賃貸管理会社から電話を受ける時はいつも嫌な予感がします。
賃貸経営をしていても、基本的に賃貸管理会社から連絡があることは少なく、基本的には連絡を受けた場合は退去希望の連絡であることが多いからです。
一年の中でも特に2月〜3月頃の繁忙期を過ぎてしまってからの時期だと、今後の入居者募集が苦戦することもありとても心配になってしまいます。
入居者が退去すると何が困るのか？
今、物件に住まれている入居者が退去するとどのような問題があるでしょうか。
僕の感じているところとしては主に2つあります。
- 退去に伴う一時費用が発生する
- 退去後の部屋の修繕費用
- 新しい入居者を獲得するための仲介手数料
- 空室リスクが浮上する
賃貸経営をしている家主の方からしたら、ごく当然のことなんですが、これから賃貸経営を始める方にも分かるようにもう少し詳しくご説明していきます。
修繕費用と入居者獲得の一時費用が発生する
現在の入居者が退去すると次に新しい入居者を獲得するために入居者を募集する必要があります。
僕の場合は賃貸管理会社を経由して仲介会社が新しい入居者を獲得する流れなのですが、無事入居者を獲得した際には不動産仲介会社に支払う仲介手数料として賃料の1ヵ月～2ヵ月程を支払う必要があります。
新しい入居者からの礼金で相殺できる場合は特に問題はありませんが、不足分があればそれは家主側が負担することになります。また新しい入居者が気持ちよく生活できるように室内を綺麗に修繕したりクリーニングする費用も発生します。
なお内装修繕工事に掛かる具体的な項目や費用についてはこちらの記事で詳しく記載しています。勿論、部屋の使われ方や入居期間によって内装修繕工事の範囲は大きく変わりますが、一つの目安として参考になると思います。
空室リスクが浮上する
スムーズに次の入居者が決まればそれ程大きな問題では無いかもしれませんが、簡単に次の入居者が決まらない場合は家賃を値下げ調整することなどを検討する必要があります。
またそれでも入居者が見つからなければその期間は空室となり賃料を得られなくなります。
また仮にすぐに次の入居者が見つかったとしても今住んでいる入居者の退去後、すぐに新しい入居者を受け入れられる訳ではありません。
新しい入居者が済むためには事前に部屋を修繕や鍵の取り換えなどが必要になるため退去後の翌日からすぐに次の入居者に住んで頂ける訳ではありません。
基本的には入居者の入れ替わりがあると一定の空室期間は発生するものなのです。
価格交渉についての考え方などはこちらの記事で簡単にまとめています。もし良ければあわせて読んで頂ければと思います。
家主側にできることは何か無いか？
管理会社に業務を依頼している場合は家主が介入できる場面はそれ程多くありません。
ただ少しでも経営(利回り)を良くするために何かできることは無いか考えてみました。
退去発生時にできること
入居者によって入居から退去までの期間はさまざまですが、必ずいつかは退去のタイミングがあります。そして、その場合、必ず必要となるのは室内の修繕です。
ただ日頃からある程度修繕の知識を身に着けていると修繕に掛かる費用を抑えらえるかもしれません。例えばこのようなことが考えらえれます。
- 安くて品質の良い修繕業者に依頼する
- 自分で綺麗にする
- 修繕の優先度が高い部分と低い部分を見極める
色々調べた結果、今依頼している業者がベストであるのであればそれは問題ありませんし、もしどこかに改善の余地があるのであればそこに手を加えることで修繕費用を抑えられたり修繕サイクルを長くできるかと思います。
入居期間を延ばすためにできること
入居者が契約していた部屋を出ていく理由はさまざまです。
結婚や転勤など「必ず退去しなければいけない」場合も多いと思いますが、「今の部屋や管理に不満がある」場合や「近くにより条件の良いマンションを見つけた」など、今住んでいる物件に問題がある場合もあるかもしれません。
賃料を低く設定するのも一つの手段かもしれませんが、それ以外にもいくつか方法はあると思います。
- 人気の設備を設置する
- インターネットを無料化する
- 良い住環境になるように問題点を分析する
区分所有者の場合、やれる対応は限られていますが、もしかしたら対処できる改善ポイントなどもあるかもしれません。
満室時にも改善ポイントは見つけられる
全ての所有物件に入居者が入り満室になったとしたらまずは一安心です。
ですが、精神的にも余裕がある満室時にこそ、次に空室が発生した場合、現実的にどんな手が打てるのかを考えておいた方が良いと思いました。
仮にそれが必ずしも良い結果に結びつかなくても改善を繰り返すことで良い経営に繋がるはずです。
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