先日、賃貸管理会社から僕の所有する区分マンションの複数の部屋で退去希望者が出てしまったとの連絡が立て続けに入りました。
引っ越しがピークとなる時期は年度が変わる少し前の2月〜3月頃になるので、この時期の退去連絡は正直つらいものです。
賃貸管理会社からの電話は僕の中で最も出たく無い電話の一つです。普段、この時期に賃貸管理会社から電話が掛かってくることはほとんど無いため嫌な予感はしましたが、見事予感は的中です。
基本的に物件はワンルームマンションなので一件辺りの損失は少ないですが、それでも運悪く立て続きに複数件発生してしまったので精神的ダメージも大きいです。
退去者発生時の対応手続きは？
基本的に入居者は賃貸管理会社に対して退去予定日の1ヶ月以上前に事前連絡する必要があります。
それぞれの事情により1ヶ月を切って連絡があることもありますが、賃貸管理会社としてもいろいろな事務手続きがあるため基本的には1ヶ月前辺りが一つの目安となります。
僕の場合も翌月末までで今の入居者が出て行くことになるため次の募集に向けた手続きが必要との連絡がありました。
当然、今住んでいる方が出て行くということは物件が空室になるということです。空室になれば家賃収入が入らなくなるため次の住んでくれる人を探す必要があります。
修繕費用と仲介手数料が必要
退去者が出ると主に以下の2つの費用が必要になります。
- 入居者退去後の部屋の修繕費用
- 新しい入居者獲得に伴う仲介手数料
それぞれの費用についてもう少し詳しく解説します。
部屋の修繕費用
1つ目は入居者退去後の部屋の修繕費用です。これはマンション全体を対象した修繕工事では無く、対象の部屋の室内だけを綺麗にするようなクリーニングのことです。
今の入居者が住んでいた期間や使い方にもよります。短期の場合は家賃の1ヶ月〜2ヶ月程が平均的な金額ですが、長期間入居して頂いた場合はもっと費用が高くなることもありますし、
入居者がタバコを多く吸っていたりペットを飼っていたりするとさらに多くの修繕費用が掛かる場合もあります。
入居時に敷金を頂いている場合はそのお金で補うことができますが、敷金をもらっていなかったり、もらっていたとしても前の所有者(家主)がもらっていた場合は当然自己負担となりますし、経年変化と自然損耗との認識の違いからトラブルになることもあります。
仲介手数料
二つ目は新しい入居者を獲得するための(獲得した際に発生する)仲介手数料です。
仲介手数料は入居者付けをしてくれた不動産仲介会社に対して支払うことになります。
具体的にはアパマンショップだったりエイブルだったりminimini(ミニミニ)など沢山の仲介会社に入居者付けをお願いし、入居者を付けて下さった仲介会社に対して家賃の2ヶ月程の仲介手数料を支払います。
正しい家賃設定の算出根拠は？
退去時の一時費用として「修繕費用」と「仲介手数料」が必要になりますが、もう一つ検討しないといけない重要なモノがあります。
それは新しい入居者から頂く家賃の設定です。家賃設定は主に以下のような点を考慮して決めることになります。
- 入居者募集の時期は繁忙期か？オフシーズンか？
- 老朽化はしていないか？設備は古くなっていないか？
- 地域相場や競合物件は分析できているか？
- 入居者に検索されやすい家賃設定か？
なお、家賃設定の考え方についてはこちらの記事で詳しく説明しています。
金額設定には中長期的な視点が必要
このように空室が発生するといろいろと金額設定を見直す必要が出てきます。
「家賃設定は下げたくない」「修繕に高い費用は掛けられない」などいろいろ考えはあると思いますが、事業として資金繰りを考える以上、感情だけに流されるのは大きな損害に繋がります。
たった1,000円の家賃値下げをケチったため家賃設定50,000円の空室が1ヶ月続いてしまったとしたら、その1ヶ月分を取り戻すには約4年(50ヶ月)掛かります。
自分の意見を押し通すことは良いことかもしれませんが、その結果収益性が悪くなればそれはただの傲慢になってしまいます。
空室が続く場合は必ず何か問題があります。本当にその考え方が正しいかどうか客観的に判断し、打てる手は何なのか考える必要があります。
物件の特性も考慮する
僕が今所有しているワンルームマンションの場合は長期間住んで頂く事は中々難しいです。
入居者の属性が若手会社員や単身者であるため環境の変化(転職・転勤・結婚)などでどうしても出ていってしまう事が多いです。
そのため入居期間は2年〜5年程の中期になる事が多いです。
なので単価交渉には積極的に答えて絶対に空室を出さない(出しても短期にする)必要があります。
例えば家賃(管理費込み)が60,000円のワンルームマンションの場合、一ヶ月空室を出してしまえば当然60,000円の損失ですが、仮に1,000円値下げしたとしても損失は年間では12,000円です。
5年間でも60,000円なので、一ヶ月間空率になった場合の損失と一致します。
そう考えるとワンルームマンションでは1回の入居期間をそれ程長期に見込めないため、空室期間が長引く事は致命的です。
もし継続的に家賃を下げなざる得ない状況にあるんだとすれば、それはそもそもの立地を踏まえた物件選びに問題があったかもしれません。
そうであれば自分の投資判断を見つめ直す必要がありますし、場合によっては売却(損切り)も必要になるかもしれません。
ただし物件を保有し続けたいと考えるのであれば、過ぎてしまった事を悔やんでもしかたありませんよね。
1,000円〜2,000円程の値下げスムーズに事が進むのであれば積極的に家賃を下げるべきだと思います。
不動産投資は基本的にはとても長期な投資になります。
1,000円値下げした事による損失は簡単に計算できますが、1,000円値下げしなかったがために出てしまった機会損失は計り知れないかもしれません。
意地もプライドも大切かもしれませんが、合理的に判断した価格設定が大切だと思います。
コメント