区分 | 不動産投資ライフ https://go1101.com 楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記 Sun, 04 May 2025 00:27:08 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.9.4 https://go1101.com/wp-content/uploads/2016/05/blue-home-icon-100x100.png 区分 | 不動産投資ライフ https://go1101.com 32 32 【2025年関西最新版】土地価格を徹底解説！形状や地勢も踏まえた実用的ポイント満載 https://go1101.com/blog-entry-159.html https://go1101.com/blog-entry-159.html#respond Sat, 29 Aug 2015 23:47:42 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2015/08/30/%e3%80%8c%e6%b0%97%e3%81%ab%e3%81%aa%e3%82%8b%e5%9c%b0%e5%9f%9f%e3%80%8d%e3%81%ae%e5%9c%9f%e5%9c%b0%e4%be%a1%e6%a0%bc%e3%81%af%ef%bc%9f%e5%85%ac%e7%a4%ba%e4%be%a1%e6%a0%bc%e3%81%ae%e8%aa%bf%e3%81%b9/ 『土地の価格は何種類もあって難しそう…』と感じていませんか？不動産投資を始めようとする初心者にとって、「土地価格」や「公的価格」という言葉は少し取っつきにくいものかもしれません。しかし、土地価格を正しく理解することは、物件選び、融資戦略、将来の資産形成において非常に重要なポイントです。

本記事では、関西エリア（特に大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山）を主な舞台として、2025年最新版として考えられる最新動向も交えながら、土地価格に関する基礎知識を徹底解説します。実際の取引価格（実勢価格）だけでなく、公示価格、基準地価格、路線価、固定資産税評価額など、複数存在する公的価格の意味や使い分けを丁寧に説明します。

さらに、関西独自の地価動向や人口増減傾向、資産性を維持するための土地値比率の重要性、消滅可能性都市の概念と不動産価値の関係など、単なる価格知識にとどまらない実務的な情報を満載しています。加えて、土地の形状（旗竿地、三角形、正方形、角地など）、坂道や擁壁といった地勢条件が与える価格への影響など、実際の物件評価時に知っておくべきポイントも分かりやすく取り入れました。これにより、追加検索をしなくても理解できるレベルまで噛み砕いた情報を提供します。

「万博があるから上がる」といった安易な予測は避け、信ぴょう性のある情報を重視しました。これから関西で不動産投資を検討する方は、ぜひ最後までお読みください。この記事があなたの不動産投資ライフを後押しできれば幸いです。

概要だけ知りたいという方には以下のスライドもおすすめです！

土地価格が重要な理由：不動産投資初心者が知るべき基本

不動産投資では、土地がもつ価格は非常に重要な要素です。土地は基本的に長期的に価値を維持しやすい資産であり、土地値比率（物件価格に占める土地価値の割合）が高い物件は資産価値が下がりにくく、金融機関からも評価を得やすい傾向があります。

また、土地の形状や接道条件、地勢などは実際の建築計画や資産性に大きな影響を及ぼします。たとえば、正方形や長方形の整形地は建築計画が立てやすく、一般に評価が高めです。一方、旗竿地（敷地が竿のように細長い通路で接道し、その奥に宅地が広がる形状）や三角形など、建物設計が制約される不整形地は需要がやや低下しやすく、価格も抑えられることがあります。

さらに、私道に面している場合は公道に比べて評価が下がる傾向や、角地（2方向以上が道路に接している土地）は採光や通風、宣伝効果などが有利となり価格が上乗せされやすいといった一般的な傾向があります。傾斜地や坂道上の土地、擁壁（ようへき）工事が必要な土地は、建築費用が嵩むため、土地そのものの単価は下がりやすいケースが見られます。

こういった土地そのものの特性を理解することで、単に公示価格や路線価と比べるだけでなく、現実的な利用価値や将来性を考慮した投資判断が可能になります。

土地価格の種類：実際の取引価格と4種類の公的価格

土地には複数の価格指標があり、主に以下の5種類が存在します。

  • 実際の取引価格（実勢価格）
  • 公示価格（地価公示価格）
  • 基準地価格
  • 路線価（相続税路線価・固定資産税路線価）
  • 固定資産税評価額

これらは目的や決定主体が異なります。実際の取引では、これらの価格指標をバランスよく参照し、物件が妥当な価格であるかを判断します。

さらに、土地の形状や接道条件、傾斜地であるか、擁壁が必要かどうかなどの条件も、実勢価格に大きく影響します。公的価格はあくまで標準的な条件を前提としていることが多いため、実勢では不利な形状や接道状況があれば、公的価格より下がることも珍しくありません。

実際の取引価格（実勢価格）とは何か

『実勢価格』は実際の売買成約価格を指します。不動産ポータルサイトや国土交通省の不動産取引価格情報検索システムで過去の成約事例を調べることで確認できます。

都市部（大阪市内や神戸市中心部など）は公示価格より高くなることが多く、郊外や需給が弱い地域（和歌山の一部、奈良の過疎エリアなど）では公示価格より低くなる傾向もあります。

また、ここで土地形状や道路条件が効いてきます。たとえば大阪市内で利便性が高い駅近の物件でも、旗竿地であれば設計自由度が低く、実勢価格が近隣の整形地より抑えられる可能性があります。角地なら同じエリアでも評価が高くなりやすいため、実勢価格が底上げされる場合もあります。

建設産業・不動産業：不動産取引価格情報提供制度 - 国土交通省
国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。
www.mlit.go.jp

公示価格（地価公示価格）とは何か

公示価格は国土交通省が毎年1月1日時点で調査し、3月下旬に公表する基準価格です。これを目安に、一般的な土地取引価格の指標とします。

公示価格は標準的な状態の土地を想定していますが、実際の土地が斜面にある場合や、擁壁が必要な崖地などでは建築費用がかさんだり、造成工事が必要になるため、実際の成約価格は公示価格を下回ることが多いです。

関西では大阪や京都など地価が比較的安定しているエリアで、公示価格は土地選びの重要な指標となります。ただ、整形地（正方形や長方形）を前提とした評価になりがちなため、不整形地であれば実勢価格とのズレを考慮する必要があります。

地価公示価格は物件購入金額の目安になる価格です。

基準地価格とは何か

基準地価格は都道府県が毎年7月1日時点で評価し、9月に公表する公的価格です。公示価格と同様に一般土地取引の指標となりますが、こちらは都市計画区域外の地域も対象に含め、対象範囲が広い点が特徴です。

たとえば和歌山県のような、都市計画区域外が多く含まれる地域でも基準地価格で相場を知ることができます。ただし、傾斜地や形状不利な土地では個別事情が反映されにくく、実際には下がる可能性があることに留意が必要です。

路線価（相続税路線価・固定資産税路線価）とは何か

路線価は道路に付された価格で、相続税・贈与税を算出する相続税路線価が代表的です。公示価格の約80％程度が目安になります。

この路線価は金融機関が担保評価をする際にも参考にされますが、土地が旗竿地や私道接面の場合、担保価値が減少し、路線価をそのまま参考にできないケースもあります。また、角地は路線価上でも補正率を加えて評価が高くなる場合があります。

私道に接道する土地は、将来の再建築に制約があったり、維持管理負担が不明確になりやすいため、路線価から更に減価されることがあるのが実情です。

相続税路線価は金融機関が担保評価額を算出する際の基準になります。

財産評価基準書｜国税庁
財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。
www.rosenka.nta.go.jp

固定資産税評価額とは何か

固定資産税評価額は市町村が3年ごとに評価する税基準額で、固定資産税や都市計画税などの算出ベースになります。公示価格の約70％程度が目安とされます。

土地形状や道路条件は固定資産税評価でも一定の考慮がなされます。たとえば接道状況が悪い土地や特殊な形状の土地は、評価上低く見積もられることがあります。

この評価額はあくまで課税目的のため、市場価格（実勢価格）との乖離が大きい場合もありますが、「課税明細書」を確認することで、所有している土地が公的にはどう評価されているかを知ることができます。

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2018.05.13

関西エリアの土地価格動向：2025年の傾向

関西エリアでは、大阪市や神戸市、京都市など人口・経済活動が集中する都市圏では地価が比較的堅調な推移を見せると予想されます。再開発やインフラ整備など、需要の下支え要因が存在するためです。

一方で、和歌山や奈良の過疎地域では人口減少が続くと予想され、土地需要も限定的です。そのため、形状が不利な土地や私道にしか接していない土地など、条件の悪い物件は極端に値が下がりやすいかもしれません。

消滅可能性都市と呼ばれる人口流出が顕著なエリアでは、将来への期待が薄く、土地値比率を意識しても下支え効果が限定的なケースがあります。投資家としては、そうしたエリアを避けるか、もし購入するなら極めて低価格でリスクを織り込むことが必要です。

土地値比率がもたらす資産性と融資有利性

土地値比率は、物件価値の中で土地がどれくらいを占めるかを示します。土地が資産価値の大半を担う物件は、建物が劣化しても資産性が保たれやすく、金融機関からの融資評価も良好になりやすいです。

ただし、土地値比率が高くても、土地自体が不整形（旗竿地、三角地）や急斜面で擁壁工事が必要、私道接道で再建築に制約があるなどの場合は、将来の転売や借換えで苦戦することが考えられます。土地値比率だけでなく、土地の形質・接道条件も加味して総合的に判断することが重要です。

関西エリアの平均的な坪単価・㎡単価（目安）

大阪市中心部の商業地や高級住宅地（例えば北区、中央区）は坪単価が非常に高く、正方形に近い整形地ほどさらに価値が高まります。角地なら数％～数十％の上乗せもあり得ます。

兵庫県の阪神間（西宮市、芦屋市）のようなブランドエリアも整形地・角地が好まれ、坪単価100万円～200万円超えのエリアも存在します。一方、私道接面や旗竿地なら価格が抑えられ、その差は場合によっては数割程度になることもあります。

京都市中心部（下京区、中京区など）では観光・商業需要が価格を支え、整形地であれば需要は高く、不整形地は同じ立地条件でもやや割り引かれた価格になりやすいです。

奈良や和歌山では、多くのエリアで需要が限られ、もともと坪単価が低めです。その中で角地や整形地であっても、需要がなければ価格上昇は限定的になります。まして擁壁工事が必要な傾斜地などは敬遠されがちで、さらに値引き要素となるケースも多いです。

金融機関が評価に利用する価格と土地形状・接道条件の影響

金融機関は担保評価を行う際、相続税路線価や固定資産税評価額などを参考にします。しかし、形状や接道状況、傾斜地かどうかといった個別事情も加味します。

  • 整形地で公道に面する角地：担保価値が高くなりやすく、融資条件が有利になる可能性あり
  • 旗竿地や私道のみ接道する土地：敷地利用が制限されるため、担保評価が下がり、融資額が抑えられる場合がある
  • 擁壁が必要な傾斜地：建築コスト増が前提となり、利用価値が低下するため、担保評価が不利になりやすい

不動産投資家は物件選定時にこれらを踏まえ、将来的な融資戦略・出口戦略（売却時の需要や価格維持）を考慮すべきです。

不動産投資家が物件選びで着目すべき点

  1. エリアの将来性：
    大阪・京都・神戸など需要が堅調なエリアを狙う場合でも、土地形状や接道条件、擁壁の有無は価格に影響する。整形地かつ公道に面した平坦な土地は安定的な資産価値を維持しやすい。
  2. 土地値比率の高さと土地形質：
    土地値比率が高い物件は資産性が高いが、旗竿地や三角地、私道接面のような不利条件があればその効果が減少する。なるべく整形地で再建築もしやすい立地を選ぶことで、土地値比率のメリットを最大化。
  3. 公的価格と実勢価格の差異確認：
    公示価格や路線価を参考にしつつ、実勢価格をチェック。もし公的価格から見ても高すぎる場合、形状不利要因や擁壁の有無が値下げ材料になり得るか交渉してみる。
  4. 人口減少エリアへの慎重な対応：
    奈良・和歌山など、需要が減少傾向にあるエリアでは、土地形状・接道条件が良好でも需要不足で値崩れする可能性がある。長期保有するならリスクを十分織り込み、割安で取得するなど慎重に。
  5. 公式データの積極活用：
    国土交通省や国税庁の公式サイトで公的価格を確認し、整形地や旗竿地かなど自分の土地の形状を踏まえて判断する。擁壁や傾斜地の場合は建築コスト増を考慮し、価格交渉や投資判断に活かす。

まとめ

本記事では、不動産投資初心者に向けて、土地価格の種類（実勢価格、公示価格、基準地価格、路線価、固定資産税評価額）を丁寧に解説し、関西エリアの特性や地価動向、人口動態、土地値比率の重要性を紹介しました。さらに、土地形状（正方形、旗竿地、三角形、角地）、接道条件（公道・私道）、坂道や傾斜地・擁壁の有無など、実際の物件評価において価格へ影響を与える要素も追加しました。

  • 公的価格は標準的条件前提で算出されるため、実勢では土地形状や道路状況が価格を変動させる
  • 整形地・角地は高評価、旗竿地や私道接道は低評価になりがち
  • 傾斜地や擁壁必要地は建築コスト増で価格下落要因となる
  • 関西エリアでは、大阪・京都・神戸など需要堅調な地域でも形状・地勢要因を考慮すべき
  • 人口減少エリアや消滅可能性都市では需要不足が加速し、形状良好でも価格維持が難しい場合がある

この記事を踏まえれば、読者は関西での物件選びや融資交渉、長期的な資産形成において、基本的な判断材料を理解できるはずです。追加の検索なしで、土地価格や形状要因、傾斜地などに関する知識を網羅的に得られるよう構成しました。これから不動産投資に挑戦する皆様の参考になれば幸いです。

]]> https://go1101.com/blog-entry-159.html/feed 0 初心者が注意すべきアパート投資リスク徹底解説：関西特有の対策も網羅！ https://go1101.com/blog-entry-269.html https://go1101.com/blog-entry-269.html#comments Mon, 04 Feb 2019 02:19:47 +0000 https://go1101.com/?p=4045 不動産投資は安定的な収益を得られる魅力的な運用方法ですが、初心者にとっては注意すべき点が多く、投資対象を誤ると多額の損失や苦労を背負うリスクが大きいものです。戸建てや区分マンションで投資経験を積んだ方が、次のステップとして1棟アパート投資を検討する際には、より大規模かつ専門的な知識が求められるため、いっそう慎重な判断が欠かせません。

とりわけ、保有後の入居付け・修繕費、銀行評価・融資面、クレーム対応、家賃収入確保といったアパート投資特有のリスクは、初期の物件選びによって大きく左右されます。本記事では、関西（大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山）で投資を検討している不動産投資初心者が「アパート購入時に気をつけるべき物件の特徴」を網羅的に解説します。

たとえば、旧耐震基準や再建築不可で融資を受けにくい物件、市街化調整区域・人口減少地域で入居付けに苦労する物件、あるいは契約上の問題（サブリース・プロパンガス・借地権など）や道路問題（43条但し書き・私道負担・2項道路によるセットバックなど）も注意が必要です。さらに、南海トラフ巨大地震や津波、土砂災害といった関西特有の災害リスクを見落としてしまうと、大規模修繕や長期空室に苦しむ可能性もあります。

本記事では、こうしたリスク要素だけでなく、克服できれば高利回りにつながるチャンスになるという視点もあわせてご紹介。「リスクを回避しつつ、安定したキャッシュフローを拡大したい」とお考えの方はぜひ最後までお読みいただき、アパート投資成功へのヒントをつかんでください。

1. 物件自体の問題

アパート投資の第一歩は、物件選びにあります。戸建てや区分マンションとは違い、建物規模や構造上のリスクが大きくなる場合も多いので要注意です。ここでは、保有後に修繕費や銀行評価、入居付けで苦労しやすい代表的な特徴を紹介します。

旧耐震基準

旧耐震基準とは？
昭和56年（1981年）6月1日以前に建築確認を取得した建物を「旧耐震」と呼び、新耐震基準を満たしていません。地震大国・日本、特に南海トラフ地震リスクが高い関西では、旧耐震物件の倒壊リスクは深刻です。

  • 火災保険・地震保険への影響
    旧耐震だと、保険会社の加入条件が厳しくなる・保険料が高くなる場合があります。
  • 融資への影響
    金融機関は耐震性を重視するため、旧耐震物件は融資期間が短く設定されたり、金利が上乗せされたり、場合によっては融資自体が否決される可能性も。

回避策・改善策

  • 耐震補強の有無を確認
    旧耐震でも、耐震補強工事＋「耐震診断」「耐震補強証明」を取得していればリスク軽減。ただし工事費は高額になりがちなので要注意。
  • 火災保険の特約・対応プラン
    地震保険をセットにしたり、補強後に再査定を行うなど、保険会社と交渉して補償範囲を拡大する手法も検討。
  • 投資判断
    旧耐震が絶対ダメとは限りませんが、安く買える分リスクも高いため、保険・補強費・売却時の流動性を慎重に見極める必要があります。初心者は新耐震基準物件を優先するのが無難です。
旧耐震基準と新耐震基準の違いは？特徴を理解して関西エリアで安定した賃貸経営を目指そう
関西で不動産投資を始める初心者向けに旧耐震基準と新耐震基準の違いを徹底解説。築古物件の注意点、融資・保険、耐震等級、劣化等級、既存不適格物件や違法物件など、安定した賃貸経営へ役立つ最新情報を網羅！
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2025.05.04

再建築不可

再建築不可物件は、現在建っている建物を取り壊した後に、新たな建物を建てることが法令によって認められない不動産物件を指します。

この状況は、建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていないなどの理由で発生します。再建築不可の主な原因は以下のとおりです。

  1. 接道義務不適合：建築基準法第43条に基づく接道要件を満たしていない
  2. 容積率オーバー：法令で定められた容積率を超過している
  3. 建ぺい率オーバー：法令で定められた建ぺい率を超過している
  4. 用途地域不適合：その地域で認められていない用途の建物である

違法建築と既存不適格の違い

再建築不可物件には、違法建築と既存不適格の2種類があります。

  1. 違法建築：建築時から法令に違反している建物
    • 是正命令の対象となり、従わない場合は罰則があります
    • 工事中の場合、工事停止命令が出される可能性があります
    • 完成後は、建物の解体や移転命令が出される可能性があります
  2. 既存不適格：建築時は適法だったが、法改正により現行法に適合しなくなった建物
    • 現状のまま使用可能ですが、増改築や建て替えに制限があります
    • 是正命令の対象にはなりません

違反が発覚した場合のペナルティ

違法建築が発覚した場合、以下のようなペナルティが科される可能性があります：

  1. 3年以下の懲役または300万円以下の罰金
  2. 氏名の公表
  3. 施工業者の場合、免許取り消しや業務停止などの処分

出口戦略

再建築不可物件の所有者には、以下のような出口戦略が考えられます：

  1. 継続保有：
    • メリット：現状のまま使用可能
    • デメリット：将来的な資産価値の低下、修繕コストの増加
  2. 解体・更地化：
    • メリット：土地の有効活用の可能性
    • デメリット：建物の価値が失われる、更地にしても再建築できない
  3. 売却：
    • メリット：資金回収が可能
    • デメリット：買い手が限られ、市場価値が低い
  4. 大規模修繕・リノベーション：
    • メリット：建物の寿命延長、資産価値の維持
    • デメリット：投資コストが高い、将来的な再建築の問題は解決しない
賃貸経営における出口戦略の重要性は？物件の売却に関する注意点について
賃貸経営にとって出口戦略はとても重要なポイントの一つです。賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。これから物件を購...
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2020.12.22

回避策・改善策

再建築不可物件の問題を回避または改善するには、以下の方法が考えられます。

  1. 特例許可の確認：一部地域では特定行政庁の許可により再建築が認められる場合があります
  2. 既存建物の活用：解体せずリフォームや大規模修繕で継続利用する方法があります
  3. 安値買いによる利回り確保：激安価格で購入し、自己資金のみで短期回収を狙う方法もありますが、リスクが高いため注意が必要です

再建築不可物件は、将来的な担保価値が低く、融資を受けにくい点が最大のネックとなります。また、将来の売却を考えても、買い手が見つかりにくく資産価値が下がりやすいため、慎重な判断が求められます。

再建築不可物件の取り扱いには専門的な知識が必要となるため、不動産の専門家や法律の専門家に相談することをおすすめいたします。適切な対策を講じることで、再建築不可物件のリスクを最小限に抑え、資産価値を維持することが可能となる場合もあります。

容積率オーバー物件の問題点は？罰則と融資への影響を徹底解説！
建築基準法では、敷地面積に対する建築面積(建ぺい率)や延べ床面積(容積率)の上限値が定められています。建ぺい率と容積率の仕組みや容積率オーバーの物件の特徴について解説します。
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2025.05.04

20㎡以下の極小物件

関西圏の都市部を中心に、20㎡未満の極小ワンルーム物件は、若年層の「必要最低限の広さで十分」というニーズに応える形で供給されています。

しかしながら、これらの物件は入居者付けに苦労するケースが少なくありません。

ここでは、極小物件の入居者付けが難しい理由を、居住スペースの狭さに加え、3点ユニットのデメリットや設備面の問題点に焦点を当てて詳しく解説します。

20㎡以下の極小物件における入居者付けの難しさ

20㎡以下の極小物件は、単に居住スペースが狭いというだけでなく、様々な要因が複合的に絡み合い、入居者付けを困難にしています。

  1. ターゲット層の限定:
    • 極小物件は、その広さから入居者の対象が学生、単身赴任者、ミニマリストといった特定の層に限定されます。
    • ファミリー層やカップルでの入居はほぼ見込めず、競合物件と比較して入居者の絶対数が少ないため、入居付けが難航する要因となります。
  2. 居住性の問題:
    • 極小物件は、居住スペースが限られているため、収納スペースや家具の配置に制約が生じ、快適な生活空間を確保することが難しい場合があります。
    • 特に、荷物が多い方や、自宅で過ごす時間が長い方にとっては、ストレスを感じやすい空間となる可能性があります。
  3. 心理的な抵抗感：
    • 一般的に、広い空間を求めるという心理的な傾向があるため、極小物件に対して抵抗感を持つ人も少なくありません。
    • 内見時にその狭さを目の当たりにすることで、入居をためらう方も多く、契約に至りにくい現状があります。
  4. 競合の激化:
    • 都市部を中心に、極小物件の供給が増加傾向にあり、競合物件との差別化が難しく、賃料競争に巻き込まれやすい傾向があります。
  5. 入居者の入れ替わり：
    • 一時的な利用を目的とする入居者が多いため、入居者の入れ替わりが多く、空室期間が長くなるリスクがあります。
  6. 3点ユニットのデメリット:
    • 敬遠されやすい構造: バス、トイレ、洗面台が一体となった3点ユニットは、独立した浴室やトイレを好む入居者から敬遠されがちです。
    • 機能性の低さ: 3点ユニットは、スペースの制約から、浴室とトイレのどちらの機能も十分に満足できないケースが多く、快適なバスタイムを求める入居者にとって、大きなマイナス要因となります。
    • 清潔感の問題: ユニットバスは、カビが発生しやすく、清掃が大変なイメージがあり、不衛生と感じる人も少なくありません。
  7. 設備面の不足:
    • エアコンの未設置: 関西の都市部では、夏場の暑さが厳しいため、エアコンは必須設備と考えられています。エアコンが設置されていない場合、入居希望者の多くが敬遠する可能性が高く、特に夏場の入居付けは非常に困難になります。
    • ウォシュレットの未設置: 近年では、温水洗浄便座（ウォシュレット）は、多くの賃貸物件で標準装備となりつつあります。ウォシュレットが設置されていない場合、特に若い世代を中心に敬遠される傾向があります。
    • その他設備の不足: 収納スペースや照明設備、インターネット環境などの設備が不足している場合、入居希望者の満足度が低下し、入居付けが難しくなる可能性があります。

極小物件における入居者付け対策

上記のような課題を抱える極小物件でも、以下の対策を講じることで、入居者付けを改善し、安定した収益確保を目指すことができます。

  1. 立地戦略の徹底:
    • 駅近・繁華街至近の物件を優先: 利便性の高い立地は、極小物件の最大の弱点である居住性の低さをカバーする重要な要素となります。駅に近い、あるいは繁華街に近い物件であれば、若年単身者を中心に一定の需要を見込むことができます。
    • 学生向け需要の取り込み: 大学や専門学校の周辺に立地している物件は、学生をターゲットとする場合、入居者が見つかりやすい傾向があります。
    • 生活利便施設との近接性: コンビニエンスストアやスーパーマーケット、ドラッグストアなど、生活に必要な施設が近くにある物件は、入居者の満足度を高め、入居付けを有利に進めることができます。
  2. デザインリフォームによる付加価値向上:
    • デザイン性の高い内装: おしゃれで魅力的な空間を演出することで、入居者の興味を引くことができます。アクセントクロスやデザイン性の高い照明器具、間接照明などを導入することで、狭い空間でもおしゃれな空間を演出することができます。
    • 収納スペースの工夫: 壁面収納やロフトベッドなどを導入することで、限られた空間を効率的に活用することが可能です。デッドスペースを有効活用し、収納スペースを増やすことで、入居者の満足度を高めることができます。
    • 間取りの工夫: 可動式の家具や間仕切りを利用することで、入居者のライフスタイルに合わせた自由な空間づくりができるように工夫することが重要です。
  3. 3点ユニットのデメリットを軽減:
    • セパレート化リフォームの検討: 可能であれば、浴室とトイレを分離するリフォームを検討することで、入居者の満足度を大幅に向上させることができます。ただし、費用が高額になる場合もあるため、慎重な判断が必要です。
  • 徹底的な清掃とメンテナンス: ユニットバスは、カビが発生しやすい箇所ですが、日々の清掃と定期的なメンテナンスにより、清潔感を保つことが可能です。
  • おしゃれなユニットバス: デザイン性の高いユニットバスを導入することで、3点ユニットのマイナスイメージを払拭することができます。
  1. 設備面の強化:
    • エアコンの設置: エアコンは、現代の賃貸物件において必須の設備です。必ずエアコンを設置し、入居者の快適性を確保しましょう。
    • ウォシュレットの設置: ウォシュレットの設置も、入居者満足度を高めるための重要な要素です。
    • その他設備の充実: 収納スペースや照明器具、インターネット環境などを充実させ、入居者の満足度を高めるようにしましょう。
  2. 家具付き運用による初期費用軽減:
    • 生活に必要な家具・家電の設置: 冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、ベッド、机などの家具・家電をあらかじめ設置しておくことで、入居者の初期費用を抑え、スムーズな入居を促すことができます。
    • ターゲット層に合わせた家具の提案: 学生向けには学習机や収納スペースを充実させた家具、単身者向けにはコンパクトで機能的な家具を設置するなど、ターゲット層のニーズに合わせた家具を提案することが重要です。
  3. 賃料戦略の検討:
    • 相場を考慮した賃料設定: 周辺の競合物件の賃料を参考に、相場に見合った賃料を設定することが重要です。高すぎると入居者が決まらず、安すぎると収益性が悪化してしまうため、バランスを考慮する必要があります。
    • 賃料を下げて回転重視も選択肢: 賃料を若干下げ、入居者の回転率を高めるという戦略も有効です。これにより、空室期間を短縮し、安定した収益を確保することができますが、収益が減少するリスクも考慮する必要があります。
  4. ターゲット層への効果的なアプローチ:
    • インターネット広告の活用: 若年層はインターネットを利用する頻度が高いため、インターネット広告を積極的に活用することで、ターゲット層に効果的にアプローチすることができます。
    • SNSを活用した情報発信: InstagramやTwitterなどのSNSを活用し、物件の魅力を発信することで、入居者の興味を引くことができます。
    • 大学・専門学校へのチラシ配布: 学生をターゲットとする場合、大学や専門学校にチラシを配布することで、効率的に情報を届けることができます。

20㎡以下の極小物件は、入居者付けに苦労する側面もありますが、立地、デザインリフォーム、設備、賃料、ターゲット層へのアプローチなど、様々な要素を考慮し、適切な対策を講じることで、安定した賃貸経営を行うことができます。

高額設備の交換費用とメンテナンス費用（維持費用）

アパートを購入する際、物件価格だけでなく、その後のランニングコストも重要な要素です。

特に小規模アパートでは、高額な設備があると、修繕費やメンテナンス費用が家賃収入に占める割合が高くなり、キャッシュフローを悪化させる可能性があります。

小規模アパートにおける高額設備一覧

小規模アパートに設置されている可能性のある高額設備を、費用が高額になりやすい順に並べ、それぞれの注意点と合わせて解説します。

小規模アパートを前提としているため、大規模アパートに比べると費用規模は小さくなりますが、それでもキャッシュフローに大きな影響を与える可能性があるものを選んでいます。

  1. 給排水ポンプ・高架水槽
    • 費用: 小規模アパートでも、給排水ポンプや高架水槽の設置費用、定期的なメンテナンス、清掃、故障時の修理費用は高額になりがちです。
    • 注意点: 貯水槽の清掃は年1回以上が義務付けられており、その費用が発生します。設備の老朽化が進むと、漏水や詰まりなどのトラブルが発生しやすくなり、修繕費が高額になる可能性があります。特にポンプは故障頻度が高いため、注意が必要です。
  2. 電気温水器 (複数設置)
    • 費用: 小規模アパートでも、複数の電気温水器が設置されていると、設置費用や電気代が高くなります。定期的な点検や故障時の修理費用も発生します。
    • 注意点: 設置台数が多いほど、交換費用も高額になります。また、旧式の電気温水器は、交換部品の調達が難しい場合や、省エネ性能が低いため、電気代が高くなる可能性があります。
  3. オートロック設備
    • 費用: 小規模アパートでも、オートロックシステムの設置費用は高額になります。また、定期的なメンテナンス費用や、故障時の修理費用も発生します。
    • 注意点: 特にエントランスのオートロックシステムは、故障した場合、入居者の安全性に関わるため、迅速な対応が必要です。
  4. インターネット設備 (無料Wi-Fi)
    • 費用: 小規模アパートで無料インターネットを導入する場合、初期工事費や月額のランニングコストが発生します。
    • 注意点: 入居者にとって魅力的な設備ですが、費用対効果を検討する必要があります。古い設備だと速度が遅く、入居者の満足度が低下する可能性があります。また、契約プランによっては、解約時に違約金が発生するケースもあります。
  5. 防犯カメラ
    • 費用: 防犯カメラの設置費用、定期的なメンテナンス費用、故障時の修理費用も発生します。
    • 注意点: カメラの台数が多いほど、設置費用やメンテナンス費用も高額になります。また、画質の良いカメラや夜間でも撮影できるカメラは、さらに費用が高くなる傾向があります。
  6. 宅配ボックス
    • 費用: 宅配ボックスの設置費用は、小型のものでも数万円程度かかります。大型の宅配ボックスや、電子錠付きの宅配ボックスの場合は、さらに費用が高くなります。
    • 注意点: 宅配ボックスは、故障した場合、修理費用が発生します。また、設置場所によっては、入居者の利用頻度が低く、費用対効果が低い可能性があります。
  7. 浄化槽
    • 費用: 下水道が整備されていない地域では、浄化槽の設置が必要になります。浄化槽の設置費用、定期的な清掃費用、故障時の修理費用も発生します。
    • 注意点: 浄化槽は、定期的な清掃とメンテナンスが必要です。清掃を怠ると、悪臭や害虫が発生する原因となるため、注意が必要です。
  8. インターホン（モニター付き）
    • 費用: モニター付きインターホンの設置費用は、通常のインターホンよりも高額です。また、故障した場合の修理費用も発生します。
    • 注意点: モニター付きインターホンは、防犯性を高める効果がありますが、設置費用が高くなるため、費用対効果を検討する必要があります。
  9. 共用部分の照明（デザイン性の高いものやセンサー付き）
    • 費用: デザイン性の高い照明器具や、人感センサー付きの照明器具は、通常の照明器具よりも高額です。
    • 注意点: LED照明は、初期費用は高いですが、ランニングコストは低く抑えることができます。しかし、センサー付きの照明器具は、故障した場合、修理費用が高額になることがあります。

小規模アパートにおける高額設備の注意点

小規模アパートでは、以下のような点に特に注意が必要です。

  • 修繕費が家賃収入に占める割合が高い: 大規模アパートに比べて、小規模アパートは家賃収入が少ないため、修繕費が家賃収入に占める割合が高くなりがちです。そのため、高額な設備が設置されていると、キャッシュフローに大きな影響を与える可能性があります。
  • 入居者へのアピール度合いを検討: 特に小規模アパートでは、家賃設定が高すぎると入居が決まりにくくなります。高額設備が必ずしも入居率アップに直結するわけではないため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。

小規模アパートにはあまり採用されないが、注意すべき高額設備

小規模アパートにはあまり採用されない設備ですが、下記のような設備も高額な費用がかかるため、注意が必要です。

  • エレベーター: 小規模アパートには設置されるケースは少ないですが、もし設置されている場合は、保守点検費用や大規模修繕費用が高額になるため、注意が必要です。
  • 大型空調設備（業務用エアコンなど）: 小規模アパートでは、各戸に家庭用エアコンを設置することが一般的ですが、共用部分に業務用エアコンが設置されている場合、設置費用や電気代が高額になるため、注意が必要です。

高額設備が付属されているアパート購入時の注意点

これらの高額設備があるアパートを購入する際には、以下の点に注意が必要です。

  • 必ず物件の修繕履歴を確認する: 過去の修繕履歴を確認し、設備のメンテナンス状況を把握しましょう。
  • 専門家によるインスペクションを依頼する: 専門家によるインスペクション（建物診断）を依頼することで、設備の劣化状況や不具合箇所を把握することができます。
  • ランニングコストを正確にシミュレーションする: 設備のメンテナンス費用や修理費用、電気代などのランニングコストを正確にシミュレーションし、収支計画を立てましょう。
  • 複数の業者から見積もりを取る: 修繕やメンテナンスを依頼する際は、複数の業者から見積もりを取り、費用を比較検討しましょう。

擁壁

傾斜地や高低差のある土地に建てられた物件でよく見られる擁壁は、土砂崩れを防ぎ、建物を安定させる重要な役割を果たしています。しかし、擁壁が老朽化している場合、地震や豪雨時に崩落するリスクがあり、その影響は甚大です。ここでは、擁壁に関する注意点やリスク、そして購入前に確認すべき事項について、詳しく解説します。

擁壁の役割と重要性

擁壁とは、土砂の崩壊を防ぐために、斜面や段差のある場所に設置される構造物のことです。主に以下のような役割を担っています。

  • 土砂崩れの防止: 擁壁は、斜面や段差のある土地の土砂崩れを防ぎ、建物を安全に支える重要な役割を果たします。特に、地震や豪雨などの自然災害が発生した場合、擁壁の有無や状態が建物の安全性に大きく影響します。
  • 宅地の造成: 傾斜地や段差のある土地を宅地として利用する場合、擁壁を設置することで平坦な土地を確保し、建物を建てられるようにします。
  • 土地の有効活用: 擁壁を設置することで、傾斜地や段差のある土地を有効活用し、宅地としての価値を高めることができます。
  • 景観の維持: 擁壁は、土砂の崩壊を防ぐだけでなく、美しい景観を維持する役割も担っています。

擁壁の老朽化によるリスク

擁壁は、設置後年月が経過すると、以下のような原因により老朽化が進み、様々なリスクを引き起こす可能性があります。

  • 経年劣化: 擁壁は、時間の経過とともに、コンクリートのひび割れ、鉄筋の腐食、土圧による変形などが生じます。これらの経年劣化は、擁壁の強度を低下させ、崩落リスクを高めます。
  • 地震の影響: 地震が発生すると、擁壁には大きな力が加わります。特に、老朽化した擁壁は、地震の揺れに耐えられず、崩落する危険性があります。
  • 豪雨の影響: 豪雨時には、擁壁に大量の雨水が浸透し、土圧が増大します。これにより、擁壁が崩落したり、変形したりするリスクが高まります。
  • 地下水の影響: 地下水位が高い地域では、地下水が擁壁に浸透し、擁壁を弱体化させる可能性があります。
  • 植物の根による影響: 擁壁に生えた植物の根が、擁壁のひび割れを広げたり、構造を破壊したりすることがあります。

擁壁の老朽化がもたらす具体的なリスク

擁壁の老朽化は、以下のような具体的なリスクをもたらす可能性があります。

  • 擁壁の崩落: 老朽化した擁壁が崩落すると、土砂崩れが発生し、建物が倒壊したり、埋まってしまう可能性があります。また、近隣の建物や道路に被害を及ぼす可能性もあります。
  • 人命に関わる危険性: 擁壁の崩落は、人命に関わる重大な事故を引き起こす可能性があります。特に、地震や豪雨時には、迅速な避難が困難な場合もあります。
  • 資産価値の低下: 擁壁の老朽化は、物件の資産価値を著しく低下させます。特に、擁壁の修繕費用は高額になるため、売却が難しくなる可能性もあります。
  • 高額な修繕費用: 擁壁の修繕には、数百万円から数千万円という高額な費用がかかることがあります。特に、大規模な修繕が必要な場合は、さらに費用が膨らむ可能性があります。

擁壁に関する注意点

擁壁のある物件を購入する際には、以下の点に特に注意が必要です。

  1. 擁壁の構造と状態の確認:
    • 擁壁の種類: 擁壁には、コンクリート擁壁、石積み擁壁、ブロック擁壁など、様々な種類があります。それぞれの構造上の特徴や耐久性について理解しておく必要があります。
    • 擁壁の状態: 擁壁にひび割れ、変形、傾き、水漏れなどがないか、目視で確認しましょう。また、擁壁の排水状況や、植物の根の影響も確認しましょう。専門家による詳細な調査を依頼することも検討しましょう。
    • 擁壁の高さ・長さ・厚み: 擁壁の高さや長さ、厚みは、擁壁の安定性に大きく影響します。これらの情報も確認しておきましょう。
  2. 擁壁の築年数の確認:
    • 築年数の不明瞭さ: 擁壁は、建物のように築年数が明確に記録されていることが少なく、築年数が不明なケースが多くあります。古い擁壁は、老朽化が進んでいる可能性が高いため、注意が必要です。
    • 建築年月とのずれ: 建物が新築であっても、擁壁が同時に新設されたとは限りません。既存の擁壁をそのまま利用している場合もあり、擁壁だけが古いというケースも多々あります。不動産会社に必ず確認し、できる限り正確な情報を得るようにしましょう。
  3. 関連法規・規制の確認:
    • 建築基準法などの規制: 擁壁は、建築基準法などの法令によって、設置基準や構造に関する規制が定められています。これらの規制に適合しているかを確認する必要があります。特に、古い擁壁は、現在の法令に適合していない可能性もあります。
    • 市区町村の条例: 各自治体によっては、擁壁に関する独自の条例が定められている場合があります。これらの条例についても確認するようにしましょう。
  4. 擁壁の記録の確認:
    • 図面や記録の有無: 擁壁に関する図面や記録があるか確認しましょう。これらの情報があれば、擁壁の構造や状態をより正確に把握することができます。
    • 過去の修繕履歴: 過去に擁壁の修繕を行ったことがある場合は、その記録を確認しましょう。修繕の履歴を見ることで、擁壁の状態を推測することができます。
  5. 保険の確認:
    • 施設賠償特約の適用範囲: 擁壁の崩落による損害は、火災保険の施設賠償特約ではカバーされないケースが多いです。特約の内容をよく確認し、適用範囲外の場合は、別の保険への加入を検討する必要があります。
    • 地震保険の適用範囲: 地震による擁壁の損害は、地震保険でカバーされる場合があります。しかし、地震保険の適用範囲は限定的なため、十分な補償を受けられない可能性もあります。
  6. 専門家への相談:
    • 専門家による調査: 擁壁の状態を正確に把握するためには、専門家による詳細な調査が不可欠です。建築士や土木技術者などの専門家に相談し、擁壁の調査を依頼することを検討しましょう。
    • 修繕計画の作成: 専門家と協力して、擁壁の修繕計画を作成し、将来的なリスクを回避するようにしましょう。
  7. 購入の判断:
    • リスクの評価: 擁壁に関するリスクを十分に評価し、購入を慎重に判断しましょう。
    • 予算の考慮: 擁壁の修繕費用は高額になる可能性があるため、修繕費用も考慮した上で、購入を検討しましょう。

擁壁は、建物の安全性に関わる重要な構造物です。老朽化した擁壁は、地震や豪雨時に崩落するリスクがあり、その影響は甚大です。擁壁のある物件を購入する際には、必ず専門家による調査を行い、リスクを十分に理解した上で、慎重に判断するようにしましょう。また、擁壁に関する保険についても、内容をよく確認しておく必要があります。

過去に不正のあった建築会社

施工不良や法令違反が指摘された建築会社の物件は、融資評価が低くなる・売却時に買い手がつきにくい・構造的品質への不安などのリスクがあります。

特に小規模アパート経営において、過去に不祥事があった物件や、それに関わった建築会社・不動産業者は、将来的なトラブルの火種となる可能性があります。

ここでは、過去20年ほどで問題となった建築会社や不動産業者の事例を時系列順に並べ、投資家が注意すべきポイントを解説します。

  1. 三井不動産レジデンシャルのマンション傾斜問題（2015年発覚）
    • 問題点: 横浜市で建設された大規模マンションにおいて、杭打ち工事のデータ偽装が発覚し、マンションが傾斜していることが判明しました。
    • 詳細: 杭打ち工事において、地盤調査データの偽装や、支持層に杭が届いていないなどの施工不良が確認されました。その結果、マンション全体が傾斜し、居住者の生活に大きな影響を与えました。
    • エビデンス: 各種メディア報道、国土交通省による調査報告書
    • 影響: 建物の建て替えが必要となり、業界全体の杭打ち工事の品質管理強化につながりました。
    • 教訓:
      • 新築物件でも重大な欠陥が発生する可能性: 新築物件であっても、施工不良やデータ偽装のリスクがあることを認識する必要があります。
      • 地盤や基礎工事の重要性: 地盤調査や基礎工事は、建物の安全性に直結する重要な工程です。これらの工程を適切に行う業者を選ぶ必要があります。
      • 第三者機関の検査: 竣工時や購入前に、第三者機関による建物検査（インスペクション）を実施し、施工不良がないか確認しましょう。
  2. 株式会社TATERU（旧株式会社インベスターズクラウド）（2018年発覚）:
    • 問題点: 不動産投資用アパートの建築において、顧客の預金残高を改ざんし、融資審査を不正に通過させた疑いが発覚しました。また、不適切な広告表示や、収益性の高いアパートであるかのような虚偽の説明も問題となりました。
    • 詳細: 顧客の預金残高証明書を改ざんしたり、融資審査に有利となるような虚偽の書類を作成したりするなどの不正行為が明らかになりました。これにより、本来であれば融資を受けられないはずの顧客が、多額の融資を受けてアパートを購入することになり、後々返済困難となるケースが多発しました。
    • エビデンス: 金融庁による行政処分、各種メディア報道
    • 教訓:
      • 過度な融資の勧誘に注意: 不動産会社から過度な融資を勧められた場合は、慎重に判断する必要があります。
      • 収益性の確認: 不動産会社から提示された収益シミュレーションだけでなく、自身でも複数の視点から収益性を検証する必要があります。
      • 契約内容の確認: 契約書の内容を詳細に確認し、不明な点は必ず質問しましょう。
      • 第三者機関の利用: 必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、契約内容をチェックしてもらいましょう。
  3. 株式会社レオパレス21（2019年発覚）:
    • 問題点: 建築基準法違反の疑いがある界壁（戸境壁）の施工不良が発覚しました。アパートの遮音性が著しく低いだけでなく、耐火性にも問題がある可能性が指摘されました。
    • 詳細: 具体的には、界壁の石膏ボードが本来2枚必要なところを1枚しか設置していなかったり、釘打ちの間隔が不適切だったりするなどの施工不良が多数確認されました。これにより、入居者間での騒音トラブルが多発し、空室率の上昇や家賃収入の低下につながりました。また、オーナーは、補修工事費用の負担や損害賠償請求のリスクに晒されました。
    • エビデンス: 国土交通省による調査報告書、各種メディア報道
    • 教訓:
      • 施工会社の選定: 建築会社を選ぶ際は、過去の施工実績や評判、第三者機関による品質認証などを確認することが重要です。
      • 建設中の現場確認: 建設中の物件は、定期的に現場を確認し、施工状況を把握するようにしましょう。
      • 第三者機関による検査: 竣工時や購入前に、第三者機関による建物検査（インスペクション）を実施し、施工不良がないか確認しましょう。
      • 契約書の内容: 建築契約書や売買契約書の内容を詳細に確認し、瑕疵担保責任や保証内容について、明確に定められているかを確認しましょう。
  4. 大和ハウス工業の施工不備問題（2019年発覚）:
    • 問題点: 多数の物件で設計図面との差異がある施工不備が発覚しました。
    • 詳細: 約4000棟で設計図面との差異が確認され、そのうち77棟で改修工事が必要となるなどの影響が出ました。
    • エビデンス: 各種メディア報道、大和ハウス工業による発表資料
    • 影響: 業界全体の品質管理の見直しにつながりました。
    • 教訓:
      • 大手企業でも施工不備が起こり得ることを認識する必要がある: 大手企業だからといって、必ずしも施工不良がないとは限りません。
      • 複数業者によるチェック体制の重要性: 設計図面と実際の施工状況が一致しているか、複数業者でチェックする体制が重要です。
      • 建設中の現場確認: 建設中の物件は、定期的に現場を確認し、施工状況を把握するようにしましょう。
  5. 株式会社スマートデイズ（旧株式会社スマートライフ）（2018年〜2019年問題顕在化）：
    • 問題点: シェアハウス「かぼちゃの馬車」のサブリース契約において、オーナーに対して虚偽の説明をし、多額の損失を与えたことが問題となりました。また、サブリース契約解除時の違約金の問題や、入居率が低いにも関わらず賃料を保証していたことが問題視されました。
    • 詳細: オーナーに対して、実際には賃料収入が見込めないにもかかわらず、「30年間家賃保証」や「高利回り」を謳い、シェアハウスを販売しました。しかし、実際には入居率が低く、約束された賃料が支払われなかったり、一方的に契約を解除されたりするケースが多発しました。
    • エビデンス: 消費者庁への相談事例、各種メディア報道、オーナーによる訴訟
    • 教訓:
      • サブリース契約の内容を精査: サブリース契約の内容を詳細に確認し、保証される期間や金額、契約解除の条件などについて十分に理解しましょう。
      • 高い利回りのリスク: 高利回りを謳う物件には、必ずリスクが伴うことを認識しましょう。
      • 不動産会社の説明責任: 不動産会社の説明責任について、明確に定められているかを確認しましょう。
      • 第三者機関への相談: 必要に応じて、弁護士などの専門家に相談し、契約内容をチェックしてもらいましょう。
  6. 株式会社木下の賃貸（2019年以降問題顕在化）:
    • 問題点: サブリース契約に関するトラブルが多発しました。オーナーに対して、空室時の家賃保証を約束しながら、実際には支払われなかったり、一方的に契約を解除したりするなどの問題が報告されました。
    • 詳細: 「家賃保証」という言葉でオーナーを誘い、実際には様々な条件を付けたり、都合が悪くなると保証を打ち切るなど、オーナーにとって不利な契約が多く、トラブルの原因となりました。
    • エビデンス: 消費者庁への相談事例、各種メディア報道
    • 教訓:
      • サブリース契約の内容: サブリース契約の内容をしっかりと確認し、不利な条件がないか、十分に検討しましょう。
      • 契約解除条項の確認: 契約解除の条件や、違約金について確認しておきましょう。
      • 家賃保証の実態: 「家賃保証」という言葉だけに惑わされず、保証される金額や期間、条件について、詳細に確認しましょう。
      • 複数の会社を比較検討: サブリース会社を選ぶ際は、複数の会社を比較検討し、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

不動産投資は、大きなリターンが期待できる一方で、様々なリスクも伴います。過去の不祥事例を教訓として、以下の点に注意し、慎重に物件選びを行うようにしましょう。

  • 情報の収集: 不動産会社や建築会社の評判や過去の事例を十分に調べましょう。
  • 契約内容の確認: 契約書の内容を詳細に確認し、不利な条件がないか確認しましょう。
  • 専門家への相談: 必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスをもらいましょう。
  • リスクの理解: 不動産投資にはリスクが伴うことを十分に理解し、無理のない範囲で投資を行いましょう。
  • 過度な融資に注意: 融資に頼りすぎず、自己資金を十分に確保することも重要です。

上記で紹介した事例は、氷山の一角に過ぎません。常に情報を収集し、慎重に判断することで、リスクを最小限に抑え、安定した不動産投資を実現することができます。

事故物件

事故物件とは、一般的に、過去に殺人、自殺、火災による死亡、孤独死などが発生した物件のことを指します。このような物件は、心理的な瑕疵（かし）があるとして、不動産業界では「告知義務」の対象となり、契約時に買主や借主に告知しなければなりません。この告知義務があるという点からも、事故物件の取引が慎重に行われる必要があることがわかります。

事故物件が敬遠される主な理由は以下の通りです。

  1. 入居者の心理的な抵抗感:
    • 事故物件は、過去に人が亡くなったという事実から、心理的な抵抗感を抱く人が多くいます。
    • 特に、自殺や殺人といった事件性の高い事故があった物件は、心理的な負担が大きく、入居をためらう人が多い傾向にあります。
    • たとえ事故から時間が経過していたとしても、「幽霊が出るのではないか」「何か良くないことが起こるのではないか」といった不安感を持つ人もいます。
  2. 入居者付けの困難さ:
    • 心理的な抵抗感から、事故物件は入居希望者が極端に少なくなり、空室期間が長期化する可能性が高くなります。
    • 周辺の類似物件と比較して、入居者が決まりにくく、賃料を下げざるを得ない状況に陥ることがあります。
    • 事故物件であることを告知すると、内見を拒否されたり、契約直前でキャンセルされたりするケースも少なくありません。
  3. 賃料の低下:
    • 入居者付けを容易にするためには、周辺相場よりも賃料を大幅に下げる必要が生じることがあります。
    • 家賃収入の減少は、アパート経営の収益性を著しく悪化させ、キャッシュフローを圧迫する原因となります。
    • 特に小規模アパートでは、一室の空室や賃料低下が、全体の収益に大きな影響を与えるため、注意が必要です。
  4. 売却の困難さ:
    • 事故物件は、買主も敬遠する傾向が強く、売却が非常に難しくなります。
    • 売却できたとしても、相場価格よりも大幅に低い価格で買い叩かれる可能性が高く、投資回収が困難になる可能性があります。
    • 事故物件であることを告知しないまま売却した場合、後々、損害賠償請求などの法的トラブルに発展する可能性もあります。
  5. 告知義務による負担:
    • 事故物件は、売買契約や賃貸契約時に、買主や借主に対して、その事実を告知する義務があります。
    • 告知義務を怠った場合、契約解除や損害賠償請求などの法的トラブルに発展する可能性があります。
    • 告知義務は、いつまで続くのかという期間の定めはありません。売却や賃貸に出すたびに告知する必要があります。
  6. 修繕費用の増加:
    • 孤独死の場合、発見が遅れると、室内に腐敗臭が染み付いたり、害虫が発生したりする可能性があり、特殊清掃やリフォームが必要になることがあります。
    • これらの修繕費用は高額になることが多く、収益を圧迫する原因となります。
  7. 精神的な負担:
    • 事故物件を所有しているという事実は、オーナーにとっても精神的な負担となる場合があります。
    • 入居者とのトラブルや、売却の難航など、様々な問題に直面する可能性があり、精神的に疲弊してしまうこともあります。

初心者が事故物件を避けるべき理由

上記のようなリスクを考えると、不動産投資の経験が浅い初心者の方は、事故物件を避けるべきです。

  • リスク管理の難しさ: 初心者は、事故物件のリスクを適切に管理することが難しい場合があります。事故物件の告知義務や、入居者とのトラブル、売却時の価格交渉など、様々な問題に適切に対応するには、不動産投資の経験や知識が必要です。
  • 収益性の悪化: 事故物件は、賃料低下や空室期間の長期化により、収益性が悪化する可能性が高く、安定したアパート経営を難しくします。
  • 精神的な負担: 初心者は、事故物件の取り扱いに慣れていないため、精神的な負担を感じやすく、不動産投資自体を嫌になってしまう可能性もあります。

事故物件を避けるための対策

事故物件を避けるためには、以下の点に注意しましょう。

  1. 物件の履歴調査:
    • 過去の入居者情報や、事故に関する情報を収集しましょう。
    • 不動産会社に直接確認するだけでなく、周辺の住民やインターネットの情報も参考にしましょう。
  2. 周辺環境の調査:
    • 過去に事件や事故が多発している地域は、事故物件である可能性が高いため、注意が必要です。
  3. 不動産会社の選定:
    • 事故物件を積極的に取り扱っている不動産会社は、避けるようにしましょう。
    • 信頼できる不動産会社を選び、物件情報をしっかりと確認するようにしましょう。
  4. 告知義務の確認:
    • 売買契約や賃貸契約時に、必ず告知事項の有無を確認するようにしましょう。
    • 告知義務の内容を理解し、不明な点は不動産会社に質問するようにしましょう。
  5. 専門家への相談:
    • 不安な場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスをもらいましょう。

事故物件は、入居者付け、賃料、売却、心理的負担など、多くの面でリスクを伴います。特に、不動産投資の経験が浅い初心者は、事故物件を避けるべきです。物件選びは慎重に行い、信頼できる不動産会社や専門家と協力しながら、安定したアパート経営を目指しましょう。

2. エリアの問題

初心者が投資用アパートを購入する際、土地の区域区分を理解することは非常に重要です。特に関西地域では、地形や人口動態の特性が顕著であり、これらが不動産投資に大きな影響を与えます。

市街化調整区域

市街化調整区域を中心に、区域区分の違いとその影響について詳しく説明します。

区域区分の概要

都市計画における区域区分は、土地利用の計画的な管理と都市の秩序ある発展を目的としています。主な区域区分は以下の通りです。

  1. 市街化区域: 既に市街地を形成している区域や、優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。開発や建築の自由度が高く、一般的に住宅需要が高いため、金融機関の評価も良好です。ただし、土地価格が高い傾向にあります。
  2. 市街化調整区域: 市街化を抑制すべき区域です。原則として建物の新築・増改築が制限されるため、住宅需要が低く、金融機関の評価も低下しがちです。和歌山や奈良など関西の郊外・山間部に多く存在します。
  3. 非線引き都市計画区域: 区域区分が定められていない都市計画区域です。開発許可は必要ですが、市街化調整区域ほど厳しくありません。地域によって需要や評価が大きく異なります。
  4. 都市計画区域外: 都市計画区域に指定されていない区域です。建築の自由度は高いですが、インフラ整備が不十分な場合があり、投資リスクが高くなる可能性があります。

原則として建物の新築・増改築が制限されるため、住宅需要が低く、金融機関の評価も低下しがちです。和歌山や奈良など郊外・山間部に多く存在。初心者は回避がベターですが、どうしても投資するなら既存宅地証明や支援制度を活用してリスクを抑える必要があります。

市街化調整区域の特徴と注意点

  1. 建築制限
    • 市街化調整区域では、原則として建物の新築・増改築が厳しく制限されています。これは無秩序な市街化を防ぐためですが、投資家にとっては大きな障壁となります。
  2. 住宅需要の低さ
    • 建築制限により、市街化調整区域では住宅需要が著しく低くなります。これは入居率や賃料に直接影響し、投資収益を大きく左右します。
  3. 金融機関の評価
    • 住宅需要の低さや将来的な開発の制限により、金融機関はこの区域の物件に対して低い評価を下す傾向があります。これは融資条件の厳格化や融資額の減少につながる可能性があります。
  4. 関西地域の特性
    • 和歌山県や奈良県の郊外・山間部には市街化調整区域が多く存在します。関西の地形的特徴と人口動態の変化により、これらの地域では特に注意が必要です。
  5. リスク軽減策
    • 初心者投資家には市街化調整区域を避けることをお勧めしますが、投資を検討する場合は以下の方法でリスクを軽減できる可能性があります
      • 既存宅地証明の取得
      • 地方自治体の支援制度の活用
      • 地域の特例や条例の確認

投資用アパート購入の際は、区域区分を十分に理解し、特に市街化調整区域については慎重に検討する必要があります。関西地域の地形や人口動態の特性を考慮し、長期的な視点で投資判断を行うことが重要です。

人口減少地域・消滅可能性地域

人口減少が進む地域、特に「消滅可能性都市」と呼ばれる自治体での不動産投資には、以下のようなリスクがあります：

人口減少地域・消滅可能性地域での不動産投資リスク

  1. 空室率の上昇
    • 和歌山県の山間部や奈良県の過疎地域など、若者の流出が顕著なエリアでは、賃貸物件の需要が低下し、空室率が上昇する傾向があります。野村総合研究所の調査によると、2043年には全国の空き家率が25.3%まで増加すると予測されており、特に人口減少地域ではこの傾向が顕著になる可能性があります。
  2. 家賃下落と収益悪化
    • 空室を埋めるために家賃を下げざるを得なくなり、収益が悪化するリスクがあります。さらに、家賃を下げても入居が決まりにくい状況に陥る可能性があります。
  3. 資産価値の低下
    • 人口減少に伴う地域経済の衰退により、不動産の資産価値が低下するリスクがあります。
  4. 地域特性による需要の変化
    • 観光や福祉など、地域独自の需要を見込める可能性はありますが、これらの需要を正確に予測し、活用することは初心者投資家にとってはハードルが高いと言えます。
  5. 公共サービスの低下
    • 人口減少が進むと、公共交通機関の維持や生活インフラの充実が困難になる可能性があります。これは、さらなる人口流出を招き、不動産需要の低下につながる可能性があります。初心者投資家にとって、これらのリスクを適切に評価し、管理することは非常に困難です。そのため、人口減少地域や消滅可能性地域での不動産投資は、十分な経験と知識を持つ投資家向けと言えるでしょう。

人口減少地域、消滅可能性地域の調査方法

  1. 人口戦略会議の「地方自治体『持続可能性』分析レポート」の確認
    • 人口戦略会議が発表した「地方自治体『持続可能性』分析レポート」は、2050年までに消滅可能性がある744自治体のリストを公表しています。このレポートは、最新の人口推計データに基づいて各自治体の持続可能性を分析しており、調査の出発点として有用です。
  2. 若年女性人口の減少率の調査
    • 消滅可能性自治体の定義に基づき、20歳〜39歳の女性人口が30年間で50%以上減少する地域を確認します。この指標は地域の将来的な人口動態を予測する上で重要な要素となります。
  3. 地域ごとの特徴の分析
    • 「自立持続可能性自治体」や「ブラックホール型自治体」など、レポートで示された各カテゴリーの特徴を把握します。これにより、調査対象地域がどのカテゴリーに属するか、またその特性は何かを理解することができます。
  4. 地方自治体の公開データの活用
    • 各自治体が公開している人口推移、経済状況、将来の開発計画などのデータを調査します。これらの情報は、地域の現状と将来展望を理解する上で不可欠です。
  5. 国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口データの確認
    • 国立社会保障・人口問題研究所が提供する将来推計人口データを参照します。このデータは地域ごとの詳細な人口予測を提供しており、長期的な人口動態を把握するのに役立ちます。
  6. 不動産業者や地域の経済団体からの情報収集
    • 地域の不動産市場動向や経済状況について、不動産業者や地域の経済団体から詳細な情報を入手します。これらの情報は、統計データだけでは把握しきれない地域の実情を理解するのに役立ちます。

成長が期待される地域や開発計画の調査方法

地域の潜在的な成長性を見極めるため、今後発展が見込める地域や戦略的な開発計画を徹底的に調査することが重要です。

  1. 地方創生総合戦略の確認
    各自治体が策定している「地方創生総合戦略」を確認します。これには地域の将来ビジョンや具体的な施策が記載されており、成長が期待される分野や計画を把握できます。
  2. 地域経済分析システム（RESAS）の活用
    内閣府が提供するRESASを使用すると、地域の産業構造や人口動態、観光動向などのデータを視覚的に確認できます。成長産業や観光客の増加傾向などから、活性化の兆しがある地域を特定できます。
  3. 国や自治体の開発計画の調査
    国土交通省や経済産業省、各自治体のウェブサイトで公開されている開発計画や地域振興策を確認します。大規模なインフラ整備や産業誘致計画などは、地域の将来的な成長につながる可能性があります。
  4. 民間企業の投資動向の分析
    不動産開発会社や大手企業の投資計画、進出情報を調査します。企業の積極的な投資は、その地域の成長ポテンシャルを示唆しています。
  5. 観光統計データの活用
    日本政府観光局（JNTO）や観光庁が公開している統計データを分析します。インバウンド需要の増加や新たな観光資源の開発は、地域活性化の重要な指標となります。
  6. 産学連携プロジェクトの調査
    地域の大学や研究機関と企業の連携プロジェクトを調べます。イノベーションの創出や新産業の育成につながる取り組みは、地域の将来的な成長を示唆しています。

これらの方法を組み合わせることで、成長ポテンシャルのある地域や有望な開発計画を効果的に特定し、調査することができます。

    2-3. ハザードマップが不安な地域

    南海トラフ地震・津波・洪水・土砂災害など災害リスクが高い場所は、保険料や融資評価が下がり、入居者の敬遠もあり得ます。ハザードマップを事前に必ず確認し、防災対策（止水板など）を講じても根本的なリスクは残る点に注意。

    3. 道路の問題

    道路に関する法的要件や管理状況は、アパートの建築・改築だけでなく融資や将来の売却にも大きく影響します。43条但し書きや私道負担、2項道路のセットバックなどは見落としがちなポイントです。

    3-1. 接道不良（建築基準法第43条）

    幅員4m以上の道路に2m以上接していないと原則として新築不可、増改築にも制約がかかります。金融機関が融資しづらく、売却時の価値も下がるため、初心者は厳禁レベルで避けるのが安全です。

    3-2. 43条但し書き（建築基準法第43条第2項第2号）

    接道義務を満たさない土地でも、特定行政庁の特例許可を得れば建築可になる場合がありますが、行政審査会の同意や近隣地権者の許可が必要なことも。将来的な増改築も不確実で、融資・売却が難しいため初心者には不向きです。

    3-3. 私道の問題

    私道を共有する場合、所有権や管理責任、通行権などでトラブルが起きがちです。メンテナンス費も負担が大きくなる恐れがあるため、購入前に権利関係や管理協定がしっかり整備されているか確認が必要です。

    3-4. 2項道路（建築基準法第42条第2項）

    幅員4m未満の道を“みなし道路”として扱うケース。建物建築時には道路中心線から2m後退（セットバック）しなくてはならず、有効敷地面積が減少します。建築費や将来の増改築計画に影響するため、利回り試算に織り込みましょう。

    4. 契約上の問題

    建物やエリアだけでなく、賃貸借契約、サブリース契約、借地権などの契約スキームもアパート投資に大きく影響します。知らないまま引き継いでしまうと、思わぬ縛りやコスト増に悩まされるかもしれません。

    4-1. サブリース

    メリット・デメリット
    空室保証を謳うサブリース契約は一見安心ですが、家賃改定条項での減額や免責期間の設定など、オーナーに不利な条件が含まれがちです。銀行評価が良くなる一方で、安易に契約すると収支悪化を招くケースもあります。

    4-2. プロパンガス

    プロパンガスは都市ガスより料金が高く、入居者負担増につながるため敬遠されることがあります。ただし、プロパンガス会社が給湯器やエアコン設置を負担してくれるメリットもあるため、ガス料金や設備導入費とのバランスを検討することが重要です。

    4-3. 長期の賃貸借契約が既に締結されている物件

    前オーナーと借主の間で長期契約（法人契約・定期借家など）が結ばれている場合、オーナーチェンジ後も同条件を引き継ぐ必要があります。家賃の改定や解約が難しく、想定利回りより低くなるリスクを把握しておきましょう。

    4-4. 借地権

    土地を借りる形態で建物を保有する場合、地代の負担がある分実質利回りが下がり、売却や融資には地主の承諾が必要になるなど制限が大きいです。初心者にはハードルが高く、避けるのが安全と言えます。

    5. その他の問題

    ここまで挙げた要素以外にも、物件の管理状態や稼働率、周辺環境の細かなポイントなどに目を配ると、保有後のクレームや空室によるキャッシュフロー悪化を防ぐことができます。

    1. 空室率が高い物件

    既に空室が多い物件は、賃料設定や立地・設備面で根本的な問題があることが考えられます。過去の入退去履歴を確認し、本当に改善の余地があるのか見極めましょう。

    1. 管理状態が悪い物件

    ゴミ置き場の散乱や共用部の放置、外壁の劣化など管理不備が多いと、入居者満足度は低下しクレームが増加。長期修繕計画や管理履歴を購入前にチェックし、後で高額出費に苦しむ事態を避けてください。

    1. 駐車場や駐輪場が不足

    関西郊外や和歌山・奈良など車社会の地域では、駐車場不足が致命的な空室原因になるケースがあります。敷地内で確保できるか、近隣月極を借り上げる方法があるかなど検討が必要です。

    1. 日当たりや騒音などの環境問題

    周囲の高層建物で日陰になる、線路や幹線道路沿いで騒音が激しい場合、入居者満足度が下がります。昼夜・平日休日に現地を複数回視察し、騒音や日照を自分の目で確認するのが賢明です。

    1. 生活利便施設が少ない地域

    スーパーやコンビニ、病院などの利便施設が少ないと、都市部の若年層やファミリー層に敬遠されがちです。車社会を前提にするなら、駐車場整備が必須など追加コストも見込む必要があります。

    1. 嫌悪施設が近い（墓地、火葬場、ゴミ焼却炉など）

    心理的に避けられがちで、家賃を下げても入居付けに時間がかかる場合が多いです。周辺環境の治安や不審者リスクも懸念され、根本的に改善しにくいため、初心者は避けるのが無難と言えます。

    6. まとめ

    初心者が「避けるべき」「慎重に考えるべき」物件の特徴

    1. 物件自体の問題
      旧耐震基準、再建築不可、極小物件、3点ユニット、高額設備、擁壁、過去に不正のあった建築会社の物件、事故物件、設備不足などは、いずれも保有後の修繕費用や融資評価、入居付けなどで苦労しがち。
    2. エリアの問題
      市街化調整区域や人口減少地域、ハザードマップで災害リスクが大きい場所、嫌悪施設が近い地域、生活利便施設が少ないエリアは、空室リスクや賃料低下に直結。
    3. 道路の問題
      接道不良（幅員4m未満や2m接道不足）、43条但し書き、私道負担、2項道路セットバックなどにより、将来の建て替え・改築が制限され、融資も厳しくなるケース多し。
    4. 契約上の問題
      サブリース契約、プロパンガス、長期賃貸借契約、借地権は収支や管理に制限を生み、家賃減額・解除リスクや地主・ガス会社との交渉が難航するリスクが高い。
    5. その他の問題
      空室率が高い物件、管理状態が劣悪な物件、駐車場不足、日当たりや騒音などの環境問題があると、入居者満足度が下がり、クレーム対応や空室損が増える恐れがある。

    リスクを克服できれば高利回りを狙える可能性も

    一見すると「絶対手を出すべきではない」ように感じる物件でも、適切なリスク理解と改善策の実行次第で、高い利回りを生むケースがあります。ただし、こうした再生投資や特殊需要を狙うには経験・資金力・専門家ネットワークが欠かせないため、初心者がいきなり手を出すのはハードルが高いことも事実です。

    • 旧耐震物件を耐震補強して割安購入→利回りアップ
    • 再建築不可でも大規模リノベで需要確保→短期回収
    • 3点ユニットをセパレートに改修→入居者満足度UP
    • 過疎地域でも特定の需要（福祉・観光・企業寮等）に応える

    いずれもメリットはある反面、相応のリスクとコスト、労力が必要です。

    失敗を防ぐためのアクションプラン

    1. 現地・役所での徹底調査
      • 法務局・市役所・消防署・土木事務所等で公図・建築計画・道路計画・ハザードマップを確認。
      • 地元不動産会社や金融機関への相談で、融資や需要動向を把握。
    2. 専門家の力を借りる
      • 建築士や弁護士、税理士、不動産鑑定士など、必要な専門家に早めにアドバイスをもらう。
      • 関西の不動産投資セミナー・勉強会に参加し、人脈と情報を得る。
    3. リフォームや設備改善の費用・効果をシミュレーション
      • 3点ユニットをセパレートにする工事費・旧耐震の補強費・エレベータの保守点検費などを長期収支に組み込み、実質利回りを試算。
    4. 最終的には“買わない”判断も勇気
      • リスクが高すぎると感じたら回避し、ほかの物件を検討。アパート投資は金額も大きく、失敗すると取り返しが難しいため慎重さが肝要。

    さいごに

    ここまで、関西の不動産投資初心者がアパート購入で特に注意すべき物件の特徴を幅広く取り上げました。旧耐震基準や再建築不可、市街化調整区域や人口減少地域、契約上の問題や道路問題など、どれも初心者にとってはリスクが大きく映るかもしれません。

    しかし、適正価格で購入し、必要な補強や改善策を講じられれば、高利回りを実現できるチャンスでもあります。一方、融資が通らない・修繕費が高額・クレーム対応が多発…など多くの課題を伴いがちなので、誰にでもおすすめできるわけではありません。特に、南海トラフ地震や津波、土砂災害といった地形由来のリスクがある関西では、対策を怠ると「こんなはずじゃなかった」と後悔する事態に陥りやすいでしょう。

    投資判断を下す前に、必ず情報収集と現地調査、専門家の意見をしっかり取り入れてください。「初心者だからこそ時間と手間を惜しまず、丁寧にリスクを分析する」姿勢が、アパート投資を成功へ導くカギです。

    もし今回の記事で紹介したリスク要素に当てはまる物件を検討中なら、もう一度チェックシートを作って細部を確認し、回避策・改善策が確実に実行できるかをシミュレーションしてみましょう。無理なく安全に、そして着実に資産を拡大できる物件を選び、不動産投資ライフをより充実させていただければ幸いです。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-269.html/feed 2     意外と大きな負担になる？不動産取得税の仕組みについて解説します https://go1101.com/blog-entry-148.html https://go1101.com/blog-entry-148.html#respond Sat, 11 Jul 2015 22:35:28 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2015/07/12/%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e5%8f%96%e5%be%97%e7%a8%8e%e3%81%ab%e6%8e%9b%e3%81%8b%e3%82%8b%e8%aa%b2%e7%a8%8e%e7%94%b3%e5%91%8a%e6%9b%b8%e3%81%8c%e5%b1%8a%e3%81%8d%e3%81%be%e3%81%97%e3%81%9f/ 先日、不動産取得税に掛かる課税申告書が届きました。

    対象物件は中古ワンルームマンションで支払い金額は108,600円でした。

    不動産投資には税金の支払いがつきもの

    不動産投資をすると「取得時」「保有時」「売却時」と、何かあるごとに課税の義務が発生します。

    • 取得時…不動産取得税、印紙税、登録免許税
    • 保有時…固定資産税・都市計画税
    • 売却時…所得税、住民税

    これだけ沢山の税金を払わされる訳なので、やっぱり税金についてはしっかり理解しないといけないとつくづく実感します。また、この他にも火災保険や司法書士への報酬など一つ一つは大きな金額ではありませんが、さまざまな費用を負担することになります。

    不動産取得税とは

    不動産取得税は土地や家屋などを取得した人に対して取得時に1回だけ不動産の所在地である都道府県が課税する税金です。

    不動産の所有権を取得するには主に以下のような取り引きがあります。

    • 売買
    • 贈与
    • 新築・増築・改築
    • 交換

    登記情報より不動産の移転があった事を把握される訳ですが、取得方法については売買や新築だけでなく贈与についても課税対象となります。

    仮に贈与に伴う贈与税が控除などにより支払う必要が無くなったとしても不動産取得税についての納税する義務が発生します。ただし例外として相続による物件取得の場合は不動産取得税は非課税となります。

    なお不動産取得税は取得時に1回だけ発生する税金ですが、固定資産税および都市計画税は物件を保有し続けると毎年納める必要のある税金です。

    固定資産税と都市計画税については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

    固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！
    先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...
    go1101.com
    2018.05.13

    不動産取得税の計算方法

    不動産取得税の課税標準額は、原則として固定資産税課税台帳に登録されている価格です。

    固定資産税評価額についてはおよそ以下のようになる傾向があります。

    • 建物…実際の時価相場の5～6割程
    • 土地…実際の時価相場の7割

    不動産取得税の計算方法は以下の通りです。

    • 不動産取得税＝課税標準額(不動産価格)×適応税率

    今回の僕の投資用ワンルームマンションの課税標準額は以下の通りでした。

    • 土地の課税標準額…471,000円
    • 住宅の課税標準額…3,150,000円

    また不動産取得税の適応税率は以下の通りです。

    種別税率
    土地税率3%
    建物(住宅)税率3%
    建物(非住宅)税率4%
    本則の税率としては土地部分も建物部分も4%ですが、平成20年4月1日〜平成33年3月31までの軽減措置期間となっています。ただし期間についてはこれまでに何度か延長されていることもあるためなるべく最新の情報を確認することをオススメします。

    上記のそれぞれの税率を適応した結果、不動産取得税の合計は以下の計算により108,600円となります。

    • 土地…471,1000円×3％＝14,100円
    • 住宅…3,150,000円×3％＝94,500円
    • 合計…14,100円＋94,500円＝108,600円

    家屋については、固定資産評価額に登録されている価格が課税標準額となりますが、土地については平成33年3月31日までに取得した場合は、固定資産評価額に登録されている価格の1/2が課税標準額となります。

    固定資産評価額については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

    FP試験を受ける上で必要となる不動産の基礎知識
    不動産の分野では不動産登記の仕組みつかみ不動産の価格を整理する必要があります。また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。不動産の見方不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の...
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    2020.12.22

    不動産取得税の軽減措置

    一定の条件を満たす不動産については不動産所得税の軽減措置が適応され課税金額を抑えることができます。軽減措置については新築物件と中古物件で条件が違い、新築物件の方が適応条件が比較的緩くなっています。

    新築物件の軽減措置

    新築物件の軽減措置の適応条件は以下のとおりです。

    • 共用部分の按分面積を含め床面積が50㎡以上240㎡以下
    • アパートの場合は一戸につき40㎡以上240㎡以下
    • 一般住宅は一戸につき1,200万円まで控除
    • 認定長期優良住宅は一戸につき1300万円まで控除
    • 投資用物件についても適応対象
    • 事業用物件の場合は住居用部分のみが適応対象
    • 別荘は対象外

    新築物件の場合は、投資用物件でも条件を満たせば軽減措置を受けることができますが、中古物件の場合は投資用物件に対する軽減措置は無く、政策的にも余り優遇されない事がほとんどです。

    中古物件の軽減措置

    一方、中古物件の軽減措置の適応条件は以下のとおりです。

    • 共用部分の按分面積を含め床面積が50㎡以上240㎡以下
    • 平成57年1月1日以降に建築された住宅
    • 建築時期によって340万円〜1,200万円まで控除
    • 住居用の物件に限られ投資用物件や別荘などは対象外

    中古物件の場合は建築された時期によって控除額が変動します。建築時期が新しい程、控除額が高くなる仕組みです。

    不動産投資の初期費用は意外と多い

    投資用ワンルームマンションについては床面積も25㎡程と狭く特例適用住宅に該当しない事が多く、関西の新築〜築浅物件の場合は数万円〜十万円程の不動産取得税になりそうです。

    不動産投資を始める場合は、他にもさまざまな諸経費が必要になりますが、中でも不動産取得税については、不動産を購入した後、およそ半年後と時間差で必要となる税金なので、ちゃんと準備しておかないと結構な負担感になりそうです。

    その他に必要となる初期費用については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

    こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について
    投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...
    go1101.com
    2018.05.25
     ]]>     https://go1101.com/blog-entry-148.html/feed 0     火災保険の仕組みは難しい？加入者ごとの補償範囲を徹底解説！ https://go1101.com/blog-entry-119.html https://go1101.com/blog-entry-119.html#respond Wed, 18 Mar 2015 14:30:56 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2015/03/18/%e7%81%ab%e7%81%bd%e4%bf%9d%e9%99%ba%e3%81%ae%e5%a5%91%e7%b4%84%e5%86%85%e5%ae%b9%e3%81%af%e8%a4%87%e9%9b%91%e3%81%a0%e3%81%91%e3%81%a9%e5%a4%a7%e5%88%87/ 火災保険の補償内容は意外と複雑で、内容を正確に把握できていない人も多いはずです。

    ですが「補償内容」とは言い換えれば「権利」でもあります。

    何か問題が怒った時に「権利を主張できるか？」「権利があることに気づかず主張できないか？」によって大きな差が出てきます。

    融資を受ける場合は火災保険への加入が必要

    先日、火災保険の契約内容が加入先の東京海上日動より送られてきました。せっかくの機会なので、改めて内容を確認してみました。

    火災保険への加入が必要な理由は？

    一般的に投資物件を購入する際、金融機関によるローンを利用する場合は、火災保険の加入が前提となります。

    金融機関の立場としては、建物が全焼などの被害に遭った場合でも融資資金が改修不要にならないように基本的には火災保険への加入は必須となります。

    そのため、金融機関から融資を受けて住宅ローンを借りる場合は、火災保険に対して「質権設定」がされるのが一般的です。

    火災保険の質権設定とは？

    火災保険契約には質権設定がされています。

    火災などにより建物に対して全焼などの被害を受けた場合、火災保険に加入している場合は支払限度額に応じて保険料が支払われます。

    ただし、金融機関からの住宅ローンの債務が残っている場合、まずは融資元の金融機関が保険金を受取ることになります。

    当然と言えば当然ですね。

    最近の金融機関は事務手続きの軽減などを理由に「火災保険への加入のみ」を確認し、質権設定をおこなわないケースもありますが、質権設定を結ぶことによって金融機関側は住宅ローンをより確実に回収できる仕組みになっています。

    質権設定をすることで建物に火災などの被害があった場合も金融機関は住宅ローンを回収することができます。

    保証内容は自分で決めることもできる？

    僕も投資用物件の購入に伴い金融機関から融資を受けています。

    なので火災保険にも当然加入しています。

    購入価格1,200万円の物件に対して、僕が加入している火災保険の内容は以下の通りとなります。

    • 保証期間…ローンの借入期間と同じ20年
    • 支払保険料…約6万円(一括払いの長期火災保険)
    • 支払限度額…420万円

    融資状況に応じて保険に加入すると言う意味では団体信用生命保険も物件に対する火災保険なども考え方は同じです。

    ただし融資を受けた金融機関を経由して火災保険に入る必要はありませんし、必ずしも融資期間と同じ期間で保険に加入する必要もありません。また、補償額の420万円は物件の評価額などをもとに保険会社が設定した金額で、融資元の金融機関が決めたものではありませんでした。

    もし支払保険料を減らしたい場合は補償額の削減や補償期間の短縮なども交渉次第では可能かもしれません。なお、保険料の支払い方法については以下の2パターンがあります。

    • 一括払いの長期火災保険
    • 毎月更新の年間契約

    長期契約の方が保険料を安く抑えられるので、特にこだわりが無い場合は長期契約で良いと思います。

    保険金額の評価方法について

    物価上昇

     

    保険金額の評価方法には再調達価額（新価）と時価額があります。

    再調達価格の評価方法

    再調達価格とは建物に対して被害があった場合、経過した期間に関わらず同等の水準の建物を再築(立て直し)、または再購入するために必要となる金額のことです。

    時価額の評価方法

    一方、時価額とは再調達価格から経過年数をものに使用による消耗分(経年劣化)を差し引いた金額のことです。

    そのため再調達価格と時価額を比べると時価額の評価金額の方が低くなります。

    また、今後もしインフレによる価格の上昇などがあれば建て直しに必要となる金額は一層高額になるため、立て直しをする時、十分な資金を確保できない場合があるため、基本的には評価方法は再調達価格として火災保険に加入することが推奨されています。

    なおインフレによって価格が上昇してしまう仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。

    入居者が加入する火災保険は？

    ここまでは物件の所有者が加入する火災保険を中心にご説明してきましたが、次に入居者が加入する火災保険の内容をまとめてみます。

    保険会社によって契約内容な多少異なりますが、主に以下の3点が挙げられます。

    • 家財に対する火災保険
    • 借家人賠償責任補償
    • 個人賠償責任補償

    賃貸経営の場合、「入居者が火災保険に加入するのならば物件所有者は火災保険に加入する必要が無いのでは？」と思う人もいるかもしれませんが、実は両者が加入する火災保険にはそれぞれ違いがあります。基本的な考え方は以下のようになります。

    • 所有者が加入する火災保険…建物に対する補償
    • 入居者が加入する火災保険…家財に対する補償

    ここではそれぞれの特徴について簡単に説明します。

    家財に対する火災保険

    家財に対する保険の対象範囲は入居者の自己所有物です。

    注意点といては以下のようなものは「明記物件」として契約内容に個別に申告し保険証券に明記なければ、補償範囲に含まれません。

    • 貴金属、宝石、美術品など1個(または1組)の価額が30万円を超えるもの
    • 稿本(原稿)、設計書、図案、証書、帳簿等の書類など

    仮にこれらの明記物件を申告せずに火災などの被害にあってしまった場合、十分な補償を受けられないため、多少面倒くさくても必ず申告する必要があります。

    借家人賠償責任補償

    借家人賠償責任補償は入居者が家主に対しる被害範囲を補償するもので、主に以下の考え方が前提となります。

    • 失火責任法
    • 原状回復義務

    通常、自分の過失によって他人のモノを壊してしまったり場合は、その損害を賠償する必要があります。(民法第709条)

    ですが、火災に関しては「失火責任法」という特別な法律があり「民法第709条」よりも「失火責任法」の方が優先されます。

    失火責任法とは

    例えば隣の部屋に住んでいた入居者の過失により自分が借りていた部屋に被害が発生したとします。その場合、隣の部屋の入居者に以下のような「重大な過失」があったかどうかによって、責任範囲が変わります。

    • 天ぷら油の使用中に長時間キッチンを離れたことによる火災
    • たばこの不始末や寝たばこによる火災

    「重大な過失」があった場合は、出火原因となった入居者の責任になりますが、重大な過失が無ければ出火原因となった入居者に対して賠償責任は無く損害賠償請求を行うこともできないのです。

    過失により火災を起こしてしまったとは言え、隣接する全ての被害範囲に対して補償を求める事は余りにも責任が重過ぎるとの考えられるからです。

    原状回復義務とは

    また、入居者は退去時、部屋を元の状態に戻して退去するという原状回復義務があります。

    つまり自分が火災を起こしてしまった場合は勿論ですが、隣人や周りからの被害に巻き込まれてしまった場合も原状回復義務は守らなければいけない訳です。

    「自分には責任が無い」では通用しないんですね。

    なお、原状回復に対する考え方についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

    個人賠償責任補償

    個人賠償責任補償は特約(追加オプション)として火災保険に含められることも多く、以下のようなに日常生活の中で想定されるリスクを補償するために備えられています。

    • 浸水などで隣人や下の階に対して迷惑を掛けてしまった場合
    • ベランダからの物を落下させてしまい通行人に怪我をさせた場合
    • 「重大な過失」により火災を発生させ近隣の住宅に被害を与えた場合

    借家人賠償責任補償と個人賠償責任補償の違い

    仮に自身(入居者)の過失により火災を発生させたり、浸水などにより近隣の住宅に被害を与えてしまった場合、一般的には以下のような考え方になります。

    • 自身の重大な過失は無いが火災を発生させて場合
      • 「被害を受けた近隣住宅側の借家人賠償責任補償」により近隣住宅の被害を補償する
      • 「自身の借家人賠償責任補償」により建物(家主)の被害を補償する
    • 自身の重大な過失により火災を発生させて場合
      • 「自身の個人賠償責任補償」により近隣住宅の被害を補償する
      • 「自身の借家人賠償責任補償」により建物(家主)の被害を補償する
    • 浸水などで隣人や下の階に対して水漏れ被害を発生させた場合
      • 「自身の個人賠償責任補償」により近隣住宅の被害を補償する
      • 「自身の借家人賠償責任補償」により建物(家主)の被害を補償する

    少しややこしいですが、入居者側としては借家人賠償責任補償と個人賠償責任補償の両方に加入していれば補償範囲として全て網羅できますし、家主側(管理会社側)としては、必ず入居者にも火災保険に加入してもらうように契約を結ぶ必要があります。

    また保険会社によっても補償範囲や支払限度額の上限は異なるため、最低限の契約内容は把握しておかなくてはいけません。

    共有部分の火災保険は？

    一棟マンションはアパートのような所有者(または管理会社)が建物全体を管理している場合は火災保険の適応範囲も建物全体になりますが、ワンルームマンションのような区分所有の場合は火災保険の適応範囲は専有部分に限定され、共有部分についてはマンションの管理組合が火災保険を掛けることが一般的です。

    火災保険と地震保険の違い

    火災保険の補償範囲には主に以下のようなものが含まれます。

    • 火災・落雷
    • 風災(竜巻)・水災(水没)
    • 盗難

    盗難が補償範囲に含まれていることは意外と知らない人も多いかもしれませんね。

    火災保険は地震には対応していない

    ただし火災保険の大きな注意点の一つが「地震については補償されない」ことです。

    さらに、例え「火災」が発生したとしても「地震が原因で発生した火災」の場合は火災保険ではカバーできないため、別途地震保険に加入する必要があります。

    火災保険の支払限度額が地震保険にも影響を与える

    また火災保険の支払限度額は追加で特約として加入する地震保険の金額にも影響を与えます。

    それは地震保険の支払限度額は最大で火災保険の50%までになるからです。

    保険は何かが起こった時のリスクを軽減するものなので、過剰に契約内容を充実させれば良いと言う訳では無いかもしれませんが、追加で地震保険に加入する場合は、支払額の上限が最大で火災保険の50%となるので注意も必要です。

    なので地震のリスクも考慮するのであればその分、火災保険の保険金を増やしておくなどの工夫も必要かもしれません。

    また地震保険には別途、以下のような上限額も定められています。

    • 建物の場合は5,000万円まで
    • 家財の場合は1,000万円まで

    耐震基準は大規模な地震があるごとに少しずつ強化されていますが、それでも万全と言えるとは限りません。どんなに新しい建物でも想定を大きく超えるような地震が発生した場合は倒壊してしまうかもしれません。

    地震保険については、今後も継続的な値上げが想定されており、経営に与える影響も徐々に大きくなるはずなので、しっかりと内容と理解し必要に応じて見直しも検討したいと思います。

    火災保険の内容を理解する大切さ

    2015年には10年以上の長期火災保険の販売が中止になります。地震保険の保険料も度々値上げが検討されています。

    新しい保険への加入や契約変更するタイミングはいろいろ考えることが多いですが、保険料を見直すための一つのポイントになります。

    火災保険はさまざまな補償内容が含まれていますが、自分で内容を精査しないと必要性の低い無駄な補償だったり逆に必要な補償が含まれていなかったりします。

    不動産物件を購入する場合、ついつい販売元に言われるがままの火災保険に加入してしまうかもしれませんが、最低限の確認は必要です。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-119.html/feed 0     地震保険は加入する意味無し？出費を防いで大切な資産を守るには？ https://go1101.com/blog-entry-155.html https://go1101.com/blog-entry-155.html#respond Wed, 05 Aug 2015 23:15:41 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2015/08/06/%e4%bd%95%e3%81%ae%e3%81%9f%e3%82%81%e3%81%ab%e5%8a%a0%e5%85%a5%e3%81%99%e3%82%8b%e3%81%8b%ef%bc%9f%e7%81%ab%e7%81%bd%e4%bf%9d%e9%99%ba%e3%81%ab%e3%82%88%e3%82%8b%e8%a3%9c%e5%84%9f%e7%af%84%e5%9b%b2/ 日本に住んでいる以上、地震の脅威から逃れることはできません。

    過去10年間だけでも東日本大震災(2011年3月11日)や熊本地震(2016年4月14日)のような大規模な地震が立て続けに発生しています。

    地震から建物を守るには

    日本はこれまでに何度も地震の被害を受けてきました。

    そしてその度に建物の強度を高めたり、地震の影響を軽減する仕組みを取り入れてきました。日本の地震対策の構造形式は主に以下の3種類に分けれます。

    1. 耐震構造
    2. 制震構造(制振構造)
    3. 免震構造

    耐震構造は昔からある地震対策の構造ですが、いろいろと課題も見つかっています。

    最近ではまた制震構造(制振構造)や免震構造の建物も少しずつ増えてきていて、不動産会社や建築会社ごといろいろと工夫が続けられています。

    耐震構造、制震構造(制振構造)、免震構造の違いについてはこちらの記事で詳しくまとめています。もし興味のある方は是非読んで頂ければと思います。

    地震保険の仕組みを理解しよう

    日本の建物の耐震強度は少しずつ高くはなっているものの、まだ、それだけでは十分ではないと考えられています。

    より経済的なリスクを軽減するためには地震保険への加入が必要になる訳ですが、まずは地震保険に加入する必要があるのか？無いのか？を判断するために、地震保険の仕組みについて理解したいと思います。

    なお、最初に僕の個人的な意見お伝えしておくと「地震保険は補償金額が少ない割には支払い保険料が高いため基本的には加入する必要は低い」と考えていますし、実際に保有している投資用物件では地震保険には加入していません。

    地震保険の特徴

    地震保険の特徴は以下の通りです。

    • 地震保険単体では加入できず火災保険に付帯して加入する必要がある
    • 支払われる保険金額の上限が決められている
      • 火災保険の30%〜50%まで
      • 建物の場合は5,000万円まで
      • 家財の場合は1,000万円まで
    • 保険料を一括(最長5年)で支払うことで支払保険料が割引される
    • 保険料は地域や建物の構造(耐震強度)によって異なる
    • 被害の程度(損害区分)によって支払われる保険金額が異なる
      • 全損(全壊)…時価を上限に契約金額の100％
      • 大半損(大半壊)…時価の60%を限度に契約金額の60％
      • 小半損(小半壊)…時価の30%を限度に契約金額の30％
      • 一部損(一部損壊)…時価の5%を限度に契約金額の5％
    • どの保険会社と契約しても基本的には保険料や補償内容は同じ
      • 日本政府と民間の損害保険会社が共同で運営している制度
    • 通常の地震保険の補償内容は住宅や住宅兼事務所のような併用住宅に限られる
      • 店舗や専用事務所などは別途「地震危険補償特約」に加入する必要がある

    損害区分の違いについて

    損害区分ごとの違いについては以下の通りとなります。損害が大きいと認められれば、その分だけ補償金額も手厚くなります。

    従来の損害区分は「全損」「半損」「一部損」の3区分でしたが、2017年1月1日以降に契約した地震保険については「全損」「大半損」「小半損」「一部損」の4区分に分けられています。

    損害区分の基準と支払われる保険金額の違いについて
    損害区分建物家財保険金額
    全損
    (全壊)    		主要構造部の損害額が時価の50％以上
    または焼失や流失の床面積が延床面積の70％以上
    または地滑り等の危険性があり住めない場合    		損害額が家財の時価の80％以上時価を上限に契約金額の100％
    大半損
    (大半壊)    		主要構造部の損害額が時価の40％〜50％未満
    または焼失や流出した床面積が延床面積の50％〜70％未満    		損害額が家財の時価の60％〜80％未満時価の60%を限度に契約金額の60％
    小半損
    (小半壊)    		主要構造部の損害額が時価の20％〜40％未満
    または焼失や流出した床面積が延床面積の20％〜50％未満    		損害額が家財の時価の30％〜60％未満時価の30%を限度に契約金額の30％
    一部損(一部損壊)主要構造部の損害額が時価の3％〜20％未満
    床上浸水や地面から45cmを超える浸水    		損害額が家財の時価の10％〜30％未満
    		時価の5%を限度に契約金額の5％

    また、液状化現象などにより建物が建てられた土地に対して地滑りなどの危険性があり「安心して住み続けることが難しい」と判断された場合は、仮に建物自体の損害は少なかったとしても、全損(全壊)と判断されるケースもあります。

    なお、液状化現象の仕組みや影響などについてはこちらの記事で説明しています。

    火災保険だけでは不十分？

    火災保険は家主が加入する火災保険と賃貸の入居者が加入する火災保険とがありますが、主に以下のような損害に対して補償してくれます。

    • 火災・落雷
    • 風災(竜巻)・水災(水没)
    • 盗難

    火災の他にも風災や盗難にも対応してくれるため、以外と補償範囲が広いように感じます。

    ただし、逆に以下のような損害に対しては補償されないため注意が必要です。

    • 地震、噴火、津波などを原因とする火災およびその他の損害
    • 地震に伴う火災により延焼や拡大した損害

    そのため「地震を原因とする火災による損害」や「地震により延焼や拡大した損害」を補償するためには地震保険に加入する必要があります。

    なお火災保険の仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。また火災保険の細かな補償内容についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

    地震保険は値上げされ続ける

    地震保険はこれまでも何度も値上げされてきました。

    例えば2014年の7月1日には地震保険の保険料が全国平均で15.5%値上げされました。またそれ以降の更改や自動継続の場合も値上げの対象に含まれます。

    値上げの理由は東日本大震災のような巨大地震を踏まえ、保険料率の算出基準となる「確率論的地震動予測地図」の見直しが行われ、その結果、損害保険料算出機構の算出する保険料率の改定されたためです。

    つまり将来的に地震の発生率や被害額が上がると予想されたことが原因です。

    その一方、一部の地域や耐震等級が等級3か等級2の物件については割引きとなります。

    耐震等級とは、建物がどの程度まで地震などに耐えられるかを表す指数であり、建築基準法の耐震基準を満たせば「等級1」なのですが、その1.25倍なら「等級2」、さらに1.5倍なら「等級3」となります。

    耐震性能の高い物件であれば、保険料は下がるってことですね。

    家庭向けの地震保険は国と損害保険会社が一体となって運営しているため、保険会社による保険料の違いはありませんが、立地や構造により危険度は変わるため、リスクが高い物件に対しては、それなりに高い保険料が必要になります。

    また、改定後の引上げ率は最高で30%ですが、急激な変化を緩和する暫定的な措置となります。

    さらに、今回の値上げには南海トラフ地震の被害規模は想定されていないため、間違いなく再度値上げされることが考えられます。

    その上、2015年には火災保険の保険料も値上げされる見通しです。こちらの理由は火災ではなく、自然災害などによる被害が増えているためです。天候おかしいですもんね。

    このような一見地味な値上げでも不動産投資にとっては影響が大きく、僕のように利回りが低い場合は、結構致命的です。

    保険料値上げのような外的要因に対して、物件所有者のできる防衛策は限られているかもしれませんが、実際に地震保険料が上がる前の旧保険料のタイミングで長期(5年間)の契約を結び、少しでも保険料の負担を軽減するよう対策をされた方もいるそうです。

    一般的に地震保険は1年更新か5年更新から選択することになります。

    このような値上げ時期を把握した上での事前の準備はとても有効だと思いますし、他にも保険内容の確認および保険会社は商品の比較など、少しでも支払う保険料を下げれるような工夫が必要になりそうです。

    地震保険に必ず加入した方が良い？

    火災保険だけでは補償が不十分だと考える場合、地震保険にも加入した方が良いような気がしてきます。なのでここでは地震保険に加入するかどうかを検討する上で判断材料となる情報をまとめてみました。

    地震保険の4つの軽減処置

    保険料が高い地震保険ですが、条件を満たすことで軽減処置が施されています。主に以下の4種類があります。

    1. 建築年割引
    2. 免震建築物割引
    3. 耐震等級割引
    4. 耐震診断割引

    軽減処置の詳細については以下の表にまとめています。

    地震保険の軽減処置について
    割引率割引の条件
    築年数割引10%昭和56年6月1日以降に新築された建物
    耐震等級割引等級1…10%
    等級2…30%
    等級3…50%    		住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく耐震等級
    免震建築物割引10%建物の構造形式が免震構造である建物
    耐震診断割引10%建築基準法の耐震基準(新耐震基準)を満たす建物

    建築基準法の耐震基準についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

    また軽減処置以外にも負担を抑える仕組みもあります。

    • 長期契約割引
      • 契約時に複数年契約(2年～5年)を結ぶことで保険料が割引されます
    • 地震保険料控除
      • 生命保険控除や個人年金控除同様、所得金額から地震保険料を控除することで所得税や住民税の負担を軽減します

    なお所得の控除についてはこちらの記事で詳しく解説しています。初心者の方でもとても分かりやすい内容になっているので是非読んで頂ければと思います。

    地震保険の付帯率は増加傾向？

    日本全体での地震保険の加入率は平均でおよそ30%程です。都道府県ごとに若干のばらつきがあり、東北地方や中部地方ではやや加入率が高い傾向にあります。また東日本大震災以降は付帯率(火災保険に加入している人の地震保険への加入の割合い)も増加傾向です。

    今自分の住んでいる物件の耐震強度やハザードマップの情報なども参考に「地震の被害を受ける可能性が高いのか？」「大地震に耐えられるのか？」を検討し、本当に必要かどうかを判断すると良いと思いますが、今の日本で「この地域であれば地震のリスクは少ない」と言い切れるエリアはどこにも無いので、あくまで参考情報程度に考えるべきだと思います。

    補償金額は不十分？

    あくまで保険としての位置付けですので「住宅ローンの返済が残っている間は加入しておいた方が良い」という意見も一理あると思います。

    損害区分がどのように評価されるかにもよりますが、補償金額としては不十分な場合が多く、個人的には加入する必要は低いと考えています。

    また僕が物件を購入した際には保険会社の営業ですら「地震保険は補償金額の割には割高になるため契約しない人も多い」と積極な加入を勧めてくることもありませんでした。

    「不安だから加入する」では意味が無い

    「地震が不安だから」というだけで「地震保険に入れば不安は解消される」と考えるのは軽率です。

    何故なら地震保険の補償金額だけで今と同等レベルの住宅を再建することは事実上不可能だからです。

    地震保険に加入するかどうかを考えるには以下のようなことを意識する必要があると思います。

    • 地震保険に加入すると支払い保険料と受け取れる補償金額はいくらになるのか？
    • 自分の住宅が大きな被害を受ける可能性が高いのか？低いのか？
      • 地域、耐震構造、築年数によって大きく変わります
    • 受け取れる補償金額で本当に生活は楽になるのか？
    • ローン返済のために十分な補償金額を受け取れるのか？

    そして、その上で、少なくとも僕の住んでいる地域では以下の理由をもとに地震保険は必要無いと考えています。

    • いつ地震が発生するか分からない
    • 仮に地震が発生してもどの程度の被害を受けるかが分からない
    • 仮に被害を受けたとしてもどのような損害区分に分類されるか分からない
    • 想定される補償金額に比べて支払い保険料が割高である

    勿論、リスクに対する考え方は人それぞれですが、地震保険へ加入するかの一つの判断基準として考えて頂ければと思います。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-155.html/feed 0     火災保険が大幅値上げ？主な変更点を徹底解説！ https://go1101.com/blog-entry-177.html https://go1101.com/blog-entry-177.html#respond Sun, 25 Oct 2015 07:26:03 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2015/10/25/%e5%80%a4%e4%b8%8a%e3%81%92%e3%81%a0%e3%81%91%e3%81%a7%e3%81%af%e7%84%a1%e3%81%84%ef%bc%81%e5%8f%82%e8%80%83%e7%b4%94%e7%8e%87%e6%94%b9%e5%ae%9a%e3%81%a7%e7%81%ab%e7%81%bd%e4%bf%9d%e9%99%ba%e3%81%8c/ 2015年10月より火災保険が値上げされます。

    今回は値上げの仕組みやその理由について解説します。

    • 火災保険の値上げのポイントを理解したい人

    火災保険が大幅値上げされる

    2015年(平成27年)の10月より保険料率を算出するための参考純率が改定になり、火災保険料が値上げされます。主なポイントは2点です。

    1. 住宅総合保険の参考純率が全国平均で3.5%引き上げになる
    2. 長期保険期間が36年から10年までと短縮される

    住宅総合保険料が引き上げ

    1つ目は単純に住宅総合保険料が引き上げられる事です。

    昨年、損害保険会社各社からなる損害保険料算出機構により、保険料の算出基準となる料率(参考純率)が改定されました。

    料率事態に強制力は無く、各損害保険会社ごとの経営方針により多少引き上げ幅のバラつきはありますが、全国平均で3.5%程の引き上げになると言われており、九州の一部や沖縄などではおよそ3割程の引き上げとなる見込みです。

    10年以上の長期契約の廃止

    そして2つ目は10年を超える長期契約(新規の契約)の廃止です。

    多くの保険契約では契約期間が長ければその期間に応じて割引きが適応される仕組みがありますが、今回の変更によって最長保険期間が短縮されます。

    • 改定前
      • 最長保険期間…36年間
    • 改定後
      • 最長保険期間…10年間

    長期契約に伴う保険料割引率
    契約期間割引率
    5年14%
    10年18%
    20年23.8%
    30年28.5%
    36年(最長)31.1%

    既に契約中のものはそのままの契約期間が継続されますが、これから新規に加入する場合は大きな影響を受けることになります。

    ちなみに、地震保険については、現段階でも火災保険のような長期保険は無く、最長で5年までとなります。

    保険料値上げの理由

     

     

    実際に僕の知る限りでも、多くの大手保険会社にて保険期間の一斉改定が進められており、新規契約の場合は最長で10年間までの契約(基本的には自動更新)となってしまいます。

    今回の値上げの背景には、近年の異常気象による集中豪雨や台風などの自然災害が著しく増加傾向にある事です。

    これは住宅に限らず生命保険なども含めてですが、保険料の算出方法としては過去の実績(頻度や影響など)からある程度リスクを想定して、支払う保険金を確保するような価格設定が行われます。

    そのため、異常気象の増加によりこれまでと比べてより将来のリスクを予測する事が難しくなると判断されたためです。

    今後も保険料の引き上げが予想される

    前回の保険料率の改定(平成16年)以降、実際に保険金の支払金額は増え続けている。その中でも特に台風による災害の影響が大きいと言われます。

    実際に自然災害が増加している感覚は誰もが実感しているはずです。天気予報やニュースを見ていても毎年「観測史上最大の…」って事が報じられています。

    きっと来年も観測史上最大(最高)の何かが起こるんでしょうね。

    つまり過去の実績だけでは将来予測が(高い精度で)想定できない訳です。

    参考純率を利用し保険料率を算出するが、各保険会社には必ず参考純率を使用する義務は課せられていません。

    保険会社の経営方針によって多少変動はありますが、今後も段階的に火災保険や地震保険が引き上げられる可能性が高くなっていきます。

    少なくとも今回の保険料引き上げには南海トラフなどの巨大地震のリスク想定は含まれていないため、地域差はあるとしてもほぼ間違いなく将来のリスクは大幅に増えます。

    保険料改定前の対策は可能？

    つまり物件所有者が今できる対応としては、現状の保険を再度確認し、必要に応じて見直しを検討する事です。

    もし残りの保険期間が少ない(中途半端な)期間であれば、より長期の契約に切り替えられないか保険会社に相談してみるのも有効です。

    各保険の契約期間については「定期的な見直しの機会を失う事」や「住宅購入後に纏まった保険料を準備しなければいけない事」など、長期契約のデメリットも少なからず指摘されているため、一概には言えません。

    ただ、いずれ契約を更新するのであれば現段階で長期の契約に切り替えておく方が保険料は安く抑えることが可能です。

    勿論、築年数や想定される将来の収益を踏まえた上で判断する必要があるため、過剰に長期契約を結ぶ必要はありませんが、せっかく残りわずかのではあるものの引き上げまでに少しの猶予があるのでしっかり考えるべきかもしれません。

    物件構造と保険料の関係性

    住宅建築

    また3.5%の引き上げと一概に言っても都道府県ごとに違いがあったり、物件の種類(構造)によっても大きな違いが出てきます。

    例えば物件の構造はこのように3つ区分に分けられています。

    • M構造…マンション構造(鉄筋造)
    • T構造…耐火構造、準耐火構造(鉄骨造)
    • H構造…非耐火構造

    当然に想定される火災の規模(燃えやすさ、燃えにくさ)により保険料率は変わりますので、燃えにくいM構造(マンション構造)の保険料は最も安く、逆にH構造(非耐火構造)の保険料は最も高くなります。

    老朽化の影響は？

    またもう一つ保険料率を上げる要因と言われるのは物件の老朽化に伴う水漏れなどの支払も増えている事です。

    これは前回の保険料率改定時と比べても全体的に築古の物件割合が増加傾向になるからです。

    築年数が長くなればその分、物件に不具合が出る(その結果保険金の支給額も増える)事は当然なので、今後は築年数により保険料率が細かく分けられるはずです。

    年をとればリスクが増えるのは人間も建物も同じですからね。

    実際、今年の10月以降、各保険会社は保険料率をはじめ様々な項目において契約内容の改定を実施しています。

    火災保険が値下げするケースも？

    ですが、その一方、新築物件や築年数が数年未満の築浅物件を対象とした新築割引(築浅割引)の導入や家財等の保険期間を今までは最長5年だったのを保険期間と同じ最長10年に延長するなどの変更点などもあります。

    残念ながら、基本的には「全体的に大幅値上げ」なのは間違いないですが、物件構造や築年数など部分的には値下げになるケースも少なからずありますし、また今後も段階的に保険料の見直しは続くはずです。

    住居用の物件の場合は数も少なく(基本的に1件だけ)、大した差ではありませんが、複数物件を所有している経営者にとっては保険料はあなどれません。

    何のために加入しているのかも含めて定期的な見直しが必要ですし、保険料率の改定内容には敏感である必要がありますね。

    契約内容を見直すきっかけになる

    ただ「将来のリスクを予測する事が難しい」と考えれば、定期的に契約内容(契約会社)を見直す機会があるのは悪い事では無いはずです。

    想定されるリスクが変わっていくのであれば適切な契約内容も変わりますよね。その時期によって必要となる(分厚くしたい)保険項目は変わりますし、逆に発生リスクの少ない項目については過剰な部分を段階的に見直していくべきです。

    勿論、契約期間も長ければ長い程良い訳では無く、所有物件の築年数や売却予定の時期などを踏まえてその時々での判断が必要です。

    ただ、これ以外にも各社さまざまな変更が行われていますので、改定内容については契約会社のHPなどから一度目を通しておくのも良いでしょう。

    値上げの部分だけが目立ってしまいますが、実は支払限度額の引き上げが行われていたり特約サービスの範囲拡大や延長などもあったりします。

    ケースによっては「今回の改定内容は自分にとってはプラスになる」と言う方もいるかもしれません。せっかくの機会なので一度棚卸ししてみても良いかもしれませんね。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-177.html/feed 0     賃貸経営における出口戦略の重要性は？物件の売却に関する注意点について https://go1101.com/blog-entry-221.html https://go1101.com/blog-entry-221.html#respond Wed, 23 Nov 2016 13:36:47 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/?p=1562 賃貸経営にとって出口戦略はとても重要なポイントの一つです。

    賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。

    これから物件を購入しようかと考えている不動産投資の初心者にとってはこのように思う人もいるかもしれません。

    まだ物件を購入してもいないのに売却のことを考えるのは、さすがに気が早すぎるなぁ。

    まずは安定した家賃収入が確保できる物件を探すことに専念しよう。

    ですが、実際の出口戦略は「物件を購入する前」からあらゆることを想定しなければいけません。

    ちょっと大袈裟に聞こえるかも知れませんが、売却を想定しない物件購入には大きなリスクが存在します。

    少し気が早いように感じるかもしれませんが、物件を購入するタイミングでしっかりと出口戦略を考えておかなければ、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。

    今回は「賃貸経営における出口戦略の考え方」についてまとめてみました。

    既に投資用物件を保有している人だけでは無く、これから投資用物件の購入を検討している人にとっても重要なポイントになる内容ですので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

    • 出口戦略の考え方を理解し売却のタイミングを見誤りたくない人
    • 出口戦略の注意点を理解し適切なゴールを目指したい人

    出口戦略の重要性は？

    物件ごとの投資結果が「成功だったか？」「失敗だったか？」を評価するには「最終的にいくらで物件を売却できたか？」によって判断します。

    もし物件を保有している間、空室率も低く十分なキャッシュフローが達成できていても、売却価格が想定以上に低ければ、その事業は失敗かもしれません。

    まだ物件の購入前だとしても、最低限の出口戦略は意識するようにしましょう。

    出口戦略の種類

    出口戦略と聞くと「いつ売却するか？」「いくらで売却するか？」を考えるのが一般的ですが、賃貸経営でにおける出口戦略には以下のような方法があります。

    • 物件をそのまま売却する
    • 物件を空室を埋めて満室にしてから売却する
    • 物件の修繕やリフォームをしてから売却する
    • 物件を解体し更地にしてから売却する
    • 物件を解体し駐車場やコインランドリーなどで活用する
    • 物件を解体し新しく建て替えてから売却する
    • 物件を解体し新しく建て替えてから再び自身で賃貸経営する
    • そのまま持ち続ける(賃貸経営を継続する)

    勿論、適切に分析できているのであれば「敢えて売却は考えずそのまま持ち続ける」という選択肢も悪くないと思います。

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    建物構造による選択肢の違い

    例えば、戸建てや一棟アパートであれば、家主(所有者)に物件自体を解体する権利があるため、更地にしたり、立て直したりとさまざまな選択肢があります。

    一方、分譲マンションの1区分しか所有していない場合、関係者の合意が無ければ取り壊しなどはできないため、室内を多少リフォームすることはできますが、基本的には保有し続けるか売却するかの2択に絞られるはずです。戸建や一棟アパートと比べると選べる選択肢はかなり狭くなってしまいます。

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    意思決定のポイント

    投資用物件の出口戦略を考えた場合、意識しなければいけないポイントが沢山あります。

    株式投資などの場合だと「銘柄をいくらで購入して、いくらで売却できたか？」が全てです。

    もし利益があった場合は所得税(配当所得)が掛かりますが、所得税率も一律で20%程なので、それ程、複雑ではありません。他にも株式売買に伴う手数料などが掛かりますが、正直、微々たるものですし、

    一方、賃貸経営の場合はさまざまな費用が関わってくるため、しっかりと整理しておかないと「得だと思って売却したのに実は損していた…」なんてことにもなりかねません。具体的には以下のような費用が関わってきます。

    • 物件の購入価格および売却価格に関わる費用
      • 仲介手数料、収入印紙代、銀行手数料など
      • 抵当権抹消費用、司法書士手数料など
    • 保有期間中の家賃収入
      • ※これまでの実績金額
    • 保有し続けることによって得られるであろう見込み収入
      • ※将来の予想額
    • 保有期間中の経費
      • 管理費、修繕積立費、広告費、固定資産税など
      • 減価償却費、金融機関への融資返済金利など
    • 不動産所得に対する所得税、住民税
      • 法人設立に伴う初期費用、運営費用
      • 顧問税理士費用、法人住民税
    • 解体費用、リフォーム費用

    とても項目が多くて挫けそうになりますが…

    これらの全ての金額を換算することで、その物件によるの経営が「成功したか？」「失敗したか？」を評価します。

    ただ「損失が出てしまうからずっと保有するしかない」と考えるのも軽率です。

    認めたくない気持ちも分かりますが、投資をする以上、損失が出るのは仕方の無いことです。

    自体が改善される根拠も無く、ただ頑なに保有し続けるのはただの「塩漬け状態」です。

    例え失敗してしまったとしても、その原因をしっかりと分析し次に繋げるべきです。

    売却を判断する場合は、売却することにより一括で手に入る収益と賃貸を継続し家賃収入を積み重ねることによる収益を天秤に掛けて「どの選択が正しいのか？」を見極めることが必要です。

    売却により利益を確定することで最終的な運用利回りが確定します。

    物件売却のメリット

    投資用物件を売却するメリットは当然ながら纏まったキャッシュが手に入ることです。

    手元にまとまった資金があれば新規物件を購入するための軍資金になりますし、新規物件の購入により資産の若返りも期待できます。

    勿論、立地や収益性によりどの物件を売却するかの判断が変わりますが、自分で判断して優良物件だけを手元に残すことができれば資産の棚卸しと言う意味では大きなメリットです。

    勿論、売却した資金には手を付けずに、そのまま老後資金として保有し続けるのも一つです。

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    2020.04.05

    売却に伴う注意点

    経費計上

    株式投資であれば、売却予定額をもとに「本当に売却するべきか？」「もう少し保有し続けるべきか？」を考えるくらいなので比較的シンプルに判断できます。

    ですが、投資用物件を売却する場合は「この価格で満足できるか？」以外にも、たくさん考慮するポイントがあります。

    ローンが返済できるか？

    まず、最初に思いつくのが「金融機関へのローンを返済できるか？」です。

    投資用物件を購入したものの、想定通りのキャッシュフローが見込めないことは良くある話です。

    販売会社の営業は「不確実なシュミレーション」をもとに、将来のキャッシュフローを提示してきますが、現実はそう甘くありません。

    つまり、巧みな営業トークに騙されてしまったパターンです。

    この場合、すぐにでも売却して損失を最小限の抑えたいというのが本音かもしれません。ですが、金融機関から融資を受けている場合、購入の初期段階では利息部分の返済に占める割合が多く、ほとんど元金が減っていおらず、仮に売却できたとしても、大きなマイナスになってしまう場合もあります。

    返済を進めることで、元金部分に占める割合が増えていきますが「判断を誤って購入してしまった物件」の場合、無駄に長い期間物件を保有すれことで、むしろ状況が悪化するかもしれません。

    この辺りの判断は難しいですが、感情面での損得だけで無く「保有によるリスク」と「売却による損失」を見極める必要があります。

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    2019.11.17

    譲渡所得の仕組みを理解する

    出口戦略を考える時、譲渡所得を意識することはかなり重要です。

    売却によって譲渡所得が発生する場合は、物件の所有期間によって所得税率や住民税率が大きく変わります。

    譲渡所得とは物件を売却することによって得られる収入です。投資用物件における譲渡所得および譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

    • 譲渡所得＝譲渡価格(売却価格)－簿価(帳簿価額)
      • 簿価(帳簿価額)＝購入価格－既に経費計上した減価償却費分
    • 譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

    重要なポイントは譲渡所得は譲渡価格(売却価格)から購入価格を差し引くのでは無く、簿価(帳簿価額)を差し引くということです。

    簿価(帳簿価額)とは「購入価格から減価償却費分を差し引いた帳簿上の価額」のことです。

    短期譲渡所得と長期譲渡所得

    譲渡所得税の税率は物件の保有期間によって、以下の2種類に区別されます。

    短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い
    短期譲渡所得長期譲渡所得
    所有期間所有期間5年以下所有期間5年超
    所得税30.63%15.315%
    住民税9%5%
    合計39.63%20.315%

    保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期譲渡所得と比べて約2倍の税金が課せられてしまうため注意が必要です。

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    2023.08.28

    法人設立による節税対策

    上記の通り、個人名義での所有物件だと譲渡所得税が大きな負担になりますが、法人名義で所有物件であれば、売買益に対する所得税を軽減できます。

    その場合、途中で個人名義から法人名義に名義変更するのは難しいため、購入するタイミングで法人を設立して最初から法人名義で物件を購入する必要があります。

    賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？
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    2020.04.08

    より高値で売却するには

    物件の売却を検討する場合「少しでも高値で売却する方法は無いか？」を考えます。例えば、以下のようなことが挙げられます。

    空室を埋めてから売りに出す

    投資用物件の市場価格は積算価格や収益還元法によって計算されますが、金融機関からの評価としては「現時点での稼働率」もとても重要ですし、空室が一つでもあると、それを理由に値下げ交渉されることもあります。

    可能な限り空室は埋めた状態で売りに出す方が高値で売却できる可能性が高くなります。

    収益還元法は難しくない？直接還元法とDCF法の違いについて
    投資用物件の売買価格が「割高なのか？」「割安なのか？」を判断するのは少し難しいですよね。普段の生活で買い慣れている商品であれば「いつもより安いかな？」とか「先月から値上げされてしまった」などと、比較的簡単に売買価格を評価できますが、車や不動...
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    2019.12.31

    1部屋辺りの家賃収入を増やす

    空室率同様、一部屋辺りの賃料も市場価格を決める上で大切な指数になります。

    販売図面などには販売価格が一番大きく掲載されますが、投資用物件の場合、どうしても表面利回りは注目されてしまいます。

    もし、近い将来、物件を売却することを想定している場合は、安易に賃料を下げて入居付けするのでは無く、多少、広告費を高めにしてでも家賃を少し高めに設定する方が販売価格を大きく見せることができます。

    勿論、市場価格の平均と比較し余りにも割高な賃料を設定しても、投資家相手には直ぐに見破られてしまいますが、ある程度は高めに家賃設定した方が販売価格を維持する根拠になるはずです。

    物件自体の品質を高める

    物件自体の品質を高めるには以下のような方法が考えられます。

    • エントランスや共用部分を綺麗に掃除する
    • ニーズに適応したリフォームやリノベーションをする
    • 大規模修繕工事をする

    まずエントランスや共有部分の掃除は徹底的に綺麗に掃除するべきです。

    特に購入希望者が訪れた際、すぐに目に付くような箇所は重点的に掃除しておくことで印象も変わります。

    何より対してコストも掛からないため、やらない理由がありません。

    一方、リフォームやリノベーションについては、本当に需要があるのかしっかり戦略を立てて慎重に取り組む必要があります。

    「○○のような間取りが良いはず」と個人の思い込みで誤った対応をすればただの無駄金ですし、仮に工事の方針が正しかったとしても、期待できる販売価格の上昇以上のコストを掛けても意味がありません。

    「ただの自己満足」にならないように費用対効果を考えた対策が必要です。

    また、大規模修繕工事についても「適切な時期」があるため安易に進めると失敗します。

    知り合いの工事会社など、低コストで対応してくれる業者などがいる場合は、付加価値を高めるために工事を実施するのもありですが、こちらも費用対効果が明確に期待できないのであれば、むしろ「大規模修繕工事は実施せずに、その分、値下げ交渉に応じる」方がリスクが少ないです。

    また、日頃から修繕履歴を丁寧に記録することで、現状の物件価値を客観的に示せるようになります。

    売却時の市場の動向を把握する

    物件を売却する場合、その時々の景気動向により売却価格が大きく変動します。

    極端な話、不動産バブルのような時代であれば、かなり割高な売却価格が期待できるかもしれません。一方、不景気であったり、不動産自体の価値が低減してしまっていれば、市場価格は低くなってしまいます。

    今後、日本はインフレ経済を目指しています。残念ながら、今のところ、インフレ経済になることを期待できるような話題はありませんが、もし、物価が上昇すれば、売却できる価格の高くなるかもしれません。

    次の購入者に融資が下りるかがポイント

    「物件を売却をする」ということは、当然のことですが「その物件を購入する人がいる」ということになります。

    例えば、区分マンションの場合、ワンルームマンションとファミリーマンションとでは「次の購入者層」にも違いがあります。ファミリーマンションの場合は住居用として家族で住むために購入される場合もありますが、ワンルームマンションの場合は個人の住居用として購入する可能性は低く、次の購入希望者も投資目的として購入するはずです。

    住居用と投資用とでは利用できるローンの種類も違うため、金融機関の融資姿勢によっては、次の購入者が限定されてしまい値崩れの幅にも大きな違いが出てきます。

    買い手側が融資を付けることができれば問題ありませんが、融資がスムーズに決まらなければ、売り手側にとっても大きな影響を与えます。

    金融機関の融資動向に注目する

    例えば、2018年〜2019年頃にかけて「かぼちゃの馬車の問題(スルガ銀行の不正融資問題)」などの影響により、個人への融資のハードルが一気に高くなってしまいました。その他にも、景気変動などにより金融機関の融資方針が変わってしまうと売買価格に大きな影響を与えることもあるはずです。

    「融資が下りない」ということは「購入したくても購入できない人」が増えてくるため、自然と販売価格も低下傾向になります。

    なお、金融機関からの融資の返済期間は、基本的には減価償却期間の範囲内であることが多いため、築年数が古い物件の場合は、売却できる(できる可能性が残っている)タイムリミットを意識する必要があります。

    地域ごとに変わる融資の基準を把握する

    「不動産業界の常識」と「地域ごとの常識」が異なることは意外と多いです。

    例えば、一般的に以下のような物件には融資が付きにくいと言われます。

    • 法定耐用年数を超過した古い物件
    • 容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件

    法定耐用年数が超過した物件は老朽化してしまっているので金融機関としても担保としての評価額が出しずらいですし、容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件にはコンプライアンス的にも積極的な融資が難しいとされます。

    つまり、これらの物件は「利回りは高いものの次の売却先が見つからず出口戦略で苦労する」と考えられる訳です。

    ですが、実は関西圏では意外と融資が下りることもあります。

    これは「金融機関ごとの融資姿勢」にも影響しますし「関西(主に大阪府)では容積率オーバーの物件も一定数あり全ての違法物件の融資を停止すると融資先が限られてしまう」という地域ならではの課題があるからです。

    あくまで金融機関側の考え方であるため、将来的に方針転換もあるかもしれませんが「○○だから融資は下りない」と諦めるのは勿体ないかもしれません。

    融資の基準は地域によっても変わるため「自分が物件を所有したい地域ではどうなのか？」を把握することで、購入対象の選択肢が増えることもありそうです。

    出口戦略で失敗しないためには？

    出口戦略で失敗をしない方法を考える上で重要なのは「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」と「投資用物件を購入した後から可能な対策」とは分けて考えることです。

    物件購入の前後で打てる対策が変わる

    ここまでのさまざまな出口戦略の注意点などを解説してきましたが、以下のように、有効な出口戦略は投資用物件購入の前後で大きく変わることが分かると思います。

    • 投資用物件を購入する前にだけ可能な対策
      • 建物の種類(分譲マンションか？1等アパートか？戸建てか？)を考慮する
      • 建物の構造(ワンルームか？ファミリー向けか？)を考慮する
      • 「次の購入希望者にも融資が下りるか？」を考慮する
      • 地域ごとに変わる融資姿勢を把握して考慮する
    • 投資用物件を購入した後から可能な対策
      • 空室を埋める
      • 1部屋ごとの賃料を上げる(表面利回りを大きくする)
      • 物件の品質向上(掃除、修繕など)に取り組む
      • 短期譲渡所得と長期譲渡所得を考慮する

    こうして見てみると「投資用物件を購入した後から可能な対策」には限りがあり、やはり「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」を把握した上で事前準備に取り掛かる必要がありそうです。

    高値で購入しないことが何よりも大切

    出口戦略だけに関わりませんが、賃貸経営全体として一番大切なのは「正しい物件を適切な価格で購入する」ことです。

    勿論、建物の種類や構造、金融機関の融資動向なども大切ではありますが、単純に「購入金額を上回る価格で売却する」ことができれば賃貸経営で失敗する可能性も極限まで減らすことができます。

    勿論、全ての投資家が同じことを考えているはずなので、そう簡単に実現することはできませんが、大きく値崩れしないような割安価格で物件を購入することが、何よりも重要な解決策だと言えます。

    ずっと所有するのではダメなのか？

    それでは、賃貸経営が順調な場合、その物件をずっとそのまま保有しておく訳にはいけないのでしょうか。

    勿論、保有してからずっと高い利回りを維持し続けられる物件の場合は、その利回りが続く限り、保有し続ける方が良いはずです。

    ですが、どこかのタイミングで必ず利回りは下がってしまいますし、減価償却期間が迫ってくると、購入者側の融資が困難になることもあるため、やはりある程度は「売却に対する意識」は持ち続けなければいけないと思います。

    それに、今が順調だからと言って、この先もずっと順調かどうかはまた別の話です。

    誰だって高値で売却できることが一番良いですが、空室が発生したり賃貸価格が減り続けると、その分資産価値が低くなってしまうため、その分売却価格にも影響を与えます。

    ただ、いずれにしても自分の希望に近い価格で売却できるよう慎重に判断できる状況を維持することが重要です。「資金繰りが悪くなったため多少安くでも良いから今すぐ現金が必要になる」という状況になってしまうと、はやり足元を見られてしまいます。

    20年後、30年後の売買価格のシュミレーションがどれ程の精度になるかは家主(投資家)の腕や経験に左右されます。物件の管理状況にも影響するため管理会社に物件管理を依頼している場合はなおさら不透明になります。

    ただ、売却を「全く意識しない」のはその分機会損失を招いてしまいます。

    過剰に意識し過ぎる必要は無いかもしれませんが、すぐに売却しないとしても情報収集する姿勢は持っておくべきますし、日頃から所有物件に対して、どの程度の流動性が見込めるのかを把握しておくことは安心感に繋がります。

    ライフステージごとに最良の方法は変わりますが、どんなタイミングでもなるべく自分の選べる選択肢を多く持っておくことが精神的にも投資的にも大切なんだと思いました。

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    2025.05.04
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    さらに、今後も着工数は減少傾向になると予想されています。

    また賃貸物件に限らず一般の不動産の含め販売価格の少しずつ下降傾向のようです。

    不動産市場では何が起こっているのか？

    それでは何故、今まで増加傾向だった販売戸数や販売価格が下降傾向してしまったのでしょうか。

    投資用アパート物件が供給過剰になっている

    現状の大きな問題点としては「物件が増えすぎて供給過剰になり賃貸経営が成り立たない物件が増えている」ことが挙げられます。

    特に地方の賃貸アパートなどではさら地にアパートを建築したのは良いのだけれど、十分に入居者が確保できず空室問題が深刻化しています。

    新築物件であるにも関わらず賃料を下げないと入居者が決まらない物件も沢山あります。

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    相続税の対策

    不動産投資物件の需要が拡大した背景の一つに2016年1月からの相続税の税制改正による基礎控除額の削減が挙げられます。

    その結果、今まで相続税の支払いが無縁だった世帯に対しても相続税の支払いの対象となることになりました。

    なので不動産を購入することにより相続税の計算基準となる相続税評価額を抑えるために、アパート経営を始めた方が一気に増えた訳ですが、それに伴う賃貸需要が確保できなかったため、深刻な状況が続いています。

    アパートの建築の場合、当然販売価格も大きくなるため、マイホームや区分マンションよりも借入額が大きくなってしまいます。

    レントロールの重要性？一棟アパート購入前のチェック項目とは？
    一棟アパートや一棟マンションでの賃貸経営では、区分マンションと比べて、投資の規模も販売価格も大きくなります。区分マンションを購入する場合なら購入対象となる部屋の情報を中心に検討を進めることになりますが、一棟物件の場合、小規模な物件でも3戸〜...
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    タワーマンションって何が良いの？超高層マンションの魅力について
    憧れのタワーマンションの魅力についてまとめてみました。メリットとデメリットを比較した上で価格設定や相続税対策になる仕組みについて解説しています。
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    2019.06.16
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    不動産会社の営業

    またその結果、不動産会社による営業活動も活発になります。

    不動産会社としては主に以下のメリットを謳い文句として物件の販売を進めてきました。

    不動産投資をすることのメリット
    期待できる効果具体的な内容
    年金対策ローン返済後は家賃収入が将来の年金対策になる
    相続税対策資産を不動産に変えることで相続税の評価額を圧縮できる
    所得税対策減価償却へ経費の計上により申告時の所得を減少させる
    低金利(住宅ローン)住宅ローンが低金利であるため返済総額を抑えられる
    低金利(銀行預金)銀行にお金を預けていてもほとんど利子がつかない
    物価価格の上昇都心では物件価格の上昇が期待できる

    これらは全て間違いではありませんが、100%正しい情報ではありません。

    購入後の年数が経過するごとに減価償却として計上できる金額は減っていきますし、都心などでの物件価格の上昇も正直なところどこまで信用するべきかは分かりません。要するにこれらは不動産投資をする理由にはならない訳です。

    本当は安定した賃貸経営を継続してしっかりとキャッシュフローを得ることが大切なのですが、実際にはそうなっていないケースも沢山あります。

    ただ、不動産販売会社はその名の通り物件を販売することが目的です。

    なので物件を販売した時点で利益を挙げることができるため、極端な言い方をすると、その後、資産運用がどうなろうと金融機関の融資が焦げ付こうと知ったことではありません。

    投資用物件の購入者が想定した通りに家賃収入を得ることができず販売元の不動産会社との間にトラブルになることは全く珍しいことではありません。

    返済困難な融資が増えてきている

    融資の基準が緩和された結果、返済が困難になる人が増えているため、金融庁としてもこの状況を問題視していて今後はこのようなケースが増加しないような対策が予想されます。

    これらのケースは主に不動産投資と関わりの深い現象ではありますが、ただ住宅ローンの返済に苦戦しているのは必ずしも投資目的の融資だけでは無く、一般の住居用の住宅(マイホーム)にも言えることです。

    金融機関からの融資基準が緩い

    金融機関からの融資基準が緩くなっています。

    「借りれる時に借りる」という考えは決して悪くは無いのかもしれませんが、その結果、身の丈に合わない融資を引いてしまうと後で大変になってしまいます。

    ただそう考えると今の現状を「日本版サブプライム」と例えることも少し納得できます。

    ※厳密にはアメリカのサブプライムローンとは仕組みが異なるようです。

    レバレッジを狙ったオーバーローン

    レバレッジとは金融機関からの融資を利用することで、少ない手元資金で大きな投資効果(キャッシュフロー)を出す仕組みです。

    レバレッジを掛けることが悪いことでは無いが、その分リスクが大きくなるのは簡単に予想がつきます。

    所有権と借地権の違いは？借地権付き物件は賃貸経営でも活用できる？
    「楽待」のような収益物件の検索サイトで物件を調べていると「土地の権利」について記載されています。建物の敷地となる土地を扱う場合、以下のどちらかの権利形態には分類されます。 所有権…土地を自身で所有して、その上に建物を建築する 借地権…土地を...
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    2020.12.26
    オーバーローンはハイリスク？物件価格を見極めることが大切です！
    昨日は株式会社わひこが主催する不動産投資セミナーに参加させて頂きました。株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっ...
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    2020.12.22

    低金利な住宅ローンと住宅ローン減税

    一般のマイホームについても購入しやすい(ローンを組みやすい)環境になっています。

    金融機関からのローン融資はとても低金利で借入ができますし、それに加えて住宅ローン減税などの政策が後押ししています。

    加えてフラット35などを利用すれば、借入当初(10年間)は住宅ローン減税と低金利のため比較的容易に返済可能となりますが、11年目以降は金利が上がる上に住宅ローン減税も適応されなくなり、急に返済の負担が大きくなります。

    フラット35を利用した後、破産する人の割合いは意外と多いと言われます。

    個人的にはすぐに金利が上昇する可能性は低いと考えていますが、もし今の変動金利が2倍、3倍と増えていくと返済が困難になる層はさらに増えてきます。

    元利均等返済と元金均等返済の違いとリスクについて
    住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。基本的には「元利均等返済」が選択されますが、実は「元金均等返済」の方が、返済総額は少なくなります。 元利均等返済と元金均等返済の違いを知りたい人 金利の仕組みを理...
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    2019.04.05
    マイホーム購入の最強の味方！住宅ローン減税とすまい給付金の仕組み
    2014年4月より消費税が5%から8%に引き上げられます。住宅を購入する場合も購入金額が高くなると思われますが、場合によっては得するケースもあります。その主な理由は以下の２つの住宅政策です。 住宅ローン減税 すまい給付金意外と知られていない...
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    2018.04.30
    頭金は無くて良い？住宅ローン減税を考慮したマイホーム購入時の考え方
    マイホームを購入する際、購入時の頭金をどれくらい支払うべきか(準備できるか)は家計によって異なります。「とりあえず物件価格の30%くらい」などと考える方もいるかもしれませんが、その計算だと安定した返済計画を考える上で余り根拠が無いように思え...
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    2019.04.06

    住宅ローン支払猶予者申込数の増加

    物件自体が供給過剰になり経営が成り立たなくなった家主が増えたり、ローンの返済が困難な人が増えると住宅ローン支払猶予者申込数も年々増加傾向になります。

    フラット35やレバレッジを狙ったフルローンおよびオーバーローンなどは物件を売却しても
    借金が残る可能性が非常に高い。

    対応はどうすれば良いか？

    それではこのような状況に追い詰められないためにはどのようにすれば良いのでしょうか。

    無理をしないことが一番大切

    全ての投資に言えることですが不動産投資も必ず勝たねければいけない訳ではありません、許容範囲以上に負けなければまた次のチャンスがあります。

    引き分けでも全く問題無いのです。

    無理をし過ぎて破綻しないように注意しなければならない。

    アパート経営だけが土地の有効活用では無い

    土地が余っているからと言って安易に賃貸用のアパートを建設するのはリスクが大きすぎます。

    同じ土地の有効活用でのアパートの建設に比べて初期費用を抑えられるリスクの低い方法が沢山あります。

    • 太陽光発電システム
    • パーキング(駐車場)の経営
    • コインランドリーの経営

    人口が減少傾向なのであればパーキング(駐車場)やコインランドリーの経営は難しいかもしれませんが、条件によっては検討の余地はあります。

    また太陽光発電については空率などのリスクは無く人口減による影響が無いため比較的低リスクだと言えます。

    不動産投資家が知るべき2025年相続税改正と不動産を活用した節税戦略
    2025年の相続税制改正は、不動産投資家の資産承継戦略に大きな影響を与えます。本記事では、相続税の基本から、生前贈与加算期間の延長、路線価の動向、小規模宅地等の特例、そして不動産投資を活用した具体的な節税戦略と潜在的なリスクまで、網羅的かつ専門的な視点から解説します。信頼性と実用性を兼ね備えた情報を提供し、不動産投資家が適切な相続税対策を講じるための羅針盤となることを目指します。
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    2025.07.12
    404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ
    楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記
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    楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記
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    任意売却とは？

    住宅ローンの返済ができなくなると、物件は差し押さえられ最終的には競売にかけられてしまいます。

    任意売却を適用することで競売に掛けられる前に物件の所有者と債権者に当たる金融機関との間に不動産仲介会社が介入し、双方の納得できる価格で売却を成立させることです。

    競売に比べ物件を高く売買できるため早い段階で検討することで返済額を少しでも抑えることに繋がります。

    競売で格安物件を購入する魅力とリスクについて
    競売物件とは購入者が住宅ローンの返済が困難になり裁判所により差し押さえられた物件をオークション形式で一般流通物件と比較して3割〜5割程の価格で購入できる物件の事です。ここでは入札から落札までの流れや想定されるリスクなどについて簡単に纏めてみました。
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    2020.12.22

    破綻のリスクは誰にでもある

    不動産投資は販売価格が大きいために、何年もの間、順調に運用できていたとしても、一度大きな判断ミスをするとたちまち破綻のリスクを背負うことになります。

    投資スタイルは人それぞれですし、どの辺りまでのリスクであれば許容できるかも資産状況や年齢、その他の収入によって全然変わります。

    勿論、性格によってもさまざまですよね。

    ただし一度破綻してしまっては「次の投資で挽回する」というのは現実的にかなり難しいはずです。

    大きな成果を目指したい気持ちは誰もが持っていると思いますが、常に冷静な判断ができることが投資を続ける上でとても大切だと思います。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-237.html/feed 0     やっぱり難易度が高い？投資対象としてのシェアハウスについて考えてみました https://go1101.com/blog-entry-249.html https://go1101.com/blog-entry-249.html#respond Sun, 01 Apr 2018 22:49:01 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/?p=2522 個人でモノを保有する時代から、それぞれがモノを共有(シェアリング)する時代になってきました。シェアリングエコノミーと呼ばれる言葉も生まれ、乗り物や住居、家具、家電などさまざまなものがシェアされています。

    特に最近では以下のようなものについてのシェアが比較的実用化されているような気がします。

    • シェアハウス
    • 民泊、Airbnb(エアビーアンドビー)
    • シェアオフィス、レンタススペース、会議室
    • カーシェアリング

    その中でも、もっとも歴史が長くメジャーなシェアリングの仕組みとしてシェアハウス(ルームシェアリング)があります。

    シェアハウスの特徴は

    シェアハウスとは複数の入居者が一つの建物の中で一緒に生活をするための共同住宅です。

    自分の部屋(個室)の他にリビング、台所、浴室などを入居者同士で共有することになります。

    自分だけの時間を過ごすプライベート空間とその他の入居者と一緒に過ごすオープンなパブリック空間を持ち合わせています。

    入居者側としては主に以下のどちらか(またはその両方)を見据えてシェアハウスと選択しているような気がします。

    • 区分マンションと比べて賃料が安い
    • 既に家具家電が備え付けられていることもあるため初期費用を抑えられる
    • 入居者同士で交流を楽しみたい

    ちなみにシェアハウスの数は2015年の時点で約3,000件程で、そのうち7割程が東京に集中しておりますが、ここ数年は全国的にも急激に件数が伸びてきているようです。

    また、最近だと共通の趣味を持った入居者同士で住めるようなシェアハウスもあります。

    シェアハウス運営のメリット

    入居者側からすると何となく楽しそうな雰囲気のあるシェアハウスですが、不動産経営として運営する側(家主側)としてどのようなメリットおよびデメリットがあるのか調べてみました。

    一部屋辺りのコストを軽減できる

    多くの設備を共有できるため一般のワンルームと比べるとコストが掛かりません。そのため各種備品などの購入費用や経年劣化や破損時などの修繕費用を抑えることができます。

    中でも老朽化の早い水回り(お風呂、トイレ、水道など)の設備の数が抑えることができるのは大きなメリットです。

    多くのシェアハウスでは、入居前から家具や家電が備え付けられていることも多いです。

    ただ共有して利用する備品については入居者全員の人数分を準備する必要が無いため、購入コストや保管スペースなどを軽減することができます。

    勿論、共有する備品については(初期の)購入コストや保管スペースについては節約できるものの、利用者が多いためその分だけ利用量も多くなります。そのため1人(または少人数)で使用し続けるものに比べると備品(例えば洗濯機や電子レンジなど)の寿命が短くなるため買い替えのサイクルは早くなってしまいますが、その辺りを考慮したとしてもやはり一人に対して一つずつの備品を準備することに比べると、かなりの節約に繋がりますね。

    空室リスクを分散できる

    入居者一人辺りからの賃料は低いですが、上手く運用することでトータルとしては利回りの高い不動産運用が期待できますし、仮に一つの部屋で空室が出た場合も経営に与えるインパクトが小さく、リスク分散の観点から考えても効果的な仕組みになっています。

    この点についてはシェアハウスに限らず一棟物件などでも同じことが言えますね。

    ただ、一棟物件の場合はどうしても部屋(区分)ごとに入居者を確保するため、入居者を一人確保するための手間は区分所有同様、結構大きな負担になります。それに比べてシェアハウスの場合は、入居者が新たに住むための準備として個室の清掃(クリーニング)等は必要になるものの、共用スペースについては大きな修復は必要ありません。つまり修復範囲(面積)を局所化できるため、より早いサイクルで入居付けを行うことができます。

    人気のシェアハウスの場合、午前中に前の入居者が退去し、午後から新たな入居者が住み始めると言うこともあるそうですが、一棟物件(区分所有)の場合はどうしても数日間の準備期間が必要になるはずです。

     シェアハウス運営のデメリット

    一方、一般的な区分マンションと比べてデメリットもあります。

    初期費用が高額になり借り入れのリスクが増える

    まず最初に購入費用が高額なことです。

    区分マンションの場合は部屋ごとに所有者が異なる場合が多いですが、シェアハウスの場合は一棟を丸ごと所有することになるためどうしても購入費用が高額になってしまいます。

    金融機関からの融資も困難

    また、金融機関からの評価が得られないことも多く、銀行などから融資を受けることが困難になることもあります。

    金融機関からの融資が付きにくいと言うことは、同様に買手がつかない(買いたくても融資を受けられない)ため、売却時にも苦労する可能性があり、一般的な区分マンションと比べ出口戦略が大切です。

    場合によっては更地にして売却したり土地の広さ次第では戸建て物件に建て替えるようにより一層明確なイメージが必要になります。

    賃貸経営における出口戦略の重要性は？物件の売却に関する注意点について
    賃貸経営にとって出口戦略はとても重要なポイントの一つです。賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。これから物件を購...
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    2020.12.22
    ローン定数(K%)とレバレッジの関係性について
    不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。概要だけ知りたいという方には以下のスライドもおすすめです！不動産投資の利回りの種類不動産投資の利回りには次のようなものがあります。表面利回り(グロス利回り...
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    2025.05.04

    かぼちゃの馬車問題を振り返る

    シェアハウスについて今年(2018年)に入ってからの一番の大きな話題は何と言っても「かぼちゃの馬車」の問題です。

    本来であれば物件に対して一定の評価が付かないと金融機関からの融資は難しいはずですが、「かぼちゃの馬車」の問題では、適切に物件の価値を評価せずにスルガ銀行などの金融機関が簡単に融資を行ってしまったために、さまざまなトラブルになっています。

    「かぼちゃの馬車」の問題については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

    「かぼちゃの馬車」問題で考える 〜甘い言葉の罠に騙されない最低限の知識〜
    今年(2018年)に話題になった「かぼちゃの馬車」問題をうけて自分の投資判断や被害に遭わないための考え方を見つめ直してみました。今後、賃貸経営を検討している人にも役に立つ情報です。
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    2019.10.27
    「かぼちゃの馬車」問題で考える〜誤った投資物件購入後の対策は？〜
    今話題になっている「かぼちゃの馬車」の問題を受けて「物件の購入後、もしも想定外の自体が起こり正常な不動産経営を継続できない場合、どのような対策があるか？」について考えてみました。
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    2019.10.27
    賃貸経営者なら絶対に覚えておきたい！スルガ銀行スキームの利用法！
    スルガ銀行は不動産投資の世界で最も有名な金融機関です。貸出金利は4.5%と高めですが、融資枠が大きく審査機関も短いため、上手く活用することで保有資産の拡大にとても効果的です。
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    2020.03.20

    一極集中のリスクをどう考えるか？

    シェアハウス一棟レベルで考えると入居者数が多いだけ仮に空室が出たとしてもリスク分散ができます。

    ただしもう少し広い視野で考えると一極集中のリスクも考慮する必要があります。

    物理的には一つの物件であるため、地域全体が衰退したり災害(地震や津波など)や液状化などの問題が起こった場合には区分所有と比べると影響範囲が大きくなります。

    結局は確率論ではありますが、地域の将来性や災害規模や頻度などの事前調査が大切になります。

    ※勿論、区分マンションのような小規模経営でも事前調査は必要ですが。

    液状化現象の仕組みと被害に遭わないための備えについて
    液状化現象とは地震の揺れにより地面が液体状になってしまう現象のことです。地下水位が浅く地盤が緩い地域で発生することが多く、建物の資産価値や安全性に大きな影響を与えます。
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    2018.12.29

    想定外の改築費用が掛かるケースも…

    最初からシェアハウスを想定して建築された建物であればそれを想定した上で設計が勧められるため特に問題はありませんが、元々は戸建て住宅だったスペースなどをシェアハウス化する場合は、消防法や旅館業方などの基準が異なるため、それぞれのルールを適応しなければ法律違反(脱法ハウス)となってしまいます。

    建築基準法の動向把握が大切

    2013年には国(国土交通省)の規制も強化され、その結果、建築基準法上は「寄宿舎」として登記登録する必要があります。「寄宿舎」として登記登録をする場合は当然その基準をクリアする必要があり、これらの問題点を放置したまま運営を続けると行政指導などの処置を受けてしまう可能性も出てきます。

    また対金融機関として考えた際も、適切な登記登録はしていない場合は物件の評価にも影響してしまうため融資を受けることが難しくなります。これも上記で記載した「シェアハウスに融資がにくい」理由の一つになります。

    法令遵守に掛かるコスト

    シェアハウスの運営費用については賃貸経営を円滑にすすめるための物理的な改築費用が掛かるだけでは無く、建築基準法などの法令遵守のためのコストも意外と掛かってしまうため、物件購入後の資金計画についても認識に抜け漏れが無いかなどさまざまな課題を考慮する必要があります。

    人間関係のトラブルも起こる

    同じ共同空間の中で他人同士が共同生活を行うため、入居者間のトラブルはつきものです。

    そのためさまざまな面において管理の複雑化が予想されるため、区分マンションなどと比べると管理会社を探す際も条件によっては断られてしまう可能性があります。また、一般的な賃貸物件と比べると当然管理委託料も割高になってしまいます。区分マンションの管理委託料が5%〜10%なのに対してシェアハウスの管理委託料は20%〜30%程とかなり割高になってしまいます。

    考え方次第ではありますが、逆に自主管理にて運営できるような専業大家で場合はその分の委託料が不要になるため、利回りが高い分だけ高い利益が期待できます。

    ただその分、一部の迷惑な入居者が原因となって近隣トラブルになったり、最悪、他の入居者が退去してしまっては賃貸(売上げ)に直結するようなそれなにの苦労はあると思います。

    最低限の規則や生活におけるルールを設けることで入居者間同士のトラブルを軽減することができそうですが、最近の傾向としては敢えて(トラブルに繋がりやすそうな)リビングやダイニングのような共有スペースを無くしている物件も多いです。

    入居者目線で考えるとせっかくシェアハウスに住んでいるのにちょっと寂しいような気もしますが、家主側としては設備を揃えたり管理するコストを減らせられる上に、入居スペース(入居可能な人数)も確保できるため経済合理性だけで考えると悪くない判断かもしれませんね。

    シェアハウス運営はより事業性の高い経営

    これらの理由から考えると一般的なワンルームマンションと比べるとより事業的な位置づけになります。

    上記でも述べた通り、自主管理で自分なりの事業方針を持って試行錯誤を試していけるのであればとても面白い事業だと思います。ただ管理会社に割高な管理委託料を支払って運営をするに高額な初期費用を投入し大きなリスクを負う程のリターンは無いような気もします。

     

    区分マンションでも税金や最低限の法律などについて理解する必要がありますが、シェアハウスを運営する場合はそれ以上の(特に建築基準法などの法律関係の)知識が必要になります。

    最後に個人的な感想

    シェアハウスの経営にはさまざまな要因が含まれるため、正直、不動産事業としての難易度はかなり高いように思いますが、ただ「かぼちゃの馬車」の話題を耳にしたり、今回の記事を書いたりする中でシェアハウスについても少し興味が湧いてきました。

    近い将来、機会があれば(もしくは機会を作って)、入居者としてシェアハウスに住んでみたいと思いました。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-249.html/feed 0     地方アパート経営の魅力とは？高利回りを狙えるボロ物件の探し方！ https://go1101.com/blog-entry-274.html https://go1101.com/blog-entry-274.html#respond Tue, 28 Jan 2020 22:24:50 +0000 https://go1101.com/?p=5153 賃貸経営を始めたいけど、物件の価格が高すぎて、中々、購入に踏み切れない方は多いと思います。

    特にここ数年の間は、不動産の販売価格が上昇傾向で「一体、いつになったら買い時なのか？」と悩んでいる人もいるはずです。

    ですが、地方に目を向けてみると意外と勝算があったりします。

    新築の一棟アパートであれば販売価格も高く、リスクだけが大きいかもしれませんが、地方の比較的築年数の経ったアパートであれば、お宝物件に巡り会える可能性は高くなります。

    今回は地方の築古アパート(ボロ物件)でも、高利回りを狙えるような価値のある物件の探し方についてまとめてみました。

    • 賃貸経営を始めたいけど価格が高騰していて購入に踏み切れない人
    • ボロ物件でも構わないので高利回りを狙える物件を見つけたい人
    • 短期間で一定の賃貸収入を得たい人

    地方アパート経営の魅力とは？

    投資用の物件は主に以下の3種類に分けられます。

    • 分譲のワンルームマンション
    • 戸建て物件(一軒家)
    • 一棟マンション、一棟アパート

    ワンルームマンションが「ローリスク・ローリターン」であることに対して、地方の築古アパートなどはリスクが高いと言われています。ただ、その分、投資対象としては魅力的な部分も多く、短い期間で保有資産を増やしていく上では是非検討したいタイプの物件でもあります。

    高利回りが狙える

    ワンルームマンションの表面利回りが5%〜8%程である事に対して、一棟マンションの表面利回りは10%を超える事も多く、地方のアパートに至っては15%以上の物件も珍しくありません。

    理由はシンプルで、それは「地方の築古アパートの販売価格が安いこと」です。

    ちなみに、ワンルームマンションや戸建て物件などの利回りを評価する場合は、より具体性を高めるために「表面利回り」では無く「実質利回り」をもとに利回りを算出します。それは1%の利回りの差が経営に大きな影響を与えてしまうからです。

    一方、地方の築古アパートについては、建物により修繕費用やリフォーム費用が大きくなることもあり、また家主の腕やアイデア次第で必要となる経費が大きく変わるため、2%〜3%程の利回りの違いは誤差の範囲として、まずは「表面利回り」に注目して物件選びを進める方が、合理的な判断に繋がるかもしれません。

    資産拡大のスピードが早い

    賃貸経営において利回り以上に大切とされているのが「キャッシュフロー」です。

    キャッシュフローとは賃料として得られる家賃収入から金融機関への返済やさまざまな経費を差し引いた「実際に手元に残るお金」です。

    当然ですが、利回りが高い物件を所有すると、自然とキャッシュフローも大きくなります。

    キャッシュフローが増えると、その分、手元にお金が溜まっていくので、次の物件を購入し、保有資産を拡大していくための期間も短くなります。

    ワンルームマンションの場合は、安定した家賃収入が得られるかもしれませんが、そもそもの想定利回りが低いため、手元にお金が貯まるのにある程度の時間が掛かってしまいます。少しずつならお金が貯まる(貯まらない物件もあるが…)のですが、それでも10年〜20年という膨大な時間が掛かるため、資産拡大のスピードを考えると、やはり不利です。

    一方、地方の築古アパートの場合は、期待できる利回りが大きいため、どんどんキャッシュが貯まっていきます。と言うよりも「積極的にキャッシュが貯まっていくことを目指す考え方」であるため、上手く運営できれば、1棟目の物件を購入し、数年後にはまた次の物件の購入を検討することができます。

    減価償却費による節税効果が大きい

    賃貸経営で高い収益を目指すには、家賃収入を確保することも大切ですが、それと同様に「如何に経費として計上できるお金を生み出すか？」も重要です。

    そして、経費計上できるお金の中でも特に大きな割合を占めるのは「減価償却費」です。

    築古物件の場合、既に法定耐用年数を超過している物件も珍しくありません。

    減価償却の法定耐用年数
    物件の種類耐用年数
    鉄筋コンクリート（RC）47年
    重量鉄骨（鉄骨材4mm超）34年
    軽量鉄骨（鉄骨材3mm超〜4mm以下）27年
    軽量鉄骨（鉄骨造3mm以下）19年
    木造22年

    法定対応年数が超過している場合でも減価償却費は計上できます。しかも法定対応年数が超過した物件は減価償却期間が4年と極端に短いため、年間での節税効果はとても大きくなります。

    空室を下げることは言うまでも無く大切な取り組みですが、減価償却費を上手く活用することも、とても重要なポイントです。

    努力次第で競合物件を制圧できる

    地方物件の場合、都心とは違い「余りやる気のない年配の大家さん」が多いです。

    都心の場合は若い投資家や勉強熱心や大家のコミュニティなども多く「如何に競合物件と差別化するか？」「どうやって価格低下圧力に対抗するか？」というような悩みも多いです。

    ですが、地方の場合は「とりあえず親から相続した物件を持ち続けている家主」や「対して生活には困っていないのでそれなりの収入があれば満足できる経営者」が多い傾向にあります。

    勿論、地方と言えども、新築の一棟アパートが乱立していたり、そのような計画が想定される場合は、苦戦を強いられることも想定できますし、そもそも地域全体が衰退していて入居者のニーズが極端に少ないエリアではライバルの有無に関わらず空室率を下げることは難しいかもしれません。

    ですが、ある程度、事前に情報を収集することで、リスクを最低限に抑えることはできるはずです。

    築古物件の注意点

    安い物件を購入することができれば自然と利回りは高くなり、キャッシュフローも潤沢になりますが、当然、築古ならではの注意点も沢山あります。

    修繕対応や入居者募集の手間が掛かる

    安い物件を購入できること自体はとても大きなチャンスなのですが、安い物件にはそれなりの理由があり、空室率が高い物件も多いはずです。

    ただ、そもそも築古のお宝物件を狙う意図としては「ポテンシャルは秘められているものの前任の家主が疎かな運営をしていた物件を自分の力で蘇らせる」ことでもあるため、デメリットというよりかは「大家の腕の見せどころ」と割り切ることもできます。

    なので、例え建物管理会社や賃貸管理会社に業務を委託していたとしても、経営が安定してくるまでは、家主側も「時間」「お金」「知恵」を集結して努力する必要があります。

    金融機関の評価が低い

    築古物件の場合、仮にキャッシュフローが確保できていても、金融機関からの評価額は築年数とともに低くなります。

    特に木造アパートなどでは、法定耐用年数も短いため、節税効果が高いというメリットがある反面、金融機関からの融資がほとんど下りないデメリットもあります。

    金融機関からの融資が期待できない場合、その分、現金が沢山必要になりますし、もし売却したくても「現金で一括購入できる経済力のある家主」しか購入できないため、売却価格が下がる恐れもあります。

    買ってはいけないボロ物件とは？

    当然、投資用物件の中には個人の努力では改善が見込めない「買ってはいけない投資用物件」があります。

    • 収益性と比較して販売価格が割高過ぎる物件
    • 常にキャッシュフローがマイナスになる物件
    • 地域全体で入居者の需要が見込めない物件

    これらの物件は築年数や物件の品質に関わらず買ってはいけない投資用物件だと言えます。

    さらに、ボロ物件の場合は新築物件や築浅物件などと比べて品質自体のリスクも沢山潜んでいます。つまり通常の投資用物件と比べて「ボロ物件ならではの懸念点」も考えられます。

    例えば、絶対に手を出してはいけない「買ってはいけないボロ物件」には以下のような物件です。

    • 軟弱地盤の上の傾いた物件
    • 湿気が高く通気性の低い物件
    • 雨漏りが長期間放置されていた物件
    • 擁壁倒壊の危険性のある物件

    「買ってはいけないボロ物件」の特徴としても、やはり「個人の努力では改善が見込めなるか？見込めないか？」がポイントになりますし、仮に改善できたとしてもそのために数百万円規模の支出が伴うのであれば、当然、利回りやキャッシュフローは悪くなります。

    「買ってはいけないボロ物件」については「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」でとても詳しく解説されています。

    [新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
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    高利回りを狙えるボロ物件の探し方

    「高利回りを狙えるような地方のボロ物件を探す場合」と「都心の区分マンションや一棟マンションを探す場合」とでは、物件選びの基準が少し異なります。

    つまり「地方の特徴」と「築古の特徴」を踏まえた上で物件探しを進めることになります。

    地方ならではのニーズを把握

    都心などの市街地に住んでいると、電車やバスのような交通インフラに頼った生活が中心になる人が多く、立地の面では以下のようなポイントはとても重要です。

    • 最寄りの駅やバス停までの距離
      • 徒歩、何分掛かるか？
      • 1時間の運行本数はどうか？
    • 最寄り駅の規模
      • 特急電車や快速電車の停車駅か？
      • 都心までの移動時間は何分か？

    一方、地方や田舎だと交通インフラが充実していない場合もあり、地域によっては完全な「車社会」です。都心の場合だとカーシェアリングが普及していたり、若者の車離れなどが指摘されていますが、交通インフラが充実していない地域では「一家に車一台」や「一人に車一台」の家族も多いです。

    そのため、最低でも全世帯数以上の駐車場が確保できることはとても大切なポイントになります。

    築古物件を選ぶポイント

    新築物件や築浅物件と比べ、築古物件の場合、やはりリスクは大きいと言えますが、その分、チャンスも大きいです。

    大胆な値下げ交渉は可能？

    築古物件の場合、物件のさまざまな箇所に不備や不具合が残っているので、その部分を指摘することや、その部分を修繕するために必要となる費用を証明することで、論理的に価格交渉をすることができます。

    また、築年数が長期間経過した物件だと、金融機関からの評価額(つまり融資可能額)が低くなることも珍しくありません。それはそれで残念なことなのですが、それを逆手に取ることで価格交渉を有利に進めることもできます。

    融資が十分に受けれない物件ということは、その分、購入できる家主も購入できる金額も少なくなります。「手元の現金が○万円で金融機関からの融資が○万円なので販売価格は○万円までが限界だ」と交渉することで、より効果的な価格交渉に繋がると思います。

    さらに「所有者が物件を売却する背景」に注目することで、大幅な価格交渉に繋がる可能性もあります。例えば、所有者側に「何か現金化したい理由」がある場合、現金化しなければいけない「期限」があるはずです。もし、販売会社から「何故、現金化したいのか？」「何時までに現金化したいのか？」などを聞き出すことができれば、交渉を有利に進められるかもしれません。

    不透明要素を軽減するには？

    築古物件の場合、どうしても品質面での問題は付き物です。

    勿論、購入前に可能な限りの確認をし、なるべく懸念点を潰し、許容範囲だと判断できた上で購入することになります。ただ、それでも購入前の現地調査には限界があり、後から問題点が出てくる可能性は十分にあります。

    特に建物の強度やシロアリ被害のような壁や床の内部の調査などは素人には難しいため専門の住宅診断し(ホームインスペクター)に調査を依頼することで不安を解消できます。

    また築古の物件の中には瑕疵担保免責物件もあり、その場合は、後で不備や不具合が見つかっても保証してもらうことができません。

    ただ、地方の築古アパートの場合、「完全にリスクの無い状態で購入する」ことよりも「万が一の自体が発生してもそれをカバーできるだけの利回りを確保する」という考え方の方が現実的です。利回りの低いワンルームマンションだと、そのようなリスクヘッジはできません。高い利回りが期待できる地方のアパートだからこそ、このような大胆な考え方ができる訳です。

    情報収集はどうすれば良い？

    参考書やブログを読んで、優良な投資用物件が理解できたら、実際に情報を入手するための行動に進みます。

    インターネットの優良サイト

    入居希望者がお部屋探しを探す場合、SUUMO(スーモ)やアパマンショップのような賃貸住宅の専用サイトから情報を集めますが、投資家が投資用の物件を探す場合も、やはりインターネットの専用サイトから情報収集するのが一般的です。

    投資用物件を探す場合、主に以下のようなサイトが有名です。

    • HOME’S不動産投資
    • アットホーム
    • Yahoo!不動産
    • 楽待(らくまち)
    • 健美家(けんびや)

    専用サイトを利用することで、物件そのものを探すこともできますが、販売元となる不動産会社を探すことも重要です。

    もし気になる物件が見つかった場合、販売元の不動産会社に問い合わせをすることで、同じような特徴の物件を紹介してもらえる可能性も増えるはずです。

    また、仮に高利回りの物件を探す場合でも「利回りが○%以上の物件を探す」のでは無く「専用サイトに掲載されている価格より○万円安く購入することで利回り○%を実現できないか？」と考えると、選択肢は広がります。

    もともと利回りが高い物件が見つけられればそれで問題は無いのですが、利回りが十分とは言えない物件に対して価格交渉することで、高利回りを目指すこともできるかもしれません。

    先輩大家から得られる情報

    実際に物件を選ぶ場合、販売会社からの情報をもとに購入可能かどうかを判断します。

    ただし、販売会社はその名の通り「物件を販売することが目的」なので、中立的な立場で客観的に考えることも必要になります。

    そう考えると、利害関係者以外からの情報が欲しくなる訳ですが、その中でも最も強い見方になってくれるのが「同じ地域の先輩の大家さん」です。

    例えば、僕の住んでいる関西では「がんばる家主の会」という家主のコミュニティがあり、毎月200人以上の家主が集まり情報交換をしています。

    「がんばる家主の会」の場合、コミュニティへの参加条件が投資用物件を所有していること(だったはず？)であるため、これから不動産投資家を目指したい人の場合、参加は難しいかもしれませんが、それ以外にも情報を収集する方法は沢山あります。

    最近ではTwitterでも投資家や不動産関係者のアカウントがとても多いですし、Facebookにも不動産投資家などのグループが存在するので、一昔前と比べても、先輩大家から情報を得られるチャンスは年々増えています。

    関西最大の大家コミュニティ！がんばる家主の会の魅力について
    家主にとって人脈はとても大切な資産です。人脈という言葉自体、余り良いイメージを持たれるかもしれませんが、家主として悩みがあったり対処方法が分からない場合、意外と相談できる相手は少ないものです。今回は僕も2014年から参加している「がんばる家...
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    2020.12.22
     ]]>     https://go1101.com/blog-entry-274.html/feed 0     【楽待】収益物件の探し方は？投資対象を見極める時の注意点！ https://go1101.com/blog-entry-276.html https://go1101.com/blog-entry-276.html#respond Tue, 25 Feb 2020 13:07:18 +0000 https://go1101.com/?p=5359 収益物件を探す時の一般的な探し方として、収益物件の検索サイトを利用する方法があります。

    今回は収益物件数がNo.1で国内最大の不動産投資サイトである「楽待」の掲載情報をもとに、投資対象となる物件の見極め方について解説します。

    収益物件の探し方は？

    収益物件の探し方はさまざまです。

    先輩大家から紹介してもらうこともあれば、不動産販売会社へ問い合わせることもあります。

    多くの投資家にとって一般的な探し方として「収益物件の検索サイト」を利用する方法が挙げられます。

    「本当に儲かる物件であれば公開前に業者が購入してしまうので、インターネットに掲載されている収益物件なんて儲かるはずが無い」と言う意見も多いですが、一般公開情報の中にも投資対象の選択肢として検討できる物件が存在します。

    実は、収益物件の探し方は、SUUMOやHOME’Sのような賃貸物件ポータルサイトと同じような仕組みになっています。基本的な探し方としては以下のようなステップになります。

    • 対象エリア(住所や沿線)を選択する
    • 価格帯、利回り、物件種別、築年数、建物構造などを選択する
    • 個別の物件情報をもとに投資対象として相応しいかと検討する

    楽待サイトで物件を検索する場合、以下のようなページから各項目を入力していくことになります。

    住所から収益物件を検索｜国内最大の不動産投資サイト「楽待」
    不動産投資のことなら、収益物件数No.1 国内最大の不動産投資サイト・収益物件のマッチングサイト「不動産投資の楽待」がサポートします。らくまちは不動産投資家のための収益物件の情報提供サイトです。不動産や物件に関するコラムも多数掲載中！
    www.rakumachi.jp

    収益物件を検索する

    ここからは実際に楽待のサイトで公開されている物件情報をもとに掲載内容を確認していきます。

    まずは自分の希望する条件を入力していきます。

    主な項目としては以下のようなものがあります。

    • 新着物件(掲載された時期)
    • こだわり条件(値下げ、満室稼働中、売主の物件など)
    • 価格(3,000万〜5,000万、1億〜3億など)
    • 利回り(12%以上、18%以上など)
    • 物件種別(一棟アパート、戸建て、区分マンションなど)
    • 築年数(新築、15年以内、新耐震基準(1982年〜)など)
    • 建物構造(SRC造、鉄骨造、木造など)
    • 建物面積/専有面積、総戸数、間取り
    • 駅からの徒歩分数
    • 土地面積
    • 土地権利

    投資対象の物件を検討する場合「一棟アパートなのか？」「戸建てなのか？」「区分マンションなのか？」などを決めずに探し始めてしまうと、選択肢が膨大になり非効率です。少なくとも希望する「価格」「物件種別」「建物構造」辺りは決めておいた上で探し始める方が効率的だと思います。

    基本的には賃貸サイトの検索入力画面と同じような入力画面ですが、少し比較してみると微妙に違う箇所もあります。

    例えば、項目として「利回り」が追加されている点です。収益物件を探す際、想定される利回りはとても重要なので、このタイミングで希望する利回りを入力します。

    他には、築年数には具体的な年数表記に加え「新耐震基準(1982年〜)」が選択できます。これは「旧耐震基準の物件」と「新耐震基準の物件」では地震などが起こった際の耐震強度に大きな影響が出るからです。

    収益物件を選択する

    希望する条件を入力すると具体的な物件情報が一覧として掲載されます。例えば僕の住んでいる兵庫県尼崎市で一棟アパートを探しみると、以下のような情報が出てきました。

    もう少し物件価格や築年数(築年月)を絞っても良いですし、気になる物件があれば「お気に入りに追加」したり「資料請求」しても良いですね。

    収益物件の確認方法

    気になる収益物件が見つかれば、個別に物件の概要情報を確認します。

    収益物件の概要情報

    物件情報ページに上部には概要情報がまとめられています。

    基本的には「希望する条件」を満たした物件情報が掲載されているはずですが、中には情報が誤っている可能性もあるため、簡単に概要情報を確認します。

    収益物件の詳細情報

    物件情報ページの中央部には写真(内装、外装、近隣情報など)や、物件を担当している会社の情報(担当者、営業時間、電話番号など)がまとめられています。

    また、物件情報ページの下部には対象物件の魅力やセールスポイントなどが自由記入欄に記載されており、その下には詳細情報がまとめられています。

    主な項目としては以下のようなものがあります。

    • 物件名、所在地、沿線交通
    • 販売価格、表面利回り、想定年間収入
    • 建物構造、階数、総戸数、駐車場
    • 土地面積、土地権利、私道負担面積
    • 地目、都市計画区域、用途地域
    • 建ぺい率、容積率
    • 国土法届出、接道状況
    • 現況、引渡し

    物件名の欄に、セールスポイントが記載されていたり、一部の項目が未表示だったりしていますが、それでも、ある程度の情報は読み取れまる。

    また、「私道負担面積」「都市計画区域」「国土法届出」など、少し分かりにくい用語もありますが、最低限、理解しておくべき用語の意味や考え方については、以下の「収益物件の見極め方」で解説していきます。

    収益物件の検索サイトの情報の見極め方

    収益物件の検索サイトからはさまざまな情報が得られます。

    収益物件の見極め方

    対象物件が投資対象として相応しいかについて、収益物件の検索サイトや物件概要書からの情報をもとに判断します。

    主に以下の情報から「投資対象として相応しいか？」は見極めます。

    • 利回り、キャッシュフローは充実しているか？
    • 立地、投資対象として相応しいエリアか？
    • 土地関係の情報に問題は無いか？
    • 建ぺい率や容積率に問題のある「違法物件」では無いか？
    • 物件構造と対応年数に問題は無いか？
    • 間取りと戸数は問題無いか？
    • 修繕積立金と修繕履歴が把握できるか？
    • 管理費、修繕費、固定資産税などの支出はどのくらいになるか？
    • 物理的瑕疵、心理的瑕疵などは無いか？

    これらの情報の見極め方については以下の記事でとても丁寧にまとめていますので、気になる項目がある方は、是非、読んで頂ければと思います。

    物件概要書の情報から分かる投資用物件を購入する判断基準について
    あなたはどのように投資対象の物件を探し始めますか？投資対象の物件を選ぶ方法は人によって多少の違いはあるものの、まずは賃貸仲介サイトに掲載されている情報や物件概要書などの書類の情報から投資対象として相応しい「良い物件」を探し始めることが多いで...
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    2020.02.15

    販売業者との付き合い方

    収益物件の検索サイトから得られる情報は物件情報だけではありません。

    その物件を取り扱っている販売業者の情報も取得できます。

    販売業者は物件を購入する上で間違いなく一番大切なキーパーソンです。

    中古物件の場合、同じ物件でも複数の販売業者が取り扱います。当然、どこの販売業者にアプローチするかで、その後の対応方針は変わります。「購入手続きに伴うスピード感」「金融機関とのパイプ」「価格交渉力」などにも影響が出るかもしれません。

    例えば、同じ物件でも販売業者によって、掲載されている物件情報に違いがあったりします。

    A社では間取りや総戸数の欄が入力されているにも関わらず、B社では未入力ということがあれば、誰もB社には問い合わせをしようとは思わないはずです。

    また、調査を進めることで「掲載されている物件が購入対象として条件に合わない」こともあると思いますが、その物件を取り扱っている業者であれば類似の物件を取り扱っている可能性が極めて高く、今後、物件を購入するまで中長期的にお付き合いすることも想像できます。

    賃貸物件の検索さいとは、購入対象となる物件だけを探すのでは無く、同時に販売会社も精査する目的でもとても役に立つシステムだと思います。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-276.html/feed 0     タックスプランニングの理解でFP試験は楽しくなる！出題範囲を徹底解説 https://go1101.com/blog-entry-70.html https://go1101.com/blog-entry-70.html#respond Mon, 12 May 2014 13:06:27 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/05/12/fp3%e7%b4%9a%e5%82%99%e5%bf%98%e9%8c%b2%e2%91%a1/ タックスプランニングと聞くととても難しいイメージがあります。

    タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。

    税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で、体系的に学習すれば全体像が見えてきます。

    この記事はかなり長い文章ですが、ファイナンシャルプランナー試験である3級FP技能検定や2級FP技能検定の受験勉強をされている人にとってタックスプランニングの試験範囲を網羅的に解説した内容です。ただ、税金関係の知識は私生活を送る上でも重要な知識ですし、これから個人での事業や不動産経営などをしたい人などにとっては是非覚えておいてほしい内容です。

    是非、最後まで読んで頂ければと思います。

    • 税金についての基本的な知識を体系的に学びたい人
    • 個人での事業や不動産経営などに興味がある人
    • 3級FP技能検定または2級FP技能検定の受験勉強をしている人

    タックスプランニングを理解すればFP試験は楽しい

    3級FP技能検定および2級FP技能検定の試験範囲は以下の6つの分野から出題されます。

    • ライフプランニングと資金計画
    • リスク管理
    • 金融資産運用
    • タックスプランニング
    • 不動産
    • 相続・事業承継

    そして、過去に2級FP技能検定を合格した僕の意見としては「出題範囲の中でタックスプランニングがもっとも私生活で役立ち、かつもっとも勉強しがいのある分野」だと断言できます。

    タックスプランニングの重要性

    勿論、職業によって優先順位は変わるため「保険会社に勤務していればリスク管理が重要」ですし「証券会社に勤務していれば金融資産運用が重要」です。

    ですが、タックスプランニングは税金の知識なので、私生活を送る上でほぼ必ず必要となる内容です。またその他の5つの分野とも関連性の高い分野なので、是非とも頑張って理解して頂きたいです。

    僕も個人事業主であり、同時に不動産経営者でもあるため「リスク管理」「不動産」「相続・事業継承」などの分野はとても重要ではありますが「タックスプランニング」の知識が役に立つ場面がもっとも多いです。

    また将来的に税理士などの受験を目指す予定のある人は、少なくとも2級FP技能検定のタックスプランニングの試験範囲は全て確実に理解しておくべきです。

    なおタックスプランニングの出題範囲は主に以下の3分野に分けられます。

    • 所得税の仕組み
    • 10種類の所得の内容
    • 所得控除と税額控除

    タックスプランニングの主な目的は税金の仕組みを理解することですが、中でも所得税は仕組みはとても複雑です。

    それは所得を得る手段によって納税するべき税率が変わるからです。

    そしてその所得は細かく10種類に分けられます。

    また所得によって控除される仕組みも変わります。

    とても範囲が広いように思うかもしれませんが、タックスプランニングの試験範囲の中には「給与所得」「源泉徴収」「住宅ローン減税」のように会社員にも聞き馴染みはあるものの、イマイチ仕組みが分かりにくいというものも沢山含まれます。

    是非、この機会に覚えておきましょう。

    タックスプランニングの分野には日常生活で役立つ知識が充実しています。

    所得税の仕組み

    タックスプランニングの試験範囲は主に所得税のしくみが中心になり、主に以下の項目がポイントになります。

    • 所得税の計算の基本的な流れの把握
    • 所得税が課されない非課税所得の確認
    • 総合課税および分離課税の計算方法の理解
    • 申告から納税までの一連の流れの理解

    所得税は個人が1年間に得た所得に対して課税されるものです。所得税の特徴として次のような点があげられます。

    • 暦年単位課税
      • 個人の1月1日から12月31日までの1暦年間の所得に対して課税される
    • 所得の分類
      • 所得の種類(10種類)により計算方法が異なる
    • 総合課税と分離課税
      • 10種類に区分した所得を総合して課税される総合課税
      • 他の所得と総合しないで課税される分離課税
    • 所得控除
      • 個人的な事情を考慮した課税が行われる
    • 超過累進税率
      • 所得が大きくなるに従い課税される税率が高くなる制度を採用している
      • 復興特別所得税として所得税額の2.1%が追加的に課税される
    • 申告納税制度
      • 翌年2月16日から3月15日の期間に申告・納税を行う
    • 源泉徴収制度
      • 一定の所得の支払をする際に支払者(源泉徴収義務者)が税金を天引きし納税者に変わって納付する
    • 非課税所得
      • 所得の性格や担税力、社会政策的立場や課税技術上の要請から課税対象としない所得
        • 出張等にともなって支給される旅費で通常必要であるもの
        • 通勤手当のうち一定額までの金額
        • 職務上必要な制服等の現物給与
        • 強制換価手続き等による資産の譲渡による所得
        • 遺族の受ける恩給および年金
        • 損害賠償金、慰謝料
        • 宝くじの当せん金など

    会社員や公務員の人達は、主に勤め先の会社から給与所得を得ていて、税金の支払いについても会社を通じて源泉徴収されるため、普段は意識することがありません。ただ、自分の働いたお金がどのような仕組みで税金として納税されているのかは、やっぱり知っておくべき内容です。

    超過累進税率とは

    所得税は各個人の課税総所得金額に対して、超過累進課税により課税されます。

    課税対象額税率（所得税）控除額
    ～195万円以下5%0円
    195万円超～330万円以下10%97,500円
    330万円超～695万円以下20%427,500円
    695万円超～900万円以下23%636,000円
    900万円超～1,800万円以下33%1,536,000円
    1,800万円超～4,000万円以下40%2,796,000円
    4,000万円超45%4,796,000円

    超過累進課税は所得の大きさに応じて階段状の税率が適応される仕組みです。

    所得が大きければ多いほど、その分、課税される税率が高くなる制度です。

    所得税の計算手順

    所得税の具体的な計算方法を解説します。

    まず初めに課税所得金額を計算します。課税所得金額については次のような流れで計算されます。

    各種所得の金額の計算

    まずは各種所得の金額を計算します。

    実は所得の種類は全部で10種類あります。まずはそれぞれの所得内容を整理し10種類の所得金額がどのように計算されているのかを把握します。

    利子所得

    利子所得とは主に銀行に預けている預貯金や公社債(国債、地方債、社債)などに係る所得のことで利子支払いの歳に金融機関が20%を源泉徴収することで課税し納税が終了します。

    • 所得税…15%
    • 住民税…5%
    • 合計…20%

    ただ銀行預金の金利は本当に低いです。にも関わらずここからさらに20%の課税が課せられます。もともとあって無いような利率なので、20%課税されたとしても、もはやどうでも良いレベルの課税額だと思います。

    銀行にお金を預けても利子は全然増えないので、もし預貯金が沢山あるのであれば、少しずつ配当所得を得られる投資信託などに積立投資していきましょう。

    配当所得

    配当所得とは株式売買による配当や投資信託などによる収益のことです。

    配当所得は配当金額に関わらず一律で以下の税率が課せられます。

    • 所得税及び復興特別所得税…15.315％
    • 地方税…5％
    • 合計…20.315％

    また、配当所得の課税方法は以下の3パターンより選択が可能です。

    • 総合課税
    • 申告分離課税
    • 申告不要

    総合課税を選択した場合は超過累進税率が適応されるためその他の所得金額によって税率が変わります。

    配当所得を含めた課税所得が695万円以下の場合は超過累進課税を適応した方が税率を低く抑えられますが、配当所得を含めた課税所得が695万円以上の場合は申告分離課税を選択した方が税率を低く抑えられます。また、申告不要制度を適用することで配当金支払い時に源泉徴収されるため確定申告しない場合はこれで課税関係が終了します。

    なお、2014年から開始されたNISA(少額投資非課税制度)や、2018年から開始されたつみたてNISAを利用することで一定の投資額まで税金を免除できます。

    NISAやつみたてNISAは使っておいて損しない制度です。是非、積極的に活用していきましょう。

    不動産所得

    不動産所得とは不動産の賃貸により得られる所得のことです。

    不動産所得の金額の計算方法は次の通りです。

    • 不動産所得の金額＝総収入金額ー必要経費

    不動産所得を安定させるには空室対策が最も重要ですが、それと同じように経費計上などの知識も大切になります。

    なお、不動産収入の必要経費には次のようなものが認められています。

    • 貸付不動産等の修繕費
    • 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
    • 管理費
    • 損害保険料
    • 減価償却費
    • 仲介手数料
    • 借入金利子

    不動産所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

    また、必要経費として計上できる項目が多いので、上手く活用すれば節税効果が期待できます。

    ただし、計上できる必要経費は年を重ねるごとに、徐々に縮小されるため、仕組みを正しく理解していなければ将来的に損をしてしまうため注意が必要です。

    事業所得

    事業所得とは会社員以外のフリーランスや個人事業主が得る収入のことです。

    事業所得の金額の計算方法

    • 事業所得の金額＝総収入金額ー必要経費

    収入金額の計上時期は収入すべき日、原則として商品を販売した日となります。

    なお、事業所得の必要経費には次のようなものが含まれます。

    • 保険料
    • 減価償却費
    • 商品の売上原価
    • 製品の製造原価
    • 租税公課
    • 水道光熱費
    • 旅費交際費
    • 通信費
    • 修繕費
    • 広告宣伝費
    • 交際費
    • 福利厚生費
    • 賃金給料
    • 地代家賃

    家事関連費(一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用)のうち必要経費となるのは主たる部分が業務の遂行上必要であり、かつ業務に必要である部分を明らかに区分することができる場合のその区別できる金額です。

    事業所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

    給与所得

    給与所得とは会社員の給与や賞与などのことです。

    また給与所得は源泉徴収の対象となります。

    給与所得の金額の計算方法

    • 給与所得の金額＝収入金額ー給与所得控除

    給与所得控除速算表(平成25年分以降)
    給与等の収入金額給与所得控除額
    ～180万円以下収入金額×40%(最低65万円)
    180万円超～360万円収入金額×30%+18万円
    360万円超～660万円収入金額×20%+54万円
    660万円超～1,000万円収入金額×10%+120万円
    1,000万円超～1,500万円収入金額×5%+170万円
    1,500万円超～245万(上限)

    給与所得は総合課税の対象となりますが給与の支払いのつど所得税が源泉徴収されます。

    ※全ての給与所得者、納税税者本人が所得税を計算し申告・納付をすることは現実的に不可能なので申告手続きが簡略化されています。

    会社員などの給与所得者については給与所得以外の所得が無い場合、源泉徴収税額のみで納税を終了させ、年末に年末調整(正しい所得税額と源泉徴収額の精算手続き)を行います。

    譲渡所得

    譲渡所得とは資産の譲渡による所得で次のようなものが含まれます。

    • 土地・建物等の資産の譲渡による所得
    • 土地・建物等以外の資産(貴金属、ゴルフ会員権など)の譲渡による所得

    譲渡所得の計算は譲渡した資産を次のように短期譲渡所得と長期譲渡所得に区別して行います。

    譲渡所得(譲渡区分と長期・短期の区分)
    譲渡所得所有期間課税区分
    土地・建物等の資産の譲渡所有期間5年以下分離短期譲渡所得
    所有期間5年超分離長期譲渡所得
    土地・建物等以外の資産の譲渡所有期間5年以下総合短期譲渡所得
    所有期間5年超総合長期譲渡所得

    譲渡所得は土地・建物等の譲渡と土地・建物以外の譲渡で計算方法が異なります。

    土地・譲渡等以外の譲渡所得の金額の計算方法

    • 譲渡益＝短期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)＋長期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)
    • 譲渡所得の金額＝譲渡益ー特別控除額(最高50万円)

    当区別控除額は50万円でまず先に短期譲渡所得の譲渡益から控除します。土地や建物以外の資産を譲渡したことによる所得は他の所得と合計して総所得金額に含めて計算します。

    なお合計する金額は短期譲渡所得は全額ですが、長期譲渡所得の金額はその2分の1に相当する金額です。

    土地・建物等の譲渡による譲渡所得の金額は次のように計算します。

    • 課税譲渡所得金額＝収入金額ー(取得費＋譲渡費用)ー特別控除額

    土地や建物の譲渡による所得は他の所得とは合計せず分離して課税する分離課税制度が採用されています。

    取得費は取得に要した金額に設備費や改良費を加えて計算します。建物や車など原価する資産はさらに減価償却累計額・減価額を控除して計算します。

    また譲渡費用とは資産の譲渡に要した費用(仲介手数料や運搬費用など)です。

    なお、マイホームを売却する場合は一定の年数が経過していることが多いはずなので余り意識しないかもしれませんが、投資用物件の場合は数年間で物件を売却するケースのあるはずです。その場合は売却した資産が「長期譲渡所得になるのか？」または「短期譲渡所得になるのか？」で意外と大きな影響を与えることがあります。

    物件を売却する場合は、その物件の所有期間が「5年超なのか？」「5年以下なのか？」を意識しましょう。

    一時所得

    一時所得には以下のようなものが含まれます。

    • 懸賞の賞金品、福引の当選金品
    • 競馬の馬券の払戻金、競輪の車券の払戻金
    • 生命保険契約に基づく一時金
    • 損害保険契約に基づく満期返戻金
    • 法人からの贈与により取得する金額

    一時所得の金額の計算方法は次の通りです。

    • 一時所得金額＝総収入金額ー収入を得るために支出した金額ー特別控除額

    特別控除額として最高50万円を控除することができます。

    一時所得の金額は総合課税され一時所得の金額の２分の１が総所得金額に含まれます。

    雑所得

    雑所得は「公的年金」と「公的年金以外」に分類されます。

    公的年金の雑所得には次のようなものが含まれます。

    • 過去の勤務先から支給される年金、恩給
    • 公的年金(国民年金、厚生年金保険等)
    • 適格退職年金契約に基づく年金
    • 確定拠出年金の年金払いの老齢給付
    • 公的年金等以外の雑所得には次のようなものが含まれます。
    • 生命保険契約に基づく年金
    • 損害保険契約に基づく年金
    • 公社債の償還差益

    雑所得の計算方法は次の通りです。

    • 雑所得の金額＝(公的年金等の雑所得の収入金額ー公的年金控除額)＋(公的年金等以外の雑所得の総収入金額ー必要経費)

    公的年金控除額速算表(65歳以上)
    公的年金等の収入金額公的年金等控除額
    330万円未満120万円
    330万円以上 410万円未満収入金額✕25%＋37.5万円
    410万円以上 770万円未満収入金額✕15%＋78.5万円
    770万円以上収入金額✕5%＋155.5万円

    公的年金控除額速算表(65歳未満)
    公的年金等の収入金額公的年金等控除額
    130万円未満70万円
    130万円以上 410万円未満収入金額✕25%＋37.5万円
    410万円以上 770万円未満収入金額✕15%＋78.5万円
    770万円以上収入金額✕5%＋155.5万円

    雑所得の金額は原則として総合課税され総所得金額に含まれます。

    退職所得

    退職所得は退職により受け取る給与(退職手当)のことをいいます。

    退職所得の金額の計算方法は次の通りです。

    • 退職所得の金額＝(収入金額ー退職所得控除)✕1/2

    退職所得控除は退職手当等を取得した者の勤続年数を基礎として次の計算式によって計算されます。

    • 勤続年数20年以下の場合
      • 40万✕勤続年数(最低80万円)
    • 勤続年数20年以上の場合
      • 800万＋70万✕(勤続年数ー20年)

    退職所得の金額は分離課税され退職所得金額に区分されます。

    一般に退職所得はその支給時に所得税、住民税が源泉徴収されて納税が完了します。

    山林所得

    山林所得とは(保有期間が5年以上の)山林の伐採または譲渡による所得です。

    ※保有期間が5年以下の山林の伐採・譲渡については事業所得または雑所得に分類されます。

    山林所得の金額の計算方法

    • 山林所得の金額＝総収入金額ー必要経費ー特別控除額

    山林の譲渡による所得は過去の累積費用が必要経費となり特別控除枠として最高50万円を控除することができます。

    山林所得の金額は分離課税され山林所得に区分されます。

    損益通算・損失の繰越控除

    損益通算は一定の所得に損失が生じた場合、その損失分を他の所得の黒字から他の特定の所得の赤字とを一定の順序に従って差し引きしして計算することです。以下の所得の損失が対象となります。

    • 不動産所得
    • 事業所得
    • 山林所得
    • 譲渡所得

    また損益通算を行っても残ってしまった損失のことを純損失と言います。

    純損失の金額は特定の場合に限り翌年以降3年間繰り越して、その年の所得金額から控除することができます。これを純損失の繰越控除といいます。

    所得の合算・課税標準の算出

    総合課税金額(総合課税される所得を合算)と分離課税のそれぞれの金額を算出します。

    総合課税については総所得金額を計算します。

    • 利子所得＋配当所得＋不動産所得＋事業所得＋給与所得＋総合短期譲渡所得＋雑所得＋
      (総合長期譲渡所得＋一時所得)✕1/2

    分離課税については総合課税されるものと別に計算します。

    • 分離短期譲渡所得
    • 分離長期譲渡所得
    • 株式等に係る譲渡所得
    • 山林所得
    • 退職所得

    所得控除・課税所得金額の算出

    所得控除とは各所得の金書きでは考慮されない個人の生活上の支出を考慮したものです。

    所得控除の控除額は課税標準から控除され控除した後の金額が課税所得金額となります。

    所得控除には次のようなものが含まれれます。

    雑損控除

    雑損控除とは納税者または納税者と同一生計の親族で総所得金額等が38万円以下の者の有する資産について災害または盗難等により損失を受けた場合に一定額が控除できるものです。

    医療費控除

    医療費控除とは納税者本人または配偶者、その他同一生計の親族の医療費を支払った場合一定額が控除されるものです。

    医療費控除として控除される金額は次のように計算されます。

    • 控除額＝(医療費ー保険金等で補填される金額)ー10万円

    通常10万円を超える部分が対象となりますが、その控除額が200万円を超える場合は200万円が限度となります。

    医療費控除の申請は年末調整では無く確定申告により申請します。

    社会保険料控除

    社会保険料控除とは納税者が各年において事故または自己と同一生計の親族の負担すべき社会保険料を支払った場合や給与から控除された場合に支払った金額または控除された金額(全額)を控除するものです。

    控除の対象となる社会保険料には次のようなものがあります。

    • 健康保険の保険料
    • 国民健康保険の保険料
    • 国民年金の保険料
    • 厚生年金保険の保険料
    • 雇用保険の保険料

    小規模企業共済等掛金控除

    小規模企業共済等掛金控除とは納税者が各年において小規模企業共済等の掛け金を支払った場合に支払った金額(全額)を控除するものです。

    小規模企業共済契約、心身障害者不要共済の掛金に基づく掛金のことを言います。

    小規模企業共済は僕も個人事業主として独立したタイミングで加入しました。節税効果も高く、仕組みを理解しておけば損する心配も無いためとてもおすすめです。

    生命保険料控除

    生命保険料控除とは一般的に民間の保険会社と契約している生命保険料から一部の金額が控除される仕組みです。民間の保険会社で代表的な会社は以下のような会社があります。

    • 日本生命保険相互会社
    • 住友生命保険相互会社
    • 明治安田生命保険相互会社

    これらの生命保険会社に対して年間に支払っている生命保険料が控除される訳ですが、生命保険料と一言に言っても実はその中でも大きく3つの項目に分けれられています。

    • 生命保険料控除
    • 介護医療保険料控除
    • 個人年金保険料控除

    細かな計算方法は割愛しますが、「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」のそれぞれに対して上限が4万円まで控除されています。なので「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」を全て上限額まで控除されていれば控除額は最大で12万円になります。

    ちなみに、個人的には生命保険契約はほとんど必要無いと考えています。勿論、家族構成にもよりますが「本当に生命保険は必要なのか？」「どのリスクに対してどの程度の保険が必要か？」を見極めなければ、無駄な支出になってしまうかもしれません。

    実は過去に生命保険に加入していた時期もあるのですが、2015年頃から生命保険への加入に疑問を持つようになり、また賃貸物件の購入に伴い団体信用生命保険に加入したことも踏まえ、それ以降は生命保険には加入していません。

    生命保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

    地震保険料控除

    地震保険料控除とは納税者が各年において地震保険等に係る保険料等を支払った場合に一定額が控除されるものです。

    地震保険についても基本的には加入する必要は小さいと思います。地震のリスク地域により違いますが「本当に地震保険の加入が必要か？」「地震保険に加入したとして満足できる保証が受けられるか？」など適切な判断が必要です。

    地震保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

    ちなみに、以前は火災保険も所得控除の対象とされていましたが、2006年(平成18年)の税制改正により損害保険料控除が廃止されたことにより、2007年(平成19年)以降は所得控除の対象外となってしまいました。

    寄附金控除

    寄付金控除とは納税者が各年において特別寄付金を支出した場合に一定額を控除するものです。

    障害者控除

    障害者控除とは納税者が障害者である場合、もしくは障害者である控除対象配偶者または扶養親族を有する場合、一定額を控除するものです。

    障害者控除の金額は次の通りです。

    • 一般の障害者:27万円
    • 特別障害者:40万円

    障害者控除は年末調整または確定申告時に申請します。

    寡婦控除と寡夫控除

    障害者とは一定以上の精神または身体に障害がある者等をいいます。特別障害者とは障害者のうち精神または身体に重度の障害が有るものをいいます。

    寡婦控除および寡夫控除とはとは納税者が寡婦または寡夫(夫を無くした妻、または妻をなくした夫)である場合に一定額を控除するものです。

    寡婦控除、寡夫控除の金額は次の通りです。

    • 寡婦または寡夫:27万円
    • 特定の寡婦:35万円

    寡婦控除および寡夫控除は年末調整または確定申告時に申請します。

    勤労学生控除

    勤労学生控除とは納税者が勤労学生である場合に一定額を控除するものです。

    勤労学生控除は年末調整または確定申告時に申請します。

    配偶者控除

    配偶者控除とは納税者が控除対象配偶者を有する場合に一定額が控除されるものです。控除対象配偶者には一般控除対象配偶者と老人控除対象配偶者があります。控除対象外配偶者とは生計を一にする配偶者のうち合計所得金額が38万円以下の者かつ原則として青色申告の事業専従者として給与の支払いを受けていないこと、または白色事業専従者でないことが要件です。

    老人控除対象配偶者とは控除対象配偶者のうち年齢が70歳以上である者をいいます。

    配偶者控除の金額は次の通りです。

    • 一般の控除対象配偶者:38万円
    • 老人控除対象配偶者:48万円

    配偶者特別控除

    配偶者特別控除とは納税者と同一生計の配偶者でその年分の合計所得金額が76万円未満である者を有する場合に一定額(最高38万円)が控除されるものです。ただし同一生計の配偶者が控除対象配偶者に該当する場合は適応されません。

    配偶者特別控除は納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下でなければ適用を受けることができません。

    扶養控除

    扶養控除とは納税者が扶養親族を有する場合に一定額を控除するものです。扶養控除の対象となる扶養親族は扶養親族の合計所得金額が38万円以下のものかつ青色事業専従者でないこと等が要件です。

    扶養控除は年末調整または確定申告時に申請します。

    基礎控除

    基礎控除とは納税者であれば一定額(38万円)が控除されるものです。

    税額控除

    税額控除は算出税額から一定額を控除するもので次のようなものが含まれます。

    • 配当控除
    • 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)
    • 認定NPO法人寄附金特別控除
    • 公益社団法人等寄付金特別控除
    マイホーム購入の最強の味方！住宅ローン減税とすまい給付金の仕組み
    2014年4月より消費税が5%から8%に引き上げられます。住宅を購入する場合も購入金額が高くなると思われますが、場合によっては得するケースもあります。その主な理由は以下の２つの住宅政策です。 住宅ローン減税 すまい給付金意外と知られていない...
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    2018.04.30

    年末調整の提出

    会社員や公務員のような給与所得者は11月頃までの間に勤務先に対して年末調整の書類に情報を記入の上、提出しなければなりません。

    年末調整の目的は「納める税金を確定させるため」です。

    通常、所得税の金額はその年の1月1日〜12月31日までの所得額に基づいて計算されます。

    基本的には毎月給与が支給されるタイミングで源泉徴収されることによって適切な処理がされるのですが、以下のような理由により年間の納税額が変動するため微妙に差額が出ることがあります。

    • 生命保険や地震保険の加入状況の変化
    • 配偶者、扶養親族の人数の増減

    つまり「会社側では把握しきれない個人の細かな情報を集約し適切な納税(控除)をする」ための手段のことで、このような情報を1年間の最後に整理することで、適切な納税をしている訳なんですね。

    なお必要な提出書類には主に以下の3点です。

    • 給与所得者の保険料控除申告書
      • 生命保険料控除、地震保険料控除、社会保険料控除、小規模企業共済控除を受けるために必要な書類
      • 生命保険料控除には生命保険料控除、介護医療保険料控除、個人年金保険料控除が含まれる
    • 給与所得の扶養控除等(異動)申告書
      • 配偶者控除、扶養控除、障害者控除、寡婦控除、寡夫控除、勤労学生控除などを受けるために必要な書類
      • 該当者がいない場合も提出が必要になる
    • 給与所得者の配偶者控除等申告書
      • 配偶者控除を受けるために必要な書類
      • 該当者のみが提出する

    他にも住宅ローン減税の申告書(住宅借入金等特別控除申告書)や途中入社の場合は前職での源泉徴収票を提出しますが、会社員や公務員でも個人で確定申告をする場合は保険料控除申告書の提出は不要です。理由は保険料控除申告書に記載する全ての情報を確定申告書に記入できるからです。

    ただし、扶養控除等(異動)申告書については確定申告書の提出するしないに関わらず、必ず提出しなければいけません。

    源泉徴収

    一定の所得の支払者はその支払の際に所定の所得税を徴収しその徴収の日の翌月10日までに
    国に納付しなければなりません。この一定の所得の支払者を厳選徴収義務者といいます。

    給与、報酬、利子、配当などの支払者は支払先の住所、氏名、支払金額などを記載した書類を所轄税務署に提出しなければなりません。

    この書類を法定調書といいます。法定調書の主なものに支払調書、源泉徴収票があります。

    源泉徴収票を読み返してみました〜実績値をもとに解説します〜
    新年と言う事で少し気が早いですが、確定申告の準備をしないとなぁ…と思いつつ去年の申告内容を見返していました。去年は不動産会社の方に作成して頂いたので正直余り理解できていなかったのです。※今回は確定申告については記載致しません。源泉徴収票の見...
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    2018.09.13

    所得税の申告と納付

    所得税の納付義務は原則として1年の終了時に確定します。

    ただしその時点ではまだ具体的な納付税額は決定していません。

    実際に納付すべき所得税の金額、または還付を受けるべき所得税の金額を確定する手続きが確定申告です。

    確定申告

    確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

    前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

    なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

    • 所得税の確定申告期限
      • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
    • 消費税の確定申告期限
      • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

    ※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

    会社員等の確定申告

    給与所得者は通常、年末調整により税額が精算されます。

    ただし次の場合などには給与所得者も確定申告が必要になります。

    • 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
    • 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
    • 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
    • 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
    • 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

    個人事業主の場合は確定申告はほぼ必ず必要になりますし、会社員でも不動産所得やその他の副業所得があれば確定申告を提出しなければいけません。

    電子申告(e-Tax)

    所得税の確定申告を電子申告により行う場合は医療費の領収書や源泉徴収票等はその記載内容を入力して送信することにより提出または提示を省略できます。

    ※確定申告期限から5年間は税務署から書類の提出または提示を求められる場合があります。

    青色申告

    青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。青色申告には次のような特典が認められています。

    • 青色申告特別控除
    • 青色事業専従者給与
    • 各種引当金繰入
    • 純損失の繰越控除または繰戻還付

    青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。10万円の控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが65万円の控除は一定の要件を満たしている必要があります。

    個人住民税

    住民税とは道府県民税と市町村民税の両方を合わせた税金のことをいいます。道府県民税には都民税が市町村民税には特別区民税が含まれます。

    住民税の特徴

    住民税には次のような特徴があります。

    前年所得課税

    前年の所得をもとに課税される。前年の所得に対して当年度に税額を支払う。

    利子割、所得割、均等割

    個人引退する住民税には、利子割、所得割、均等割などがある

    • 均等割:所得の大小に関係なく均一に課される
    • 所得割:前年の所得金額を基礎として計算される
    • 利子割:預貯金の利子の支払の際に特別徴収される5%の住民税のこと。

    賦課課税方式

    住民税は賦課課税方式を採用(原則として納税者本人が申告する必要はない)

    住民税の計算

    住民の所得金額の計算では前年分の所得税における所得金額が使用され、ほぼその金額が住民税の所得金額となります。

    住民税における所得控除も所得税と同じようにあります。所得控除は所得税と同じ扱いをするものと異なる扱いをするものとがあります。また住民税においても税額控除、外国税額控除などがあります。

    住民税の納付

    住民税の納付方法は以下の2種類に分けられます。

    • 普通徴収
      • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
      • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
    • 特別徴収
      • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

    普通徴収は原則として6月、8月、10月、翌年1月の4回に分割納付する方法です。特別徴収は給与所得者については12回に分割し毎月の給与から徴収していくという方法です。

    ちなみに「会社員をしながら不動産収入や副業収入を得ているが、できれば会社にはばれたくない」と考える人も多いと思います。その場合は確定申告をする際の納付方法で「普通徴収」を選択しなければいけません。

    さまざまな分野と関わりをもつ税金の知識

    かなり長文の記事になりましたが、最後まで読んで頂き大変有難うございます。

    ここまでのボリュームの多さからも分かるように、タックスプランニングの分野は覚える範囲ととても多いです。恐らく、FP技能検定の他の5分野と比べても最も多い分野であり、また毎年のように法改正され、その度に覚え直す必要があります。

    ただそれでもタックスプランニングの分野で覚えた知識は極めて役に立つ内容が多く、家族や友人に対して「ちょっとしたアドバイスができる」まさにすぐに使える知識が沢山あります。

    また、タックスプランニングの知識を持っていれば、もし以下のような職業の人と何かやりとりをすることになっても、とてもスムーズに会話を進めることができます。

    • 生命保険会社の営業、保険募集人
    • 不動産販売会社の営業
    • 税理士
    • 勤め先の会社の経理担当者
    • 個人事業主
    • 不動産経営者、投資家

    過去にAFPを取得した僕ですら「○○の税率はどうだったかな？」と覚えきれない部分もありますが、今までも何度も役に立ってきました。

    このブログを継続する上でも結構お世話になった知識の一つです(笑)。

    今後も、自分の大切な資産を守るために、しっかり理解したいと思います。

    不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて
    最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...
    go1101.com
    2020.12.22
     ]]>     https://go1101.com/blog-entry-70.html/feed 0     FP試験を受ける上で必要となる不動産の基礎知識 https://go1101.com/blog-entry-73.html https://go1101.com/blog-entry-73.html#respond Sun, 25 May 2014 10:15:44 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/05/25/fp3%e7%b4%9a%e5%8f%97%e6%a4%9c%e3%81%97%e3%81%a6%e3%81%8d%e3%81%be%e3%81%97%e3%81%9f/ 不動産の分野では不動産登記の仕組みつかみ不動産の価格を整理する必要があります。

    また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。

    不動産の見方

    不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の代表的なものが建物であり、日本においては土地と建物とはそれぞれ別の不動産とされています。

    不動産の関する調査

    不動産に関する調査項目には次のようなものがあります。

    不動産の権利に関する調査

    不動産に関する権利の種類は大きく物権と債権の2つに分けられます。

    • 物権…物に対して直接的かつ排他的に支配して利益を受ける権利
    • 債権…債権者が債務者に対していっていのこういを要求できる権利

    不動産登記記録の調査

    不動産登記制度とは不動産の物理的概要や不動産に関する権利関係を公示し、不動産取引の安全と円滑を図ることを目的とするものです。

    登記とは登記記録に一定の事項を記録することをいい、登記記録とは表示に関する登記または権利に関する登記について1筆の土地または1個の建物ごとに電磁的に記録したものです。

    • 表示に関する登記…不動産の物理的状況を明確にするための登記
    • 権利に関する登記…不動産に関する権利の発生・変更・移転を公示するための登記
    登記の効力

    原則として登記がなければ権利変動を第三者に対抗することができません。

    一方、借家権(建物賃借権)は建物の引き渡しにより第三者に対抗できます。

    なお登記には公信力が認められていません。登記の内容と真実の権利関係が食い違っていた場合、例えその登記を真実であると信頼して取引したとしても権利を取得できない場合があります。

    不動産登記の構成

    不動産の登記記録は表題部と権利部に区分され表示に関する登記は表題部に、権利に関する登記は権利部に記録されます。

    権利部や甲区および乙区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が記録され乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項が記録されます。

    不動産の各種価格に関する調査

    土地の価格には一般的な取引価格の他にさまざまな行政目的に従いいくつかの公的価格があります。

    公示価格

    「地下公示法」に基づく一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は国土交通省(土地鑑定委員会)で実施時期については毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に発表されます。

    基準価格(基準地標準価格)

    一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は各都道府県で実施時期については毎年7月1日出店の価格を9月下旬に発表されます。

    路線価

    相続税、贈与税を算出する基礎となる価格です。決定機関は国税局で実施時期については毎年1月1日出店で評価替えを行い7月に発表されます。おおむね公示価格の80%が目安となります。

    固定資産税評価額

    固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の算出基礎となる価格です。また路線価のない地域では固定資産税評価額に倍率を乗ずることで相続税評価額とします。決定機関は市町村(東京23区については東京都)で実施時期については3年毎に固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を行います。おおむね公示価格の70%が目安となります。

    不動産価格の鑑定評価

    不動産価格の鑑定評価方式には次のようなものがあります。

    原価法

    不動産の再調達に要する原価をもとにする方式です。

    取引事例比較法

    不動産の取引事例をもとにする方式です。

    収益還元法

    不動産から生み出される収益に着目する方式です。

    なお収益還元方において収益価格を求める方法にDCF法があります。DCF法とは連続する複数の機関に発生する純収益および復帰価格をその発生時期に応じて原価価値に割引き、それぞれを合計する方法です。

     

    不動産の取引について

    不動産を売買する際には次のようなことを知っておく必要があります。

    売買契約

    売買契約とは売主がある財産権を買主に移転することを約束し、これに対して買主がその代金の支払いを約束することで成立する契約をいいます。

    手付金

    買主が売主に手付金(解約手付)を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは買主が手付金を放棄し売主が手付金の倍額を償還(手付金を返還し手付金と
    同額を買主に交付)することによって債務不履行(約束違反)がない場合でも契約を解除することができます。

    危険負担

    売買契約において建物の引き渡し前にその建物等が落雷や台風などで消失・毀損した場合には特約がない限り買主が危険を負担することを定めています。
    つまり売買代金を全額支払わなければなりません。

    ただし実務上は特約によって危険負担は売主の負担とし建物焼失の場合には売主(または双方)が契約を解約できるようになっているのが一般的です。

    瑕疵担保責任

    売買の目的物に通常の取引上の注意を払っても発見できないような歌詞(欠陥)があった場合、売主はその歌詞について過失がなくても責任を追わなければなりません。

    この場合、善意の(そのことを知らなかった)買主は損害賠償を請求できます。さらに契約の目的を達成できない時には契約を解除することができます。ただし買主は歌詞を知ったときから1年以内に権利を行使する必要があります。

    宅地建物取引業法

    宅地建物取引業とは次に掲げる行為を業として行うものをいいます。

    • 宅地、建物を自ら売買、交換する
    • 宅地、建物の売買、交換、賃借の代理をする
    • 宅地、建物の売買、交換、賃借の媒介(間に立つこと)をする

    宅地建物取引業者

    宅地建物取引業者とは免許を受けて宅地建物取引を営む者のことです。宅地建物取引業者は事務所等ごとに一定の数の専任の宅建物取引主任者をおかなければなりません。

    重要事項説明書

    宅地建物取引業者は宅地建物の売買、交換、賃借の相手方または依頼者にその者が取得し、または借りようとしている宅地または建物に関し、
    その契約が成立するまでの間に取引主任者に重要事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。

    媒介契約の種類

    • 宅地、建物の売買、交換の媒介契約には次の3種類があります。
      一般媒介契約
    • 専任媒介契約
    • 専属専任媒介契約
    不動産取引に関する3種類の媒介契約
    不動産物件の売買を進める上で、物件所有者(売主)が自分で買主を探すことはなかなか難しいため、通常は仲介業者が間に入ります。このように仲介業者（宅地建物取扱業者)が建物売買の仲介を行う際の契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には以下の3種類...
    go1101.com
    2020.12.22

    不動産の賃貸契約

    不動産の賃貸契約には次のような項目が含まれます。

    借地関係(普通借地契約、定期借地契約)

    借地権とは建物の所有を目的とする土地を借りる権利のことで地上権と土地の賃借権を総称するものです。使用賃借(無償の賃借)は含まれません。

    普通借地権の存続機関は次の通りです。

    • 建物の構造に関係なく一律30年
    • 約定する場合は30年より長い期間を定めることができる

    また合意による更新後の機関については次の通りです。

    • 最初の更新後は20年
    • その後は10年(10年ごとの更新)
    • 当事者がそれより長い期間を定めた時はその機関
    定期借地権

    定期借地権は当初定められた契約期間で借地関係が終了する借地権です。

    定期借地権には次の3種類があります。

    • 一般定期借地権
    • 建物譲渡特約付借地権
    • 事業用定期借地権

    借家関係(普通借家契約、定期借家契約)

    借家権とは建物を借りる権利のことで借地借家法によって保護されています。

    借家権の対抗力

    賃貸人、賃借人以外の人(第三者)が建物を取得したとしても賃借人は建物の引渡しを受けていれば登記がなくても対抗できます。

    借家権の存続

    借家件の存続については機関の定めがある場合とない場合とで以下のように扱いが違います。

    期間の定めがある場合

    契約で期間を定める場合は1年以上とする。1年未満の期間を定めた場合は機関の定めがないものとされる。

    期間の定めがない場合

    機関の定めがない契約の場合は貸主は6ヶ月、借主は3ヶ月前に申し入れをすることにより、解約することができる。ただし貸主の解約申し入れについては正当事由を要する。

    正当事由

    賃貸人が賃借人に対して契約の更新を拒絶する場合の正当事由には次のようなものが含まれます。

    • 建物の使用を必要とする事情
    • 建物の賃貸借に関する従前の経過
    • 建物の利用状況、現状
    • 財政上の給付をする旨申し出(立退き料)

    造作買取請求権

    造作買取請求権とは賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した畳や建具などの造作は賃貸期間満了時に時価で買い取ることを請求できる権利をいいます。

    この権利を講師するためには賃貸人の同意があり、賃借人の所有であること、建物に客観的な便益を与えることが要件です。

    定期借家権

    定期借家件とは英訳期間の終了とともに賃貸借も終了し契約の更新はしないという借家件のことで内容は次の通りです。

    • 機関の定めがある場合に限る
    • 契約書は公正証書等の書面にしなければならない
    • 事前に契約は期間の満了で終了し更新しない定期借家契約である旨を書面を交付して説明する必要がある
    • 終了の1年前から6ヶ月前に賃貸借を終了させる旨の通知を行わなければならない
    • 期間の制約がなく期間の設定が事由(1年未満も可能)

    不動産に関する法令上の規制

    不動産にはさまざまな法令上の規制があります。

    都市計画法

    都市計画法の概要は次の通りです。

    都市計画区域と準都市計画区域

    街づくりを計画的に行っていく場所のことを都市計画区域と言います。

    都市計画区域の指定は原則として都道府県が行い2つ以上の都府県にまたがって指定する場合は国土交通大臣が行います。また都道府県は一定の区域を準都市計画区域として指定することができます。

    市街化区域

    市街化区域とはすべてに市街地を形成している区域、およびこれから市街化を図るべく区域をいいます。

    土地の計画的な利用を図るため、第一種低層住居専用地域から工業専用地域に至るまで、12種類の用途地域が定められています。

    市街化調整区域

    市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域をいいます。

    また都市計画区域については市街化区域と市街化調整区域が線引されている場合と線引されていない非線引き区域があります。

    用途区域

    市街化区域内では今見てきたように用途値が定められています。一方、市街化調整区域内では用途地域を定めないこととされています。

    開発許可制度

    都市計画区域内または順都市計画区域内で開発行為を行う場合は事前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。

    開発行為とは主として建築物の建築または特定工作物の建築を目的で行う土地の区画改質の変更のことをいいます。

    建築基準法

    建築基準法の概要は次の通りです。

    道路に関する規制

    建築基準法上の道路とは幅員4m以上のもので次に示すものです。

    • 原則…幅員4m以上(特定行政庁が指定する区域では6m以上)の道のうち都市計画法や道路法等による公道及び、私道で特定行政庁のいち指定を受けたもの等
    • 例外…建築基準法の規定の適用の際、現に建物が立ち並んでいる場所の幅員4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの

    接道義務

    都市計画区域内、準都市計画区域内の建物の敷地は建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m以上接していなければなりません。

    道路内の建築制限

    建物または敷地を造成するための壁は道路内または道路に突き出して建築、または築造してはなりません。

    用途に関する制限

    用途地域内の建築物は用途の規制を受けます。

    なお敷地が2以上の異なる用地地域にまたがる時は過半の属する地域の制限を受けます。

    建ぺい率制限

    建ぺい率とは敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことをいいます。

    • 建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積

    敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合、それおぞれの地位域の面積により荷重平均された割合が採用されます。

    容積率制限

    容積率とはしきい値面積に対する建物の延べ面積の割合のことをいいます。

    • 容積率=建物の延べ面積÷敷地面積
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    建築基準法では、敷地面積に対する建築面積(建ぺい率)や延べ床面積(容積率)の上限値が定められています。建ぺい率と容積率の仕組みや容積率オーバーの物件の特徴について解説します。
    go1101.com
    2025.05.04

    国土利用計画法

    国土利用計画法とは総合的かつ計画的な国土利用を図ることを目的に「国土の利用計画」「土地取引の規制」を中心に規定しています。

    土地取引における規制には許可制と届出制(事前届出と事後届出)があります。

    農地法

    農地・採草放牧地の売買、転用等をする場合には農地法に基づく許可や届出が必要となります。

    農地、採草放牧地の所有権の移転などの場合は農地法第3条に基づく許可、農地を農地以外に転用する場合は農地法第4条に基づく許可、農地を農地意外、採草放牧地を採草放牧地意外のものにするためには権利移動する場合、農地法第5条に基づく許可を受けなければなりません。

    区分所有法

    1棟の建物で構造上区分された部分で特立して住居・店舗・事務所または倉庫その他建物としての用途に供する時、その各部分を所有することができます。この権利を区分所有権といい、この区分所有権を規定したものが区分所有法です。

    専用部分

    専有部分とは区分所有権の対象となる部分(住居、店舗、事務所等)のことです。専有部分の面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の面積、すなわち内法面積(壁があったらその内側のイメージ)を指します。

    共有部分

    区分所有権の目的となる建物の中で専有部分とならない部分であり、法律上の共有部分と規約上の共有部分とがあります。

    法定共有部分

    その性質上当然に共有部分とされるもの(エントランス、廊下、階段、エレベータ、配管等)

    規約共有部分

    本来は専有部分となり得る部分を規約に定めることで共有としているもの(管理事務所、集会所等)

    敷地利用権

    区分所有権の専用部分を所有するために建物の敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。

    この専有部分に係る敷地利用権は原則として専有部分と切り離して別個に処分することができません(分離処分の禁止)。

    不動産の取得に係る税金

    不動産の取得には次のような税金が係ります。

    不動産取得税

    不動産取得税とは不動産(土地・家屋)の取得に対して所在地の都道府県が課税する税金です。

    不動産取得税の概要は次の通りです。

    内容
    課税対象土地・家屋
    納税義務者不動産を取得した者
    課税団体都道府県
    課税標準固定資産課税台帳登録価格
    税率4%

    住宅を取得した場合の課税標準の特例

    一定の条件を満たす新築住宅、中古住宅の場合は課税標準から一定金額を控除します。

    特例適用住宅のしきい値を取得した場合の税額控除

    土地を取得し一定期間内に特例適用住宅を取得した場合、一定金額が土地取得に係る税額から控除されます。特例適用住宅とは床面積50㎡〜240㎡の床面積要件を満たすものをいいます。

    登録免許税

    登録免許税は不動産の登記を受けるものに対して登録申請時に国が課税するものです。

    登録免許税の概要は次の通りです。

    内容
    課税対象登記等
    納税義務者登記等を受ける者、相続、法人の合併等も課税
    課税団体国
    課税標準固定資産課税台帳登録価格

    なお新築または取得後1年以内に受ける住宅用家屋の一定の登記については軽減税率の特例があります。

    消費税

    次のものには消費税が課税されます

    • 建物の売買代金及び建築請負代金
    • 土地の売買及び賃貸に係る仲介手数料

    次のものには消費税が課税されません。

    • 土地の譲渡及び貸付け
    • 住宅の貸付け

    印紙税

    印紙税とは課税文書に印紙を貼り、それを印章または署名で消すことにより国に納付する税金のことです。売買契約書や金銭消費賃借契約書を作成する際にこれらの文書に課税されます。

    課税文書には次のようなものが含まれます。

    • 不動産の譲渡に関する契約書
    • 地上権または土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書
    • 消費賃借に関する契約書
    • 請負に関する契約書

    非課税文書には次のようなものが含まれます。

    • 課税物件表の非課税物件欄に規定する文書
    • 国、地方公共団体等が作成した文書

    納税義務者には次の通りです。

    • 課税文書の作成者が納税義務者となる
    • 1の課税文書を2以上のものが共同して作成した場合、その2以上のモノが連帯して納税義務を追う

    納付方法は次の通りです。

    • 印紙を課税文書に貼り証印する
    • あらかじめ印紙税額を納付し所轄税務署長の税印の押印を受ける
    • 印紙税納付計器の使用

    不動産の保有に係る税金

    不動産の取得には次のような税金が係ります。

    固定資産税

    固定資産税とは1月1日において固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有しているものに対して市町村が課税する税金です。

    固定資産税の内容

    固定資産税の概要は次の通りです。

    内容
    課税対象土地・家屋・償却資産
    納税義務者1月1日現在の固定資産の所有者
    納税団体市町村
    課税標準固定資産課税台帳登録価格
    税率標準税率1.4%

    固定資産税の課税標準は固定資産税台帳登録価格(固定資産税評価額)です。

    この価格は原則として基準年度(3年に1度)に評価替えされます。

    また住宅用地については課税標準の特例により税負担が軽減されています。

    • 小規模住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/6
    • 一般住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/3

    都市計画税

    都市計画税は都市計画事業または土地計画整理事業に要する費用に充てるため原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。

    納税義務者は原則として市街化区域における土地、家屋の所有者で課税標準は固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)となります。

    なお、住宅用地については課税標準の特例により軽減処置があります。

    固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！
    先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...
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    2018.05.13

     

    不動産の賃貸に係る税金

    個人が不動産を貸し付けることによって得る地代や家賃等の収入は不動産所得となります。

    不動産所得は次の算式によって計算されます。

    • 不動産所得の来なく＝総収入金額ー必要経費

    総収入金額

    不動産所得の総収入金額は地代、家賃、駐車場料金、礼金、権利金、更新料などです。敷金等のうち返還しないものは収入金額に入ります。

    必要経費

    不動産の所得計算上、必要経費となるものには次のようなものがあります。

    • 減価償却費
    • 借入利息
    • 火災保険料
    • 税金(固定資産税・都市計画税)
    • 地代・家賃
    • 給料等
    • 立退料

    不動産所得は原則として総合課税の対象となり、他の所得と合算して課税されます。また不動産所得に生じた赤字は他の所得損益通算することが認められていますが、土地を取得するための借入金利子の額に相当する金額については対象外となります。

    賃貸経営のマイナス収支で課税対象額を削減する仕組みとは？
    不動産投資により赤字収益(家賃収入より必要経費の方が多いこと)になった場合、課税対象額を削減することができます。例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりま...
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    2020.12.26
    減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について
    賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。
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    2023.08.28
    収支内訳書(不動産所得用)を読み返してみました【2014年分】
    去年(平成26年分)の確定申告の内容を見返しています。今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。白色申告に必要となる収支内訳書収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。対象の期間(1月1〜1...
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    2019.12.31

    不動産貸付と消費税

    住宅の貸付については消費税は非課税です。ただし住宅用建物であっても移住用以外の用途目的で賃貸する場合は課税されます。

    また土地の譲渡及び貸付は非課税とされていますが、駐車場、野球場、テニスコート等一定の土地の貸付けは課税扱いとなります。

    不動産経営をする上で最も関連の分野

    当然ですが不動産の分野は不動産経営を進める上で最も関連の深い分野になります。

    また内容の濃さはそれ程大した事はありませんが、将来的に宅建試験(宅地建物取引主任者)を受験する予定がある場合は重複するような問題も多いためしっかりと把握しておいた方が良いと思いました。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-73.html/feed 0     オーバーローンはハイリスク？物件価格を見極めることが大切です！ https://go1101.com/blog-entry-189.html https://go1101.com/blog-entry-189.html#respond Fri, 12 Feb 2016 05:16:25 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/?p=735 昨日は株式会社わひこが主催する不動産投資セミナーに参加させて頂きました。

    株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。

    2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっています。

    またゲストとして先日「爆発的にお金を増やす！！物件の効率的な購入の仕方と利回りアップ術」という本を出版し、楽待コラムニストとしてもご活躍されている越谷大家さんのセッションもあり大家としての考え方や金融機関との関わり方など、とても興味深いお話をお聞きすることができました。

    適正価格の見極めが大切

    越谷大家さんは、わずか3年程の間で区分マンションから1棟物件の他にも太陽光発電などと幅広い分野を網羅されています。

    所有物件のエリアとしても、とても広範囲でありリスク分散を心掛けた投資スタイルだと感じました。

    この短期間の間で所有物件の規模を大きく拡大させた要因の一つに「フルローンとオーバーローン」を利用していることを挙げられました。

    オーバーローンはハイリスク？

    通常の住宅ローンを組む際にはある程度の頭金(物件価格の1割程度)を支払うことが一般的ですが、投資用物件の場合はフルローンやオーバーローンを組む人(組みたい人)も一定数います。

    • フルローン
      • 物件価格の全額を金融機関からの融資でまかなう
      • 購入手数料やその他の諸経費は必要になる
    • オーバーローン
      • 物件価格および購入手数料やその他の諸費用も全て金融機関からの融資でまかなう

    フルローンやオーバーローンのように、金融機関からの借入額が大きければリスクが高いと感じてしまうものですが、、不動産経営の本質としては良い物件を適切な価格で取引することが重要です。

    なので、適正価格より大幅に高い価格で物件を購入してしまえばいくら沢山の頭金を入れても本質的なリスクはオーバーローン以上にハイリスクな投資になります。

    逆に適正(またはより安値な)価格で物件を購入できたのであれば、オーバーローンであったとしても投資としては問題無いはずです。

    「頭では分かっていても中々感情的にフルローンはちょっと…」と言う方も多いと思います。

    ですが、フルローンやオーバーローンが実現する理由の一つに「金融機関として物件価格をある程度高く評価できる」ことが挙げられます。そう考えるとフルローンやオーバーローンというキーワードだけで、一概にハイリスクだと切り捨てる必要はありません。

    最高のレバレッジ効果が得られる

    フルローンやオーバーローンの最大の利点は纏まった自己資金を用意する必要が無いため直ぐに投資を開始出来ることです。

    つまりレバレッジ効果が大きいのです。

    レバレッジの観点からしても少ない投資額で収益を見込める事は魅力です。

    ですが一方、借入金額が高い事は当然リスクな訳であり、それを如何に自分でコントロールする事が出来るかが焦点になるべきです。要は融資額の比率では無く物件の選び方や返済計画など、従来の不動産経営と同じ目線での考え方が必要であり「フルローン」はあくまでも手段の一つだと考えなければいけませんよね。

    もっとも危険なローンの組み方

    フルローンやオーバーローン自体がハイリスクではありませんが、「フルローンが可能だから」という理由で物件購入に踏み切るのは危険です。

    投資用物件は欲しいんだけど頭金が準備できない…

    弊社の投資用物件は金融機関からの評価額が高いためフルローンが組めますよ。◯◯様は個人の属性も高いため自己資金が低くても安心してご購入頂けます。

    頭金が準備できなくても購入できるのであれば購入したいなぁ。
    これで僕も不動産投資家だ！

    このようなアホな選択は絶対にしてはいけません。

    一般的に金融機関からの融資は担保評価額で足りない部分を個人の属性で補うようなイメージです。なので個人の属性が高い場合はフルローンも珍しくないかもしれません。

    規模を拡大するための大切なポイント

    また物件を購入する際、越谷大家さんが大切にしている考え方もとても勉強になりました。

    具体的なポイントは以下の3つでした。

    1. キャッシュフローを優先する
    2. 融資が付くことを大前提とする
    3. 精神的な負担にならないように意識する

    キャッシュフローを優先する

    規模の拡大を目指す上でキャッシュフローはとても大切です。

    勿論、返済期間を短くし月々の返済額を増やすことでその物件に対する返済総額は抑えることができますが、破産してしまっては意味が無いですし、手元にキャッシュがあれば不測の事態があった時も対応できます。

    もし気になる物件が見つかった時にも積極的に行動できますよね。

    融資が付くことを大前提とする

    物件購入を悩みに悩み切ってせっかく購入を決意したのに金融機関からの融資が下りずに購入を断念する方もいますが、それは結果的には「時間の無駄」となってしまいます。

    可能な範囲内で個人情報も提示して、できるだけスピード感を持って(時には複数の案件を並行して)行動することが大切になります。

    逆に融資がつけれることが分かっていれば、その後の優先順位や価格交渉などでも話が有利に進む可能性があります。

    精神的な負担にならないように意識する

    仮に高利回りの狙える物件があったとしてもどれだけの金額をつぎこめるかは人それぞれです。

    勿論、経済力によっても大きく左右しますが、自分のとれるリスク許容範囲をある程度定めることが大切です。

    例えば「1億円までなら検討できるがそれ以上のリスクは怖くてとれない」とかは人によって違います。仮に良い物件を手に入れたとしても「空室が出るのではないか…」と心配(ストレス)になるようでは幸せではありません。

    自分が納得して判断することが一番大切

    価値観や考え方は人それぞれです。

    なので「何が自分にとって一番良い方法か」を考える前に、まずは「自分にとって目指すべきゴール」を明確に設定することが大切です。

    どんどん資産(物件)を増やていきたいのか？老後資金のプラスアルファとして少しだけ収入があれば良いのか？極力リスクを抑え堅実な投資を勧めたいのか？など、方向性が定まっていたらおのずと選択肢も絞られますし、自分の判断に対する納得感も大きくなります。

    勿論、一度ゴールを設定しても変えてはいけない訳では無いので、長期の目標設定が難しければ、まずは5年先～10年先といった短期間でも良いので「どうやったら自分にとって幸せとなるか」を考えてみることが重要だと思いました。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-189.html/feed 0     小規模企業共済を活用した効果的な節税方法と退職金の計算について https://go1101.com/blog-entry-256.html https://go1101.com/blog-entry-256.html#respond Mon, 02 Jul 2018 22:34:26 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/?p=2782 一般的に会社員の場合は定年による退職後には退職金を受け取ることができます。

    退職金制度については会社ごとに仕組みが違いますし、そもそも退職金制度が無い会社もありますが、退職金が支給される場合は、一度に数千万円以上の大金を手に入れることになります。

    一方、個人事業主やフリーランスのような事業主には退職金と言う制度はありません。なので、老後の不安を解消するためには自分で退職金に相当する仕組みを準備しておく必要があります。

    小規模企業共済の仕組み

    小規模企業共済とは小規模企業の経営者や個人事業主に対して退職金の代わりとして設けられている積み立て制度のことです。

    小規模企業共済の掛け金はその全額を小規模企業共済等掛金控除として、課税対象額から控除できます。

    小規模企業共済のパンフレットには以下の6つののポイントが紹介されています。

    1. 設定された範囲内で掛け金を自由に設定できる
    2. 共済金は退職時また廃業時に受け取ることができる
    3. 共済金を一括で受け取ると「退職所得扱い」になる
    4. 共済金を分割で受け取ると「公的年金等の雑所得扱い」になる
    5. 共済金等の受給権は差し押さえが禁止されている
    6. 納付した掛け金の範囲内で事業資金の貸付けができる

    また小規模企業共済の簡単な概要は以下の通りです。

    項目概要
    加入資格従業員が20人(商業とサービス業では5人)以下の個人事業主と会社経営者
    掛け金1,000円〜70,000円までの範囲内(500円単位)で選択可能
    共済金の支給時期事業を廃業した時、役員を辞めた時など
    加入の申込先金融機関、商工会連合会、商工会、中小企業団体中央会など

    小規模企業共済のポイントについて

    小規模企業共済のポイントをもう少し詳しく説明します。

    掛け金自由に設定可能

    小規模企業共済の掛け金は月々1,000円〜70,000円の範囲内です。実際に掛け金をいくらにするのかは500円単位で加入者が任意に設定することが可能です。

    また加入した後に掛け金を変更することも可能です。掛け金は増額することもできますし、一定の要件を満たすことで減額することもできます。

    また業績が悪くて掛け金を収めることができない場合は掛け金の掛け止めもできます。

    なお掛け金は前納することが可能で、1年以内分の前納だとは全額支払った年に控除することが可能です。例えば年末に月々7万円の掛け金で加入すると前納✕12ヶ月分の84万円の所得を控除することができます。

    小規模企業共済の掛け金は月々1,000円から積み立てることができます。

    共済金は退職時また廃業時に受け取り可能

    共済金を受け取ることができるのは原則として退職時また廃業時になります。

    そのため満期や満額などはありません。

    事業を廃止する場合は、納付期間が3年以上あれば掛け金の総額以上の共済金を受け取ることができますが、事業を継続したまま任意解約の場合、掛け金の納付期間が240ヶ月(20年)未満であれば元本割れしてしまう恐れがあります。

    ちなみに納付期間が1年未満での解約の場合は掛け捨てになってしまいます。

    事業を継続したまま任意解約すると元本割の恐れがあります。

    受け取り方によって税金の計算方法が異なる

    なお共済金の受け取り方は以下の3点から選択可能です。

    • 一括による受け取り
    • 分割による受け取り
    • 一括と分割を併用した受け取り

    受け取り方法によって税金の計算方法が変わってきます。

    共済金を一括で受け取ると「退職所得扱い」になる

    一括受け取りの場合は退職所得として所得税を計算することになります。

    給与所得や事業所得と比べ退職所得に対しては控除額が大きく、節税効果がより大きくなります。

    退職所得の金額の計算方法は次の通りです。

    • 退職所得の金額＝(収入金額ー退職所得控除)✕1/2

    なお、退職所得の金額は分離課税され、退職所得金額に区分されます。

    共済金を一括で受け取ると「退職所得扱い」になる

    また、分割で受け取った共済金は公的年金等の雑所得の扱いになります。

    公的年金の計算方法は以下の通りです。

    • 公的根金の雑所得の収入得金額ー公的年金等控除額

    公的年金等控除額の計算方法は基本的には給与所得控除などと同じようなイメージですが、65歳以上か65歳未満で微妙に計算方法が異なります。

    公的年金等控除額速算表(65歳以上)
    公的年金等の収入金額公的年金控除額
    330万円未満120万円
    330万円〜410万円未満収入金額✕25%＋37.5万円
    410万円〜770万円未満収入金額✕15%＋78.5万円
    770万円以上収入金額✕5%＋155.5万円

    公的年金等控除額速算表(65歳未満)
    公的年金等の収入金額公的年金控除額
    130万円未満70万円
    130万円〜410万円未満収入金額✕25%＋37.5万円
    410万円〜770万円未満収入金額✕15%＋78.5万円
    770万円以上収入金額✕5%＋155.5万円

    また雑所得の金額は原則として総合課税とされ事業所得、給与所得、不動産所得などと合算され、総所得金額として計算されます。

    共済金の受給権は差押禁止

    仮に事業に失敗してしまい自己破産などに陥った場合、保有している資産は差し押さえになってしまいます。

    ただし小規模企業共済の共済金は年金や退職金の役割を果たします。そのため、将来の安心を保証するための大切な老後資金となるため、例え自己破産したとしても受給権を差し押さえられることはありません。

    なお自己破産については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

    不動産経営で大失敗？自己破産するとどうなるのか調べてみました
    自己破産という言葉を良く聞きますが、実際に自己破産をするとどうなるのかイマイチ分からない方も多いと思います。今回は不動産経営を中心とした自己破産について簡単にまとめてみました。
    go1101.com
    2020.12.22

    納付した掛け金の範囲内で事業資金の貸付けが可能

    掛け金の7割から9割程度を限度にした貸付制度があります。

    運転資金として活用することができるため、余裕のある時は小規模企業共済としてお金を積み立てておき、もし何かの事情で資金が必要になった場合に貸付制度を利用するのも良い方法だと思います。

    とても大きな節税効果が期待できる

    小規模企業共済への加入に伴う節税効果は想像以上に大きいです。

    もし小規模企業共済の掛け金を毎月70,000円積み立てたとしてら年間84万円になりその全額が控除の対象となります。小規模企業の経営者にしても個人事業主にしても年間で84万円を非課税にするのは結構大変なことです。

    年間84万円の節税効果は？

    仮に小規模企業共済の掛け金を月々70,000円(年間84万円)とした場合の節税効果を表にまとめてみました。

    節税効果は年収(課税対象額)によって大きく変わるため、今回は以下の3パターンを元に実際にどれくらいの節税になるのかを表にしてみました。

    • 課税対象額が200万円の場合
    • 課税対象額が400万円の場合
    • 課税対象額が600万円の場合

    計算内容は概算なので正確な金額を算出した場合は個別で計算したり問い合わせることをオススメします。

    なお以下の計算は独立行政法人である中小企業基盤整備機構の加入シュミレーションサイトによる計算をもとに結果を算出しました。

    http://www.smrj.go.jp/skyosai1/cgi-bin/syo-sisan-calc.cgi
    www.smrj.go.jp

    課税対象額が200万円の場合

    以下の表は課税対象額200万円の場合、小規模企業共済の掛け金を毎月70,000円(年間84万円)積み立てたことによる節税効果となります。
    税額所得税住民税合計
    加入前104,600円205,000円309,600円
    加入後59,200円121,000円180,200円
    節税額45,400円84,000円129,400円

    課税対象額が400万円の場合

    以下の表は課税対象額400万円の場合、小規模企業共済の掛け金を毎月70,000円(年間84万円)積み立てたことによる節税効果となります。
    税額所得税住民税合計
    加入前380,300円405,000円785,300円
    加入後223,000円321,000円544,000円
    節税額157,300円84,000円241,300円

    課税対象額が400万円の場合

    以下の表は課税対象額600万円の場合、小規模企業共済の掛け金を毎月70,000円(年間84万円)積み立てたことによる節税効果となります。
    税額所得税住民税合計
    加入前788,700円605,000円1,393,700円
    加入後617,100円521,000円1,138,100円
    節税額171,600円84,000円255,600円

    所得税と住民税の計算方法について

    所得税の計算方法は超過累進税率を元に算出します。

    超過累進税率は課税対象額が高くなればなる程、その分、所得税の負担率が高くなる仕組みです。

    課税対象額税率（所得税）控除額
    ～195万円以下5%0円
    195万円超～330万円以下10%97,500円
    330万円超～695万円以下20%427,500円
    695万円超～900万円以下23%636,000円
    900万円超～1,800万円以下33%1,536,000円
    1,800万円超～4,000万円以下40%2,796,000円
    4,000万円超45%4,796,000円

    一方、住民税は所得割率と均等割額の合計で計算します。

    住民税の負担率は一律なので課税対象額が高くなってもずっと10%のままです。

    • 所得割率…一律で10%
    • 均等割額…一律で5,000円

    課税対象額や所得税などの計算方法については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

    【2020年最新版】給与所得の課税対象額と所得税の計算方法をどこよりも詳しく徹底解説
    所得税算出の基準となる課税対象額についてどこよりも詳しく説明します。給与所得と課税対象額の違いや各種控除額の計算方法を踏まえ誰でも簡単に所得税の仕組みが分かる内容になっています。
    go1101.com
    2025.05.04

    小規模企業共済への加入方法

    小規模企業共済への加入方法ですが、僕が加入した際には以下のような手順でした。

    • 小規模企業共済のホームページから資料を請求
    • 後日郵送されて来た資料に昨年度の確定申告を含めて返送
    • 小規模企業共済への加入可否の審査

    公式ページからの資料請求

    まずは小規模企業共済のホームページから資料を請求します。

    申請フォームに必要事項を記載して資料請求することもできますが、僕の場合は、仕組みなどについていろいろ聞きたいこともあったため、電話して不明点を確認しました。

    その後、数日後に小規模企業共済に加入するための申請書が届きます。

    確定申告書か開業届を同封する

    事業内容や小規模企業共済の掛け金のための金融控除情報などを記載し、以下のどちらかの資料を併せて提出します。

    • 昨年度の確定申告書
    • 開業届

    すでに確定申告を提出している場合は確定申告書のコピーを提出します。一方、まだ開業して日が浅く、確定申告を作成した経験が無い場合は、開業届けを提出します。

    僕の場合は既に何度か確定申告書を提出していたので、昨年度分(今年提出分)のコピーを同封することにしました。

    提出先については、商工会議所まで持参するよう記載があったので、電話して確認してみましたが、提出方法については持参でも郵送でも大丈夫とのことだったので、郵送で提出することにしました。

    加入審査のためのヒヤリング

    提出後、数日経ってから商工会議所の方から加入審査のための電話が掛かってきて事業内容などについて簡単な説明をすることになりました。

    具体的にどのような審査をされたのかは分かりませんが、当日のうちに審査が完了し、無事小規模企業共済に加入することができました。

    http://www.smrj.go.jp/kyosai/skyosai/index.html
    www.smrj.go.jp

    個人事業主ならすぐに検討しよう

    小規模企業共済は退職金制度の無い個人事業主にとってはとても嬉しい制度です。

    書類の作成や手続きなど、めんどうなこともありますが、現役時代の節税効果のために、また老後資金のためにも今すぐに検討しても良い制度だと思います。

    個人事業主の場合、税理士から勧められることも多いようなので、もし興味を持たれた方は、一度、担当の税理士に相談してみても良いと思います。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-256.html/feed 0     自宅兼事務所の費用を経費計上して税金負担を軽減する時の注意点 https://go1101.com/blog-entry-203.html https://go1101.com/blog-entry-203.html#comments Fri, 18 Mar 2016 11:44:56 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/?p=1312 自宅の一部を事業所として使用している場合、その部分の家賃や管理費、その他の公共料金(光熱費)などを経費として計上することができます。

    数ある生活費の中でも家賃などの固定費は最も大きなバリュームを占めているので、この辺りのコストを経費として計上することができれば大きな効果が得られます。

    ただ「一体どこまでの範囲を経費として計上できるか？」は少し悩ましいところです。

    最近ではフリーランスや在宅のような主にIT系の事業を経営されていたりSOHOの形態で働いている方を中心に少し気になるところかもしれないですね。

    そもそも経費とは？

    経費計上

    経費とは売上を稼ぐ(所得を得る)ために必要となったお金のことです。

    例えば不動産で所得の場合は仲介会社や管理会社に支払う手数料だったり、物件をメンテナンスするための維持管理に掛かるお金のことです。

    一方、個人事業主として所得を得るためには、仕事で利用するパソコンや知識習得のために必要となった参考書の購入費や勉強会の参加費なども経費として計上できます。

    IT関係の事業(フリーランスなど)であれば経費として計上できるお金は限られるかもしれませんが、個人事業主の中でも飲食店や美容室などを経営する場合はその作業を提供するためのスペースが必要になり、その賃料を経費として計上することができれば、利益を圧縮し税金や社会保険料を抑えることができそうです。

    賃料を経費として計上できれば、利益を圧縮し節税対策につながります。

    事業部分の割り合いを明確に証明することが大切

     

    自宅兼事務所の家賃や管理費、その他の公共料金(光熱費)などを経費として計上する場合、一概に「10%までは経費として計上できる」というような基準はありません。

    事業内容によってもケース・バイ・ケースなので自宅の一部分を事業のために使用しているのであればその部分を明確にした上で必要経費として計上する必要があります。

    その中で大きなポイントは業務への必要性と範囲(床面積)が明確になっていることです。

    言いかえれば「この部屋は事業専用の部屋」と定義できてさえいれば問題ありません。

    逆に一般的な生活費であるいわゆる「家事関連費」は経費に含まれないので、その辺りの切り分けが難しいです。

    賃料を経費として計上するには、業務への必要性がポイントとなります。

    賃貸物件の事業部分を経費計上する場合

    賃貸物件を借りている場合は以下のような項目について「事業として利用した」ことを証明することになります。

    • 家賃
    • 管理費
    • 水道代、電気代
    • インターネット利用料

    賃貸物件を事業部分として活用している場合、家賃や管理費のように実際に支払っている金額が計算基準となるため自己所有物件を事業部分として活用している場合よりもシンプルでイメージしやすいかもしれません。

    自己所有物件の事業部分を経費計上する場合

    一方、自己所有物件を事業部分として利用する場合には以下の項目について意識することになります。

    • 住宅ローンの金利
    • 減価償却費
    • 固定資産税
    • 火災保険料、地震保険料
    • 管理費
    • 水道代、電気代
    • インターネット利用料

    賃貸物件を事業部分として利用する場合に比べて一番の大きなポイントは、月々の返済する家賃では無く、減価償却費が基準となるところです。

    減価償却とは複数年利用し続ける一定金額以上の資産に対して、耐用年数(減価償却期間)に応じて少しずつ経費として計上する考え方のことです。

    自己所有物件の場合は物件購入時に支払う頭金の金額や月々の返済計画によって、仮に同じような物件を購入した場合でも返済額が大きく変わってしまうからなんですね。

    自己所有物件を事業部分として利用する場合は、減価償却費や固定資産税など普段意識しない項目が含まれてくるため少し複雑なイメージになるかもしれません。

    細かな考え方については税務署に直接相談するのが一番間違いないと思います。

    なお、減価償却費の経費計上についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

    事業内容や個人の使い方で認定の可否が分かれる

    賃貸物件か自己所有物件かによって必要経費として認められる項目に違いがあることを説明しましたが、それ以外にも事業内容や個人の使い方によって必要経費として認められる範囲が変わります。

    例えばIT関係の事業をしている場合、「電気代」は事業を行うために必要と認められるはずなので、その一部を経費として計上することができそうです。

    ですが、一方「ガス代」についてはどうでしょうか？

    一般的なIT関係の事業ではガスを利用する可能性は低いですよね。

    そのため経費として計上する場合は、その項目の正当性をちゃんと説明できないと、税務署から指摘を受けた時に回答に困ってしまします。

    これが飲食関係の仕事であれば「ガス代」も調理をするために必要になるため必要経費として十分に認められるはずです。

    経費の計上した項目は正当性を説明する必要があります。

    利用目的を基準として3つの区分に分けられる

    ここからは賃貸マンションの場合も自己所有物件の場合も基本的な考え方は同じです。

    それぞれの利用目的に応じて大まかに以下の3つの区分に分けて考えることができます。

    • 事業所部分(仕事で必要となるスペース)
    • プライベート部分(寝室や浴室などスペース)
    • 共有部分(トイレや廊下など仕事でもプライベートでも利用する部分)

    事業所部分とプライベート部分はその名前の通りなので、事業所部分と明示できる部分(床面積)が経費の対象となります。共有部分とは事業所としても私生活でも使用する空間の事で主にトイレや廊下などが含まれます。

    計算方法としては事務所部分の面積とプライベート部分の面積の比率を掛けることになります。部屋全体のうち、事業所部分の面積が20%なのであれば、共有部分は実際の共有部分の面積に20%掛け算した面積になります。

    ただ「明確に定義する」とは言うものの「ダイニングでは何があっても絶対に仕事をしないのか？」と言えばそうでも無い訳で、厳密にどうかと言うよりは規模にもよりますが、常識的な範囲で無理の申請をすることの方が重要のようですね。

    計算方法についてはこちらのサイトがとても丁寧で分かりやすかったです。

    http://www.sumoviva.jp/trend-tips/20150224_289.html
    www.sumoviva.jp

    客観的な説明ができるかがポイントになる

    事業に直接関連する項目を客観的に説明できれば経費として計上可能となります。言いかえれば税務署の方を上手く納得させられるかどうかなので「事業と関係がある」ことを説明できる金額分であれば仮に説明(お尋ね)を求められたり、税務調査が入ったとしても問題無いです。

    ただ、事業所部分は言いかえればオフィス扱いなので、プライベートな私物を置いておくのは余り良く無いです。万が一税務調査が入った際も信憑性を疑われるかもしれません。

    注意点としては不動産経営の場合は事業的規模に満たない場合は、減価償却費、借入金利子、固定資産税のような直接経費以外は認められないケースあったり、個人事業の場合も確定申告を青色申告で行なっていない場合は何かと不利になると言う情報もあるため、客観性を保つためにも確定申告は青色申告を選択するべきですね。

    ちなみに平成25年には個人事業主の方に対して東京地方裁判所にて「必要経費として認められない」との判決が出たこともありました。

    住宅ローン減税利用時の注意点

    また新築または築浅物件で住宅ローン減税の利用している場合はもう少し注意が必要です。

    住宅ローン減税とは銀行などの金融機関から住宅ローンを利用し自身の入居用としての住宅を購入する場合に負担を軽減してくれる制度です。

    具体的には年末時点でのローン残高に対して1%分を10年間納めた税金(所得税および住民税)から控除してくれます。そして、この制度は新築物件だけではなく中古物件にも適応されますし、規模によってはリフォームなどの場合にも適応されます。

    住宅ローン減税が適応されるかについてはかなり細かい判断基準がありますが、新築や比較的築浅の物件購入であれば基本的には適応されるはずです。

    全て把握するのは大変ですが、主なポイントはこんな感じです。

    • 年間合計所得が3,000万円以下
    • 住宅ローンを10年以上借入れる
    • 床面積が50㎡以上
    • 木造は築20年まで
    • コンクリート造は築25年まで
    • リフォームは増改築費用が100万円以上
    • 物件購入の上限額は4,000万円まで

    そもそも住宅ローン減税は自分が住むために購入したマイホームに対して減税される仕組みなので事業所や投資用マンションなどには適応されません。ただし事業所部分の割合が10%未満の場合は全額を住宅ローン控除の対象とすることが可能です。

    また、事業所部分の割合が50%未満の場合は問題ありませんが、それ以上の場合は住宅ローン減税の適応を受けることができません。

    住宅ローン減税使用時の事務所費の経費計上割合
    事業割合(面積)住宅ローン控除適応割合
    10%以下住宅ローン減税全額適応
    10%以上〜50%未満事業割合に応じて適応
    50%以上住宅ローン減税適応外

    なので、その場合は余り事業所部分として沢山の経費を計上することにこだわらず、住宅ローン減税も考慮した上で最も大きな減税につながるようにバランスを工夫する必要があります。

    このようなことを調べていると、どうしても税務署にビビッてしまいますね。

    指摘されないように安全に申請するのか、少しでも正しく経費を計上するために攻め(？)の申請をするのかは個人ごとの性格にもよりますが、この先見直すタイミングは何度もあるはずなので、覚えておいて損は無い情報だと思いました。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-203.html/feed 2     賃貸管理会社の重要性は？役割と仕組みについて解説します https://go1101.com/blog-entry-6.html https://go1101.com/blog-entry-6.html#respond Tue, 31 Dec 2013 13:36:10 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2013/12/31/%e8%b3%83%e8%b2%b8%e7%ae%a1%e7%90%86%e3%82%b7%e3%82%b9%e3%83%86%e3%83%a0%e3%81%a7%e6%a5%bd%e3%80%85%e4%b8%8d%e5%8b%95%e7%94%a3%e7%b5%8c%e5%96%b6/ 賃貸経営者の仕事内容について、あなたはどのようなイメージを持つでしょうか？

    「経営」という言葉が加わると、とても大変そうなイメージを持たれるかもしれません。

    ですが、基本的に大家業は家主が一人で頑張るものでは無く、沢山のビジネスパートナーと協力しあって成り立ちます。

    今回は管理会社の役割や種類について解説します。

    • これから賃貸経営を始めたい人
    • 賃貸管理会社の種類や特徴について知りたい人
    • 今の賃貸管理会社を見直したい人

    賃貸経営はチームワークが大切

    賃貸経営者の仕事はとても幅広いです。

    段階ごとに分けると主に以下のようなイメージです。

    • 物件の取得
      • 物件調査、購入、相続
    • 賃貸運営
      • 物件管理、入居者獲得、家賃徴収、クレーム対応
    • 税金対策
      • 納税、確定申告
    • 修繕工事
    • 出口戦略
      • 売却、建て替えなど

    そして要所要所でさまざまな専門家と調整の上、一つ一つの対応を進めることになります。

    管理会社の重要性

    物件を購入するには販売会社や仲介会社の他、融資を受ける場合は銀行などの金融機関とも協力して物件の購入を目指します。

    また確定申告などの税金対策については税理士に業務を依頼する場合もありますし、大規模修繕工事などについては工事会社に作業を依頼します。

    そして、賃貸経営を進める中で最も長い期間関わり合うのが管理会社です。物件管理、入居者獲得、家賃徴収、クレーム対応など、さまざまな業務をお願いすることになります。

    そう考えると、管理会社は賃貸経営におけるビジネスパートナーとしても最も大切な存在だと言えるかもしれません。

    専業大家と兼業大家

    家主の属性は大きく２種類に分かれます。

    • 大家業の他に本業を持っている兼業大家
    • 大家業だけで生活の生計を立てる専業大家

    兼業大家は大家業の他に会社員や公務員のように他に本業を持っている人が、副業として資産運用しているケースです。本業の他にアプリケーション開発やブログ運営、投資信託などの副収入を目指している人も多く、その一環として賃貸経営をしている人も一定数います。

    一方、専業大家は親から資産を相続した2代目大家、3代目大家などの他、自分で物件を取得し、継続的に勉強している不動産投資家のような人達です。

    当初は兼業大家だった人でも賃貸経営による収入が安定してきたタイミングで専業大家にシフトチェンジすることもあります。これはいわゆるセミリタイア生活(会社員からの卒業)と言われ、このようなライフスタイルを目指している兼業大家も多いです。

    専業大家は大家業を営むための時間が十分にあるため全ての賃貸業を自主管理している人も多いですが、大家業以外に本業のある兼業大家は時間的な余裕も少なく、日中に物件管理や入居者の対応などが困難なため、ほとんどの人が外部の管理会社へ業務委託しています。

    建物管理と賃貸管理の違い

    賃貸経営における管理業務は大きく2種類に分けられます。

    • 建物管理
    • 賃貸管理

    建物の維持管理については、清掃業務、設備管理業務、修繕工事の企画および実施など、主に建物そのものに対してのメンテナンスが中心となります。

    一方、賃貸管理の場合は、入居者の募集や契約手続き、更新手続きおよび解約手続き、家賃徴収、入居者のクレーム対応など、主に入居者、入居希望者、退去希望者とのやりとりが中心です。

    なお、ここからは主に賃貸管理会社の特徴をまとめていますが、建物管理会社と賃貸管理会社の違いを知りたい人は以下の記事で詳しく解説しているので、是非、あわせて読んで頂ければと思います。

    賃貸管理システムの種類と役割

    細かな契約内容や名称は異なりますが、賃貸管理システムは大きく3種類に分けられ、多くの不動産会社で同様のサービスが用意されています。

    直接契約(自主管理)

    一般の方が「大家さん」と聞いて一番イメージするのがこのタイプ(契約)の家主です。

    物件の所有者(家主)が入居者の管理や家賃の徴収などを全て対応します。他にも空室時の入居者探しや家賃滞納のトラブル対応なども個人で行うことになります。

    対応しなければいけない範囲がとても広いため所有物件が増えてくると時間的にも体力的にも大変ですが、その分、規模が大きくなると新たに人を雇ったり、会社を設立し法人化することで、さらに利益を追求したりと選択肢も広がります。

    面倒臭いと思わないのであればもっともやりがいのあるタイプでもあります。

    また全て自分で対応し管理会社に業務を依頼する必要が無いため管理手数料も掛かりませんし、管理会社の対応に不満を抱えストレスになることもありません。

    集金代行(家賃徴収の代行)

    管理会社が所有者に代わり家賃の徴収や延滞時の対応・クレーム対応などを引き受けてくれます。

    空室時には積極的に入居者の募集をしてくれますが、それでも空室の場合は家賃は入ってきません。

    なるべくそうならないような物件を探さなくてはいけませんが、貸借人の入れ替わりなど、そうした時期は必ずありますので、空室が続く場合は家賃を下げるなども検討する必要があります。

    集金代行の場合、家賃の5%程の手数料を管理会社に支払う事になりますが、これだけ広い範囲の業務をしてもらって5%程の手数料であれば採算が取れているような気もします。

    空いた時間を家族や自分のために使えるますし、副業大家だけでなく、専業大家として成功されている人でも集金代行サービスを利用している人が多いです。

    家賃保障(サブリース)

    所有物件を管理会社に貸し出す事で空室時でも家賃を保証してくれます。

    管理会社としてもかなりリスクが伴いますが、逆に自信の表れでもありますね。ただ新築、又は築浅の物件などある程度対象の物件が限られる場合があるので事前に条件を把握しましょう。

    東京の会社などでは35年間の家賃保障をするなど、かなり強気なサービスもあります。

    家賃保障は集金代行に比べ手数料が高く、家賃の20%～30%が一般的です。また、もう一つ大きな注意点があります。

    所有物件の空室期間が続き、家賃保障のシステムを契約した後に入居者が見つかったからとしても、すぐに他の集金代行システムなどに切り替えれない事が多いです。

    なぜならほとんどの場合、家賃保障システムは一定期間(2年間など)は契約が継続される事が多いでしょう。

    契約内容の理解が大切

    賃貸管理のサービスを利用する場合は手数料だけでなく、契約の継続期間や対象物件の条件など慎重に調査し、責任範囲は把握しておかないとトラブルのもとになります。

    それはこまかな条件や制限事項が多く、とても複雑だからです。

    「契約書には穴が開くまで目を通そう」と言われます。

    しっかりと納得のできる賃貸管理会社を選ぶことで、管理業務や空室のリスクを大きく軽減できるはずです。

    家賃保証の落とし穴

    賃貸管理会社との間で一番多いのが家賃保証(サブリース)の契約で思っていた以上に家賃が下がってしまい管理会社との間でトラブルになるケースが多いようです。

    仮に家賃収入が35年間の保証付きであったとしても35年間家賃がずっと下がらないなんてことは絶対にありえないです。

    人間は自分にとって都合の良いように思い込みをしてしまうものなので、本当に自分の認識が間違っていないかは常に意識するようにしたいです。

    修繕費用は誰が負担？

    賃貸人が退去した後のクリーニング(必要であれば改装工事)や敷金・礼金の受け取り先、業務受託料金など細かな決まりがありますのである程度理解しないといけないと、修繕やリフォームなどが必要となった時に、誰がどのような条件で負担するかなどを抑えておかないといざ出費が必要となった時にトラブルになりかねないです。

    滞納されたら保証される？

    言うまでもなく入居者からの家賃の徴収は大切な業務の一つです。

    全ての入居者が期限通りに家賃を支払ってくれれば何も苦労はありません。

    ですが、中には家賃を滞納してしまったり、最悪な場合、そのまま夜逃げしてしまう入居者も少なからずいます。

    この場合、滞納された未回収の家賃の他、夜逃げされた場合は残置物の処分の方法や賃貸契約の解約に関してさまざま問題が起こります。

    家賃滞納や夜逃げ問題に遭遇する可能性は極めて低いかもしれませんが、万が一の場合に備えて「どこまで支援してくれるのか？」「損害額はどこまで保証されるのか？」は理解しておいて損はありません。

    賃貸管理会社を選ぶ基準

    また最近は賃貸管理会社も本当にたくさんあり過ぎるためどこの会社に依頼するかを決めるだけでも結構大変です。

    良い管理会社と悪い管理会社を見分ける基準も結構あったりするので、どのシステムを利用するかだけでは無く、どの管理会社に依頼するかも一緒に検討すれば良いと思います。

    賃貸経営は自己責任

    これらの賃貸管理システムはとても心強いですが、あくまでも家主をフォローするものであって守ってくれる訳ではありません。

    責任は全て自分にあるのです。

    管理会社は最善を尽くしてくれるかもしれませんが、それでも入居者が決まらなければ家賃の設定金額を下げなければいけないですし、空室が長期化すればその影響を受けるのは大家自身です。

    悲観的に考え過ぎるのも良くありませんが、「管理会社がいるから賃貸経営は大丈夫」と考えるのはかなり危険だと思います。

    2018年には女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが家主への賃料の支払いを停止した後、その後、経営破綻に陥りました。

    それ以降、投資家としての考え方や自己責任論などが議論され、不動産業界全体としても、より一層の警戒感が高まったように思います。

    物件購入前のヒヤリングポイント

    賃貸管理会社と関わりを持つのは物件を購入した後だけではありません。

    例えば、購入候補の物件を視察した際に、周辺の仲介管理会社に物件情報を尋ねるのも有効です。

    例えば、以下のようなヒヤリングポイントが考えられます。

    質問内容質問内容の目的
    管理料の確認管理料を把握する
    入居者ターゲット需要の有無を確認する
    一部の企業や大学に依存しないか確認する
    属性(学生、女性、単身など)ごとに適切な対策を打つ
    駐車場の台数敷地内の駐車場の台数を確認する
    無い場合は近隣の駐車場の情報を確認する
    メリット、デメリット問題点の解消の可否、解消コストを把握する
    一時金の相場地域に需要があれば敷金、礼金が確保しやすい
    地域に需要があれば安い広告料でも入居付けしやすい
    家賃相場成約家賃相場をもとに利回りの妥当性を評価する
    入居付け可能な金額を確認する
    地域最安値の家賃最安値を把握し最低ラインを把握する
    広告費地域最安値で入居付けが可能な広告費を確認する
    空室率同じ水準の競合物件の空室率を把握する
    必要なリフォーム内容入居者付けに必要なリフォーム内容とコストを把握する
    競合物件のスペック競合物件に勝てそうかどうかで購入後の空室率を予測する
    生活利便施設近隣のコンビニ、スーパーなどの情報を把握する
    需要変化の兆し大学の移転、工場の閉鎖などの不安要素の洗い出し
    嫌悪施設の有無近隣にお墓やゴミ処理場のような施設が無いかを確認する
    物件や近隣の歴史事件、自己、殺人、病死などの情報を収集する
    生活保護者の支給額生活保護者の月々の支給上限額を把握する

    ポイントは「まず始めに対象の物件を購入し管理をお任せしたい場合、どの程度の管理費用が掛かるか？」を確認することです。

    この質問で「もし、この物件を購入した場合は貴社で物件の管理をお願いすることも想定していますよ」という意味を含めることができるからです。

    勿論、結果的に購入するかどうかも分かりませんし、必ずしもその賃貸管理会社にお願いするかは分からないですが、このような質問をすることで仲介管理会社の担当者もより積極的に情報を共有してくれる可能性が高まるはずです。

    なお、物件購入前に中間管理会社へヒヤリングしたい項目については、書籍[100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法]にとても詳しく解説されていました。基本的には地方の一戸建てを対象とした書籍ですが、高利回りボロ物件を購入したい人にはとてもオススメの1冊です。興味にある方は是非、あわせて読んで頂ければと思います。

    【新品】【本】100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法　黒崎裕之/著
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    どんな家主になりたいか？

    賃貸経営はパートナーと協力することで少しずつ成果を上げることを目指す事業です。

    賃貸経営の経験が無くても、賃貸管理システムを利用することで、少ない手数料で賃貸経営における大部分を補ってくれます。

    また税金についても一定の依頼費用を支払えば、税理士が適切な確定申告書を作成してくれます。

    これは僕の個人的な考えですが、物件の購入さえ間違えなければパートナーに支えてもらう事で一定の成功が収められます。

    はっきり言って、人口流入が安定した地域で区分マンションを1部屋購入し、適切な賃貸管理サービスを利用すれば、家主としての実労働は限りなくゼロになります。たまに空室が発生した際に、方針の決定や賃料の調整や必要になりますが、ほぼ一年中、何もしなくても成立してしまいます。

    ですが、これでは成長ができません。

    経験値がほとんど詰めないからです。

    僕自身の賃貸管理会社に作業を依頼していますし、契約を解除するような考えももっていませんが、その生活を長期間続けることは経営者としては「本当に健全なのかな？」とも思います。

    月々、数万円程度の老後収入を確保したいだけであれば、家主としての能力も豊富な経験値も必要ありませんが、これから先、少しでも事業の規模を増やし、資産の拡大を目指すのであれば「しっかりと経験を積めているのか？」「これからもこの調子で良いのか？」を常に考えて、自分から知識を学ぶための行動が必要だと思います。

    経験値増えてる？初心者大家が思う区分マンション最大の弱点は？
    今年で大家になって3年目になります。僕は賃貸経営用の区分マンションを複数所有していますが、区分マンションを選んだ理由としては「大きな成果は出せなくても安定して収入が得られる」ことを重視したからです。(結果そうなっているかは賛否あるかもしれま...
    go1101.com
    2019.10.27
     ]]>     https://go1101.com/blog-entry-6.html/feed 0     所有物件の売却を検討する時の考え方について https://go1101.com/blog-entry-268.html https://go1101.com/blog-entry-268.html#respond Mon, 28 Jan 2019 03:08:08 +0000 https://go1101.com/?p=4003 投資用の物件を所有していると不動産仲介会社から良く電話が掛かってきます。

    不動産仲介会社とのやりとりについて

    2018年の後半に掛けて複数の不動産仲介会社から電話が来ました。

    結論から先にお伝えすると「希望額に届きそうになかったため売却しなかった」のですが、その時のやりとりを簡単にまとめてみました。

    あなたが大阪市内で所有している◯◯物件を売却しませんか？

    今のところは売却するつもりは無いですね。

    もし宜しければ売却希望価格だけでもお伺いできれば、その金額で購入希望者を探すことができますよ。勿論、希望額に達しない場合は却下頂いても問題ありませんので。

    そうですか。ちなみに◯◯物件だとどれくらいの金額で売却できる想定ですか？

    築年数や専有面積、その他、現在の家賃収入額によって変わるため一概には分かりません。

    築年数や専有面積を把握せずに電話されて来たのですか？

    築年数は約5年、所要面積は約25㎡、家賃収入は55,000円程です。

    その条件であれば1,200万円程で売却希望額を設定するのはいかがでしょうか？

    その場合、僕の手元にはどれくらいの金額が残りますか？

    仲介手数料などで50万円程必要になります。

    つまり、僕の手元には1,150万円程が残るのですね。

    分かりました。少し考えてみます。

    不動産売買に伴う仲介手数料について

    不動産の売買に伴う仲介手数料には上限額が定められています。

    仲介手数料の上限額
    売買金額仲介手数料
    200万円以下売買金額の5%(＋消費税)
    200万円超〜400万円以下売買金額の4%+2万円(＋消費税)
    400万円超〜売買金額の3%+6万円(＋消費税)

    少し複雑そうに見えますが、売買金額が400万円以上の場合は以下の速算法を使用した計算式で仲介手数料を算出することができます。

    • 仲介手数料＝(売買金額✕3%＋6万円)✕消費税

    一応、「6万円」の内訳をご説明しておく「200万円以下の5%と3%を差し引いた2%分(200万円✕2%＝4万円)と「200万円以上〜400万円以下の4%と3%を差し引いた1%分(200万円✕1%＝2万円)の合計で6万円になります。

    ちなみに不動産仲介会社が「買い手側」と「売り手側」との両方を契約を結んだ場合、それぞれから仲介手数料を手に入れることになり、これを「両手取引」と呼びます。

    売買価格は妥当なのか？

    すまいValue

    不動産仲介会社から伝えられた1,200万円については「満足はしていないものの比較的妥当な金額では無いだろうか？」というのが正直な感覚でした。

    ただせっかくの機会だったのでインターネットの一括見積もりサービスを利用して、より多くの情報を入手したいと思い「不動産ポータルサイト」の「すまいValue」の無料査定を依頼しました。

    すまいValueのサービスについて

    すまいValueのサービスはインターネット上で物件の売却可能額を無料査定してくれるサイトです。

    主に以下のような情報を入力することで売却可能額を算出してくれます。

    • 物件種別
      • 区分マンション、または一棟マンション
      • アパート
      • 戸建て、または土地
    • 物件所在地
      • 住所、マンション名、部屋番号
    • 専有面積(任意の項目)
    • 築年数
    • 間取り(任意の項目)
    • 物件の状態
      • 住居中？賃貸中？空室？
      • 月間賃料(賃貸中の場合)
    • 査定方法
      • 訪問査定(より精度の高い金額を提示)
      • 簡易査定(気軽に概算価格を算出する机上査定)
    • 所有者の個人情報
      • 氏名、連絡先(電話番号、メールアドレス)など

    すまいValueでは、最大で以下の6社により売却可能額を無料査定してくれます。

    • 東急リバブル
    • 住友不動産販売
    • 野村の仲介＋(PLUS)(野村不動産アーバンネット)
    • 小田急不動産
    • 三菱地所ハウスネット
    • 三井のリハウス(三井不動産リアルティ)

    どこも大手で有名な不動産仲介会社ですね。

    査定結果の確認

    無料査定を依頼後、すまいValueより以下の査定会社より査定結果を伺えるとのご連絡を頂きました。

    • 東急リバブル
    • 住友不動産販売
    • 野村不動産アーバンネット
    • 三菱地所ハウスネット
    • 三井不動産リアルティ

    小田急不動産の名前が含まれていません。小田急不動産は東京の会社で小田急線沿線駅前の地域を得意としているため関西の物件は対象外なのかもしれません。ただ、それでも5社からの査定結果を得られるのならば相場観は十分に掴めると思います。

    そして、翌日〜翌々日頃にはには査定結果がメールで送られてきました。

    査定会社査定価格売出価格備考
    三井不動産リアルティ無し1,200万円収益還元法(6.3%想定)
    野村不動産アーバンネット回答無しーー
    三菱地所ハウスネット1,120万円1,240万円〜1,300万円収益還元法(6.3%想定)
    住友不動産販売960万円〜1,020万円1,120万円収益還元法(6.5%想定)
    東急リバブルー1,180万円〜1,280万円詳細な査定報告書の添付有り

    ややばらつきはありますが、基本的には大阪市内で一般的に取引されている利回り(6%前後)を基準とした収益還元法により机上査定した価格とのことでした。

    電話を掛けてきた不動産仲介会社とそれ程大きな違いは無さそうです。また今回は「概算価格を算出する簡易査定」を依頼しましたが「訪問査定」を依頼することで、より精度の高い査定金額が分かるはずです。

    売却価格の判断基準は？

    僕がこの物件を購入しこれまでの4年間の収支は以下のようになります。

    区分マンションの収支状況について(概算)
    項目金額備考
    購入価格1,220万円(マイナス)
    購入手数料80万円(マイナス)
    固定資産税20万円(マイナス)
    ローン返済(金利分)60万円(マイナス)
    ローン返済違約金10万円(マイナス)
    入居者入替に伴う支出15万円(マイナス)
    家賃収入220万(プラス)
    手元に残したい金額1,185万

    計算しやすいように数字を概算にしています。

    そもそも今のタイミングで物件を売却するつもりはほとんど無かったのですが、売却可能額が1,250万円を大きく超える場合は売却を検討する価値があると判断しました。

    逆に手元に残るお金が1,185万円を下回る場合は「検討の余地無し」と考えていました。

    物件価格は値下げ傾向になる？

    1週間後、再度、不動産仲介会社から電話が掛かってきました。

    物件の売却はご検討頂けましたか？

    やはり売却希望額との乖離が大きいため売却は見送ろうと思います。

    2年程前は東京オリンピックの影響などもあり、売買価格はもう少し高かったのですが、今のタイミングではこの金額が限界かと思います。

    このまま物件を保有し続けていると物件価格は一層下がってしまう可能性がありますよ。今年になってから金融機関の融資基準も消極的になっています。融資を受けられる人(つまり物件を購入できる人)が減っているため、今後、さらに物件価格は下がる傾向にあります。

    ただこの金額で売却すると、これまで家賃収入や金融機関へのローン返済を考慮するとマイナスになる可能性があるため、やはり売却はできないです。

    ちなみにローン返済の残額はどれくらい残っていますか？この金額ではやはりローンを返済することも困難でしょうか？

    この物件については頭金も支払っていて繰り上げ返済も進めているので、ローンの残額は比較的少ないです。そのためこの金額でもローンを全額返済することは可能ですが「ローンを返済できるか？できないか？」は論点ではありません。今売却するとマイナスになる可能性があるため売却できません。

    マイナスになることをお認めになりたくない気持ちは分かりますが、このまま物件を保有し続け物件価格を下げるより、今のタイミングで売却にされた方がマイナス分を最小限にすることにつながります。

    購入当初に販売元の営業から聞いていた内容と実際の運用状況に差異があり、想定外の出費に苦しんだ結果、弊社で売却を検討されるお客様がとても多いです。弊社はそのような方のサポートができればと考えています。

    購入当初に販売元から嘘を言われたとも思っていませんし、想定を大きく超えるような出費は御座いません。むしろそのような問題のある物件をどのように他のお客様に売り込むのですか(怒)？

    それはお客様の資産状況やローンの返済状況などによって変わるため一概には言えないです。

    (言ってることが良く分からなくなってきた…)

    つまり「今までの運用状況でマイナスになるか？プラスになるか？」では無く「将来的に想定される空率率や家賃の下落率などを踏まえて判断するべき」であり、その結果「保有し続けることはよりマイナスになるから売却するべき」という見解なのですね？

    その通りです。購入してしまったものは仕方無いので「いかに損失を減らせるか」に焦点を置いて判断するべきです。

    分かりました。それでは御社のいうシュミレーション結果を拝見したいので、収支予測表を作成いただいても宜しいでしょうか？

    承知しました。

    将来の収支予測をもとに判断する

    数日後、不動産仲介会社から収支予測表がメールて送付されてきました。

    すべて予測によるシュミレーションですが概要としては以下のような内容でした。

    • 現在の55,000円の家賃収入は入居者の入れ替わりの際に徐々に下がり続ける
      • 10年後に45,000円〜50,000円程になり下げ止まりとなる
    • 変動金利の場合、ローン返済の金利が上昇する可能性がある
    • 管理費および修繕積立金は数年ごとに徐々に上昇する
      • 修繕積立金目安
        • 1㎡につき140円〜265円/月(国土交通省ガイドライン参照)
    • 固定資産税は毎年50,000円程発生する
    • 3年に1回の頻度で入居者の入れ替わりがが発生する
    • 内装修繕(リフォーム)や入居者募集に200,000円程掛かる
      • クロス、CF(クッションフロア)の張替え
        • 各50,000円〜
      • 鍵交換
        • 25,000円〜
      • ハウスクリーニング
        • 25,000円
      • 新規入居者募集(賃貸募集費/広告費)
        • 賃料の1ヶ月分〜2ヶ月分
    • 1回の入れ替わりにより3ヶ月程の空室期間が発生する
    • 20年〜30年が過ぎるタイミングで大規模な設備交換費用が1,000,000円程発生する
      • 給湯器
        • 200,000円〜
      • 浴室(ユニットバス等)
        • 600,000円〜
      • キッチン
        • 300,000円〜
      • 洗面、トイレ等
        • 250,000円〜

    そして、その結果「売却をせずに投資額を全て回収するには25年〜30年程の期間が掛かる」という結論が出ました。

    出口戦略は常に意識する

    数日後、再度、不動産仲介会社から電話が掛かってきました。

    収支予測は確認されましたでしょうか？

    物件の売却をご検討されますか？

    収支予測をまとめて頂き大変有難う御座いました。

    頂いた終始予測の内容は妥当な内容だと思います。

    ただやはり現時点で売却するとマイナス収支になる可能性もあり、現時点での売却は見送りたいと思います。せっかく情報を頂いたのに申し訳ありません。

    そうですか。

    やはり決断できなかったのですね？

    決断できなかった(怒)？

    いえ、「売却しない」と判断しただけです。

    決断でいなかった訳ではありません。

    そうですか。

    それでは今後の運用状況や売却価格によってはプラスに転じるとお考えなのですね？

    はい、そう考えています。

    この度はいろいろと有難う御座いました。

    不動産仲介会社からはいろいろと情報を頂いたのですが、今回は最終的には「売却しない」と判断しました。

    ただ、物件を保有している以上、今後もこのような問い合わせは続くはずです。

    その時にある程度「この金額だったら検討の余地があるかも？」といえる金額を想定しておくと、その後のやりとりをスムーズに進められますし、そもそも検討する余地も無い金額を提示された場合はすぐにお断りすることもできます。

    いろいろなところで「2018年以降は物件価格は下がる傾向にある」と言われていますが、また近い将来、物件価格が上がってくる可能性もあるかと思います。勿論、物件には経年劣化があるため基本的には値下がりする傾向にありますが、もし将来、不動産市場が活性化した時には適切な判断ができるように備えたいと思います。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-268.html/feed 0     会社設立に伴う所得の変化とこれからの取組みについて https://go1101.com/blog-entry-238.html https://go1101.com/blog-entry-238.html#comments Mon, 04 Dec 2017 16:02:34 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/?p=2230 この記事は「今年やったこと Advent Calendar 2017」の5日目の記事です。

    今年やったこと Advent Calendar 2017 - Adventar
    今年はじめたこと、数年ぶりに再開したことなど、何でもOKです。海外旅行、転職、結婚とか人生のビッグイベントでも、◯◯デビューしたとか、カメラ・日記・絵をはじめたとか、ダイエットや何かの勉強をしたとか、今年の自分を振り返って記してみませんか？
    adventar.org

    厳密には「今年やったこと」ではありませんが、今年の一つの変化として所得の区分が事業所得から給与所得に変わりました。少し無理やりですが、あえて「今年やったこと」のキーワードに則ると「所得の区分の切り替え」になります。

    自分の備忘録として調べたことをまとめましたが、これから法人化を検討している個人事業主の方にも参考になれば嬉しいです。

    会社員と個人事業主ではどちらが多く貰えるの？

    僕はこれまで個人事業主(フリーランス)としてIT関係の仕事をしていましたが、2016年に株式会社を設立し、今年、2017年から会社員として収入を得ることになりました。

    どのような仕組みで、どれ位の金額が得られるのかを計算してみましたが、率直な感想としては「こんなに少なくなっちゃうの？」ということでした。

    会社を設立するとお給料が減ってしまった

    今回はあくまで僕のケースですが、現時点では「会社を設立すると個人事業主の時よりもお給料が減ってしまう」というのが率直な感想です。理由は法人化するには、まだ若干所得が少なかったからです。

    勿論、いろいろな方法で上手くやりくりをしている経営者もいますし、売上や利益も会社ごとに違うので法人化による効果もさまざまですが、僕の場合は自分の手元に残る給料が一時的に減ってしまいそうです。

    個人事業主と比較して、法人には「社会保険制度に加入する義務」があるので、給与から税金や社会保険料を差し引いた可処分所得が少なくなる傾向にあります。

    ただ、その分、将来的に受け取れる年金の額が大きくなるため、一概に「どっちが得なのか？」を考えるにはもう少し計算が複雑になります。

    会社を設立すると給与所得になる

    会社員と個人事業主ではそもそもの所得の種類が異なります。

    個人事業主の所得は事業所得ですが、会社を設立すると会社員として働くことになるので所得の種類も給与所得に変わります。

    普段は余り意識しないと思いますが、所得には以下の通り細かく10種類に分類されます。

    種類内容
    利子所得預貯金に対する利子
    配当所得株式や投資信託の配当
    不動産所得不動産による賃貸収入
    事業所得フリーランスや個人事業主の収入
    給与所得会社員やパートなどの収入
    譲渡所得資産を譲り受けること
    一時所得懸賞や競馬の払戻金
    雑所得公的年金、仮想通貨の売買益など
    退職所得退職手当て
    山林所得山林の伐採による所得

    所得の種類により税金の計算対象となる課税対象額や、所得に対して差し引かれる控除額などのルールが異なります。

    個人事業主と会社の税金の仕組みはこのようなイメージになります。

    会社員は給与所得控除が適応される

    個人事業主と会社の経費計上の仕方についてもう少しだけ掘り下げてみます。

    個人事業主は経費を計上できる

    個人事業主は仕事のために利用したお金を売上から経費として差し引いて利益を計上します。

    • 利益 ＝ 売上 ー 経費

    経費として計上できるものには事業内容によってさまざまですが、一般的には以下のようなものが含まれます。

    • 仕事をするためのパソコンや消耗品
    • 移動するための交通費
    • 書籍の購入費や勉強会の参加費

    「どこまでが経費計上できるのか？」については税理士などによっても意見が別れることもありますが、計算自体はシンプルですね。

    会社も経費を計上できる

    一方、会社にも経費の計上が認められています。

    • 利益 ＝ 売上 ー 経費 ー 社員への給与

    給与については役員報酬でも一般の社員でも売上から差し引きくことができます。ただし役員報酬は定期同額給与と呼ばれるルールがあり、毎年、事業年度開始の日から3ヶ月以内に報酬を確定させ、それ以降は年間を通りて同じ役員報酬を支払う必要があります。

    もし年度の途中で役員報酬を変更すると、増加分を売上から差し引くことができなくなり注意が必要です。

    また経費計上については基本的に個人事業主も会社も同じような考え方ですが、個人事業主と比べると会社の方がより大きな範囲で経費を計上することができます。

    会社として利益をコントロールする上で「経費」についての考え方はとても大きなポイントになるため、今後の課題の一つだと思います。

    個人事業主と法人の経費計上の考え方についてはこちらの書籍が参考になりました。

    あらゆる領収書は経費で落とせる完全図解版 [ 大村大次郎 ]
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    会社員個人には経費計上は無いの？

    会社レベルでは個人事業主と同等、あるいはそれ以上に経費の計上が認められますが、役員を含めた会社員個人としては経費という考え方はありません。

    なのでスーツを購入したり仕事に必要な書籍などを購入する場合は(会社としての手当てなどが支給されない限り)自己負担になります。

    ただその変わりに会社員には給与所得控除と呼ばれる控除があります。

    個人事業主にも青色申告特別控除として65万円が控除されますが、基本的には青色申告特別控除よりも給与所得控除の方が控除額は大きくなります。

    給与所得控除速算表(平成25年分以降)
    給与等の収入金額給与所得控除額
    ～180万円以下収入金額×40%(最低65万円)
    180万円超～360万円収入金額×30%+18万円
    360万円超～660万円収入金額×20%+54万円
    660万円超～1,000万円収入金額×10%+120万円
    1,000万円超～1,500万円収入金額×5%+170万円
    1,500万円超～245万(上限)

    会社員が個人で経費を計上するような仕組みにするとチェックを行う税務署も大変なので、給与所得者については経費の金額に関わらず、収入に応じて給与所得控除が適応されます。

    所得税と法人税の違い

    所得税と法人税では計算方法が大きく異なります。

    個人の所得税は超過累進課税が適応される

    個人の所得税の負担率は会社員や個人事業主であることに関わらず所得金額に応じて税率が増えていく超過累進税率が適応されます。

    課税対象額税率（所得税）控除額
    ～195万円以下5%0円
    195万円超～330万円以下10%97,500円
    330万円超～695万円以下20%427,500円
    695万円超～900万円以下23%636,000円
    900万円超～1,800万円以下33%1,536,000円
    1,800万円超～4,000万円以下40%2,796,000円
    4,000万円超45%4,796,000円

    超過累進課税の基準はあくまでも課税対象額になります。

    仮に年収が400万円程の会社員の場合でも以下のような控除が差し引かれると課税対象額は195万円以下になることもあります。

    • 給与所得控除
    • 社会保険料
    • 生命保険料
    • 基礎控除

    なお、住民税については所得金額に関わらず一律に10%の負担になるため、所得が低いうちは住民税の方が負担額が大きくなりますが、所得が一定額を超える段階で所得税の方が負担額が大きくなります。

    会社の法人税率は所得800万円以上は一律になる

    一方、法人税の場合は一定額(800万円)以上は一律の税率なので、利益が大きくなればなる程、法人化の方がメリットがあります。

    会社の課税所得に対する税率
    課税される所得金額税率
    800万円以下15%
    800万円超23.9%

    仮に課税対象額が1,000万円を超えると、超過累進課税なら所得税の税率が33%(控除額1,536,000円)になるのに対して法人税の場合は23.9%で済みます。

    要するに所得が大きくなればなるほど法人税の方がお得になるということになります。

    加入する社会保険制度にも違いがある

    個人事業主と法人では加入する保険の種類も違います。

    一般的に会社員が加入するのが保険が「職域保険」、個人事業主が加入するのが「地域保健」です。

    また加入する保険の種類としては以下のようなものが含まれます。

    社会保険制度の分類
    職域保険地域保健
    医療健康保険国民健康保険
    年金厚生年金保険国民年金
    雇用雇用保険-
    労災労働者災害補償保険労災保険(特別加入)
    介護介護保険(40歳以上)

    株式会社のような法人の事業所を設立すると社会保険への加入が義務付けられています。

    社会保険料の算出方法は？

    社会保険の中でも健康保険や厚生年金の保険料は特に大きな負担になります。

    これらの計算方法についてはそれぞれ標準報酬月額をもと計算されます。

    標準報酬月額というのは毎年の4月〜6月の収入金額の平均のことです。

    よく「4月〜6月の給料が高いと社会保険料が高くなってしまう」と言われるのもこのことが理由なんですね。

    社会保険の中でも負担の大きい健康保険料と厚生年金保険料の金額は標準報酬月額表をもとに計算されます。これらは都道府県ごとに微妙に負担額が違うようです。

    標準報酬月額表(大阪府)
    等級
    保険    		等級
    年金    		標準報酬報酬月額
    未満〜以上    		健康
    保険料    		厚生年金
    保険料
    1158,000円0円～63,000円2,938円8,052円
    2168,000円63,000円～73,000円3,444円8,052円
    3178,000円73,000円～83,000円3,951円8,052円
    4188,000円83,000円～93,000円4,457円8,052円
    5298,000円93,000円～101,000円4,964円8,967円
    63104,000円101,000円～107,000円5,268円9,516円
    74110,000円107,000円～114,000円5,571円10,065円
    85118,000円114,000円～122,000円5,977円10,797円
    96126,000円122,000円～130,000円6,382円11,529円
    107134,000円130,000円～138,000円6,787円12,261円
    118142,000円138,000円～146,000円7,192円12,993円
    129150,000円146,000円～155,000円7,597円13,725円
    1310160,000円155,000円～165,000円8,104円14,640円
    1411170,000円165,000円～175,000円8,610円15,555円
    1512180,000円175,000円～185,000円9,117円16,470円
    1613190,000円185,000円～195,000円9,623円17,385円
    1714200,000円195,000円～210,000円10,130円18,300円
    1815220,000円210,000円～230,000円11,143円20,130円
    1916240,000円230,000円～250,000円12,156円21,960円
    2017260,000円250,000円～270,000円13,169円23,790円
    2118280,000円270,000円～290,000円14,182円25,620円
    2219300,000円290,000円～310,000円15,195円27,450円
    2320320,000円310,000円～330,000円16,208円29,280円
    2421340,000円330,000円～350,000円17,221円31,110円
    2522360,000円350,000円～370,000円18,234円32,940円
    2623380,000円370,000円～395,000円19,247円34,770円
    2724410,000円395,000円～425,000円20,766円37,515円
    2825440,000円425,000円～455,000円22,286円40,260円
    2926470,000円455,000円～485,000円23,805円43,005円
    3027500,000円485,000円～515,000円25,325円45,750円
    3128530,000円515,000円～545,000円26,844円48,495円
    3229560,000円545,000円～575,000円28,364円51,240円
    3330590,000円575,000円～605,000円29,883円53,985円
    3431620,000円605,000円～635,000円31,403円56,730円
    3531650,000円635,000円～665,000円32,922円56,730円
    3631680,000円665,000円～695,000円34,442円56,730円
    3731710,000円695,000円～730,000円35,961円56,730円
    3831750,000円730,000円～770,000円37,987円56,730円
    3931790,000円770,000円～810,000円40,013円56,730円
    4031830,000円810,000円～855,000円42,039円56,730円
    4131880,000円855,000円～905,000円44,572円56,730円
    4231930,000円905,000円～955,000円47,104円56,730円
    4331980,000円955,000円～1,005,000円49,637円56,730円
    44311,030,000円1,005,000円～1,055,000円52,169円56,730円
    45311,090,000円1,055,000円～1,115,000円55,208円56,730円
    46311,150,000円1,115,000円～1,175,000円58,247円56,730円
    47311,210,000円1,175,000円～1,235,000円61,286円56,730円
    48311,270,000円1,235,000円～1,295,000円64,325円56,730円
    49311,330,000円1,295,000円～1,355,000円67,364円56,730円
    50311,390,000円1,355,000円～円70,403円56,730円

    例えば標準報酬月額が400,000円だった場合、報酬月額が395,000円～425,000円になるため、それぞれの値は以下の通りとなります。

    • 等級(健康保険)…27
    • 等級(厚生年金保険)…24
    • 標準報酬…410,000円
    • 標準月額…395,000円～425,000円
    • 健康保険料…20,766円
    • 厚生年金保険料…37,515円

    健康保険料と厚生年金保険料は雇用主である会社と加入者である従業員が折半する仕組みなので、それぞれが半分ずつ負担することになります。

    ちなみに「賞与(ボーナス)を大きくすることで月々の給与(結果的に標準報酬月額)を減らせば社会保険料の負担を減らせられるのでは？」と考える方もいるかもしれませんが、残念ながら賞与(ボーナス)にも同じような計算方法で社会保険料が課せられます。

    また、僕は今30歳代ですが40歳を超えると上記の健康保険料に加え介護保険料の負担も増えてしまいます。

    社会保険料は会社と折半なんだけど…

    会社員として働いていた頃は余り社会保険料の負担について不満に思うことは少なく「会社が半分負担してくれるならお得だな」と思っていました。

    ですが、いざ自分が会社側になると結局は自分の売上から会社負担分も個人負担分も捻出する必要があります。

    そう考えると上記の健康保険料や厚生年金保険料はそれぞれ記載金額のおよそ2倍を負担することになります。

    これは正直かなり大きな負担になります。法人化する場合は予め理解していないとその後の経営に大きな影響を与えてしまいそうです。

    社会保険料の負担は想像以上に大きくなる

    厚生年金は国民年金に比べても保険料の負担が大きくなりますが、その分、老後の受給額は大きくなります。現役時代にしっかりと納めておけば将来の不安が軽減できるため、支払う厚生年金保険料が高いことは必ずしも損をしている訳ではありません。

    だけど、将来どれ位支給されるか分からない不透明ものに対して何十年も払い続けるのはやっぱり負担感が大きいです。

    社会保険料に押し潰されそうになります。。。

    会社はとにかくお金が掛かる

    会社で社員を1人雇用するためには給与の2倍〜3倍程の資金が必要と言われますが、今回いろいろと計算をしてみて、その意味が良く分かりました。

    給与が20万円の社員がいれば、その社員を雇用するために40万円〜60万円程の維持費が必要になることになります。確かに社会保険料や交通費などを会社が負担していることを考えると、確かにそれくらいの維持費が掛かってしまいそうです。

    これからは少しずつ税金や社会保険料の知識を付けて、少しでも負担の小さくなるようにできたらと思います。

    そもそも会社の役割は？

    今まで個人事業主として一定の収入があった訳ですが、今は友達と3人で会社を設立し、今年に入ってから少しずつ会社として活動を進めてきました。

    売上の拡大につなげたい

    会社として組織を作るとメンバーはずっとチームとして仕事をすることになるので、個人事業主の時と比べると、よりお互いが支え合うことができます。

    今後は個人事業主では取れなかったような仕事にも法人化するによってチャレンジしていけたら一層楽しくなるのかと思います。

    税金の仕組みを理解して節税に取り組むのも大切ですが、個人の収入を増やしたいのであれば結局は売上を増やしていくことが大切です。

    節税のための便利なツールにしたい

    今はむしろ個人事業主の時よりも負担が大きくなってしまっていますが、福利厚生や社宅制度などを上手く活用し節税に繋がればと考えています。

    福利厚生費を活用して会社の利益をコントロールする

    福利厚生費を計上することで会社の利益をコントロールすることができます。

    福利厚生費として経費を計上できる項目は沢山ありますが、一般的には次のようなもとが含まれます。

    • 社員の夜食代金
    • 社員およびその家族などのレクリエーション費用
    • 健康診断費用

    福利厚生費の対象となる項目については会社の就業規定に明記すれば良いだけなので、意外と簡単に活用できます。

    会社が儲かっている時は福利厚生費を増額して利益を削減することで法人税を下げることができます。一方、会社が余り儲かっていない時は福利厚生費を減額することで赤字を免れることもできます。

    個人の家賃を会社側で負担する

    会社が社員の家賃を普段する方法としては主に「住宅手当」と「社宅制度」があります。

    それぞれメリットとデメリットがありますが、節税効果を考えると社宅制度の方がメリットが大きいです。

    住居費は生活費の中でももっとも大きな負担になるはずなので、この仕組を取り入れることで会社側も従業員側も大きな経済効果が期待できます。

    住宅手当と社宅制度の違いについては以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

    社宅制度の節税効果は？住宅手当とどっちが得かを徹底比較！
    会社が従業員に対して住居費を負担する場合、お給料に住宅費の一部を支給する住宅手当と会社が直接住宅費の一部を負担する社宅貸与の２パターンに大きく分けられます。社宅と聞くと社員寮のようにある程度大規模な会社をイメージしますが、賃貸物件を会社が借...
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    2020.02.08

    売上が増えれば節税効果も大きくなる

    会社を設立(運営・維持)するためには登記費用や税理士との契約料など沢山の維持費が掛かります。

    一昔前と比べると会社設立自体のハードルは下がっていますが、余り儲かっていないのに会社を設立すると節税どころかかえって負担が大きくなってしまいます。

    個人事業主が法人化をするタイミングとしては業種によって当然考え方が違いますが、主に以下のような基準が挙げられています。

    • 売上が1,000万円以上
    • 利益が500万以上

    ただ会社を設立したからには、少ない売上額で「経費がどうだ？税金がどうだ？」と考えるよりも、しっかりと会社として儲け出し続けることが節税効果を大きくする上でも企業として成長する上でも大切なことだと思います。

    それが簡単にできればこんな記事グダグダ書いたりしません。

    売上が増えると節税対策として選べる選択肢がどんどん増えてくるはずです。

    働き方は沢山あっても良い

    これからも会社が成長できるようにいろいろなことに取り組んでいきたいと思いますが、個人としては会社の外でも収入を得られるような環境を作り続けていきたいと思います。

    自分のキャパシティの範囲内で自分にできる仕事があれば良いなぁと思います。

    たまたま今は会社を設立してメンバーと一緒に仕事をしていくことになりますが、必ずしもその形を継続する必要は無いと思います。

    状況によってまた個人事業主として働いても良いですし、機会があれば一般的な会社員として企業に雇われて働くことにもなるかもしれません。

    長期的に考えると今度どのような働き方をしていくかはまだ分かりませんが、形にこだわり過ぎずに自分に正直に働き続けられたら良いと思いました。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-238.html/feed 2     合同会社設立の具体的な手続きについて https://go1101.com/blog-entry-163.html https://go1101.com/blog-entry-163.html#respond Wed, 09 Sep 2015 13:55:39 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2015/09/09/%e3%82%b3%e3%83%9e%e3%83%8b%e3%83%bc%e3%81%ae%e9%9b%bb%e6%b1%a0%e5%bc%8f%e3%82%aa%e3%83%bc%e3%83%88%e3%83%ad%e3%83%83%e3%82%af%e9%8c%a0%e3%81%a7%e9%96%89%e3%82%81%e5%bf%98%e3%82%8c%e3%81%ae%e5%bf%83/ 賃貸経営は入居者の獲得や将来の修繕工事の方針決系などが大切ですが、同じように大切な項目として「節税対策」があります。

    節税対策を考慮した上で、個人事業主が事業規模を拡大していく場合、大きく以下のような選択肢があります。

    • 個人事業主として進めていくか？
    • 会社を設立して法人として進めていくか？

    賃貸経営の目的が「老後資金の確保」や「低リスクな資産運用」であれば、区分マンション1戸〜2戸程度でも良いかもしれませんが、将来的に事業規模の拡大を目指したい場合は法人化することで節税対策に繋がります。

    現在、日本では、法人化の手段として「株式会社」と「合同会社」の2つの選択肢が一般的ですが、この記事では設立費用が安く設立後の運営も比較的容易である「合同会社」の設立について解説します。

    • 合同会社の設立手順や考え方を知りたい人
    • 合同会社の設立に伴う注意点を知りたい人

    合同会社設立の具体的な手続きは

    「会社設立」と聞くと事業として大成功しているようなイメージがあるかもしれませんが、賃貸経営の場合は、まだ事業的規模の経営ができていなかったとしても、比較的、早いタイミングで法人化を検討する人が多いです。

    また株式会社に比べて、合同会社だと、会社設立に必要となる資料も少なく、設立後の管理コスト(維持費用など)もある程度抑えることができます。

    合同会社設立の流れ

    合同会社を設立する場合、以下のような手順で手続きを進めることになります。

    1. 基本事項(定款の内容)を確定させる
      • 社名(商号)…何でも良い、自分の好みで
      • 本店所在地(住所)…基本的には自宅で良い
      • 役員…自分(代表社員だけでも良い)
      • 事業目的…基本的には不動産経営などで良い
      • 資本金額…1円以上でも良い
    2. 印鑑を作成
      • 発起人(代表者)の印鑑、印鑑証明書
      • 社判(法人の印鑑)
        • 代表印(会社実印)…会社設立時に法務局で登録
        • 銀行印…法人用口座の作成時に登録
        • 社印(認印、角印)…一般的に利用
    3. 公証役場での認証(1週間程掛かる)
      • 定款、委任状
      • 定款認証代金(株式会社…52,000円、※合同会社は不要)
        • 定款の認証手数料(株式会社…50,000円、※合同会社は不要)
        • 定款の謄本手数料(株式会社…2,000円、※合同会社は不要)
      • 本人確認書類
      • 定款電子データ受け取り用のメディア(CD-R)
      • 発起人(代表者)の印鑑証明書、実印
    4. 資本金の入金
    5. 法務局へ提出
      • 定款、印鑑証明書
      • 資本金の入金書(コピー)
      • 登録免許税(株式会社…150,000円、合同会社…60,000円)
      • 社判(法人の印鑑)、発起人(代表者)の印鑑、(※記載誤り、押印漏れのため)

    合同会社の設立には関連資料の作成や公証役場での手続きなどある程度時間が掛かるため、着手してから1ヶ月程は掛かると言われます。

    金融機関に対して、(個人では無く)法人として融資を受けたい場合は、その辺りも考慮して、早い段階で金融機関と合意を取る必要があります。

    社名変更は面倒くさい？

    賃貸経営のために会社を設立したとしても、その社名が全面に出るタイミングは意外と少ないですが、それでも一度決めた社名を変更したい場合もあるかもしれません。

    社名変更をするにはどのような手間や費用が掛かるのでしょうか？

    まず、社名は登記事項として登記簿に明記されます。

    また社名が変わるということは、当然「社判(法人の印鑑)」も変わるはずです。

    大規模な会社で社員(役員)の同意が必要な場合は、その辺りの手間は必要かもしれませんが、小規模な賃貸経営の場合だと、ほぼ代表者の独断で変更できるはずなので、意思決定もスムーズに進み、意外と簡単に社名変更できそうです。

    ちなみに賃貸経営の場合は余り無いかもしれませんが、以下のように会社形態を後から変更するのもそれ程、難しいことでは無いようです。

    • 合同会社から株式会社への変更
    • 株式会社から合同会社への変更

    ただ、いずれにしても「必ずしも必要か？」と考えると微妙なので、会社設立のタイミングで慎重に考えて、その後は基本的に変更しないで済むようにできた方が絶対に良いですよね。

    定款って何？

    合同会社を設立するためには定款が必要になることが分かった訳ですが、定款とは具体的にどのようなものなのでしょうか？

    定款の役割と記載事項

    ここでは定款について簡単に特徴をまとめました。

    • 会社を運営するための基本的な規則(※会社の憲法)
    • 以下3点の記載事項を定める必要がある
      • 絶対的記載事項
        • 定款に必ず記載しなければいけない事項
          • 記載が無ければ無効となる
        • 社名(商号)、本店所在地(住所)、役員、事業目的、資本金額など
      • 相対的記載事項
        • 定款に記載が無くても定款自体の効力には影響がない
          • ただし未記載の場合、該当事項の効力は無い
        • 取締役会の設置規定、役員任期の規定など
      • 任意的記載事項(※定款記載の必須項目では無い)
        • 任意に記載事項を定義
        • 取締役などの役員の人数など
    • 本店所在地を管轄する公証役場に提出し認証を受ける必要がある

    定款は株式会社だけでは無く、合同会社でも作成が必須の書類です。ただし、合同会社の場合は「株式の発行」が無いため、株主総会などの項目はありません。

    公証役場と法務局

    ここまでの説明で定款のイメージがざっくりつかめたと思いますが、せっかくなので、ついでに「公証役場」と「法務局」についてもどのような役割があるのか簡単にまとめてみます。

    • 公証役場
      • 法務省が管轄し全都道府県に設置されている
        • 全国で約300箇所、大阪だけでも11箇所が設置
      • 中立な立場で公的な証書の作成や認証を行う
      • 定款の認証以外にもさまざまな書類の認証を行う
        • 相続関係、不動産の売買関係など
    • 法務局
      • 法務省が管轄し全国に設置されている
        • 法務局、地方法務局、支局、出張所など約500箇所が設置
      • 不動産登記(土地、建物)、商業登記(法人登記)、相続登記などを管理
      • 公証役場で認証された定款の提出先
        • 宗教法人、NPO法人なども登記可能
      • 戸籍・国籍事務、供託事務、人権擁護事務なども対応

    「定款」「公証役場」「法務局」の特徴が分かれば、誰かに法人化の手続きを説明する場合でも、とてもスムーズになると思います。

    不動産登記の重要性と登記事項証明書の種類について
    不動産登記とは『自分が土地や建物の権利を持っていることを証明する』ために必要です。この記事は以下のような方におすすめです！不動産登記の仕組みを知りたい人不動産登記関係の専門用語を理解したい人なお、登記には『不動産登記』と『法人登記（商業登記...
    go1101.com
    2023.10.07

    定款と登記の違い

    「定款」と「登記」の違いについても混乱してしまいそうなので簡単に解説します。

    • 定款
      • 会社を運営するための基本的な規則(※会社の憲法)を会社側で管理
    • 登記(登記簿謄本)
      • 定款の規定の中で「法的に定められた」部分を法務局側で管理
      • 手数料を支払うことで誰でも閲覧可能

    定款と登記(登記簿謄本)の内容としては、ほとんど大きな違いはありませんが「会社側で管理している」か「法務局側で管理され一般の人でも閲覧可能か」の違いがあります。

    会社員をしながら法人を設立すると？

    会社員をしながら賃貸経営のために(つまり副業のために)会社を設立する場合、いくつか注意点が出てきます。

    社会保険の負担はどうなる？

    個人事業主の場合、従業員が4人以下であれば社会保険への加入義務はありません。

    ですが、法人を設立した場合、株式会社でも合同会社でも、また社員が代表社員一人であっても、(役員報酬が0円で無い限り)社会保険には強制的に加入しなければいけません。ちなみに社会保険には以下の5項目が含まれます。

    • 健康保険
    • 年金保険
    • 介護保険
    • 雇用保険
    • 災害保障保険

    会社員として勤めている(本業側の)会社で社会保険に加入しており、かつ(自らが設立した会社も含め)どこか別の会社から報酬をもらっている場合、それぞれの会社の社会保険に加入する必要があるのですが、その場合、以下のような流れになります。

    • 勤め先の会社の管轄する年金事務所に「健康保険・厚生年金保険被保険者所属選択・二以上事業所勤務届」を提出
    • 年金事務所が全ての給与金額を合算し、それぞれの会社ごとに「標準報酬月額」で按分した上で、社会保険料を確定
    • 年金事務所からそれぞれの会社に対して社会保険料の金額が通知
    • それぞれの会社ごとに毎月の給与から該当する社会保険料を天引き

    なお「標準報酬月額」とは毎年の4月〜6月の収入金額の返金の金額で標準報酬月額表により(大きな差はありませんが)都道府県ごとに定められています。

    勤め先の会社にばれないか？

    勤め先である会社から給与所得をもらいながら、自ら設立した会社からも報酬をもらってしまうと、勤め先である会社に対して保険料の金額が通知されてしまうため「どのか他の会社から報酬を受けていること」がバレてしまいます。

    副業規定などが無く、バレてしまっても構わない場合は特に工夫は必要無いですが、もしバレたくない場合は以下のような対策をするのが一般的です。

    • 自分の役員報酬を0円として社内に内部留保を溜め続ける
    • 同一生計である配偶者や親族に対して報酬を支払う

    つまり、いずれかの方法で「自ら設立した会社から自分の報酬を0円にする」ことで、社会保険料の上昇を防ぎ、どこかのタイミング(例えば今の勤め先を退職したタイミングなど)で、法人側から個人側にお金を移せば問題無いはずです。

    また、代表を配偶者として会社を設定すれば、登記簿上でも自分の名前が表面に出てくることは無いため、身バレ(身元がバレるの)を避けたい人は有効かもしれませ。

    会社設立のタイミングは？

    個人の賃貸経営者が法人化を検討する場合、ポイントになるのは「節税効果と維持コストのバランス次第」になります。

    当然ですが、株式会社や合同会社を設立して、法人化するには「設立費用」や「維持費用」が掛かります。

    そのため、わざわざお金を掛けて法人を設立したとしてもそれに見合うだけ(またはそれ以上)の効果が無ければ、その分、お金が無駄になってしまいます。

    賃貸経営者が会社を設立するタイミングとしては、主に以下の2パターンに分かれます。

    • 売上がが一定以上になったタイミング
    • 融資を受けるタイミング(最初から法人化する)

    賃貸経営以外の業種の場合は「売上げが一定以上になったタイミング」が多いですが、賃貸経営の場合は、事業規模が小規模でも、比較的早いタイミングで法人化することが多いです。ちなみに、その一番の理由は「投資用物件の売却益による譲渡所得の課税方法」です。

    「法人化はいつするのか？」「そもそも法人化する必要があるのか？」は個人の条件によりさまざまですが、将来的に事業規模を拡大することを目指したいのであれば「融資を受けるタイミング」で最初から法人化するべきだと考える不動産投資家も一定するいます。

    なお、賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングなどについては、以下の記事で詳しく説明しています。将来、法人化を検討したい人にはおすすめの記事だと思います。

    賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？
    賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。 個人所有のままでも問題無...
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    2020.04.08
     ]]>     https://go1101.com/blog-entry-163.html/feed 0     知らない人は損してる？小規模不動産経営でも青色申告は申請できる！ https://go1101.com/blog-entry-200.html https://go1101.com/blog-entry-200.html#respond Fri, 11 Mar 2016 13:06:04 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/?p=1291 小規模な不動産経営の場合、青色申告は利用できないと思っている家主の方はいませんか？

    不動産経営では青色申告が可能なのは事業的規模の経営にしている場合に限ると思い込んでいる方がいるようですが、実は小規模な不動産経営でも青色申告を利用することは可能です。

    ここでは不動産大家にとって難解である確定申告の仕組みについて、関連のある用語を交えて一つ一つ丁寧に解説していきたいと思います。

    確定申告の仕組みを知ろう

    初心者大家の方が「確定申告」と言う言葉を耳にした時、このように思うのでは無いでしょうか？

    そもそも確定申告って何？

    白色申告と青色申告は何が違うの？

    本当に確定申告しないといけないの？

    もし、しなかったらペナルティや罰則はあるの？

    不動産経営者になったばかりの大家にとって、確定申告はとても大きな壁になります。

    今まで会社員だった人が初めて投資用マンションを購入した場合や、相続として何の前提知識の無いままに不動産大家となってしまった場合、「確定申告」とはとてもイメージしにくい言葉だと思います。

    ですが、一度仕組みを知ってしまえば、その後は少しずつ理解を高めていけるはずです。

    細部まで理解するのは税理士のような専門家でない限り、なかなか難しいですが、経営者として最低限知っておくべきことを理解することで、経営にとってもプラスに繋がります。

    そもそも確定申告とは？

    確定申告とは個人の1年間(1月1日から12月31日)の所得に対して、国に納付するための税金を計算して税務署に申告する手続きのことです。

    また申告とあわせて計算した税金を収める必要があります。

    確定申告の提出期限は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間で、この間に作成した確定申告書と計算した税金(納付金額)を支払うことになります。

    ※コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

    給与所得者の課税方法

    確定申告の仕組みはなんとなく理解できたかと思いますが、「何故、不動産経営者になった途端、確定申告が必要になるのか？」と疑問に思う方もいるかもしれませんが、不動産経営者になり不動産所得を得るようになったら、ちゃんとその分を確定申告として申請しなければなりません。

    会社員として会社から給与を支給されている場合は、その所得は「給与所得」と呼ばれます。給与所得者は月々の給与を受け取るタイミングで所得税や住民税などが予め差し引かれた(源泉徴収された)分の給与を受け取るため、確定申告は不要です。

    もし、全ての給与所得者がそれぞれ所得税や住民税を計算し、確定申告をすることになれば税務署の担当者からすると、とてつもない業務量になってしまいます。つまり、給与所得者の場合は、各個人による申請が現実的に不可能になるため申告手続きが簡略化されている訳です。

    確定申告の提出が必要な人は？

    給与所得者の場合、月々の給与から源泉徴収され、また、年末に年末調整(所得税額と源泉徴収額の精算手続き)を行うことによって納税処理を完了させます。

    ただし、例え給与所得者でも確定申告の提出が必要になるケースがあります。

    具体的には以下のような場合が考えられます。

    • 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
    • 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
    • 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
    • 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
    • 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

    つまり、会社員でも会社員以外でも不動産所得や事業所得などの所得が年間20万円以上ある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

    納めすぎた税金が戻ってくる還付申告

    もし給与所得者のように既に税金を納めている人で、不動産所得などのその他の所得がマイナスになった場合は納めすぎた税金が還付金として戻ってきます。

    このように還付金が戻ってくるような確定申告のことを還付申告と呼びます。

    先程、確定申告は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間に提出する必要があるとお伝えしましたが、還付申告の場合は確定申告の提出期限とは関係無く、所得が確定してから、5年間の間は提出することが可能です。

    特に不動産投資を始めた1年目〜数年間の間は購入時の初期費用や減価償却費などの必要経費が多いため、不動産所得がマイナス収支となることが珍しくありません。

    実際に計算してみないと正確な収支は分かりませんが、意外と焦る必要が無い可能性もあるので、もし2月16日から3月15日を過ぎてしまったとしても、落ち着いて手続きを進めましょう。

    なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

    • 所得税の確定申告期限
      • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
    • 消費税の確定申告期限
      • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

    ※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

    還付申告の提出期限は所得が確定してから5年間有効です。

    青色申告と白色申告の違いについて

    実は確定申告は以下の3種類に分けられます。

    • 白色申告
    • 青色申告(最大65万円控除)
    • 青色申告(最大10万円控除)

    白色申告は青色申告と比べてとても簡易な確定申告になります。

    青色申告には必要な書類が沢山あるのに対して、白色申告に必要となる書類は圧倒的に少なくて済みます。確定申告初心者の場合は白色申告を選択するのも良いかもしれませんが、できれば少し複雑ではありますが、青色申告を選択した方がいろいろと恩恵を受けることができます。

    白色申告制度を利用する場合は承認申請書の提出は不要ですが、青色申告制度を利用する場合は青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。ですが、青色申告承認申請書を提出したからと言って必ず青色申告で確定申告を行わないといけない訳ではありません。

    青色申告承認申請書を提出して白色申告することもできますので、不動産の規模に関係無く青色申告承認申請書は必ず提出しておくようにしましょう。

    青色申告承認申請書の提出期限は青色申告を行う年の3月15日までです。ただし、1月16日以降に事業を始めた場合は、事業を開始してから2ヶ月以内に提出するすれば問題ありません。ちなみに3月15日(または事業開始から2ヶ月以内)までに青色申告承認申請書できなかった場合は翌年の確定申告では青色申告を選択することはできませんが、その次の年には青色申告を提出できるように、気が付いたタイミングで青色申告承認申請書を提出することを強くオススメします。

    開業届けも忘れずに提出しよう

    個人事業主やフリーランスのように事業所得を得ている人は開業届けを提出するタイミングで併せて青色申告承認申請書を提出することが多いと思いますが、不動産経営を始めた人の場合は意外と開業届けや青色申告承認申請書を提出していないことも多いと思います。

    青色申告を行う場合は青色申告承認申請書とあわせて開業届けも必要になるため必ず忘れないように気を付けましょう。

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    go1101.com
    2018.12.11

    青色申告は何が良いの？

    確定申告には白色申告と青色申告があります。なのに、わざわざ青色申告承認申請書を提出してまで青色申告を行う必要はあるのでしょうか？

    そもそも青色申告制度とは？

    青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。青色申告には次のような特典が認められています。

    • 青色申告特別控除
    • 青色事業専従者給与
    • 各種引当金繰入
    • 純損失の繰越控除または繰戻還付

    青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。10万円の控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが65万円の控除は一定の要件を満たしている必要があります。

    小規模の経営でも青色申告制度は利用できる

    「小規模な不動産経営の場合は青色申告制度を利用できない」と思っている方が結構いるようですが、実は事業規模に関係無く青色申告制度は利用することが可能です。

    10万円控除の青色申告制度なら利用可能

    ただし事業的規模の経営の場合は最大65万円控除の青色申告制度が利用できるのに対して、小規模な経営の場合は最大10万円控除の青色申告制度しか利用することができません。

    不動産経営の事業的規模の目安は？

    事業的規模の一般的な目安は「5棟10室」と言われています。同じ「5棟10室」でも収入規模はさまざまなので一概には言えないため、必ずしも「5棟10室」を満たしている必要はありません。

    例えば区分マンションを8室しか保有していなくても1室の月間家賃が50万円であれば、8室の年間家賃収入は4,800万円になります。文句無しで立派な事業的規模ですよね。

    • 50万円×12ヵ月×8室＝4,800万円

    逆に区分マンションを12室保有していても1室の月間家賃が2万円であれば、12室の年間家賃収入は288万円になります。これだと(数字上では)基準はクリアしていますが事業的規模とは言えません。

    • 2万円×12ヵ月×12室＝288万円
    事業的規模かどうかの判断が難しい場合は税務署に問い合わせしましょう。

    判断に迷った時は税務署に相談する

    一概に保有物件数や年間家賃収入だけでは判断ができないケースも多いので、少しでも可能性があれば税務署に相談するべきです。

    僕の場合はもっともっと小規模なので、残念ながらどう解釈しても事業的規模には到底及びません。ですが、それでも最大10万円までの控除を受けることができます。65万円と比べたら微々たる金額ですが、それでも控除額がゼロになるよりかは全然マシなので青色申告に挑戦することにしました。

    青色申告承認申請書の記載について

    青色申告承認申請書を提出する際、簿記方式を選択しなければいけません。

    不動産経営が事業的規模の場合は、複式簿記で確定申告を提出することで、最大65万円の控除が適応されます。

    一方、不動産経営が小規模であった場合は簡易簿記を選択し最大10万円の控除が適応されます。

    勿論、複式簿記の方がお得なのですが、不動産経営の場合は事業的規模での経営と認められないと65万円控除は適応されません。

    他にも備付帳簿名と言う項目があり青色申告のため備付ける帳簿を選択します。

    かなり沢山あり最低限どれを選択すれば良いのか分からなかったので、電話で税務署に確認したところ以下の項目を選択(チェック)していれば問題無いとのことでした。

    • 現金出納帳
    • 経費帳
    • 固定資産台帳
    • 総勘定元帳
    • 仕訳帳

    それぞれの帳簿の役割は余り分かっていないのでこれから調べます。ただ選択したからと言って必ず用意しなければいけない訳では無いそうで、提出時に必要な資料が揃っていれば良いとのことでした。

    提出先と提出方法は

    提出先の税務署は原則として住所地の所轄税務署長なので、賃貸不動産の所在地の所轄税務署ではありません。

    僕の場合は大阪市北区に物件を所有していますが、所在地が尼崎市(兵庫県)なので提出先も尼崎税務署市です。

    また提出方法はいくつかあります。

    最も一般的(？)なのは持参して直接手渡しする方法ですが、僕のように税務署の開庁時間(平日8:30～17:00)に持参するのが難しい場合は、郵送での提出の他、各税務署に備え付けられている時間外収受箱へ投函する方法でも良いです。

    承認結果については青色申告承認所を提出した翌月末までに税務署より「あなたの青色申告は認めません」というような文書等が届かない限り問題無いそうで、これを「みなし承認」と言います。

    僕はとても心配性で「控え」を手元に置いておきたかったため同じ書類を2部用意し、返信用封筒に切手を貼付して郵送しました。

    こんなのPDFでできたら無駄な手間も出費も無くて良いのに…

    帳簿の種類が多すぎていろいろ調べないといけませんが、とりあえずこれで来年(今年度分)以降、青色申告で確定申告できるはずです。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-200.html/feed 0     最高の融資を引くには？金融機関の融資基準と評価方法を理解する https://go1101.com/blog-entry-82.html https://go1101.com/blog-entry-82.html#respond Sat, 21 Jun 2014 06:49:38 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/06/21/%e9%87%91%e8%9e%8d%e6%a9%9f%e9%96%a2%e3%81%ae%e8%9e%8d%e8%b3%87%e5%9f%ba%e6%ba%96/ 不動産経営をする上で、良い条件で融資を受けることはとても重要です。

    最近では不動産投資にも積極的に融資を始めた金融機関が増えてきていますが、マイホームの購入とは違い、投資用物件の場合、融資を受ける側の収入や資産情報だけで融資を判断する訳ではありません。

    それ以外にも、対象の物件が想定した通りの運用利回りをしっかり確保できるかなどが、貸出し条件の評価基準に影響を与えます。

    • 投資用物件の融資を受けたい人
    • 金融機関側の評価基準を知りたい人
    • 好条件の融資を受ける方法を知りたい人

    投資用物件に対する融資基準

    住居用物件の場合、借入人の収入(年収)により借入可能額が決まります。一般的な目安としては以下のようなものがあります。

    • 年収の5倍〜6倍程までの金額
    • 年間の返済額が年収の30%以下に収まるような金額

    一方、投資用物件については、個人の収入などの他に収益物件自体の評価が大きな鍵になります。

    収益物件の評価額が重要

    一方、収益物件の融資の基準は借入人の属性以上に、その物件の物件評価額をもとに融資条件が検討されます。

    また、投資家(経営者)と金融機関では物権評価額、つまり物件の価値に対する考え方も違います。

    それは、投資家(経営者)と金融機関では物件を購入する(または物件購入のために融資する)目的が違うからです。

    • 投資家、経営者
      • 入居者を獲得し安定した経営を実現する
    • 金融機関
      • 融資(利息分)によって利息を確保する
      • 融資した事業が失敗すると損失(貸し倒れ)の恐れがある
      • いざとなったら物件を売却することで返済してもらう

    投資家側としては入居者が支払う家賃収入をもとにローンを返済するため「いかに安定した家賃収入が得られるか？」が重要です。

    一方、金融機関側としては利息分も含めて残債を返済してもらうことで、しっかり利益を確保しなければいけません。ただし、それだけでは不十分であり、万が一、事業が失敗した場合は、その物件を売却してでも融資額を回収する必要があります。

    つまり、融資を借り入れる投資家と金融機関とでは、物件を評価する基準が微妙に変わります。

    • 投資家、経営者
      • 利回り、キャッシュフローなどが優先
      • 法定耐用年数が超過していても利益が出せれば問題無い
    • 金融機関
      • 資産性、担保価値などが優先
      • 積算価格、比準価格、収益還元法による評価額
      • 法定耐用年数を超過するような物件は融資が難しくなる

    普通に考えれば「不動産投資に向く物件」と「住宅ローンが組み易い物件」はイコールになりそうですが、そうならないケースも珍しくありません。

    金融機関から紹介された物件は優良物件？

    金融機関から融資が下りれば物件は購入できる訳ですが、そうであれば「金融機関から直接紹介された物件を購入するば良いのでは無いか？」と考える人もいると思います。

    ですが、金融機関から紹介された物件だからと言って、必ずしも安定した賃貸経営が実現できるとは限りません。

    金融機関(特にメガバンク)は不動産会社と同じ系列であったり協力関係にあることが多いため、必ずしも中立的な観点で物件を紹介してくれるとは限りません。

    「融資のプロがすすめる物件だから安心だ」と考えてしまうのは少し軽率です。もし紹介されたとしても本当に優良物件であるかをしっかり精査しなければいけません。

    金融機関から紹介された物件を安易に購入してはいけない理由
    投資用物件を購入するにはさまざまなハードルを乗り越えなければいけませんが、中でも大きなポイントになるのが「金融機関からの融資」の問題です。優れた投資用物件を見つけることは「安定した賃貸経営を継続させる」ためにはとても重要なことであり、賃貸経...
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    2020.02.26

    賃貸経営に積極的な金融機関は？

    不動産の世界には融資に積極的な金融機関がいくつか存在します。例えば以下のような金融機関が挙げられます。

    • スルガ銀行
    • 静岡銀行
    • オリックス銀行
    • 日本政策金融公庫(公庫)

    勿論、都市銀行や地方銀行などの方が、比較的、低い金利で融資を受けられることが多いですが、もし潤沢なキャッシュフローが期待できるのであれば、多少、金利が高かったり、返済期間が短くなったとしても、積極的な金融機関に融資を依頼するのも有効です。

    融資審査のための3つのポイント

    銀行やローン会社から融資を受ける場合、不動産投資会社が仲介対応をしてくれるため借入人自身は必要書類を提出するだけで意識する事は少ないですが、金融機関としても審査のポイントがあります。

    1. キャッシュフロー
    2. 純資産
    3. 個人の属性

    言うまでもなく借入人本人の属性は重要なのですが、それ以外にも融資したローンの元利金をきちんと回収できるかを判断するために、これらのポイントが大切になります。

    キャッシュフロー

    キャッシュフローとはお金の流れのことです。

    専業大家の場合、家賃収入から経費や借入金返済を差し引いたキャッシュフロー。

    副業の場合は、さらに本業の給与所得なども考慮されます。

    純資産

    融資対象物件の評価です。

    銀行の評価価格から借入金残高を差し引き、いざと言う時に資産を処分(売却)することでローンを回収できるかを判断します。

    中古物件の場合は耐用年数残存期間なども重要な判断基準です。

    個人の属性

    最後にもっとも大切なのが融資を受ける本人の属性です。

    金融機関によって評価基準はさまざまですが、属性や信用度には主に以下のようなものが含まれます。

    • 職業および勤続年数
    • 年収
    • 年齢
    • 対象の融資を受ける前の借入金の総額
    • 物件自体の収益性
    • これまでの投資実績

    ちなみに、僕が初めて投資用物件購入のため金融機関に対して融資のを相談した時「年収は400万円程です」と伝えたところ、「399万円以下ですか？400万円以上ですか？」とかなりしつこく聞かれました。

    「年収399万円」と「年収400万円以上」の差は、お金を借りる条件としてとてもとても大きな差がありました。

    その他に大切なのは「人柄」です。例えば以下のようなものがあります。

    • 必要なやり取りを期限内に対応する
    • 必要書類を一定の精度で提出する
    • 社会人としての振る舞い、人間性、考え方
    • 返済の滞納歴など

    キャッシュフローに問題があったり純資産がマイナス(債務超過)な場合は難しいのは勿論ですが、余りに横柄な態度だったり上目目線の人も敬遠されることも。

    それはただ単に「嫌なヤツ」と言う感情論では無く、元々そのような人は後々、トラブル(理不尽なクレームなど)に繋がる可能性が高くなるからだそうです。

    やっぱりお金を借りるのですから、謙虚な気持ちは必要なのです。また、ある程度大規模な融資の場合、過去の不動産投資歴も影響するそうです。融資金額が大きくなると経営者としての手腕が問われる訳です。

    金利の仕組みを理解しよう

    そもそも好条件での融資とはどのような融資でしょうか。

    一般的にはこのような融資が好条件と言われます。

    • 低金利での融資
    • 返済期間が長期の融資
    • 借り入れ額が大きい融資

    まず、金利については間違いなく低ければ低い程良いです。

    また、返済期間が長ければ月々の返済額を抑えることができキャッシュフローが生みやすくなりますし、借り入れ額が大きければその分、レバレッジを利用した効果的な投資が可能になります。

    なお、細かな金利の仕組みについてはこちらの記事で丁寧に解説しています。是非、あわせて読んで頂ければと思います。

    融資条件が不利になる要因は？

    融資を受ける上で「○○であれば不利になる」と言われる項目がいくつかあります。

    勿論、ケースバイケースであるため、どれも断言はできませんが、中には絶対的に不利になるような致命的な問題もあります。本人は余り気にしていなくてもちょっとしたことが融資条件に大きな影響を与えてしまうことがあります。一つ一つ解説していきます。

    賃貸経営が赤字だと影響はある？

    特に投資用物件の販売会社は「不動産投資は節税効果がある」と宣伝しています。

    節税効果を得るためには、賃貸経営を赤字化する必要があります。

    ※相続対策として賃貸経営をする場合は赤字化しなくても大幅な節税効果が期待できます。

    ですが、追加で融資を受ける場合、赤字経営はマイナス評価になるとも言われます。中には「融資審査に影響を与えるため、多少無理してでも頑張って黒字化するべきであり、そのための納税額は必要経費だと割り切ろう」との意見もあるくらいです。

    結論としては「黒字経営の方が好ましいものの必須条件では無い」と考えられます。

    勿論、専業家主の場合、賃貸経営が赤字だとかなりネガティブや印象になりますが、会社員や公務員のような兼業家主の場合だと、多少、賃貸経営が赤字だとしても、その赤字分を覆す程の本業での収入が確保できていれば、マイナス評価にならないこともあります。

    マイホーム購入に伴う借入金の有無

    マイホームの購入によって、投資用物件のアパートローンが通りにくいと良く言われます。

    実際にはローン融資の残債額とマイホームの担保評価額により評価が変わります。

    ただし、投資用物件のアパートローンは、マイホームを購入するための一般的な住宅ローンよりも融資基準は厳しくなります。

    もし、購入する順番に調整の余地があるのであれば、まず最初に投資用物件を購入し、その後にマイフォームを購入するべきです。

    連帯保証人の影響

    投資用物件に関わらず融資を受ける場合、万が一、本人が返済できなかった時のために、連帯保証人を設けます。もし連帯保証人が確保できない場合、以下の方法を取ることで融資を受けることができます。

    • 団体信用保険を利用する
      • 貸出金利が03%〜05%程上乗せされるためローンの負担は重くなる
    • 資産管理法人を設立する
      • 法人を主債務者とし、代表者である自分自身を連帯保証人に設定することが可能

    基本的にワンルームマンションなどの場合は団体信用保険の加入が必要になることが多いです。

    カードローン返済の事故歴

    過去にカードローンの返済遅延があれば致命的なマイナス要因に繋がります。

    「短期間の遅延であれば問題無いのでは？」と思うかもしれませんが、問題は金額や期間ではありません。ローン返済が遅延してしまうことのデメリットは「経済的に問題があると疑われる」ことでは無く「人としての信頼性が損なわれる」ことです。

    返済遅延の事故情報はブラックリストとして5年間保存されます。

    金額の大小に関わらず、絶対に返済遅延は起こしてはいけません。

    信用毀損はゲームオーバー

    「信用毀損」とは借入金が個人の与信と保有物件の担保価格の合計を超えてしまっていて、金融機関から「債務超過」と判断されることです。

    信用毀損になる判断されるとその金融機関からの融資はほぼ不可能です。

    特に区分マンションの場合は物件自体に担保価値がほとんど無く、借入人の属性自体が与信として差し引かれています。特に上場企業の会社員や公務員などは最大限の与信の価値があります。

    つまり自分の将来価値の先食いであり、投資家自身がバランスシート内に組み入れられるイメージで、不動産投資用語では「はめ込み」とも呼ばれます。

    たまに調子に乗って、キャッシュフローの生まれない投資用の区分マンションを2部屋、3部屋と買い足していく投資家がいますが、個人の与信としては3部屋〜4部屋辺りが限界ラインです。

    どんどん借金を増やして事業規模を拡大することは投資家としては魅力的に感じるかもしれませんが、適切な物件を購入し続けなければ、遅かれ早かれ信用毀損に陥ってしまいます。

    ある程度、純資産を準備しなければ、次の融資に辿り着けなくなってしまします。

    書籍「少額現金ではじめる! 「中古1Rマンション」堅実投資術」では、融資に過剰に頼りすぎずに、自己資金をもとに堅実に資産を拡大していく方法が詳しく解説されています。基本的には区分の1Rマンション投資を推奨していますが、不動産投資全般に対してとても役に立つ内容がまとめられています。

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    アプローチ前に理解しておくべき情報

    事業実績がしっかししており経営者として成功していると判断されれば、その分、良い条件で融資を受けることができます。

    ですが、例え経営者としての実績が乏しくても、ちょっとした工夫で融資を有利に進めることもできます。例えば、以下のような対応方針が効果的です。

    • 先輩大家や家族などから紹介を受ける
    • 提出を求められる資料を事前に準備する
    • 融資基準が緩くなるタイミングを把握する

    融資戦略は、自分の実績を過剰に大きく見せたり、何か不正をする訳ではありません。正しい対応ができれば、将来の事業規模の拡大に向けて、効果的にスタートダッシュを決めることができます。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-82.html/feed 0     レントロールの重要性？一棟アパート購入前のチェック項目とは？ https://go1101.com/blog-entry-171.html https://go1101.com/blog-entry-171.html#respond Thu, 08 Jan 2015 23:35:12 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2015/10/09/%e7%81%ab%e7%81%bd%e4%bf%9d%e9%99%ba%e3%81%ae%e5%a5%91%e7%b4%84%e5%86%85%e5%ae%b9%e3%81%8c%e5%a4%89%e3%82%8f%e3%82%8b%ef%bc%81%e5%a5%91%e7%b4%84%e6%9c%9f%e9%96%93%e3%81%ae%e7%9f%ad%e7%b8%ae%e3%81%a7/ 一棟アパートや一棟マンションでの賃貸経営では、区分マンションと比べて、投資の規模も販売価格も大きくなります。

    区分マンションを購入する場合なら購入対象となる部屋の情報を中心に検討を進めることになりますが、一棟物件の場合、小規模な物件でも3戸〜4戸以上の規模になることが多いです。

    そして、一棟物件を購入する場合、レントロールの情報を正確に理解する必要があります。

    今回はレントロールの重要性や購入する前にチェックするべきポイントについて解説します。これから一棟物件を購入したい人は、是非、参考にして頂けたらと思います。

    • これから一棟物件を購入したい人
    • レントロールの役割や重要性を知りたい人
    • レントロールのチェックポイントを知りたい人

    レントロールの重要性

    レントロールとは賃貸借契約の状況を物件(各戸ごと)にまとめた一覧表です。

    レントロールの記載情報

    レントロールには特に定められた正式なフォーマットはありませんが、一般的に以下のような項目が記載されています。

    • 部屋番号、間取り、広さ(面積)
    • 入居者の情報(契約人名など)
    • 契約賃料、管理費(共益費)、預かった敷金
    • 現在の空室状況(空室の場合は募集予定の賃料)
    • 入居開始日

    物件を売買する際、レントロールは契約上、必ず必要となる書類ではありませんが、物件情報を詳細に把握するためにも必須の書類ですし、利回り計算や将来的な戦略を検討する上でもレントロールが無ければ話になりません。

    準備されていなければ必ず取り寄せるべきですし、もし売却元の家主や不動産仲介会社が保有していない場合は、作成を依頼してでも入手したい情報です。

    利回りの信憑性を判断するためにも、個人的には「月間賃料」だけでは無く、少なくとも「年間賃料」までの情報は欲しいところです。

    レントロールのチェックポイント

    一棟マンションやアパートを購入する場合、必ずレントロールの内容を精査します。そして、もしレントロールの記載内容に漏れがある場合は、個別に問い合わせて、不明点があれば全て解消した上で情報を整理します。

    その上で、以下の観点を持って内容を精査すると効率的だと思います。

    • 記載内容に不審な点や矛盾した点が無いか？
      • 販売元が故意に情報操作していないか？
    •  自信が購入する物件としてふさわしい物件であるか？
      • 致命的な問題点が潜んでいないか？

    レントロールには本当に幅広い情報が記載されていますが、正しい記載内容を把握することでキャッシュフローを生まない不適切な物件を割高な価格で購入してしまうリスクを軽減できます。

    レントロールの信憑性を疑う

    レントロールに限らず、何かの情報を参考に検討を進める場合、そもそも記載内容が正しいことが大前提です。

    つまり記載内容の信憑性を疑うべきです。

    最新の日付になっているか？

    入手したレントロールが最新の情報に更新されているかを確認します。

    もし賃料や管理費が古い情報のままだと、そもそもそれは「古い情報」では無く「嘘の情報」です。

    3年前の家賃が5万円だったとしても、今の家賃が4万円であれば、この数字をもとに戦略を立てても無意味ですよね。

    戸数の多い物件の場合、入居者の出入りが数ヶ月ごとに発生することも予想されますし、特に長期間売れ残った物件については、最新版に更新されていない可能性があります。必ず更新日を確認しなければいけません。

    入居偽装の心配が無いか？

    投資用物件の売買価格や金融機関からの融資上限額は利回りや入居率(空室率)により大きく変わります。入居率が高ければその分販売価格は高くなりますし、空室率が高ければその分販売価格は安くなります。つまり、稼働率がそのまま販売価格に直結する訳です。

    そのため、入居率を高く見せかけて、少しでも販売価格を高く維持しようと考える家主も当然出てきます。入居偽装と聞くとかなり大袈裟に聞こえますが、以下のようなパターンが考えられます。

    • 入居者が実在しないのにあたかも実在しているように偽装する
      • 部屋のカーテンを付けて入居者がいるように偽装する
      • 電気メーターを稼働させたり郵便物があるように見せかける
    • 身内や友人を一時的に入居させ売却締結後に退去させる

    一般的に、部屋にカーテンが掛かっていなければ、その部屋は空室だと判断できる訳ですが、入居偽装工作として部屋にカーテンを付けるパターンは割と有名です。また電気メーターを稼働させたり嘘の郵便物を用意することで、入居者が実在するという信ぴょう性を高められます。

    ただ、さすがに各部屋のベランダまで偽装工作するのはかなりの手間が掛かるため、常識的に考えても洗濯物が干してあれば「入居者は実在する」と判断しても良いと思います。

    また、家族や親族、その他の友人や知り合いを一時的にダミーとして本当に入居させ、売買契約が成立した後にダミーの入居者を退去させれば、売却主側の損失(？)も最小限に抑えることができます。

    複数の空室がある物件の場合、売却契約が締結した直後に、一斉に入居者が退去すればさすがに怪しまれるため、すぐに全員を退去させるのでは無く、一定間隔の期間を保ち、段階的に退去するようなケースもあります。

    以下のポイントに注意することで、不審な点に気付けると思います。

    • 契約締結日を確認する
      • 日付が直近の場合は入居偽装が疑われる
        • 売却を想定して慌てて入居者付けした恐れがある
      • 空室が埋まる前の空室期間も参考になる
        • 空室続きの部屋に対して急に入居者付けできるのは怪しい
    • 契約内容を確認する
      • 仲介管理会社では無く家主と直接契約の場合、理由を追求する
      • 契約者が家主と同姓の場合、家族や親族の可能性が高い

    入居偽装を完全に見抜くのはほぼ不可能ですし、例え後から入居偽装だと考えられる場合も、それを証明することはかなり困難です。ただ、最低限のポイントを重点的にチェックすることで、不審な点を追求(質問)することができるはずです。

    ただ、空室自体は悪い訳ではありません。むしろ空室があることにより販売価格に交渉の余地が生まれます。

    まずは、正しい情報を入手し、その上で「何故、空室なのか？」「物件のポテンシャルとして妥当な空室率なのか？」を見極める必要があります。

    現在の家賃が怠けていたことにより空室が高いだけであれば、十分に改善の余地のある「お宝物件」になるかもしれません。

    既存入居者の家賃設定は正しいか？

    入居率(空室率)と同様に、既存の入居者の契約内容(家賃設定)も販売価格や融資上限額に大きな影響を与えます。

    既存入居者の家賃設定の妥当性を疑うポイントとして以下の2パターンが考えられます。

    • 家主(現在の物件所有者)が誤った情報を記載している
      • 故意に賃料を水増ししている(嘘をついている)
    •  正しい家賃設定ではあるが妥当性は低い
      • 現在の入居者が長期間入居している
      • 敷金や礼金などを免除することで家賃設定を高めに設定している

    まずは販売元の家主が仲介管理会社が誤った情報を記載している場合があります。追求すれば誤字を認めるかもしれませんが、悪質な場合は一定期間は水増しした家賃の差分を販売元が補填(負担)するケースもあるそうです。ちょっと信じられませんね…(笑)

    また、正しい家賃設定でも、現在の入居者が長期間前から(例えば10年以上)入居し続けていることもあります。例え当時はその家賃相場が妥当だったとしても、現在の条件(築年数や周辺地域自体の相場感)とはマッチしていないこともあるので、その場合は次の入居希望者に対して同じ水準の家賃を請求(設定)することは難しく、結果的に想定外のマイナスに繋がります。

    新規入居希望者の募集金額は適正か？

    対象物件の中に空室がある場合、次の入居希望者に対する募集金額を明記することになりますが、その募集金額が現実離れした金額になっている場合もあります。

    次の入居者に対する募集金額も既存の入居者の支払っている家賃設定同様、販売価格や融資上限額に大きな影響を与えます。

    こちらは「想定値」なので「嘘」とは言えませんが、周辺物件の同じ水準の物件と比べ、明らかに高額な募集金額の場合、やはり悪質だと言えます。

    仮に想定利回りが高かったとしても「そもそもその家賃設定は適正なのか？」を判断しなければ、結局は絵に描いた餅になってしまいます。

    周辺の家賃相場についてはHOME’SやSUUMOを確認することで周辺の家賃相場は分かります。ですが、HOME’SやSUUMOに出てくる家賃相場は「売れ残った物件の中での相場」です。

    つまり「負け犬物件の相場」です。

    価格以外の魅力があり、競合物件と差別化できるのであれば張り合う必要はありませんが、価格だけで勝負するとなれば「売れ残った物件の中での相場」よりもさらに安い相場で勝負する必要があります。

    不動産業界は嘘つきだらけ？

    レントロールの入居率や家賃設定の大小によって、その物件の販売価格には大きく影響を与えます。

    売却する側としたら少しでも高い価格で売りたいため、自然と所有物件を良く見せれるような工夫をします。

    勿論、悪質な偽装工作ばかりではありませんが、相手から提示された情報に対して、何の疑いもなく鵜呑みにしてしまうのは危険です。賃貸経営の基本は「性善説」では無く「性悪説」です。常に相手を疑う姿勢が大切です。

    なお、レントロールのチェックするべきポイントや物件概要書などの資料の見方については「初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書」にとても詳しく書かれていました。

    この本には物件の選び方以外にも経営(運用)から売却までの全てのフェーズで役立つ情報がまとめられています。著者も楽待コラムニストとしても活躍されている「鑑定士×投資家」さんであり、とても読みやすい内容にまとめられています。

    初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資　最強の教科書 投資家100人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え [ 鈴木 宏史 ]
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    対金融機関への偽装工作

    レントロールなどのエビデンスの偽装は、売り主や販売会社が買い主(購入希望者)に対して実施するだけではありません。

    金融機関に対して行われる偽装工作もあります。

    もし売り主側の「売却希望額」と買い主側の「購入希望額」が一致していても、金融機関からの物件評価額がそれらの金額を大幅に下回っていれば、売買契約が成立できません。

    つまり、売り主と買い主と不動産仲介会社の3者の利害が一致しているにも関わらず、目的を達成できない訳です。

    そこで、3者は結託してさまざまな偽装工作を企みます。有名なものには「エビデンス改ざん」「カーテンスキーム」「多法人スキーム」などがありますが、他にもさまざまな手法があります。

    具体的な偽装工作の手口は書籍「現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法」に具体的に解説されています。勿論、本書ではこれらの偽装スキームを推奨するような内容では無く「役に立たない手法」として紹介されていますが、融資を受けるための努力(？)があの手この手で紹介されています。他にも不動産業界の裏側が分かりやすくまとめられているため、興味のある方には是非おすすめの書籍です。

    現役融資担当者がかたる最強の不動産投資法 銀行マンにして投資家購入総額84億円[本/雑誌] / 河津桜生/著

    レントロールの情報からリスクを見極める

    レントロールに記載しれている情報が100%正しかったとしても、そこには見落としてはいけないポイントがたくさん隠れています。

    以下のポイントを中心の情報の背景を読み取る必要があります。

    家賃設定と入居時期に関係性がある？

    賃貸の区分マンションでも販売されている分譲マンションでも同じですが、同じ建物無いの部屋でも築年数(契約時期)や間取り(広さ)により価格にばらつきが出てきます。なので、家賃にばらつきがあること自体は大きな問題ではありません。

    ただ、家賃設定にばらつきがある場合、以下のような仮説を立てることができます。

    • 入居期間が短い程、家賃設定が安い
      • 築年数の経過に伴いどんどん家賃設定が下がっていっている
      • そろそろ室内のリフォームが必要かもしれない
      • 家賃が下がりきっているため今後の下落幅は小さい可能性もある
    • 繁忙期(2月〜3月)以外の家賃設定が安い
      • 繁忙期以外は家賃を下げなければ入居者付けができない心配がある
      • 家主が価格交渉に応じやすい性格かもしれない
      • 入居開始時期が繁忙期に集中している場合、その他の時期では入居者獲得が困難な心配がある
    • 1年を通りて入居開始時期が分散されている
      • 繁忙期に関わらずどの時期でも入居者を獲得できる安定した経営が見込める

    現状の家賃設定はあくまでも「過去の実績」なので、未来永劫続くわけではありません。ですが、将来の家賃収入をシュミレーションする上で「過去の実績」は重要です。どのような時間軸で現在の家賃になったのかはできる限り把握しておくべきです。

    また、ライフスタイル(進学、入社、転勤)の変化が大きい4月には新しい住まいに引っ越しする人が多いため、2月〜3月は不動産業界としても繁忙期になります。繁忙期の時期は家賃を安く設定しなくても十分に入居者を獲得できる物件でも、繁忙期が過ぎた途端、入居者を募集できないような物件もあります。

    勿論、長期間の空室になる恐れがある場合、家賃設定を多少低く設定し空室期間を短くするのは、むしろ正しい判断ですが、繁忙期以外の家賃設定が極端に低い場合は少し厳しいかもしれません。

    家主側の支出情報は明確か？

    レントロールに明記されている情報として「情報が本当に正しいか？」も大切ですが、それと同じように「情報が抜け漏れなく掲載されているか？」も重要です。

    かなり乱暴な考え方ですが「レントロールから漏れている情報」は「レントロールから故意に隠蔽された情報」と考えても良いくらいです。

    レントロールには賃料や管理費のように「家主側に収入として得られる金額」が記載されています。ですが、1棟物件を保有する場合、家主側にも負担は発生します。例えば以下のような項目が考えられます。

    • 水道、ガス、電気等の光熱費
    • インターネットの通信料金
    • 町内会費
    • 敷金、保証料など
      • 「敷金持ち回り」に注意
    • フリーレント
      • 賃料の免除期間や減額等の取り決めなどが無いか確認

    水道、ガス、電気等の光熱費が家主負担となっている賃貸物件は昔から存在しますし、最近ではインターネットの通信料金を家主側で一括して契約していることもあります。一部屋辺りの料金でも数千円〜一万円程の負担になりますし、戸数分の負担となると確実に経営を圧迫します。

    また地域によっては町内会費が必要な場合もあるので、光熱費や通信費同様、事前に確認しておかないといけません。

    意外と見落とされがちなのが敷金や保証料などです。

    敷金とは家賃の未払い(滞納)や退去時の修繕費用などが発生することを想定して、予め入居者が家主に対して支払う一時金のことです。

    何も無ければ退去時に入居者に対して返還されるお金なのですが、同じ入居者のまま物件の所有者だけが入れ替わるオーバーチェンジの場合、一般的に地域によって敷金の取り扱い方が変わります。

    • 関西エリア以外の地域
      • 物件所有者が買い主に対して入居者から預かった敷金を支払う
      • 新しい家主(買い主)は前の家主(売り主)から支払われた敷金を退去時に返還する
    • 関西エリア(関西方式、または大阪方式)
      • 物件所有者が買主に対して入居者から預かった敷金を支払わない
      • 新しい家主(買い主)は自己負担で敷金を退去時に返還する

    一般的に関西エリアでは「敷金持ち回り」というルールがあります。

    言葉が少し分かりにくいですが、敷金持ち回りとは敷金として預かった債務の返還義務が新しい家主に継承されますが、実際の預り金が引き継がれる訳ではありません。

    つまり、新しい家主が自己負担で敷金相当額を返還しなければいけません。

    逆に、駐車場や自動販売機などの収益があれば、むしろ利回りに加算できる可能性もあります。売り主側に有利な情報(売却価格が高くなる要因)が抜けているとは考えづらいですが、併せて確認したい項目です。

    近い将来に退去予定は無いか？

    悪質な販売元の場合、退去日予定日が明確にあるにも関わらず記載されていない場合もあります。

    退去希望の場合、基本的には退去日の前の月までに家主(仲介管理会社)へ伝える必要があるため、現時点で退去予定が無いのかは確認することで、少なくとも翌月末までは退去しないと考えられます。

    入居者属性から分かる物件のリスク

    入居者の属性からもさまざまなことが分かります。

    • 一部の組織に依存していないか？
      • 個人では無く法人の場合、会社が撤退した場合、一斉退去が懸念される
      • 特定の大学の学生が大多数を占める場合、廃校になった場合、需要が無くなる
    • 若手会社員の一人暮らしの場合、平均入居期間は短くなっても大丈夫か？
      • 転勤、転職、結婚など、今後のイベントにより引っ越しする可能性は高い
    • 生活保護受給者などの場合、家賃滞納や夜逃げのリスクヘッジはできているか？
    • 高齢者の場合、日常生活での問題や孤独死などのリスクヘッジはできているか？
    • 家主(現在の物件所有者)と同じ名字だった場合、入居偽装の心配は無いか？

    個人向けの一棟マンションやアパートでは余り考えづらいですが、場合によっては一つの法人が一棟まるごと借りている場合があります。

    とても嬉しい限りですが、退去時に一気に家賃収入がゼロになってしまうため個人的にはまず避けたいです。

    一般的に、入居者が一つの会社や大学に依存することはリスクだと言われます。もしその会社や大学が撤退したとしても、すぐに一定規模の団体が拠点を構える場合は問題ありませんが、地方や田舎の場合と、その会社や大学が撤退した後は、満足に入居者を確保できなくなるリスクもあります。

    また、個人としても属性により予想される行動パターンや対策は変わります。

    入居者の属性は一長一短であり「○○な入居者とは契約を結ぶべきでは無い」ということはありませんが、それぞれの性質を理解して、適切な対策が必要になります。

    物件調査に必要な項目

    レントロールは物件を購入する際にもっとも大切な書類に一つですが、その情報だけで購入するかどうかを判断できる訳ではありません。

    関連書類の確認

    例えば関連する書類だけでも以下のようなものがあります。細部まで確認するのは大変ですが、購入金額も大きくなるため最低限の内容は確認しておかなければ後で後悔することになります。

    • 物件概要書
      • 物件名、住所、価格、利回り
      • 築年数、構造、土地面積、建物面積、設備など
    • 建築確認済証
      • 建物が建築基準法による規定を満たしていることの証明
    • 重要事項説明書
      • 契約内容の詳細情報
      • 損害賠償額や違約金などに関する取り決め
    •  トラックレコード
      • 過去の空室状況や賃料の実績

    現地での建物調査

    また、不動産経営の場合、書類だけでは分からない情報も沢山あります。可能な限り、現地での物件調査をするべきです。

    • 外観の状態チェック
      • 建物の傾きの有無、クラック(亀裂やひび割れ)の有無など
    • 室内の状態チェック(可能であれば)
      • 室内の汚れ、傷、凹み、クロスの状態など
    • 共用部分等の設備のチェック
      • ガス給湯器、エアコン室外機など
    • 現地までの道のりの確認
      • 最寄り駅までの距離、治安の確認など

    ただし、多くの賃貸経営者は必ずしも建築関係の仕事に精通している訳では無いため、建物の状態については調査するにも限界があります。個人で判断できない場合は、必要に応じて住宅診断(ホームインスペクション)を検討することも有効な手段になります。

    集めた情報量が明暗を分ける

    賃貸経営、不動産投資と聞くと、とても華やかなイメージを持たれるかもしれませんが、購入前の調査段階ではとても地道で泥臭い作業を重ねることになります。基本的には一般的に公開されている情報(一般公開情報)をもとに判断するため、独自の情報網などが不可欠な訳ではありません。

    勿論、情報の入手を進める過程で少しずつコアな情報にアクセスしていくことになる訳ですが、何か「特別な能力」が無いと分析できないことは無いですし「限られた特権階級の人間(？)にだけ流れる秘密の情報」をもとにおいしい物件を購入する訳でもありません。

    勿論、建物についての知識、地域についての知識、税金についての知識など、幅広い前提知識は必要ですが、コツコツと集めた情報量が将来的に大きな明暗を分けることになります。

    ]]>     https://go1101.com/blog-entry-171.html/feed 0     設備対策は万全？エアコン故障時の出費は準備次第で安くできる！ https://go1101.com/blog-entry-245.html https://go1101.com/blog-entry-245.html#respond Wed, 07 Mar 2018 13:18:15 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/?p=2475 不動産経営において大切なことは空室対策により安定した家賃収入を得つつ、その後も満室経営を継続させることです。

    それは言い換えると今住んで下さっている入居者に対して少しでも快適な生活を送ってもらえるよう充実した設備を維持することだったり、何かお問い合わせを頂いた際には少しでも迅速に対応することだったりします。

    設備の故障は必ず起こる

    長年、賃貸経営を続けていると物件の老朽化対策として修繕工事を行う必要があります。

    またそれと同じように室内の設備品についてもそれぞれ耐久年数が設けられています。

    購入当初は全く問題無く利用できていたモノでも数年〜十数年程経ってくると少しずつ不具合を起こすようになり、いずれは壊れてしまいます。

    勿論、入居者が購入した家具や家電製品、キッチン用品などは入居者個人が自己負担で買い揃えるものですが、設備として物件に備え付けられているものが壊れてしまった場合はどのような対応が必要になるでしょうか？

    エアコンの修理・交換は誰が負担する？

    それではエアコン(冷暖房設備)や給湯器などは誰が負担するのでしょうか？

    それは賃貸借契約の契約内容によって異なります。

    エアコンが設備として定義している場合は基本的に家主負担となります。

    一方、備わっていない場合は入居者負担になります。

    ただし、現実問題として部屋の設備が充実してきてインターネットですら家主側の負担で設置しているこのご時世でエアコンを入居者負担と考える経営はかなり強気だと思います。

    少なくとも僕が入居者側の立場になった場合、エアコンが設置されていない部屋を選ぶ可能性は限りなく低いですし、個人的にはエアコンは設備として位置づけて家主側で負担する方が
    無難なのでは無いかと思います。

    エアコンの負担は想像以上に大きい

    エアコンが故障してしまう可能性が最も高いのは「エアコンが最も良く使われる時期」だったり「季節が変わってから最初にエアコンを利用しようとした時」だと思います。

    そして入居者に対して夏の暑い時期や冬の寒い時期にエアコンの無い部屋で何日間も我慢してもらうのはとても不誠実な対応です。

    早急な判断が必要になるため「何か自体が起こってから考える」では中々最善の対策は取れません。普段から備えておく必要があります。

    仮に最善の対策ができないとしても概算としてどの程度の費用負担になるのかを把握できていたら実際に出費が必要になった時や賃貸管理会社から見積もりを提示された際にも迅速に決断できるはずです。

    ちなみにエアコンの交換にはエアコン本体の価格とは別に以下のような費用が発生します。

    • 撤去工事費
    • 廃材処分費
    • 機器費用
    • 設置工事費
    • 出張費用

    ちなみに設置工事費については室外機の設置場所がベランダの床のように設置しやすいところであれば工事担当者(人件費)は1人で済みますが、壁面のような一人で設置できないような場合は工事担当者(人件費)が2倍になってしまう可能性もあります。

    それ程広くないワンルームの部屋でもエアコン本体に加え上記のような費用を合計すると10万円程になってしまうことも珍しくありません。

    ワンルームの区分マンションの家賃が5万円程だと考えると実に2ヶ月分の出費になってしまいます。

    勿論、必要な経費なので仕方無い訳なのですが、結構大きな出費になってしまいますね。

    エアコンの交換対応はどうやってするのか？

    新品のエアコンの場合、平均寿命は10年〜15年程だと言われます。

    なのである程度、故障する時期が想定できるはずなので故障する前にどのような選択肢があるのか把握しておくべきです。

    一般的にはエアコンを新たに購入し交換する場合は以下のような対応が考えられます。

    • エアコンの購入・取り付けを全て賃貸管理会社に任せる
    • 自分でエアコンを選定して購入元に設置を依頼する
    • 自分でエアコンを選定して取り付け業者に設置を依頼する
    • エアコンの購入・取り付けを全て自分で対応する

    結局は「手間」と「コスト」のトレードオフなのでどれが正解ということではありませんが、どんな選択肢があるかを把握しておくことで精神的なゆとりも生まれそうです。

    小規模な場合はお任せするのもあり

    賃貸管理会社に全ても任せる場合は賃貸管理会社の利益(手数料)の分、割高にはなってしまいますが、区分マンション用の小規模なエアコンなどの場合はそれ程気にする程の割高さでは無いはずなので、自分の手間(人件費)やトラブルになる心配を考えると一層のこと全てお願いしても大した額にはなりません。

    コストパフォーマンスでは家電量販店かインターネット

    区分マンション用の小規模なエアコンであれば家電量販店やインターネット(価格ドットコムなど)でも十分に安値で対応できます。インターネットで購入する方が割安な場合が多いですが、その場合はメーカー保証機関や設置料金などの関連費用も併せて計算する必要があります。

    価格.com
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    kakaku.com

    エアコン選びの注意点

    自分でエアコンを選定する場合、設置後の見栄えについては少し注意が必要です。

    現在使用中の古いエアコンよりも新しいエアコンの方が設置箇所の面積が小さい場合は古いエアコンの設置の跡が壁に残ってしまいます。

    その場合は必要に応じて壁紙を交換する等の工夫が必要になるかもしれません。

    気にならない範囲であればそこまで意識する必要は無いかもしれませんが、入居者が少しでも気持ち良く暮らせるのであれば(予算にもよりますが)可能な限り気を配るべきだと思います。

    修理と交換の見極めについて

    また入居者から不具合の連絡が入った時点ではエアコンを「修理する」のか「買い換える」のかは判断ができない場合もあります。

    すでに10年近く利用しているのであればすぐに新しいエアコンを購入すると判断できますが、
    また耐用年数に達していない場合はもう少し詳しく調べないと判断できないかもしれません。

    修理することで引き続き使用することができる場合は「修理費用」と「修理後どれくらい使用できるか？」を元に検討することになるはずです。

    せっかく高いお金を支払って修理してもすぐにまた故障してしまうようであれば結果的に買い換えの方が安くなる場合もあります。それに修理を依頼したタイミングではエアコンの部品などが一通り揃っていても次に故障したタイミングでは一部の部品が生産停止になってしまっている可能性もあるためこの辺りも予め確認しておいた方が良いと思います。

    ただし、もし修理と交換の費用対効果の違いが僅かしか無い場合は入居者が少しでも気持ちよく暮らせるように新しいエアコンを購入する方が親切だと思います。

    予め基準を決めておくことが重要

    また状態の調査を業者に依頼する場合は調査と修理(または取り付け)を別日にしてしまうと業者へ支払う費用も余計に掛かってしまいますし入居者に対しても何度も迷惑をお掛けすることになってしまいます。

    家主側としても何か判断を求められた場合もすぐに電話対応できるか分かりませんし状況によって業者側や賃貸管理会社側で判断できるように修理と交換の基準を定めそれを事前に連絡しておく方が対応がスムーズになります。

    修理と交換の基準は具体的な方が迷ってしまう心配が少ないです。例えば以下のような判断基準が考えられると思います。

    • 修理費用が3万円以下でその後3年以上使用できそうなら修理対応
    • 10万円以下なら即日交換対応
    • 10万円以上なら後日家主側で交換対応

    準備金が無い場合はエアコンのリースも検討

    また1棟物件などの場合、同じ時期に複数のエアコンを同時に交換する場合はそれなりの予算を準備しておく必要があります。どうしても一時的に費用が捻出できない場合はエアコンのリースを利用することもできますが、この先10年〜15年もの間、レンタルし続けることを考えるとやはり一時的に負担が大きくても購入した方が総額は安く済みます。

    設備の故障に備えるために

    所有物件の規模が小さい場合はそれ程大きな費用負担では無いかもしれませんが、もし複数の区分マンションを所有して築年数が同じ位であったり1棟モノの物件やアパートを所有している場合は同じタイミングで複数の設備交換を迫られる可能性があり想像以上に出費がかさむことも考えられので、年間計画としてある程度予算を準備しておく必要があります。

    大量発注で費用削減が期待できる

    もし複数の設備を併せて発注することで少しでもコストを抑えることができるのであればせっかくなので検討してみても良いと思います。

    現時点で入居者が住んでいる場合はすぐに交換できない場合もあるかもしれないので保管するスペースの確保など必要になるため少し工夫が必要かもしれません。

    逆に空室の状態であればすぐに交換可能です。正直、まだ壊れてもいないモノに対して先回りして対応するのは少し勿体無い気もしますが、エアコンを新品に交換したことを全面的にアピールすると空室もすぐに埋まるかもしれません。

    購入の時期はシーズンオフの時期を狙う

    ちなみに家電製品には1年を通して比較的、販売価格が安くなる時期があります。

    例えばエアコンの場合、利用のピークは冬は12月〜2月、夏は7月、8月辺りだと思いますが、少しシーズンの過ぎた3月頃や9月頃に購入すると少し安く購入できるため大量購入する場合は結構効果がありそうです。

    入居者の住み心地を最優先に

    このようなトラブルへの対応は家主としての実力次第で大きく差の出るポイントだと思います。ですが利益を出す(損失を最低限に抑える)ことだけに注力し過ぎるがために入居者への対応が悪くなるようでは本末転倒ですね。

    もし満足して頂ける対応ができれば、(勿論個人の事情はありますが)より長期間住んで頂けるかもしれませんし、逆に疎かな印象を与えてしまえば退去されるかもしれません。

    少なからず迷惑を掛けてしまうことは仕方ありませんが、アフターフォローやできる範囲での気遣いなど人としての誠実な対応で今後の関係性も変わっていくのかと思います。

    404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ
    楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記
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