不動産取引に関する3種類の媒介契約

不動産物件の売買を進める上で、物件所有者(売主)が自分で買主を探すことはなかなか難しいため、通常は仲介業者が間に入ります。

このように仲介業者(宅地建物取扱業者)が建物売買の仲介を行う際の契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には以下の3種類存在します。

  • 一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約

それぞれの媒介契約の違いは以下の通りです。

一般媒介契約

複数の不動産会社に対して仲介を依頼する媒介契約です。

もし売主側で買い手(売買取引相手)を見つけた場合は仲介を依頼した不動産会社を介さずに自己発見取引が可能です。

また不動産会社から依頼者への状況報告などは義務付けられていません。

また契約方法は以下の2種類があります。

  • 明示型
  • 非明示型

明示型は他に仲介を依頼している不動産会社との媒介契約の情報を通知する必要があるのに対して、非明示型は通知する必要がありません。

複数の不動産会社に対して仲介を依頼できる一方、仲介を依頼された不動産会社側の立場で考えると自社で契約を結べる(自社の利益に繋がる)可能性が低いため、専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べると仲介契約を進めてもらうための優先度は低くなります。

専任媒介契約

一つの不動産会社に対して仲介を依頼する媒介契約です。一つの不動産会社に仲介を依頼するとその他の不動産会社に対して同時に仲介を依頼することはできません。

また一般媒介契約と同じく、売主側で買い手(売買取引相手)を見つけた場合は仲介を依頼した不動産会社を介さずに自己発見取引が可能です。

契約の有効期限は最大3ヶ月間で不動産会社は媒介契約成立から7日以内に不動産流通標準情報システム(REINS-レインズ)へ登録することが義務付けられており、さらに不動産会社側は2週間に1回以上、依頼者へ対して状況報告をする義務があります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同じく一つの不動産会社に対して仲介を依頼する媒介契約ですが、売主側で買い手(売買取引相手)を見つけた場合も必ず不動産会社を仲介してから売買契約を進める必要があります。

契約の有効期限は専任媒介契約と同じく最大3ヶ月間ですが、専属専任媒介契約の場合は5日以内に不動産流通標準情報システム(REINS-レインズ)へ登録することが義務付けられています。

また不動産会社側からの連絡頻度も1週間に1回以上と専任媒介契約よりも高い頻度での連絡が義務付けられています。

専属専任媒介契約は一つの不動産会社としか契約ができませんが、不動産会社の立場としては他に競合他社がおらず契約を結べる(自社の利益に繋がる)可能性が高いため、3つの媒介契約の中では最も積極的に仲介契約を進めてもらえると言えます。

3種類の媒介契約の比較について

それぞれの媒介契約について以下の表に内容を纏めてみました。

媒介契約の種類

 一般専任専属専任
複数業者への売却依頼可能不可能不可能
契約有効期限無制限3ヶ月以内3ヶ月以内
依頼主への報告義務無し(任意)有り有り
指定流通機構登録義務無し(任意)有り有り
自己発見取引可能可能不可能

不動産流通標準情報システムとは

指定流通機構とは宅地建物取引業法に基づき指定された不動産流通機構で、地域の不動産情報の交換を行っております。

具体的には媒介業者からの物件情報をデータベース(通称レインズ)に登録し、他の不動産業者と情報を共有することで、最適な買主を探す上での円滑化を促進します。

3種類の媒介契約のうち、専属専任媒介契約を結ばれることはあまり無く、一般媒介契約か専任媒介契約のいずれかを選択することが多いです。

一般媒介契約は複数業者への売却依頼を行える半面、媒介業者側からしてみると、せっかく広告費を掛けて宣伝をしても、他社との競合があれば自社の利益が確保できない(不確実)なため、優先順は若干下がり積極的な営業活動を期待できない場合もあります。

ちなみに一般媒介契約には当初媒介依頼をした業者に対して、その後、複数業者へ依頼した場合に告知義務のある「明示型」と告知義務の無い「非明示型」の2種類があります。

また、かつては物件情報を広く公開するために複数業者に対して売却を依頼することが大きなメリットとされていましたが、昨今ではインターネットの普及により物件情報を公開するサービスが数多くあり、極端な話、レインズなどに物件情報を登録することで、その情報はすぐさま地域内に公開されます。

なので現状では安心できる媒介業者に専任媒介契約として売却を依頼する方が無難かもしれません。

またもし一般媒介契約を検討するのであれば、依頼先が多くなり過ぎると各業者ごとの営業活動も鈍くなってしまう(優先順位が下がる)ため、大手業者および地元業者に1社ずつの合計2社くらいが最適だと考えられます。

勿論、売却希望物件への対応は契約内容だけでは一概には言えませんが、不動産投資を行う上でも出口戦略としてとても重要な部分です。

高額な取引になるため、しっかりとした選択をしたいですね。

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