特に、全国的な展開と不動産投資に特化したサービスで知られるオリックス銀行は、多くの投資家にとって最初の選択肢となり得ます。

オリックス銀行の特徴と適切な使い方

オリックス銀行は不動産投資の世界で最も有名な金融機関です。

2018年には融資残高が1兆円を突破するほどの信頼と実績を築いています。

一般の銀行が預金や為替など多様な業務を行うのに対し、オリックス銀行は不動産投資に極めて特化しているのが最大の特徴です。※ノンバンクであるため預金口座（バンク）を持ちません。

不動産投資におけるオリックス銀行の最大のポイントは『投資初期の物件で利用すること』です。

これは、オリックス銀行の融資審査に「既に累積の借入がある人は追加での借り入れが難しい」という独自の基準があるためです。

他の金融機関で先にアパートローンを組んでしまうと、オリックス銀行の融資枠が実質的になくなり、将来的に所有できる物件の戸数を増やす機会を逸してしまうことになります。

オリックス銀行は、特にサラリーマン属性の借り手を好む傾向にあり、審査がスムーズに進むことが多いです。自営業者でも融資は不可能ではありませんが、審査に時間がかかる場合もあり、比較的、サラリーマンが有利と言えます。

物件選びのポイントとしては、築浅で安定性があり、しっかりキャッシュフローが出せる物件が好ましいとされています。また、リスク分散の観点から、居住地とは異なるエリアで1棟目の物件を取得することも推奨されます。

オリックス銀行の融資上限額と審査基準

オリックス銀行の融資上限額は、2,000万円から2億円の範囲と言われます。

審査基準は、主に申込者の年収に連動しており、年収の8倍から14倍まで融資を受けられるとされています。以前は「年収の10倍」という目安も示されていましたが、これを上限としています。

既存の借入状況も審査に大きく影響します。住宅ローンを含め、他の金融機関からの借入はすべて審査の対象となります。例えば、年収1,000万円の方が既に6,000万円の借入がある場合、オリックス銀行からは残り4,000万円程度しか借りられない可能性があります。このため、融資枠を最大限に活用するためには、オリックス銀行を最初に利用することが非常に重要であると強調されています。

自己資金については、物件価格の5%から1割程度が目安とされています。ただし、年収が800万円から1,000万円以上で、かつ十分な金融資産の裏付けがあれば、フルローンも検討可能です。また、既存の不動産投資による家賃収入がある場合、その年間賃料の70%が年収に上乗せして評価されるため、融資可能額を増やすことができます。ただし、この評価を受けるためには、ネット申し込みではなく、必ず担当者を通じて対面で相談する必要があります。

年収の目安としては、1棟目のアパートローンは年収700万円以上、区分マンションは年収500万円以上が条件とされています。士業や上場企業勤務者など、今後年収アップが見込まれる場合は、500万円以上でも融資の可能性はあります。

オリックス銀行の融資対象エリア（主に関西エリア）

申込者の居住地に関しては、全国どこに住んでいても制限はありません。
しかし、物件の所在地には明確な制限があります。オリックス銀行が融資対象とするエリアは関西だと、大阪、京都、兵庫、奈良の比較的主要やエリアです。

物件が駅に近いことが好まれ、大阪から概ね1時間以内の距離とされていますが、これはあくまで目安であり、実際にはエリア外と判断されるケースも少なくありません。

これらのエリアは、人口が減りにくい、または増加傾向にある地域であり、資産価値が落ちにくく、入居者が入りやすいと評価されている地域です。

法人でのオリックス銀行利用について

オリックス銀行は、法人への融資も可能です。特に、不動産賃貸業を目的とした資産管理法人であれば問題なく利用できます。融資が承認された後、個人名義で物件を購入するか、新設した法人名義で借り入れるかを選択できるため、中長期的な規模拡大を目指す場合は、法人での購入が有効とされています。
ただし、法人の定款に資産管理以外の事業内容が記載されていると、融資が却下される可能性があるため、事前に確認し、必要であれば不動産賃貸業に関連する事業目的に絞ることを推奨します。

オリックス銀行の担保型ローンとその特徴

オリックス銀行は、提供する不動産担保ローンにおいて、以下の特徴を持っています。

金利と返済期間、物件の築年数による計算方法

オリックス銀行の金利は、変動金利と固定金利が選択可能で、固定金利では3年固定と5年固定があります。現在の金利は、おおよそ2.05%から3%程度とされています。（ノンバンクの中では比較的低い部類ですが、プロパー融資と比べると割高な印象です。）

ただし、返済期間は条件次第では長めに設定できるため、月々の返済額が抑えることができれば手元に残るキャッシュフローもしっかり確保できます。

オリックス銀行の融資期間は最長35年です。物件の築年数に応じた融資期間の計算方法は以下の通りです（ただし最長35年が上限）

この計算方法により、築古物件であっても比較的長く融資期間を設定できる可能性が高いです。

その他、事務手数料は借入金額の2.2%（消費税込み）がかかります。また、繰り上げ返済をする場合、全額・一部繰り上げ返済ともに、融資残高に対して2%の手数料がかかる場合があります。

オリックス銀行が融資を出さない物件

オリックス銀行は、健全な不動産投資を支援するため、特定の物件に対しては融資を出さない傾向があります。

不動産投資における融資の種類

不動産投資で利用できる融資は、大きく分けて以下の5種類があります。

1. 住宅ローン: 自宅購入のためのローンであり、不動産投資目的では利用できません。
2. アパートローン: 不動産賃貸業を目的とした物件購入に特化したローンです。オリックス銀行の融資はこのタイプに該当します。
3. 保証協会付きローン: 各都道府県にある信用保証協会が保証することで、金融機関が融資をしやすくなる仕組みのローンです。
4. プロパーローン: 金融機関が独自の審査基準とリスクで直接融資を行う、オリジナルのローンです。保証協会などの保証は付きません。
5. 保証協会以外の会社が保証する仕組みのローン: 最近増加傾向にある融資形態で、セゾンファンデックス、日本保証、オリコなどの保証会社が保証することで、金融機関が融資を提供しやすくなります。オリックス銀行もこの形式で融資を行う場合があります。

アパートローンは、不動産投資の初期段階で利用されることが多いですが、長期的な視点で見ると「通過点」と捉えることもできます。最終的には、より有利な条件を引き出すために、一般の地方銀行や信用金庫のプロパーローンへと借り換えを検討することが推奨されます。

オリックス銀行の次のステップ：プロパー融資を目指そう

オリックス銀行で1棟目の不動産を取得し、実績を積んだ後、次の目標は地方銀行や信用金庫からのプロパー融資を目指すことです。

オリックス銀行は、不動産投資のスタートを切る上で非常に強力な味方となります。

その独自の融資基準と特性を理解し、賢く活用することで、その後の不動産投資における融資戦略を有利に進めることができるでしょう。関西の不動産投資家として、この情報をぜひあなたの資産形成に役立ててください。

オリックス銀行と法人口座

オリックス銀行は口座の取り扱いが無いため、利用するには他の金融機関で口座を開設する必要があります。

特に法人化をしたばかりの段階では比較的開設のハードルが低いとされているネット銀行を選択するケースが多いです。

僕が法人を設立した2020年の時点ではオリックス銀行と相互連携可能な銀行はこの中では旧ジャパンネット銀行しかありませんでした。（2025年現在では複数のネット銀行と連携ができるようです。）

ですが、法人を設立し、ある程度実績を重ねるとネット銀行以外の金融機関での法人口座が開設できるようになります。

例えば、僕の住んでいる兵庫県に本店があるor支店が多い地方銀行では以下の銀行がオリックス銀行と相互連携可能です。（2025年時点の情報となります。）

まずはこれらの地方銀行で法人口座を開設し、オリックス銀行との連携口座として取引実績を積むことで、最終的にプロパー融資獲得を目指すことも効果的かもしれません。

オリックス銀行と出口戦略

不動産投資における出口戦略を考える上で、オリックス銀行の融資基準を把握しておくことは非常に重要です。たとえご自身がプロパー融資を狙えるような属性であっても、将来的な物件の売却を見据えるならば、その基準を理解しておく必要があります。

なぜオリックス銀行の融資基準が不動産投資の出口戦略に重要なのか

オリックス銀行は、不動産投資に特化した最も有名な銀行の一つであり、アパートローンにおいては特に知られています。その融資基準は比較的安定しており、大きく変わることが少ない傾向にあるため、ご自身が融資を受けないとしても、次に物件を購入する投資家がオリックス銀行を利用する可能性が非常に高いからです。

物件を売却する際、購入希望者が融資を受けられるかどうかは、取引の成否や価格に大きく影響します。そのため、売却のタイミングで、購入希望者がオリックス銀行から融資を受けられるような物件の価格、エリア、築年数、その他の条件を満たしている必要があるのです。

以下に、出口戦略の視点から特に重要となるオリックス銀行の融資基準と、その考慮事項を解説します。

• 対象エリアの限定性 オリックス銀行は、首都圏、近畿圏、名古屋市、福岡市、札幌市、仙台市など、特定の主要都市やその周辺地域に物件の所在地を限定しています。これは、これらのエリアが人口減少の中でも資産価値が落ちにくく、賃貸需要が見込めるためです。将来的な売却を考える際、広範囲から購入希望者が現れる可能性のある、このような流動性の高いエリアの物件を選ぶことが、スムーズな売却と価格維持につながります。
• 物件の属性（築年数・構造・利回り） オリックス銀行は、木造・軽量鉄骨で築40年、鉄骨で45年、RCで55年から築年数を引いた期間まで融資期間を長く設定することができ、最長で35年まで貸し付けが可能です。これにより、購入希望者は月々の返済額を抑え、キャッシュフローを確保しやすくなります。また、オリックス銀行は積算評価よりも収益還元評価を重視するため、利回り7%以上（首都圏木造築浅の場合）の物件は特に融資を受けやすい傾向にあります。高利回りの物件は、将来的な購入希望者にとっても魅力的であり、売却のしやすさに直結します。
• 災害リスクへの厳格な評価 近年、オリックス銀行は洪水や土砂災害などの災害リスクを非常に厳しく評価しています。ハザードマップ上のイエロー・レッドゾーンに該当する物件や、浸水10m以上と想定される区域の物件は、融資の対象外となることが多いです。これは、災害リスクが高い物件は融資がつきにくく、結果として売却も困難になる可能性を示唆しています。出口戦略を考える上では、災害リスクの低い物件を選ぶことが、次の買い手を見つける上での重要な要素となります。
• 購入者の属性と年収倍率 オリックス銀行は、年収700万円以上のサラリーマン（区分マンションの場合は500万円以上）を主なターゲットとしており、融資額は年収の約10倍までが目安とされています。また、既存の家賃収入の70%を年収に上乗せして評価してくれるという特徴もあります。自分が購入した物件が、次にオリックス銀行を利用する層にとって魅力的な「融資枠」内であるかどうかも、売却時の価格交渉や流動性に影響を与える可能性があります。
• 資産管理法人への融資スタンス オリックス銀行は、個人のみならず資産管理法人への融資も可能ですが、その法人の定款に資産管理以外の事業が記載されていると、審査が通らない場合があるため注意が必要です。法人での不動産投資を検討している層は多く、売却時にその買手候補がオリックス銀行を利用できるよう、資産管理に特化した法人形態を維持していることが望ましいでしょう。

不動産投資において、物件の購入はスタート地点に過ぎません。最終的な利益を確定させるためには、適切なタイミングでの売却、すなわち「出口戦略」が不可欠です。オリックス銀行の融資基準を深く理解し、それに合致する物件を選ぶことは、将来の売却をスムーズにし、投資の成功確率を高めるための重要な戦略と言えるでしょう。

ご自身の属性と目標を考慮しつつ、物件選びの段階から売却を見据えた戦略的な視点を持つことが、不動産投資の成功には不可欠です。

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2020.12.22

まとめ

オリックス銀行は不動産投資に特化したノンバンクとして、初期投資の重要なパートナーになります。以下のポイントを押さえれば、融資戦略を有利に進められます。

• 不動産投資特化：預金口座を持たず、アパートローンに特化する専門性。
• 先行利用の重要性：「他行借入前提で不可」の独自基準から、投資初期に枠を確保。
• サラリーマン優遇：申込者の90％がサラリーマン属性、年収×8～14倍が目安。
• 融資上限と自己資金：2,000万～2億円、自己資金5～10％でフルローンも可能。
• 対象エリア制限：主に大阪・京都・兵庫・奈良などの関西主要エリア。
• 返済期間の計算方法：築年数に応じて最長35年、RCなら55年‐築年数で算出。
• 評価軸は収益還元：積算評価よりキャッシュフロー重視で、利回り7％超が融資に有利。
• 団信込みの金利設計：団体信用生命保険料を銀行負担、金利は約2.05～3％。

これらを理解し、サラリーマン属性で築浅高利回り物件を先に組み込むことで、オリックス銀行の融資枠を最大限活用しましょう。融資実績を積んだら、プロパーローンへとステップアップを検討してください。

不動産投資の利回りの種類

不動産投資の利回りには次のようなものがあります。

表面利回り(グロス利回り)

表面利回りの計算方法は次の通りです。

• 表面利回りの計算方法
  • 年間家賃収入÷物件価格✕100%

表面利回りの良いポイントは計算がシンプルで分かりやすいことですが、満室時(満室想定賃料)の家賃収入を想定しているため空室損失や必要経費の考慮がされておらず細かな物件の収益性は分かりません。

実質利回り(ネット利回り、またはNOI利回り)

実質利回りの計算方法は次の通りです。

• 実質利回りの計算方法
  • (年間家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100%

満室時の家賃収入ではなく空室損失や必要経費を差し引いた後の純収益に対する利回りです。
必要経費の使い方については家主の実力や経験によって選択肢として打てる手段が全然変わってくるので物件購入を検討する際に「同じ物件を購入すれば誰でも同じ結果が出る」という訳ではありません。

真の利回り(FCR)

真の利回りの計算方法は次の通りです。

• 真の利回りの計算方法
  • (年間家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷(物件価格＋購入諸経費)✕100%

実質利回りと同じような考え方ですが、実質利回りの基準となる物件価格に購入時に必要となる諸費用を加えた利回りなので、より正確な指数となります。。

自己資本配当率(CCR)

自己資本配当率の計算方法は次の通りです。

• 自己資本配当率(CCR)の計算方法
  • 税引前キャッシュフロー(BTCF)÷自己資本✕100%

表面利回りや実質利回りが物件およびその運用に関連する利回りであるのに対し自己資本配当率は物件の状況だけでは無く自分の投下した資金からどれだけ多くのキャッシュフローを
得られるかを評価する指標になります。

同じ自己資金でも投下資金を少なくして融資を大きくできた場合と当下資金を大きくして融資を大きくできなかった場合では購入できる物件の規模は全然違いますし、当然、自己資本配当率も変わります。

投下資金をなるべく少なくして沢山の金額を借り入れられた方がレバレッジの効果が大きくなるため投資のパフォーマンスは飛躍的に良くなります。

自己資本配当率は不動産経営を進める上で最も重要な利回りとも言われています。

レバレッジとは

レバレッジ効果とは「テコの原理」で、「借入れを利用し自己資金よりも大きな投資を行う」ことです。

少ない自己資金をもとに投資の収益を高めることで、ローンを組んで不動産投資をする人全員(僕も含めて)が利用している仕組みです。

自己資金で足りない分は借入金を併用するため、積極的な(リスクがある)投資と考えられます。

例えば、2,000万円の物件に対して、年間120万円(10万円×12ヶ月)の収益があれば利回りは6%です。

• 120万円÷2,000万円＝6%

一方、2,000万円の物件に対して、500万円の自己資金と1,500万円(金利3%)の借入を行った場合、利回りは15%に上がります。

• 120万円(10万円×12ヶ月)－45万円(1,500万円×3%)＝75万円
• 75万円÷500万円＝15%

物件購入額のうち借入金を含める比率とその金利によりレバレッジの効果は大きく変わります。

ただここで間違えてはいけないのは「レバレッジ効果は大きければ良い」訳では無いと言うこと。それはレバレッジ効果で運用益を出すための大前提としては「運用利回りより借入金の金利が低い」ことです。

せっかくレバレッジを利用して自己資金以上の投資をしたとしても、家賃による収益以上にローン金利の負担が大きかったら、本末転倒ですよね。

このようなレバレッジを「逆レバレッジ」と呼びます。

「運用利回り」とは、あくまで「見込み」です。

借入金比率の大きい投資は、レバレッジ効果は高い反面、そのシナリオが崩れた時のリスクも大きくなることを常に考える必要があります。

ですが、それを認識した上で、自分の許容できるリスクはどこまでかを慎重に考えて上手く取り入れていくことが大事です。

ちなみに、この「レバレッジ効果」と言う言葉は不動産投資だけでは無く、投資全般で基本用語として良く使われる言葉です。

特に、FX(外国為替保証金取引)は自己資金の何倍もの取引ができることもあり、レバレッジの高いハイリスクな投資だと言えます。

レバレッジ効果が高いと何が良いのか？

レバレッジとはテコの原理のことです。

株式投資や投資信託のような一般的な投資では自分の資本(お金)を元手に購入したい銘柄を選んで購入します。

一方、不動産投資の場合は数千万円もするような物件をキャッシュで一括購入できることは少なく多くの方が不動産ローンを利用します。

このように自己資本をなるべく抑え、他人資本(金融機関からの融資)を元手にキャッシュフローを増やすことが効果的なレバレッジの掛け方に繋がります。

物件購入の方法や資金の使い方は条件によって人それぞれですが、フルローンやオーバーローンを組むことができれば自己資金をほとんど投入していないで物件を購入できるためレバレッジとしては最高となります。

ローン定数(K%)とは

ローン残高の返済に対してキャッシュフローを得られているかどうかを判断するのにはローン定数(K%)をという指標を使います。

このローン定数(K%)を計算することでどれ程のレバレッジが掛けられているかを評価することもできます。

• ローン定数(K%)＝年間返済総額(ADS)÷ローン残高

仮にローンの年間返済総額が100万円でローン残高が1,000万円の場合、ローン定数(K%)は10%になります。

レバレッジに重みをおいて不動産経営をする際、複数のローン融資を比較する基準としてはローン定数が低く、年間負債支払額が低くなる(キャッシュフローが高くなる)融資元を探すことになります。

また、ローン定数(K%)はローンの金利と返済期間によって変動します。

ローン定数(K%)を低くするには低金利での融資を受ける必要がありますし、また長期の返済期間を長く設けることでローン定数(K%)を下げることができる。

なので融資条件を比較する際は金利や返済期間だけで比較するだけで無く、ローン定数(K%)による比較をすることでキャシュフローやレバレッジについてより明確になります。

正のレバレッジ(順レバ/ポジティブレバレッジ)

次の関係が成り立つ場合、正のレバレッジが掛けられていると判断できます。

• 自己資本利回り(CCR)＞真の利回り(FCR)＞ローン定数(K%)

負のレバレッジ(逆レバ/ネガティブレバレッジ)

一方、次の関係が成り立つ場合、負のレバレッジが掛けられていると判断できます。

• 自己資本利回り(CCR)＜新の利回り(FCR)＜ローン定数(K%)

イールドギャップ

またイールドギャップについても次のような関係が成り立ちます。

• 新の利回り(FCR)＞ローン定数(K%)＝正のレバレッジ(＋イールドギャップ)
• 新の利回り(FCR)＝ローン定数(K%)＝レバレッジ無し(イールドギャップ無し)
• 新の利回り(FCR)＜ローン定数(K%)＝負のレバレッジ(ーイールドギャップ)

賃貸経営のイールドギャップとは？正しい考え方と自分にあった資産運用

不動産投資用の物件購入を判断する時の指数として表面利回りや実質利回りなどがありますが、同じような指数の一つにイールドギャップと呼ばれるものがあります。イールドギャップの計算方法はとてもシンプルで金融機関から融資を受けた場合の借入金利と投資物...

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2019.11.17

融資条件によってその後の資産拡大が左右される

融資の可否による「購入できる」または「購入できない」だけに目がいきがちです。

ですが、仮に同じ購入物件でも融資の条件によって正のレバレッジになったり負のレバレッジになったります。

またレバレッジは購入時にだけ計算するのでなく購入後もレバレッジの効果を計算し続けることによって「今が正のレバレッジなのか、または負のレバレッジなのか」を把握することができますし、これは物件売買時の判断基準にもなります。

物件の売買によってその物件の運用で収益が出ているかも大切な判断基準だと思いますし、場合によっては止む終える損切りする判断も必要になります。

ローン残高に伴い変化する指標

返済を進めれば進める程ローン残額が減りローン定数は上昇します。

言い換えると純資産の比率が高くなるとレベレッジは低くなっているということになります。

負のレバレッジが悪い訳では無くて、あくまでパフォーマンスが悪くなることは認識しておくべきでしょう。

正のレバレッジであった場合も年数が経過し条件が変化とともに負のレバレッジになるタイミングがあります。

• 借り換えなどにより融資条件を変えローン定数(K%)を下げる
• 収益性を上げて真の利回り(FCR)を上げる
• 所有物件を売却する
• 前倒し返済または全額返済をする

この辺りを把握するためにも表面利回りや実質利回りだけで無く、自己資本利回りやレバレッジなどについても理解しておく必要があります。

勿論、安定した賃貸経営を継続するためには、物件選びや空室対策などがもっとも大切ではありますが、減価償却費の仕組みを正しく理解することができれば節税対策としては非常に効果的です。

今回は減価償却費の計算方法を中心に、法定耐用年数や出口戦略の考え方などについて解説します。

専門用語が少し多く感じるかもしれませんが、初心者の人にも分かりやすく説明しているので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

減価償却費の重要性は？

賃貸経営に関わらず何か事業で「利益」を得ると、その分だけ納めるべき所得税や住民税などが高額になります。「利益」とは事業によって得られた「売上(収入)」から「必要経費(支出)」を差し引いたお金のことです。

• 利益＝売上(収入)ー必要経費(支出)

なので、お金をどんどん増やしていくには「売上」を増やしていくことが大切なのですが、それに加えて「必要経費」として計上できるお金を増やすことで、戦略的に「利益」を圧縮していくことが大切です。

勿論、不動産所得(賃貸経営によって得られた利益)を計算する上でも、必要経費を計上することはとても重要なポイントです。

不動産経営の主な必要経費

賃貸経営には経費計上として認められる項目がたくさん存在します。例えば、以下のようなものが含まれます。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

そして、不動産所得の必要経費として計上できる項目のうち、もっとも大きなボリュームを占めるのが「減価償却費」です。

減価償却費は「建物部分の購入価格」や「法定耐用年数」をもとに算出します。そのため「○年後に○万円の必要経費を計上できる」ということを、比較的、高い精度で見込むことができます。

減価償却費の節税効果

必要経費による出費が家賃収入を上回った場合、税務上は赤字と考えられます。

そして、その赤字の部分を本業の給与所得から差引く(損益通算)ことで所得税の減税に繋がることも不動産投資のメリットとなります。

「せっかく賃貸経営をしているのに赤字になるなんて意味が無い」と思われるかもしれませんが、物件の(建物部分の)価格や収益性によっては、減価償却費を適切に計上することで、購入後、数年間の間は収益を手に入れているにも関わらず、収支をマイナスにすることも可能です。

減価償却の計算方法

住宅や車のような高額な資産を購入した場合、一般的にはその資産を1年間で使い切ることは無いはずです。数年間、場合によっては数十年間の間、継続して利用することになります。

利用期間が長期になればなる程、破損したり故障の原因になったりしていきます。つまり毎年、少しずつ劣化していき価値が低下してしまう訳です。

この劣化した部分を経費として考える仕組みを減価償却と呼びます。

減価償却の対象範囲は？

なおマンションやアパート以外にも車や家電製品などにも適応されますが、逆に価値が下がらない「土地」については減価償却は適応されません。

• 建物部分
  • 減価償却費の計算対象に含められる
• 土地部分
  • 減価償却費の計算対象に含められない

対象物件の購入価格をもとに減価償却費を考えるのでは無く「○○万円の購入価格のうち、建物部分である○万円だけが減価償却対象になる」ということを気をつけないといけません。

定額法と定率法

建物部分は減価償却費の計算対象に含められる訳ですが、その中でもさらに以下の2種類に分けられます。

• 定額法
• 定率法

定額法は取得原価に対して毎年同じ額(定額)を経費として計上する計算方法です。そのため減価償却期間の間は一定して同じ金額を経費として計上することができます。定額法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝取得原価×定額法の償却率×使用月数÷12ヶ月

一方、定率法は取得原価に対して毎年同じ比率を経費として計上します。そのため減価償却開始の時点ではより沢山の経費を計上できますが、年々支出として計上できる経費の金額は少なくなっていきます。定率法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝(取得原価－減価償却累計額)✕定率法の償却率✕使用月数÷12ヶ月

一般的に物件そのものは定額法で計算されますが、そこに設置されている設備については定率法で計算されることが多いです。

例えば鉄筋コンクリートの建物であれば47年間の定額法として計算されますが、その室内に設置されている設備に対しては15年間の定率法として計算されます。

減価償却期間は物件ごとに異なる

建物や設備に対する劣化具合は所有者の感覚で評価するのでは無く、それぞれの資産ごとに予め決められた減価償却期間をもとに評価されることになります。減価償却期間と聞くと少し難しいようなイメージがありますが、要するに資産ごとの耐用年数のようなイメージです。

また、不動産の中でも減価償却が適応される耐用年数は物件の種類により異なるので一概には言えません。

減価償却の法定耐用年数

物件の種類	耐用年数
鉄筋コンクリート（RC）	47年
重量鉄骨（鉄骨材4mm超）	34年
軽量鉄骨（鉄骨材3mm超〜4mm以下）	27年
軽量鉄骨（鉄骨造3mm以下）	19年
木造	22年

物件自体の(土地代を除いた)金額を耐用年数で割り、その額が減価償却費として計上されます。

お金持ちが高級車に乗る理由

減価償却費を計上できるのは不動産だけではありません。その他にも減価償却が可能な資産としては以下のようなものが挙げられます。

資産の種別	法定耐用年数
ラジオ、テレビ、音響機器	5年
冷房用または暖房用機器	6年
接客業用以外の応接セット	8年
時計	10年
エレベーター	17年

中でも高級車の減価償却費の仕組みはとても魅力的です。会社経営者のようなお金持ちの人が高級車に乗る理由も、減価償却費を活用した節税対策が可能だからなのです。

高級車であろうと軽自動車であろうと、普通自動車の場合、減価償却期間は6年です。つまり、業務で利用するために600万円で高級車を購入した場合、単純計算で年間100万円程の節税効果を生むことができるのです。

さらに節税効果を高めるには中古の高級車を購入するのも有効です。実は、中古車の耐用年数は2年以下にはならないというルールがあるため「4年落ちの中古自動車」の場合、耐用年数が2年になるのですが、定率法で減価償却する場合、償却率を100%にできるため、なんと1年目で全額を減価償却費として計上できるのです。

車を活用した減価償却費の活用方法については「完全図解版 あらゆる領収書は経費で落とせる」でとても具体的に解説されていました。他にも会計に関するさまざまなテクニックが記載されているので、興味のある人は、是非、読んで頂ければと思います。

あらゆる領収書は経費で落とせる完全図解版 [ 大村大次郎 ]

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中古物件の減価償償却費

中古物件を新たに取得した場合、減価償却費の計算方法が少し変わります。

• 物件取得時の使用可能期間をもとに算出する見積法
• よりシンプルに算出できる簡便法

物件取得時の使用可能期間をもとに算出する「見積法」を採用することが一般的ですが、算出が難しい場合は「簡便法」で算出します。

簡便法による計算方法

簡便法による減価償却期間の計算方法は以下の通りです。

• 法定耐用年数が経過していない中古物件の場合
  • (法定耐用年数ー経過年数)＋経過年数✕20%
• 法定耐用年数が経過した中古物件の場合
  • 法定耐用年数✕20%

法定耐用年数がまだ残っている(経過していない)場合と、既に法定耐用年数が経過してしまっている場合で若干計算方法が変わりますが、基本的な考え方は同じです。また、算出結果の1年未満の端数部分は切り捨てになります。

具体的な計算方法

例えば「築年数が15年経過した木造物件」と「築年数が25年経過した木造物件」の2パターンをもとに、減価償却期間を算出してみると以下のようになります。

• 築年数が15年経過した木造物件の場合
  • (22年ー15年)＋15年✕20%＝10年
• 築年数が25年経過した木造物件の場合
  • 22年✕20%＝4.4年(1年未満を切り捨てるため4年)

設備の法定耐用年数

減価償却費の内訳をもう少し細かく分けると、以下の2項目に分けることができます。

• 建物部分
• 備え付けの設備や付属品

新築物件の場合、設備や付属品の減価償却期間は15年で計算されますが、中古物件の場合は、建物部分と同じ減価償却期間となるのが一般的です。

減価償却費の注意点

減価償却費はとても大きな節税効果がありますが、注意しなければいけない点もあります。

仕組みを正しく理解できていなければ、むしろ将来的に支払うべき税金が増えてしまうなんてことにもなりかねません。

減価償却費は魔法の経費？

減価償却費は、実際にはお金は減らないにも関わらず、負債として経費計上できるため「魔法の経費」として紹介されることがあります。

実際にはお金は減っていないけど、会計上は出費があるように考えられるため「魔法の経費」と呼ばれています。

ですが、厳密には減価償却費は「節税」では無く「課税の繰り延べ」です。

課税の繰り延べ自体は悪いことではありませんが、この仕組みを知らずに経費として計上できた分だけ節税になると勘違いしてしまうと、長期的に考えるとむしろ損してしまうかもしれません。

減価償却期間は短い方が良い？

減価償却期間と経費計上額は以下のような関係性になります。

• 減価償却期間が短い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は大きくなる
• 減価償却期間が長い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は小さくなる

減価償却期間が短ければ、1年間で計上できる減価償却費が大きくなるため、その分、利益を抑えることができます。

利益を抑えることができれば所得税や住民税を抑えることにも繋がるため納税後のキャッシュフローは大きくなります。

ただし、(当然のことですが)減価償却期間が終わったしまえばその分の経費計上はできません。その結果、利益が拡大し、所得税や住民税の負担も大きくなってしまいます。

当然、キャッシュフローも悪くなります。

つまり「減価償却期間は短い方が良いか？」または「減価償却期間は長い方が良いか？」はケースバイケースであり、その後の戦略により変わります。

購入価格と簿価の違い

もし当初の見込み通り「希望の時期に希望の金額で売却できた」としても、もう一つ注意点があります。それば譲渡所得です。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー簿価(帳簿価額)ー取得費用

たまに、購入価格(購入価格＋取得費用)よりも売却価格(売却価格＋譲渡費用)の方が安ければ、譲渡所得は発生しないと勘違いしている人がいますが、それは誤りです。

仮に購入価格と同じ価格で売却できたとしても、中古物件の場合は、減価償却費を経費計上しているため、その分は譲渡所得として計上されてしまいます。つまり、以下のように言い換えることができるのです。

• 簿価(帳簿価額)＝購入価格ー減価償却費の合計
• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー購入価格ー取得費用ー減価償却費の合計

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得の所得税を計算する上で「譲渡(売却)する物件の所有期間」が大きなポイントになります。

• 売却物件の所有期間が5年未満
  • 短期譲渡所得となり所得税および住民税が高くなる
• 売却物件の所得期間が5年以上
  • 長期譲渡所得となり所得税および住民税が安くなる

具体的な税率については以下の通りです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

なお、2013年〜2037年までの間は、復興特別所得税として「基準所得税額×2.1％」が追加で課されます。

つまり、仮に築古の木造物件を取得し、減価償却期間が4年で終了したとしても、そのタイミングで売却してしまうと、短期譲渡所得として40%近く(39.63%)の税金が課せられるため、譲渡所得が発生する場合は注意が必要です。

これが「減価償却費は課税の繰り延べ」だと言われる理由です。

デッドクロスを避けるには？

不動産経営におけるデッドクロスとは「元金の返済額が減価償却費を上回ってしまうこと」です。

一般的に賃貸経営のために物件を購入するには、金融機関からの融資を受けることになります。

そして、中古物件のように減価償却期間が短い物件を購入する場合、減価償却期間よりもローン融資期間の方が長くなる傾向にあります。

つまり「経費計上できる減価償却費は残っていないにも関わらず、借金だけが残った状態」に陥ってしまいます。

その結果、キャッシュフローが回らなくなり、最悪の場合、黒字倒産に繋がってしまう恐れがあります。

デッドクロスの仕組みと対策を完全網羅！黒字倒産回避の不動産投資術

不動産投資の黒字倒産を招く『デッドクロス』をわかりやすく解説。原因、回避策、税負担、繰上げ返済の是非、関西の金融機関情報やTIBOR連動金利など最新情報を網羅し、初心者でも安心の長期安定経営を目指すポイントを紹介。

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2024.12.10

減価償却と出口戦略の関係性

減価償却を有効に活用するには「戦略」が重要です。

「戦略」と聞くと、とても高度な分析が求められそうですが、もう少しシンプルに表現すると「将来の見通し」と考えれば良いと思います。

より広い視野での戦略が必要

例えば以下のような戦略が考えられます。

• 物件の追加購入を検討する
• 物件の売却を検討する
• 物件のリフォームを検討する

また、減価償却費はあくまで経費の中の一つなので、その他の経費計上項目も踏まえて総合的に戦略を立てる必要があります。

少し難しいですが、個人的にはここが「賃貸経営の面白いところ」の一つだと思います。

戦略の妥当性も大切

いくら立派な戦略を建てても、それが実現できなければ意味がありません。

そして、その「戦略の実現」には自分一人の努力ではどうにもならないことが多々あります。

例えば、減価償却期間の終了と同時に「対象物件を売却しよう」と考えるのは、ごく自然な考え方です。ですが、実際に「そのタイミングで希望価格に近い価格で物件が売却できるか？」は全く別の問題です。

仮に購入希望者がいたとしても、そのタイミングでスムーズに融資が下りるとは限りません。

不動産市場が冷え込んでいて、全体の相場が下がってしまっているかもしれません。

減価償却期間が終了するタイミングで売却を検討することは悪いことではありませんが「必ず売却することを前提」で物事を考え過ぎると、いざ、売却するタイミングでは希望額で売却できず、却って損失を拡大してしまう恐れもあります。

僕も2014年から個人事業主として事業を進めているので翌年の2015年から毎年確定申告をしています。

従来の確定申告では「税務署まで持参する」または「税務署宛に郵送する」ことで申告書を提出していましたが、e-Taxイータックスではインターネットを利用した電子申告が可能になります。

e-Taxの概要と電子申告の必要性

e-Taxとは「国税電子申告・納税システム」の呼称で、国税庁が運営しているサービスです。

逆に言えば、これまではこの程度しかメリットが無かったため、正直、電子申告は「やってもやらなくても良い」申告方法でした。

電子申告のハードルが低くなった(2019年から)

2018年より以前までのe-Taxでは以下の事前準備や機材の購入が必要でした。

僕も開業当時、e-Taxに挑戦しようと考えたのですが、余りにも大変そうだったので挫折してしまいました。

ですが、2019年の確定申告からは「マイナンバーカード方式」と「ID・パスワード方式」の2パターンから選択可能になり、挑戦するためのハードルがある程度低くなりました。

個人的にはID・パスワード方式がおすすめですが、マイナンバーカードやICカードリーダーライターを所有している場合はマイナンバーカード方式を検討するのもありです。

2021年はe-Taxに挑戦する絶好のタイミング

2021年の確定申告からは、従来までの電子申告では無い方法だと、青色申告特別控除あおいろしんこくとくべつこうじょの控除額が10万円削減されてしまいます。

控除額が10万円削減されることの影響は所得(課税対象額)によって変わりますが、所得税と住民税を合計すると少なくとも数万円程度は納税額が増えてしまいます。

ちなみに、2021年申告分からは青色申告特別控除が控除額は10万円削減されるものの、基礎控除額も10万円増加するため、プラス・マイナスすると控除額は変わらず「電子申告をしなければ損をする」という訳ではありません。

ですが、だからと言って、電子申告をしない理由にはなりませんし、一度、電子申告を覚えてしまうと、来年以降も同様の対応で青色申告特別控除の控除額を維持することができます。

2021年の確定申告は、電子申告へ切り替える絶好のタイミングです。

可能な限り電子申告を取り入れるべきです。

なお、青色申告特別控除については「知らない人は損してる？小規模不動産経営でも青色申告は申請できる！」の記事で詳しく説明しています。

電子帳簿保存(電磁的記録)による保存は難易度が高い

2021年からも青色申告特別控除として65万円の控除を受けるには、電子申告の他にも「電子帳簿保存でんしちょうぼほぞん(電磁的記録でんじてききろく)」があります。

電子データによる保存のルールは、帳簿(仕訳帳、総勘定元帳)、決算書類(貸借対照表、損益計算書)、証憑(請求書、領収証など)を電子化し保存するための法律である電子帳簿保存法によって定められています。

電子帳簿保存による保存はかなり複雑で難易度が高いです。

また、電子帳簿保存において「電磁的記録」と「スキャナ保存」は意味が違います。「データは全てスキャナ保存していれば電磁的記録になるのでは？」と思ってしまいそうですが、そうではありません。

少なくとも2021年の段階では「青色申告特別控除として65万円の控除を受けるには、e-Taxによる電子申告が必要になる」と考えて差し支えありません。

マイナンバーカード方式の特徴

マイナンバーカード方式の特徴は以下のとおりです。

マイナンバーカード方式の対応手順

マイナンバーカード方式の手順は以下の通りです。

マイナンバーカード読み込みに関するの注意点

マイナンバーカード方式でポイントになるのが「マイナンバーカードを読み取るためのICカードリーダライター」です。

ICカードリーダーライターは家電量販店のAmazonや楽天市場などで簡単に購入できますが、それぞれのパソコン端末に適応した種類を選ぶ必要があります。

ただ、最近ではICカードリーダーライターの機能を搭載したスマートフォンも増えてきています。適応したスマートフォンを持っている場合はわざわざICカードリーダーライターを購入する必要はありません。

徐々に適応できるスマートフォンやパソコン(OS)の種類も増えてきていますが、2021年1月の時点ではAndroidとWindowsパソコン以外の組み合わせだと、サポートされていなかったり互換性の問題で不具合がある組み合わせが多いようです。

僕が2021年の1月にE-Taxのヘルプデスクに電話で問い合わせたところ、市販のICカードリーダーライターを使わない場合、動作保証されているのはAndroidとWindowsパソコンの組み合わせだけのようでした。

ちなみに、公的個人認証サービスのポータルサイトに掲載されている「マイナンバーカードに対応したNFCスマートフォン一覧(令和2年12月25日更新)」の情報では、iPhone端末でも対応可能のようですが、これはiPhone単体でE-Taxを完結させることはできるものの、iPhoneをICカードリーダライタとしてパソコンを利用した上でのe-Taxができる訳では無いようです。

スマートフォンだけで確定申告ができる？

実は、スマートフォンだけでも確定申告(E-Tax)をすることが可能です。

ですが、残念ながら、2021年の時点では「給与所得者が医療費控除や寄付金控除(ふるさと納税)を利用した場合」などかなり限定的な範囲内に留まります。

もしスマートフォンで電子申告を進めていったとしても、以下のようなケースではパソコン版で申請するよう促されてしまいまう。

なお、スマートフォンだけでは収支内訳書や青色申告決算書の作成ができないため、事業所得などを全て対応することはできないようです。

ID・パスワード方式の特徴

ID・パスワード方式の特徴は以下のとおりです。

ID・パスワード方式はマイナンバーカード方式と比べ、とにかくシンプルです。

ID・パスワード方式の対応手順

ID・パスワード方式の手順は以下の通りです。

ID・パスワード方式の注意点

ID・パスワード方式はマイナンバーカードやICカードリーダーライターが普及するまでの暫定的な対策です。

ただ、ID・パスワード方式は「一度だけ税務署に足を運ぶ」だけで簡単に取り組めますし、マイナンバーカード方式と比べると、機材や端末の互換性のように注意すべき点も少ないので、例え1年後には利用できなくなるとしても「とりあえず2021年の確定申告はID・パスワード方式で乗り切る」という考え方で十分だと言えます。

2021年度最新情報を把握する

e-Taxに挑戦するための事前準備や揃えるべき機材は年々緩和されてきています。

利用パソコンも当初はBluetoothブルートゥース接続が可能なWindowsOSが前提でしたが、少しずつ、MacOSでも利用できるようになってきました。

適応ブラウザもInternet ExplorerインターネットエクスプローラーやMicrosoft Edgeマイクロソフトエッジのような標準ブラウザに限定されていましたが、少しずつGoogle Chromeグーグルクロームなども利用できるようになってきました。

最後に2021年1月の時点で、e-Tax(電子申告)や青色申告特別控除の情報を簡単に整理すると以下のようになります。

現時点ではいろいろと制限も多く、まだまだ改善の余地のある制度(システム)ですが、来年以降も少しずつ利用しやすくなるはずです。

どうせ将来的に挑戦するつもりであれば、青色申告特別控除の控除額を65万円に維持するためにも、是非、2021年の確定申告からe-Taxによる電子申告にチャレンジしてみることをおすすめします。

建物の敷地となる土地を扱う場合、以下のどちらかの権利形態には分類されます。

• 所有権…土地を自身で所有して、その上に建物を建築する
• 借地権…土地を地主から借りて、その上に建物を建築する

今回は借地権の特徴や注意点について解説します。

ちなみに、あなたは「賃借人」とか「賃貸人」と聞いて、すぐにその人の立場を把握することはできますでしょうか？

僕は少し苦手です。どっちがどっち？ってなってしまいます。。。

この記事では「賃貸人」「賃借人」という言葉をなるべく使わず「土地を貸す人」や「土地を借りる人」という分かりやすい言葉を心がけています。

専門知識を持っている人からしたら、文章が無駄に長くなるためストレスに感じてしまうかもしれませんが、普段から「賃貸人」「賃借人」という言葉に馴染みのない人のためにも、なるべく分かりやすく解説したいと思います。

所有権と借地権の違いは？

自分で土地を購入することで「所有権」を得ることができます。土地の所有権があれば、土地を自由に活用することができますし、登記簿謄本の所有者情報も自分の情報を記載することになります。

一方、「借地権」とは他人の保有している土地を借りて、その土地の上に自分の建物を建てる権利のことです。「土地の所有権」は土地所有者が保有したままで、建物の所有者はあくまで「土地を利用する権利」だけを得ることになります。

借地権は「建物の所有」を目的とする土地を借りる権利に限られるため、以下の権利の総称するものです。

• 地上権
• 土地の借地権

一方、以下のようなケースでは借地権は適応されません。

• 一時使用目的の場合(仮設住宅など)
• 使用借地の場合(無償の賃借など)
• 建物所有を目的としない場合(屋外駐車場など)

僕が最初に「借地権付き物件」という言葉を聞いた時の印象は以下のようなものでした。

土地の所有者側の一方的な都合で立ち退きを強いられたり更新契約を拒否されたりとマイナスの影響が出るんじゃ無いだろうか？

ですが、いろいろ調べてみることで同じ「借地権」でも「普通借地権」と「定期借地権」で全然話の内容が変わることが分かりました。

普通借地権と定期借地権

平成4年8月1日に借地借家法が施行され、以下の法律が一本化されました。

• 改定前(平成4年7月31日以前)…旧借地借家法
  • 建物保護法
  • 借地法
  • 借家法
• 改定後(平成4年8月1日以降)…新借地借家法
  • 普通借地権
  • 定期借地権
    • 一般的借地権
    • 建物譲渡特約付借地権
    • 事業用定期借地権等
  • 一時利用目的の借地権

旧借地借家法は、本来立場が弱くなってしまう賃借人(土地を借りる側)を保護するために生まれた法律でした。

ですが、その結果、一度、地主が土地を貸すと、その土地を取り返すのに賃貸人(土地を貸す側)は、とても苦労してしまい、土地を供給してくれる土地所有者が減ってしまいました。

その対策として、今度は土地所有者側の権利を守るために、新借地借家法が生まれました。

土地の引き渡しルールの明確化

改定後の改正借地借家法では、これまでの「普通借地権」ではなく「定期借地権」が一般的になります。また「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」「一時利用目的の借地権」などにより、土地の引渡しのルールをより明確化することができるようになりました。

旧借地借家法は賃借人(土地を借りる側)が有利になる法律であったことに対して、改定後の改正借地借家法は土地の貸し主(借地人)を守る法律と言えます。

借地権付き物件のメリットとデメリット

借地権付きの物件でも賃貸経営は可能です。

特に大きな問題はありませんが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

借地権付き物件のメリット

借地権付き物件のメリットには以下のようなものがあります。

• 販売価格や安くなり高い利回りが見込める
• 人気物件の場合は競合が減る

土地代が含まれていないため価格が安くなります。

勿論、その分、利回りも高くなりますし、土地代分の固定資産税や都市計画税が不要になるため、その分、税金が安くなります。

逆に言えば「販売価格が安いな？」「利回りが高いな？」と思った場合は、まず借地権付き物件であるかどうかを疑います。

借地権付き物件であることに気付かずに契約を進めてしまうなんてことが無いように注意が必要です。

また、人気物件の場合、競合が減ることも魅力の一つです。

仮に良い条件の物件を見つけたとしても、借地権付き物件だという理由で敬遠する家主も一定数いるため「借地権付き物件でも条件が良ければ購入する」と考えられるのであれば、その分、選択肢は増えます。

借地権付き物件のデメリット

一方、借地権付き物件にはデメリットも存在します。以下のようなことが該当します。

• 物件評価額が下がる
• 地代と更新料が必要となる
• 利用用途の自由度が制限されることがある

物件評価額が下がる

万が一、物件所有者側が土地所有者に対して地代を支払わない等のトラブルがあれば、最悪の場合、借地権契約が解除される恐れがあります。

借地権契約が解除されてしまうと、物件所有者側も正常に賃貸経営を行えなくなるため、融資元の金融機関側からすると懸念点となり、その分、物件評価額が下がる可能性があります。

地代と更新料が必要になる

勿論、地代は契約時に意識すると思います。

当然、入居者から得られる月々の賃料から地主に支払うべき地代を差し引いた金額をもとに利回り計算を進めます。

ですが、意外と見落としがちなのが更新料です。

地域によっては更新料が不要なエリアもありますが、一般的には土地の価格の5%〜10%であるため、土地の価格によっては、数百万単位での出費になることもあるため、正確に把握しておく必要があります。

また更新料の他にも、状況の応じて、以下のような一時金が必要になるケースもあります。

• 譲渡承諾料
• 建て替え承諾料
• 増改築承諾料

これらの一時金も土地ごとにそれぞれ異なるため、必ず契約前に確認しておかなければ、とても大きな負担になってしまいます。

自由度の制限も？

もし、契約内容に用途の制限があれば、その範囲での利用に限られてしまいます。

例えば土地賃貸借契約書に以下のような記載があるケースもあります。

• 共同住宅(アパート、マンションなど)の建築不可
• 増改築不可、再建築不可、リフォーム不可

もし賃貸経営を想定した共同住宅の建築ができないにも関わらず、入居者を募集し部屋を貸した場合は「無断転貸」になりますし、増改築や再建築ができない場合は、建物が老朽化したタイミングで打てる手がかなり限られてしまいます。

土地の所有者と交渉することで条件を緩和できる場合もありますが、承諾料が必要になることもあります。

契約内容の合意が重要

借地権付き物件で賃貸経営を行う場合、土地所有者と契約内容についてしっかりと認識合わせをしなければいけません。

例えば以下のようなことは必ず合意を取り明確にしておくべきです。

• そもそも賃貸経営をしても良いのか？
• 契約期間満了時のルールはどのようになっているのか？
  • 更新期間や更新の可否のルールは？
  • 原状回復やのルールは？
• 土地代や更新料の値上げの可能性はあるのか？

利用用途や契約期間についてはなるべく明確な合意を取っておかないと後からトラブルになってしまうと契約が打ち切られてしまったり、物件を取り壊さなくなってしまうかもしれません。

土地代や更新料については、将来の景気や物価によって変動しますし、土地所有者としても固定資産税や都市計画税が値上がりしたしまう場合もあるため、確実に約束することは難しいかもしれませんが、土地代や更新料にそれなりの必然性や合理性を求めることはできるはずです。

これは僕の個人的な意見ですが、これまで何度も物件の購入を経験している家主であれば良いと思いますが、経験値が浅い新米大家が手を出すのは少し参入障壁が高いと思います。

ただでさえ「利回りはどうか？」「空室リスクは許容範囲内か？」「修繕費用は莫大にならないか？」という賃貸経営の基本的な項目を網羅するだけでも大変な上に、借地権付き物件の注意点までしっかりと把握するのは大変だと思います。

例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりました。

【2020年最新版】給与所得の課税対象額と所得税の計算方法をどこよりも詳しく徹底解説

所得税算出の基準となる課税対象額についてどこよりも詳しく説明します。給与所得と課税対象額の違いや各種控除額の計算方法を踏まえ誰でも簡単に所得税の仕組みが分かる内容になっています。

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2025.05.04

年収が400万円の既婚者の場合

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

• 課税対象額×税率－控除額＝所得税

その上で、不動産投資を行い下のような運用をしたとします。

• 家賃収入：60万円(12ヶ月×5万円)
• 必要経費：160万円
  • ※ローン金利：30万円、減価償却費：70万円、雑費：60万円

• 家賃収入－必要経費＝不動産投資による損益
  • 60万円(12ヶ月×5万円)－160万円＝100万円の赤字

その場合、上のグラフはこのように変化し、課税対象額が52万円にまで減ります。

その結果、所得税の計算もこのように変わります。

• 不動産による控除前
  • 152万円×10%－97,500円＝54,500円
• 不動産による控除後
  • 52万円×5%－0円＝2,600円

これが「不動産をすれば節税効果が期待出来る」と言われることの大まかなイメージです。

今回は計算を分かりやすくするため、かなり大雑把な数字をもとに計算していますが、会社員や公務員はこのような考え方で、本業収入から不動産投資の赤字分を差引き損益通算を行うのです。

不動産投資による赤字は、減価償却費やローン金利の変動(減少)でいつかは黒字に変わり、節税効果は一時的なものとなります。

だけど、どのようなカラクリで節税効果が期待できるのかが分かれば、不動産投資への謎(不信感？)も少しは解消されるのではないでしょうか。

その節税対策は大丈夫？いつか無くなる節税効果の仕組みを理解しよう

不動産投資のメリットの一つとして「節税の効果がある」ということが良く紹介されます。今回は不動産投資をすることによって得られる節税効果について内容を確認してみたいと思います。不動産投資による節税効果節税効果とは本来個人が支払うべき税金を少なく...

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2019.11.23

とても夢のある話ですね。

その一方で「勤め先の会社に自分が賃貸経営をしていることがばれたらどうしよう？」と不安を感じる人も多いはずです。

結論を先にお伝えすると「賃貸経営がばれる原因は住民税の金額の差異」です。

賃貸経営や副業収入があると、その分、納税するべき所得税や住民税が高額になるのですが、それが理由でばれてしまうのです。

そして、その解決方法は「住民税の支払方法を普通徴収に変更すること」です。

この記事では主に税金関係の話を中心に「会社に副業収入がばれてしまう仕組み」について解説します。「これから不動産投資に挑戦はしたいけど、税金の仕組みがいまいち分からない」という方には参考になる内容だと思います。

会社員は副業したらいけない？

そもそも会社員(サラリーマン)や公務員は副業をしてはいけないのでしょうか？

まず、憲法では「職業選択の自由」があります。

勿論「一人の人間は一つの仕事しかしてはいけない」なんてルールはありません。

また2018年には厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」の「モデル就業規則」から「副業禁止」の文言が削除されています。

今後、日本全体としても「一つの会社に依存するのでは無く自ら副収入を得ることの必要性」が強まっていきます。

ですが、ですが…

残念ながら現時点では多くの企業で副業規定が定められているのが実情です。例えば、副業規定が定められる主な理由には以下のようなものがあります。

• 本業に支障を与えないか？
• 情報漏えいに繋がらないか？
• 自社の管理配下以外で何かトラブルにならないか？
• 副業が理由で自社が社会的な信用低下に陥らないか？

中でも最も一般的な理由は「本業に支障を与えないか？」です。

余り無責任なことは言えませんが…逆に言えば「本業でしっかりしたパフォーマンスが出せていれば多少のことは目をつぶる」なんてところも(特に中小企業では)意外とあります。

社内規定と公務員法

基本的には、会社の社内規定(就業規則)に「副業禁止」が規定されているかがポイントになります。ですが、その場合でも「自ら事業を起こすこと」や「会社に申請をせずにアルバイトをすること」などがNGだとしても「株式投資」や「不動産投資」が規定されることはまず無いはずです。

少なくとも、株式投資がダメな会社なんて聞いたことがありませんよね？

一方、公務員の副業規定は一般的な会社員と比べて厳しいです。

明確に「副業規定」という文字は使われていませんが、国家公務員法や地方公務員法では主に以下のように定められています。

• 営利目的としての事業の禁止
• 精神的、肉体的に本業に支障を与える行為の禁止

それでは「公務員は株式投資や積立投資もできないのか？」というと、そんなことはありません。こちらも会社員同様、特に問題は無く、公務員の場合も一定の規模の不動産投資であれば「事業」とは判断されないため、国家公務員法や地方公務員法に抵触することはありません。

社内規定は要チェック

基本的に賃貸経営が副業として判断される可能性は極めて低いですが、どの程度のレベルであれば事業的規模であると判断されるかも、(最初のうちは不要かもしれませんが)予め確認しておきましょう。

賃貸経営の場合、一般的に「5棟10室」が事業的規模だと言われますが、あくまで目安であり、厳密な基準ではありません。

いずれにしても勤め先の社内規定は理解しておくべきです。

万が一、不動産投資が社内規定で明確に禁止されている場合はその後の方針も変わってきます。変わってくる…と言っても「最悪の場合、クビを覚悟で挑戦するか？」「怖気付いて諦めるか？」の2パターンですが…

どこの会社でも社内規定は一般社員でも閲覧できる状態になっているはずですし、総務部や管理部に問い合わせれば、情報は得られるはずです。

中には「相続などにより実家の物件を引き継ぐことは問題無いが、自分で新規で物件を購入して賃貸経営を始める場合は許可申請が必要」のような会社ごとに独自のルールがあるかもしれません。

当初は居住用の住宅として購入したものの、転勤になってしまい、その間、賃貸に出す人もいるでしょう。

「面倒臭い」「調べても良く分からない」という人もいるかもしれませんが…

正直、その場合はそもそも賃貸経営や副業は向いていないかもしれません。

社内規定や自社の副業規定が理解できないレベルでは、はっきり言って賃貸経営やその他の副業で成功することはちょっと難しいです。

少し難しく感じるかもしれませんが、いざという時に自分の身(権利)を守るための大切な知識です。全て理解するのは難しいかもしれませんが、副業に関する部分だけでも、是非、頑張って調べてみて下さい。

人間関係に配慮する

会社員にしても公務員にしても、余程、大規模では無い限りは、不動産経営をしても良いことが分かりました。

ですが、それはあくまでルール上での話です。

その上で「会社に賃貸収入を得ていることは伝えても良いか？伝える必要は無いか？」と考えるかもしれませんが、はっきり言って、伝える必要は無いと思います。

仮に賃貸経営が順調で一定の家賃収入を得ることになったとして、それを知った上司や先輩はどのように感じるでしょうか？

表面上は「全然、気にしない」「仕事は仕事、投資は投資」と言ってくれるかもしれませんが、内申、不満に感じる人は多いはずです。僕の肌感覚としては、株式投資はともかくとして、不動産投資については、余り良い印象を持たない人も一定数います。

最悪の場合、人間関係が悪化したり、人事評価に影響が出ないとも言い切れません。

また先輩や同僚に対して賃貸経営の話題を持ちかけたり、何か相談をしたとしても、恐らく基調な意見が得られる可能性は低いです。

勤め先の会社に対して、不動産収入を得ていることを伝えるのは、百害あって一利なしだと言い切れます。

例え、ルールとして不動産投資が問題視されていなかったとしても、何かトラブルなどがあった時に、それを理由に不利な立場に立たされることもあるかもしれませんし、僕個人的には可能な限り、会社の同僚には伏せておいた方が良いと思います。

賃貸経営が会社にばれる仕組み

前置きが長くなりましたが、いよいよ本題です。

賃貸経営が勤め先の会社にばれてしまう理由としては主にいかのようなものがあります。

• ついつい同僚に話してしまう
• SNSやブログで情報を発信しばれてしまう
• 経理担当が住民税を計算する過程でばれてしまう

当然ですが、賃貸経営に関わらず、副業などにより収入が増えると、それに伴い支払うべき所得税や住民税が増えてしまいます。

確定申告は必ず提出

確定申告とは個人の1年間(1月1日から12月31日)の所得に対して、国に納付するための税金を計算して税務署に申告する手続きのことです。

また申告とあわせて計算した税金を収める必要があります。

確定申告の提出期限は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間で、この間に作成した確定申告書と計算した税金(納付金額)を支払うことになります。

給与所得者の場合でも所得が2,000万円を超えていたり、その他の所得(不動産所得や事業所得)などが年間20万円以上ある場合は確定申告が必要になります。

つまり会社員でも会社員以外でも不動産所得がある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

もし不動産収入やその他の副業収入があるにも関わらず、確定申告を提出しなかったり、過少申告が発覚した場合は、厳しいペナルティが課せられます。「小規模の経営であればわざわざ申告しなくてもばれないだろう」と思うかもしれませんが、税務署側の情報収集能力はとても優秀です。

また不動産収入があるにも関わらず、もし確定申告をしなければ、勤め先の職場に副業分の通知が送られることもあります。最悪ですね…

賃貸経営をする以上、確定申告は必ず提出する必要があります。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

確定申告のポイント

会社員が労働者として収める税金には、主に所得税と住民税があります。

• 所得税
  • 毎月の給与支払い時に収入額をもとに概算額が計算される
  • 正式な確定額は年末調整や確定申告によって決定される
  • 税率は収入額をもとに超過累進課税によって計算される
• 住民税
  • 前年分(1月1日〜12月31日)の所得を基準をして計算される
  • 税率は収入額には関わらず概ね10%程になる

所得税も住民税も給与から天引き(源泉徴収)されるという点では同じです。

ただし、所得税は月々の給与が確定するタイミングで概算額が算出されますが、住民税は前年度の収入を基準に算出され、翌年の給料から差引かれる事になります。

普通徴収と特別徴収

住民税の納め方には「普通徴収」と「特別徴収」の2種類に分けられます。

• 普通徴収
  • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
  • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
• 特別徴収
  • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

一般的には会社員の住民税は特別徴収です。

そのため特別徴収のままだと勤め先の経理担当者は「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに高いの？」というふうに不信に思われてしまいます。

その解決方法は住民税の納税方法を普通徴収にすることです。

納税方法を普通徴収に変更すると、住民税を自分で支払うことになるため、勤め先の経理担当者に気付かれることはありません。

住民税の納税方法を特別徴収から普通徴収へ変更するのは簡単で、確定申告書の住民税の支払い方法を「自分で納付」を選択するだけです。

そうすることで給与分についての住民税は通常通り給与から天引き(源泉徴収)され、副業分だけ役所が別口に計算して自宅に納付書を送ってくれます。

赤字経営の場合は注意が必要

賃貸経営の収益が赤字収益の場合は注意が必要です。

「賃貸経営をしているのに赤字になるなんてありえない」と思う人もいるかもしれませんが、物件購入から数年間は不動産収支が赤字になることは普通にあります。

特に投資用物件を購入した年には必要経費として計上できるお金が沢山あるため、築浅の物件であればむしろ赤字になります。

• 購入時に必要となる経費
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税
• 購入後に必要となる経費
  • 減価償却費
  • 固定資産税・都市計画税
  • ローン手数料、ローン保証料

そして、これらの経費を計上し赤字収益になった場合、住民税は安くなります。

先程、住民税の納税方法を「普通徴収」にすることで、不動産収入分の住民税は自分で納税することができると説明しましたが、もし不動産の収益がマイナスの場合は、給与所得分と相殺された住民税を会社経由で納税されるため「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに安いの？」というふうに疑問を持たれるかもしれません。

先程の逆のパターンですね。

もし赤字経営になってしまい、それでも副収入(この場合はマイナスだけど)がばれることを防ぎたい場合は、確定申告の経費計上を工夫してどうにか黒字経営として申告できないか検討しましょう。

どうしても難しい場合は、費用は掛かりますが税理士に相談する方が無難です。

税務の知識は必要

税理士の指示通りに確定申告書を提出すれば安心できます。心配であれば税理士に確定申告の作成を依頼することも検討しましょう。

これは不動産投資だけでなく、その他の投資やアフェリエイトなどの広告収入の場合も使える方法なので、覚えておいて損はないです。

ただ、インターネットなどでは普通徴収にすれば、ばれずに済むと言う内容が出回っていて、それを十分に確認せずに安易に進めた結果、副業がばれてしまったと言う方も少なからずいるようです。

会社を解雇されても大丈夫と言える程の収入があるならともかく、不動産収入が稼げていない時点で、会社に居づらくなったり解雇されてしまえば、楽しい不動産投資が一気に地獄行きです。

せっかく調査に調査を重ねて不動産投資をするのであれば、最初のうちは確定申告の仕組みも正しく理解して、できればプロの税理士に支援してもらいながら進めた方が無難です。

副業が解禁されてからだとダメなの？

この先、日本の終身雇用制度や年功序列制度はどんどん崩壊していきます。

日本を代表するような上場企業でさえ次々と早期退職者の募集を発表しています。

また、それと平行して個人の副業も徐々に解禁されていきます。

そう聞くと「副業が解禁になってから始めよう」と考える人もいるかもしれません。当然、その方が安心できますからね。

ですが「禁止されているから挑戦しない」「トラブルは避けたいので安全な手段しか選ばない」のは、無難ではあるものの、最大の成果を目指す上では足かせになります。

勿論、法律違反や社会的に許されない行為はしてはいけませんが、そのような安全志向な考え方だけでは「例え副業規定に抵触したとしても絶対に実現したい！」と考えている人には勝てません。

自分が本当に挑戦したいことであれば「どの方法なら実現できるか？」「何か抜け道や打てる手は無いのか？」など、さまざまな方法を模索することで知識が付き、それが自分の武器になるのです。

副業規定の厳しさやルール違反を犯した場合のペナルティは会社ごとに変わりますし、人それぞれ事情があると思いますが、何かに取り組むにはリスクは付き物です。

安全な環境を待ち続けるだけで5年も10年も時間を無駄にしてしまうのは、余りにももったいないです。

若干、感情論になってしまいましたが、自分にできることから少しずつ情報収集していけば良いと思います。

対象物件は中古ワンルームマンションで支払い金額は108,600円でした。

不動産投資には税金の支払いがつきもの

不動産投資をすると「取得時」「保有時」「売却時」と、何かあるごとに課税の義務が発生します。

• 取得時…不動産取得税、印紙税、登録免許税
• 保有時…固定資産税・都市計画税
• 売却時…所得税、住民税

これだけ沢山の税金を払わされる訳なので、やっぱり税金についてはしっかり理解しないといけないとつくづく実感します。また、この他にも火災保険や司法書士への報酬など一つ一つは大きな金額ではありませんが、さまざまな費用を負担することになります。

不動産取得税とは

不動産取得税は土地や家屋などを取得した人に対して取得時に1回だけ不動産の所在地である都道府県が課税する税金です。

不動産の所有権を取得するには主に以下のような取り引きがあります。

• 売買
• 贈与
• 新築・増築・改築
• 交換

登記情報より不動産の移転があった事を把握される訳ですが、取得方法については売買や新築だけでなく贈与についても課税対象となります。

仮に贈与に伴う贈与税が控除などにより支払う必要が無くなったとしても不動産取得税についての納税する義務が発生します。ただし例外として相続による物件取得の場合は不動産取得税は非課税となります。

なお不動産取得税は取得時に1回だけ発生する税金ですが、固定資産税および都市計画税は物件を保有し続けると毎年納める必要のある税金です。

固定資産税と都市計画税については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の課税標準額は、原則として固定資産税課税台帳に登録されている価格です。

固定資産税評価額についてはおよそ以下のようになる傾向があります。

• 建物…実際の時価相場の5～6割程
• 土地…実際の時価相場の7割

不動産取得税の計算方法は以下の通りです。

• 不動産取得税＝課税標準額(不動産価格)×適応税率

今回の僕の投資用ワンルームマンションの課税標準額は以下の通りでした。

• 土地の課税標準額…471,000円
• 住宅の課税標準額…3,150,000円

また不動産取得税の適応税率は以下の通りです。

種別	税率
土地税率	3%
建物(住宅)税率	3%
建物(非住宅)税率	4%

本則の税率としては土地部分も建物部分も4%ですが、平成20年4月1日〜平成33年3月31までの軽減措置期間となっています。ただし期間についてはこれまでに何度か延長されていることもあるためなるべく最新の情報を確認することをオススメします。

上記のそれぞれの税率を適応した結果、不動産取得税の合計は以下の計算により108,600円となります。

• 土地…471,1000円×3％＝14,100円
• 住宅…3,150,000円×3％＝94,500円
• 合計…14,100円＋94,500円＝108,600円

家屋については、固定資産評価額に登録されている価格が課税標準額となりますが、土地については平成33年3月31日までに取得した場合は、固定資産評価額に登録されている価格の1/2が課税標準額となります。

固定資産評価額については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

FP試験を受ける上で必要となる不動産の基礎知識

不動産の分野では不動産登記の仕組みつかみ不動産の価格を整理する必要があります。また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。不動産の見方不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の...

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2020.12.22

不動産取得税の軽減措置

一定の条件を満たす不動産については不動産所得税の軽減措置が適応され課税金額を抑えることができます。軽減措置については新築物件と中古物件で条件が違い、新築物件の方が適応条件が比較的緩くなっています。

新築物件の軽減措置

新築物件の軽減措置の適応条件は以下のとおりです。

• 共用部分の按分面積を含め床面積が50㎡以上240㎡以下
• アパートの場合は一戸につき40㎡以上240㎡以下
• 一般住宅は一戸につき1,200万円まで控除
• 認定長期優良住宅は一戸につき1300万円まで控除
• 投資用物件についても適応対象
• 事業用物件の場合は住居用部分のみが適応対象
• 別荘は対象外

新築物件の場合は、投資用物件でも条件を満たせば軽減措置を受けることができますが、中古物件の場合は投資用物件に対する軽減措置は無く、政策的にも余り優遇されない事がほとんどです。

中古物件の軽減措置

一方、中古物件の軽減措置の適応条件は以下のとおりです。

• 共用部分の按分面積を含め床面積が50㎡以上240㎡以下
• 平成57年1月1日以降に建築された住宅
• 建築時期によって340万円〜1,200万円まで控除
• 住居用の物件に限られ投資用物件や別荘などは対象外

中古物件の場合は建築された時期によって控除額が変動します。建築時期が新しい程、控除額が高くなる仕組みです。

不動産投資の初期費用は意外と多い

投資用ワンルームマンションについては床面積も25㎡程と狭く特例適用住宅に該当しない事が多く、関西の新築〜築浅物件の場合は数万円〜十万円程の不動産取得税になりそうです。

不動産投資を始める場合は、他にもさまざまな諸経費が必要になりますが、中でも不動産取得税については、不動産を購入した後、およそ半年後と時間差で必要となる税金なので、ちゃんと準備しておかないと結構な負担感になりそうです。

その他に必要となる初期費用については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

立地や規模にもよりますが平均的に国内で最も物件が高いのはやはり東京です。

大阪はこれからの活性化が見込める？

アベノミクスによる物価上昇の影響で来年(2014年)以降は現状の価格以上に高値が付けられたのマンションが増える事が予想されます。

また税制優遇や規制緩和などで(国の力で)日本を挙げて大阪をより活性化させる動きが続いていきます。

ちなみに意外かもしれませんが、アジア圏の中は東京以上に物価が高いところは沢山あります。

最近では車に乗ったままエレベータで自分の階まで登れるようなハイテク(？)なマンションもあったりします。そう考えると日本の不動産は結構割安感があり良く「海外の投資家が物色している」と言われるのも少しは納得できますし、狙い目なのも事実なのかもしれません。

勿論、「この人口が減り続ける国で不動産投資なんて成り立つものか」と言う考えも十分に分かりますが、どんな条件の中でも自分に合った良い物件を見つけることができれば可能性はあります。

関西には素敵な街が沢山ある

入居率の高いマンションの一番の条件はやはり立地です。

特に単身者の方は自分の職場や最寄り駅までの利便性(移動時間や距離)に対する優先度は高いと思います。

僕は今、関西在住ですが関西の中でも梅田が一番好きな街です。勿論、梅田の他にも難波、心斎橋、福島、京橋、神戸、京都…と挙げ出したら切りが無いですが、とにかく素敵な街が沢山あります。

人口が減っても流入は見込める

かなり楽観的な思惑かもしれませんが「この街で物件持ったら安定して借りてもらえそうだなぁ」と思ったりします。

都心に住んでいると「日本全体では人口が減り続けている」とは中々感じられないものです。現実逃避かもしれませんが…

確かに全国レベルでは(人口ではなく)世帯数ベースでも現象が進んでいますが、仕事や学校のために都心に出てくる人が増えれば賃貸住宅の重要はあります。

今後も大阪・梅田には多くの企業が集まりますし、公共インフラ(鉄道)などもさらに充実してきます。優良企業のオフィスが増え続ければ、必然的に人も集まりますし、リニア中央新幹線などで移動時間が短縮されればより沢山の人に来てもらえます。

今後、「うめきた」は関西でもっとも発展が期待出来るエリアになるはずです。

環境依存だけではダメ

大阪は良い街ですし、この先も長期的に活性化するはずです。

とは言うものの全国的には空室率の問題は大きな社会問題になっていますし、一体、何年先まで安泰かは分かりません。もしかしたら今後もっと東京への一極集中が加速したら、関西の人口も大きく減ってしまうような心配もあるかもしれません。

ただそれでも「自分の物件は大丈夫」だと言えればそれで良い訳です。
仮にそれ程良く無い立地や条件でもしっかり安定経営を続けている大家さんは沢山いる訳なので環境だけに依存するのでは無く、仮に競争が厳しくなっても十分に勝ち残れる能力(集客やリフォームなど)や色々と工夫して改善できる知識があれば例え人口が減ろうが自分の力でしっかりとした経営ができるんだと思います。

価格が安ければ損失も安く済む

販売価格が安い場合、一般的には家賃収益も安くなるため一概に安ければ良い訳ではありませんし、入居者が確保できることが大前提ですが、「販売価格が安い」ということは、少なくとも「損をしてしまう幅」は狭まります。

投資を始める前から「負けること」を考え過ぎるのも後ろ向きですが、極端な話、基本的には物件価格以上の損失は出ません。

勿論、老朽化や空室などでずっと赤字を出し続けているにも関わらずずっと保有していたりと収益は出ないのに税金ばかり払っているようなこともあるかもしれませんが、基本的には「購入額(プラス諸費用)以上に損失を出すことは無い」と考えると購入価格を抑えるのは一つの利点になります。

悪い物件こそ成功への近道？

一方、地方に目を向ければさらに安い物件は沢山存在するのでうまく経営することができれば大きな収益が見込めます。

僕の知る成功を収めている大家さんも立地の良い都心の物件で成功をしている方よりも、比較的地方で安い物件を購入し、それを上手く経営することで成功している方の方が多い印象があります。

「安い物件」と言うことは「条件の悪い物件」とも言えますが、その悪い条件を大家自身の力で条件の良い物件に変えることができればその先に大きな成功があります。

逆に苦労しなくてもある程度集客が見込める物件はその分販売価格が高いため初期費用を回収するのに時間が掛かります。

確かに空室の心配は少ないかもしれませんが、だからと言って賃貸価格をどんどん上げていく訳にもいかないですしね。。。

結局関西の物件は良いのか

では結局、どんな物件が良いかと言うと結局は自分の置かれた環境や家主としての能力に合った物件を購入するのが良い訳ですが…

ただ逆に「今の自分では買うべきで無い物件」を考えるのはもう少し簡単かもしれません。

単純に自分はどうかと考えると、やはり僕には東京の物件は高過ぎます。最近だとワンルームでも3,000万〜4,000万程するとも言われていますが、それだけの予算があれば関西やその他の地域ではかなりの高級マンションが購入できます。

それでは関西はどうか？と考える訳ですが同じ関西でも地域によって相場は結構違います。

例えば大阪でも梅田や心斎橋のような都心(主に市内)とその他の地域では全然性質の違いものになりますし流動性の低い地域に行けば行く程、求められる大家力(？)も高くなります。

一方で京都や兵庫県の芦屋などはファミリー向けのマンションであれば関東に匹敵するような価格かもしれません。

自分で自主管理ができる(またはしたい)大家の場合は、割安の物件を見つけ出してそれを上手く運営するのが向いていますし、逆に時間的にも能力的にもそれが難しい場合はある程度業者に任せらる物件を選ばなざる得ないですよね。

安定と収益性(利回り)のどちらに重みを置くかは考え方次第ですが、関西の物件は東京に比べると比較的安く購入でき、それでもある程度人の流入も見込めるます。

ミドルリスク・ミドルリターンと言えばかなり語弊があるかもしれませんが、ちょうど中間的なイメージだと思います。

意外と簡単な方法なので高度なインターネットの知識のない初心者でも十分に試してみることができますよ。

GoogleMAPによる周辺環境の調査

GoogleMAPではまず検討中の物件の場所を確認します。これは一般的な地図検索ですね。

そしてその後、周辺環境を調査することができます。

例えば不動産の仲介会社だったりコンビニ、スーパーのように日常生活を送る上で必ず必要な施設が確認できます。

このように地図上で見てみると「駅から徒歩5分」とか「コンビニまで500m」のように文字で示された内容よりも、より生活習慣を意識して情報を感じ取れると思います。

Wikipediaによる情報収集も効果あり

少し意外なのはWikipediaです。

こちらも有名なサイトですが、とても有力な情報が記載されています。

例えば、僕が物件を所有する大阪北区の内容を抜粋すると…

区の中心部は全国有数の規模を持つ繁華街「梅田」で、デパートや商業施設、超高層ビル群などが立ち並ぶ他、梅田から中之島に掛けて日本屈指のビジネス街となっている。また企業の本社・関西支社などの拠点や放送局、新聞社などのマスメディアも数多く立地し、多くの鉄道の終着・始発駅が集中する他、中之島には大阪市役所や日本銀行大阪支店もあるなど、重要な施設が集中しているのも北区の特徴である。

1990年代以降は茶屋町・西梅田地区の再開発で高層ビルが相次いで完成し、2000年代は大阪駅周辺が、2010年代は梅田貨物駅になっている北梅田地区（通称”うめきた”、地名は大深町）でも大規模な再開発が行われている。この様に都会的な面がある一方で、大川沿いの区東部には商店街としては長さ日本一である「天神橋筋商店街」があり、長柄・本庄・中崎町など路地には長屋や町屋が密集していたり、都市再生機構の大規模住宅団地　淀川リバーサイドタウン『さざなみプラザ』があるなど下町的な情緒も残っている。

ここで引用したのは冒頭の一部ですが、このようにその地域ごとにキーワードとなりそうな情報がたくさん出て来ます。

またそれ以外にもWikipediaではこの地域に本社を構える企業や人口推移なども確認できます。もし周辺に大きな会社や大学などがあれば安定した需要が期待できますよね。

「見える！賃貸経営」でより詳細な情報収集が可能

最後は王道ですがHOME’S不動産の「見える！賃貸経営」です。

【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営

賃貸経営やマンション・アパート経営でリスクを負う不動産オーナー（大家さん、地主、家主）や家を貸したい方向けの地域別の市場分析と不動産マーケット情報。

toushi.homes.co.jp

不動産投資に必要となるさまざまな参考情報を見ることができますトップページでは以下のような情報が観れます。

• 全国の空室率
• 全国の想定利回り
• 全国の家賃相場

また地域を選択すると地域ごとの空室率、想定利回り、家賃相場の他にさらに細かい情報を見ることができます。

• その地域の投資物件情報
• 賃貸入居者の希望する間取りや家賃
• 賃貸入居者の希望する住戸の広さや築年数
• 賃貸入居者の希望する駅徒歩
• その地域の家賃相場
• その地域の敷金、礼金、管理費の相場

この他にも価格動向や現在の人口数(世帯数)なども確認できてとてもオススメです。

自分の知識とのギャップを見つけられる

投資用物件を購入する前にはなるべきその物件の周辺を自分の足で歩いてイメージをつかむこことが大切だと言われます。

できれば駅から物件までの往復を実際に試してみたりしますし、また同じ道でもお昼と夜とでで随分と雰囲気が変わったり人通りや治安なども違うためできるだけ足を運んで情報を収集することが良いとされています。

ただそれでも実際に自分が感じた肌感覚と事実として統計された数字が違うなんてことも結構あります。自分が気に入ったエリアであればどうしても先入観が先行してしまうからかもしれません。

「この地域は人口が多いから期待できるな」と考えていても実際には減少傾向であることもあれば、たまたま人通りが少なかった地域が人口が増加傾向だったりするかもしれません。

実際にその地域に自分で足を運んで調査することは勿論大切ですが、このような王道サイトでもかなり沢山の情報を入手することで歩いみるだけでは分からない新しい事実がつかめますし、こんなに充実した情報がインターネットで無料で見れるのはとてもお得だと思います。

ただ「空室対策」と聞くと「入居者募集を円滑に進める」と解釈してしまいそうですが、それだけでは十分では内容に思います。

入居者を募集するための適切な審査基準は家主や管理会社によって異なります。

今回は入居者審査についての考え方や、一般的にリスクがあると言われる外国人の入居者や高齢者の入居者について、僕なりの考え方をまとめてみました。

適切な入居者審査の基準とは？

賃貸経営にはトラブルが付きものです。

「人の生活環境を提供する」ため当然と言えば当然ですが、人間関係で悩むことも多いです。

入居者トラブルを未然に防ぐには

例えば、このような問題が起こることは十分予想できると思います。

• 入居者が中々決まらない、決まったとしても短期間で退去するなどの空室問題
• 騒音、ゴミの分別、ペットの鳴き声などの入居者間での問題
• 家賃滞納、夜逃げなどの契約や集金などに関する問題
• 事件、自己、自殺、高齢者の孤独死などの健康問題、命に関わる問題

そしてこのような問題を少しでも軽減するために重要なのが入居者の審査基準であり、審査基準を厳重にすることにより、賃貸経営のトラブルのリスクを軽減できます。

良い入居者の定義

賃貸経営を円滑に進めるためにも入居者の人間性や属性は大切です。

ですが「何を根拠に良い入居者なのかを判断するか？」は家主や仲介会社により変わります。

社会的に信用のある大企業に勤めている人なら入居者間でのトラブルは起こらないような気がしますし、経済的な余裕があれば家賃滞納のリスクは限りなくゼロになるかもしれません。

それでは逆に外国人や高齢者、経済的に余裕の無い生活保護の受給者などはどうでしょうか？

「もしかしたら何かトラブルになってしまうのでは無いか？」と心配になる家主も多いと思います。

ですが「本当に外国人や高齢者、経済的に余裕の無い生活保護の受給者などは、賃貸経営をする上でリスクが大きいのか？」と考えると、僕は決してそんなことは無いと思います。

むしろ、それぞれの人間性や属性、特徴などを正しく理解し、適切な対応ができれば、むしろその他の入居者と比べて優良顧客になってくれる場合もあるはずです。

入居者属性とその特徴

家主や管理会社の中には、少なからずこのような偏見を持っている人がいるようです。

• 外国人は騒音問題を起こすのでは無いか？
• 高齢者は健康面でのリスクが大きいのでは無いか？
• 経済的にゆとりの無い生活保護の受給者は滞納問題を起こすのでは無いか？

勿論、そのような不安や心配が的中してしまうこともあるかもしれません。

ですが、それはあくまで確率論ですし「お金持ちなら滞納問題を起こさない」なんてことも言い切れません。

それぞれの入居者の特徴を理解することで、安定した賃貸経営に繋がるかもしれません。

外国人は優良入居者

日本人の入居者と外国人の入居者を比較すると、物件に対する考え方や価値観が少し違います。

外国と日本の文化の違い

例えば、日本人は異常な程に新しいモノが好きです。

商品を購入する時は基本的には新品を購入しますし、物件を選ぶ場合も新築物件や築浅物件に人気が集まります。

一方、外国の国では日本に比べて建物の寿命も長く、新築物件や築浅物件に対する重要度はかなり低くなります。

日本人の場合は「築年数○○年以上の物件は対象外」と考える人も一定数いますが、外国人の場合は、比較的、築古の物件んでも許容してくれるケースが多いです。

また入浴についても価値観の違いがあります。

日本人は毎日お風呂に入りますし、できれば湯船に浸かりたいと考える人が多いと思います。一方、外国人だと、毎日、湯船に浸かる習慣が無いという人も多いです。

そのため、日本人向けとしては致命的な構造である3点ユニットについても、ほとんど違和感を感じること無く物件の候補として選んでもらえるため、日本人と比べて、部屋の条件に対するハードルが低いと言えます。

外国人は滞納しない？

もう一つ、意外なメリットがあります。

それは滞納率が低いこと。

日本の法律では家賃滞納や夜逃げに対してのペナルティが余りにも軽いです。

家賃滞納があったとしても、強引な家賃の取り立てや強制的に部屋を退去させることは難しく、家主側の負担も大きくなります。

一方、外国の賃貸市場では家賃滞納や夜逃げに対する制裁は結構厳しく、場合によっては即退去につながってしまうため、家賃滞納に対する意識が非常に高いです。

「外国人は滞納のリスクがある」と考える家主もいるかもしれませんが、それは完全に偏見です。むしろ日本人の方こそ、家賃滞納に楽観的なケースが多いです。

外国人専用は意外と狙い目？

外国人と聞くと生活習慣などの違いなどから、どうしてもトラブルが不安だと考えてしまいますが、リスクヘッジの方法は意外と用意されています。

例えば、家主が直接、外国人の入居希望者とやり取りをするのは、言語の問題などもありいろいろと大変かもしれませんが、最近では外国人専用の賃貸管理会社も存在します。

一般的な管理会社に比べ、管理費はやや高くなりますが、検討の余地は十分にあります。

外国人学校や外国人の需要が高そうなエリアでは思い切って「外国人専用」にするのも有りかもしれません。

また、国土交通省の作成した「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」や日本賃貸受託管理協会が作成した「部屋探しのガイドブック」など数か国分に対応した便利なツールもあるので、少しは不安を解消してくれるはずです。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会:外国人入居円滑化支援のご案内

外国人入居円滑化ガイドラインは、年々需要が高まっている外国人の賃貸住宅への入居に関し、留意事項やＱ＆Ａだけでなく、各種ツールとして、入居希望条件チェックシートや各種書式雛形等を日本語、英語、中国語、韓国語、スペイン語、ポルトガル語、ベトナム...

www.jpm.jp

長期間の入居が見込める高齢者

外国人同様、高齢者の入居者に対しても消極的な家主が多いですが、高齢者ならではのメリットも意外と沢山あります。

運営次第で安定経営が可能

高齢者の魅力としては最も大きいのは入居期間が長いことです。

退職後の高齢者なら会社都合の転勤による引っ越しは無いため、一度入居すると住み心地や利便性が悪くなければ長期間住んでくれます。

また年金や生活保護費のように毎月決まった収入が見込めるためこちらも滞納リスクは比較的低いですし、支給元から直接家賃を受け取れるような仕組みが可能であればなおさら安心です。

また部屋をキレイに使用してくれたりゴミ出しや騒音など生活上のマナー意識も高いと言われています。まぁこの辺りはかなり個人差があるため一概には言えませんが。

高齢者に入居して頂く場合、どうしても健康上の心配がつきまといますが、孤独死など高齢者特有の問題に対応した保険も沢山ありますし、これからも普及していきます。

今後は少子高齢化がさらに進むため、若者や現役世代だけではどうしても全体数が減ってきます。

この先、外国人の方がどれくらい日本に訪れる(日本で生活する)かは長期的には分かりませんが、高齢者が長期優良顧客になることは間違いないと思います。

一見、属性的に難点があると思うかもしれませんが、少し工夫するととても安定した経営が行えそうです。

高齢入居者のリスクを軽減する新しい家賃保証保険！

日本の少子高齢化に伴い様々なビジネスが立ち上がっています。不動産業界も少子高齢化社会による影響が大きい業界で、特に人口減少による影響は他の業界以上に大きなインパクトがあります。そんな中、高齢化社会のリスクを軽減できる家賃保証保険に少しずつ注...

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2016.04.14

不良物件にはチャンスがある！賃貸経営の常識を覆す考え方

昨日は日本エコシステム主催の不動産セミナーに参加して来ました。太陽光発電の会社のセミナーは本格派大家が多い日本エコシステムは太陽光発電の販売会社ですが、他にも豪華講師陣による3部構成のセミナーでした。 日本エコシステム株式会社 株式会社アキ...

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2018.09.13

退去の時期が後2月程早ければ、入居者獲得にもほとんど苦労せずに済んだのですが、今回はタイミング的に繁忙期を過ぎていたので、入居者の獲得に少し手間取りました。

一旦、一通りの対応が済み落ち着いたので備忘録を残します。

退去が発生すると経済的にも精神的にもダメージあり

どんな物件でも必ず退去はあります。

一般的にはファミリー向けの物件は平均的な入居期間が長く、単身者向けの物件は入居期間が平均的な入居期間が短いです。

特に若い単身者に至っては以下のような転換点があります。

• 転職
• 転勤
• 出張
• 転勤

ファミリー層や年配者に比べて引っ越ししやすい環境なので若い単身者向けのワンルームマンションの平均入居期間は必然的に短くなってしまいます。

そして入居者の方が退去すると言うことは以下のような不安材料が出てきます。

• 新しい入居者のために部屋を綺麗にする費用が発生する
• 新しい入居者を獲得するために仲介会社に入居付けを依頼する費用が発生する
• 新しい入居者が決まるまでの間、空室期間が続きその間家賃収入が入らない

これらの不安要素については一般的に必要となる価格帯はあるもののタイミングや物件の状態によっては結構変動します。

運が良かったり人気の物件であれば入居付けもそれ程苦戦しないため大きな問題ではありませんが、タイミングが悪かったり入居者獲得に苦労すれば大きな負担になってしまいます。

内装修繕工事に掛かる費用

入居者の方が退去した際、新しい入居者を受け入れるためには部屋を修繕する必要があります。

設置された設備に破損があればちゃんと直さないといけないですし、床や壁や汚れていれば綺麗にしないといけないです。

中でも水廻りについては特に清潔感が求められるためしっかりと修繕する必要があります。

僕が今年修繕を依頼した明細票はこんな感じでした。

品名	数量	金額
クッションフロア張替工事(洗面・トイレ)	1.50㎡	4,500円
上記施工に伴うソフト巾木張替	4.00枚	2,200円
水廻工事(キッチン排水口菊割れ・カゴ取替)	1.00式	3,600円
水廻工事(浴室内コーキング・部分打替)	1.00式	6,500円
健具工事(洗面所引き戸・建付け調整)	1.00式	5,800円
フローリングワックス剥離・玄関〜廊下	1.00式	12,900円
エアコンクリーニング	1.00式	12,000円
健具工事(綱戸張替・大)	1.00式	4,000円
室内クリーニング	1.00式	25,000円
鍵交換代	1.00式	25,000円
合計金額		109,620円

修繕工事を行うための費用負担は「入居者」と「家主」で折半して負担します。

一般的に経年劣化のように生活する上で仕方の無い部分については家主負担となりますし、入居者側に落ち度があるような修繕は入居者負担になります。

また入居期間が長くなればその分入居者側の費用負担は軽減される傾向があります。

修繕費用の負担割合については国土交通省のガイドラインが基準となっているそうです。

退去時にトラブルにならないように知っておきたい 〜敷金返還に伴う国土交通省ガイドライン〜

賃貸契約を解約し住んでいた部屋を明け渡しをする時には基本的には敷金が返還されます。契約時に支払ったお金とは言えお金が戻ってくるのは嬉しい限りです。そもそも敷金ってどんなお金なのか？賃貸住宅を契約する場合、主に以下の2つの言葉が出てきます。 ...

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2018.06.06

不動産仲介会社に支払う仲介手数料

新しい入居を獲得するには入居者を募集して入居契約を結んでもらう必要があります。

個人や会社(自社)で入居付けを行う家主もいますが、僕のように小規模で特に繋がりを持っていない場合は賃貸管理会社を経由して不動産仲介会社に入居者獲得を依頼することになります。

具体的な不動産仲介会社は「アパマンショップ」「賃貸住宅サービス」「minimini」「センチュリー21」のようなここでは書ききれない程の沢山の会社です。

仲介手数料は入居者獲得が上手くいった時に生じる成功報酬です。

一般的には1.5ヶ月や2ヶ月などある程度相場は決まっていますが、仲介手数料を増やせばその分、不動産仲介会社の取り組み方も積極的になるため短い期間での入居者付けが期待できます。

勿論、不動産仲介会社としてはお客様(入居希望者)にあった物件を紹介する訳ですが、紹介できる(契約できる)物件の数には限りがあるため類似の物件がある場合は当然成功報酬が高い方を紹介する方が会社の売上に繋がるため当然と言えば当然のことですね。

新しい入居者から礼金を頂けるのであればその分は相殺されるので負担感は減りますが…

ここは結構値切られるポイントでもあるし、最近は「敷金・礼金、ゼロ物件」とかもあるのであまり期待はできないと思います。

空室期間中に入ってこない家賃収入

これは直接的な出費ではありませんが、本来収益として手に入るはずだった家賃収入が手に入らなかったため結果的には出費と同じ負担感です。

また現在の入居者の退去時期にも大きく左右されます。

基本的に賃貸契約は月末締めなので何日に退去(引っ越し)されてもその月分の家賃は頂けるます。

中には月の途中辺りで退去される方もいて、その場合は次の入居者募集や修繕工事も前倒しで行えますが、ほとんどが月末になるギリギリまで入居者の方が部屋を利用されるため修繕工事もその後(つまり翌月移行)になるためどれだけ人気の物件でも「空室期間」が生まれます。

大切なのは空室率だけでは無い

賃貸用物件の販売会社が賃貸用物件を紹介する時の一番の指数は入居率です。「入居率98%」とか「入居率95%」とかいろいろあると思いますが、可能であれば「平均入居期間」も抑えられたら良いと思いました。

※入居率も算出方法や算出時期によっていろいろなカラクリがあるので鵜呑みにするのは要注意です。

平均入居率が信用できない理由をどこよりも詳しく徹底解説します

賃貸経営を成功させるための一つのポイントに平均入居率があります。賃貸管理会社の公開している平均入居率が信用できない理由や正しい計算方法についてまとめました。

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2019.06.23

意外と分かっていない地域ごとの特徴

先程も書きました通り若い単身者をターゲットとしたワンルームマンションは比較的、平均入居率は短いですし、僕が物件を保有する大阪市北区(天神橋筋六丁目、扇町、南森町)辺りは大企業やテレビ局関係者の方などが多いためさらに平均入居期間が短いような気がします。

同じ大阪市内でも地域(入居するターゲット)ごとの違いはあるはずなので、その辺りも踏まえて購入物件選ぶできたら良いと思いました。

高く売却することができればその分生活を豊かにすることができますし、次に購入する物件の予算を上がられるかもしれません。

また、不動産投資の場合はその物件を売却することで一定の投資結果が確定するため、どのような条件(売却金額や売却タイミングなど)で売却できたかによって「その投資が成功だったのか失敗だったのか？」を判断することになります。

買い手側の気持ちになることが大切

所有物件を売却する際、少しでも高い価格で売却したいと考えるのは当然のことです。ですが売却する人がいればその物件を購入する人(一般消費者や不動産販売会社など)が存在する訳です。

なので自分の希望する販売価格だけを主張するのでは無く、どのように歩み寄れば双方にとって良い売買に結び付けられるかを考えなければいけません。

新築プレミアムを引きずってはいけない

仮に購入した物件が新築物件だった場合、中古物件に比べてやや割高な価格設定になっているはずです。

販売価格が高くなってしまう理由は広告費や宣伝費、不動産販売会社側の利益分などが中古物件以上に上乗せされているからなのです。

ただ、いくら購入時に新築物件だったとしても数年後、数十年後に売却する時には当然ながら中古物件として取り扱われるため、物件価格の下げ幅を受け入れらない気持ちになるかもしれません。

また、これから物件を購入しようと考える側の心理としても「割高な新築物件を購入するか？比較的割安な中古物件を購入するか？」を検討する訳ですが、購入者側の新築物件へのプレミアム感を考慮すると、かなり割安で無い限り自身の所有している中古物件を選んでもらうことは難しいかもしれません。

新築物件の価格体系については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

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保有効果にとらわれないように注意する

実際に所有しているモノを、それを持っていない場合よりも高く評価してしまうことを「保有効果」と言います。

不動産の場合、長い期間保有し続けていた大切な物件であるため、それなりに愛着が生まれてしまいます。

投資用の物件ならそれ程でも無いかもしれませんが、住居用で購入した物件であれば今まで長年生活をしてきた思い出などもたくさん詰まっているはずなので、どうしても高い価値(価格)を付けてしまいます。

つまり同じ物件であるにも関わらず、保有しているかしていないかによってその物件に対する評価が変わってしまう訳なんですね。

ですが、それは買い手側からすればどうでも良いことです。つまり、その物件に買う価値があるのか無いのかをシビアに判断されることになります。

売り手側からすれば大切な物件なのは分かりますが、市場に出ると当然ながら客観的な評価を受けることになります。なので、余り独り善がりならないように冷静な価格設定をする必要があります。

問い合わせがあるからと言って安心はできない

物件を売却する時でも、賃貸用物件として情報を公開する時でも同じですが、購入希望者(または入居希望者)からの問い合わせや内覧の希望があるからと言って「設定金額が妥当である」と安心するのは軽率です。

何度も問い合わせや内覧の希望があるにも関わらず、それ以上の進展が全然無い場合は「他の契約できる可能性が高い物件をより相対的に安くみせるための回し物件(見せ玉)」として不動産業者に利用されているだけなのかもしれません。

購入希望者(または入居希望者)が現れない場合は「価格なのか？」「設備なのか？」「公開情報なのか？」など、どこに原因があるのかを分析し、それにあった適切な対処が必要となります。

空室が埋まらない？「回し物件」にされているその原因は？

１不動産業界には「回し物件」と呼ばれる物件があります。回し物件とは営業が入居付けしたい本命の物件をより良く見せるため悪い比較対象として利用される物件の事です。一度回し物件として扱われたら中々入居者の獲得も難しくなってしまうのでそうならないように注意が必要です。

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2019.03.17

類似物件として埋もれてしまわないために

不動産市場には常に沢山の物件が出回ります。

新築物件であれば候補となる物件は数件程度かもしれませんが、中古物件になると新築物件よりも数が多いため、いかに競合となる類似物件を抑えて契約まで結びつけるかがポイントとなります。

物件情報が掲載され続けることのデメリット

物件を売却する(または貸し出す)側の感覚として「最初はとりあえず高めに価格を設定して、もし買い手(または借り手)が見つからなかった場合は少しずつ価格を下げていけば良いのではないか？」と考えるかもしれません。

物件を高く売却する(貸し出す)ためには合理的な考え方のようにも見えますが、実は必ずしもそうとは限りません。

実はインターネットに掲載される情報には「鮮度」があります。

購入希望者の心理として長い間、同じ物件が掲載され続けていると「この物件はいつまで経っても売れない売れ残り物件では無いのか？」と考えます。つまり徐々に鮮度が落ちてしまう訳です。

もし売り主側が売れない事態を打開するために販売価格を下げたとしても、今度は「この物件は長い間情報が掲載されているけど少しずつ値段が下がっているから、もう少し待てばまた下がるかもしれないな」と考えてしまうかもしれません。

また、そんな中、同じような条件の物件情報がもう少し安い値段で公開されると、どうしてもそっちに興味を持っていかれてしまいますし、もしその類似物件や部屋違いの同じ物件が安い値段で売れてしまうと、競合である自分の所有物件も自然とその価格相場に巻き込まれていくことになります。

値引き交渉を想定した高価格設定は逆効果？

買い手側(または貸し手側)の同じような心理として「購入したい(部屋を借りたい)と問い合わせがあってから交渉に応じれば良いのでは無いか？」と考えることもあるかと思いますが、こちらも必ずしも正しいとは言えません。

購入希望者(入居希望者)の心理としてはまずは自分の希望する条件に近い物件を絞り込みそこから値引き交渉を検討します。
※もともと論外の物件に対して値引き交渉をしたいとは思わないはずですよね？

つまり最初から候補対象としてそれなりに上位で選ばれなければ問い合わせ(値引き交渉)すらしてもらいないため結果的に機会損失に繋がります。

一般的に購入を検討する場合、購入希望者としては候補となる物件を3つ程に絞る傾向があります。なので対象エリアの競合物件の情報を把握し、少なくともTOP3を狙えるような条件で情報を掲載できると成約に結びつく可能性は大きくなると言えます。

勿論、強気な価格設定でも成約に結びつくこともありますが、それはその物件の希少性やポテンシャルが高かったからかもしれませんし、たまたまタイミングや運が良かっただけなのかもしれません。

結局は結果論となるためどちらが正しいとは言い切れませんが、闇雲に高い価格を設定することが必ずしも利益に結びつくとは限らないのです。

売り出し情報の鮮度は半年経過を目処に落ちていく

物件を売却する際は情報を公開し始めて半年が経過した頃から影響が大きくなると言われます。なので販売期間は3ヶ月以内を一つの目安として長くとも半年程で売却できるようなスケジュール感が良いと思います。

また賃貸契約の場合は当然ですがもっと期間が短くなります。

空室が続くということは(本来得られるはずの家賃収入が得られない訳なので)結果的に、その間、赤字を垂れ流すことを意味します。

必要以上に安くすることはありませんが、一日でも早く空室が埋まるようによりスピード感を持った対応が必要になります。

売却時には思い切った決断も必要になる

もし不動産の情報を公開し、すぐに購入希望者(または入居希望者)が現れた場合、心理的に「価格設定が安すぎたのかな？もう少し高くでも成約できるのではないか？」と考えてしまい、このままの条件で成約するのが勿体無い気持ちになるものです。

仮に値引き交渉などを受けた場合も「もう少し待っていればより良い条件での成約が期待できそうなので値引き交渉に応じるのは損だ」と考えるかもしれません。

ですが、先程ご説明した「情報の鮮度」のことを考えると必ずしもそうとは言い切れないということが分かります。

ここで変に欲張って「もう少し良い条件でも成約できるはずだ」と考えるとたちまち「その他多数の類似物件」のカテゴリーに含められてしまい「情報の鮮度」はどんどん落ちてしまうかもしれません。

確かに設定価格が安過ぎたから問い合わせを頂けたのかもしれませんが、目の前にいるお客様(購入希望者、または入居希望者)を断ることが本当に正しいかどうかは今一度考えなければいけません。

冒頭でも触れた通り不動産経営の場合、「物件を売却すること」は「一定の成果を確定させること」を意味します。

「もう少し高い金額でも売れたのではないか？」と考えると切りがありませんが、時には覚悟を決めて決断をする方がかえって良い成果に結びつくことも珍しいことでは無いはずです。

賃貸経営における出口戦略の重要性は？物件の売却に関する注意点について

賃貸経営にとって出口戦略はとても重要なポイントの一つです。賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。これから物件を購...

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2020.12.22

人の心理的側面を理解する

普段、モノを買ったり売ったりする時は「これはコストパフォーマンスは良いのか？」だったり「この値段で売ると採算が取れるのか？」と割と論理的に考えるかと思います。

また仮に多少判断を誤ってしまっても金額自体がそれ程大きくなければ大した問題ではありません。

一方、不動産のような高額な売買については金額が高過ぎることもあり中々論理的に考えることが難しく感情や勢いで判断してしまう人も意外と多いです。

以下の書籍では心理学をもとに不動産に向き合う際の人間の心理を説明しています。

また売却時だけでは無く、購入時についても細かなデータをもとに分かりやすく解説しています。

不動産経営だけでなくマイホームを購入する際にもとても参考になる情報が沢山載っているので、これから不動産の売買を検討する方にとっては参考になると思います。

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賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。

これから物件を購入しようかと考えている不動産投資の初心者にとってはこのように思う人もいるかもしれません。

まだ物件を購入してもいないのに売却のことを考えるのは、さすがに気が早すぎるなぁ。

まずは安定した家賃収入が確保できる物件を探すことに専念しよう。

ですが、実際の出口戦略は「物件を購入する前」からあらゆることを想定しなければいけません。

ちょっと大袈裟に聞こえるかも知れませんが、売却を想定しない物件購入には大きなリスクが存在します。

少し気が早いように感じるかもしれませんが、物件を購入するタイミングでしっかりと出口戦略を考えておかなければ、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。

今回は「賃貸経営における出口戦略の考え方」についてまとめてみました。

既に投資用物件を保有している人だけでは無く、これから投資用物件の購入を検討している人にとっても重要なポイントになる内容ですので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

出口戦略の重要性は？

物件ごとの投資結果が「成功だったか？」「失敗だったか？」を評価するには「最終的にいくらで物件を売却できたか？」によって判断します。

もし物件を保有している間、空室率も低く十分なキャッシュフローが達成できていても、売却価格が想定以上に低ければ、その事業は失敗かもしれません。

まだ物件の購入前だとしても、最低限の出口戦略は意識するようにしましょう。

出口戦略の種類

出口戦略と聞くと「いつ売却するか？」「いくらで売却するか？」を考えるのが一般的ですが、賃貸経営でにおける出口戦略には以下のような方法があります。

• 物件をそのまま売却する
• 物件を空室を埋めて満室にしてから売却する
• 物件の修繕やリフォームをしてから売却する
• 物件を解体し更地にしてから売却する
• 物件を解体し駐車場やコインランドリーなどで活用する
• 物件を解体し新しく建て替えてから売却する
• 物件を解体し新しく建て替えてから再び自身で賃貸経営する
• そのまま持ち続ける(賃貸経営を継続する)

勿論、適切に分析できているのであれば「敢えて売却は考えずそのまま持ち続ける」という選択肢も悪くないと思います。

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楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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建物構造による選択肢の違い

例えば、戸建てや一棟アパートであれば、家主(所有者)に物件自体を解体する権利があるため、更地にしたり、立て直したりとさまざまな選択肢があります。

一方、分譲マンションの1区分しか所有していない場合、関係者の合意が無ければ取り壊しなどはできないため、室内を多少リフォームすることはできますが、基本的には保有し続けるか売却するかの2択に絞られるはずです。戸建や一棟アパートと比べると選べる選択肢はかなり狭くなってしまいます。

家賃の価格は交渉はできる？お部屋探しの流れと注意点について

不動産仲介会社との関わり方から家賃の価格交渉までお部屋探しをする全ての方にとって必見の情報です。

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意思決定のポイント

投資用物件の出口戦略を考えた場合、意識しなければいけないポイントが沢山あります。

株式投資などの場合だと「銘柄をいくらで購入して、いくらで売却できたか？」が全てです。

もし利益があった場合は所得税(配当所得)が掛かりますが、所得税率も一律で20%程なので、それ程、複雑ではありません。他にも株式売買に伴う手数料などが掛かりますが、正直、微々たるものですし、

一方、賃貸経営の場合はさまざまな費用が関わってくるため、しっかりと整理しておかないと「得だと思って売却したのに実は損していた…」なんてことにもなりかねません。具体的には以下のような費用が関わってきます。

• 物件の購入価格および売却価格に関わる費用
  • 仲介手数料、収入印紙代、銀行手数料など
  • 抵当権抹消費用、司法書士手数料など
• 保有期間中の家賃収入
  • ※これまでの実績金額
• 保有し続けることによって得られるであろう見込み収入
  • ※将来の予想額
• 保有期間中の経費
  • 管理費、修繕積立費、広告費、固定資産税など
  • 減価償却費、金融機関への融資返済金利など
• 不動産所得に対する所得税、住民税
  • 法人設立に伴う初期費用、運営費用
  • 顧問税理士費用、法人住民税
• 解体費用、リフォーム費用

とても項目が多くて挫けそうになりますが…

これらの全ての金額を換算することで、その物件によるの経営が「成功したか？」「失敗したか？」を評価します。

ただ「損失が出てしまうからずっと保有するしかない」と考えるのも軽率です。

認めたくない気持ちも分かりますが、投資をする以上、損失が出るのは仕方の無いことです。

自体が改善される根拠も無く、ただ頑なに保有し続けるのはただの「塩漬け状態」です。

例え失敗してしまったとしても、その原因をしっかりと分析し次に繋げるべきです。

売却を判断する場合は、売却することにより一括で手に入る収益と賃貸を継続し家賃収入を積み重ねることによる収益を天秤に掛けて「どの選択が正しいのか？」を見極めることが必要です。

物件売却のメリット

投資用物件を売却するメリットは当然ながら纏まったキャッシュが手に入ることです。

手元にまとまった資金があれば新規物件を購入するための軍資金になりますし、新規物件の購入により資産の若返りも期待できます。

勿論、立地や収益性によりどの物件を売却するかの判断が変わりますが、自分で判断して優良物件だけを手元に残すことができれば資産の棚卸しと言う意味では大きなメリットです。

勿論、売却した資金には手を付けずに、そのまま老後資金として保有し続けるのも一つです。

所有物件の売却を検討する時の考え方について

投資用の物件を所有していると不動産仲介会社から良く電話が掛かってきます。仲介会社とのやりとりや売却を検討する時の考え方について簡単にまとめてみました。

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2020.04.05

売却に伴う注意点

株式投資であれば、売却予定額をもとに「本当に売却するべきか？」「もう少し保有し続けるべきか？」を考えるくらいなので比較的シンプルに判断できます。

ですが、投資用物件を売却する場合は「この価格で満足できるか？」以外にも、たくさん考慮するポイントがあります。

ローンが返済できるか？

まず、最初に思いつくのが「金融機関へのローンを返済できるか？」です。

投資用物件を購入したものの、想定通りのキャッシュフローが見込めないことは良くある話です。

販売会社の営業は「不確実なシュミレーション」をもとに、将来のキャッシュフローを提示してきますが、現実はそう甘くありません。

つまり、巧みな営業トークに騙されてしまったパターンです。

この場合、すぐにでも売却して損失を最小限の抑えたいというのが本音かもしれません。ですが、金融機関から融資を受けている場合、購入の初期段階では利息部分の返済に占める割合が多く、ほとんど元金が減っていおらず、仮に売却できたとしても、大きなマイナスになってしまう場合もあります。

返済を進めることで、元金部分に占める割合が増えていきますが「判断を誤って購入してしまった物件」の場合、無駄に長い期間物件を保有すれことで、むしろ状況が悪化するかもしれません。

この辺りの判断は難しいですが、感情面での損得だけで無く「保有によるリスク」と「売却による損失」を見極める必要があります。

不動産投資の繰り上げ返済は効果絶大？返済総額の大幅削減に繋がります

繰り上げ返済をすることは返済総額を減らす上でとても大きな効果があります。元利均等返済の仕組みを理解しつつ繰り上げ返済の効果的なタイミングや注意点などについてまとめました。

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2019.11.17

譲渡所得の仕組みを理解する

出口戦略を考える時、譲渡所得を意識することはかなり重要です。

売却によって譲渡所得が発生する場合は、物件の所有期間によって所得税率や住民税率が大きく変わります。

譲渡所得とは物件を売却することによって得られる収入です。投資用物件における譲渡所得および譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝譲渡価格(売却価格)－簿価(帳簿価額)
  • 簿価(帳簿価額)＝購入価格－既に経費計上した減価償却費分
• 譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

重要なポイントは譲渡所得は譲渡価格(売却価格)から購入価格を差し引くのでは無く、簿価(帳簿価額)を差し引くということです。

簿価(帳簿価額)とは「購入価格から減価償却費分を差し引いた帳簿上の価額」のことです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得税の税率は物件の保有期間によって、以下の2種類に区別されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期譲渡所得と比べて約2倍の税金が課せられてしまうため注意が必要です。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

法人設立による節税対策

上記の通り、個人名義での所有物件だと譲渡所得税が大きな負担になりますが、法人名義で所有物件であれば、売買益に対する所得税を軽減できます。

その場合、途中で個人名義から法人名義に名義変更するのは難しいため、購入するタイミングで法人を設立して最初から法人名義で物件を購入する必要があります。

賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？

賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。 個人所有のままでも問題無...

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2020.04.08

より高値で売却するには

物件の売却を検討する場合「少しでも高値で売却する方法は無いか？」を考えます。例えば、以下のようなことが挙げられます。

空室を埋めてから売りに出す

投資用物件の市場価格は積算価格や収益還元法によって計算されますが、金融機関からの評価としては「現時点での稼働率」もとても重要ですし、空室が一つでもあると、それを理由に値下げ交渉されることもあります。

可能な限り空室は埋めた状態で売りに出す方が高値で売却できる可能性が高くなります。

収益還元法は難しくない？直接還元法とDCF法の違いについて

投資用物件の売買価格が「割高なのか？」「割安なのか？」を判断するのは少し難しいですよね。普段の生活で買い慣れている商品であれば「いつもより安いかな？」とか「先月から値上げされてしまった」などと、比較的簡単に売買価格を評価できますが、車や不動...

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2019.12.31

1部屋辺りの家賃収入を増やす

空室率同様、一部屋辺りの賃料も市場価格を決める上で大切な指数になります。

販売図面などには販売価格が一番大きく掲載されますが、投資用物件の場合、どうしても表面利回りは注目されてしまいます。

もし、近い将来、物件を売却することを想定している場合は、安易に賃料を下げて入居付けするのでは無く、多少、広告費を高めにしてでも家賃を少し高めに設定する方が販売価格を大きく見せることができます。

勿論、市場価格の平均と比較し余りにも割高な賃料を設定しても、投資家相手には直ぐに見破られてしまいますが、ある程度は高めに家賃設定した方が販売価格を維持する根拠になるはずです。

物件自体の品質を高める

物件自体の品質を高めるには以下のような方法が考えられます。

• エントランスや共用部分を綺麗に掃除する
• ニーズに適応したリフォームやリノベーションをする
• 大規模修繕工事をする

まずエントランスや共有部分の掃除は徹底的に綺麗に掃除するべきです。

特に購入希望者が訪れた際、すぐに目に付くような箇所は重点的に掃除しておくことで印象も変わります。

何より対してコストも掛からないため、やらない理由がありません。

一方、リフォームやリノベーションについては、本当に需要があるのかしっかり戦略を立てて慎重に取り組む必要があります。

「○○のような間取りが良いはず」と個人の思い込みで誤った対応をすればただの無駄金ですし、仮に工事の方針が正しかったとしても、期待できる販売価格の上昇以上のコストを掛けても意味がありません。

「ただの自己満足」にならないように費用対効果を考えた対策が必要です。

また、大規模修繕工事についても「適切な時期」があるため安易に進めると失敗します。

知り合いの工事会社など、低コストで対応してくれる業者などがいる場合は、付加価値を高めるために工事を実施するのもありですが、こちらも費用対効果が明確に期待できないのであれば、むしろ「大規模修繕工事は実施せずに、その分、値下げ交渉に応じる」方がリスクが少ないです。

また、日頃から修繕履歴を丁寧に記録することで、現状の物件価値を客観的に示せるようになります。

売却時の市場の動向を把握する

物件を売却する場合、その時々の景気動向により売却価格が大きく変動します。

極端な話、不動産バブルのような時代であれば、かなり割高な売却価格が期待できるかもしれません。一方、不景気であったり、不動産自体の価値が低減してしまっていれば、市場価格は低くなってしまいます。

今後、日本はインフレ経済を目指しています。残念ながら、今のところ、インフレ経済になることを期待できるような話題はありませんが、もし、物価が上昇すれば、売却できる価格の高くなるかもしれません。

次の購入者に融資が下りるかがポイント

「物件を売却をする」ということは、当然のことですが「その物件を購入する人がいる」ということになります。

例えば、区分マンションの場合、ワンルームマンションとファミリーマンションとでは「次の購入者層」にも違いがあります。ファミリーマンションの場合は住居用として家族で住むために購入される場合もありますが、ワンルームマンションの場合は個人の住居用として購入する可能性は低く、次の購入希望者も投資目的として購入するはずです。

住居用と投資用とでは利用できるローンの種類も違うため、金融機関の融資姿勢によっては、次の購入者が限定されてしまい値崩れの幅にも大きな違いが出てきます。

買い手側が融資を付けることができれば問題ありませんが、融資がスムーズに決まらなければ、売り手側にとっても大きな影響を与えます。

金融機関の融資動向に注目する

例えば、2018年〜2019年頃にかけて「かぼちゃの馬車の問題(スルガ銀行の不正融資問題)」などの影響により、個人への融資のハードルが一気に高くなってしまいました。その他にも、景気変動などにより金融機関の融資方針が変わってしまうと売買価格に大きな影響を与えることもあるはずです。

「融資が下りない」ということは「購入したくても購入できない人」が増えてくるため、自然と販売価格も低下傾向になります。

なお、金融機関からの融資の返済期間は、基本的には減価償却期間の範囲内であることが多いため、築年数が古い物件の場合は、売却できる(できる可能性が残っている)タイムリミットを意識する必要があります。

地域ごとに変わる融資の基準を把握する

「不動産業界の常識」と「地域ごとの常識」が異なることは意外と多いです。

例えば、一般的に以下のような物件には融資が付きにくいと言われます。

• 法定耐用年数を超過した古い物件
• 容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件

法定耐用年数が超過した物件は老朽化してしまっているので金融機関としても担保としての評価額が出しずらいですし、容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件にはコンプライアンス的にも積極的な融資が難しいとされます。

つまり、これらの物件は「利回りは高いものの次の売却先が見つからず出口戦略で苦労する」と考えられる訳です。

ですが、実は関西圏では意外と融資が下りることもあります。

これは「金融機関ごとの融資姿勢」にも影響しますし「関西(主に大阪府)では容積率オーバーの物件も一定数あり全ての違法物件の融資を停止すると融資先が限られてしまう」という地域ならではの課題があるからです。

あくまで金融機関側の考え方であるため、将来的に方針転換もあるかもしれませんが「○○だから融資は下りない」と諦めるのは勿体ないかもしれません。

融資の基準は地域によっても変わるため「自分が物件を所有したい地域ではどうなのか？」を把握することで、購入対象の選択肢が増えることもありそうです。

出口戦略で失敗しないためには？

出口戦略で失敗をしない方法を考える上で重要なのは「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」と「投資用物件を購入した後から可能な対策」とは分けて考えることです。

物件購入の前後で打てる対策が変わる

ここまでのさまざまな出口戦略の注意点などを解説してきましたが、以下のように、有効な出口戦略は投資用物件購入の前後で大きく変わることが分かると思います。

• 投資用物件を購入する前にだけ可能な対策
  • 建物の種類(分譲マンションか？1等アパートか？戸建てか？)を考慮する
  • 建物の構造(ワンルームか？ファミリー向けか？)を考慮する
  • 「次の購入希望者にも融資が下りるか？」を考慮する
  • 地域ごとに変わる融資姿勢を把握して考慮する
• 投資用物件を購入した後から可能な対策
  • 空室を埋める
  • 1部屋ごとの賃料を上げる(表面利回りを大きくする)
  • 物件の品質向上(掃除、修繕など)に取り組む
  • 短期譲渡所得と長期譲渡所得を考慮する

こうして見てみると「投資用物件を購入した後から可能な対策」には限りがあり、やはり「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」を把握した上で事前準備に取り掛かる必要がありそうです。

高値で購入しないことが何よりも大切

出口戦略だけに関わりませんが、賃貸経営全体として一番大切なのは「正しい物件を適切な価格で購入する」ことです。

勿論、建物の種類や構造、金融機関の融資動向なども大切ではありますが、単純に「購入金額を上回る価格で売却する」ことができれば賃貸経営で失敗する可能性も極限まで減らすことができます。

勿論、全ての投資家が同じことを考えているはずなので、そう簡単に実現することはできませんが、大きく値崩れしないような割安価格で物件を購入することが、何よりも重要な解決策だと言えます。

ずっと所有するのではダメなのか？

それでは、賃貸経営が順調な場合、その物件をずっとそのまま保有しておく訳にはいけないのでしょうか。

勿論、保有してからずっと高い利回りを維持し続けられる物件の場合は、その利回りが続く限り、保有し続ける方が良いはずです。

ですが、どこかのタイミングで必ず利回りは下がってしまいますし、減価償却期間が迫ってくると、購入者側の融資が困難になることもあるため、やはりある程度は「売却に対する意識」は持ち続けなければいけないと思います。

それに、今が順調だからと言って、この先もずっと順調かどうかはまた別の話です。

誰だって高値で売却できることが一番良いですが、空室が発生したり賃貸価格が減り続けると、その分資産価値が低くなってしまうため、その分売却価格にも影響を与えます。

ただ、いずれにしても自分の希望に近い価格で売却できるよう慎重に判断できる状況を維持することが重要です。「資金繰りが悪くなったため多少安くでも良いから今すぐ現金が必要になる」という状況になってしまうと、はやり足元を見られてしまいます。

20年後、30年後の売買価格のシュミレーションがどれ程の精度になるかは家主(投資家)の腕や経験に左右されます。物件の管理状況にも影響するため管理会社に物件管理を依頼している場合はなおさら不透明になります。

ただ、売却を「全く意識しない」のはその分機会損失を招いてしまいます。

過剰に意識し過ぎる必要は無いかもしれませんが、すぐに売却しないとしても情報収集する姿勢は持っておくべきますし、日頃から所有物件に対して、どの程度の流動性が見込めるのかを把握しておくことは安心感に繋がります。

ライフステージごとに最良の方法は変わりますが、どんなタイミングでもなるべく自分の選べる選択肢を多く持っておくことが精神的にも投資的にも大切なんだと思いました。

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2025.05.04

さらに、今後も着工数は減少傾向になると予想されています。

また賃貸物件に限らず一般の不動産の含め販売価格の少しずつ下降傾向のようです。

不動産市場では何が起こっているのか？

それでは何故、今まで増加傾向だった販売戸数や販売価格が下降傾向してしまったのでしょうか。

投資用アパート物件が供給過剰になっている

現状の大きな問題点としては「物件が増えすぎて供給過剰になり賃貸経営が成り立たない物件が増えている」ことが挙げられます。

特に地方の賃貸アパートなどではさら地にアパートを建築したのは良いのだけれど、十分に入居者が確保できず空室問題が深刻化しています。

新築物件であるにも関わらず賃料を下げないと入居者が決まらない物件も沢山あります。

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相続税の対策

不動産投資物件の需要が拡大した背景の一つに2016年1月からの相続税の税制改正による基礎控除額の削減が挙げられます。

その結果、今まで相続税の支払いが無縁だった世帯に対しても相続税の支払いの対象となることになりました。

なので不動産を購入することにより相続税の計算基準となる相続税評価額を抑えるために、アパート経営を始めた方が一気に増えた訳ですが、それに伴う賃貸需要が確保できなかったため、深刻な状況が続いています。

アパートの建築の場合、当然販売価格も大きくなるため、マイホームや区分マンションよりも借入額が大きくなってしまいます。

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2019.06.16

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不動産会社の営業

またその結果、不動産会社による営業活動も活発になります。

不動産会社としては主に以下のメリットを謳い文句として物件の販売を進めてきました。

不動産投資をすることのメリット

期待できる効果	具体的な内容
年金対策	ローン返済後は家賃収入が将来の年金対策になる
相続税対策	資産を不動産に変えることで相続税の評価額を圧縮できる
所得税対策	減価償却へ経費の計上により申告時の所得を減少させる
低金利(住宅ローン)	住宅ローンが低金利であるため返済総額を抑えられる
低金利(銀行預金)	銀行にお金を預けていてもほとんど利子がつかない
物価価格の上昇	都心では物件価格の上昇が期待できる

これらは全て間違いではありませんが、100%正しい情報ではありません。

購入後の年数が経過するごとに減価償却として計上できる金額は減っていきますし、都心などでの物件価格の上昇も正直なところどこまで信用するべきかは分かりません。要するにこれらは不動産投資をする理由にはならない訳です。

本当は安定した賃貸経営を継続してしっかりとキャッシュフローを得ることが大切なのですが、実際にはそうなっていないケースも沢山あります。

ただ、不動産販売会社はその名の通り物件を販売することが目的です。

なので物件を販売した時点で利益を挙げることができるため、極端な言い方をすると、その後、資産運用がどうなろうと金融機関の融資が焦げ付こうと知ったことではありません。

投資用物件の購入者が想定した通りに家賃収入を得ることができず販売元の不動産会社との間にトラブルになることは全く珍しいことではありません。

返済困難な融資が増えてきている

融資の基準が緩和された結果、返済が困難になる人が増えているため、金融庁としてもこの状況を問題視していて今後はこのようなケースが増加しないような対策が予想されます。

これらのケースは主に不動産投資と関わりの深い現象ではありますが、ただ住宅ローンの返済に苦戦しているのは必ずしも投資目的の融資だけでは無く、一般の住居用の住宅(マイホーム)にも言えることです。

金融機関からの融資基準が緩い

金融機関からの融資基準が緩くなっています。

「借りれる時に借りる」という考えは決して悪くは無いのかもしれませんが、その結果、身の丈に合わない融資を引いてしまうと後で大変になってしまいます。

ただそう考えると今の現状を「日本版サブプライム」と例えることも少し納得できます。

※厳密にはアメリカのサブプライムローンとは仕組みが異なるようです。

レバレッジを狙ったオーバーローン

レバレッジとは金融機関からの融資を利用することで、少ない手元資金で大きな投資効果(キャッシュフロー)を出す仕組みです。

レバレッジを掛けることが悪いことでは無いが、その分リスクが大きくなるのは簡単に予想がつきます。

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オーバーローンはハイリスク？物件価格を見極めることが大切です！

昨日は株式会社わひこが主催する不動産投資セミナーに参加させて頂きました。株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっ...

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2020.12.22

低金利な住宅ローンと住宅ローン減税

一般のマイホームについても購入しやすい(ローンを組みやすい)環境になっています。

金融機関からのローン融資はとても低金利で借入ができますし、それに加えて住宅ローン減税などの政策が後押ししています。

加えてフラット35などを利用すれば、借入当初(10年間)は住宅ローン減税と低金利のため比較的容易に返済可能となりますが、11年目以降は金利が上がる上に住宅ローン減税も適応されなくなり、急に返済の負担が大きくなります。

フラット35を利用した後、破産する人の割合いは意外と多いと言われます。

個人的にはすぐに金利が上昇する可能性は低いと考えていますが、もし今の変動金利が2倍、3倍と増えていくと返済が困難になる層はさらに増えてきます。

元利均等返済と元金均等返済の違いとリスクについて

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。基本的には「元利均等返済」が選択されますが、実は「元金均等返済」の方が、返済総額は少なくなります。 元利均等返済と元金均等返済の違いを知りたい人 金利の仕組みを理...

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2019.04.05

マイホーム購入の最強の味方！住宅ローン減税とすまい給付金の仕組み

2014年4月より消費税が5%から8%に引き上げられます。住宅を購入する場合も購入金額が高くなると思われますが、場合によっては得するケースもあります。その主な理由は以下の２つの住宅政策です。 住宅ローン減税 すまい給付金意外と知られていない...

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2018.04.30

頭金は無くて良い？住宅ローン減税を考慮したマイホーム購入時の考え方

マイホームを購入する際、購入時の頭金をどれくらい支払うべきか(準備できるか)は家計によって異なります。「とりあえず物件価格の30%くらい」などと考える方もいるかもしれませんが、その計算だと安定した返済計画を考える上で余り根拠が無いように思え...

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2019.04.06

住宅ローン支払猶予者申込数の増加

物件自体が供給過剰になり経営が成り立たなくなった家主が増えたり、ローンの返済が困難な人が増えると住宅ローン支払猶予者申込数も年々増加傾向になります。

フラット35やレバレッジを狙ったフルローンおよびオーバーローンなどは物件を売却しても
借金が残る可能性が非常に高い。

対応はどうすれば良いか？

それではこのような状況に追い詰められないためにはどのようにすれば良いのでしょうか。

無理をしないことが一番大切

全ての投資に言えることですが不動産投資も必ず勝たねければいけない訳ではありません、許容範囲以上に負けなければまた次のチャンスがあります。

引き分けでも全く問題無いのです。

無理をし過ぎて破綻しないように注意しなければならない。

アパート経営だけが土地の有効活用では無い

土地が余っているからと言って安易に賃貸用のアパートを建設するのはリスクが大きすぎます。

同じ土地の有効活用でのアパートの建設に比べて初期費用を抑えられるリスクの低い方法が沢山あります。

• 太陽光発電システム
• パーキング(駐車場)の経営
• コインランドリーの経営

人口が減少傾向なのであればパーキング(駐車場)やコインランドリーの経営は難しいかもしれませんが、条件によっては検討の余地はあります。

また太陽光発電については空率などのリスクは無く人口減による影響が無いため比較的低リスクだと言えます。

不動産投資家が知るべき2025年相続税改正と不動産を活用した節税戦略

2025年の相続税制改正は、不動産投資家の資産承継戦略に大きな影響を与えます。本記事では、相続税の基本から、生前贈与加算期間の延長、路線価の動向、小規模宅地等の特例、そして不動産投資を活用した具体的な節税戦略と潜在的なリスクまで、網羅的かつ専門的な視点から解説します。信頼性と実用性を兼ね備えた情報を提供し、不動産投資家が適切な相続税対策を講じるための羅針盤となることを目指します。

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2025.07.12

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任意売却とは？

住宅ローンの返済ができなくなると、物件は差し押さえられ最終的には競売にかけられてしまいます。

任意売却を適用することで競売に掛けられる前に物件の所有者と債権者に当たる金融機関との間に不動産仲介会社が介入し、双方の納得できる価格で売却を成立させることです。

競売に比べ物件を高く売買できるため早い段階で検討することで返済額を少しでも抑えることに繋がります。

競売で格安物件を購入する魅力とリスクについて

競売物件とは購入者が住宅ローンの返済が困難になり裁判所により差し押さえられた物件をオークション形式で一般流通物件と比較して3割〜5割程の価格で購入できる物件の事です。ここでは入札から落札までの流れや想定されるリスクなどについて簡単に纏めてみました。

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2020.12.22

破綻のリスクは誰にでもある

不動産投資は販売価格が大きいために、何年もの間、順調に運用できていたとしても、一度大きな判断ミスをするとたちまち破綻のリスクを背負うことになります。

投資スタイルは人それぞれですし、どの辺りまでのリスクであれば許容できるかも資産状況や年齢、その他の収入によって全然変わります。

勿論、性格によってもさまざまですよね。

ただし一度破綻してしまっては「次の投資で挽回する」というのは現実的にかなり難しいはずです。

大きな成果を目指したい気持ちは誰もが持っていると思いますが、常に冷静な判断ができることが投資を続ける上でとても大切だと思います。

スルガ銀行と不動産投資の関係性

スルガ銀行は不動産投資のための融資を受ける上でとても影響力を持つ銀行の一つです。

主な特徴は以下の通りです。

1. 貸出金利が高金利
2. 融資枠が大きい
3. 融資の審査期間が短い

貸出金利は高いものの融資に対して積極的であり「スルガ銀行のおかげで不動産経営ができている」という投資家もたくさんいるはずです。

なお、スルガ銀行の特徴についてはこちらの記事でより詳しくまとめています。またスルガ銀行以外の不動産投資に積極的な金融機関についてはこちらの記事にまとめていますので、是非あわせて読んで頂ければと思います。

スルガ銀行の不正融資問題とは

不正融資問題およびその他の関連するできごとについては以下の通りです。

• 第三者委員会の調査報告書により複数の不正行為が発覚した
  • 不動産会社からの実現性の低い事業計画をもとに不適切な融資に踏み切った
  • 自己資金の少ない債務者の預金通帳の残高や所得を改ざんし融資審査を通過させて
• 不正融資問題を受けて取締役や執行役員が引責辞任した
• スルガ銀行側が旧経営陣(取締役や執行役員)に対して損害賠償を提訴した
• 金融庁より6ヶ月間の行政処分(業務の一部停止命令および業務改善命令)を受ける

そしてその背景には上司からの壮絶なパワーハラスメントがあったとされています。

詳細についてはスルガ銀行が発表している行政処分についての文書にとても記載されています。

ちなみに、金融庁によるスルガ銀行への行政処分が進められている間も複数の不動産業者が倒産(業務停止)になっています。

被害者は不動産投資をするべきでは無かった？

ただ、不正融資問題については自分の銀行や株主を裏切った行為ではありますが、第三者が批判するのに少し違和感があったりもします。

例えば「かぼちゃの馬車」問題の被害者がスマートデイズに対して訴訟を起こすのは多少の納得感はありますが、自分に対して融資をしてくれたスルガ銀行に対してこのような行為をすることは人としても投資家としても疑問に思います。

結果的に非現実的な入居率や家賃設定による実現性の低い事業計画を鵜呑みにした(知っていたのに黙認した)ことは事実ですが、ただし、それでも「金融機関は勉強不足の初心者大家が誤った判断を下すことを防ぐストッパーの役割を担っている」と勘違いしている人が多いと思います。

「かぼちゃの馬車」問題でスルガ銀行に対する批判があることが1ミリも理解できない。スマートデイズ側が「ハシゴ外された！」って言ってわめき散らすのはともかく、家主側が文句を言うのは筋違いでは無いかと。スルガ銀行と家主の間の関係性は決められた(クソ高い)金利でお金を貸し借りしただけだろ？

— 西本 豪 (@go_1101) February 7, 2018

裁判の結果がどうなるのかは分かりませんが「金融機関の融資が通ったのだからこの物件は大丈夫だと思った」という被害者意識と無責任な考え方を改めないと、また同じ目にあうのでは無いでしょうか？

なお「かぼちゃの馬車」問題についてはこちらの記事で詳しくまとめています。

本当の被害者は既存投資家？

不正融資は良くないことです。

なので今回、不適切な物件を購入した人達に同情が集まることも理解できます。

ですが、今回の件で被害を受けているのはむしろ「不正融資を受けてスルガ銀行に対して訴訟を起こしている人達」では無く「真っ当な投資家」の方だとも思う訳です。

今後、各金融機関で融資の引き締めが進めば「融資を受けれないから投資用物件を買いたいのに買えない人」が出てきますし、投資用物件を買えない人が出るということは「誰かに投資用物件を売りたい」と思う人からしても影響が出てきます。「買い手(買える人)がいないから売れない」ということは「物件価格の下落」につながり、結果的に市場全体が衰退化につながるのです。

改めて考える自己責任論

不動産投資は初心者が参入するにはいろいろな問題が疑問点が出てきます。

さまざまな人の助けを得て少しずつ学んでいくものなので「過剰な自己責任論」を押し付けるつもりはありません。

ただ「不正融資の問題」と「誤った物件購入の判断をした問題」は別問題だと思います。

僕の考え方は根本的に間違っているかもしれませんし、自分自身も、いつこのような誤った判断をしてしまうかもしれないので、常に「明日は我が身」だと考えています。

そもそも現時点で周りに誇れるようなベストな選択を続けられている訳でもありません。

だからこそ勉強は怠ってはいけないし「人を信じる力」をしっかり養わないといけません。

これからも自分の中でリスクヘッジができる範囲でコツコツと投資を続けていきたいと思います。

特にここ数年の間は、不動産の販売価格が上昇傾向で「一体、いつになったら買い時なのか？」と悩んでいる人もいるはずです。

ですが、地方に目を向けてみると意外と勝算があったりします。

新築の一棟アパートであれば販売価格も高く、リスクだけが大きいかもしれませんが、地方の比較的築年数の経ったアパートであれば、お宝物件に巡り会える可能性は高くなります。

今回は地方の築古アパート(ボロ物件)でも、高利回りを狙えるような価値のある物件の探し方についてまとめてみました。

地方アパート経営の魅力とは？

投資用の物件は主に以下の3種類に分けられます。

• 分譲のワンルームマンション
• 戸建て物件(一軒家)
• 一棟マンション、一棟アパート

ワンルームマンションが「ローリスク・ローリターン」であることに対して、地方の築古アパートなどはリスクが高いと言われています。ただ、その分、投資対象としては魅力的な部分も多く、短い期間で保有資産を増やしていく上では是非検討したいタイプの物件でもあります。

高利回りが狙える

ワンルームマンションの表面利回りが5%〜8%程である事に対して、一棟マンションの表面利回りは10%を超える事も多く、地方のアパートに至っては15%以上の物件も珍しくありません。

理由はシンプルで、それは「地方の築古アパートの販売価格が安いこと」です。

ちなみに、ワンルームマンションや戸建て物件などの利回りを評価する場合は、より具体性を高めるために「表面利回り」では無く「実質利回り」をもとに利回りを算出します。それは1%の利回りの差が経営に大きな影響を与えてしまうからです。

一方、地方の築古アパートについては、建物により修繕費用やリフォーム費用が大きくなることもあり、また家主の腕やアイデア次第で必要となる経費が大きく変わるため、2%〜3%程の利回りの違いは誤差の範囲として、まずは「表面利回り」に注目して物件選びを進める方が、合理的な判断に繋がるかもしれません。

資産拡大のスピードが早い

賃貸経営において利回り以上に大切とされているのが「キャッシュフロー」です。

キャッシュフローとは賃料として得られる家賃収入から金融機関への返済やさまざまな経費を差し引いた「実際に手元に残るお金」です。

当然ですが、利回りが高い物件を所有すると、自然とキャッシュフローも大きくなります。

キャッシュフローが増えると、その分、手元にお金が溜まっていくので、次の物件を購入し、保有資産を拡大していくための期間も短くなります。

ワンルームマンションの場合は、安定した家賃収入が得られるかもしれませんが、そもそもの想定利回りが低いため、手元にお金が貯まるのにある程度の時間が掛かってしまいます。少しずつならお金が貯まる(貯まらない物件もあるが…)のですが、それでも10年〜20年という膨大な時間が掛かるため、資産拡大のスピードを考えると、やはり不利です。

一方、地方の築古アパートの場合は、期待できる利回りが大きいため、どんどんキャッシュが貯まっていきます。と言うよりも「積極的にキャッシュが貯まっていくことを目指す考え方」であるため、上手く運営できれば、1棟目の物件を購入し、数年後にはまた次の物件の購入を検討することができます。

減価償却費による節税効果が大きい

賃貸経営で高い収益を目指すには、家賃収入を確保することも大切ですが、それと同様に「如何に経費として計上できるお金を生み出すか？」も重要です。

そして、経費計上できるお金の中でも特に大きな割合を占めるのは「減価償却費」です。

築古物件の場合、既に法定耐用年数を超過している物件も珍しくありません。

減価償却の法定耐用年数

物件の種類	耐用年数
鉄筋コンクリート（RC）	47年
重量鉄骨（鉄骨材4mm超）	34年
軽量鉄骨（鉄骨材3mm超〜4mm以下）	27年
軽量鉄骨（鉄骨造3mm以下）	19年
木造	22年

法定対応年数が超過している場合でも減価償却費は計上できます。しかも法定対応年数が超過した物件は減価償却期間が4年と極端に短いため、年間での節税効果はとても大きくなります。

空室を下げることは言うまでも無く大切な取り組みですが、減価償却費を上手く活用することも、とても重要なポイントです。

努力次第で競合物件を制圧できる

地方物件の場合、都心とは違い「余りやる気のない年配の大家さん」が多いです。

都心の場合は若い投資家や勉強熱心や大家のコミュニティなども多く「如何に競合物件と差別化するか？」「どうやって価格低下圧力に対抗するか？」というような悩みも多いです。

ですが、地方の場合は「とりあえず親から相続した物件を持ち続けている家主」や「対して生活には困っていないのでそれなりの収入があれば満足できる経営者」が多い傾向にあります。

勿論、地方と言えども、新築の一棟アパートが乱立していたり、そのような計画が想定される場合は、苦戦を強いられることも想定できますし、そもそも地域全体が衰退していて入居者のニーズが極端に少ないエリアではライバルの有無に関わらず空室率を下げることは難しいかもしれません。

ですが、ある程度、事前に情報を収集することで、リスクを最低限に抑えることはできるはずです。

築古物件の注意点

安い物件を購入することができれば自然と利回りは高くなり、キャッシュフローも潤沢になりますが、当然、築古ならではの注意点も沢山あります。

修繕対応や入居者募集の手間が掛かる

安い物件を購入できること自体はとても大きなチャンスなのですが、安い物件にはそれなりの理由があり、空室率が高い物件も多いはずです。

ただ、そもそも築古のお宝物件を狙う意図としては「ポテンシャルは秘められているものの前任の家主が疎かな運営をしていた物件を自分の力で蘇らせる」ことでもあるため、デメリットというよりかは「大家の腕の見せどころ」と割り切ることもできます。

なので、例え建物管理会社や賃貸管理会社に業務を委託していたとしても、経営が安定してくるまでは、家主側も「時間」「お金」「知恵」を集結して努力する必要があります。

金融機関の評価が低い

築古物件の場合、仮にキャッシュフローが確保できていても、金融機関からの評価額は築年数とともに低くなります。

特に木造アパートなどでは、法定耐用年数も短いため、節税効果が高いというメリットがある反面、金融機関からの融資がほとんど下りないデメリットもあります。

金融機関からの融資が期待できない場合、その分、現金が沢山必要になりますし、もし売却したくても「現金で一括購入できる経済力のある家主」しか購入できないため、売却価格が下がる恐れもあります。

買ってはいけないボロ物件とは？

当然、投資用物件の中には個人の努力では改善が見込めない「買ってはいけない投資用物件」があります。

• 収益性と比較して販売価格が割高過ぎる物件
• 常にキャッシュフローがマイナスになる物件
• 地域全体で入居者の需要が見込めない物件

これらの物件は築年数や物件の品質に関わらず買ってはいけない投資用物件だと言えます。

さらに、ボロ物件の場合は新築物件や築浅物件などと比べて品質自体のリスクも沢山潜んでいます。つまり通常の投資用物件と比べて「ボロ物件ならではの懸念点」も考えられます。

例えば、絶対に手を出してはいけない「買ってはいけないボロ物件」には以下のような物件です。

• 軟弱地盤の上の傾いた物件
• 湿気が高く通気性の低い物件
• 雨漏りが長期間放置されていた物件
• 擁壁倒壊の危険性のある物件

「買ってはいけないボロ物件」の特徴としても、やはり「個人の努力では改善が見込めなるか？見込めないか？」がポイントになりますし、仮に改善できたとしてもそのために数百万円規模の支出が伴うのであれば、当然、利回りやキャッシュフローは悪くなります。

「買ってはいけないボロ物件」については「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」でとても詳しく解説されています。

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高利回りを狙えるボロ物件の探し方

「高利回りを狙えるような地方のボロ物件を探す場合」と「都心の区分マンションや一棟マンションを探す場合」とでは、物件選びの基準が少し異なります。

つまり「地方の特徴」と「築古の特徴」を踏まえた上で物件探しを進めることになります。

地方ならではのニーズを把握

都心などの市街地に住んでいると、電車やバスのような交通インフラに頼った生活が中心になる人が多く、立地の面では以下のようなポイントはとても重要です。

• 最寄りの駅やバス停までの距離
  • 徒歩、何分掛かるか？
  • 1時間の運行本数はどうか？
• 最寄り駅の規模
  • 特急電車や快速電車の停車駅か？
  • 都心までの移動時間は何分か？

一方、地方や田舎だと交通インフラが充実していない場合もあり、地域によっては完全な「車社会」です。都心の場合だとカーシェアリングが普及していたり、若者の車離れなどが指摘されていますが、交通インフラが充実していない地域では「一家に車一台」や「一人に車一台」の家族も多いです。

そのため、最低でも全世帯数以上の駐車場が確保できることはとても大切なポイントになります。

築古物件を選ぶポイント

新築物件や築浅物件と比べ、築古物件の場合、やはりリスクは大きいと言えますが、その分、チャンスも大きいです。

大胆な値下げ交渉は可能？

築古物件の場合、物件のさまざまな箇所に不備や不具合が残っているので、その部分を指摘することや、その部分を修繕するために必要となる費用を証明することで、論理的に価格交渉をすることができます。

また、築年数が長期間経過した物件だと、金融機関からの評価額(つまり融資可能額)が低くなることも珍しくありません。それはそれで残念なことなのですが、それを逆手に取ることで価格交渉を有利に進めることもできます。

融資が十分に受けれない物件ということは、その分、購入できる家主も購入できる金額も少なくなります。「手元の現金が○万円で金融機関からの融資が○万円なので販売価格は○万円までが限界だ」と交渉することで、より効果的な価格交渉に繋がると思います。

さらに「所有者が物件を売却する背景」に注目することで、大幅な価格交渉に繋がる可能性もあります。例えば、所有者側に「何か現金化したい理由」がある場合、現金化しなければいけない「期限」があるはずです。もし、販売会社から「何故、現金化したいのか？」「何時までに現金化したいのか？」などを聞き出すことができれば、交渉を有利に進められるかもしれません。

不透明要素を軽減するには？

築古物件の場合、どうしても品質面での問題は付き物です。

勿論、購入前に可能な限りの確認をし、なるべく懸念点を潰し、許容範囲だと判断できた上で購入することになります。ただ、それでも購入前の現地調査には限界があり、後から問題点が出てくる可能性は十分にあります。

特に建物の強度やシロアリ被害のような壁や床の内部の調査などは素人には難しいため専門の住宅診断し(ホームインスペクター)に調査を依頼することで不安を解消できます。

また築古の物件の中には瑕疵担保免責物件もあり、その場合は、後で不備や不具合が見つかっても保証してもらうことができません。

ただ、地方の築古アパートの場合、「完全にリスクの無い状態で購入する」ことよりも「万が一の自体が発生してもそれをカバーできるだけの利回りを確保する」という考え方の方が現実的です。利回りの低いワンルームマンションだと、そのようなリスクヘッジはできません。高い利回りが期待できる地方のアパートだからこそ、このような大胆な考え方ができる訳です。

情報収集はどうすれば良い？

参考書やブログを読んで、優良な投資用物件が理解できたら、実際に情報を入手するための行動に進みます。

インターネットの優良サイト

入居希望者がお部屋探しを探す場合、SUUMO(スーモ)やアパマンショップのような賃貸住宅の専用サイトから情報を集めますが、投資家が投資用の物件を探す場合も、やはりインターネットの専用サイトから情報収集するのが一般的です。

投資用物件を探す場合、主に以下のようなサイトが有名です。

• HOME’S不動産投資
• アットホーム
• Yahoo!不動産
• 楽待(らくまち)
• 健美家(けんびや)

専用サイトを利用することで、物件そのものを探すこともできますが、販売元となる不動産会社を探すことも重要です。

もし気になる物件が見つかった場合、販売元の不動産会社に問い合わせをすることで、同じような特徴の物件を紹介してもらえる可能性も増えるはずです。

また、仮に高利回りの物件を探す場合でも「利回りが○%以上の物件を探す」のでは無く「専用サイトに掲載されている価格より○万円安く購入することで利回り○%を実現できないか？」と考えると、選択肢は広がります。

もともと利回りが高い物件が見つけられればそれで問題は無いのですが、利回りが十分とは言えない物件に対して価格交渉することで、高利回りを目指すこともできるかもしれません。

先輩大家から得られる情報

実際に物件を選ぶ場合、販売会社からの情報をもとに購入可能かどうかを判断します。

ただし、販売会社はその名の通り「物件を販売することが目的」なので、中立的な立場で客観的に考えることも必要になります。

そう考えると、利害関係者以外からの情報が欲しくなる訳ですが、その中でも最も強い見方になってくれるのが「同じ地域の先輩の大家さん」です。

例えば、僕の住んでいる関西では「がんばる家主の会」という家主のコミュニティがあり、毎月200人以上の家主が集まり情報交換をしています。

「がんばる家主の会」の場合、コミュニティへの参加条件が投資用物件を所有していること(だったはず？)であるため、これから不動産投資家を目指したい人の場合、参加は難しいかもしれませんが、それ以外にも情報を収集する方法は沢山あります。

最近ではTwitterでも投資家や不動産関係者のアカウントがとても多いですし、Facebookにも不動産投資家などのグループが存在するので、一昔前と比べても、先輩大家から情報を得られるチャンスは年々増えています。

関西最大の大家コミュニティ！がんばる家主の会の魅力について

家主にとって人脈はとても大切な資産です。人脈という言葉自体、余り良いイメージを持たれるかもしれませんが、家主として悩みがあったり対処方法が分からない場合、意外と相談できる相手は少ないものです。今回は僕も2014年から参加している「がんばる家...

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2020.12.22

今回は収益物件数がNo.1で国内最大の不動産投資サイトである「楽待」の掲載情報をもとに、投資対象となる物件の見極め方について解説します。

収益物件の探し方は？

収益物件の探し方はさまざまです。

先輩大家から紹介してもらうこともあれば、不動産販売会社へ問い合わせることもあります。

多くの投資家にとって一般的な探し方として「収益物件の検索サイト」を利用する方法が挙げられます。

「本当に儲かる物件であれば公開前に業者が購入してしまうので、インターネットに掲載されている収益物件なんて儲かるはずが無い」と言う意見も多いですが、一般公開情報の中にも投資対象の選択肢として検討できる物件が存在します。

実は、収益物件の探し方は、SUUMOやHOME’Sのような賃貸物件ポータルサイトと同じような仕組みになっています。基本的な探し方としては以下のようなステップになります。

• 対象エリア(住所や沿線)を選択する
• 価格帯、利回り、物件種別、築年数、建物構造などを選択する
• 個別の物件情報をもとに投資対象として相応しいかと検討する

楽待サイトで物件を検索する場合、以下のようなページから各項目を入力していくことになります。

住所から収益物件を検索｜国内最大の不動産投資サイト「楽待」

不動産投資のことなら、収益物件数No.1 国内最大の不動産投資サイト・収益物件のマッチングサイト「不動産投資の楽待」がサポートします。らくまちは不動産投資家のための収益物件の情報提供サイトです。不動産や物件に関するコラムも多数掲載中！

www.rakumachi.jp

収益物件を検索する

ここからは実際に楽待のサイトで公開されている物件情報をもとに掲載内容を確認していきます。

まずは自分の希望する条件を入力していきます。

主な項目としては以下のようなものがあります。

• 新着物件(掲載された時期)
• こだわり条件(値下げ、満室稼働中、売主の物件など)
• 価格(3,000万〜5,000万、1億〜3億など)
• 利回り(12%以上、18%以上など)
• 物件種別(一棟アパート、戸建て、区分マンションなど)
• 築年数(新築、15年以内、新耐震基準(1982年〜)など)
• 建物構造(SRC造、鉄骨造、木造など)
• 建物面積/専有面積、総戸数、間取り
• 駅からの徒歩分数
• 土地面積
• 土地権利

投資対象の物件を検討する場合「一棟アパートなのか？」「戸建てなのか？」「区分マンションなのか？」などを決めずに探し始めてしまうと、選択肢が膨大になり非効率です。少なくとも希望する「価格」「物件種別」「建物構造」辺りは決めておいた上で探し始める方が効率的だと思います。

基本的には賃貸サイトの検索入力画面と同じような入力画面ですが、少し比較してみると微妙に違う箇所もあります。

例えば、項目として「利回り」が追加されている点です。収益物件を探す際、想定される利回りはとても重要なので、このタイミングで希望する利回りを入力します。

他には、築年数には具体的な年数表記に加え「新耐震基準(1982年〜)」が選択できます。これは「旧耐震基準の物件」と「新耐震基準の物件」では地震などが起こった際の耐震強度に大きな影響が出るからです。

収益物件を選択する

希望する条件を入力すると具体的な物件情報が一覧として掲載されます。例えば僕の住んでいる兵庫県尼崎市で一棟アパートを探しみると、以下のような情報が出てきました。

もう少し物件価格や築年数(築年月)を絞っても良いですし、気になる物件があれば「お気に入りに追加」したり「資料請求」しても良いですね。

収益物件の確認方法

気になる収益物件が見つかれば、個別に物件の概要情報を確認します。

収益物件の概要情報

物件情報ページに上部には概要情報がまとめられています。

基本的には「希望する条件」を満たした物件情報が掲載されているはずですが、中には情報が誤っている可能性もあるため、簡単に概要情報を確認します。

収益物件の詳細情報

物件情報ページの中央部には写真(内装、外装、近隣情報など)や、物件を担当している会社の情報(担当者、営業時間、電話番号など)がまとめられています。

また、物件情報ページの下部には対象物件の魅力やセールスポイントなどが自由記入欄に記載されており、その下には詳細情報がまとめられています。

主な項目としては以下のようなものがあります。

• 物件名、所在地、沿線交通
• 販売価格、表面利回り、想定年間収入
• 建物構造、階数、総戸数、駐車場
• 土地面積、土地権利、私道負担面積
• 地目、都市計画区域、用途地域
• 建ぺい率、容積率
• 国土法届出、接道状況
• 現況、引渡し

物件名の欄に、セールスポイントが記載されていたり、一部の項目が未表示だったりしていますが、それでも、ある程度の情報は読み取れまる。

また、「私道負担面積」「都市計画区域」「国土法届出」など、少し分かりにくい用語もありますが、最低限、理解しておくべき用語の意味や考え方については、以下の「収益物件の見極め方」で解説していきます。

収益物件の検索サイトの情報の見極め方

収益物件の検索サイトからはさまざまな情報が得られます。

収益物件の見極め方

対象物件が投資対象として相応しいかについて、収益物件の検索サイトや物件概要書からの情報をもとに判断します。

主に以下の情報から「投資対象として相応しいか？」は見極めます。

• 利回り、キャッシュフローは充実しているか？
• 立地、投資対象として相応しいエリアか？
• 土地関係の情報に問題は無いか？
• 建ぺい率や容積率に問題のある「違法物件」では無いか？
• 物件構造と対応年数に問題は無いか？
• 間取りと戸数は問題無いか？
• 修繕積立金と修繕履歴が把握できるか？
• 管理費、修繕費、固定資産税などの支出はどのくらいになるか？
• 物理的瑕疵、心理的瑕疵などは無いか？

これらの情報の見極め方については以下の記事でとても丁寧にまとめていますので、気になる項目がある方は、是非、読んで頂ければと思います。

物件概要書の情報から分かる投資用物件を購入する判断基準について

あなたはどのように投資対象の物件を探し始めますか？投資対象の物件を選ぶ方法は人によって多少の違いはあるものの、まずは賃貸仲介サイトに掲載されている情報や物件概要書などの書類の情報から投資対象として相応しい「良い物件」を探し始めることが多いで...

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2020.02.15

販売業者との付き合い方

収益物件の検索サイトから得られる情報は物件情報だけではありません。

その物件を取り扱っている販売業者の情報も取得できます。

販売業者は物件を購入する上で間違いなく一番大切なキーパーソンです。

中古物件の場合、同じ物件でも複数の販売業者が取り扱います。当然、どこの販売業者にアプローチするかで、その後の対応方針は変わります。「購入手続きに伴うスピード感」「金融機関とのパイプ」「価格交渉力」などにも影響が出るかもしれません。

例えば、同じ物件でも販売業者によって、掲載されている物件情報に違いがあったりします。

A社では間取りや総戸数の欄が入力されているにも関わらず、B社では未入力ということがあれば、誰もB社には問い合わせをしようとは思わないはずです。

また、調査を進めることで「掲載されている物件が購入対象として条件に合わない」こともあると思いますが、その物件を取り扱っている業者であれば類似の物件を取り扱っている可能性が極めて高く、今後、物件を購入するまで中長期的にお付き合いすることも想像できます。

賃貸物件の検索さいとは、購入対象となる物件だけを探すのでは無く、同時に販売会社も精査する目的でもとても役に立つシステムだと思います。

タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。

税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で、体系的に学習すれば全体像が見えてきます。

この記事はかなり長い文章ですが、ファイナンシャルプランナー試験である3級FP技能検定や2級FP技能検定の受験勉強をされている人にとってタックスプランニングの試験範囲を網羅的に解説した内容です。ただ、税金関係の知識は私生活を送る上でも重要な知識ですし、これから個人での事業や不動産経営などをしたい人などにとっては是非覚えておいてほしい内容です。

是非、最後まで読んで頂ければと思います。

タックスプランニングを理解すればFP試験は楽しい

3級FP技能検定および2級FP技能検定の試験範囲は以下の6つの分野から出題されます。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

そして、過去に2級FP技能検定を合格した僕の意見としては「出題範囲の中でタックスプランニングがもっとも私生活で役立ち、かつもっとも勉強しがいのある分野」だと断言できます。

タックスプランニングの重要性

勿論、職業によって優先順位は変わるため「保険会社に勤務していればリスク管理が重要」ですし「証券会社に勤務していれば金融資産運用が重要」です。

ですが、タックスプランニングは税金の知識なので、私生活を送る上でほぼ必ず必要となる内容です。またその他の5つの分野とも関連性の高い分野なので、是非とも頑張って理解して頂きたいです。

僕も個人事業主であり、同時に不動産経営者でもあるため「リスク管理」「不動産」「相続・事業継承」などの分野はとても重要ではありますが「タックスプランニング」の知識が役に立つ場面がもっとも多いです。

また将来的に税理士などの受験を目指す予定のある人は、少なくとも2級FP技能検定のタックスプランニングの試験範囲は全て確実に理解しておくべきです。

なおタックスプランニングの出題範囲は主に以下の3分野に分けられます。

• 所得税の仕組み
• 10種類の所得の内容
• 所得控除と税額控除

タックスプランニングの主な目的は税金の仕組みを理解することですが、中でも所得税は仕組みはとても複雑です。

それは所得を得る手段によって納税するべき税率が変わるからです。

そしてその所得は細かく10種類に分けられます。

また所得によって控除される仕組みも変わります。

とても範囲が広いように思うかもしれませんが、タックスプランニングの試験範囲の中には「給与所得」「源泉徴収」「住宅ローン減税」のように会社員にも聞き馴染みはあるものの、イマイチ仕組みが分かりにくいというものも沢山含まれます。

是非、この機会に覚えておきましょう。

所得税の仕組み

タックスプランニングの試験範囲は主に所得税のしくみが中心になり、主に以下の項目がポイントになります。

• 所得税の計算の基本的な流れの把握
• 所得税が課されない非課税所得の確認
• 総合課税および分離課税の計算方法の理解
• 申告から納税までの一連の流れの理解

所得税は個人が1年間に得た所得に対して課税されるものです。所得税の特徴として次のような点があげられます。

会社員や公務員の人達は、主に勤め先の会社から給与所得を得ていて、税金の支払いについても会社を通じて源泉徴収されるため、普段は意識することがありません。ただ、自分の働いたお金がどのような仕組みで税金として納税されているのかは、やっぱり知っておくべき内容です。

超過累進税率とは

所得税は各個人の課税総所得金額に対して、超過累進課税により課税されます。

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

超過累進課税は所得の大きさに応じて階段状の税率が適応される仕組みです。

所得が大きければ多いほど、その分、課税される税率が高くなる制度です。

所得税の計算手順

所得税の具体的な計算方法を解説します。

まず初めに課税所得金額を計算します。課税所得金額については次のような流れで計算されます。

各種所得の金額の計算

まずは各種所得の金額を計算します。

実は所得の種類は全部で10種類あります。まずはそれぞれの所得内容を整理し10種類の所得金額がどのように計算されているのかを把握します。

利子所得

利子所得とは主に銀行に預けている預貯金や公社債(国債、地方債、社債)などに係る所得のことで利子支払いの歳に金融機関が20%を源泉徴収することで課税し納税が終了します。

• 所得税…15%
• 住民税…5%
• 合計…20%

ただ銀行預金の金利は本当に低いです。にも関わらずここからさらに20%の課税が課せられます。もともとあって無いような利率なので、20%課税されたとしても、もはやどうでも良いレベルの課税額だと思います。

銀行にお金を預けても利子は全然増えないので、もし預貯金が沢山あるのであれば、少しずつ配当所得を得られる投資信託などに積立投資していきましょう。

配当所得

配当所得とは株式売買による配当や投資信託などによる収益のことです。

配当所得は配当金額に関わらず一律で以下の税率が課せられます。

• 所得税及び復興特別所得税…15.315％
• 地方税…5％
• 合計…20.315％

また、配当所得の課税方法は以下の3パターンより選択が可能です。

• 総合課税
• 申告分離課税
• 申告不要

総合課税を選択した場合は超過累進税率が適応されるためその他の所得金額によって税率が変わります。

配当所得を含めた課税所得が695万円以下の場合は超過累進課税を適応した方が税率を低く抑えられますが、配当所得を含めた課税所得が695万円以上の場合は申告分離課税を選択した方が税率を低く抑えられます。また、申告不要制度を適用することで配当金支払い時に源泉徴収されるため確定申告しない場合はこれで課税関係が終了します。

なお、2014年から開始されたNISA(少額投資非課税制度)や、2018年から開始されたつみたてNISAを利用することで一定の投資額まで税金を免除できます。

NISAやつみたてNISAは使っておいて損しない制度です。是非、積極的に活用していきましょう。

不動産所得

不動産所得とは不動産の賃貸により得られる所得のことです。

不動産所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 不動産所得の金額＝総収入金額ー必要経費

不動産所得を安定させるには空室対策が最も重要ですが、それと同じように経費計上などの知識も大切になります。

なお、不動産収入の必要経費には次のようなものが認められています。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

不動産所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

また、必要経費として計上できる項目が多いので、上手く活用すれば節税効果が期待できます。

ただし、計上できる必要経費は年を重ねるごとに、徐々に縮小されるため、仕組みを正しく理解していなければ将来的に損をしてしまうため注意が必要です。

事業所得

事業所得とは会社員以外のフリーランスや個人事業主が得る収入のことです。

事業所得の金額の計算方法

• 事業所得の金額＝総収入金額ー必要経費

収入金額の計上時期は収入すべき日、原則として商品を販売した日となります。

なお、事業所得の必要経費には次のようなものが含まれます。

• 保険料
• 減価償却費
• 商品の売上原価
• 製品の製造原価
• 租税公課
• 水道光熱費
• 旅費交際費
• 通信費
• 修繕費
• 広告宣伝費
• 交際費
• 福利厚生費
• 賃金給料
• 地代家賃

家事関連費(一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用)のうち必要経費となるのは主たる部分が業務の遂行上必要であり、かつ業務に必要である部分を明らかに区分することができる場合のその区別できる金額です。

事業所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

給与所得

給与所得とは会社員の給与や賞与などのことです。

また給与所得は源泉徴収の対象となります。

給与所得の金額の計算方法

• 給与所得の金額＝収入金額ー給与所得控除

給与所得控除速算表(平成25年分以降)

給与等の収入金額	給与所得控除額
～180万円以下	収入金額×40%(最低65万円)
180万円超～360万円	収入金額×30%+18万円
360万円超～660万円	収入金額×20%+54万円
660万円超～1,000万円	収入金額×10%+120万円
1,000万円超～1,500万円	収入金額×5%+170万円
1,500万円超～	245万(上限)

給与所得は総合課税の対象となりますが給与の支払いのつど所得税が源泉徴収されます。

※全ての給与所得者、納税税者本人が所得税を計算し申告・納付をすることは現実的に不可能なので申告手続きが簡略化されています。

会社員などの給与所得者については給与所得以外の所得が無い場合、源泉徴収税額のみで納税を終了させ、年末に年末調整(正しい所得税額と源泉徴収額の精算手続き)を行います。

譲渡所得

譲渡所得とは資産の譲渡による所得で次のようなものが含まれます。

• 土地・建物等の資産の譲渡による所得
• 土地・建物等以外の資産(貴金属、ゴルフ会員権など)の譲渡による所得

譲渡所得の計算は譲渡した資産を次のように短期譲渡所得と長期譲渡所得に区別して行います。

譲渡所得(譲渡区分と長期・短期の区分)

譲渡所得	所有期間	課税区分
土地・建物等の資産の譲渡	所有期間5年以下	分離短期譲渡所得
	所有期間5年超	分離長期譲渡所得
土地・建物等以外の資産の譲渡	所有期間5年以下	総合短期譲渡所得
	所有期間5年超	総合長期譲渡所得

譲渡所得は土地・建物等の譲渡と土地・建物以外の譲渡で計算方法が異なります。

土地・譲渡等以外の譲渡所得の金額の計算方法

• 譲渡益＝短期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)＋長期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)
• 譲渡所得の金額＝譲渡益ー特別控除額(最高50万円)

当区別控除額は50万円でまず先に短期譲渡所得の譲渡益から控除します。土地や建物以外の資産を譲渡したことによる所得は他の所得と合計して総所得金額に含めて計算します。

なお合計する金額は短期譲渡所得は全額ですが、長期譲渡所得の金額はその2分の1に相当する金額です。

土地・建物等の譲渡による譲渡所得の金額は次のように計算します。

• 課税譲渡所得金額＝収入金額ー(取得費＋譲渡費用)ー特別控除額

土地や建物の譲渡による所得は他の所得とは合計せず分離して課税する分離課税制度が採用されています。

取得費は取得に要した金額に設備費や改良費を加えて計算します。建物や車など原価する資産はさらに減価償却累計額・減価額を控除して計算します。

また譲渡費用とは資産の譲渡に要した費用(仲介手数料や運搬費用など)です。

なお、マイホームを売却する場合は一定の年数が経過していることが多いはずなので余り意識しないかもしれませんが、投資用物件の場合は数年間で物件を売却するケースのあるはずです。その場合は売却した資産が「長期譲渡所得になるのか？」または「短期譲渡所得になるのか？」で意外と大きな影響を与えることがあります。

物件を売却する場合は、その物件の所有期間が「5年超なのか？」「5年以下なのか？」を意識しましょう。

一時所得

一時所得には以下のようなものが含まれます。

• 懸賞の賞金品、福引の当選金品
• 競馬の馬券の払戻金、競輪の車券の払戻金
• 生命保険契約に基づく一時金
• 損害保険契約に基づく満期返戻金
• 法人からの贈与により取得する金額

一時所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 一時所得金額＝総収入金額ー収入を得るために支出した金額ー特別控除額

特別控除額として最高50万円を控除することができます。

一時所得の金額は総合課税され一時所得の金額の２分の１が総所得金額に含まれます。

雑所得

雑所得は「公的年金」と「公的年金以外」に分類されます。

公的年金の雑所得には次のようなものが含まれます。

• 過去の勤務先から支給される年金、恩給
• 公的年金(国民年金、厚生年金保険等)
• 適格退職年金契約に基づく年金
• 確定拠出年金の年金払いの老齢給付
• 公的年金等以外の雑所得には次のようなものが含まれます。
• 生命保険契約に基づく年金
• 損害保険契約に基づく年金
• 公社債の償還差益

雑所得の計算方法は次の通りです。

• 雑所得の金額＝(公的年金等の雑所得の収入金額ー公的年金控除額)＋(公的年金等以外の雑所得の総収入金額ー必要経費)

公的年金控除額速算表(65歳以上)

公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
330万円未満	120万円
330万円以上 410万円未満	収入金額✕25%＋37.5万円
410万円以上 770万円未満	収入金額✕15%＋78.5万円
770万円以上	収入金額✕5%＋155.5万円

公的年金控除額速算表(65歳未満)

公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
130万円未満	70万円
130万円以上 410万円未満	収入金額✕25%＋37.5万円
410万円以上 770万円未満	収入金額✕15%＋78.5万円
770万円以上	収入金額✕5%＋155.5万円

雑所得の金額は原則として総合課税され総所得金額に含まれます。

退職所得

退職所得は退職により受け取る給与(退職手当)のことをいいます。

退職所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 退職所得の金額＝(収入金額ー退職所得控除)✕1/2

退職所得控除は退職手当等を取得した者の勤続年数を基礎として次の計算式によって計算されます。

• 勤続年数20年以下の場合
  • 40万✕勤続年数(最低80万円)
• 勤続年数20年以上の場合
  • 800万＋70万✕(勤続年数ー20年)

退職所得の金額は分離課税され退職所得金額に区分されます。

一般に退職所得はその支給時に所得税、住民税が源泉徴収されて納税が完了します。

山林所得

山林所得とは(保有期間が5年以上の)山林の伐採または譲渡による所得です。

※保有期間が5年以下の山林の伐採・譲渡については事業所得または雑所得に分類されます。

山林所得の金額の計算方法

• 山林所得の金額＝総収入金額ー必要経費ー特別控除額

山林の譲渡による所得は過去の累積費用が必要経費となり特別控除枠として最高50万円を控除することができます。

山林所得の金額は分離課税され山林所得に区分されます。

損益通算・損失の繰越控除

損益通算は一定の所得に損失が生じた場合、その損失分を他の所得の黒字から他の特定の所得の赤字とを一定の順序に従って差し引きしして計算することです。以下の所得の損失が対象となります。

• 不動産所得
• 事業所得
• 山林所得
• 譲渡所得

また損益通算を行っても残ってしまった損失のことを純損失と言います。

純損失の金額は特定の場合に限り翌年以降3年間繰り越して、その年の所得金額から控除することができます。これを純損失の繰越控除といいます。

所得の合算・課税標準の算出

総合課税金額(総合課税される所得を合算)と分離課税のそれぞれの金額を算出します。

総合課税については総所得金額を計算します。

• 利子所得＋配当所得＋不動産所得＋事業所得＋給与所得＋総合短期譲渡所得＋雑所得＋
  (総合長期譲渡所得＋一時所得)✕1/2

分離課税については総合課税されるものと別に計算します。

• 分離短期譲渡所得
• 分離長期譲渡所得
• 株式等に係る譲渡所得
• 山林所得
• 退職所得

所得控除・課税所得金額の算出

所得控除とは各所得の金書きでは考慮されない個人の生活上の支出を考慮したものです。

所得控除の控除額は課税標準から控除され控除した後の金額が課税所得金額となります。

所得控除には次のようなものが含まれれます。

雑損控除

雑損控除とは納税者または納税者と同一生計の親族で総所得金額等が38万円以下の者の有する資産について災害または盗難等により損失を受けた場合に一定額が控除できるものです。

医療費控除

医療費控除とは納税者本人または配偶者、その他同一生計の親族の医療費を支払った場合一定額が控除されるものです。

医療費控除として控除される金額は次のように計算されます。

• 控除額＝(医療費ー保険金等で補填される金額)ー10万円

通常10万円を超える部分が対象となりますが、その控除額が200万円を超える場合は200万円が限度となります。

医療費控除の申請は年末調整では無く確定申告により申請します。

社会保険料控除

社会保険料控除とは納税者が各年において事故または自己と同一生計の親族の負担すべき社会保険料を支払った場合や給与から控除された場合に支払った金額または控除された金額(全額)を控除するものです。

控除の対象となる社会保険料には次のようなものがあります。

• 健康保険の保険料
• 国民健康保険の保険料
• 国民年金の保険料
• 厚生年金保険の保険料
• 雇用保険の保険料

小規模企業共済等掛金控除

小規模企業共済等掛金控除とは納税者が各年において小規模企業共済等の掛け金を支払った場合に支払った金額(全額)を控除するものです。

小規模企業共済契約、心身障害者不要共済の掛金に基づく掛金のことを言います。

小規模企業共済は僕も個人事業主として独立したタイミングで加入しました。節税効果も高く、仕組みを理解しておけば損する心配も無いためとてもおすすめです。

生命保険料控除

生命保険料控除とは一般的に民間の保険会社と契約している生命保険料から一部の金額が控除される仕組みです。民間の保険会社で代表的な会社は以下のような会社があります。

• 日本生命保険相互会社
• 住友生命保険相互会社
• 明治安田生命保険相互会社

これらの生命保険会社に対して年間に支払っている生命保険料が控除される訳ですが、生命保険料と一言に言っても実はその中でも大きく3つの項目に分けれられています。

• 生命保険料控除
• 介護医療保険料控除
• 個人年金保険料控除

細かな計算方法は割愛しますが、「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」のそれぞれに対して上限が4万円まで控除されています。なので「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」を全て上限額まで控除されていれば控除額は最大で12万円になります。

ちなみに、個人的には生命保険契約はほとんど必要無いと考えています。勿論、家族構成にもよりますが「本当に生命保険は必要なのか？」「どのリスクに対してどの程度の保険が必要か？」を見極めなければ、無駄な支出になってしまうかもしれません。

実は過去に生命保険に加入していた時期もあるのですが、2015年頃から生命保険への加入に疑問を持つようになり、また賃貸物件の購入に伴い団体信用生命保険に加入したことも踏まえ、それ以降は生命保険には加入していません。

生命保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

地震保険料控除

地震保険料控除とは納税者が各年において地震保険等に係る保険料等を支払った場合に一定額が控除されるものです。

地震保険についても基本的には加入する必要は小さいと思います。地震のリスク地域により違いますが「本当に地震保険の加入が必要か？」「地震保険に加入したとして満足できる保証が受けられるか？」など適切な判断が必要です。

地震保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

ちなみに、以前は火災保険も所得控除の対象とされていましたが、2006年(平成18年)の税制改正により損害保険料控除が廃止されたことにより、2007年(平成19年)以降は所得控除の対象外となってしまいました。

寄附金控除

寄付金控除とは納税者が各年において特別寄付金を支出した場合に一定額を控除するものです。

障害者控除

障害者控除とは納税者が障害者である場合、もしくは障害者である控除対象配偶者または扶養親族を有する場合、一定額を控除するものです。

障害者控除の金額は次の通りです。

• 一般の障害者:27万円
• 特別障害者:40万円

障害者控除は年末調整または確定申告時に申請します。

寡婦控除と寡夫控除

障害者とは一定以上の精神または身体に障害がある者等をいいます。特別障害者とは障害者のうち精神または身体に重度の障害が有るものをいいます。

寡婦控除および寡夫控除とはとは納税者が寡婦または寡夫(夫を無くした妻、または妻をなくした夫)である場合に一定額を控除するものです。

寡婦控除、寡夫控除の金額は次の通りです。

• 寡婦または寡夫:27万円
• 特定の寡婦:35万円

寡婦控除および寡夫控除は年末調整または確定申告時に申請します。

勤労学生控除

勤労学生控除とは納税者が勤労学生である場合に一定額を控除するものです。

勤労学生控除は年末調整または確定申告時に申請します。

配偶者控除

配偶者控除とは納税者が控除対象配偶者を有する場合に一定額が控除されるものです。控除対象配偶者には一般控除対象配偶者と老人控除対象配偶者があります。控除対象外配偶者とは生計を一にする配偶者のうち合計所得金額が38万円以下の者かつ原則として青色申告の事業専従者として給与の支払いを受けていないこと、または白色事業専従者でないことが要件です。

老人控除対象配偶者とは控除対象配偶者のうち年齢が70歳以上である者をいいます。

配偶者控除の金額は次の通りです。

• 一般の控除対象配偶者:38万円
• 老人控除対象配偶者:48万円

配偶者特別控除

配偶者特別控除とは納税者と同一生計の配偶者でその年分の合計所得金額が76万円未満である者を有する場合に一定額(最高38万円)が控除されるものです。ただし同一生計の配偶者が控除対象配偶者に該当する場合は適応されません。

配偶者特別控除は納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下でなければ適用を受けることができません。

扶養控除

扶養控除とは納税者が扶養親族を有する場合に一定額を控除するものです。扶養控除の対象となる扶養親族は扶養親族の合計所得金額が38万円以下のものかつ青色事業専従者でないこと等が要件です。

扶養控除は年末調整または確定申告時に申請します。

基礎控除

基礎控除とは納税者であれば一定額(38万円)が控除されるものです。

税額控除

税額控除は算出税額から一定額を控除するもので次のようなものが含まれます。

• 配当控除
• 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)
• 認定NPO法人寄附金特別控除
• 公益社団法人等寄付金特別控除

マイホーム購入の最強の味方！住宅ローン減税とすまい給付金の仕組み

2014年4月より消費税が5%から8%に引き上げられます。住宅を購入する場合も購入金額が高くなると思われますが、場合によっては得するケースもあります。その主な理由は以下の２つの住宅政策です。 住宅ローン減税 すまい給付金意外と知られていない...

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2018.04.30

年末調整の提出

会社員や公務員のような給与所得者は11月頃までの間に勤務先に対して年末調整の書類に情報を記入の上、提出しなければなりません。

年末調整の目的は「納める税金を確定させるため」です。

通常、所得税の金額はその年の1月1日〜12月31日までの所得額に基づいて計算されます。

基本的には毎月給与が支給されるタイミングで源泉徴収されることによって適切な処理がされるのですが、以下のような理由により年間の納税額が変動するため微妙に差額が出ることがあります。

• 生命保険や地震保険の加入状況の変化
• 配偶者、扶養親族の人数の増減

つまり「会社側では把握しきれない個人の細かな情報を集約し適切な納税(控除)をする」ための手段のことで、このような情報を1年間の最後に整理することで、適切な納税をしている訳なんですね。

なお必要な提出書類には主に以下の3点です。

• 給与所得者の保険料控除申告書
  • 生命保険料控除、地震保険料控除、社会保険料控除、小規模企業共済控除を受けるために必要な書類
  • 生命保険料控除には生命保険料控除、介護医療保険料控除、個人年金保険料控除が含まれる
• 給与所得の扶養控除等(異動)申告書
  • 配偶者控除、扶養控除、障害者控除、寡婦控除、寡夫控除、勤労学生控除などを受けるために必要な書類
  • 該当者がいない場合も提出が必要になる
• 給与所得者の配偶者控除等申告書
  • 配偶者控除を受けるために必要な書類
  • 該当者のみが提出する

他にも住宅ローン減税の申告書(住宅借入金等特別控除申告書)や途中入社の場合は前職での源泉徴収票を提出しますが、会社員や公務員でも個人で確定申告をする場合は保険料控除申告書の提出は不要です。理由は保険料控除申告書に記載する全ての情報を確定申告書に記入できるからです。

ただし、扶養控除等(異動)申告書については確定申告書の提出するしないに関わらず、必ず提出しなければいけません。

源泉徴収

一定の所得の支払者はその支払の際に所定の所得税を徴収しその徴収の日の翌月10日までに
国に納付しなければなりません。この一定の所得の支払者を厳選徴収義務者といいます。

給与、報酬、利子、配当などの支払者は支払先の住所、氏名、支払金額などを記載した書類を所轄税務署に提出しなければなりません。

この書類を法定調書といいます。法定調書の主なものに支払調書、源泉徴収票があります。

源泉徴収票を読み返してみました〜実績値をもとに解説します〜

新年と言う事で少し気が早いですが、確定申告の準備をしないとなぁ…と思いつつ去年の申告内容を見返していました。去年は不動産会社の方に作成して頂いたので正直余り理解できていなかったのです。※今回は確定申告については記載致しません。源泉徴収票の見...

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2018.09.13

所得税の申告と納付

所得税の納付義務は原則として1年の終了時に確定します。

ただしその時点ではまだ具体的な納付税額は決定していません。

実際に納付すべき所得税の金額、または還付を受けるべき所得税の金額を確定する手続きが確定申告です。

確定申告

確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

会社員等の確定申告

給与所得者は通常、年末調整により税額が精算されます。

ただし次の場合などには給与所得者も確定申告が必要になります。

• 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
• 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
• 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
• 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
• 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

個人事業主の場合は確定申告はほぼ必ず必要になりますし、会社員でも不動産所得やその他の副業所得があれば確定申告を提出しなければいけません。

電子申告(e-Tax)

所得税の確定申告を電子申告により行う場合は医療費の領収書や源泉徴収票等はその記載内容を入力して送信することにより提出または提示を省略できます。

※確定申告期限から5年間は税務署から書類の提出または提示を求められる場合があります。

青色申告

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。青色申告には次のような特典が認められています。

• 青色申告特別控除
• 青色事業専従者給与
• 各種引当金繰入
• 純損失の繰越控除または繰戻還付

青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。10万円の控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが65万円の控除は一定の要件を満たしている必要があります。

個人住民税

住民税とは道府県民税と市町村民税の両方を合わせた税金のことをいいます。道府県民税には都民税が市町村民税には特別区民税が含まれます。

住民税の特徴

住民税には次のような特徴があります。

前年所得課税

前年の所得をもとに課税される。前年の所得に対して当年度に税額を支払う。

利子割、所得割、均等割

個人引退する住民税には、利子割、所得割、均等割などがある

• 均等割:所得の大小に関係なく均一に課される
• 所得割:前年の所得金額を基礎として計算される
• 利子割:預貯金の利子の支払の際に特別徴収される5%の住民税のこと。

賦課課税方式

住民税は賦課課税方式を採用(原則として納税者本人が申告する必要はない)

住民税の計算

住民の所得金額の計算では前年分の所得税における所得金額が使用され、ほぼその金額が住民税の所得金額となります。

住民税における所得控除も所得税と同じようにあります。所得控除は所得税と同じ扱いをするものと異なる扱いをするものとがあります。また住民税においても税額控除、外国税額控除などがあります。

住民税の納付

住民税の納付方法は以下の2種類に分けられます。

• 普通徴収
  • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
  • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
• 特別徴収
  • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

普通徴収は原則として6月、8月、10月、翌年1月の4回に分割納付する方法です。特別徴収は給与所得者については12回に分割し毎月の給与から徴収していくという方法です。

ちなみに「会社員をしながら不動産収入や副業収入を得ているが、できれば会社にはばれたくない」と考える人も多いと思います。その場合は確定申告をする際の納付方法で「普通徴収」を選択しなければいけません。

さまざまな分野と関わりをもつ税金の知識

かなり長文の記事になりましたが、最後まで読んで頂き大変有難うございます。

ここまでのボリュームの多さからも分かるように、タックスプランニングの分野は覚える範囲ととても多いです。恐らく、FP技能検定の他の5分野と比べても最も多い分野であり、また毎年のように法改正され、その度に覚え直す必要があります。

ただそれでもタックスプランニングの分野で覚えた知識は極めて役に立つ内容が多く、家族や友人に対して「ちょっとしたアドバイスができる」まさにすぐに使える知識が沢山あります。

また、タックスプランニングの知識を持っていれば、もし以下のような職業の人と何かやりとりをすることになっても、とてもスムーズに会話を進めることができます。

• 生命保険会社の営業、保険募集人
• 不動産販売会社の営業
• 税理士
• 勤め先の会社の経理担当者
• 個人事業主
• 不動産経営者、投資家

過去にAFPを取得した僕ですら「○○の税率はどうだったかな？」と覚えきれない部分もありますが、今までも何度も役に立ってきました。

このブログを継続する上でも結構お世話になった知識の一つです(笑)。

今後も、自分の大切な資産を守るために、しっかり理解したいと思います。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。

不動産の見方

不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の代表的なものが建物であり、日本においては土地と建物とはそれぞれ別の不動産とされています。

不動産の関する調査

不動産に関する調査項目には次のようなものがあります。

不動産の権利に関する調査

不動産に関する権利の種類は大きく物権と債権の2つに分けられます。

• 物権…物に対して直接的かつ排他的に支配して利益を受ける権利
• 債権…債権者が債務者に対していっていのこういを要求できる権利

不動産登記記録の調査

不動産登記制度とは不動産の物理的概要や不動産に関する権利関係を公示し、不動産取引の安全と円滑を図ることを目的とするものです。

登記とは登記記録に一定の事項を記録することをいい、登記記録とは表示に関する登記または権利に関する登記について1筆の土地または1個の建物ごとに電磁的に記録したものです。

• 表示に関する登記…不動産の物理的状況を明確にするための登記
• 権利に関する登記…不動産に関する権利の発生・変更・移転を公示するための登記

登記の効力

原則として登記がなければ権利変動を第三者に対抗することができません。

一方、借家権(建物賃借権)は建物の引き渡しにより第三者に対抗できます。

なお登記には公信力が認められていません。登記の内容と真実の権利関係が食い違っていた場合、例えその登記を真実であると信頼して取引したとしても権利を取得できない場合があります。

不動産登記の構成

不動産の登記記録は表題部と権利部に区分され表示に関する登記は表題部に、権利に関する登記は権利部に記録されます。

権利部や甲区および乙区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が記録され乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項が記録されます。

不動産の各種価格に関する調査

土地の価格には一般的な取引価格の他にさまざまな行政目的に従いいくつかの公的価格があります。

公示価格

「地下公示法」に基づく一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は国土交通省(土地鑑定委員会)で実施時期については毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に発表されます。

基準価格(基準地標準価格)

一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は各都道府県で実施時期については毎年7月1日出店の価格を9月下旬に発表されます。

路線価

相続税、贈与税を算出する基礎となる価格です。決定機関は国税局で実施時期については毎年1月1日出店で評価替えを行い7月に発表されます。おおむね公示価格の80%が目安となります。

固定資産税評価額

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の算出基礎となる価格です。また路線価のない地域では固定資産税評価額に倍率を乗ずることで相続税評価額とします。決定機関は市町村(東京23区については東京都)で実施時期については3年毎に固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を行います。おおむね公示価格の70%が目安となります。

不動産価格の鑑定評価

不動産価格の鑑定評価方式には次のようなものがあります。

原価法

不動産の再調達に要する原価をもとにする方式です。

取引事例比較法

不動産の取引事例をもとにする方式です。

収益還元法

不動産から生み出される収益に着目する方式です。

なお収益還元方において収益価格を求める方法にDCF法があります。DCF法とは連続する複数の機関に発生する純収益および復帰価格をその発生時期に応じて原価価値に割引き、それぞれを合計する方法です。

不動産の取引について

不動産を売買する際には次のようなことを知っておく必要があります。

売買契約

売買契約とは売主がある財産権を買主に移転することを約束し、これに対して買主がその代金の支払いを約束することで成立する契約をいいます。

手付金

買主が売主に手付金(解約手付)を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは買主が手付金を放棄し売主が手付金の倍額を償還(手付金を返還し手付金と
同額を買主に交付)することによって債務不履行(約束違反)がない場合でも契約を解除することができます。

危険負担

売買契約において建物の引き渡し前にその建物等が落雷や台風などで消失・毀損した場合には特約がない限り買主が危険を負担することを定めています。
つまり売買代金を全額支払わなければなりません。

ただし実務上は特約によって危険負担は売主の負担とし建物焼失の場合には売主(または双方)が契約を解約できるようになっているのが一般的です。

瑕疵担保責任

売買の目的物に通常の取引上の注意を払っても発見できないような歌詞(欠陥)があった場合、売主はその歌詞について過失がなくても責任を追わなければなりません。

この場合、善意の(そのことを知らなかった)買主は損害賠償を請求できます。さらに契約の目的を達成できない時には契約を解除することができます。ただし買主は歌詞を知ったときから1年以内に権利を行使する必要があります。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業とは次に掲げる行為を業として行うものをいいます。

• 宅地、建物を自ら売買、交換する
• 宅地、建物の売買、交換、賃借の代理をする
• 宅地、建物の売買、交換、賃借の媒介(間に立つこと)をする

宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは免許を受けて宅地建物取引を営む者のことです。宅地建物取引業者は事務所等ごとに一定の数の専任の宅建物取引主任者をおかなければなりません。

重要事項説明書

宅地建物取引業者は宅地建物の売買、交換、賃借の相手方または依頼者にその者が取得し、または借りようとしている宅地または建物に関し、
その契約が成立するまでの間に取引主任者に重要事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。

媒介契約の種類

• 宅地、建物の売買、交換の媒介契約には次の3種類があります。
  一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

不動産取引に関する3種類の媒介契約

不動産物件の売買を進める上で、物件所有者(売主)が自分で買主を探すことはなかなか難しいため、通常は仲介業者が間に入ります。このように仲介業者（宅地建物取扱業者)が建物売買の仲介を行う際の契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には以下の3種類...

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2020.12.22

不動産の賃貸契約

不動産の賃貸契約には次のような項目が含まれます。

借地関係(普通借地契約、定期借地契約)

借地権とは建物の所有を目的とする土地を借りる権利のことで地上権と土地の賃借権を総称するものです。使用賃借(無償の賃借)は含まれません。

普通借地権の存続機関は次の通りです。

• 建物の構造に関係なく一律30年
• 約定する場合は30年より長い期間を定めることができる

また合意による更新後の機関については次の通りです。

• 最初の更新後は20年
• その後は10年(10年ごとの更新)
• 当事者がそれより長い期間を定めた時はその機関

定期借地権

定期借地権は当初定められた契約期間で借地関係が終了する借地権です。

定期借地権には次の3種類があります。

• 一般定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権
• 事業用定期借地権

借家関係(普通借家契約、定期借家契約)

借家権とは建物を借りる権利のことで借地借家法によって保護されています。

借家権の対抗力

賃貸人、賃借人以外の人(第三者)が建物を取得したとしても賃借人は建物の引渡しを受けていれば登記がなくても対抗できます。

借家権の存続

借家件の存続については機関の定めがある場合とない場合とで以下のように扱いが違います。

期間の定めがある場合

契約で期間を定める場合は1年以上とする。1年未満の期間を定めた場合は機関の定めがないものとされる。

期間の定めがない場合

機関の定めがない契約の場合は貸主は6ヶ月、借主は3ヶ月前に申し入れをすることにより、解約することができる。ただし貸主の解約申し入れについては正当事由を要する。

正当事由

賃貸人が賃借人に対して契約の更新を拒絶する場合の正当事由には次のようなものが含まれます。

• 建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況、現状
• 財政上の給付をする旨申し出(立退き料)

造作買取請求権

造作買取請求権とは賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した畳や建具などの造作は賃貸期間満了時に時価で買い取ることを請求できる権利をいいます。

この権利を講師するためには賃貸人の同意があり、賃借人の所有であること、建物に客観的な便益を与えることが要件です。

定期借家権

定期借家件とは英訳期間の終了とともに賃貸借も終了し契約の更新はしないという借家件のことで内容は次の通りです。

• 機関の定めがある場合に限る
• 契約書は公正証書等の書面にしなければならない
• 事前に契約は期間の満了で終了し更新しない定期借家契約である旨を書面を交付して説明する必要がある
• 終了の1年前から6ヶ月前に賃貸借を終了させる旨の通知を行わなければならない
• 期間の制約がなく期間の設定が事由(1年未満も可能)

不動産に関する法令上の規制

不動産にはさまざまな法令上の規制があります。

都市計画法

都市計画法の概要は次の通りです。

都市計画区域と準都市計画区域

街づくりを計画的に行っていく場所のことを都市計画区域と言います。

都市計画区域の指定は原則として都道府県が行い2つ以上の都府県にまたがって指定する場合は国土交通大臣が行います。また都道府県は一定の区域を準都市計画区域として指定することができます。

市街化区域

市街化区域とはすべてに市街地を形成している区域、およびこれから市街化を図るべく区域をいいます。

土地の計画的な利用を図るため、第一種低層住居専用地域から工業専用地域に至るまで、12種類の用途地域が定められています。

市街化調整区域

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域をいいます。

また都市計画区域については市街化区域と市街化調整区域が線引されている場合と線引されていない非線引き区域があります。

用途区域

市街化区域内では今見てきたように用途値が定められています。一方、市街化調整区域内では用途地域を定めないこととされています。

開発許可制度

都市計画区域内または順都市計画区域内で開発行為を行う場合は事前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。

開発行為とは主として建築物の建築または特定工作物の建築を目的で行う土地の区画改質の変更のことをいいます。

建築基準法

建築基準法の概要は次の通りです。

道路に関する規制

建築基準法上の道路とは幅員4m以上のもので次に示すものです。

• 原則…幅員4m以上(特定行政庁が指定する区域では6m以上)の道のうち都市計画法や道路法等による公道及び、私道で特定行政庁のいち指定を受けたもの等
• 例外…建築基準法の規定の適用の際、現に建物が立ち並んでいる場所の幅員4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの

接道義務

都市計画区域内、準都市計画区域内の建物の敷地は建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m以上接していなければなりません。

道路内の建築制限

建物または敷地を造成するための壁は道路内または道路に突き出して建築、または築造してはなりません。

用途に関する制限

用途地域内の建築物は用途の規制を受けます。

なお敷地が2以上の異なる用地地域にまたがる時は過半の属する地域の制限を受けます。

建ぺい率制限

建ぺい率とは敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことをいいます。

• 建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積

敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合、それおぞれの地位域の面積により荷重平均された割合が採用されます。

容積率制限

容積率とはしきい値面積に対する建物の延べ面積の割合のことをいいます。

• 容積率=建物の延べ面積÷敷地面積

容積率オーバー物件の問題点は？罰則と融資への影響を徹底解説！

建築基準法では、敷地面積に対する建築面積(建ぺい率)や延べ床面積(容積率)の上限値が定められています。建ぺい率と容積率の仕組みや容積率オーバーの物件の特徴について解説します。

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2025.05.04

国土利用計画法

国土利用計画法とは総合的かつ計画的な国土利用を図ることを目的に「国土の利用計画」「土地取引の規制」を中心に規定しています。

土地取引における規制には許可制と届出制(事前届出と事後届出)があります。

農地法

農地・採草放牧地の売買、転用等をする場合には農地法に基づく許可や届出が必要となります。

農地、採草放牧地の所有権の移転などの場合は農地法第3条に基づく許可、農地を農地以外に転用する場合は農地法第4条に基づく許可、農地を農地意外、採草放牧地を採草放牧地意外のものにするためには権利移動する場合、農地法第5条に基づく許可を受けなければなりません。

区分所有法

1棟の建物で構造上区分された部分で特立して住居・店舗・事務所または倉庫その他建物としての用途に供する時、その各部分を所有することができます。この権利を区分所有権といい、この区分所有権を規定したものが区分所有法です。

専用部分

専有部分とは区分所有権の対象となる部分(住居、店舗、事務所等)のことです。専有部分の面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の面積、すなわち内法面積(壁があったらその内側のイメージ)を指します。

共有部分

区分所有権の目的となる建物の中で専有部分とならない部分であり、法律上の共有部分と規約上の共有部分とがあります。

法定共有部分

その性質上当然に共有部分とされるもの(エントランス、廊下、階段、エレベータ、配管等)

規約共有部分

本来は専有部分となり得る部分を規約に定めることで共有としているもの(管理事務所、集会所等)

敷地利用権

区分所有権の専用部分を所有するために建物の敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。

この専有部分に係る敷地利用権は原則として専有部分と切り離して別個に処分することができません(分離処分の禁止)。

不動産の取得に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

不動産取得税

不動産取得税とは不動産(土地・家屋)の取得に対して所在地の都道府県が課税する税金です。

不動産取得税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	土地・家屋
納税義務者	不動産を取得した者
課税団体	都道府県
課税標準	固定資産課税台帳登録価格
税率	4%

住宅を取得した場合の課税標準の特例

一定の条件を満たす新築住宅、中古住宅の場合は課税標準から一定金額を控除します。

特例適用住宅のしきい値を取得した場合の税額控除

土地を取得し一定期間内に特例適用住宅を取得した場合、一定金額が土地取得に係る税額から控除されます。特例適用住宅とは床面積50㎡〜240㎡の床面積要件を満たすものをいいます。

登録免許税

登録免許税は不動産の登記を受けるものに対して登録申請時に国が課税するものです。

登録免許税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	登記等
納税義務者	登記等を受ける者、相続、法人の合併等も課税
課税団体	国
課税標準	固定資産課税台帳登録価格

なお新築または取得後1年以内に受ける住宅用家屋の一定の登記については軽減税率の特例があります。

消費税

次のものには消費税が課税されます

• 建物の売買代金及び建築請負代金
• 土地の売買及び賃貸に係る仲介手数料

次のものには消費税が課税されません。

• 土地の譲渡及び貸付け
• 住宅の貸付け

印紙税

印紙税とは課税文書に印紙を貼り、それを印章または署名で消すことにより国に納付する税金のことです。売買契約書や金銭消費賃借契約書を作成する際にこれらの文書に課税されます。

課税文書には次のようなものが含まれます。

• 不動産の譲渡に関する契約書
• 地上権または土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書
• 消費賃借に関する契約書
• 請負に関する契約書

非課税文書には次のようなものが含まれます。

• 課税物件表の非課税物件欄に規定する文書
• 国、地方公共団体等が作成した文書

納税義務者には次の通りです。

• 課税文書の作成者が納税義務者となる
• 1の課税文書を2以上のものが共同して作成した場合、その2以上のモノが連帯して納税義務を追う

納付方法は次の通りです。

• 印紙を課税文書に貼り証印する
• あらかじめ印紙税額を納付し所轄税務署長の税印の押印を受ける
• 印紙税納付計器の使用

不動産の保有に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

固定資産税

固定資産税とは1月1日において固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有しているものに対して市町村が課税する税金です。

固定資産税の内容

固定資産税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	土地・家屋・償却資産
納税義務者	1月1日現在の固定資産の所有者
納税団体	市町村
課税標準	固定資産課税台帳登録価格
税率	標準税率1.4%

固定資産税の課税標準は固定資産税台帳登録価格(固定資産税評価額)です。

この価格は原則として基準年度(3年に1度)に評価替えされます。

また住宅用地については課税標準の特例により税負担が軽減されています。

• 小規模住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/6
• 一般住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/3

都市計画税

都市計画税は都市計画事業または土地計画整理事業に要する費用に充てるため原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。

納税義務者は原則として市街化区域における土地、家屋の所有者で課税標準は固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)となります。

なお、住宅用地については課税標準の特例により軽減処置があります。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

不動産の賃貸に係る税金

個人が不動産を貸し付けることによって得る地代や家賃等の収入は不動産所得となります。

不動産所得は次の算式によって計算されます。

• 不動産所得の来なく＝総収入金額ー必要経費

総収入金額

不動産所得の総収入金額は地代、家賃、駐車場料金、礼金、権利金、更新料などです。敷金等のうち返還しないものは収入金額に入ります。

必要経費

不動産の所得計算上、必要経費となるものには次のようなものがあります。

• 減価償却費
• 借入利息
• 火災保険料
• 税金(固定資産税・都市計画税)
• 地代・家賃
• 給料等
• 立退料

不動産所得は原則として総合課税の対象となり、他の所得と合算して課税されます。また不動産所得に生じた赤字は他の所得損益通算することが認められていますが、土地を取得するための借入金利子の額に相当する金額については対象外となります。

賃貸経営のマイナス収支で課税対象額を削減する仕組みとは？

不動産投資により赤字収益(家賃収入より必要経費の方が多いこと)になった場合、課税対象額を削減することができます。例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりま...

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2020.12.26

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

収支内訳書(不動産所得用)を読み返してみました【2014年分】

去年(平成26年分)の確定申告の内容を見返しています。今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。白色申告に必要となる収支内訳書収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。対象の期間(1月1〜1...

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2019.12.31

不動産貸付と消費税

住宅の貸付については消費税は非課税です。ただし住宅用建物であっても移住用以外の用途目的で賃貸する場合は課税されます。

また土地の譲渡及び貸付は非課税とされていますが、駐車場、野球場、テニスコート等一定の土地の貸付けは課税扱いとなります。

不動産経営をする上で最も関連の分野

当然ですが不動産の分野は不動産経営を進める上で最も関連の深い分野になります。

また内容の濃さはそれ程大した事はありませんが、将来的に宅建試験(宅地建物取引主任者)を受験する予定がある場合は重複するような問題も多いためしっかりと把握しておいた方が良いと思いました。

自主管理大家の場合、自分で入居者の募集を手掛ける場合もありますが、多くの家主は賃貸仲介会社に入居者の募集を依頼することになります。

そして、賃貸仲介会社が入居者を獲得した際には成功報酬として仲介手数料を支払います。

「広告費」と呼ばれることもあります。

仲介手数料の威力は大きい

賃料を下げたり物件の品質を上げたりと家主として手の打ち方はありますが、他にも大きな効果を得る方法に仲介会社に支払う仲介手数料(広告費)を増やすがあります。

不動産の仲介会社は基本的には入居希望者の希望条件にマッチした物件を紹介します。

該当する物件が市場に少ない場合は、可能な限り多くの選択肢を提供するはずですが、条件に該当するような物件が沢山ある場合はその全てを提案する事は難しいはずです。

もし類似物件を20件も30件も提案されても入居者側も選びきれないですよね。

そんな場合、不動産仲介会社が物件を提案する基準は仲介手数料の金額により左右します。

空室が埋まらない場合の対策

入居付けの際に不動産仲介会社に支払う仲介手数料は一般的には家賃収入の1ヶ月〜2ヶ月程と言われます。

一般的に同じ仲介手数料ということは基本的に需要のある物件から順番に入居者が付くことになります。それはある意味正しいことなのですが、自分の物件が長期間空室になってしまってはそうも言ってられません。

仲介手数料を増やす

もし長期間、空室が改善できない場合は、少し仲介手数料を上げることで自分(自分の物件)を差別化することもできるかもしれません。

勿論、物件自体の価値が低いと勧めるものも勧められませんが、同じような物件で競い合う場合はより収益性(仲介手数料)の高い方を勧めてくれる可能性はあるはずです。

礼金を減らす

単身者が賃貸物件を探す際、初期費用の金額は大きな問題になります。

最近では敷金が不要だったり初期費用をできる限り抑えている物件も増えていています。

同じように礼金の金額も1ヶ月分と2ヶ月分では費用の負担感として印象が大きく変わります。
所有者(家主)側の視点としては「支払う仲介手数料が2ヶ月分」で「頂く礼金が2ヶ月分」であればちょうど仲介手数料で礼金で相殺できるためできれば礼金も2ヶ月分頂きたいところです。

ですが同じような物件の条件で悩んでいる入居希望者にとって礼金に対する支出が1ヶ月分減ることはかなり大きなアピールポイントになります。

仲介会社の客付け優先度

仲介手数料は家主(物件所有者)に変わって、賃貸仲介会社が入居者を獲得してくれる事に対する成功報酬のようなイメージです。

仲介会社は基本的に以下の優先順位で物件に対する客付けを進めます。

1. その不動産会社の所有物件
2. その不動産会社のサブリース受託物件
3. その不動産会社の管理受託物件
4. 自主管理大家からの客付け依頼物件
5. 他の不動産会社からの客付け依頼物件

つまり、一般的には他社の客付け依頼物件は優先度が低くなる傾向がある訳なので、自身の物件をより積極的に紹介してもらいたければ、少しでも仲介手数料を大きくする方が得策だと言えます。

そして家主側としては頂いた問い合わせの内容を元に価格交渉に応じます。家主側も価格交渉に応じるつもりでいてもそもそも問い合わせをもらわない事には話にならないんですね。

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売却想定時の仲介手数料のポイント

近い将来、売却を視野に入れる場合は家賃設定を高くするべきです。

それは「家賃設定が物件の売却価格に大きく影響を与えるから」です。

投資用物件の売買価格を決める場合、主に収益還元法をもとに金額を計算します。

勿論、周辺相場や競合物件の賃料よりも極端に高い賃料の場合は、信憑性が無いと判断されますが、基本的には月々の家賃設定をもとに収益還元法により売買価格が算出されます。

空室期間の損失を考えると、多少安い賃料でも、速やかに入居者を募集することが大切ですが、売却を想定した場合は、逆に多少空室期間が長期化したとしても、高い賃料で入居付けを目指す方が、トータルとしては大きな収益になると思います。

家賃設定を高くすればその分、入居者の獲得には苦労することになりますが、仲介手数料を手厚く設定することで、高い賃料での入居者付けに成功し、その結果、高い売却価格を実現できる可能性があります。

数ある生活費の中でも家賃などの固定費は最も大きなバリュームを占めているので、この辺りのコストを経費として計上することができれば大きな効果が得られます。

ただ「一体どこまでの範囲を経費として計上できるか？」は少し悩ましいところです。

最近ではフリーランスや在宅のような主にIT系の事業を経営されていたりSOHOの形態で働いている方を中心に少し気になるところかもしれないですね。

そもそも経費とは？

経費とは売上を稼ぐ(所得を得る)ために必要となったお金のことです。

例えば不動産で所得の場合は仲介会社や管理会社に支払う手数料だったり、物件をメンテナンスするための維持管理に掛かるお金のことです。

一方、個人事業主として所得を得るためには、仕事で利用するパソコンや知識習得のために必要となった参考書の購入費や勉強会の参加費なども経費として計上できます。

IT関係の事業(フリーランスなど)であれば経費として計上できるお金は限られるかもしれませんが、個人事業主の中でも飲食店や美容室などを経営する場合はその作業を提供するためのスペースが必要になり、その賃料を経費として計上することができれば、利益を圧縮し税金や社会保険料を抑えることができそうです。

事業部分の割り合いを明確に証明することが大切

自宅兼事務所の家賃や管理費、その他の公共料金(光熱費)などを経費として計上する場合、一概に「10%までは経費として計上できる」というような基準はありません。

事業内容によってもケース・バイ・ケースなので自宅の一部分を事業のために使用しているのであればその部分を明確にした上で必要経費として計上する必要があります。

その中で大きなポイントは業務への必要性と範囲(床面積)が明確になっていることです。

言いかえれば「この部屋は事業専用の部屋」と定義できてさえいれば問題ありません。

逆に一般的な生活費であるいわゆる「家事関連費」は経費に含まれないので、その辺りの切り分けが難しいです。

賃貸物件の事業部分を経費計上する場合

賃貸物件を借りている場合は以下のような項目について「事業として利用した」ことを証明することになります。

• 家賃
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として活用している場合、家賃や管理費のように実際に支払っている金額が計算基準となるため自己所有物件を事業部分として活用している場合よりもシンプルでイメージしやすいかもしれません。

自己所有物件の事業部分を経費計上する場合

一方、自己所有物件を事業部分として利用する場合には以下の項目について意識することになります。

• 住宅ローンの金利
• 減価償却費
• 固定資産税
• 火災保険料、地震保険料
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として利用する場合に比べて一番の大きなポイントは、月々の返済する家賃では無く、減価償却費が基準となるところです。

減価償却とは複数年利用し続ける一定金額以上の資産に対して、耐用年数(減価償却期間)に応じて少しずつ経費として計上する考え方のことです。

自己所有物件の場合は物件購入時に支払う頭金の金額や月々の返済計画によって、仮に同じような物件を購入した場合でも返済額が大きく変わってしまうからなんですね。

自己所有物件を事業部分として利用する場合は、減価償却費や固定資産税など普段意識しない項目が含まれてくるため少し複雑なイメージになるかもしれません。

細かな考え方については税務署に直接相談するのが一番間違いないと思います。

なお、減価償却費の経費計上についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

事業内容や個人の使い方で認定の可否が分かれる

賃貸物件か自己所有物件かによって必要経費として認められる項目に違いがあることを説明しましたが、それ以外にも事業内容や個人の使い方によって必要経費として認められる範囲が変わります。

例えばIT関係の事業をしている場合、「電気代」は事業を行うために必要と認められるはずなので、その一部を経費として計上することができそうです。

ですが、一方「ガス代」についてはどうでしょうか？

一般的なIT関係の事業ではガスを利用する可能性は低いですよね。

そのため経費として計上する場合は、その項目の正当性をちゃんと説明できないと、税務署から指摘を受けた時に回答に困ってしまします。

これが飲食関係の仕事であれば「ガス代」も調理をするために必要になるため必要経費として十分に認められるはずです。

利用目的を基準として3つの区分に分けられる

ここからは賃貸マンションの場合も自己所有物件の場合も基本的な考え方は同じです。

それぞれの利用目的に応じて大まかに以下の3つの区分に分けて考えることができます。

• 事業所部分(仕事で必要となるスペース)
• プライベート部分(寝室や浴室などスペース)
• 共有部分(トイレや廊下など仕事でもプライベートでも利用する部分)

事業所部分とプライベート部分はその名前の通りなので、事業所部分と明示できる部分(床面積)が経費の対象となります。共有部分とは事業所としても私生活でも使用する空間の事で主にトイレや廊下などが含まれます。

計算方法としては事務所部分の面積とプライベート部分の面積の比率を掛けることになります。部屋全体のうち、事業所部分の面積が20%なのであれば、共有部分は実際の共有部分の面積に20%掛け算した面積になります。

ただ「明確に定義する」とは言うものの「ダイニングでは何があっても絶対に仕事をしないのか？」と言えばそうでも無い訳で、厳密にどうかと言うよりは規模にもよりますが、常識的な範囲で無理の申請をすることの方が重要のようですね。

計算方法についてはこちらのサイトがとても丁寧で分かりやすかったです。

http://www.sumoviva.jp/trend-tips/20150224_289.html

www.sumoviva.jp

客観的な説明ができるかがポイントになる

事業に直接関連する項目を客観的に説明できれば経費として計上可能となります。言いかえれば税務署の方を上手く納得させられるかどうかなので「事業と関係がある」ことを説明できる金額分であれば仮に説明(お尋ね)を求められたり、税務調査が入ったとしても問題無いです。

ただ、事業所部分は言いかえればオフィス扱いなので、プライベートな私物を置いておくのは余り良く無いです。万が一税務調査が入った際も信憑性を疑われるかもしれません。

注意点としては不動産経営の場合は事業的規模に満たない場合は、減価償却費、借入金利子、固定資産税のような直接経費以外は認められないケースあったり、個人事業の場合も確定申告を青色申告で行なっていない場合は何かと不利になると言う情報もあるため、客観性を保つためにも確定申告は青色申告を選択するべきですね。

ちなみに平成25年には個人事業主の方に対して東京地方裁判所にて「必要経費として認められない」との判決が出たこともありました。

住宅ローン減税利用時の注意点

また新築または築浅物件で住宅ローン減税の利用している場合はもう少し注意が必要です。

住宅ローン減税とは銀行などの金融機関から住宅ローンを利用し自身の入居用としての住宅を購入する場合に負担を軽減してくれる制度です。

具体的には年末時点でのローン残高に対して1%分を10年間納めた税金(所得税および住民税)から控除してくれます。そして、この制度は新築物件だけではなく中古物件にも適応されますし、規模によってはリフォームなどの場合にも適応されます。

住宅ローン減税が適応されるかについてはかなり細かい判断基準がありますが、新築や比較的築浅の物件購入であれば基本的には適応されるはずです。

全て把握するのは大変ですが、主なポイントはこんな感じです。

• 年間合計所得が3,000万円以下
• 住宅ローンを10年以上借入れる
• 床面積が50㎡以上
• 木造は築20年まで
• コンクリート造は築25年まで
• リフォームは増改築費用が100万円以上
• 物件購入の上限額は4,000万円まで

そもそも住宅ローン減税は自分が住むために購入したマイホームに対して減税される仕組みなので事業所や投資用マンションなどには適応されません。ただし事業所部分の割合が10%未満の場合は全額を住宅ローン控除の対象とすることが可能です。

また、事業所部分の割合が50%未満の場合は問題ありませんが、それ以上の場合は住宅ローン減税の適応を受けることができません。

住宅ローン減税使用時の事務所費の経費計上割合

事業割合(面積)	住宅ローン控除適応割合
10%以下	住宅ローン減税全額適応
10%以上〜50%未満	事業割合に応じて適応
50%以上	住宅ローン減税適応外

なので、その場合は余り事業所部分として沢山の経費を計上することにこだわらず、住宅ローン減税も考慮した上で最も大きな減税につながるようにバランスを工夫する必要があります。

このようなことを調べていると、どうしても税務署にビビッてしまいますね。

指摘されないように安全に申請するのか、少しでも正しく経費を計上するために攻め(？)の申請をするのかは個人ごとの性格にもよりますが、この先見直すタイミングは何度もあるはずなので、覚えておいて損は無い情報だと思いました。

「経営」という言葉が加わると、とても大変そうなイメージを持たれるかもしれません。

ですが、基本的に大家業は家主が一人で頑張るものでは無く、沢山のビジネスパートナーと協力しあって成り立ちます。

今回は管理会社の役割や種類について解説します。

賃貸経営はチームワークが大切

賃貸経営者の仕事はとても幅広いです。

段階ごとに分けると主に以下のようなイメージです。

• 物件の取得
  • 物件調査、購入、相続
• 賃貸運営
  • 物件管理、入居者獲得、家賃徴収、クレーム対応
• 税金対策
  • 納税、確定申告
• 修繕工事
• 出口戦略
  • 売却、建て替えなど

そして要所要所でさまざまな専門家と調整の上、一つ一つの対応を進めることになります。

管理会社の重要性

物件を購入するには販売会社や仲介会社の他、融資を受ける場合は銀行などの金融機関とも協力して物件の購入を目指します。

また確定申告などの税金対策については税理士に業務を依頼する場合もありますし、大規模修繕工事などについては工事会社に作業を依頼します。

そして、賃貸経営を進める中で最も長い期間関わり合うのが管理会社です。物件管理、入居者獲得、家賃徴収、クレーム対応など、さまざまな業務をお願いすることになります。

そう考えると、管理会社は賃貸経営におけるビジネスパートナーとしても最も大切な存在だと言えるかもしれません。

専業大家と兼業大家

家主の属性は大きく２種類に分かれます。

• 大家業の他に本業を持っている兼業大家
• 大家業だけで生活の生計を立てる専業大家

兼業大家は大家業の他に会社員や公務員のように他に本業を持っている人が、副業として資産運用しているケースです。本業の他にアプリケーション開発やブログ運営、投資信託などの副収入を目指している人も多く、その一環として賃貸経営をしている人も一定数います。

一方、専業大家は親から資産を相続した2代目大家、3代目大家などの他、自分で物件を取得し、継続的に勉強している不動産投資家のような人達です。

当初は兼業大家だった人でも賃貸経営による収入が安定してきたタイミングで専業大家にシフトチェンジすることもあります。これはいわゆるセミリタイア生活(会社員からの卒業)と言われ、このようなライフスタイルを目指している兼業大家も多いです。

専業大家は大家業を営むための時間が十分にあるため全ての賃貸業を自主管理している人も多いですが、大家業以外に本業のある兼業大家は時間的な余裕も少なく、日中に物件管理や入居者の対応などが困難なため、ほとんどの人が外部の管理会社へ業務委託しています。

建物管理と賃貸管理の違い

賃貸経営における管理業務は大きく2種類に分けられます。

• 建物管理
• 賃貸管理

建物の維持管理については、清掃業務、設備管理業務、修繕工事の企画および実施など、主に建物そのものに対してのメンテナンスが中心となります。

一方、賃貸管理の場合は、入居者の募集や契約手続き、更新手続きおよび解約手続き、家賃徴収、入居者のクレーム対応など、主に入居者、入居希望者、退去希望者とのやりとりが中心です。

なお、ここからは主に賃貸管理会社の特徴をまとめていますが、建物管理会社と賃貸管理会社の違いを知りたい人は以下の記事で詳しく解説しているので、是非、あわせて読んで頂ければと思います。

賃貸管理システムの種類と役割

細かな契約内容や名称は異なりますが、賃貸管理システムは大きく3種類に分けられ、多くの不動産会社で同様のサービスが用意されています。

直接契約(自主管理)

一般の方が「大家さん」と聞いて一番イメージするのがこのタイプ(契約)の家主です。

物件の所有者(家主)が入居者の管理や家賃の徴収などを全て対応します。他にも空室時の入居者探しや家賃滞納のトラブル対応なども個人で行うことになります。

対応しなければいけない範囲がとても広いため所有物件が増えてくると時間的にも体力的にも大変ですが、その分、規模が大きくなると新たに人を雇ったり、会社を設立し法人化することで、さらに利益を追求したりと選択肢も広がります。

面倒臭いと思わないのであればもっともやりがいのあるタイプでもあります。

また全て自分で対応し管理会社に業務を依頼する必要が無いため管理手数料も掛かりませんし、管理会社の対応に不満を抱えストレスになることもありません。

集金代行(家賃徴収の代行)

管理会社が所有者に代わり家賃の徴収や延滞時の対応・クレーム対応などを引き受けてくれます。

空室時には積極的に入居者の募集をしてくれますが、それでも空室の場合は家賃は入ってきません。

なるべくそうならないような物件を探さなくてはいけませんが、貸借人の入れ替わりなど、そうした時期は必ずありますので、空室が続く場合は家賃を下げるなども検討する必要があります。

集金代行の場合、家賃の5%程の手数料を管理会社に支払う事になりますが、これだけ広い範囲の業務をしてもらって5%程の手数料であれば採算が取れているような気もします。

空いた時間を家族や自分のために使えるますし、副業大家だけでなく、専業大家として成功されている人でも集金代行サービスを利用している人が多いです。

家賃保障(サブリース)

所有物件を管理会社に貸し出す事で空室時でも家賃を保証してくれます。

管理会社としてもかなりリスクが伴いますが、逆に自信の表れでもありますね。ただ新築、又は築浅の物件などある程度対象の物件が限られる場合があるので事前に条件を把握しましょう。

東京の会社などでは35年間の家賃保障をするなど、かなり強気なサービスもあります。

家賃保障は集金代行に比べ手数料が高く、家賃の20%～30%が一般的です。また、もう一つ大きな注意点があります。

所有物件の空室期間が続き、家賃保障のシステムを契約した後に入居者が見つかったからとしても、すぐに他の集金代行システムなどに切り替えれない事が多いです。

なぜならほとんどの場合、家賃保障システムは一定期間(2年間など)は契約が継続される事が多いでしょう。

契約内容の理解が大切

賃貸管理のサービスを利用する場合は手数料だけでなく、契約の継続期間や対象物件の条件など慎重に調査し、責任範囲は把握しておかないとトラブルのもとになります。

それはこまかな条件や制限事項が多く、とても複雑だからです。

「契約書には穴が開くまで目を通そう」と言われます。

しっかりと納得のできる賃貸管理会社を選ぶことで、管理業務や空室のリスクを大きく軽減できるはずです。

家賃保証の落とし穴

賃貸管理会社との間で一番多いのが家賃保証(サブリース)の契約で思っていた以上に家賃が下がってしまい管理会社との間でトラブルになるケースが多いようです。

仮に家賃収入が35年間の保証付きであったとしても35年間家賃がずっと下がらないなんてことは絶対にありえないです。

人間は自分にとって都合の良いように思い込みをしてしまうものなので、本当に自分の認識が間違っていないかは常に意識するようにしたいです。

修繕費用は誰が負担？

賃貸人が退去した後のクリーニング(必要であれば改装工事)や敷金・礼金の受け取り先、業務受託料金など細かな決まりがありますのである程度理解しないといけないと、修繕やリフォームなどが必要となった時に、誰がどのような条件で負担するかなどを抑えておかないといざ出費が必要となった時にトラブルになりかねないです。

滞納されたら保証される？

言うまでもなく入居者からの家賃の徴収は大切な業務の一つです。

全ての入居者が期限通りに家賃を支払ってくれれば何も苦労はありません。

ですが、中には家賃を滞納してしまったり、最悪な場合、そのまま夜逃げしてしまう入居者も少なからずいます。

この場合、滞納された未回収の家賃の他、夜逃げされた場合は残置物の処分の方法や賃貸契約の解約に関してさまざま問題が起こります。

家賃滞納や夜逃げ問題に遭遇する可能性は極めて低いかもしれませんが、万が一の場合に備えて「どこまで支援してくれるのか？」「損害額はどこまで保証されるのか？」は理解しておいて損はありません。

賃貸管理会社を選ぶ基準

また最近は賃貸管理会社も本当にたくさんあり過ぎるためどこの会社に依頼するかを決めるだけでも結構大変です。

良い管理会社と悪い管理会社を見分ける基準も結構あったりするので、どのシステムを利用するかだけでは無く、どの管理会社に依頼するかも一緒に検討すれば良いと思います。

賃貸経営は自己責任

これらの賃貸管理システムはとても心強いですが、あくまでも家主をフォローするものであって守ってくれる訳ではありません。

責任は全て自分にあるのです。

管理会社は最善を尽くしてくれるかもしれませんが、それでも入居者が決まらなければ家賃の設定金額を下げなければいけないですし、空室が長期化すればその影響を受けるのは大家自身です。

悲観的に考え過ぎるのも良くありませんが、「管理会社がいるから賃貸経営は大丈夫」と考えるのはかなり危険だと思います。

2018年には女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが家主への賃料の支払いを停止した後、その後、経営破綻に陥りました。

それ以降、投資家としての考え方や自己責任論などが議論され、不動産業界全体としても、より一層の警戒感が高まったように思います。

物件購入前のヒヤリングポイント

賃貸管理会社と関わりを持つのは物件を購入した後だけではありません。

例えば、購入候補の物件を視察した際に、周辺の仲介管理会社に物件情報を尋ねるのも有効です。

例えば、以下のようなヒヤリングポイントが考えられます。

質問内容	質問内容の目的
管理料の確認	管理料を把握する
入居者ターゲット	需要の有無を確認する 一部の企業や大学に依存しないか確認する 属性(学生、女性、単身など)ごとに適切な対策を打つ
駐車場の台数	敷地内の駐車場の台数を確認する 無い場合は近隣の駐車場の情報を確認する
メリット、デメリット	問題点の解消の可否、解消コストを把握する
一時金の相場	地域に需要があれば敷金、礼金が確保しやすい 地域に需要があれば安い広告料でも入居付けしやすい
家賃相場	成約家賃相場をもとに利回りの妥当性を評価する 入居付け可能な金額を確認する
地域最安値の家賃	最安値を把握し最低ラインを把握する
広告費	地域最安値で入居付けが可能な広告費を確認する
空室率	同じ水準の競合物件の空室率を把握する
必要なリフォーム内容	入居者付けに必要なリフォーム内容とコストを把握する
競合物件のスペック	競合物件に勝てそうかどうかで購入後の空室率を予測する
生活利便施設	近隣のコンビニ、スーパーなどの情報を把握する
需要変化の兆し	大学の移転、工場の閉鎖などの不安要素の洗い出し
嫌悪施設の有無	近隣にお墓やゴミ処理場のような施設が無いかを確認する
物件や近隣の歴史	事件、自己、殺人、病死などの情報を収集する
生活保護者の支給額	生活保護者の月々の支給上限額を把握する

ポイントは「まず始めに対象の物件を購入し管理をお任せしたい場合、どの程度の管理費用が掛かるか？」を確認することです。

この質問で「もし、この物件を購入した場合は貴社で物件の管理をお願いすることも想定していますよ」という意味を含めることができるからです。

勿論、結果的に購入するかどうかも分かりませんし、必ずしもその賃貸管理会社にお願いするかは分からないですが、このような質問をすることで仲介管理会社の担当者もより積極的に情報を共有してくれる可能性が高まるはずです。

なお、物件購入前に中間管理会社へヒヤリングしたい項目については、書籍[100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法]にとても詳しく解説されていました。基本的には地方の一戸建てを対象とした書籍ですが、高利回りボロ物件を購入したい人にはとてもオススメの1冊です。興味にある方は是非、あわせて読んで頂ければと思います。

【新品】【本】100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法　黒崎裕之/著

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どんな家主になりたいか？

賃貸経営はパートナーと協力することで少しずつ成果を上げることを目指す事業です。

賃貸経営の経験が無くても、賃貸管理システムを利用することで、少ない手数料で賃貸経営における大部分を補ってくれます。

また税金についても一定の依頼費用を支払えば、税理士が適切な確定申告書を作成してくれます。

これは僕の個人的な考えですが、物件の購入さえ間違えなければパートナーに支えてもらう事で一定の成功が収められます。

はっきり言って、人口流入が安定した地域で区分マンションを1部屋購入し、適切な賃貸管理サービスを利用すれば、家主としての実労働は限りなくゼロになります。たまに空室が発生した際に、方針の決定や賃料の調整や必要になりますが、ほぼ一年中、何もしなくても成立してしまいます。

ですが、これでは成長ができません。

経験値がほとんど詰めないからです。

僕自身の賃貸管理会社に作業を依頼していますし、契約を解除するような考えももっていませんが、その生活を長期間続けることは経営者としては「本当に健全なのかな？」とも思います。

月々、数万円程度の老後収入を確保したいだけであれば、家主としての能力も豊富な経験値も必要ありませんが、これから先、少しでも事業の規模を増やし、資産の拡大を目指すのであれば「しっかりと経験を積めているのか？」「これからもこの調子で良いのか？」を常に考えて、自分から知識を学ぶための行動が必要だと思います。

経験値増えてる？初心者大家が思う区分マンション最大の弱点は？

今年で大家になって3年目になります。僕は賃貸経営用の区分マンションを複数所有していますが、区分マンションを選んだ理由としては「大きな成果は出せなくても安定して収入が得られる」ことを重視したからです。(結果そうなっているかは賛否あるかもしれま...

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2019.10.27

不動産仲介会社とのやりとりについて

2018年の後半に掛けて複数の不動産仲介会社から電話が来ました。

結論から先にお伝えすると「希望額に届きそうになかったため売却しなかった」のですが、その時のやりとりを簡単にまとめてみました。

あなたが大阪市内で所有している◯◯物件を売却しませんか？

今のところは売却するつもりは無いですね。

もし宜しければ売却希望価格だけでもお伺いできれば、その金額で購入希望者を探すことができますよ。勿論、希望額に達しない場合は却下頂いても問題ありませんので。

そうですか。ちなみに◯◯物件だとどれくらいの金額で売却できる想定ですか？

築年数や専有面積、その他、現在の家賃収入額によって変わるため一概には分かりません。

築年数や専有面積を把握せずに電話されて来たのですか？

築年数は約5年、所要面積は約25㎡、家賃収入は55,000円程です。

その条件であれば1,200万円程で売却希望額を設定するのはいかがでしょうか？

その場合、僕の手元にはどれくらいの金額が残りますか？

仲介手数料などで50万円程必要になります。

つまり、僕の手元には1,150万円程が残るのですね。

分かりました。少し考えてみます。

不動産売買に伴う仲介手数料について

不動産の売買に伴う仲介手数料には上限額が定められています。

仲介手数料の上限額

売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買金額の5%(＋消費税)
200万円超〜400万円以下	売買金額の4%+2万円(＋消費税)
400万円超〜	売買金額の3%+6万円(＋消費税)

少し複雑そうに見えますが、売買金額が400万円以上の場合は以下の速算法を使用した計算式で仲介手数料を算出することができます。

• 仲介手数料＝(売買金額✕3%＋6万円)✕消費税

一応、「6万円」の内訳をご説明しておく「200万円以下の5%と3%を差し引いた2%分(200万円✕2%＝4万円)と「200万円以上〜400万円以下の4%と3%を差し引いた1%分(200万円✕1%＝2万円)の合計で6万円になります。

ちなみに不動産仲介会社が「買い手側」と「売り手側」との両方を契約を結んだ場合、それぞれから仲介手数料を手に入れることになり、これを「両手取引」と呼びます。

売買価格は妥当なのか？

不動産仲介会社から伝えられた1,200万円については「満足はしていないものの比較的妥当な金額では無いだろうか？」というのが正直な感覚でした。

ただせっかくの機会だったのでインターネットの一括見積もりサービスを利用して、より多くの情報を入手したいと思い「不動産ポータルサイト」の「すまいValue」の無料査定を依頼しました。

すまいValueのサービスについて

すまいValueのサービスはインターネット上で物件の売却可能額を無料査定してくれるサイトです。

主に以下のような情報を入力することで売却可能額を算出してくれます。

• 物件種別
  • 区分マンション、または一棟マンション
  • アパート
  • 戸建て、または土地
• 物件所在地
  • 住所、マンション名、部屋番号
• 専有面積(任意の項目)
• 築年数
• 間取り(任意の項目)
• 物件の状態
  • 住居中？賃貸中？空室？
  • 月間賃料(賃貸中の場合)
• 査定方法
  • 訪問査定(より精度の高い金額を提示)
  • 簡易査定(気軽に概算価格を算出する机上査定)
• 所有者の個人情報
  • 氏名、連絡先(電話番号、メールアドレス)など

すまいValueでは、最大で以下の6社により売却可能額を無料査定してくれます。

• 東急リバブル
• 住友不動産販売
• 野村の仲介＋(PLUS)(野村不動産アーバンネット)
• 小田急不動産
• 三菱地所ハウスネット
• 三井のリハウス(三井不動産リアルティ)

どこも大手で有名な不動産仲介会社ですね。

査定結果の確認

無料査定を依頼後、すまいValueより以下の査定会社より査定結果を伺えるとのご連絡を頂きました。

• 東急リバブル
• 住友不動産販売
• 野村不動産アーバンネット
• 三菱地所ハウスネット
• 三井不動産リアルティ

小田急不動産の名前が含まれていません。小田急不動産は東京の会社で小田急線沿線駅前の地域を得意としているため関西の物件は対象外なのかもしれません。ただ、それでも5社からの査定結果を得られるのならば相場観は十分に掴めると思います。

そして、翌日〜翌々日頃にはには査定結果がメールで送られてきました。

査定会社	査定価格	売出価格	備考
三井不動産リアルティ	無し	1,200万円	収益還元法(6.3%想定)
野村不動産アーバンネット	回答無し	ー	ー
三菱地所ハウスネット	1,120万円	1,240万円〜1,300万円	収益還元法(6.3%想定)
住友不動産販売	960万円〜1,020万円	1,120万円	収益還元法(6.5%想定)
東急リバブル	ー	1,180万円〜1,280万円	詳細な査定報告書の添付有り

ややばらつきはありますが、基本的には大阪市内で一般的に取引されている利回り(6%前後)を基準とした収益還元法により机上査定した価格とのことでした。

電話を掛けてきた不動産仲介会社とそれ程大きな違いは無さそうです。また今回は「概算価格を算出する簡易査定」を依頼しましたが「訪問査定」を依頼することで、より精度の高い査定金額が分かるはずです。

売却価格の判断基準は？

僕がこの物件を購入しこれまでの4年間の収支は以下のようになります。

区分マンションの収支状況について(概算)

項目	金額	備考
購入価格	1,220万円(マイナス)
購入手数料	80万円(マイナス)
固定資産税	20万円(マイナス)
ローン返済(金利分)	60万円(マイナス)
ローン返済違約金	10万円(マイナス)
入居者入替に伴う支出	15万円(マイナス)
家賃収入	220万(プラス)
手元に残したい金額	1,185万

計算しやすいように数字を概算にしています。

そもそも今のタイミングで物件を売却するつもりはほとんど無かったのですが、売却可能額が1,250万円を大きく超える場合は売却を検討する価値があると判断しました。

逆に手元に残るお金が1,185万円を下回る場合は「検討の余地無し」と考えていました。

物件価格は値下げ傾向になる？

1週間後、再度、不動産仲介会社から電話が掛かってきました。

物件の売却はご検討頂けましたか？

やはり売却希望額との乖離が大きいため売却は見送ろうと思います。

2年程前は東京オリンピックの影響などもあり、売買価格はもう少し高かったのですが、今のタイミングではこの金額が限界かと思います。

このまま物件を保有し続けていると物件価格は一層下がってしまう可能性がありますよ。今年になってから金融機関の融資基準も消極的になっています。融資を受けられる人(つまり物件を購入できる人)が減っているため、今後、さらに物件価格は下がる傾向にあります。

ただこの金額で売却すると、これまで家賃収入や金融機関へのローン返済を考慮するとマイナスになる可能性があるため、やはり売却はできないです。

ちなみにローン返済の残額はどれくらい残っていますか？この金額ではやはりローンを返済することも困難でしょうか？

この物件については頭金も支払っていて繰り上げ返済も進めているので、ローンの残額は比較的少ないです。そのためこの金額でもローンを全額返済することは可能ですが「ローンを返済できるか？できないか？」は論点ではありません。今売却するとマイナスになる可能性があるため売却できません。

マイナスになることをお認めになりたくない気持ちは分かりますが、このまま物件を保有し続け物件価格を下げるより、今のタイミングで売却にされた方がマイナス分を最小限にすることにつながります。

購入当初に販売元の営業から聞いていた内容と実際の運用状況に差異があり、想定外の出費に苦しんだ結果、弊社で売却を検討されるお客様がとても多いです。弊社はそのような方のサポートができればと考えています。

購入当初に販売元から嘘を言われたとも思っていませんし、想定を大きく超えるような出費は御座いません。むしろそのような問題のある物件をどのように他のお客様に売り込むのですか(怒)？

それはお客様の資産状況やローンの返済状況などによって変わるため一概には言えないです。

(言ってることが良く分からなくなってきた…)

つまり「今までの運用状況でマイナスになるか？プラスになるか？」では無く「将来的に想定される空率率や家賃の下落率などを踏まえて判断するべき」であり、その結果「保有し続けることはよりマイナスになるから売却するべき」という見解なのですね？

その通りです。購入してしまったものは仕方無いので「いかに損失を減らせるか」に焦点を置いて判断するべきです。

分かりました。それでは御社のいうシュミレーション結果を拝見したいので、収支予測表を作成いただいても宜しいでしょうか？

承知しました。

将来の収支予測をもとに判断する

数日後、不動産仲介会社から収支予測表がメールて送付されてきました。

すべて予測によるシュミレーションですが概要としては以下のような内容でした。

• 現在の55,000円の家賃収入は入居者の入れ替わりの際に徐々に下がり続ける
  • 10年後に45,000円〜50,000円程になり下げ止まりとなる
• 変動金利の場合、ローン返済の金利が上昇する可能性がある
• 管理費および修繕積立金は数年ごとに徐々に上昇する
  • 修繕積立金目安
    • 1㎡につき140円〜265円/月(国土交通省ガイドライン参照)
• 固定資産税は毎年50,000円程発生する
• 3年に1回の頻度で入居者の入れ替わりがが発生する
• 内装修繕(リフォーム)や入居者募集に200,000円程掛かる
  • クロス、CF(クッションフロア)の張替え
    • 各50,000円〜
  • 鍵交換
    • 25,000円〜
  • ハウスクリーニング
    • 25,000円
  • 新規入居者募集(賃貸募集費/広告費)
    • 賃料の1ヶ月分〜2ヶ月分
• 1回の入れ替わりにより3ヶ月程の空室期間が発生する
• 20年〜30年が過ぎるタイミングで大規模な設備交換費用が1,000,000円程発生する
  • 給湯器
    • 200,000円〜
  • 浴室(ユニットバス等)
    • 600,000円〜
  • キッチン
    • 300,000円〜
  • 洗面、トイレ等
    • 250,000円〜

そして、その結果「売却をせずに投資額を全て回収するには25年〜30年程の期間が掛かる」という結論が出ました。

出口戦略は常に意識する

数日後、再度、不動産仲介会社から電話が掛かってきました。

収支予測は確認されましたでしょうか？

物件の売却をご検討されますか？

収支予測をまとめて頂き大変有難う御座いました。

頂いた終始予測の内容は妥当な内容だと思います。

ただやはり現時点で売却するとマイナス収支になる可能性もあり、現時点での売却は見送りたいと思います。せっかく情報を頂いたのに申し訳ありません。

そうですか。

やはり決断できなかったのですね？

決断できなかった(怒)？

いえ、「売却しない」と判断しただけです。

決断でいなかった訳ではありません。

そうですか。

それでは今後の運用状況や売却価格によってはプラスに転じるとお考えなのですね？

はい、そう考えています。

この度はいろいろと有難う御座いました。

不動産仲介会社からはいろいろと情報を頂いたのですが、今回は最終的には「売却しない」と判断しました。

ただ、物件を保有している以上、今後もこのような問い合わせは続くはずです。

その時にある程度「この金額だったら検討の余地があるかも？」といえる金額を想定しておくと、その後のやりとりをスムーズに進められますし、そもそも検討する余地も無い金額を提示された場合はすぐにお断りすることもできます。

いろいろなところで「2018年以降は物件価格は下がる傾向にある」と言われていますが、また近い将来、物件価格が上がってくる可能性もあるかと思います。勿論、物件には経年劣化があるため基本的には値下がりする傾向にありますが、もし将来、不動産市場が活性化した時には適切な判断ができるように備えたいと思います。