マンション価格の高騰と割安マンションの見極め方

住宅

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ここ最近、新築マンションの販売価格の推移が上がり続けています。

主な理由は「東日本大震災の復興需要」と「東京オリンピックの開催決定」に伴う急激な需要増。

つまり「人手と建築資材が不足している」ことが原因です。需要増が続くと資材業者の販売価格設定も上がります。

人件費に関しては、一見、関東だけの問題のように見えますが、関西も含め各地から優秀な技術者の引抜きなどもあり、人手不足のみならず人材の流出を防ぐためにも人件費は上がっています。

販売会社や地域により違いはありますが、新築マンション価格はあくまで概算の目安ではありますが、以下のように内訳されます。

  1. 土地代(35%)
  2. 建築費用(45%)
  3. 販売費用(10%)
  4. 利益(10%)

そしてその総予算を部屋の広さや階数・位置(角部屋が人気ですよね)などを考慮し、総戸数で割って分譲価格を決めます。

勿論、周辺(相場)価格のリサーチなども踏まえ微調整もされることもあります。

土地取得価格は需要によって大きく変動します。立地や利便性が高いところは高くなります。田舎より都心の方が高いですよね。

建築費用に関しては、建築資材費および建築現場の人件費などなど。この価格の上昇が新築マンションが高いくなっていると言われる部分です。

販売日は営業活動のための広告費用やモデルルームの建設および管理費用など。この辺りは新築価格に大きく上乗せされる部分であり、新築物件が割高だと言われる理由の一つでもあります。大手の販売会社では「モデルルームに訪れると全員にプレゼントが!」だったり「住宅ローンのシュミレーションで商品券が貰える!」など、謎のキャンペーンもあります。。。

あれ全て新築物件の購入者が負担するんですよね…

またもう少し細かい話をすると…規模にもよりますがマンションの建築には1年~2年程の期間が必要の場合もありますが、その間の建築中の土地にも当然土地代が発生します。

さらに細かい話をすると…大規模なマンションの場合、大きな先行投資となるため、販売会社はその建築費用の大半を金融機関に借り入れることになり、その分の利息も新築マンションの購入者が負担することになります。

利益については結果論の部分もあるかもしれません。

予算としては販売価格に組込むのですが、売れ行きによっては高い利益を確保できる場合もある一方、中々売れない場合は、その分コスト増になる上になります。

最悪、赤字覚悟の大幅値下げに踏み切ることもあるかもしれません(涙)

今後、建築計画予定のマンションには必ずこのコスト増の影響を受けるはずです。しかし販売各社としても「コストが上がるからそのまま販売価格が上がる」では、営業面でも厳しく事業が成り立ちません。なので出来る限りのコスト削減を目指しています。

だけど、それにも限界があり、無理なコストカットの果てには品質の低下が待っているかもしれません。

景気の影響など外的要因によりマンション価格が変動するのは仕方ないことです。それに加え消費税率や住宅減税や金利など細々した要因もあります。

ただ、同じ時期に同じような立地であまりにも割安感が高い物件は、長い目で見ると少し良く考えた方が良い場合もあります。

基本的に大出不動産会社は、それぞれの自社ブランド(シリーズ)ごとに同じ建築会社に施工を依頼することもあります。例えば高級マンションとして有名なタワーマンションなどでは竹中工務店や大林組とかですかね。

一方、落札により時期ごとに建築費が安い会社を中心に施工を依頼していれば、価格は安くなりますが、長い期間住み続けた時に、その差が出る場合もあるそうです。

残念ですが、今後数年間もマンション価格が高い水準で推移する可能性は高いです。

そんな中、ビックリする程、安い物件を見つけることもあるかもしれませんが、それには理由もあるはずです。

勿論、値段と品質は必ず比例する訳ではありませんが、大切なマイホームなので安心して住み続けれるように、もう少しだけ慎重に調べてみても良いかもしれません。

プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストです。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
賃貸経営初心者にも分かりやすい内容を心掛けています。

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