再建築不可物件は投資で買えるか｜43条2項2号の許可・融資・担保評価・出口とボロ物件の3大リスク

再建築不可の物件は相場より安く出る一方で、「接道が2mに足りない」のか「2mはあるが、条例で共同住宅が建たない」のかを取り違えると、買ったあとで建て替えも出口も詰まります。安さの理由がどちらなのかは、建築基準法と条例の条文で切り分けられます。

この記事では、再建築不可の定義と条例の上乗せの切り分け、2025年4月の改正で大規模リフォームに何が起きたか、43条2項2号の許可で建て替えられるかを、大阪府・神戸市・京都市・兵庫県が公開している基準をもとに確かめます。後半では、ボロ物件に共通する旧耐震・擁壁のリスクと、融資・修繕費・出口の読み方を扱います。

🧭 1. 再建築不可とは――接道2mの不足と「共同住宅が建たない」は別の問題

再建築不可の物件とは、建築基準法42条の道路（道路法の道路・位置指定道路など幅員4m以上の道路か、4m未満でも特定行政庁が指定した2項道路）に敷地が2m以上接していないため（43条1項）、今の建物を解体すると新築できない物件のことです。43条1項を満たさなければ用途を問わず建たず、救済のルートは43条2項の認定・許可（第3章）になります。

一方、43条3項は、特殊建築物（共同住宅を含む）・階数3以上・延べ1,000㎡超・袋路状道路だけに接する延べ150㎡超（一戸建てを除く）などについて、条例で接道の幅員や長さを上乗せすることを認めています。接道2mは満たしていても、条例の上乗せでその用途が建たないという状態は、再建築不可とは別の問題です。

大阪府では、共同住宅の敷地は規模を問わず道路に4m以上接している必要があります（府条例66条）。長屋はこの対象外で、代わりに各戸の主要な出入口が道路に面するか、延べ300㎡以下（道路から出入口まで35m以内）か耐火・準耐火建築物なら、幅3m以上の敷地内通路に面することが求められます（府条例6条1号）。耐火・準耐火建築物でない長屋は、桁行も25m以下です（同2号）。大阪市の取扱いでは、各戸の出入口が通路をはさんで向かい合う配置なら通路は6m要りますが、その配置でも道路から敷地へ入る竿（専用通路）の部分は4mで足ります。出入口が片側に並ぶ配置なら、府条例6条どおり3mです。兵庫県（神戸市を除く）は、共同住宅の用途部分が200㎡を超えると4m以上（県条例4条）で、耐火・準耐火等でない共同住宅の出入口が面する通路にも幅3m×奥行20m以下か幅4m×奥行20m超35m以下の規定があります（県条例16条）。長屋は各戸の出入口が道路に面するか、延べ300㎡以下・桁行25m以下なら同じ幅・奥行の通路に面することが求められます（県条例26条。耐火構造建築物・準耐火構造建築物は適用外）。神戸市は市条例で、共同住宅は道路に4m以上（22条。2階以下かつ延べ200㎡以下なら除外。路地状敷地なら、さらに竿の幅2m以上・奥行20m以下が条件）、耐火・準耐火でない長屋は路地状敷地（竿の幅が4m未満）に建てられません（43条の2）。

大阪府・兵庫県では、旗竿地でも竿が2m以上あれば再建築不可ではありません。ただし京都市は路地状部分の長さに応じて幅を求め（20m超は2＋(長さ−20)÷15m、35m超は4m）、京都府も20m超で3m・35m超で4mを求めるため、京都では竿の長さしだいで一戸建ても新築できないことがあります。長屋として建てる場合でも、共用の廊下・階段を設けると共同住宅として扱われます（堺市「共同住宅と長屋の判断について」）。府県・政令市ごとの早見表はアパート用地の探し方とボリュームチェックの接道の章にまとめています。

🏚️ 既存アパートを建て替えると同じ戸数が戻らない――条例・容積率・長屋化

• 条例：今の条例を満たさない敷地に建っている既存の共同住宅も、建て替えると現行の条例がかかります。大阪府では、接道が4m未満なら原則として（66条ただし書を除き）共同住宅として建て直せません
• 容積率：前面道路の幅員が12m未満なら、容積率の上限は、住居系の用途地域で幅員×4/10（中高層住居専用地域・住居地域・準住居地域は、特定行政庁が指定した区域なら6/10）、その他の地域で幅員×6/10（指定区域は4/10か8/10）となり、指定容積率と比べて小さい方が効きます。前面道路が2本以上なら幅員の最大のもので計算します（52条2項）。前面4mの住居系なら原則160％です。容積率を超えて建っている既存不適格のアパートは、建て替えで床が減ります（容積率オーバー物件の融資と出口戦略）
• 長屋化：共同住宅の共用廊下・階段は容積率に算入されませんが（52条6項2号）、長屋にはこの不算入がありません。2階住戸の専用階段は各戸の床面積に入るので、同じ容積率でも入る戸数は減る方向です
• 43条2項2号の敷地：包括同意の枠は特定行政庁ごとに違い、京都市は基準時と同じ用途（共同住宅は用途部分200㎡以下・基準時の住戸数以下）を条件にしています。大阪府（4m以上の通路）と神戸市（区分C-3）の包括同意は、通路を道路とみなして容積率などに適合することを条件にしているので、前面道路の幅員による容積率の上限は通路の幅で決まります

「今は8戸のアパートが建っている」ことは、建て替え後も8戸が建つ根拠になりません。買付の前に、建築指導課で「この敷地に、どの用途で、どの規模が建つか」を確かめます。

🏗 2. 2025年4月の改正と大規模リフォーム――確認が要る工事と、既存不適格の緩和

2025年4月の建築基準法改正（4号特例の縮小）で、従来の「4号建築物」という区分が廃止され、木造戸建ては次の2区分に再編されました。

ポイントは、市場に最も多い「木造2階建て」が新2号に該当し、大規模リフォームに建築確認申請が必要になったことです。ここでいう大規模とは、主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）のいずれか一種以上の過半を修繕・模様替えする工事を指します。柱や梁を大きく入れ替えるフルリノベーションは、これに該当する可能性が高くなります。

この緩和の対象は、基準時（その区域に接道の規定が適用された日）に既に建っていた建物です（国交省の例示：敷地が道路に接していなかった、2m未満で接していた）。無確認で建てた違反建築物は外れます。認定を運用するかどうか、基準の中身は特定行政庁ごとに違います。基準を公開している京都市は、手数料27,000円・標準処理期間21日（事前協議あり）、幅員0.9m以上の通路に接する敷地か、道路に0.9m以上2m未満で接する敷地を対象に、防火の措置・耐震診断などを求めています。大阪府建築基準法施行条例の手数料の表にも、この認定の手数料（27,000円）があります。建築時期が分かる資料（登記の新築年月日など）をそろえて、特定行政庁に事前相談するのが前提です。

あわせて、2025年4月から省エネ基準適合が原則義務化され、増改築の規模によっては断熱仕様書など省エネ関連図書の提出も求められます。2項道路に接する敷地は、道路の中心線から2mの線を境界とみなして後退すれば建て替えられるので、そもそも再建築不可ではありません（42条2項）。建築基準法上の道路でない通路に接する敷地は、後退しても43条1項を満たしません。43条2項2号の許可は次の第3章で、関西の基準に当てて確かめます。

🆘 3. 再建築不可は43条2項2号の許可で建て替えられるか――許可の流れ・同意・関西の包括同意基準・担保評価

第1章で見たとおり、再建築不可の大半は「建築基準法上の道路に2m以上接していない」ことが原因です。道路に接しないまま建てる正規のルートが建築基準法43条2項の認定・許可で、旧法の「43条但し書き」と呼ばれてきた制度です。大阪府・神戸市・京都市・兵庫県が公開している判断基準と手引き、施行規則をもとに、「許可は取れるのか・何が要るのか・取れたら道路と同じになるのか」を順に確かめます。

📑 「認定」と「許可」は別物――共同住宅が認定に乗る場面は限られる

2018年の法改正で、43条2項は1号「認定」と2号「許可」の2ルートになりました。違いは審査の重さと対象です。

投資家にとって効くのは建物の条件です。私道系の通路に面する共同住宅は認定の対象外です。農道等に面するなら規則上は対象になり得ますが、大阪府は条例66条で共同住宅に規模を問わず4m接道を課しているので（43条3項による付加）、大阪府内の共同住宅は認定に乗りません。私道系の通路に面する共同住宅を建て替えるなら2号許可＝建築審査会の同意ルートになり、戸建ての建て替えとは手続の重さが違います。

🗺️ 許可の流れ――6段階

1. 1道路種別を確定する
   道路管理課で道路法の道路か、建築指導課で42条のどの号か（または該当なし）を確認。神戸市の手引きは「建築基準法に基づく道路に接していないことの確認」を最初の手順に置いています。
2. 2包括同意基準に該当するかを照合する
   大阪府は判断基準と提案基準1〜10、神戸市は区分A〜Cの表、京都市は包括同意基準を公開しています。乗れば審査会は報告のみ、乗らなければ個別審査で、図面一式を審査会向けに作り直す必要があります。
3. 3事前相談
   大阪府は事前相談時に必要な情報の様式と「道の現場調査」の案内を公開しており、京都市は事前相談書の様式と添付書類（公図・登記事項・配置図など）を定めています。ここで包括同意に乗るか、追加で何が要るかがほぼ決まります。
4. 4通路の所有者との合意・同意
   次の項で詳述します。所有者が多い私道ほどここで時間を使います。
5. 5申請・審査・許可
   申請書・理由書・配置図・平面図・立面図・断面図・周辺写真・同意書・公図と登記事項（神戸市の手引きで15項目）。手数料は前掲。標準処理期間は、事前相談の段階で特定行政庁に確認します。
6. 6後退整備の報告→建築確認
   幅員の足りない通路では、2項道路と同じ中心後退を条件に許可が出ます。神戸市は確認済証の交付までに後退整備の報告書を提出し、完了後に後退プレートを設置します。許可はあくまで確認申請の前提で、確認申請はこの後に別途要ります。

🏛️ 関西の包括同意基準――アパートが乗る枠は狭い

包括同意基準は特定行政庁ごとに違います。府県の基準は府県が特定行政庁になる市町村に適用され、政令市・中核市などは独自の基準を持ちます。3庁の公開基準（2026年9月時点）の要点です。

読み取れることは3つです。第一に、神戸市は2階以下・延べ300㎡以下・敷地500㎡以下の枠、京都市は基準時と同じ用途・住戸数以下が条件なので、既存の建物と同じ用途・同じ規模で建て替える計画ほど包括同意に乗りやすく、戸数を増やす・3階建てにするといった変更ほど個別審査になること（大阪府は通路が4m以上なら用途の制限なし）。第二に、通路が4m以上あるかどうかで条件が段違いに変わること。第三に、神戸市の手引きが、敷地を分割して道路に接しない敷地を新たに生む計画には許可を適用できないと明記しているように、制度は救済であって、分筆で再建築不可を量産する使い方は想定されていないことです。ほかの特定行政庁の基準は、所管の窓口で確認します。

✍️ 同意書・協定書に何が要るか

神戸市の手引きが求める同意は「①建物の使用者が日常的に通路を通行すること ②現況の通路を将来にわたって存続させ維持管理すること ③通路の所有者が変わるときは同意の内容を新しい所有者に承継させること」の3点です。大阪府は協定書の様式を公開しており、「通路として確保する合意のみ」「確保と幅員4mへの拡幅整備の合意」「拡幅整備の合意のみ」の3種で、印は認印で可、所有権が移転するときは協定者が承継先に説明して同意を得る旨が入っています。

• 合意が不要になる場合：大阪府は「建築物が20年以上にわたって立ち並んでいる通路」、京都市は住民の協定書がある・地目が公衆用道路・関係権利者全員で通路を整備した場合。
• 時間を食う典型：所有者が数十人に分かれた私道、相続登記がされていない筆、所在が分からない所有者。同意は所有者全員から取るのが原則のため、公図と登記事項で所有者の数を先に数えます。
• 2023年民法改正との関係：民法213条の2はライフラインの設備設置権を明文化しましたが、これは工事の権利であって、43条の許可に要る「通路として確保する合意」の代わりにはなりません。

🏦 許可が取れても「道路」にはならない――担保評価と出口

許可は建築物ごとに出ます。土地が道路に接するようになるわけではないので、次に建て替えるときも同じ手続が要り、次の買主が同じ許可を取れる保証はありません。金融機関の担保評価はこの点を見ます。評価の掛け方は金融機関ごとに違い、外からは分かりません。「許可済み＝接道済みと同じ評価」にはならない前提で融資を組みます。

もう一つ見落とされるのが、条例の上乗せ規定です。大阪府条例66条は、許可の根拠になった空地・通路も「道路」に含めたうえで、共同住宅の敷地に4m以上の接道を求めます。4mは敷地が接する長さの話なので、行き止まりの2.7m通路の突き当たりにしか接しない敷地は4mに届きません。出入口の通路の規定（大阪府6条・兵庫県16条・26条・神戸市32条・45条）も、許可を受けた建築物では「道路」を許可の根拠の通路に読み替えて適用します。既存の戸建てを戸建てとして建て替えるのと、アパートに変えるのとでは、許可の可否だけでなく条例の壁が違います。新築アパート用地として接道を見る基準はアパート用地の探し方（接道4m・3m・2mの条例）にまとめています。

⚖️ 実需と投資で結論が逆転する

自宅を建てる人にとって43条2項2号の土地は、今回の許可・今回のローン・今の近隣の協力が揃っても、売るとき・建て替えるとき・所有者が変わったときに同じ条件が整う保証がない土地です。自分の意思だけで完結しないので、実需では検討しないのが筋だと考えます。投資家の見方は逆で、多くの人が避けるから相場より安く出ることが利益の源泉になります。ただしそれが成り立つのは次の条件を満たすときだけです。

「43条許可の実績あり」と書かれた再建築不可の戸建てがあります。前の所有者が許可を取っていれば、次も同じように取れますか。

「取りやすい」とは言えても「取れる」とは言えません。許可は建築物ごとで、包括同意基準も改正されます（神戸市は2026年4月、京都市は2025年5月に改正）。前回の許可の区分と条件（許可通知書の写しで読む）、通路の幅員と所有者が前回から変わっていないか、自分の計画が前回と同じ用途・規模に収まるか、の3点を事前相談で役所に当ててから買付を出します。

🚨 4. ボロ物件の3大リスク（再建築不可・旧耐震・擁壁）と出口の狭さ

再建築不可に加えて、築古のボロ物件には旧耐震と擁壁のリスクが重なりやすく、どれも出口の買主を狭めます。

🚪 出口の狭さ――売りたいときに買主がいない

ボロ物件の最大の弱点は「売りたいときに売れない」ことです。買主は次の3つに分かれ、どれも狭い市場です。

退去後に空室のまま売り出すと、買主は現金で買える投資家か自分で住む人に絞られます。入居者付きのオーナーチェンジで売るのが基本で、その場合も利回りが買主の条件になります。退去のタイミングに合わせて売る計画は立てにくい、という前提で持ちます。

🌋 旧耐震基準（1981年6月1日が境界）

耐震基準は1981年6月1日に大きく変わっています。同日より前に建築確認を受けた建物は旧耐震基準で、国土交通省は旧耐震を「大地震時の検討が行われていない基準」と説明しています。新耐震基準は、震度5強程度の地震ではほとんど損傷せず、震度6強〜7程度の地震でも倒壊しないことを目標としています。

建築確認日は、市役所で閲覧できる建築計画概要書や台帳記載事項証明で確かめます。木造の2000年基準の見極め方は旧耐震・新耐震・2000年基準の違いと中古木造の見分け方｜新耐震でも危ない木造の判断軸で詳しく解説しています。

🧱 擁壁――築年不明・検査済証なしの修繕費

擁壁は、古い造成地の物件で見落とされやすいリスクです。高さ2mを超える擁壁は、建築基準法の工作物として確認と検査の対象です（施行令138条1項5号）。宅地造成や開発許可を受けて造った擁壁は、その許可の側で検査を受けます（建築基準法88条4項）。宅地造成は2023年5月26日施行の「宅地造成及び特定盛土等規制法」で規制され、宅地造成等工事規制区域の中で、盛土で高さ1m超の崖・切土で2m超の崖を生じる工事や、高さ2m超の盛土、面積500㎡超の工事などは、都道府県知事の許可が要ります（同法12条・同法施行令3条）。特定盛土等規制区域では、同じ規模の工事は届出で、盛土で2m超の崖を生じるものなど大きな規模の工事が許可の対象です（同法27条・30条・同法施行令23条・28条）。

擁壁の造り直しが必要になると、費用は物件価格を上回ることもあります。買付の前に、区域の指定（自治体の都市計画図・宅地造成等工事規制区域の図）、擁壁の検査済証、擁壁の所有者（自分・隣地・共有）、自治体の擁壁改修の助成制度の有無を確かめます。

📈 5. ボロ物件の伸びしろと利回りの構造

築浅・好立地の物件は利回りが低く、安く仕入れて手を入れる築古のボロ物件は利回りが高い、という構造があります。安く仕入れた物件を必要最小限のリノベーションで「住める状態」に戻し、家賃を相場まで引き上げる、あるいは長期空室の物件を稼働させる、という過程が収益の源泉です。

💰 築浅・築古・ボロ戸建の違い

利回りの差は、融資の付きにくさ・修繕費・売りにくさの対価です。表面利回りの高さだけで比べず、第7章の修繕費を入れた実質利回りで比べます。

🛠 付加価値の作り方

• 水回り（キッチン・浴室・トイレ）にお金をかけ、内装はDIYで費用を抑える
• クロス・床はカッティングシート・クッションフロアで補修する
• 外観は塗装と植栽で印象を整える
• 電気工事は電気工事士の資格が要る（電気工事士法3条）。給排水・ガスも専門業者に依頼する

🤝 競合が少ない

築浅・好立地の物件は買いたい人が多く、価格の競争になりやすい一方、ボロ物件は「買いたい人が少ないから価格が下がる」領域です。地場業者との関係から、公開前に話が回ってくることもあります。業者開拓のルートは不動産投資の未公開物件・水面下物件の探し方で扱っています。

🏦 6. 銀行融資の壁――担保評価と保険の引受

築古・再建築不可・旧耐震の物件は、融資が付きにくい前提で計画します。融資の期間と担保の評価は金融機関ごとに違い、外からは分かりません。現金で買うか、短い期間の融資で返せる収支になっているかを先に確かめます。銀行の格付けとDSCR・LTVの見方はDSCR・LTV・債務償還年数と決算書の見方で扱っています。

🔥 火災保険・地震保険の引受

築古の木造や旧耐震の物件は、保険の引受条件が保険会社ごとに違います。買付の前に見積を取り、引受の可否と条件を確かめます。保険でカバーできない損失は自己負担になる前提で、修繕の予備費を持ちます。火災保険の特約の選び方はアパートの火災保険で扱っています。

💸 7. 修繕費の落とし穴――修繕費を入れない利回り計算の罠

📉 修繕費を組み込んだ実質利回り計算

例で見ます。ボロ戸建を250万円で買い、家賃5.5万円（年間66万円）で貸すと、表面利回りは26.4％です。リノベーションに250万円をかければ総投資は500万円で、利回りは13.2％になります。購入後にシロアリや雨漏りが見つかり、さらに150万円かかれば総投資650万円で10.2％です。

修繕費を入れない利回りは、買う判断に使えません。築古物件の売買では契約不適合責任が免責になっていることがあり、その場合は購入後に見つかった不具合も自己負担です（シロアリ物件は買うな？築古ボロ戸建て投資の契約不適合責任・指値・修繕予算を実額で判断）。購入前の建物状況調査（インスペクション）で状態を確かめ、修繕費を見込んだ指値にします。

✂️ リフォームのメリハリ（NG/OK対比）

🏢 8. 法人化と税務――耐用年数と譲渡の税率

ボロ物件の税務上の特徴は、減価償却の期間が短いことです。法定耐用年数をすべて過ぎた中古の木造住宅は、簡便法で耐用年数を法定の20％（22年×20％＝4年）にでき（耐用年数省令3条1項2号イ）、建物価格300万円なら年75万円を4年間で償却できます。

個人の短期譲渡は39.63％と高いため、短期の売却を想定するなら、法人で保有した場合の税負担と比べてから決めます。出口が決まっていない状態で買うと、保有の形と税負担がちぐはぐになりがちです。

🎯 9. ボロ物件投資の向き不向きと最終判断

ここまでの3大リスク（再建築不可・旧耐震・擁壁）と出口・修繕費・融資の論点を踏まえ、最後にボロ物件投資に向く投資家・向かない投資家を整理します。下表で、自分がどこに当てはまるかを確かめてから最初の1戸を検討します。

表面利回り20%のボロ物件がポータルサイトに出ていたら、買いですか？

表面利回りだけでは決めません。再建築の可否・接道・擁壁・旧耐震・修繕履歴を1つでも確認できなければ見送ります。利回りが高いのは、これらの課題の対価であることが多いからです。

❓ よくある質問

Q1. 再建築不可物件は買っても良いですか？

A. 2項道路に接していてセットバックすれば建て替えられる物件はそもそも再建築不可ではありません。建築基準法上の道路に接していない物件は、43条2項2号の許可が取れる見込みを買う前に役所の事前相談で確かめられるなら、購入の余地があります。許可は建物ごとで、包括同意の枠は特定行政庁ごとに違い（大阪府は4m以上の通路なら用途制限なし、神戸市は2階以下・延べ300㎡以下など）、3階化や戸数増は個別審査になりやすいです（第3章）。

Q2. 接道が2m以上あるのに「アパートは建て替えられない」と言われました。再建築不可ですか？

A. 再建築不可ではありません。43条1項の2mは満たしています。建たないのは43条3項に基づく条例がかかる用途で、大阪府は共同住宅に規模を問わず4m（府条例66条）、兵庫県（神戸市を除く）は用途部分200㎡超の共同住宅に4m（県条例4条）を求めます。長屋は出入口の通路の規定（大阪府6条・兵庫県26条）、一戸建ては2mで建てられます。府県・政令市の違いはアパート用地の探し方とボリュームチェックにまとめています。

Q3. 再建築不可の木造2階建ては、2025年4月以降フルリノベできませんか？

A. 一律にできないわけではありません。新2号の大規模な修繕・模様替えには確認が要りますが、接道を満たさない既存不適格の建物で、用途を変えない大規模修繕を特定行政庁が支障がないと認めれば、43条1項は適用されません（令137条の12第11項）。43条2項の認定・許可を受けるルートもあります。運用は特定行政庁ごとに違うので、建築時期の資料をそろえて事前相談します。

Q4. 旧耐震基準と新耐震基準の見分け方は？

A. 建築確認を受けた日が1981年6月1日より前なら旧耐震、それ以降なら新耐震です。確認日は建築計画概要書（市役所で閲覧・取得）や台帳記載事項証明で確かめます。木造なら2000年6月以降の2000年基準かどうかも見ます。詳細は旧耐震・新耐震・2000年基準の違いと中古木造の見分け方を参照してください。

Q5. 43条2項2号の許可には、いくら・どのくらいかかりますか？

A. 許可の手数料は大阪府・京都市・兵庫県で33,000円、認定は大阪府・京都市で27,000円です（建築士の図面作成・測量・同意取得の実費は別）。標準処理期間は事前相談で特定行政庁に確認します。包括同意基準に乗れば建築審査会は報告のみで済み、乗らなければ個別審査で審査会向けの図面一式が要ります。通路の所有者が多い・相続登記が未了・所在不明の所有者がいる案件は、同意の取得に時間がかかります。

Q6. 再建築不可のアパート（共同住宅）も許可で建て替えられますか？

A. 私道系の通路に面する共同住宅は43条2項1号の認定の対象外で、2号の許可＝建築審査会の同意ルートです。包括同意の枠は、大阪府は幅員4m以上の通路なら用途制限なし、2.7m以上なら敷地300㎡以下・3階以下など、神戸市は2階以下・延べ300㎡以下、京都市は用途部分200㎡以下かつ基準時の住戸数以下です。さらに大阪府では、共同住宅の敷地が許可の根拠の通路に4m以上接している必要があり、行き止まりの2.7m通路の突き当たりにしか接しない敷地は届きません。既存と同じ用途・規模での建て替えが現実的な上限と考えて収支を組みます。

📝 10. まとめ――再建築不可は「何が足りないか」で判定する

再建築不可の物件で最初に切り分けるのは、建築基準法上の道路に2m以上接していない（43条1項）のか、2mはあるが条例の上乗せでその用途が建たないのか、です。前者なら救済は43条2項の認定・許可で、許可は建物ごとに出て、包括同意の枠は特定行政庁ごとに違います。後者なら、大阪府・兵庫県では長屋や一戸建てなら建つ場合があります。

2025年4月の4号特例縮小で、木造2階建ての大規模な修繕・模様替えに確認が要るようになりましたが、接道を満たさない既存不適格の建物には、用途を変えない大規模修繕を特定行政庁が認める緩和の規定があります。「フルリノベは一律にできない」と決めつけず、建築時期の資料をそろえて事前相談で確かめます。

ボロ物件に共通する旧耐震・擁壁のリスク、修繕費を入れた実質利回り、融資と保険の引受、出口の買主を、買う前にすべて確かめます。1つでも確かめられない案件は、表面利回りが高くても見送ります。判断に迷う論点は、建築士・宅建士・税理士に相談してから契約に進みます。

📖 この記事の根拠（出典・参考）

🔗 あわせて読みたい関連記事

• アパート用地の探し方とボリュームチェック｜戸数・許容土地値の逆算・準防火地域と木造3階建て・接道と長屋
• 容積率オーバー物件の融資と出口戦略｜罰則・既存不適格と違法建築の違い・超過率別の銀行対応
• 重要事項説明書の読み方｜不動産投資で見る35条の要点・私道負担・借地・容積率オーバー・ローン特約の落とし穴
• アパート投資で買ってはいけない物件10選｜見抜き方チェックリストと表面/実質利回りの罠・回避策
• 旧耐震・新耐震・2000年基準の違いと中古木造の見分け方｜新耐震でも危ない木造の判断軸

執筆者：西本　豪（楽待新聞コラムニスト）

関西の不動産投資家。賃貸経営の体験と、法令・公的機関の資料をもとに、税務・融資・賃貸経営・法人運営の実務ガイドを発信しています。