勿論、安定した賃貸経営を継続するためには、物件選びや空室対策などがもっとも大切ではありますが、減価償却費の仕組みを正しく理解することができれば節税対策としては非常に効果的です。

今回は減価償却費の計算方法を中心に、法定耐用年数や出口戦略の考え方などについて解説します。

専門用語が少し多く感じるかもしれませんが、初心者の人にも分かりやすく説明しているので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

減価償却費の重要性は？

賃貸経営に関わらず何か事業で「利益」を得ると、その分だけ納めるべき所得税や住民税などが高額になります。「利益」とは事業によって得られた「売上(収入)」から「必要経費(支出)」を差し引いたお金のことです。

• 利益＝売上(収入)ー必要経費(支出)

なので、お金をどんどん増やしていくには「売上」を増やしていくことが大切なのですが、それに加えて「必要経費」として計上できるお金を増やすことで、戦略的に「利益」を圧縮していくことが大切です。

勿論、不動産所得(賃貸経営によって得られた利益)を計算する上でも、必要経費を計上することはとても重要なポイントです。

不動産経営の主な必要経費

賃貸経営には経費計上として認められる項目がたくさん存在します。例えば、以下のようなものが含まれます。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

そして、不動産所得の必要経費として計上できる項目のうち、もっとも大きなボリュームを占めるのが「減価償却費」です。

減価償却費は「建物部分の購入価格」や「法定耐用年数」をもとに算出します。そのため「○年後に○万円の必要経費を計上できる」ということを、比較的、高い精度で見込むことができます。

減価償却費の節税効果

必要経費による出費が家賃収入を上回った場合、税務上は赤字と考えられます。

そして、その赤字の部分を本業の給与所得から差引く(損益通算)ことで所得税の減税に繋がることも不動産投資のメリットとなります。

「せっかく賃貸経営をしているのに赤字になるなんて意味が無い」と思われるかもしれませんが、物件の(建物部分の)価格や収益性によっては、減価償却費を適切に計上することで、購入後、数年間の間は収益を手に入れているにも関わらず、収支をマイナスにすることも可能です。

減価償却の計算方法

住宅や車のような高額な資産を購入した場合、一般的にはその資産を1年間で使い切ることは無いはずです。数年間、場合によっては数十年間の間、継続して利用することになります。

利用期間が長期になればなる程、破損したり故障の原因になったりしていきます。つまり毎年、少しずつ劣化していき価値が低下してしまう訳です。

この劣化した部分を経費として考える仕組みを減価償却と呼びます。

減価償却の対象範囲は？

なおマンションやアパート以外にも車や家電製品などにも適応されますが、逆に価値が下がらない「土地」については減価償却は適応されません。

• 建物部分
  • 減価償却費の計算対象に含められる
• 土地部分
  • 減価償却費の計算対象に含められない

対象物件の購入価格をもとに減価償却費を考えるのでは無く「○○万円の購入価格のうち、建物部分である○万円だけが減価償却対象になる」ということを気をつけないといけません。

定額法と定率法

建物部分は減価償却費の計算対象に含められる訳ですが、その中でもさらに以下の2種類に分けられます。

• 定額法
• 定率法

定額法は取得原価に対して毎年同じ額(定額)を経費として計上する計算方法です。そのため減価償却期間の間は一定して同じ金額を経費として計上することができます。定額法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝取得原価×定額法の償却率×使用月数÷12ヶ月

一方、定率法は取得原価に対して毎年同じ比率を経費として計上します。そのため減価償却開始の時点ではより沢山の経費を計上できますが、年々支出として計上できる経費の金額は少なくなっていきます。定率法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝(取得原価－減価償却累計額)✕定率法の償却率✕使用月数÷12ヶ月

一般的に物件そのものは定額法で計算されますが、そこに設置されている設備については定率法で計算されることが多いです。

例えば鉄筋コンクリートの建物であれば47年間の定額法として計算されますが、その室内に設置されている設備に対しては15年間の定率法として計算されます。

減価償却期間は物件ごとに異なる

建物や設備に対する劣化具合は所有者の感覚で評価するのでは無く、それぞれの資産ごとに予め決められた減価償却期間をもとに評価されることになります。減価償却期間と聞くと少し難しいようなイメージがありますが、要するに資産ごとの耐用年数のようなイメージです。

また、不動産の中でも減価償却が適応される耐用年数は物件の種類により異なるので一概には言えません。

物件自体の(土地代を除いた)金額を耐用年数で割り、その額が減価償却費として計上されます。

お金持ちが高級車に乗る理由

減価償却費を計上できるのは不動産だけではありません。その他にも減価償却が可能な資産としては以下のようなものが挙げられます。

中でも高級車の減価償却費の仕組みはとても魅力的です。会社経営者のようなお金持ちの人が高級車に乗る理由も、減価償却費を活用した節税対策が可能だからなのです。

高級車であろうと軽自動車であろうと、普通自動車の場合、減価償却期間は6年です。つまり、業務で利用するために600万円で高級車を購入した場合、単純計算で年間100万円程の節税効果を生むことができるのです。

さらに節税効果を高めるには中古の高級車を購入するのも有効です。実は、中古車の耐用年数は2年以下にはならないというルールがあるため「4年落ちの中古自動車」の場合、耐用年数が2年になるのですが、定率法で減価償却する場合、償却率を100%にできるため、なんと1年目で全額を減価償却費として計上できるのです。

車を活用した減価償却費の活用方法については「完全図解版 あらゆる領収書は経費で落とせる」でとても具体的に解説されていました。他にも会計に関するさまざまなテクニックが記載されているので、興味のある人は、是非、読んで頂ければと思います。

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中古物件の減価償償却費

中古物件を新たに取得した場合、減価償却費の計算方法が少し変わります。

• 物件取得時の使用可能期間をもとに算出する見積法
• よりシンプルに算出できる簡便法

物件取得時の使用可能期間をもとに算出する「見積法」を採用することが一般的ですが、算出が難しい場合は「簡便法」で算出します。

簡便法による計算方法

簡便法による減価償却期間の計算方法は以下の通りです。

• 法定耐用年数が経過していない中古物件の場合
  • (法定耐用年数ー経過年数)＋経過年数✕20%
• 法定耐用年数が経過した中古物件の場合
  • 法定耐用年数✕20%

法定耐用年数がまだ残っている(経過していない)場合と、既に法定耐用年数が経過してしまっている場合で若干計算方法が変わりますが、基本的な考え方は同じです。また、算出結果の1年未満の端数部分は切り捨てになります。

具体的な計算方法

例えば「築年数が15年経過した木造物件」と「築年数が25年経過した木造物件」の2パターンをもとに、減価償却期間を算出してみると以下のようになります。

• 築年数が15年経過した木造物件の場合
  • (22年ー15年)＋15年✕20%＝10年
• 築年数が25年経過した木造物件の場合
  • 22年✕20%＝4.4年(1年未満を切り捨てるため4年)

設備の法定耐用年数

減価償却費の内訳をもう少し細かく分けると、以下の2項目に分けることができます。

• 建物部分
• 備え付けの設備や付属品

新築物件の場合、設備や付属品の減価償却期間は15年で計算されますが、中古物件の場合は、建物部分と同じ減価償却期間となるのが一般的です。

減価償却費の注意点

減価償却費はとても大きな節税効果がありますが、注意しなければいけない点もあります。

仕組みを正しく理解できていなければ、むしろ将来的に支払うべき税金が増えてしまうなんてことにもなりかねません。

減価償却費は魔法の経費？

減価償却費は、実際にはお金は減らないにも関わらず、負債として経費計上できるため「魔法の経費」として紹介されることがあります。

実際にはお金は減っていないけど、会計上は出費があるように考えられるため「魔法の経費」と呼ばれています。

ですが、厳密には減価償却費は「節税」では無く「課税の繰り延べ」です。

課税の繰り延べ自体は悪いことではありませんが、この仕組みを知らずに経費として計上できた分だけ節税になると勘違いしてしまうと、長期的に考えるとむしろ損してしまうかもしれません。

減価償却期間は短い方が良い？

減価償却期間と経費計上額は以下のような関係性になります。

• 減価償却期間が短い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は大きくなる
• 減価償却期間が長い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は小さくなる

減価償却期間が短ければ、1年間で計上できる減価償却費が大きくなるため、その分、利益を抑えることができます。

利益を抑えることができれば所得税や住民税を抑えることにも繋がるため納税後のキャッシュフローは大きくなります。

ただし、(当然のことですが)減価償却期間が終わったしまえばその分の経費計上はできません。その結果、利益が拡大し、所得税や住民税の負担も大きくなってしまいます。

当然、キャッシュフローも悪くなります。

つまり「減価償却期間は短い方が良いか？」または「減価償却期間は長い方が良いか？」はケースバイケースであり、その後の戦略により変わります。

購入価格と簿価の違い

もし当初の見込み通り「希望の時期に希望の金額で売却できた」としても、もう一つ注意点があります。それば譲渡所得です。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー簿価(帳簿価額)ー取得費用

たまに、購入価格(購入価格＋取得費用)よりも売却価格(売却価格＋譲渡費用)の方が安ければ、譲渡所得は発生しないと勘違いしている人がいますが、それは誤りです。

仮に購入価格と同じ価格で売却できたとしても、中古物件の場合は、減価償却費を経費計上しているため、その分は譲渡所得として計上されてしまいます。つまり、以下のように言い換えることができるのです。

• 簿価(帳簿価額)＝購入価格ー減価償却費の合計
• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー購入価格ー取得費用ー減価償却費の合計

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得の所得税を計算する上で「譲渡(売却)する物件の所有期間」が大きなポイントになります。

• 売却物件の所有期間が5年未満
  • 短期譲渡所得となり所得税および住民税が高くなる
• 売却物件の所得期間が5年以上
  • 長期譲渡所得となり所得税および住民税が安くなる

具体的な税率については以下の通りです。

なお、2013年〜2037年までの間は、復興特別所得税として「基準所得税額×2.1％」が追加で課されます。

つまり、仮に築古の木造物件を取得し、減価償却期間が4年で終了したとしても、そのタイミングで売却してしまうと、短期譲渡所得として40%近く(39.63%)の税金が課せられるため、譲渡所得が発生する場合は注意が必要です。

これが「減価償却費は課税の繰り延べ」だと言われる理由です。

デッドクロスを避けるには？

不動産経営におけるデッドクロスとは「元金の返済額が減価償却費を上回ってしまうこと」です。

一般的に賃貸経営のために物件を購入するには、金融機関からの融資を受けることになります。

そして、中古物件のように減価償却期間が短い物件を購入する場合、減価償却期間よりもローン融資期間の方が長くなる傾向にあります。

つまり「経費計上できる減価償却費は残っていないにも関わらず、借金だけが残った状態」に陥ってしまいます。

その結果、キャッシュフローが回らなくなり、最悪の場合、黒字倒産に繋がってしまう恐れがあります。

デッドクロスの仕組みと対策を完全網羅！黒字倒産回避の不動産投資術

不動産投資の黒字倒産を招く『デッドクロス』をわかりやすく解説。原因、回避策、税負担、繰上げ返済の是非、関西の金融機関情報やTIBOR連動金利など最新情報を網羅し、初心者でも安心の長期安定経営を目指すポイントを紹介。

go1101.com

2024.12.10

減価償却と出口戦略の関係性

減価償却を有効に活用するには「戦略」が重要です。

「戦略」と聞くと、とても高度な分析が求められそうですが、もう少しシンプルに表現すると「将来の見通し」と考えれば良いと思います。

より広い視野での戦略が必要

例えば以下のような戦略が考えられます。

• 物件の追加購入を検討する
• 物件の売却を検討する
• 物件のリフォームを検討する

また、減価償却費はあくまで経費の中の一つなので、その他の経費計上項目も踏まえて総合的に戦略を立てる必要があります。

少し難しいですが、個人的にはここが「賃貸経営の面白いところ」の一つだと思います。

戦略の妥当性も大切

いくら立派な戦略を建てても、それが実現できなければ意味がありません。

そして、その「戦略の実現」には自分一人の努力ではどうにもならないことが多々あります。

例えば、減価償却期間の終了と同時に「対象物件を売却しよう」と考えるのは、ごく自然な考え方です。ですが、実際に「そのタイミングで希望価格に近い価格で物件が売却できるか？」は全く別の問題です。

仮に購入希望者がいたとしても、そのタイミングでスムーズに融資が下りるとは限りません。

不動産市場が冷え込んでいて、全体の相場が下がってしまっているかもしれません。

減価償却期間が終了するタイミングで売却を検討することは悪いことではありませんが「必ず売却することを前提」で物事を考え過ぎると、いざ、売却するタイミングでは希望額で売却できず、却って損失を拡大してしまう恐れもあります。

意外と簡単な方法なので高度なインターネットの知識のない初心者でも十分に試してみることができますよ。

GoogleMAPによる周辺環境の調査

GoogleMAPではまず検討中の物件の場所を確認します。これは一般的な地図検索ですね。

そしてその後、周辺環境を調査することができます。

例えば不動産の仲介会社だったりコンビニ、スーパーのように日常生活を送る上で必ず必要な施設が確認できます。

このように地図上で見てみると「駅から徒歩5分」とか「コンビニまで500m」のように文字で示された内容よりも、より生活習慣を意識して情報を感じ取れると思います。

Wikipediaによる情報収集も効果あり

少し意外なのはWikipediaです。

こちらも有名なサイトですが、とても有力な情報が記載されています。

例えば、僕が物件を所有する大阪北区の内容を抜粋すると…

区の中心部は全国有数の規模を持つ繁華街「梅田」で、デパートや商業施設、超高層ビル群などが立ち並ぶ他、梅田から中之島に掛けて日本屈指のビジネス街となっている。また企業の本社・関西支社などの拠点や放送局、新聞社などのマスメディアも数多く立地し、多くの鉄道の終着・始発駅が集中する他、中之島には大阪市役所や日本銀行大阪支店もあるなど、重要な施設が集中しているのも北区の特徴である。

1990年代以降は茶屋町・西梅田地区の再開発で高層ビルが相次いで完成し、2000年代は大阪駅周辺が、2010年代は梅田貨物駅になっている北梅田地区（通称”うめきた”、地名は大深町）でも大規模な再開発が行われている。この様に都会的な面がある一方で、大川沿いの区東部には商店街としては長さ日本一である「天神橋筋商店街」があり、長柄・本庄・中崎町など路地には長屋や町屋が密集していたり、都市再生機構の大規模住宅団地　淀川リバーサイドタウン『さざなみプラザ』があるなど下町的な情緒も残っている。

ここで引用したのは冒頭の一部ですが、このようにその地域ごとにキーワードとなりそうな情報がたくさん出て来ます。

またそれ以外にもWikipediaではこの地域に本社を構える企業や人口推移なども確認できます。もし周辺に大きな会社や大学などがあれば安定した需要が期待できますよね。

「見える！賃貸経営」でより詳細な情報収集が可能

最後は王道ですがHOME’S不動産の「見える！賃貸経営」です。

【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営

賃貸経営やマンション・アパート経営でリスクを負う不動産オーナー（大家さん、地主、家主）や家を貸したい方向けの地域別の市場分析と不動産マーケット情報。

toushi.homes.co.jp

不動産投資に必要となるさまざまな参考情報を見ることができますトップページでは以下のような情報が観れます。

• 全国の空室率
• 全国の想定利回り
• 全国の家賃相場

また地域を選択すると地域ごとの空室率、想定利回り、家賃相場の他にさらに細かい情報を見ることができます。

• その地域の投資物件情報
• 賃貸入居者の希望する間取りや家賃
• 賃貸入居者の希望する住戸の広さや築年数
• 賃貸入居者の希望する駅徒歩
• その地域の家賃相場
• その地域の敷金、礼金、管理費の相場

この他にも価格動向や現在の人口数(世帯数)なども確認できてとてもオススメです。

自分の知識とのギャップを見つけられる

投資用物件を購入する前にはなるべきその物件の周辺を自分の足で歩いてイメージをつかむこことが大切だと言われます。

できれば駅から物件までの往復を実際に試してみたりしますし、また同じ道でもお昼と夜とでで随分と雰囲気が変わったり人通りや治安なども違うためできるだけ足を運んで情報を収集することが良いとされています。

ただそれでも実際に自分が感じた肌感覚と事実として統計された数字が違うなんてことも結構あります。自分が気に入ったエリアであればどうしても先入観が先行してしまうからかもしれません。

「この地域は人口が多いから期待できるな」と考えていても実際には減少傾向であることもあれば、たまたま人通りが少なかった地域が人口が増加傾向だったりするかもしれません。

実際にその地域に自分で足を運んで調査することは勿論大切ですが、このような王道サイトでもかなり沢山の情報を入手することで歩いみるだけでは分からない新しい事実がつかめますし、こんなに充実した情報がインターネットで無料で見れるのはとてもお得だと思います。

ただ「空室対策」と聞くと「入居者募集を円滑に進める」と解釈してしまいそうですが、それだけでは十分では内容に思います。

入居者を募集するための適切な審査基準は家主や管理会社によって異なります。

今回は入居者審査についての考え方や、一般的にリスクがあると言われる外国人の入居者や高齢者の入居者について、僕なりの考え方をまとめてみました。

適切な入居者審査の基準とは？

賃貸経営にはトラブルが付きものです。

「人の生活環境を提供する」ため当然と言えば当然ですが、人間関係で悩むことも多いです。

入居者トラブルを未然に防ぐには

例えば、このような問題が起こることは十分予想できると思います。

• 入居者が中々決まらない、決まったとしても短期間で退去するなどの空室問題
• 騒音、ゴミの分別、ペットの鳴き声などの入居者間での問題
• 家賃滞納、夜逃げなどの契約や集金などに関する問題
• 事件、自己、自殺、高齢者の孤独死などの健康問題、命に関わる問題

そしてこのような問題を少しでも軽減するために重要なのが入居者の審査基準であり、審査基準を厳重にすることにより、賃貸経営のトラブルのリスクを軽減できます。

良い入居者の定義

賃貸経営を円滑に進めるためにも入居者の人間性や属性は大切です。

ですが「何を根拠に良い入居者なのかを判断するか？」は家主や仲介会社により変わります。

社会的に信用のある大企業に勤めている人なら入居者間でのトラブルは起こらないような気がしますし、経済的な余裕があれば家賃滞納のリスクは限りなくゼロになるかもしれません。

それでは逆に外国人や高齢者、経済的に余裕の無い生活保護の受給者などはどうでしょうか？

「もしかしたら何かトラブルになってしまうのでは無いか？」と心配になる家主も多いと思います。

ですが「本当に外国人や高齢者、経済的に余裕の無い生活保護の受給者などは、賃貸経営をする上でリスクが大きいのか？」と考えると、僕は決してそんなことは無いと思います。

むしろ、それぞれの人間性や属性、特徴などを正しく理解し、適切な対応ができれば、むしろその他の入居者と比べて優良顧客になってくれる場合もあるはずです。

入居者属性とその特徴

家主や管理会社の中には、少なからずこのような偏見を持っている人がいるようです。

• 外国人は騒音問題を起こすのでは無いか？
• 高齢者は健康面でのリスクが大きいのでは無いか？
• 経済的にゆとりの無い生活保護の受給者は滞納問題を起こすのでは無いか？

勿論、そのような不安や心配が的中してしまうこともあるかもしれません。

ですが、それはあくまで確率論ですし「お金持ちなら滞納問題を起こさない」なんてことも言い切れません。

それぞれの入居者の特徴を理解することで、安定した賃貸経営に繋がるかもしれません。

外国人は優良入居者

日本人の入居者と外国人の入居者を比較すると、物件に対する考え方や価値観が少し違います。

外国と日本の文化の違い

例えば、日本人は異常な程に新しいモノが好きです。

商品を購入する時は基本的には新品を購入しますし、物件を選ぶ場合も新築物件や築浅物件に人気が集まります。

一方、外国の国では日本に比べて建物の寿命も長く、新築物件や築浅物件に対する重要度はかなり低くなります。

日本人の場合は「築年数○○年以上の物件は対象外」と考える人も一定数いますが、外国人の場合は、比較的、築古の物件んでも許容してくれるケースが多いです。

また入浴についても価値観の違いがあります。

日本人は毎日お風呂に入りますし、できれば湯船に浸かりたいと考える人が多いと思います。一方、外国人だと、毎日、湯船に浸かる習慣が無いという人も多いです。

そのため、日本人向けとしては致命的な構造である3点ユニットについても、ほとんど違和感を感じること無く物件の候補として選んでもらえるため、日本人と比べて、部屋の条件に対するハードルが低いと言えます。

外国人は滞納しない？

もう一つ、意外なメリットがあります。

それは滞納率が低いこと。

日本の法律では家賃滞納や夜逃げに対してのペナルティが余りにも軽いです。

家賃滞納があったとしても、強引な家賃の取り立てや強制的に部屋を退去させることは難しく、家主側の負担も大きくなります。

一方、外国の賃貸市場では家賃滞納や夜逃げに対する制裁は結構厳しく、場合によっては即退去につながってしまうため、家賃滞納に対する意識が非常に高いです。

「外国人は滞納のリスクがある」と考える家主もいるかもしれませんが、それは完全に偏見です。むしろ日本人の方こそ、家賃滞納に楽観的なケースが多いです。

外国人専用は意外と狙い目？

外国人と聞くと生活習慣などの違いなどから、どうしてもトラブルが不安だと考えてしまいますが、リスクヘッジの方法は意外と用意されています。

例えば、家主が直接、外国人の入居希望者とやり取りをするのは、言語の問題などもありいろいろと大変かもしれませんが、最近では外国人専用の賃貸管理会社も存在します。

一般的な管理会社に比べ、管理費はやや高くなりますが、検討の余地は十分にあります。

外国人学校や外国人の需要が高そうなエリアでは思い切って「外国人専用」にするのも有りかもしれません。

また、国土交通省の作成した「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」や日本賃貸受託管理協会が作成した「部屋探しのガイドブック」など数か国分に対応した便利なツールもあるので、少しは不安を解消してくれるはずです。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会:外国人入居円滑化支援のご案内

外国人入居円滑化ガイドラインは、年々需要が高まっている外国人の賃貸住宅への入居に関し、留意事項やＱ＆Ａだけでなく、各種ツールとして、入居希望条件チェックシートや各種書式雛形等を日本語、英語、中国語、韓国語、スペイン語、ポルトガル語、ベトナム...

www.jpm.jp

長期間の入居が見込める高齢者

外国人同様、高齢者の入居者に対しても消極的な家主が多いですが、高齢者ならではのメリットも意外と沢山あります。

運営次第で安定経営が可能

高齢者の魅力としては最も大きいのは入居期間が長いことです。

退職後の高齢者なら会社都合の転勤による引っ越しは無いため、一度入居すると住み心地や利便性が悪くなければ長期間住んでくれます。

また年金や生活保護費のように毎月決まった収入が見込めるためこちらも滞納リスクは比較的低いですし、支給元から直接家賃を受け取れるような仕組みが可能であればなおさら安心です。

また部屋をキレイに使用してくれたりゴミ出しや騒音など生活上のマナー意識も高いと言われています。まぁこの辺りはかなり個人差があるため一概には言えませんが。

高齢者に入居して頂く場合、どうしても健康上の心配がつきまといますが、孤独死など高齢者特有の問題に対応した保険も沢山ありますし、これからも普及していきます。

今後は少子高齢化がさらに進むため、若者や現役世代だけではどうしても全体数が減ってきます。

この先、外国人の方がどれくらい日本に訪れる(日本で生活する)かは長期的には分かりませんが、高齢者が長期優良顧客になることは間違いないと思います。

一見、属性的に難点があると思うかもしれませんが、少し工夫するととても安定した経営が行えそうです。

高齢入居者のリスクを軽減する新しい家賃保証保険！

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2016.04.14

不良物件にはチャンスがある！賃貸経営の常識を覆す考え方

昨日は日本エコシステム主催の不動産セミナーに参加して来ました。太陽光発電の会社のセミナーは本格派大家が多い日本エコシステムは太陽光発電の販売会社ですが、他にも豪華講師陣による3部構成のセミナーでした。 日本エコシステム株式会社 株式会社アキ...

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2018.09.13

賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。

これから物件を購入しようかと考えている不動産投資の初心者にとってはこのように思う人もいるかもしれません。

まだ物件を購入してもいないのに売却のことを考えるのは、さすがに気が早すぎるなぁ。

まずは安定した家賃収入が確保できる物件を探すことに専念しよう。

ですが、実際の出口戦略は「物件を購入する前」からあらゆることを想定しなければいけません。

ちょっと大袈裟に聞こえるかも知れませんが、売却を想定しない物件購入には大きなリスクが存在します。

少し気が早いように感じるかもしれませんが、物件を購入するタイミングでしっかりと出口戦略を考えておかなければ、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。

今回は「賃貸経営における出口戦略の考え方」についてまとめてみました。

既に投資用物件を保有している人だけでは無く、これから投資用物件の購入を検討している人にとっても重要なポイントになる内容ですので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

出口戦略の重要性は？

物件ごとの投資結果が「成功だったか？」「失敗だったか？」を評価するには「最終的にいくらで物件を売却できたか？」によって判断します。

もし物件を保有している間、空室率も低く十分なキャッシュフローが達成できていても、売却価格が想定以上に低ければ、その事業は失敗かもしれません。

まだ物件の購入前だとしても、最低限の出口戦略は意識するようにしましょう。

出口戦略の種類

出口戦略と聞くと「いつ売却するか？」「いくらで売却するか？」を考えるのが一般的ですが、賃貸経営でにおける出口戦略には以下のような方法があります。

• 物件をそのまま売却する
• 物件を空室を埋めて満室にしてから売却する
• 物件の修繕やリフォームをしてから売却する
• 物件を解体し更地にしてから売却する
• 物件を解体し駐車場やコインランドリーなどで活用する
• 物件を解体し新しく建て替えてから売却する
• 物件を解体し新しく建て替えてから再び自身で賃貸経営する
• そのまま持ち続ける(賃貸経営を継続する)

勿論、適切に分析できているのであれば「敢えて売却は考えずそのまま持ち続ける」という選択肢も悪くないと思います。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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建物構造による選択肢の違い

例えば、戸建てや一棟アパートであれば、家主(所有者)に物件自体を解体する権利があるため、更地にしたり、立て直したりとさまざまな選択肢があります。

一方、分譲マンションの1区分しか所有していない場合、関係者の合意が無ければ取り壊しなどはできないため、室内を多少リフォームすることはできますが、基本的には保有し続けるか売却するかの2択に絞られるはずです。戸建や一棟アパートと比べると選べる選択肢はかなり狭くなってしまいます。

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意思決定のポイント

投資用物件の出口戦略を考えた場合、意識しなければいけないポイントが沢山あります。

株式投資などの場合だと「銘柄をいくらで購入して、いくらで売却できたか？」が全てです。

もし利益があった場合は所得税(配当所得)が掛かりますが、所得税率も一律で20%程なので、それ程、複雑ではありません。他にも株式売買に伴う手数料などが掛かりますが、正直、微々たるものですし、

一方、賃貸経営の場合はさまざまな費用が関わってくるため、しっかりと整理しておかないと「得だと思って売却したのに実は損していた…」なんてことにもなりかねません。具体的には以下のような費用が関わってきます。

• 物件の購入価格および売却価格に関わる費用
  • 仲介手数料、収入印紙代、銀行手数料など
  • 抵当権抹消費用、司法書士手数料など
• 保有期間中の家賃収入
  • ※これまでの実績金額
• 保有し続けることによって得られるであろう見込み収入
  • ※将来の予想額
• 保有期間中の経費
  • 管理費、修繕積立費、広告費、固定資産税など
  • 減価償却費、金融機関への融資返済金利など
• 不動産所得に対する所得税、住民税
  • 法人設立に伴う初期費用、運営費用
  • 顧問税理士費用、法人住民税
• 解体費用、リフォーム費用

とても項目が多くて挫けそうになりますが…

これらの全ての金額を換算することで、その物件によるの経営が「成功したか？」「失敗したか？」を評価します。

ただ「損失が出てしまうからずっと保有するしかない」と考えるのも軽率です。

認めたくない気持ちも分かりますが、投資をする以上、損失が出るのは仕方の無いことです。

自体が改善される根拠も無く、ただ頑なに保有し続けるのはただの「塩漬け状態」です。

例え失敗してしまったとしても、その原因をしっかりと分析し次に繋げるべきです。

売却を判断する場合は、売却することにより一括で手に入る収益と賃貸を継続し家賃収入を積み重ねることによる収益を天秤に掛けて「どの選択が正しいのか？」を見極めることが必要です。

物件売却のメリット

投資用物件を売却するメリットは当然ながら纏まったキャッシュが手に入ることです。

手元にまとまった資金があれば新規物件を購入するための軍資金になりますし、新規物件の購入により資産の若返りも期待できます。

勿論、立地や収益性によりどの物件を売却するかの判断が変わりますが、自分で判断して優良物件だけを手元に残すことができれば資産の棚卸しと言う意味では大きなメリットです。

勿論、売却した資金には手を付けずに、そのまま老後資金として保有し続けるのも一つです。

所有物件の売却を検討する時の考え方について

投資用の物件を所有していると不動産仲介会社から良く電話が掛かってきます。仲介会社とのやりとりや売却を検討する時の考え方について簡単にまとめてみました。

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2020.04.05

売却に伴う注意点

株式投資であれば、売却予定額をもとに「本当に売却するべきか？」「もう少し保有し続けるべきか？」を考えるくらいなので比較的シンプルに判断できます。

ですが、投資用物件を売却する場合は「この価格で満足できるか？」以外にも、たくさん考慮するポイントがあります。

ローンが返済できるか？

まず、最初に思いつくのが「金融機関へのローンを返済できるか？」です。

投資用物件を購入したものの、想定通りのキャッシュフローが見込めないことは良くある話です。

販売会社の営業は「不確実なシュミレーション」をもとに、将来のキャッシュフローを提示してきますが、現実はそう甘くありません。

つまり、巧みな営業トークに騙されてしまったパターンです。

この場合、すぐにでも売却して損失を最小限の抑えたいというのが本音かもしれません。ですが、金融機関から融資を受けている場合、購入の初期段階では利息部分の返済に占める割合が多く、ほとんど元金が減っていおらず、仮に売却できたとしても、大きなマイナスになってしまう場合もあります。

返済を進めることで、元金部分に占める割合が増えていきますが「判断を誤って購入してしまった物件」の場合、無駄に長い期間物件を保有すれことで、むしろ状況が悪化するかもしれません。

この辺りの判断は難しいですが、感情面での損得だけで無く「保有によるリスク」と「売却による損失」を見極める必要があります。

不動産投資の繰り上げ返済は効果絶大？返済総額の大幅削減に繋がります

繰り上げ返済をすることは返済総額を減らす上でとても大きな効果があります。元利均等返済の仕組みを理解しつつ繰り上げ返済の効果的なタイミングや注意点などについてまとめました。

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2019.11.17

譲渡所得の仕組みを理解する

出口戦略を考える時、譲渡所得を意識することはかなり重要です。

売却によって譲渡所得が発生する場合は、物件の所有期間によって所得税率や住民税率が大きく変わります。

譲渡所得とは物件を売却することによって得られる収入です。投資用物件における譲渡所得および譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝譲渡価格(売却価格)－簿価(帳簿価額)
  • 簿価(帳簿価額)＝購入価格－既に経費計上した減価償却費分
• 譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

重要なポイントは譲渡所得は譲渡価格(売却価格)から購入価格を差し引くのでは無く、簿価(帳簿価額)を差し引くということです。

簿価(帳簿価額)とは「購入価格から減価償却費分を差し引いた帳簿上の価額」のことです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得税の税率は物件の保有期間によって、以下の2種類に区別されます。

保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期譲渡所得と比べて約2倍の税金が課せられてしまうため注意が必要です。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

法人設立による節税対策

上記の通り、個人名義での所有物件だと譲渡所得税が大きな負担になりますが、法人名義で所有物件であれば、売買益に対する所得税を軽減できます。

その場合、途中で個人名義から法人名義に名義変更するのは難しいため、購入するタイミングで法人を設立して最初から法人名義で物件を購入する必要があります。

賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？

賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。 個人所有のままでも問題無...

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2020.04.08

より高値で売却するには

物件の売却を検討する場合「少しでも高値で売却する方法は無いか？」を考えます。例えば、以下のようなことが挙げられます。

空室を埋めてから売りに出す

投資用物件の市場価格は積算価格や収益還元法によって計算されますが、金融機関からの評価としては「現時点での稼働率」もとても重要ですし、空室が一つでもあると、それを理由に値下げ交渉されることもあります。

可能な限り空室は埋めた状態で売りに出す方が高値で売却できる可能性が高くなります。

収益還元法は難しくない？直接還元法とDCF法の違いについて

投資用物件の売買価格が「割高なのか？」「割安なのか？」を判断するのは少し難しいですよね。普段の生活で買い慣れている商品であれば「いつもより安いかな？」とか「先月から値上げされてしまった」などと、比較的簡単に売買価格を評価できますが、車や不動...

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2019.12.31

1部屋辺りの家賃収入を増やす

空室率同様、一部屋辺りの賃料も市場価格を決める上で大切な指数になります。

販売図面などには販売価格が一番大きく掲載されますが、投資用物件の場合、どうしても表面利回りは注目されてしまいます。

もし、近い将来、物件を売却することを想定している場合は、安易に賃料を下げて入居付けするのでは無く、多少、広告費を高めにしてでも家賃を少し高めに設定する方が販売価格を大きく見せることができます。

勿論、市場価格の平均と比較し余りにも割高な賃料を設定しても、投資家相手には直ぐに見破られてしまいますが、ある程度は高めに家賃設定した方が販売価格を維持する根拠になるはずです。

物件自体の品質を高める

物件自体の品質を高めるには以下のような方法が考えられます。

• エントランスや共用部分を綺麗に掃除する
• ニーズに適応したリフォームやリノベーションをする
• 大規模修繕工事をする

まずエントランスや共有部分の掃除は徹底的に綺麗に掃除するべきです。

特に購入希望者が訪れた際、すぐに目に付くような箇所は重点的に掃除しておくことで印象も変わります。

何より対してコストも掛からないため、やらない理由がありません。

一方、リフォームやリノベーションについては、本当に需要があるのかしっかり戦略を立てて慎重に取り組む必要があります。

「○○のような間取りが良いはず」と個人の思い込みで誤った対応をすればただの無駄金ですし、仮に工事の方針が正しかったとしても、期待できる販売価格の上昇以上のコストを掛けても意味がありません。

「ただの自己満足」にならないように費用対効果を考えた対策が必要です。

また、大規模修繕工事についても「適切な時期」があるため安易に進めると失敗します。

知り合いの工事会社など、低コストで対応してくれる業者などがいる場合は、付加価値を高めるために工事を実施するのもありですが、こちらも費用対効果が明確に期待できないのであれば、むしろ「大規模修繕工事は実施せずに、その分、値下げ交渉に応じる」方がリスクが少ないです。

また、日頃から修繕履歴を丁寧に記録することで、現状の物件価値を客観的に示せるようになります。

売却時の市場の動向を把握する

物件を売却する場合、その時々の景気動向により売却価格が大きく変動します。

極端な話、不動産バブルのような時代であれば、かなり割高な売却価格が期待できるかもしれません。一方、不景気であったり、不動産自体の価値が低減してしまっていれば、市場価格は低くなってしまいます。

今後、日本はインフレ経済を目指しています。残念ながら、今のところ、インフレ経済になることを期待できるような話題はありませんが、もし、物価が上昇すれば、売却できる価格の高くなるかもしれません。

次の購入者に融資が下りるかがポイント

「物件を売却をする」ということは、当然のことですが「その物件を購入する人がいる」ということになります。

例えば、区分マンションの場合、ワンルームマンションとファミリーマンションとでは「次の購入者層」にも違いがあります。ファミリーマンションの場合は住居用として家族で住むために購入される場合もありますが、ワンルームマンションの場合は個人の住居用として購入する可能性は低く、次の購入希望者も投資目的として購入するはずです。

住居用と投資用とでは利用できるローンの種類も違うため、金融機関の融資姿勢によっては、次の購入者が限定されてしまい値崩れの幅にも大きな違いが出てきます。

買い手側が融資を付けることができれば問題ありませんが、融資がスムーズに決まらなければ、売り手側にとっても大きな影響を与えます。

金融機関の融資動向に注目する

例えば、2018年〜2019年頃にかけて「かぼちゃの馬車の問題(スルガ銀行の不正融資問題)」などの影響により、個人への融資のハードルが一気に高くなってしまいました。その他にも、景気変動などにより金融機関の融資方針が変わってしまうと売買価格に大きな影響を与えることもあるはずです。

「融資が下りない」ということは「購入したくても購入できない人」が増えてくるため、自然と販売価格も低下傾向になります。

なお、金融機関からの融資の返済期間は、基本的には減価償却期間の範囲内であることが多いため、築年数が古い物件の場合は、売却できる(できる可能性が残っている)タイムリミットを意識する必要があります。

地域ごとに変わる融資の基準を把握する

「不動産業界の常識」と「地域ごとの常識」が異なることは意外と多いです。

例えば、一般的に以下のような物件には融資が付きにくいと言われます。

• 法定耐用年数を超過した古い物件
• 容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件

法定耐用年数が超過した物件は老朽化してしまっているので金融機関としても担保としての評価額が出しずらいですし、容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件にはコンプライアンス的にも積極的な融資が難しいとされます。

つまり、これらの物件は「利回りは高いものの次の売却先が見つからず出口戦略で苦労する」と考えられる訳です。

ですが、実は関西圏では意外と融資が下りることもあります。

これは「金融機関ごとの融資姿勢」にも影響しますし「関西(主に大阪府)では容積率オーバーの物件も一定数あり全ての違法物件の融資を停止すると融資先が限られてしまう」という地域ならではの課題があるからです。

あくまで金融機関側の考え方であるため、将来的に方針転換もあるかもしれませんが「○○だから融資は下りない」と諦めるのは勿体ないかもしれません。

融資の基準は地域によっても変わるため「自分が物件を所有したい地域ではどうなのか？」を把握することで、購入対象の選択肢が増えることもありそうです。

出口戦略で失敗しないためには？

出口戦略で失敗をしない方法を考える上で重要なのは「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」と「投資用物件を購入した後から可能な対策」とは分けて考えることです。

物件購入の前後で打てる対策が変わる

ここまでのさまざまな出口戦略の注意点などを解説してきましたが、以下のように、有効な出口戦略は投資用物件購入の前後で大きく変わることが分かると思います。

• 投資用物件を購入する前にだけ可能な対策
  • 建物の種類(分譲マンションか？1等アパートか？戸建てか？)を考慮する
  • 建物の構造(ワンルームか？ファミリー向けか？)を考慮する
  • 「次の購入希望者にも融資が下りるか？」を考慮する
  • 地域ごとに変わる融資姿勢を把握して考慮する
• 投資用物件を購入した後から可能な対策
  • 空室を埋める
  • 1部屋ごとの賃料を上げる(表面利回りを大きくする)
  • 物件の品質向上(掃除、修繕など)に取り組む
  • 短期譲渡所得と長期譲渡所得を考慮する

こうして見てみると「投資用物件を購入した後から可能な対策」には限りがあり、やはり「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」を把握した上で事前準備に取り掛かる必要がありそうです。

高値で購入しないことが何よりも大切

出口戦略だけに関わりませんが、賃貸経営全体として一番大切なのは「正しい物件を適切な価格で購入する」ことです。

勿論、建物の種類や構造、金融機関の融資動向なども大切ではありますが、単純に「購入金額を上回る価格で売却する」ことができれば賃貸経営で失敗する可能性も極限まで減らすことができます。

勿論、全ての投資家が同じことを考えているはずなので、そう簡単に実現することはできませんが、大きく値崩れしないような割安価格で物件を購入することが、何よりも重要な解決策だと言えます。

ずっと所有するのではダメなのか？

それでは、賃貸経営が順調な場合、その物件をずっとそのまま保有しておく訳にはいけないのでしょうか。

勿論、保有してからずっと高い利回りを維持し続けられる物件の場合は、その利回りが続く限り、保有し続ける方が良いはずです。

ですが、どこかのタイミングで必ず利回りは下がってしまいますし、減価償却期間が迫ってくると、購入者側の融資が困難になることもあるため、やはりある程度は「売却に対する意識」は持ち続けなければいけないと思います。

それに、今が順調だからと言って、この先もずっと順調かどうかはまた別の話です。

誰だって高値で売却できることが一番良いですが、空室が発生したり賃貸価格が減り続けると、その分資産価値が低くなってしまうため、その分売却価格にも影響を与えます。

ただ、いずれにしても自分の希望に近い価格で売却できるよう慎重に判断できる状況を維持することが重要です。「資金繰りが悪くなったため多少安くでも良いから今すぐ現金が必要になる」という状況になってしまうと、はやり足元を見られてしまいます。

20年後、30年後の売買価格のシュミレーションがどれ程の精度になるかは家主(投資家)の腕や経験に左右されます。物件の管理状況にも影響するため管理会社に物件管理を依頼している場合はなおさら不透明になります。

ただ、売却を「全く意識しない」のはその分機会損失を招いてしまいます。

過剰に意識し過ぎる必要は無いかもしれませんが、すぐに売却しないとしても情報収集する姿勢は持っておくべきますし、日頃から所有物件に対して、どの程度の流動性が見込めるのかを把握しておくことは安心感に繋がります。

ライフステージごとに最良の方法は変わりますが、どんなタイミングでもなるべく自分の選べる選択肢を多く持っておくことが精神的にも投資的にも大切なんだと思いました。

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2025.05.04

特に最近では以下のようなものについてのシェアが比較的実用化されているような気がします。

• シェアハウス
• 民泊、Airbnb(エアビーアンドビー)
• シェアオフィス、レンタススペース、会議室
• カーシェアリング

その中でも、もっとも歴史が長くメジャーなシェアリングの仕組みとしてシェアハウス(ルームシェアリング)があります。

シェアハウスの特徴は

シェアハウスとは複数の入居者が一つの建物の中で一緒に生活をするための共同住宅です。

自分の部屋(個室)の他にリビング、台所、浴室などを入居者同士で共有することになります。

自分だけの時間を過ごすプライベート空間とその他の入居者と一緒に過ごすオープンなパブリック空間を持ち合わせています。

入居者側としては主に以下のどちらか(またはその両方)を見据えてシェアハウスと選択しているような気がします。

• 区分マンションと比べて賃料が安い
• 既に家具家電が備え付けられていることもあるため初期費用を抑えられる
• 入居者同士で交流を楽しみたい

ちなみにシェアハウスの数は2015年の時点で約3,000件程で、そのうち7割程が東京に集中しておりますが、ここ数年は全国的にも急激に件数が伸びてきているようです。

また、最近だと共通の趣味を持った入居者同士で住めるようなシェアハウスもあります。

シェアハウス運営のメリット

入居者側からすると何となく楽しそうな雰囲気のあるシェアハウスですが、不動産経営として運営する側(家主側)としてどのようなメリットおよびデメリットがあるのか調べてみました。

一部屋辺りのコストを軽減できる

多くの設備を共有できるため一般のワンルームと比べるとコストが掛かりません。そのため各種備品などの購入費用や経年劣化や破損時などの修繕費用を抑えることができます。

中でも老朽化の早い水回り(お風呂、トイレ、水道など)の設備の数が抑えることができるのは大きなメリットです。

多くのシェアハウスでは、入居前から家具や家電が備え付けられていることも多いです。

ただ共有して利用する備品については入居者全員の人数分を準備する必要が無いため、購入コストや保管スペースなどを軽減することができます。

勿論、共有する備品については(初期の)購入コストや保管スペースについては節約できるものの、利用者が多いためその分だけ利用量も多くなります。そのため1人(または少人数)で使用し続けるものに比べると備品(例えば洗濯機や電子レンジなど)の寿命が短くなるため買い替えのサイクルは早くなってしまいますが、その辺りを考慮したとしてもやはり一人に対して一つずつの備品を準備することに比べると、かなりの節約に繋がりますね。

空室リスクを分散できる

入居者一人辺りからの賃料は低いですが、上手く運用することでトータルとしては利回りの高い不動産運用が期待できますし、仮に一つの部屋で空室が出た場合も経営に与えるインパクトが小さく、リスク分散の観点から考えても効果的な仕組みになっています。

この点についてはシェアハウスに限らず一棟物件などでも同じことが言えますね。

ただ、一棟物件の場合はどうしても部屋(区分)ごとに入居者を確保するため、入居者を一人確保するための手間は区分所有同様、結構大きな負担になります。それに比べてシェアハウスの場合は、入居者が新たに住むための準備として個室の清掃(クリーニング)等は必要になるものの、共用スペースについては大きな修復は必要ありません。つまり修復範囲(面積)を局所化できるため、より早いサイクルで入居付けを行うことができます。

人気のシェアハウスの場合、午前中に前の入居者が退去し、午後から新たな入居者が住み始めると言うこともあるそうですが、一棟物件(区分所有)の場合はどうしても数日間の準備期間が必要になるはずです。

 シェアハウス運営のデメリット

一方、一般的な区分マンションと比べてデメリットもあります。

初期費用が高額になり借り入れのリスクが増える

まず最初に購入費用が高額なことです。

区分マンションの場合は部屋ごとに所有者が異なる場合が多いですが、シェアハウスの場合は一棟を丸ごと所有することになるためどうしても購入費用が高額になってしまいます。

金融機関からの融資も困難

また、金融機関からの評価が得られないことも多く、銀行などから融資を受けることが困難になることもあります。

金融機関からの融資が付きにくいと言うことは、同様に買手がつかない(買いたくても融資を受けられない)ため、売却時にも苦労する可能性があり、一般的な区分マンションと比べ出口戦略が大切です。

場合によっては更地にして売却したり土地の広さ次第では戸建て物件に建て替えるようにより一層明確なイメージが必要になります。

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2020.12.22

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2025.05.04

かぼちゃの馬車問題を振り返る

シェアハウスについて今年(2018年)に入ってからの一番の大きな話題は何と言っても「かぼちゃの馬車」の問題です。

本来であれば物件に対して一定の評価が付かないと金融機関からの融資は難しいはずですが、「かぼちゃの馬車」の問題では、適切に物件の価値を評価せずにスルガ銀行などの金融機関が簡単に融資を行ってしまったために、さまざまなトラブルになっています。

「かぼちゃの馬車」の問題については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

「かぼちゃの馬車」問題で考える 〜甘い言葉の罠に騙されない最低限の知識〜

今年(2018年)に話題になった「かぼちゃの馬車」問題をうけて自分の投資判断や被害に遭わないための考え方を見つめ直してみました。今後、賃貸経営を検討している人にも役に立つ情報です。

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2019.10.27

「かぼちゃの馬車」問題で考える〜誤った投資物件購入後の対策は？〜

今話題になっている「かぼちゃの馬車」の問題を受けて「物件の購入後、もしも想定外の自体が起こり正常な不動産経営を継続できない場合、どのような対策があるか？」について考えてみました。

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2019.10.27

賃貸経営者なら絶対に覚えておきたい！スルガ銀行スキームの利用法！

スルガ銀行は不動産投資の世界で最も有名な金融機関です。貸出金利は4.5%と高めですが、融資枠が大きく審査機関も短いため、上手く活用することで保有資産の拡大にとても効果的です。

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2020.03.20

一極集中のリスクをどう考えるか？

シェアハウス一棟レベルで考えると入居者数が多いだけ仮に空室が出たとしてもリスク分散ができます。

ただしもう少し広い視野で考えると一極集中のリスクも考慮する必要があります。

物理的には一つの物件であるため、地域全体が衰退したり災害(地震や津波など)や液状化などの問題が起こった場合には区分所有と比べると影響範囲が大きくなります。

結局は確率論ではありますが、地域の将来性や災害規模や頻度などの事前調査が大切になります。

※勿論、区分マンションのような小規模経営でも事前調査は必要ですが。

液状化現象の仕組みと被害に遭わないための備えについて

液状化現象とは地震の揺れにより地面が液体状になってしまう現象のことです。地下水位が浅く地盤が緩い地域で発生することが多く、建物の資産価値や安全性に大きな影響を与えます。

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2018.12.29

想定外の改築費用が掛かるケースも…

最初からシェアハウスを想定して建築された建物であればそれを想定した上で設計が勧められるため特に問題はありませんが、元々は戸建て住宅だったスペースなどをシェアハウス化する場合は、消防法や旅館業方などの基準が異なるため、それぞれのルールを適応しなければ法律違反(脱法ハウス)となってしまいます。

建築基準法の動向把握が大切

2013年には国(国土交通省)の規制も強化され、その結果、建築基準法上は「寄宿舎」として登記登録する必要があります。「寄宿舎」として登記登録をする場合は当然その基準をクリアする必要があり、これらの問題点を放置したまま運営を続けると行政指導などの処置を受けてしまう可能性も出てきます。

また対金融機関として考えた際も、適切な登記登録はしていない場合は物件の評価にも影響してしまうため融資を受けることが難しくなります。これも上記で記載した「シェアハウスに融資がにくい」理由の一つになります。

法令遵守に掛かるコスト

シェアハウスの運営費用については賃貸経営を円滑にすすめるための物理的な改築費用が掛かるだけでは無く、建築基準法などの法令遵守のためのコストも意外と掛かってしまうため、物件購入後の資金計画についても認識に抜け漏れが無いかなどさまざまな課題を考慮する必要があります。

人間関係のトラブルも起こる

同じ共同空間の中で他人同士が共同生活を行うため、入居者間のトラブルはつきものです。

そのためさまざまな面において管理の複雑化が予想されるため、区分マンションなどと比べると管理会社を探す際も条件によっては断られてしまう可能性があります。また、一般的な賃貸物件と比べると当然管理委託料も割高になってしまいます。区分マンションの管理委託料が5%〜10%なのに対してシェアハウスの管理委託料は20%〜30%程とかなり割高になってしまいます。

考え方次第ではありますが、逆に自主管理にて運営できるような専業大家で場合はその分の委託料が不要になるため、利回りが高い分だけ高い利益が期待できます。

ただその分、一部の迷惑な入居者が原因となって近隣トラブルになったり、最悪、他の入居者が退去してしまっては賃貸(売上げ)に直結するようなそれなにの苦労はあると思います。

最低限の規則や生活におけるルールを設けることで入居者間同士のトラブルを軽減することができそうですが、最近の傾向としては敢えて(トラブルに繋がりやすそうな)リビングやダイニングのような共有スペースを無くしている物件も多いです。

入居者目線で考えるとせっかくシェアハウスに住んでいるのにちょっと寂しいような気もしますが、家主側としては設備を揃えたり管理するコストを減らせられる上に、入居スペース(入居可能な人数)も確保できるため経済合理性だけで考えると悪くない判断かもしれませんね。

シェアハウス運営はより事業性の高い経営

これらの理由から考えると一般的なワンルームマンションと比べるとより事業的な位置づけになります。

上記でも述べた通り、自主管理で自分なりの事業方針を持って試行錯誤を試していけるのであればとても面白い事業だと思います。ただ管理会社に割高な管理委託料を支払って運営をするに高額な初期費用を投入し大きなリスクを負う程のリターンは無いような気もします。

区分マンションでも税金や最低限の法律などについて理解する必要がありますが、シェアハウスを運営する場合はそれ以上の(特に建築基準法などの法律関係の)知識が必要になります。

最後に個人的な感想

シェアハウスの経営にはさまざまな要因が含まれるため、正直、不動産事業としての難易度はかなり高いように思いますが、ただ「かぼちゃの馬車」の話題を耳にしたり、今回の記事を書いたりする中でシェアハウスについても少し興味が湧いてきました。

近い将来、機会があれば(もしくは機会を作って)、入居者としてシェアハウスに住んでみたいと思いました。

タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。

税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で、体系的に学習すれば全体像が見えてきます。

この記事はかなり長い文章ですが、ファイナンシャルプランナー試験である3級FP技能検定や2級FP技能検定の受験勉強をされている人にとってタックスプランニングの試験範囲を網羅的に解説した内容です。ただ、税金関係の知識は私生活を送る上でも重要な知識ですし、これから個人での事業や不動産経営などをしたい人などにとっては是非覚えておいてほしい内容です。

是非、最後まで読んで頂ければと思います。

タックスプランニングを理解すればFP試験は楽しい

3級FP技能検定および2級FP技能検定の試験範囲は以下の6つの分野から出題されます。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

そして、過去に2級FP技能検定を合格した僕の意見としては「出題範囲の中でタックスプランニングがもっとも私生活で役立ち、かつもっとも勉強しがいのある分野」だと断言できます。

タックスプランニングの重要性

勿論、職業によって優先順位は変わるため「保険会社に勤務していればリスク管理が重要」ですし「証券会社に勤務していれば金融資産運用が重要」です。

ですが、タックスプランニングは税金の知識なので、私生活を送る上でほぼ必ず必要となる内容です。またその他の5つの分野とも関連性の高い分野なので、是非とも頑張って理解して頂きたいです。

僕も個人事業主であり、同時に不動産経営者でもあるため「リスク管理」「不動産」「相続・事業継承」などの分野はとても重要ではありますが「タックスプランニング」の知識が役に立つ場面がもっとも多いです。

また将来的に税理士などの受験を目指す予定のある人は、少なくとも2級FP技能検定のタックスプランニングの試験範囲は全て確実に理解しておくべきです。

なおタックスプランニングの出題範囲は主に以下の3分野に分けられます。

• 所得税の仕組み
• 10種類の所得の内容
• 所得控除と税額控除

タックスプランニングの主な目的は税金の仕組みを理解することですが、中でも所得税は仕組みはとても複雑です。

それは所得を得る手段によって納税するべき税率が変わるからです。

そしてその所得は細かく10種類に分けられます。

また所得によって控除される仕組みも変わります。

とても範囲が広いように思うかもしれませんが、タックスプランニングの試験範囲の中には「給与所得」「源泉徴収」「住宅ローン減税」のように会社員にも聞き馴染みはあるものの、イマイチ仕組みが分かりにくいというものも沢山含まれます。

是非、この機会に覚えておきましょう。

所得税の仕組み

タックスプランニングの試験範囲は主に所得税のしくみが中心になり、主に以下の項目がポイントになります。

• 所得税の計算の基本的な流れの把握
• 所得税が課されない非課税所得の確認
• 総合課税および分離課税の計算方法の理解
• 申告から納税までの一連の流れの理解

所得税は個人が1年間に得た所得に対して課税されるものです。所得税の特徴として次のような点があげられます。

会社員や公務員の人達は、主に勤め先の会社から給与所得を得ていて、税金の支払いについても会社を通じて源泉徴収されるため、普段は意識することがありません。ただ、自分の働いたお金がどのような仕組みで税金として納税されているのかは、やっぱり知っておくべき内容です。

超過累進税率とは

所得税は各個人の課税総所得金額に対して、超過累進課税により課税されます。

超過累進課税は所得の大きさに応じて階段状の税率が適応される仕組みです。

所得が大きければ多いほど、その分、課税される税率が高くなる制度です。

所得税の計算手順

所得税の具体的な計算方法を解説します。

まず初めに課税所得金額を計算します。課税所得金額については次のような流れで計算されます。

各種所得の金額の計算

まずは各種所得の金額を計算します。

実は所得の種類は全部で10種類あります。まずはそれぞれの所得内容を整理し10種類の所得金額がどのように計算されているのかを把握します。

利子所得

利子所得とは主に銀行に預けている預貯金や公社債(国債、地方債、社債)などに係る所得のことで利子支払いの歳に金融機関が20%を源泉徴収することで課税し納税が終了します。

• 所得税…15%
• 住民税…5%
• 合計…20%

ただ銀行預金の金利は本当に低いです。にも関わらずここからさらに20%の課税が課せられます。もともとあって無いような利率なので、20%課税されたとしても、もはやどうでも良いレベルの課税額だと思います。

銀行にお金を預けても利子は全然増えないので、もし預貯金が沢山あるのであれば、少しずつ配当所得を得られる投資信託などに積立投資していきましょう。

配当所得

配当所得とは株式売買による配当や投資信託などによる収益のことです。

配当所得は配当金額に関わらず一律で以下の税率が課せられます。

• 所得税及び復興特別所得税…15.315％
• 地方税…5％
• 合計…20.315％

また、配当所得の課税方法は以下の3パターンより選択が可能です。

• 総合課税
• 申告分離課税
• 申告不要

総合課税を選択した場合は超過累進税率が適応されるためその他の所得金額によって税率が変わります。

配当所得を含めた課税所得が695万円以下の場合は超過累進課税を適応した方が税率を低く抑えられますが、配当所得を含めた課税所得が695万円以上の場合は申告分離課税を選択した方が税率を低く抑えられます。また、申告不要制度を適用することで配当金支払い時に源泉徴収されるため確定申告しない場合はこれで課税関係が終了します。

なお、2014年から開始されたNISA(少額投資非課税制度)や、2018年から開始されたつみたてNISAを利用することで一定の投資額まで税金を免除できます。

NISAやつみたてNISAは使っておいて損しない制度です。是非、積極的に活用していきましょう。

不動産所得

不動産所得とは不動産の賃貸により得られる所得のことです。

不動産所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 不動産所得の金額＝総収入金額ー必要経費

不動産所得を安定させるには空室対策が最も重要ですが、それと同じように経費計上などの知識も大切になります。

なお、不動産収入の必要経費には次のようなものが認められています。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

不動産所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

また、必要経費として計上できる項目が多いので、上手く活用すれば節税効果が期待できます。

ただし、計上できる必要経費は年を重ねるごとに、徐々に縮小されるため、仕組みを正しく理解していなければ将来的に損をしてしまうため注意が必要です。

事業所得

事業所得とは会社員以外のフリーランスや個人事業主が得る収入のことです。

事業所得の金額の計算方法

• 事業所得の金額＝総収入金額ー必要経費

収入金額の計上時期は収入すべき日、原則として商品を販売した日となります。

なお、事業所得の必要経費には次のようなものが含まれます。

• 保険料
• 減価償却費
• 商品の売上原価
• 製品の製造原価
• 租税公課
• 水道光熱費
• 旅費交際費
• 通信費
• 修繕費
• 広告宣伝費
• 交際費
• 福利厚生費
• 賃金給料
• 地代家賃

家事関連費(一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用)のうち必要経費となるのは主たる部分が業務の遂行上必要であり、かつ業務に必要である部分を明らかに区分することができる場合のその区別できる金額です。

事業所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

給与所得

給与所得とは会社員の給与や賞与などのことです。

また給与所得は源泉徴収の対象となります。

給与所得の金額の計算方法

• 給与所得の金額＝収入金額ー給与所得控除

給与所得は総合課税の対象となりますが給与の支払いのつど所得税が源泉徴収されます。

※全ての給与所得者、納税税者本人が所得税を計算し申告・納付をすることは現実的に不可能なので申告手続きが簡略化されています。

会社員などの給与所得者については給与所得以外の所得が無い場合、源泉徴収税額のみで納税を終了させ、年末に年末調整(正しい所得税額と源泉徴収額の精算手続き)を行います。

譲渡所得

譲渡所得とは資産の譲渡による所得で次のようなものが含まれます。

• 土地・建物等の資産の譲渡による所得
• 土地・建物等以外の資産(貴金属、ゴルフ会員権など)の譲渡による所得

譲渡所得の計算は譲渡した資産を次のように短期譲渡所得と長期譲渡所得に区別して行います。

譲渡所得は土地・建物等の譲渡と土地・建物以外の譲渡で計算方法が異なります。

土地・譲渡等以外の譲渡所得の金額の計算方法

• 譲渡益＝短期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)＋長期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)
• 譲渡所得の金額＝譲渡益ー特別控除額(最高50万円)

当区別控除額は50万円でまず先に短期譲渡所得の譲渡益から控除します。土地や建物以外の資産を譲渡したことによる所得は他の所得と合計して総所得金額に含めて計算します。

なお合計する金額は短期譲渡所得は全額ですが、長期譲渡所得の金額はその2分の1に相当する金額です。

土地・建物等の譲渡による譲渡所得の金額は次のように計算します。

• 課税譲渡所得金額＝収入金額ー(取得費＋譲渡費用)ー特別控除額

土地や建物の譲渡による所得は他の所得とは合計せず分離して課税する分離課税制度が採用されています。

取得費は取得に要した金額に設備費や改良費を加えて計算します。建物や車など原価する資産はさらに減価償却累計額・減価額を控除して計算します。

また譲渡費用とは資産の譲渡に要した費用(仲介手数料や運搬費用など)です。

なお、マイホームを売却する場合は一定の年数が経過していることが多いはずなので余り意識しないかもしれませんが、投資用物件の場合は数年間で物件を売却するケースのあるはずです。その場合は売却した資産が「長期譲渡所得になるのか？」または「短期譲渡所得になるのか？」で意外と大きな影響を与えることがあります。

物件を売却する場合は、その物件の所有期間が「5年超なのか？」「5年以下なのか？」を意識しましょう。

一時所得

一時所得には以下のようなものが含まれます。

• 懸賞の賞金品、福引の当選金品
• 競馬の馬券の払戻金、競輪の車券の払戻金
• 生命保険契約に基づく一時金
• 損害保険契約に基づく満期返戻金
• 法人からの贈与により取得する金額

一時所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 一時所得金額＝総収入金額ー収入を得るために支出した金額ー特別控除額

特別控除額として最高50万円を控除することができます。

一時所得の金額は総合課税され一時所得の金額の２分の１が総所得金額に含まれます。

雑所得

雑所得は「公的年金」と「公的年金以外」に分類されます。

公的年金の雑所得には次のようなものが含まれます。

• 過去の勤務先から支給される年金、恩給
• 公的年金(国民年金、厚生年金保険等)
• 適格退職年金契約に基づく年金
• 確定拠出年金の年金払いの老齢給付
• 公的年金等以外の雑所得には次のようなものが含まれます。
• 生命保険契約に基づく年金
• 損害保険契約に基づく年金
• 公社債の償還差益

雑所得の計算方法は次の通りです。

• 雑所得の金額＝(公的年金等の雑所得の収入金額ー公的年金控除額)＋(公的年金等以外の雑所得の総収入金額ー必要経費)

雑所得の金額は原則として総合課税され総所得金額に含まれます。

退職所得

退職所得は退職により受け取る給与(退職手当)のことをいいます。

退職所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 退職所得の金額＝(収入金額ー退職所得控除)✕1/2

退職所得控除は退職手当等を取得した者の勤続年数を基礎として次の計算式によって計算されます。

• 勤続年数20年以下の場合
  • 40万✕勤続年数(最低80万円)
• 勤続年数20年以上の場合
  • 800万＋70万✕(勤続年数ー20年)

退職所得の金額は分離課税され退職所得金額に区分されます。

一般に退職所得はその支給時に所得税、住民税が源泉徴収されて納税が完了します。

山林所得

山林所得とは(保有期間が5年以上の)山林の伐採または譲渡による所得です。

※保有期間が5年以下の山林の伐採・譲渡については事業所得または雑所得に分類されます。

山林所得の金額の計算方法

• 山林所得の金額＝総収入金額ー必要経費ー特別控除額

山林の譲渡による所得は過去の累積費用が必要経費となり特別控除枠として最高50万円を控除することができます。

山林所得の金額は分離課税され山林所得に区分されます。

損益通算・損失の繰越控除

損益通算は一定の所得に損失が生じた場合、その損失分を他の所得の黒字から他の特定の所得の赤字とを一定の順序に従って差し引きしして計算することです。以下の所得の損失が対象となります。

• 不動産所得
• 事業所得
• 山林所得
• 譲渡所得

また損益通算を行っても残ってしまった損失のことを純損失と言います。

純損失の金額は特定の場合に限り翌年以降3年間繰り越して、その年の所得金額から控除することができます。これを純損失の繰越控除といいます。

所得の合算・課税標準の算出

総合課税金額(総合課税される所得を合算)と分離課税のそれぞれの金額を算出します。

総合課税については総所得金額を計算します。

• 利子所得＋配当所得＋不動産所得＋事業所得＋給与所得＋総合短期譲渡所得＋雑所得＋
  (総合長期譲渡所得＋一時所得)✕1/2

分離課税については総合課税されるものと別に計算します。

• 分離短期譲渡所得
• 分離長期譲渡所得
• 株式等に係る譲渡所得
• 山林所得
• 退職所得

所得控除・課税所得金額の算出

所得控除とは各所得の金書きでは考慮されない個人の生活上の支出を考慮したものです。

所得控除の控除額は課税標準から控除され控除した後の金額が課税所得金額となります。

所得控除には次のようなものが含まれれます。

雑損控除

雑損控除とは納税者または納税者と同一生計の親族で総所得金額等が38万円以下の者の有する資産について災害または盗難等により損失を受けた場合に一定額が控除できるものです。

医療費控除

医療費控除とは納税者本人または配偶者、その他同一生計の親族の医療費を支払った場合一定額が控除されるものです。

医療費控除として控除される金額は次のように計算されます。

• 控除額＝(医療費ー保険金等で補填される金額)ー10万円

通常10万円を超える部分が対象となりますが、その控除額が200万円を超える場合は200万円が限度となります。

医療費控除の申請は年末調整では無く確定申告により申請します。

社会保険料控除

社会保険料控除とは納税者が各年において事故または自己と同一生計の親族の負担すべき社会保険料を支払った場合や給与から控除された場合に支払った金額または控除された金額(全額)を控除するものです。

控除の対象となる社会保険料には次のようなものがあります。

• 健康保険の保険料
• 国民健康保険の保険料
• 国民年金の保険料
• 厚生年金保険の保険料
• 雇用保険の保険料

小規模企業共済等掛金控除

小規模企業共済等掛金控除とは納税者が各年において小規模企業共済等の掛け金を支払った場合に支払った金額(全額)を控除するものです。

小規模企業共済契約、心身障害者不要共済の掛金に基づく掛金のことを言います。

小規模企業共済は僕も個人事業主として独立したタイミングで加入しました。節税効果も高く、仕組みを理解しておけば損する心配も無いためとてもおすすめです。

生命保険料控除

生命保険料控除とは一般的に民間の保険会社と契約している生命保険料から一部の金額が控除される仕組みです。民間の保険会社で代表的な会社は以下のような会社があります。

• 日本生命保険相互会社
• 住友生命保険相互会社
• 明治安田生命保険相互会社

これらの生命保険会社に対して年間に支払っている生命保険料が控除される訳ですが、生命保険料と一言に言っても実はその中でも大きく3つの項目に分けれられています。

• 生命保険料控除
• 介護医療保険料控除
• 個人年金保険料控除

細かな計算方法は割愛しますが、「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」のそれぞれに対して上限が4万円まで控除されています。なので「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」を全て上限額まで控除されていれば控除額は最大で12万円になります。

ちなみに、個人的には生命保険契約はほとんど必要無いと考えています。勿論、家族構成にもよりますが「本当に生命保険は必要なのか？」「どのリスクに対してどの程度の保険が必要か？」を見極めなければ、無駄な支出になってしまうかもしれません。

実は過去に生命保険に加入していた時期もあるのですが、2015年頃から生命保険への加入に疑問を持つようになり、また賃貸物件の購入に伴い団体信用生命保険に加入したことも踏まえ、それ以降は生命保険には加入していません。

生命保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

地震保険料控除

地震保険料控除とは納税者が各年において地震保険等に係る保険料等を支払った場合に一定額が控除されるものです。

地震保険についても基本的には加入する必要は小さいと思います。地震のリスク地域により違いますが「本当に地震保険の加入が必要か？」「地震保険に加入したとして満足できる保証が受けられるか？」など適切な判断が必要です。

地震保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

ちなみに、以前は火災保険も所得控除の対象とされていましたが、2006年(平成18年)の税制改正により損害保険料控除が廃止されたことにより、2007年(平成19年)以降は所得控除の対象外となってしまいました。

寄附金控除

寄付金控除とは納税者が各年において特別寄付金を支出した場合に一定額を控除するものです。

障害者控除

障害者控除とは納税者が障害者である場合、もしくは障害者である控除対象配偶者または扶養親族を有する場合、一定額を控除するものです。

障害者控除の金額は次の通りです。

• 一般の障害者:27万円
• 特別障害者:40万円

障害者控除は年末調整または確定申告時に申請します。

寡婦控除と寡夫控除

障害者とは一定以上の精神または身体に障害がある者等をいいます。特別障害者とは障害者のうち精神または身体に重度の障害が有るものをいいます。

寡婦控除および寡夫控除とはとは納税者が寡婦または寡夫(夫を無くした妻、または妻をなくした夫)である場合に一定額を控除するものです。

寡婦控除、寡夫控除の金額は次の通りです。

• 寡婦または寡夫:27万円
• 特定の寡婦:35万円

寡婦控除および寡夫控除は年末調整または確定申告時に申請します。

勤労学生控除

勤労学生控除とは納税者が勤労学生である場合に一定額を控除するものです。

勤労学生控除は年末調整または確定申告時に申請します。

配偶者控除

配偶者控除とは納税者が控除対象配偶者を有する場合に一定額が控除されるものです。控除対象配偶者には一般控除対象配偶者と老人控除対象配偶者があります。控除対象外配偶者とは生計を一にする配偶者のうち合計所得金額が38万円以下の者かつ原則として青色申告の事業専従者として給与の支払いを受けていないこと、または白色事業専従者でないことが要件です。

老人控除対象配偶者とは控除対象配偶者のうち年齢が70歳以上である者をいいます。

配偶者控除の金額は次の通りです。

• 一般の控除対象配偶者:38万円
• 老人控除対象配偶者:48万円

配偶者特別控除

配偶者特別控除とは納税者と同一生計の配偶者でその年分の合計所得金額が76万円未満である者を有する場合に一定額(最高38万円)が控除されるものです。ただし同一生計の配偶者が控除対象配偶者に該当する場合は適応されません。

配偶者特別控除は納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下でなければ適用を受けることができません。

扶養控除

扶養控除とは納税者が扶養親族を有する場合に一定額を控除するものです。扶養控除の対象となる扶養親族は扶養親族の合計所得金額が38万円以下のものかつ青色事業専従者でないこと等が要件です。

扶養控除は年末調整または確定申告時に申請します。

基礎控除

基礎控除とは納税者であれば一定額(38万円)が控除されるものです。

税額控除

税額控除は算出税額から一定額を控除するもので次のようなものが含まれます。

• 配当控除
• 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)
• 認定NPO法人寄附金特別控除
• 公益社団法人等寄付金特別控除

マイホーム購入の最強の味方！住宅ローン減税とすまい給付金の仕組み

2014年4月より消費税が5%から8%に引き上げられます。住宅を購入する場合も購入金額が高くなると思われますが、場合によっては得するケースもあります。その主な理由は以下の２つの住宅政策です。 住宅ローン減税 すまい給付金意外と知られていない...

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2018.04.30

年末調整の提出

会社員や公務員のような給与所得者は11月頃までの間に勤務先に対して年末調整の書類に情報を記入の上、提出しなければなりません。

年末調整の目的は「納める税金を確定させるため」です。

通常、所得税の金額はその年の1月1日〜12月31日までの所得額に基づいて計算されます。

基本的には毎月給与が支給されるタイミングで源泉徴収されることによって適切な処理がされるのですが、以下のような理由により年間の納税額が変動するため微妙に差額が出ることがあります。

• 生命保険や地震保険の加入状況の変化
• 配偶者、扶養親族の人数の増減

つまり「会社側では把握しきれない個人の細かな情報を集約し適切な納税(控除)をする」ための手段のことで、このような情報を1年間の最後に整理することで、適切な納税をしている訳なんですね。

なお必要な提出書類には主に以下の3点です。

• 給与所得者の保険料控除申告書
  • 生命保険料控除、地震保険料控除、社会保険料控除、小規模企業共済控除を受けるために必要な書類
  • 生命保険料控除には生命保険料控除、介護医療保険料控除、個人年金保険料控除が含まれる
• 給与所得の扶養控除等(異動)申告書
  • 配偶者控除、扶養控除、障害者控除、寡婦控除、寡夫控除、勤労学生控除などを受けるために必要な書類
  • 該当者がいない場合も提出が必要になる
• 給与所得者の配偶者控除等申告書
  • 配偶者控除を受けるために必要な書類
  • 該当者のみが提出する

他にも住宅ローン減税の申告書(住宅借入金等特別控除申告書)や途中入社の場合は前職での源泉徴収票を提出しますが、会社員や公務員でも個人で確定申告をする場合は保険料控除申告書の提出は不要です。理由は保険料控除申告書に記載する全ての情報を確定申告書に記入できるからです。

ただし、扶養控除等(異動)申告書については確定申告書の提出するしないに関わらず、必ず提出しなければいけません。

源泉徴収

一定の所得の支払者はその支払の際に所定の所得税を徴収しその徴収の日の翌月10日までに
国に納付しなければなりません。この一定の所得の支払者を厳選徴収義務者といいます。

給与、報酬、利子、配当などの支払者は支払先の住所、氏名、支払金額などを記載した書類を所轄税務署に提出しなければなりません。

この書類を法定調書といいます。法定調書の主なものに支払調書、源泉徴収票があります。

源泉徴収票を読み返してみました〜実績値をもとに解説します〜

新年と言う事で少し気が早いですが、確定申告の準備をしないとなぁ…と思いつつ去年の申告内容を見返していました。去年は不動産会社の方に作成して頂いたので正直余り理解できていなかったのです。※今回は確定申告については記載致しません。源泉徴収票の見...

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2018.09.13

所得税の申告と納付

所得税の納付義務は原則として1年の終了時に確定します。

ただしその時点ではまだ具体的な納付税額は決定していません。

実際に納付すべき所得税の金額、または還付を受けるべき所得税の金額を確定する手続きが確定申告です。

確定申告

確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

会社員等の確定申告

給与所得者は通常、年末調整により税額が精算されます。

ただし次の場合などには給与所得者も確定申告が必要になります。

• 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
• 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
• 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
• 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
• 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

個人事業主の場合は確定申告はほぼ必ず必要になりますし、会社員でも不動産所得やその他の副業所得があれば確定申告を提出しなければいけません。

電子申告(e-Tax)

所得税の確定申告を電子申告により行う場合は医療費の領収書や源泉徴収票等はその記載内容を入力して送信することにより提出または提示を省略できます。

※確定申告期限から5年間は税務署から書類の提出または提示を求められる場合があります。

青色申告

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。青色申告には次のような特典が認められています。

• 青色申告特別控除
• 青色事業専従者給与
• 各種引当金繰入
• 純損失の繰越控除または繰戻還付

青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。10万円の控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが65万円の控除は一定の要件を満たしている必要があります。

個人住民税

住民税とは道府県民税と市町村民税の両方を合わせた税金のことをいいます。道府県民税には都民税が市町村民税には特別区民税が含まれます。

住民税の特徴

住民税には次のような特徴があります。

前年所得課税

前年の所得をもとに課税される。前年の所得に対して当年度に税額を支払う。

利子割、所得割、均等割

個人引退する住民税には、利子割、所得割、均等割などがある

• 均等割:所得の大小に関係なく均一に課される
• 所得割:前年の所得金額を基礎として計算される
• 利子割:預貯金の利子の支払の際に特別徴収される5%の住民税のこと。

賦課課税方式

住民税は賦課課税方式を採用(原則として納税者本人が申告する必要はない)

住民税の計算

住民の所得金額の計算では前年分の所得税における所得金額が使用され、ほぼその金額が住民税の所得金額となります。

住民税における所得控除も所得税と同じようにあります。所得控除は所得税と同じ扱いをするものと異なる扱いをするものとがあります。また住民税においても税額控除、外国税額控除などがあります。

住民税の納付

住民税の納付方法は以下の2種類に分けられます。

• 普通徴収
  • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
  • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
• 特別徴収
  • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

普通徴収は原則として6月、8月、10月、翌年1月の4回に分割納付する方法です。特別徴収は給与所得者については12回に分割し毎月の給与から徴収していくという方法です。

ちなみに「会社員をしながら不動産収入や副業収入を得ているが、できれば会社にはばれたくない」と考える人も多いと思います。その場合は確定申告をする際の納付方法で「普通徴収」を選択しなければいけません。

さまざまな分野と関わりをもつ税金の知識

かなり長文の記事になりましたが、最後まで読んで頂き大変有難うございます。

ここまでのボリュームの多さからも分かるように、タックスプランニングの分野は覚える範囲ととても多いです。恐らく、FP技能検定の他の5分野と比べても最も多い分野であり、また毎年のように法改正され、その度に覚え直す必要があります。

ただそれでもタックスプランニングの分野で覚えた知識は極めて役に立つ内容が多く、家族や友人に対して「ちょっとしたアドバイスができる」まさにすぐに使える知識が沢山あります。

また、タックスプランニングの知識を持っていれば、もし以下のような職業の人と何かやりとりをすることになっても、とてもスムーズに会話を進めることができます。

• 生命保険会社の営業、保険募集人
• 不動産販売会社の営業
• 税理士
• 勤め先の会社の経理担当者
• 個人事業主
• 不動産経営者、投資家

過去にAFPを取得した僕ですら「○○の税率はどうだったかな？」と覚えきれない部分もありますが、今までも何度も役に立ってきました。

このブログを継続する上でも結構お世話になった知識の一つです(笑)。

今後も、自分の大切な資産を守るために、しっかり理解したいと思います。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

数ある生活費の中でも家賃などの固定費は最も大きなバリュームを占めているので、この辺りのコストを経費として計上することができれば大きな効果が得られます。

ただ「一体どこまでの範囲を経費として計上できるか？」は少し悩ましいところです。

最近ではフリーランスや在宅のような主にIT系の事業を経営されていたりSOHOの形態で働いている方を中心に少し気になるところかもしれないですね。

そもそも経費とは？

経費とは売上を稼ぐ(所得を得る)ために必要となったお金のことです。

例えば不動産で所得の場合は仲介会社や管理会社に支払う手数料だったり、物件をメンテナンスするための維持管理に掛かるお金のことです。

一方、個人事業主として所得を得るためには、仕事で利用するパソコンや知識習得のために必要となった参考書の購入費や勉強会の参加費なども経費として計上できます。

IT関係の事業(フリーランスなど)であれば経費として計上できるお金は限られるかもしれませんが、個人事業主の中でも飲食店や美容室などを経営する場合はその作業を提供するためのスペースが必要になり、その賃料を経費として計上することができれば、利益を圧縮し税金や社会保険料を抑えることができそうです。

事業部分の割り合いを明確に証明することが大切

自宅兼事務所の家賃や管理費、その他の公共料金(光熱費)などを経費として計上する場合、一概に「10%までは経費として計上できる」というような基準はありません。

事業内容によってもケース・バイ・ケースなので自宅の一部分を事業のために使用しているのであればその部分を明確にした上で必要経費として計上する必要があります。

その中で大きなポイントは業務への必要性と範囲(床面積)が明確になっていることです。

言いかえれば「この部屋は事業専用の部屋」と定義できてさえいれば問題ありません。

逆に一般的な生活費であるいわゆる「家事関連費」は経費に含まれないので、その辺りの切り分けが難しいです。

賃貸物件の事業部分を経費計上する場合

賃貸物件を借りている場合は以下のような項目について「事業として利用した」ことを証明することになります。

• 家賃
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として活用している場合、家賃や管理費のように実際に支払っている金額が計算基準となるため自己所有物件を事業部分として活用している場合よりもシンプルでイメージしやすいかもしれません。

自己所有物件の事業部分を経費計上する場合

一方、自己所有物件を事業部分として利用する場合には以下の項目について意識することになります。

• 住宅ローンの金利
• 減価償却費
• 固定資産税
• 火災保険料、地震保険料
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として利用する場合に比べて一番の大きなポイントは、月々の返済する家賃では無く、減価償却費が基準となるところです。

減価償却とは複数年利用し続ける一定金額以上の資産に対して、耐用年数(減価償却期間)に応じて少しずつ経費として計上する考え方のことです。

自己所有物件の場合は物件購入時に支払う頭金の金額や月々の返済計画によって、仮に同じような物件を購入した場合でも返済額が大きく変わってしまうからなんですね。

自己所有物件を事業部分として利用する場合は、減価償却費や固定資産税など普段意識しない項目が含まれてくるため少し複雑なイメージになるかもしれません。

細かな考え方については税務署に直接相談するのが一番間違いないと思います。

なお、減価償却費の経費計上についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

事業内容や個人の使い方で認定の可否が分かれる

賃貸物件か自己所有物件かによって必要経費として認められる項目に違いがあることを説明しましたが、それ以外にも事業内容や個人の使い方によって必要経費として認められる範囲が変わります。

例えばIT関係の事業をしている場合、「電気代」は事業を行うために必要と認められるはずなので、その一部を経費として計上することができそうです。

ですが、一方「ガス代」についてはどうでしょうか？

一般的なIT関係の事業ではガスを利用する可能性は低いですよね。

そのため経費として計上する場合は、その項目の正当性をちゃんと説明できないと、税務署から指摘を受けた時に回答に困ってしまします。

これが飲食関係の仕事であれば「ガス代」も調理をするために必要になるため必要経費として十分に認められるはずです。

利用目的を基準として3つの区分に分けられる

ここからは賃貸マンションの場合も自己所有物件の場合も基本的な考え方は同じです。

それぞれの利用目的に応じて大まかに以下の3つの区分に分けて考えることができます。

• 事業所部分(仕事で必要となるスペース)
• プライベート部分(寝室や浴室などスペース)
• 共有部分(トイレや廊下など仕事でもプライベートでも利用する部分)

事業所部分とプライベート部分はその名前の通りなので、事業所部分と明示できる部分(床面積)が経費の対象となります。共有部分とは事業所としても私生活でも使用する空間の事で主にトイレや廊下などが含まれます。

計算方法としては事務所部分の面積とプライベート部分の面積の比率を掛けることになります。部屋全体のうち、事業所部分の面積が20%なのであれば、共有部分は実際の共有部分の面積に20%掛け算した面積になります。

ただ「明確に定義する」とは言うものの「ダイニングでは何があっても絶対に仕事をしないのか？」と言えばそうでも無い訳で、厳密にどうかと言うよりは規模にもよりますが、常識的な範囲で無理の申請をすることの方が重要のようですね。

計算方法についてはこちらのサイトがとても丁寧で分かりやすかったです。

http://www.sumoviva.jp/trend-tips/20150224_289.html

www.sumoviva.jp

客観的な説明ができるかがポイントになる

事業に直接関連する項目を客観的に説明できれば経費として計上可能となります。言いかえれば税務署の方を上手く納得させられるかどうかなので「事業と関係がある」ことを説明できる金額分であれば仮に説明(お尋ね)を求められたり、税務調査が入ったとしても問題無いです。

ただ、事業所部分は言いかえればオフィス扱いなので、プライベートな私物を置いておくのは余り良く無いです。万が一税務調査が入った際も信憑性を疑われるかもしれません。

注意点としては不動産経営の場合は事業的規模に満たない場合は、減価償却費、借入金利子、固定資産税のような直接経費以外は認められないケースあったり、個人事業の場合も確定申告を青色申告で行なっていない場合は何かと不利になると言う情報もあるため、客観性を保つためにも確定申告は青色申告を選択するべきですね。

ちなみに平成25年には個人事業主の方に対して東京地方裁判所にて「必要経費として認められない」との判決が出たこともありました。

住宅ローン減税利用時の注意点

また新築または築浅物件で住宅ローン減税の利用している場合はもう少し注意が必要です。

住宅ローン減税とは銀行などの金融機関から住宅ローンを利用し自身の入居用としての住宅を購入する場合に負担を軽減してくれる制度です。

具体的には年末時点でのローン残高に対して1%分を10年間納めた税金(所得税および住民税)から控除してくれます。そして、この制度は新築物件だけではなく中古物件にも適応されますし、規模によってはリフォームなどの場合にも適応されます。

住宅ローン減税が適応されるかについてはかなり細かい判断基準がありますが、新築や比較的築浅の物件購入であれば基本的には適応されるはずです。

全て把握するのは大変ですが、主なポイントはこんな感じです。

• 年間合計所得が3,000万円以下
• 住宅ローンを10年以上借入れる
• 床面積が50㎡以上
• 木造は築20年まで
• コンクリート造は築25年まで
• リフォームは増改築費用が100万円以上
• 物件購入の上限額は4,000万円まで

そもそも住宅ローン減税は自分が住むために購入したマイホームに対して減税される仕組みなので事業所や投資用マンションなどには適応されません。ただし事業所部分の割合が10%未満の場合は全額を住宅ローン控除の対象とすることが可能です。

また、事業所部分の割合が50%未満の場合は問題ありませんが、それ以上の場合は住宅ローン減税の適応を受けることができません。

なので、その場合は余り事業所部分として沢山の経費を計上することにこだわらず、住宅ローン減税も考慮した上で最も大きな減税につながるようにバランスを工夫する必要があります。

このようなことを調べていると、どうしても税務署にビビッてしまいますね。

指摘されないように安全に申請するのか、少しでも正しく経費を計上するために攻め(？)の申請をするのかは個人ごとの性格にもよりますが、この先見直すタイミングは何度もあるはずなので、覚えておいて損は無い情報だと思いました。

不動産仲介会社とのやりとりについて

2018年の後半に掛けて複数の不動産仲介会社から電話が来ました。

結論から先にお伝えすると「希望額に届きそうになかったため売却しなかった」のですが、その時のやりとりを簡単にまとめてみました。

あなたが大阪市内で所有している◯◯物件を売却しませんか？

今のところは売却するつもりは無いですね。

もし宜しければ売却希望価格だけでもお伺いできれば、その金額で購入希望者を探すことができますよ。勿論、希望額に達しない場合は却下頂いても問題ありませんので。

そうですか。ちなみに◯◯物件だとどれくらいの金額で売却できる想定ですか？

築年数や専有面積、その他、現在の家賃収入額によって変わるため一概には分かりません。

築年数や専有面積を把握せずに電話されて来たのですか？

築年数は約5年、所要面積は約25㎡、家賃収入は55,000円程です。

その条件であれば1,200万円程で売却希望額を設定するのはいかがでしょうか？

その場合、僕の手元にはどれくらいの金額が残りますか？

仲介手数料などで50万円程必要になります。

つまり、僕の手元には1,150万円程が残るのですね。

分かりました。少し考えてみます。

不動産売買に伴う仲介手数料について

不動産の売買に伴う仲介手数料には上限額が定められています。

少し複雑そうに見えますが、売買金額が400万円以上の場合は以下の速算法を使用した計算式で仲介手数料を算出することができます。

• 仲介手数料＝(売買金額✕3%＋6万円)✕消費税

一応、「6万円」の内訳をご説明しておく「200万円以下の5%と3%を差し引いた2%分(200万円✕2%＝4万円)と「200万円以上〜400万円以下の4%と3%を差し引いた1%分(200万円✕1%＝2万円)の合計で6万円になります。

ちなみに不動産仲介会社が「買い手側」と「売り手側」との両方を契約を結んだ場合、それぞれから仲介手数料を手に入れることになり、これを「両手取引」と呼びます。

売買価格は妥当なのか？

不動産仲介会社から伝えられた1,200万円については「満足はしていないものの比較的妥当な金額では無いだろうか？」というのが正直な感覚でした。

ただせっかくの機会だったのでインターネットの一括見積もりサービスを利用して、より多くの情報を入手したいと思い「不動産ポータルサイト」の「すまいValue」の無料査定を依頼しました。

すまいValueのサービスについて

すまいValueのサービスはインターネット上で物件の売却可能額を無料査定してくれるサイトです。

主に以下のような情報を入力することで売却可能額を算出してくれます。

• 物件種別
  • 区分マンション、または一棟マンション
  • アパート
  • 戸建て、または土地
• 物件所在地
  • 住所、マンション名、部屋番号
• 専有面積(任意の項目)
• 築年数
• 間取り(任意の項目)
• 物件の状態
  • 住居中？賃貸中？空室？
  • 月間賃料(賃貸中の場合)
• 査定方法
  • 訪問査定(より精度の高い金額を提示)
  • 簡易査定(気軽に概算価格を算出する机上査定)
• 所有者の個人情報
  • 氏名、連絡先(電話番号、メールアドレス)など

すまいValueでは、最大で以下の6社により売却可能額を無料査定してくれます。

• 東急リバブル
• 住友不動産販売
• 野村の仲介＋(PLUS)(野村不動産アーバンネット)
• 小田急不動産
• 三菱地所ハウスネット
• 三井のリハウス(三井不動産リアルティ)

どこも大手で有名な不動産仲介会社ですね。

査定結果の確認

無料査定を依頼後、すまいValueより以下の査定会社より査定結果を伺えるとのご連絡を頂きました。

• 東急リバブル
• 住友不動産販売
• 野村不動産アーバンネット
• 三菱地所ハウスネット
• 三井不動産リアルティ

小田急不動産の名前が含まれていません。小田急不動産は東京の会社で小田急線沿線駅前の地域を得意としているため関西の物件は対象外なのかもしれません。ただ、それでも5社からの査定結果を得られるのならば相場観は十分に掴めると思います。

そして、翌日〜翌々日頃にはには査定結果がメールで送られてきました。

ややばらつきはありますが、基本的には大阪市内で一般的に取引されている利回り(6%前後)を基準とした収益還元法により机上査定した価格とのことでした。

電話を掛けてきた不動産仲介会社とそれ程大きな違いは無さそうです。また今回は「概算価格を算出する簡易査定」を依頼しましたが「訪問査定」を依頼することで、より精度の高い査定金額が分かるはずです。

売却価格の判断基準は？

僕がこの物件を購入しこれまでの4年間の収支は以下のようになります。

計算しやすいように数字を概算にしています。

そもそも今のタイミングで物件を売却するつもりはほとんど無かったのですが、売却可能額が1,250万円を大きく超える場合は売却を検討する価値があると判断しました。

逆に手元に残るお金が1,185万円を下回る場合は「検討の余地無し」と考えていました。

物件価格は値下げ傾向になる？

1週間後、再度、不動産仲介会社から電話が掛かってきました。

物件の売却はご検討頂けましたか？

やはり売却希望額との乖離が大きいため売却は見送ろうと思います。

2年程前は東京オリンピックの影響などもあり、売買価格はもう少し高かったのですが、今のタイミングではこの金額が限界かと思います。

このまま物件を保有し続けていると物件価格は一層下がってしまう可能性がありますよ。今年になってから金融機関の融資基準も消極的になっています。融資を受けられる人(つまり物件を購入できる人)が減っているため、今後、さらに物件価格は下がる傾向にあります。

ただこの金額で売却すると、これまで家賃収入や金融機関へのローン返済を考慮するとマイナスになる可能性があるため、やはり売却はできないです。

ちなみにローン返済の残額はどれくらい残っていますか？この金額ではやはりローンを返済することも困難でしょうか？

この物件については頭金も支払っていて繰り上げ返済も進めているので、ローンの残額は比較的少ないです。そのためこの金額でもローンを全額返済することは可能ですが「ローンを返済できるか？できないか？」は論点ではありません。今売却するとマイナスになる可能性があるため売却できません。

マイナスになることをお認めになりたくない気持ちは分かりますが、このまま物件を保有し続け物件価格を下げるより、今のタイミングで売却にされた方がマイナス分を最小限にすることにつながります。

購入当初に販売元の営業から聞いていた内容と実際の運用状況に差異があり、想定外の出費に苦しんだ結果、弊社で売却を検討されるお客様がとても多いです。弊社はそのような方のサポートができればと考えています。

購入当初に販売元から嘘を言われたとも思っていませんし、想定を大きく超えるような出費は御座いません。むしろそのような問題のある物件をどのように他のお客様に売り込むのですか(怒)？

それはお客様の資産状況やローンの返済状況などによって変わるため一概には言えないです。

(言ってることが良く分からなくなってきた…)

つまり「今までの運用状況でマイナスになるか？プラスになるか？」では無く「将来的に想定される空率率や家賃の下落率などを踏まえて判断するべき」であり、その結果「保有し続けることはよりマイナスになるから売却するべき」という見解なのですね？

その通りです。購入してしまったものは仕方無いので「いかに損失を減らせるか」に焦点を置いて判断するべきです。

分かりました。それでは御社のいうシュミレーション結果を拝見したいので、収支予測表を作成いただいても宜しいでしょうか？

承知しました。

将来の収支予測をもとに判断する

数日後、不動産仲介会社から収支予測表がメールて送付されてきました。

すべて予測によるシュミレーションですが概要としては以下のような内容でした。

• 現在の55,000円の家賃収入は入居者の入れ替わりの際に徐々に下がり続ける
  • 10年後に45,000円〜50,000円程になり下げ止まりとなる
• 変動金利の場合、ローン返済の金利が上昇する可能性がある
• 管理費および修繕積立金は数年ごとに徐々に上昇する
  • 修繕積立金目安
    • 1㎡につき140円〜265円/月(国土交通省ガイドライン参照)
• 固定資産税は毎年50,000円程発生する
• 3年に1回の頻度で入居者の入れ替わりがが発生する
• 内装修繕(リフォーム)や入居者募集に200,000円程掛かる
  • クロス、CF(クッションフロア)の張替え
    • 各50,000円〜
  • 鍵交換
    • 25,000円〜
  • ハウスクリーニング
    • 25,000円
  • 新規入居者募集(賃貸募集費/広告費)
    • 賃料の1ヶ月分〜2ヶ月分
• 1回の入れ替わりにより3ヶ月程の空室期間が発生する
• 20年〜30年が過ぎるタイミングで大規模な設備交換費用が1,000,000円程発生する
  • 給湯器
    • 200,000円〜
  • 浴室(ユニットバス等)
    • 600,000円〜
  • キッチン
    • 300,000円〜
  • 洗面、トイレ等
    • 250,000円〜

そして、その結果「売却をせずに投資額を全て回収するには25年〜30年程の期間が掛かる」という結論が出ました。

出口戦略は常に意識する

数日後、再度、不動産仲介会社から電話が掛かってきました。

収支予測は確認されましたでしょうか？

物件の売却をご検討されますか？

収支予測をまとめて頂き大変有難う御座いました。

頂いた終始予測の内容は妥当な内容だと思います。

ただやはり現時点で売却するとマイナス収支になる可能性もあり、現時点での売却は見送りたいと思います。せっかく情報を頂いたのに申し訳ありません。

そうですか。

やはり決断できなかったのですね？

決断できなかった(怒)？

いえ、「売却しない」と判断しただけです。

決断でいなかった訳ではありません。

そうですか。

それでは今後の運用状況や売却価格によってはプラスに転じるとお考えなのですね？

はい、そう考えています。

この度はいろいろと有難う御座いました。

不動産仲介会社からはいろいろと情報を頂いたのですが、今回は最終的には「売却しない」と判断しました。

ただ、物件を保有している以上、今後もこのような問い合わせは続くはずです。

その時にある程度「この金額だったら検討の余地があるかも？」といえる金額を想定しておくと、その後のやりとりをスムーズに進められますし、そもそも検討する余地も無い金額を提示された場合はすぐにお断りすることもできます。

いろいろなところで「2018年以降は物件価格は下がる傾向にある」と言われていますが、また近い将来、物件価格が上がってくる可能性もあるかと思います。勿論、物件には経年劣化があるため基本的には値下がりする傾向にありますが、もし将来、不動産市場が活性化した時には適切な判断ができるように備えたいと思います。

そもそもマイナンバーとは全国民に対して割り当てられる12桁の個人番号の事です。

マイナンバー導入の目的は行政関連で行われるさまざまな手続きの効率化のためで主に社会保障、税金、災害対策に対して情報を一元管理するような仕組みです。

インターネットでもさまざまな情報が公開されていますが、そもそもマイナンバーの導入以前に、まずは従来の税金(納税)の仕組みについて理解しない事には話が分かりづらいと思います。

どうして会社にばれてしまうのか？

それではそもそも何故、自分が副業(副収入を得ている)事が会社にばれてしまうのか…結論から言うとそれは住民税が原因である事が多いと言われます。

ですが住民税と一言で言ってもイマイチ良く分からないような…似たような言葉に所得税と呼ばれるものもありますし、一体、住民税とは何なのか…

ちなみにこの他にも自ら話してしまったり、SNSを経由して情報が洩れる場合もありますが、そこについては割愛します。

納税については「源泉徴収」、「年末調整」、「確定申告」…などなど謎の用語が沢山出てきて難しいですよね。なので、まずは税金を納める上で最も関連性の高い(と僕が勝手に思っている)確定申告についてお話したいと思います。

そもそも確定申告とは

確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

ちなみにこのタイミングではまだ住民税は納付しません。後ほどご説明しますが住民税を納付するのはもう少しだけ後の事です。

勿論、個人事業主の方や副収入を行っている方は確定申告が必要になりますが、会社員の給料分については、基本的に会社側が変わりに所得税を納めてくれているので気にする必要がありません。全ての会社員がそれぞれ個別に確定申告したら、税務署も大変なことになってしまうからです。

ちなみに、月々のお給料明細を確認すると所得税が自動で差し引かれている(源泉徴収)はずです。

ですが、サラリーマン大家については会社から支払われるお給料とは別に家賃収入があります。

なので、その分については自分で申告する必要がある訳なんですね。

確定申告には青色申告と白色申告とがありますが、記載事項としては家賃による不動産取得の金額で、その内訳としては総収入額から管理費や仲介手数料などの必要経費を差し引いた金額となります。

青色申告と白色申告の違いとしては控除額優遇制度の有無や、求められる記載情報の精度や帳簿書類の保管期間の違いなどがありますが、確定申告の目的としては同じです。

このように所得税に関しては確定申告と併せて税務署に支払う事になります。

ところが住民税については少し違います。確定申告の情報を元に納める住民税の金額を算出する事には変わりないのですが、住民税は各市町村(市役所)に支払うため事になります。

なので流れとしては確定申告を行う事で税務署から市区町村(市役所)に対して自動的に住民税の金額が通知される仕組みです。

そしてここで最も重要となるのは住民税の支払方法です。

確定申告を行う際、住民税の支払方法については「特別徴収」か「普通徴収」を選択する事になるのですが、特別徴収を選択してしまうと本業としての会社員の給料に上乗せした分が会社に通知されてしまいます。

なので会社の経理担当としては「この人、お給料のわりに住民税が高いなぁ？」と違和感を持たれてしまう訳です。これはヤバい…

一方、普通徴収を選択すると副業による上乗せ分については会社には通知されずに自宅に届きますので、住民税によって経理担当が違和感を持つ事は無い訳なんですね。

要するに会社に副業分の収入をばれないようにするためには確定申告の際に普通徴収を選択する事が大前提となります。

ここまでのお話はマイナンバーが導入される以前のお話になりますが、まずは所得税と住民税の仕組みが整理されるとマイナンバーに対する理解もしやすくなると思います。

今後も会社にばれずに不動産経営を行うためのポイントを少しずつ掲載したいと思います。

区分マンションを購入する場合なら購入対象となる部屋の情報を中心に検討を進めることになりますが、一棟物件の場合、小規模な物件でも3戸〜4戸以上の規模になることが多いです。

そして、一棟物件を購入する場合、レントロールの情報を正確に理解する必要があります。

今回はレントロールの重要性や購入する前にチェックするべきポイントについて解説します。これから一棟物件を購入したい人は、是非、参考にして頂けたらと思います。

レントロールの重要性

レントロールとは賃貸借契約の状況を物件(各戸ごと)にまとめた一覧表です。

レントロールの記載情報

レントロールには特に定められた正式なフォーマットはありませんが、一般的に以下のような項目が記載されています。

• 部屋番号、間取り、広さ(面積)
• 入居者の情報(契約人名など)
• 契約賃料、管理費(共益費)、預かった敷金
• 現在の空室状況(空室の場合は募集予定の賃料)
• 入居開始日

物件を売買する際、レントロールは契約上、必ず必要となる書類ではありませんが、物件情報を詳細に把握するためにも必須の書類ですし、利回り計算や将来的な戦略を検討する上でもレントロールが無ければ話になりません。

準備されていなければ必ず取り寄せるべきですし、もし売却元の家主や不動産仲介会社が保有していない場合は、作成を依頼してでも入手したい情報です。

利回りの信憑性を判断するためにも、個人的には「月間賃料」だけでは無く、少なくとも「年間賃料」までの情報は欲しいところです。

レントロールのチェックポイント

一棟マンションやアパートを購入する場合、必ずレントロールの内容を精査します。そして、もしレントロールの記載内容に漏れがある場合は、個別に問い合わせて、不明点があれば全て解消した上で情報を整理します。

その上で、以下の観点を持って内容を精査すると効率的だと思います。

• 記載内容に不審な点や矛盾した点が無いか？
  • 販売元が故意に情報操作していないか？
•  自信が購入する物件としてふさわしい物件であるか？
  • 致命的な問題点が潜んでいないか？

レントロールには本当に幅広い情報が記載されていますが、正しい記載内容を把握することでキャッシュフローを生まない不適切な物件を割高な価格で購入してしまうリスクを軽減できます。

レントロールの信憑性を疑う

レントロールに限らず、何かの情報を参考に検討を進める場合、そもそも記載内容が正しいことが大前提です。

つまり記載内容の信憑性を疑うべきです。

最新の日付になっているか？

入手したレントロールが最新の情報に更新されているかを確認します。

もし賃料や管理費が古い情報のままだと、そもそもそれは「古い情報」では無く「嘘の情報」です。

3年前の家賃が5万円だったとしても、今の家賃が4万円であれば、この数字をもとに戦略を立てても無意味ですよね。

戸数の多い物件の場合、入居者の出入りが数ヶ月ごとに発生することも予想されますし、特に長期間売れ残った物件については、最新版に更新されていない可能性があります。必ず更新日を確認しなければいけません。

入居偽装の心配が無いか？

投資用物件の売買価格や金融機関からの融資上限額は利回りや入居率(空室率)により大きく変わります。入居率が高ければその分販売価格は高くなりますし、空室率が高ければその分販売価格は安くなります。つまり、稼働率がそのまま販売価格に直結する訳です。

そのため、入居率を高く見せかけて、少しでも販売価格を高く維持しようと考える家主も当然出てきます。入居偽装と聞くとかなり大袈裟に聞こえますが、以下のようなパターンが考えられます。

• 入居者が実在しないのにあたかも実在しているように偽装する
  • 部屋のカーテンを付けて入居者がいるように偽装する
  • 電気メーターを稼働させたり郵便物があるように見せかける
• 身内や友人を一時的に入居させ売却締結後に退去させる

一般的に、部屋にカーテンが掛かっていなければ、その部屋は空室だと判断できる訳ですが、入居偽装工作として部屋にカーテンを付けるパターンは割と有名です。また電気メーターを稼働させたり嘘の郵便物を用意することで、入居者が実在するという信ぴょう性を高められます。

ただ、さすがに各部屋のベランダまで偽装工作するのはかなりの手間が掛かるため、常識的に考えても洗濯物が干してあれば「入居者は実在する」と判断しても良いと思います。

また、家族や親族、その他の友人や知り合いを一時的にダミーとして本当に入居させ、売買契約が成立した後にダミーの入居者を退去させれば、売却主側の損失(？)も最小限に抑えることができます。

複数の空室がある物件の場合、売却契約が締結した直後に、一斉に入居者が退去すればさすがに怪しまれるため、すぐに全員を退去させるのでは無く、一定間隔の期間を保ち、段階的に退去するようなケースもあります。

以下のポイントに注意することで、不審な点に気付けると思います。

• 契約締結日を確認する
  • 日付が直近の場合は入居偽装が疑われる
    • 売却を想定して慌てて入居者付けした恐れがある
  • 空室が埋まる前の空室期間も参考になる
    • 空室続きの部屋に対して急に入居者付けできるのは怪しい
• 契約内容を確認する
  • 仲介管理会社では無く家主と直接契約の場合、理由を追求する
  • 契約者が家主と同姓の場合、家族や親族の可能性が高い

入居偽装を完全に見抜くのはほぼ不可能ですし、例え後から入居偽装だと考えられる場合も、それを証明することはかなり困難です。ただ、最低限のポイントを重点的にチェックすることで、不審な点を追求(質問)することができるはずです。

ただ、空室自体は悪い訳ではありません。むしろ空室があることにより販売価格に交渉の余地が生まれます。

まずは、正しい情報を入手し、その上で「何故、空室なのか？」「物件のポテンシャルとして妥当な空室率なのか？」を見極める必要があります。

現在の家賃が怠けていたことにより空室が高いだけであれば、十分に改善の余地のある「お宝物件」になるかもしれません。

既存入居者の家賃設定は正しいか？

入居率(空室率)と同様に、既存の入居者の契約内容(家賃設定)も販売価格や融資上限額に大きな影響を与えます。

既存入居者の家賃設定の妥当性を疑うポイントとして以下の2パターンが考えられます。

• 家主(現在の物件所有者)が誤った情報を記載している
  • 故意に賃料を水増ししている(嘘をついている)
•  正しい家賃設定ではあるが妥当性は低い
  • 現在の入居者が長期間入居している
  • 敷金や礼金などを免除することで家賃設定を高めに設定している

まずは販売元の家主が仲介管理会社が誤った情報を記載している場合があります。追求すれば誤字を認めるかもしれませんが、悪質な場合は一定期間は水増しした家賃の差分を販売元が補填(負担)するケースもあるそうです。ちょっと信じられませんね…(笑)

また、正しい家賃設定でも、現在の入居者が長期間前から(例えば10年以上)入居し続けていることもあります。例え当時はその家賃相場が妥当だったとしても、現在の条件(築年数や周辺地域自体の相場感)とはマッチしていないこともあるので、その場合は次の入居希望者に対して同じ水準の家賃を請求(設定)することは難しく、結果的に想定外のマイナスに繋がります。

新規入居希望者の募集金額は適正か？

対象物件の中に空室がある場合、次の入居希望者に対する募集金額を明記することになりますが、その募集金額が現実離れした金額になっている場合もあります。

次の入居者に対する募集金額も既存の入居者の支払っている家賃設定同様、販売価格や融資上限額に大きな影響を与えます。

こちらは「想定値」なので「嘘」とは言えませんが、周辺物件の同じ水準の物件と比べ、明らかに高額な募集金額の場合、やはり悪質だと言えます。

仮に想定利回りが高かったとしても「そもそもその家賃設定は適正なのか？」を判断しなければ、結局は絵に描いた餅になってしまいます。

周辺の家賃相場についてはHOME’SやSUUMOを確認することで周辺の家賃相場は分かります。ですが、HOME’SやSUUMOに出てくる家賃相場は「売れ残った物件の中での相場」です。

つまり「負け犬物件の相場」です。

価格以外の魅力があり、競合物件と差別化できるのであれば張り合う必要はありませんが、価格だけで勝負するとなれば「売れ残った物件の中での相場」よりもさらに安い相場で勝負する必要があります。

不動産業界は嘘つきだらけ？

レントロールの入居率や家賃設定の大小によって、その物件の販売価格には大きく影響を与えます。

売却する側としたら少しでも高い価格で売りたいため、自然と所有物件を良く見せれるような工夫をします。

勿論、悪質な偽装工作ばかりではありませんが、相手から提示された情報に対して、何の疑いもなく鵜呑みにしてしまうのは危険です。賃貸経営の基本は「性善説」では無く「性悪説」です。常に相手を疑う姿勢が大切です。

なお、レントロールのチェックするべきポイントや物件概要書などの資料の見方については「初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書」にとても詳しく書かれていました。

この本には物件の選び方以外にも経営(運用)から売却までの全てのフェーズで役立つ情報がまとめられています。著者も楽待コラムニストとしても活躍されている「鑑定士×投資家」さんであり、とても読みやすい内容にまとめられています。

初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資　最強の教科書 投資家100人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え [ 鈴木 宏史 ]

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対金融機関への偽装工作

レントロールなどのエビデンスの偽装は、売り主や販売会社が買い主(購入希望者)に対して実施するだけではありません。

金融機関に対して行われる偽装工作もあります。

もし売り主側の「売却希望額」と買い主側の「購入希望額」が一致していても、金融機関からの物件評価額がそれらの金額を大幅に下回っていれば、売買契約が成立できません。

つまり、売り主と買い主と不動産仲介会社の3者の利害が一致しているにも関わらず、目的を達成できない訳です。

そこで、3者は結託してさまざまな偽装工作を企みます。有名なものには「エビデンス改ざん」「カーテンスキーム」「多法人スキーム」などがありますが、他にもさまざまな手法があります。

具体的な偽装工作の手口は書籍「現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法」に具体的に解説されています。勿論、本書ではこれらの偽装スキームを推奨するような内容では無く「役に立たない手法」として紹介されていますが、融資を受けるための努力(？)があの手この手で紹介されています。他にも不動産業界の裏側が分かりやすくまとめられているため、興味のある方には是非おすすめの書籍です。

レントロールの情報からリスクを見極める

レントロールに記載しれている情報が100%正しかったとしても、そこには見落としてはいけないポイントがたくさん隠れています。

以下のポイントを中心の情報の背景を読み取る必要があります。

家賃設定と入居時期に関係性がある？

賃貸の区分マンションでも販売されている分譲マンションでも同じですが、同じ建物無いの部屋でも築年数(契約時期)や間取り(広さ)により価格にばらつきが出てきます。なので、家賃にばらつきがあること自体は大きな問題ではありません。

ただ、家賃設定にばらつきがある場合、以下のような仮説を立てることができます。

• 入居期間が短い程、家賃設定が安い
  • 築年数の経過に伴いどんどん家賃設定が下がっていっている
  • そろそろ室内のリフォームが必要かもしれない
  • 家賃が下がりきっているため今後の下落幅は小さい可能性もある
• 繁忙期(2月〜3月)以外の家賃設定が安い
  • 繁忙期以外は家賃を下げなければ入居者付けができない心配がある
  • 家主が価格交渉に応じやすい性格かもしれない
  • 入居開始時期が繁忙期に集中している場合、その他の時期では入居者獲得が困難な心配がある
• 1年を通りて入居開始時期が分散されている
  • 繁忙期に関わらずどの時期でも入居者を獲得できる安定した経営が見込める

現状の家賃設定はあくまでも「過去の実績」なので、未来永劫続くわけではありません。ですが、将来の家賃収入をシュミレーションする上で「過去の実績」は重要です。どのような時間軸で現在の家賃になったのかはできる限り把握しておくべきです。

また、ライフスタイル(進学、入社、転勤)の変化が大きい4月には新しい住まいに引っ越しする人が多いため、2月〜3月は不動産業界としても繁忙期になります。繁忙期の時期は家賃を安く設定しなくても十分に入居者を獲得できる物件でも、繁忙期が過ぎた途端、入居者を募集できないような物件もあります。

勿論、長期間の空室になる恐れがある場合、家賃設定を多少低く設定し空室期間を短くするのは、むしろ正しい判断ですが、繁忙期以外の家賃設定が極端に低い場合は少し厳しいかもしれません。

家主側の支出情報は明確か？

レントロールに明記されている情報として「情報が本当に正しいか？」も大切ですが、それと同じように「情報が抜け漏れなく掲載されているか？」も重要です。

かなり乱暴な考え方ですが「レントロールから漏れている情報」は「レントロールから故意に隠蔽された情報」と考えても良いくらいです。

レントロールには賃料や管理費のように「家主側に収入として得られる金額」が記載されています。ですが、1棟物件を保有する場合、家主側にも負担は発生します。例えば以下のような項目が考えられます。

• 水道、ガス、電気等の光熱費
• インターネットの通信料金
• 町内会費
• 敷金、保証料など
  • 「敷金持ち回り」に注意
• フリーレント
  • 賃料の免除期間や減額等の取り決めなどが無いか確認

水道、ガス、電気等の光熱費が家主負担となっている賃貸物件は昔から存在しますし、最近ではインターネットの通信料金を家主側で一括して契約していることもあります。一部屋辺りの料金でも数千円〜一万円程の負担になりますし、戸数分の負担となると確実に経営を圧迫します。

また地域によっては町内会費が必要な場合もあるので、光熱費や通信費同様、事前に確認しておかないといけません。

意外と見落とされがちなのが敷金や保証料などです。

敷金とは家賃の未払い(滞納)や退去時の修繕費用などが発生することを想定して、予め入居者が家主に対して支払う一時金のことです。

何も無ければ退去時に入居者に対して返還されるお金なのですが、同じ入居者のまま物件の所有者だけが入れ替わるオーバーチェンジの場合、一般的に地域によって敷金の取り扱い方が変わります。

• 関西エリア以外の地域
  • 物件所有者が買い主に対して入居者から預かった敷金を支払う
  • 新しい家主(買い主)は前の家主(売り主)から支払われた敷金を退去時に返還する
• 関西エリア(関西方式、または大阪方式)
  • 物件所有者が買主に対して入居者から預かった敷金を支払わない
  • 新しい家主(買い主)は自己負担で敷金を退去時に返還する

一般的に関西エリアでは「敷金持ち回り」というルールがあります。

言葉が少し分かりにくいですが、敷金持ち回りとは敷金として預かった債務の返還義務が新しい家主に継承されますが、実際の預り金が引き継がれる訳ではありません。

つまり、新しい家主が自己負担で敷金相当額を返還しなければいけません。

逆に、駐車場や自動販売機などの収益があれば、むしろ利回りに加算できる可能性もあります。売り主側に有利な情報(売却価格が高くなる要因)が抜けているとは考えづらいですが、併せて確認したい項目です。

近い将来に退去予定は無いか？

悪質な販売元の場合、退去日予定日が明確にあるにも関わらず記載されていない場合もあります。

退去希望の場合、基本的には退去日の前の月までに家主(仲介管理会社)へ伝える必要があるため、現時点で退去予定が無いのかは確認することで、少なくとも翌月末までは退去しないと考えられます。

入居者属性から分かる物件のリスク

入居者の属性からもさまざまなことが分かります。

• 一部の組織に依存していないか？
  • 個人では無く法人の場合、会社が撤退した場合、一斉退去が懸念される
  • 特定の大学の学生が大多数を占める場合、廃校になった場合、需要が無くなる
• 若手会社員の一人暮らしの場合、平均入居期間は短くなっても大丈夫か？
  • 転勤、転職、結婚など、今後のイベントにより引っ越しする可能性は高い
• 生活保護受給者などの場合、家賃滞納や夜逃げのリスクヘッジはできているか？
• 高齢者の場合、日常生活での問題や孤独死などのリスクヘッジはできているか？
• 家主(現在の物件所有者)と同じ名字だった場合、入居偽装の心配は無いか？

個人向けの一棟マンションやアパートでは余り考えづらいですが、場合によっては一つの法人が一棟まるごと借りている場合があります。

とても嬉しい限りですが、退去時に一気に家賃収入がゼロになってしまうため個人的にはまず避けたいです。

一般的に、入居者が一つの会社や大学に依存することはリスクだと言われます。もしその会社や大学が撤退したとしても、すぐに一定規模の団体が拠点を構える場合は問題ありませんが、地方や田舎の場合と、その会社や大学が撤退した後は、満足に入居者を確保できなくなるリスクもあります。

また、個人としても属性により予想される行動パターンや対策は変わります。

入居者の属性は一長一短であり「○○な入居者とは契約を結ぶべきでは無い」ということはありませんが、それぞれの性質を理解して、適切な対策が必要になります。

物件調査に必要な項目

レントロールは物件を購入する際にもっとも大切な書類に一つですが、その情報だけで購入するかどうかを判断できる訳ではありません。

関連書類の確認

例えば関連する書類だけでも以下のようなものがあります。細部まで確認するのは大変ですが、購入金額も大きくなるため最低限の内容は確認しておかなければ後で後悔することになります。

• 物件概要書
  • 物件名、住所、価格、利回り
  • 築年数、構造、土地面積、建物面積、設備など
• 建築確認済証
  • 建物が建築基準法による規定を満たしていることの証明
• 重要事項説明書
  • 契約内容の詳細情報
  • 損害賠償額や違約金などに関する取り決め
•  トラックレコード
  • 過去の空室状況や賃料の実績

現地での建物調査

また、不動産経営の場合、書類だけでは分からない情報も沢山あります。可能な限り、現地での物件調査をするべきです。

• 外観の状態チェック
  • 建物の傾きの有無、クラック(亀裂やひび割れ)の有無など
• 室内の状態チェック(可能であれば)
  • 室内の汚れ、傷、凹み、クロスの状態など
• 共用部分等の設備のチェック
  • ガス給湯器、エアコン室外機など
• 現地までの道のりの確認
  • 最寄り駅までの距離、治安の確認など

ただし、多くの賃貸経営者は必ずしも建築関係の仕事に精通している訳では無いため、建物の状態については調査するにも限界があります。個人で判断できない場合は、必要に応じて住宅診断(ホームインスペクション)を検討することも有効な手段になります。

集めた情報量が明暗を分ける

賃貸経営、不動産投資と聞くと、とても華やかなイメージを持たれるかもしれませんが、購入前の調査段階ではとても地道で泥臭い作業を重ねることになります。基本的には一般的に公開されている情報(一般公開情報)をもとに判断するため、独自の情報網などが不可欠な訳ではありません。

勿論、情報の入手を進める過程で少しずつコアな情報にアクセスしていくことになる訳ですが、何か「特別な能力」が無いと分析できないことは無いですし「限られた特権階級の人間(？)にだけ流れる秘密の情報」をもとにおいしい物件を購入する訳でもありません。

勿論、建物についての知識、地域についての知識、税金についての知識など、幅広い前提知識は必要ですが、コツコツと集めた情報量が将来的に大きな明暗を分けることになります。

普段の生活で買い慣れている商品であれば「いつもより安いかな？」とか「先月から値上げされてしまった」などと、比較的簡単に売買価格を評価できますが、車や不動産のように、すぐに価値が分かりにくい商品については、もう少し明確は評価基準が必要です。

今回は不動産の中でも主に賃貸物件の評価方法である収益還元法についてまとめてみました。

不動産の価格は分かりにくい

不動産の価格を評価するにはさまざまな情報が必要になります。挙げ出すと切がありませんが、以下のような項目は物件価格を評価する上で、大きな影響を与えます。

• 間取り
  • ワンルーム、1LDK、○○㎡、など
• 構造
  • 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、など
• 築年数
  • 新築、築浅、法定耐用年数を経過している、など
• 立地
  • 都心、郊外、駅チカ、など
• 金融機関の担保評価
  • 担保評価額が高ければ売却にも有利

つまり「築○年の○LDKの分譲マンションが○○万円」との情報だけでは、(大まかには分かるかもしれませんが)その物件が「割高なのか？」「割安なのか？」もしくは「妥当な価格なのか？」は分かりません。

収益還元法による価格の算出

収益還元法とは「該当の物件が将来生み出すであろう収益と現在価格を総合的に評価する計算方法」のことです。物件の収益性をもとに物件の売買価格を算出します。

収益還元法は以下の2種類の計算方法があります。

• 直接還元法
• DCF(Discounted Cash Flow)法

直接還元法とDCF法の特徴については以下のとおりです。

直接還元法の特徴

直接還元法とはある期間(通常は1年間)における純利益を還元利回り(実質利回り)で割ることで不動産価格を算出する方法です。

計算方法は以下の通りです。

• 年間収益÷還元利回り(実質利回り)＝不動産価格

年間収益と還元利回り

直接還元法を正しく算出するには以下の値の信憑性を高めなければいけません。

• 年間収益
• 還元利回り(実質利回り)

年間収益は1年間の家賃収入から必要経費を差し引いて算出します。

年間の家賃収入は単純に月々の賃料を12倍するのでは無く、空室率などを踏まえて計算する必要があります。

また必要経費には主に以下のようなものが含まれます。

• 賃貸経営の必要経費
  • 毎月必要となる管理会社へ支払う管理費用
  • 毎年必要となる固定資産税・都市計画税
  • 入居者の入れ替わりが発生した際に必要となる仲介手数料や修繕費用

年間収益が分かれば、物件の購入価格から年間収益を割ると利回り(実質利回り)が算出できます。

また、実際にはエリアごとの類似物件(競合)の利回りなどが考慮され価格に影響を与えることもあるようです。

なお、利回りの基本的な計算方法についてはこちらの記事で詳しく解説しています。利回りの計算方法は賃貸経営をする上では基本中の基本なので、是非、あわせて読んで頂ければと思います。

収益還元法の注意点

収益還元法の考え方としては「将来の家賃収入や必要となる経費が一定である」ことを前提として計算が進められます。ですが、現実問題として年数が経過すれば家賃収入は下がりますし、必要となる経費(管理費や修繕積立金)は増える傾向にあります。

家賃の下落率や必要経費の上昇などを考慮するにはDCF法による計算の方が、より信憑性のある価格が算出できると言えます。

DCF法の特徴

DCF法とは「Discounted Cash Flow」の略です。DCF法とは将来得られる収益と売却価格を現在価値に割引き、それらを合計することで評価額を求める方法です。

DCF法の根底には「同じ金額の資産の場合、将来価値よりも現在価値の方が価値が大きい」との考え方があります。

これはDCF法に限った話ではありませんが、「今すぐ手に入る現在価値の100万円」と「10年後に手に入る(と約束される)将来価値の100万円」では「現在価値の100万円」の方が価値が大きいとされているのです。

もし現時点で100万円が手元にあれば、銀行で貯金したり、運用益の見込める投資信託などを購入することで、10年後には100万円以上の価値になっている可能性が高い訳です。勿論、ゴミみたいな投資信託を購入してしまった場合は100万円以下になってしまいますが、正しいタイミングで正しい金融商品を運用すれば基本的には100万円以上になっていると考えられているんですね。

勿論、将来のインフレ率などによってお金の価値は変わりますが、インフレ率の予測は難しく(と言うかできない？)、計算も複雑になるため割愛します。なお、インフレの仕組みについてはこちらの記事で解説しています。

またDCF法を理解するには「現在価値」と「将来価値」の関係性を理解した上で、次の考え方を理解する必要があります。

• 割引現在価値
  • 将来価値を現在価値に割り引いた価値
• 割引率
  • 価値を割り引くための利率

仮に、5年間保有した後に売却することを想定した場合、計算方法は以下の通りです。

• 1年目収益(割引現在価値)＋2年目収益(割引現在価値)＋3年目収益(割引現在価値)＋4年目収益(割引現在価値)＋5年目収益(割引現在価値)＋売却価格(割引現在価値)＝不動産価格

家賃収入や売却価格(物件の価値)は入居者の入れ替わりや、年数の経過によって徐々に下がっていくのが一般的です。そう考えると、割引率(割引現在価値)を考慮した計算方法の方が、より信憑性の高い売買価格を算出できると考えられます。

DCF法と割引現在価値

一般的には「収益還元法よりもDCF法の方がより正確な価格が算出できる」と言われますが、以下の設定によって価格が大きく変動します。

• 割引率
• 売却価格

いくらDCF法が優れた計算方法だとしても、割引率や売却価格が現実離れしていれば、適切な不動産価格は算出できなくなってしまいます。

具体的な計算方法

直接還元法とDCF法のそれぞれの計算方法について、具体的な数字をもとに解説します。

まず、物件の条件を以下の通りとします。

• 年間収益…50万円
  • 家賃収益…60万円
  • 支払経費…10万円
• 実質利回り…5%
• 割引率…5%
• 保有期間…5年
• 売却予定価格…700万円

直接還元法による算出

先程、ご説明した通り、直接還元法の計算方法は以下の通りです。

• 年間収益÷還元利回り(実質利回り)＝不動産価格

この計算方法をもとに実際の数字を当てはめてみます。

• 50万円÷0.05＝1,000万円

直接還元法はかなりシンプルな計算になります。

DCF法による算出

DCF法による算出の場合、まずは各年度の割引現在価値を算出する必要があります。

• 1年目収益の割引現在価値
  • 50万円÷(1＋0.05)＝476,190円
• 2年目収益の割引現在価値
  • 50万円÷(1＋0.05)²＝453,514円
• 3年目収益の割引現在価値
  • 50万円÷(1＋0.05)³＝431,918円
• 4年目収益の割引現在価値
  • 50万円÷(1＋0.05)⁴＝411,351円
• 5年目収益の割引現在価値
  • 50万円÷(1＋0.05)⁵＝391,763円
• 売却時の割引現在価格
  • 700万円÷(1＋0.05)⁵＝5,484,683円

上記の金額を合計します。

• 476,190円＋453,514円＋431,918円＋411,351円＋391,763円＋5,484,683円＝7,649,419円

不動産価格を算出することのメリット

賃貸物件の利回り計算などと比べて、収益還元法やDCF法は少し複雑な計算方法になります。

ですが、これらの仕組みを理解することで、購入時にしても売却時にしても提示された価格の妥当性を判断することができます。

• 提示された不動産価格はどの計算方法で算出された価格なのか？
• 根拠(前提)となる利回りや売却価格は現実離れしていないか？
• 自分が想定したキャッシュフローや利回りが実現できそうか？

購入時、売却時、問わず、不動産価格を正しく評価することは、とても大切なことですが、この辺りを理解できていると、極端に高値で購入することや、極端に安値で売却することは防げるはずです。

今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。

白色申告に必要となる収支内訳書

収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。

対象の期間(1月1〜12月31日)までの収入金額や必要経費などを記載します。

確定申告を青色申告で提出する場合はより詳細な決算書などの作成が必要になりますが、白色申告として提出する場合はより簡略化された収支内訳書を提出することで確定申告が可能です。

収支内訳書の概要

僕が去年、実際に提出した収支内訳書は以下の通りです。

そのため家賃や減価償却等の計算については単純で12ヵ月分で割ると少し誤差が出てしまいます。

あくまでも概算ベースとして見て頂ければと思います。

収入金額について

収入金額については主に以下のような項目が含まれます。

• 賃貸料(家賃収入)
• 入居者から頂く礼金や更新料

賃貸料は一年分の家賃収入です。

仮に家賃が6万円なら年間家賃収入は72万円ですね。

あくまで管理費や修繕積立費などは含めない家賃収入のみの合計です。

今回は入居者の入れ替わりや契約期間の更新は無かったため礼金や更新料はありませんでした。

必要経費について

収入金額が賃貸料(家賃収入)だけでしたが、必要となる経費の項目はかなり沢山あります。

主な必要経費には以下のような項目があります。

• 減価償却費
• 借入金利子
• 租税公課
• 損害保険料
• 管理費・修繕積立金
• 雑費

減価償却費はもっとも大きな経費の一つ

不動産や車のように高額な固定資産を購入した場合、1年間で使い切るのでは無く、数年間〜数十年間の間継続して利用することになります。

そのため経費として計上する場合も数年〜数十年に分割して計上することになり、この経費のことを減価償却費と呼びます。

不動産の減価償却費の場合、購入価格のうち物件価格と付属品価格に対してそれぞれ計算されます。土地については物件や付属品のように劣化したり寿命(減価償却期間)があったりしないため減価償却費は発生しません。

• 物件価格…定額法で減価償却費を計算
• 付属品価格…定率法で減価償却費を計算
• 土地価格…減価償却費が発生しない

物件価格については定額法での計算で法定耐用年数が47年で償却率は0.022倍です。

一方、付属品価格については定率法での計算で法定耐用年数が15年で償却率は0.133倍です。

それぞれ元となる基数に償却率を掛けて合計したものが減価償却費となります。ちなみに購入初年度の場合は取得価格が基数となります。

借入金利子は意外と大きな負担になる

借入金利子は物件購入時に金融機関から貸した住宅ローンの利息です。

返済が始まって最初の間は特に利息のボリュームが多くて辛いです。

ちなみに今回の投資用物件の融資元はジャックスで、貸出条件は以下の通りです。

• ローン残高…1,100万程
• 返済期間…20年間
• 貸出金利…2.47%(変動金利)

借入金利子ついては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

ジャックスの金利内訳を解説！保証金負担と金利設定の基準について

投資用物件の購入時に融資を受ける際、金利はとても大きな負担になります。ここでは金利設定の判断基準と利息や保証料により、どれだけ返済総額が大きくなってしまうか解説します。

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2019.04.07

不動産の取得や維持に掛かる税金

租税公課としては不動産の取得・維持に必要となる税金全般として以下のような項目が含まれています。

• 不動産取得税
• 固定資産税および都市計画税
• 印紙税

不動産取得税の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

意外と大きな負担になる？不動産取得税の仕組みについて解説します

不動産投資にはさまざまな初期費用が必要になりますが不動産取得税も負担が大きくなる初期費用の一つです。今回は不動産取得税の計算方法や軽減措置の仕組みについて初心者でも分かるように丁寧に解説しています。

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2020.12.26

また固定資産税および都市計画税の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

最も大きな負担は損害保険料？

今回の支出内訳書の中では損害保険料が最も大きな経費になっています。

損害保険料の内訳については主に以下の項目が含まれています。

• 火災保険料
• 住宅ローン保証料
• 委託管理料
• 税理士報酬

火災保険料や地震保険料(未契約)については仮に初年度にまとめて複数年の長期契約を結んだ場合も経費計上の仕方としては年度ごとに分割して計上することになります。

同じく住宅ローン保証料についても毎月支払った分の保証料の一年分の合計を経費として計上します。

必要な経費は沢山ある

今回はこの他にも以下のような必要経費を計上しています。

• 管理費
• 修繕積立費
• 雑費

これら全ての必要経費を合計するとおよそ155万円程になります。

税金や保証料のように実際に支払っているもののあれば、減価償却費のように直接的には支払っていない経費もあります。

必要経費として計上できることは嬉しい限りですが、これらの経費を実際に支払っていることを考えるとやっぱり大きな負担感になりますね。

ちなみに物件購入時に必要となる諸費用については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

不動産投資分の負債を損益通算

最終的に1,554,713円の経費から616,140円の家賃収入を差し引いた938,573円分が不動産による負債(赤字額)になります。

• 1,554,713円ー616,140円＝938,573円

今回(平成26年度)はこのおよそ93万円の負債分を会社員としての給与(給与所得)から差し引いた課税対象額から納税額を算出していきました。

これが「不動産投資は節税対策になる」と言われる理由なんですね。

勿論、その後、払い過ぎた税金(還付金)もしっかり戻ってきましたよ。

国税還付金振込通知書が届きました！

先日、税務署より確定申告に伴う還付金振込通知書が届きました。支払われる金額は約50,000円です。固定資産税がギリギリ支払えるくらいです。ちなみに今回が初めての確定申告でした。2014年の年間収支ですが、物件の引き渡しが3月末頃だったため実...

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2018.09.14

節税効果は年々減少してく

初年度は減価償却費や借入金利子は大きいですが徐々に無くなっていきます。

また保険料や租税公課など初年度にしか発生しない経費もあるため翌年以降はここまで負債は増えることはありません。

この辺りの「節税効果の仕組みは」はしっかりと理解しておかないと後で痛い目にあうことになります。

管理費や修繕積立金のように毎年同じレベルの金額が必要になる項目もありますが、今回の経費の計上額はあくまで1年目の実績となります。

今回は不動産投資をすることによって得られる節税効果について内容を確認してみたいと思います。

不動産投資による節税効果

節税効果とは本来個人が支払うべき税金を少なくすることです。

もう少し具体的に説明すると会社員にしても個人事業主にしても法人にしても仕事をしてお金を稼ぐとその利益に対する所得税や住民税などの税金を国に収める必要があります。

会社員の場合は余り意識しないかもしれませんが、給与明細を確認すると月々の収入から所得税や住民税分の給料が差し引かれているはずです。

損益通算とマイナス収支

不動産投資による節税効果を理解する上で大切なポイントになるのが以下の2点です。

• 損益通算
• マイナス収支

仮に自分の務めている会社からだけ収入を得ている場合は給料(年収)を算出するのはとてもシンプルですが、それ以外にも事業所得や不動産所得があった場合はその全ての収入を合計した金額に対して所得税や住民税など金額を算出します。

このように複数の所得を総合課税として合計して課税額を計算する方法を損益通算と呼びます。

またマイナス収支とは文字通り収入がマイナスになることです。

もし不動産投資による年間の収入がマイナスになった場合はそのマイナス分を会社員として稼いだ給与所得や自営業者やフリーランスとして稼いだ事業所得から差し引くことで課税対象額を抑えることができます。

課税対象額については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

【2020年最新版】給与所得の課税対象額と所得税の計算方法をどこよりも詳しく徹底解説

所得税算出の基準となる課税対象額についてどこよりも詳しく説明します。給与所得と課税対象額の違いや各種控除額の計算方法を踏まえ誰でも簡単に所得税の仕組みが分かる内容になっています。

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2025.05.04

どうして不動産所得がマイナスになるのか？

本来、お金を稼ぐために不動産投資をしているのに、何故、不動産の所得がマイナスになってしまうのでしょうか？

それは不動産の経営によって得られる家賃収入以上に必要経費の方が高額になることがあるからです。

なお、不動産投資で発生する一般的な必要経費には以下のようなものが含まれます。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

管理費や修繕積立金のように、毎年、一定の経費として計上できる項目もありますが、減価償却費や借入金金利のように徐々に減少していく項目もあります。

節税効果は減少していく

繰り返しになりますが経費計上に伴う節税効果は初年度が最大になります。

初年度は物件購入に伴う初期費用の多くを経費として計上できますが、2年目以降はその効果も無くなってしまいますし、それ以外の経費についても年々減少傾向になっていきます。

節税効果が最も大きいのは減価償却費

減価償却とは複数年利用し続ける一定金額以上の資産い対して耐用年数(減価償却期間)に応じて少しずつ経費として計上する考え方のことです。

実際にはお金は減っていないけど、会計上は出費があるように考えられます。

減価償却が適応される耐用年数は物件の種類により異なります。

減価償却費については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

借入金利子はローン残高と関連して減少していく

ローン金利も同じ考え方です。

元金に対して金利(2%～3%程)が課せられるので、徐々に金利は目減りしていき、勿論いずれなくなります。

金利が減っていくことはその分支出が減るので良いことなのですが、その分、経費として計上できる金額も同じように減っていくことになります。

借入金の金利については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

ジャックスの金利内訳を解説！保証金負担と金利設定の基準について

投資用物件の購入時に融資を受ける際、金利はとても大きな負担になります。ここでは金利設定の判断基準と利息や保証料により、どれだけ返済総額が大きくなってしまうか解説します。

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2019.04.07

金利負担の影響は？計算方法を理解して返済総額を算出しよう！

不動産投資ローンの上昇は不動産経営を行う上で大きなリスクの一つです。投資用物件を現金一括キャッシュで購入する人は珍しく、多くの人が不動産投資ローンを活用することになりますが、将来的に金利が上昇すれば、ローンの返済負担が大きくなります。今回は...

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2019.11.16

固定資産税・都市計画税は負担が大きい

減価償却費は実際にはお金は減っていないのに会計上は支出として計上できる経費です。

一方、固定資産税や都市計画税は毎年実際に支払わないといけない税金です。

経費として計上することで節税に繋がることは嬉しい限りですが、物件の規模によっては結構大きな支出となってしまうためどちらかと言うと負担感が大きな項目となります。

固定資産税と都市計画税については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

物件購入初年度が経費が最大になる

特に投資用物件を購入した初年度はさまざまな初期費用が掛かりその多くが経費として計上できるため不動産所得がマイナスになる傾向があります。

大規模修繕やリフォームなど高額な支出が無い場合は例外的に経費として計上する金額が大きくなりますが、基本的には投資用物件を購入した初年度が最も経費が大きくなります。

そのため必要経費が家賃収入を上回るのはある一定の時期までで、いずれは損益通算した結果がプラスになるため課税額は増えます。

※勿論、その分、キャッシュフローが出ていれば問題無いことです。

実際に必要となる必要経費については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

収支内訳書(不動産所得用)を読み返してみました【2014年分】

去年(平成26年分)の確定申告の内容を見返しています。今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。白色申告に必要となる収支内訳書収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。対象の期間(1月1〜1...

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2019.12.31

節税効果の本質を正しく理解することが必要

確かに不動産投資には大きな節税効果があります。

ただし初年度(または購入後数年間)の試算やシュミレーションを期待して「税金対策になるから！」というだけの理由で購入をするのは間違いです。

パンフレットやホームページには大きく「節税効果！」の文字が並びますが、それは一時的なことであり、その本質を正しく理解した上で物件を購入しなければいけません。

勿論、不動産投資の世界でももっとも大切な評価指数の一つです。

普段、株式投資や投資信託をしている人ならイメージしやすいですが、全く投資をしない人にとっては余り馴染みの無い言葉ですね。

「利回り」とは「投資金額(物件の購入金額)を1年間で何%を回収できるか？」を表す指標です。

今回は不動産投資における「利回り」の基本について丁寧に解説します。

具体的なの計算方法

利回りには以下のような種類があります。まずは表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)について理解を深めて頂ければ十分です。

• 表面利回り(グロス利回り)
  • 年間の家賃収入÷物件価格✕100
• 実質利回り(ネット利回り)
  • (年間の家賃収入ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100
• 真の利回り(FCR)
  • (年間の家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100%
• 自己資本配当率(CCR)
  • 税引前キャッシュフロー(BTCF)÷自己資本✕100%

つまり物件の販売会社などから「利回りは◯◯%」と言われた場合、それは「表面利回りなのか？」それとも「実質利回りなのか？」を必ず確認しなければいけません。

なお、真の利回り(FCR)と自己資本配当率(CCR)についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

表面利回りの計算方法

表面利回りについて具体的な計算をしてみます。

例えば、物件価格が1,000万円、月々の家賃が5万円の場合、家賃収入は年間で60万円です。

なので、1000万円の物件に対して年間の家賃収入が60万円なので6%の表面利回りになります。

6%と聞くと決して高くはありませんが、それでもまだまだ悪くない印象です。

実質利回りの計算方法

続いて実質利回りについて具体的な計算をしてみます。

実質利回りは、表面利回りに対して月々の管理費用、修繕積立金や固定資産税などの税金などの必要経費を家賃収入から差し引いて計算したものが実質利回りです。

同じように物件価格が1,000万円、月々の家賃が5万円だったとしても必要経費が年間15万円掛かってしまったとしたら実質利回りは大きく下がってしまいます。

1000万円の物件に対して実質的な年間の家賃収入が45万円となるため、実質利回りは4.5%になります。

賃貸経営の必要経費

計算方法からも分かるように実質利回りは必ず表面利回りよりも低くなります。

一般的な区分マンションの場合、実質利回りは表面利回りより1%程低くなります。そして表面利回りと実質利回りを分けるモノが「必要経費」です。

必要経費には主に以下のようなものが含まれます。

• 固定資産税
• 管理費、修繕積立金
• 集金代行手数料
• 投資用マンションローン返済に伴う金利

なお、固定資産税についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

利回りは変動するもの

できれば利回りは高い方が嬉しい訳ですが、一般的には利回りをある程度のポジションまでは緩やかに下り続けます。

計算方法からも分かるように利回りを変動させる要因には以下の項目があります。

• 物件価格
• 年間の家賃収入
• 必要経費

この中で物件価格については購入後変わることはありません。物件を1,000万円で購入した場合、その価格は一生残り続けます。

一般的に新築物件に比べ、中古物件の方が物件価格が安いため利回りが高くなる傾向があります。

これはそもそもの販売価格が新築物件より中古物件の方が安いため同じような家賃体形だと自然と利回りが高くなる訳です。

一方、年間家賃収入や必要経費は年々変動するものです。

利回りの前提は満室経営

ですが、利回りだけで決して物件を評価する事は出来ません。

なぜならここまでの話は全て毎月家賃収入を得られる事が前提で計算されていますので、家賃収入が得られない月があればその分利回りが下がってしまいます。

年間家賃収入を左右する2つのポイント

年間家賃収入は一年間を通じて得られる家賃収入の合計です。

月々の家賃が5万円の場合、年間家賃収入は5万円✕12ヶ月で60万円です。

ただし年間家賃収入は以下の要因で変動します。

• 年間の空室率
• 月々の家賃収入

つまり、もし年間の空室率か月間の家賃収入(またはその両方)が減ってしまうと年間家賃収入が減ってしまい、その結果、利回りも悪化します。

年間の空室率が悪化する要因

まずは年間空室率です。

賃貸経営に空室期間はつきものです。どれだけ適切な賃貸経営ができていたとしても、いつか入居者は退去してしまいます。

物件や共有部分の品質を維持し、適切な価格設定をしていたとしても「空室期間」をゼロにすることはできません。現在の入居者が退去した場合、対応すべき重要な取り組みが2つあるからです。

• 新規入居希望者の募集、獲得
• 退去後の部屋の修繕、クリーニング

新規入居希望者の募集、獲得

まず、現在の入居者が退去してしまった場合、次に住んでもらうための入居希望者を募集しなければいけません。

一般的には退去の連絡を受けたタイミングで次の入居希望者を募集するのですが、入居希望者を募集して契約まで結びつけるのに時間が掛かってしまえば、その分、空室期間が伸びてしまいます。

入居者獲得に影響を与える要因としては以下のようなものがあります。

• 賃料の妥当性、競合物件の存在
  • 物件の品質、立地、管理状況等を踏まえて賃料が妥当化どうか？
  • 同じ地域で同一水準の競合物件がある場合、相対的な高いか？安いか？
• 退去時期、入居時期
  • 引っ越しの繁忙期である2月〜3月であれば比較的入居者は見つかりやすい
  • 引っ越しの繁忙期が過ぎた5月〜6月以降は入居希望者も見つかりにくくなる

このような条件下で入居者の獲得が困難な場合は、家賃を下げるなど、何か入居者の満足度を上げるような取り組みも必要になります。

退去後の部屋の修繕、クリーニング

また、賃貸人の入れ替わりがあった場合は、それに伴い修繕やクリーニングの期間も必要になります。引っ越しの繁忙期であれば、修繕業者、清掃業者との調整がつきにくくなってしまうため、少し長い期間になってしまうこともあります。

そのため、現在の入居者が3/31に退去してしまったとしても、次の入居者を4/1から受け入れることは契約的にも物理的にも難しいのです。

入居者の入れ替わりの費用負担

このリフォームの費用も平均的には賃料の１ヶ月分から２ヶ月分になるため前もって覚悟しておかないと結構大きな金額になりますし、場合によってはそれ以上になる可能性だって十分にあります。

また、入居者付けを仲介会社に依頼する場合は仲介手数料も必要になります。

ただ仲介会社に支払う仲介手数料は入居時に入居者から頂く礼金と相殺できる場合もありその辺りは賃料も含めての価格設定次第になります。

高利回り物件と安定性の関係性

投資効果を最大限に発揮するには、なるべく利回りの高い物件を購入すれば良い訳ですが、当然、単純に利回りの高い物件を購入すれば良い訳ではありません。

利回りが高い物件は、その想定利回りを実現するためのハードルもより高くなるからです。

利回りに執着しし過ぎることのリスク

所有物件の種類によって、ある程度、高利回りの物件と低利回りの物件に分かれる傾向があります。

僕の個人的な感覚としては以下のようなイメージです。

• 想定利回りが低く販売価格が高い物件
  • 新築もしくは築浅の区分マンション
  • 駅から近い立地条件が良い物件
  • 東京や関西圏のような人口流入が見込める地域
• 想定利回りが高く販売価格が安い物件
  • 築年数20年〜30年程の築古物件
  • 駅から遠く立地条件が悪い物件
  • 地方のような人口流入が見込みにくい地域

つまり、一般的には想定利回りが高い物件は、想定利回りが低い物件に比べて、空室リスクが高くなります。

仮に想定利回りが高かったとして、空室期間が長期間になったり、設定通りの賃料が取れなければ、結局は「絵に描いた餅」になってしまいます。

ただし、賃貸経営者としての能力が高ければ、空室リスクが高いと考えられるボロ物件でも安定した賃貸経営を維持し、その結果、高利回りの運用を実現できることになります。

修繕費用が積み立てられているかも大切

また中古物件の場合、表面利回りが20%～30%の高利回り物件であっても、十分な修繕積立金が準備されていなければ、大規模工事などを行う場合、物件所有者が工事費用を補うと言うような事もあるそうです。

購入直後に修繕費用を負担すること自体は別に悪いことではありませんが、それならばその分の費用を見越した価格設定で購入しないと後から計算が合わず後悔することになります。

利回りは判断材料と言うよりかは、あくまでも一つの基準として考えた方が良いかもしれません。

それでも上記のように簡単な計算方法で算出出来きます。覚えておくと各地域の大まかな相場なども身に付いてくるので便利ですよ。

キャッシュフローが得られなければ意味が無い

仮に実質利回りが10%だったとしても、物件の購入価格が100万円であれば必要経費を差し引いた年間のキャッシュフローは10万円にしかなりません。

逆に物件の購入価格が3,000万円であれば、実質利回りが5%でも、必要経費を差し引いた年間のキャッシュフローは150万円になります。

購入価格(物件所有者が負うリスク)が高いのだから、キャッシュフローが大きくなるのは当然ではありますが、余りに安過ぎる物件を購入すると高利回りは確保できたとしても、その物件を管理する手間は増え、投資効率が良いとは言えません。

この辺りのバランスは個人の価値観にもよりますが「高い利回りを実現できさえすれば賃貸経営として成功である」といえるかどうかは、少し微妙だと思います。

販売会社、金融機関、税理士のようにさまざまな関係者と強力しながら物件を購入することになりますが、購入後の物件を維持管理する上では管理会社の存在はとても大きいです。

自主管理大家の場合は、一連の管理を全て自分(とその関係者)で対応するケースもありますが、他にも本業のあるサラリーマン大家の場合は管理会社に業務を依頼するのが一般的です。

管理会社の役割を理解しよう

賃貸経営における管理業務は大きく以下の2種類に分けられます。

• 建物管理
• 賃貸管理

例え良い条件で物件を取得できたとしても、その後の管理品質が悪ければ、建物自体の状態や住居環境が悪化します。当然、キャッシュフローは悪くなります。逆に、今まで管理が悪かった物件を取得した後、適切な管理会社に管理を依頼できれば、キャッシュフローの改善が見込めます。

一見、状態の悪そうなボロ物件を格安で取得し、適切な管理をすることで、大きなキャッシュフロー(利回り)を実現している大家も沢山います。

ちなみに、一つの会社で建物管理と賃貸管理の両方の業務を担当している場合もありますし、会社ごとにそれぞれ業務が分けられている場合もあります。

例えば区分マンションの場合、建物管理については区分マンションの所有者で構成する管理組合が主体となり、建物管理会社に管理実務を委託します。そのため、区分マンションを取得する場合は、前もって建物管理会社へ支払う管理費用や修繕状況なども把握しておかないと、後から変更することが困難になります。一方、賃貸管理会社は区分オーナーごとに選定することができるため、パフォーマンスが悪ければ、購入後に変更することも可能です。

建物管理会社の役割

建物管理会社の業務内容としては主に以下のようなものが含まれます。

• 建物の維持管理
  • セキュリティ、日々の目視チェック
• 修繕の企画や実施
  • 外装塗り替え、屋上防水、バリューアップ
• 清掃業務
  • 日常清掃、定期清掃、受水槽清掃
• 設備管理業務
  • 消防設備、エレベータ等電気設備の保守・点検

建物管理会社への費用は入居者が月々に負担する「管理費用」から捻出されます。

賃貸管理会社の役割

賃貸管理会社の業務内容としては主に以下のようなものが含まれます。

• 入居者の募集と契約手続き
  • 入居者の募集、申込み時の入居者審査
• 更新手続き
  • 新賃料交渉や更新契約書の作成
• 解約手続き
  • 敷金精算、退去立会い、現状回復工事手配
• 家賃徴収業務
  • 入金の確認、家賃滞納時の督促
• 入居者クレーム対応
  • 入居後の設備故障などの状況確認、修繕手配

賃貸管理費は規模や管理内容にもよりますが、1棟物件の場合は家賃収入の3%〜7%程、区分マンションの場合は1戸3,000円〜5,000円程ですが、サブリース契約の場合は家賃収入の20%〜30％程になることもあります。

なお、賃貸管理システムの違いや特徴についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

マンション管理費の使われ方

マンション管理費がどのように活用されているかの配分は管理組合の報告書を読むことで把握できます。

僕も昔、所有物件の管理会社による通常総会(管理事務の報告会)に参加したことがあります。

マンション管理費の使われ方は「マンション管理の適正化の推進に関する法律(第77条)」に基づき定められています。

管理会社が主体となり行う業務もあれば、エレベーターや電子ブレーカーなどはそれぞれのプロの業者に委託しています。

具体的な内容は管理会社や物件の規模により異なりますが、過去に僕が参加した通常総会での報告内容では主に以下のような対応がされていました。

ちなみに、管理費の「収入」と「支出」は以下のようになります。

• 収入
  • 入居者から頂いてる月々の管理費
  • 各種駐車場使用料(車・バイク・自転車)
  • 自動販売機からの収入
• 支出
  • 管理報酬(管理業務)
  • 電気料金や損害保険料
  • 各種手数料など

不測の事態に備え少し余裕を持っており、概算ですが「収入」の80%程を「支出」で消費しているようです。

また「修繕積立金」は基本的には月々の積立分が「収入」となり、大規模修繕などを実施するタイミングで「支出」として計上します。

一般的に新築物件の場合、最初の大規模修繕工事は建築されてから15年後が目安となるため、築浅の物件であれば、購入当初は修繕工事なども必要無く、将来の出費に備えて積み立てる時期になります。

賃貸管理会社の選び方

賃貸管理会社を選ぶ基準として、重要な項目にはこのようなものが考えられます。

• 事業継続性
• 空室解消力
• 入居者対応力・管理力
• 信頼感

なお、賃貸管理会社選びのポイントについてはこちらの記事で詳しく説明しています。

平均入居率は信用できる？

平均入居率には明確な定義がありません。販売会社や管理会社ごとに独自に算出しているケースもあります。

例えば、平均入居率には以下のような計算方法が想定されます。

• 調査対象日に全区分中で入居者がいた部屋数
• 365日のうち入居者がいた日数
• 365日のうち全区分中で入居者がいた部屋数と日数

いずれにしても、このような考えのもの、販売会社や管理会社が、自社にとって都合の良いように入居率を算出しているため「入居率は○○%」という情報だけにとらわれるのでは無く、大前提として「そもそも入居率の算出根拠は何なのか？」を把握しなければ会話が成り立ちません。

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賃貸住宅管理業者登録制度への登録

平成23年に原状回復や敷金精算に関わるトラブル増加などを理由に国土交通省が賃貸住宅管理業者登録制度を導入しました。

登録自体は任意ですが、適切な賃貸住宅管理業をしているかの基準になると思います。

実際の物件を視察する

賃貸管理会社が管理している物件を自分の目で確かめたい場合は、実際の管理物件を見せてもらう事も可能です。

勿論、賃貸管理会社からすれば自社内で最も管理が行き届いている高品質な物件を紹介するはずですが、それでも見るのと見ないとでは全然違います。

もし管理報告書などの大家への提出書類があるのであれば、見せてもらっても良いと思います。

生の声が一番信用できる

経験が増えてくると自分で比較する判断基準も増えてきますが、まだ経験が浅い場合は難しいです。

そう考えると、やっぱり最も安心(外れの確率が少ない)のは他の家主の方から情報を得る事です。

「家主同士の繋がりなんて実際は難しい」と思うかもしれませんが、そんな事も無いです。

地域ごとにコミュニティー(家主の会など)は意外とあるもので、僕も数年前から「がんばる家主の会」に所属させて頂いています。

勿論、信頼関係が大切なので「良い業者を教えて下さい」「低金利の金融機関を紹介して下さい」といきなり話しかけるのは少し難しいかもしれませんが、少しずつ情報収集をしていけば良いと思います。

コミュニティや家主の会は基本的に困っている方を助け合うと言うスタンスです。

管理会社選びだったら物件を購入する程のリスクも伴わないので、是非、交流も兼ねて情報収集をオススメします。

このように考える方も多いので無いでしょうか？

いつか自分もタワーマンションに暮らせるようになりたい！

タワーマンションは「成功者の証」みたいでとにかく憧れる！

たくさん友達を呼んでホームパーティを開きたい！

タワーマンションの魅力はやっぱりステータス？

タワーマンションに憧れるのは比較的若い世代で、また女性よりも男性の方が魅力を感じているようです。

ちなみに、タワーマンションの一般的な定義としては以下のように言われています。

• 高さ60m以上
• 20階建て以上

中には20階建て未満でもマンション名に「タワー」と付けているマンションもありますが、タワーマンションと言うからにはやっぱり20階建て以上は欲しいところですね。

タワーマンションのメリット

関西にも大阪市や神戸市を中心として沢山のタワーマンションが建てられていますが、一般的なタワーマンションの魅力としては以下のようなものが挙げられると思います。

• 高層階の景色が絶景である
• 施設が充実している(建物による)
  • 24時間コンシェルジュサービス
  • パーティールーム、ラウンジ
  • フィットネスジム、プール(あるそうです！)
  • 保育施設、クリニック
• 地震に強い構造になっている
• 物理的なセキュリティ設備が高い
• 建築場所を選別しているため立地が良い
• 資産価値が下がりづらい(地域による)
• 相続税対策になる
• コンビニや駅に直結している(建物による)
• ステータスになる

沢山あるように見えますが、少し冷静になって考えると、この中で「必ず満たすべき条件」と言えるものがいくつあるかと言う問題も出てくるかもしれませんね。

個人的にはステータス以外、何も無いような気がします。

ちなみに同じ関西でも、本当に景色を優先したいのであれば、大阪や神戸のど真ん中より、御影や明石辺りのタワーマンションの方が、周りに遮る建物が少なく、意外と穴場スポットかもしれませんよ。

タワーマンションのデメリット

一方、タワーマンションのデメリットも沢山あります。

• 一般的なマンションと比べて費用が大きい
  • 購入費用
  • 管理費
  • 修繕積立費
  • 駐車場
• 地震発生時の影響が大きい
  • エレベーターが停止する可能性がある
  • 低層マンションと比べて揺れが大きくなる
• エレベーターの待ち時間が長い

購入費用や駐車場に関しては、必ずしも「タワーマンションだから高い」とは言い切れないかもしれませんが、基本的には「タワーマンションが建つ≒良い立地に建設される」であるため、どうしても高額になる傾向にあります。

なお、マンションの部屋ごとの特徴についてはこちらの記事でもう少し丁寧に説明しています。

タワーマンションの特徴

タワーマンションの特徴についてもう少し具体的に説明してみます。

低層階は意外と安い？

タワーマンションは一般のマンションに比べて、販売価格がとても割高です。

立地や専有面積などによっても大きく変わりますが、関西に建てられているタワーマンションでも40階以上のものになると、1億円を超えるものが多くなってきます。勿論、東京の場合だとそれ以上ですね。

ですが、実は低層階については一般的な低層マンションの同じフロアより少しだけ割安であることも珍しくありません。

価格設定の仕方としては、まずは中層階(真ん中辺りの階)の価格設定をして、そこから「上の階になる程加算する」「下の階になる減算する」と言うふうに価格が決められます。

一概には言えませんが、一般的にタワーマンションで同じ面積・同じ水準の部屋の場合、1フロアごとに20万円～30万円の価格差が生じるそうです。ですが、販売価格としては1フロアごとに細かく価格設定をしている訳では無く数階ごと(例えば10階ごと)に価格設定をしています。

つまり、ある階を境(例えば20階と21階)では「1階しか変わらないのに100万円以上価格が変わってしまう」こともあり、そう言った理由により同じマンション内でも人気の部屋に片寄りが出ることもあります。

販売会社としてはタワーマンション一棟の中で利益を確保できれば良いだけなので、結果的に低層階であれば若干割安な販売価格が設定されるんですね。

維持費の高さをあなどってはいけない

先程、低層階であれば比較的安く購入できるとお伝えしましたが、維持費についてはやっぱり高額です。

例えば管理費と修繕積立金はマンションの規模が大きくなると当然高くなります。

• 管理費…マンションの共有部分の清掃や維持管理のための費用
• 修繕積立金…大規模修繕工事を将来実施するための積み立て資金

管理費や修繕積立費が高くなる要因には以下のようなものが挙げられます。

• 24時間コンシェルジュサービスの人件費
• パーティールーム、フィットネス等の施設の維持費用
• エレベーターのメンテナンス費用
• 各フロアのガラスの清掃費用

ちなみに管理費と修繕積立費は購入する部屋の面積に比例するため、同じ70㎡であれば低層階でも高層階でも同じです。

修繕積立金が段階的に上がる理由

新築マンションを購入すると「修繕積立基金」と呼ばれる修繕積立準備金(修繕積立一時金)を支払うことになります。

管理費は基本的には一定のはずですが、修繕積立金は老朽化に伴う大規模修繕などのための資金であるため、築年数の経過と共に上がるよう修繕計画(例えば先30年までの計画)の中にも組み込まれています。つまり値上がりすることは最初から想定されている訳です。

修繕積立金の目安については国土交通省がマンションの修繕積立金に関するガイドラインでまとめています。また、積み立て方法には以下の2種類があります。

• 均等積立方式
  • 修繕計画の計画期間中、均等に修繕金を積み立てる方式
• 段階増額積立方式
  • 購入当初の修繕積立金は少ないが徐々に積み立て資金が増えていく方式

ただしどちらにしても新築マンションの販売時は少しでも物件を販売しやすくするために意図的に設定金額を低く設定し、その後、徐々に修繕積立金が増えていくのが一般的です。さらに修繕計画の精度が低い場合は修繕積立金の増加だけでなく、足りない修繕工事費用を追加徴収する場合もあるそうです。

タワーマンションは相続税対策になる？

タワーマンションは現金や戸建住宅に比べて、相続税に対する節税効果が大きいです。

現金で1億円を持っていた場合、そのまま1億円が相続の対象額となってしまいますが、その現金を使ってタワーマンションを購入すれば、相続税の評価額を半分以下にすることも可能です。

タワーマンションの節税効果については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

相続税対策に効果的？タワーマンション節税の効果を理解しよう！

タワーマンションの購入は賃貸経営と並んで効果的な節税対策の一つです。タワーマンション節税の仕組みや節税対策の高い部屋の特徴などをまとめています。参考にして頂ければと思います。

go1101.com

2018.10.14

タワーマンションは本当に魅力的？

誰もが一度は憧れるタワーマンションですが、本当に魅力的なのか改めて考えてみたいと思います。

購入した後のことも冷静に想像してみよう

タワーマンションに実際に住んでみた方の意見として意外と多いのが以下のような意見です。

確かに景色は良いけどもう飽きてしまった。

予算の範囲内だと思っていたけど住宅ローンに加え、管理費や修繕積立費が家計を圧迫している。

不便なことも多く、正直、少し後悔しているかも。

購入する前までは大きな憧れがあったものの、実際に手に入れてしまうと、意外と空きてしまい、その後には重い住宅ローンだけが残ってしまうということもあります。

購入前に実際に住んでみよう

購入してから後悔する前に、もし可能なら、一度、賃貸で住んでみることでイメージが湧くと思います。

賃貸でタワーマンションに住む場合、初期費用がかなり高額になるため、他のワンルームマンションのように気軽には判断できないかもしれませんが、それでも買ってから後悔することを心配しているのであれば実際に住んでみるのも良いと思います。

賃貸するのが難しければ、現地のモデルルームに足を運んでみたり、もしタワーマンションに住んでいる友人がいるのであれば、一度、部屋を見せてもらったりしても良いですが、やっぱり実際に自分で住んで、一定期間生活してみるのが一番イメージしやすいと思います。

実際に住んでみると「大金を掛けて購入するほどのモノでも無いな…」と思うことも多いと思います。

引っ越しがピークとなる時期は年度が変わる少し前の2月〜3月頃になるので、この時期の退去連絡は正直つらいものです。

賃貸管理会社からの電話は僕の中で最も出たく無い電話の一つです。普段、この時期に賃貸管理会社から電話が掛かってくることはほとんど無いため嫌な予感はしましたが、見事予感は的中です。

基本的に物件はワンルームマンションなので一件辺りの損失は少ないですが、それでも運悪く立て続きに複数件発生してしまったので精神的ダメージも大きいです。

退去者発生時の対応手続きは？

基本的に入居者は賃貸管理会社に対して退去予定日の1ヶ月以上前に事前連絡する必要があります。

それぞれの事情により1ヶ月を切って連絡があることもありますが、賃貸管理会社としてもいろいろな事務手続きがあるため基本的には1ヶ月前辺りが一つの目安となります。

僕の場合も翌月末までで今の入居者が出て行くことになるため次の募集に向けた手続きが必要との連絡がありました。

当然、今住んでいる方が出て行くということは物件が空室になるということです。空室になれば家賃収入が入らなくなるため次の住んでくれる人を探す必要があります。

修繕費用と仲介手数料が必要

退去者が出ると主に以下の2つの費用が必要になります。

1. 入居者退去後の部屋の修繕費用
2. 新しい入居者獲得に伴う仲介手数料

それぞれの費用についてもう少し詳しく解説します。

部屋の修繕費用

1つ目は入居者退去後の部屋の修繕費用です。これはマンション全体を対象した修繕工事では無く、対象の部屋の室内だけを綺麗にするようなクリーニングのことです。

今の入居者が住んでいた期間や使い方にもよります。短期の場合は家賃の1ヶ月〜2ヶ月程が平均的な金額ですが、長期間入居して頂いた場合はもっと費用が高くなることもありますし、
入居者がタバコを多く吸っていたりペットを飼っていたりするとさらに多くの修繕費用が掛かる場合もあります。

入居時に敷金を頂いている場合はそのお金で補うことができますが、敷金をもらっていなかったり、もらっていたとしても前の所有者(家主)がもらっていた場合は当然自己負担となりますし、経年変化と自然損耗との認識の違いからトラブルになることもあります。

退去時にトラブルにならないように知っておきたい 〜敷金返還に伴う国土交通省ガイドライン〜

賃貸契約を解約し住んでいた部屋を明け渡しをする時には基本的には敷金が返還されます。契約時に支払ったお金とは言えお金が戻ってくるのは嬉しい限りです。そもそも敷金ってどんなお金なのか？賃貸住宅を契約する場合、主に以下の2つの言葉が出てきます。 ...

go1101.com

2018.06.06

内装修繕工事の明細書を公開！必要となる経費をまとめました

今年度は4月以降になってから入居者の方の退去が立て続けに発生し、次の入居者募集に掛けて賃貸管理会社にいろいろ対応してもらっていました。退去の時期が後2月程早ければ、入居者獲得にもほとんど苦労せずに済んだのですが、今回はタイミング的に繁忙期を...

go1101.com

2020.12.22

仲介手数料

二つ目は新しい入居者を獲得するための(獲得した際に発生する)仲介手数料です。

仲介手数料は入居者付けをしてくれた不動産仲介会社に対して支払うことになります。

具体的にはアパマンショップだったりエイブルだったりminimini(ミニミニ)など沢山の仲介会社に入居者付けをお願いし、入居者を付けて下さった仲介会社に対して家賃の2ヶ月程の仲介手数料を支払います。

賃貸契約の仲介手数料の仕組みを理解して効果的な賃貸経営を目指そう！

賃貸経営をするには自身の所有物件を入居希望者に提供し、家賃収入を得る必要があります。自主管理大家の場合、自分で入居者の募集を手掛ける場合もありますが、多くの家主は賃貸仲介会社に入居者の募集を依頼することになります。そして、賃貸仲介会社が入居...

go1101.com

2020.05.04

正しい家賃設定の算出根拠は？

退去時の一時費用として「修繕費用」と「仲介手数料」が必要になりますが、もう一つ検討しないといけない重要なモノがあります。

それは新しい入居者から頂く家賃の設定です。家賃設定は主に以下のような点を考慮して決めることになります。

• 入居者募集の時期は繁忙期か？オフシーズンか？
• 老朽化はしていないか？設備は古くなっていないか？
• 地域相場や競合物件は分析できているか？
• 入居者に検索されやすい家賃設定か？

なお、家賃設定の考え方についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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金額設定には中長期的な視点が必要

このように空室が発生するといろいろと金額設定を見直す必要が出てきます。

「家賃設定は下げたくない」「修繕に高い費用は掛けられない」などいろいろ考えはあると思いますが、事業として資金繰りを考える以上、感情だけに流されるのは大きな損害に繋がります。

たった1,000円の家賃値下げをケチったため家賃設定50,000円の空室が1ヶ月続いてしまったとしたら、その1ヶ月分を取り戻すには約4年(50ヶ月)掛かります。

自分の意見を押し通すことは良いことかもしれませんが、その結果収益性が悪くなればそれはただの傲慢になってしまいます。

空室が続く場合は必ず何か問題があります。本当にその考え方が正しいかどうか客観的に判断し、打てる手は何なのか考える必要があります。

物件の特性も考慮する

僕が今所有しているワンルームマンションの場合は長期間住んで頂く事は中々難しいです。

入居者の属性が若手会社員や単身者であるため環境の変化(転職・転勤・結婚)などでどうしても出ていってしまう事が多いです。

そのため入居期間は2年〜5年程の中期になる事が多いです。

なので単価交渉には積極的に答えて絶対に空室を出さない(出しても短期にする)必要があります。

例えば家賃(管理費込み)が60,000円のワンルームマンションの場合、一ヶ月空室を出してしまえば当然60,000円の損失ですが、仮に1,000円値下げしたとしても損失は年間では12,000円です。

5年間でも60,000円なので、一ヶ月間空率になった場合の損失と一致します。

そう考えるとワンルームマンションでは1回の入居期間をそれ程長期に見込めないため、空室期間が長引く事は致命的です。

もし継続的に家賃を下げなざる得ない状況にあるんだとすれば、それはそもそもの立地を踏まえた物件選びに問題があったかもしれません。

そうであれば自分の投資判断を見つめ直す必要がありますし、場合によっては売却(損切り)も必要になるかもしれません。

ただし物件を保有し続けたいと考えるのであれば、過ぎてしまった事を悔やんでもしかたありませんよね。

1,000円〜2,000円程の値下げスムーズに事が進むのであれば積極的に家賃を下げるべきだと思います。

不動産投資は基本的にはとても長期な投資になります。

1,000円値下げした事による損失は簡単に計算できますが、1,000円値下げしなかったがために出てしまった機会損失は計り知れないかもしれません。

意地もプライドも大切かもしれませんが、合理的に判断した価格設定が大切だと思います。

そもそもNISAとは

たまにNISAのことを金融商品だと勘違いしている方がいますが、NISAは投資信託や株式銘柄のような金融商品では無く口座の種類です。そして開設できるNISA口座は1人1口座だけとなっています。

まずはおさらいとして従来のNISAの特徴を簡単に纏めてみました。

• 2014年1月から運用開始
• 非課税枠は年間120万円まで
• 非課税期間は5年間まで
• ロールオーバーにてさらに5年間非課税になる
• 投資対象は限定されない
• 1人1口座だけ開設可能

通常、株式投資や投資信託などで得た運用益には20.315%の配当所得と呼ばれる所得税掛けられます。

仮に株式投資で100万円運用益(設け)が出たとしてもそのうちの約20%は配当所得として国に納めないといけない訳です。

それをNISAを使うことで年間120万円までは非課税になるため配当所得が免除されるんですね。

つみたてNISAは何が違うか

一方、つみたてNISAにはこのような特徴があります。

• 2018年1月から運用開始
• 非課税枠は年間40万円まで
• 非課税期間は20年間まで
• 投資対象が限定されている
• 現行NISAとの併用不可

従来のNISAと比較すると年間の非課税枠は120万円から40万円と削減されてしまう一方、非課税となる期間は5年から20年に伸びています。

また投資対象が一部の投資信託などに限定されたこともあり、従来のNISAを比べて「投資」と言うよりも「コツコツ積み立てる」というイメージが一層強くなりました。

ちなみに正式名称はひらがなら「つみたてNISA」だそうです。

つみたてNISAの特徴は

NISAという制度があったにも関わらずわざわざ「つみたてNISA」という新しい制度ができたのはやはり日本全体として個人の資産をもっと市場(世の中)に出回わるようにしたいということなのだと思います。逆に言えば従来のNISAは当初想定していた程の成果は出せていなかった訳です。

つみたてNISAの特徴について従来のNISAも交えて簡単にご説明します。

非課税期間が長いため従来のNISAより総投資額が大きい

つみたてNISAは年間の非課税枠は40万円と従来のNISAよりも少ないですが、非課税期間が20年間あるため総投資額で考えるとNISAよりも非課税枠が大きいです。

本来であれば課税される20.315%の配当所得がゼロになる訳ですから、非課税対象額は多ければ多いほど嬉しいですね。

複利効果を最大限に利用し時間を掛けた資産運用を心がけることでその成果はとても大きなものになります。

投資対象は長期運用にふさわしい商品に限定される

つみたてNISAの目的は長期投資です。

そして投資対象となる投資信託についても長期投資に不適切なものは対象外となっています。

対象は金融庁より選定されたつみたてNISAにふさわしい投資信託に厳選されています。そのため、長期投資に向かない(そもそも資産運用に向かない)ような手数料を取ることばかりを目的とした迷惑な投資信託を購入する心配が無いため投資初心者の方にとってもはかなり有り難いです。

つみたてNISAの選定条件にはこのような項目が含まれます。

• 投資信託の運用が5年以上存続している
• 純資産が50億円以上
• 信託報酬(運用管理費用)が一定以下
• 販売手数料が無料(ノーロード型)
• 毎月分配型で無い

これらの条件は長期的な資産運用を行う上でとても大切な項目なので、この条件が満たされていることは初心者にはとても有り難いことです。

逆に言えば長期運用を視野に入れて自分が購入を検討していた投資信託がつみたてNISAの対象外なのであれば、その投資信託は購入しない方が良いのかもしれません。

ちなみに2017年の時点では株式投資はつみたてNISAの対象外となっています。

NISAとつみたてNISAは併用ができない

NISA枠の120万円とつみてたNISA枠の40万円を使い、合計160万円の非課税枠を使いたいと考える方も多いとおもいますが、NISAとつみたてNISAは併用ができないので、どちらか一方を選択することになります。

僕は既に2014年から従来のNISAを利用していてこれから先も従来のNISAを継続する予定です。

年間の投資額を大きくしたい場合は従来のNISAを期間が終了するまで(口座開設期間は2023年まで)続けて、その後つみたてNISAに乗り換えるのが自然な流れだと思います。

ただしNISAも2014年に設立されたばかりの制度なので今後延長の可能性は十分にありますし、非課税枠も増えるかもしれません。実際に当初の年間非課税枠は100万円でしたが2016年頃から年間非課税枠が120万円まで拡大されました。

なのでNISAの今後の動向によってどちらを選ぶかを変わってくると思いますし、勿論、つみたてNISAについてもこれからルールが変わる可能性は十分に考えられます。

複雑な仕組みが課題になっている

これはつみたてNISAに限ったことでは無く、従来のNISAやジュニアNISAの他、個人型確定拠出年金(iDeCo)などにも言えることなのですが、制度の仕組みがやや複雑でありどれを選べば良いか迷ってしまったり混乱を招いたりして中々一歩踏み出せないような状態です。

また知名度もまだまだ低いため定着するにはある程度時間が掛かりそうです。

投資経験の少ない初心者をターゲットにするのであればもう少し分かりやすいシンプルな仕組みづくりも必要なのかもしれませんね。

資産運用する環境は十分に出揃った

これは2014年にNISAの制度が作られた時にも感じたことですが、銀行に預けているお金を資産運用に回す絶好のチャンス(きっかけ)です。

つみてたNISAについては年間非課税枠は40万なので月々およそ3万円程なので、今まで資産運用に興味を持っていなかった方も銀行に毎月貯金しているお金の中から3万円だけつみたてNISAを活用し資産運用を始めるのはとても自然な流れだと思います。

従来のNISAの年間120万円の枠を使い切れなかった方でも、つみたてNISAの年間40万円程であれば生活における負担もそれ程大きくは無いはずです。

またつみたてNISAについては対象となる投資信託が既に厳選(フィルタリング)されているため
とても選びやすくなっています。

勿論、元本保証は無いため損しない訳ではありませんが、それでもこれ程長期の資産運用を後押ししてくれる制度は今のところありません。

口座開設については2017年10月から開始されています。使わないと損な制度なので是非とも検討してみれば良いと思います。

僕はこのチラシを見るたびに「悪質な内容だなぁ」と思ってしまいます。

同じ家賃を払うならば購入の方が良いのか？

住宅の話になると必ず「賃貸派？」「購入派？」という論争(？)になります。

ですが、生活スタイルや家族構成は人それぞれです。

不特定要素が多い中で「どちらがお得か？」という話をしても余り意味は無く、個人の価値観で判断すれば良いと思います。なので僕の考え方としては「どちらの判断も間違いでは無い」訳ですが、今回は「本当に今の家賃より安い負担で新築マンションに住むことができるのか？」について考えてみたいと思います。

チラシの内容を都合良く解釈してはいけない

チラシには「間取り」「最寄り駅からの距離」「(中古物件の場合)築年数」などの他、以下のようなお金に関する内容が書かれています。

• 販売価格
• 月々の返済ローン負担
• 適応金利

実際にこの内容が正しいか？間違っているか？というと、一応、正しい訳ですが、実は小さな落とし穴がたくさんあるので一つずつ理解した上で判断したいところです。

月々の費用負担以外にもたくさんの負担がある

「月々の返済ローンの普段」という意味ではチラシに書いてあることは正しいですが、それ以外にも明記されていない支出があります。例えば以下のようなものが含まれています。

• 修繕積立費
• 固定資産税、都市計画税
• その他の事務手数料
  • 印紙税、登録免許税、司法書士への報酬
  • 不動産取得税
  • 仲介手数料
  • 借入ローンの手数料
• (必要であれば)地震保険

事務手数料は初期費用として大きな負担になる

事務手数料は不動産購入時に一度だけ必要となるコストなのでそれ程気にならないかもしれませんが、(ワンルームマンション以外の)住居用の新築マンションを購入すると少なくとも100万円程にはなります。

固定資産税と都市計画税は毎年払い続ける費用

固定資産税と都市計画税は1年に1回納税する必要があります。ただ納税するのは1年に1回ですが、仮に固定資産税と都市計画税で12万円の場合、単純計算でも月々1万円分の支出が発生することになります。なお固定資産税と都市計画税の仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。

修繕積立費は計画通りには進まない？

管理費は基本的には一定のはずですが、修繕積立金は老朽化に伴う大規模修繕などのための資金であるため、築年数の経過と共に上がるよう修繕計画(例えば先30年までの計画)の中にも組み込まれています。つまり値上がりすることは最初から想定されている訳です。

新築マンションの販売時は少しでも物件を販売しやすくするために意図的に設定金額を低く設定し、その後、徐々に修繕積立金が増えていくのが一般的です。

またマンションを購入した場合、修繕積立金以外にもリフォームの費用や設備(給湯器やエアコンなど)の故障による交換費用なども全て自己負担になってしまいます。

地震保険は加入しなくても良い？

賃貸契約の場合、火災保険には加入するものの地震保険には加入しないことが多いと思います。

ですがマンションの購入をきっかけに地震保険への加入を検討する場合は「地震保険への加入が想像以上に高額」であることに悩まされると思います。

僕個人的には「地震保険は割高な割に補償金額が少ないため無理して加入する必要は無い」と考えていますが、不安な場合はその分の予算も想定しておかなくてはいけません。

設定金利は当てにならない

住宅ローン契約を結ぶ場合、基本的には以下の3種類の金利から選ぶことになります。

1. 固定金利型
2. 変動金利型
3. 固定金利選択型

そして、チラシに書かれている金利は変動金利型か固定金利選択型である場合が多いです。

3年後の金利は高くなる？

変動金利型の場合、将来的に金利が上がってしまうことが予想できると思いますが、固定金利選択型の場合も購入当初から３年間だけ固定金利であり、それ以降も変動してしまうため、金利が上がればその分、月々の返済額は大きくなってしまします。

金利が多少変動したからと言って、それ程大きな影響は無いと考えてしまうかもしれませんが、金利が1%増えるだけで返済にローン返済に掛かる費用はとても大きくなってしまいます。住宅ローン金利がローン返済額に与える影響についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

また、金利の種類についてはこちらの記事で詳しく説明していますので、もし良ければあわせて読んで頂ければと思います。

建物が完成する時期によって金利も上がる

チラシに記載されている金利はチラシ作成時点での情報ですが、物件が建築中(または建築前)である場合、物件の完成が1年以上先になる可能性もあります。大規模な高級タワーマンションの場合、3年以上先になることも珍しくありません。

仮に現時点ではローンの金利が低かったとしても、3年後、実際にローン契約を結ぶタイミングで金利が上昇してしまっていたら(恐らくその可能性は高い)、ローンを組んだ段階で既に大きなズレが出てきてしまいます。

適応金利は借主側の属性によって変動する

チラシや広告に掲載される金利情報は「借主側の属性がもっとも高い」ことが前提で算出された数字です。会社員や公務員として長期間勤務している場合は記載されている設定金利が適応されるかもしれませんが、個人事業主やアルバイトのように「金融機関の立場から見て属性的に不安がある」と判断された場合は設定金利も高くなってしまいます。

販売価格は最安値情報が掲載

チラシや広告の物件情報に写真が掲載されている場合、このような写真が掲載されていることがあります。

• 部屋が広く開放的な写真
• 高級感のある設備が備え付けられている写真
• 上層階のバルコニーから素敵な景色が写っている写真

ですが、実際に掲載されている金額のマンションは以下のような条件であることが多いです。

• 部屋が狭かったり間取りが小さい物件
• 十分ではあるものの最低限の設備のみが備え付けられている物件
  • 高級感のある設備はオプションとして追加費用が掛かる
• 低層階の販売価格がもっとも安い物件

つまり「物件イメージの写真」と「記載されている金額」が別物な訳ですが、チラシを見ただけではその事実を見極めることができず、結局、来店してから初めて「自分の理想の物件を手に入れるにはそれ想像以上のお金が掛かる」ことに気付くことになります。

また、一棟の分譲マンションの中で意図的に安い金額を設定した目玉物件を数部屋設定し、その金額を前提に全ての計算が進められている訳ですが、その目玉物件を購入するにはとても高い倍率で抽選が行われたり、既に目玉物件は売り切れていて実は購入できない状態であるにも関わらず、最安値価格が記載されているケースもあります。

来場するだけで商品券が貰える？

モデルルームに来場しアンケートに回答すると商品券やクオカードが貰えるキャンペーンがあることもあります。

あのキャンペーンの費用は販売会社の好意で利益を還元して捻出している費用なのでしょうか？

勿論、違いますよね。

また、チラシを印刷するのもタダじゃありません。

新築マンション価格設定の内訳には営業のための販売費用が含められています。

言い換えると、新築マンションの購入者が自分に対する営業のための販売費用を負担していることになるわけです。

「商品券やクオカードが貰えるからちょっと見に行ってみようか？」と軽い気持ちでモデルルームに出向くのは良いですが、その費用の出どころがどこなのかはちゃんと認識しておくべきだと思います。

ボーナス払いが含まれていない？

これは最近だと余り少ないかもしれませんが「今の家賃より安い価格で購入できます！」と掲載しているのに、小さな文字で「ボーナス時は別途、◯◯万円の返済」と記載されているものあります。

チラシや広告にはある程度のインパクトを持たす必要はあると思いますが、そもそも月々の負担について比較することが前提であるにも関わらず「ボーナス払い」という別のルールを持ち込む時点で正確に評価できない情報になってしまっています。

安くなるのは当たり前？

HOME’SやSUUMOのようなポータルサイトを見て頂ければ分かりますが、同じ立地、同じ築年数、同じ間取りのような水準の物件があった場合、ほぼ間違いなくマンション購入によるローン返済より月々の家賃の方が2割〜3割程高くなる傾向にあります。

長期の住宅ローンを抱える必要も無く、ライフスタイルが変われば引っ越しも自由にできるため2割〜3割くらい割高になるのも仕方無いことです。

それに家主の立場に建ってみても当然の話です。自分は比較的大きなリスクを追って不動産を所有して賃貸運営をしているのに、購入による住宅ローンよりも賃料の方が安くなってしまうのなら、誰も家主なんてやりたがらないですよね。

そう考えると「マンション購入によるローン返済より月々の家賃の方が高くなる」つまり、賃貸で部屋を借りている場合「今の家賃より安い価格で物件が購入できます」ことは当然なことであり、何も驚くようなことでは無いことが分かります。

新築購入が悪い訳では無い

冒頭でもお伝えしましたが、僕は「購入するよりも賃貸の方がお得」「新築マンションは購入するべきでは無い」と言う考えは一切ありません。むしろ僕自身も新築マンション(築3年目のモデルルームとして利用されてた売れ残り物件)を購入して住んでいます。

なので「◯◯の物件は購入するべきでは無い！」と言う考え方はありませんし、そのような議論や意見には違和感を感じています。僕の住居用マンションの購入についての考え方はこちらの記事で簡単にまとめています。

また今は借入金利も安く住宅ローン減税も適応されるので購入するタイミングとしても大きな問題は無いと思います。

ですが、不動産会社の「意図的に安く感じさせるような悪質な誘導」を鵜呑みにして、情報が不十分なままミスリードされるのは残念なことですし、何より納得感が得られないと思います。

購入自体は悪いことではありませんが、チラシに大きく掲載された魅力的な文字だけを鵜呑みにするのでは無く「自分が気づけていない落とし穴は無いか？」をしっかり理解して判断すれば納得感のある良い買い物ができると思います。

個人事業主として収入を得ている場合、専従者給与という制度を活用することで、自分の家族に対して支払った給与に対して、その分を経費として計上し、節税効果を高めることが可能です。

青色申告専従者給与とは

基本的には何か事業によって得た収入を家族などの親族に支払ったとしても、それは経費としては認められません。もし簡単に経費として認められるのであれば、架空計上して簡単に脱税することができてしまいます。

ただ専従者給与制度を活用することでそれが可能になります。

白色申告と青色申告

青色申告では青色事業専従者給与として家族に対して給与を支払い、その分の所得を必要経費として計上することにより、税金を控除することが可能です。

ちなみに確定申告には以下の2パターンがあります。

• 白色申告
• 青色申告

白色申告の場合、事業専従者控除が認められている控除額は以下の通りです。

• 配偶者…86万円
• その他の親族…50万円

それに対して青色申告専従者給与は金額の上限が決めれれていないため妥当な範囲内で手当を決めることができます。

青色申告専従者給与に限った話ではありませんが、節税効果を比較すると青色申告の方がいろいろとメリットがあるので、可能な限り青色申告を利用することをオススメします。

確定申告については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

知らない人は損してる？小規模不動産経営でも青色申告は申請できる！

確定申告とは個人の1年間の所得を申告・納税する制度です。確定申告には白色申告制度と青色申告制度の2種類があります。それぞれの違いを理解した上で青色申告制度のメリットについて解説したいと思います。

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2020.02.29

税務署への書類の提出が必要

青色事業専従者給与の控除を受けるためには「青色事業専従者給与に関する届出書」を所轄の税務署長に提出する必要があり、提出期限は以下の通りです。

• 青色事業専従者給与を経費計上しようとしている年の3月15日まで
• 事業を開始した日および青色事業専従者を定めた日から2ヶ月以内まで

また青色事業専従者給与に関する届出書には主に以下の項目を記載します。

• 専従者の氏名
• 業務内容
• 給与額(上限額)
• 支給時期

専従者給与額は青色事業専従者給与に関する届出書に記載した金額を上限額として支給することが認められています。なので支給額については、その金額以下であれば問題ありません。もし支給額の上限額を変更(値上げ)したり、支給時期を変更したい場合は、再度、届出書の提出が必要になります。

青色申告専従者給与の適応条件

また、青色申告の専従者給与の控除するには以下の条件を満たす必要があります。

• 青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること。
• その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること。
• その年を通じて6月を超える期間、その青色申告者の営む事業に専ら従事していること。
• 不動産経営の場合、事業的規模を満たしていること。

なお、不動産経営における事業的規模とは所有物件の規模が10室以上、または、5棟以上であることが一つの基準になります。

不動産投資の開業届けは必要？提出するメリットをまとめました！

不動産経営に限らず、何か事業を開始する場合は開業届を提出することでさまざまなメリットがあります。事業を始めると開業届の提出が必要になる個人事業主として事業所得を得たり、不動産の経営を初めて不動産所得を得る場合、税務署に開業届を提出することに...

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2018.12.11

青色事業専従者給与はいくらにするか？

それでは青色事業専従者へ支払う給与として、どの程度の金額が妥当なのでしょうか？

同業種の給与形態を参考にする

青色申告の場合は、専従者給与として設定できる金額に上限はありません。ただし、社会通念的に考えて常識の範囲内である必要があります。

もし相場がどれ位なのか分かりにくい場合は、同業種の給与形態を参考し、そこから大きく乖離していないか考える必要があります。

青色申告者の売り上げのバランスも考慮する

青色申告者の売上と専従者へ支払う給与のバランスも考慮する必要があります。

不動産経営の場合、年間の家賃収入が1,000万円なのに対して、専従者へ支払う給与が500万円を超えているようなことがあれば、売上の半分以上を給与として支払うことになるため、どう考えても不自然です。当然、税務署に対しても納得してもらえるような説明が難しくなります。

源泉徴収を意識する

月々の給与支給額が88,000円を超える場合は、給与支給者側は源泉徴収と呼ばれる所得税を天引きする処理を行わなければいけません。

同業種の給与形態や青色申告者の売り上げなどを考慮しつつ、88,000円を一つのポイントとするのも良いかもしれません。

業務実績を残す方がより効果的

実際に家族やその他の親族が専従者として仕事をしたことを客観的に証明するために、業務実績などを残しておくと、万が一、架空申請などを疑われた時にも役に立ちます。

また自主管理大家の場合は問題ありませんが、清掃などの業務で専従者給与として給与を支給する場合、外部の管理会社に所有物件の管理を委託している場合は、双方で矛盾した内容にならないように考慮する必要があります。

青色申告専従者給与の注意点

青色事業専従者給与は家族に支払う給与額に対して節税が期待できるとても良い制度ですが、注意すべきポイントもあります。

青色事業専従者給与のデメリット

青色事業専従者給与は一見、良いことばかりのように感じられますが、青色事業専従者給与を活用することによって、下記のような控除が受けられなくなってしまいます。

各種控除の適応が受けられなくなる

実は、配偶者や扶養者に対して青色事業専従者給与を支払うことにより以下の控除が受けることができなくなります。

• 扶養控除
• 配偶者控除
• 配偶者特別控除

扶養控除や配偶者控除を受けるためには「青色申告専従者もしくは白色専従者ではない」ことが条件となるため、青色申告専従者給与を受け取る場合には、扶養控除や配偶者控除が受けられなくなってしまいます。

会社員大家の場合は社会保険料も要注意

青色申告者が会社員の場合、厚生年金に加入していることになりますが、配偶者の給与が106万円を超える場合、第三号被保険者として扶養されなくなってしまいます。

厚生年金や第三号被保険者の考え方については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

いくらもらえるか把握してる？年金制度の仕組みを徹底解説！

少子高齢化が進む日本において年金問題は重要な課題です。ただ年金が支給される仕組みや計算方法については余り語られていないような気がします。今回は年金制度の特徴について分かりやすく解説したいと思います。

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2020.12.22

年金を払うのは得か？損か？ずる賢く制度を使いこなすための知識

「年金保険料はちゃんと払う方が得なのか？それとも実は払わない方が得なのか？」を中心に年金制度の仕組みについてまとめました。自分が支払う保険料や受け取れる年金額も解説しています。

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2020.12.22

青色専業専従者の税金負担にも考慮が必要

一方、青色専業専従者控除を活用することによって給与を受給している給与受給者側の税金負担も考慮する必要があります。

以下の金額が超える場合、専従者給与を受給している家族側の税金の負担が発生します。

• 所得税…10３万円(給与所得控除:65万円＋基礎控除:38万円)
• 住民税…100万円(給与所得控除:65万円＋非課税限度額:35万円)

なお、給与所得控除とは給与所得者の収入額に応じて控除額が変わりますが、以下の速算表のように最低でも65万円は控除される仕組みになっています。

また、住民税については所得に対して一律に10%の課税となりますが、所得税については超過累進による課税となります。

なので「青色専業専従者を活用して青色申告者の売上を圧縮したとしても、その分、家族側の税金の負担が発生するなら意味がない」と思うかもしれませんが、超過累進課税は収入が多ければ多い程、より多くの(高い割合の)税金を収める必要があるため、可能な範囲無いで活用した方が家族全体レベルとしても節税効果が期待できることになります。

仕組みを理解して活用することで最大限の効果を発揮

不動産経営をしていると、さまざまな経費が発生します。

中でも管理費、修繕費や減価償却費などは比較的大きなボリュームを占めることになりますが、青色事業専従者給与を上手く活用すると、これらの経費を大きく超える程のとても高い節税効果が期待できます。

注意点なども大きく、少し複雑と感じるかもいれませんが、是非、検討してみてはどうでしょうか。

「部屋が空いていればどこの部屋でも良い」という人もいるかもしれませんが、もし複数の部屋が選択できる場合は何か判断基準を持っておいた方が決めやすいと思います。

マンションはどこの部屋が人気？

マンションの部屋の種類は大きく分けると以下の4種類に分けられると思います。

• 部屋の階数
  • 高層階、最上階
  • 中層階、低層階
  • 1階
• 部屋の位置
  • 中部屋
  • 角部屋

基本的には高層階や最上階、角部屋に人気が集まりそうですが、販売会社側としても人気が偏らないように販売価格に差を付けています。

基本的には販売価格や賃料は部屋の広さに比例して決まりますが、高層階にいけばいく程、金額は高くなるため、価格設定によっては中層階の方に人気が集中することもあります。

ちなみに僕が住んでいるのは6階建てマンションの1階の角部屋です。もともとはモデルルームとして使われていた部屋を比較的安くで購入できたので数年前からそこに住んでいます。

勿論、高層マンションの高層階にも憧れはありますが、利便性や経済的な問題を天秤に掛けると、1階の部屋で良かったと思っています。

部屋ごとの特徴について

部屋ごとの特徴について簡単にまとめてみました。

やっぱりできれば最上階に住みたい？

高層階や最上階の特徴としてはこのようなものが考えられます。

展望が良い

高層階、最上階の特徴としてはやっぱり展望が良いことが挙げられます。

高層マンションの場合、周りに同じ高さの障害物が無ければ街を一望することだってできます。

ただしここ最近は大阪や神戸でも次々とタワーマンションが乱立されているため、周りに同じようなタワーマンションやオフィスビルが建てられてしまったら、せっかくの展望が台無しになってしまいます。

少し視界が狭くなる位であれば我慢できますが、自分のマンションの真隣により高層のマンションができてしまった場合、今までは一望できていた素敵な景色が障害物によって邪魔されてしまう可能性もあります。

プライバシーが確保しやすい

周りに同じ高さの建物があると、角度によっては少し視線が気になったりするかもしれません。

ですが、高層階の場合は、周りに建物が無いことが多いため、視線を気にする必要はありません。

「洗濯物を見られる心配が無い」ことも魅力の一つかもしれませんが、高層階の場合、落下の危険性から、そもそも洗濯物を外に干せない場合もあるため、事前に確認が必要です。

冷房が効きにくい

マンションの向きにも寄りますが、高層階になるとその分、遮る障害物が無いため、日当たりは良いです。

ただし、夏場は日当たりが良すぎるため室内が暑くなり過ぎてしまいます。最近では遮熱効果が高い窓ガラスが採用しているマンションも多いですが、それでもやっぱり暑くなってしまいます。

一般的には「日当たりが良いのは南向き」と言われますが、タワーマンションの高層階の場合は南向きだと日当たりが良すぎて熱がこもってしまうため、敢えて北向きを選ぶ人もいます。

エレベータの待ち時間が長くなる

大規模マンションの場合はエレベータが複数設置されていますし、タワーマンションの場合は高層階用と低層階用でエレベータが分かれていますが、それでもやっぱりエレベータの待ち時間は大きな問題です。

特に朝の出勤時などは混み合うことが多いため、エレベータの待ち時間をしっかりと通勤時間として想定しておかなければ遅刻してしまいそうです。

また普段は余り意識する必要はありませんが、地震などによって、万が一、エレベータが停止してしまった場合は階段を利用して移動しなければいけません。

とにかく販売価格が高い

後、何と言っても高層階や最上階の販売価格は高額になります。

低層マンションであればそれ程大きく変わらないこともありますが、タワーマンションの場合は上階になればなる程、販売価格は上がってしまいます。

なお、タワーマンションの価格の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

相続税対策に効果的？タワーマンション節税の効果を理解しよう！

タワーマンションの購入は賃貸経営と並んで効果的な節税対策の一つです。タワーマンション節税の仕組みや節税対策の高い部屋の特徴などをまとめています。参考にして頂ければと思います。

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2018.10.14

中部屋よりも角部屋が良い？

高層階と同様、角部屋にも根強い人気があります。角部屋の特徴には以下のようなものがあります。

視界が広く開放感がある

角部屋はバルコニーや展望が2面に面しているため、日当たりや通気性も良く、視界が広く開放感があるのが特徴です。

また、マンションの中で角部屋にだけ小窓が付いていることも多いです。マンションの場合、浴室に小窓が付いていないことも多いですが、角部屋にだけは浴室にも小窓が付いていることもあり、この辺りも嬉しいポイントです。

外部からの影響を受けやすい？

角部屋や中部屋に比べて、体部と面している面積が大きいです。

そのため、以下の項目などで中部屋以上に影響を受けてしまいます。

• 室内の温度(夏は暑く冬は寒い)
• 騒音(外の騒音が聞こえやすい)

外の環境に室内の温度が影響を受けてしまうということは、その分、冷暖房費が高くなってしまいます。角部屋は人気が高いですが、意外とデメリットもあるんですね。

角部屋は中部屋よりも割だけになる

角部屋は中部屋と比べ販売価格は高くなります。その理由には主に以下のようなことが考えられます。

• マンションごとに確保できる数に限りがあるため希少性が高い
• 中部屋よりも室内面積が広い
• 中部屋よりも窓が多いため施工費が掛かる

モデルルームなどで価格表などを見てみると、中部屋よりも角部屋の方が販売価格が高いことがひと目で分かりますが、それでも角部屋の人気は高いと思います。

1階は人気が無い？

最近の新築マンションには1階が無いマンションも多く見られます。

駐車場として活用したり、豪華なエントランスにするためにもともと1階部分を分譲しないマンションも増えてきています。

セキュリティ面での不安は大きい

セキュリティのことを考えると、やはり低層階の方がリスクが高いと言われます。

ただ最近のマンションではセキュリティ意識も高いため、ポイントとなる箇所に監視カメラが備え付けられていたり、簡単には部外者が侵入できないような作りになっていることが多いため、個人的には、それ程、セキュリティ面が脆弱だとは感じません。

コストパフォーマンスは意外と良い

セキュリティ面での心配からかどうしても1階部分は人気が劣ることが多いですが、その分、マンションによっては、専用庭が備えられていたりと、スペースを広く活用することができます。

専用庭の手入れは何かと大変だったりもしますが。。。

販売価格で考えると、1階が一番安いこともありますし、有効スペースが広い分、2階以上のフロアよりやや高くなってしまうこともありますが、一般的に他の階と比べてコストパフォーマンスが優れていることが多いです。

低層階は水圧が高い？

最近のマンションではほとんど影響は無いと思いますが、意外に知られていないメリットとして水圧が高いことが挙げられます。

一般的に給水設備(高架水槽)はマンションの屋上に設置されています。

なので低層階の方が水圧が高くなり、上層階と比べるとシャワーの出が良くなります。

実は余り知られていないその他の仕組み

部屋の種類ごとの特徴をまとめてみましたが、それ以外にも余り知られていない豆知識があります。

管理費・修繕積立費は階数とは関係無い？

マンションの販売価格は高層階になればなる程高くなります。

ですが、管理費や修繕積立費は床面積に比例することが多く、一般的には高層階だからといって割高になることはありません。

現実問題としては高層階になればなるほど修繕工事やエレベータのメンテナンスなどの維持費がかさむものですが、この辺りが低層階と変わらないのは嬉しいポイントだと言えます。

省エネ効果が高いのは中部屋？

省エネ効果を考えると、もっとも経済的なのは角部屋でも無く最上階でも無く、真ん中に位置する中部屋です。

ちなみに一般的に人気とされている最上階や角部屋と比べると、真ん中の方が周囲を居室に囲まれているため冷暖房の利用が抑えられ省エネ効果が高いです。

階数や方角、また上下左右の部屋のエアコンの利用具合にも寄りますが、角部屋最上階の部屋と比べると倍以上の省エネ効果を期待できることもあるそうです。

販売価格は1階ごとに変わる訳では無い？

マンションの販売価格は高層階になればなる程高くなります。

ですが、それは必ずしも階数が1階違うたびに、価格が変わる訳ではありません。

勿論、1階ごとに細かく価格設定がされていることもありますが、大規模なマンションの場合は「10階〜15階までは◯◯万円」というふうに複数階ごとに価格設定がされていることもあります。

仮に10階〜15階までが同じ価格なのであれば、どうせだったら15階を購入したいと考える人が多いと思います。このような細かい情報はインターネットで調べるだけでは中々手に入りにくいので、実際に販売会社やモデルルームで話を聞いた方が分かりやすいです。

タワーマンション高層階は相続税対策になる

タワーマンションの高層階は相続税対策に有効です。

相続税の計算方法は不動産の場合、固定資産税評価額が基準になります。その固定資産税評価額は各区分マンションの専有面積によって決まるため、高層階でも低層階でも同じになります。

実際の販売価格では高層階と低層階では大きな価格差がありますが、固定資産税評価額としては専有面積が同じであれば、高層階でも低層階でも同じになります。つまり高層階になればなる程、相続税対策になる訳です。

2018年から固定資産税評価額の計算方法が見直されはしましたが、実はそれ程影響はありません。

これからも法改正があるかもしれませんが、タワーマンションの高層階は相続税対策として引き続き有効な方法だと言えます。

相続税対策については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

タワーマンションって何が良いの？超高層マンションの魅力について

憧れのタワーマンションの魅力についてまとめてみました。メリットとデメリットを比較した上で価格設定や相続税対策になる仕組みについて解説しています。

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2019.06.16

自分にあった部屋が一番良い

これまで部屋の種類ごとの特徴についてまとめてきましたが、僕が個人的に意識していることをまとめてみます。

新築プレミアムは認識しておく

当然のことですが、新築物件は中古マンションに比べて価格が割高になります。

築年数が浅いことも一つの理由ですが、一番の理由は「新築である」からです。

いわゆる新築プレミアムと言うヤツですね。

ただ、最近では中古マンションの販売価格も高騰していて、一概に「新築＝高い」とは言い切れなくなっています。

どちらを選ぶかはそれぞれの価値観によりますが、新築マンションの場合は、その分、実態以上に値段が高くなることは認識しておかなくてはいけません。

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楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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100万円をバカにしてはいけない

地域にもよりますが、関西で新築マンションを購入するには、やはり3,000万円〜4,000万円程の価格になることが一般的です。それに比べて販売手数料やその他の諸費用などで100万円単位のお金が必要になります。

そうなると人はこのように考えてしまうものです。

100万円くらいなら高くなっても余り変わらないよね。

一生に一度の買い物なのでケチケチしたく無いわ。

少し高いけど大きめの部屋にしましょう。

 

確かに3,000万円〜4,000万円程の大金の前では100万円という金額は誤差の範囲なのかもしれません。ですが、100万円を35年ローン(金利1.5%)で返済すると月々の返済額は3,000円程増えてしまいます。35年間、3,000円分の支払いが過程を圧迫するのです。

本当に必要であれば、多少高くなったとしても条件を満たすべきかもしれませんが、大金を前にして金銭感覚を麻痺させないように注意が必要です。

金銭感覚を麻痺させるのは販売担当(営業)の巧妙なテクニックです。

販売価格は需要と供給で決まる

人気の部屋にはそれ相応の販売価格が設定されます。

結局は需要と供給のバランスで販売価格は決まる訳なんですね。

タイミングによっては、運良く割安物件を購入できる可能性もありますが、それを意識することで、返って選択肢の幅を減らしてしまうこともあるでしょう。

それぞれの部屋の特徴を理解した上で、自分にあった部屋を探すことが一番良いと思います。

納得できればそれで良い

人それぞれ好みや必要となる条件は違いますが、結局は自分にあった部屋を見つけることが一番大切です。つまり「こんな部屋は選ぶべきでは無い」というものも特に無いと思います。

自分や家族が納得できる部屋であれば問題ありません。

現実的な返済計画を建てて、可能な範囲でやりくりしたら良いと思います。

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タワーマンションは相続税対策になる？

沢山財産を受け取れたとしても、残念ながら、受け取るタイミングで相続税として国に納税しなければいけません。

不動産投資は相続税対策になる

不動産投資が相続税対策になる理由には、大きく以下の2点が挙げられます。

• 現金を不動産にすることで相続税評価額を削減できる
• 借家権割合や借地権割合の適応によりさらに資産価値が削減できる

例えば、現金を1億円持っていた場合、相続税評価額も同じく1億円です。そのため、1億円を基準として相続税の計算をすすめることになります。

一方、現金1億円で不動産を購入すると土地と建物のそれぞれを評価することにより、結果的に相続税評価額を削減することができます。

• 土地…路線価をもとに算出
• 建物…固定資産税評価額をもとに算出

不動産投資による相続税対策については以下の記事でもう少し丁寧に説明しています。

タワーマンションって何が良いの？超高層マンションの魅力について

憧れのタワーマンションの魅力についてまとめてみました。メリットとデメリットを比較した上で価格設定や相続税対策になる仕組みについて解説しています。

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2019.06.16

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

タワーマンションが相続税評価額を削減する仕組み

現金を使い不動産を購入するだけでも十分に資産の価値を下げることができるのですが、一般的なマンションに比べて、タワーマンションの方がより相続税評価額を圧縮することができます。

タワーマンションは以下の仕組みにより相続税評価額を削減します。

• 居住戸数が多いため土地の評価額を削減できる
• 固定資産税評価額は専有面積によって決まる

居住戸数が多いため土地の評価額を削減できる

タワーマンションはその特性上、限られた面積の中に沢山の部屋を分譲します。

全体の敷地面積を各部屋ごとの専有面積で按分するため、部屋の数が多ければ多いほど、部屋ごとに割り当てられる土地の評価額は小さくなります。

固定資産税評価額は専有面積によって決まる

固定資産税評価額は専有面積の広さによって決まります。

つまり、専有面積が同じ部屋の場合、3,000万円で購入した低層階でも1億円で購入した最上階でも固定資産税評価額は同じになる訳です。

節税効果の大きい部屋は？

相続税評価額を削減することを考えると、以下の条件を満たすことにより高い節税効果が期待できます。

• 敷地面積辺りに居住戸数が沢山ある
• 販売価格が高い(高層階、最上階)

ただし、相続税の節税効果だけを意識して、高額なタワーマンションを購入するのは軽率です。

販売価格として割安感があるのは、高層階よりも低層階の方ですし、投資用物件をして保有する場合は他にもいろいろな点を考慮する必要があります。

節税効果は縮小される？

現時点ではタワーマンションによる節税効果はそれなりに魅力的ではありますが、今後、その節税効果も見直される可能性があります。

平成30年からはタワーマンションの節税効果を低く税制改正(階層補正)が実施されています。

現時点では相続税の節税効果という意味ではほとんど影響は無いレベルです。ただし、固定資産の評価額が上がるということは、毎年納める固定資産税が増えてしまうため、そちらの方が影響が大きいはずです。

ちなみに、あからさまな節税対策としてタワーマンションを購入した場合は、申告内容が否認されてしまう場合もあるので注意が必要です。

支払われる金額は約50,000円です。固定資産税がギリギリ支払えるくらいです。

ちなみに今回が初めての確定申告でした。

確定申告を提出してきました！

今日は確定申告を税務署に提出してきました。不動産所得に伴う白色申告です。今回、税務署へ提出した書類は大きく分けて以下の3種類です。 所得税確定申告書 収支内訳書(不動産所得用) 減価償却資産償却方法の届出書所得税確定申告書確定申告書には給与...

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2018.09.13

不動産投資には確定申告が必要になる？記載内容を徹底解説します！

僕が2015年に提出した実際の確定申告書をもとに、それぞれの記載内容を一つ一つ説明します。具体的な金額が記載されているので、未経験の方にも見やすい内容になっています。

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2019.11.23

2014年の年間収支ですが、物件の引き渡しが3月末頃だったため実際賃貸料から収益を得られたのは4月頃からとなります。

上の表の通り、約600,000円の収入金額から約1,500,000円の必要経費が差し引かれ、差し引きすると約900,000円の経営赤字となります。

この金額と会社員としての給与所得とを相殺した結果、約50,000円の税金が還付されました。

個人的な感覚としては「必要経費は減価償却費とその他もろもろ…」くらいに考えていましたが、意外(？)にも一番金額が大きかった経費は損害保険料でした。

っとは言っても損害保険料に関しては火災保険などの保険料を初年度にまとめてお支払しているため、翌年以降は経常出来ないです。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

火災保険の仕組みは難しい？加入者ごとの補償範囲を徹底解説！

火災保険の補償内容は意外と複雑で、内容を正確に把握できていない人も多いはずです。ですが「補償内容」とは言い換えれば「権利」でもあります。何か問題が怒った時に「権利を主張できるか？」「権利があることに気づかず主張できないか？」によって大きな差...

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2020.12.22

1年目の確定申告は1Rマンションの場合、基本的に必要経費の方が収益を上回るため、その分納めた税金が返ってきます。

ですが、数年後には必要経費として計上できる金額も減り逆に追加で税金を納める事になりますね。。。

とりあえず最初の確定申告を無事終えて、還付金が返ってきたので素直に喜ぶことにします。

不動産投資には確定申告が必要になる？記載内容を徹底解説します！

僕が2015年に提出した実際の確定申告書をもとに、それぞれの記載内容を一つ一つ説明します。具体的な金額が記載されているので、未経験の方にも見やすい内容になっています。

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2019.11.23

1. 所得税確定申告書
2. 収支内訳書(不動産所得用)
3. 減価償却資産償却方法の届出書
   

所得税確定申告書

確定申告書には給与所得や公的年金の主に会社員などが対象の申告書Ａと事業所得や不動産所得がある人が対象の申告書Ｂの2種類があります。

勿論、僕の場合は「申告書Ｂ」を提出しました。

確定申告書には不動産収入や会社員としての給与所得などの金額より「収入金額」や「所得金額」を記載します。

さらに社会保険料控除や生命保険料控除および基礎控除などの「所得から差し引かれる金額」を記載し、それらの金額より「税金の計算」を記します。

また、僕の場合は会社員としての給与所得の情報として「源泉徴収表」を別紙の添付書類台紙に貼り付けて提出しました。

収支内訳書(不動産所得用)

収支内訳書には不動産収支に関する収入金額と経費の情報を記載します。

収入金額には賃貸料を記載し、経費としては管理費・修繕積立金等や雑費の他、借入金利子、租税公課、損害保険料などを記載しますが、金額的に一番大きかったのは減価償却費でした。

減価償却資産償却方法の届出書

こちらには上記の収支内訳書の中で最も大きな金額である減価償却費の計算の詳細情報を記載しています。

具多的には資産の取得価格に定められた償却方法、耐用年数をもとに減価償却費の計算を行います。建物は47年の定額法、室内にある建物附属設備については15年の定率法です。

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2023.08.28

作成が完了すると資料を所管の税務署へ持っていきました。確定申告書の提出方法にはインターネットや郵送などさまざまですが、僕は今回が初めてだったので税務署に直接持参して提出して来ました。

その方が、申請内容の不備や指摘してもらえたりして安心出来るし、一度どんな感じなのか体験(？)してみたかったので。

確定申告の期間中でやっぱり少しだけ混み合ってました。だけど資料にも簡単に目を通してもらえて30分程で提出出来たので、最初は自分で持って行っても良いと思います。

っとか言いつつ…今回は物件販売元の不動産会社に作成して頂きました。いずれは自分で作成したいですね。

以上、振返りを兼ねた備忘録でした。