相続税対策に効果的?タワーマンション節税の効果を理解しよう!

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相続税とは無くなった人(被相続人)の所有していた資産(現金や不動産など)を相続する際に発生する税金のことです。

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タワーマンションは相続税対策になる?

沢山財産を受け取れたとしても、残念ながら、受け取るタイミングで相続税として国に納税しなければいけません。

不動産投資は相続税対策になる

不動産投資が相続税対策になる理由には、大きく以下の2点が挙げられます。

  • 現金を不動産にすることで相続税評価額を削減できる
  • 借家権割合や借地権割合の適応によりさらに資産価値が削減できる

例えば、現金を1億円持っていた場合、相続税評価額も同じく1億円です。そのため、1億円を基準として相続税の計算をすすめることになります。

一方、現金1億円で不動産を購入すると土地と建物のそれぞれを評価することにより、結果的に相続税評価額を削減することができます。

  • 土地…路線価をもとに算出
  • 建物…固定資産税評価額をもとに算出

不動産投資による相続税対策については以下の記事でもう少し丁寧に説明しています。

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タワーマンションが相続税評価額を削減する仕組み

現金を使い不動産を購入するだけでも十分に資産の価値を下げることができるのですが、一般的なマンションに比べて、タワーマンションの方がより相続税評価額を圧縮することができます。

タワーマンションは以下の仕組みにより相続税評価額を削減します。

  • 居住戸数が多いため土地の評価額を削減できる
  • 固定資産税評価額は専有面積によって決まる

居住戸数が多いため土地の評価額を削減できる

タワーマンションはその特性上、限られた面積の中に沢山の部屋を分譲します。

全体の敷地面積を各部屋ごとの専有面積で按分するため、部屋の数が多ければ多いほど、部屋ごとに割り当てられる土地の評価額は小さくなります。

固定資産税評価額は専有面積によって決まる

固定資産税評価額は専有面積の広さによって決まります。

つまり、専有面積が同じ部屋の場合、3,000万円で購入した低層階でも1億円で購入した最上階でも固定資産税評価額は同じになる訳です。

節税効果の大きい部屋は?

相続税評価額を削減することを考えると、以下の条件を満たすことにより高い節税効果が期待できます。

  • 敷地面積辺りに居住戸数が沢山ある
  • 販売価格が高い(高層階、最上階)

ただし、相続税の節税効果だけを意識して、高額なタワーマンションを購入するのは軽率です。

販売価格として割安感があるのは、高層階よりも低層階の方ですし、投資用物件をして保有する場合は他にもいろいろな点を考慮する必要があります。

相続税対策、賃貸経営など、目的によって購入対象となる物件が変わります。

節税効果は縮小される?

現時点ではタワーマンションによる節税効果はそれなりに魅力的ではありますが、今後、その節税効果も見直される可能性があります。

平成30年からはタワーマンションの節税効果を低く税制改正(階層補正)が実施されています。

現時点では相続税の節税効果という意味ではほとんど影響は無いレベルです。ただし、固定資産の評価額が上がるということは、毎年納める固定資産税が増えてしまうため、そちらの方が影響が大きいはずです。

ちなみに、あからさまな節税対策としてタワーマンションを購入した場合は、申告内容が否認されてしまう場合もあるので注意が必要です。

極端な税金逃れは国税庁に否認されてしまう可能性があります。
プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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