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長い期間空室が続くと家賃の見直しを検討しなければなりません。賃料の考え方はさまざまですが、入居者目線で考えれば周辺との家賃相場はどうしても無視出来ません。
HOME’Sなどで、周辺の家賃相場や入居者の家賃希望額を確認出来ますが、空室を埋めることが目的の場合はその相場額よりさらに値段を下げることも時には必要です。理由としては、「現状の家賃相場」とは言い換えれば「現状、売れ残ってる(入居者がいない)家賃相場」なので、その相場に金額を合わせても価格競争で優位に立つことはできません。
インターネットのサイトで情報を掲載する場合、まず大前提として最低限の情報や画像を掲載するが大切です。ここが不十分な場合、サイトの利用者に不満を感じさせることも多く、これでは意味がありません。また、それ以外にもちょっとしたテクニックでも、自分の物件を目立たせる方法もあります。
キリの良い家賃設定にする
入居者がSUUMOなどの住宅情報サイトで検索する場合、金額で条件を指定する場合、「7万円～7.5万円」のように5,000円刻みで設定される場合が多いですが、基本設定(昇順の設定)では、ちょうど7万円の部屋から上位に表示され、7.4万円の部屋は最後の方に表示されます。
条件内に該当する物件数が少ない場合は、多少下の方に表示されても問題無いかもしれませんが、沢山の部屋を上から眺めてスクロールしながら次ページを繰り返していると、利用者は疲れてしまい目に留まる確率は減ります。
同じ条件で部屋を検索する場合、当然ながら(？)同じような部屋が延々と出てきます。それだったら少しでも上位に表示される方が絶対優位ですよね。
逆に「7.4万円だったらギリギリ7.5円までの条件に該当することができる」とも考えられますが、該当件数が多い場合は「一つ安いカテゴリで後方に表示」されるよりも「一つ高いカテゴリで先頭に表示」される方が、利用者の目に留まる確率は圧倒的に多いはずです。
さらに検索の条件として「共益費込みの金額」で検索されることもあるかもしれないので、その条件でも各カテゴリの先頭の方に表示されるような値段設定が有効です。「駅からの距離」や「築年数」は変更できませんが、ちょっとした家賃設定は大家のさじ加減(？)一つで簡単に細工できますからね。
お得な特典を付ける
価格調整を工夫して利用者に部屋を見てもらえたら、次は家賃以外での優位性をアピールしたいところです。
月々の家賃料を下げることは長期的に考えると少しインパクトがあるかもしれませんが、敷金や礼金であれば多少下げても一度きりです。
最近では大阪や神戸でも「敷金・礼金ゼロ」の物件も増えてきているので、少しでも値引きできれば印象は良くなります。ゼロ・ゼロ物件など初期費用を低めにすることを想定する場合は、その分、月々の家賃料をあらかじめ少し高めに設定しておけば収入源も少なくて済みます。
また、お部屋探しには春から夏の終わり頃までの「オフシーズン」と言われる時期もあります。就職や入学などの環境の変化は新年度(4月)が始まると一旦落ち着くため、それ以降の時期は入居者もじっくり部屋を探す場合も多いです。売り手市場から買い手市場になるため、大家からすれば空室の場合はかなり長期になることも覚悟する必要があります。
オンシーズン(？)だろうがオフシーズンだろうが、空室が続けば収入への影響は同じです。だったらオフシーズンの間は入居者確保のため、一定期間の値引きやそれなりの優遇も有効です。キャッシュバックしてでも入って欲しいくらいです(笑)
長期の空室期間を出すくらいであれば、多少大胆な手法でも結果的にはプラスになる場合も多いはずです。そしてそれを許容できるのであれば、それを住宅情報サイトなどで題材的にアピールすればさらに好印象ですよね。
不動産経営をしている以上、空室は付きものですが、長期化が心配される場合は、なるべく早く対応することで収入減を少しでも抑えたいですね。
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