新築にもおとり物件はある!大阪市内3LDKで2,000万円台前半の罠?

新築分譲マンションの価格にはいくつか基準となるポイントがあります。
最も大きいのは立地です。駅に近ければ近い程地価が上がってしまいますし、さらに特急が停まるような大きな駅だったら、さらに地価は高くなります。逆に余り人口や需要が多くない駅であれば比較的地価は低くなります。
他にも会社(ブランド)によって価格は変わります。一概にどのブランドが高いかは言えませんが「ブランド≒品質」と考えると、ある程度規模の大きい会社の方がどうしても値段が高くなってしまいます。その分の技術や経験(実績)が蓄積されているからですね。
また同じマンション内の同じ間取りの部屋でも階数により値段は変わります。基本的に同じ広さなら上層階や角部屋が人気のため高額になります。逆に大規模なタワーマンションなどでも低層階なら予算を抑えられますよ。

「1階が一番安いじゃないのか?」と思われるかもしれませんが。物件によってまちまちです。一見、1階の方が防犯(セキュリティ)的にもリスクがあり最も不人気そうに感じられるかもしれませんが、1階にはバルコニーに加え専用庭があったりと2階や3階に比べて高くなることもあり、場合によっては中層階と同じくらいの金額になることもあります。
「1階は避けたい」と考えられる方が多い一方、実は「むしろ1階が良い」と言う方も一定数いたりします。

破格な値段設定の仕組みとは?

ただそれでも相場と比べて明らかに安い物件もあったりします。
例えば大阪市内3LDKで2,300万円と言う格安の物件があったとします。関西とは言え都心でこの値段設定は破格と言えるかもしれません。そしてその情報をもとに多くの人が問い合わせをしたりモデルルームに足を運ぶ訳ですが、実はこのような格安物件は100戸に1戸か2戸あるかのかなり希少な物件です。もはやおとり物件のレベルです。

一部の超人気物件を除いて、多くのマンションでは超格安の目玉物件を設けておりその価格を武器にチラシに大きく取り上げたり、インターネットで情報を掲載します。
勿論、それ自体は悪いことではありませんしがただこのおとり物件を悪質に利用し、他の少し高めの物件を販売し成約数を維持するような会社もあったりします。このような特徴のある販売会社は要注意です。

目玉物件は契約できない

他の物件は契約できるが目玉物件だけは人気が集中するためある程度の時期(例えばグランドオープン)になるまで契約手続きを行えなかったり、逆に既に全ての目玉物件が契約済みであるため他の物件を進めてくるケースです。
「2,200万円の物件は既に契約済みで購入ができないが2,500万の物件であれば購入可能です」だったり、さらには「2,800万円であれば間取りも大きくなりますし、収入面からも十分返済可能な範囲ですよ」と言葉巧みに営業を仕掛けてきます。
もともとその金額でも購入する意思があるのであればそれで構いませんが、そうでは無いにも関わらず格安物件に引き寄せられ、決して安くも無い物件を購入することになるのであれば、それはまさに営業担当の思惑通りなので、少し冷静になる必要があります。「返済可能な物件」と「必要な物件」は全くの別物ですよ。

物件全体の価格表を見せない

たまに「購入を検討している部屋以外の価格を知っても余り意味が無い」と言うバカな営業担当がいますがそんな訳ありません。確かに予算が3,000万円以内なのに4,000万円以上の価格帯を知る必要は無いかもしれませんが、それでも予算から考えて多少前後の価格帯は比較対象としてある程度把握しておくべきです。それでは何故価格表をオープンにしたがらないのか?それにはいくつか理由があると思います。
あくまで(素人の)僕個人の考えですが、それは目玉物件の価格が不自然に安くまた物件戸数が極端に少ないことを伏せるためだと思います。目玉物件はあくまでおとり物件な訳なので、(購入希望者同士の)競争率が高過ぎることはなるべく終盤まで伏せておきたいのです。
そして目玉物件をちらつかせながら、その他の物件を仮契約(実際には本契約)を進めます。
その後、抽選の結果、残念ながら目玉物件が外れてしまった場合は仮契約の物件にて本契約を結ぶことになります。「この物件は格安なので早くしないと他のお客様に成約されてしまいますよ」と言われて急いでモデルルームに出向いても実際にその格安物件は(いろいろな理由で)成約できないのです。

接客対応に違和感がある

購入者側が欲しい情報と販売側が出したい情報にミスマッチがあるため、どうしても不信感が高まります。中には「モデルルームを見たいのにローン返済計画について細かく説明される」なんてこともあります。
勿論、社員教育が行き届いてない(販売員のレベルが低い)だけなのかもしれませんが、会社としてそのような方針があるのであればどうしても不自然なことが多いはずです。
いろいろな思惑があるので仕方ないことかもしれませんが。。。

ただこの「違和感」については難しく考える必要はありません。複数(できれば3社~4社程)の会社の営業担当とやり取りをすれば信用できそうな営業担当と明らかにアホな営業担当を見分けることができます。
また新築物件の場合「○○駅徒歩圏内で予算3,000万円程の3DLK」とある具体的な希望物件を軸として不動産会社を回ればより意味のある比較になります。何故かと言うと常識のある販売会社であれば、当然ながらライバル物件の情報はある程度把握しているため、一方的に自社の物件をおすすめするのでは無く、他社物件と比較し相対的にメリットをお伝えしてくれるからですし、購入者にとって他社物件の方が相応しい場合はそういうふうに教えてくれる方もいます。

希望物件を明確にすることが大切

いろいろ(悪口)書きましたが、仮にこのような会社があったとしても何も違法なことではありません。もし自分の納得できていない物件の購入を決めてしまったとしても、それは自己責任です。逆に希望条件を明確にしていればこのようなことは起きませんよね。
予算や間取りが多少予定と変わる可能性はありますが、「ここはゆずれない」と言うポイントをしっかり自分で把握していれば不安は無いですよね。

1,000万円レベルの買い物をする時は、100万円くらい価格が上がっても「余り変わらない」と感じるかもしれませんが、その分の支払は自分の方にのしかかります。感覚おかしくなってませんか?当たり前過ぎますが100万円は本当に大金ですよ。

相手は百戦錬磨です。その場の雰囲気に惑わされないようにしっかりした予算設定が大切です。


この記事は2016年10月16日に日刊不動産投資Libraryにて転載させていただきました。

新築にもおとり物件はある!大阪市内3LDKで2,000万円台前半の罠?〜不動産投資ライフ☆初心者向け投資日記

http://f-library.com/daily/11912/snob/

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コメント

  1. 大きい金額の買い物は、金銭感覚が本当に麻痺しますよね。
    応援しておきました。ポチッ

    • 西本 豪 より:

      矢田@医療職兼業トレーダーさん

      コメント、どうも有難う御座います!

      そうですね。普段はコツコツ節約していても、ちょっとしたきっかけで大胆になってしまうこともあるので気を付けないといけないですね。。。。(汗)