不動産投資ローンは団信なしで借りてよいか｜団信の記載を書類で確かめる方法と、上乗せ0.3％を残高で計算した例

不動産投資ローンの申込みで「団信（団体信用生命保険）はどうしますか」と聞かれ、住宅ローンのように必ず入るものだと思っていた方は多いはずです。実際には投資用のローンは団信が任意の金融機関があり、団信なしで借りること自体はできます。問題は「なしで借りたあと、自分に何かあったら残債はどうなるか」と「付けるなら金利上乗せがいくらになるか」を、自分の物件の数字で答えられるかです。

この記事では、団信の方式ごとに返済予定表や金利に加入の有無が表れるか（表れないか）を整理し、計算例のローン残高に上乗せ0.1〜0.3％を掛けて実費を出します。あわせて、日本政策金融公庫の公庫団信、フラット35の機構団信（特約料方式と金利組込方式）、オリックス銀行の法人向けの団信の仕組みを一次資料で確認し、法人で借りたときの債務免除益と、団信では守れない相続の論点まで整理します。保険全体の設計は不動産投資家の保険戦略｜高額療養費制度・傷病手当金・団信を活用した生命保険・医療保険の見直しと併読してください。

🏦 1. 団信なしで借りられる金融機関と、なしのとき何が起きるか

住宅ローンは団信加入が原則必須ですが、投資用ローンは金融機関ごとに扱いが違います。2026年9月に各社の公式ページと一次資料を読んで確かめた範囲を表にします。

📊 金融機関別の団信の扱い（2026年9月・公式ページ実読）

借入先	団信の扱い	金利・費用への表れ方
日本政策金融公庫（公庫団信）	任意。個人事業主と、経営者保証のある法人の代表者が加入できる。経営者保証のない従業員20人以下の法人は「団継」	金利とは別に特約料を払う。中途加入は不可、加入者証は保障開始の2〜3か月後に届く
フラット35（住宅金融支援機構）	2017年10月申込分から金利組込方式。加入しない選択も可能	不加入なら借入金利−0.2％。2017年9月以前の申込分は特約料を年1回別払いする特約料方式
オリックス銀行（不動産投資ローン）	団体信用生命保険つきが標準。資産管理会社は代表者を連帯債務者にして個人と同等条件で加入	保証料不要。生活習慣病団信など選ぶ団信によって金利上乗せあり。介護保障は2026年5月31日で新規受付停止
セゾンファンデックス（不動産投資ローン）	団信なしの金利区分がある	団信なし年4.4〜5.2％、団信あり年4.9〜5.8％（青山財産ネットワークスの解説記事の引用値）
地方銀行・信用金庫のプロパー融資	法人向けは団信を前提にしない契約が多い。個人向けは行ごとに必須・任意が分かれる	団信を前提にしない契約では金利にも費用にも表れない。付けられるかは商品概要説明書で確認する（後述）

団信なしで借りて契約者が亡くなると、ローンは相続人が引き継ぎます（相続放棄をしなければ）。金融機関は入居者からの家賃で相続人が返済を続けられると見ているから任意にしているのであって、家賃が返済を下回る物件では、その前提が崩れます。住宅金融支援機構の機構団信のよくある質問には「法定相続人が相続放棄した場合の弁済手続き」という項目があり、相続放棄が現実に起きていることが分かります。金融機関ごとの融資姿勢は関西の不動産投資ローン比較｜京都銀行・関西みらい・池田泉州・大阪信金など地銀信金の選び方と借換損益分岐で整理しています。

📂 2. 団信の加入は書類のどこで分かるか｜方式ごとの表れ方

自分のローンに団信が付いているかは、返済予定表を見れば分かると思いがちです。しかし団信の方式によっては、返済予定表にも金利にも加入の有無が表れません。方式ごとに、どこに表れるか（表れないか）を整理します。

📊 団信の方式と、書類への表れ方

方式	主な例	返済予定表・金利への表れ方	加入を確かめる方法
金利に含む一般団信	団信つきが標準の銀行の不動産投資ローン、2017年10月以降申込のフラット35	上乗せがないので、金利を見ても加入の有無は分からない（フラット35は不加入なら金利−0.2％）	団信申込書兼告知書の控え、加入者証、金融機関への照会
金利上乗せ方式	がん100％・三大疾病・生活習慣病などの特約付き団信、ワイド団信	上乗せ分（0.1〜0.3％が目安）を含んだ金利になる（第4章・第5章）	団信申込書兼告知書の控え、加入者証、金融機関への照会
特約料方式（別払い）	公庫団信、2017年9月以前申込のフラット35	特約料を年1回、金利とは別に払うので、返済予定表には出ない	年1回の特約料の口座振替の記録、機構から届く特約料振替のご案内（フラット35）、加入者証（公庫団信は保障開始の2〜3か月後に届く）
団信なし	地方銀行・信用金庫の法人向けプロパー融資に多い	なし（連帯保証人と物件の抵当権で保全する）	団信を付けられるかは商品概要説明書で確認

フラット35｜特約料方式は年1回の別払いで、償還予定表には出ない

住宅金融支援機構の案内では、団信の制度は2017年10月1日の申込受付分から金利組込方式に変わり、それ以前の申込分は特約料方式のままです。特約料方式は年に1度、金利とは別に特約料を払う仕組みで、加入は任意、途中でやめることもできます（機構のよくある質問に「一度やめてからの再加入はできますか」「特約料振替のご案内というハガキが届きました」という項目があります）。特約料は金利とは別払いなので、償還予定表や残高証明書を見ても団信は出てきません。特約料方式の世代の人なら、年1回の口座振替の記録と、機構から届く特約料振替のご案内でも加入を確かめられます。特約料の目安は、LIFULL HOME’Sの2018年の解説記事で「3,000万円・35年なら初年度約10万円」とあり、残高に比例して下がります。

資産管理会社で借りる場合｜代表者を連帯債務者にして団信に入る仕組み

例えばオリックス銀行の不動産投資ローンの案内には「保証料不要」「団体信用生命保険つき」とあり、資産管理会社は代表者や出資者を連帯債務者にすることで、融資期間や団信加入を含めて個人と同等の条件で借りられる、本人が団信に入れない場合でも連帯債務者が被保険者として加入できる、と書かれています。通常の団信は金利上乗せがないので、金利を見ても加入の有無は分かりません。団信つきの商品で借りていても、金利や返済額からは加入の有無が見えないのです。

信用金庫・地方銀行の法人向け融資｜団信を前提にしない契約が多い

法人向けのプロパー融資では、団信ではなく連帯保証人と物件の抵当権で保全するのが基本形です。団信を付けられるかは、金融機関ごとに商品概要説明書で確認する必要があります。

⚖️ 3. 団信がいちばん要るのはどのローンか｜家賃で返済を続けられるかで判定する

団信なしで借りてよいかを決める物差しは1つです。自分が亡くなったあと、その物件の家賃だけで相続人が返済を続けられるか。計算例として、次の3本のローンを持っていると仮定し、年間の家賃と年間返済で並べます（数字はすべて架空です）。一棟アパートは残高2,500万円・残り15年・元金均等・金利2.0％、区分マンションは残高800万円・残り20年・元利均等・金利2.0％、自宅は残高2,800万円・残り30年・元利均等・金利2.0％とし、年間返済はこの条件で作った返済予定の最初の1年分です。家賃からは、一棟は家賃の20％、区分は管理費・修繕積立金・固定資産税の年18万円を経費として引きます。

📊 家賃で返せるか｜計算例の年間家賃と年間返済

ローン（計算例）	年間家賃（経費控除後）	年間返済（最初の1年）	家賃÷返済	団信の必要度
一棟アパート（残高2,500万円）	約384万円（家賃月40万円×12＝480万円から経費20％の96万円を引く）	約215万円（元金約167万円＋利息約48万円）	1.78倍	低い。相続人が持ち続けても家賃で返済を続けられる
区分マンション（残高800万円）	約36万円（家賃月4.5万円×12＝54万円から経費18万円を引く）	約48.6万円（月約4.05万円×12）	0.74倍	中。年約13万円の持ち出しだが、売却価格が残高800万円を上回れば売って残債を消せる
自宅（残高2,800万円）	0円（自分が住んでいる）	約124万円（月約10.3万円×12）	0倍	最も高い。残高2,800万円を遺族が家賃なしで返すことになる

この計算例から分かるのは、団信の議論で最も軽視されがちなのが、家賃を生まない自宅のローンだということです。一棟アパートは家賃（経費控除後）が返済の1.78倍あり、相続人は家賃で返済を続けられます。一方、自宅は残高2,800万円に対して収入ゼロで、遺族が月約10.3万円を払い続けるか、売るかの二択になります。この例なら、団信か同額の定期保険で先に手当てすべきは自宅の1本です。年間家賃の集計の仕方は入居率の計算方法｜戸数・賃料・稼働の3つを入金表の計算例で出し、日管協・総務省の平均と比べる（Excel雛形）とレントロールの雛形と作り方（Excel無料・登録不要）｜銀行に出す契約状況表・入金表と、売主の表の読み方で解説しています。

頭金とLTV（借入÷物件価格）でも同じ判定ができる

• 頭金を多く入れていれば、万一のときに売却で残債を消せる。計算例の区分（残高800万円）は、売却価格が残高を上回ればこの条件を満たす
• フルローンに近い物件は、売却損で相続人に債務が残る。取得から間もない一棟は残高が物件価格に近いので、家賃で返し続ける前提の物件になる
• LTVと債務償還年数の見方はDSCR・LTV・債務償還年数と決算書の見方｜ICR・EBITDA倍率からIRR・CCRまで銀行格付け攻略【2026年】を参照

💴 4. 上乗せ0.1〜0.3％を残高で計算する（計算例）

特約付きの団信や、ワイド団信（引受条件を緩和した団信）は金利上乗せ方式が主流で、大手不動産会社の解説では0.1〜0.3％が目安です。試算表の「3,000万円・35年」ではなく、自分の残高と残り期間に掛けると、上乗せの重さが体感できます。

📊 計算例：残高に上乗せ率を掛けた年額と、残り期間の概算合計

ローン（残高・残り期間）	＋0.1％の年額	＋0.3％の年額	＋0.3％の残り期間合計（概算）
一棟アパート 2,500万円・残り15年・元金均等	25,000円	75,000円	約57万円（平均残高約1,257万円×0.3％×15年）
自宅 2,800万円・残り30年・元利均等	28,000円	84,000円	約139万円（平均残高約1,543万円×0.3％×30年）
区分 800万円・残り20年・元利均等	8,000円	24,000円	約26万円（平均残高約428万円×0.3％×20年）

※ 残高・残り期間・金利は第3章の計算例の仮定です。上乗せ分は残高に対して毎月かかるため、年額は残高の減少とともに下がります。合計は平均残高×率×年数の概算で、平均残高は計算例の金利で作った返済予定から出しました。

計算例の一棟アパートに0.3％を付けると年7.5万円、残り期間で約57万円です。この物件の年間家賃480万円から見れば約1.6％で、相続人が家賃で返せる物件に約57万円払って保障を重ねる価値があるかが判断の分かれ目になります。逆に自宅は、残高2,800万円を丸ごと消す保障が年8.4万円で買えるなら、定期保険と比べて安いかどうかを見る価値があります。金利そのものの決まり方は不動産投資ローンの金利戦略｜短期プライムレート・プロパー融資の決まり方と金利上昇シミュレーションで解説しています。

📋 5. 団信の種類と保障内容｜60日ルールとワイド団信

団信は「一般団信」を土台に、特約で保障を広げます。代表的な種類と上乗せの相場を整理します。上乗せの幅は金融機関と年齢で変わるので、申込前に商品概要説明書で確認してください。

📊 団信の種類と金利上乗せの目安

種類	保障対象	金利上乗せの目安
一般団信	死亡・所定の高度障害	なし（金利に含む）。フラット35は不加入で−0.2％
がん団信（50％・100％）	所定のがんと診断されたら残債の50％または100％	50％型は無料が多く、100％型は0.1〜0.2％
三大疾病団信	がん・急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態	0.2〜0.3％。フラット35の3大疾病付機構団信は0.24％
生活習慣病・全疾病団信	上記に高血圧・糖尿病・慢性腎臓病・肝硬変・慢性膵炎などを追加	0.2〜0.3％
ワイド団信	持病があっても引受条件を緩和。保障は一般団信と同じ	0.2〜0.3％。投資用ローンでは取扱いのない金融機関も多い

三大疾病は「診断＝残債ゼロ」ではない

• がん：所定の悪性新生物と診断された時点で支払い（上皮内がんは対象外の保険が多い）
• 急性心筋梗塞：手術を受けた、または60日以上労働制限を要する状態が続いたとき
• 脳卒中：手術を受けた、または60日以上後遺症が続いたとき

急性心筋梗塞と脳卒中は「60日以上の状態継続」が支払いの条件で、軽症で回復した場合は保険金が下りません。「診断されれば残債が消える」という理解で上乗せを払うと、いざというときに給付されない差が生まれます。

持病がある場合の3つのルート

1. ワイド団信の取扱いがある金融機関を探す。大手銀行のワイド団信は住宅ローン専用のことが多く、投資用で使えるかは商品ごとに確認が要ります
2. 団信が任意の借入先（公庫・信用金庫・団信なし金利のあるノンバンク）で借りて、収入保障保険や定期保険で代替する。保険料は生命保険料控除の対象になります
3. 法人で借りる。代表者の団信を前提にしない契約が多く、保障は役員向けの定期保険で設計します。ただし次章の債務免除益の論点が付いてきます

⚖️ 6. 団信と生命保険は何が違うか

比較項目	団信	生命保険（定期・収入保障）
保険料の払い方	金利に含む、または上乗せ。公庫団信と旧フラット35は特約料を別払い	毎月の保険料を別途支払う
年齢による差	原則一律（高齢ほど割安）	年齢・性別で大きく変わる
保険金の受取人	金融機関（残債に充当。遺族に現金は入らない）	指定した受取人が現金で受け取る
保障額の推移	残債とともに減る	契約額で一定（収入保障保険は逓減）
生命保険料控除	対象外（機構団信の特約料も対象外）	対象

団信の上乗せ分は生命保険料控除の対象外で、保障は残債とともに減り、遺族に現金は入りません。住宅金融支援機構のよくある質問にも「特約料は生命保険料控除の対象にはならないのですか」という項目があります。残債を消す役目は団信、遺族の生活費と相続税の納税資金は生命保険、と役割を分けて設計するのが基本です。

🏢 7. 法人で借りる場合の団信と税務｜特約料は損金、債務免除益は益金

法人名義の融資では、団信は法人ではなく代表者（借入人または連帯保証人・連帯債務者）個人の生命にかける保険です。公庫団信の案内では、経営者保証のある法人の代表者は団信に、経営者保証がなく従業員20人以下の法人は事業継続支援団体生命保険（団継）に申し込め、代表者が2名いても被保険者になれるのは1名だけです。銀行によっては、法人が借主、代表者が連帯債務者という形で団信に入る仕組みもあります（第2章）。

論点	個人（個人事業主）	法人
団信特約料（公庫などの別払い方式）	必要経費にできない	損金算入できる
金利上乗せ方式の負担分	支払利息として経費	支払利息として損金
団信で残債が完済されたとき	債務免除益は所得税非課税	債務免除益に法人税が課税

個人事業主が払う団信特約料は、国税庁の見解上「事業の必要経費に該当しない」とされます。法人が払う特約料は事業資金の融資に付随する費用として損金にできます。ただし最大の落とし穴は、代表者の死亡で団信が発動して残債が消えると、その事業年度に債務免除益が計上され、法人税の課税対象になることです。計算例：仮に法人の借入残高2,500万円が団信で完済されると、その事業年度に2,500万円の益金が立ち、繰越欠損金で相殺できない部分に法人税がかかります。後継者は納税資金を別に用意しなければなりません。

さらに、団信で借入が消えても法人の持分（出資持分・株式）の承継は別の問題です。合同会社は定款に持分承継の定めがないと、代表社員の死亡で持分が相続人に分散したり退社扱いになる恐れがあります。詳しくは合同会社の代表社員が死亡したら｜持分の相続・登記手続き・相続税評価の計算と対策で、役員借入金の整理は役員借入金の解消5方法とDESのデメリット｜みなし贈与・債務免除益・相続税評価の計算例で、法人化の判断は不動産投資の法人化はいくらから？デメリットと設立・相続・出口・保険・リスクの全体像で整理しています。対策は、法人で定期保険（保険料は損金）を契約して法人税の納税資金と持分の買取資金を確保する設計が現実的です。

📜 8. 団信は「相続」までは守らない｜遺言という盲点

団信に入っていれば自分が死んでも物件は配偶者に渡る、と考えている投資家は少なくありません。団信が消すのは残債だけで、物件を誰が承継するかは遺言か遺産分割協議で決まります。

遺言がなければ、収益物件は法定相続人全員の遺産分割協議の対象になります。子がいなければ配偶者と故人の親、親もいなければ配偶者と故人の兄弟姉妹の協議になり、収益物件は分けにくく共有と紛争の火種になります。団信で無借金の物件を遺せても、名義の協議が長引けば家賃の管理と分配が止まります。

対策は、物件を特定して誰に遺すかを書いた遺言（自筆証書遺言なら法務局の保管制度、確実さを求めるなら公正証書遺言）を用意することです。兄弟姉妹には遺留分がないため、遺言があれば配偶者へ確実に承継できます。団信で残債がゼロになると相続財産の評価が上がり相続税が増える方向に働く点も設計に入れてください。遺言と財産目録の作り方はアパートの相続はどうなる？現役大家が「自分の死」に備える実務｜役員借入金・認知症・財産目録・受け取る側の初動、貸家の評価と2027年の5年ルールはアパートの相続税評価額の計算方法｜6戸の計算例で貸家建付地・貸家を計算し、2027年の5年ルールを当てはめるで解説しています。

✅ 9. NG/OK｜団信の決め方

🩺 10. セルフチェック｜自分に必要な団信は？

🚨 11. 加入時の注意点｜告知・年齢・途中加入

途中で手厚くしたくなっても中途加入はできないため、加入は契約時の一発勝負です。借換えは団信を入り直す機会でもあるので、健康状態が良いうちに検討する価値があります。共同担保の組替えとあわせて考えるなら不動産投資家の共同担保 解除交渉｜共同担保目録の見方・一部解除の条件・関西の地銀対応と投資家の組替え戦略も参照してください。

❓ よくある質問

Q1. 不動産投資ローンを団信なしで借りると、亡くなったとき残債はどうなりますか？

A. 相続人がローンごと引き継ぎ、家賃で返済を続けるか、物件を売って残債を返します。相続放棄をすれば債務は引き継ぎませんが、物件も他の財産も放棄することになります。家賃が年間返済の1.5倍以上ある物件なら相続人は困らず、自宅のように家賃のないローンは団信か生命保険が要ります。

Q2. 自分のローンに団信が付いているか忘れました。確認方法は？

A. 上乗せのない団信や特約料方式の団信は、返済予定表や金利には表れません。①契約時の団信申込書兼告知書の控え、②保険会社や機構から届いた加入者証（公庫団信は保障開始の2〜3か月後に送付）、③金融機関への照会、の順に確かめてください。フラット35の特約料方式（2017年9月以前の申込）は年1回の特約料の引落しがあるかで分かります。

Q3. フラット35の団信は投資用に関係ありますか？

A. フラット35は自分が住む家のローンなので投資物件には使えませんが、大家の多くは自宅もローンで持っています。2017年10月以降の申込分は団信込みの金利で不加入なら−0.2％、それ以前の申込分は特約料を年1回別払いする方式です。家賃を生まない自宅ローンこそ、団信の必要度が最も高いことは、第3章の計算例のとおりです。

Q4. 公庫団信の特約料はいくらですか？

A. 借入額・返済方法・期間・金利で決まり、年1回払います。公庫団信サービス協会のサイトに掛金シミュレーションがあり、元金均等か元利均等か、借入額（1億5,000万円以内）、返済期間（30年以内）、据置期間、金利を入れると目安が出ます。法人は経営者保証のある場合に代表者1名が加入でき、加入は任意です。

Q5. 団信で残債が消えたら税金はかかりますか？

A. 個人は債務免除益が所得税非課税です。ただし借入が消えた分だけ相続財産の評価が増え、相続税の計算に影響します。法人は債務免除益が法人税の課税対象で、納税資金の準備が必要です。

Q6. 借換えをしたら団信は引き継がれますか？

A. 引き継がれません。公庫団信の案内にも、借換えで前の団体保険は完済により終了し、新たな借入の都度加入手続きが要ると書かれています。健康状態が悪化していると入り直せない恐れがあるため、借換えは健康なうちに検討します。

Q7. すでに生命保険に入っています。団信は不要ですか？

A. 死亡保障が全ローンの残高合計を上回るなら、団信なしの判断もあります。ただし団信には「がん診断で残債ゼロ」のような保障があり、生命保険には現金が受取人に入る・保険料控除が使えるという団信にない強みがあります。役割を分けて総合判断してください。

📝 まとめ｜団信は「家賃で返せるか」と「自分の残高」で決める

不動産投資ローンの団信は任意の金融機関があり、団信なしで借りること自体は可能です。決め手は、自分が亡くなったあとにその物件の家賃で相続人が返済を続けられるかどうかです。第3章の計算例では、一棟アパートは家賃（経費控除後）が返済の1.78倍で相続人は困らず、家賃より返済が大きい区分は売却で残債を消せるかが分かれ目、家賃を生まない自宅のローンが最も団信を必要としていました。

もう1つの注意点は、返済予定表や金利を見ても、団信の加入が分からないローンがあることです。上乗せなしの団信は金利に出ず、特約料方式は年1回の別払いです。契約時の申込書兼告知書の控えと加入者証を返済予定表と同じ場所に置き、自分が入っているかを書類で言えるようにしておくことが、団信の議論の出発点になります。

計算例では、上乗せ0.3％は残高2,500万円の一棟アパートで年7.5万円、残り15年で約57万円です。この金額を「家賃で返せる物件に重ねる保障」として払うか、自宅と生命保険に回すかを、自分の残高で計算してから決めてください。法人で借りる方は債務免除益の納税資金を、全員が遺言を、団信とセットで用意する。それが団信なしで借りるかどうかを決めるときの、実務の順番です。

📖 この記事の根拠（出典・参考）

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