相続時精算課税制度の徹底解説：2024年改正でどう変わったか

2024年（令和6年）の税制改正では、相続時精算課税制度と暦年贈与のルールが大きく見直されました。これらの改正は、資産の世代間移転を促進しつつ、課税の公平性を保つことを目的としています。本記事では、これらの最新情報を網羅的に解説し、不動産投資家の皆様が賢く資産を承継するための具体的な戦略と注意点を提供します。特に、不動産という特性を持つ資産の承継において、どのような制度選択が有利となるのか、その判断基準を明確にすることを目指します。

相続時精算課税制度とは？基本を理解する

相続時精算課税制度は、生前に贈与された財産について、贈与時には一定の範囲内で贈与税を非課税とし、贈与者が亡くなった際にその贈与財産を相続財産に合算して相続税を計算する制度です。この制度は、原則として、贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母または祖父母から、贈与を受けた年の1月1日において18歳以上の子または孫への贈与に適用されます。この制度を一度選択すると、その贈与者からの贈与については、以後暦年課税への変更はできないという不可逆性があります。

【2024年改正】年間110万円の基礎控除創設の衝撃

2024年1月1日以降の贈与から、相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が新たに創設されました。これは、従来の制度の使い勝手を大きく向上させる画期的な改正点として注目されています。

• 基礎控除110万円の具体的な適用と申告不要のメリット
  改正により、相続時精算課税制度を選択した場合でも、特定贈与者ごとに1年間に贈与された財産の合計額から、まず110万円の基礎控除を差し引くことができるようになりました。この110万円の基礎控除額内であれば、贈与税の申告は不要となります。従来の相続時精算課税制度では、たとえ少額の贈与であっても申告義務が生じたため、この改正により制度の利用における心理的・実務的ハードルが大幅に下がったと評価できます。特に不動産投資家が毎年少額の現金を子や孫に贈与し、将来の不動産取得資金に充てさせるような長期的な資産形成支援において、税理士費用や申告手間といった運用コストを削減し、制度の利用を促進する効果が期待されます。
• 特別控除2,500万円との併用と非課税枠の拡大
  新設された年間110万円の基礎控除は、従来の特別控除枠（累計2,500万円）とは別に適用されます。これにより、非課税となる贈与税の上限は「2,500万円＋（年間）110万円」となります。最も重要な点は、この基礎控除部分（年間110万円）に限り、贈与税のみならず、相続税の対象からも完全に外れるという点です。従来の2,500万円の特別控除枠は、あくまで贈与税の「繰り延べ」であり、相続時には相続財産に加算されるものでしたが、110万円は「完全な非課税」となります。改正前の相続時精算課税制度は、節税対策としては不十分との指摘もありましたが 2、年間110万円が相続税の対象からも外れる完全非課税枠となったことで、相続時精算課税制度は「暦年課税と同等、あるいはそれ以上の節税効果が期待できる」制度へと質的に変化しました。これは、不動産投資家が長期的な資産圧縮戦略を立てる上で、より魅力的な選択肢となったことを意味します。

相続時精算課税制度のメリット・デメリット

メリット：

• 贈与税の負担軽減と完全非課税枠の活用: 累計2,500万円までの贈与が非課税となり、さらに年間110万円は相続税からも完全に除外されるため、多額の資産を計画的に移転することが可能です。
• 事業承継への活用: 株式や不動産など、多額の財産を贈与するケースが多い事業承継において、贈与税の納税負担を抑えつつスムーズな承継が可能です。不動産投資家が保有する賃貸物件やその管理会社の株式などを次世代に引き継ぐ際に、有効な選択肢となり得ます。
• 生前贈与加算の対象外: 相続時精算課税制度で贈与された財産は、贈与者が亡くなった際の相続税計算において、生前贈与加算（持ち戻し）の対象となりません。これにより、贈与のタイミング、特に贈与者の余命を気にすることなく、年間110万円の非課税枠を安心して利用できます。これは暦年課税との大きな違いであり、税務上の不確実性を軽減し、将来の相続税額を確定的に減らすための重要なツールとなります。

デメリット：

• 暦年課税への変更不可: 一度相続時精算課税制度を選択すると、その贈与者からの贈与については、以後暦年課税に戻すことはできません。
• 小規模宅地等の特例との併用不可: 相続時精算課税制度を適用して贈与された宅地には、相続発生時に「小規模宅地等の特例」を適用することができません。これは不動産投資家にとって非常に重要なデメリットです。小規模宅地等の特例は、居住用や事業用の宅地の評価額を最大80%減額できる強力な相続税の特例です。不動産投資家が所有する自宅や賃貸事業用不動産は、この特例の対象となる可能性が高いです。もしこの特例が適用できる不動産を相続時精算課税制度で贈与してしまうと、贈与時には非課税であっても、相続時にその不動産に小規模宅地等の特例が適用できなくなり、結果として多額の相続税が発生する可能性があります。例えば、小規模宅地等の特例を適用した場合の相続税が0円になるケースでも、相続時精算課税制度を適用した場合は税金が発生する試算例も存在します。このため、不動産投資家は、贈与を検討している不動産が小規模宅地等の特例の適用要件を満たすかどうかを慎重に確認し、どちらの制度が総体的な税負担を軽減するかをシミュレーションした上で選択する必要があります。安易な制度選択が将来の大きな税負担に繋がる可能性があるため、専門家への相談が不可欠です。

相続時精算課税制度の適用要件と手続き

• 贈与者: 贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母または祖父母が対象となります。
• 受贈者: 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上の子または孫が対象です。
• 手続き: 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、税務署に「相続時精算課税選択届出書」を添付して贈与税の申告を行う必要があります。ただし、年間110万円以下の贈与であれば申告は不要です。

暦年贈与（生前贈与）の基本と2024年改正の注意点

暦年贈与とは？年間110万円の基礎控除

暦年贈与とは、1月1日から12月31日までの1年間（暦年）に贈与された財産の合計額が110万円以下であれば、贈与税が非課税となる制度です。この110万円は基礎控除と呼ばれ、この範囲内であれば贈与税の申告も不要です。長年にわたり少額ずつ贈与を続けることで、将来の相続財産を減らし、相続税を節税する効果が期待できます。

【2024年改正】生前贈与加算（持ち戻し）期間の延長：3年から7年へ

2024年1月1日以降の贈与から、相続開始前3年以内に行われた贈与を相続財産に加算する「生前贈与加算（持ち戻し）」の対象期間が、3年から7年に延長されました。

• 持ち戻し期間延長の背景と目的
  この改正は、相続税と贈与税の一体化を推進し、資産の世代間移転に対する課税の公平性を高めることを目的としています。従来の3年ルールでは、相続直前の駆け込み贈与による節税が可能でしたが、期間延長によりその効果が薄まります。
• 段階的な適用開始時期と具体的な影響（2027年以降の相続、100万円控除）
  新しい7年ルールが適用されるのは、2024年1月1日以降の生前贈与です。ただし、持ち戻し期間は段階的に延長されます。実際に7年ルールが完全に適用されるのは、
  2031年1月1日以降に発生する相続からとなります。具体的には、2024年1月1日以降に行われた贈与で、延長された4年分（相続開始前3年超7年以内）については、贈与財産から
  100万円を控除した残額が相続財産に加算されます。従来の暦年贈与は、死亡直前の3年間の贈与が持ち戻されるというリスクはあったものの、それ以前の贈与は完全に相続財産から切り離されるため、比較的短期間での資産移転戦略として利用されてきました。しかし、7年への延長は、この「駆け込み」戦略の有効性を著しく低下させます。不動産投資家が多額の資産を持つ場合、7年という期間は非常に長く、計画的な贈与を早期に開始しなければ、期待通りの節税効果が得られにくくなります。これは、暦年贈与を「長期的な資産圧縮ツール」として再定義し、より早期からの計画的な実行を促す税制の方向性を示しています。
• 不動産投資家への影響と対策
  不動産投資家は、多額の資産を保有しているため、生前贈与加算の延長は相続税対策に大きな影響を与えます。対策としては、「早くから家族に贈与を開始していけば、7年より前の贈与は持ち戻しの対象になりません」という原則がより重要になります。贈与を早期に開始することで、より多くの財産を非課税で移転できる可能性が高まります。

暦年贈与のメリット・デメリット

メリット：

• 少額贈与の継続による節税効果: 年間110万円の基礎控除を毎年活用することで、長期的に見れば相続財産を確実に減らすことができます。
• 贈与の自由度: 贈与の相手や金額、回数に制限がなく、比較的柔軟に利用できます。
• 相続時精算課税制度との選択肢の維持: 特定の贈与者に対して相続時精算課税制度を選択しない限り、暦年贈与を継続できます。

デメリット：

• 持ち戻し期間の延長による影響: 贈与者が亡くなる前7年間の贈与は相続財産に加算されるため、贈与のタイミングによっては節税効果が限定的になる可能性があります。
• 申告義務: 年間110万円を超える贈与には、贈与税の申告義務が生じます。
• 小規模宅地等の特例との併用不可: 死亡前3年以内（将来的には7年以内）に贈与された財産が持ち戻しの対象となった場合、その財産には小規模宅地等の特例は適用できません。小規模宅地等の特例が適用できないという点は、相続時精算課税制度だけでなく、暦年贈与の持ち戻し財産にも共通する重要なデメリットです。不動産投資家が、自宅や事業用不動産を暦年贈与で移転しようとする場合、もし贈与者が7年以内に亡くなると、その不動産は相続財産に持ち戻され、かつ小規模宅地等の特例が適用できず、結果として多額の相続税が発生するリスクがあります。これは、不動産のような高額で特例適用が可能な資産の暦年贈与においては、贈与者の健康状態や余命予測といった不確実性が、より一層税務リスクとして顕在化することを意味します。不動産投資家は、このリスクを理解し、特に自宅や事業用不動産の贈与については、慎重な検討と専門家への相談が不可欠です。

暦年贈与の適用要件と手続き

• 贈与者・受贈者: 贈与者・受贈者ともに制限はありません（ただし、年間110万円を超える贈与は申告が必要です）。
• 手続き: 年間110万円を超える贈与を受けた場合、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告を行う必要があります。

不動産投資家が活用すべきその他の贈与税特例

贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）

贈与税の配偶者控除は「おしどり夫婦贈与」とも呼ばれ、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭が贈与された場合に適用される特例です。

• 適用要件と控除額（最大2,000万円）

• 要件: 婚姻期間が20年以上である夫婦間での贈与であること、贈与財産が居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭であること、受贈者が贈与を受けた年の翌年3月15日までにその居住用不動産に居住し、その後も居住し続ける見込みであることなどが挙げられます。
• 控除額: 基礎控除110万円のほかに、最大2,000万円まで控除できます。これにより、最大2,110万円まで非課税で贈与が可能です。
• 不動産贈与における活用法
  不動産投資家が、自身の居住用不動産（自宅）を配偶者に贈与する際に非常に有効です。これにより、将来の相続財産から自宅の評価額を大きく減らすことができ、相続税の負担を軽減できます。不動産投資家は複数の不動産を所有していることが多く、自宅もその高額な資産の一つです。配偶者控除は、自宅という高額資産を事実上非課税で配偶者に移転できる強力な手段です。これにより、将来の相続時に自宅が相続財産から除外され、相続税の計算対象となる財産総額を大幅に圧縮できます。これは、特に自宅に小規模宅地等の特例を適用する予定がない場合（例えば、配偶者が自宅を相続し、かつ、配偶者控除で相続税が0になる場合など）や、生前中に自宅の名義を整理したい場合に、非常に有効な選択肢となります。

住宅取得等資金贈与の非課税措置

子や孫が住宅を取得する際に、親や祖父母から資金援助を受ける場合の贈与税が非課税になる特例です。

• 【2025年最新】非課税枠の概要と適用期限（2026年末まで）
  この制度は、令和8年（2026年）末までの期限付きの特例です。非課税限度額は、省エネ等住宅の場合で
  最大1,000万円、その他の住宅の場合で最大500万円です。この特例が2026年末までの期限付きであることは、不動産投資家が子や孫への資金援助を検討している場合、早急な行動を促す要因となります。また、省エネ等住宅への非課税枠が1,000万円と優遇されている点 ⁸は、単なる資金援助だけでなく、環境性能の高い住宅取得を奨励するという政策的な意図が読み取れます。これは、投資家が子や孫の住宅取得を支援する際に、単に資金を提供するだけでなく、住宅の質にも配慮したアドバイスや支援を行うことで、より大きな非課税メリットを享受できることを示唆します。
• 省エネ等住宅とその他の住宅の非課税限度額

• 省エネ等住宅（1,000万円）: 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上、または耐震等級2以上、または高齢者等配慮対策等級3以上のいずれかの要件を満たす住宅が対象です。
• その他の住宅（500万円）: 上記以外の住宅です。
  質の高い住宅の適用要件は厳しくなっているため、要件を満たせない場合は500万円の非課税枠となると考えておく必要があります。
• 受贈者・住宅の要件と注意点

• 受贈者の要件: 贈与者の直系卑属（子や孫）にあたる、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上、贈与を受けた年の所得が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）などの要件があります。
• 住宅の要件: 日本国内にある住宅用家屋であること、登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下であること、床面積の2分の1以上が居住用に使われていること、新築・中古・増改築でそれぞれ詳細な要件があります。
• 注意点: 贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与金の全額を使って住宅を取得し、居住を開始することが必須です。
• 不動産投資家の子や孫への支援策としての活用
  不動産投資家にとって、子や孫がマイホームを取得する際に、この特例を活用して資金援助を行うことは、将来の相続財産を減らす有効な手段となります。この制度は、暦年贈与の基礎控除110万円と併用することも可能です。例えば、1,000万円の住宅取得資金贈与と、別途110万円の暦年贈与を組み合わせることで、年間合計1,110万円を非課税で贈与することも理論上可能です。住宅取得等資金贈与の非課税措置が暦年贈与と併用可能であること 9は、不動産投資家が複数の贈与制度を組み合わせることで、より効率的に資産を次世代に移転できる可能性を示唆します。例えば、ある年には住宅取得資金贈与を活用し、別の年には暦年贈与を継続するといった多角的なアプローチが可能です。これは、単一の制度に依存するのではなく、各制度の特性と期限を理解し、家族のニーズに合わせて最適な組み合わせを計画する「複合的な資産移転戦略」の重要性を浮き彫りにします。

相続時精算課税制度と暦年贈与を選択する際の判断基準

両制度の比較とシミュレーション

2024年税制改正により、相続時精算課税制度と暦年贈与はそれぞれ異なるメリット・デメリットを持つようになりました。不動産投資家は、自身の資産状況、贈与の目的、受贈者の状況、そして最も重要な「相続財産に占める不動産の割合」を考慮して、最適な選択を行う必要があります。

特に、年間110万円の基礎控除の「相続税からの除外」という質的な違いや、生前贈与加算の有無、そして最大の注意点である「小規模宅地等の特例との併用不可」を一箇所にまとめることで、複雑な情報を簡潔に提示し、意思決定の助けとなります。不動産投資家は、税制の専門家ではない場合も多いため、膨大な条文や解説から必要な情報を抽出するのは困難です。この表は、複数の情報源に散らばる情報を集約し、比較可能な形式で提示することで、各制度のメリット・デメリットが明確になり、特に不動産投資家が直面する「小規模宅地等の特例」との関係性という重要な点を視覚的に強調できます。これは、読者が自身の状況に照らし合わせて、どちらの制度が有利かを判断するための強力なツールとなります。

不動産の種類や規模に応じた選択のポイント

• 自宅や事業用不動産（小規模宅地等の特例適用可能な場合）:
  原則として、相続時精算課税制度ではなく、相続時に小規模宅地等の特例を適用して相続させる方が有利なケースが多いです。小規模宅地等の特例は、最大80%の評価減という非常に大きな節税効果をもたらします。生前贈与（暦年贈与の持ち戻し対象期間内、または相続時精算課税制度）で移転すると、この特例が使えなくなるリスクがあります。不動産投資家にとって、不動産の評価額は相続税額に直結する最も重要な要素の一つです。小規模宅地等の特例は、その評価額を劇的に引き下げる効果があるため、他の贈与税の非課税枠や控除額と比較しても、その節税インパクトは非常に大きいです。したがって、不動産投資家は、贈与税の非課税枠を優先するよりも、相続税における不動産評価額の圧縮効果を優先すべき場合が多いという戦略的判断が求められます。これは、単に「税金がかからない」という表面的なメリットだけでなく、資産全体の税負担を最適化するという視点から、税制特例の優先順位を理解することの重要性を示しています。
• 賃貸不動産やその他の投資用不動産（小規模宅地等の特例適用不可の場合）:
  小規模宅地等の特例が適用できない賃貸不動産や、将来的な売却を視野に入れている不動産については、相続時精算課税制度や暦年贈与の活用が有効な場合があります。

• 相続時精算課税制度: 賃貸不動産など、評価額が大きく、かつ小規模宅地等の特例が適用できない不動産を早期に次世代に承継したい場合に有効です。特に、年間110万円の基礎控除は、相続税の対象から完全に外れるため、長期的に見れば確実に相続財産を圧縮できます。
• 暦年贈与: 複数年にわたって不動産の一部（共有持分など）を少しずつ贈与したり、不動産を売却した現金を毎年110万円ずつ贈与したりする戦略が考えられます。ただし、7年間の持ち戻し期間延長を考慮した長期的な計画が必要です。

小規模宅地等の特例との関係性：注意すべき落とし穴

前述の通り、相続時精算課税制度を適用した宅地には小規模宅地等の特例は使えません。また、暦年贈与であっても、死亡前7年以内（段階的適用）に贈与された財産が相続財産に持ち戻された場合、その財産には小規模宅地等の特例は適用できません。不動産投資家は、これらの特例の適用可否が相続税額に与える影響を正確に理解し、安易な生前贈与が将来の税負担増に繋がらないよう、細心の注意を払う必要があります。

複数制度の併用と最適な組み合わせ

• 相続時精算課税制度と暦年贈与の併用: 同じ贈与者から受贈者へは、どちらか一方しか選択できません。しかし、異なる贈与者（例：父から相続時精算課税、母から暦年贈与）であれば併用可能です。また、受贈者が異なる場合も、それぞれ最適な制度を選択できます。
• 他の特例との組み合わせ:

• 贈与税の配偶者控除: 自宅の贈与に活用し、相続時精算課税制度や暦年贈与は他の資産に適用するなど、目的別に使い分けが可能です。
• 住宅取得等資金贈与の非課税措置: 子や孫への住宅取得資金援助にこの特例を使い、別途、暦年贈与の110万円枠も活用することで、より多額の資金を非課税で移転できます。
• 小規模宅地等の特例と配偶者控除: 相続時精算課税制度とは併用できませんが、相続時に小規模宅地等の特例と配偶者控除は併用が可能です。これにより、自宅などの主要な不動産を配偶者が相続し、大幅な節税を図る戦略が考えられます。

相続税の基礎知識と2025年時点の税率

相続税の基礎控除額（2025年時点）

相続税の基礎控除額は、相続財産の総額から差し引かれる非課税枠です。2025年7月時点において、相続税の基礎控除額の計算式は変更されておらず、以下の通りです。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数）

法定相続人が多いほど、基礎控除額は大きくなり、納税義務が発生しにくくなります。

相続税の税率と控除額

基礎控除額を超える相続財産に対しては、その金額に応じて累進課税が適用されます。2025年7月時点の相続税の税率と控除額は以下の通りです。

相続税の速算表（2025年時点）

この速算表は、不動産投資家が自身の保有する資産規模に対して、どの程度の相続税率が適用される可能性があるかを迅速に把握するために不可欠です。特に、2億円超、6億円超といった高額な取得金額に対する税率が引き上げられている点は、不動産投資家のような高資産家にとって、相続税対策の重要性を再認識させる情報となります。不動産投資家は一般的に高額な資産を保有しているため、相続税の計算において高税率が適用される可能性が高いです。この表を提示することで、読者は自身の資産規模と法定相続人の数から、おおよその相続税の「基礎控除を超える部分」に対する税率を予測できます。これにより、具体的な数字に基づいて相続税対策の必要性を実感し、生前贈与やその他の節税策を検討する動機付けとなります。

不動産評価と相続税対策の基本

不動産の相続税評価額は、路線価や固定資産税評価額を基に計算されます。実勢価格とは異なる場合があるため、評価額の正確な把握は相続税対策の第一歩として重要です。不動産を活用した相続税対策には、小規模宅地等の特例の活用、賃貸不動産による評価減（貸家建付地評価減など）、不動産管理会社の設立など、多岐にわたる手法が存在します。これらの手法を適切に組み合わせることで、相続税の負担を効果的に軽減することが可能です。

不動産投資家が知るべき2025年相続税改正と不動産を活用した節税戦略

2025年の相続税制改正は、不動産投資家の資産承継戦略に大きな影響を与えます。本記事では、相続税の基本から、生前贈与加算期間の延長、路線価の動向、小規模宅地等の特例、そして不動産投資を活用した具体的な節税戦略と潜在的なリスクまで、網羅的かつ専門的な視点から解説します。信頼性と実用性を兼ね備えた情報を提供し、不動産投資家が適切な相続税対策を講じるための羅針盤となることを目指します。

go1101.com

2025.07.12

まとめ：不動産投資における賢い相続・贈与対策のすすめ

専門家への相談の重要性

相続・贈与税制は非常に複雑であり、特に不動産が絡む場合は、その評価方法や各種特例の適用条件が多岐にわたります。安易な自己判断は、かえって将来の税負担を不必要に増やすリスクを伴います。不動産投資家の方々は、自身の資産状況や家族構成、将来の展望に合わせた最適なシミュレーションと計画を立てるために、税理士や弁護士といった相続・贈与に詳しい専門家と連携することが不可欠です。専門家は、個別の状況に応じた最適な戦略を提案し、税務上のリスクを最小限に抑えるための支援を提供します。

今後の税制改正への備え

税制は社会情勢や政策によって常に変動する可能性があります。本記事で解説した2024年の改正もその一例であり、今後も相続・贈与税制が見直される可能性は十分にあります。不動産投資家は、常に最新の税制情報をキャッチアップし、必要に応じて自身の資産承継計画を見直す柔軟性を持つことが重要です。定期的な専門家との相談を通じて、変化に対応できる体制を整え、長期的な視点での賢い資産承継を目指しましょう。

ただし、ひとまとめに「所得」と言っても家族構成や生命保険の加入状況により、所得税の計算対象となる「課税対象額」が変わります。

給与所得と課税対象額はどう違うのか？

課税対象額とは所得税や住民税を計算(課税)する上で基準となる金額(対象額)です。そして、所得税や住民税を計算するには、以下のような手順で計算を進めていく必要があります。

もし、給与所得の合計(年収)が400万円だったとしても、その400万円全てが課税の対象になるのではありません。

その中からいくつかの控除額を差し引いた課税対象額を基準として国に収める税金の計算をしているんですね。

例えば、年収が400万円の既婚者の方であればこのようになります。

金額は計算しやすいように少し丸めています。そこまで現実と乖離している訳ではありませんが、あくまで概算の数字だとしてイメージを掴んでもらえたらと思います。

上の例では、年収が400万円でも、そこから非課税額を差引いた結果、所得税を課税される課税対象額は124万円になっています。

課税対象額の計算方法

課税対象額を計算するには収入(給与所得の金額)と、そこから差し引きされる控除額を算出する必要があります。

控除対象となる項目は個人によってそれぞれですが、上の例では以下のような項目が含まれています。

• 給与所得控除
• 社会保険控除
• 基礎控除
• 配偶者控除
• 生命保険控除

繰り返しになりますが、人によって控除対象となる金額は違います。

生命保険に加入している人は、支払った生命保険料の一部が生命保険料控除として差し引かれますし、既婚者であれば配偶者控除が差し引かれます。

そもそも給与所得控除とは？

給与所得控除とは名前の通り「給与所得」に対して掛けられる控除です。

なので「事業所得」や「不動産所得」などの場合は対象外です。あくまで給与所得に対してい控除されるものです。

事業所得者や不動産所得者の場合は、確定申告にて必要となった経費を計上することになりますが、会社員(給与所得者)にはそのような機会は与えられていませんよね。ですが給与所得者にも事業所得者や不動産所得者と同じように、会社員として仕事をこなすために必要となる経費はあるはずです。例えばスーツや事務用品などです。

ただ全ての会社員が、それぞれで必要となった経費を個別に計上するのは現実的では無いため、給与所得の金額に応じて、一律の計算式で給与所得控除額を算出しているんです。

給与所得控除の計算方法

給与所得控除は給与所得の金額によって、控除される割合(控除率)が変わります。

例えば年収が400万円の場合、上の表だと収入金額が「360万円超～660万円」の範囲に含まれるため、計算式は以下の通りとなります。

• 4000万円×20%＋44万円＝124万円

給与所得控除の控除される割合(控除率)は過去に何度か微調整がされていますが、令和２年以降はこのような計算方法になります。

それ程大きく変わることはありませんが、今後も変更になる可能性があるため計算する際は、最新の情報を確認することをオススメします。

社会保険料控除の計算方法

社会保険料と一言で言っても中々ピンとこないかと思いますが、細かく分けると以下の項目が含まれています。

• 狭義の社会保険
  • 医療保険
  • 介護保険
  • 年金保険
• 労働保険
  • 労災保険
  • 雇用保険

これらの保険料は「標準報酬月額」✕「保険料率」で計算され、会社と従業員とで半分づつ負担します。

「標準報酬月額」は4月、5月、6月の支給額の平均をもとに算出されるため、対象月に支給される残業代等が低いと保険料も低くなります。

社会保険料や標準報酬月額については以下の記事でもう少し詳しく記載していますので、参考にして頂ければと思います。

基礎控除と配偶者控除

基礎控除は全ての国民に対して控除され、収入金額に関わらず一律で38万円です。

一方、配偶者控除は既婚者が対象になりこちらも一律で38万円ですが、僕のような未婚者には配偶者がいないため配偶者控除もありません。

生命保険控除

生命保険控除にも「保険」と言う言葉が使われていますが、こちらは上で説明した社会保険とは無関係のものです。

生命保険控除とは一般的に民間の保険会社と契約している生命保険料から一部の金額が控除される仕組みです。民間の保険会社で代表的な会社は以下のような会社があります。

• 日本生命保険相互会社
• 住友生命保険相互会社
• 明治安田生命保険相互会社

これらの生命保険会社に対して年間に支払っている生命保険料が控除される訳ですが、生命保険料と一言に言っても実はその中でも大きく3つの項目に分けれられています。

• 生命保険料控除
• 介護医療保険料控除
• 個人年金保険料控除

細かな計算方法は割愛しますが、「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」のそれぞれに対して上限が4万円まで控除されています。

なので「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」を全て上限額まで控除されていれば控除額は最大で12万円になります。

細かな計算方法は以下の「生命保険控除額の金額」を参照すれば簡単に分かります。

ちなみに僕の場合は、まだ40歳以下なので「介護医療保険」には加入していません。なので「生命保険控除」と「個人年金保険控除」の2つの項目が対象となり、それぞれ上限額まで控除されるため8万円の控除になります。

生命保険料控除の計算方法も給与所得控除と同様、過去に微修正がされています。

• 旧契約:平成23年12月31日以前
• 新契約:平成24年1月1日以後

適応される金額(控除率)はあくまで契約を結んだ時期が基準となるため人によっては旧契約と新契約の両方が適応される場合もあるため注意が必要です。

給与所得から各種控除額を差し引いたものが課税対象額

ここまでで今回ご説明した全ての控除額の金額が分かりました。

後は給与所得から実際の全ての控除額を差し引くと課税対象額が分かります。

• 給与収入の総額－各種控除額＝課税対象額

この計算式を実際の金額に置き換えると以下のようになります。

• 400万円－(124万円＋58万円＋48万円＋38万円＋8万円)＝124万円

今回、課税対象額は124万円になりました。

なんと給与所得の半分以下になりました。意外と少ないですね。

所得税の計算方法

そしてこの課税対象額をもとに下の表の計算方法に従い所得税を算出することになります。

所得税の計算方法は以下の通りとなります。

• 課税対象額×税率－控除額＝所得税

課税対象額が124万円の場合、「～195万円以下」となるため実際の数字を反映させるとこのような計算方法になります。

• 124万円×5%＝62,000円

細かい部分は個人ごとに変わるため、かなり概算ではありますが、イメージは掴めると思います。

所得の種類が違っても所得税の仕組みはほとんど同じ

ここまで読んで頂けると所得税の仕組みがある程度分かると思います。

ちなみに僕の収入も同様の水準ですが、社会保険証控除額がもう少し高かったり、逆に結婚していないため配偶者控除が無かったりと一致しない部分も多いです。

また上のグラフには含まれていませんが、扶養控除や医療費控除など他にも控除の種類は沢山あります。
※平成25年～49年までの間は復興特別所得税として所得税額の2.1%が追加課税されます。

また、個人事業主であれば給与所得控除が無い代わりに自分で経費を計上しますし、株式投資などで得た配当所得は所得金額に関わらず一律で20%の所得税が掛かったりと、細かい仕組みは微妙に違いますが、大枠の仕組みはどの所得でも同じようなイメージです。

法改正などにより、税率や計算方法が微妙に変わることもありますが、そこまで難しくは無いので、一度自分の所得税やそのもととなる課税対象額などを計算してみては如何でしょうか。

勿論、安定した賃貸経営を継続するためには、物件選びや空室対策などがもっとも大切ではありますが、減価償却費の仕組みを正しく理解することができれば節税対策としては非常に効果的です。

今回は減価償却費の計算方法を中心に、法定耐用年数や出口戦略の考え方などについて解説します。

専門用語が少し多く感じるかもしれませんが、初心者の人にも分かりやすく説明しているので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

減価償却費の重要性は？

賃貸経営に関わらず何か事業で「利益」を得ると、その分だけ納めるべき所得税や住民税などが高額になります。「利益」とは事業によって得られた「売上(収入)」から「必要経費(支出)」を差し引いたお金のことです。

• 利益＝売上(収入)ー必要経費(支出)

なので、お金をどんどん増やしていくには「売上」を増やしていくことが大切なのですが、それに加えて「必要経費」として計上できるお金を増やすことで、戦略的に「利益」を圧縮していくことが大切です。

勿論、不動産所得(賃貸経営によって得られた利益)を計算する上でも、必要経費を計上することはとても重要なポイントです。

不動産経営の主な必要経費

賃貸経営には経費計上として認められる項目がたくさん存在します。例えば、以下のようなものが含まれます。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

そして、不動産所得の必要経費として計上できる項目のうち、もっとも大きなボリュームを占めるのが「減価償却費」です。

減価償却費は「建物部分の購入価格」や「法定耐用年数」をもとに算出します。そのため「○年後に○万円の必要経費を計上できる」ということを、比較的、高い精度で見込むことができます。

減価償却費の節税効果

必要経費による出費が家賃収入を上回った場合、税務上は赤字と考えられます。

そして、その赤字の部分を本業の給与所得から差引く(損益通算)ことで所得税の減税に繋がることも不動産投資のメリットとなります。

「せっかく賃貸経営をしているのに赤字になるなんて意味が無い」と思われるかもしれませんが、物件の(建物部分の)価格や収益性によっては、減価償却費を適切に計上することで、購入後、数年間の間は収益を手に入れているにも関わらず、収支をマイナスにすることも可能です。

減価償却の計算方法

住宅や車のような高額な資産を購入した場合、一般的にはその資産を1年間で使い切ることは無いはずです。数年間、場合によっては数十年間の間、継続して利用することになります。

利用期間が長期になればなる程、破損したり故障の原因になったりしていきます。つまり毎年、少しずつ劣化していき価値が低下してしまう訳です。

この劣化した部分を経費として考える仕組みを減価償却と呼びます。

減価償却の対象範囲は？

なおマンションやアパート以外にも車や家電製品などにも適応されますが、逆に価値が下がらない「土地」については減価償却は適応されません。

• 建物部分
  • 減価償却費の計算対象に含められる
• 土地部分
  • 減価償却費の計算対象に含められない

対象物件の購入価格をもとに減価償却費を考えるのでは無く「○○万円の購入価格のうち、建物部分である○万円だけが減価償却対象になる」ということを気をつけないといけません。

定額法と定率法

建物部分は減価償却費の計算対象に含められる訳ですが、その中でもさらに以下の2種類に分けられます。

• 定額法
• 定率法

定額法は取得原価に対して毎年同じ額(定額)を経費として計上する計算方法です。そのため減価償却期間の間は一定して同じ金額を経費として計上することができます。定額法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝取得原価×定額法の償却率×使用月数÷12ヶ月

一方、定率法は取得原価に対して毎年同じ比率を経費として計上します。そのため減価償却開始の時点ではより沢山の経費を計上できますが、年々支出として計上できる経費の金額は少なくなっていきます。定率法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝(取得原価－減価償却累計額)✕定率法の償却率✕使用月数÷12ヶ月

一般的に物件そのものは定額法で計算されますが、そこに設置されている設備については定率法で計算されることが多いです。

例えば鉄筋コンクリートの建物であれば47年間の定額法として計算されますが、その室内に設置されている設備に対しては15年間の定率法として計算されます。

減価償却期間は物件ごとに異なる

建物や設備に対する劣化具合は所有者の感覚で評価するのでは無く、それぞれの資産ごとに予め決められた減価償却期間をもとに評価されることになります。減価償却期間と聞くと少し難しいようなイメージがありますが、要するに資産ごとの耐用年数のようなイメージです。

また、不動産の中でも減価償却が適応される耐用年数は物件の種類により異なるので一概には言えません。

減価償却の法定耐用年数

物件の種類	耐用年数
鉄筋コンクリート（RC）	47年
重量鉄骨（鉄骨材4mm超）	34年
軽量鉄骨（鉄骨材3mm超〜4mm以下）	27年
軽量鉄骨（鉄骨造3mm以下）	19年
木造	22年

物件自体の(土地代を除いた)金額を耐用年数で割り、その額が減価償却費として計上されます。

お金持ちが高級車に乗る理由

減価償却費を計上できるのは不動産だけではありません。その他にも減価償却が可能な資産としては以下のようなものが挙げられます。

資産の種別	法定耐用年数
ラジオ、テレビ、音響機器	5年
冷房用または暖房用機器	6年
接客業用以外の応接セット	8年
時計	10年
エレベーター	17年

中でも高級車の減価償却費の仕組みはとても魅力的です。会社経営者のようなお金持ちの人が高級車に乗る理由も、減価償却費を活用した節税対策が可能だからなのです。

高級車であろうと軽自動車であろうと、普通自動車の場合、減価償却期間は6年です。つまり、業務で利用するために600万円で高級車を購入した場合、単純計算で年間100万円程の節税効果を生むことができるのです。

さらに節税効果を高めるには中古の高級車を購入するのも有効です。実は、中古車の耐用年数は2年以下にはならないというルールがあるため「4年落ちの中古自動車」の場合、耐用年数が2年になるのですが、定率法で減価償却する場合、償却率を100%にできるため、なんと1年目で全額を減価償却費として計上できるのです。

車を活用した減価償却費の活用方法については「完全図解版 あらゆる領収書は経費で落とせる」でとても具体的に解説されていました。他にも会計に関するさまざまなテクニックが記載されているので、興味のある人は、是非、読んで頂ければと思います。

あらゆる領収書は経費で落とせる完全図解版 [ 大村大次郎 ]

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中古物件の減価償償却費

中古物件を新たに取得した場合、減価償却費の計算方法が少し変わります。

• 物件取得時の使用可能期間をもとに算出する見積法
• よりシンプルに算出できる簡便法

物件取得時の使用可能期間をもとに算出する「見積法」を採用することが一般的ですが、算出が難しい場合は「簡便法」で算出します。

簡便法による計算方法

簡便法による減価償却期間の計算方法は以下の通りです。

• 法定耐用年数が経過していない中古物件の場合
  • (法定耐用年数ー経過年数)＋経過年数✕20%
• 法定耐用年数が経過した中古物件の場合
  • 法定耐用年数✕20%

法定耐用年数がまだ残っている(経過していない)場合と、既に法定耐用年数が経過してしまっている場合で若干計算方法が変わりますが、基本的な考え方は同じです。また、算出結果の1年未満の端数部分は切り捨てになります。

具体的な計算方法

例えば「築年数が15年経過した木造物件」と「築年数が25年経過した木造物件」の2パターンをもとに、減価償却期間を算出してみると以下のようになります。

• 築年数が15年経過した木造物件の場合
  • (22年ー15年)＋15年✕20%＝10年
• 築年数が25年経過した木造物件の場合
  • 22年✕20%＝4.4年(1年未満を切り捨てるため4年)

設備の法定耐用年数

減価償却費の内訳をもう少し細かく分けると、以下の2項目に分けることができます。

• 建物部分
• 備え付けの設備や付属品

新築物件の場合、設備や付属品の減価償却期間は15年で計算されますが、中古物件の場合は、建物部分と同じ減価償却期間となるのが一般的です。

減価償却費の注意点

減価償却費はとても大きな節税効果がありますが、注意しなければいけない点もあります。

仕組みを正しく理解できていなければ、むしろ将来的に支払うべき税金が増えてしまうなんてことにもなりかねません。

減価償却費は魔法の経費？

減価償却費は、実際にはお金は減らないにも関わらず、負債として経費計上できるため「魔法の経費」として紹介されることがあります。

実際にはお金は減っていないけど、会計上は出費があるように考えられるため「魔法の経費」と呼ばれています。

ですが、厳密には減価償却費は「節税」では無く「課税の繰り延べ」です。

課税の繰り延べ自体は悪いことではありませんが、この仕組みを知らずに経費として計上できた分だけ節税になると勘違いしてしまうと、長期的に考えるとむしろ損してしまうかもしれません。

減価償却期間は短い方が良い？

減価償却期間と経費計上額は以下のような関係性になります。

• 減価償却期間が短い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は大きくなる
• 減価償却期間が長い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は小さくなる

減価償却期間が短ければ、1年間で計上できる減価償却費が大きくなるため、その分、利益を抑えることができます。

利益を抑えることができれば所得税や住民税を抑えることにも繋がるため納税後のキャッシュフローは大きくなります。

ただし、(当然のことですが)減価償却期間が終わったしまえばその分の経費計上はできません。その結果、利益が拡大し、所得税や住民税の負担も大きくなってしまいます。

当然、キャッシュフローも悪くなります。

つまり「減価償却期間は短い方が良いか？」または「減価償却期間は長い方が良いか？」はケースバイケースであり、その後の戦略により変わります。

購入価格と簿価の違い

もし当初の見込み通り「希望の時期に希望の金額で売却できた」としても、もう一つ注意点があります。それば譲渡所得です。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー簿価(帳簿価額)ー取得費用

たまに、購入価格(購入価格＋取得費用)よりも売却価格(売却価格＋譲渡費用)の方が安ければ、譲渡所得は発生しないと勘違いしている人がいますが、それは誤りです。

仮に購入価格と同じ価格で売却できたとしても、中古物件の場合は、減価償却費を経費計上しているため、その分は譲渡所得として計上されてしまいます。つまり、以下のように言い換えることができるのです。

• 簿価(帳簿価額)＝購入価格ー減価償却費の合計
• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー購入価格ー取得費用ー減価償却費の合計

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得の所得税を計算する上で「譲渡(売却)する物件の所有期間」が大きなポイントになります。

• 売却物件の所有期間が5年未満
  • 短期譲渡所得となり所得税および住民税が高くなる
• 売却物件の所得期間が5年以上
  • 長期譲渡所得となり所得税および住民税が安くなる

具体的な税率については以下の通りです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

なお、2013年〜2037年までの間は、復興特別所得税として「基準所得税額×2.1％」が追加で課されます。

つまり、仮に築古の木造物件を取得し、減価償却期間が4年で終了したとしても、そのタイミングで売却してしまうと、短期譲渡所得として40%近く(39.63%)の税金が課せられるため、譲渡所得が発生する場合は注意が必要です。

これが「減価償却費は課税の繰り延べ」だと言われる理由です。

デッドクロスを避けるには？

不動産経営におけるデッドクロスとは「元金の返済額が減価償却費を上回ってしまうこと」です。

一般的に賃貸経営のために物件を購入するには、金融機関からの融資を受けることになります。

そして、中古物件のように減価償却期間が短い物件を購入する場合、減価償却期間よりもローン融資期間の方が長くなる傾向にあります。

つまり「経費計上できる減価償却費は残っていないにも関わらず、借金だけが残った状態」に陥ってしまいます。

その結果、キャッシュフローが回らなくなり、最悪の場合、黒字倒産に繋がってしまう恐れがあります。

デッドクロスの仕組みと対策を完全網羅！黒字倒産回避の不動産投資術

不動産投資の黒字倒産を招く『デッドクロス』をわかりやすく解説。原因、回避策、税負担、繰上げ返済の是非、関西の金融機関情報やTIBOR連動金利など最新情報を網羅し、初心者でも安心の長期安定経営を目指すポイントを紹介。

go1101.com

2024.12.10

減価償却と出口戦略の関係性

減価償却を有効に活用するには「戦略」が重要です。

「戦略」と聞くと、とても高度な分析が求められそうですが、もう少しシンプルに表現すると「将来の見通し」と考えれば良いと思います。

より広い視野での戦略が必要

例えば以下のような戦略が考えられます。

• 物件の追加購入を検討する
• 物件の売却を検討する
• 物件のリフォームを検討する

また、減価償却費はあくまで経費の中の一つなので、その他の経費計上項目も踏まえて総合的に戦略を立てる必要があります。

少し難しいですが、個人的にはここが「賃貸経営の面白いところ」の一つだと思います。

戦略の妥当性も大切

いくら立派な戦略を建てても、それが実現できなければ意味がありません。

そして、その「戦略の実現」には自分一人の努力ではどうにもならないことが多々あります。

例えば、減価償却期間の終了と同時に「対象物件を売却しよう」と考えるのは、ごく自然な考え方です。ですが、実際に「そのタイミングで希望価格に近い価格で物件が売却できるか？」は全く別の問題です。

仮に購入希望者がいたとしても、そのタイミングでスムーズに融資が下りるとは限りません。

不動産市場が冷え込んでいて、全体の相場が下がってしまっているかもしれません。

減価償却期間が終了するタイミングで売却を検討することは悪いことではありませんが「必ず売却することを前提」で物事を考え過ぎると、いざ、売却するタイミングでは希望額で売却できず、却って損失を拡大してしまう恐れもあります。

その結果、税金の計算方法が大きく変わります。

実際に影響が出てくるのは2020年1月からです。

• 所得税…2020年(令和2年)から
• 住民税…2021年(令和3年)から

税制改正自体は毎年実施されますが、平成30年度の税制改正は影響範囲が大きく、かなり複雑な内容です。

国税庁によると96%の人にとってはほとんど影響は無く、個人として何か対応しなければいけないことが増える訳ではありませんが、一部、損する人や得する人が出てきます。

会社員や公務員の人については、源泉徴収により税金を納めているため、打てる対策は限られてしまいますが、個人事業主やフリーランスについては、少し準備をすることで、今後の節税対策にも繋がります。

また、税制改正の内容を理解することができれば、今後の日本政府の方針なども何となく見えてきます。

そもそも控除って何？

国に税金を納めることは国民のルールです。「納税の義務」は「教育の義務」「勤労の義務」と並んで、国民の3大義務の一つです。それではどのような仕組みで納めるべき税金が決まるのでしょうか？

年間収入と給与所得と課税対象額

まず初めに「年間収入」と「給与所得」と「課税対象額」それぞれの言葉の意味を正しく理解する必要があります。簡単にご説明すると以下の通りです。

• 年間収入(年収)
  • 源泉徴収票に記載されている「支払金額」
  • いろいろな金額を差し引かれる前の「最も大きい金額」
• 給与所得(所得)
  • 年間収入から給与所得控除を差し引いた金額
• 課税対象額(課税総所得金額または課税所得)
  • 給与所得から所得控除(14種類)を差し引いた金額
  • 所得税や住民税が計算される基準となる金額

なので、年間収入と給与所得と課税対象額は必ず以下のような関係になります。

• 年間収入(年収)＞給与所得(所得)＞課税対象額(課税総所得金額)

年間収入、給与所得、課税対象額のそれぞれの言葉を不確かな状態で捉えてしまうと、それ以降の計算式がめちゃくちゃになってしまいます。最初は少し混乱してしまうかもしれませんが、必ず「年収とは何か？」「給与所得とは何か？」「課税対象額とは何か？」を意識した上で計算するように心掛けましょう。

なお、給与所得控除や所得控除については、この記事の中でさらに詳しく解説します。今の段階で理解できていない人も、是非、このまま読み進めて頂ければ大丈夫です。

控除は所得から一定金額を差し引く仕組み

会社員でも個人事業主でも投資家でも仕事をして収入を得た場合、その金額に応じて税金を支払うことになります。

そして、一般的には、収入が多ければ多いほど、納めるべき税金の金額の割合も大きくなってしまいます。

ただし、厳密には、年間収入(年収)を基準に税金の計算をする訳ではありません。

給与所得者の場合、以下の順序で所得税や住民税を算出します。

• 年間収入から給与所得控除を差し引き給与所得を算出する
• 給与所得から基礎控除などの所得控除(全14種類)を差し引き課税対象額を算出する
• 課税対象額を基準に所得税(超過累進税率)や住民税(一律10%程)を算出する

この「年間収入からいろいろと考慮された金額を差し引く仕組み」を控除と呼びます。

• 控除額が多い場合
  • 納めるべき税金が少なくなって嬉しい
• 控除額が少ない場合
  • 納めるべき税金が多くなって悲しい

投資家やお金持ちの人達(小金持ちの人も？)の中には、常日頃から「どうすれば控除額を増やして節税できるだろうか？」と考えている人も一定数います。

控除の仕組みが理解できると「どうすれば手元にお金を残せるか？」が少しだけ見えてきます。

14種類の所得控除

所得控除にはさまざまな種類があり、なんと全部で14種類もあります。

• 担税力低下を考慮するための控除
  • 雑損控除、医療費控除
• 社会政策上の要請による控除
  • 社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、生命保険料控除、地震保険料控除、寄附金控除
• 個人的事情を考慮するための控除
  • 障害者控除、寡婦控除(寡夫控除)、勤労学生控除
• 最低限生活費を確保するための控除
  • 配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、基礎控除

2020年の税制改正では以下の3種類の控除が改正されます。

• 給与所得控除…給与所得を算出する際に差し引かれる控除
• 公的年金控除…雑所得(公的年金)を算出する際に差し引かれる控除
• 基礎控除…給与所得や雑所得、その他の所得から最後の差し引かれる控除

ちなみに、基礎控除は14種類ある所得控除の中の一つですが、給与所得控除と公的年金控除は所得控除よりも前のタイミングで差し引かれる控除です。

基礎控除の改正

基本的に「控除」とは何か条件を満たした時に予め定められた金額が収入から差し引かれる仕組みです。ですが「基礎控除」は唯一、全ての国民に対して適応される控除です。

改定前(2019年)までの基礎控除額は所得税と住民税ともに収入に関わらず一律の税率でした。

• 所得税の基礎控除額…一律で38万円
• 住民税の基礎控除額…一律で33万円

その基礎控除が2020年1月以降、以下のように改正されます。

課税対象額	所得税の基礎控除額	住民税の基礎控除額
2,400万円以下	48万円	43万円
2,400万円超〜2,450万円以下	32万円	29万円
2,450万円超〜2,500万円以下	16万円	15万円
2,500万超	無し	無し

課税対象額が2,400万円以下の人は控除額が増えるため、税金の負担は少なくなり嬉しい限りですが、課税対象額が2400万円以上の場合、逆に基礎控除額が削減され、結果的に増税になってしまいます。

今まで収入金額に関わらず一律だった基礎控除額ですが、2020年以降、収入金額によって基礎控除額が変わるため、収入が2,500万円以下の人(つまりほぼ全ての給与所得者)は「給与所得者の基礎控除申告書」を提出しなければいけなくなります。

給与所得控除の改正

給与所得控除とは給与所得者に対して適応される控除です。

個人事業主やフリーランスの場合、業務に使う備品などを経費として計上できますが、会社員や公務員などにはそのような仕組みはありません。もし会社員や公務員が業務で使う備品(スーツ、パソコン、筆記用具など)を個別で計上したら、税務署側の負担は膨大になってしまいますよね。

なので、給与所得者に対しては年収に応じて給与所得控除が適応されます。

給与所得の控除額は数年おきに改正されています。2017年〜2019年までの給与所得控除額は以下の通りです。

給与等の収入金額	給与所得控除額
〜162.5万円以下	65万円
162.5万円越〜180万円以下	収入金額×40％
180万円越〜360万円以下	収入金額×30％＋18万円
360万円越〜660万円以下	収入金額×20％＋54万円
660万円越〜1,000万円以下	収入金額×10%＋120万円
1,000万円超〜	220万円(上限額)

一方、2020年1月以降の給与所得の控除額は以下の通りです。所得金額により多少の違いはありますが、全体的に10万円の控除額が削減されています。

給与等の収入金額	給与所得控除額
〜162.5万円以下	55万円
162.5万円越〜180万円以下	収入金額×40％ー10万円
180万円越〜360万円以下	収入金額×30％＋8万円
360万円越〜660万円以下	収入金額×20％＋44万円
660万円越〜850万円以下	収入金額×10%＋110万円
850万円超〜	195万円(上限額)

控除の上限額については、2019年までは1,000万円以上が220万円でしたが、2020年からは850万円以上で195万円の控除になります。

つまり、控除額が少なくなったため、税金の負担が増えてしまい悲しい状態になります。

なお、給与所得控除は10万円削減されていますが、その分、先程ご説明した基礎控除が10万円増加している、結果的に多くの人(年収850万円までの給与所得者)はプラス・マイナス・ゼロになっています。

所得税額調整控除の創設

年収が850万円以下の給与所得者は「基礎控除の増加分」と「給与所得控除の減少分」を相殺することにより、何も影響が無いことになります。

ですが、年収が850万円を超える給与所得者については「基礎控除額は10万円しか増分されない」にも関わらず「給与所得控除は10万円以上減少されてしまう」ため、結果的に増税になってしまいます。

そこで「所得金額調整控除」と呼ばれる制度が新しく創設されました。

給与所得が年収が850万円を超えて、その上で、以下の条件のどれかに該当する人は所得金額調整控除が適応されます。

• 本人が特別障害者である
• 年齢23歳未満の扶養親族がいる
• 特別障害者である同一生計配偶者、あるいは扶養親族がいる

そして、所得金額調整控除が適応されることにより、以下の金額が控除されます。

• 控除額＝(年収ー850万円)×10%

ただし、年収1,000万円を超える場合は一律で1,000万円として計算されてしまいます。また、控除を受けるには「所得税額調整控除申告書」を提出する必要があります。

どんどん書類が増えていく。。。

青色申告特別控除の改正

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。そして、青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。

改正前、つまり2019年度の事業所得として翌年2020年に提出する確定申告までの場合、青色申告の特別控除枠は以下の2通りになります。

• 10万円控除の条件
  • 65万円控除の条件を満たしていない場合
•  65万円控除の条件
  • 複式簿記による記帳する
  • 貸借対照表および損益計算書を確定申告書に添付する
  • 法定申告期限内に確定申告を提出する
  • 経営が事業的規模である(不動産経営の場合)

そして、改正後、つまり2020年度の事業所得として翌年2021年に提出する確定申告からは、青色申告の特別控除枠は以下のように改正されます。

• 10万円控除の場合、そのまま維持される(改正無し)
• 65万円控除の場合、控除額が55万円に削減される
• 65万円控除の条件を満たし、かつ 電子データ化することで65万円控除を維持

つまり、65万円の控除を受けるには従来の条件を満たしていることに加え、確定申告書の電子データ化が必要になります。

ちなみに、意外と知らいない人も多いかもしれませんが、小規模な賃貸経営でも開業届を提出し、適切な処理をすることで、青色申告特別控除(10万円控除)を受けることは可能です。

青色申告特別控除で65万円控除を受けるには？

電子データ化の方法は以下の2種類です。どちらも少し複雑で面倒くさいですが、今後も控除額を65万円のまま維持するためにも、しっかり覚えておきたいものです。

e-Tax(国税電子申告納税システム) による確定申告

e-Taxとはインターネットを利用して、確定申告の手続きを電子化できるシステムです。e-Taxを利用するには以下の2点を事前に準備する必要があります。

• マイナンバーカード
• ICカードライタまたはマイナンバーカード対応NFCスマートフォン

僕も過去にマイナンバーカードを取得しましたが、完成するまでに半年近くの掛かりました。もしe-Taxによる確定申告を予定している人は可能な限り早めに対応するべきです。

ちなみに、e-Taxは確定申告の提出だけでは無く、開業届や青色申告承認申請書の提出も可能です。

電子帳簿保存による確定申告

電子帳簿保存については、e-Taxよりもさらに対応が大変だと言われます。ポイントについては以下の点が挙げられます。

• 帳簿の備え付けの3ヵ月前までに税務署からの承認が必要になる
• 課税期間の途中から適用できない

65万円の青色申告特別控除を受けることが目的であれば、まずは、e-Taxを検討すれば良いと思います。

公的年金控除の改正

公的年金は税法上「雑所得」として扱われ、所得税や住民税の課税対象として取り扱われます。

給与所得者と同様、受取額に応じて公的年金控除が適応されますが、2020年以降は公的年金控除が僅かではありますが削減されてしまいます。

まず、改正前の公的年金控除額は以下の通りです。

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円
65歳以上	330万円未満	120万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円

そして、2020年以降、公的年金控除は以下の通り改正されます。主な変更点は以下の通りです。

• 公的年金等の収入に関わらず、一律で控除額が10万円削減される
• 公的年金等の収入が1,000万円を超える場合、控除額の上限が195万5,000円までになる

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋27万5,000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋68万5,000円
	770万円超〜1,000万円未満	(年金収入✕5%)＋145万5,000円
	1,000万円超	195万5,000円
65歳以上	330万円未満	110万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋27万5,000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋68万5,000円
	770万円超〜1,000万円未満	(年金収入✕5%)＋145万5,000円
	1,000万円超	195万5,000円

一律で控除額が10万円削除されることについては、上記でもご説明した通り、基礎控除額が10万円増加するため、プラス・マイナスでゼロになり、特に影響はありませんが、公的年金等の収入が1,000万円を超える人は、その分だけ損してしまいます。

また、公的年金等以外の収入と合算して所得金額が1,000万円を超える場合、さらに控除額が削減されます。

• 公的年金等以外の収入と合算して所得金額が1,000万円を超える場合
  • 控除額が10万円削減される
• 公的年金等以外の収入と合算して所得金額が2,000万円を超える場合
  • 控除額が20万円削減される

「年金生活で年間1,000万円以上って、どんだけ恵まれてるねん？」と思いますが、このような人達は控除額が削減されるため、結果的に増税になってしまいます。

別にええやん？

現実問題として年金で年間1,000万円を超えるケースはかなり限られていて、影響を受ける人はほとんどいません。

ちなみに、公的年金控除については年金の受給だけでは無く「小規模企業共済」や「個人型確定拠出年金(iDeCo)」の受け取りの際にも影響する内容なので、制度を利用する場合は控除される概算額だけでも理解していた方が良さそうです。

各種合計所得金額要件等の見直し

2020年の税制改正により、各種控除を適応するための合計所得金額要件が見直されます。

ただし、基本的には給与所得控除が削減されたことによる見直しであり、適応要件を満たすための年収自体は今までのままです。つまり特に何か大きな変更がある訳ではありません。

同一生計配偶者および扶養親族の控除対象者

配偶者控除や扶養控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が38万円以下
  • (年収103万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が48万円以下
  • (年収103万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

源泉控除対象配偶者

2018年度の配偶者控除および配偶者特別控除の改正により新たに加えられた源泉控除対象配偶者の要件についても以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が85万円以下
  • (年収150万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が95万円以下
  • (年収150万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

配偶者特別控除の対象者

配偶者特別控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が38万円超〜123万円以下
  • (年収103万円超〜201.6万円以下から給与所得控除を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が48万円超〜133万円以下
  • (年収103万円超〜201.6万円以下から給与所得控除を差し引いた額)

勤労学生控除の対象者

配偶者控除や扶養控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が65万円以下
  • (年収130万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が75万円以下
  • (年収130万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

家内労働者等の事業所得の必要経費算入

家内労働者の事業所得などにおいて必要経費として計上できる最低保証額が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 計上できる最低保証額が65万円まで
• 改正後(2020年以降)
  • 計上できる最低保証額が55万円まで

なお、家内労働者の具体的な仕事内容としては「内職」「新聞の集金」「検針員(水道、電気、ガスなど)」「ヤクルトレディ」などが含まれます。

家内労働者の必要経費として計上できる最低保証額については、給与所得控除の削減とは直接的な因果関係はありませんが、給与所得控除が10万円削減されたことを考えると、妥当な改正だと言えます。

得する人と損する人

この記事の冒頭でもお伝えしましたが、2020年の税制改正により、税金の負担が大きく増減する人はそれ程多くないと思います。ですが、僅かながら得する人と損する人がいるのも事実です。

自分は得するのか？損するのか？を把握しておくことで、何か対策ができるかもしれません。

まずは、2020年の税制改正により税制面で得する人は以下の通りです。

• フリーランス、個人事業主、投資家、不動産経営者
  • 確定申告を電子化し青色申告特別控除(65万円)を維持できた場合、基礎控除の10万円増加分だけ控除額が拡大する
• 扶養控除を受ける人
  • 基礎控除の10万円増加分だけ控除額が拡大する

次に、2020年の税制改正を受けてもほとんど影響が無い人は以下の通りです。

• 給与が850万円以下の会社員
  • 基礎控除が10万円増加するが、給与所得控除が10万円削減されるため影響無し
• 年金受給者(合算の所得金額が1,000万円以下)
  • 基礎控除が10万円増加するが、公的年金控除が10万円削減されるため影響無し

最後に、2020年の税制改正を受けて損してしまう人は以下の通りです。

• 給与が850万円以上の会社員
  • 基礎控除は10万円増加するものの、給与所得控除が10万円以上削減されるためトータルの控除額が削減される
• 年金受給者(合算の所得金額が1,000万円超)
  • 基礎控除が10万円増加するが、公的年金控除が大きく削減されるためトータルの控除額が削減される
• 2400万円以上の会社員や個人事業主
  • 基礎控除が6万円以上削減され、かつ給与所得者の場合は給与所得控除も25万円削減されるためトータルの控除額が大きく削減される
• 給与所得を取得している年金受給者
  • 基礎控除が10万円増加するが、給与所得控除と公的年金控除のそれぞれで10万円ずつ(合計20万円)削減されるためトータルの控除額が10万円削除される

基本的には給与所得者にしても個人事業主(フリーランス)にしても、年間収入が大きければその分、税制面での負担が大きくなる結果になりました。

お金持ちは税金を沢山払うべき？

2020年からの税制改正については以下のようなポイントがあります。

• 高所得者に対して増税することで格差を是正する
• 働き方改革を目指した考え方が反映されている
• 国が少しずつ(副業も含めて)個人事業主やフリーランスを推奨している

中でも貧富の差を縮小することで、所得の再分配が実現されることを期待している人も多いと思いますが、現実問題として、本当に格差を是正することは可能なのでしょうか？

これは、あくまで僕個人的な考えなのですが、税制改正によって格差を是正するのは、そう簡単なことでは無いと思います。

政府主導の政策を宛にして格差を縮めたい一般の人が、どれだけ「お金持ちはその分たくさん税金を払うべきだ！」と主張しても、常日頃から税金対策をしている富裕層にはそう簡単には勝てません。

確かに超過累進税率では、収入が増えれば増える程、納めるべき税率もどんどん増えていきますが、それは個人の給与所得や事業所得などに限った話です。

富裕層の場合、給与所得や事業所得に比べて、さまざまな収入源があるはずです。

配当所得の割合が多ければ、適応税率は超過累進税率よりも遥かに抑えられますし、事業の規模が一定以上になれば会社を設立することで、個人の超過累進税率では無く、法人税として税金を圧縮することもできますし、その上、経費計上が可能な範囲も拡大します。

つまり、一般の人達が思っている程、格差は埋まりません。

少し精神論になってしまいますが、他力本願の考え方では無く、どうしたら収入を増やせるか？どうしたら納めるべき税金を減らせれるかは、経営者や投資家に関わらず、全ての人が考えていくべき課題だと思います。

とても夢のある話ですね。

その一方で「勤め先の会社に自分が賃貸経営をしていることがばれたらどうしよう？」と不安を感じる人も多いはずです。

結論を先にお伝えすると「賃貸経営がばれる原因は住民税の金額の差異」です。

賃貸経営や副業収入があると、その分、納税するべき所得税や住民税が高額になるのですが、それが理由でばれてしまうのです。

そして、その解決方法は「住民税の支払方法を普通徴収に変更すること」です。

この記事では主に税金関係の話を中心に「会社に副業収入がばれてしまう仕組み」について解説します。「これから不動産投資に挑戦はしたいけど、税金の仕組みがいまいち分からない」という方には参考になる内容だと思います。

会社員は副業したらいけない？

そもそも会社員(サラリーマン)や公務員は副業をしてはいけないのでしょうか？

まず、憲法では「職業選択の自由」があります。

勿論「一人の人間は一つの仕事しかしてはいけない」なんてルールはありません。

また2018年には厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」の「モデル就業規則」から「副業禁止」の文言が削除されています。

今後、日本全体としても「一つの会社に依存するのでは無く自ら副収入を得ることの必要性」が強まっていきます。

ですが、ですが…

残念ながら現時点では多くの企業で副業規定が定められているのが実情です。例えば、副業規定が定められる主な理由には以下のようなものがあります。

• 本業に支障を与えないか？
• 情報漏えいに繋がらないか？
• 自社の管理配下以外で何かトラブルにならないか？
• 副業が理由で自社が社会的な信用低下に陥らないか？

中でも最も一般的な理由は「本業に支障を与えないか？」です。

余り無責任なことは言えませんが…逆に言えば「本業でしっかりしたパフォーマンスが出せていれば多少のことは目をつぶる」なんてところも(特に中小企業では)意外とあります。

社内規定と公務員法

基本的には、会社の社内規定(就業規則)に「副業禁止」が規定されているかがポイントになります。ですが、その場合でも「自ら事業を起こすこと」や「会社に申請をせずにアルバイトをすること」などがNGだとしても「株式投資」や「不動産投資」が規定されることはまず無いはずです。

少なくとも、株式投資がダメな会社なんて聞いたことがありませんよね？

一方、公務員の副業規定は一般的な会社員と比べて厳しいです。

明確に「副業規定」という文字は使われていませんが、国家公務員法や地方公務員法では主に以下のように定められています。

• 営利目的としての事業の禁止
• 精神的、肉体的に本業に支障を与える行為の禁止

それでは「公務員は株式投資や積立投資もできないのか？」というと、そんなことはありません。こちらも会社員同様、特に問題は無く、公務員の場合も一定の規模の不動産投資であれば「事業」とは判断されないため、国家公務員法や地方公務員法に抵触することはありません。

社内規定は要チェック

基本的に賃貸経営が副業として判断される可能性は極めて低いですが、どの程度のレベルであれば事業的規模であると判断されるかも、(最初のうちは不要かもしれませんが)予め確認しておきましょう。

賃貸経営の場合、一般的に「5棟10室」が事業的規模だと言われますが、あくまで目安であり、厳密な基準ではありません。

いずれにしても勤め先の社内規定は理解しておくべきです。

万が一、不動産投資が社内規定で明確に禁止されている場合はその後の方針も変わってきます。変わってくる…と言っても「最悪の場合、クビを覚悟で挑戦するか？」「怖気付いて諦めるか？」の2パターンですが…

どこの会社でも社内規定は一般社員でも閲覧できる状態になっているはずですし、総務部や管理部に問い合わせれば、情報は得られるはずです。

中には「相続などにより実家の物件を引き継ぐことは問題無いが、自分で新規で物件を購入して賃貸経営を始める場合は許可申請が必要」のような会社ごとに独自のルールがあるかもしれません。

当初は居住用の住宅として購入したものの、転勤になってしまい、その間、賃貸に出す人もいるでしょう。

「面倒臭い」「調べても良く分からない」という人もいるかもしれませんが…

正直、その場合はそもそも賃貸経営や副業は向いていないかもしれません。

社内規定や自社の副業規定が理解できないレベルでは、はっきり言って賃貸経営やその他の副業で成功することはちょっと難しいです。

少し難しく感じるかもしれませんが、いざという時に自分の身(権利)を守るための大切な知識です。全て理解するのは難しいかもしれませんが、副業に関する部分だけでも、是非、頑張って調べてみて下さい。

人間関係に配慮する

会社員にしても公務員にしても、余程、大規模では無い限りは、不動産経営をしても良いことが分かりました。

ですが、それはあくまでルール上での話です。

その上で「会社に賃貸収入を得ていることは伝えても良いか？伝える必要は無いか？」と考えるかもしれませんが、はっきり言って、伝える必要は無いと思います。

仮に賃貸経営が順調で一定の家賃収入を得ることになったとして、それを知った上司や先輩はどのように感じるでしょうか？

表面上は「全然、気にしない」「仕事は仕事、投資は投資」と言ってくれるかもしれませんが、内申、不満に感じる人は多いはずです。僕の肌感覚としては、株式投資はともかくとして、不動産投資については、余り良い印象を持たない人も一定数います。

最悪の場合、人間関係が悪化したり、人事評価に影響が出ないとも言い切れません。

また先輩や同僚に対して賃貸経営の話題を持ちかけたり、何か相談をしたとしても、恐らく基調な意見が得られる可能性は低いです。

勤め先の会社に対して、不動産収入を得ていることを伝えるのは、百害あって一利なしだと言い切れます。

例え、ルールとして不動産投資が問題視されていなかったとしても、何かトラブルなどがあった時に、それを理由に不利な立場に立たされることもあるかもしれませんし、僕個人的には可能な限り、会社の同僚には伏せておいた方が良いと思います。

賃貸経営が会社にばれる仕組み

前置きが長くなりましたが、いよいよ本題です。

賃貸経営が勤め先の会社にばれてしまう理由としては主にいかのようなものがあります。

• ついつい同僚に話してしまう
• SNSやブログで情報を発信しばれてしまう
• 経理担当が住民税を計算する過程でばれてしまう

当然ですが、賃貸経営に関わらず、副業などにより収入が増えると、それに伴い支払うべき所得税や住民税が増えてしまいます。

確定申告は必ず提出

確定申告とは個人の1年間(1月1日から12月31日)の所得に対して、国に納付するための税金を計算して税務署に申告する手続きのことです。

また申告とあわせて計算した税金を収める必要があります。

確定申告の提出期限は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間で、この間に作成した確定申告書と計算した税金(納付金額)を支払うことになります。

給与所得者の場合でも所得が2,000万円を超えていたり、その他の所得(不動産所得や事業所得)などが年間20万円以上ある場合は確定申告が必要になります。

つまり会社員でも会社員以外でも不動産所得がある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

もし不動産収入やその他の副業収入があるにも関わらず、確定申告を提出しなかったり、過少申告が発覚した場合は、厳しいペナルティが課せられます。「小規模の経営であればわざわざ申告しなくてもばれないだろう」と思うかもしれませんが、税務署側の情報収集能力はとても優秀です。

また不動産収入があるにも関わらず、もし確定申告をしなければ、勤め先の職場に副業分の通知が送られることもあります。最悪ですね…

賃貸経営をする以上、確定申告は必ず提出する必要があります。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

確定申告のポイント

会社員が労働者として収める税金には、主に所得税と住民税があります。

• 所得税
  • 毎月の給与支払い時に収入額をもとに概算額が計算される
  • 正式な確定額は年末調整や確定申告によって決定される
  • 税率は収入額をもとに超過累進課税によって計算される
• 住民税
  • 前年分(1月1日〜12月31日)の所得を基準をして計算される
  • 税率は収入額には関わらず概ね10%程になる

所得税も住民税も給与から天引き(源泉徴収)されるという点では同じです。

ただし、所得税は月々の給与が確定するタイミングで概算額が算出されますが、住民税は前年度の収入を基準に算出され、翌年の給料から差引かれる事になります。

普通徴収と特別徴収

住民税の納め方には「普通徴収」と「特別徴収」の2種類に分けられます。

• 普通徴収
  • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
  • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
• 特別徴収
  • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

一般的には会社員の住民税は特別徴収です。

そのため特別徴収のままだと勤め先の経理担当者は「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに高いの？」というふうに不信に思われてしまいます。

その解決方法は住民税の納税方法を普通徴収にすることです。

納税方法を普通徴収に変更すると、住民税を自分で支払うことになるため、勤め先の経理担当者に気付かれることはありません。

住民税の納税方法を特別徴収から普通徴収へ変更するのは簡単で、確定申告書の住民税の支払い方法を「自分で納付」を選択するだけです。

そうすることで給与分についての住民税は通常通り給与から天引き(源泉徴収)され、副業分だけ役所が別口に計算して自宅に納付書を送ってくれます。

赤字経営の場合は注意が必要

賃貸経営の収益が赤字収益の場合は注意が必要です。

「賃貸経営をしているのに赤字になるなんてありえない」と思う人もいるかもしれませんが、物件購入から数年間は不動産収支が赤字になることは普通にあります。

特に投資用物件を購入した年には必要経費として計上できるお金が沢山あるため、築浅の物件であればむしろ赤字になります。

• 購入時に必要となる経費
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税
• 購入後に必要となる経費
  • 減価償却費
  • 固定資産税・都市計画税
  • ローン手数料、ローン保証料

そして、これらの経費を計上し赤字収益になった場合、住民税は安くなります。

先程、住民税の納税方法を「普通徴収」にすることで、不動産収入分の住民税は自分で納税することができると説明しましたが、もし不動産の収益がマイナスの場合は、給与所得分と相殺された住民税を会社経由で納税されるため「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに安いの？」というふうに疑問を持たれるかもしれません。

先程の逆のパターンですね。

もし赤字経営になってしまい、それでも副収入(この場合はマイナスだけど)がばれることを防ぎたい場合は、確定申告の経費計上を工夫してどうにか黒字経営として申告できないか検討しましょう。

どうしても難しい場合は、費用は掛かりますが税理士に相談する方が無難です。

税務の知識は必要

税理士の指示通りに確定申告書を提出すれば安心できます。心配であれば税理士に確定申告の作成を依頼することも検討しましょう。

これは不動産投資だけでなく、その他の投資やアフェリエイトなどの広告収入の場合も使える方法なので、覚えておいて損はないです。

ただ、インターネットなどでは普通徴収にすれば、ばれずに済むと言う内容が出回っていて、それを十分に確認せずに安易に進めた結果、副業がばれてしまったと言う方も少なからずいるようです。

会社を解雇されても大丈夫と言える程の収入があるならともかく、不動産収入が稼げていない時点で、会社に居づらくなったり解雇されてしまえば、楽しい不動産投資が一気に地獄行きです。

せっかく調査に調査を重ねて不動産投資をするのであれば、最初のうちは確定申告の仕組みも正しく理解して、できればプロの税理士に支援してもらいながら進めた方が無難です。

副業が解禁されてからだとダメなの？

この先、日本の終身雇用制度や年功序列制度はどんどん崩壊していきます。

日本を代表するような上場企業でさえ次々と早期退職者の募集を発表しています。

また、それと平行して個人の副業も徐々に解禁されていきます。

そう聞くと「副業が解禁になってから始めよう」と考える人もいるかもしれません。当然、その方が安心できますからね。

ですが「禁止されているから挑戦しない」「トラブルは避けたいので安全な手段しか選ばない」のは、無難ではあるものの、最大の成果を目指す上では足かせになります。

勿論、法律違反や社会的に許されない行為はしてはいけませんが、そのような安全志向な考え方だけでは「例え副業規定に抵触したとしても絶対に実現したい！」と考えている人には勝てません。

自分が本当に挑戦したいことであれば「どの方法なら実現できるか？」「何か抜け道や打てる手は無いのか？」など、さまざまな方法を模索することで知識が付き、それが自分の武器になるのです。

副業規定の厳しさやルール違反を犯した場合のペナルティは会社ごとに変わりますし、人それぞれ事情があると思いますが、何かに取り組むにはリスクは付き物です。

安全な環境を待ち続けるだけで5年も10年も時間を無駄にしてしまうのは、余りにももったいないです。

若干、感情論になってしまいましたが、自分にできることから少しずつ情報収集していけば良いと思います。

ここで「「住宅ローン減税」と「ふるさと納税」は併用可能なのか？」と言う素朴な疑問が浮かびます。と言うより併用はできる訳なのですが、具体的には「控除される上限値を超えてしまっているのではないか？」と言うことが気になりました。

住宅ローン減税については控除期間がこの先最長10年間続きます。なので、ここで一度この辺りを整理しておきたかったので、備忘録として簡単に纏めてみました。

住宅ローン減税の特徴

住宅ローン減税は金融機関から融資を受けて住宅ローンを借り入れた場合、毎年年末時点でのローン残高に対して1%分の税金(所得税および住民税)を還付してくれる制度です。細かな条件はありますが、一般的な新築マンションの他に中古マンションの購入やリフォームにも適応されます。
他の節税と比べて住宅ローン控除の特徴は、税金を計算する基準となる所得額を減らしてくれる「所得控除」ではなく税額を直接差し引く「税額控除」であることです。なのでその結果、控除額が膨大(数十万円)になります。

控除される順番は以下の通りです。

1. 所得税控除
2. 住民税控除(上限あり)

住宅ローン減税はまず所得税から控除され、もし所得税を全て控除しても控除しきれない場合は翌年度の住民税から控除されます。ただし住民税控除額の上限は年間13万6,500円までと決められているためそれ以上は控除できません。

住宅ローン減税は自分の購入した住宅金額(ローン残高)を基準としているので比較的シンプルな計算方法です。それほど複雑では無いので何となく控除額がイメージしやすいかもしれません。

頭金は無くて良い？住宅ローン減税を考慮したマイホーム購入時の考え方

マイホームを購入する際、購入時の頭金をどれくらい支払うべきか(準備できるか)は家計によって異なります。「とりあえず物件価格の30%くらい」などと考える方もいるかもしれませんが、その計算だと安定した返済計画を考える上で余り根拠が無いように思え...

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2019.04.06

ふるさと納税の特徴

一方、ふるさと納税は好きな自治体に寄付することで所得税および住民税を寄付金から2,000円分差し引いた金額を控除してくれる制度です。寄付する自治体は自分が住んでいる地域や出身地である必要はありません。

こちらの控除される順番は以下の通りです。

1. 所得税控除
2. 住民税控除【基本分】
3. 住民税控除【特例分】(上限あり)

こちらは自分の収入を基準として控除可能な金額が変わる訳ですが、計算方法が少し複雑です。最初のうちは「控除額を最大化しよう」と考えるのではなく、「自分の収入だとだいたいこれくらいかな？」程度のイメージでも良いかと思います。

控除される還付金の限度額は住民税の所得割の1割までです。住民税所得割とは住民税に対して10%課せられます。ざっくりですが、もし仮に課税所得が5,000,000円(年収ベースだと7,000,000万円くらい？)の場合だと500,000円の住民税所得割を支払っていることになります。住民税所得割を500,000円支払っている場合、還付金の上限額は50,000円となります。

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楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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併用する時の注意点は

住宅ローン減税にしてもふるさと納税にしても基本的な控除の順番はまず所得税から控除額を差し引き、そして所得税だけでは差し引けなかった金額に対して住民税から差し引くことになります。

また余り意識することは無いかもしれませんが、所得税については住宅ローン減税より先にふるさと納税が優先して控除され、一方、住民税についてはふるさと納税より先に住宅ローンが優先して控除されます。なので住宅ローン減税の時点で控除枠を全て(全ての所得税+住民税控除額の上限である136,500円)使いきっている場合はふるさと納税による節税効果はありません。逆に住宅ローン減税の控除を全て受けた後にもふるさと納税分の控除枠が残っているのであれば安心してふるさと納税できますね。

そう考えると、自分の収入にあった住宅ローンを組むと言うことが一層大切になってきます。控除できる所得税や住民税が少ない(収入が少ない)のに、住宅ローン減税額が多い(高い住宅ローンを背負う)とふるさと納税をする楽しみもありませんし(本当にただの寄付になります)、そもそも住宅ローン減税の恩恵すら満足に受けられません。
とは言うものの…まぁ、そんなケースは少ないかもしれませんが、注意するとすれば退職による失業や転職などによって収入が一時的に減ってしまうような場合は少し考慮した方が良いかもしれません。また、一般的な控除(給与所得控除、扶養控除、基礎控除など)以外のその他の控除(例えば医療費控除など)を受ける場合は、当然その分控除可能な金額が減るので、もし気になる場合はその辺りの計算も一通りしてみても良いですね。

結論としては問題なし

今回気になった点としては住宅ローンで所得税や住民税が控除されるため、ふるさと納税により控除される所得税や住民税が無くなってしまいそれぞれ恩恵を十分に受けることができないのでは無いかと言うことでしたが、結論としては問題なさそうです。

住宅ローン減税もふるさと納税もあくまでも自分が納めるべき税金を控除する仕組みなので、当然それ以上還付されるような夢みたいな話は無いです。ただ一般的には、それぞれの限額をしっかり把握していれば、結果的に両方の上限を超える可能性は低く過剰に心配する必要は無さそうです。

最初から「控除額を最大化すること」を目標にするのではなく、余り強欲になり過ぎず少しずつ得をしながら学んでいけば良いと思いました。

中でも保険の契約内容などは日頃は余り見直しを考えることがないため、せめてこのタイミングだけでも契約内容を把握しておきたいと思い、現在自分が加入している住居の火災総合保険の内容を再確認してみました。

確認の目的は「見直し」では無く「把握」

もし契約内容に疑問点や違和感があれば補償範囲を見直す良いきっかけになります。

ただ、「見直すか？」「見直さないか？」に関わらずざっくりとした内容を把握しておくと何かあった時に役立ちます。

細かい補償内容や補償額(割合)は実際に被害にあった時に保険会社と協議するとしても「そもそもどのような補償が受けられるか？」はある程度把握しておいた方が良いと思います。

そうでないと本当なら補償が受けられる範囲内であるにも関わらず、それを把握していないがために保険会社に問い合わせすることも無くそのままやり過ごしてしまうかもしれません。

それは勿体無いですよね。

加入している火災保険の内容

火災保険の種類も保険会社ごとにとても沢山あり違いを比較すると切りが無いです。

一般的な住宅火災保険の補償内容には大きく2種類の保険金があります。

• 損害保険金
• 費用保険金

損害保険金は住居用の建物と収容されている家財に対する保険で以下のような損害を補償してくれます。

• 火災、落電
• 破裂、爆発
• 風、ひょう、雪災

一方、費用保険金は損害保険金で補えないその他に発生する様々な費用に対する保険金で具体的には消化活動に掛かった費用や一時的なホテルなどの仮住まい費用(臨時費用)や残存物の取り片付け費用などが支払われます。

また住宅総合保険は住宅火災保険の補償範囲に加え、水害や盗難などの補償も含まれます。

ちなみに僕の住んでいるマンションで今加入している富士火災海上保険の家庭用火災総合保険です。

富士火災海上保険ではこのように複数のプランの中から予算に合わせて自分に適切な契約内容を選ぶことができます。

損害保険金

損害保険金には以下のようなものが含まれます。

一般的な火災保険

火災や落電、ガス爆発による損害補償です。

保険内容によっては風水害等の自然災害が含まれ、台風やひょうによって外壁や窓ガラスが破損してしまったり場合や洪水などの水災により床や壁が浸水してしまった場合も補償対象となります。

注意点としては老朽化や自然劣化などを原因とした雨漏りなどは補償対象にならないことです。

「何が原因で損害が起こったか？」は判断するのが難しい場合もあり、支払い対応について保険会社との間でトラブルになってしまうこともあるそうです。

外部からの被害に対する補償内容

建物外部からの物体落下や衝突だったり、上階からの水漏れ被害や給排水設備のトラブルなどが含まれます。

また泥棒によりドアの鍵や窓ガラスを壊されてしまった場合や家財を盗まれた場合の盗難補償だったり、余りイメージしづらいですが、騒擾、集団行動による破壊行為等も対象範囲です。

不測かつ突発的な事故(破損、汚損等)

子供が室内で遊んでいてものを壊してしまったり、掃除中に内壁を破損してしまったりと言うような日常生活を送る上で室内で起こってしまういわゆる「うっかり事故」が対象です。

ただし補償の対象にならないものも多数あるのである程度は対象を把握しておかないといけません。

特にノートパソコンのような持ち出し可能なものについては本当に室内で破損したのかが証明できないため(本当は室外での破損かもしれないため)補償の対象外になることが多く要注意です。

もし価額が30万円を超えるような貴金属や書画などは明記物件として別途登録しておかないと補償の対象外となってしまいます。

費用保険金

費用保険金には以下のようなものが含まれます。

罹災時諸費用

自宅が住めなくなってしまった場合の仮住まい費用や失火(自分の責任による出火)時にご近所にお詫びに回る場合の費用などを補償します。

残存物、取片付け費用

被害を受けた建物の残存物を片付けるための費用を補償します。

損害防止費用

損害の発生、拡大を防止するために生じた消化活動などの費用を補償します。

地震火災費用

地震や津波によって建物や家財が半焼以上の被害を受けた場合に支払われる保険金です。

修理付帯費用

事故の原因調査費用や点検費用、仮修理費用などを補償します。

含まれないものも把握しておく

逆に「補償の範囲内だろう」と考えいても範囲外のものもあります。

有名なのが地震ですね。

地震保険に加入することで地震、噴火、津波を原因とする火災、損壊、埋没、流失による損害が補償されます。

逆に言うと、これらの損害に対しては火災保険に加入しているだけでは補償が受けられないので、地震、噴火、津波の危険性がある場合は、火災保険に加えて地震保険にも加入する必要があることを覚えておきましょう。

ほかにも経年劣化を修繕する費用は補償内容に含まれないです。

そもそも時間が経てば必ず起こることですね。

マンションの場合は月々の修繕積立費を支払っているかもしれませんが、戸建の場合はしっかり貯金を貯めて計画的な資金運用が必要になります。

また補償範囲内だからとしても必ず全額が補償されるかどうかは契約内容や損害状況の評価によって変わることも理解しておきましょう。

被害額のうち、全額が補償されることも当然ありますが、補償額に上限が定められていることもあるため、場合によっては実費が必要になるかもしれません。

やっぱり手厚い方が無難？

火災保険に限らずですが、保険は損得で加入する訳ではなく本当に必要がどうかを考えることが前提です。

ただし同じ条件でも心配になるかならないかはどうしても個人の性格や価値観によって様々なので明確な正解はありません。

例えば保険会社の営業担当には補償額が十分ではなかったり(主契約である火災保険の30%〜50%)、保険料が高いと言った理由から「地震保険は必ずしも加入する必要はない」と考えている方も少なくありません。

ただ全ての人が「想定されるリスクを考慮して最適な保険に加入する」ことができる訳では無いですし、それが大変だったり心配になるのであれば大切な家族の生活を守るためにも多少補償範囲を手厚くすることは悪くないと思います。

今回は収益物件数がNo.1で国内最大の不動産投資サイトである「楽待」の掲載情報をもとに、投資対象となる物件の見極め方について解説します。

収益物件の探し方は？

収益物件の探し方はさまざまです。

先輩大家から紹介してもらうこともあれば、不動産販売会社へ問い合わせることもあります。

多くの投資家にとって一般的な探し方として「収益物件の検索サイト」を利用する方法が挙げられます。

「本当に儲かる物件であれば公開前に業者が購入してしまうので、インターネットに掲載されている収益物件なんて儲かるはずが無い」と言う意見も多いですが、一般公開情報の中にも投資対象の選択肢として検討できる物件が存在します。

実は、収益物件の探し方は、SUUMOやHOME’Sのような賃貸物件ポータルサイトと同じような仕組みになっています。基本的な探し方としては以下のようなステップになります。

• 対象エリア(住所や沿線)を選択する
• 価格帯、利回り、物件種別、築年数、建物構造などを選択する
• 個別の物件情報をもとに投資対象として相応しいかと検討する

楽待サイトで物件を検索する場合、以下のようなページから各項目を入力していくことになります。

住所から収益物件を検索｜国内最大の不動産投資サイト「楽待」

不動産投資のことなら、収益物件数No.1 国内最大の不動産投資サイト・収益物件のマッチングサイト「不動産投資の楽待」がサポートします。らくまちは不動産投資家のための収益物件の情報提供サイトです。不動産や物件に関するコラムも多数掲載中！

www.rakumachi.jp

収益物件を検索する

ここからは実際に楽待のサイトで公開されている物件情報をもとに掲載内容を確認していきます。

まずは自分の希望する条件を入力していきます。

主な項目としては以下のようなものがあります。

• 新着物件(掲載された時期)
• こだわり条件(値下げ、満室稼働中、売主の物件など)
• 価格(3,000万〜5,000万、1億〜3億など)
• 利回り(12%以上、18%以上など)
• 物件種別(一棟アパート、戸建て、区分マンションなど)
• 築年数(新築、15年以内、新耐震基準(1982年〜)など)
• 建物構造(SRC造、鉄骨造、木造など)
• 建物面積/専有面積、総戸数、間取り
• 駅からの徒歩分数
• 土地面積
• 土地権利

投資対象の物件を検討する場合「一棟アパートなのか？」「戸建てなのか？」「区分マンションなのか？」などを決めずに探し始めてしまうと、選択肢が膨大になり非効率です。少なくとも希望する「価格」「物件種別」「建物構造」辺りは決めておいた上で探し始める方が効率的だと思います。

基本的には賃貸サイトの検索入力画面と同じような入力画面ですが、少し比較してみると微妙に違う箇所もあります。

例えば、項目として「利回り」が追加されている点です。収益物件を探す際、想定される利回りはとても重要なので、このタイミングで希望する利回りを入力します。

他には、築年数には具体的な年数表記に加え「新耐震基準(1982年〜)」が選択できます。これは「旧耐震基準の物件」と「新耐震基準の物件」では地震などが起こった際の耐震強度に大きな影響が出るからです。

収益物件を選択する

希望する条件を入力すると具体的な物件情報が一覧として掲載されます。例えば僕の住んでいる兵庫県尼崎市で一棟アパートを探しみると、以下のような情報が出てきました。

もう少し物件価格や築年数(築年月)を絞っても良いですし、気になる物件があれば「お気に入りに追加」したり「資料請求」しても良いですね。

収益物件の確認方法

気になる収益物件が見つかれば、個別に物件の概要情報を確認します。

収益物件の概要情報

物件情報ページに上部には概要情報がまとめられています。

基本的には「希望する条件」を満たした物件情報が掲載されているはずですが、中には情報が誤っている可能性もあるため、簡単に概要情報を確認します。

収益物件の詳細情報

物件情報ページの中央部には写真(内装、外装、近隣情報など)や、物件を担当している会社の情報(担当者、営業時間、電話番号など)がまとめられています。

また、物件情報ページの下部には対象物件の魅力やセールスポイントなどが自由記入欄に記載されており、その下には詳細情報がまとめられています。

主な項目としては以下のようなものがあります。

• 物件名、所在地、沿線交通
• 販売価格、表面利回り、想定年間収入
• 建物構造、階数、総戸数、駐車場
• 土地面積、土地権利、私道負担面積
• 地目、都市計画区域、用途地域
• 建ぺい率、容積率
• 国土法届出、接道状況
• 現況、引渡し

物件名の欄に、セールスポイントが記載されていたり、一部の項目が未表示だったりしていますが、それでも、ある程度の情報は読み取れまる。

また、「私道負担面積」「都市計画区域」「国土法届出」など、少し分かりにくい用語もありますが、最低限、理解しておくべき用語の意味や考え方については、以下の「収益物件の見極め方」で解説していきます。

収益物件の検索サイトの情報の見極め方

収益物件の検索サイトからはさまざまな情報が得られます。

収益物件の見極め方

対象物件が投資対象として相応しいかについて、収益物件の検索サイトや物件概要書からの情報をもとに判断します。

主に以下の情報から「投資対象として相応しいか？」は見極めます。

• 利回り、キャッシュフローは充実しているか？
• 立地、投資対象として相応しいエリアか？
• 土地関係の情報に問題は無いか？
• 建ぺい率や容積率に問題のある「違法物件」では無いか？
• 物件構造と対応年数に問題は無いか？
• 間取りと戸数は問題無いか？
• 修繕積立金と修繕履歴が把握できるか？
• 管理費、修繕費、固定資産税などの支出はどのくらいになるか？
• 物理的瑕疵、心理的瑕疵などは無いか？

これらの情報の見極め方については以下の記事でとても丁寧にまとめていますので、気になる項目がある方は、是非、読んで頂ければと思います。

物件概要書の情報から分かる投資用物件を購入する判断基準について

あなたはどのように投資対象の物件を探し始めますか？投資対象の物件を選ぶ方法は人によって多少の違いはあるものの、まずは賃貸仲介サイトに掲載されている情報や物件概要書などの書類の情報から投資対象として相応しい「良い物件」を探し始めることが多いで...

go1101.com

2020.02.15

販売業者との付き合い方

収益物件の検索サイトから得られる情報は物件情報だけではありません。

その物件を取り扱っている販売業者の情報も取得できます。

販売業者は物件を購入する上で間違いなく一番大切なキーパーソンです。

中古物件の場合、同じ物件でも複数の販売業者が取り扱います。当然、どこの販売業者にアプローチするかで、その後の対応方針は変わります。「購入手続きに伴うスピード感」「金融機関とのパイプ」「価格交渉力」などにも影響が出るかもしれません。

例えば、同じ物件でも販売業者によって、掲載されている物件情報に違いがあったりします。

A社では間取りや総戸数の欄が入力されているにも関わらず、B社では未入力ということがあれば、誰もB社には問い合わせをしようとは思わないはずです。

また、調査を進めることで「掲載されている物件が購入対象として条件に合わない」こともあると思いますが、その物件を取り扱っている業者であれば類似の物件を取り扱っている可能性が極めて高く、今後、物件を購入するまで中長期的にお付き合いすることも想像できます。

賃貸物件の検索さいとは、購入対象となる物件だけを探すのでは無く、同時に販売会社も精査する目的でもとても役に立つシステムだと思います。

タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。

税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で、体系的に学習すれば全体像が見えてきます。

この記事はかなり長い文章ですが、ファイナンシャルプランナー試験である3級FP技能検定や2級FP技能検定の受験勉強をされている人にとってタックスプランニングの試験範囲を網羅的に解説した内容です。ただ、税金関係の知識は私生活を送る上でも重要な知識ですし、これから個人での事業や不動産経営などをしたい人などにとっては是非覚えておいてほしい内容です。

是非、最後まで読んで頂ければと思います。

タックスプランニングを理解すればFP試験は楽しい

3級FP技能検定および2級FP技能検定の試験範囲は以下の6つの分野から出題されます。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

そして、過去に2級FP技能検定を合格した僕の意見としては「出題範囲の中でタックスプランニングがもっとも私生活で役立ち、かつもっとも勉強しがいのある分野」だと断言できます。

タックスプランニングの重要性

勿論、職業によって優先順位は変わるため「保険会社に勤務していればリスク管理が重要」ですし「証券会社に勤務していれば金融資産運用が重要」です。

ですが、タックスプランニングは税金の知識なので、私生活を送る上でほぼ必ず必要となる内容です。またその他の5つの分野とも関連性の高い分野なので、是非とも頑張って理解して頂きたいです。

僕も個人事業主であり、同時に不動産経営者でもあるため「リスク管理」「不動産」「相続・事業継承」などの分野はとても重要ではありますが「タックスプランニング」の知識が役に立つ場面がもっとも多いです。

また将来的に税理士などの受験を目指す予定のある人は、少なくとも2級FP技能検定のタックスプランニングの試験範囲は全て確実に理解しておくべきです。

なおタックスプランニングの出題範囲は主に以下の3分野に分けられます。

• 所得税の仕組み
• 10種類の所得の内容
• 所得控除と税額控除

タックスプランニングの主な目的は税金の仕組みを理解することですが、中でも所得税は仕組みはとても複雑です。

それは所得を得る手段によって納税するべき税率が変わるからです。

そしてその所得は細かく10種類に分けられます。

また所得によって控除される仕組みも変わります。

とても範囲が広いように思うかもしれませんが、タックスプランニングの試験範囲の中には「給与所得」「源泉徴収」「住宅ローン減税」のように会社員にも聞き馴染みはあるものの、イマイチ仕組みが分かりにくいというものも沢山含まれます。

是非、この機会に覚えておきましょう。

所得税の仕組み

タックスプランニングの試験範囲は主に所得税のしくみが中心になり、主に以下の項目がポイントになります。

• 所得税の計算の基本的な流れの把握
• 所得税が課されない非課税所得の確認
• 総合課税および分離課税の計算方法の理解
• 申告から納税までの一連の流れの理解

所得税は個人が1年間に得た所得に対して課税されるものです。所得税の特徴として次のような点があげられます。

会社員や公務員の人達は、主に勤め先の会社から給与所得を得ていて、税金の支払いについても会社を通じて源泉徴収されるため、普段は意識することがありません。ただ、自分の働いたお金がどのような仕組みで税金として納税されているのかは、やっぱり知っておくべき内容です。

超過累進税率とは

所得税は各個人の課税総所得金額に対して、超過累進課税により課税されます。

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

超過累進課税は所得の大きさに応じて階段状の税率が適応される仕組みです。

所得が大きければ多いほど、その分、課税される税率が高くなる制度です。

所得税の計算手順

所得税の具体的な計算方法を解説します。

まず初めに課税所得金額を計算します。課税所得金額については次のような流れで計算されます。

各種所得の金額の計算

まずは各種所得の金額を計算します。

実は所得の種類は全部で10種類あります。まずはそれぞれの所得内容を整理し10種類の所得金額がどのように計算されているのかを把握します。

利子所得

利子所得とは主に銀行に預けている預貯金や公社債(国債、地方債、社債)などに係る所得のことで利子支払いの歳に金融機関が20%を源泉徴収することで課税し納税が終了します。

• 所得税…15%
• 住民税…5%
• 合計…20%

ただ銀行預金の金利は本当に低いです。にも関わらずここからさらに20%の課税が課せられます。もともとあって無いような利率なので、20%課税されたとしても、もはやどうでも良いレベルの課税額だと思います。

銀行にお金を預けても利子は全然増えないので、もし預貯金が沢山あるのであれば、少しずつ配当所得を得られる投資信託などに積立投資していきましょう。

配当所得

配当所得とは株式売買による配当や投資信託などによる収益のことです。

配当所得は配当金額に関わらず一律で以下の税率が課せられます。

• 所得税及び復興特別所得税…15.315％
• 地方税…5％
• 合計…20.315％

また、配当所得の課税方法は以下の3パターンより選択が可能です。

• 総合課税
• 申告分離課税
• 申告不要

総合課税を選択した場合は超過累進税率が適応されるためその他の所得金額によって税率が変わります。

配当所得を含めた課税所得が695万円以下の場合は超過累進課税を適応した方が税率を低く抑えられますが、配当所得を含めた課税所得が695万円以上の場合は申告分離課税を選択した方が税率を低く抑えられます。また、申告不要制度を適用することで配当金支払い時に源泉徴収されるため確定申告しない場合はこれで課税関係が終了します。

なお、2014年から開始されたNISA(少額投資非課税制度)や、2018年から開始されたつみたてNISAを利用することで一定の投資額まで税金を免除できます。

NISAやつみたてNISAは使っておいて損しない制度です。是非、積極的に活用していきましょう。

不動産所得

不動産所得とは不動産の賃貸により得られる所得のことです。

不動産所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 不動産所得の金額＝総収入金額ー必要経費

不動産所得を安定させるには空室対策が最も重要ですが、それと同じように経費計上などの知識も大切になります。

なお、不動産収入の必要経費には次のようなものが認められています。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

不動産所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

また、必要経費として計上できる項目が多いので、上手く活用すれば節税効果が期待できます。

ただし、計上できる必要経費は年を重ねるごとに、徐々に縮小されるため、仕組みを正しく理解していなければ将来的に損をしてしまうため注意が必要です。

事業所得

事業所得とは会社員以外のフリーランスや個人事業主が得る収入のことです。

事業所得の金額の計算方法

• 事業所得の金額＝総収入金額ー必要経費

収入金額の計上時期は収入すべき日、原則として商品を販売した日となります。

なお、事業所得の必要経費には次のようなものが含まれます。

• 保険料
• 減価償却費
• 商品の売上原価
• 製品の製造原価
• 租税公課
• 水道光熱費
• 旅費交際費
• 通信費
• 修繕費
• 広告宣伝費
• 交際費
• 福利厚生費
• 賃金給料
• 地代家賃

家事関連費(一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用)のうち必要経費となるのは主たる部分が業務の遂行上必要であり、かつ業務に必要である部分を明らかに区分することができる場合のその区別できる金額です。

事業所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

給与所得

給与所得とは会社員の給与や賞与などのことです。

また給与所得は源泉徴収の対象となります。

給与所得の金額の計算方法

• 給与所得の金額＝収入金額ー給与所得控除

給与所得控除速算表(平成25年分以降)

給与等の収入金額	給与所得控除額
～180万円以下	収入金額×40%(最低65万円)
180万円超～360万円	収入金額×30%+18万円
360万円超～660万円	収入金額×20%+54万円
660万円超～1,000万円	収入金額×10%+120万円
1,000万円超～1,500万円	収入金額×5%+170万円
1,500万円超～	245万(上限)

給与所得は総合課税の対象となりますが給与の支払いのつど所得税が源泉徴収されます。

※全ての給与所得者、納税税者本人が所得税を計算し申告・納付をすることは現実的に不可能なので申告手続きが簡略化されています。

会社員などの給与所得者については給与所得以外の所得が無い場合、源泉徴収税額のみで納税を終了させ、年末に年末調整(正しい所得税額と源泉徴収額の精算手続き)を行います。

譲渡所得

譲渡所得とは資産の譲渡による所得で次のようなものが含まれます。

• 土地・建物等の資産の譲渡による所得
• 土地・建物等以外の資産(貴金属、ゴルフ会員権など)の譲渡による所得

譲渡所得の計算は譲渡した資産を次のように短期譲渡所得と長期譲渡所得に区別して行います。

譲渡所得(譲渡区分と長期・短期の区分)

譲渡所得	所有期間	課税区分
土地・建物等の資産の譲渡	所有期間5年以下	分離短期譲渡所得
	所有期間5年超	分離長期譲渡所得
土地・建物等以外の資産の譲渡	所有期間5年以下	総合短期譲渡所得
	所有期間5年超	総合長期譲渡所得

譲渡所得は土地・建物等の譲渡と土地・建物以外の譲渡で計算方法が異なります。

土地・譲渡等以外の譲渡所得の金額の計算方法

• 譲渡益＝短期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)＋長期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)
• 譲渡所得の金額＝譲渡益ー特別控除額(最高50万円)

当区別控除額は50万円でまず先に短期譲渡所得の譲渡益から控除します。土地や建物以外の資産を譲渡したことによる所得は他の所得と合計して総所得金額に含めて計算します。

なお合計する金額は短期譲渡所得は全額ですが、長期譲渡所得の金額はその2分の1に相当する金額です。

土地・建物等の譲渡による譲渡所得の金額は次のように計算します。

• 課税譲渡所得金額＝収入金額ー(取得費＋譲渡費用)ー特別控除額

土地や建物の譲渡による所得は他の所得とは合計せず分離して課税する分離課税制度が採用されています。

取得費は取得に要した金額に設備費や改良費を加えて計算します。建物や車など原価する資産はさらに減価償却累計額・減価額を控除して計算します。

また譲渡費用とは資産の譲渡に要した費用(仲介手数料や運搬費用など)です。

なお、マイホームを売却する場合は一定の年数が経過していることが多いはずなので余り意識しないかもしれませんが、投資用物件の場合は数年間で物件を売却するケースのあるはずです。その場合は売却した資産が「長期譲渡所得になるのか？」または「短期譲渡所得になるのか？」で意外と大きな影響を与えることがあります。

物件を売却する場合は、その物件の所有期間が「5年超なのか？」「5年以下なのか？」を意識しましょう。

一時所得

一時所得には以下のようなものが含まれます。

• 懸賞の賞金品、福引の当選金品
• 競馬の馬券の払戻金、競輪の車券の払戻金
• 生命保険契約に基づく一時金
• 損害保険契約に基づく満期返戻金
• 法人からの贈与により取得する金額

一時所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 一時所得金額＝総収入金額ー収入を得るために支出した金額ー特別控除額

特別控除額として最高50万円を控除することができます。

一時所得の金額は総合課税され一時所得の金額の２分の１が総所得金額に含まれます。

雑所得

雑所得は「公的年金」と「公的年金以外」に分類されます。

公的年金の雑所得には次のようなものが含まれます。

• 過去の勤務先から支給される年金、恩給
• 公的年金(国民年金、厚生年金保険等)
• 適格退職年金契約に基づく年金
• 確定拠出年金の年金払いの老齢給付
• 公的年金等以外の雑所得には次のようなものが含まれます。
• 生命保険契約に基づく年金
• 損害保険契約に基づく年金
• 公社債の償還差益

雑所得の計算方法は次の通りです。

• 雑所得の金額＝(公的年金等の雑所得の収入金額ー公的年金控除額)＋(公的年金等以外の雑所得の総収入金額ー必要経費)

公的年金控除額速算表(65歳以上)

公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
330万円未満	120万円
330万円以上 410万円未満	収入金額✕25%＋37.5万円
410万円以上 770万円未満	収入金額✕15%＋78.5万円
770万円以上	収入金額✕5%＋155.5万円

公的年金控除額速算表(65歳未満)

公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
130万円未満	70万円
130万円以上 410万円未満	収入金額✕25%＋37.5万円
410万円以上 770万円未満	収入金額✕15%＋78.5万円
770万円以上	収入金額✕5%＋155.5万円

雑所得の金額は原則として総合課税され総所得金額に含まれます。

退職所得

退職所得は退職により受け取る給与(退職手当)のことをいいます。

退職所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 退職所得の金額＝(収入金額ー退職所得控除)✕1/2

退職所得控除は退職手当等を取得した者の勤続年数を基礎として次の計算式によって計算されます。

• 勤続年数20年以下の場合
  • 40万✕勤続年数(最低80万円)
• 勤続年数20年以上の場合
  • 800万＋70万✕(勤続年数ー20年)

退職所得の金額は分離課税され退職所得金額に区分されます。

一般に退職所得はその支給時に所得税、住民税が源泉徴収されて納税が完了します。

山林所得

山林所得とは(保有期間が5年以上の)山林の伐採または譲渡による所得です。

※保有期間が5年以下の山林の伐採・譲渡については事業所得または雑所得に分類されます。

山林所得の金額の計算方法

• 山林所得の金額＝総収入金額ー必要経費ー特別控除額

山林の譲渡による所得は過去の累積費用が必要経費となり特別控除枠として最高50万円を控除することができます。

山林所得の金額は分離課税され山林所得に区分されます。

損益通算・損失の繰越控除

損益通算は一定の所得に損失が生じた場合、その損失分を他の所得の黒字から他の特定の所得の赤字とを一定の順序に従って差し引きしして計算することです。以下の所得の損失が対象となります。

• 不動産所得
• 事業所得
• 山林所得
• 譲渡所得

また損益通算を行っても残ってしまった損失のことを純損失と言います。

純損失の金額は特定の場合に限り翌年以降3年間繰り越して、その年の所得金額から控除することができます。これを純損失の繰越控除といいます。

所得の合算・課税標準の算出

総合課税金額(総合課税される所得を合算)と分離課税のそれぞれの金額を算出します。

総合課税については総所得金額を計算します。

• 利子所得＋配当所得＋不動産所得＋事業所得＋給与所得＋総合短期譲渡所得＋雑所得＋
  (総合長期譲渡所得＋一時所得)✕1/2

分離課税については総合課税されるものと別に計算します。

• 分離短期譲渡所得
• 分離長期譲渡所得
• 株式等に係る譲渡所得
• 山林所得
• 退職所得

所得控除・課税所得金額の算出

所得控除とは各所得の金書きでは考慮されない個人の生活上の支出を考慮したものです。

所得控除の控除額は課税標準から控除され控除した後の金額が課税所得金額となります。

所得控除には次のようなものが含まれれます。

雑損控除

雑損控除とは納税者または納税者と同一生計の親族で総所得金額等が38万円以下の者の有する資産について災害または盗難等により損失を受けた場合に一定額が控除できるものです。

医療費控除

医療費控除とは納税者本人または配偶者、その他同一生計の親族の医療費を支払った場合一定額が控除されるものです。

医療費控除として控除される金額は次のように計算されます。

• 控除額＝(医療費ー保険金等で補填される金額)ー10万円

通常10万円を超える部分が対象となりますが、その控除額が200万円を超える場合は200万円が限度となります。

医療費控除の申請は年末調整では無く確定申告により申請します。

社会保険料控除

社会保険料控除とは納税者が各年において事故または自己と同一生計の親族の負担すべき社会保険料を支払った場合や給与から控除された場合に支払った金額または控除された金額(全額)を控除するものです。

控除の対象となる社会保険料には次のようなものがあります。

• 健康保険の保険料
• 国民健康保険の保険料
• 国民年金の保険料
• 厚生年金保険の保険料
• 雇用保険の保険料

小規模企業共済等掛金控除

小規模企業共済等掛金控除とは納税者が各年において小規模企業共済等の掛け金を支払った場合に支払った金額(全額)を控除するものです。

小規模企業共済契約、心身障害者不要共済の掛金に基づく掛金のことを言います。

小規模企業共済は僕も個人事業主として独立したタイミングで加入しました。節税効果も高く、仕組みを理解しておけば損する心配も無いためとてもおすすめです。

生命保険料控除

生命保険料控除とは一般的に民間の保険会社と契約している生命保険料から一部の金額が控除される仕組みです。民間の保険会社で代表的な会社は以下のような会社があります。

• 日本生命保険相互会社
• 住友生命保険相互会社
• 明治安田生命保険相互会社

これらの生命保険会社に対して年間に支払っている生命保険料が控除される訳ですが、生命保険料と一言に言っても実はその中でも大きく3つの項目に分けれられています。

• 生命保険料控除
• 介護医療保険料控除
• 個人年金保険料控除

細かな計算方法は割愛しますが、「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」のそれぞれに対して上限が4万円まで控除されています。なので「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」を全て上限額まで控除されていれば控除額は最大で12万円になります。

ちなみに、個人的には生命保険契約はほとんど必要無いと考えています。勿論、家族構成にもよりますが「本当に生命保険は必要なのか？」「どのリスクに対してどの程度の保険が必要か？」を見極めなければ、無駄な支出になってしまうかもしれません。

実は過去に生命保険に加入していた時期もあるのですが、2015年頃から生命保険への加入に疑問を持つようになり、また賃貸物件の購入に伴い団体信用生命保険に加入したことも踏まえ、それ以降は生命保険には加入していません。

生命保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

地震保険料控除

地震保険料控除とは納税者が各年において地震保険等に係る保険料等を支払った場合に一定額が控除されるものです。

地震保険についても基本的には加入する必要は小さいと思います。地震のリスク地域により違いますが「本当に地震保険の加入が必要か？」「地震保険に加入したとして満足できる保証が受けられるか？」など適切な判断が必要です。

地震保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

ちなみに、以前は火災保険も所得控除の対象とされていましたが、2006年(平成18年)の税制改正により損害保険料控除が廃止されたことにより、2007年(平成19年)以降は所得控除の対象外となってしまいました。

寄附金控除

寄付金控除とは納税者が各年において特別寄付金を支出した場合に一定額を控除するものです。

障害者控除

障害者控除とは納税者が障害者である場合、もしくは障害者である控除対象配偶者または扶養親族を有する場合、一定額を控除するものです。

障害者控除の金額は次の通りです。

• 一般の障害者:27万円
• 特別障害者:40万円

障害者控除は年末調整または確定申告時に申請します。

寡婦控除と寡夫控除

障害者とは一定以上の精神または身体に障害がある者等をいいます。特別障害者とは障害者のうち精神または身体に重度の障害が有るものをいいます。

寡婦控除および寡夫控除とはとは納税者が寡婦または寡夫(夫を無くした妻、または妻をなくした夫)である場合に一定額を控除するものです。

寡婦控除、寡夫控除の金額は次の通りです。

• 寡婦または寡夫:27万円
• 特定の寡婦:35万円

寡婦控除および寡夫控除は年末調整または確定申告時に申請します。

勤労学生控除

勤労学生控除とは納税者が勤労学生である場合に一定額を控除するものです。

勤労学生控除は年末調整または確定申告時に申請します。

配偶者控除

配偶者控除とは納税者が控除対象配偶者を有する場合に一定額が控除されるものです。控除対象配偶者には一般控除対象配偶者と老人控除対象配偶者があります。控除対象外配偶者とは生計を一にする配偶者のうち合計所得金額が38万円以下の者かつ原則として青色申告の事業専従者として給与の支払いを受けていないこと、または白色事業専従者でないことが要件です。

老人控除対象配偶者とは控除対象配偶者のうち年齢が70歳以上である者をいいます。

配偶者控除の金額は次の通りです。

• 一般の控除対象配偶者:38万円
• 老人控除対象配偶者:48万円

配偶者特別控除

配偶者特別控除とは納税者と同一生計の配偶者でその年分の合計所得金額が76万円未満である者を有する場合に一定額(最高38万円)が控除されるものです。ただし同一生計の配偶者が控除対象配偶者に該当する場合は適応されません。

配偶者特別控除は納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下でなければ適用を受けることができません。

扶養控除

扶養控除とは納税者が扶養親族を有する場合に一定額を控除するものです。扶養控除の対象となる扶養親族は扶養親族の合計所得金額が38万円以下のものかつ青色事業専従者でないこと等が要件です。

扶養控除は年末調整または確定申告時に申請します。

基礎控除

基礎控除とは納税者であれば一定額(38万円)が控除されるものです。

税額控除

税額控除は算出税額から一定額を控除するもので次のようなものが含まれます。

• 配当控除
• 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)
• 認定NPO法人寄附金特別控除
• 公益社団法人等寄付金特別控除

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2018.04.30

年末調整の提出

会社員や公務員のような給与所得者は11月頃までの間に勤務先に対して年末調整の書類に情報を記入の上、提出しなければなりません。

年末調整の目的は「納める税金を確定させるため」です。

通常、所得税の金額はその年の1月1日〜12月31日までの所得額に基づいて計算されます。

基本的には毎月給与が支給されるタイミングで源泉徴収されることによって適切な処理がされるのですが、以下のような理由により年間の納税額が変動するため微妙に差額が出ることがあります。

• 生命保険や地震保険の加入状況の変化
• 配偶者、扶養親族の人数の増減

つまり「会社側では把握しきれない個人の細かな情報を集約し適切な納税(控除)をする」ための手段のことで、このような情報を1年間の最後に整理することで、適切な納税をしている訳なんですね。

なお必要な提出書類には主に以下の3点です。

• 給与所得者の保険料控除申告書
  • 生命保険料控除、地震保険料控除、社会保険料控除、小規模企業共済控除を受けるために必要な書類
  • 生命保険料控除には生命保険料控除、介護医療保険料控除、個人年金保険料控除が含まれる
• 給与所得の扶養控除等(異動)申告書
  • 配偶者控除、扶養控除、障害者控除、寡婦控除、寡夫控除、勤労学生控除などを受けるために必要な書類
  • 該当者がいない場合も提出が必要になる
• 給与所得者の配偶者控除等申告書
  • 配偶者控除を受けるために必要な書類
  • 該当者のみが提出する

他にも住宅ローン減税の申告書(住宅借入金等特別控除申告書)や途中入社の場合は前職での源泉徴収票を提出しますが、会社員や公務員でも個人で確定申告をする場合は保険料控除申告書の提出は不要です。理由は保険料控除申告書に記載する全ての情報を確定申告書に記入できるからです。

ただし、扶養控除等(異動)申告書については確定申告書の提出するしないに関わらず、必ず提出しなければいけません。

源泉徴収

一定の所得の支払者はその支払の際に所定の所得税を徴収しその徴収の日の翌月10日までに
国に納付しなければなりません。この一定の所得の支払者を厳選徴収義務者といいます。

給与、報酬、利子、配当などの支払者は支払先の住所、氏名、支払金額などを記載した書類を所轄税務署に提出しなければなりません。

この書類を法定調書といいます。法定調書の主なものに支払調書、源泉徴収票があります。

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2018.09.13

所得税の申告と納付

所得税の納付義務は原則として1年の終了時に確定します。

ただしその時点ではまだ具体的な納付税額は決定していません。

実際に納付すべき所得税の金額、または還付を受けるべき所得税の金額を確定する手続きが確定申告です。

確定申告

確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

会社員等の確定申告

給与所得者は通常、年末調整により税額が精算されます。

ただし次の場合などには給与所得者も確定申告が必要になります。

• 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
• 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
• 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
• 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
• 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

個人事業主の場合は確定申告はほぼ必ず必要になりますし、会社員でも不動産所得やその他の副業所得があれば確定申告を提出しなければいけません。

電子申告(e-Tax)

所得税の確定申告を電子申告により行う場合は医療費の領収書や源泉徴収票等はその記載内容を入力して送信することにより提出または提示を省略できます。

※確定申告期限から5年間は税務署から書類の提出または提示を求められる場合があります。

青色申告

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。青色申告には次のような特典が認められています。

• 青色申告特別控除
• 青色事業専従者給与
• 各種引当金繰入
• 純損失の繰越控除または繰戻還付

青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。10万円の控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが65万円の控除は一定の要件を満たしている必要があります。

個人住民税

住民税とは道府県民税と市町村民税の両方を合わせた税金のことをいいます。道府県民税には都民税が市町村民税には特別区民税が含まれます。

住民税の特徴

住民税には次のような特徴があります。

前年所得課税

前年の所得をもとに課税される。前年の所得に対して当年度に税額を支払う。

利子割、所得割、均等割

個人引退する住民税には、利子割、所得割、均等割などがある

• 均等割:所得の大小に関係なく均一に課される
• 所得割:前年の所得金額を基礎として計算される
• 利子割:預貯金の利子の支払の際に特別徴収される5%の住民税のこと。

賦課課税方式

住民税は賦課課税方式を採用(原則として納税者本人が申告する必要はない)

住民税の計算

住民の所得金額の計算では前年分の所得税における所得金額が使用され、ほぼその金額が住民税の所得金額となります。

住民税における所得控除も所得税と同じようにあります。所得控除は所得税と同じ扱いをするものと異なる扱いをするものとがあります。また住民税においても税額控除、外国税額控除などがあります。

住民税の納付

住民税の納付方法は以下の2種類に分けられます。

• 普通徴収
  • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
  • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
• 特別徴収
  • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

普通徴収は原則として6月、8月、10月、翌年1月の4回に分割納付する方法です。特別徴収は給与所得者については12回に分割し毎月の給与から徴収していくという方法です。

ちなみに「会社員をしながら不動産収入や副業収入を得ているが、できれば会社にはばれたくない」と考える人も多いと思います。その場合は確定申告をする際の納付方法で「普通徴収」を選択しなければいけません。

さまざまな分野と関わりをもつ税金の知識

かなり長文の記事になりましたが、最後まで読んで頂き大変有難うございます。

ここまでのボリュームの多さからも分かるように、タックスプランニングの分野は覚える範囲ととても多いです。恐らく、FP技能検定の他の5分野と比べても最も多い分野であり、また毎年のように法改正され、その度に覚え直す必要があります。

ただそれでもタックスプランニングの分野で覚えた知識は極めて役に立つ内容が多く、家族や友人に対して「ちょっとしたアドバイスができる」まさにすぐに使える知識が沢山あります。

また、タックスプランニングの知識を持っていれば、もし以下のような職業の人と何かやりとりをすることになっても、とてもスムーズに会話を進めることができます。

• 生命保険会社の営業、保険募集人
• 不動産販売会社の営業
• 税理士
• 勤め先の会社の経理担当者
• 個人事業主
• 不動産経営者、投資家

過去にAFPを取得した僕ですら「○○の税率はどうだったかな？」と覚えきれない部分もありますが、今までも何度も役に立ってきました。

このブログを継続する上でも結構お世話になった知識の一つです(笑)。

今後も、自分の大切な資産を守るために、しっかり理解したいと思います。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

また相続財産の評価や相続税対策などについては不動産経営とはとても関わりの深いところなのでしっかりと理解したいと思います。

贈与についての法律と税金

贈与とは自分の財産を他の人に譲ることです。贈与の種類については以下のようなものが含まれます。

• 定期贈与…定期の給付を目的とする贈与
• 負担付贈与…贈与を受けた者に一定の給付をさせる義務を負わせる贈与
• 死因贈与…贈与するものが死亡して効力が発生する贈与

贈与税の課税財産

贈与税の課税財産には以下の２つがあります。

• 本来の贈与財産
• みなし贈与財産

本来の贈与財産

現金、歩貯金、土地、家屋、貴金属など金銭で見積もることのできる、経済的に価値がある財産のことです。

みなし贈与財産

贈与について具体的な形を取っていなくても、その受けた行為が贈与と同じ経済的利益を
有する場合には贈与があったとみなされ贈与税が課税されます。

みなし贈与財産には以下のようなものが含まれます。

• 時価よりも著しく低い価格で売買した時(定額譲受)
• 生命保険金を受け取った時
• 債務の免除を受けた時

贈与税の非課税財産

贈与により取得した財産でも贈与税の課税することが適切でないものとして非課税財産があります。

非課税財産には次のようなものが含まれます。

• 法人からの贈与財産
• 扶養義務者からの生活費および教育費
• 社交場必要と認められる香典や見舞いなど
• 相続開始年の贈与

贈与税の計算

贈与税の計算のポイントは次の通りです。

贈与税の基礎控除

贈与を受けた年の1年間に贈与により取得した財産の価格の合計額が110万円以下であれば
贈与税は課税されません。

贈与の基礎控除は110万円になります。この場合は申告書の提出も不要です。

贈与税の計算

贈与税の計算には贈与により取得した財産の合計額から基礎控除を差し引いた後の金額に税率を乗じて計算します。

税額計算

まず贈与を受けた人ごとに贈与を受けた本来の贈与財産の合計にみなし贈与財産を加え、
非課税財産を差し引きします。

そして配偶者控除の適用のある場合は最高2,000万円を控除し、さらに基礎控除額110万円
を控除したものが控除後の課税価格になります。

この控除後の課税価格に贈与の税率を適用したものが贈与税額となります。

贈与税の計算の流れは以下の通りです。

• 課税価格＝本来の贈与財産＋みなし贈与財産ー非課税財産
• 贈与税額＝(贈与価格ー基礎控除額および配偶者控除額)✕税率

また贈与税の税率については以下の通りです。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	ー
200万円超〜300万円以下	15%	10万円
300万円超〜400万円以下	20%	25万円
400万円超〜600万円以下	30%	65万円
600万円超〜1,000万円以下	40%	125万円
1,000万円超	50%	225万円

贈与税の配偶者控除

贈与税の配偶者は一定の要件のもとに配偶者から移住用不動産またはその購入資金を贈与された場合に贈与税の課税価格から基礎控除の他に2,000万円控除できる規程です。

贈与税の配偶者控除を受けるための要件は次の通りです。

• 婚姻期間が20年以上であること
• 居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与であること
• 取得の翌年3月15日までにその住居用不動産に居住し、その後も引き続き居住する見込みであること
• 一定の事項を記載し、一定の書類を添付した申告書を提出すること

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度

父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15までにその住宅取得等資金を自己の居住用の一定の家屋の新築もしくは取得または一定の増改築等の対価に充てて、その家屋に同日までに居住、または同日以降遅延なく居住することが確実であると見込まれる時には、住宅取得等資金のうち一定額について贈与税が非課税となります。

相続時精算課税制度の概要

生前贈与を受ける際、この制度を選択した場合、その贈与時に贈与財産に対して贈与税を支払い、その後の相続時に生前の贈与財産を相続財産に加え相続税を計算し、生前贈与の時に支払った贈与税を相続税から控除して生産する制度が相続時精算課税制度です。

• 相続時精算課税制度の適用対象者
  • 贈与者が65歳以上の親、受贈者が20歳以上の子である推定相続人
• 特別控除額
  • 受贈者単位で2,500万円まで
  • 複数年の贈与については合計が2,500万円に達するまで
• 適用税率
  • 適用税率は特別控除額を超える部分に対して一律20%

条件次第では上手く活用できる精度なので、少し複雑ですが、できれば覚えておきたい精度です。

住宅取得等資金贈与に係る相続時精算課税制度の特例

20歳以上の子である推定相続人が自己の居住用である一定の住宅を取得するための
資金贈与を受けた場合には贈与者の年齢要件が無く、親が65歳未満であっても相続時精算課税を適用することができます。

相続についての法律と税金

相続とは人の死亡によって、その者に属した財産およびその権利を特定の人に承継させることをいいます。

法定相続人

法定相続人とは非相続人の財産を引き継ぐことのできる一定範囲の人のことで、法律上相続人と規定されているものです。

法定相続人の順位は以下の表の通り第1位から第3位まで定められています。

配偶者は常に相続人となり第1位〜第3位の相続人がいる場合、それらの者と同順位で相続します。

上の順位に相続人がいない場合には次の順位の者が相続人となります。

相続人の順位

第1順位	子
第2順位	直系尊属
第3順位	兄弟姉妹
常に相続人	配偶者

相続分

相続人が複数いる場合に相続人それぞれが財産を相続する割合のｋとを相続分といいます。
相続分には指定相続分と法定相続分があります。

指定相続分

被相続人は遺言によって相続分を指定したり指定することを第三者に委託できます。指定相続分は法定相続分に優先して適用されます。

法定相続分

遺言による相続分の指定がない場合は民法で定める相続分によることになります。これを法定相続分といいます。

法定相続分は以下のようになります。

• 配偶者と子が相続人…配偶者(1/2)、子(1/2)
• 配偶者と直系尊属が相続人…配偶者(2/3)、直系尊属(1/3)
• 配偶者と兄弟姉妹が相続人…配偶者(3/4)、兄弟姉妹(1/4)

遺留分

相続において被相続人に関わる一定の財産のうち、一定の相続人それぞれが自らその権利を思考すれば必ず取得できる財産の範囲のことを遺留分と言います。遺留分は配偶者、子、直系尊属に認められており兄妹姉妹には認められていません。

遺留分減殺請求権

遺言による指定や遺贈、生前贈与によって遺留分が侵害された場合、遺留分権利者は遺留分の限度に達するまで贈与や遺贈などを減災して取り戻すことができます。これを遺留分減殺請求権といいます。

成年後見制度

成年後見制度とは精神上の障害により判断能力が不充分であるため、法律行為をするための意思決定が困難な状態にある人を支援し、その権利擁護を図る制度です。

成年後見制度には法定後見制度と任意後見制度があります。
法定後見制度には後見、補佐、補助の類型の制度が設けられています。

相続税の納税義務者

相続または遺贈により財産を取得した場合にかかる税金が相続税です。

相続税の課税財産

相続税の課税財産には本来の相続財産とみなし相続財産があります。

本来の相続財産

本来の相続財産とは相続や遺贈により取得した一切の財産で金銭に見積もることが可能な経済的価値の有るものすべてをいいます。

みなし相続財産

本来の相続財産ではなくても相続税の計算上、経済的にみて相続や遺贈により取得したものと同じ効果がある場合には相続や遺贈により取得したものとみなされ相続税が課税されます。これをみなし相続財産といいます。例えば死亡保険金や死亡退職金などを受け取ったときがこれにあたります。

相続開始前3年以内に被相続人から贈与を受けた財産

相続開始前3年いないに被相続人から贈与により取得した財産がある時、贈与時のその財産の価格を相続財産として加算します。そしてその贈与により取得した財産について課せられた贈与税がある時には相続税額から控除されます。

相続税の計算

相続税の計算の全体の流れは次の通りです。

1. 課税価格の計算
2. 相続の総額の計算
3. 各人ごとの納付税の計算

遺産に係る基礎控除額の計算

課税価格の合計から次の計算に酔って計算した基礎控除額を除外し、課税遺産総額を算出します。

• 遺産に係る基礎控除額＝3,000万円＋600万円✕法定相続人の数

基礎控除額の計算においては相続の破棄があった場合でもその破棄がなかったものとして計算します。

相続税の総額の計算

課税遺産総額から相続税の総額を算出しますが、法定相続分で仮分割し仮分割した金額を本に相続税の総額を計算します。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	ー
1,000万円超〜3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超〜5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超〜1億円以下	30％	700万円
1億円超〜2億円以下	40％	1,700万円
2億円超〜3億円以下	45％	2,700万円
3億円超〜6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

なお配偶者については被相続人死亡後の配偶者の生活への配慮などから税額の軽減の規程が設けられています。

相続税の申告と納付

課税価格の合計額が基礎控除額を超える場合、相続税の申告書を提出しなければなりません。

申告書の提出期限

申告書を提出する場合は相続の開始が会ったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に原則として被相続人の死亡時における住所地の所轄税務署長に提出する必要があります。

所得税の準確定申告

相続の開始が会ったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に所得税の申告・納付をしなければなりません。

納付方法

納付方法は金銭による一括納付が原則ですが相続税については延納や物納が一定の要件のもとに認められています。

不動産の相続財産の評価

不動産の相続財産の評価については以下のような項目がポイントになります。

評価の方式

宅地の評価方式には路線価方式と倍率方式の2つがあります。

路線価方式は市街化的形態を形成する地位にある宅地を評価する場合に倍率方式はそれ以外の地域を評価する場合に用います。

いずれの方式で評価するかは各国税局において地域ごとに定められています。

路線価方式

路線価方式とは宅地の面する路線ごとに定められた路線価を基礎として補正率や加算率などを使って評価額を求める方式です。

路線価(その道路に面している標準的な宅地1㎡辺りの千円単位の価格)が付された地域の宅地を評価する場合には評価する宅地の面する路線の路線価をもとに評価します。

倍率方式

倍率方式とはその宅地の固定資産税評価額に国税局長だ定めた一定の倍率を乗じて計算した金額により評価する方式です。

宅地の上に存する権利等の評価

それぞれの評価額については以下と通りです。

借地権(普通借地権)

借地権の評価額は次の計算式で求めます。

• 借地権の評価額＝自用地評価額✕借地権割合

貸宅地

貸宅地の計算額は次の計算式で求めます。

• 貸宅地の評価額＝自由地評価額ー借地件の評価額

また次のように言い換えることもできます。

• 貸宅地の評価額＝自用地評価額✕(1ー借地権割合)

貸家健付地

貸家健付地とは土地所有者が建物を建築し、その建物を賃貸している場合の敷地のことをいいます。次の計算式で評価します。

• 貸家健付地の評価額＝自用地評価額ー(自用地評価額✕借地権割合✕借家権割合✕賃貸割合)

また次のように言い換えることもできます。

• 貸家健付地＝自用地評価額✕(1ー借地権割合✕借家権割合✕賃貸割合)

建物の評価

建物は次のように評価します。

自用家屋の評価額

• 自用家屋の評価額＝固定資産税評価額✕1.0

貸家(借地用建物)の評価額

• 貸家の評価額＝固定資産税評価額✕(1ー借家権割合✕賃貸割合)

相続対策(不動産の相続対策・相続と保険の活用)

不動産の相続対策および保険を活用した相続対策には次のような対策が考えられます。

贈与による対策

贈与を活用することによって相続発生前に本人から相続予定者等に資産を移転することができ、将来負担すべき相続税額を減少させ相続税の納税資金を軽減させることができます。

贈与税の配偶者控除を使えば配偶者から居住用不動産またはその購入資金を贈与された場合に一定の予見を満たせば贈与税の評価価格から基礎控除の他に2,000万円控除できます。

また生前贈与を受ける際、相続時精算課税制度を選択するのも節税対策として有効な場合があります。

課税価格対策

宅地等の購入予定がある場合には購入予定額と宅地の相続評価価格を比較し後者のほうが低い時には宅地に換えておいたほうが相続税上は有利になります。

また更地の土地の相続税評価額と賃貸物件の建物が立っている土地の評価額は他の条件が一定ならば賃貸物件の建物が建っている土地のほうが貸家建付地として評価が低くなります。

保険の活用

生命保険金はみなし相続財産として相続の課税対象となりますが、死亡保険金の非課税限度額が設けられていますので、この規程を利用した対策があります。

また被相続人の死亡により生命保険金が支払われるように生命保険に加入しておけば容易分割資産として現金を取得できるので遺産分割の対策となります。

退職金制度については会社ごとに仕組みが違いますし、そもそも退職金制度が無い会社もありますが、退職金が支給される場合は、一度に数千万円以上の大金を手に入れることになります。

一方、個人事業主やフリーランスのような事業主には退職金と言う制度はありません。なので、老後の不安を解消するためには自分で退職金に相当する仕組みを準備しておく必要があります。

小規模企業共済の仕組み

小規模企業共済とは小規模企業の経営者や個人事業主に対して退職金の代わりとして設けられている積み立て制度のことです。

小規模企業共済の掛け金はその全額を小規模企業共済等掛金控除として、課税対象額から控除できます。

小規模企業共済のパンフレットには以下の6つののポイントが紹介されています。

1. 設定された範囲内で掛け金を自由に設定できる
2. 共済金は退職時また廃業時に受け取ることができる
3. 共済金を一括で受け取ると「退職所得扱い」になる
4. 共済金を分割で受け取ると「公的年金等の雑所得扱い」になる
5. 共済金等の受給権は差し押さえが禁止されている
6. 納付した掛け金の範囲内で事業資金の貸付けができる

また小規模企業共済の簡単な概要は以下の通りです。

項目	概要
加入資格	従業員が20人(商業とサービス業では5人)以下の個人事業主と会社経営者
掛け金	1,000円〜70,000円までの範囲内(500円単位)で選択可能
共済金の支給時期	事業を廃業した時、役員を辞めた時など
加入の申込先	金融機関、商工会連合会、商工会、中小企業団体中央会など

小規模企業共済のポイントについて

小規模企業共済のポイントをもう少し詳しく説明します。

掛け金自由に設定可能

小規模企業共済の掛け金は月々1,000円〜70,000円の範囲内です。実際に掛け金をいくらにするのかは500円単位で加入者が任意に設定することが可能です。

また加入した後に掛け金を変更することも可能です。掛け金は増額することもできますし、一定の要件を満たすことで減額することもできます。

また業績が悪くて掛け金を収めることができない場合は掛け金の掛け止めもできます。

なお掛け金は前納することが可能で、1年以内分の前納だとは全額支払った年に控除することが可能です。例えば年末に月々7万円の掛け金で加入すると前納✕12ヶ月分の84万円の所得を控除することができます。

共済金は退職時また廃業時に受け取り可能

共済金を受け取ることができるのは原則として退職時また廃業時になります。

そのため満期や満額などはありません。

事業を廃止する場合は、納付期間が3年以上あれば掛け金の総額以上の共済金を受け取ることができますが、事業を継続したまま任意解約の場合、掛け金の納付期間が240ヶ月(20年)未満であれば元本割れしてしまう恐れがあります。

ちなみに納付期間が1年未満での解約の場合は掛け捨てになってしまいます。

受け取り方によって税金の計算方法が異なる

なお共済金の受け取り方は以下の3点から選択可能です。

• 一括による受け取り
• 分割による受け取り
• 一括と分割を併用した受け取り

受け取り方法によって税金の計算方法が変わってきます。

共済金を一括で受け取ると「退職所得扱い」になる

一括受け取りの場合は退職所得として所得税を計算することになります。

給与所得や事業所得と比べ退職所得に対しては控除額が大きく、節税効果がより大きくなります。

退職所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 退職所得の金額＝(収入金額ー退職所得控除)✕1/2

なお、退職所得の金額は分離課税され、退職所得金額に区分されます。

共済金を一括で受け取ると「退職所得扱い」になる

また、分割で受け取った共済金は公的年金等の雑所得の扱いになります。

公的年金の計算方法は以下の通りです。

• 公的根金の雑所得の収入得金額ー公的年金等控除額

公的年金等控除額の計算方法は基本的には給与所得控除などと同じようなイメージですが、65歳以上か65歳未満で微妙に計算方法が異なります。

公的年金等控除額速算表(65歳以上)

公的年金等の収入金額	公的年金控除額
330万円未満	120万円
330万円〜410万円未満	収入金額✕25%＋37.5万円
410万円〜770万円未満	収入金額✕15%＋78.5万円
770万円以上	収入金額✕5%＋155.5万円

公的年金等控除額速算表(65歳未満)

公的年金等の収入金額	公的年金控除額
130万円未満	70万円
130万円〜410万円未満	収入金額✕25%＋37.5万円
410万円〜770万円未満	収入金額✕15%＋78.5万円
770万円以上	収入金額✕5%＋155.5万円

また雑所得の金額は原則として総合課税とされ事業所得、給与所得、不動産所得などと合算され、総所得金額として計算されます。

共済金の受給権は差押禁止

仮に事業に失敗してしまい自己破産などに陥った場合、保有している資産は差し押さえになってしまいます。

ただし小規模企業共済の共済金は年金や退職金の役割を果たします。そのため、将来の安心を保証するための大切な老後資金となるため、例え自己破産したとしても受給権を差し押さえられることはありません。

なお自己破産については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

不動産経営で大失敗？自己破産するとどうなるのか調べてみました

自己破産という言葉を良く聞きますが、実際に自己破産をするとどうなるのかイマイチ分からない方も多いと思います。今回は不動産経営を中心とした自己破産について簡単にまとめてみました。

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2020.12.22

納付した掛け金の範囲内で事業資金の貸付けが可能

掛け金の7割から9割程度を限度にした貸付制度があります。

運転資金として活用することができるため、余裕のある時は小規模企業共済としてお金を積み立てておき、もし何かの事情で資金が必要になった場合に貸付制度を利用するのも良い方法だと思います。

とても大きな節税効果が期待できる

小規模企業共済への加入に伴う節税効果は想像以上に大きいです。

もし小規模企業共済の掛け金を毎月70,000円積み立てたとしてら年間84万円になりその全額が控除の対象となります。小規模企業の経営者にしても個人事業主にしても年間で84万円を非課税にするのは結構大変なことです。

年間84万円の節税効果は？

仮に小規模企業共済の掛け金を月々70,000円(年間84万円)とした場合の節税効果を表にまとめてみました。

節税効果は年収(課税対象額)によって大きく変わるため、今回は以下の3パターンを元に実際にどれくらいの節税になるのかを表にしてみました。

• 課税対象額が200万円の場合
• 課税対象額が400万円の場合
• 課税対象額が600万円の場合

計算内容は概算なので正確な金額を算出した場合は個別で計算したり問い合わせることをオススメします。

なお以下の計算は独立行政法人である中小企業基盤整備機構の加入シュミレーションサイトによる計算をもとに結果を算出しました。

http://www.smrj.go.jp/skyosai1/cgi-bin/syo-sisan-calc.cgi

www.smrj.go.jp

課税対象額が200万円の場合

以下の表は課税対象額200万円の場合、小規模企業共済の掛け金を毎月70,000円(年間84万円)積み立てたことによる節税効果となります。

税額	所得税	住民税	合計
加入前	104,600円	205,000円	309,600円
加入後	59,200円	121,000円	180,200円
節税額	45,400円	84,000円	129,400円

課税対象額が400万円の場合

以下の表は課税対象額400万円の場合、小規模企業共済の掛け金を毎月70,000円(年間84万円)積み立てたことによる節税効果となります。

税額	所得税	住民税	合計
加入前	380,300円	405,000円	785,300円
加入後	223,000円	321,000円	544,000円
節税額	157,300円	84,000円	241,300円

課税対象額が400万円の場合

以下の表は課税対象額600万円の場合、小規模企業共済の掛け金を毎月70,000円(年間84万円)積み立てたことによる節税効果となります。

税額	所得税	住民税	合計
加入前	788,700円	605,000円	1,393,700円
加入後	617,100円	521,000円	1,138,100円
節税額	171,600円	84,000円	255,600円

所得税と住民税の計算方法について

所得税の計算方法は超過累進税率を元に算出します。

超過累進税率は課税対象額が高くなればなる程、その分、所得税の負担率が高くなる仕組みです。

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

一方、住民税は所得割率と均等割額の合計で計算します。

住民税の負担率は一律なので課税対象額が高くなってもずっと10%のままです。

• 所得割率…一律で10%
• 均等割額…一律で5,000円

課税対象額や所得税などの計算方法については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

【2020年最新版】給与所得の課税対象額と所得税の計算方法をどこよりも詳しく徹底解説

所得税算出の基準となる課税対象額についてどこよりも詳しく説明します。給与所得と課税対象額の違いや各種控除額の計算方法を踏まえ誰でも簡単に所得税の仕組みが分かる内容になっています。

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2025.05.04

小規模企業共済への加入方法

小規模企業共済への加入方法ですが、僕が加入した際には以下のような手順でした。

• 小規模企業共済のホームページから資料を請求
• 後日郵送されて来た資料に昨年度の確定申告を含めて返送
• 小規模企業共済への加入可否の審査

公式ページからの資料請求

まずは小規模企業共済のホームページから資料を請求します。

申請フォームに必要事項を記載して資料請求することもできますが、僕の場合は、仕組みなどについていろいろ聞きたいこともあったため、電話して不明点を確認しました。

その後、数日後に小規模企業共済に加入するための申請書が届きます。

確定申告書か開業届を同封する

事業内容や小規模企業共済の掛け金のための金融控除情報などを記載し、以下のどちらかの資料を併せて提出します。

• 昨年度の確定申告書
• 開業届

すでに確定申告を提出している場合は確定申告書のコピーを提出します。一方、まだ開業して日が浅く、確定申告を作成した経験が無い場合は、開業届けを提出します。

僕の場合は既に何度か確定申告書を提出していたので、昨年度分(今年提出分)のコピーを同封することにしました。

提出先については、商工会議所まで持参するよう記載があったので、電話して確認してみましたが、提出方法については持参でも郵送でも大丈夫とのことだったので、郵送で提出することにしました。

加入審査のためのヒヤリング

提出後、数日経ってから商工会議所の方から加入審査のための電話が掛かってきて事業内容などについて簡単な説明をすることになりました。

具体的にどのような審査をされたのかは分かりませんが、当日のうちに審査が完了し、無事小規模企業共済に加入することができました。

http://www.smrj.go.jp/kyosai/skyosai/index.html

www.smrj.go.jp

個人事業主ならすぐに検討しよう

小規模企業共済は退職金制度の無い個人事業主にとってはとても嬉しい制度です。

書類の作成や手続きなど、めんどうなこともありますが、現役時代の節税効果のために、また老後資金のためにも今すぐに検討しても良い制度だと思います。

個人事業主の場合、税理士から勧められることも多いようなので、もし興味を持たれた方は、一度、担当の税理士に相談してみても良いと思います。

数ある生活費の中でも家賃などの固定費は最も大きなバリュームを占めているので、この辺りのコストを経費として計上することができれば大きな効果が得られます。

ただ「一体どこまでの範囲を経費として計上できるか？」は少し悩ましいところです。

最近ではフリーランスや在宅のような主にIT系の事業を経営されていたりSOHOの形態で働いている方を中心に少し気になるところかもしれないですね。

そもそも経費とは？

経費とは売上を稼ぐ(所得を得る)ために必要となったお金のことです。

例えば不動産で所得の場合は仲介会社や管理会社に支払う手数料だったり、物件をメンテナンスするための維持管理に掛かるお金のことです。

一方、個人事業主として所得を得るためには、仕事で利用するパソコンや知識習得のために必要となった参考書の購入費や勉強会の参加費なども経費として計上できます。

IT関係の事業(フリーランスなど)であれば経費として計上できるお金は限られるかもしれませんが、個人事業主の中でも飲食店や美容室などを経営する場合はその作業を提供するためのスペースが必要になり、その賃料を経費として計上することができれば、利益を圧縮し税金や社会保険料を抑えることができそうです。

事業部分の割り合いを明確に証明することが大切

自宅兼事務所の家賃や管理費、その他の公共料金(光熱費)などを経費として計上する場合、一概に「10%までは経費として計上できる」というような基準はありません。

事業内容によってもケース・バイ・ケースなので自宅の一部分を事業のために使用しているのであればその部分を明確にした上で必要経費として計上する必要があります。

その中で大きなポイントは業務への必要性と範囲(床面積)が明確になっていることです。

言いかえれば「この部屋は事業専用の部屋」と定義できてさえいれば問題ありません。

逆に一般的な生活費であるいわゆる「家事関連費」は経費に含まれないので、その辺りの切り分けが難しいです。

賃貸物件の事業部分を経費計上する場合

賃貸物件を借りている場合は以下のような項目について「事業として利用した」ことを証明することになります。

• 家賃
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として活用している場合、家賃や管理費のように実際に支払っている金額が計算基準となるため自己所有物件を事業部分として活用している場合よりもシンプルでイメージしやすいかもしれません。

自己所有物件の事業部分を経費計上する場合

一方、自己所有物件を事業部分として利用する場合には以下の項目について意識することになります。

• 住宅ローンの金利
• 減価償却費
• 固定資産税
• 火災保険料、地震保険料
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として利用する場合に比べて一番の大きなポイントは、月々の返済する家賃では無く、減価償却費が基準となるところです。

減価償却とは複数年利用し続ける一定金額以上の資産に対して、耐用年数(減価償却期間)に応じて少しずつ経費として計上する考え方のことです。

自己所有物件の場合は物件購入時に支払う頭金の金額や月々の返済計画によって、仮に同じような物件を購入した場合でも返済額が大きく変わってしまうからなんですね。

自己所有物件を事業部分として利用する場合は、減価償却費や固定資産税など普段意識しない項目が含まれてくるため少し複雑なイメージになるかもしれません。

細かな考え方については税務署に直接相談するのが一番間違いないと思います。

なお、減価償却費の経費計上についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

事業内容や個人の使い方で認定の可否が分かれる

賃貸物件か自己所有物件かによって必要経費として認められる項目に違いがあることを説明しましたが、それ以外にも事業内容や個人の使い方によって必要経費として認められる範囲が変わります。

例えばIT関係の事業をしている場合、「電気代」は事業を行うために必要と認められるはずなので、その一部を経費として計上することができそうです。

ですが、一方「ガス代」についてはどうでしょうか？

一般的なIT関係の事業ではガスを利用する可能性は低いですよね。

そのため経費として計上する場合は、その項目の正当性をちゃんと説明できないと、税務署から指摘を受けた時に回答に困ってしまします。

これが飲食関係の仕事であれば「ガス代」も調理をするために必要になるため必要経費として十分に認められるはずです。

利用目的を基準として3つの区分に分けられる

ここからは賃貸マンションの場合も自己所有物件の場合も基本的な考え方は同じです。

それぞれの利用目的に応じて大まかに以下の3つの区分に分けて考えることができます。

• 事業所部分(仕事で必要となるスペース)
• プライベート部分(寝室や浴室などスペース)
• 共有部分(トイレや廊下など仕事でもプライベートでも利用する部分)

事業所部分とプライベート部分はその名前の通りなので、事業所部分と明示できる部分(床面積)が経費の対象となります。共有部分とは事業所としても私生活でも使用する空間の事で主にトイレや廊下などが含まれます。

計算方法としては事務所部分の面積とプライベート部分の面積の比率を掛けることになります。部屋全体のうち、事業所部分の面積が20%なのであれば、共有部分は実際の共有部分の面積に20%掛け算した面積になります。

ただ「明確に定義する」とは言うものの「ダイニングでは何があっても絶対に仕事をしないのか？」と言えばそうでも無い訳で、厳密にどうかと言うよりは規模にもよりますが、常識的な範囲で無理の申請をすることの方が重要のようですね。

計算方法についてはこちらのサイトがとても丁寧で分かりやすかったです。

http://www.sumoviva.jp/trend-tips/20150224_289.html

www.sumoviva.jp

客観的な説明ができるかがポイントになる

事業に直接関連する項目を客観的に説明できれば経費として計上可能となります。言いかえれば税務署の方を上手く納得させられるかどうかなので「事業と関係がある」ことを説明できる金額分であれば仮に説明(お尋ね)を求められたり、税務調査が入ったとしても問題無いです。

ただ、事業所部分は言いかえればオフィス扱いなので、プライベートな私物を置いておくのは余り良く無いです。万が一税務調査が入った際も信憑性を疑われるかもしれません。

注意点としては不動産経営の場合は事業的規模に満たない場合は、減価償却費、借入金利子、固定資産税のような直接経費以外は認められないケースあったり、個人事業の場合も確定申告を青色申告で行なっていない場合は何かと不利になると言う情報もあるため、客観性を保つためにも確定申告は青色申告を選択するべきですね。

ちなみに平成25年には個人事業主の方に対して東京地方裁判所にて「必要経費として認められない」との判決が出たこともありました。

住宅ローン減税利用時の注意点

また新築または築浅物件で住宅ローン減税の利用している場合はもう少し注意が必要です。

住宅ローン減税とは銀行などの金融機関から住宅ローンを利用し自身の入居用としての住宅を購入する場合に負担を軽減してくれる制度です。

具体的には年末時点でのローン残高に対して1%分を10年間納めた税金(所得税および住民税)から控除してくれます。そして、この制度は新築物件だけではなく中古物件にも適応されますし、規模によってはリフォームなどの場合にも適応されます。

住宅ローン減税が適応されるかについてはかなり細かい判断基準がありますが、新築や比較的築浅の物件購入であれば基本的には適応されるはずです。

全て把握するのは大変ですが、主なポイントはこんな感じです。

• 年間合計所得が3,000万円以下
• 住宅ローンを10年以上借入れる
• 床面積が50㎡以上
• 木造は築20年まで
• コンクリート造は築25年まで
• リフォームは増改築費用が100万円以上
• 物件購入の上限額は4,000万円まで

そもそも住宅ローン減税は自分が住むために購入したマイホームに対して減税される仕組みなので事業所や投資用マンションなどには適応されません。ただし事業所部分の割合が10%未満の場合は全額を住宅ローン控除の対象とすることが可能です。

また、事業所部分の割合が50%未満の場合は問題ありませんが、それ以上の場合は住宅ローン減税の適応を受けることができません。

住宅ローン減税使用時の事務所費の経費計上割合

事業割合(面積)	住宅ローン控除適応割合
10%以下	住宅ローン減税全額適応
10%以上〜50%未満	事業割合に応じて適応
50%以上	住宅ローン減税適応外

なので、その場合は余り事業所部分として沢山の経費を計上することにこだわらず、住宅ローン減税も考慮した上で最も大きな減税につながるようにバランスを工夫する必要があります。

このようなことを調べていると、どうしても税務署にビビッてしまいますね。

指摘されないように安全に申請するのか、少しでも正しく経費を計上するために攻め(？)の申請をするのかは個人ごとの性格にもよりますが、この先見直すタイミングは何度もあるはずなので、覚えておいて損は無い情報だと思いました。

「経営」という言葉が加わると、とても大変そうなイメージを持たれるかもしれません。

ですが、基本的に大家業は家主が一人で頑張るものでは無く、沢山のビジネスパートナーと協力しあって成り立ちます。

今回は管理会社の役割や種類について解説します。

賃貸経営はチームワークが大切

賃貸経営者の仕事はとても幅広いです。

段階ごとに分けると主に以下のようなイメージです。

• 物件の取得
  • 物件調査、購入、相続
• 賃貸運営
  • 物件管理、入居者獲得、家賃徴収、クレーム対応
• 税金対策
  • 納税、確定申告
• 修繕工事
• 出口戦略
  • 売却、建て替えなど

そして要所要所でさまざまな専門家と調整の上、一つ一つの対応を進めることになります。

管理会社の重要性

物件を購入するには販売会社や仲介会社の他、融資を受ける場合は銀行などの金融機関とも協力して物件の購入を目指します。

また確定申告などの税金対策については税理士に業務を依頼する場合もありますし、大規模修繕工事などについては工事会社に作業を依頼します。

そして、賃貸経営を進める中で最も長い期間関わり合うのが管理会社です。物件管理、入居者獲得、家賃徴収、クレーム対応など、さまざまな業務をお願いすることになります。

そう考えると、管理会社は賃貸経営におけるビジネスパートナーとしても最も大切な存在だと言えるかもしれません。

専業大家と兼業大家

家主の属性は大きく２種類に分かれます。

• 大家業の他に本業を持っている兼業大家
• 大家業だけで生活の生計を立てる専業大家

兼業大家は大家業の他に会社員や公務員のように他に本業を持っている人が、副業として資産運用しているケースです。本業の他にアプリケーション開発やブログ運営、投資信託などの副収入を目指している人も多く、その一環として賃貸経営をしている人も一定数います。

一方、専業大家は親から資産を相続した2代目大家、3代目大家などの他、自分で物件を取得し、継続的に勉強している不動産投資家のような人達です。

当初は兼業大家だった人でも賃貸経営による収入が安定してきたタイミングで専業大家にシフトチェンジすることもあります。これはいわゆるセミリタイア生活(会社員からの卒業)と言われ、このようなライフスタイルを目指している兼業大家も多いです。

専業大家は大家業を営むための時間が十分にあるため全ての賃貸業を自主管理している人も多いですが、大家業以外に本業のある兼業大家は時間的な余裕も少なく、日中に物件管理や入居者の対応などが困難なため、ほとんどの人が外部の管理会社へ業務委託しています。

建物管理と賃貸管理の違い

賃貸経営における管理業務は大きく2種類に分けられます。

• 建物管理
• 賃貸管理

建物の維持管理については、清掃業務、設備管理業務、修繕工事の企画および実施など、主に建物そのものに対してのメンテナンスが中心となります。

一方、賃貸管理の場合は、入居者の募集や契約手続き、更新手続きおよび解約手続き、家賃徴収、入居者のクレーム対応など、主に入居者、入居希望者、退去希望者とのやりとりが中心です。

なお、ここからは主に賃貸管理会社の特徴をまとめていますが、建物管理会社と賃貸管理会社の違いを知りたい人は以下の記事で詳しく解説しているので、是非、あわせて読んで頂ければと思います。

賃貸管理システムの種類と役割

細かな契約内容や名称は異なりますが、賃貸管理システムは大きく3種類に分けられ、多くの不動産会社で同様のサービスが用意されています。

直接契約(自主管理)

一般の方が「大家さん」と聞いて一番イメージするのがこのタイプ(契約)の家主です。

物件の所有者(家主)が入居者の管理や家賃の徴収などを全て対応します。他にも空室時の入居者探しや家賃滞納のトラブル対応なども個人で行うことになります。

対応しなければいけない範囲がとても広いため所有物件が増えてくると時間的にも体力的にも大変ですが、その分、規模が大きくなると新たに人を雇ったり、会社を設立し法人化することで、さらに利益を追求したりと選択肢も広がります。

面倒臭いと思わないのであればもっともやりがいのあるタイプでもあります。

また全て自分で対応し管理会社に業務を依頼する必要が無いため管理手数料も掛かりませんし、管理会社の対応に不満を抱えストレスになることもありません。

集金代行(家賃徴収の代行)

管理会社が所有者に代わり家賃の徴収や延滞時の対応・クレーム対応などを引き受けてくれます。

空室時には積極的に入居者の募集をしてくれますが、それでも空室の場合は家賃は入ってきません。

なるべくそうならないような物件を探さなくてはいけませんが、貸借人の入れ替わりなど、そうした時期は必ずありますので、空室が続く場合は家賃を下げるなども検討する必要があります。

集金代行の場合、家賃の5%程の手数料を管理会社に支払う事になりますが、これだけ広い範囲の業務をしてもらって5%程の手数料であれば採算が取れているような気もします。

空いた時間を家族や自分のために使えるますし、副業大家だけでなく、専業大家として成功されている人でも集金代行サービスを利用している人が多いです。

家賃保障(サブリース)

所有物件を管理会社に貸し出す事で空室時でも家賃を保証してくれます。

管理会社としてもかなりリスクが伴いますが、逆に自信の表れでもありますね。ただ新築、又は築浅の物件などある程度対象の物件が限られる場合があるので事前に条件を把握しましょう。

東京の会社などでは35年間の家賃保障をするなど、かなり強気なサービスもあります。

家賃保障は集金代行に比べ手数料が高く、家賃の20%～30%が一般的です。また、もう一つ大きな注意点があります。

所有物件の空室期間が続き、家賃保障のシステムを契約した後に入居者が見つかったからとしても、すぐに他の集金代行システムなどに切り替えれない事が多いです。

なぜならほとんどの場合、家賃保障システムは一定期間(2年間など)は契約が継続される事が多いでしょう。

契約内容の理解が大切

賃貸管理のサービスを利用する場合は手数料だけでなく、契約の継続期間や対象物件の条件など慎重に調査し、責任範囲は把握しておかないとトラブルのもとになります。

それはこまかな条件や制限事項が多く、とても複雑だからです。

「契約書には穴が開くまで目を通そう」と言われます。

しっかりと納得のできる賃貸管理会社を選ぶことで、管理業務や空室のリスクを大きく軽減できるはずです。

家賃保証の落とし穴

賃貸管理会社との間で一番多いのが家賃保証(サブリース)の契約で思っていた以上に家賃が下がってしまい管理会社との間でトラブルになるケースが多いようです。

仮に家賃収入が35年間の保証付きであったとしても35年間家賃がずっと下がらないなんてことは絶対にありえないです。

人間は自分にとって都合の良いように思い込みをしてしまうものなので、本当に自分の認識が間違っていないかは常に意識するようにしたいです。

修繕費用は誰が負担？

賃貸人が退去した後のクリーニング(必要であれば改装工事)や敷金・礼金の受け取り先、業務受託料金など細かな決まりがありますのである程度理解しないといけないと、修繕やリフォームなどが必要となった時に、誰がどのような条件で負担するかなどを抑えておかないといざ出費が必要となった時にトラブルになりかねないです。

滞納されたら保証される？

言うまでもなく入居者からの家賃の徴収は大切な業務の一つです。

全ての入居者が期限通りに家賃を支払ってくれれば何も苦労はありません。

ですが、中には家賃を滞納してしまったり、最悪な場合、そのまま夜逃げしてしまう入居者も少なからずいます。

この場合、滞納された未回収の家賃の他、夜逃げされた場合は残置物の処分の方法や賃貸契約の解約に関してさまざま問題が起こります。

家賃滞納や夜逃げ問題に遭遇する可能性は極めて低いかもしれませんが、万が一の場合に備えて「どこまで支援してくれるのか？」「損害額はどこまで保証されるのか？」は理解しておいて損はありません。

賃貸管理会社を選ぶ基準

また最近は賃貸管理会社も本当にたくさんあり過ぎるためどこの会社に依頼するかを決めるだけでも結構大変です。

良い管理会社と悪い管理会社を見分ける基準も結構あったりするので、どのシステムを利用するかだけでは無く、どの管理会社に依頼するかも一緒に検討すれば良いと思います。

賃貸経営は自己責任

これらの賃貸管理システムはとても心強いですが、あくまでも家主をフォローするものであって守ってくれる訳ではありません。

責任は全て自分にあるのです。

管理会社は最善を尽くしてくれるかもしれませんが、それでも入居者が決まらなければ家賃の設定金額を下げなければいけないですし、空室が長期化すればその影響を受けるのは大家自身です。

悲観的に考え過ぎるのも良くありませんが、「管理会社がいるから賃貸経営は大丈夫」と考えるのはかなり危険だと思います。

2018年には女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが家主への賃料の支払いを停止した後、その後、経営破綻に陥りました。

それ以降、投資家としての考え方や自己責任論などが議論され、不動産業界全体としても、より一層の警戒感が高まったように思います。

物件購入前のヒヤリングポイント

賃貸管理会社と関わりを持つのは物件を購入した後だけではありません。

例えば、購入候補の物件を視察した際に、周辺の仲介管理会社に物件情報を尋ねるのも有効です。

例えば、以下のようなヒヤリングポイントが考えられます。

質問内容	質問内容の目的
管理料の確認	管理料を把握する
入居者ターゲット	需要の有無を確認する 一部の企業や大学に依存しないか確認する 属性(学生、女性、単身など)ごとに適切な対策を打つ
駐車場の台数	敷地内の駐車場の台数を確認する 無い場合は近隣の駐車場の情報を確認する
メリット、デメリット	問題点の解消の可否、解消コストを把握する
一時金の相場	地域に需要があれば敷金、礼金が確保しやすい 地域に需要があれば安い広告料でも入居付けしやすい
家賃相場	成約家賃相場をもとに利回りの妥当性を評価する 入居付け可能な金額を確認する
地域最安値の家賃	最安値を把握し最低ラインを把握する
広告費	地域最安値で入居付けが可能な広告費を確認する
空室率	同じ水準の競合物件の空室率を把握する
必要なリフォーム内容	入居者付けに必要なリフォーム内容とコストを把握する
競合物件のスペック	競合物件に勝てそうかどうかで購入後の空室率を予測する
生活利便施設	近隣のコンビニ、スーパーなどの情報を把握する
需要変化の兆し	大学の移転、工場の閉鎖などの不安要素の洗い出し
嫌悪施設の有無	近隣にお墓やゴミ処理場のような施設が無いかを確認する
物件や近隣の歴史	事件、自己、殺人、病死などの情報を収集する
生活保護者の支給額	生活保護者の月々の支給上限額を把握する

ポイントは「まず始めに対象の物件を購入し管理をお任せしたい場合、どの程度の管理費用が掛かるか？」を確認することです。

この質問で「もし、この物件を購入した場合は貴社で物件の管理をお願いすることも想定していますよ」という意味を含めることができるからです。

勿論、結果的に購入するかどうかも分かりませんし、必ずしもその賃貸管理会社にお願いするかは分からないですが、このような質問をすることで仲介管理会社の担当者もより積極的に情報を共有してくれる可能性が高まるはずです。

なお、物件購入前に中間管理会社へヒヤリングしたい項目については、書籍[100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法]にとても詳しく解説されていました。基本的には地方の一戸建てを対象とした書籍ですが、高利回りボロ物件を購入したい人にはとてもオススメの1冊です。興味にある方は是非、あわせて読んで頂ければと思います。

【新品】【本】100万円からできる「地方・ボロボロ一戸建て」超高利回り不動産投資法　黒崎裕之/著

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どんな家主になりたいか？

賃貸経営はパートナーと協力することで少しずつ成果を上げることを目指す事業です。

賃貸経営の経験が無くても、賃貸管理システムを利用することで、少ない手数料で賃貸経営における大部分を補ってくれます。

また税金についても一定の依頼費用を支払えば、税理士が適切な確定申告書を作成してくれます。

これは僕の個人的な考えですが、物件の購入さえ間違えなければパートナーに支えてもらう事で一定の成功が収められます。

はっきり言って、人口流入が安定した地域で区分マンションを1部屋購入し、適切な賃貸管理サービスを利用すれば、家主としての実労働は限りなくゼロになります。たまに空室が発生した際に、方針の決定や賃料の調整や必要になりますが、ほぼ一年中、何もしなくても成立してしまいます。

ですが、これでは成長ができません。

経験値がほとんど詰めないからです。

僕自身の賃貸管理会社に作業を依頼していますし、契約を解除するような考えももっていませんが、その生活を長期間続けることは経営者としては「本当に健全なのかな？」とも思います。

月々、数万円程度の老後収入を確保したいだけであれば、家主としての能力も豊富な経験値も必要ありませんが、これから先、少しでも事業の規模を増やし、資産の拡大を目指すのであれば「しっかりと経験を積めているのか？」「これからもこの調子で良いのか？」を常に考えて、自分から知識を学ぶための行動が必要だと思います。

経験値増えてる？初心者大家が思う区分マンション最大の弱点は？

今年で大家になって3年目になります。僕は賃貸経営用の区分マンションを複数所有していますが、区分マンションを選んだ理由としては「大きな成果は出せなくても安定して収入が得られる」ことを重視したからです。(結果そうなっているかは賛否あるかもしれま...

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2019.10.27

書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。

• 個人所有のままでも問題無い
• 今後、規模の拡大を想定するのであれば法人化すべき

今回は賃貸経営における法人化のメリットとデメリットの他、法人化するべきタイミングについて解説します。

賃貸経営における法人化のメリット

法人化とは株式会社や有限会社などを設立することです。

何か本格的な事業をするのであれば法人化をした方が社会的な信用が得られたり、人材を集めやすかったりとさまざまなメリットが思い浮かびます。ですが「賃貸経営を進める上で、わざわざ手間を掛けてまで法人化する必要はあるのだろうか？」と考える方も多いと思います。

賃貸経営における法人化のメリットは主に以下の2点です。

• 節税効果が大きくなる
• 金融機関からの融資を受ける上で有利になりやすい

具体的なメリットについてもう少し詳しく解説します。

節税効果が大きくなる

法人化の大きなメリットは節税効果が高くなることです。

会社の設立費用や維持費用が掛かるにも関わらず、わざわざ家主や投資家が法人を設立する理由のほとんどが「節税効果が大きくなるため」だと言えます。

それでは個人事業主と比べて、法人化することでどのように税金面が優遇されるのでしょうか？

出張手当(日当)を経費にできる

個人事業主の場合、物件の視察などで出張した場合、交通費や宿泊費を経費として計上しますが、法人を設立し「出張旅費規程」を定めることで、交通費や宿泊費の他に日当として「出張手当」を支給することができます。

勿論、会社と個人が同一人物だったとしても「会社から個人に対して出張手当を支給した」と見なすことができます。

当然ですが、交通費や宿泊費を経費計上する場合と同じように、視察した物件の写真や何かエビデンス(記録)となる情報を残しておく必要があります。

親族への報酬を人件費として計上にできる

法人を設立すると配偶者や親族に事業の一部を依頼し、給与(役員報酬)を支払うことで人件費を経費計上できます。

また、退職時には退職金を支払うことでまとまった費用を経費計上することも可能であるため、物件の売却(譲渡所得)などで売上が大きかった場合は、合理的に利益を圧縮することができます。

個人事業主でも青色事業専従者給与を支払うことで人件費を経費計上できますが、法人化の場合は原則、全額損金として計上できます。

青色事業専従者給与を活用して節税効果を高めよう！

青色事業専従者給与を活用することで家族に支払う給与を経費として計上し、売上を削減することが可能です。適応条件や注意点を中心に制度の有効な活用方法を解説します。

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2019.02.02

保険料を全額経費として計上できる

個人の場合、生命保険控除として経費計上できるのは年間で最大12万円です。

• 生命保険料控除…上限4万円
• 介護医療保険料控除…上限4万円
• 個人年金保険料控除…上限4万円

一方、法人であれば保険料の経費計上に上限はありません。節税効果の高い法人向けの保険に加入することも可能です。

赤字を長期間(9年間)欠損金として計上できる

個人事業主の場合、青色申告者であれば赤字計上は可能ですが、法人の方が赤字計上できる期間が長いです。

• 個人の赤字計上…最大3年間
  • ※白色申告者は赤字計上不可
• 法人の赤字計上…最大9年間

ただし、法人の場合、仮に赤字経営だったとしても法人設立に伴う維持費用は必要になります。

節税対策として利益を圧縮したり赤字経営にするのは有効ですが、金融機関に対して融資をお願いする場合は、余りにも経営状態に問題があると融資を受けにくくなります。

売却時の譲渡所得を削減できる

投資用物件を保有し、数年間、賃貸経営をした後に売却を検討する場合、売却価格の他に譲渡所得税を意識する必要があります。

個人所有の譲渡所得は負担が大きい

ただし、個人名義として物件を売却する場合は、以下の2点に要注意です。

• 譲渡所得税の税率が大きい
  • 長期譲渡所得か短期譲渡所得により異なるがどちらも大きな負担になる
• その他の経費で相殺することが難しい
  • 節税対策がほぼ不可能になる

一方、法人名義の物件の場合は法人税として税金計算されるため、税率を抑えることもできますし、その他に経費として計上できるものがあれば、その分、利益を圧縮することが可能です。

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2023.08.28

金融機関からの融資が有利になる

法人として金融機関から融資を受ける場合、条件次第では融資が有利になります。

新設法人でも融資は可能

何も実績の無い設立したばかりの新設法人でも、金融機関から融資を受けること自体は可能です。ただし、新設法人の場合は以下のような注意点があることも事実です。

• 個人と法人を一体として審査される
  • 個人としての属性や借入額に問題があれば融資が難しいかもしれない
• 個人での融資よりも条件が厳しくなる可能性がある
  • 貸出金利の上昇、融資額の縮小、融資期間の短縮など

これらの点を考慮すると、新設法人での融資はむしろデメリットの方が目立ってしまいますが、少しずつ事業実績を積んでいくことで、将来的には個人よりも好条件で融資を受けられるようになります。

実質的に連帯保証人が不要

個人が融資を受ける場合、融資を受けるタイミングで配偶者や親族などに連帯保証人になってもらうか、保証会社に連帯保証人を依頼する必要があります。勿論、保証会社に連帯保証人を依頼すれば、その分、借入金利が高くなってしまいます。

ですが、法人の場合は仮に法人と個人が同一人物だったとしても、法人で融資を受け、個人が連帯保証人になることが可能です。

法人の設立費用と維持費用

法人化には具体的にどの程度の費用が必要になるのでしょうか？

また同じ法人化でも株式会社と合同会社ではどのような違いがあるのでしょうか？

具体的な設立費用や維持費用にそれぞれの違いを比較してみました。

株式会社と合同会社の違いは？

2006年に有限会社法が廃止されたことにより、現在では有限会社を設立できなくなりました。と言うより、株式会社を設立するハードルが下がったため、そもそも有限会社を選択する必要がなくなりました。

また、会社形態としては「合資会社」「合名会社」なども存在しますが、賃貸経営の規模拡大を目指した法人化の手段としては、一般的に以下の2パターンのどちらかになります。

• 株式会社を設立する
• 合同会社を設立する

株式会社と合同会社を比較した場合のメリットとデメリットについて簡単にまとめました。

	株式会社	合同会社
社会的な信頼度	高い	低い
設立費用 維持費用	高い	安い
株式上場の可否 資金調達の可否	可	不可
株式総会の義務 決算広告の義務	有	無
代表者	代表取締役	代表社員
役員の任期	最長10年間	任期無し(無期限)

法人化と聞くと「株式会社を設立すること」だと脳内変換してしまう人もいるかもしれませんが、設立費用や維持費用のようなコスト面を考えると「合同会社を設立する」ことも選択肢の一つです。

僕は本業ではIT関係のエンジニアをしていて、過去には友人と一緒に法人化をしたのですが、その時は社会的信用などを考慮して株式会社を設立しました。ですが、不動産経営者として事業を進める上では、IT業界やその他の業界と比べて社会的信用もそれ程必要無いです。また事業拡大を目指す場合も、株式からの資金調達からでは無く、金融機関からの融資が中心になるため、余程、大きな理由がなければ合同会社でも十分な場合がほとんどです。

法人化の設立費用

法人設立のデメリットは設立費用と維持費が必要なことです。株式会社と合同会社で具体的にどの程度の費用が掛かるのかを簡単にまとめてみました。

株式会社および合同会社の設立費用には以下のような費用が掛かります。

	株式会社	合同会社
登録免許税	150,000円	60,000円
定款の収入印紙代	40,000円	40,000円
定款の認証手数料	50,000円	不要
定款の謄本手数料	2,000円	不要

また、その他にも、株式会社、合同会社、共に以下のような諸費用が掛かります。

• 会社の実印作成代金…5,000円程
• 個人の印鑑証明取得費用…300円×枚数分
• 登記簿謄本の発行費用…500円×枚数分

なお、定款の収入印紙代は専門家に依頼することで(電子定款で対応するため)無料になりますが、それでも株式会社と合同会社では、少なく見積もっても14万円前後の差があります。

法人化の維持費用

株式会社および合同会社の維持費用には以下のような費用が掛かります。

	株式会社	合同会社
官報への公告掲載 決算公告	6万円	不要
重任登記	役員任期終了ごとに1万円	不要

株式会社の場合、定款に役員の情報を記載する必要があります。

役員の任期期間は最長で10年間です。期間が満了になると退任、または重任(再任)することになる訳ですが、そのためには重任登記が必要になります。

一方、合同会社の場合は任期期間はありませんし、重任登記も不要です。

法人化の適切なタイミングは？

個人の賃貸経営者が法人化を目指す場合、どのタイミングが適切なのでしょうか？

ポイントは「節税効果と維持コストのバランス次第」になります。

個人の賃貸経営者が事業規模の拡大を目指し、法人化を検討する場合、主に以下の2パターンが考えられます。

• 売上げが一定以上になったタイミング
• 融資を受けるタイミング(最初から法人化する)

それぞれの理由についてもう少し詳しく解説します。

売上が一定以上になったタイミング

賃貸経営において法人化の最大のメリットは節税効果です。

なので設立費用や維持費用を負担してでも、それ以上に収めるべき税金を安くすることができれば、法人化の恩恵を受けられていると考えられます。

税金にはさまざまな種類がありますが、ここでは所得税と住民税について考えてみます。

個人の税金の計算方法

例えば個人の場合、所得税の計算方法は超過累進税率をもとに計算されます。超過累進税率とは所得が増えれば増える程、収めるべき所得税の税率が増えていく仕組みです。会社員(給与所得者)でもフリーランスのような個人事業主での超過累進税率が適応されるという意味では同じような計算方法になります。

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

一方、住民税については所得に関わらず一律で10%程です。例えば、年収が400万円の人と1,000万円の人では収めるべき所得税の税率は大きく変わりますが、住民税の税率はどちらも10%程になります。

【2020年最新版】給与所得の課税対象額と所得税の計算方法をどこよりも詳しく徹底解説

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2025.05.04

法人の税金の計算方法

法人の場合は税金を法人税として収めることになります。

法人税の特徴は所得金額が800万円を超える場合、税率は一律で23.9%になり、それ以上は増えないことです。

会社の課税所得に対する税率

課税される所得金額	税率
800万円以下	15%
800万円超	23.9%

そのため一般的には法人化することで節税効果が期待できるのは「売上が1,000万円を超えるタイミング」だと言われます。

勿論「経費をどの程度計上できるか？」「個人の給与(役員報酬)をどの程度にするか？」によっても大きく変わりますし、ある程度の事業規模になったとしても、ずっと個人事業主をして賃貸経営を継続している家主も沢山いるため、一概には言えませんが、一つのポイントとしては目安になる金額だと思います。

会社設立に伴う所得の変化とこれからの取組みについて

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2020.03.20

融資を受けるタイミング

仮に、売上げや利益が小規模でも「将来的に不動産規模を拡大したいのであれば、なるべく早く法人化するべき」と考える家主も意外と多いです。

その理由は「法人名義で物件を所有することができる」からです。

それでは、何故、個人名義では無く、法人名義で物件を取得する必要があるのでしょうか？

それは、上記でも解説した通り「物件を個人名義で取得するか法人名義で取得するかによって物件売却時の譲渡所得税の取り扱いが全然異なる」からです。

ほとんどの家主は、投資用物件を購入する場合、金融機関から融資を受けるはずですが、できれば融資を受けるタイミングで法人化することで、個人名義では無く、法人名義として物件を所有することができます。

金融機関の理解も必要

法人化には設立費用や維持費用が掛かることを考えると、少なくとも購入できる(購入するべき)物件が見つかったタイミングで法人化の手続きを進めることになります。

勿論、先に法人だけを設立してしまっても構わないのですが、もしも、法人を設立したにも関わらず、購入できる(購入するべき)投資用物件が見つからなければ、法人の維持費用や設立費用だけが無駄になってしまうからです。

既に法人を設立済みの場合は特に問題ありませんが、融資を受ける時点でまだ法人を設立できておらず、融資を受けるタイミングで会社を設立したいのであれば、金融機関に対してなるべく早いタイミングで「法人として融資を受けたい」ことを伝える必要があります。

途中で法人化したらダメなのか？

「売上げや利益が少ないうちは節税効果が余り見込めないこと」や「個人名義で物件を売却すると譲渡所得税の負担が大きいこと」を踏まえると、以下のような疑問が浮かぶと思います。

投資用物件を購入するタイミングでは個人で融資を受け、事業が軌道に乗ったタイミングで法人化を検討すれば良いのでは無いか？

またそのタイミングで物件の所有情報を個人名義から法人名義に変更したら良いのでは無いか？

とても良い考え方のように思えますが、残念ながら、それは少し難しいです。

理由は「個人所有の投資用物件を法人名義に変更することは想像以上に困難」だからです。

法人への名義変更はとても大変

個人から法人に物件の名義変更する(所有権を移す)場合、以下の3点を考慮する必要があります。

名義変更には「原因(理由)」が必要

名義変更には法律上の「登記原因」が必要になります。名義変更の理由は多くの場合、節税な訳ですが、法律上はそれだけでは不十分で、主に以下のような登記原因が必要になります。

• 贈与(民法549条)
  • 財産を無償で与える
  • 莫大な？贈与税が掛かる
• 現物出資(会社法207条)
  • 個人が法人に対して不動産の現物支出をする
    • 法人側の資本金増資登記を司法書士に依頼する必要になる
  • 価格算定には不動産鑑定士および税理士による評価証明が必要
• 売買、売却(民法555条)
  • 売買価格が適正でなければ税務署からの指摘(お尋ね)が入る
  • 売買価格の妥当性が無ければ「みなし贈与」と判断される
    • みなし贈与税を請求される

名義変更の理由として一般的なのは「売却」です。

ですが、売却時の売買価格は「適正な価格」である必要があります。もし売買価格に対して税務署から指摘を受けて価格の妥当性を証明することができなければ、その差額(設定価格と適正価格の差額)は「贈与である」とみなされ「みなし贈与税」の対象になります。

自分(個人名義)から自分(法人名義)に名義変更するだけなのに…クソ面倒臭いです。

税金や事務手数料が掛かる

仮に個人と法人が同一人物であったとしても、所有権を移すだけであるにも関わらず、数十万〜数百万単位のお金が必要になります。

• 不動産所得税
• 登録免許税
• 司法書士への依頼料など

個人所有の投資用物件を売却する際には、とても大きな負担(譲渡所得税)が掛かってしまうのは確かですが、それを緩和するために、個人から法人に名義変更する場合は、それ以上に費用が掛かってしまう可能性が高いです。

例え同じ人物が所有する物件でも個人から法人に名義変更する場合、想像以上の税金や事務手数料が必要になるため、残念ながら、余程の理由が無い限りは名義変更はおすすめではありません。

節税対策として名義変更をするのに、むしろ損してしまうのか…

金融機関との合意が必要

名義変更したい物件に対して、ローンが残っている場合、融資元の金融機関の合意を得なければなりません。その上で以下のような対応が考えられます。

• 個人の融資を法人に切り替える
• 個人の融資を完済し、法人に新規の融資をしてもらう

個人の融資を法人に切り替えることができなければ、(融資が下りれば)法人として新規の融資を結び、個人の融資(残債)を完済するような手続きが必要になります。

自分(個人)から自分(法人)だったり、親族間同士での名義変更の場合は抵当権の変更は必須では無いようですが、それでもいろいろと(当事者側からすれば)無駄に思える手続きが多いです。

物件の購入後に個人所有から法人所有に名義変更するのは想像以上にハードルが高いため、譲渡所得税の対策としては、最初から法人名義で物件を所有するべきです。

抵当権と根抵当権の違いは？不動産担保の仕組みと金融機関との関係性について

不動産を購入する場合、ほとんどの人は金融機関から融資を受けて、そのお金をもとに購入します。金融機関から融資を受ける場合、対象の不動産に対して『抵当権』を設定することになります。今回は抵当権について初心者の人にも分かりやすくまとめてみました。...

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2023.10.05

名義変更はおすすめできない

個人所有物件の売却時に掛かる譲渡所得税が比較的大きな負担になることは事実ですが、譲渡所得税の負担を軽減するために、それ以上のコスト(贈与税や各種手続きなど)と労力を掛けるのは本末転倒です。

最初から法人名義で物件を取得できていればベストです。ですが、余程の理由が無い限り、一度、個人で所有した物件をわざわざ法人所有に名義変更する必要はありません。

…とは言うものの、僕も最初に購入した区分マンションは個人名義で取得してしまっていました。

この辺りは購入前に事前に理解できていれば良かったのですが、物件選びに集中し過ぎてしまい、このような税金の仕組みまでは考慮できていなかったのが正直なところです。反省ポイントです。。。

法人化のために必要な手続きは？

個人の場合であれば、開業届を税務署に提出するだけで事業を開始できますし、頑張れば自力で確定申告を作成、提出することも可能です。ですが、法人化して会社を設立するのであれば自分一人では中々難しく、基本的には専門家からの支援が必要になります。

専門家からの支援が必要

株式会社や合同会社を設立するには以下のような専門家に協力を仰ぐ必要があります。

• 司法書士
  • 定款の作成、不動産登記、商業登記などの登記手続きの代理人
  • 140万円以下の簡易裁判の訴訟代理(認定司法書士)
  • 憲法、民法、刑法、商法(会社法)、登記法(不動産、商業)などの知識を習得
• 弁護士
  • 定款の作成、不動産登記、商業登記などの登記手続きの代理人
  • 法的問題が生じるリスク、法的紛争などの回避(アドバイス)
  • 法人設立後の顧問弁護士契約
• 行政書士
  • 書類作成業務(建設業許可、会社設立、財務諸表、遺言書など)
  • 許認可申請の代理(官公署への提出など)
  • 相談業務(相続対策、経営コンサルティングなど)
  • 登記手続きの代理人は不可
• 税理士
  • 法人設立後の税務処理など
  • 登記手続きの代理人は不可

会社の設立は「司法書士」か「弁護士」に依頼し、設立後の税務処理などを「税理士」に依頼するのが一般的だと思います。

法人設立の具体的な手続きは？

法人設立の具体的な方法は「株式会社を設立するか？」「合同会社を設立するか？」で多少異なりますが、簡単に流れとしては以下の順番で手続きできます。

1. 基本事項(定款の内容)を確定させる
   • 社名(商号)…何でも良い、自分の好みで
   • 本店所在地(住所)…基本的には自宅で良い
   • 役員…自分(代表社員だけでも良い)
   • 事業目的…基本的には不動産経営などで良い
   • 資本金額…1円以上でも良い
2. 印鑑を作成
   • 発起人(代表者)の印鑑、印鑑証明書
   • 社判(法人の印鑑)
     • 代表印(会社実印)…会社設立時に法務局で登録
     • 銀行印…法人用口座の作成時に登録
     • 社印(認印、角印)…一般的に利用
3. 公証役場での認証(1週間程掛かる)
   • 定款、委任状
   • 定款認証代金(株式会社…52,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の認証手数料(株式会社…50,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の謄本手数料(株式会社…2,000円、※合同会社は不要)
   • 本人確認書類
   • 定款電子データ受け取り用のメディア(CD-R)
   • 発起人(代表者)の印鑑証明書、実印
4. 資本金の入金
5. 法務局へ提出
   • 定款、印鑑証明書
   • 資本金の入金書(コピー)
   • 登録免許税(株式会社…150,000円、合同会社…60,000円)
   • 社判(法人の印鑑)、発起人(代表者)の印鑑、(※記載誤り、押印漏れのため)

法人化と聞くととても複雑な手続きが必要のように感じられますが、実際には必要な書類と作成し「公証役場」と「法務局」に提出すれば完了です。

合同会社設立の具体的な手続きについて

賃貸経営は入居者の獲得や将来の修繕工事の方針決系などが大切ですが、同じように大切な項目として「節税対策」があります。節税対策を考慮した上で、個人事業主が事業規模を拡大していく場合、大きく以下のような選択肢があります。 個人事業主として進めて...

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2020.03.08

合同会社は意外と簡単に設立できる

賃貸経営者である個人事業主が会社を設立する場合、その他の業界(例えばIT業界など)と比べて、法人化するハードルが低いです。ハードルが低いと言うよりも「必要性が高い」と思います。

その最も大きな理由は「売買益による譲渡所得税の節税効果が大きい」からです。

なので、その他の業界だと、ある程度の売上げや利益を確保できなければ、法人化する意味が無い(法人化による節税効果以上に法人の維持費の方が大きい)ですが、賃貸経営者の場合は売上げや利益が一定額を満たしていない場合でも、法人化する必要性が高くなります。

中には「賃貸経営は法人化した上で始めるべき」と考えられる家主の方も多いです。

また、上記の通り、法人設立の具体的な手続きについても、そこまで難しい訳ではありません。

「自分が会社なんて設立できる訳が無い」と思い込まずに、少しだけ前向きに考えても良いかもしれません。

今年やったこと Advent Calendar 2017 - Adventar

今年はじめたこと、数年ぶりに再開したことなど、何でもOKです。海外旅行、転職、結婚とか人生のビッグイベントでも、◯◯デビューしたとか、カメラ・日記・絵をはじめたとか、ダイエットや何かの勉強をしたとか、今年の自分を振り返って記してみませんか？

adventar.org

厳密には「今年やったこと」ではありませんが、今年の一つの変化として所得の区分が事業所得から給与所得に変わりました。少し無理やりですが、あえて「今年やったこと」のキーワードに則ると「所得の区分の切り替え」になります。

自分の備忘録として調べたことをまとめましたが、これから法人化を検討している個人事業主の方にも参考になれば嬉しいです。

会社員と個人事業主ではどちらが多く貰えるの？

僕はこれまで個人事業主(フリーランス)としてIT関係の仕事をしていましたが、2016年に株式会社を設立し、今年、2017年から会社員として収入を得ることになりました。

どのような仕組みで、どれ位の金額が得られるのかを計算してみましたが、率直な感想としては「こんなに少なくなっちゃうの？」ということでした。

会社を設立するとお給料が減ってしまった

今回はあくまで僕のケースですが、現時点では「会社を設立すると個人事業主の時よりもお給料が減ってしまう」というのが率直な感想です。理由は法人化するには、まだ若干所得が少なかったからです。

勿論、いろいろな方法で上手くやりくりをしている経営者もいますし、売上や利益も会社ごとに違うので法人化による効果もさまざまですが、僕の場合は自分の手元に残る給料が一時的に減ってしまいそうです。

個人事業主と比較して、法人には「社会保険制度に加入する義務」があるので、給与から税金や社会保険料を差し引いた可処分所得が少なくなる傾向にあります。

ただ、その分、将来的に受け取れる年金の額が大きくなるため、一概に「どっちが得なのか？」を考えるにはもう少し計算が複雑になります。

会社を設立すると給与所得になる

会社員と個人事業主ではそもそもの所得の種類が異なります。

個人事業主の所得は事業所得ですが、会社を設立すると会社員として働くことになるので所得の種類も給与所得に変わります。

普段は余り意識しないと思いますが、所得には以下の通り細かく10種類に分類されます。

種類	内容
利子所得	預貯金に対する利子
配当所得	株式や投資信託の配当
不動産所得	不動産による賃貸収入
事業所得	フリーランスや個人事業主の収入
給与所得	会社員やパートなどの収入
譲渡所得	資産を譲り受けること
一時所得	懸賞や競馬の払戻金
雑所得	公的年金、仮想通貨の売買益など
退職所得	退職手当て
山林所得	山林の伐採による所得

所得の種類により税金の計算対象となる課税対象額や、所得に対して差し引かれる控除額などのルールが異なります。

個人事業主と会社の税金の仕組みはこのようなイメージになります。

会社員は給与所得控除が適応される

個人事業主と会社の経費計上の仕方についてもう少しだけ掘り下げてみます。

個人事業主は経費を計上できる

個人事業主は仕事のために利用したお金を売上から経費として差し引いて利益を計上します。

• 利益 ＝ 売上 ー 経費

経費として計上できるものには事業内容によってさまざまですが、一般的には以下のようなものが含まれます。

• 仕事をするためのパソコンや消耗品
• 移動するための交通費
• 書籍の購入費や勉強会の参加費

「どこまでが経費計上できるのか？」については税理士などによっても意見が別れることもありますが、計算自体はシンプルですね。

会社も経費を計上できる

一方、会社にも経費の計上が認められています。

• 利益 ＝ 売上 ー 経費 ー 社員への給与

給与については役員報酬でも一般の社員でも売上から差し引きくことができます。ただし役員報酬は定期同額給与と呼ばれるルールがあり、毎年、事業年度開始の日から3ヶ月以内に報酬を確定させ、それ以降は年間を通りて同じ役員報酬を支払う必要があります。

もし年度の途中で役員報酬を変更すると、増加分を売上から差し引くことができなくなり注意が必要です。

また経費計上については基本的に個人事業主も会社も同じような考え方ですが、個人事業主と比べると会社の方がより大きな範囲で経費を計上することができます。

会社として利益をコントロールする上で「経費」についての考え方はとても大きなポイントになるため、今後の課題の一つだと思います。

個人事業主と法人の経費計上の考え方についてはこちらの書籍が参考になりました。

あらゆる領収書は経費で落とせる完全図解版 [ 大村大次郎 ]

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会社員個人には経費計上は無いの？

会社レベルでは個人事業主と同等、あるいはそれ以上に経費の計上が認められますが、役員を含めた会社員個人としては経費という考え方はありません。

なのでスーツを購入したり仕事に必要な書籍などを購入する場合は(会社としての手当てなどが支給されない限り)自己負担になります。

ただその変わりに会社員には給与所得控除と呼ばれる控除があります。

個人事業主にも青色申告特別控除として65万円が控除されますが、基本的には青色申告特別控除よりも給与所得控除の方が控除額は大きくなります。

給与所得控除速算表(平成25年分以降)

給与等の収入金額	給与所得控除額
～180万円以下	収入金額×40%(最低65万円)
180万円超～360万円	収入金額×30%+18万円
360万円超～660万円	収入金額×20%+54万円
660万円超～1,000万円	収入金額×10%+120万円
1,000万円超～1,500万円	収入金額×5%+170万円
1,500万円超～	245万(上限)

会社員が個人で経費を計上するような仕組みにするとチェックを行う税務署も大変なので、給与所得者については経費の金額に関わらず、収入に応じて給与所得控除が適応されます。

所得税と法人税の違い

所得税と法人税では計算方法が大きく異なります。

個人の所得税は超過累進課税が適応される

個人の所得税の負担率は会社員や個人事業主であることに関わらず所得金額に応じて税率が増えていく超過累進税率が適応されます。

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

超過累進課税の基準はあくまでも課税対象額になります。

仮に年収が400万円程の会社員の場合でも以下のような控除が差し引かれると課税対象額は195万円以下になることもあります。

• 給与所得控除
• 社会保険料
• 生命保険料
• 基礎控除

なお、住民税については所得金額に関わらず一律に10%の負担になるため、所得が低いうちは住民税の方が負担額が大きくなりますが、所得が一定額を超える段階で所得税の方が負担額が大きくなります。

会社の法人税率は所得800万円以上は一律になる

一方、法人税の場合は一定額(800万円)以上は一律の税率なので、利益が大きくなればなる程、法人化の方がメリットがあります。

会社の課税所得に対する税率

課税される所得金額	税率
800万円以下	15%
800万円超	23.9%

仮に課税対象額が1,000万円を超えると、超過累進課税なら所得税の税率が33%(控除額1,536,000円)になるのに対して法人税の場合は23.9%で済みます。

要するに所得が大きくなればなるほど法人税の方がお得になるということになります。

加入する社会保険制度にも違いがある

個人事業主と法人では加入する保険の種類も違います。

一般的に会社員が加入するのが保険が「職域保険」、個人事業主が加入するのが「地域保健」です。

また加入する保険の種類としては以下のようなものが含まれます。

社会保険制度の分類

	職域保険	地域保健
医療	健康保険	国民健康保険
年金	厚生年金保険	国民年金
雇用	雇用保険	-
労災	労働者災害補償保険	労災保険(特別加入)
介護	介護保険(40歳以上)

株式会社のような法人の事業所を設立すると社会保険への加入が義務付けられています。

社会保険料の算出方法は？

社会保険の中でも健康保険や厚生年金の保険料は特に大きな負担になります。

これらの計算方法についてはそれぞれ標準報酬月額をもと計算されます。

標準報酬月額というのは毎年の4月〜6月の収入金額の平均のことです。

よく「4月〜6月の給料が高いと社会保険料が高くなってしまう」と言われるのもこのことが理由なんですね。

社会保険の中でも負担の大きい健康保険料と厚生年金保険料の金額は標準報酬月額表をもとに計算されます。これらは都道府県ごとに微妙に負担額が違うようです。

標準報酬月額表(大阪府)

等級 保険	等級 年金	標準報酬	報酬月額 未満〜以上	健康 保険料	厚生年金 保険料
1	1	58,000円	0円～63,000円	2,938円	8,052円
2	1	68,000円	63,000円～73,000円	3,444円	8,052円
3	1	78,000円	73,000円～83,000円	3,951円	8,052円
4	1	88,000円	83,000円～93,000円	4,457円	8,052円
5	2	98,000円	93,000円～101,000円	4,964円	8,967円
6	3	104,000円	101,000円～107,000円	5,268円	9,516円
7	4	110,000円	107,000円～114,000円	5,571円	10,065円
8	5	118,000円	114,000円～122,000円	5,977円	10,797円
9	6	126,000円	122,000円～130,000円	6,382円	11,529円
10	7	134,000円	130,000円～138,000円	6,787円	12,261円
11	8	142,000円	138,000円～146,000円	7,192円	12,993円
12	9	150,000円	146,000円～155,000円	7,597円	13,725円
13	10	160,000円	155,000円～165,000円	8,104円	14,640円
14	11	170,000円	165,000円～175,000円	8,610円	15,555円
15	12	180,000円	175,000円～185,000円	9,117円	16,470円
16	13	190,000円	185,000円～195,000円	9,623円	17,385円
17	14	200,000円	195,000円～210,000円	10,130円	18,300円
18	15	220,000円	210,000円～230,000円	11,143円	20,130円
19	16	240,000円	230,000円～250,000円	12,156円	21,960円
20	17	260,000円	250,000円～270,000円	13,169円	23,790円
21	18	280,000円	270,000円～290,000円	14,182円	25,620円
22	19	300,000円	290,000円～310,000円	15,195円	27,450円
23	20	320,000円	310,000円～330,000円	16,208円	29,280円
24	21	340,000円	330,000円～350,000円	17,221円	31,110円
25	22	360,000円	350,000円～370,000円	18,234円	32,940円
26	23	380,000円	370,000円～395,000円	19,247円	34,770円
27	24	410,000円	395,000円～425,000円	20,766円	37,515円
28	25	440,000円	425,000円～455,000円	22,286円	40,260円
29	26	470,000円	455,000円～485,000円	23,805円	43,005円
30	27	500,000円	485,000円～515,000円	25,325円	45,750円
31	28	530,000円	515,000円～545,000円	26,844円	48,495円
32	29	560,000円	545,000円～575,000円	28,364円	51,240円
33	30	590,000円	575,000円～605,000円	29,883円	53,985円
34	31	620,000円	605,000円～635,000円	31,403円	56,730円
35	31	650,000円	635,000円～665,000円	32,922円	56,730円
36	31	680,000円	665,000円～695,000円	34,442円	56,730円
37	31	710,000円	695,000円～730,000円	35,961円	56,730円
38	31	750,000円	730,000円～770,000円	37,987円	56,730円
39	31	790,000円	770,000円～810,000円	40,013円	56,730円
40	31	830,000円	810,000円～855,000円	42,039円	56,730円
41	31	880,000円	855,000円～905,000円	44,572円	56,730円
42	31	930,000円	905,000円～955,000円	47,104円	56,730円
43	31	980,000円	955,000円～1,005,000円	49,637円	56,730円
44	31	1,030,000円	1,005,000円～1,055,000円	52,169円	56,730円
45	31	1,090,000円	1,055,000円～1,115,000円	55,208円	56,730円
46	31	1,150,000円	1,115,000円～1,175,000円	58,247円	56,730円
47	31	1,210,000円	1,175,000円～1,235,000円	61,286円	56,730円
48	31	1,270,000円	1,235,000円～1,295,000円	64,325円	56,730円
49	31	1,330,000円	1,295,000円～1,355,000円	67,364円	56,730円
50	31	1,390,000円	1,355,000円～円	70,403円	56,730円

例えば標準報酬月額が400,000円だった場合、報酬月額が395,000円～425,000円になるため、それぞれの値は以下の通りとなります。

• 等級(健康保険)…27
• 等級(厚生年金保険)…24
• 標準報酬…410,000円
• 標準月額…395,000円～425,000円
• 健康保険料…20,766円
• 厚生年金保険料…37,515円

健康保険料と厚生年金保険料は雇用主である会社と加入者である従業員が折半する仕組みなので、それぞれが半分ずつ負担することになります。

ちなみに「賞与(ボーナス)を大きくすることで月々の給与(結果的に標準報酬月額)を減らせば社会保険料の負担を減らせられるのでは？」と考える方もいるかもしれませんが、残念ながら賞与(ボーナス)にも同じような計算方法で社会保険料が課せられます。

また、僕は今30歳代ですが40歳を超えると上記の健康保険料に加え介護保険料の負担も増えてしまいます。

社会保険料は会社と折半なんだけど…

会社員として働いていた頃は余り社会保険料の負担について不満に思うことは少なく「会社が半分負担してくれるならお得だな」と思っていました。

ですが、いざ自分が会社側になると結局は自分の売上から会社負担分も個人負担分も捻出する必要があります。

そう考えると上記の健康保険料や厚生年金保険料はそれぞれ記載金額のおよそ2倍を負担することになります。

これは正直かなり大きな負担になります。法人化する場合は予め理解していないとその後の経営に大きな影響を与えてしまいそうです。

社会保険料の負担は想像以上に大きくなる

厚生年金は国民年金に比べても保険料の負担が大きくなりますが、その分、老後の受給額は大きくなります。現役時代にしっかりと納めておけば将来の不安が軽減できるため、支払う厚生年金保険料が高いことは必ずしも損をしている訳ではありません。

だけど、将来どれ位支給されるか分からない不透明ものに対して何十年も払い続けるのはやっぱり負担感が大きいです。

社会保険料に押し潰されそうになります。。。

会社はとにかくお金が掛かる

会社で社員を1人雇用するためには給与の2倍〜3倍程の資金が必要と言われますが、今回いろいろと計算をしてみて、その意味が良く分かりました。

給与が20万円の社員がいれば、その社員を雇用するために40万円〜60万円程の維持費が必要になることになります。確かに社会保険料や交通費などを会社が負担していることを考えると、確かにそれくらいの維持費が掛かってしまいそうです。

これからは少しずつ税金や社会保険料の知識を付けて、少しでも負担の小さくなるようにできたらと思います。

そもそも会社の役割は？

今まで個人事業主として一定の収入があった訳ですが、今は友達と3人で会社を設立し、今年に入ってから少しずつ会社として活動を進めてきました。

売上の拡大につなげたい

会社として組織を作るとメンバーはずっとチームとして仕事をすることになるので、個人事業主の時と比べると、よりお互いが支え合うことができます。

今後は個人事業主では取れなかったような仕事にも法人化するによってチャレンジしていけたら一層楽しくなるのかと思います。

税金の仕組みを理解して節税に取り組むのも大切ですが、個人の収入を増やしたいのであれば結局は売上を増やしていくことが大切です。

節税のための便利なツールにしたい

今はむしろ個人事業主の時よりも負担が大きくなってしまっていますが、福利厚生や社宅制度などを上手く活用し節税に繋がればと考えています。

福利厚生費を活用して会社の利益をコントロールする

福利厚生費を計上することで会社の利益をコントロールすることができます。

福利厚生費として経費を計上できる項目は沢山ありますが、一般的には次のようなもとが含まれます。

• 社員の夜食代金
• 社員およびその家族などのレクリエーション費用
• 健康診断費用

福利厚生費の対象となる項目については会社の就業規定に明記すれば良いだけなので、意外と簡単に活用できます。

会社が儲かっている時は福利厚生費を増額して利益を削減することで法人税を下げることができます。一方、会社が余り儲かっていない時は福利厚生費を減額することで赤字を免れることもできます。

個人の家賃を会社側で負担する

会社が社員の家賃を普段する方法としては主に「住宅手当」と「社宅制度」があります。

それぞれメリットとデメリットがありますが、節税効果を考えると社宅制度の方がメリットが大きいです。

住居費は生活費の中でももっとも大きな負担になるはずなので、この仕組を取り入れることで会社側も従業員側も大きな経済効果が期待できます。

住宅手当と社宅制度の違いについては以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

社宅制度の節税効果は？住宅手当とどっちが得かを徹底比較！

会社が従業員に対して住居費を負担する場合、お給料に住宅費の一部を支給する住宅手当と会社が直接住宅費の一部を負担する社宅貸与の２パターンに大きく分けられます。社宅と聞くと社員寮のようにある程度大規模な会社をイメージしますが、賃貸物件を会社が借...

go1101.com

2020.02.08

売上が増えれば節税効果も大きくなる

会社を設立(運営・維持)するためには登記費用や税理士との契約料など沢山の維持費が掛かります。

一昔前と比べると会社設立自体のハードルは下がっていますが、余り儲かっていないのに会社を設立すると節税どころかかえって負担が大きくなってしまいます。

個人事業主が法人化をするタイミングとしては業種によって当然考え方が違いますが、主に以下のような基準が挙げられています。

• 売上が1,000万円以上
• 利益が500万以上

ただ会社を設立したからには、少ない売上額で「経費がどうだ？税金がどうだ？」と考えるよりも、しっかりと会社として儲け出し続けることが節税効果を大きくする上でも企業として成長する上でも大切なことだと思います。

それが簡単にできればこんな記事グダグダ書いたりしません。

売上が増えると節税対策として選べる選択肢がどんどん増えてくるはずです。

働き方は沢山あっても良い

これからも会社が成長できるようにいろいろなことに取り組んでいきたいと思いますが、個人としては会社の外でも収入を得られるような環境を作り続けていきたいと思います。

自分のキャパシティの範囲内で自分にできる仕事があれば良いなぁと思います。

たまたま今は会社を設立してメンバーと一緒に仕事をしていくことになりますが、必ずしもその形を継続する必要は無いと思います。

状況によってまた個人事業主として働いても良いですし、機会があれば一般的な会社員として企業に雇われて働くことにもなるかもしれません。

長期的に考えると今度どのような働き方をしていくかはまだ分かりませんが、形にこだわり過ぎずに自分に正直に働き続けられたら良いと思いました。

そもそもマイナンバーとは全国民に対して割り当てられる12桁の個人番号の事です。

マイナンバー導入の目的は行政関連で行われるさまざまな手続きの効率化のためで主に社会保障、税金、災害対策に対して情報を一元管理するような仕組みです。

インターネットでもさまざまな情報が公開されていますが、そもそもマイナンバーの導入以前に、まずは従来の税金(納税)の仕組みについて理解しない事には話が分かりづらいと思います。

どうして会社にばれてしまうのか？

それではそもそも何故、自分が副業(副収入を得ている)事が会社にばれてしまうのか…結論から言うとそれは住民税が原因である事が多いと言われます。

ですが住民税と一言で言ってもイマイチ良く分からないような…似たような言葉に所得税と呼ばれるものもありますし、一体、住民税とは何なのか…

ちなみにこの他にも自ら話してしまったり、SNSを経由して情報が洩れる場合もありますが、そこについては割愛します。

納税については「源泉徴収」、「年末調整」、「確定申告」…などなど謎の用語が沢山出てきて難しいですよね。なので、まずは税金を納める上で最も関連性の高い(と僕が勝手に思っている)確定申告についてお話したいと思います。

そもそも確定申告とは

確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

ちなみにこのタイミングではまだ住民税は納付しません。後ほどご説明しますが住民税を納付するのはもう少しだけ後の事です。

勿論、個人事業主の方や副収入を行っている方は確定申告が必要になりますが、会社員の給料分については、基本的に会社側が変わりに所得税を納めてくれているので気にする必要がありません。全ての会社員がそれぞれ個別に確定申告したら、税務署も大変なことになってしまうからです。

ちなみに、月々のお給料明細を確認すると所得税が自動で差し引かれている(源泉徴収)はずです。

ですが、サラリーマン大家については会社から支払われるお給料とは別に家賃収入があります。

なので、その分については自分で申告する必要がある訳なんですね。

確定申告には青色申告と白色申告とがありますが、記載事項としては家賃による不動産取得の金額で、その内訳としては総収入額から管理費や仲介手数料などの必要経費を差し引いた金額となります。

青色申告と白色申告の違いとしては控除額優遇制度の有無や、求められる記載情報の精度や帳簿書類の保管期間の違いなどがありますが、確定申告の目的としては同じです。

このように所得税に関しては確定申告と併せて税務署に支払う事になります。

ところが住民税については少し違います。確定申告の情報を元に納める住民税の金額を算出する事には変わりないのですが、住民税は各市町村(市役所)に支払うため事になります。

なので流れとしては確定申告を行う事で税務署から市区町村(市役所)に対して自動的に住民税の金額が通知される仕組みです。

そしてここで最も重要となるのは住民税の支払方法です。

確定申告を行う際、住民税の支払方法については「特別徴収」か「普通徴収」を選択する事になるのですが、特別徴収を選択してしまうと本業としての会社員の給料に上乗せした分が会社に通知されてしまいます。

なので会社の経理担当としては「この人、お給料のわりに住民税が高いなぁ？」と違和感を持たれてしまう訳です。これはヤバい…

一方、普通徴収を選択すると副業による上乗せ分については会社には通知されずに自宅に届きますので、住民税によって経理担当が違和感を持つ事は無い訳なんですね。

要するに会社に副業分の収入をばれないようにするためには確定申告の際に普通徴収を選択する事が大前提となります。

ここまでのお話はマイナンバーが導入される以前のお話になりますが、まずは所得税と住民税の仕組みが整理されるとマイナンバーに対する理解もしやすくなると思います。

今後も会社にばれずに不動産経営を行うためのポイントを少しずつ掲載したいと思います。

不動産経営では青色申告が可能なのは事業的規模の経営にしている場合に限ると思い込んでいる方がいるようですが、実は小規模な不動産経営でも青色申告を利用することは可能です。

ここでは不動産大家にとって難解である確定申告の仕組みについて、関連のある用語を交えて一つ一つ丁寧に解説していきたいと思います。

確定申告の仕組みを知ろう

初心者大家の方が「確定申告」と言う言葉を耳にした時、このように思うのでは無いでしょうか？

そもそも確定申告って何？

白色申告と青色申告は何が違うの？

本当に確定申告しないといけないの？

もし、しなかったらペナルティや罰則はあるの？

不動産経営者になったばかりの大家にとって、確定申告はとても大きな壁になります。

今まで会社員だった人が初めて投資用マンションを購入した場合や、相続として何の前提知識の無いままに不動産大家となってしまった場合、「確定申告」とはとてもイメージしにくい言葉だと思います。

ですが、一度仕組みを知ってしまえば、その後は少しずつ理解を高めていけるはずです。

細部まで理解するのは税理士のような専門家でない限り、なかなか難しいですが、経営者として最低限知っておくべきことを理解することで、経営にとってもプラスに繋がります。

そもそも確定申告とは？

確定申告とは個人の1年間(1月1日から12月31日)の所得に対して、国に納付するための税金を計算して税務署に申告する手続きのことです。

また申告とあわせて計算した税金を収める必要があります。

確定申告の提出期限は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間で、この間に作成した確定申告書と計算した税金(納付金額)を支払うことになります。

※コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

給与所得者の課税方法

確定申告の仕組みはなんとなく理解できたかと思いますが、「何故、不動産経営者になった途端、確定申告が必要になるのか？」と疑問に思う方もいるかもしれませんが、不動産経営者になり不動産所得を得るようになったら、ちゃんとその分を確定申告として申請しなければなりません。

会社員として会社から給与を支給されている場合は、その所得は「給与所得」と呼ばれます。給与所得者は月々の給与を受け取るタイミングで所得税や住民税などが予め差し引かれた(源泉徴収された)分の給与を受け取るため、確定申告は不要です。

もし、全ての給与所得者がそれぞれ所得税や住民税を計算し、確定申告をすることになれば税務署の担当者からすると、とてつもない業務量になってしまいます。つまり、給与所得者の場合は、各個人による申請が現実的に不可能になるため申告手続きが簡略化されている訳です。

確定申告の提出が必要な人は？

給与所得者の場合、月々の給与から源泉徴収され、また、年末に年末調整(所得税額と源泉徴収額の精算手続き)を行うことによって納税処理を完了させます。

ただし、例え給与所得者でも確定申告の提出が必要になるケースがあります。

具体的には以下のような場合が考えられます。

• 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
• 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
• 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
• 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
• 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

つまり、会社員でも会社員以外でも不動産所得や事業所得などの所得が年間20万円以上ある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

納めすぎた税金が戻ってくる還付申告

もし給与所得者のように既に税金を納めている人で、不動産所得などのその他の所得がマイナスになった場合は納めすぎた税金が還付金として戻ってきます。

このように還付金が戻ってくるような確定申告のことを還付申告と呼びます。

先程、確定申告は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間に提出する必要があるとお伝えしましたが、還付申告の場合は確定申告の提出期限とは関係無く、所得が確定してから、5年間の間は提出することが可能です。

特に不動産投資を始めた1年目〜数年間の間は購入時の初期費用や減価償却費などの必要経費が多いため、不動産所得がマイナス収支となることが珍しくありません。

実際に計算してみないと正確な収支は分かりませんが、意外と焦る必要が無い可能性もあるので、もし2月16日から3月15日を過ぎてしまったとしても、落ち着いて手続きを進めましょう。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

青色申告と白色申告の違いについて

実は確定申告は以下の3種類に分けられます。

• 白色申告
• 青色申告(最大65万円控除)
• 青色申告(最大10万円控除)

白色申告は青色申告と比べてとても簡易な確定申告になります。

青色申告には必要な書類が沢山あるのに対して、白色申告に必要となる書類は圧倒的に少なくて済みます。確定申告初心者の場合は白色申告を選択するのも良いかもしれませんが、できれば少し複雑ではありますが、青色申告を選択した方がいろいろと恩恵を受けることができます。

白色申告制度を利用する場合は承認申請書の提出は不要ですが、青色申告制度を利用する場合は青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。ですが、青色申告承認申請書を提出したからと言って必ず青色申告で確定申告を行わないといけない訳ではありません。

青色申告承認申請書を提出して白色申告することもできますので、不動産の規模に関係無く青色申告承認申請書は必ず提出しておくようにしましょう。

青色申告承認申請書の提出期限は青色申告を行う年の3月15日までです。ただし、1月16日以降に事業を始めた場合は、事業を開始してから2ヶ月以内に提出するすれば問題ありません。ちなみに3月15日(または事業開始から2ヶ月以内)までに青色申告承認申請書できなかった場合は翌年の確定申告では青色申告を選択することはできませんが、その次の年には青色申告を提出できるように、気が付いたタイミングで青色申告承認申請書を提出することを強くオススメします。

開業届けも忘れずに提出しよう

個人事業主やフリーランスのように事業所得を得ている人は開業届けを提出するタイミングで併せて青色申告承認申請書を提出することが多いと思いますが、不動産経営を始めた人の場合は意外と開業届けや青色申告承認申請書を提出していないことも多いと思います。

青色申告を行う場合は青色申告承認申請書とあわせて開業届けも必要になるため必ず忘れないように気を付けましょう。

不動産投資の開業届けは必要？提出するメリットをまとめました！

不動産経営に限らず、何か事業を開始する場合は開業届を提出することでさまざまなメリットがあります。事業を始めると開業届の提出が必要になる個人事業主として事業所得を得たり、不動産の経営を初めて不動産所得を得る場合、税務署に開業届を提出することに...

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2018.12.11

青色申告は何が良いの？

確定申告には白色申告と青色申告があります。なのに、わざわざ青色申告承認申請書を提出してまで青色申告を行う必要はあるのでしょうか？

そもそも青色申告制度とは？

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。青色申告には次のような特典が認められています。

• 青色申告特別控除
• 青色事業専従者給与
• 各種引当金繰入
• 純損失の繰越控除または繰戻還付

青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。10万円の控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが65万円の控除は一定の要件を満たしている必要があります。

小規模の経営でも青色申告制度は利用できる

「小規模な不動産経営の場合は青色申告制度を利用できない」と思っている方が結構いるようですが、実は事業規模に関係無く青色申告制度は利用することが可能です。

10万円控除の青色申告制度なら利用可能

ただし事業的規模の経営の場合は最大65万円控除の青色申告制度が利用できるのに対して、小規模な経営の場合は最大10万円控除の青色申告制度しか利用することができません。

不動産経営の事業的規模の目安は？

事業的規模の一般的な目安は「5棟10室」と言われています。同じ「5棟10室」でも収入規模はさまざまなので一概には言えないため、必ずしも「5棟10室」を満たしている必要はありません。

例えば区分マンションを8室しか保有していなくても1室の月間家賃が50万円であれば、8室の年間家賃収入は4,800万円になります。文句無しで立派な事業的規模ですよね。

• 50万円×12ヵ月×8室＝4,800万円

逆に区分マンションを12室保有していても1室の月間家賃が2万円であれば、12室の年間家賃収入は288万円になります。これだと(数字上では)基準はクリアしていますが事業的規模とは言えません。

• 2万円×12ヵ月×12室＝288万円

判断に迷った時は税務署に相談する

一概に保有物件数や年間家賃収入だけでは判断ができないケースも多いので、少しでも可能性があれば税務署に相談するべきです。

僕の場合はもっともっと小規模なので、残念ながらどう解釈しても事業的規模には到底及びません。ですが、それでも最大10万円までの控除を受けることができます。65万円と比べたら微々たる金額ですが、それでも控除額がゼロになるよりかは全然マシなので青色申告に挑戦することにしました。

青色申告承認申請書の記載について

青色申告承認申請書を提出する際、簿記方式を選択しなければいけません。

不動産経営が事業的規模の場合は、複式簿記で確定申告を提出することで、最大65万円の控除が適応されます。

一方、不動産経営が小規模であった場合は簡易簿記を選択し最大10万円の控除が適応されます。

勿論、複式簿記の方がお得なのですが、不動産経営の場合は事業的規模での経営と認められないと65万円控除は適応されません。

他にも備付帳簿名と言う項目があり青色申告のため備付ける帳簿を選択します。

かなり沢山あり最低限どれを選択すれば良いのか分からなかったので、電話で税務署に確認したところ以下の項目を選択(チェック)していれば問題無いとのことでした。

• 現金出納帳
• 経費帳
• 固定資産台帳
• 総勘定元帳
• 仕訳帳

それぞれの帳簿の役割は余り分かっていないのでこれから調べます。ただ選択したからと言って必ず用意しなければいけない訳では無いそうで、提出時に必要な資料が揃っていれば良いとのことでした。

提出先と提出方法は

提出先の税務署は原則として住所地の所轄税務署長なので、賃貸不動産の所在地の所轄税務署ではありません。

僕の場合は大阪市北区に物件を所有していますが、所在地が尼崎市(兵庫県)なので提出先も尼崎税務署市です。

また提出方法はいくつかあります。

最も一般的(？)なのは持参して直接手渡しする方法ですが、僕のように税務署の開庁時間(平日8:30～17:00)に持参するのが難しい場合は、郵送での提出の他、各税務署に備え付けられている時間外収受箱へ投函する方法でも良いです。

承認結果については青色申告承認所を提出した翌月末までに税務署より「あなたの青色申告は認めません」というような文書等が届かない限り問題無いそうで、これを「みなし承認」と言います。

僕はとても心配性で「控え」を手元に置いておきたかったため同じ書類を2部用意し、返信用封筒に切手を貼付して郵送しました。

こんなのPDFでできたら無駄な手間も出費も無くて良いのに…

帳簿の種類が多すぎていろいろ調べないといけませんが、とりあえずこれで来年(今年度分)以降、青色申告で確定申告できるはずです。

ですが、もしも会社員としての所得税を支払っており、かつ、不動産所得がマイナスの場合は還付申告を提出することで納め過ぎた税金が戻ってきます。

そもそも還付申告とは？

僕は会社員として企業からお給料をもらっています。

そして、それとは別に不動産投資による家賃収入を得ています。

当然、会社員としてのお給料はプラスになりますが、不動産所得については必要経費や減価償却費などの経費を適切に計上することで、結果的にマイナス収支になることがあります。

その場合、本来国に支払うべき税金(所得税)は会社員としてのお給料(プラス分)から不動産所得(マイナス分)を差し引いた分になりますが、会社員としての税金は毎月お給料から差し引かれている訳です。つまり、年間で払い過ぎた会社員としての給与分の税金から、不動産収益のマイナス分を返してもらう必要があります。

この返してもらう税金のことを還付金(還付される税金)と呼ばれます。

本来確定申告の提出期限は翌年の2月16日～3月15日までですが、還付申告については翌年の1月1日からで提出期限は5年間とかなり長めです。

一般的に、不動産を購入した初年度は購入に必要となる経費や減価償却費が大きいため、不動産所得がマイナスになることも珍しくありません。

なお、不動産投資で発生する一般的な必要経費には以下のようなものが含まれます。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

不動産の購入に伴い必要となる経費については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

その節税対策は大丈夫？いつか無くなる節税効果の仕組みを理解しよう

不動産投資のメリットの一つとして「節税の効果がある」ということが良く紹介されます。今回は不動産投資をすることによって得られる節税効果について内容を確認してみたいと思います。不動産投資による節税効果節税効果とは本来個人が支払うべき税金を少なく...

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2019.11.23

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

確定申告書を振り返ってみる

細かく記載し過ぎるとややこしくなりそうなので万単位(以下、切り捨て)でお話を進めますね。

収入金額の見方について

不動産による収入は1年間の家賃収入分分の128万円、給与所得は392万円です。

ただ収入金額についてはこれらにはその収入を得るための経費や社会保険料などは含まれていません。

所得金額の見方について

不動産については128万円の家賃収入がありますが、差し引かれる総経費が175万円程あります。なぜこんなに差し引かれるかと言うと去年、築浅のワンルームを1戸購入したためその諸経費の合計と減価償却費が主な原因です。そのため結果的に46万円のマイナス収支になっています。

また、給与所得は392万円から給与所得控除を差し引いた259万円です。給与所得控除の額は所得金額に応じて計算方法(基準となる数字)が異なります。

所得から差し引かれる金額について

こちらは給与所得から天引きされている社会保険料や個人で加入している生命保険料、また基礎控除は全ての納税者に無条件に差し引ける所得控除分です。

還付される税金の計算方法

これらの概算の数字について以下に計算します。

給与所得の259万円から不動産の所得金額のマイナス分である45万円と所得から差し引かれる109万円を差し引いた105万円が課税対象となる所得金額で、その結果53,704円が所得税(及び復興特別所得税)になります。

にも関わらず会社員の給料として(不動産所得のマイナス分を差し引かずに)76,600円分の所得税(及び復興特別所得税)を既に支払っているため、その差額である22,896円が還付される税金として払い戻される仕組みです。

ここまでやって2万円…少し微妙な金額ですが、きっと来年は(不動産収支がプラスになるため)逆に追加で支払わなければならないので大切に使いたいと思います。

来年(今年度分)からは青色申告に挑戦します。税務署の方から「青色申告決算書(不動産所得用)の書き方」と言う書類も頂きました。

また今年は(今更ですが)初めてふるさと納税にも挑戦したので、その分もしっかり計上しないといけないです。小規模だからこそこのような細かな節税対策でコツコツ頑張らないといけませんね。

青色申告にはいろいろと不安もありますが年が明けてから慌てなくて済むようにしっかり準備したいです。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

ようやく、今年の確定申告を終えて一息付いている方もいるでしょうし、今も絶賛対応中の方もいるかもしれませんね。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

不動産収入があると確定申告が必要になる

確定申告の提出が必要になるのは主に以下のような場合が考えられます。

• 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
• 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
• 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
• 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
• 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

給与所得者の場合でも所得が2,000万円を超えていたり、その他の所得(不動産所得や事業所得)などが年間20万円以上ある場合は確定申告が必要になります。

つまり会社員でも会社員以外でも不動産所得がある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

普段から、毎年確定申告をやっている方からすればもはや恒例行事ですが、去年、不動産投資家デビューを果たした会社員や、相続により両親などから不動産事業を受け継いだ新米大家の場合は、以外と対応が漏れてしまっていることも多いです。

なお、還付申告(納めた税金が戻ってくる制度)の場合の翌年の1月1日から5年間までは提出することができます。

新築物件や築浅物件を所有している場合は、初期費用や減価償却の経費が多いため、結果として還付申告になる可能性も多々あります。

まずは自分の申告すべき内容を把握することが必要です。

税務署側の情報収集の方法は？

ただ、確定申告については以下のように感じている方も多いのでは無いでしょうか？

何故、確定申告をしなかったことが税務署にばれてしまうの？

そもそも何故、確定申告をしないといけないの？

このように考えてしまうのはとても自然なことだと思います。

ただ、結論から先に言うと実際の収入より少ない金額を計上したり(過少申告)、そもそも確定申告をする必要があるのにしなかった(無申告)場合、いつか必ずバレてしまいますし、それは脱税であり犯罪です。

税務署側の情報収集の方法はさまざまだですが、無申告や過少申告が税務署側にばれてしまうケースには以下のようなパターンがあります。

反面調査による整合性の不一致

税務調査として最も一般的な情報収集の方法です。

例えば、ある会社や個人の申告内容に不自然な記載があった場合、その会社に対して税務調査を実施することになります。

そこで税務調査官はその会社が保管している経費等の領収書を入手します。

その会社にとって経費(支出)になるということは、別の誰かがその対となる売上げ(収入)があることを意味します。

例えば10万円分の賃料を経費(支出)として計上している場合、領収書などからその相手側として10万円分の賃料(収入)を得た会社や個人の情報が分かります。

当然、売上げ(収入)を得た会社側はその内容(同じ日時、金額)を確定申告書に記載しているはずなのですが、もし双方の申告内容で不整合があった場合はどちらかの申告に誤りがあることになります。

売上げ(収入)を正しく申告していない(漏れている)可能性もありますし、そもそも存在しない経費(支出)を申告している(架空計上)している可能性もあります。

ある会社が何か不正をしていた場合、そこから芋づる式で関係会社や取引相手の不正が発覚するケースもあるかもしれません。

このような調査方法を反面調査と呼びます。

無申告や過少申告が発覚してしまうその他の理由

それ以外にも無申告や過少申告が発覚してしまうケースはあります。

法定調書と資料せんによるチェック

法定調書およびとは各企業が誰にいくらの給与や報酬などを支払ったかを記録して税務署に提出するための書類です。

一方、資料せんも法定調書と同様に各企業が税務署に提出する書類です。

法定調書の提出は毎年、各企業ごとに義務付けられているのに対して資料せんの提出は税務署より依頼があった場合に提出します。

勿論、税務署側としても全ての企業の法定調書や資料せんをチェックすることは現実的に不可能ですが、それでもそのような情報を把握されていることは認識しておいた方が良いでしょう。

マイナンバーによる照合

マイナンバーについては数年前から導入が進んでいますが、現時点でどの程度の成果があるのかは公開されていないようです。

各個人の収入情報の紐付はマイナンバー制度が導入される前から可能ではありますが、マイナンバーを活用することでより一層、紐付けが簡素化されることになります。

マイナンバーについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

マイナンバー制度で副業がばれてしまう？　～確定申告の仕組みについて～

最近、マイナンバーの導入によって給与所得以外の収入(いわゆる副業)が勤め先の会社にばれる(ばれやすくなる)のでは無いかとの不安があちこちで見受けれます。そもそもマイナンバーとは全国民に対して割り当てられる12桁の個人番号の事です。マイナンバ...

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2020.03.20

登記簿情報の追跡

登記簿などから納税者の資産情報を把握することも可能です。

相続や贈与、もしくば売却などにより資産が移動した場合はその情報が登記簿に反映されるためその情報と照合されると確定申告の記載内容に誤りが無いかの確認が可能になります。

物件を所有していたり逆に手放したりするとそれに伴いお金が動くはずなので、そこで何か矛盾があれば調査対象となる可能性があります。

不動産登記の重要性と登記事項証明書の種類について

不動産登記とは『自分が土地や建物の権利を持っていることを証明する』ために必要です。この記事は以下のような方におすすめです！不動産登記の仕組みを知りたい人不動産登記関係の専門用語を理解したい人なお、登記には『不動産登記』と『法人登記（商業登記...

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2023.10.07

ブログやSNSによる発信

不動産経営に限らず株式投資や仮想通貨での運用成績をSNS(TwitterやFacebookなど)に投稿することで身元がばれてしまい調査を強化されることもあるそうです。

またアフェリエイトやGoogle AdSense(広告型収入)などによる収入を得ていると考えられる場合はこれらの提携会社から情報を入手することで判明することもあるらしいです。

税務署からお尋ねが来たら？

今まで税務署からお尋ね(問い合わせ)が無かったとしても数年後問題が発覚することもありますし、その場合はその過去の分までさかのぼって追微課税が課せられてしまいます。

一応、納税の時効は7年間ではありますが、過去にお尋ねが来なかったからと言って「これまでの申請内容に問題が無かったから」と言い切ることはできないです。

ただ仮に問い合わせ(お尋ね)があったとしても、それは必ずしも不正が認められた訳では無くあくまで内容確認のための聞き取りであることも十分にありえます。

税務署側は税金を沢山集めることが重要なミッションであり、この辺りはノルマを課せられた不動産販売会社や生命保険会社の営業と同じような考えのもと調査を行います。なので税務署の言われるがままに申告内容を作成すると本来であれば必要無い(または必要無い可能性のある)分まで税金を収めることになってしまいます。

また、それぞれの経理処理に対する解釈などは税務署の担当者によって見解が異なる場合もあります。このように曖昧な部分もありどのように判断するかが難しい場合も多いため、どうしても納税者側と税務署側の見解が分かれる場合は最終的には裁判(税務訴訟)になることもあり、その結果国税側が敗訴することも多いようです。

税務署側としては納税者の経理処理に対して節税に繋がるような制度やテクニックを指摘してくれることはありません。ですその一方で申告内容が少なければきっちりと指摘をしてきます。

もし自分の考え(意図)があって確定申告書を作成・提出しているのであれば、この辺り背景を理解した上で冷静に受け答えすれば良いと思います。

ちなみに、この辺りの税務調査については、こちらの書籍が参考になりました。

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無申告や過少申告が発覚した場合のペナルティ

確定申告を正しく行わなかった場合の行政上の罰則として以下の3点があります。

無納付加算税(延滞税)

法定納期限(確定申告の期限)の翌日から実際に申告および納付した日数に応じて延滞税が発生します。延滞期間が2ヶ月を超えているか超えていないかによって以下の2パターンに分けられます。

• 納期限の翌日から2ヶ月を経過する日までは、年「7.3％」または「特例基準割合＋1％」のいずれか低い方の割合が適応
• 納期限の翌日から2ヶ月を経過した日以降は、年「14.6％」または「特例基準割合＋7.3％」のいずれか低い方の割合が適応

無納付加算税は延滞税や利子税などと呼ばれることもあります。

ちなみに特例基準割合とは、国税での延滞税、利子税や地方税等での延滞金、還付加算金の算定等に使用される数値のことです。

過少申告加算税と無申告加算税

過小申告や無申告の場合、以下のようなペナルティが課せられます。

修正申告の時期	過少申告加算税	無申告加算税
事前通知前	0%	5%
事前通知後〜更生予知前	5%(10%)	10%(15%)
更生予知後	10%(15%)	15%(20%)

※カッコ内の数字は50万円を超えた部分に適用される割合

申告期限後に確定進行が必要であること(または申告内容に誤りがあること)に気付き自ら自主的に申告(再申告)した場合は比較的低い加算税で済むのに対して、税務調査により指摘されてから申告(再申告)する場合はより高い加算税が課さられます。

特に悪質な場合は重加算税が課せられる

隠蔽や偽造などにより税務署により特に悪質と判断された場合は無納付加算税(延滞税)、過少申告加算税、無申告加算税の変わりにさらに重い重加算税が課せられる場合があります。

	重加算税
無納付加算税(延滞税)	35%
過少申告加算税	35%
無申告加算税	45%

税務調査によって申告内容を指摘される場合は重加算税として扱われる可能性が高いです。

※重加算税が適応される場合は無申告加算税との併用はありません。

刑事罰になることもある

またさらに悪質な場合は刑事罰として以下のような罰則があります。

• 故意では無いが申告をしていなかった場合「懲役1年以下または罰金50万円以下」
• 故意により申告をしなかった場合「懲役5年以下または罰金500万円以下、もしくはその両方」
• 故意により申告をしておらず、かつ不正行為を伴う場合、「懲役10年以下または罰金1000万円以下、もしくはその両方」

また確定申告が正しく行えてない場合、所得税だけでは無く住民税にも影響を与えます。そして住民税の脱税に対しても「懲役10年以下または罰金1000万円以下」の罰則が適応される場合があります。

ちなみに実は余り知られていないことなのですが、確定申告による納税は基本的に免除になることはありません。仮に自己破産した場合、基本的に全ての支払いを免除されるはずですが税金の返済については免除されません。

不動産経営で大失敗？自己破産するとどうなるのか調べてみました

自己破産という言葉を良く聞きますが、実際に自己破産をするとどうなるのかイマイチ分からない方も多いと思います。今回は不動産経営を中心とした自己破産について簡単にまとめてみました。

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2020.12.22

売上金額の過少申告は言い逃れできない

世の中には沢山の節税に関するノウハウがあります。

僕もこれまでに沢山の先輩家主の節税テクニックを聞いてきました。

ですが、それらのテクニックは全て「以下に支出を経費として計上するか？」に着目したものであり、実際に発生した売上げ(収入)を圧縮する方法を一つもありませんし、売上げ(収入)を少なく申請することを勧めてくる先輩家主はただの一人もいませんでした。

また仮に経費計上の仕方が不適切であったとしても(故意で無ければ)それは解釈の違いであり判断誤りとはなりますが少なくとも脱税にはならないはずです。

つまり経費については知識やテクニック次第でどのようにでも増やすことができるのかも
しれませんが、売上げについては人によって解釈が異なることは無く、基本的には決まった額を申告するしかありません。要するに言い逃れができない訳です。

少しでも税金を抑えたいと考える気持ちはとても良くわかりますし、僕も同じことを考えています。

なのでその場合は売上げ(収入)を減らすのでは無くて、いかに経費として計上できる金額を
増やせるかどうかに着目した勉強が必要になると思います。

そして金融機関には「その人のお金を貸しても良いのか？ダメなのか？」を判断するための融資審査があります。もし、その人がお金をちゃんと返してくれなかったら、その融資額は貸し倒れとなり、大きな損失になってしまうからです。

今回は金融機関から融資を受ける際の考え方や事前に準備することで、融資審査を有利に進められる注意点を纏めました。これから不動産投資を始めたい人には参考になる内容だと思います。

融資戦略は超重要！

金融機関に融資の依頼を申し込む場合、事前準備はとても大切です。例えば以下のような知識は知っているのと知らないのとでは融資条件や融資の可否に大きな影響を与えます。

• 融資を受ける際の紹介人の有無、紹介人の過去の経営実績
• 金融機関へ提出が必要となる資料
• 金融機関の融資が承認されやすい時期

当然ですが、融資が下りないと物件は購入できません。

当然ではあるのですが、意外と融資を軽視している家主(これから家主を目指す家主予備軍？)は多いです。

また、仮に融資を受けれたとしても希望している貸出金利や貸出期間での融資が実現できるかが変わってきます。

「貸出金利の1%なんてそれ程大きな違いは無い」と思うかもしれませんが、それは間違いです。

投資用物件の購入するために融資を受ける場合、その融資額は数千万円〜数億円になります。

融資額が大きくなれば、その分、貸出金利や貸出期間による返済総額は大きく変わります。

少しでも良い条件で融資を受けれるように最大限の努力をするべきです。

金融機関へのアプローチ

金融機関へのアプローチは融資を受けるための最初の一歩です。具体的な方法としては以下のような手段が考えられます。

先輩大家の紹介が一番

最も有効なのは新規の一見さんとして融資を申し込むのでは無く、既にその銀行を利用している先輩大家や関係者から紹介して貰う事です。

銀行側からしてもVIPなお客様の紹介者であれば、やはりその方もVIP対応です。

できれば、自分自信が優良顧客になれれば、それが一番良いのですが、それには投資規模が大きいことやある程度の必要になります。

契約規模を大きくしたり自分を将来性があるように見せかけるような振る舞いは、はっきり言って難しいです。日々、融資の審査に携わっている百戦錬磨のプロの銀行員からすれば、そのようなハッタリはすぐに見破られてしまいます。

不動産経営には人脈が大切と言われますが、その人脈は銀行で融資を受ける場合も例外ではありません。

融資の場合も大家同士の横の繋がりが影響する事はとても自然なことです。金融機関に紹介してもらうために「人脈を作る」のはイメージが悪いと思われるかもしれません。ですが、紹介人の有無でその後の投資家としての成功が大きく左右するのも事実です。

普段から先輩大家と関われるような人間関係を確立することが大切です。関西の場合だと「がんばる家主の会」のような、大家さんのコミュニティに所属することも有効です。

不動産会社のパイプは信用できる？

まだ物件を所有していなかったり、事業規模がそれ程大きく無い段階では、取引のある金融機関は少ないはずです。その場合は販売元の不動産会社から金融機関を紹介してもらうことになります。

不動産販売会社としては「自社は○○金融機関と関係性が深いため○○金融機関がおすすめです」と言われるかもしれませんが、総融資額が数千万円〜数億円程度であれば、金融機関からすれば「ただの一般的な顧客のひとつ」に過ぎません。

その場合は自分の力で金融機関を探した方が良い融資を引くことができるかもしれません。

不動産会社である以上、どこかの金融機関と繋がりがあるに決まっていますが「優良顧客として認識されているか？」は別問題です。会社の規模や総融資額(物件戸数やお客様の人数)などを確認し、本当に優良顧客として扱われているのかは考えなければいけません。

また、可能性は極めて低いですが、もしその不動産業者が過去に「エビデンス改ざん」のような偽装工作をしていて、それが金融機関にバレてしまっていた場合、その不動産業者は出入り禁止になっているはずです。もし過去にこのような不祥事 を繰り返しているような業者であれば、金融機関との関わりが乏しい可能性もゼロではありません。

具体的な偽装工作の手口は書籍「現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法」に具体的に解説されています。他にも不動産業界の裏側が分かりやすくまとめられているため、興味のある方には是非おすすめの書籍です。

最初は一本の電話から

もし知人や販売会社からの紹介が得られなかったり、より良い条件の金融機関を開拓した場合、まずは電話で融資担当者に対して、融資審査を依頼します。

この時に融資基準や融資姿勢などを確認できれば、今後の対応がスムーズになりますし、もし自分にとって融資の基準が高すぎたり、融資に対して消極的な金融機関であれば、早いタイミングで候補対象として外せるので、融資元を効率的に選別できます。

訪問時の準備資料は？

金融機関に融資依頼のため訪問する場合、何も準備をせずに出向いてしまうと、その後の処理が非効率になりますし、貴重な時間を作ってくれた担当者にも対してもマイナスな印象を与えます。

提出書類を準備するメリット

金融機関に融資依頼のため訪問する際は、提出を求められる可能性がある資料を準備することで以下のようなメリットがあります。

• 融資審査のための期間が短縮される
  • 提出依頼があっと後に資料を準備しているようでは対応が後手後手になる
• 属性評価が高くなる
  • 事前に資料を準備しておくことでビジネスマンとしてプラス評価になる

どれも単純な話ですが、意識するのとしないのでは大きな差があります。特に人気物件の場合、数日間での準備の遅れで、他の家主に購入されてしまうことも考えられますし、訪問時からしっかりと準備をしていくことで「真剣に物件を購入したい」つまり「本気で融資を受けたい」前向きな姿勢が伝わります。

必要な提出書類

提出を求められそうな資料は基本的にどこの金融機関でも同じなので、一度、準備してしまえば、今後、別の金融機関に融資の依頼をする際も効率良く出向くことができます。

具体的にはには以下のような資料を準備します。

• 物件資料
  • 物件概要書、レントロール
  • 法務局資料(登記簿謄本、構図、地積測量図、建物図面等)
  • 売買契約書(契約締結の場合)、固都税明細(または固定資産評価証明書)
• 融資評価依頼書
  • 希望融資額、希望融資期間、借入主体(個人または法人)等を記載
• 本人確認資料
  • 経歴書、金融資産一覧表、身分証明書
  • 源泉徴収票および確定申告書(直近3年分)
  • 住宅ローンの返済予定表
• 配偶者(連帯保証人)資料
  • 身分証明書
  • 源泉徴収票および確定申告書(直近3年分)
• 所有物件情報(既に所有物件がある場合)
  • 保有物件情報、レントロール
  • 登記簿謄本、固都税明細(または固定資産評価証明書)
  • アパートローン(投資マンションローン)の返済予定表
• 法人登記簿謄本、決算書(直近3期分)

もし他にも追加で提出を求められるとしたら「事業計画書」や「収支シュミレーション」などが考えられます。

僕の最初に投資用物件を購入した際は、最新の源泉徴収票のみの提出を求められましたが、金融機関などによっては過去3年分の提出が求められる場合もあるそうです。

なお、金融機関に対して事前に準備するべき資料については「初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書」にとても詳しく書かれていました。著者は楽待コラムニストとしても活躍されている「鑑定士×投資家」さんなので、とても読みやすい内容にまとめられています。

初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資　最強の教科書 投資家100人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え [ 鈴木 宏史 ]

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訪問時のタイミングは？

銀行の融資スタンスはタイミングにより多少変化することがあります。

同じ属性で同じ物件であるにも関わらず、融資が下りる場合と下りない場合があります。

金融機関により判断基準や重要視するポイントが違うのは分かりますが、面白いことに、同じ金融機関でも時期によってそのようなことがあります。

融資が緩むタイミング

一般的に金融機関の融資が緩むタイミングは以下の時期と言われます。

• 決算期末(3月)
• 半期末(9月)
• 四半期末(6月、12月)

ただし、実際には融資の承認が降りるのに少し時間が掛かるため、決算期末、半期末、四半期末の一ヶ月程前に融資の依頼をすると良いと思います。

融資承認に影響を与える例外ケース

ただし、決算期末、半期末、四半期末のタイミングで融資の依頼をすれば必ず承認が降りる可能性が高くなるとも限りません。例えば以下のようなケースも想定されます。

• 景気動向により融資スタンスが変わる
  • 2019年は「かぼちゃの馬車とスルガ銀行不正融資」問題により融資は厳しい
• 金融機関側の内部事情
  • 金融機関の基本方針の転換
  • 担当者(支店長・審査部長など)の配置替え
• 決算期末目標の達成が難しい場合
  • 12月～3月頃でも融資基準が緩くなる
• 既に目標が達成された場合
  • 次期のノルマを達成するために目標額以上の融資を控えることもある
• 新規顧客として融資の依頼をする場合
  • 期初の閑散期である4月または10月頃の方が時間に余裕がありスムーズになる

融資基準に絶対は無いため、一概には言えませんが、元金融期間の方からもこのような内部事情を伺うことがありました。

どの支店に出向くかも重要

意外かもしれませんが、実は「どの支店に行くか？」はかなり重要です。

例えば「三菱UFJ銀行」「三井住友銀行」「みずほ銀行」のようなメガバンクで融資を受けようと考えた場合、どこの支店に出向いても審査結果が同じになるかといえばそうではありません。

例えば大阪の中心地である梅田やなんば周辺の法人向け店舗の場合、主に法人顧客向けの融資業務が多く、個人の小規模な融資業務は引き受けてもらいずらい傾向にあります。

一方、周辺に法人が少ない小規模な個人向け店舗の場合、中小零細企業や個人を相手とした融資業務が中心になるため、積極的に対応してくれる可能性が高いです。

融資の承認は分担されている

融資に対する承認の流れについては、一人の担当者に権限が集中することで独断での融資の許可を出させないため、各担当者ごとに権限が分離されています。

そのためゴールデンウィークやお盆休みのような長期休暇の時期になると、銀行員もタイミングをずらしながら休暇を取るため、担当者ごとの承認処理が進まず、必要以上に時間が掛かってしまう場合もあります。

ちなみに銀行員は金融庁の指導により年間で1度は長期休暇(一週間の休み)を取得する事がルール化されています。

あくまで噂レベルですが、休んでいる間に不正のチェック(場合によっては金融庁などによるガサ入れ？)などが行われたりする事もあるそうです。

優秀な営業担当が好条件の融資に繋がる

融資についての話などを進める場合、決まった営業担当者が相談(ヒヤリング)や対応する事が一般的です。出来れば優秀な営業担当者に対応して頂きたいですが、銀行側も「大切なお客様」に対して優秀な人材を割り当てたいはずです。

逆に余り優秀では無い営業担当の場合、融資条件が悪くなるだけでは無く、対応の遅れがそのまま機会損失に繋がってしまうかもしれません。

ただ紹介なら何でも良いのでは無くて、出来れば優秀な営業担当者に対応されている優秀なお客様に紹介してもらう事です。

冒頭でもご説明した通り、小規模経営のフェーズでは、優良な融資条件を獲得するためには、優良な人脈が不可欠になります。

優良顧客として認められるには

何を基準に「大切なお客様」とするかは状況によりますが、主に以下のようなことが考えられます。

• 情報や書類を遅延なく速やかに提出する
• 堅実で誠意のある対応をする
• 契約の規模(融資額)が大きい
• 将来性があり今後も長期的な付き合いが期待できる
• 金融機関側にとってメリットがあり利益に貢献できる

ここで重要なのが、少し言い方は悪いですが…「担当者に恩を売る」ことです。

例えば担当者に勧められた金融商品を購入することは効果的です。金融機関では以下のようなさまざまな金融商品を取り扱っています。

• 定期預金、積立預金
• クレジットカードの作成
• 投資信託、生命保険、外貨建金融商品

ですが、銀行などで取り扱われている金融商品は、はっきり言って優良なものは少ないです。

ですが、担当者の売上に貢献するつもりで、あえてこれらの金融商品を購入することで、信頼関係は蓄積されるものです。

金融商品の運用成績自体はそれ程期待できませんし、もしかしたら多少のマイナスになってしまうかもしれません。ただ、仮にマイナスになったとしても、その僅かな犠牲で優良な融資を受けることができれば、そんなマイナス分なんて一瞬で回収できます。

融資を受けれないと何も始まらない

投資用物件を検討する時は、同時に「この物件なら融資してもらえるかな？」という考え方は常に必要ですし「その上でどのような準備をする必要があるか？」は視点は大切です。

自分では「この物件は儲かる！」と確信してても、金融機関がお金を貸してくれないのでは手が出ないです。

不動産融資に積極的な金融機関

不動産の世界には融資に積極的な金融機関がいくつか存在します。例えば以下のような金融機関が挙げられます。

• スルガ銀行
• 静岡銀行
• オリックス銀行
• 日本政策金融公庫(公庫)

勿論、メガバンクなどで融資を受けられるのであれば、その方が融資条件は良くなる傾向になりますが、もし潤沢なキャッシュフローが期待できるのであれば、多少、金利が高かったり、返済期間が短くなったとしても、積極的な金融機関に融資を依頼するのも有効です。

自分自身が優良顧客に

優良な条件で融資を受けるためには「自分自身が優良顧客」として認められる必要があります。そのためにはやはり「個人の実績」が必要であり、それを証明するには以下の項目を少しずつ増やしていく必要があります。

• キャッシュフロー
• 純資産
• 個人の属性

また、逆に「融資に不利になってしまう要因」も意外とたくさんあったりします。

最高の融資を引くには？金融機関の融資基準と評価方法を理解する

不動産経営をする上で、良い条件で融資を受けることはとても重要です。最近では不動産投資にも積極的に融資を始めた金融機関が増えてきていますが、マイホームの購入とは違い、投資用物件の場合、融資を受ける側の収入や資産情報だけで融資を判断する訳ではあ...

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2020.02.16

小手先のテクニックは意外と重要？

個人の実績は大切ではありますが、それは一朝一夕では良くならないですし、家主としての経験もやはり少しずつ時間を掛けて成長していくものです。

残念ながら、そう簡単に結果は出ないのです。

ですが「必要な準備資料」や「融資を受けるタイミング」などは知っているか？知らないか？だけの問題です。

つまり「小手先のテクニック」で改善できる訳です。

「小手先」と聞くと余り良い印象を与えないですが、投資規模を拡大していくためにも、使える武器は何でも使うべきです。頑張っていきましょう。

今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。

白色申告に必要となる収支内訳書

収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。

対象の期間(1月1〜12月31日)までの収入金額や必要経費などを記載します。

確定申告を青色申告で提出する場合はより詳細な決算書などの作成が必要になりますが、白色申告として提出する場合はより簡略化された収支内訳書を提出することで確定申告が可能です。

収支内訳書の概要

僕が去年、実際に提出した収支内訳書は以下の通りです。

そのため家賃や減価償却等の計算については単純で12ヵ月分で割ると少し誤差が出てしまいます。

あくまでも概算ベースとして見て頂ければと思います。

収入金額について

収入金額については主に以下のような項目が含まれます。

• 賃貸料(家賃収入)
• 入居者から頂く礼金や更新料

賃貸料は一年分の家賃収入です。

仮に家賃が6万円なら年間家賃収入は72万円ですね。

あくまで管理費や修繕積立費などは含めない家賃収入のみの合計です。

今回は入居者の入れ替わりや契約期間の更新は無かったため礼金や更新料はありませんでした。

必要経費について

収入金額が賃貸料(家賃収入)だけでしたが、必要となる経費の項目はかなり沢山あります。

主な必要経費には以下のような項目があります。

• 減価償却費
• 借入金利子
• 租税公課
• 損害保険料
• 管理費・修繕積立金
• 雑費

減価償却費はもっとも大きな経費の一つ

不動産や車のように高額な固定資産を購入した場合、1年間で使い切るのでは無く、数年間〜数十年間の間継続して利用することになります。

そのため経費として計上する場合も数年〜数十年に分割して計上することになり、この経費のことを減価償却費と呼びます。

不動産の減価償却費の場合、購入価格のうち物件価格と付属品価格に対してそれぞれ計算されます。土地については物件や付属品のように劣化したり寿命(減価償却期間)があったりしないため減価償却費は発生しません。

• 物件価格…定額法で減価償却費を計算
• 付属品価格…定率法で減価償却費を計算
• 土地価格…減価償却費が発生しない

物件価格については定額法での計算で法定耐用年数が47年で償却率は0.022倍です。

一方、付属品価格については定率法での計算で法定耐用年数が15年で償却率は0.133倍です。

それぞれ元となる基数に償却率を掛けて合計したものが減価償却費となります。ちなみに購入初年度の場合は取得価格が基数となります。

借入金利子は意外と大きな負担になる

借入金利子は物件購入時に金融機関から貸した住宅ローンの利息です。

返済が始まって最初の間は特に利息のボリュームが多くて辛いです。

ちなみに今回の投資用物件の融資元はジャックスで、貸出条件は以下の通りです。

• ローン残高…1,100万程
• 返済期間…20年間
• 貸出金利…2.47%(変動金利)

借入金利子ついては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

ジャックスの金利内訳を解説！保証金負担と金利設定の基準について

投資用物件の購入時に融資を受ける際、金利はとても大きな負担になります。ここでは金利設定の判断基準と利息や保証料により、どれだけ返済総額が大きくなってしまうか解説します。

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2019.04.07

不動産の取得や維持に掛かる税金

租税公課としては不動産の取得・維持に必要となる税金全般として以下のような項目が含まれています。

• 不動産取得税
• 固定資産税および都市計画税
• 印紙税

不動産取得税の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

意外と大きな負担になる？不動産取得税の仕組みについて解説します

不動産投資にはさまざまな初期費用が必要になりますが不動産取得税も負担が大きくなる初期費用の一つです。今回は不動産取得税の計算方法や軽減措置の仕組みについて初心者でも分かるように丁寧に解説しています。

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2020.12.26

また固定資産税および都市計画税の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

最も大きな負担は損害保険料？

今回の支出内訳書の中では損害保険料が最も大きな経費になっています。

損害保険料の内訳については主に以下の項目が含まれています。

• 火災保険料
• 住宅ローン保証料
• 委託管理料
• 税理士報酬

火災保険料や地震保険料(未契約)については仮に初年度にまとめて複数年の長期契約を結んだ場合も経費計上の仕方としては年度ごとに分割して計上することになります。

同じく住宅ローン保証料についても毎月支払った分の保証料の一年分の合計を経費として計上します。

必要な経費は沢山ある

今回はこの他にも以下のような必要経費を計上しています。

• 管理費
• 修繕積立費
• 雑費

これら全ての必要経費を合計するとおよそ155万円程になります。

税金や保証料のように実際に支払っているもののあれば、減価償却費のように直接的には支払っていない経費もあります。

必要経費として計上できることは嬉しい限りですが、これらの経費を実際に支払っていることを考えるとやっぱり大きな負担感になりますね。

ちなみに物件購入時に必要となる諸費用については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

不動産投資分の負債を損益通算

最終的に1,554,713円の経費から616,140円の家賃収入を差し引いた938,573円分が不動産による負債(赤字額)になります。

• 1,554,713円ー616,140円＝938,573円

今回(平成26年度)はこのおよそ93万円の負債分を会社員としての給与(給与所得)から差し引いた課税対象額から納税額を算出していきました。

これが「不動産投資は節税対策になる」と言われる理由なんですね。

勿論、その後、払い過ぎた税金(還付金)もしっかり戻ってきましたよ。

国税還付金振込通知書が届きました！

先日、税務署より確定申告に伴う還付金振込通知書が届きました。支払われる金額は約50,000円です。固定資産税がギリギリ支払えるくらいです。ちなみに今回が初めての確定申告でした。2014年の年間収支ですが、物件の引き渡しが3月末頃だったため実...

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2018.09.14

節税効果は年々減少してく

初年度は減価償却費や借入金利子は大きいですが徐々に無くなっていきます。

また保険料や租税公課など初年度にしか発生しない経費もあるため翌年以降はここまで負債は増えることはありません。

この辺りの「節税効果の仕組みは」はしっかりと理解しておかないと後で痛い目にあうことになります。

管理費や修繕積立金のように毎年同じレベルの金額が必要になる項目もありますが、今回の経費の計上額はあくまで1年目の実績となります。

物件のメンテナンスに掛かる費用には何がある？

賃貸経営を長年続けていると、物件に対するメンテナンスが必要になってきます。

物件の購入当初はそれ程意識しないかもしれませんが、5年、10年と期間が経つにつれて内外問わず物件が少しずつ劣化していきます。

物件のメンテナンスには小規模な備品の交換から大規模な修繕工事のように、さまざまなものがありますが、代表的なものには以下のような項目が含まれます。

• 建物や設備の修理
• 外壁の塗装
• 屋根裏の老朽化に伴う防水対策
• 退去後の部屋のリフォーム

そして、これらの対応に掛かる費用については基本的には「修繕費」として経費を計上する訳ですが、その性質によっては「固定資産の資本的支出」に分類される可能性もあります。

つまり物件に対するメンテナンスや備品の交換(取替え)などについては大きく以下の2点に分けられることになります。

• 修繕費
• 資本的支出

出費になることは同じなのでどちらでも良さそうな気もしますが、この2種類のうち、どちらに該当するかによって経費を計上する方法が大きく変わってしまいます。

修繕費と資本的支出の違いは？

修繕費と資本的支出の違いについては、どちらも同じようなイメージなので明確に違いを区別するのは少し難しそうな気もします。ただ、確定申告の時に経費として計上するためには、どちらに含められるのかを正しく分ける必要があります。

修繕費の特徴

修繕費の特徴としては以下のようなポイントがあります。

• 原状回復するための費用
• 使えなかったものを使えるよう修理にする費用

比較的小規模な項目については、基本的に修繕費に含められると考えておいても問題無いと思います。具体的には以下のようなものが挙げられます。

• 建物や設備の修理
• 共有部分の蛍光灯の交換
• 室内のエアコンや給湯器などの交換
• 老朽化に伴う外壁の塗装
• 老朽化に伴う屋根裏の防水対策
• 退去後の部屋の原状回復

資本的支出の特徴

一方、資本的支出の特徴としては以下のようなポイントがあります。

• 建物の避難階段の取付等物理的に付加した部分に係る費用
• 用途変更のための模様替え等改造又は改装に直接要した費用
• 品質向上や性能強化の伴う各設備の部品交換費用(通常交換の金額を超えた分の費用)

こちらは修繕費と比べて、比較的、規模の大きい項目が含まれています。資本的支出に含められるものとしては以下のようなものが挙げられます。

• 非常階段やエレベーターの新規取り付け
• 防水機能(耐久性)強化のための外壁の塗装
• 3点ユニットのセパレート化
• 退去後の部屋の改装・リフォーム
• 耐震補強の工事

例えば、同じ「外装の塗装」でも、その目的は以下のようなパターンに分けられるはずです。

• 老朽化対策のための塗装
• 機能強化のための塗装

つまり、目的や経緯が違う場合、仮に同じような対応であったとしても、修繕費に含まれるか資本的支出に含まれるかが変わってくる場合があります。

これは中々判断が難しいですね。

また、これらは一つの例であり、金額や改良の周期によっても、修繕費となるか資本的支出になるかはケースによると思います。

上記の例はあくまで参考レベルとして、判断に迷う場合は個別に専門家に確認することをオススメします。

具体的な判断基準は？

これらをもう少しシンプルにまとめると以下のようなことが言えます。

• 修繕は資産を元の状態に戻すための費用
• 資本的支出は資産を元の状態以上にするための費用

しかしこれらの判断基準では正直、本人の考え方次第でどんなふうにでも解釈できてしまいそうですね。

なのでこれらの判断についてもう少し具体的に定義したルールもあります。

基本的にこれらの要件を満たしていれば修繕費として計上できる目安となるものです。

• 対策に掛かる費用が20万円以下のもの
• およそ3年以内を周期として改良されるもの

またそれでも判断が難しい場合は以下の基準が適応される場合もあります。

• 対策に掛かる費用が60万円以下のもの
• 前年末の取得価額のおよそ10％以下のもの

どうしても判断に難しい場合は60万円を超えるかどうかを一つの基準にするのも良いと思います。

その他の特例制度

税務上、基本的には10万円を超える備品については資産として扱われてしまいますが、金額に応じて以下のような資産として取り扱うことも可能です。

一括償却資産

20万円未満の備品については一括償却資産として取り扱うことで3年間での均等償却(一括償却)を行うことが可能です。

少額減価償却資産

青色申告適応者(または中小企業者)の場合は少額減価償却資産として取り扱うことで一括で経費にすることができます。ただし少額減価償却資産は年間300万円までしか適応されないので高額の経費を計上する際には注意が必要です。

見誤ってしまうと大きな損失に…

修繕費と資本的支出とを分ける基準をもとに、それぞれの費用がどちらに含まれるかを判断する訳ですが、修繕費と資本的支出では経費としての計上の仕方が異なるため正しく区別する必要があります。

修繕費はそのまま経費として計上できる

修繕費として計上する場合は修繕を行った年の経費として全額を一括して計上できます。

要するに金額分だけ売上から差し引くことができるので節税効果が大きくなります。

資本的支出は減価償却で計上される

対する資本的支出については、まずその金額を資産として計上し、その後、法定耐用年数に応じて減価償却する必要があります。

実際に出費となった金額がそのまま経費として計上されるのでは無くて、それぞれ耐用年数(減価償却期間)に応じて少しずつ経費として計上する考え方です。

耐用年数(減価償却期間)が長いとその分、経費計上が長期間に分割されてしまうので修繕費との計上の仕方(年間の計上額)に大きな違いがあります。

建物に直接関わってくる項目については耐用年数(減価償却期間)が長期間であることが多いので注意が必要です。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

単年度で評価すると修繕費の方が節税効果が大きい

その結果、最終的に経費として計上できる金額(総額)は同じですが、単年度で考えた場合は修繕費として計上した方が節税効果は大きくなります。

修繕工事やメンテナンスに掛かる全ての経費を修繕費で計上することは難しいと思いますが、「これはどちらの経費に区分される」というのをきちんと把握した上で帳簿を付けることができれば「売上げ」と「支出」のバランスを上手く調整することができます。

逆に本来なら資本的支出に区分されるような項目に対して「これは修繕費として全額計上できる」と勘違いをしてしまうと、確定申告をするタイミング(もしくは申請した後)に資本的支出になることに気付き「想定していたよりも経費計上ができなかった」ということになってしまいます。

計画的な修繕プランが必要

税務処理を行う上で「経費」は利益を調整するための重要な役割を果たします。

売上げが上がりそうな時にはその分多くの経費を計上することで少しでも利益を圧縮することができます。

なのでこれらの大規模修繕工事やメンテナンスを考えるタイミングとしては、単に投資物件の物件に対して大規模修繕工事やメンテナンスをしたい時に対応するだけでは無く、売上げを圧縮したいタイミングも踏まえて時期を検討する方が節税を考える上では効果的な場合があります。

少しの工夫をするだけで税金が安くなるのであれば是非ともその仕組を上手く利用したいものです。

修繕費と資本的支出の違いについては特に高度なテクニックは必要ありません。知っているか知らないかの問題だけなので、是非頭の片隅に置いておきたいと思いました。

確定申告書の見方

全ての項目を振り返るのはかなり内容が増えてしまうため、左上から順番に金額が記載されている項目を中心に備忘録として残したいと思います。

※クリックすると大きな画像で参照できます。

収入金額の計算

まず最初は収入金額で、不動産投資で得た不動産所得と会社員として支給された給与所得です。

あくまで収入なので不動産所得については家賃収入だけの数字です。収支内訳書の収入金額と同じ数字が記載されており、税金や必要経費は含まれていません。

同じく給与所得についても先日公開した源泉徴収票の支払金額と同じ数字が記載されています。

こちらも社会保険や税金などが差し引かれる前の総支給額が記載られています。

所得金額の計算

続いて所得金額です。こちらも収入金額と同じく、不動産所得に関わる項目と給与所得に関わる項目に分けられています。

収支内訳書からも分かるように、不動産投資を開始してから初年度と言う事もあり必要経費に占める金額が多く、結果的に92万円程の赤字となっています。

一方、給与所得については源泉徴収票にある給与所得控除後の金額が記載されています。

そしてこれらの不動産収支と給与所得を相殺するため、給与所得控除後の金額である約291万円から不動産収入の赤字部分である約92万円を差し引いた約199万円が所得金額として計上します。

今回は一方(不動産側)が赤字になっていたため引き算になりましたが、不動産や給与所得など全ての項目がプラスの場合は当然その合計値が所得金額として計上します。

次に所得から差し引かれる金額ですが、これも源泉徴収票にある所得控除額の合計額と一致します。

税金の計算

そして最後はこれらの数値をもとに税金の計算を行います。

所得金額の合計から各控除の差し引切れる金額を差し引いた金額が課税所得金額(課税される所得金額)となり、その金額に5%の所得税(所得税の速算表参照)を掛け算した金額が課税所得金額に対する税額です。

さらに平成25年からは復興特別所得税が2.1%加算されるため忘れずに記載します。

以上の計算から、僕が2014年度(2015年)に支払うべき所得税(所得税及び復興特別所得税の額)は47,068円である事が分かりました。

にも関わらず僕が2014年度(2015年)に支払った所得税は源泉徴収票の源泉徴収税額からも分かるように94,200円です。

よって、本来支払うべき給与所得と不動産所得に対する所得税47,068円を既に支払っている(不動産所得を含まない)会社員としての所得税94,200円から差し引いた47,132円が払い過ぎた(納め過ぎた)所得税として返ってくる(還付される)事になります。

不動産投資は税金対策になる

これがいわゆる「不動産投資は税金対策になる」と言われる理由であり、上手く必要経費を計上して全体の所得を抑える事ができるかがテクニック(知識)の見せ所です。

税金関連は毎年必ず関わる知識なので次回以降もしっかり振り返りをして理解を高めたいと思います。

収支内訳書(不動産所得用)を読み返してみました【2014年分】

去年(平成26年分)の確定申告の内容を見返しています。今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。白色申告に必要となる収支内訳書収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。対象の期間(1月1〜1...

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2019.12.31

源泉徴収票を読み返してみました〜実績値をもとに解説します〜

新年と言う事で少し気が早いですが、確定申告の準備をしないとなぁ…と思いつつ去年の申告内容を見返していました。去年は不動産会社の方に作成して頂いたので正直余り理解できていなかったのです。※今回は確定申告については記載致しません。源泉徴収票の見...

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2018.09.13

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

賃貸経営のマイナス収支で課税対象額を削減する仕組みとは？

不動産投資により赤字収益(家賃収入より必要経費の方が多いこと)になった場合、課税対象額を削減することができます。例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりま...

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2020.12.26

所得水準により節税効果は大きく変わります！

収益物件による不動産投資の利点の一つとして節税効果が挙げられます。例えば、物件価格が1億円(土地5,000万円、建物5,000万円)の築古木造アパートをフルローンで購入し、年間家賃収入が1000万円見込める場合、キャッシュフローはこのように...

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2016.04.14

正確に内容を把握している人もいれば、給与の残業代の合計と手取り金額くらいしか把握していない人も多いんじゃないでしょうか。

給与明細書の見方を理解する

給与明細の内容は知っていて損はない知識ではあるものの、中々、全ての項目を理解するのは難しいですよね。

僕は会社員として給与を受け取っていた時は、毎月給与明細をもらうたびに一つ一つ内容は理解するようにしていました。

最初のうちは一度調べてみるだけでは、中々、理解するのは難しいですが、給与をもらい始めてから一年近く経ってくる頃には、全ての項目を正しく理解できるようになっていました。

給与明細の内容を理解する

今回は、実際に僕が2014年の1月分として支給された給与明細の数字をもとに内容を確認したいと思います。下の給与明細を見ていただくと分かるように、給与明細には基本的に４つの項目から構成されています。

• 勤怠
• 支給額
• 控除額
• 記事(差引き支給額)

形式は会社ごとに違いますが「勤怠」「支給」「控除」の3項目については、大体どこの会社でも必要となる項目です。「記事」については項目名が違ったり会社によっては記載が無い場合もありますが、大体、同じような内容が記載されています。

従業員が実際に受け取る給与の金額は、総支給額から国に対して税金や社会保険料を納めた天引き後の支給額を受け取ることになります。

勤怠(勤務時間)の見方

勤怠の項目には出勤日数や勤務時間の他、残業時間などが含まれます。支給額を計算する上で基準となる大切な数字なので、最低限ここだけでもチェックしておきたいところです。

要勤務日数と出勤日数

要勤務日数は勤務しなければいけない日数で出勤日数は実際に出勤した日数です。実際の出勤日数が勤務しなければいけない要勤務日数に満たない場合は、その分支給額から差し引かれてしまいます。ただ、多くの会社では有休制度があるため個人に割り当てられた有休を使い切るまでは支給額が直接差し引かれることはありません。

勤務時間

勤務時間は実際に勤務した時間です。お昼やすみの時間として45分〜60分程は自動的に時間を差し引かれたり、1日のうち一定時間以上働くと休憩の名目で非労働時間も計算されてしまうため、実際には会社にいた時間よりも少なくなります。

勤務時間は会社によっては15分単位だったり30分単位だったりしますが、この時間を基準として給与支給額が決められます。

残業時間

残業時間は、本来勤務しなければいけない時間を超過した時間のことで、この時間の分だけ時間外手当が支給されます。この明細書には要勤務時間(勤務しなければいけない時間)の記載がありませんが勤務時間から残業時間を差し引いた時間が要勤務時間になるはずです。

ただし目安として月間で45時間を超過したり年間と通して360時間を超過すると会社としても労働基準法や人件費(コスト面)などいろいろと問題になってしまいます。そのため、一定時間を超過すると申請しづらい空気になったり、長時間労働の報告書などを提出させられることもあります。

支給額の見方

支給額の計算方法は基本給とその他の手当ての合計で計算されます。単純な足し算なだけなので意外と単純です。

基本給

給与のベースとなる金額です。残業代やボーナスの査定や退職金などを計算する時の基準となる金額なので、総支給額が同じでも基本給が少ないと残業代やボーナスの金額も少なくなってしまいます。

残業手当

残業時間に応じて支給されます。残業する時間帯によって「普通残業」の他に「深夜残業」や「休日出勤」など呼び方が変わり、会社にもよりますが、支給額も「深夜残業」や「休日出勤」の方が「普通残業」よりも多めになることが一般的です。

その他の諸手当て

残業手当の他にも会社独自の規定により、さまざまな手当てが支給されます。会社ごとに支給されるルールが違いますし、そもそも手当てが無い会社もたくさんありますが、一般的な手当てにはこのようなものが含まれます。

• 資格手当
• 住宅手当
• 役職手当

資格手当は会社が推奨する資格を取得した時に支給される手当てです。また給与として支給される手当てではありませんが、会社によっては資格取得に掛かる費用(参考書の購入費用や受験費用)も支給してくれるところもあります。

住宅手当は住宅を所有している場合や一人暮らしのために賃貸マンションに引っ越す場合に支給されます。そもそも制度自体設けられていない会社がある一方、実家に住んでいても支給される会社もあります。

住宅手当や社宅制度については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

社宅制度の節税効果は？住宅手当とどっちが得かを徹底比較！

会社が従業員に対して住居費を負担する場合、お給料に住宅費の一部を支給する住宅手当と会社が直接住宅費の一部を負担する社宅貸与の２パターンに大きく分けられます。社宅と聞くと社員寮のようにある程度大規模な会社をイメージしますが、賃貸物件を会社が借...

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2020.02.08

総支給額

総支給額は基本給と全ての諸手当ての合計金額であるため基本的に総支給額と同じ金額になります。

• 200,000円+20,000円+30,000円+62,420円+1,178円+423円=314,241円

上の給与明細書では314,241円がいわゆるお給料と呼ばれる部分ですね。

控除額の見方

給与明細の項目の中で、控除額の記載が一番複雑です。

給与明細の見方が分からない方の多くは、この控除額の内容が今一、ピンときていないはずですよね。

社会保険料

社会保険料には以下の項目が含まれます。

• 狭義の社会保険
  • 医療保険
  • 介護保険
  • 年金保険
• 労働保険
  • 労災保険
  • 雇用保険

医療保険

会社員と自営業(個人事業主)や仕事をしていない専業主婦などで加入できる医療保険の種類が違いますが、会社員の場合は健康保険に加入することになります。

• 会社員：健康保険
• 自営業：国民健康保険

医療保険を支払うことによって通院時の診察料が3割負担になります。なので会社を退職した場合や個人事業主の場合は個人で国民健康保険に加入しないと通院時の診察料が全額負担になってしまいます。

介護保険

これらの社会保険の他にも介護保険や労災保険があります。介護保険は40歳以上の人が介護サービスを受けるために負担する保険なので、僕の給与明細書には含まれていません。

厚生年金

公務員と会社員と自営業(個人事業主)とで加入できる年金の種類が異なります。会社員の場合は基本的には厚生年金に加入することになります。

• 公務員：共済年金
• 会社員：厚生年金
• 自営業：国民年金

年金制度は現役時代に支払った年金額を定年後(65歳以降)の働けなくなった時期に受け取る保険のようなイメージです。若い現役世代が老後世代を支える制度ですが、支える側の現役時代と比べて受け取る側の老後世代の割合いが大きくなっているため僕たち現役世代は少しずつ受け取れる金額は減っていくと予想されています。

また支給時期についてもこの先先延ばしになる可能性が高く、今20代〜30代の僕たちが受け取る頃には65歳からの支給では無く、70歳や80歳からの支給になってしまうかもしれないですね。

また年金給付には以下の3種類があります。

• 老齢年金
• 障害年金
• 遺族年金

よく「どうせ将来年金をもらえる保証なんて無い」と言う人もいますが、それは老齢年金を指して言っていることになります。ですが、実際には老齢年金の他にも障害年金や遺族年金も含めての年金制度であるため、その指摘は少し間違っています。

国民年金や厚生年金については以下の記事で詳しく説明しています。

いくらもらえるか把握してる？年金制度の仕組みを徹底解説！

少子高齢化が進む日本において年金問題は重要な課題です。ただ年金が支給される仕組みや計算方法については余り語られていないような気がします。今回は年金制度の特徴について分かりやすく解説したいと思います。

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2020.12.22

雇用保険料と労災保険

雇用保険料を支払っていることで、もし会社を退職し失業してしまった場合に失業手当てを受け取ることができます。失業した時に再就職までの生活を安定させ、就職活動を円滑に行える様に給付するものです。また労災保険に加入していることで業務時間内や通勤時に事故にあったり怪我をしてしまった場合に保険給付が行われます。

社会保険料の計算方法

これらの保険料は「標準報酬月額」✕「保険料率」で計算され、会社と従業員とで半分づつ負担します。

標準報酬月額は4月、5月、6月の支給額の平均をもとに算出されるため、対象月に支給される残業代等が低いと保険料も低くなります。上の給与明細書での社会保険合計の金額は「健康保険」「厚生年金」「雇用保険」の合計金額になっています。

• 14,000円+23,968円+1,571円=39,539円

この場合、社会保険料の合計金額は39,539円になります。

課税対象額の計算方法

課税対象額は総支給額合計から社会保険証合計を引いた金額です。

• 314,241円-39,539円=274,702円

ここから分かることは、お給料としては314,241円会社から受け取っているものの、社会保険料として39,539円が差し引かれていること、そして、その結果、税金を計算するための課税対象額が274,702円になっていることが分かります。

所得税と住民税

また所得税は会社があらかじめ給与から税金を天引きして代納する仕組み(源泉徴収)で控除されています。

所得税

所得税は毎月の給与で概算額を差し引かれ、正式な確定額は年末調整や確定申告によって決定されます。所得税の税率は所得が多い程、税率が高くなる超過累進課税が採用されます。

所得税の税率計算表

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

少し複雑ですが簡単に説明すると以下の手順で計算ができます。

まずは所得金額(給与収入の総額)から給与所得控除や社会保険料控除のような各種控除を差し引いて課税対象額を算出します。

• 所得金額－所得控除額＝課税対象額

次にその課税対象額に対しての税率をかけて、最後に控除額を差し引いた金額が所得税の金額になります。

• 課税対象額×税率－控除額＝所得税

税率と控除額については「所得税の税率計算表」に記載されています。

課税対象額や所得税については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

【2020年最新版】給与所得の課税対象額と所得税の計算方法をどこよりも詳しく徹底解説

所得税算出の基準となる課税対象額についてどこよりも詳しく説明します。給与所得と課税対象額の違いや各種控除額の計算方法を踏まえ誰でも簡単に所得税の仕組みが分かる内容になっています。

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2025.05.04

住民税

住民税の都道府県・市町村に払う税金で、前年分(1月1日〜12月31日)の所得を基準として計算されます。

以下の2つの金額の合計金額を収めることになります。

• 所得割額
• 均等割額

地域によって微妙に金額が変わるものの、大きな違いはありません。

所得割額は課税所得額の概ね10%(市町村民税6％、都道府県民税4％)で、均等割額はおよそ4,000円～6,200円程です。

控除計と控除合計の計算方法

控除の合計は社会保険の合計と控除計(所得税・住民税・生命保険などの合計)の合計から算出され、総支給額から控除額を差し引いたものが差引支給額となりいわゆる「手取り金」と言われるものです。

所得税と住民税とその他に民間の生命保険などに加入している場合はその生命保険料を合計したものが控除計の金額となります。

• 7,390円+15,200円+4,985円=27,575円

また控除合計の金額は社会保険合計と控除計の合計になります。

• 39,539円+27,575円=67,114円

この67,114円がお給料から差し引かれる金額になります。とても大きな金額ですね。

記事(差引き支給額)

そしていよいよ最後に差引き支給額です。

いわゆるお給料から社会保険と税金を差し引かれた手取り金額のことですね。

計算方法は以下の通りです。

• 314,241円-67,114円=247,127円

ここから分かることはお給料は314,241円だけどそこから社会保険や税金を差し引かれた結果、手取り金額は247,127円になったと言うことです。

30万円以上のお給料が25万円以下になってしまったと考えると悲しくなりますが、これが現実です。

給与明細書の見方は難しく無い

普段はほとんど「手取り金」以外は余り意識していないかませんが、給与明細書の計算方法を理解するだけであればそれ程難しくありません。

そして一般の会社員の方はこの辺りまで理解できていれば十分だと思います。

ただもし本業以外に収入があれば確定申告など税金に関わる事も多くなるはずです。

その時には「何故、所得税はこの金額になるのか？」だったり「もう少し税金を抑えるようにするにはどのようの方法があるのか？」などを勉強すれば良いと思います。

給与明細の内容を理解できたからと言って、収入が増える訳ではありませんが、節税を意識する上では大きな第一歩になると思いますし、自分が頑張って働いた収入をどれだけ税金として国に対して納めているのかは誰もが知っていて良い内容だと思います。

毎月、5分だけでも給与明細書を確認する時間を作ればすぐに理解できるようになるので一度挑戦してもらえればと思います。