僕自身、関西で築10年の木造アパート(学生向けワンルーム×4戸・オール電化)を保有していて、電気温水器をプロパンガスに切り替えるかどうかを真剣に検討したことがあります。結果として最終的には断念しました(その経緯は楽待コラムにも書いています)。

参考:オール電化からプロパンガスへの切り替えを断念した話 | 楽待コラム

この記事では、その実体験と、2025年4月施行のLPガス法改正、そして関西特有の事情(大阪ガス供給エリア・私道問題)を踏まえて、2026年時点で関西の不動産投資家が現実的に取れる給湯器戦略を整理します。

電気温水器の基礎|三菱電機・ダイキン・日立の実用比較

電気温水器とエコキュートの違い

「電気温水器」と「エコキュート」は混同されがちですが、構造がまったく違います。

築10年以上のオール電化物件は電気温水器のケースが多く、新築・大規模リフォーム物件はエコキュートに切り替わっているのが現状です。

主要3メーカーの特徴(2026年時点)

シェアの観点では三菱電機が約7割を占めるのが定番ですが、賃貸オーナーが交換するときは、メーカーで選ぶより設置スペース・容量・既存配管との互換性で決まることがほとんどです。

寿命と交換タイミング

電気温水器・エコキュートの実用寿命は10〜15年、長くて20年程度です。「機械の故障は運次第」なので、20年以上動いている個体もあれば、12年で故障する個体もあります。

ポイントは「壊れる前に交換するか、壊れてから対応するか」の判断軸を持つことです。築15年を超えたら、計画的な交換予算を組んでおくのが安全です。

給湯方式と配管接続のしくみ|3パターンの違い

給湯設備を切り替えるとき、「ガス管がどこから来て、どう室内まで届くのか」を理解しておくと、工事の規模感と費用感が一気に掴めます。3つのパターンを整理しておきます。

オール電化からガスに切り替える場合に必ず必要になるのが、外壁の貫通かんつう孔加工(コア抜き)です。ガス管・給湯管・給水管を建物内に通すために、外壁に直径数センチ〜十数センチの孔を機械で穿ち、防水処理を施します。プロパンの場合はさらにボンベ庫を屋外に設置し、配管が外壁に露出ろしゅつします。

故障時のコストと火災保険|電気的・機械的事故特約の実用性

電気温水器の故障時、火災保険の特約で費用をカバーできる可能性があります。ただしカバー範囲は限定的なので、契約内容を正確に押さえておく必要があります。

部品ごとの修理費用相場

10年を超えた個体は、ある部品を直すと別の部品が連鎖的に壊れることが多いので、修理代が15万円を超える見積もりが出たら本体交換に切り替えるほうが結果的に安くつきます。

「電気的・機械的事故特約」とは

火災保険の本体は「火災・落雷・破裂等」が補償対象で、経年劣化による故障は対象外です。これを補完するのが「電気的・機械的事故補償特約」で、給湯器・エアコン・床暖房といった建物付属の機械設備が、内部の電気的・機械的トラブル(ショート・スパーク・モーター焼損等)で壊れた場合をカバーします。

エコキュートの賃貸採用率と補助金|2026年の実情

電気温水器の交換時にエコキュートを選ぶ選択肢はあります。ただし、賃貸集合住宅でのエコキュート普及率は約3.0%(戸建ては24.4%)に留まっており、業界全体で見ても、賃貸オーナーが積極採用するアセットには未だなっていません。

補助金が出るならエコキュートに切り替えた方がいいんでしょうか?賃貸でも普及してるんですか?

残念ながら、賃貸集合住宅の普及率は3.0%に留まっています。1戸あたり初期費用が約100万円で、家賃を月5,000円アップしても回収には16年以上かかります。給湯省エネ2026事業の補助金(最大14万円/台)を使っても元単価が高いので、賃貸経営の費用対効果としては引き続き厳しい——というのが現場の感覚です。

賃貸でエコキュートが採用されにくい理由

補助金「給湯省エネ2026事業」の内容

4戸物件で全戸更新すれば最大56万円の補助が受けられます。ただし、補助金を活用しても元の単価が高いのは変わらないので、賃貸経営の費用対効果としては引き続き厳しい——というのが偽らざる実感です。エコキュートは「やった方が良いとは思うけれど、回収はしんどい」というポジションに留まっています。

切り替えの3つの選択肢|プロパン・都市ガス・併用

電気温水器の交換時期に、選択肢は基本的に4つです。

1. 同じ電気温水器(またはエコキュート)に交換 → 1台30〜45万円(エコキュートは100万円前後)
2. プロパンガス + ガス給湯器に切り替え → 工事費70万円前後
3. 都市ガス + ガス給湯器に切り替え → 工事費150万円前後(本管引込ひきこみ込み)
4. 都市ガス + 既存電気温水器の併用(コンロのみガス化) → 工事費100万円前後

① プロパンガスに切り替え

ガス給湯器(16号壁掛け給湯専用)の本体は10万円以下と安く、プロパン会社が「無償貸与」してくれるのが従来の業界慣行でした。これが、後述するLPガス法改正でほぼ消えたのが2026年時点の状況です。

工事費の内訳は、設備工事費・附帯工事費・配管工事費を含めて約70万円前後。建物外壁にボンベ庫・配管を露出させ、外壁コア抜きによる貫通孔加工と防水シール処理が必要になります。建物の景観・防水性能・将来の売却評価への影響が出る点は織り込んでおく必要があります。

② 都市ガスに切り替え

ランニングコストはプロパンより明確に安く、入居者にとって最も歓迎される選択肢です。ただし本管から物件までの「引込工事」が別途必要になり、本管が建物前まで来ていない場合、工事費は150万円を超えます。

関西では供給会社は基本的に大阪ガス(法人格は「大阪ガスネットワーク」)です。後述する私道問題と工事手続きが、関西特有のハードルになります。

③ 都市ガス + 既存電気温水器の併用

設置スペースの都合でプロパン置き場が確保できない場合の現実解です。コンロのみ都市ガス化して、給湯は既存電気温水器を継続利用する形。配管工事を最小限に抑えつつ、入居者にとってのガスコンロの利便性を提供できます。工事費は約100万円前後。

関西で都市ガスを引く|大阪ガス導入の実務と私道の壁

関西エリアで都市ガスを引く場合、相手は大阪ガスネットワーク(送配管会社)です。実際の工事は大阪ガスの認定を受けた下請けの工事店(複数社)が請け負います。

私道前面道路の落とし穴|掘削同意書

前面道路が私道の場合、所有者全員の「掘削くっさく同意書」が必要になります。古い住宅地では私道の所有者が複数(共有持分・分筆所有等)になっていることが多く、1人でも反対するとガス工事は物理的に進められません。

大阪ガスが交渉してくれることも

私道所有者との掘削同意書の取り付けは、本来は工事申込者(オーナー)が行うものですが、ケースによっては大阪ガスや認定工事店が間に入って交渉してくれることがあります。同じ私道で過去に大阪ガスが工事をした実績があれば、新規の同意取り付けが圧倒的にスムーズになります。

入居者への説明責任|料金ビフォーアフターと立会協力

給湯設備の切り替えは、ハードウェアの工事よりも入居者対応のほうが重いと言って差し支えありません。具体的には次の3つのハードルがあります。

① 料金のビフォーアフター提示

プロパンに切り替える場合、入居者の月々のガス料金は都市ガスの約2倍になります。電気温水器(オール電化)からの切り替えでも、トータルの光熱費は上がるケースが多いので、切り替え前後の月額光熱費を試算して書面で提示する必要があります。これを曖昧にすると、入居後に「聞いていない」というクレームに直結します。

② 室内立会と汚損リスク

配管接続・給湯器設置の作業では、室内に作業員が立ち入る時間帯が必ず発生します。在宅・立会いの依頼を入居者にお願いすることになり、加えて作業中の床養生や工具の出入りで多少の汚損が出るリスクもあります。退去時の原状回復で揉めないよう、事前の写真撮影・施工後のクリーニングまで含めて段取りしておくのが安全です。

③ 工事期間中の不便への配慮

工事中は一時的に水・電気・湯が止まる時間帯が出ます。1日〜2日間の利用制限を入居者に強いるので、事前周知・代替案(銭湯チケット配布等)を準備すると、トラブル発生率は明らかに下がります。

プロパンガススキームの完全終了|2025年LPガス法改正

ここが今回のテーマで一番大きな構造変化です。2025年4月2日施行のLPガス法改正(液石法改正)で、長年大家を支えてきた「プロパンガススキーム」が事実上完全に終わりました。

プロパンガススキームとは

プロパンガス会社が、オーナーに対して給湯器・エアコン・モニターホン等を無償貸与し、その費用を入居者のガス料金に上乗せして回収する仕組みです。オーナーは設備投資ゼロで物件をリニューアルでき、ガス会社は安定した契約を獲得し、しわ寄せはガス料金として入居者に向かう——という構造でした。

業界では半ば常識の慣行になっていましたが、入居者が支払うガス料金が不透明に膨らむ構造であったため、長期的な是正対象となっていました。

改正の3段階(タイムライン)

大家への影響

【実体験】4戸アパートでプロパン切り替えを断念した理由

僕の物件(築10年・木造・学生向けワンルーム×4戸・オール電化)で、実際にプロパンガス切り替えを真剣に検討して、結果として断念しました。試算は次の通りです。

数字だけ見るとプロパン切り替えは妥当に見えますが、最終的には次の理由で断念しました。

建物への施工インパクトを許容できない

ガス配管を通すには外壁の貫通孔加工(コア抜き)と防水シール処理が発生します。これがどれほど丁寧に施工されても、10年20年の単位で見れば雨水浸入・防水低下の起点になり得ます。築10年でまだコンディションが良い建物に、わざわざ躯体に手を入れる選択は取りにくかったです。

景観の損ないと将来売却時の評価

外壁にボンベ庫・配管を露出させると、見た目の印象が一段下がります。賃貸の入居率にも効きますし、何より将来売却するときに次の買主の評価が下がる懸念がありました。築古の物件ならまだしも、まだ10年の物件で景観を犠牲にするのは得策ではないと判断しました。

学生入居者・保護者の心理

管理会社からのフィードバックでは、学生入居者の保護者がランニングコストを気にする傾向があり、「プロパンより都市ガスが良い」という反応が想定されました。プロパン化したところで入居者・保護者から見れば割高な選択肢に映る可能性があり、入居率改善には繋がりにくい。

損益分岐点そんえきぶんきてんの問題(物件規模)

電気温水器の交換費用はたしかに30万円かかりますが、ガス切り替えの70〜100万円の差額を回収するには10年以上の運用が必要になります。途中で売却する可能性、機械が想定より長持ちする可能性、入居者構成が変わる可能性——これらを織り込むと、4戸という小規模では投資回収できないシナリオのほうが現実的に見えました。

LPガス法改正で「無償貸与」が消えた

2025年4月施行のLPガス法改正で、プロパン会社からの無償貸与スキームがほぼ消えたことも大きな判断材料でした。スキームが生きていれば「設備はガス会社負担」という選択肢があったのですが、改正後は実質的に全額オーナー負担になります。それを織り込むと、ますます投資回収のハードルが上がりました。

結論

「4戸規模の物件ではわざわざやる必要がなかった」というのが結論でした。建物への施工インパクト、入居者・保護者の心理、長期的な収支バランス、そして法改正による条件悪化——全部を踏まえて、電気温水器が壊れたら同じ電気温水器で対応する方針に切り替えました。

最適解はどこにあるか|電気温水器もエコキュートも「ベスト」ではない

ここまで見てきた通り、電気温水器は古い技術で、ランニングコストもエコキュートと比べて高く、入居者にとって積極的に選ばれる設備ではありません。一方のエコキュートも初期費用が高すぎて、賃貸では普及率が3%に留まる状態です。

本当の最適解は、物件規模・立地・前面道路の状況によって変わります。判断軸を整理しておきます。

100万円規模の修繕は金融機関との取引きっかけにもなる

給湯設備の入れ替えで100万円前後の修繕費が発生する場合、全額自己資金で出さずに信用金庫・地方銀行から修繕資金として借り入れるのも、戦略としては有効です。

「自己資金で払える=払うべき」ではなく、長期の金融機関戦略の中で借入を意図的に組み込むという発想は、規模拡大を視野に入れている人ほど実利が大きいです。

まとめ|2026年以降、関西の不動産投資家の現実解

長期的に保有していくアパートで、給湯器をどう設計するか。2026年時点で考える現実解は次の通りです。

1. 築10年以下・小規模(4〜6戸):既存設備が壊れたら、同じ電気温水器に交換が無難
2. 築15年超・10戸以上:大規模修繕に合わせて都市ガス化を本気で検討、規模で投資回収が成立
3. 新規取得時:大阪ガス供給エリアか確認、前面道路の私道リスクを必ずデューデリ
4. プロパン物件を保有中:法改正後のガス料金水準を必ず確認(下がっているとは限らない)
5. 無償貸与スキームを当てにした収支計画は完全に成立しない前提で、設備投資を自己資金で賄えるかを物件単位で見直す
6. 火災保険の電気的・機械的事故特約は10年以内限定で、築古物件の給湯器修繕費の頼みの綱にはならない
7. エコキュート補助金(給湯省エネ2026事業)は最大14万円/台。ただし元の単価が高いので回収は限定的
8. 100万円規模の修繕は信金との取引きっかけ作りに転用するのも一案

参考:オール電化からプロパンガスへの切り替えを断念した話 | 楽待コラム

このような問いかけを向けられると心配になる人は多いはずです。2019年に話題になった「老後2,000万円問題」に代表されるように、公的年金だけでは足りないという前提は、もはや共有された事実になっています。

iDeCo(個人型確定拠出年金)は、その不足を自助努力で埋めるための制度として設計されていますが、2026年1月の退職所得控除改正・2026年12月の加入年齢延長・2027年1月の掛金上限引き上げという3つの節目を境に、制度の姿が大きく変わります。古い情報をそのまま信じて出口設計をすると、数百万円単位で手取りが変わってしまうのが今のiDeCoです。

この記事では、2026年時点で押さえるべき最新情報だけに絞って、仕組み・メリット・デメリット・出口戦略・新NISAとの使い分け・マイクロ法人や小規模企業共済との兼ね合いまで、一気通貫で整理します。

ちなみに僕自身もiDeCoを活用してSBI証券経由で運用を続けていますが、2026年の改正を踏まえて出口設計は一度根本から見直しています。

iDeCoの仕組みを理解しよう

iDeCoは「individual-type Defined Contribution pension plan」の略で、個人型確定拠出年金と呼ばれる私的年金制度です。国が強制的に加入させる公的年金(国民年金・厚生年金)に対して、自分で掛金を決めて、自分で運用先を選び、自分で受け取り方を決めるのが特徴です。

公的年金だけでは老後資金が不足しがちなので、その穴を自助努力で埋めるために国が用意した、税制優遇付きの自助年金——と理解するのが一番スッキリします。

iDeCoは誰でも加入できる?

原則として、国民年金加入者であれば、ほぼ誰でも加入できます。

• 第1号被保険者:個人事業主・フリーランス・学生など
• 第2号被保険者:会社員・公務員
• 第3号被保険者:専業主婦(主夫)

2017年の法改正で対象が大きく広がり、さらに2026年12月の改正で加入可能年齢が「70歳未満まで」に延長されます(改正前は65歳未満)。

加入から給付までの流れ

1. 加入(個人で金融機関を選んで申込)
2. 拠出(毎月の掛金を積立)
3. 運用(投資信託・定期預金から自分で選ぶ)
4. 給付(原則60歳以降に受け取る)

ちなみに、iDeCoの最大の強みは「拠出」「運用」「給付」の3段階すべてで税制優遇が受けられることです。この構造は新NISAにはない、iDeCo固有の設計です。

2026〜2027年の制度改正|「改善」と「改悪」を両面で押さえる

iDeCoはここ数年、ほぼ毎年のように改正が入っています。特に2026年〜2027年は、メリット側(改善)とデメリット側(改悪)の両方が同時に動く節目なので、片側だけ見ると判断を誤ります。

【改善①】2026年12月:加入可能年齢が「70歳未満まで」に延長

これまで65歳未満までしか加入・追加拠出ができなかったiDeCoが、2026年12月1日以降は70歳未満まで加入・拠出を継続できるようになります。条件は「老齢基礎年金やiDeCo老齢給付金を受給していないこと」。

60代後半まで現役で働く人が増えている現状では、非常にインパクトのある改正です。60〜70歳の10年間、所得控除と非課税運用を使える期間が純粋に増えることになります。

【改善②】2027年1月:掛金上限の大幅引き上げ

2027年1月の拠出分から、掛金上限が多くの区分で大きく引き上げられる予定です。

• 第1号被保険者(自営業等):月68,000円 → 月75,000円(+7,000)
• 第2号被保険者(会社員・企業年金なし):月23,000円 → 月62,000円(+39,000)
• 第2号被保険者(企業型DC・DB加入者):月20,000円 → 月62,000円(企業型との合計上限へ)
• 第2号被保険者(公務員):月12,000円 → 月62,000円(+50,000)
• 第3号被保険者(専業主婦等):月23,000円(据え置き)

特に会社員・公務員は、拠出できる金額が2〜5倍規模に拡大します。年間で所得税・住民税から引ける金額が一気に増えるため、高所得層ほど節税インパクトが大きくなります。

【改悪】2026年1月:退職所得控除の「5年ルール」が「10年ルール」に延長

ここが今回の改正で最もインパクトが大きいポイントです。

iDeCoを一時金で受け取り、その後に退職金を受け取る場合、従来は「5年以上空ければ両方に退職所得控除がフル適用」でした。例えば60歳でiDeCoを一時金で受け取り、65歳で会社退職金を受け取れば、それぞれ独立して控除が使え、税負担を大幅に圧縮できました。

2026年1月1日以後に支払われる退職一時金からは、この間隔が「10年以上」必要になります。60歳でiDeCo → 65歳で退職金という5年間隔では、iDeCoの加入期間と勤続期間が重なっている部分の控除が1回分としてしかカウントされず、実質的に退職所得控除の枠が削られます。

逆順(退職金を先 → iDeCoを後)の場合は以前から「19年ルール」が適用されており、こちらは2022年改正で4年から19年へと既に延長済みです。つまりiDeCoを先に受け取る場合も後に受け取る場合も、相当な間隔を空けないと控除の重複適用は認められない、というのが現在の姿です。

iDeCoのメリット(2026年版)

改正後もiDeCoの本質的な強みは揺らいでいません。むしろ掛金上限引き上げによって、税制メリットは拡大する方向に動いています。

1. 掛金が全額所得控除(所得税・住民税が下がる)
2. 運用益が非課税(通常20.315%の税金が丸ごと免除される)
3. 受取時も一定額まで非課税(退職所得控除 or 公的年金等控除)
4. 転職・退職時も持ち運び可能(ポータビリティ)

特に強力なのは、毎月の掛金が所得控除になる点です。年収600万円の会社員が月23,000円拠出すると、年間で約5万円前後の税金が戻ってきます。2027年以降、月62,000円まで拠出できるようになると、同じ年収帯で年間13万円前後の節税になる試算もあります。

iDeCoのデメリット・注意点(2026年版)

一方、デメリットも明確に押さえる必要があります。

60歳までは中途解約できない

iDeCoは私的年金なので、原則60歳までは引き出せません。ライフイベント(住宅購入・子どもの教育費・転職時の無収入期間等)で現金が必要になったとしても、iDeCoの積立金には手を出せません。

生活防衛資金を別に確保した上で、その外側の余裕資金で運用するという位置付けを崩さないことが大事です。

手数料が継続的にかかる

• 加入時手数料:2,829円(国民年金基金連合会)
• 口座管理手数料:月171円〜(運営管理機関により幅あり)
• 給付事務手数料:1回440円
• 移換手数料:0〜4,400円

信託報酬の低い商品を選び、運営管理手数料が無料の金融機関(SBI証券・楽天証券・マネックス証券等)で口座を作るのが基本です。

2026年改正後は「出口の複雑さ」が増す

これまで以上に受取順・受取時期・受取方法の設計がシビアになりました。退職金や小規模企業共済、マイクロ法人からの役員退職金など、複数の退職所得が絡む人は、後述する出口設計を事前に組んでおかないと、せっかくの節税効果が相殺されます。

受け取り方3パターン|税金はどう変わるか

iDeCoの受け取り方は次の3通りで、それぞれ適用される控除が違います。

①一時金で一括受取(退職所得扱い)

資産全額を一度に受け取る方法。退職所得として扱われ、退職所得控除が適用されます。大きな控除が一気に使える反面、同時期に他の退職金がある場合は重複調整が入ります。

②年金形式で分割受取(雑所得扱い)

5〜20年の分割で、年金形式で受け取る方法。雑所得として扱われ、公的年金等控除が適用されます。公的年金と合算されるので、厚生年金の受給額が多い人は控除枠の取り合いになります。

③併用型(一部を一時金、残りを年金)

一部を一時金で受け取り、残りを年金形式で受け取る方法。退職所得控除と公的年金等控除の両方を活用できるので、複数の退職所得を持つ人には最も柔軟な選択肢です。

受け取り方の比較表

退職所得控除の計算式と出口シミュレーション

退職所得控除の計算式は、加入期間(勤続年数)に応じて次のようになります。

• 20年以下:40万円 × 加入年数
• 20年超:800万円 + 70万円 ×(加入年数 − 20年)

例えば勤続25年の場合、800万円+70万円×5年=1,150万円が控除枠になります。1,150万円までなら退職所得として受け取っても税金はかかりません(超過分は1/2に圧縮された上で累進課税)。

iDeCo加入期間が30年なら、控除枠は800万円+70万円×10年=1,500万円。30年間の拠出総額が1,500万円以内に収まれば、一時金で受け取っても非課税で出口を抜けられる計算になります。

10年ルールの影響を深掘り|影響を受ける人・受けない人

影響を受けるケース

• 会社員で60歳〜65歳の間に退職金とiDeCo一時金の両方を受け取る予定の人
• 個人事業主で小規模企業共済とiDeCoを両方持っている人
• マイクロ法人オーナーで役員退職金とiDeCoを同時期に受け取る人

これらの人は、受け取り時期を10年以上空けるか、併用型で一部を年金形式にずらすか、受取順を逆(退職金先→iDeCo後)に変えて19年ルール下で調整するかの判断が必要になります。

影響を受けにくい人

• 退職金制度のない会社員・個人事業主(iDeCo単独なので関係ない)
• 65歳以降に退職金を受け取る予定で、60歳でiDeCoを一時金受取できる人
• iDeCoを最初から年金形式で受け取る設計にしている人

実務的な出口設計のヒント

1. iDeCoを先に受取(60歳)→ 退職金を70歳以降に受取:10年以上空けて両方フル控除
2. 退職金を先(60歳)→ iDeCoを後(70歳以降):ただし19年ルールで調整される
3. iDeCoを年金形式で20年分割 → 公的年金等控除に振り分け
4. 併用型で退職所得控除枠を埋めた残りを年金形式に

受取順と受取方法の組み合わせだけで、手取りが200〜300万円変わることは珍しくありません。会社員であれば人事部に退職金の受取時期(選択肢があるか)を確認し、個人事業主・マイクロ法人なら税理士に複数パターンの試算を依頼するのが安全です。

個人事業主・マイクロ法人オーナーの出口設計|落とし穴を整理

個人事業主や、不動産投資家・フリーランスが節税目的で使うマイクロ法人には、iDeCoと重複する退職所得の仕組みがいくつもあります。ここが今回の改正で最も複雑化した領域です。

小規模企業共済との併用問題(4年ルール)

小規模企業共済は個人事業主・小規模法人役員が加入できる退職金制度で、掛金は全額所得控除、受取時は退職所得扱いになります。iDeCoと同じ退職所得カテゴリなので、受取時期が近いと退職所得控除の枠を共有することになります。

具体的には、iDeCoを先に受け取って4年以内に小規模企業共済を受け取ると、退職所得控除が合算調整の対象になります(前年以前4年以内ルール)。2026年以降はiDeCo側の10年ルールも加わるため、「iDeCo → 5年以上空ける → 小規模企業共済」という順序設計が基本形になります。

マイクロ法人の退職金スキーム

不動産投資家や個人事業主の一部が使うマイクロ法人スキームは、以下の構造で節税を最大化する手法です。

1. 個人で本業(給与・事業所得)を行い、社会保険は本業側でカバー
2. マイクロ法人を別途設立し、役員報酬を年間50〜60万円程度に抑える
3. 社会保険料を最小化(標準報酬月額最低ランクに寄せる)
4. 退職時に強力な退職所得控除を使って、役員退職金として大きく引き出す

この手法自体は合法ですが、iDeCoの一時金とマイクロ法人からの役員退職金を同時期に受け取ると、退職所得控除が重複扱いになり、せっかくの控除枠が削られます。マイクロ法人の役員退職金は「勤続年数×功績倍率」で決まるので退職金のボリューム自体は小さくないケースが多く、控除枠の取り合いになる可能性が高いです。

対策としては、マイクロ法人の役員退職金とiDeCo一時金の間に10年以上の間隔を設けるか、iDeCoを年金形式で受け取って雑所得側に逃す設計になります。

不動産投資家がよく使う構造との相性

不動産投資家は、物件保有、マイクロ法人設立、小規模企業共済加入、iDeCo加入を組み合わせているケースが多いですが、退職所得のバケツが4つ(退職金・iDeCo・小規模企業共済・マイクロ法人退職金)ある状態で10年ルールと19年ルールを同時に管理する必要があります。

2026年以降は、この出口設計を物件取得時点から逆算しないと、30年後に手取りが大きく変わります。

老後2,000万円問題の再評価|計算は妥当、金額は不足

2019年の金融庁ワーキンググループ報告書で話題になった「老後2,000万円問題」は、その後「根拠が薄い」「不安を煽っているだけ」と批判もされましたが、計算方法と考え方自体は非常に妥当だと評価しています。

計算方法は合理的

報告書では、夫65歳・妻60歳の高齢夫婦無職世帯のモデル家計を使い、毎月の収入26万円に対して支出26.3万円、月々の不足5.5万円×30年=約2,000万円というシンプルな計算を提示しています。前提の取り方も極端ではなく、家計調査データを基にした真っ当な試算です。

ただしモデルケースは「パワーカップル寄り」

一方で、このモデル家計は夫婦2人世帯で月の支出26万円以上を前提にしているため、現役時代に世帯年収1,000万円超のパワーカップルや、都市部の中流〜やや富裕層のモデルに近いです。地方で年金受給額が少ない世帯、独身世帯、病気・介護が発生した世帯では、必要額はもっと膨らみます。

インフレを加味すれば2,000万円では足りない

さらに、2020年代後半に入ってからのインフレを織り込めば、実質2,000万円では到底足りないという前提に立つのが現実的です。仮に年2%のインフレが30年続けば、将来の2,000万円は現在価値で約1,100万円相当まで目減りします。逆に言えば、将来の実質2,000万円を確保するには、現在価値で3,600万円以上を積み上げておく必要があるという計算になります。

2,000万円という数字に安心するのではなく、「この数字は下限の目安であって、個別ケースでは上振れする」と捉えておくのが、現実的なスタンスです。

iDeCoと新NISA(2024年〜)の使い分け

2024年1月に抜本的に制度変更された新NISAは、iDeCoと並んで税制優遇の二本柱です。どちらを使うべきかは目的によって変わるので、違いを整理しておきます。

新NISAの主なポイント(2024年〜)

• 年間投資枠:つみたて投資枠120万円+成長投資枠240万円=最大360万円
• 生涯投資枠1,800万円(うち成長枠は1,200万円まで)
• 非課税期間:無期限(旧NISAは20年 or 5年)
• 売却すれば枠が翌年復活(再利用可能)

iDeCoと新NISAの比較

使い分けの考え方

• 所得税・住民税を今すぐ減らしたい → iDeCo優先
• 流動性を確保したい(教育費・住宅購入も視野) → 新NISA優先
• 余裕があるなら併用 → iDeCoで掛金上限まで × 新NISAで枠を積み上げ

サラリーマンで年収500万円以上なら、iDeCoで所得控除を取り、さらに新NISAで積立というのが2026年時点の基本形です。

政府の「後出し改正」への向き合い方

iDeCoをめぐる制度改正は、2020年代に入ってから頻度が明らかに上がっています。

• 2022年:退職金→iDeCoの順の場合、4年ルール→19年ルールに延長
• 2024年:新NISA制度変更(これは改善)
• 2026年1月:iDeCo→退職金の順の場合、5年ルール→10年ルールに延長
• 2026年12月:加入可能年齢を65歳未満→70歳未満へ延長
• 2027年1月:掛金上限引き上げ

改善と改悪が同時進行していますが、退職所得控除の統合調整ルールという観点では、一貫して税優遇の縮小方向に向かっています。これは陰謀論的な話ではなく、財政赤字の拡大と税収確保の必要性という構造的な背景から、合理的に説明がつく動きです。

過去の実績を見ても、制度発足当初に大きな優遇を付けて、普及が進んだ段階で徐々に優遇を削るというのは、日本の制度運用では繰り返し見られてきたパターンです(住宅ローン減税の圧縮・年金受給開始年齢の段階引き上げ・給与所得控除の縮小など)。

iDeCoや新NISAも、「今提供されている税優遇は永続ではない」と前提に置いておくのが安全です。具体的には次の点を意識しておくと、将来の制度変更に対して耐性のある設計になります。

• 単一制度に資産を寄せすぎない(iDeCo・新NISA・特定口座・不動産・現金の分散)
• 出口設計を柔軟に変えられる仕組みを持っておく(受取方法を複数パターン想定)
• 課税後の運用(特定口座・不動産)も捨てない(税制メリットの喪失に備える)

若い世代へ|今の時間も同じ価値を持つ資産

老後に備えて節税しながら積み立てる——というメッセージは資産形成の王道ですが、20代〜30代の若い世代にとっては、将来のためだけに今を節約するのが最適解とは限りません。

iDeCoで月2〜3万円を60歳まで積み上げる計画は確かに合理的ですが、その分の資金を自己投資・スキル獲得・キャリアチェンジ・独立資金に使ったほうが、最終的な生涯年収・資産形成のインパクトが大きくなるケースも十分あり得ます。

• 20代に身につけたスキルは、30代〜50代の年収を何倍にも押し上げる可能性がある
• 若いうちの健康投資(運動習慣・睡眠・食事)は、老後の医療費を大きく下げる
• 住宅ローンによる自宅購入は、インフレ下では若いほど有利になる

60歳までロックされるiDeCoは、あくまで「余裕資金の受け皿」として位置付け、今この瞬間を犠牲にしすぎない設計をおすすめします。老後にお金があるだけの人生と、今を楽しみながら老後も困らない人生は、同じ資産規模でも別物です。

まとめ|2026年時点で押さえるべきiDeCo設計の要点

最後に、これまでの論点を実務的なチェックリストとして整理します。

1. 2026年1月以降:iDeCoを先に受け取る場合は退職金との間隔を10年以上空ける
2. 逆順(退職金先→iDeCo後)は2022年改正以降ずっと19年ルール適用
3. 2026年12月以降:加入可能年齢70歳未満まで延長 → 60代でも拠出継続可
4. 2027年1月以降:掛金上限が大幅引き上げ → 所得控除による節税インパクトが2〜5倍に
5. 受け取り方は3パターン(一時金・年金・併用)から目的に応じて選ぶ
6. 個人事業主・マイクロ法人オーナーは、小規模企業共済・役員退職金との重複調整を必ず試算
7. 老後2,000万円問題は計算は妥当だが、インフレで実質は足りない前提で上積みを
8. 新NISA(2024年〜)とは併用が基本、iDeCoは所得控除・新NISAは流動性
9. 政府の改正は今後も続く前提で、単一制度に資産を寄せすぎない
10. 若い世代は「老後のため」に今を犠牲にしすぎない、自己投資とのバランスが最終的な資産規模を決める

この記事で扱った内容を踏まえれば、2026年の改正を受けたiDeCoの出口設計は、ほとんどの人が自力で組み立てられるはずです。制度の細部は今後も変わりますが、「税優遇は永続ではない」「出口は事前に設計する」「単一制度に寄せない」という3つの原則さえ守れば、改正に振り回されにくいポートフォリオを組めます。

ただ、複利だけの話で終わってしまうと現実の意思決定には足りません。分配金の扱い方、信託報酬のコスト、非課税口座の使い方、そして借入を味方にするレバレッジ戦略まで含めて、ようやく長期で効く資産形成の設計図になります。この記事では、その全体像を1本で整理します。

複利が時間を資産に変換する仕組み

複利とは、運用で得た利益を元本に組み入れて、次の期間はその合計額に対して利回りをかけていく計算方法です。「利息が利息を生む」と言われる所以で、時間が長くなるほど加速度的に資産が増えます。

一方の単利は、常に元本に対してだけ利回りがかかります。利息部分は運用から切り離されていくので、時間が経っても伸び方が一定のままです。

元本100万円・年利5%・30年で見た差

抽象的な比較だけだとイメージしにくいので、元本100万円・年利5%で30年間運用した場合の推移を見ておきます。

• 10年後:単利150万円 / 複利約163万円(差13万円)
• 20年後:単利200万円 / 複利約265万円(差65万円)
• 30年後:単利250万円 / 複利約432万円(差 約182万円)

10年目までは差がほとんど付きません。ここで「複利の効果が実感できない」と感じて運用をやめてしまう人が多いのですが、実際に差が開くのは20年目以降です。複利は「時間を長く保有した人にだけ見える景色」だと思ってください。

複利を機能させる3つの条件

1. 利益を途中で引き出さず、運用に戻し続ける(=再投資)
2. 運用期間をできるだけ長く取る(時間が最大の変数)
3. コスト(信託報酬・税金・売買手数料)で伸びを削られない

この3つのうちどれかが欠けると、複利の伸びは指数関数から直線に近づいていきます。特にコストは、後述するように20年スパンで見れば驚くほど大きい差になります。

72の法則|「何年で2倍か」を暗算で出す

元本がちょうど2倍になるまでの期間は、「72 ÷ 年利(%)」で近似できます。覚えておくと、ファンドの期待利回りから「これだと老後までに何倍になるか」が直感的に出せるようになります。

• 年利 1%:72年(定期預金・国債水準。現実的にほぼ時間切れ)
• 年利 3%:24年(バランス型投信の期待レンジ)
• 年利 5%:14.4年(国内株・先進国株インデックスの長期平均近辺)
• 年利 7%:10.3年(SP500の長期平均水準)
• 年利10%:7.2年(ハイリスク領域。再現性は低い)

重要なのは、利回りが2倍になると倍増期間は半分、3倍になると3分の1に縮むという非線形性です。「年利1%と5%の差」は5倍ではなく、倍増期間で見ると72年 → 14.4年の差で、資産形成で起きる結果は完全に別物になります。

積立には「126の法則」を使う

一括投資ではなく毎月積立で運用する場合は、「126 ÷ 年利(%)」で、積立元本の合計が2倍に届くまでの期間を近似できます。年利5%なら約25年。つみたてNISAやiDeCoの期間設計で使うと便利です。

分配金は「無駄」ではなく「使い方が分かれるツール」

毎月分配型・隔月分配型の投資信託は、運用益(場合によっては元本の一部)を定期的に受け取れる仕組みです。長期で資産を増やすという文脈では不利になりますが、「分配金が全部ダメ」と切り捨てるのは雑なので、整理しておきます。

複利運用には明確に不利

分配金を受け取るたびに、原資が運用から抜け、都度課税(20.315%)されます。同じリターンでも再投資ファンドと比べた場合、税金とタイミングロスで20年後のリターンは1〜2割ほど差が付くのが一般的です。長期の資産形成を主目的にするなら、再投資型(無分配型)が合理的です。

分配金型が機能する場面もある

• 退職後など、すでに運用資産を取り崩しフェーズに入っている人
• 定額のキャッシュフローを心理的アンカーにしたい人(運用を続けやすくなる)
• 毎月の生活費の一部を運用益で賄いたい人(高配当ETF/REITも同じ文脈)

ただし、いずれもニーズが明確にある場合の話です。「30代〜40代で資産形成の途中」という段階なら、まずは無分配型のインデックスファンドで複利を走らせるほうが合理的です。分配金の必要性は、フェーズが変わったタイミングで再設計すれば十分間に合います。

信託報酬は「毎年の逆複利」として効く

複利の話をすると、利回りにばかり目が向きがちですが、同じくらい重要なのが信託報酬(運用管理費用)です。これは毎年自動的に資産から引かれるので、「毎年確実にマイナスに働く複利」と考えると分かりやすいです。

• 信託報酬 0.1%:元本1,000万円に対して年1万円
• 信託報酬 1.0%:元本1,000万円に対して年10万円

一見ささいな差でも、20年スパンでは数百万円の差になります。同じSP500連動ファンドでも、商品によって信託報酬は0.09%から1%台まで幅があります。ファンドを選ぶときは、目論見書で信託報酬と隠れコスト(売買委託手数料等)を必ず確認してください。

NISAの非課税枠で複利を増幅する

通常、運用益には20.315%の税金がかかります。これも複利の敵です。NISA(新NISA)は、この税金が丸ごと免除される仕組みなので、複利を走らせるフィールドとして現状最強です。

• つみたて投資枠:年120万円(主に低コストインデックスファンド向け)
• 成長投資枠:年240万円(個別株・ETF・アクティブファンド等)
• 生涯投資枠:1,800万円(うち成長枠は1,200万円まで)

年間360万円×5年で枠を使い切る設計にすると、5年目以降は非課税環境で複利を最大限に走らせられる状態になります。iDeCoと併用できるので、所得税・住民税の控除効果も含めれば、サラリーマンにとっては最優先で使い切るべき制度です。

住宅ローン金利は「敵」にも「味方」にもなる

複利の反対側にあるのが、借入金利です。借りた瞬間から利息が積み上がり、返済しない限り総支払額は増えていきます。

とはいえ、すべての借入がコストとは限りません。特に住宅ローンは、日本が世界的に見ても最低水準の金利を提供している仕組みで、使い方によっては資産形成を加速させます。

インフレ下では借入の実質負担が目減りする

インフレが進むと、現金の購買力は下がり、モノ(不動産・株式等の実物資産寄りのもの)の価格は上がります。このとき、固定額の借入は、インフレによって実質的な負担が軽くなるという性質があります。

例えば、変動金利0.5%で5,000万円を借りて自宅を取得した場合、インフレ率が年2%で推移すれば、支払う金利が実質的にマイナス水準になります。自己資金だけで同額の不動産を取得するより、低金利ローンを使って自宅を先に買ってしまうほうが、インフレ局面ではむしろ有利な側面があります。

投資用ローンは別物として扱う

一方、投資用マンションローンは金利2〜4%台と住宅ローンよりもかなり高く、借入目的も担保評価も違います。住宅ローンの低金利と同じ感覚で投資用ローンを使うと、キャッシュフローが回らず痛い目を見ます。「住宅ローン=インフレの味方」、「投資用ローン=物件の質で評価が決まる」と頭の中では別物として整理しておいてください。

資産運用 × レバレッジの合わせ技|持っている資産を担保に借りて再投資する

ここまでは「自己資金で複利を回す」話でしたが、手元にある資産をそのまま運用しつつ、その一部を担保に低金利で借り入れて、さらに別の商品に再投資するという設計があります。レバレッジを1段ではなく2段で効かせる発想です。

代表的な3つの仕組みを見ておきます。

野村Webローン|有価証券を担保に金利1.5%で借りる

野村證券で保有している有価証券を担保にして、野村信託銀行から融資を受ける仕組みです。

• 金利:年率1.5%(変動)
• 掛目:株式は50%、外国債券は70%前後(銘柄により異なる)
• 融資枠:10万円〜最大5億円
• 担保は運用を止めない(売却せずに借りられる)

たとえば1,000万円分のインデックスファンドを保有している場合、掛目60%で約600万円まで借り入れが可能です。借入金利1.5%に対して、借りた資金を年5〜7%の運用に回せれば、金利負担を差し引いても年3〜5%のスプレッドが自己資金の上に乗ってきます。

注意点として、担保有価証券の価格が下落すると追加担保(追証)を求められるので、掛目いっぱいまで借りるのではなく、評価額の30〜40%程度に抑えておくのが実務的な安全圏です。

小規模企業共済|積み立てたものの一部を貸付原資に

個人事業主や法人役員が加入できる退職金制度ですが、掛金は全額所得控除(月7万円=年84万円まで)になりつつ、積立金の範囲内で貸付を受けられます。

• 一般貸付:年利1.5%
• 特別貸付(傷病・災害等):年利0.9%
• 積立金の7〜9割が貸付限度額

節税しながら積み立てたお金を、必要に応じて1.5%で引き出して使える仕組みです。資金繰りのバッファにも、再投資の原資にもなります。

経営セーフティ共済|一時貸付金は年利0.9%

中小企業倒産防止共済(経営セーフティ共済)は、取引先倒産時の連鎖倒産を防ぐための制度ですが、掛金が全額損金になり(月20万円=年240万円まで)、積立金を担保に年利0.9%で一時貸付を受けられます。

• 一時貸付金の金利:年利0.9%
• 貸付限度:解約手当金の95%まで
• 借入期間:1年(借換え可能)

法人で加入すれば、決算対策(損金算入)と低金利借入の二重機能を持たせられます。

合わせ技の基本設計

これらを組み合わせると、次のような設計図が描けます。

1. NISA枠 × iDeCo × 共済で非課税・所得控除の器を最大化する
2. 証券口座のインデックスファンドを担保に、野村Webローン等で運用を止めずに借入する
3. 借入分はさらに別のアセット(国内外株・海外ETF・不動産頭金等)に再投資する
4. 借入金利(1.5%前後)<運用期待リターン(5〜7%)のスプレッドで、自己資金だけの運用より年3〜5%分ROIを上乗せ

注意点として、借入倍率を上げるほどリスクも線形に増えます。評価額に対して借入は30〜40%まで、運用先はボラティリティが低い銘柄を中心に——この2つを守るだけで、暴落局面での追証リスクを大きく抑えられます。

不動産 × レバレッジ|複利運用と相互補完する資産

レバレッジが最も強く効くのは、言うまでもなく不動産です。株式のレバレッジは信用取引で2〜3倍、証券担保ローンでも自己資金比1.5倍程度が実務の上限ですが、不動産は1割の頭金で10倍のポジションを取れるという、他資産では成立しない倍率が普通に使えます。

「自己資金ベースの利回り」が桁違いに変わる

1,000万円を株式に投じて年利7%を取ったら年間リターンは70万円、自己資金ベースでも7%です。同じ1,000万円を頭金にして、金利2%で9,000万円を借りて1億円の物件(表面利回り7%)を取得した場合、年間家賃700万円から利息180万円を引いて520万円のキャッシュフローが残ります。

自己資金1,000万円に対する利回りは実質52%。株式の7%と比べておよそ7.4倍です。実務では管理費や空室、税金を織り込むので手取りはもう少し削れますが、それでも20〜40%の自己資本利回りが狙えるのは株式では到達できない水準です。

インフレに強い構造

インフレ局面では、不動産は現物資産として価格が上がりやすい一方、ローンの借入残高は名目額で固定されたままです。結果として、インフレが進むほど実質的な負債は軽くなり、含み益が積み上がるという構造的なメリットがあります。

家賃も中長期では物価に連動して上昇しやすいので、キャッシュフロー側でもインフレヘッジが効きます。預金と株式だけで資産を組んでいると、インフレの影響を直接浴びますが、ローンを組んだ不動産を一定比率で組み込むことでポートフォリオ全体のインフレ耐性が上がるという効果があります。

自宅購入もレバレッジ資産形成の一種

投資用物件を持たなくても、自宅を住宅ローンで購入することは広い意味でのレバレッジ資産形成に含まれます。団信が実質的に生命保険の役割を持ち、金利はインフレ下で目減りし、土地部分は現物資産として残ります。

「賃貸か持ち家か」は長年議論されてきましたが、低金利で借りられる時代の持ち家は、資産運用的な意味合いも併せ持った意思決定です。FIREや不動産投資を明確に目指さなくても、自宅ローンは最初のレバレッジ体験として十分に機能します。

まとめ|時間・複利・レバレッジを段階的に組み合わせる

ここまで話してきた内容は、どれも単体で効く話ではなく、組み合わせて初めて最大の効果が出るものです。最後に、全体を重ね合わせた設計イメージを整理しておきます。

若さは「時間」という最強のリソース

複利は時間を入れて初めて機能します。30年の運用期間があれば年利5%でも元本の約4.3倍、40年あれば約7倍に届きます。20代・30代の数年間は、利回り換算で数百%に相当する価値があると考えると、始めるタイミングを先送りするコストは大きいです。

FIREを無理に目指さないという選択肢

近年FIRE(経済的独立・早期退職)がひとつの目標として語られますが、全員がFIREを目指す必要はありません。本業で安定した給与を得られる状態は、融資審査でも大きな武器ですし、複利運用の最大の燃料(=毎月の入金力)そのものだからです。

FIREを急がずに、「本業 × NISA・iDeCo × 証券担保ローン × 自宅ローン × 投資用不動産」を少しずつ重ねていく設計のほうが、リスクを抑えながら最終的な資産規模では上に行きやすい——というのが実務の肌感覚です。

全部を一気にやらない

この記事で触れた要素を全部同時に回す必要はありません。無理なく進める順番としては次のような階段をイメージしてください。

1. NISAで無分配インデックスを毎月積立、複利を走らせる
2. iDeCoで所得控除を取りつつ、60歳までの非課税運用を確保
3. 自宅購入時に住宅ローンで低金利レバレッジを体験する
4. 手元の運用資産が増えてきたら、証券担保ローンや共済貸付で2段目のレバレッジを検討
5. 取引実績と決算書が整ってきたタイミングで、不動産投資を検討

いきなり5段目を狙う必要はありません。1段目(NISAと複利)を10年続けるだけでも、多くの人が想像する「老後2,000万円問題」は十分に解ける設計になります。時間・複利・レバレッジは、順番に重ねれば重ねただけ効く——この感覚さえ身につけば、毎月の積立も、住宅ローンの契約も、不動産の物件探しも、すべて同じ資産形成の地図の上の話に見えてきます。

関連テーマは以下の記事でも扱っていますので、合わせて読むと全体像が立体的になります。

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不動産投資の利回りの種類

不動産投資の利回りには次のようなものがあります。

表面利回り(グロス利回り)

表面利回りの計算方法は次の通りです。

• 表面利回りの計算方法
  • 年間家賃収入÷物件価格✕100%

表面利回りの良いポイントは計算がシンプルで分かりやすいことですが、満室時(満室想定賃料)の家賃収入を想定しているため空室損失や必要経費の考慮がされておらず細かな物件の収益性は分かりません。

実質利回り(ネット利回り、またはNOI利回り)

実質利回りの計算方法は次の通りです。

• 実質利回りの計算方法
  • (年間家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100%

満室時の家賃収入ではなく空室損失や必要経費を差し引いた後の純収益に対する利回りです。
必要経費の使い方については家主の実力や経験によって選択肢として打てる手段が全然変わってくるので物件購入を検討する際に「同じ物件を購入すれば誰でも同じ結果が出る」という訳ではありません。

真の利回り(FCR)

真の利回りの計算方法は次の通りです。

• 真の利回りの計算方法
  • (年間家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷(物件価格＋購入諸経費)✕100%

実質利回りと同じような考え方ですが、実質利回りの基準となる物件価格に購入時に必要となる諸費用を加えた利回りなので、より正確な指数となります。。

自己資本配当率(CCR)

自己資本配当率の計算方法は次の通りです。

• 自己資本配当率(CCR)の計算方法
  • 税引前キャッシュフロー(BTCF)÷自己資本✕100%

表面利回りや実質利回りが物件およびその運用に関連する利回りであるのに対し自己資本配当率は物件の状況だけでは無く自分の投下した資金からどれだけ多くのキャッシュフローを
得られるかを評価する指標になります。

同じ自己資金でも投下資金を少なくして融資を大きくできた場合と当下資金を大きくして融資を大きくできなかった場合では購入できる物件の規模は全然違いますし、当然、自己資本配当率も変わります。

投下資金をなるべく少なくして沢山の金額を借り入れられた方がレバレッジの効果が大きくなるため投資のパフォーマンスは飛躍的に良くなります。

自己資本配当率は不動産経営を進める上で最も重要な利回りとも言われています。

レバレッジとは

レバレッジ効果とは「テコの原理」で、「借入れを利用し自己資金よりも大きな投資を行う」ことです。

少ない自己資金をもとに投資の収益を高めることで、ローンを組んで不動産投資をする人全員(僕も含めて)が利用している仕組みです。

自己資金で足りない分は借入金を併用するため、積極的な(リスクがある)投資と考えられます。

例えば、2,000万円の物件に対して、年間120万円(10万円×12ヶ月)の収益があれば利回りは6%です。

• 120万円÷2,000万円＝6%

一方、2,000万円の物件に対して、500万円の自己資金と1,500万円(金利3%)の借入を行った場合、利回りは15%に上がります。

• 120万円(10万円×12ヶ月)－45万円(1,500万円×3%)＝75万円
• 75万円÷500万円＝15%

物件購入額のうち借入金を含める比率とその金利によりレバレッジの効果は大きく変わります。

ただここで間違えてはいけないのは「レバレッジ効果は大きければ良い」訳では無いと言うこと。それはレバレッジ効果で運用益を出すための大前提としては「運用利回りより借入金の金利が低い」ことです。

せっかくレバレッジを利用して自己資金以上の投資をしたとしても、家賃による収益以上にローン金利の負担が大きかったら、本末転倒ですよね。

このようなレバレッジを「逆レバレッジ」と呼びます。

「運用利回り」とは、あくまで「見込み」です。

借入金比率の大きい投資は、レバレッジ効果は高い反面、そのシナリオが崩れた時のリスクも大きくなることを常に考える必要があります。

ですが、それを認識した上で、自分の許容できるリスクはどこまでかを慎重に考えて上手く取り入れていくことが大事です。

ちなみに、この「レバレッジ効果」と言う言葉は不動産投資だけでは無く、投資全般で基本用語として良く使われる言葉です。

特に、FX(外国為替保証金取引)は自己資金の何倍もの取引ができることもあり、レバレッジの高いハイリスクな投資だと言えます。

レバレッジ効果が高いと何が良いのか？

レバレッジとはテコの原理のことです。

株式投資や投資信託のような一般的な投資では自分の資本(お金)を元手に購入したい銘柄を選んで購入します。

一方、不動産投資の場合は数千万円もするような物件をキャッシュで一括購入できることは少なく多くの方が不動産ローンを利用します。

このように自己資本をなるべく抑え、他人資本(金融機関からの融資)を元手にキャッシュフローを増やすことが効果的なレバレッジの掛け方に繋がります。

物件購入の方法や資金の使い方は条件によって人それぞれですが、フルローンやオーバーローンを組むことができれば自己資金をほとんど投入していないで物件を購入できるためレバレッジとしては最高となります。

ローン定数(K%)とは

ローン残高の返済に対してキャッシュフローを得られているかどうかを判断するのにはローン定数(K%)をという指標を使います。

このローン定数(K%)を計算することでどれ程のレバレッジが掛けられているかを評価することもできます。

• ローン定数(K%)＝年間返済総額(ADS)÷ローン残高

仮にローンの年間返済総額が100万円でローン残高が1,000万円の場合、ローン定数(K%)は10%になります。

レバレッジに重みをおいて不動産経営をする際、複数のローン融資を比較する基準としてはローン定数が低く、年間負債支払額が低くなる(キャッシュフローが高くなる)融資元を探すことになります。

また、ローン定数(K%)はローンの金利と返済期間によって変動します。

ローン定数(K%)を低くするには低金利での融資を受ける必要がありますし、また長期の返済期間を長く設けることでローン定数(K%)を下げることができる。

なので融資条件を比較する際は金利や返済期間だけで比較するだけで無く、ローン定数(K%)による比較をすることでキャシュフローやレバレッジについてより明確になります。

正のレバレッジ(順レバ/ポジティブレバレッジ)

次の関係が成り立つ場合、正のレバレッジが掛けられていると判断できます。

• 自己資本利回り(CCR)＞真の利回り(FCR)＞ローン定数(K%)

負のレバレッジ(逆レバ/ネガティブレバレッジ)

一方、次の関係が成り立つ場合、負のレバレッジが掛けられていると判断できます。

• 自己資本利回り(CCR)＜新の利回り(FCR)＜ローン定数(K%)

イールドギャップ

またイールドギャップについても次のような関係が成り立ちます。

• 新の利回り(FCR)＞ローン定数(K%)＝正のレバレッジ(＋イールドギャップ)
• 新の利回り(FCR)＝ローン定数(K%)＝レバレッジ無し(イールドギャップ無し)
• 新の利回り(FCR)＜ローン定数(K%)＝負のレバレッジ(ーイールドギャップ)

賃貸経営のイールドギャップとは？正しい考え方と自分にあった資産運用

不動産投資用の物件購入を判断する時の指数として表面利回りや実質利回りなどがありますが、同じような指数の一つにイールドギャップと呼ばれるものがあります。イールドギャップの計算方法はとてもシンプルで金融機関から融資を受けた場合の借入金利と投資物...

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2019.11.17

融資条件によってその後の資産拡大が左右される

融資の可否による「購入できる」または「購入できない」だけに目がいきがちです。

ですが、仮に同じ購入物件でも融資の条件によって正のレバレッジになったり負のレバレッジになったります。

またレバレッジは購入時にだけ計算するのでなく購入後もレバレッジの効果を計算し続けることによって「今が正のレバレッジなのか、または負のレバレッジなのか」を把握することができますし、これは物件売買時の判断基準にもなります。

物件の売買によってその物件の運用で収益が出ているかも大切な判断基準だと思いますし、場合によっては止む終える損切りする判断も必要になります。

ローン残高に伴い変化する指標

返済を進めれば進める程ローン残額が減りローン定数は上昇します。

言い換えると純資産の比率が高くなるとレベレッジは低くなっているということになります。

負のレバレッジが悪い訳では無くて、あくまでパフォーマンスが悪くなることは認識しておくべきでしょう。

正のレバレッジであった場合も年数が経過し条件が変化とともに負のレバレッジになるタイミングがあります。

• 借り換えなどにより融資条件を変えローン定数(K%)を下げる
• 収益性を上げて真の利回り(FCR)を上げる
• 所有物件を売却する
• 前倒し返済または全額返済をする

この辺りを把握するためにも表面利回りや実質利回りだけで無く、自己資本利回りやレバレッジなどについても理解しておく必要があります。

ただし、ひとまとめに「所得」と言っても家族構成や生命保険の加入状況により、所得税の計算対象となる「課税対象額」が変わります。

給与所得と課税対象額はどう違うのか？

課税対象額とは所得税や住民税を計算(課税)する上で基準となる金額(対象額)です。そして、所得税や住民税を計算するには、以下のような手順で計算を進めていく必要があります。

もし、給与所得の合計(年収)が400万円だったとしても、その400万円全てが課税の対象になるのではありません。

その中からいくつかの控除額を差し引いた課税対象額を基準として国に収める税金の計算をしているんですね。

例えば、年収が400万円の既婚者の方であればこのようになります。

金額は計算しやすいように少し丸めています。そこまで現実と乖離している訳ではありませんが、あくまで概算の数字だとしてイメージを掴んでもらえたらと思います。

上の例では、年収が400万円でも、そこから非課税額を差引いた結果、所得税を課税される課税対象額は124万円になっています。

課税対象額の計算方法

課税対象額を計算するには収入(給与所得の金額)と、そこから差し引きされる控除額を算出する必要があります。

控除対象となる項目は個人によってそれぞれですが、上の例では以下のような項目が含まれています。

• 給与所得控除
• 社会保険控除
• 基礎控除
• 配偶者控除
• 生命保険控除

繰り返しになりますが、人によって控除対象となる金額は違います。

生命保険に加入している人は、支払った生命保険料の一部が生命保険料控除として差し引かれますし、既婚者であれば配偶者控除が差し引かれます。

そもそも給与所得控除とは？

給与所得控除とは名前の通り「給与所得」に対して掛けられる控除です。

なので「事業所得」や「不動産所得」などの場合は対象外です。あくまで給与所得に対してい控除されるものです。

事業所得者や不動産所得者の場合は、確定申告にて必要となった経費を計上することになりますが、会社員(給与所得者)にはそのような機会は与えられていませんよね。ですが給与所得者にも事業所得者や不動産所得者と同じように、会社員として仕事をこなすために必要となる経費はあるはずです。例えばスーツや事務用品などです。

ただ全ての会社員が、それぞれで必要となった経費を個別に計上するのは現実的では無いため、給与所得の金額に応じて、一律の計算式で給与所得控除額を算出しているんです。

給与所得控除の計算方法

給与所得控除は給与所得の金額によって、控除される割合(控除率)が変わります。

例えば年収が400万円の場合、上の表だと収入金額が「360万円超～660万円」の範囲に含まれるため、計算式は以下の通りとなります。

• 4000万円×20%＋44万円＝124万円

給与所得控除の控除される割合(控除率)は過去に何度か微調整がされていますが、令和２年以降はこのような計算方法になります。

それ程大きく変わることはありませんが、今後も変更になる可能性があるため計算する際は、最新の情報を確認することをオススメします。

社会保険料控除の計算方法

社会保険料と一言で言っても中々ピンとこないかと思いますが、細かく分けると以下の項目が含まれています。

• 狭義の社会保険
  • 医療保険
  • 介護保険
  • 年金保険
• 労働保険
  • 労災保険
  • 雇用保険

これらの保険料は「標準報酬月額」✕「保険料率」で計算され、会社と従業員とで半分づつ負担します。

「標準報酬月額」は4月、5月、6月の支給額の平均をもとに算出されるため、対象月に支給される残業代等が低いと保険料も低くなります。

社会保険料や標準報酬月額については以下の記事でもう少し詳しく記載していますので、参考にして頂ければと思います。

基礎控除と配偶者控除

基礎控除は全ての国民に対して控除され、収入金額に関わらず一律で38万円です。

一方、配偶者控除は既婚者が対象になりこちらも一律で38万円ですが、僕のような未婚者には配偶者がいないため配偶者控除もありません。

生命保険控除

生命保険控除にも「保険」と言う言葉が使われていますが、こちらは上で説明した社会保険とは無関係のものです。

生命保険控除とは一般的に民間の保険会社と契約している生命保険料から一部の金額が控除される仕組みです。民間の保険会社で代表的な会社は以下のような会社があります。

• 日本生命保険相互会社
• 住友生命保険相互会社
• 明治安田生命保険相互会社

これらの生命保険会社に対して年間に支払っている生命保険料が控除される訳ですが、生命保険料と一言に言っても実はその中でも大きく3つの項目に分けれられています。

• 生命保険料控除
• 介護医療保険料控除
• 個人年金保険料控除

細かな計算方法は割愛しますが、「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」のそれぞれに対して上限が4万円まで控除されています。

なので「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」を全て上限額まで控除されていれば控除額は最大で12万円になります。

細かな計算方法は以下の「生命保険控除額の金額」を参照すれば簡単に分かります。

ちなみに僕の場合は、まだ40歳以下なので「介護医療保険」には加入していません。なので「生命保険控除」と「個人年金保険控除」の2つの項目が対象となり、それぞれ上限額まで控除されるため8万円の控除になります。

生命保険料控除の計算方法も給与所得控除と同様、過去に微修正がされています。

• 旧契約:平成23年12月31日以前
• 新契約:平成24年1月1日以後

適応される金額(控除率)はあくまで契約を結んだ時期が基準となるため人によっては旧契約と新契約の両方が適応される場合もあるため注意が必要です。

給与所得から各種控除額を差し引いたものが課税対象額

ここまでで今回ご説明した全ての控除額の金額が分かりました。

後は給与所得から実際の全ての控除額を差し引くと課税対象額が分かります。

• 給与収入の総額－各種控除額＝課税対象額

この計算式を実際の金額に置き換えると以下のようになります。

• 400万円－(124万円＋58万円＋48万円＋38万円＋8万円)＝124万円

今回、課税対象額は124万円になりました。

なんと給与所得の半分以下になりました。意外と少ないですね。

所得税の計算方法

そしてこの課税対象額をもとに下の表の計算方法に従い所得税を算出することになります。

所得税の計算方法は以下の通りとなります。

• 課税対象額×税率－控除額＝所得税

課税対象額が124万円の場合、「～195万円以下」となるため実際の数字を反映させるとこのような計算方法になります。

• 124万円×5%＝62,000円

細かい部分は個人ごとに変わるため、かなり概算ではありますが、イメージは掴めると思います。

所得の種類が違っても所得税の仕組みはほとんど同じ

ここまで読んで頂けると所得税の仕組みがある程度分かると思います。

ちなみに僕の収入も同様の水準ですが、社会保険証控除額がもう少し高かったり、逆に結婚していないため配偶者控除が無かったりと一致しない部分も多いです。

また上のグラフには含まれていませんが、扶養控除や医療費控除など他にも控除の種類は沢山あります。
※平成25年～49年までの間は復興特別所得税として所得税額の2.1%が追加課税されます。

また、個人事業主であれば給与所得控除が無い代わりに自分で経費を計上しますし、株式投資などで得た配当所得は所得金額に関わらず一律で20%の所得税が掛かったりと、細かい仕組みは微妙に違いますが、大枠の仕組みはどの所得でも同じようなイメージです。

法改正などにより、税率や計算方法が微妙に変わることもありますが、そこまで難しくは無いので、一度自分の所得税やそのもととなる課税対象額などを計算してみては如何でしょうか。

本記事では、不動産投資初心者に向けて、『デッドクロス』の仕組みや原因、回避策をわかりやすく丁寧に解説します。また、関西エリアで活躍する投資家に役立つ金融機関情報や、近年注目されているTIBOR（東京銀行間取引金利）連動金利の話題も織り交ぜ、より深い理解が得られるよう工夫しました。さらに、「デッドクロスは本当に気にする必要があるのか？」「どんな投資家が気にすべきなのか？」など、多くの投資家が抱える疑問にも答えます。

20,000文字級の大ボリュームで、初心者でも納得できるような丁寧な内容を目指しています。これを読めば、デッドクロス対策だけでなく、長期的な不動産投資戦略の質を高め、安定的なキャッシュフロー経営をサポートする知恵が身につくはずです。ぜひ最後までお読みいただき、将来の不動産経営にお役立てください。

デッドクロスとは何か？

デッドクロスの基本的な定義

不動産経営における『デッドクロス』とは、『元金の返済額が減価償却費を上回ってしまう現象』を指します。この状態に陥ると、表面上は黒字経営にも関わらず、実際の手元資金（キャッシュ）が不足し、最悪の場合、黒字倒産につながる可能性があります。

もともと『デッドクロス』という言葉は株式市場でも使われており、「ゴールデンクロス」と対をなす用語として、トレンド転換のシグナルを示すテクニカル分析用語です。しかし不動産投資の世界で言う『デッドクロス』はまったく別物。ここでは不動産投資においてキャッシュフローを圧迫する、特有の現象として理解しておきましょう。

初心者が最初におさえるべきポイントは、「デッドクロス＝キャッシュ不足を引きおこす可能性がある」ということです。なぜこれほど深刻なのか？その背景には、不動産投資の減価償却や融資返済の仕組みがあります。

なぜ不動産投資でデッドクロスが起きるのか

不動産投資では、投資用物件を購入する際、ほとんどの場合が金融機関からの借入によって物件を取得します。そして、その融資は元利均等返済が多く、初期は金利分が多く、元金返済分が少ないのですが、年月が経つにつれ元金返済割合が増加します。

一方、不動産をはじめとする高額資産は、減価償却によって複数年に渡り経費計上が可能です。購入当初は減価償却費が大きく、しかもこれは現金支出を伴わない経費なので、帳簿上の利益は圧縮され、その結果税金負担も軽減されます。しかし減価償却期間が終了、もしくは減価償却費が縮小していくと、経費として計上できる「見かけ上の支出」が減り、結果的に税負担が増していきます。

この両者が交差するポイントこそが『デッドクロス』。つまり、経年とともに「元金返済額は増大」し、「減価償却費は縮小」します。最初は楽に見えた返済計画も、年数が経つにつれ、経費計上できない元金返済が重くのしかかり、手元資金を圧迫するのです。

減価償却費と元金返済額の関係

減価償却費とは何か

不動産を購入する場合、一度に全額を経費計上することはできません。資産は長期にわたって価値を発揮するため、その価値を複数年に分けて少しずつ経費として計上する仕組みが減価償却です。たとえば、鉄骨造のマンションであれば数十年、木造アパートであればより短いスパンで、建物価値を毎年一定額ずつ償却する定額法や、初期に多く後に少なく計上する定率法などがあります。

減価償却費は『実際にはお金が出ていっていないけれど、帳簿上は経費として計上できる不思議なお金』と理解すると良いでしょう。

減価償却を活用すれば、当初の数年間は大きな経費を計上でき、利益を圧縮することで税負担を軽減できるため、投資当初はキャッシュフローが良好な状態をキープしやすくなります。

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2023.08.28

元金返済額は経費にならない

一方でローンの返済は、元金分と金利分に分かれます。金利部分は経費として計上できますが、元金部分は借りたお金を返しているだけなので、経費計上はできません。ここが重要なポイントです。
返済が進むと金利支払いは減っていきますが、元金返済分は増えます。つまり、年々「経費に計上できない支出」が増大していくのです。

この元金返済分が年数経過とともに増加し、減価償却費という「経費計上できる見かけ上の支出」が小さくなってくると、帳簿上の利益が増えてしまいます。すると、所得税や住民税などの税負担が増大。手元資金が税金で削られ、かつ元金返済という経費にならない出費が増えていくため、キャッシュが厳しくなります。

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2019.04.05

デッドクロス発生のメカニズム

黒字倒産とデッドクロスの関係

『黒字倒産』とは、帳簿上は利益が出ている（黒字）のにも関わらず、実際の資金不足によって返済や納税ができなくなり、経営が立ち行かなくなる状態を指します。
デッドクロスは、この黒字倒産リスクを高める誘引となりえます。減価償却費が無くなり、経費計上できる要素が減る一方、元金返済はきっちり現金が出ていくため、税負担と返済負担が重くのしかかります。実際には家賃収入は同じなのに、「なぜかお金が足りない」という不思議な状況が発生するのです。

デッドクロスが起きるタイミング

デッドクロスは主に減価償却期間が終わったり、建物価値の償却がほぼ完了するタイミングで生じやすくなります。例えば、設備や付属設備の減価償却期間はおおむね15年ほど。築年数が進むと新たな減価償却費が計上できなくなるため、そこでローン返済の元金負担が際立ち、デッドクロスに陥るケースが多いのです。

また、金利情勢も影響します。低金利下では金利負担が少なく、初期は楽に感じられますが、元金返済が増えたころには減価償却費がなくなり、結果的にデッドクロスになりやすい可能性も出てきます。最近ではTIBOR連動金利や、関西圏の金融機関による優遇融資が利用しやすく、低金利で借入を行いやすい環境ですが、返済計画や減価償却終了後のキャッシュフローシミュレーションを怠ると、これら優遇条件がかえって落とし穴になることもあります。

デッドクロスは本当に気にする必要があるのか？

デッドクロスを無視しても良いのか

不動産投資を始めたばかりの初心者は「デッドクロスなんてまだ先の話」と考えるかもしれません。確かに、購入後すぐにデッドクロスが起きるわけではなく、長期間経営している中で徐々に訪れる現象です。そのため、初心者投資家が今すぐにデッドクロスについて頭を悩ませる必要は薄いと言えます。

しかし、まったく無視して良いかと言えば、そうとも言い切れません。デッドクロスは将来のキャッシュフローに関わる問題であり、長期的な投資ビジョンを持つのであれば、あらかじめ対策や心づもりをしておくことが重要です。

どのステージの投資家がデッドクロスを気にすべきか

デッドクロスは、物件保有期間が長期化し、減価償却費が目減りしていく段階で表面化します。そのため、投資歴が浅い初心者よりも、中級～上級の投資家、あるいは既に複数物件を保有していて借入総額が大きく、返済期間も長期化している投資家が、特に気にするべき問題と言えます。

たとえば、関西圏で複数のマンションや商業ビルを抱え、既に10年以上の保有歴がある投資家は、今後いつデッドクロスになるかをシミュレーションしておくべきです。また、これから拡大路線を考えている投資家は、将来のキャッシュフロー悪化を防ぐためにも、デッドクロスを念頭に置いた投資戦略を立てる必要があるでしょう。

金利環境とデッドクロス

低金利であってもデッドクロスは起こるのか

「金利が低ければ常に有利では？」と考える方も多いでしょう。確かに、低金利融資は初期のキャッシュフローを改善します。しかし、低金利環境でもデッドクロスはおこり得ます。なぜなら、金利部分は経費計上できるものの、元金返済部分は経費ではないからです。いくら金利が低くても、年月が経てば経つほどローン返済で元金部分が増え、減価償却費が消失すれば、結局デッドクロスのリスクは残ります。

特に、TIBOR連動金利やスプレッド融資など、市場実勢に近い低金利を享受できる優良顧客向けの融資が増えてきていますが、低金利を喜ぶ一方、将来的なデッドクロスの発生時期や、税負担増を考慮した長期計画が欠かせません。関西の金融機関でも、低金利で融資するケースが増えていますが、その低金利期間中にどれだけ元金を返済し、将来の減価償却費縮小時に備えられるかがカギとなります。

手元資金の確保とデッドクロス

低金利の恩恵を受けても、手元資金が不足すればデッドクロスで困ることになりかねません。もし減価償却がなくなり、経費計上できるお金が減り、税金が増えたときに、手元資金が薄ければ返済や納税で苦しむことになります。つまり、金利が低いからといって安易に短期返済や繰上げ返済を進め過ぎると、手元資金を削ってしまい、後々デッドクロスが発生したときに耐えられない事態に陥る可能性もあるわけです。

不動産投資の繰り上げ返済は効果絶大？返済総額の大幅削減に繋がります

繰り上げ返済をすることは返済総額を減らす上でとても大きな効果があります。元利均等返済の仕組みを理解しつつ繰り上げ返済の効果的なタイミングや注意点などについてまとめました。

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2019.11.17

デッドクロスを避けるべきか？繰上げ返済は本末転倒か？

デッドクロス回避と繰上げ返済の考え方

「デッドクロスを避けるには、早めに元金を返しておけば良いのでは？」と考える投資家もいるでしょう。確かに繰上げ返済を行うことで、将来の返済総額を減らし、元金返済額の増加ペースをコントロールすることは可能です。また、繰上げ返済によって金利負担を軽減できれば、ある程度デッドクロスのインパクトを緩和することもできます。

しかし、繰上げ返済は手元のキャッシュを減らす行為であり、せっかく流動性を確保するために借入を活用している不動産投資家にとって、本末転倒になりかねません。資金を繰上げ返済に回し過ぎると、いざというときの緊急資金が不足し、新たな物件取得のチャンスを逃したり、予期せぬ修繕費用に耐えられなくなったりします。

適切なバランスの探り方

結局のところ、繰上げ返済によるデッドクロス回避は、一長一短です。投資家がどのステージにいるか、またどれほど安定的なキャッシュフローを保有しているかによって最適解は異なります。

• 初心者でまだ物件数が少ない場合：
  繰上げ返済でデッドクロス対策を考えるよりも、まずは手元資金を厚くし、新たな投資機会に備えることが優先されるかもしれません。
• 中級者以上で物件が増えてきた場合：
  少額の繰上げ返済によって返済期間を延長、あるいは金利改善（借り換え含む）を狙うことが、デッドクロス時の負担を和らげる効果があります。
• 大規模投資家や上級者：
  既に多くの物件と多額のローンを抱えている場合、デッドクロスを想定して計画的に繰上げ返済を行い、将来の税負担増に備える戦略が役立つこともあります。

いずれにせよ、本来の目的は『安定した不動産投資経営』を続けること。デッドクロス回避だけを至上命題にしてしまうと、投資効率を下げてしまう恐れもあるため、常に全体戦略の中で判断しましょう。

史上最低の低金利時代？住宅ローンの借り換えポイントを徹底解説！

住宅ローンを借り換えることで返済額に大きな違いが出てきます。特にここ数年は史上最低の低金利時代と言われています。意外と知られていない変動金利の仕組みについても詳しく説明します。

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2019.04.13

デッドクロスへの具体的対策

新たな減価償却費の確保

デッドクロスは、減価償却費が無くなる（あるいは減少する）ことで表面化します。その対策として、新しい物件を購入し、新たな減価償却対象を増やす方法があります。たとえば、大阪市内で新築マンション、京都で築浅アパートを取得すれば、そこから新たに減価償却費を計上でき、経費を増やせます。

ただし、新規購入には当然リスクと資金が必要です。節税効果だけを求めて不動産を増やし過ぎると、過剰な借入を抱えてしまい、逆に将来のデッドクロスを増幅させる可能性もあるため要注意です。

物件の売却で資金確保

減価償却期間が終わった古い物件を売却し、手元資金を確保することも有効な手段です。その資金を新規物件取得の頭金に回せば、新たな減価償却費を生み出し、キャッシュフローを安定させることができます。また、売却益を得ておけば、いざデッドクロスになっても耐えられる財務基盤を築くことが可能です。

借り換えや返済計画の見直し

関西圏では、関西みらい銀行や池田泉州銀行など地域密着型金融機関が、柔軟な融資プランを提案してくれる場合があります。金利交渉や返済期間延長、低金利条件への借り換えなどを行えば、月々の返済負担を軽減でき、デッドクロス発生後も資金繰りを楽にすることができます。

また、メガバンクや信託銀行、さらにはTIBOR連動金利を活用したスプレッド融資を検討すれば、市場実勢に沿った低金利が実現し、返済総額を抑えられるかもしれません。ただし、スプレッド融資は信用力の高い大口投資家に限定されるケースが多いため、日頃から金融機関との信頼関係を築くことが重要です。

頭金の確保・元金均等返済の選択

初期段階で十分な頭金を用意することで、借入額を抑え、将来の元金返済負担を減らすことができます。また、元利均等返済ではなく、元金均等返済を採用すると、初期返済額が大きくなる代わりに、返済期間を通じて元金返済額が一定になり、将来のデッドクロス発生時期を読みやすくなります。

ただし、元金均等返済は選べる金融機関が限られたり、初期負担が大きくなったりするため、慎重な検討が必要です。

デッドクロスは避けられないのか？あえて受け入れる選択

デッドクロス発生を前提とした戦略

すべての投資家がデッドクロスを完全に回避できるわけではありません。長期的に物件を保有し続ければ、いつかは減価償却費がゼロになる瞬間が訪れます。そのとき、必ずしも「デッドクロス＝悪」ではなく、必要経費と割り切る考え方もあります。

重要なのは、デッドクロスが起きても余裕で耐えられるだけの手元資金や収益構造を備えておくことです。例えば、複数の物件をポートフォリオ化し、一部を高利回り物件、他方を安定収益物件に分散することで、デッドクロスに陥った一部物件の不足分を他の物件から補填できるポートフォリオマネジメントが考えられます。

無闇に恐れず、冷静な計画を

初心者の方にとって、デッドクロスという用語は不安を煽るかもしれません。しかし、本質は「時間の経過とともに変化する財務状況を理解し、計画的に備える」こと。
短期的な視野で考えると恐ろしい現象に思えますが、長期投資でみれば、デッドクロスを想定したキャッシュフロー管理は、むしろ健全な経営判断を促します。つまり、無理に繰上げ返済して本末転倒な状況を招くより、必要なときに必要な資金を用意できるよう、余裕ある手元資金と柔軟な融資条件を確保するほうが得策です。

デッドクロスを踏まえた投資戦略のヒント

将来を見据えたシミュレーション

購入前に、減価償却期間終了後のキャッシュフローシミュレーションを行いましょう。

• 何年後に減価償却費がゼロになるのか
• その時点での元金返済額や税負担はどれくらいになるのか
• 関西エリアの賃貸需要は継続的に確保できるのか

こうした長期的視点を持つことで、デッドクロス対策に役立つ情報が手に入ります。

レバレッジ効果とのバランス

不動産投資の醍醐味は、借入を活用して自己資金以上の規模で運用し、レバレッジ効果を得ることです。しかし、レバレッジを過度に効かせ過ぎると、デッドクロス時の負担が増え、資金繰りが苦しくなります。
一方で、自己資金を多く入れすぎれば、レバレッジ効果が薄れ、投資効率が下がります。結局は、適度なレバレッジを保ちながら将来の資金需要に備えられるバランスが理想です。

オーバーローンはハイリスク？物件価格を見極めることが大切です！

昨日は株式会社わひこが主催する不動産投資セミナーに参加させて頂きました。株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっ...

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2020.12.22

関西の金融機関との関係構築

関西圏では、地銀や信用金庫、信用組合などが地域特性を理解した上で、投資家に合った融資条件を提示してくれる場合があります。日頃から金融機関担当者と良好な関係を築き、借換え相談や条件変更、TIBOR連動金利の検討など、柔軟な資金調達ができる体制を整えると、デッドクロス対策にも有利になります。

デッドクロスは理解と準備で乗り越えよう

『デッドクロス』は不動産投資において避けて通れない可能性のある現象ですが、その本質は「キャッシュフロー管理の難しさ」を体現しています。

• 減価償却費の減少と元金返済額の増加がクロスすることで、税負担や資金不足が深刻化
• デッドクロスは特に長期保有物件や多くの物件を抱える上級投資家が注意すべき課題
• 低金利や繰上げ返済、追加物件購入、借換えなど対策手段は多数存在
• デッドクロスを過度に恐れる必要はなく、将来を見据えた資金準備や融資戦略で対応可能
• 無理な繰上げ返済で流動性を失うのは本末転倒。あくまで全体戦略の中で判断すべき

不動産投資は長期的なゲームです。デッドクロスは、その長期的視点の中でどのようにキャッシュフローを維持し、税負担をコントロールし、金融機関との関係を活かしていくかを考えるきっかけになるはずです。
初心者の方も、この知識を頭の片隅に置いておくことで、将来規模拡大を目指す際、適切な時期に適切な対策を講じることができるでしょう。関西エリア特有の物件事情や、地域密着型金融機関の活用、TIBOR連動金利など、最新の情報と合わせて検討すれば、より安定した不動産経営を実現できます。

本記事を参考に、デッドクロスを理解し、将来の不動産投資において冷静な判断と計画的な対策で長期安定経営を目指してみてください。
『デッドクロス』をただのリスクではなく、経営を見直すヒントと捉えることで、より質の高い投資判断が可能になるはずです。

とても夢のある話ですね。

その一方で「勤め先の会社に自分が賃貸経営をしていることがばれたらどうしよう？」と不安を感じる人も多いはずです。

結論を先にお伝えすると「賃貸経営がばれる原因は住民税の金額の差異」です。

賃貸経営や副業収入があると、その分、納税するべき所得税や住民税が高額になるのですが、それが理由でばれてしまうのです。

そして、その解決方法は「住民税の支払方法を普通徴収に変更すること」です。

この記事では主に税金関係の話を中心に「会社に副業収入がばれてしまう仕組み」について解説します。「これから不動産投資に挑戦はしたいけど、税金の仕組みがいまいち分からない」という方には参考になる内容だと思います。

会社員は副業したらいけない？

そもそも会社員(サラリーマン)や公務員は副業をしてはいけないのでしょうか？

まず、憲法では「職業選択の自由」があります。

勿論「一人の人間は一つの仕事しかしてはいけない」なんてルールはありません。

また2018年には厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」の「モデル就業規則」から「副業禁止」の文言が削除されています。

今後、日本全体としても「一つの会社に依存するのでは無く自ら副収入を得ることの必要性」が強まっていきます。

ですが、ですが…

残念ながら現時点では多くの企業で副業規定が定められているのが実情です。例えば、副業規定が定められる主な理由には以下のようなものがあります。

• 本業に支障を与えないか？
• 情報漏えいに繋がらないか？
• 自社の管理配下以外で何かトラブルにならないか？
• 副業が理由で自社が社会的な信用低下に陥らないか？

中でも最も一般的な理由は「本業に支障を与えないか？」です。

余り無責任なことは言えませんが…逆に言えば「本業でしっかりしたパフォーマンスが出せていれば多少のことは目をつぶる」なんてところも(特に中小企業では)意外とあります。

社内規定と公務員法

基本的には、会社の社内規定(就業規則)に「副業禁止」が規定されているかがポイントになります。ですが、その場合でも「自ら事業を起こすこと」や「会社に申請をせずにアルバイトをすること」などがNGだとしても「株式投資」や「不動産投資」が規定されることはまず無いはずです。

少なくとも、株式投資がダメな会社なんて聞いたことがありませんよね？

一方、公務員の副業規定は一般的な会社員と比べて厳しいです。

明確に「副業規定」という文字は使われていませんが、国家公務員法や地方公務員法では主に以下のように定められています。

• 営利目的としての事業の禁止
• 精神的、肉体的に本業に支障を与える行為の禁止

それでは「公務員は株式投資や積立投資もできないのか？」というと、そんなことはありません。こちらも会社員同様、特に問題は無く、公務員の場合も一定の規模の不動産投資であれば「事業」とは判断されないため、国家公務員法や地方公務員法に抵触することはありません。

社内規定は要チェック

基本的に賃貸経営が副業として判断される可能性は極めて低いですが、どの程度のレベルであれば事業的規模であると判断されるかも、(最初のうちは不要かもしれませんが)予め確認しておきましょう。

賃貸経営の場合、一般的に「5棟10室」が事業的規模だと言われますが、あくまで目安であり、厳密な基準ではありません。

いずれにしても勤め先の社内規定は理解しておくべきです。

万が一、不動産投資が社内規定で明確に禁止されている場合はその後の方針も変わってきます。変わってくる…と言っても「最悪の場合、クビを覚悟で挑戦するか？」「怖気付いて諦めるか？」の2パターンですが…

どこの会社でも社内規定は一般社員でも閲覧できる状態になっているはずですし、総務部や管理部に問い合わせれば、情報は得られるはずです。

中には「相続などにより実家の物件を引き継ぐことは問題無いが、自分で新規で物件を購入して賃貸経営を始める場合は許可申請が必要」のような会社ごとに独自のルールがあるかもしれません。

当初は居住用の住宅として購入したものの、転勤になってしまい、その間、賃貸に出す人もいるでしょう。

「面倒臭い」「調べても良く分からない」という人もいるかもしれませんが…

正直、その場合はそもそも賃貸経営や副業は向いていないかもしれません。

社内規定や自社の副業規定が理解できないレベルでは、はっきり言って賃貸経営やその他の副業で成功することはちょっと難しいです。

少し難しく感じるかもしれませんが、いざという時に自分の身(権利)を守るための大切な知識です。全て理解するのは難しいかもしれませんが、副業に関する部分だけでも、是非、頑張って調べてみて下さい。

人間関係に配慮する

会社員にしても公務員にしても、余程、大規模では無い限りは、不動産経営をしても良いことが分かりました。

ですが、それはあくまでルール上での話です。

その上で「会社に賃貸収入を得ていることは伝えても良いか？伝える必要は無いか？」と考えるかもしれませんが、はっきり言って、伝える必要は無いと思います。

仮に賃貸経営が順調で一定の家賃収入を得ることになったとして、それを知った上司や先輩はどのように感じるでしょうか？

表面上は「全然、気にしない」「仕事は仕事、投資は投資」と言ってくれるかもしれませんが、内申、不満に感じる人は多いはずです。僕の肌感覚としては、株式投資はともかくとして、不動産投資については、余り良い印象を持たない人も一定数います。

最悪の場合、人間関係が悪化したり、人事評価に影響が出ないとも言い切れません。

また先輩や同僚に対して賃貸経営の話題を持ちかけたり、何か相談をしたとしても、恐らく基調な意見が得られる可能性は低いです。

勤め先の会社に対して、不動産収入を得ていることを伝えるのは、百害あって一利なしだと言い切れます。

例え、ルールとして不動産投資が問題視されていなかったとしても、何かトラブルなどがあった時に、それを理由に不利な立場に立たされることもあるかもしれませんし、僕個人的には可能な限り、会社の同僚には伏せておいた方が良いと思います。

賃貸経営が会社にばれる仕組み

前置きが長くなりましたが、いよいよ本題です。

賃貸経営が勤め先の会社にばれてしまう理由としては主にいかのようなものがあります。

• ついつい同僚に話してしまう
• SNSやブログで情報を発信しばれてしまう
• 経理担当が住民税を計算する過程でばれてしまう

当然ですが、賃貸経営に関わらず、副業などにより収入が増えると、それに伴い支払うべき所得税や住民税が増えてしまいます。

確定申告は必ず提出

確定申告とは個人の1年間(1月1日から12月31日)の所得に対して、国に納付するための税金を計算して税務署に申告する手続きのことです。

また申告とあわせて計算した税金を収める必要があります。

確定申告の提出期限は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間で、この間に作成した確定申告書と計算した税金(納付金額)を支払うことになります。

給与所得者の場合でも所得が2,000万円を超えていたり、その他の所得(不動産所得や事業所得)などが年間20万円以上ある場合は確定申告が必要になります。

つまり会社員でも会社員以外でも不動産所得がある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

もし不動産収入やその他の副業収入があるにも関わらず、確定申告を提出しなかったり、過少申告が発覚した場合は、厳しいペナルティが課せられます。「小規模の経営であればわざわざ申告しなくてもばれないだろう」と思うかもしれませんが、税務署側の情報収集能力はとても優秀です。

また不動産収入があるにも関わらず、もし確定申告をしなければ、勤め先の職場に副業分の通知が送られることもあります。最悪ですね…

賃貸経営をする以上、確定申告は必ず提出する必要があります。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

確定申告のポイント

会社員が労働者として収める税金には、主に所得税と住民税があります。

• 所得税
  • 毎月の給与支払い時に収入額をもとに概算額が計算される
  • 正式な確定額は年末調整や確定申告によって決定される
  • 税率は収入額をもとに超過累進課税によって計算される
• 住民税
  • 前年分(1月1日〜12月31日)の所得を基準をして計算される
  • 税率は収入額には関わらず概ね10%程になる

所得税も住民税も給与から天引き(源泉徴収)されるという点では同じです。

ただし、所得税は月々の給与が確定するタイミングで概算額が算出されますが、住民税は前年度の収入を基準に算出され、翌年の給料から差引かれる事になります。

普通徴収と特別徴収

住民税の納め方には「普通徴収」と「特別徴収」の2種類に分けられます。

• 普通徴収
  • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
  • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
• 特別徴収
  • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

一般的には会社員の住民税は特別徴収です。

そのため特別徴収のままだと勤め先の経理担当者は「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに高いの？」というふうに不信に思われてしまいます。

その解決方法は住民税の納税方法を普通徴収にすることです。

納税方法を普通徴収に変更すると、住民税を自分で支払うことになるため、勤め先の経理担当者に気付かれることはありません。

住民税の納税方法を特別徴収から普通徴収へ変更するのは簡単で、確定申告書の住民税の支払い方法を「自分で納付」を選択するだけです。

そうすることで給与分についての住民税は通常通り給与から天引き(源泉徴収)され、副業分だけ役所が別口に計算して自宅に納付書を送ってくれます。

赤字経営の場合は注意が必要

賃貸経営の収益が赤字収益の場合は注意が必要です。

「賃貸経営をしているのに赤字になるなんてありえない」と思う人もいるかもしれませんが、物件購入から数年間は不動産収支が赤字になることは普通にあります。

特に投資用物件を購入した年には必要経費として計上できるお金が沢山あるため、築浅の物件であればむしろ赤字になります。

• 購入時に必要となる経費
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税
• 購入後に必要となる経費
  • 減価償却費
  • 固定資産税・都市計画税
  • ローン手数料、ローン保証料

そして、これらの経費を計上し赤字収益になった場合、住民税は安くなります。

先程、住民税の納税方法を「普通徴収」にすることで、不動産収入分の住民税は自分で納税することができると説明しましたが、もし不動産の収益がマイナスの場合は、給与所得分と相殺された住民税を会社経由で納税されるため「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに安いの？」というふうに疑問を持たれるかもしれません。

先程の逆のパターンですね。

もし赤字経営になってしまい、それでも副収入(この場合はマイナスだけど)がばれることを防ぎたい場合は、確定申告の経費計上を工夫してどうにか黒字経営として申告できないか検討しましょう。

どうしても難しい場合は、費用は掛かりますが税理士に相談する方が無難です。

税務の知識は必要

税理士の指示通りに確定申告書を提出すれば安心できます。心配であれば税理士に確定申告の作成を依頼することも検討しましょう。

これは不動産投資だけでなく、その他の投資やアフェリエイトなどの広告収入の場合も使える方法なので、覚えておいて損はないです。

ただ、インターネットなどでは普通徴収にすれば、ばれずに済むと言う内容が出回っていて、それを十分に確認せずに安易に進めた結果、副業がばれてしまったと言う方も少なからずいるようです。

会社を解雇されても大丈夫と言える程の収入があるならともかく、不動産収入が稼げていない時点で、会社に居づらくなったり解雇されてしまえば、楽しい不動産投資が一気に地獄行きです。

せっかく調査に調査を重ねて不動産投資をするのであれば、最初のうちは確定申告の仕組みも正しく理解して、できればプロの税理士に支援してもらいながら進めた方が無難です。

副業が解禁されてからだとダメなの？

この先、日本の終身雇用制度や年功序列制度はどんどん崩壊していきます。

日本を代表するような上場企業でさえ次々と早期退職者の募集を発表しています。

また、それと平行して個人の副業も徐々に解禁されていきます。

そう聞くと「副業が解禁になってから始めよう」と考える人もいるかもしれません。当然、その方が安心できますからね。

ですが「禁止されているから挑戦しない」「トラブルは避けたいので安全な手段しか選ばない」のは、無難ではあるものの、最大の成果を目指す上では足かせになります。

勿論、法律違反や社会的に許されない行為はしてはいけませんが、そのような安全志向な考え方だけでは「例え副業規定に抵触したとしても絶対に実現したい！」と考えている人には勝てません。

自分が本当に挑戦したいことであれば「どの方法なら実現できるか？」「何か抜け道や打てる手は無いのか？」など、さまざまな方法を模索することで知識が付き、それが自分の武器になるのです。

副業規定の厳しさやルール違反を犯した場合のペナルティは会社ごとに変わりますし、人それぞれ事情があると思いますが、何かに取り組むにはリスクは付き物です。

安全な環境を待ち続けるだけで5年も10年も時間を無駄にしてしまうのは、余りにももったいないです。

若干、感情論になってしまいましたが、自分にできることから少しずつ情報収集していけば良いと思います。

この記事を読んで頂くだけで団体信用保険の基本的な考え方や注意点、また生命保険との関係性などがすべて分かる内容になっています。

不動産投資をする以上、必ず知っておいた方が良い知識なので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

投資用マンションには団体信用保険が必要

投資用マンションを購入する場合、一般的には投資用のマンションローンを組んで購入することになります。

現金で支払える程のお金持ちの人であれば一括キャッシュで購入できるかもしれませんが、多くの人はマンションローンに頼りながら物件を購入することになります。

そして住宅ローンや投資用マンションローンを組んでマンションを購入すると、それと同時に団体信用生命保険に加入することになります。

団体信用保険は「団信」と略されることもあります。

そもそも団体信用保険とは？

不動産投資は株式投資やその他の投資と比べて必要となる資金が圧倒的に大きいです。

物件の購入後に事故や病気などにより自分にもしものことがあれば、その借金は誰が支払うのでしょうか？

普通に考えたら遺族やその他の家族が支払うことになりそうですが、現実問題、それはなかなか大変なことです。万が一、自分にもしものことが起こり借金の支払いが残された遺族に重くのしかかるんだとしたら、誰も不動産経営なんてやりたがらないですよね。

そしたら貸出元の金融機関が泣き寝入りするのでしょうか？

勿論、そんなこともありません。

金融機関側としては購入者が死亡しようが病気になろうがしっかりとお金を返してもらわないと困ります。

そしたら誰が負担するのか…？

そこで団体信用保険が役に立ちます。

団体信用保険に加入すると自分(購入者)が返済期間中に事故や病気で死亡してしまったり、重い症状になってしまった場合、団体信用保険を提供している生命保険会社が残りのローンを全額返済してくれます。

つまり、購入者側(遺族側)としては返済の進捗に関わらず残りの住宅ローンを全額免除してもらえる訳です。

※画像は住宅ローン比較館の「７項目で解説！住宅ローンと一緒に入る団体信用生命保険とは」からです。

投資用ローンには団体信用保険の加入が必須？

団体信用保険の保険料は月々のローン返済に対して、およそ0.2%〜0.5%ほど上乗せされて支払う仕組みになっています。

0.2%〜0.5%ほどの上乗せであれば「それくらいなら大きな負担にはならないじゃないか？」と思われるかもしれませんが、数千万円もする物件を30年〜35年ローンなどで購入すると、意外と大きな負担になります。

ちなみに、最近では投資用物件を購入する時に「連帯保証人」を付ける必要は無くなってきています。ですが、その分、団体信用保険への加入は原則として必須になっている場合が多く、加入しなければローンを借入れる事ができません。

※フラット35のように団体信用保険への加入が義務付けられていない金融機関もあります。

マイホームの購入には団信への加入は必須では無い

ちなみに住居用の住宅ローンの場合は団体信用保険への加入は義務はありません。

もし団体信用保険以外の生命保険が十分な備えになっている場合は、団体信用保険を外すことで、ローン返済額を抑えることも可能です。

僕もマイホームを購入した時の住宅ローンでは団体信用保険には加入しませんでした。

団体信用保険に加入できないこともある？

逆に団体信用保険に加入できないケースはあるのでしょうか？

例えば以下のようなケースでは団体信用保険に加入できません。

• 法人として投資用物件を購入する場合
• 借入金の合計金額が上限に達している場合

まず、団体信用保険の加入条件の一つが「個人」であることです。

そのため「法人」では団体信用保険に加入できません。

法人として投資用物件を購入する場合もあると思いますが、その場合でも契約者は「法人」では無く「個人」にする必要があります。

また団体信用保険には「上限金額」が設けられています。

金融機関によって上限金額が異なりますが、1億円〜3億円であることが多いです。

ローン残高の合計金額が高額になる場合も団体信用保険に加入できないため事前に上限額を把握しておく必要があります。

生命保険の変わりになる？ならない？

団体信用保険は、加入後、購入者にもしものことがあった場合、ローンの返済を免除されます。

そのため、不動産販売会社としてはこの事を理由に「不動産投資は生命保険の代わりになる」と言うことがあります。

団体信用保険が適応される症状は？

団体信用保険が適応される症状としては加入するプランによって多少異なりますが、一般的には以下のようなものが含まれます。

• 死亡または高度障害状態(要介護状態などの重い障害)
• 3大疾患
  • がん、急性心筋梗塞、脳卒中
• 8大疾患
  • がん、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧性疾患、糖尿病、肝硬変、慢性腎不全、慢性膵炎

ただし3大疾病や8大疾病については、保険会社ごとにより詳細な条件があるため、その条件を満たして初めて保険が適応されます。

8大疾病付きのプランに加入している場合は「たくさんの病気がサポートされているから何かあってもすぐに保険は下りるだろう」と浅はかに考えてしまいそうですが、約款などの契約内容については加入するプランによって多少異なる上にどこの保険会社でもかなり厳しめに設定されていることが多いです。

条件を正しく把握しておかないと、後でトラブルになってしまうかもしれません。

なお、僕が過去に融資を受けたジャックスとオリックス銀行の団体信用保険の補償内容についても分かりやすく解説しています。参考になるはずなので、是非あわせて読んで頂ければと思います。

生命保険のプラン見直しのきっかけにはなる

もし団体信用保険に入る事で既に入っている保険と重複する部分があるのであれば、一度見直しを検討してみるのも有効です。

死亡保険などに対して高めの保険料を支払っているのであれば、保障額を少し減らして月々の支出を下げることもできますし、いっそうのこと死亡保険部分を無くしてしまうのもありかもしれません。

生命保険とは別で考えるべき？

団体信用保険が適応されると残りの住宅ローンが全額免除になります。

そのため、団体信用保険によって補償されるハードルは想像以上に高いです。

残念ながら、ちょっとした怪我などでは保険は下りません。

つまり、団体信用保険に加入していたからといって、必ずしも通常の生命保険の変わりになる訳ではありません。なので、それだけで現在加入中の生命保険を解約するのは軽率だと思います。

当然、保険範囲が広くなればなるほど、保険料は高額になるため補償が手厚ければ良い訳ではありませんが、自分にとってどの程度の保険が必要なのかは冷静に考える必要があります。

特に投資用物件の販売会社のHPやパンフレットなどでは「団体信用保険は生命保険の変わりになる」と題材的に取り上げていますが、あくまで従来の生命保険の補完的な役割だと考えるべきだと思います。

団体信用保険の保険料は年齢に左右されない？

ちなみに団体信用保険は通常の保険とは異なり年齢による保険料の違いはありません。

一般的な生命保険だと高齢になればその分生命保険料が高額になってしまいます。

20代の頃は安かった保険料も50代〜60代頃になってくると若かった頃の何倍もの保険料になってしまいます。また、だからと言って若い時期からずっと生命保険に加入するのも(支払い年数が長い分)トータルでの支払い保険料も高くなってしまいます。

ですが、団体信用保険だと年齢によって保険料が変わることがないため、年をとってからの加入も安心です。一定の年齢以上になると、一層効果が大きくなる訳ですね。

団体信用保険の注意点について

実は団体信用生命保険にはいくつかの注意点があります。

物件購入には団信に加入できるかどうかが重要

それはローンの借入れを審査する場合、年収、年齢制限に加え「健康である事」も重要な判断基準になってきます。

そのため通常の住宅ローンよりも審査基準のハードルが上がってしまい、経済面では問題無くても健康面を理由に借入れが却下される事もあります。

健康上の問題があっても「ワイド団信」なら加入できる

ただし、健康上の理由で団体信用保険に加入できない場合は、適応金利を上乗せすることで加入条件が緩和された「ワイド団信」に加入することも可能です。

適応金利0.2%〜0.3%ほど高くなってしまいますが、健康上の問題がある人にとっては嬉しい救済処置だと言えます。

年齢によって返済期間に影響が出る

先程もご説明しましたが団体信用保険は年齢による保険料の違いはありません。

ただし、多くの団体信用保険が加入時や完済時に年齢制限を設けています。

例えば多くの団体信用保険で返済時の年齢制限が80歳までに制限されています。

金融機関からの融資が35年ローンで契約できたとしても、団体信用保険加入の条件として「返済時の年齢制限が80歳」の場合、そこから逆算した年数でしか融資を受けることができなくなってしまいます。

「告知義務違反」には要注意！

団体信用保険に加入するには契約申し込みの際に「病歴や健康状態を正しく告知する義務」があります。

健康状態に関わる問題を故意に伝えないのは当然ダメですが、仮に悪意が無かったとしても、きちんと漏れなく申告していなければ保険料が支払われない可能性があるので要注意です。

もし不安要素などがある場合は契約時に正直に話しておいた方が後々トラブルになることも無いため、安心できると思います。

物件選びの前に融資が下りるかが一番重要

始めて不動産物件を購入する時は、どの物件を購入するか本当に悩むと思います。

だけど、悩んで悩んでやっと巡り合えた最高の物件でも、契約を進める過程で団体信用保険が却下されローンを組めないため購入を諦めないといけない事もあります。

もし不動産物件の購入を前向きに考えている場合は、まだ欲しい物件が決まっていなくても、早めに一度審査を受けてみる事で安心して物件探しに専念できると思います。

賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。

これから物件を購入しようかと考えている不動産投資の初心者にとってはこのように思う人もいるかもしれません。

まだ物件を購入してもいないのに売却のことを考えるのは、さすがに気が早すぎるなぁ。

まずは安定した家賃収入が確保できる物件を探すことに専念しよう。

ですが、実際の出口戦略は「物件を購入する前」からあらゆることを想定しなければいけません。

ちょっと大袈裟に聞こえるかも知れませんが、売却を想定しない物件購入には大きなリスクが存在します。

少し気が早いように感じるかもしれませんが、物件を購入するタイミングでしっかりと出口戦略を考えておかなければ、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。

今回は「賃貸経営における出口戦略の考え方」についてまとめてみました。

既に投資用物件を保有している人だけでは無く、これから投資用物件の購入を検討している人にとっても重要なポイントになる内容ですので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

出口戦略の重要性は？

物件ごとの投資結果が「成功だったか？」「失敗だったか？」を評価するには「最終的にいくらで物件を売却できたか？」によって判断します。

もし物件を保有している間、空室率も低く十分なキャッシュフローが達成できていても、売却価格が想定以上に低ければ、その事業は失敗かもしれません。

まだ物件の購入前だとしても、最低限の出口戦略は意識するようにしましょう。

出口戦略の種類

出口戦略と聞くと「いつ売却するか？」「いくらで売却するか？」を考えるのが一般的ですが、賃貸経営でにおける出口戦略には以下のような方法があります。

• 物件をそのまま売却する
• 物件を空室を埋めて満室にしてから売却する
• 物件の修繕やリフォームをしてから売却する
• 物件を解体し更地にしてから売却する
• 物件を解体し駐車場やコインランドリーなどで活用する
• 物件を解体し新しく建て替えてから売却する
• 物件を解体し新しく建て替えてから再び自身で賃貸経営する
• そのまま持ち続ける(賃貸経営を継続する)

勿論、適切に分析できているのであれば「敢えて売却は考えずそのまま持ち続ける」という選択肢も悪くないと思います。

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楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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建物構造による選択肢の違い

例えば、戸建てや一棟アパートであれば、家主(所有者)に物件自体を解体する権利があるため、更地にしたり、立て直したりとさまざまな選択肢があります。

一方、分譲マンションの1区分しか所有していない場合、関係者の合意が無ければ取り壊しなどはできないため、室内を多少リフォームすることはできますが、基本的には保有し続けるか売却するかの2択に絞られるはずです。戸建や一棟アパートと比べると選べる選択肢はかなり狭くなってしまいます。

家賃の価格は交渉はできる？お部屋探しの流れと注意点について

不動産仲介会社との関わり方から家賃の価格交渉までお部屋探しをする全ての方にとって必見の情報です。

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意思決定のポイント

投資用物件の出口戦略を考えた場合、意識しなければいけないポイントが沢山あります。

株式投資などの場合だと「銘柄をいくらで購入して、いくらで売却できたか？」が全てです。

もし利益があった場合は所得税(配当所得)が掛かりますが、所得税率も一律で20%程なので、それ程、複雑ではありません。他にも株式売買に伴う手数料などが掛かりますが、正直、微々たるものですし、

一方、賃貸経営の場合はさまざまな費用が関わってくるため、しっかりと整理しておかないと「得だと思って売却したのに実は損していた…」なんてことにもなりかねません。具体的には以下のような費用が関わってきます。

• 物件の購入価格および売却価格に関わる費用
  • 仲介手数料、収入印紙代、銀行手数料など
  • 抵当権抹消費用、司法書士手数料など
• 保有期間中の家賃収入
  • ※これまでの実績金額
• 保有し続けることによって得られるであろう見込み収入
  • ※将来の予想額
• 保有期間中の経費
  • 管理費、修繕積立費、広告費、固定資産税など
  • 減価償却費、金融機関への融資返済金利など
• 不動産所得に対する所得税、住民税
  • 法人設立に伴う初期費用、運営費用
  • 顧問税理士費用、法人住民税
• 解体費用、リフォーム費用

とても項目が多くて挫けそうになりますが…

これらの全ての金額を換算することで、その物件によるの経営が「成功したか？」「失敗したか？」を評価します。

ただ「損失が出てしまうからずっと保有するしかない」と考えるのも軽率です。

認めたくない気持ちも分かりますが、投資をする以上、損失が出るのは仕方の無いことです。

自体が改善される根拠も無く、ただ頑なに保有し続けるのはただの「塩漬け状態」です。

例え失敗してしまったとしても、その原因をしっかりと分析し次に繋げるべきです。

売却を判断する場合は、売却することにより一括で手に入る収益と賃貸を継続し家賃収入を積み重ねることによる収益を天秤に掛けて「どの選択が正しいのか？」を見極めることが必要です。

物件売却のメリット

投資用物件を売却するメリットは当然ながら纏まったキャッシュが手に入ることです。

手元にまとまった資金があれば新規物件を購入するための軍資金になりますし、新規物件の購入により資産の若返りも期待できます。

勿論、立地や収益性によりどの物件を売却するかの判断が変わりますが、自分で判断して優良物件だけを手元に残すことができれば資産の棚卸しと言う意味では大きなメリットです。

勿論、売却した資金には手を付けずに、そのまま老後資金として保有し続けるのも一つです。

所有物件の売却を検討する時の考え方について

投資用の物件を所有していると不動産仲介会社から良く電話が掛かってきます。仲介会社とのやりとりや売却を検討する時の考え方について簡単にまとめてみました。

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2020.04.05

売却に伴う注意点

株式投資であれば、売却予定額をもとに「本当に売却するべきか？」「もう少し保有し続けるべきか？」を考えるくらいなので比較的シンプルに判断できます。

ですが、投資用物件を売却する場合は「この価格で満足できるか？」以外にも、たくさん考慮するポイントがあります。

ローンが返済できるか？

まず、最初に思いつくのが「金融機関へのローンを返済できるか？」です。

投資用物件を購入したものの、想定通りのキャッシュフローが見込めないことは良くある話です。

販売会社の営業は「不確実なシュミレーション」をもとに、将来のキャッシュフローを提示してきますが、現実はそう甘くありません。

つまり、巧みな営業トークに騙されてしまったパターンです。

この場合、すぐにでも売却して損失を最小限の抑えたいというのが本音かもしれません。ですが、金融機関から融資を受けている場合、購入の初期段階では利息部分の返済に占める割合が多く、ほとんど元金が減っていおらず、仮に売却できたとしても、大きなマイナスになってしまう場合もあります。

返済を進めることで、元金部分に占める割合が増えていきますが「判断を誤って購入してしまった物件」の場合、無駄に長い期間物件を保有すれことで、むしろ状況が悪化するかもしれません。

この辺りの判断は難しいですが、感情面での損得だけで無く「保有によるリスク」と「売却による損失」を見極める必要があります。

不動産投資の繰り上げ返済は効果絶大？返済総額の大幅削減に繋がります

繰り上げ返済をすることは返済総額を減らす上でとても大きな効果があります。元利均等返済の仕組みを理解しつつ繰り上げ返済の効果的なタイミングや注意点などについてまとめました。

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2019.11.17

譲渡所得の仕組みを理解する

出口戦略を考える時、譲渡所得を意識することはかなり重要です。

売却によって譲渡所得が発生する場合は、物件の所有期間によって所得税率や住民税率が大きく変わります。

譲渡所得とは物件を売却することによって得られる収入です。投資用物件における譲渡所得および譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝譲渡価格(売却価格)－簿価(帳簿価額)
  • 簿価(帳簿価額)＝購入価格－既に経費計上した減価償却費分
• 譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

重要なポイントは譲渡所得は譲渡価格(売却価格)から購入価格を差し引くのでは無く、簿価(帳簿価額)を差し引くということです。

簿価(帳簿価額)とは「購入価格から減価償却費分を差し引いた帳簿上の価額」のことです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得税の税率は物件の保有期間によって、以下の2種類に区別されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期譲渡所得と比べて約2倍の税金が課せられてしまうため注意が必要です。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

法人設立による節税対策

上記の通り、個人名義での所有物件だと譲渡所得税が大きな負担になりますが、法人名義で所有物件であれば、売買益に対する所得税を軽減できます。

その場合、途中で個人名義から法人名義に名義変更するのは難しいため、購入するタイミングで法人を設立して最初から法人名義で物件を購入する必要があります。

賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？

賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。 個人所有のままでも問題無...

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2020.04.08

より高値で売却するには

物件の売却を検討する場合「少しでも高値で売却する方法は無いか？」を考えます。例えば、以下のようなことが挙げられます。

空室を埋めてから売りに出す

投資用物件の市場価格は積算価格や収益還元法によって計算されますが、金融機関からの評価としては「現時点での稼働率」もとても重要ですし、空室が一つでもあると、それを理由に値下げ交渉されることもあります。

可能な限り空室は埋めた状態で売りに出す方が高値で売却できる可能性が高くなります。

収益還元法は難しくない？直接還元法とDCF法の違いについて

投資用物件の売買価格が「割高なのか？」「割安なのか？」を判断するのは少し難しいですよね。普段の生活で買い慣れている商品であれば「いつもより安いかな？」とか「先月から値上げされてしまった」などと、比較的簡単に売買価格を評価できますが、車や不動...

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2019.12.31

1部屋辺りの家賃収入を増やす

空室率同様、一部屋辺りの賃料も市場価格を決める上で大切な指数になります。

販売図面などには販売価格が一番大きく掲載されますが、投資用物件の場合、どうしても表面利回りは注目されてしまいます。

もし、近い将来、物件を売却することを想定している場合は、安易に賃料を下げて入居付けするのでは無く、多少、広告費を高めにしてでも家賃を少し高めに設定する方が販売価格を大きく見せることができます。

勿論、市場価格の平均と比較し余りにも割高な賃料を設定しても、投資家相手には直ぐに見破られてしまいますが、ある程度は高めに家賃設定した方が販売価格を維持する根拠になるはずです。

物件自体の品質を高める

物件自体の品質を高めるには以下のような方法が考えられます。

• エントランスや共用部分を綺麗に掃除する
• ニーズに適応したリフォームやリノベーションをする
• 大規模修繕工事をする

まずエントランスや共有部分の掃除は徹底的に綺麗に掃除するべきです。

特に購入希望者が訪れた際、すぐに目に付くような箇所は重点的に掃除しておくことで印象も変わります。

何より対してコストも掛からないため、やらない理由がありません。

一方、リフォームやリノベーションについては、本当に需要があるのかしっかり戦略を立てて慎重に取り組む必要があります。

「○○のような間取りが良いはず」と個人の思い込みで誤った対応をすればただの無駄金ですし、仮に工事の方針が正しかったとしても、期待できる販売価格の上昇以上のコストを掛けても意味がありません。

「ただの自己満足」にならないように費用対効果を考えた対策が必要です。

また、大規模修繕工事についても「適切な時期」があるため安易に進めると失敗します。

知り合いの工事会社など、低コストで対応してくれる業者などがいる場合は、付加価値を高めるために工事を実施するのもありですが、こちらも費用対効果が明確に期待できないのであれば、むしろ「大規模修繕工事は実施せずに、その分、値下げ交渉に応じる」方がリスクが少ないです。

また、日頃から修繕履歴を丁寧に記録することで、現状の物件価値を客観的に示せるようになります。

売却時の市場の動向を把握する

物件を売却する場合、その時々の景気動向により売却価格が大きく変動します。

極端な話、不動産バブルのような時代であれば、かなり割高な売却価格が期待できるかもしれません。一方、不景気であったり、不動産自体の価値が低減してしまっていれば、市場価格は低くなってしまいます。

今後、日本はインフレ経済を目指しています。残念ながら、今のところ、インフレ経済になることを期待できるような話題はありませんが、もし、物価が上昇すれば、売却できる価格の高くなるかもしれません。

次の購入者に融資が下りるかがポイント

「物件を売却をする」ということは、当然のことですが「その物件を購入する人がいる」ということになります。

例えば、区分マンションの場合、ワンルームマンションとファミリーマンションとでは「次の購入者層」にも違いがあります。ファミリーマンションの場合は住居用として家族で住むために購入される場合もありますが、ワンルームマンションの場合は個人の住居用として購入する可能性は低く、次の購入希望者も投資目的として購入するはずです。

住居用と投資用とでは利用できるローンの種類も違うため、金融機関の融資姿勢によっては、次の購入者が限定されてしまい値崩れの幅にも大きな違いが出てきます。

買い手側が融資を付けることができれば問題ありませんが、融資がスムーズに決まらなければ、売り手側にとっても大きな影響を与えます。

金融機関の融資動向に注目する

例えば、2018年〜2019年頃にかけて「かぼちゃの馬車の問題(スルガ銀行の不正融資問題)」などの影響により、個人への融資のハードルが一気に高くなってしまいました。その他にも、景気変動などにより金融機関の融資方針が変わってしまうと売買価格に大きな影響を与えることもあるはずです。

「融資が下りない」ということは「購入したくても購入できない人」が増えてくるため、自然と販売価格も低下傾向になります。

なお、金融機関からの融資の返済期間は、基本的には減価償却期間の範囲内であることが多いため、築年数が古い物件の場合は、売却できる(できる可能性が残っている)タイムリミットを意識する必要があります。

地域ごとに変わる融資の基準を把握する

「不動産業界の常識」と「地域ごとの常識」が異なることは意外と多いです。

例えば、一般的に以下のような物件には融資が付きにくいと言われます。

• 法定耐用年数を超過した古い物件
• 容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件

法定耐用年数が超過した物件は老朽化してしまっているので金融機関としても担保としての評価額が出しずらいですし、容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件にはコンプライアンス的にも積極的な融資が難しいとされます。

つまり、これらの物件は「利回りは高いものの次の売却先が見つからず出口戦略で苦労する」と考えられる訳です。

ですが、実は関西圏では意外と融資が下りることもあります。

これは「金融機関ごとの融資姿勢」にも影響しますし「関西(主に大阪府)では容積率オーバーの物件も一定数あり全ての違法物件の融資を停止すると融資先が限られてしまう」という地域ならではの課題があるからです。

あくまで金融機関側の考え方であるため、将来的に方針転換もあるかもしれませんが「○○だから融資は下りない」と諦めるのは勿体ないかもしれません。

融資の基準は地域によっても変わるため「自分が物件を所有したい地域ではどうなのか？」を把握することで、購入対象の選択肢が増えることもありそうです。

出口戦略で失敗しないためには？

出口戦略で失敗をしない方法を考える上で重要なのは「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」と「投資用物件を購入した後から可能な対策」とは分けて考えることです。

物件購入の前後で打てる対策が変わる

ここまでのさまざまな出口戦略の注意点などを解説してきましたが、以下のように、有効な出口戦略は投資用物件購入の前後で大きく変わることが分かると思います。

• 投資用物件を購入する前にだけ可能な対策
  • 建物の種類(分譲マンションか？1等アパートか？戸建てか？)を考慮する
  • 建物の構造(ワンルームか？ファミリー向けか？)を考慮する
  • 「次の購入希望者にも融資が下りるか？」を考慮する
  • 地域ごとに変わる融資姿勢を把握して考慮する
• 投資用物件を購入した後から可能な対策
  • 空室を埋める
  • 1部屋ごとの賃料を上げる(表面利回りを大きくする)
  • 物件の品質向上(掃除、修繕など)に取り組む
  • 短期譲渡所得と長期譲渡所得を考慮する

こうして見てみると「投資用物件を購入した後から可能な対策」には限りがあり、やはり「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」を把握した上で事前準備に取り掛かる必要がありそうです。

高値で購入しないことが何よりも大切

出口戦略だけに関わりませんが、賃貸経営全体として一番大切なのは「正しい物件を適切な価格で購入する」ことです。

勿論、建物の種類や構造、金融機関の融資動向なども大切ではありますが、単純に「購入金額を上回る価格で売却する」ことができれば賃貸経営で失敗する可能性も極限まで減らすことができます。

勿論、全ての投資家が同じことを考えているはずなので、そう簡単に実現することはできませんが、大きく値崩れしないような割安価格で物件を購入することが、何よりも重要な解決策だと言えます。

ずっと所有するのではダメなのか？

それでは、賃貸経営が順調な場合、その物件をずっとそのまま保有しておく訳にはいけないのでしょうか。

勿論、保有してからずっと高い利回りを維持し続けられる物件の場合は、その利回りが続く限り、保有し続ける方が良いはずです。

ですが、どこかのタイミングで必ず利回りは下がってしまいますし、減価償却期間が迫ってくると、購入者側の融資が困難になることもあるため、やはりある程度は「売却に対する意識」は持ち続けなければいけないと思います。

それに、今が順調だからと言って、この先もずっと順調かどうかはまた別の話です。

誰だって高値で売却できることが一番良いですが、空室が発生したり賃貸価格が減り続けると、その分資産価値が低くなってしまうため、その分売却価格にも影響を与えます。

ただ、いずれにしても自分の希望に近い価格で売却できるよう慎重に判断できる状況を維持することが重要です。「資金繰りが悪くなったため多少安くでも良いから今すぐ現金が必要になる」という状況になってしまうと、はやり足元を見られてしまいます。

20年後、30年後の売買価格のシュミレーションがどれ程の精度になるかは家主(投資家)の腕や経験に左右されます。物件の管理状況にも影響するため管理会社に物件管理を依頼している場合はなおさら不透明になります。

ただ、売却を「全く意識しない」のはその分機会損失を招いてしまいます。

過剰に意識し過ぎる必要は無いかもしれませんが、すぐに売却しないとしても情報収集する姿勢は持っておくべきますし、日頃から所有物件に対して、どの程度の流動性が見込めるのかを把握しておくことは安心感に繋がります。

ライフステージごとに最良の方法は変わりますが、どんなタイミングでもなるべく自分の選べる選択肢を多く持っておくことが精神的にも投資的にも大切なんだと思いました。

ローン定数(K%)とレバレッジの関係性について

不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。概要だけ知りたいという方には以下のスライドもおすすめです！不動産投資の利回りの種類不動産投資の利回りには次のようなものがあります。表面利回り(グロス利回り...

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2025.05.04

ファイナンシャルプランナーとして安心できるライフプランを提案するにはリスク管理は重要な意味を持ちます。

リスク管理と言うと少し大げさですが分かりやすく言えば生命保険のことです。

保険制度の基本

保険の必要性は人それぞれです。僕のような独り身であれば、正直そこまで真剣に考えなくても良いと思いますが、家族を背負って生活する上ではとても重要です。

一つ一つの保険の内容を理解する前に、保険制度全体をざっくり理解する必要があります。

社会保険と民間保険

社会保険とは国民年金や厚生年金保険、労災保険等、国等が行っている保険制度です。これに対して、民間保険は民間の生命保険会社や損害保険会社が行う制度です。両者を総合して、保険制度といいます。両者には以下のような相違点があります。

社会保険と民間保険の違い

	社会保険	民間保険
保険者	政府、共済組合等(公法人)	民間、共済、JAなど
加入	強制	任意
保険料	事業主負担あり、免除あり	全額契約者負担
保険給付の額	法律により一定額	契約により決定

契約を白紙にできるクーリングオフ制度

クーリングオフ制度とは一定の要件のもとで消費者からの一方的な意思表示のみによって、契約申し込みの撤回、契約の解除を行うことを認め、一般消費者の保護を図る制度です。

保険の契約者は、クーリングオフの内容を記載した書面を受け取った場合には申込日、またはその書面を受け取った日のいずれか遅い日から起算して8日以内(消印有効)であれば、申込みの撤回、解除の通知ができます。

保険会社の破綻に備えられた保険契約者保護機構

保険契約者保護機構は、保険会社が破綻した場合に、破綻保険会社の契約者の保護を図り、保険業に対する信頼性を維持する目的で設立されました。「生命保険契約者保護機構」と「損害保険契約者保護機構」があり、保険会社が経営破綻した場合、救済する保険会社に対して資金援助を行う他、自ら破綻保険会社の保険契約の引受け等を行います。

生命保険料の仕組みとは？

生命保険は、以下のようなリスクにお金で備えるものです。

• 死亡
• 疾病
• 負傷
• 生存

生命保険の場合は、契約した日(責任開始日)行こうに起きた死亡などの事故に対して、基本的に保険金の全額が支払われます。貯蓄の場合は、必要額に達するまでに時間がかかります。つまり、保険というのは、契約した時点で必要な額を全額受け取ることができるサービスを購入している訳です。

生命保険の3種類の基本型

生命保険の基本的な形態は、以下の3種類です。

• 生命保険の保険型
  • 死亡保険
  • 生存保険
  • 生死混合保険

被保険者が死亡・高度生涯状態となった時のみ保険金が支払われる死亡保険、被保険者が特定の時期まで生存していた場合のみ保険金が支払われる生存保険、死亡保険と製造保険を組み合わせた生死混合保険の3種類です。

そもそも保険料は、保険金支払いの財源となる純保険料と、保険会社の必要経費に充てられる付加保険料とで構成されています。

純保険料は死亡保険料と生存保険料から構成され、予定死亡率(統計をもとに年齢・性別ごとの死亡者数を予測)と予定利率(保険料の予想運用利回り)を基礎として計算されます。

一方、付加保険料は予定事業費率(保険料に対する事業経費の割合)を基礎として計算されます。

このような統計を踏まえた予定率をもとに保険料金や支払金額を決めていると考えれば、業界や各会社ごとに蓄積された経験やノウハウを費やした完成度の高いシステムなんだと言えます。

最近では保険の相談窓口や比較サイトなども充実しているので、利益追求の割高な保険はどんどん厳しくなるはずです。

生命保険、損害保険などの代表的な保険商品

代表的な生命保険には主に以下のようなものが含まれます。

• 終身保険
• 定期保険
• 養老保険

また損害保険にも以下のようにさまざまなものがあります。

• 火災保険
• 自動車保険
• 傷害保険
• 賠償責任保険

地震保険はそれ程でもありませんが、火災保険については投資用に限らず物件を購入時、融資を受けるためにも必要となる保険でもあるので、どのような内容が含まれているか知っていて損は無い知識です。

火災保険の仕組みは難しい？加入者ごとの補償範囲を徹底解説！

火災保険の補償内容は意外と複雑で、内容を正確に把握できていない人も多いはずです。ですが「補償内容」とは言い換えれば「権利」でもあります。何か問題が怒った時に「権利を主張できるか？」「権利があることに気づかず主張できないか？」によって大きな差...

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2020.12.22

意外と広範囲？知らない間に加入している火災保険の補償範囲

年末年始は確定申告などで必要となることもあり様々な契約関連の書類が手元に届きます。中でも保険の契約内容などは日頃は余り見直しを考えることがないため、せめてこのタイミングだけでも契約内容を把握しておきたいと思い、現在自分が加入している住居の火...

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2020.12.22

保険と税金の関係

保険に加入することで生命保険料控除や地震保険料控除などの所得控除を受けることができます。

また可能性は低いですが、逆に保険金を受け取る場合にも契約者、被保険者、受取人の関係性によっては税金が掛かってしまうことがあります。

基本的には控除額の範囲内であるため課税される心配は少ないですが、この辺りの知識を最低限持っていると安心できます。

生命保険は払いすぎている人が沢山いる

生命保険は自分にあった契約内容で加入する必要があります。

別に収入や支出などを細かく分析しなければいけない訳では無く「万が一の事態が起こった時にどれ位のお金が必要か？」が一つの基準になります。

一家の大黒柱であれば、万が一事故などで死亡した場合、「残された家族が安心して生活するにはどの位必要になるのか」と言うふうに残された側の立場に立って考える必要があります。

その観点があれば保険会社の営業やファイナンシャルプランナーに相談する時にもブレずに希望を伝えることができるはずです。

ファイナンシャルプランナーとしての役割

一方、相談に乗るファイナンシャルプランナーとしては加入者個人だけで無くその周りの人間関係なども考慮したアドバイスが必要になります。

株式投資や投資信託のように明確な成果(結果)が出ないため選択した保険内容が正しかったのか明確になりづらいですが、安心だけを追求し過ぎると月々の支払い保険料が増えてしまい生活を圧迫してしまします。

意外と相談者自身が保険内容を正しく理解できていないことも多いため、保険証券の内容と正しく伝え、無駄があればその点を改善できるような提案ができれば大きな価値があると思います。

難易度は高く無いが出題範囲が多い分野

ファイナンシャルプランナー試験を受けることを考えるとリスク管理の分野は比較的出題範囲が広いと思います。

一つ一つの問題はそれ程難しいことは無く暗記の要素が大きいですが、ある程度時間を掛けて覚えないと沢山取りこぼしてしまいそうです。

ただ資格を取得し実際に実務をこなしていくとセミナー講師や保険の個人代理店など活躍する幅は広がりそうです。

僕の周りのファイナンシャルプランナーでは生命保険や損害保険などのリスク管理の分野を得意とした専門家が一番多い印象があります。

顧客のニーズに上手く答えることができれば比較的安定した収入になるかもしれません。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

• 弁護士
• 税理士
• 住宅診断士
• 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーは専門家への橋渡し

不動産経営者として賃貸業を進めていくと、その中で多くの専門家の方と関わることにないります。

もっともメジャーなのは住宅やの専門家だと思いますが、その他にも保険分野や法律分野や相続関係などとても幅広い分野から成り立っています。

一人で多くの分野をカバーできる人も中にはいるかもしれませんが、基本的にはそれぞれの専門分野のプロフェッショナルと協力しあって売買や契約を進めていくことになります。

その中でファイナンシャルプランナーの大きな業務内容はさまざまな悩み、問題を抱える依頼主に対して適切な解決策を提示したり、その上でそれぞれの専門家を紹介するような橋渡しのような役割を持っています。

他にも講演(セミナー)や執筆などの活動もありますが、もっとも柱となるのはさまざまなお金の問題に対する相談業務になります。

ファイナンシャル・プランニング技能検定とは

さっそくファイナンシャルプランナーの試験に向けて参考書を購入しました。

今回購入したのはナツメ社の「関税攻略テキスト」と言う参考書ですが、2級〜3級であればしっかり最新の情報がまとめられている参考書であればどれでも問題無いと思います。

学科試験と実技試験

ファイナンシャル・プランニング技能検定は学科試験と実技試験で実施されます。

実技試験と言っても何か特別なことをする訳ではなく、学科試験で暗記した知識を少し応用するようなイメージです。

ファイナンシャル・プランニング技能検定を取得するためには学科試験と実技試験のそれぞれに合格する必要がありますが、どちらも同じ日に実施されていて、難易度的にも3級であれば同時に受験しても大丈夫だと思います。

勿論、別々の日で受験することも可能でその場合は学科試験あるいは実技試験の合格者に対して「一部合格証書」が発行され、合格した試験については翌翌年度まで試験が免除されます。

難易度ごとに資格試験がある

ファイナンシャルプランナーには専門知識を客観的に評価するために資格試験制度が設けられています。

国家資格には入門者向けの3級FP技能士、中級者向けの2級FP技能士、上級者向けの1級FP技能士と難易度ごとに資格試験が分けられています。

また民間試験としては中級者向けのAFP(アフェリエイテッドファイナンシャルプランナー)と上級者向けのCFP(サーティファイどファイナンシャルプランナー)があります。

AFPでもプロとして活躍されている方は大勢いますが、より高い専門知識を身に付けたりファイナンシャルプランナーとして独立を目指すような方にはCFPを取得される方も多いです。

一方、3級FP技能士などは専門家と言うよりかは「ファイナンシャルプランナーとはどのようなものか」と体型的にざっくり理解するような位置づけです。保有しているからと言って就職や業務獲得の面で大きく評価されることはほとんどありませんが、あくまで最初の一歩としては勉強しやすい内容になっています。

試験の実施団体の違い

FP技能検定3級の実施団体は以下の2つがあります。

• 一般社団法人金融財政事情研究会
• NPO法人日本FP協会

今後のキャリアアップとしてAFPやCFPを取得する場合はNPO法人日本FP協会から受験することになります。

ファイナンシャルプランナー試験の6つの分野

試験の概要と試験範囲を大まかに見てみると以下の6分野から出題されることが分かりました。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

予想していたよりも試験範囲は広いですが、必要となる正解率が余り高くないこともあり詰め込んで学習すれば1週間〜2週間程で合格できそうな内容です。なので試験を通してお金に関わる一般的な(浅い)知識を身に付けて、その後興味ある分野を深堀りするようなイメージで十分だと思います。

ライフプランニングと資金計画

ライフプランニングと資金計画の試験範囲は以下の通りです。

1. ファイナンシャル・プランニングと倫理
2. ファイナンシャル・プランニングと関連法規
3. ライフプランニングの考え方・手法
4. 社会保険
5. 公的年金
6. 企業年金・個人年金等
7. 年金と税金
8. ライフプランん策定上の資金計画
9. ローンとカード
10. ライフプランニングと資金計画の最新の動向

ライフプランニングと資金計画については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となるライフプランニングの基礎知識

ライフプランニングとはライフデザインに基づいた生涯の生活設計を立てることです。ライフデザインとは各個人の自分の価値観に基づく生き方のことをいいます。このライフデザインに合わせて自分と家族の生活設計を立てることがライフプランニングです。ライフ...

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2020.12.22

リスク管理

リスク管理の試験範囲は以下の通りです。

1. リスクマネジメント
2. 保険制度全般
3. 生命保険
4. 損害保険
5. 第三分野の保険
6. リスク管理と保険
7. リスク管理の最新の動向

リスク管理については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となるリスク管理の基礎知識

ファイナンシャルプランナーとして安心できるライフプランを提案するにはリスク管理は重要な意味を持ちます。リスク管理と言うと少し大げさですが分かりやすく言えば生命保険のことです。保険制度の基本保険の必要性は人それぞれです。僕のような独り身であれ...

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2020.12.22

金資産運用

金融資産運用の試験範囲は以下の通りです。

1. マーケット環境の理解
2. 預貯金・金融類似商品等
3. 投資信託
4. 債券投資
5. 株式投資
6. 外貨建商品
7. 保険商品
8. 金融派生商品
9. ポートフォリオ運用
10. 金融商品と税金
11. セーフティネット
12. 関連法規
13. 金融資産運用の最新の動向

金融資産運用については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となる金融資産運用の基礎知識

ファイナンシャルプランナー試験を受験する上で押さえておきたい分野の中でも金融資産運用の知識は最も難しい分野だと思います。ファイナンシャルプランナーとして押さえたい金融資産運用役割としては資産運用を相談したい顧客の悩みに対してどのような金融商...

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2020.12.22

タックスプランニング

タックスプランニングの試験範囲は以下の通りです。

1. わが国の税制
2. 所得税の仕組み
3. 各種所得の内容
4. 損益通算
5. 所得控除
6. 税額控除
7. 定率減税
8. 所得税の申告と納付
9. 個人住民税
10. 個人事業税
11. タックスプランニングの最新の動向

タックスプランニングについては以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

タックスプランニングの理解でFP試験は楽しくなる！出題範囲を徹底解説

タックスプランニングと聞くととても難しいイメージがあります。タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で...

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2020.12.22

不動産

不動産の試験範囲は以下の通りです。

1. 不動産の見方
2. 不動産の取引
3. 不動産に関する法令上の規制
4. 不動産の取得・保有に係る税金
5. 不動産の譲渡に係る税金
6. 不動産の賃貸
7. 不動産の有効活用
8. 不動産の証券化
9. 不動産の最新の動向

不動産については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となる不動産の基礎知識

不動産の分野では不動産登記の仕組みつかみ不動産の価格を整理する必要があります。また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。不動産の見方不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の...

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2020.12.22

相続・事業継承

相続・事業継承の試験範囲は以下の通りです。

1. 贈与と法律
2. 贈与と税金
3. 相続と法律
4. 相続と税金
5. 相続財産の評価(不動産以外)
6. 相続財産の評価(不動産)
7. 不動産の相続対策
8. 相続と保険の活用
9. 相続・事業継承の最新の動向

相続・事業継承については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

贈与税と相続税は何が違うの？それぞれの基準と計算方法を徹底解説！

相続・事業継承の分野では贈与と相続についての法律や税金の知識が問われます。また相続財産の評価や相続税対策などについては不動産経営とはとても関わりの深いところなのでしっかりと理解したいと思います。贈与についての法律と税金贈与とは自分の財産を他...

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2020.12.22

浅く広い知識が必要になる

資格を取得するためには一通り全ての分野を理解する必要がありますが、実業務としてはそれぞれ得意分野を持つようなイメージです。なのでファイナンシャルプランナーと言ってもこの6項目全てに精通していることは少ないです。ただこれはファイナンシャルプランナーに限らず多くの業種で言えることですね。

FP資格取得を目指す | 日本FP協会

日本FP協会公式サイトです。FP資格を取得したい方へ、FPとは？FP資格とは？といった基本的な情報や、資格の魅力、取得者の声、取得方法などをご紹介します。

www.jafp.or.jp

自分のライフスタイルを少しだけ良くする知識

先ほどもお話ししましたがファイナンシャルプランナーの初級レベルや中級レベルは社会的に高く評価されるような資格では無いかもしれません。

ただし自分や自分の周りの家族が少しでも良い暮らしをするためにどのような資産形成をすれば良いのかを考える上で役に立つ知識だとは思います。

経営者や投資家の場合は「どうすれば自分の資産を大きくできるか？」だったり「レバレッジを最大化してキャッシュフローを良くするか？」など多少リスクを負ってでも合理的な方法を追求するかもしれません。

一方、ファイナンシャルプランナーの思考としては将来の子供の教育計画や老後の心配のような漠然とした不安要素に対して「どのタイミングでどのような資金が必要か？」「マイホームの購入予算はどれくらいが適切か？」など具体的に数値化したプランを組み立てるような極力リスクを背負わない安定した生活を送ることを目標とします。

どちらが正しいかでは無く、この両方の考え方を持った上で時には積極的にまた時には保守的に自己利益の拡大を目指せれば良いと思います。

ちなみに試験範囲や試験内容、特に税金に関する税率等の数字は年ごとに変わることがあるため学習する際は最新の参考書をもとに学習することをオススメします。

ライフデザインとは各個人の自分の価値観に基づく生き方のことをいいます。このライフデザインに合わせて自分と家族の生活設計を立てることがライフプランニングです。

ライフプランニングの考え方

各ライフステージ、年代ごとの一般的なテーマ(イベント)に基づいてライフプランを設計します。

独身期(20歳代前半)

就職の時期。自分自身のライフデザインを確率するとともに社会生活における基本的な知識を身に付ける時期。

家族形成期(20歳代後半〜30歳代前半)

自分自身のスキルを磨く時期。結婚の準備、出産・教育資金の準備、住宅取得の準備の時期。

家族成長期(30歳代後半〜40歳代前半)

住宅の取得、子どもたちの進学問題など出費のかさむ時期。親の介護や相続などについても検証を始める時期。

家族成熟期(40歳代後半〜50歳代)

教育費や住宅ローン返済等を考慮しながら、親の介護とともに自分の老後のことを検討。健康の増進を図るとともに医療保険等の見直しを考える時期。

定年退職期(60歳前後)

第2の人生がスタートする時期。退職後のプランニングが重要な問題。退職後は健康や生きがいも重要な要素。

社会保険の各保険制度

社会保険制度は会社員のような被用者を対象とする職域保険と被用者以外の自営業者等を対象する地域保健の大別されます。

社会保険制度の分類

	職域保険	地域保健
医療	健康保険	国民健康保険
年金	厚生年金保険	国民年金
雇用	雇用保険	-
労災	労働者災害補償保険	労災保険(特別加入)
介護	介護保険(40歳以上)

健康保険と国民健康保険の仕組み

医療制度には被用者が加入する健康保険と自営業者などが加入する国民健康保険に分けられます。

国民健康保険

国民保険は被保険者とその被扶養者の業務外(労働者災害補償保険の業務災害以外)の事由による病気やけが、出産、死亡などについて保険給付を行う制度で、健康保険の保険料は事業主と被保険者が折半して負担します。

国民健康保険

一方、国民健康保険の保険給付は健康保険の保険給付の内容に加え被保険者の業務上の病気・けがなども対象となります。国民健康保険の保険料は各市町村によって異なります。

なお、医療費負担はどちらも原則3割を自己負担し残りの7割は保険者が負担します。また自己負担が高額になる場合には高額医療費制度が設けられ負担が軽減される仕組みもあります。

退職者および高齢者向け公的医療保険

退職後も任意に健康保険に加入できる制度として任意継続被保険者制度があります。保険料は全額自己負担となり加入期間は原則として2年です。退職の日までの被保険者期間が2ヶ月以上必要です。

また65歳以上から75歳未満の人は前期高齢者医療保険制度に加入し、75歳以上の人および65歳以上から74歳未満で一定の障害のある人については後期高齢者医療制度に加入することになります。

公的介護保険

介護保険制度とは高齢社会の進展に伴い高齢者本人にも被保険者として現役世代同様の負担を求めるなど国民から幅広く負担を求め財政の安定化を図り福祉サービス等を給付する制度です。

介護保険の保険者は市町村および特別区で被保険者は65歳以上の第1号被保険者と40歳以上65歳未満の第2号被保険者に分けられ、利用者負担は基本的には1割でサービスの利用に応じた負担が原則となります。

労働者災害保障保険(労災保険)の仕組み

労働者災害保障保険(労災保険)は業務上の事由または通勤災害による労働者の怪我やそれに伴う介護や死亡などに対して保険給付が行われます。

雇用保険の仕組み

雇用保険は労働者が失業した場合などに必要な保険給付を行います。
求職者給付や就職促進給付などが含まれます。

年金制度の仕組み

年金制度は公的年金と私的年金との2つに分けられます。

公的年金

公的年金は以下の3種類に分けられます。

• 国民年金
• 厚生年金保険
• 共済年金

国民年金は基礎年金として20歳以上から60歳未満の全ての人が加入します。

また会社員や公務員等は上乗せとしてさらに厚生年金や共済年金に加入することになります。

私的年金

私的年金は以下のようなモノが含まれます。

• 企業年金
• 個人年金保険

企業年金は企業が主体となって年金を支給する制度であらかじめ給付額の算定式が確定している確定給付型と運用実績によって給付額が決まる確定拠出型の2種類があります。

また、個人年金保険は、国民年金や厚生年金などの公的年金を補てんする目的で加入する私的年金です。

ライフプランニングが全ての基本となる

金融資産運用、不動産、相続などは一部の人にとって関連性の高い知識となりますが、ライフプランニングは全ての人にとって関連性の高い大切な知識です。

ライフプランニングは最も基本となる大切な知識なので少し範囲は広いですが、しっかりと理解することがその他の分野を習得する上でも大きく影響を与えます。

一発合格！FP技能士3級完全攻略テキスト19-20年版 [ 前田信弘 ]

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不労所得と言う言葉を聞くだけでも嫌悪感を持ってしまう人も多いかと思いますが、老後の生活を支えるためにはとても大切なキーワードの一つです。

ゆとりある生活と送るために必要なお金

老後の不安を解消するために「年金対策」という言葉を良く聞きますよね。

それだけ現在の年金制度には不安があり説得力が無くなってきているってことですね。

実は老後にゆとりある生活を送るためには夫婦でおよそ38万円程のお金が必要と言われています。

一方で、老後に夫婦で貰える厚生年金支の給額は24万円前後が平均です。

現役時代の収入によって大きく変わりますが、単純に計算しただけでも全然足りないことがすぐに分かります。

何か対策が必要になりますね？

勿論、この先も若い世代程支給額は減少していくはずですし、それを細かく計算しても余り意味がありません。ただ「ある程度ゆとりを持った老後生活を送る」ためには、やっぱり少なくとも10万円以上の収入が別に必要だと言うことが分かります。

将来の蓄えはどうやって捻出するの？

ただ、そんなこと言われても月々10万円を余分に確保するのはとても難しいことです。

将来に備えてどうすれば良いか考える必要がありますね。

まず最初に思い付くのは若い頃からコツコツと貯金を貯めてことですが、当然貯金は使えば無くなってしまうものです。

また、現役時代は比較的自由にお金を使うことができていたかもしれませんが、老後になると「使えるお金」と「使えないお金」を区別する必要があります。

この「使えないお金」には将来の健康維持や体調を崩した時の医療費や人生最後の時間でもあるお葬式など残しておかなくてはいけないお金があります。

多くの場合、人は一文無しで死ぬことはありません。出来れば子供や孫に対して少しくらいは蓄えを残してあげたいですよね。

そう考えると何か少しでも老後の支えになる収入源を若いうちから頭の片隅に置いていても良いかもしれませんね。

ただ普通にコツコツお金を貯めるのお大変ですし、何より楽しくないです…

なので節約と貯蓄の両方に対して、現実的にできそうなことを考えてみました。

簡単なポイントはこんな感じです。

1. 資産運用初心者でもできる
2. 比較的リスクが少ない
3. 一発逆転では無く現実的な方法
4. 長期的に安定するようにコツコツ進める
5. 基本的には誰でもできる

生活水準を変えずに節約する方法

無理をせずに節約する方法を考えてみます。

節約のポイントは月々の支払いを抑えることです。

食べ物や買い物を我慢すると一回一回にとても大きな労力(負担)が掛かってしまいます。

ただ、少し仕組みを作ってしまえば、それ程無理をせずにランニングコストを下げられそうです。

そして、ランニングコストを下げることはその効果が長期間続くため節約できる金額も大きくなります。

格安SIMフリー(格安携帯)

とてもありきたりな方法ですが、未だに普及率は低いです。

今まで長年、キャリアの料金体系に慣れていたため一歩踏み込むのが難しいのかもしれませんが、判断基準は長時間電話するかどうかだけで十分だと思います。

勿論、通信会社によって様々違いはありますが、大切なことは「自分に合った一番良いキャリアを選ぶ」のでは無く「格安SIMフリーにして通信コストを下げる」ことです。

より良い条件なんてその次にでも考えれば良いと思います。

少し無責任に聞こえてしまうかもしれませんが、家電量販店に店舗を構えていたりCMなどをやっているそれなりに大手の会社だったら問題ありません。

ちなみに僕もたくさんありすぎて選びきれませんでした。

なので、最初は少し不安だったので実店舗があり直接対応してもらえるという理由でマイネオを選ぶことにしました。

携帯電話を今までのキャリアのものから格安携帯に変えるだけで、少なくとも月々5,000円程は節約できそうなので、年間で最低60,000万円程です。

ふるさと納税

こちらは少しだけ普及してきている感じですね。

ふるさと納税は任意の地域に寄付をすることで、その寄付金の金額に応じて所得税や住民税が返ってくる制度です。

自分のその年の収入が基準となるので、寄付できる金額に上限があります。それを超えてしまうとその分は返ってこないので、まずはざっくりで構わないので自分の収入で控除される上限金額を把握することが大切です。

ふるさと納税はお金が手元に残る訳ではありませんが、寄付のお礼の品としてお肉や果物などの特産物を頂けますますので、その分の食費がそのまま浮くはずなのでこれも結果的に家計の節約に繋がります。

送られてくる特産物の相場は地域によって様々ですが、お得なものなら寄付金の金額に対して約半分程の特産物が送られてくることもあります。

10,000円分寄付をすると5,000円分のお礼を頂けるような感じですね。

もし年間で100,000円分のふるさと納税を行うと多ければ50,000円程のお礼が貰えるので、少し強引な解釈ですが…50,000万円の節約になります。

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株式優待のタダ取り

知る人ぞ知る裏技、クロス取り引きです。

裏技と言っても実は法律違反でも何でもありません。

株主優待のタダ取りやクロス取引きで検索すると普通に証券会社のホームページでも手順が確認できます。

クロス取り引きを簡単に説明すると「権利確定日の営業時間前に株式の売り注文と買い注文を同時に行うことで株価変動のリスクを負わずタダで株主優待を手に入れる」方法です。

この説明で聞き慣れない言葉が2つあると思います。「権利確定日」と「売り注文」ですね。

そもそも株式優待とは権利確定日と言う株式ごとに決められた日に株式を保有していることで株主に対して支払われるお礼のようなイメージです。なので逆に言うと一瞬であろうと、その権利確定日にだけ株式を保有していれば株式優待をもらえる権利が発生する訳です。

注意点としては以下のようなことが挙げられます。

• 信用取引用の口座を作る必要がある
• 信用取引に必要な資金を証券会社の口座にある程度準備する必要がある
• 制度信用取引の場合に逆日歩が発生することがある

株主優待の権利確定日は企業時期の決算の関係で3月末や9月末が多いですが、それ以外の月の場合もあるので一度マスターしてしまうと毎月チャレンジできます。

格安携帯やふるさと納税に比べると注意点が多かったりルールが複雑なので少しオススメ度は下がりますが、株主優待には商品券やQUOカードなどが貰えることも多いため節約効果は大きいです。

株主優待のタダ取り(クロス取引)についてはこちらの記事でもう少し丁寧に説明しています。絶対に覚えておいて損は無いテクニックなので、是非、一度読んで頂ければと思います。

節約したお金を資産運用に回す方法

人それぞれ事情があると思うので出来ることと出来ないことがあると思いますが「格安SIMフリー」と「ふるさと納税」と「株式優待のタダ取り」で少しだけ節約できたと思います。

次はこの資金を元に(できればもう少しだけ資金をプラスして)お金を貯めることを考えたいと思います。

個人型確定拠出年金iDeCo（イデコ）

国民年金や厚生年金の不安を個人型の確定拠出年金で補う方法です。

個人型確定拠出年金とは加入者が毎月決まった金額を積み立て(拠出)し、将来(60歳以降)に年金として受け取る制度です。以下のような嬉しいポイントがあります。

• 積立金は全額所得税控除の対象になるため課税されない
• 少額(月々5,000円以上、1,000円単位)から積み立てできる
• 2017年からは基本的に誰でも加入できる

ただし以下の2点については要注意ポイントです。

• 老後(60歳)になるまで積立金を引き下ろせない
• 積立金額が減ってしまう可能性もある

ちなみに、個人型に関わらず確定拠出年金は元本保証ではありません。

今のところ積立金の上限はかなり低いですが、今後も改正される可能性もあるのでこんな制度があることだけでも知っていると選択肢の一つとなります。

積立投資信託

投資信託は株式投資やFXと違い積み立てることにより「複利効果」が最大の武器です。

また少額の出資金から始められることや自動積立制度を利用することで最初に手続きをすると後はほったらかしでも運用できるため手間も掛かりません。

勿論、こちらも元本割れのリスクがありますが銘柄(株式か債権か不動産かなど)でも地域(国内か海外か)でも分散できるため、コツコツと長期間掛けて積み立てれば大きな資産になります。

また投資であるため運用益(配当所得)に対して所得税が課税してしまいますが、投資額を自分でコントロールできることからNISA(少額投資非課税制度)との相性がとても良く上手く組み合わせればさらに効果は大きくなります。

投資信託の仕組みや特徴についてはこちらの記事でとても丁寧に解説しています。誰にでもできる資産運用なので、是非、読んで頂ければと思います！

「頑張ってお金を貯める」を卒業する

株式投資で資産を2倍にするなど夢のような話は本当の投資家でも無い限り中々難しいですし、それにそれは彼らの投資家としての能力なので、簡単に素人の僕たちがそれを真似することはできません。

だからと言って「外食を減らす」ことや「欲しい服を諦める」ようなことは一見立派なことですが、こちらも全ての人ができる訳ではなく、また度が過ぎれば本当の幸せとはかけ離れてしまいます。

今は昔と違い気合いと根性で仕事をする時代ではありませんし、それは資産運用にも同じことが言えます。大儲けするためには高い専門知識が必要ですが、「少しの知識で少しの成果」であれば費用対効果は悪くありません。

他にももっと良い方法が沢山ありますが、経済を読み解くことが得意の人もいれば税金の仕組みについて興味のある人もいるはずなので、自分にあったやり方ででまた自分のリスクの許容範囲で少しずつ取り入れていければ自然に生活の一部となって少しだけ良い暮らしができると思います。

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また、売買益に加えて配当金や株主優待などが手に入れば、その分の儲けを含めて評価することができます。

今回は株主優待を、ほぼリスク無しで手に入れることができる「クロス取引」について、処理の流れや注意点などをまとめてみました。

株主優待をタダで手に入ることなんてできるの？

株主優待とは株式銘柄を発行した企業が株式銘柄を保有している株主に対して、自社の製品や商品券などを与える優待制度のことです。

それでは、株式優待を手に入れるためには、一体どの程度の期間、対象の銘柄を保有する必要があるでしょうか？

権利確定日に株を所有しよう

実は株式優待を手に入れるためには特定の期間、株式銘柄を保有する必要はありません。

権利確定日と呼ばれる株主優待の権利を得ることができるタイミングに株式を保有していれば良いだけです。

そのため、株式投資や株主優待に興味があり、この事実を知っている人ならば、一度はこのように考えたことがあるのでは無いでしょうか？

権利確定日の直前に対象となる株式銘柄を購入したら良いのではないか？

権利が確定した直後に売却したら最小限のリスクで株主優待を取得することができるはず！

ただ、このような考え方は、上手いやり方のようにも思えますが、残念ながらそう簡単にはいきそうにありません。

もしあなたがそのように考えるのであれば、当然他の人も同じようなことを考えるはずですよね。

権利確定日は株価が上がる傾向がある

実は権利確定日の直前は、一時的に株価が値上がりする傾向があります。

なので「権利確定日の直前に対象の銘柄を購入し株式銘柄取得の権利が確定した直後に銘柄を売却する」ということをすれば、仮に株式優待を手に入れられたとしても、株価の値下がりでそれ以上に損失を出してしまう可能性が高い訳です。

誰だった同じようなことを考えるため、中々抜け駆けは難しいものです。

クロス取引に専門知識は必要なのか？

ただし、上記の方法は考え方自体はそんなに悪くはありません。

この考え方にもう一工夫加えると、株主優待を限りなくゼロに近いリスクで取得することができます。

それがクロス取引です。

まず大前提としてクロス取引には株式投資を行う上で必要となる「ファンダメンタルズ分析」や「チャート分析」などの専門知識は、一切、必要ありません。

勿論、企業の業績や景気の動向なども一切把握する必要もありません。

先程、「経理確定日の直前は株価が上昇する傾向にある」とお伝えしましたが、クロス取引をする場合、株価が上がろうが下がろうが関係ないのです。

手順とポイントさえ押さえることができれば、株式投資の未経験者でも問題無くチャレンジできる方法です。

ちなみにクロス取引は「空売り」や「つなぎ売り」と呼ばれることもあります。

クロス取引の2つのポイント

クロス取引を理解する上で重要になるのが以下の2つのポイントです。

• 権利付最終日のタイミング
• 信用取引の仕組み

それぞれのポイントについてもう少し詳しく説明します。

これらの仕組みを理解するとクロス取引の具体的な方法がイメージしやすくなります。

権利確定日と権利付最終日

繰り返しになりますが、権利確定日とは株主優待を取得する株主の権利が確定する日のことです。

銘柄ごとに権利確定日は異なりますが、基本的には月末が多く、中でも決算日などの都合上、「3月末」や「9月末」が権利確定日である企業が多いです。

また同じような意味合いの言葉に「権利付最終日」と呼ばれるものがあります。

権利付最終日はその日に株式を保有していることで株主名簿に名前が登録されることで株主優待を取得するための権利を証明することになります。

要するに株式優待を手に入れるためには権利付最終日に株式を保有し株式名簿に名前が登録されている必要がある訳です。

ちなみに権利付最終日は権利確定日の4営業日前です。

4日前では無くて4営業日前なので月末に土日祝日がある場合は計算がずれないように注意が必要です。

株式購入の簡単な仕組み

クロス取引きのもう一つのポイントとして信用取引を理解する必要があります。

ただ、いきなり信用取引の説明をしても少し分かりにくいかもしれないので一般的な取引内容である買い注文や売り注文を中心に簡単に説明したいと思います。

買い注文と売り注文の基本的な流れ

株式売買の取引の際には以下の項目を決める必要があります。

• どの銘柄を売買するのか？
• 何株売買するのか？
• 売買方法(成り行き注文 or 指値注文)はどうするのか？
• 注文の期限はいつまでなのか？

利益を出すためには「株式銘柄を安く購入して高く売却する」ことによる売買益を狙うことになります。

例えば100,000円で購入(買い注文)した株が110,000円で売却(売り注文)することができれば10,000円の利益になります。

• 株式銘柄の購入金額…100,000円
• 株式銘柄の売却金額…110,000円
• 売買益…10,000円

厳密には株式銘柄の販売手数料や配当所得に掛かる税金などが必要になるため、別途費用が発生しますが、大まかに説明するとこのようなイメージになります。

勿論、株式銘柄の売却金額が購入金額よりも下がってしまった場合はその分、損失が発生してしまいます。

信用取引は株式銘柄を保有していなくても売り注文ができる

一方、信用取引は上記の売り注文を株式銘柄を保有していない状態で行うことです。

保有していなくても取引ができてしまうため自分の資産以上のお金を動かすことも可能です。このことからも信用取引はハイリスク・ハイリターンと言えます。

100,000円で信用取引(売り注文)した株が90,000円で買い戻す(買い注文)することができれば10,000円の利益になります。

• 株式銘柄の売却金額…100,000円
• 株式銘柄の購入金額…90,000円
• 売買益…10,000円

信用取引の場合は売却時よりも株価が下がればその分が利益になります。

信用取引には事前準備が必要

株式取引のするためには売買をするために利用したい証券会社に口座を開設する必要があります。以下のような流れになります。

1. 証券会社に総合口座を開設する
2. 口座に株式購入のための資金を振り込む
3. 口座に準備した資金を使って株式銘柄を購入する

一方、信用取引をする場合は信用取引用の口座を別途開設する必要があります。

信用取引用の口座開設については証券会社ごとにさまざまだと思いますが、信用取引は一般の株式売買に比べてリスクが大きい分、資産状況や投資経験などのいくつかのポイントをもとに審査が行われます。

信用取引をするためには信用取引用の口座を開設する必要があり、その審査の手続きには一定の時間が掛かってしまうため、クロス取引をする場合には前もって事前に準備をしておく必要があります。

クロス取引の具体的な手順

それではクロス取引の具体的な方法について説明します。

これまでにお伝えした通り、まず前提として以下の条件が満たせている必要があります。

• 証券会社に総合口座が開設されていること
• 証券会社に信用取引用の口座が開設されていること

そしてクロス取引をするタイミングは以下の通りとなります。

• 権利付最終日の前営業日の株式市場の取引時間終了後から翌営業日の開始前まで

これらの条件がそろえばクロス取引を進めることができます。

取引手順は以下の6ステップとなります。

1. 証券会社のサイトにログインする
2. 対象の株式銘柄を買い注文する
3. 対象の株式銘柄を売り注文(信用取引)する
4. 権利付最終日を迎える事で買い注文と売り注文が確定する
5. 権利付最終日の取引時間終了後に現渡の注文をする
6. 権利付最終日の翌営業日に現渡し注文が確定する

6ステップのうち、「対象の株式銘柄を買い注文する」のと「対象の株式銘柄を売り注文(信用取引)する」のは順番が逆になっても大丈夫です。ただし最初のうちはイメージをつかみやすくするためにも上記の順番通りに処理を進めることをオススメします。

証券会社のサイトにログインする

まずは権利付最終日の前営業日の株式市場の取引時間終了後から権利付最終日までの間の時間帯に証券会社のサイトにログインします。

株式取引のできる時間帯は以下の通りの通りです。

• 前場…平日の朝9時から11時30分まで
• 後場…平日の昼12時30分から15時まで

なので実際に処理を行うのは権利付最終日の前営業日の15時から権利付最終日の9時までの時間帯になります。

買い注文と売り注文(信用取引)を連続して処理する

その後、株式銘柄の買い注文と売り注文(信用取引)を連続して行います。

先程お伝えした通り、これらの順番はどちらが先でも良いのですが、慣れるまでは買い注文の後に売り注文(信用取引)をした方がイメージしやすいと思います。

仮に対象の株式銘柄を100株購入した場合は、必ず同じ100株を売却する必要があります。そうすることで次に説明する「現渡」によりそれぞれの株式銘柄を相殺することができます。

そして翌日(経理付最終日)にこの処理が確定することによって「対象の銘柄を保有しすぐに売却した」と言う記録が残ります。つまり株主優待を手に入れる権利を得たことになります。

現渡の注文をする

上記で少し触れた通り、現渡しとは購入した株式銘柄と売却した株式銘柄を相殺する処理のことです。

買い注文と売り注文を処理しただけであれば「株式を購入した状態」と「株式を信用売りした状態」が残ってしまいますので、これらの状態をクリアするようなイメージですね。

クロス取引の注意点

冒頭で「クロス取引はリスクが無い」と説明しました。

勿論、上記の方法であれば株価変動によるリスクはありませんが、それでも注意しなければいけない点が幾つかあります。

最大の落とし穴？逆日歩を理解する

クロス取引をする際、もっとも中止しなければいけないのが逆日歩(ぎゃくひぶ)です。

逆日歩とはクロス取引が集中し、一時的に株不足になってしまった際に請求されるレンタルコストです。

少し仕組みが複雑ですが、一般信用取引を利用することで逆日歩のリスクを無くすことができます。

一般信用取引と制度信用取引

一般信用取引は返済期限を自由に設定できる制度でが、

制度信用取引は取引は銘柄の返済期限などが取引所の規定によって定められている制度です。

そのため一般信用取引が選択可能な銘柄の場合は逆日歩が発生しない仕組みとなりますが、制度信用取引の場合は逆日歩によるコストが発生してします可能性があります。

※あくまで「可能性」なので必ず逆日歩になる訳ではありません。

過去の実績をもとに判断するしかない

逆日歩は実際に取引をおこなってみないとどのような結果になるかは分かりません。また仮に逆日歩が発生してしまった場合、どれ程の金額になるかも分かりません。

つまり、制度信用取引を利用する場合、逆日歩を正確に把握した上で銘柄を判断することはできない訳です。

一般信用取引が可能な銘柄であれば何も心配いりませんが、制度信用取引の銘柄でクロス取引をする場合、最終的には過去に実績を参考にした上で人気が集まりそうな銘柄を避けるような対処をすることになりそうです。

扱う金額がとても大きい

正しい手順をもとに正確に処理を進めれば特に心配する必要はありませんが、それでも株式銘柄を購入するには普段使わないある程度大きな金額を取り扱えようになります。

しっかり手順を確認してオペレーションミスをしないように注意する必要があります。

事前準備が意外と大事

処理当日のオペレーションミスも気を付けなければいけませんが、それ以上に入念な作業が必要となるのは事前準備です。

初心者で良くあるのは、いざ処理を進めようとしたタイミングでいろいろと事前準備が漏れているためにその日(その月)はクロス取引ができないと言うことが良くあります。特に以下の項目については要注意です。

• 信用取引用の口座は開設の確認
• 対象の銘柄をリサーチする
• 処理日をしっかり把握する

慣れてくるとそれ程意識する程のことではありませんが、最初のうちは意外と漏れてしまうことがあるので最低限押さえておくべき事項となります。

信用取引用の口座は開設の確認

信用取引をするためには信用取引用の口座開設が必要になりますが、この処理には一定の時間が掛かってしまいます。処理当日に着手したとしてもすぐに開設できなので始めてクロス取引に挑戦する際は、まずは信用取引用の口座が開設されていることは必ず確認しておきましょう。

対象の銘柄をリサーチする

クロス取引を進めようとしても実際に対象となる銘柄をリサーチする必要があります。対象の銘柄を選ぶ条件としては以下のような項目が挙げられます。

• 権利確定日(権利付最終日)が当月である銘柄
• 株主優待が支給される銘柄
• 制度信用取引では無く一般専用取引ができる銘柄

権利確定日(権利付最終日)と株式優待についてのチェックは必ず必要になります。株式優待を貰うことができない銘柄を選んでも何の意味も無いですからね。

また、逆日歩のリスクを考慮すると一般専用取引ができる銘柄の方が安心できますが、必ずしも見つけられるとは限らないので、その場合は逆日歩のリスクを理解した上での自己判断となります。もし選択の余地があるのであればなるべく逆日歩のリスクの無い一般専用取引が可能な銘柄を選びましょう。

基本的にクロス取引を実施するのは平日の夜となるため多くの方が仕事終わりの疲れた時間帯になるため、それから対象となる銘柄を探し始めるのは正直少ししんどいです…

せっかく株主優待を手に入れるのであればわくわくした気持ちで探したいものですね。

処理日をしっかり把握する

クロス取引の処理を実施するのは権利付最終日の前営業日の株式市場の取引時間終了後から権利付最終日までの間の時間帯です。

権利付最終日が権利確定日の4営業日前なのでその前営業日と言うことは権利確定日の5営業日前ということになります。

ここを良く勘違いしてしまい「これからクロス取引をしようと思っていたら1日遅かった…」なんてことがたまにあります。

こちらについてはある程度クロス取引に慣れてきてもうっかりタイミングを逃してしまうこともあり、僕も過去に何度かやってしまったことがあります。

クロス取引ができるタイミングは基本的に月に1度だけなのでそのタイミングを逃さないように予め手帳やカレンダーに予定をメモしておくなど工夫が必要です。

せっかく対象となる銘柄をリサーチしていてもタイミングが過ぎてしまえばとても勿体無いですよね。

一部、株式銘柄によっては月末日以外が権利確定日になっている場合もあるため、まずは「経理確定日はいつか？」をしっかり把握することが大切です。

上手く利用すれば節約効果はとても大きい

慣れないうちはいろいろと意識することも多く、また取り扱う金額も大きいため少しストレスになってしまうかもしれません。そう考えると費用対効果は良くないかもしれません。

ですが、慣れてくるとそれ程ストレス無く対応できるようにもなってきます。

そうなると定期的に株主優待が送られてくるため節約術としてはかなり心強い味方となります。

最初は大変ですが上手く使いこなすと絶対にお得な方法なので是非チャレンジしてみてはいかがでしょうか？

残念ながら、そう簡単に上手くいくものではありません。

不動産投資は「不労所得」と言い換えられることもあり「さまざまなリスクがあるから手を出さない方が良いよ」と言う意見が多いことも確かです。ですが、そのほとんどが投資経験の無い人のイメージや思い込みによる意見のような気もします。

この記事は、書籍「はじめての不動産投資成功の法則」で紹介されているポイントをベースに、僕の考えや体験談をまとめた内容です。

ですが、それでも「一般的に考えられる賃貸経営のデメリットやリスクが全て網羅されている」と考えています。この記事の内容を理解した上で、それでも「不動産投資をやりたい！」と思えるのであれば、是非とも前向きに挑戦していけば良いと思います。

不動産投資のデメリットを理解しよう

不動産投資のデメリットには以下のようなものがあります。

• 想定できないリスク、想定するのが難しいリスクが沢山ある
• 不動産価値が目減りする、目減りする可能性が高い
• 株式や投資信託などと比べ売買しにくい、特に売却時の負担は大きい

勿論、僕はこの記事の中で「不動産投資には沢山のデメリットがあるからやばい…」という内容をお伝えしたいのでは無く「デメリットをしっかり理解できれば適切な対策が打てるようになる」ということです。

人は「自分の知らないもの」には知らないがゆえに過剰に恐れてしまいます。本当はそれ程心配する必要が無いものに対しても過剰に恐れてしまい、その結果、挑戦の機会を失います。

本来、手に入るかもチャンスがあったかもしれないのに、必要以上に心配してしまった結果、挑戦を諦めてしまうような「機会損失」にはなりにくくなります。

デメリットのリスクようなネガティブな情報は「正しく恐れる」ことが大切なのです。

リスクを把握できれば対策が打てる

一般的に不動産投資は何年〜数十年と長い期間を掛けて継続運用することになります。

また、投資金額も文字通り桁違いなので、株式投資や投資信託などと比べるとリスクが目立ってしまいます。

賃貸経営を続けていると以下のようなリスクが想定されます。

最大のリスクは空室リスク

不動産投資を行う時、一番頭を悩ますのは空室リスクです。

正直、空室のリスクさえ回避できれば不動産経営は成功したも同然です。

空室が続けば家賃も下落する

空室が増えてしまったり、入居者から得られる家賃が減ってしまうと、当初想定していた表面利回りが得られなくなってしまいます。

また、空室が続き部屋が埋まらなくなってしまったとしたら、次は家賃を安く設定するしかない状況に陥ってしまいます。

当然、家賃が下落すれば、入居者から得られる家賃収入も少なくなるため、やはり表面利回りが低くなってしまいます。

人口減少により空室率が増える？

日本は今後、人口の減少に伴い空室率が高くなる事が予想されています。

っと言うより、既に人口の減少は進んでいて空室率も高くなってしまっています。これから先はさらに急激にこの傾向が大きくなります。

また、2020年からは日本の総人口だけでは無く「世帯数」も減っていくと予想されています。

賃貸市場はお先真っ暗？人口減少による空室リスクをどう考える？

日本の抱える大きな問題として「人口減少問題」や「少子高齢化問題」などがあります。「人口が減少すると何の問題があるのか？」と言えば以下のようなものが挙げられます。 労働力の低下による競争力が低下 労働人口の減少および高齢化人口の上昇による年金...

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2019.02.09

より影響を受けにくい地域を検討する

ただ世帯数で考えると一人暮らし世帯は、そこまで人口減少の影響を受けません。また地域によっても人口の推移は変わるので、東京圏・名古屋圏・関西圏のような、将来的にも比較的人口を維持できる(減少したとしても緩やかに減少する)ような地域をターゲットにすると空率リスクは最小限に回避する事が出来ます。

例えば関西圏で人口の維持が期待できる地域としては、主に以下のようなエリアです。

• 大阪府大阪市
  • 中央区、北区、西区、天王寺区、鶴見区、浪速区、淀川区
• 兵庫県神戸市、西宮市、尼崎市
• 京都府京都市

関西の人気の地域としてはオフィス街や大学などの近くが多く、安定した人口増加(人口維持)が見込めます。

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楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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地域選びは将来性も大切

投資エリアを検討する場合、当然、現在の価値やニーズを基準にエリアを見極めることになりますが「将来、その地域がどのようになっているか？」を予想することも大切です。

街自体が老朽化し治安が悪くなってしまったり、ゴーストタウンになってしまえば、個人の力ではほぼ手の打ち用が無いため個人的にはよっぽど大きなリスクに感じます。

将来的にも活性化し続けれるような街を選びたいですね。

物件の修繕のリスク

今住んでいる入居者が退去した場合、次の入居者が気持ちよく生活を送れるように、部屋を綺麗に修繕したり壊れている箇所を修理したりします。

当然、建築されてからの期間が伸びれば伸びる程、部屋が汚れてきたり、備品が壊れやすくなる訳ですが、当初、想定していた以上の出費が掛かってしまうと、その分、実質利回りが低くなってしまいます。

賃貸経営の基本！表面利回りと実質利回りの計算方法を徹底解説！

投資の世界には「利回り」という言葉があります。勿論、不動産投資の世界でももっとも大切な評価指数の一つです。普段、株式投資や投資信託をしている人ならイメージしやすいですが、全く投資をしない人にとっては余り馴染みの無い言葉ですね。「利回り」とは...

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2019.11.17

金利上昇のリスク

投資用物件を購入する場合、金融機関から融資を受けることになります。

金利の種類を理解しよう

金融機関から融資を受ける場合、金利の種類は大きく3種類に分けられます。

• 固定金利型
• 変動金利型
• 固定金利選択型

基本的にはもっとも金利の低い変動金利型を選択することになりますが、将来の金利上昇が心配であれば固定金利型を選択すればローン返済額が一定になります。

想定以上に返済金利が上がってしまうと、当然、月々の返済額も増えてしまいキャッシュフローが低くなってしまいます。

個人的には「当分、金利が急激に上昇する可能性はかなり低い」と考えていますが、どうしても金利上昇リスクが不安な場合は、やや高金利(1%程)ではありますが、固定金利を選択することで、金利変動リスクを回避することができます。

変動金利が一番おすすめ！住宅ローン金利の決められ方と金利プランの比較について

住宅を購入し金融機関から住宅ローンの融資を受ける場合、どの金利プランを選択するかを決めることになります。今回はそれぞれの金利の種類について違いや特徴、注意点などをまとめてみました。

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2019.04.13

将来的に金利は上昇傾向？

金利については2015年〜2016年頃は史上最低の低金利時代と言われていました。2019年の時点では少し金利が上がってきていますが、それでもまで十分に低金利時代です。

つまり、今後、返済途中で金利が上がる可能性が極めて高いです。なので、金利が上がっても安心して十分支払いを維持できるような返済計画が必要であり、そのためには金利が上がる仕組みや金利上昇の上限などを正しく理解しておかないといけません。

ローン返済は前倒しで支払う事で返済期間を早める事は出来ますが「今月は出費が多く厳しいので返済を少なめにして欲しい」と言う事は基本的に出来ませんし、もし交渉できたとしても信頼を無くしてしまいます。

史上最低の低金利時代？住宅ローンの借り換えポイントを徹底解説！

住宅ローンを借り換えることで返済額に大きな違いが出てきます。特にここ数年は史上最低の低金利時代と言われています。意外と知られていない変動金利の仕組みについても詳しく説明します。

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2019.04.13

元利均等返済と元金均等返済の違いとリスクについて

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。基本的には「元利均等返済」が選択されますが、実は「元金均等返済」の方が、返済総額は少なくなります。 元利均等返済と元金均等返済の違いを知りたい人 金利の仕組みを理...

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2019.04.05

家賃滞納リスク、夜逃げのリスク

もし入居者からの家賃が滞納されてしまった場合、本来得られずはずの家賃が得られなくなり、経営に大きな影響を与えてしまいます。

最悪の場合、入居者(家賃滞納者)が夜逃げし、音信不通になってしまえば、家賃収入が得られられないだけでは無く、残置物の処分や次の入居者の募集が(法律や契約の都合上)とても難しくなり、賃貸経営をする上で致命的な損失に繋がってしまいます。

家賃滞納トラブルに陥ったらどうなる？予防策と対応方針を徹底解説！

賃貸経営の最も有名なリスクは空室です。ただし、それ以上に大きな問題として「家賃の滞納問題」があります。空室問題と比べると発生頻度としては全然低いですが、万が一、家賃滞納が発生したらとても大変な事態になります。いつの時代でも家賃を滞納してしま...

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2019.11.10

入居者の夜逃げは防げるの？被害を軽減するための適切な知識について

家賃滞納の被害に遭うと今まで積み重ねてきた経営の成果が一気に崩壊してしまいます。さらに夜逃げ問題に発展すると解約の手続きや残置物の処分についても法的な対応が求められます。

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2020.02.08

入居者の死亡リスク(殺人、孤独死など)

万が一、入居者がトラブルなどにより殺害されてしまったり、自殺などが起こった場合は、遺体の処理や部屋の修繕費用が高額になってしまいます。

また、高齢者の場合は孤独死のリスクが高くなりますし、一人暮らしの場合は発見が遅れることも多く、その分、部屋の損傷は大きくなってしまいます。

個人的には余り賛同はできないのですが、孤独死のリスクを避けるために高齢者の入居をお断りしている家主も一定数います。

火災や震災などの天災リスク

賃貸経営に関わらず、物件を所有している以上、仕方無いことですが、もし所有物件で火災が起こったり、地震などにより倒壊、浸水してしまった場合は、修繕のために大きな費用が掛かります。

火災保険や地震保険に加入することでリスクを軽減できますが、保険料金もどんどん上昇傾向になっているため、「必ず必要な保険」と「それ程必要では無い保険」を見極める必要があります。

火災保険の仕組みは難しい？加入者ごとの補償範囲を徹底解説！

火災保険の補償内容は意外と複雑で、内容を正確に把握できていない人も多いはずです。ですが「補償内容」とは言い換えれば「権利」でもあります。何か問題が怒った時に「権利を主張できるか？」「権利があることに気づかず主張できないか？」によって大きな差...

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2020.12.22

地震保険は加入する意味無し？出費を防いで大切な資産を守るには？

日本に住んでいる以上、地震の脅威から逃れることはできません。過去10年間だけでも東日本大震災(2011年3月11日)や熊本地震(2016年4月14日)のような大規模な地震が立て続けに発生しています。地震から建物を守るには日本はこれまでに何度...

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2020.12.22

損害賠償、訴訟のリスク

火災リスクや震災リスクと同様、賃貸経営をしているかに関わらず考えられるリスクですが、所有物件の破損や倒壊などが通行人や入居者に対して怪我をさせてしまえば、裁判で訴えられて損害賠償を支払うことになる可能性もあります。

万が一、死者を出してしまったとしたら、その損害賠償額は致命的な金額になるはずです。

「リスク」と「リスクの対処法」

ここまで散々「リスク」という言葉を使いました。

一般的なイメージとしては「リスク＝危険」だと思います。ですが、金融商品や投資の世界では、リスクは「危険」では無く「不確実性」と考えられています。

またリスクに対する対策としては「問題が起こる可能性」と「問題が起こった場合の影響」の2本の軸を基準に考えれば良いと思います。

• 問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響も小さい
• 問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響は大きい
• 問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響は小さい
• 問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響も大きい

例えば「問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響も小さいリスク」であれば、そのまま放置し続けても良いかもしれません。逆に「問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響も大きいリスク」には、多少コストを掛けてでも全力で対応する必要がありそうです。

賃貸経営における「リスクへの対処法」は人それぞれ違いますし、共通する「答え」がある訳ではありませんが、不動産投資家としては大切な能力の一つです。例えば以下のような方針が考えられます。

1. リスク回避
   • 金利上昇リスクを回避するため金利が上がらない固定金利を利用する
2. リスク低減(リスク最適化)
   • 修繕リスクを低減するため修繕積立金を準備する
   • 空室リスクを軽減するため好立地の物件のみを購入する
   • 震災リスクを軽減するため新耐震基準の物件を購入する
3. リスク転移(リスク共有)
   • 空室リスクを転移するために一括借上げ契約(サブリース)を活用する
   • 家賃滞納リスクを転移するため入金代行(滞納保証)の契約を結ぶ
   • 震災リスクを軽減するため地震保険に加入する
   • 高齢者の死亡リスクを転移するため孤独死保険に加入する
4. リスク保有
   • 人気のエリアなので空室リスクを保有し一括借上げ契約(サブリース)を活用しない
   • 地震発生の可能性が低い地域なので震災リスクを保有して地震保険には加入しない

不動産の資産価値は目減りする

一般的に不動産の資産価値は緩やかに目減りしていきます。

将来、地域全体が活性化したり景気が良くなり土地の価格が上昇することも例外的にはありますが、基本的には時間が経てば経つ程、その価値は少なくなっていきます。

資産価値が目減りすることは避けられませんが、その影響を最小限に留めることは可能です。例えばは以下のような方法が考えられます。

適正価格を見極めるには？

いつの時代でも、不動産価格を適正な価格で購入することができず、賃貸経営に失敗してしまったり、自己破産してしまうケースは多く見られます。例えば2018年に話題になった「かぼちゃの馬車」の事件では、適正価格を大幅に超えた金額で物件を購入した(素人の)投資家が大きな損失を被ることになりました。

ですが、逆に適正価格を大きく下回る値段で不動産を購入することができれば、多少、資産価値が目減りしたとしても大丈夫です。

「かぼちゃの馬車」問題で考える 〜甘い言葉の罠に騙されない最低限の知識〜

今年(2018年)に話題になった「かぼちゃの馬車」問題をうけて自分の投資判断や被害に遭わないための考え方を見つめ直してみました。今後、賃貸経営を検討している人にも役に立つ情報です。

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2019.10.27

適正価格以下で購入するには？

「適正価格を下回る値段で購入することができるのか？」と疑問に感じるかもしれませんが、これこそが不動産投資家としての重要な能力になります。

例えば以下のようなケースだと、比較的、安値で購入することができるかもしれません。

• 安く売却してくれる、または売却する事情がある人から購入する
  • もともと資産家の家庭に育ち物件を所有している人
  • 相続対策として親族から物件を譲り受けた人
  • 金融機関への返済の都合上、速やかに現金化を実現したい人
• 客観的に物件価値が低いと判断されている物件を購入する
  • 築年数が経過し過ぎて資産価値の低い物件
  • メンテナンスを怠り空室が増加し収益性が悪い物件
  • 自己破産などにより競売に掛けられた物件

このような物件を購入することができれば、資産価値が目減りする心配も少ないですし、不動産投資家としても、一気に成功に近付けるはずです。

競売で格安物件を購入する魅力とリスクについて

競売物件とは購入者が住宅ローンの返済が困難になり裁判所により差し押さえられた物件をオークション形式で一般流通物件と比較して3割〜5割程の価格で購入できる物件の事です。ここでは入札から落札までの流れや想定されるリスクなどについて簡単に纏めてみました。

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2020.12.22

修繕コストを抑える

物件を所有する以上、時間の経過と共に資産価値が減少するのは仕方無いことですが、以下のポイントを抑えることができれば修繕費用の削減に繋がります。

• 効果的な修繕工事
  • 先行投資額を回収できるような収益性の高い修繕工事
    • 収益に関わらない修繕工事は敢えて放置するのも有効
  • 問題の箇所を適切なタイミングで修繕
    • 雨漏り、外壁塗装などを怠り過ぎると逆に修繕費用が嵩むことも
• 戦略的な設備投資やリフォーム
  • 入居者に喜ばれる設備を取り入れる
  • 地域ごとのニーズ(家族構成)にあった間取りや広さ
• 新耐震基準の物件のみを購入する
  • 旧耐震基準の物件と比べ、倒壊リスクが軽減される
    • 震度6強～7程度の揺れでも倒壊しにくい

実際に物件を所有すると、気になるところは全て修理したいと思ったり、自分の好きな間取りにリフォームしたいと感じるかもしれませんが、修繕工事の目的はあくまでも「入居者が快適に生活を送ること」です。

仮に完璧の状態で無かったとしても、入居者が余り気にしていなかったり、退去に繋がらないような箇所であれば、後ろ向きな判断に思えるかもしれませんが、敢えて放置するのも良いかもしれません。

ただ、手を加えることで賃料を大幅に改善できる見込みがある場合は、適切に判断して、修繕費用を投じることで、長期的な収益性の向上に繋がります。

大規模修繕工事の4つのステップ！建物が劣化する仕組みについて

「大規模修繕工事を必ず成功させる本」の内容をもとに大規模修繕工事の必要性や考え方を纏めました。具体的な対応方法や工事以外の回避策についても解説しています。

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2019.04.18

旧耐震基準と新耐震基準の違いは？特徴を理解して関西エリアで安定した賃貸経営を目指そう

関西で不動産投資を始める初心者向けに旧耐震基準と新耐震基準の違いを徹底解説。築古物件の注意点、融資・保険、耐震等級、劣化等級、既存不適格物件や違法物件など、安定した賃貸経営へ役立つ最新情報を網羅！

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2025.05.04

不動産は売却しにくい？

株式投資や投資信託などと比較して、不動産の場合は「売却するための障壁」が非常に高くなります。例えば以下のような要因があります。

売買手数料が高い

物件を売却する場合、仲介会社へ支払う売買手数料は以下の通りです。

仲介手数料の上限額

売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買金額の5%(＋消費税)
200万円超〜400万円以下	売買金額の4%+2万円(＋消費税)
400万円超〜	売買金額の3%+6万円(＋消費税)

余程築年数の経過した小規模な物件で無い限りは400万円を下回ることは少ないと思うので、基本的には「売買金額の3%+6万円(＋消費税)」と考えれば良いと思います。

仮に1,000万円のワンルームマンションを売却した場合、40万円程の売買手数料が必要になります。

• (1,000万円×3%+6万円)×10%=396,000円

正直、手数料だけでこんな高額になってしまうのは少し納得できない気もしますが…

不動産を売却するには宅建業者(不動産仲介会社など)にお願いしなければいけないので、必要経費として割り切るしかありません。

また、この他にも以下のようなお金が必要になります。

•  登録免許税
  • 所有権移転登記、抵当権設定登記、抹消登記
• 司法書士への報酬
• 印紙税
  • 売買契約書、金銭消費貸借契約書、領収書
• 不動産取得税(購入時のみ)
• 火災保険料(購入時のみ)
  • 融資を受けるための前提条件(必須)
  • 必要に応じて地震保険への加入も検討(任意)
•  金融機関へ支払い
  • 購入時の手数料(購入時のみ)
  • 一括返済手数料、違約金など(売却時のみ)

株式や投資信託の場合、手数料や信託報酬などを支払う必要がありますが、(やや誤解を与える言い方ですが)正直、誤差の範囲内です。ですが、不動産投資の売買にはより高額な売買手数料が必要になりますし、普段余り意識しないような税金面での負担も強いられてしまいます。

売買益の税金が高い

売買手数料と同じくらい、もしくはそれ以上に大きな負担になるのが、物件を売却した際の税金です。

物件を売却すると、その売買益に応じて「譲渡所得」が発生します。

譲渡所得税は物件を所有した期間によって「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」の2種類に分けられます。

• 売却物件の所有期間が5年未満
  • 短期譲渡所得となり所得税および住民税が高くなる
• 売却物件の所得期間が5年以上
  • 長期譲渡所得となり所得税および住民税が安くなる

具体的な税率については以下の通りです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

所有期間が5年以上である長期譲渡所得でも20.315%と比較的高い税率が課せられますが、所有期間が5年未満の短期譲渡所得であれば39.63%ものとても高い税率が課せられます。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

流動性が低く換金性が悪い

株式投資や投資信託の場合はすぐに売却することが可能です。

勿論、自分の希望する価格で売却できるかどうかは所有している銘柄や時期に左右されますが、ある程度妥協することができれば、売却にそれ程苦労することはありません。

株式や投資信託は毎日のように売り買いがされていますよね。

一方、不動産投資の場合はそう簡単には売却先が決まりません。それは単に飼い主側が販売価格に納得しない場合もありますし、そもそもニーズ自体が無ければ話になりません。

また、仮にこちらの希望する金額で購入希望者が見つかったとしても、多くの場合、金融機関からの融資に頼ることになりますが、そのタイミングでその購入希望者に対して、十分な融資が下りるかどうかは分かりません。その投資家の属性や金融機関の融資姿勢によっては融資を受けることができず、購入希望者としても「買いたいけど買えない」状態になってしまうかもしれません。

その場合は値下げ交渉を受けることもあるでしょうし、最悪の場合、売買自体が白紙撤回になってしまいます。

また、株式投資や投資信託を売却した場合、数日程で売却価格(マイナス手数料分)を現金化できますが、不動産の場合は売買のための手続きが多く、数ヶ月掛かってしまうのが一般的です。

デメリットを克服できれば賃貸経営は成功する

賃貸経営には沢山のデメリットがリスクが潜んでいることが分かりました。

もう一度、簡単にまとめてみると以下の通りです。

• 想定できないリスク、想定するのが難しいリスクが沢山ある
• 不動産価値が目減りする、目減りする可能性が高い
• 株式や投資信託などと比べ売買しにくい、特に売却時の負担は大きい

ですが、これらのポイントを踏まえ、一つ一つ、懸念点を潰していけば、不動産投資で大失敗する可能性は限りなくゼロに近付けられるのではずです。

繰り返しになりますが、この記事の内容は、書籍「はじめての不動産投資成功の法則」で紹介されていた内容をもとに僕の経験や考えをまとめたものです。

この本には他にも「失敗しないための物件選び」や「利益を最大化するための融資戦略」など、これから賃貸経営を始めたい人にとって、有益な情報が丁寧に解説されています。興味がある方は、是非、一度、読んで頂ければと思います。

はじめての不動産投資成功の法則 改訂版

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ようやく、今年の確定申告を終えて一息付いている方もいるでしょうし、今も絶賛対応中の方もいるかもしれませんね。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

不動産収入があると確定申告が必要になる

確定申告の提出が必要になるのは主に以下のような場合が考えられます。

• 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
• 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
• 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
• 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
• 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

給与所得者の場合でも所得が2,000万円を超えていたり、その他の所得(不動産所得や事業所得)などが年間20万円以上ある場合は確定申告が必要になります。

つまり会社員でも会社員以外でも不動産所得がある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

普段から、毎年確定申告をやっている方からすればもはや恒例行事ですが、去年、不動産投資家デビューを果たした会社員や、相続により両親などから不動産事業を受け継いだ新米大家の場合は、以外と対応が漏れてしまっていることも多いです。

なお、還付申告(納めた税金が戻ってくる制度)の場合の翌年の1月1日から5年間までは提出することができます。

新築物件や築浅物件を所有している場合は、初期費用や減価償却の経費が多いため、結果として還付申告になる可能性も多々あります。

まずは自分の申告すべき内容を把握することが必要です。

税務署側の情報収集の方法は？

ただ、確定申告については以下のように感じている方も多いのでは無いでしょうか？

何故、確定申告をしなかったことが税務署にばれてしまうの？

そもそも何故、確定申告をしないといけないの？

このように考えてしまうのはとても自然なことだと思います。

ただ、結論から先に言うと実際の収入より少ない金額を計上したり(過少申告)、そもそも確定申告をする必要があるのにしなかった(無申告)場合、いつか必ずバレてしまいますし、それは脱税であり犯罪です。

税務署側の情報収集の方法はさまざまだですが、無申告や過少申告が税務署側にばれてしまうケースには以下のようなパターンがあります。

反面調査による整合性の不一致

税務調査として最も一般的な情報収集の方法です。

例えば、ある会社や個人の申告内容に不自然な記載があった場合、その会社に対して税務調査を実施することになります。

そこで税務調査官はその会社が保管している経費等の領収書を入手します。

その会社にとって経費(支出)になるということは、別の誰かがその対となる売上げ(収入)があることを意味します。

例えば10万円分の賃料を経費(支出)として計上している場合、領収書などからその相手側として10万円分の賃料(収入)を得た会社や個人の情報が分かります。

当然、売上げ(収入)を得た会社側はその内容(同じ日時、金額)を確定申告書に記載しているはずなのですが、もし双方の申告内容で不整合があった場合はどちらかの申告に誤りがあることになります。

売上げ(収入)を正しく申告していない(漏れている)可能性もありますし、そもそも存在しない経費(支出)を申告している(架空計上)している可能性もあります。

ある会社が何か不正をしていた場合、そこから芋づる式で関係会社や取引相手の不正が発覚するケースもあるかもしれません。

このような調査方法を反面調査と呼びます。

無申告や過少申告が発覚してしまうその他の理由

それ以外にも無申告や過少申告が発覚してしまうケースはあります。

法定調書と資料せんによるチェック

法定調書およびとは各企業が誰にいくらの給与や報酬などを支払ったかを記録して税務署に提出するための書類です。

一方、資料せんも法定調書と同様に各企業が税務署に提出する書類です。

法定調書の提出は毎年、各企業ごとに義務付けられているのに対して資料せんの提出は税務署より依頼があった場合に提出します。

勿論、税務署側としても全ての企業の法定調書や資料せんをチェックすることは現実的に不可能ですが、それでもそのような情報を把握されていることは認識しておいた方が良いでしょう。

マイナンバーによる照合

マイナンバーについては数年前から導入が進んでいますが、現時点でどの程度の成果があるのかは公開されていないようです。

各個人の収入情報の紐付はマイナンバー制度が導入される前から可能ではありますが、マイナンバーを活用することでより一層、紐付けが簡素化されることになります。

マイナンバーについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

マイナンバー制度で副業がばれてしまう？　～確定申告の仕組みについて～

最近、マイナンバーの導入によって給与所得以外の収入(いわゆる副業)が勤め先の会社にばれる(ばれやすくなる)のでは無いかとの不安があちこちで見受けれます。そもそもマイナンバーとは全国民に対して割り当てられる12桁の個人番号の事です。マイナンバ...

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2020.03.20

登記簿情報の追跡

登記簿などから納税者の資産情報を把握することも可能です。

相続や贈与、もしくば売却などにより資産が移動した場合はその情報が登記簿に反映されるためその情報と照合されると確定申告の記載内容に誤りが無いかの確認が可能になります。

物件を所有していたり逆に手放したりするとそれに伴いお金が動くはずなので、そこで何か矛盾があれば調査対象となる可能性があります。

不動産登記の重要性と登記事項証明書の種類について

不動産登記とは『自分が土地や建物の権利を持っていることを証明する』ために必要です。この記事は以下のような方におすすめです！不動産登記の仕組みを知りたい人不動産登記関係の専門用語を理解したい人なお、登記には『不動産登記』と『法人登記（商業登記...

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2023.10.07

ブログやSNSによる発信

不動産経営に限らず株式投資や仮想通貨での運用成績をSNS(TwitterやFacebookなど)に投稿することで身元がばれてしまい調査を強化されることもあるそうです。

またアフェリエイトやGoogle AdSense(広告型収入)などによる収入を得ていると考えられる場合はこれらの提携会社から情報を入手することで判明することもあるらしいです。

税務署からお尋ねが来たら？

今まで税務署からお尋ね(問い合わせ)が無かったとしても数年後問題が発覚することもありますし、その場合はその過去の分までさかのぼって追微課税が課せられてしまいます。

一応、納税の時効は7年間ではありますが、過去にお尋ねが来なかったからと言って「これまでの申請内容に問題が無かったから」と言い切ることはできないです。

ただ仮に問い合わせ(お尋ね)があったとしても、それは必ずしも不正が認められた訳では無くあくまで内容確認のための聞き取りであることも十分にありえます。

税務署側は税金を沢山集めることが重要なミッションであり、この辺りはノルマを課せられた不動産販売会社や生命保険会社の営業と同じような考えのもと調査を行います。なので税務署の言われるがままに申告内容を作成すると本来であれば必要無い(または必要無い可能性のある)分まで税金を収めることになってしまいます。

また、それぞれの経理処理に対する解釈などは税務署の担当者によって見解が異なる場合もあります。このように曖昧な部分もありどのように判断するかが難しい場合も多いため、どうしても納税者側と税務署側の見解が分かれる場合は最終的には裁判(税務訴訟)になることもあり、その結果国税側が敗訴することも多いようです。

税務署側としては納税者の経理処理に対して節税に繋がるような制度やテクニックを指摘してくれることはありません。ですその一方で申告内容が少なければきっちりと指摘をしてきます。

もし自分の考え(意図)があって確定申告書を作成・提出しているのであれば、この辺り背景を理解した上で冷静に受け答えすれば良いと思います。

ちなみに、この辺りの税務調査については、こちらの書籍が参考になりました。

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無申告や過少申告が発覚した場合のペナルティ

確定申告を正しく行わなかった場合の行政上の罰則として以下の3点があります。

無納付加算税(延滞税)

法定納期限(確定申告の期限)の翌日から実際に申告および納付した日数に応じて延滞税が発生します。延滞期間が2ヶ月を超えているか超えていないかによって以下の2パターンに分けられます。

• 納期限の翌日から2ヶ月を経過する日までは、年「7.3％」または「特例基準割合＋1％」のいずれか低い方の割合が適応
• 納期限の翌日から2ヶ月を経過した日以降は、年「14.6％」または「特例基準割合＋7.3％」のいずれか低い方の割合が適応

無納付加算税は延滞税や利子税などと呼ばれることもあります。

ちなみに特例基準割合とは、国税での延滞税、利子税や地方税等での延滞金、還付加算金の算定等に使用される数値のことです。

過少申告加算税と無申告加算税

過小申告や無申告の場合、以下のようなペナルティが課せられます。

修正申告の時期	過少申告加算税	無申告加算税
事前通知前	0%	5%
事前通知後〜更生予知前	5%(10%)	10%(15%)
更生予知後	10%(15%)	15%(20%)

※カッコ内の数字は50万円を超えた部分に適用される割合

申告期限後に確定進行が必要であること(または申告内容に誤りがあること)に気付き自ら自主的に申告(再申告)した場合は比較的低い加算税で済むのに対して、税務調査により指摘されてから申告(再申告)する場合はより高い加算税が課さられます。

特に悪質な場合は重加算税が課せられる

隠蔽や偽造などにより税務署により特に悪質と判断された場合は無納付加算税(延滞税)、過少申告加算税、無申告加算税の変わりにさらに重い重加算税が課せられる場合があります。

	重加算税
無納付加算税(延滞税)	35%
過少申告加算税	35%
無申告加算税	45%

税務調査によって申告内容を指摘される場合は重加算税として扱われる可能性が高いです。

※重加算税が適応される場合は無申告加算税との併用はありません。

刑事罰になることもある

またさらに悪質な場合は刑事罰として以下のような罰則があります。

• 故意では無いが申告をしていなかった場合「懲役1年以下または罰金50万円以下」
• 故意により申告をしなかった場合「懲役5年以下または罰金500万円以下、もしくはその両方」
• 故意により申告をしておらず、かつ不正行為を伴う場合、「懲役10年以下または罰金1000万円以下、もしくはその両方」

また確定申告が正しく行えてない場合、所得税だけでは無く住民税にも影響を与えます。そして住民税の脱税に対しても「懲役10年以下または罰金1000万円以下」の罰則が適応される場合があります。

ちなみに実は余り知られていないことなのですが、確定申告による納税は基本的に免除になることはありません。仮に自己破産した場合、基本的に全ての支払いを免除されるはずですが税金の返済については免除されません。

不動産経営で大失敗？自己破産するとどうなるのか調べてみました

自己破産という言葉を良く聞きますが、実際に自己破産をするとどうなるのかイマイチ分からない方も多いと思います。今回は不動産経営を中心とした自己破産について簡単にまとめてみました。

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2020.12.22

売上金額の過少申告は言い逃れできない

世の中には沢山の節税に関するノウハウがあります。

僕もこれまでに沢山の先輩家主の節税テクニックを聞いてきました。

ですが、それらのテクニックは全て「以下に支出を経費として計上するか？」に着目したものであり、実際に発生した売上げ(収入)を圧縮する方法を一つもありませんし、売上げ(収入)を少なく申請することを勧めてくる先輩家主はただの一人もいませんでした。

また仮に経費計上の仕方が不適切であったとしても(故意で無ければ)それは解釈の違いであり判断誤りとはなりますが少なくとも脱税にはならないはずです。

つまり経費については知識やテクニック次第でどのようにでも増やすことができるのかも
しれませんが、売上げについては人によって解釈が異なることは無く、基本的には決まった額を申告するしかありません。要するに言い逃れができない訳です。

少しでも税金を抑えたいと考える気持ちはとても良くわかりますし、僕も同じことを考えています。

なのでその場合は売上げ(収入)を減らすのでは無くて、いかに経費として計上できる金額を
増やせるかどうかに着目した勉強が必要になると思います。

投資対象の物件を選ぶ方法は人によって多少の違いはあるものの、まずは賃貸仲介サイトに掲載されている情報や物件概要書などの書類の情報から投資対象として相応しい「良い物件」を探し始めることが多いです。

ただ「良い物件」の定義は人によって変わります。「利回りは低くても空室や修繕リスクの低い安定した物件」が良い人もいれば「キャッシュフローを潤沢に得られる物件」や「金融機関からの評価が高く融資を受けやすい物件」に価値を感じる人もいます。

全ての条件を満たせるような万能な物件は存在しませんが、今回は上記の条件をバランス良く取り入れ「空率や修繕リスクを比較的低く抑えた上で一定のキャッシュフローが見込める物件」を探すことを中心に、情報の取り扱い方や判断基準についてまとめてみました。

利回りとキャッシュフローが重要

投資用物件を選ぶ際、重要になるポイントは沢山ありますが、最も基本となる軸が「利回り」と「キャッシュフロー」です。

まずは、自分が希望する利回りを決めます。キャッシュフローを確保するためには、返済期間や金利にもよりますが、まず最初に「○%以上の利回りの物件を探す」という軸を立てた方が効率良く物件を探すことができると思います。

利回りを評価する際の注意点

利回りについては「高ければ高い程良い」訳ですが、以下の点を考慮する必要があります。

• 利回りの信憑性は？
  • 「本当に想定した利回りを達成できるのか？」が重要
• 大規模修繕やリフォーム費用は？
  • 高利回りでもメンテナンス費用によっては経営を圧迫する

また、販売価格は人によって意見が大きく別れますし、僕のような弱小大家だと金融機関からの融資限度額も限られています。販売価格を検討する時は「この物件を購入する場合、いくらまでなら融資が可能になるか？」も含めて考えなければいけません。

どれだけ入念に物件情報を調査しても、そもそも購入できないような物件であれば時間の無駄になってしまいます。

賃貸経営の基本！表面利回りと実質利回りの計算方法を徹底解説！

投資の世界には「利回り」という言葉があります。勿論、不動産投資の世界でももっとも大切な評価指数の一つです。普段、株式投資や投資信託をしている人ならイメージしやすいですが、全く投資をしない人にとっては余り馴染みの無い言葉ですね。「利回り」とは...

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2019.11.17

利回りの信憑性はあるか？

利回りの妥当性を判断するには以下の4点がポイントになります。

設定された家賃が妥当なのか？

設定された家賃が妥当なのかどうかは周辺の競合物件の価格から判断します。

周辺相場よりも高めの家賃が設定されていたら、それは現実離れした「理想の家賃」であり、妥当性は低いです。

期待できる入居率は妥当なのか？

空率リスクが高いこと自体は悪いことではありません。それは空室リスクの高さが物件価格(利回り)に組み込まれているからです。

空室リスクが心配される物件はその分、期待できる利回りは高くなる傾向にあります。

仮に空室リスクが高くても、その分利回りが高ければ、仮に満室率が100%から多少下回ったとしても、安定したキャッシュフローが見込めるはずなので、購入対象と判断できますが、逆に、期待できる利回りが高くないにも関わらず、空室リスクも高い物件はハイリスク・ローリターンなので、当然、投資対象外となります。

投資対象の地域として妥当か？

満室経営を目指す上で立地はもっとも大切です。ただ「何を基準に良い立地とするか？」は物件の種類によって多少変わります。中でも、以下の2点は大切なポイントです。

• 人口流入は維持できるか？
• 企業や大学など一部の団体に依存しないか？

賃貸経営は遠隔地でもできますが、物件を自主管理したかったり、将来、自主管理を目指したい場合は、手軽に現地までに出向ける距離の方が良いです。

当然、自宅や生活圏から近い地域の方が、その地域の魅力や治安なども分かるので、おすすめだと思います。

移動手段は電車か？車か？

移動手段が電車やバスに依存している都心では「最寄り駅までの徒歩分数」「最寄り駅の規模」「大規模ターミナルへの所要時間」などが重要ですが、地方や田舎のような車社会では、むしろ大通りにアクセスしやすい方が重宝されます。

逆に、都心の特にワンルームマンションなどでは車の保有率もかなり低いため、駐車場はほとんど不要ですが、車社会である地方や田舎の物件では「駐車場の設置」は必須項目です。最低でも戸数分以上の駐車場を確保するべきです。

土地関係の情報は意外と大切

土地関係の情報についても法律などで定められている場合が多く、立地同様、購入後に変更できない項目も沢山あります。必ず購入前に確認しなければいけません。

土地の権利

土地の権利には、基本的には「所有権」が多いですが、中には「借地権」の場合もあります。

• 所有権
  • 販売元が所有している土地を売買する一般的な方式
• 借地権
  • 別の所有者の土地(底地)の上に建物を建築している方式

借地権の場合、仮に購入したとしても土地自体は自分の所有物にならないため、物件の販売価格や安く抑えられますが、土地の所有者に対して毎月一定額の借地料(地代)が必要になります。また、借地料自体はわずかであったとしても、20年〜30年ごとに百万円単位での更新料が掛かることもあります。

所有権の場合は土地が自分の所有物になるためとてもシンプルですが、借地権の場合は「利用用途」や「契約期間」など、いろいろと考慮する部分も出てきます。地方や田舎など借地権の更新料が必要ない地域もありますが、基本的には初心者は避けたい契約内容だと思います。

所有権と借地権の違いは？借地権付き物件は賃貸経営でも活用できる？

「楽待」のような収益物件の検索サイトで物件を調べていると「土地の権利」について記載されています。建物の敷地となる土地を扱う場合、以下のどちらかの権利形態には分類されます。 所有権…土地を自身で所有して、その上に建物を建築する 借地権…土地を...

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2020.12.26

地目は「宅地」なら問題無い

地目とは「土地の用途」のことで、土地の利用状況や利用目的によって区分したものです。主な地目には以下のようなものがあります。

• 宅地
  • 建物の敷地および、その維持、もしくは効用を果たすために必要な土地
• 田
  • 農耕地で用水を利用して耕作する土地
• 畑
  • 農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

地目は「宅地」なら特に問題ありません。既に物件が建てられている中古物件の場合は「宅地」になっているはずですが、新築用に土地を購入する場合は注意が必要です。

上記以外にも「牧場」「池沼」「墓地」「水道用地」「用悪水路」「ため池」「公衆用道路」「公園」「鉄道用地」「学校用地」「雑種地」など合計で23区分(23種類)に分けられます。

都市計画区域は「市街化区域」が良い

計画的な市街化を図るために都道府県ごとに定められた区分(区域)です。以下のような区域があります。

• 市街化区域
  • すでに市街地を形成している区域
  • 今後10年以内に優先的、計画的に市街化を進める区域
  • 路線価が設定されているため土地の評価が出しやすい
• 市街化調整区域
  • 都市施設の整備や市街化などが抑制された区域
    • 農地が多いエリアなど
    • 生活インフラの整備が乏しく
    • 自治体からの整備工事に関わる助成金が受けにくい
  • 原則的には建築不可、建物を建築する際には許可が必要となる
  • 金融機関からの融資も付きにくいため基本的には投資対象外
• 非線引き区域
  • 都市計画区域内ではあるが市街化区域および市街化調整区域に該当しない区域
  • 路線価が設定されていないため土地の評価が低い傾向になる

基本的には「市街化区域」になっているはずです。

用途地域は一般的には「住宅系地域」が良い

用途地域が分かれば物件の周辺環境が何となく把握できるはずです。

建築できる建物の種類、用途、容積率、構造などについて一定の制限を定めたものです。基本的には「住居系地域」になっていると思いますが「住居系地域」「商業系地域」「工業系地域」ごとに合計で13種類に分けられています。

• 住居系地域
  • 第1種低層住居地域
  • 第2種低層住居地域
  • 第1種中高層住居地域
  • 第2種中高層住居地域
  • 第1種住居地域
  • 第2種住居地域
  • 準住居地域
  • 田園住居地域
• 商業系地域
  • 近隣商業地域
  • 商業地域
• 工業系地域
  • 準工業地域
  • 工業地域
  • 工業専用地域

「商業系地域」や「工業系地域」の中にも住宅を建築しても良い用途地域が存在します。ただし「商業系地域」はいわゆるオフィス街のようなイメージで、土地値が高かったり、駐車場スペースを確保しにく場合が多く、また「工業系地域」は騒音や匂いなどの問題があったり、大型車両の通行も多くなり、どちらも賃貸経営には不向きな地域が多いです。

建ぺい率と容積率から「違法物件」を判断する

「建ぺい率や容積率が何%？」も大切ですが、それ以上に重要なポイントになるのが「違法物件では無いか？」です。

容積率オーバー物件でも、賃貸経営として成立するのであれば問題無いと思うかもしれませんが、金融機関としては違法物件には融資してくれない可能性が高いので、購入することは難しくなりますし、もし購入できたとしても、売却する時に買い手が見つからず苦労します。

売却が上手くいかなければ、結果的に経営成績にもマイナスの影響を与えます。

公共インフラも無難なものを選ぶ

基本的に大きな心配はいらないですが、地方の物件や築年数が古い物件では、トラブルにつながることがあるかもしれません。

基本的には「公共水道」「公共下水」「都市ガス」などであれば手間は少なくなるはずです。

私道負担面積と接道状況

「私道負担面積」とは土地に含まれる私道部分の面積のことです。

敷地の前面道路の幅員が4m未満の場合、必要幅員である4mを確保するために敷地境界線を交代させる必要があり、その部分を後退(セットバック)することで、私道面積を確保します。

また、接道状態とは敷地が道路に接している状況のことで、方角と接している長さが記載されます。

接道義務が満たせているかを確認します。

建物の物理的な情報

建物の物理的な情報については後からリフォームが可能ではあるものの、課題や問題点を把握しておかなければ、後から高額な修繕工事が必要になるようなこともあります。やはり、こちらについても購入前に確認しておかなければいけません。

土地面積

土地面積の記載方法には「公簿面積」と「実測面積」がありますが、公簿面積の情報が掲載されていることが多いです。

• 公簿面積
  • 登記簿謄本に記載されてる面積
• 実測面積
  • 実際の測量に基づいた面積

公簿面積と実測面積で微妙に面積が異なることは多いですが「仮に公簿面積と実測面積とで誤差があったとしても最終的には実際の物件(実測面積)の内容をもとに契約を締結する」のが一般的です。

物件構造と対応年数の関係性

まず最初に物件構造を決めます。物件構造には区分マンション、1棟アパート、戸建て物件など、さまざま種類があります。

購入対象の物件を選ぶ過程で物件構造を決めても良いと思いますが、物件構造を決めずに物件選びを始めてしまうと、対象となる物件の数が膨大になり、とても非効率になります。

余程、理由が無い限りは物件構造を決めてから購入対象の物件を探すべきです。

なお、建物構造と築年数は関連性が高いため「築○○年の○○構造の物件」のように、ひとまとめにして考えても良いと思います。主なチェックポイントは以下の2点です。

法定耐用年数の問題は無いか？

建物の構造によって物件ごとの法定耐用年数が異なります。

原価償却費を計上するための減価償却期間は法定耐用年数をもとに計算されるため、建物構造と築年数によって、年間の減価償却費に大きな影響が出てきます。

また、一般的に、金融機関からの融資期間は法定耐用年数に依存することが多いため、残りの法定耐用年数が10年程であれば、融資期間も10年前後になってしまう可能性が高いです。

また少し気が早いように感じるかもしれませんが、法定耐用年数は売却時にも大きな影響を与えます。

もし法定耐用年数が残っていない物件であれば、金融機関からの融資を受けれない可能性が高く、いざ、物件を売却しようと考えた時に、次に購入できる人がいなければ、売却できなくなりますし、仮に売却できれば購入層が現金一括購入ができるような人に限られるため、安く買い叩かれる恐れがあるかもしれません。

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2023.08.28

自然災害発生時の影響

同じ日本でも地域によって自然災害のリスクは変わります。地震が多い地域もあれば、水災の被害を受けやすい地域もあります。

また仮に地震の被害を受けたとしても、新耐震基準か旧耐震基準かによって、物件に与えるダメージは大きく変わります。

経験のある家主であれば、旧耐震基準法で建築された物件でも自力でどうにでも対応できるかもしれませんが、それ程経験が無い場合は避けた方が無難です。

個人ごとに考え方が分かれるかもしれませんが、あくまで僕の個人的な考えとしては「旧耐震基準法で建築された物件は購入しない」と決めています。

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2025.05.04

間取りと戸数の考え方

間取りと戸数からは「賃貸経営に対する安定性」が分かります。

勿論、安定した賃貸経営をするためには、間取りや戸数よりも大切な項目がたくさんありますが、以下のような傾向があると思います。

間取りと家族構成との関係性

間取りが分かれば入居者の家族構成がある程度見えてきます。一概には言えませんが、例えば以下のようなイメージです。

• ワンルーム、1DK〜1LDK
  • 一人暮らし
• 1LDK〜2LDK
  • DINKs(子供を持たない夫婦)や同棲しているカップル
• 3LDK〜4LDK
  • 子供のいるファミリー層

一人暮らしやDINKsの場合は、転職、転勤、結婚などのライフイベントが控えている可能性が高く、平均入居期間が短くなりますし、子供のいるファミリー層であれば、平均入居期間は長くなりそうですが、その分、空率発生時に新しい入居希望者を獲得するのは大変そうです。

戸数とリスク分散の関係性

分譲の区分マンションを1部屋だけ保有している場合、入居者がいれば家賃収入は満額得ることができますし、空室があれば家賃収入はゼロです。

つまり「満室率100%」か「満室率0%」かのどちらかです。

一方、一棟マンションで戸数が10部屋あれば、その分、空室リスクを分散化できます。

勿論、戸数が多い分、満室経営を実現するのは大変ですが、想定利回りによっては満室で無くても、安定した経営は実現できます。

戸数と青色申告特別控除の関係性

小規模な不動産経営でも青色申告で確定申告することは可能ですが、青色申告特別控除で65万円の控除を受けるためには「所有物件の規模が5棟10室」であることが基準になります。

事業的規模だと判断できる場合は、仮に5棟10室の基準を満たしていなくても65万円の青色申告特別控除が受けられます。ただし、所有物件の規模が微妙な場合は、戸数を増やすことで、青色申告特別控除の基準に近付けると思います。

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2020.02.29

不動産投資の開業届けは必要？提出するメリットをまとめました！

不動産経営に限らず、何か事業を開始する場合は開業届を提出することでさまざまなメリットがあります。事業を始めると開業届の提出が必要になる個人事業主として事業所得を得たり、不動産の経営を初めて不動産所得を得る場合、税務署に開業届を提出することに...

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2018.12.11

状況と引渡

物件の状況には以下のようなものがあります。

• 建物の状況
  • 居住中、空室、賃貸中、未完成など
• 土地の状況
  • 更地、上物有など

物件の状態については「空室」や「未完成」の場合は、入居者がいないため当然ながらその分の賃料は発生しません。

特に空室があることについては大きな問題ではありませんが「空室分は販売価格に盛り込まれているのか？」「ちゃんと空室を埋めることができそうなのか？」などを判断しなければいけません。

また、契約締結後の物件引渡までの期間として「即時」や「相談」などがあります。特に理由が無い限りはなるべく早めに引渡してもらい、入金(家賃)が発生するようにしたいところです。

防火区分

住宅街で万が一火災が起きてしまった時に、少しでも被害や延焼を小さくするための規則です。主に以下のような防火区分に分けられます。

• 防火地域
  • 床面積100㎡以上、かつ3階建て以上の物件は耐火建築物となる
• 準防火地域
  • 一定規模の建物において耐火基準が設けられている
• 法22条区域(建築基準法22条指定区域)
  • 屋根を燃えにくい不燃材で建築しなければいけない

「防火地域」が最も規制が厳しく、次に「準防火地域」「法22条区域」の順番に緩和されていきます。

国土法届出

一定規模以上の土地売買等の契約を締結した場合、国土利用計画法に基づいて必要となる届出でです。「要」か「不要」のどちらかになります。

補足情報は必ずチェック

その他にも注意するべきポイントがいくつかあります。

備考欄などに記載されている場合もありますが、わざわざ明記している特筆事項であるため、必ず見落とさないように注意が必要です。

修繕積立金と修繕履歴

「修繕積立金は確保されているか？」はその後の運営資金に大きな影響を与える大切な項目です。

前回の大規模修繕工事の時期と、現在の修繕積立金の金額も大切なポイントです。

設備情報

設備情報には「オートロック」「エアコン」「宅配ボックス」「駐車場」などの情報が記載されています。

1棟マンションやアパートの場合は、入居者が退去するタイミングで設備を取り替えるため多少のばらつきもあるはずなので、全ての部屋を確認します。

過不足があれば費用対効果を考慮して新設するのもありです。

ただし、地方や田舎の物件の場合「駐車場の台数」には注意が必要です。特にファミリー向けの物件であれば、最低でも「部屋数×1台」条件によっては「部屋数×2台」の駐車場を確保できる方が良い場合もあります。

必要となる支出

必要となる支出は利回りやキャッシュフローの計算に影響を与えるため、漏れなく把握しなければいけません。特に以下のような支出は定期的に必要になります。

• 管理費、修繕積立金
• 固定資産税、都市計画税
• 町内会費

固定資産税や都市計画税は新築後数年間は減免されている場合もあるため、減免適用期間内の金額であれば、将来的に値上がりするので注意が必要です。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

その他の告知事項

上記以外に何か注意点がある場合は告知事項に記載されています。例えば以下のようなものがあります。

• 物理的瑕疵
  • 雨漏り、傾き、境界不明確など
• 心理的瑕疵
  • 自殺、殺人、事故死(孤独死)など
• 環境的瑕疵
  • 騒音悪臭、近隣に高層ビルなどの建築予定ありなど
• 法的瑕疵
  • 建ぺい率、容積率オーバー、再建築不可など

不明点や怪しい点があれば、後で泣き寝入りにならないように、必ず購入前に確認しなければいけません。

これらの告知事項が明記されている場合、必ずしも購入対象外になる訳ではありませんが、その分、適切な価格(必要に応じて値引き交渉をする)になるか検討する必要があります。

効率良く物件を探すために

効率良く物件を探すためには物件概要書などのデータを適切に把握することが大切です。

前向きに購入を検討したいような物件であれば現地にまで見に行けば良い訳ですが、物件概要書の内容を正しく読み込んでおけば、そもそも対象外であるはずの物件に対して、わざわざ出向くような無駄足を減らすことができます。

勿論、現地で初めて気付く情報もあるでしょうし、物件概要書などに記載されている物件情報が実物と微妙にことなるケースもあるため、データだけで判断できない部分も多いと思いますが、気になる物件が出てくるたびに、その都度、現地まで足を運ぶようでは、時間がどれだけあっても足りません。

効率的に物件情報を把握するためには、やはり物件概要書などのデータは重要な判断基準になります。

ちなみに、ここまでの内容は書籍「一級建築士の大家が教える 儲かるアパートの選び方」の中でとても丁寧にまとめられていました。「購入対象の物件を選ぶ」という意味では僕が今まで読んできた書籍の中で一番参考になった本です。是非、一度、読んでみて頂ければと思います。

一級建築士の大家が教える 儲かるアパートの選び方 [ 戸田 匠 ]

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今の世の中、このように思っている人はとても多いはずです。

ある程度の余剰金や勉強時間がある場合「どのような方法が一番コストパフォーマンスが高いか？」を考えてみると、それは「資産運用」だと思います。

そして、投資初心者に対して僕のおすすめする最も安全な資産運用の方法は積立型の投資信託です。

今回は特に30代〜40代の「時間という最大の武器」を持っている若い世代(？)の資産運用術について「積立方の投資信託をおすすめする理由」を簡単にまとめてみました。

投資信託をおすすめする理由

「もう少しだけお金を増やしたい」と考える人がいる一方で、現実問題として「ちょっとした収入」を増やすくことは中々難しいものです。

例えば「アルバイト」をすれば臨時収入は稼げるかもしれませんが、ノウハウが蓄積されるケースは少なく「時間をお金に変えている」だけであれば将来的には疲弊してしまいます。

思い切って「副業」に挑戦してみても、一般的には軌道に乗るまでに半年〜数年程の時間が掛かってしまうことが多く、その間に心が折れてしまう人が多いです。

また「株式投資」や「FX(外国為替証拠金取引)」のようなハイリスクな投資の場合、リターンが大きいことは確かですが、当然、判断を誤ると投資したお金は減ってしまいますし、初心者が安定して稼げるようになるにはかなりの時間が掛かります。

一方「投資信託」の場合、以下の3つのポイントを抑えることで、リスクを最小限にしつつ、少しずつではありますが、(ほぼ)確実に資産を増やしていくことができます。

• 長期投資を前提とする
• 投資先を分散する
• 投資時期を分散する

「投資先の分散」や「投資時期の分散」を聞くと、かなり難しいイメージがありますが、全然そんなことはありません。仕組みさえ理解できればとても簡単ですし、一度、購入の契約をすれば、その後は継続的に調査や分析などを続ける必要はありません。

僕が投資信託を始めた経緯

僕も20代前半から投資信託をコツコツと段階的に購入しています。そして、現時点(2018年時点)では以下のような投資信託を保有しています。

• セゾン・バンガード・グローバルバランスファンド
  • NISAを活用して年間60万円分を購入
• セゾン資産形成の達人ファンド
  • NISAを活用して年間60万円分を購入
• ひふみ年金
  • iDeCoを活用して年間81万6,000円分を購入

そして、僕が投資信託を購入するまでには、主に以下の2冊の書籍に大きく影響を受けたためです。

• お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践（勝間和代）
• 投資信託はこの9本から選びなさい 30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！（中野晴啓）

銀行にお金を預けても意味がない

ある程度まとまったお金があれば「どこの銀行の口座に預けるべきか？」「少しでも利回りが高い日本国債の方が良いのか？」と、いろいろ悩んでしまいます。

ですが、結局、どこに預けたとしても利子はほとんと付きません。

確かに普通預金よりも定期預金の方が利息がつきますし、それ以上に日本国債の方が高い利回りが期待できて安心できます。ですが、期待できる利息や利回りが1%にも満たない次元で「どちらが良いかな？」なんて考えるのは、はっきり言って時間の無駄です。

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』では、個人ごとに金融リテラシーを身に付けることの重要性と「万人にオススメの金融商品」である「投資信託」の購入をベースとした具体的な実践方法が丁寧に解説されています。

分散投資による安定した資産運用

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』は初心者には少し難しい内容ですが、書籍が販売(2007年11月)されてから10年以上経過していますが、未だに読み返すことがあります。僕の中では「時代に左右されない良書」だと思っています。

また、この書籍の中では以下の4種類の投資信託(インデックスファンド)を4分の1ずつ購入することを推奨しています。

• TOPIXまたは日経平均など、日本株式のインデックスファンド
• 日本債権のインデックスファンド
• 海外株式へのインデックスファンド
• 海外債権へのインデックスファンド

また、投資信託(インデックスファンド)を分散すること以外にも、さまざまな注意点がありますが、その辺りの理解を少しずつ高め、自分にあった投資信託を購入することで「リスクを低減しつつ安定した収益を得る」ことに繋がるはずです。

お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践 （光文社新書） [ 勝間和代 ]

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具体的にどの投資信託が良い？

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』の内容をもとに、自分で最適な投資信託(インデックスファンド)を購入できる場合は、それで問題無いと思います。

ですが、それでも日本の投資信託の種類はとても無く多く、またその多くの投資信託が購入するべきでは無い、低質な投資信託であることも事実です。

つまり初心者からしたら見極めが難しい訳です。

一方「投資信託はこの9本から選びなさい 30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！」では、具体的な投資信託名をもとに購入方法まで教えてくれています。
※僕が投資信託を購入する時点(2011年)では「投資信託は、この８本から選びなさい。」でした。

つまり「答え」を書いてくれているのです(笑)。

勿論、金融リテラシーを高めて、ある程度自分で判断できる能力は備えておきたいですが「どれを購入すれば良いか分からない」「ただ誤った判断をして損はしたくない」のであれば、この書籍で紹介されている投資信託を購入することで、安定した資産運用が始められます。

最新版　投資信託はこの9本から選びなさい30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！【電子書籍】[ 中野晴啓 ]

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今すぐ資産運用を始めよう

適切な投資信託を購入することで、長期的に安定した資産が築ける(築ける可能性が高い)ことをご説明してきましたが、次に「いつから始めたら良いのか？」という疑問が出てきます。

株式投資の場合は「安く購入して高く売却する」のがセオリーなので「どの銘柄を買うか？」よりも「どのタイミングで買うか？」の方が重要になります。ですが、積立型の投資信託の場合は購入時期が分散できるため「いつから始めても良い」ことになります。

そして僕からしたら、それは「今すぐ始めるべき」であると考えています。

投資信託を今すぐ始めるべきだと思う理由は以下の通りです。

1. 今後、日本はインフレを目指しており、そうなればお金の価値は目減りする
2. 公的年金などの老後資金が減少傾向になることは確実である
3. 投資信託を後押しするNISAおよびつみたてNISA制度が活用できる
4. まとまった資産が無くても少額から始められる
5. 高い専門知識が無くても運用できる
6. 購入後はほったらかしで大丈夫
7. 適切な投資信託を選択するための情報が充実している
8. 「長期運用を前提とした投資信託」で資産が増えることは歴史が証明している

「投資」という名前が付く以上、判断は自己責任になりますし、最初は難しく感じるかもしれませんが、投資信託の特徴と大まかな仕組みが理解できれば、初心者でも十分に挑戦できる世界です。

是非、「少しの勉強」と「少しの勇気」をもとに、効果的な資産運用をして頂ければと思います。

実はとても単純で誰でもすぐに分かるシンプルな仕組みなんです！

そしてシンプルであるにも関わらず、長期投資として資産運用を考える時、最も有効は方法でもあります。

インターネットなどで調べてみるとドル・コスト平均法について「ベストな選択では無い」「全然万能では無い」など否定的な意見も多く見られますが、個人的には余り納得感のある内容ではありませんでした。

勿論、メリット、デメリットはありますが、僕は長期的な資産運用にはドル・コスト平均法が欠かせないと考えています。

今回はドル・コスト平均方の基本的な仕組みを解説します。また、ドル・コスト平均法に対して否定的な意見がある理由についてもなるべく丁寧に触れてみたいと思います。

ドル・コスト平均法の仕組みを理解しよう

繰り返しになりますが、ドル・コスト平均法はとてもシンプルな考え方です。

投資信託と積立投資

ドル・コスト平均法(ドルコスト平均法)の説明をする前、まずは「投資信託」と「積立投資」について簡単な理解が必要です。何故ならドル・コスト平均法は積立投資の一種であり、また積立投資は主に投資信託で良く活用される購入方法だからです。

• 投資信託
  • 株式、債権、不動産などの投資商品をパッケージ化した金融商品
  • 幅広い金融商品をバランス良く分散することで価値の暴落リスクを低減する
• 積立投資
  • 価格変動のある金融商品を一度に大量購入するのでは無く、少しずつ積み立てて購入する
  • 購入する時期を分散することで割高な時期に大量購入せずに済む
  • 主に「金額指定」と「口数指定」の2パターンの購入方法がある

つまり「積立投資で投資信託を運用する」ということは「リスク分散された金融商品を少しずつ追加購入することで安定した資産運用を実現する」ということになります。

株式投資はドル・コスト平均法で購入することはそれ程多くないと思いますが、投資信託や確定拠出年金(iDeCo)の購入方法は積立投資が一般的です。

なお、投資信託の仕組みについてはこちらの記事でとても丁寧に解説しています。是非、あわせて読んで頂ければと思います。

ドル・コスト平均法は積立投資

積立投資には「金額指定」と「口数指定」の2パターンの購入方法があり、ドル・コスト平均法は「金額指定」の積立方法になります。

• 金額指定
  • 毎月決まった金額分を購入するため購入できる口数は毎月変動する
• 口数指定
  • 毎月決まった口数分を購入するため購入額は毎月変動する

ドル・コスト平均法は投資信託を購入する際、毎月決まった日(例えば毎月10日とか)に決まった金額購入します。

自動積立じゃないと意味が無い？

投資信託の中には自動積立ができない投資信託もたくさん存在します。つまり自分で毎月決まった日に振込処理が必要な投資信託です。

本当に毎月決まった日に振込処理ができれば良いですが、毎月欠かさず自分の意志で振込処理を継続するのは想像以上にストレスの掛かることです。

それに、もし購入予定日の株価(投資信託なら基準価格)が割高だと「今日はちょっと購入したくないなぁ」と思うでしょう。ですが、自動積立であれば、そもそも長期投資において「購入予定日の基準価格」なんてチェックする必要すらありません。

毎月決まった日に自動的に購入されるのであれば、コツコツ資産が増えていきますし、基準価格に一喜一憂にしなくて済むため精神的にも安心です。

ドル・コスト平均法が「ベストではない」は本当？

購入日に「割高な日は購入を控える」ことが的確に判断できるのであれば、確かにドル・コスト平均法は必要ありません。むしろ、それができるのであれば割安だと断言できる日に一括で購入するべきですが、そんな人は今頃きっと大金持ちになっていますよね？

ですが、世の中の多くの人は「この日は割安だから購入しよう」「この日は割高だから控えておこう」なんて的確な判断はできないのです。後から振り返り「この時期の方が基準価格が割安だった」と気付くこと訳で、それはあくまで結果論であり、購入時期には断言できないのです。

資産を最大化することを目指すのであれば、ドル・コスト平均法はベストでは無いのかもしれませんが、ですが、「リスクを抑える」という視点で考えると、ドル・コスト平均法は素晴らしい考え方だと思います。

ドル・コスト平均法の仕組み

ドル・コスト平均法を利用して毎月決まった日に投資信託を購入した場合、購入できる量は以下のようになります。

• 基準価格が高かった月
  • 基準価格が高い分、投資信託は少ししか買えない
• 基準価格が安かった月
  • 基準価格が安い分、投資信託はたくさん買える

基準価格が下がった場合、心配になったり解約したくなります。ですが、購入時期を分散して投資をしていれば、むしろ「低い基準価格なので同じ積立額で沢山購入できた」とポジティブに考える事が出来ます。

また、不思議なことに、この購入方法を繰り返していくうちに徐々に高い基準価格で購入してしまった分に比べて、安い基準価格で購入できた分が相対的に多くなります。その結果、全体を通してみると平均の購入単価を引き下げることに繋がるのです。

例えば、基準価格が以下のように変動する投資信託があったとします。

その場合、購入できる口数と平均購入単価は以下のようになります。

ドルコスト平均法による購入口数と平均購入単価

	購入額	購入口数
1ヶ月目	10,000円	10,000口
2ヶ月目	10,000円	8,333口
3ヶ月目	10,000円	16,666口
4ヶ月目	10,000円	8,333口
合計	40,000円	44,332口
平均購入単価		9,231円

購入金額40,000円に対して、購入口数は44,332口になり、平均購入単価を9,231円になっています。このことから毎月一定額を購入する方が、安い平均購入単価で投資信託が購入できていることが分かります。

ちなみにこのシュミレーションでは説明を分かりやすくするために購入手数料は考慮していません。積立投資は毎月継続的に購入し続けるため、購入手数料や信託報酬率が低いことが大切です。

購入手数料と信託報酬率には要注意

投資信託は「購入時」「保有時」「売却時」のそれぞれのタイミングでさまざまなコストが掛かります。

• 購入時：購入手数料
  • 販売金融機関に対して支払う手数料
  • 購入手数料が不要なノーロード型の商品もある

• 保有時：信託報酬
  • 投資信託を運用・管理するための代行手数料
  • 保有期間中、ずっと必要になる費用なので少しでも安いものを選ぶ
• 売却時：信託財産留保額
  • 投資信託を解約する際に必要となるコスト
  • 厳密には自身の解約に伴う売却手数料分を投資信託に残すイメージ

長期で運用する場合にはとても大きな影響を与えるためコストは少しでも抑えられる方が良いです。

メリットとデメリット

ドル・コスト平均法にはさまざまなメリットとデメリットがあります。

• ドル・コスト平均法のメリット
  • 割高の時も少額購入になるため損失が少ない
    • 極端に負ける可能性は限りなく少ない
  • 毎月自動購入ができる
    • 買い忘れることなく毎月購入できる
    • 少ない資金でも始められる
• ドル・コスト平均法のデメリット
  • 割安の時も少額購入になるため儲けが少ない
    • 極端に勝ち続けるのは難しい
  • 手数料の負担が大きくなる
    • 購入するたびに手数料が必要になる

つまりドル・コスト平均法はリスクを分散することは可能ですが、儲けを最大化にすることには向きません。もしリスクをとってでも儲けを大きくしたい場合は以下のような方法が考えられます。

• 割安のタイミングで大量に一括購入する
• リスク分散された投資信託では無く比較的リスクの高い株式投資をする

投資信託もドル・コスト平均法も、あくまで「長い時間を武器にしてコツコツと資産を増やしていく」ことを目的としているため、投資信託のみで「短期間に保有資産1億円のような大富豪」を目指すことはできません。

批判的な意見に対する反論

反論と書くと少し大げさな表現ですが、違和感を感じる記事や書籍も意外と多いと思います。

投資に「絶対」はありませんし、考え方は人それぞれなので「これが正解」「これが正しい」という答えもありませんが、個人的な考え方をまとめてみました。

ドル・コスト平均法に対する批判的な意見はたくさんありますが、全て以下のような考え方に集約されると感じます。

• 基準価格が上がり続ける上昇局面では最初に一括購入する方が高いリターンが得られる
• 販売会社側が長期的に購入手数料を稼ぐための謳い文句
• 基準価格が安い時にまとめて購入ができない

勿論、上昇局面になることが分かっているのであれば一括購入する方が儲かりますが、多くの人達は上昇局面を正確に判断できません。「正しい時期に一括購入した方が儲けが大きくなる」というのは理論上は正しいですが、それができないであろう(プロの投資家では無い)一般の人に対して、その正論を押し付けるのはナンセンスだと思います。

また購入手数料については手数料の掛からないノーロードの商品を購入することで回避できます。

ドル・コスト平均法の性質上、基準価格が安い時期でも決まった金額しか購入できないのは確かに一つのデメリットですが、「基準価格が安い時期でも決まった金額しか購入できないことの勿体無さ」よりも「基準価格が高い時期に高額に購入してしまうことを防ぐリスクヘッジ」と考えるべきだと思いますし、運用を開始して「本当に勿体無いと思える時期」がきたら、その時だけスポットで一括購入することで、そのデメリットを抑えることができる訳です。

僕は証券会社の人間ではありませんし、誰かがこの記事をもとにドル・コスト平均法による積立投資を始めたとしても、僕には何のメリットもありませんが、ある一定の条件下であれば、ドル・コスト平均法は最大限のパフォーマンスを発揮してくれるはずです。

結論として「ドル・コスト平均法が良いのか？悪いのか？」の判断については、個人の投資経験やリスクの許容範囲によって解釈が変わるため一概に言えませんが、一般的にはこのように考えられると思います。

• ドル・コスト平均法はリスクが低い
  • リスクとは「不確実性」や「最高と最低の振り幅」のことなのでリスクは低くなる
• ドル・コスト平均法は儲かる
  • リスクを最小限にできるものの、儲けも最小限になってしまうので正確ではない
•  ドル・コスト平均法はお得である
  • 「お得」の定義が人それぞれ異なるためどちらとも言い切れない

勿論、証券会社や銀行の窓口で取り扱われているような手数料が高く、短期間での売却が必要になる投資信託はドル・コスト平均法には向いていませんし、そもそも安定した資産運用が期待できる金融商品ではありません。

「ドル・コスト平均法は良いのか？悪いのか？」以前に「この金融商品は良いのか？悪いのか？」を考える必要がありますし、「ドル・コスト平均法の善悪」と「販売会社や金融商品ごとの善悪」をごっちゃにしてしまうような意見は、これから投資を始めたい人にとって、無駄に混乱を与えてしまっているだけのように思えてしまいます。

最大限の効果を発揮するには？

買い時や売り時の判断が難しい初心者がドル・コスト平均法を利用した積立投資が最大限効果を発揮する条件は以下の通りです。

• 信託期限が無期限である
• 分配金を全額、再投資に回せる
• 購入手数料が掛からない(ノーロード)で信託報酬率が低い
• 純資産残高が増え続けている
• 少額から自動積立ができる

逆にこれらの条件が守れていない投資信託はドル・コスト平均法には向きませんし、あくまで個人的な意見ですが、そもそも初心者として資産運用を継続するには相応しく無い投資信託だと断言できると考えています。

銀行や証券会社の窓口で販売されている投資信託は、主にこれらの条件を満たせれていないものがほとんどです。

購入するタイミングはいつがベスト？

投資初心者の方からしてみれば、大きな金額を一括で投資するのは不安ですよね。

いつ始めても問題無い

「今月買うか来月買うか…」で悩んでいる間に疲れてしまい購入を諦める人もいるかもしれません。

ですが、それは分散購入することで「今月も少し買う、来月も少し買う」と最初の一歩だけ踏み出せば後は運用状況を定期的に確認するくらいで済みます。つまり「投資対象さえ間違わなければ購入時期はいつからでも良い」訳です。

投資をする以上、リスクは必ず付いてくるので、所詮、気休めかもしれませんが、リスクを少しでも軽減出来るのであれば、その気休めが初心者にとっては心強いはずです。

売却する時も分散売却

ここまでドル・コスト平均法の仕組みをご説明してきましたが、この考え方は「購入時の分散」だけでは無く「売却時の分散」にも役に立つ考え方です。

日本人の平均寿命は年々伸び続けているので、仮に、定年まで働いたとしても、それ以降は年金以外の収入がほとんど無いはずなので、退職金も含めて、現役時代資産を取り崩しながら生活することになります。

つまり、現役を引退いた後も残った資産を運用し続けると言う意識が必要になる訳です。

老後、これまで積み立ててきた投資信託を解約する場合でも、一気に全て解約(返金)するのでは無く、少しずつ分散しながら解約することで、購入時と同じ効果が得られます。

基準価格が安い時期に一括解約してしまうと、せっかく積み立ててきた資産が小さくなってしまいますが、解約の時期を分散することで、そのようなリスクは軽減できます。

資金を積立てる変わりに取り崩していくので、資産は徐々に減っていきますが、運用次第でその減り方を遅らせることは出来ます。

例えば、65歳の時点で資産が2,400万円あった場合、年間で120万円(月々10万円×12ヶ月)使えば20年後(85歳)で無くなります。

ですが、複利運用で少しでも金利があればそれを伸ばすことが出来ます。

運用金利	取崩し期間	取崩し時の年齢
0%	20年	85歳
1%	22年	87歳
2%	25年	90歳
3%	30年	95歳

老後資金は運用に失敗すれば取り返しがつかないので、可能な限り安定資産として運用したいです。

ですが、初期費用(この場合2,400万円)が大きい分、1%～2%の金利でも複利運用を行うことが出来れば、意外と豊かな生活が送れるはずです。

老後資金を狙った悪徳な商品もあるかもしれませんが、いろいろ勉強出来る若い間に、老後資金をどのように運用するべきかを考えることで充実したセカンドライフに繋がるかもしれませんよ。

分散投資と自己責任論

当然のことですが、何かに投資することは「自己責任」が伴う行動です。

ここまでのお話で以下のようなことをご説明してきましたが、これらの表現は自分の意思決定にもとづかない「気休め」的な考え方です。

• 投資先を分散すればリスクが軽減できる
• 購入時期(または売却時期)を分散すればリスクが軽減できる
• ドル・コスト平均法はいつ始めても問題が無い

この考え方自体は悪い考え方ではありませんが、肝心なのは「購入対象とする金融商品」です。

自分の老後資金をしっかり確保するためにも、現在、購入対象の金融商品が自分にとって本当に正しいのかどうかを、今一度「責任」を持って考えて欲しいと思います。

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勿論、不動産投資の世界でももっとも大切な評価指数の一つです。

普段、株式投資や投資信託をしている人ならイメージしやすいですが、全く投資をしない人にとっては余り馴染みの無い言葉ですね。

「利回り」とは「投資金額(物件の購入金額)を1年間で何%を回収できるか？」を表す指標です。

今回は不動産投資における「利回り」の基本について丁寧に解説します。

具体的なの計算方法

利回りには以下のような種類があります。まずは表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)について理解を深めて頂ければ十分です。

• 表面利回り(グロス利回り)
  • 年間の家賃収入÷物件価格✕100
• 実質利回り(ネット利回り)
  • (年間の家賃収入ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100
• 真の利回り(FCR)
  • (年間の家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100%
• 自己資本配当率(CCR)
  • 税引前キャッシュフロー(BTCF)÷自己資本✕100%

つまり物件の販売会社などから「利回りは◯◯%」と言われた場合、それは「表面利回りなのか？」それとも「実質利回りなのか？」を必ず確認しなければいけません。

なお、真の利回り(FCR)と自己資本配当率(CCR)についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

表面利回りの計算方法

表面利回りについて具体的な計算をしてみます。

例えば、物件価格が1,000万円、月々の家賃が5万円の場合、家賃収入は年間で60万円です。

なので、1000万円の物件に対して年間の家賃収入が60万円なので6%の表面利回りになります。

6%と聞くと決して高くはありませんが、それでもまだまだ悪くない印象です。

実質利回りの計算方法

続いて実質利回りについて具体的な計算をしてみます。

実質利回りは、表面利回りに対して月々の管理費用、修繕積立金や固定資産税などの税金などの必要経費を家賃収入から差し引いて計算したものが実質利回りです。

同じように物件価格が1,000万円、月々の家賃が5万円だったとしても必要経費が年間15万円掛かってしまったとしたら実質利回りは大きく下がってしまいます。

1000万円の物件に対して実質的な年間の家賃収入が45万円となるため、実質利回りは4.5%になります。

賃貸経営の必要経費

計算方法からも分かるように実質利回りは必ず表面利回りよりも低くなります。

一般的な区分マンションの場合、実質利回りは表面利回りより1%程低くなります。そして表面利回りと実質利回りを分けるモノが「必要経費」です。

必要経費には主に以下のようなものが含まれます。

• 固定資産税
• 管理費、修繕積立金
• 集金代行手数料
• 投資用マンションローン返済に伴う金利

なお、固定資産税についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

利回りは変動するもの

できれば利回りは高い方が嬉しい訳ですが、一般的には利回りをある程度のポジションまでは緩やかに下り続けます。

計算方法からも分かるように利回りを変動させる要因には以下の項目があります。

• 物件価格
• 年間の家賃収入
• 必要経費

この中で物件価格については購入後変わることはありません。物件を1,000万円で購入した場合、その価格は一生残り続けます。

一般的に新築物件に比べ、中古物件の方が物件価格が安いため利回りが高くなる傾向があります。

これはそもそもの販売価格が新築物件より中古物件の方が安いため同じような家賃体形だと自然と利回りが高くなる訳です。

一方、年間家賃収入や必要経費は年々変動するものです。

利回りの前提は満室経営

ですが、利回りだけで決して物件を評価する事は出来ません。

なぜならここまでの話は全て毎月家賃収入を得られる事が前提で計算されていますので、家賃収入が得られない月があればその分利回りが下がってしまいます。

年間家賃収入を左右する2つのポイント

年間家賃収入は一年間を通じて得られる家賃収入の合計です。

月々の家賃が5万円の場合、年間家賃収入は5万円✕12ヶ月で60万円です。

ただし年間家賃収入は以下の要因で変動します。

• 年間の空室率
• 月々の家賃収入

つまり、もし年間の空室率か月間の家賃収入(またはその両方)が減ってしまうと年間家賃収入が減ってしまい、その結果、利回りも悪化します。

年間の空室率が悪化する要因

まずは年間空室率です。

賃貸経営に空室期間はつきものです。どれだけ適切な賃貸経営ができていたとしても、いつか入居者は退去してしまいます。

物件や共有部分の品質を維持し、適切な価格設定をしていたとしても「空室期間」をゼロにすることはできません。現在の入居者が退去した場合、対応すべき重要な取り組みが2つあるからです。

• 新規入居希望者の募集、獲得
• 退去後の部屋の修繕、クリーニング

新規入居希望者の募集、獲得

まず、現在の入居者が退去してしまった場合、次に住んでもらうための入居希望者を募集しなければいけません。

一般的には退去の連絡を受けたタイミングで次の入居希望者を募集するのですが、入居希望者を募集して契約まで結びつけるのに時間が掛かってしまえば、その分、空室期間が伸びてしまいます。

入居者獲得に影響を与える要因としては以下のようなものがあります。

• 賃料の妥当性、競合物件の存在
  • 物件の品質、立地、管理状況等を踏まえて賃料が妥当化どうか？
  • 同じ地域で同一水準の競合物件がある場合、相対的な高いか？安いか？
• 退去時期、入居時期
  • 引っ越しの繁忙期である2月〜3月であれば比較的入居者は見つかりやすい
  • 引っ越しの繁忙期が過ぎた5月〜6月以降は入居希望者も見つかりにくくなる

このような条件下で入居者の獲得が困難な場合は、家賃を下げるなど、何か入居者の満足度を上げるような取り組みも必要になります。

退去後の部屋の修繕、クリーニング

また、賃貸人の入れ替わりがあった場合は、それに伴い修繕やクリーニングの期間も必要になります。引っ越しの繁忙期であれば、修繕業者、清掃業者との調整がつきにくくなってしまうため、少し長い期間になってしまうこともあります。

そのため、現在の入居者が3/31に退去してしまったとしても、次の入居者を4/1から受け入れることは契約的にも物理的にも難しいのです。

入居者の入れ替わりの費用負担

このリフォームの費用も平均的には賃料の１ヶ月分から２ヶ月分になるため前もって覚悟しておかないと結構大きな金額になりますし、場合によってはそれ以上になる可能性だって十分にあります。

また、入居者付けを仲介会社に依頼する場合は仲介手数料も必要になります。

ただ仲介会社に支払う仲介手数料は入居時に入居者から頂く礼金と相殺できる場合もありその辺りは賃料も含めての価格設定次第になります。

高利回り物件と安定性の関係性

投資効果を最大限に発揮するには、なるべく利回りの高い物件を購入すれば良い訳ですが、当然、単純に利回りの高い物件を購入すれば良い訳ではありません。

利回りが高い物件は、その想定利回りを実現するためのハードルもより高くなるからです。

利回りに執着しし過ぎることのリスク

所有物件の種類によって、ある程度、高利回りの物件と低利回りの物件に分かれる傾向があります。

僕の個人的な感覚としては以下のようなイメージです。

• 想定利回りが低く販売価格が高い物件
  • 新築もしくは築浅の区分マンション
  • 駅から近い立地条件が良い物件
  • 東京や関西圏のような人口流入が見込める地域
• 想定利回りが高く販売価格が安い物件
  • 築年数20年〜30年程の築古物件
  • 駅から遠く立地条件が悪い物件
  • 地方のような人口流入が見込みにくい地域

つまり、一般的には想定利回りが高い物件は、想定利回りが低い物件に比べて、空室リスクが高くなります。

仮に想定利回りが高かったとして、空室期間が長期間になったり、設定通りの賃料が取れなければ、結局は「絵に描いた餅」になってしまいます。

ただし、賃貸経営者としての能力が高ければ、空室リスクが高いと考えられるボロ物件でも安定した賃貸経営を維持し、その結果、高利回りの運用を実現できることになります。

修繕費用が積み立てられているかも大切

また中古物件の場合、表面利回りが20%～30%の高利回り物件であっても、十分な修繕積立金が準備されていなければ、大規模工事などを行う場合、物件所有者が工事費用を補うと言うような事もあるそうです。

購入直後に修繕費用を負担すること自体は別に悪いことではありませんが、それならばその分の費用を見越した価格設定で購入しないと後から計算が合わず後悔することになります。

利回りは判断材料と言うよりかは、あくまでも一つの基準として考えた方が良いかもしれません。

それでも上記のように簡単な計算方法で算出出来きます。覚えておくと各地域の大まかな相場なども身に付いてくるので便利ですよ。

キャッシュフローが得られなければ意味が無い

仮に実質利回りが10%だったとしても、物件の購入価格が100万円であれば必要経費を差し引いた年間のキャッシュフローは10万円にしかなりません。

逆に物件の購入価格が3,000万円であれば、実質利回りが5%でも、必要経費を差し引いた年間のキャッシュフローは150万円になります。

購入価格(物件所有者が負うリスク)が高いのだから、キャッシュフローが大きくなるのは当然ではありますが、余りに安過ぎる物件を購入すると高利回りは確保できたとしても、その物件を管理する手間は増え、投資効率が良いとは言えません。

この辺りのバランスは個人の価値観にもよりますが「高い利回りを実現できさえすれば賃貸経営として成功である」といえるかどうかは、少し微妙だと思います。

イールドギャップの計算方法はとてもシンプルで金融機関から融資を受けた場合の借入金利と投資物件の利回りの差(ギャップ)のことを表したものです。

イールドギャップの考え方

イールドギャップの説明の前に、まずは以下の2つのポイントについて理解する必要があります。

• 賃貸経営の利回り
• 不動産投資ローンの仕組み

それぞれについて簡単に説明していきます。

「表面利回り」と「実質利回り」

利回りにはいくつかの種類がありますが、最も有名な利回りが「表面利回り」と「実質利回り」です。

• 表面利回り(グロス利回り)
  • 年間の家賃収入÷物件価格✕100
• 実質利回り(ネット利回り)
  • (年間の家賃収入ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100

例えば、以下のような賃貸物件があったとします。

• 総投資額(物件価格＋諸経費)…1,000万円
• 月々の家賃収入…5万円
• 年間の家賃収入…60万円
• 年間の必要経費…15万円

この場合「表面利回り」と「実質利回り」は次のように計算します。

• 表面利回り(グロス利回り)
  • 60万円÷1,000万円✕100＝6%
• 実質利回り(ネット利回り)
  • (60万円ー15万円)÷1,000万円✕100＝4.5%

不動産販売会社から投資用物件を紹介される場合、月々の家賃収入から金融機関への返済金額を差し引いた上で、手元にどの程度のキャッシュが残るかというシュミレーションをしてもらうことがあると思います。

その中で表面利回りや実質利回りのことは一通り説明を受けますが、イールドギャップについてまで細かく触れられることは少ないような気がします。

金利が与える影響を理解する

投資用の物件を購入する際、多くの人が金融機関から融資を受けることになります。

そして借入金利の割合(%)は金融機関への返済総額にとても大きな影響を与えることになります。

仮に3,000万円の融資を受けたとしても、金利や返済期間などの条件には返済総額は3,500万円にも4,000万円にもなってしまいます。

そのため、物件価格(＋購入初期費用)だけを基準とした表面利回りや実質利回りだけを計算するだけでは不十分です。

イールドギャップを高めるには

イールドギャップの計算方法は以下の通りです。

• イールドギャップの計算方法
  • イールドギャップ＝利回りー借入金利

つまり、イールドギャップを高めるには「利回り」と「金利」のどちらか、もしくはその両方を高い水準で確保する必要があります。

イールドギャップを左右する基本的な考え方はこのようになります。

• 利回りが高くても借入金利が高ければイールドギャップは小さくなる
• 借入金利が低くても利回りが低ければイールドギャップは小さくなる

当然ですが、4%の利回りのために金利4%で借入をしているとイールドギャップは0になってしまいます。

それでは全然意味がありません。

金利がイールドギャップに与える影響

表面利回りや実質利回りはとても重要な指数ではありますが、その投資に対して「どのような条件で融資を受けられるのか？」も意識しないといけません。

イールドギャップを計算するには金利がどれくらいになるかが大きく影響するため、少しでも低い金利で資金調達できれば多少利回りが低くても高い利益が期待できます。

利回り低ければ意味が無い

高い利回りが見込めるのであれば、多少高い借入金利でもイールドギャップは確保できます。

言い換えれば、借入金利が安かったとしても、販売価格が高く、そもそも高い利回りが期待できなければイールドギャップは小さくなってしまいます。

現在は金融機関の貸し出し金利が低い反面、不動産の販売価格は平均的に高い水準です。

勿論、安い不動産を見つけて取得することは家主としての腕の見せ所ですが、それには経験や実力や人脈などが必要になります。

「今は借入金利が低いから不動産の買い時」と言う考え方は説得力に欠けます。

築年数が経過し老朽化が進むと、その分だけ家賃収入は下がっていく傾向にありますが、一方で借入金利はここ数年(2010年〜)は最低水準なので、今後金利が上がる可能性もあります。

イールドギャップが高いレバレッジ効果を実現する

賃貸経営は少ない自己資金をもとに大きな成果を目指すことで「レバレッジ効果」を最大化できる投資手法です。

また、レバレッジ効果を高めるにはできるだけ沢山の融資を受け「キャッシュフロー」を意識した運用が欠かせません。

つまりレバレッジ効果を高めるには、高い水準のイールドギャップが確保することが重要になります。

イールドギャップに関する注意点

イールドギャップを意識することで投資効果を判断する基準の一つになります。

ですが、単にイールドギャップを計算するだけで安心するのも軽率です。

算出結果は信用できるか？

繰り返しになりますが、イールドギャップは利回りから借入金利を差し引くことで算出します。

とてもシンプルな計算方法ですが、販売会社によってはイールドギャップを大きく見せるために、以下のように現実離れした計算方法で算出された情報を提示してくることもあります。

• 表面利回りをもとにイールドギャップを算出
• もっとも優遇された金利条件をもとにイールドギャップを算出

本来であれば高い信憑性を担保するために、イールドギャップの計算には「実質利回り」をもとに計算するべきですが、多くの販売会社では「表面利回り」や「満室経営を想定した実質利回り」をもとにより高めのイールドギャップを紹介することもあります。

※インターネット上の記事でも「表面利回り」をもとに算出しているケースが多いです。

また、仮に低金利だったとしても「返済期間」によって月々の返済額(年間返済比率)は大きく変わります。返済額が変われば当然月々のキャッシュフローに大きく影響が出できます。

イールドギャップだけを意識するとこのようなポイントを見落としてしまう恐れがあります。「イールドギャップの平均値は◯%」「イールドギャップは◯%以上を確保しよう」と言う意見もありますが(その考え方を否定するつもりはありません)、物件よって細かな条件は異なります。

• 物件を購入する背景
• 物件の条件
  • 立地、地域、種類
• 金利の条件
  • 金利、融資額、返済期間

抽象的な言い方になってしまいますが、この辺りの条件を踏まえた総合的な判断が求められることを踏まえると、余りイールドギャップだけを意識するのも禁物です。

イールドギャップは想定値

どんどん借入金を増やしより高い成果を得られる金融商品を購入することでレバレッジの効果を最大限発揮できますし、短い期間で資産規模を拡大でることは理論上は正しいのかもしれません。

ただしイールドギャップもそれぞれの金融商品の利回りも全ての数字は想定値であることは注意が必要です。

不動産にしても株式投資にしても投資信託にしても資産をたくさん持っていること(またはそれぞれの分野に精通していること)は選択肢として「打てる手」が増えるため、単純に「借入金の大きさ＝リスクの大きさ」とは言い切れません。

ただ少し保守的に考えるとやっぱり資産には暴落が付きものなので、借入金を増やし過ぎて精神的な悩みや不安が大きくなってしまっては意味がありません。やっぱり借入金が少ない方が精神的に安心できるはずですよね。

どれだけ資産を拡大してどんな生活を送るかは人ぞれぞれの価値観や正確によって違うと思いますが、僕個人的には程良いリスクで程良い結果と言うが一番健全な方法かも資産運用のように思います。

他の金融商品でも考え方は同じ

実はこの「借入金利と運用利回りの差分」と言う考え方は不動産以外の金融商品でも応用ができます。

例えば投資信託のように長期運用を想定した金融商品で考えた場合でもそうです。

もし「年間利回り5%」が想定できる投資信託を購入したいと考えた場合、「借入金利5%以下」の融資を受けることができれば、その差分が自分の利益となります。

勿論、設定通りの運用利回りが期待できるかは分かりませんし、金融機関の融資手数料や投資信託の運用手数料など様々な諸費用も掛かります。

また株式投資や投資信託のような金融商品にも配当所得として20%の税金が掛かってしまうため実際にはこれ程単純な計算にはなりませんが「借入金利が低いことの恩恵を受けたい」と言うことであれば不動産以外にも色々な方法がある訳ですね。

また借入金の繰上げ返済についても同じ考え方ができます。

仮に金融機関から借入金利3%で融資と受けていて、なおかつ手元に繰上げ返済できるまとまった資金があったとします。

もしそのまとまった資金を他に有効利用できないのであれば、コツコツと繰上げ返済を進めることで少しでも返済総額を減らすことができます。

逆に「3%以上の運用利回りが期待できる金融商品」があるのであれば、繰上げ返済をせずに、その金融商品を購入する方が良いことになります。

住宅ローンの返済総額を抑えたいなら、繰り上げ返済は効果的な方法です。

繰り上げ返済することで、繰り上げ返済額は全て元金についての返済になりますし、返済期間が短くなるため、返済早期での繰り上げ返済はまさに効果抜群です。

ただ、繰り上げ返済にも注意点があります。

また、不動産投資家の中にはむしろ「繰り上げ返済なんてするべきではない」と考える反対派の人も多いです。

繰り上げ返済の効果は絶大？

そもそも繰り上げ返済にはどのような効果があるのでしょうか？

まず、繰り上げ返済をすることによって「返済総額を抑える」ことができます。そして、繰り上げ返済には大きく2つのポイントがあります。

• 繰り上げ返済額を全て元金に対して返済できる
• 返済期間を短縮できる

なお、繰り上げ返済の仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。

元金を大幅に削減できる

月々のローン返済金の内訳は「元金＋利子」の合計に分けられます。

仮に毎月、10万円のローンを返済していたとしても、10万円全てがローン残高から差し引かれるのでは無くて、10万円のうちの数%は元金以外の利子分への支払いになります。

ですが、繰り上げ返済をするとその返済額は全て元金に対して返済されます。つまり100万円分、繰り上げ返済をした場合、ローン残高から100万円が差し引かれることになり、結果的に繰り上げ返済に利用した100万円は100万円プラスアルファの価値を発揮することになります。

実はこの効果は想像以上に大きく、個人的にはマイホーム購入のための住宅ローン融資を受けている人には是非とも知っておいて欲しい情報です。

返済期間を大幅に削減できる

繰り上げ返済を行うと、その後の返済計画について次の2種類から選択することになります。

返済期間短縮型を選択した場合、契約時に設定した返済期間を返済額に応じて短縮することができます。その変わり、月々の返済額はそのままです。

一方、返済額軽減型を選択した場合、返済期間は短縮されませんが、月々の返済額を少なくすることができます。

ちなみに、返済総額を抑えるには「返済期間短縮型」を選択した方がより効果的です。

繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済をすることによって、返済総額を大きく削減することができるため、可能であれば積極的に活用するべきだと思います。

ただし、繰り上げ返済にも以下のようなデメリットがあります。

事務手数料が必要になる

一時金を繰り上げ返済する場合、融資元の金融機関に対して事務手数料を支払う必要があります。

一律で金額が決まっている場合もあれば、返済開始からの期間やローン残高によって手数料が変動する場合もあります。ワンルームマンションの場合、およそ1万円〜3万円程が相場だと思います。

ただ、繰り上げ返済によって得られる総支払額の削減効果の方がはるかに大きいため、トータルで考えると、例え数万円程度の手数料を支払ったとしても、可能であればどんどん繰り上げ返済をする方が支払総額の削減に繋がるはずです。

返済する際の最低返済額が設定されている

繰り上げ返済をするためには、ある程度まとまった資金が必要になります。

こちらも金融機関によって異なりますが、最低返済額が50万円〜100万円程の準備金が無いと、繰り上げ返済をできない場合があります。

会社員や公務員の方ならボーナスや一時金を活用しても良いと思います。

ボーナスは月々のお給料に比べ、会社の業績や景気に左右されやすいため、それを当てにした返済計画はリスクが高いかもしれませんが、繰り上げ返済は自分の都合で自由に行う事が出来るので、資金に余裕がある時だけ検討してみるのも良いかもしれません。

家計に影響を与えないように注意する

繰り上げ返済に関わらず、住宅ローンは一度支払ったお金をまた戻すことはできませんし、一度設定した月々の返済額を下げることも基本的にはできません。

繰り上げ返済をすることで、長期的には経済的に余裕が生まれる訳ですが、そのための資金を捻出するために家計を圧迫してしまうのは本末転倒です。

住宅ローンを返済していく中で、例えば以下のようなライフイベントが起こるはずです。

• 子育て費用、学費
• 予想外の事故や病気、生命保険
• 車の買い替え、家のリフォーム
• その他の娯楽、家族サービス

このようなライフイベントや不測の事態に備えたゆとりのある返済計画が大切になります。

機会損失の意識が大切

繰り上げ返済をすると、当然ですが、その分の現金が減ります。

仮に、繰り上げ返済分の現金があった場合、もしかしたら他の投資先があったかもしれません。

例えば次のような投資が可能かもしれません。

• 不動産投資
  • 投資用物件を追加購入する
• 株式投資、
  • 株式銘柄、投資信託を購入する
• 事業投資
  • 新しい事業を開始する

つまり言い換えれば、大切な現金を繰り上げ返済に使ってしまったために、このような投資に挑戦する機会を損失してしまう可能性がある訳です。

繰り上げ返済とレバレッジの関係性

機会損失の考え方についてもう少し深く考えてみます。

例えば手元に余裕資金が100万円あった場合、支払金利2%のローンに対して繰り上げ返済をする場合は2%分の効果があります。

ですが、例えば投資信託などを購入すれば利回りが5%以上期待できるかもしれません。

投資を行う以上、必ず期待した分の成果が出るとは限りませんが、後になって「他の方法にお金を使えば良かった」と後悔しないようにしっかり判断する必要があると思います。

レバレッジ効果を高めたいなら逆効果になる

繰り上げ返済をすれば勿論キャッシュフローは悪くなりますし、その結果レバレッジの効果も低くなります。

あくまで「1物件辺りの返済総額」を考えた場合、繰り上げ返済は大きな効果があります。

ですが、繰り上げ返済をせずに、手元にあるの余裕資金を元手に他の物件の購入を検討するのもレバレッジ効果を最大化するには正しい判断です。

この先、資産規模の拡大を目指さないのであれば迷わず繰り上げ返済をすれば良いかもしれませんが、今後も資産規模を拡大するのであればキャッシュフローをどんどん溜めて、次の物件を購入できるように働き掛けるべきだと思います。

生活にある程度のゆとりがあり、余剰金が生まれてくると、その資金をどうにか有効活用したいと考える人も多いと思います。

ですが、具体的に「いつから？」「どの金融商品に？」「どれくらいの金額を？」投資すれば良いのか迷っている人も多いと思います。

今回のこの辺りの疑問に対して、僕なりの考え方をまとめてみました。

まず、こららの疑問に対する僕の結論としては「今すぐ、積立型の投資信託を、自分の可能な範囲で運用する」のがおすすめです。

投資信託を今すぐ始めるべき理由

投資型の金融商品には「投資信託」「株式」「FX」などがあります。2017年〜2018年頃からは「仮想通貨」なども人気を集めています。

その中でも初心者にとって一番おすすめなのは「投資信託」です。

投資信託とは投資家から少しずつ集めた資産をひとまとめにして、資産運用の専門家であるファンドマネージャが株式・債券・不動産などに対して投資・運用する金融商品の事です。

何故、投資信託が一番おすすめなのかについては、以下の記事で詳しく説明しています。

次に「投資信託をいつから始めたら良いのか？」という疑問が出てきます。

例えば「株式投資」だと「株式銘柄を安く買って高く売る」ことで利益を狙うため、購入のタイミングは非常に重要だからです。

ですが、投資信託に関しては「今すぐ始める」で何も問題ありません。投資信託を今すぐ始めるべき理由については以下の通りです。

1. 今後、日本はインフレを目指しており、そうなればお金の価値は目減りする
2. 公的年金などの老後資金が減少傾向になることは確実である
3. 投資信託を後押しするNISAおよびつみたてNISA制度が活用できる
4. まとまった資産が無くても少額から始められる
5. 購入後はほったらかしで大丈夫
6. 高い専門知識が無くても運用できる
7. 適切な投資信託を選択するための情報が充実している
8. 「長期運用を前提とした投資信託」で資産が増えることは歴史が証明している

これらの項目についてもう少し具体的に解説していきます。

インフレ対策には資産運用が不可欠

インフレやデフレと聞くととても難しいイメージですが、簡単に説明すると以下のような意味になります。

モノの値段が上昇すれば相対的にお金の価値は下がってしまいます。

つまりインフレが進めば進むほど、大切に貯め続けてきた(利子がほとんど付かない)貯金は、少しずつ目減りすることになります。

老後資金はいくら必要になる？

日本が抱える大きな社会問題の一つに「少子高齢化による年金支給額が削減される問題」があります。個人的には年金制度に対してはそこまで悲観的な考え方では無いのですが、それでも不透明要素も多く、どうなるか分かりません。

ちなみに、定年退職後の老後資金は夫婦2人で1億円ほど必要になると言われます。

ゆとりある老後生活をおくるための節約方法はさまざまですが、その「柱」としてもっとも有効なのが投資信託だと言えます。

NISA制度と投資信託は相性抜群！

投資信託で資産運用を始めるのであれば、NISA(少額投資非課税制度)の活用も併せて検討してみれば良いと思います。

NISAとは株式投資や投資信託などによって得られた儲け(運用益や配当金)を非課税にする制度のことです。

• 2014年〜2015年まで
  • 年間で投資金額100万円までが非課税になる
• 2016年〜2023年まで
  • 年間で投資金額120万円までが非課税になる

株式投資の場合は購入価格が高額となるためNISA枠である120万円を十分に利用することは少し難しいですが、投資信託の場合は少額(5,000円)程から積み立てることができるためしっかりとNISA枠を使い切ることができるためとても相性が良いと言えます。

月々の積立を10万円にすると年間で丁度120万円の積立になります。

また2018年からはつみたてNISA(積立NISA)と言う新しい新たな少額投資非課税制度も始まります。

現段階ではNISAとつみたてNISAの併用はできないため、どちらか自分にあった制度を選ぶことになります。

なお、NISA制度を活用しない場合、配当所得に対して20.315%の税金が掛かってしまいます。NISA制度は投資初心者が投資信託を始める上で切っても切れない重要な制度です。

まとまった資産が無くても少額から始められる

株式投資を始める場合はある程度まとまった金額が必要になります。

株式銘柄を売買する際の最小単位(単元)の金額は数十万円〜数百万円がほとんどです。中には十万円以下で購入できる銘柄もありますが、それでもある程度まとまったお金が必要です。

また、不動産などで資産運用することを考えると余程の掘り出し物件を見つけない限り少なくとも数百万円以上の頭金が必要ですし、仮に頭金が少額でもローン契約を結ぶのは中々抵抗があり、一歩踏み出しにくいですね。

一方、投資信託の場合は数千円から始められます。

もし普段から月々に数千円〜数万円を銀行に貯金しているのであればその資金を銀行の口座では無くて投資信託への積み立てに切り替えれば良いだけです。

金銭的にも気持ちの上でもお手軽です。

仮に毎月30,000円を銀行に貯金しているのであれば20,000円を今まで通り銀行に貯金して残りの10,000円を投資信託の積立に切り替えてみるべきです。

購入後は基本的に何もしなくても大丈夫

投資信託を購入すると購入後は基本的に放ったらかしで大丈夫です。

基準価格や純資産残高の推移など最低限押さえておきたい項目もありますが、それらの情報などは投資信託会社から運用レポートという形で定期的に情報が発信されます。

株式投資やデイトレードのようにシビアな観察は不要です。

積立投資の場合は「何時が買いどきなのか？」などは意識する必要がありません。

逆に「何時が買いどきなのか？」が正しく分かるのであればそんな人は自分で株式投資などを行った方が高い成果が出せる訳ですから、わざわざ投資信託を選ばなくても自分でより成果の出せる方法で資産作りする方が向いています。

投資信託を長期的に積立する場合、すぐには成果を確認できないかもしれません。ですが上でご説明した条件に従って投資信託を購入すれば、仮に運用利回りが5%程でも購入後の半年〜1年程で少しずつ成果が出て来るはずです。

高い専門知識が無くても運用できる

資産運用するための「学習コストが低い」ことも投資信託のメリットの一つです。

株式投資や不動産投資をするためにはある程度の専門知識が必要です。

株式投資の場合は経済を読み解く知識かもしれませんし、チャートの上がり下がりを予測する知識かもしれません。

また不動産投資の場合は投資価値の高い物件の購入方法だったり入居者獲得のための知識なども必要になります。

ですが投資信託の特徴は「投資から集めた資金を専門家(ファンドマネージャ)が運用して資産を作る」ことなのでファンドを購入する投資家にはそれ程高い専門的な知識は必要ありません。

あえて言うのであれば購入しているフォンドに対して以下のような情報を理解しているだけでも十分だと思います。

• 投資先には何(株式？債権？不動産？)が含まれているのか？
• どこ(国内？海外？)に投資しているのか？
• どれ程の成果が期待できるのか？
• どのような理念や運用方針で形成されているのか？

個人的には理念や運用方針は意外と重要だと思っています。「もっと株式比率を増やすべきだ」「今は◯◯が好調だからその比率を増やすべきだ」と考える場合は、他の投資信託を検討してみるべきかもしれません。

充実した情報が満ち溢れている時代

今は書籍でもインターネットでも有益な情報がとても満ち溢れています。

一昔前までは、情報を集めて、その中から正しい情報を選択するのにはそれなりの調査時間や識別能力が必要でした。ぶっちゃけ胡散臭い情報も沢山あったりもしていました。

ですが、ここ最近は書籍にしてもインターネット(主にブログ)にしても、本当に精度の高い情報が多いです。またそれらの情報に沢山アクセスしていると「あれ？この投資信託の名前はこの前も出てきかも？」と気付くことが増えてきます。

勿論、仕組みや概要を理解せずに「インターネットで人気そうだったから」という理由だけで選んでしまうのはおすすめできませんが、ここまで丁寧で分かりやすい情報が満ち溢れている現在において「良く分からないから今は投資しない」では、とても勿体無いと思います。

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投資信託は長期投資が大前提

投資信託を長期的な視点で購入するとそうそう負けることはありません。

勿論、投資に「絶対」はありませんが「適切な投資信託」を「適切な購入方法」で購入することで、投資信託で負ける可能性を最小限まで抑えることができます。

また「株式投資」「不動産投資」「FX」など、その年によって大きな成果をあげる投資先もありますが、10年〜15年周期でもっとも安定して資産の拡大に繋がるのは歴史的にみても投資信託なのです。

まずは節約の仕組みから

ここまでの説明で「今すぐ投資信託を始めよう！」と思って頂けた方もいるかもしれませんが、ただ現実問題として、その分の資金を捻出するのは中々難しいです。

積立運用を始めることはとても良いことですが、その代償として生活資金を切り詰めるのは少し苦しいです。

ただし、今の御時世では「仕組みだけで節約できる方法」が沢山存在します。例えば以下のようなものが挙げられます。

• 格安SIMフリー(格安携帯)
• ふるさと納税
• 株式優待のタダ取り

欲しい物を我慢したり、家族や友人との外食を制限するのは精神的にもストレスになりますが、これらの仕組みを取り入れるだけでも、月額5,000円程の余剰資金を生み出すことは可能です。

賢く節約し、その余剰金をもとに賢く資産運用することで、今後の人生は大きく変わるはずです。

他にもお金を増やす方法として「株式投資」「FX」「不動産経営」「仮想通貨」など沢山の方法がありますが、どれも学習コストが高く、判断を誤れば大きな損失を出してしまうため、正直、投資未経験者にはおすすめできません。

この記事では「適切な投資信託を選択する具体的な判断基準」をもとに、少しでも安全にお金を増やす方法を解説します。

目標設定と適切な方法

僕が投資信託をおすすめする理由は「初心者でも適切な投資信託を購入することで少しずつではありますが、ほぼ確実に資産を増やすことができるから」です。

今回は、専門知識を持たない初心者のための資産作りであるため、以下の2点を前提条件として考えたいと思います。

• 年間の目標利回りを5%〜8%程に設定する
• ゆっくりと資産を作るために長期的な積立投資をする

まず前提となる目標を設定して、その目標を達成するための方法(手段)を決めます。

目標利回り5%〜8%という数字をどう評価するかは人それぞれですが「運用利回りは5%でも0.1%以下の利息しか付かない銀行に預けるよりかは十分マシだ」と考えられるのであれば投資信託はとてもおすすめな金融商品です。

逆に「年間20%の利回りを狙いたい」「短期間で資産を2倍に増やしたい」と思うのであれば、恐らくまともな投資信託ではとても無理です。

どうしてもこのような結果を出したい場合は、資産が暴落することも覚悟の上で株式投資やFXなどに挑戦する必要があります。

投資信託を選ぶ6つのポイント

ちなみに、2017年の時点で販売されている投資信託は約6,000本程あります。

それでは、この6,000本の投資信託の中からどれを購入すれば、順調に資産を増やしていくことができるでしょうか？

具体的には以下の6つポイントが基準になります。

1. 信託期間が無制限のもの
2. 分配金を再投資に回してくれるもの
3. 販売手数料がゼロで、信託報酬率が低いもの
4. 運用資金が増え続けているもので、純資産残高が30億円以上のもの
5. 銀行口座から「自動積立」が可能なもの
6. 投資対象が「国際分散型」のもの

基本的な考え方は「自分にあった投資信託を調べてその投資信託が購入できる窓口(販売元)を選ぶ」ことです。

何も下調べもせずに販売金融機関の窓口でオススメの投資信託を訪ねてそれを購入すると言うことは、単に「販売金融機関の販売したい投資信託を購入すること」であり自分にあった投資信託を購入することにはならないからです。

なお、この6つのポイントは「投資信託はこの9本から選びなさい 30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！」で紹介されている内容を簡略化したものです。

この書籍は僕が投資信託を始めるきっかけにもなりました。

より詳細な内容が知りたい方は、是非、読んで頂ければと思います。

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信託期限が無期限であること

投資信託で資産を形成するには長い年月が必要となります。

信託期限が無期限の投資信託を選びます。

複利の効果を大きく得るためにも期間が限定的であれば大きな効果が得られません。

はっきり言って、投資期間(償還期間)が5年〜10年程の投資信託なんて保有しても意味がありません。運用成績が良ければ数万円〜数十万円の運用益が出るかもしれませが、ぶっちゃけその程度のお金を稼ぐことが投資信託の目的ではありません。

複利の効果を最大限に発揮すれば20年、30年、40年と積立を続けることで資産がどんどん大きくなっていくにも関わらず、販売側(運用側)の都合でたった5年〜10年程で運用が打ち切られてしまうような投資信託はとても不親切な商品です。

勿論、信託期限が無期限でも、投資家側はいつでも自由に解約して現金化できます。

分配金を再投資すること

分配金とは運用益や純資産総額に応じて、定期的に投資家に対して分配されるお金のことです。分配金の取り扱いについては主に以下の2パターンに分かれます。

• 分配金をそのまま投資家に還元する
  • 分配金が手に入るが単利での運用になる
• 分配金を投資信託に再投資する
  • 分配金をそのまま再投資するこのにより複利での運用になる

分配金が還元されれば、お小遣いが増えたようで得した感覚になりますが、目先の利益に惑わされてはいけません。

長期の資産運用では分配金は必要ありません。

分配金は無駄なだけです。

分配金を再投資することで「複利での資産運用」が可能です。資産を雪だるま式にどんどん拡大するためには分配金を再投資することで複利効果を高めることが大切です。

ノーロード型で信託報酬率が低いこと

投資信託には以下の3種類の手数料が掛かります。

• 購入時の手数料
  • 購入手数料(0%〜3.5%)
• 保有時の手数料
  • 信託報酬(0.5%〜3%程)
• 売却時の手数料
  • 信託財産留保額

手数料が高ければ「運用成績も良くなるのでは無いか？」と思うかもしれませんが、手数料の高さを運用成績には相関関係はありません。手数料が高いからといって運用成績が良くなる訳ではありません。

つまり、運用リスクはコントロールできませんが、手数料は正しい商品を選択することで低く抑えることができるのです。

「手数料の差なんてそこまで大きな影響は無いのでは無いか？」と思うかもしれませんが、投資信託を数十年間と保有し続けることを考えると、手数料の与える影響は想像以上に大きくなります。

「購入手数料がゼロ(ノーロード)」で、かつ「信託報酬率が低い」投資信託を購入するようにしましょう。

投資信託の運用に掛かる手数料については以下の記事でもう少し具体的に説明しています。

純資産残高が増え続けていること

安心できる投資信託を選ぶ際、資金が常に流入状態にあるものを選ぶ必要があります。

解約が続出しているような投資信託の場合は純資産残高もどんどん減ってしまい、仮に信託期限が無期限であったとしても、最悪の場合は途中で投資信託が打ち切られてしまう可能性もあります。

一般的には30億円以上の純資産残高があり、かつ純資産残高が増え続けているものが安定した投資信託と言えます。

自動積立が可能であること

投資信託を長期間保有する場合、基本的には「ドルコスト平均法」による毎月積立投資により購入を進めます。

ドルコスト平均法とは、毎月決まった金額を積立投資することで長期的にリスクを軽減させる積立投資の仕組みです。

ですが、現実問題として「自分で毎月決まった日に同じ金額を積み立てる」のは意外と難しいものです。生活が苦しい月があるかもしれませんし、単純に積立することを忘れてしまうかもしれません。

なので、わざわざ投資家が積立処理をしなくても、銀行口座から自動積立(自動引落)が可能なものを選ぶべきです。

国際分散型のもの

投資信託でリスクを軽減するには「投資先を分散する」ことが重要です。

投資対象を一つの国や地域に絞ってしまうとその国や地域の株価や債権が値崩れした場合、大きな影響を受けてしまいますが、複数の国や地域に分散していれば例えどこかの銘柄で暴落が起こったとしても、その他の国や地域でその分を補うことが可能です。

例えば、僕が影響を受けた『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』では以下の4種類の投資信託に4分の1ずつ分散投資することを推奨しています。

• TOPIXまたは日経平均など、日本株式のインデックスファンド
• 日本債権のインデックスファンド
• 海外株式へのインデックスファンド
• 海外債権へのインデックスファンド

また、ある程度、運用を進めると「成績が良い投資信託」と「成績が余り良くない投資信託」が出てくるはずなので、それらを再度、適切な割合に分配する「リバランス」が必要になります。

これは投資初心者には意外と大変です。

一方、国産分散型の投資信託であればファンドマネージャが分配比率を判断し、その後のリバランスまで全て担当してくれます。

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投資信託購入の最初の一歩は

どの投資信託選べば良いかのある程度のポイントは分かったとしても、実際にどのようなに情報を集めていくかは難しいと思います。

やり方はいろいろあると思いますが、なるべく敷居が低くお金の掛からない方法を簡単にまとめてみます。

内容の濃い勉強会は意外と沢山ある

投資信託にはとても良い勉強会が多いです。

中には自社で販売しているモノを題材的に取り上げた偏った内容のものもありますが、外部の講師を招いて中立的な立場で開催されるものもあるので参加してもるのも良いかもしれません。

参加申し込みには会員登録が必要だったり既に口座を開設していることが条件である場合もありますが、もし購入を検討しているファンドがあるのであれば是非購入前に参加することをおすすめします。

書籍から得られる納得感は想像以上に大きい

これから資産運用を勉強したい人にとっておすすめな書籍は、主に以下の2種類に分かれると考えています。

• 生命保険や住宅ローンなどのお金に関わる幅広い知識が得られる書籍
• 投資信託について具体的な選び方やおすすめの商品がまとめられている書籍

もし「資産運用には興味があるが、どのような運用方法が良いのか広い視野で学びたい」のであれば、お金に関わる幅広い知識が得られるものが良いでしょう。

個人的には「難しいことはわかりませんが、お金の増やし方を教えてください！」は投資の初心者を対象とした分かりやすい内容になっているため特におすすめです。

また、最近では、具体的な投資信託の内容をもとに仕組みや特徴を丁寧に記載している書式も増えてきています。

「余剰資産がありすぐに投資信託を始めたいのだけど、何に投資すれば良いのか分からない」という人には購入すべき投資信託を明確に示してくれるような情報の方が良いかもしれません。

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