電気温水器の寿命から修理・交換費用の目安、エコキュートやプロパンガスへの切り替え費用、さらには2025年4月に施行されたLPガス法改正が賃貸経営に与える影響まで、不動産投資家が知るべき給湯設備戦略を徹底解説します。

不動産投資家にとって給湯器はなぜ重要か

給湯器は、単なる設備のひとつではありません。それは、入居者の日々の快適さ、物件の競争力、そしてオーナーのキャッシュフローに直接影響を与える戦略的な資産です。特に、築年数の古いアパートでは、給湯器の老朽化による故障が、入居者の生活の質を低下させ、クレームや退去の主要因となりかねません。

本記事では、主要な給湯器である電気温水器、エコキュート、そしてプロパンガス給湯器について、その機能、コスト、そして不動産経営におけるリスクを包括的に分析します。目先のコストだけでなく、入居者満足度、空室リスク、法的リスクまで見据えた上で、最適な給湯器を選ぶための実践的な知見を提供します。

電気温水器の基本特性と現実的なメンテナンス

電気温水器の機能とできないこと

電気温水器は、深夜の安価な電力を使ってタンク内のお湯を沸かし、それを日中に使用する「貯湯式」給湯器です。その機能はシンプルかつ明確です。

現実的なメンテナンスと費用対効果

給湯器を長期にわたって安全に使うためには、定期的な点検や清掃が重要とされています。しかし、投資家にとって、入居中の物件で予防的なメンテナンスを定期的に実施することは、現実的ではありません。入居者の生活リズムへの配慮や、点検費用対効果の観点から、多くのオーナーは故障が発生するまで様子を見るのが一般的です。

この背景には、給湯器の主要部品、例えばヒーターや制御基板の交換費用が、修理ではなく予防的なメンテナンスとしては高額すぎるという現実があります。メーカー推奨のメンテナンスは、所有者が日常的に行うことを想定したものが多く、入居者と協力して行うにはハードルが高いでしょう。

故障と修理：予期せぬコストと対応

故障の兆候と原因

電気温水器は、寿命が近づくと様々なサインを出し始めます。オーナーはこれらの兆候を早期に察知し、迅速に対応することが、入居者とのトラブル回避に繋がります。

• お湯が出ない、温度が安定しない: 制御基板や混合弁、三方弁といった内部部品の故障が考えられます。また、給湯器本体の不具合でなくても、ブレーカーが落ちていたり、配管が凍結していたりするケースもあります。
• 水漏れ: 貯湯タンクや配管の腐食、またはパッキンの劣化が原因で発生します。水漏れを放置すると、水道代の高額請求や、漏電による火災などの二次被害に繋がる可能性があります。
• 異物混入、異音: 配管や貯湯タンクに蓄積したサビや汚れが原因で、お湯に異物が混じることがあります。また、モーターの摩耗などが原因で、給湯時に普段と違う異音がすることもあります。

部品ごとの修理費用相場

故障の際、部品を交換する修理と、本体を丸ごと交換するかの判断は、費用対効果の観点から慎重に行う必要があります。

火災保険と「電気的・機械的事故特約」

給湯器の故障は、火災保険の補償対象となる場合がありますが、その条件は限定的です。経年劣化による故障は、原則として保険の対象外です。保険が適用されるのは、落雷やショート、スパークといった「不測かつ突発的な事故」による損害に限られます。

このため、築年数が経過した物件の給湯器が故障した場合、経年劣化と判断され、保険金が支払われない可能性が高いでしょう。不動産投資家は、火災保険を過信せず、予期せぬ修理費用に備えるための修繕計画を立てておくことが重要です。

プロパンガスへの切り替え：コストとリスクの全貌

電気温水器の老朽化を機に、プロパンガスへの切り替えを検討するオーナーは少なくありません。しかし、その決断は、工事内容、費用、そして入居者との関係性に深く関わるため、慎重な検討が必要です。

プロパンガス切り替えの費用と注意点

プロパンガス給湯器の本体価格は、電気温水器やエコキュートに比べて安価ですが、電気からガスへの切り替えには、以下の工事費が別途発生します。

• 配管工事: ガス本管から建物への引き込み、および各部屋への配管敷設。費用は10万〜20万円程度が目安です。
• 各戸のメーター・ガスコンロ交換: 1戸あたり10万〜15万円程度の追加費用が発生することもあります。
• 撤去費用: 既存の電気温水器の撤去には、1万〜1.5万円程度の費用がかかります。

これらの費用は、従来の慣行ではガス会社が「無償貸与」として負担し、ガス料金に上乗せされていました。しかし、2025年4月からの法改正により、オーナーの負担が明確になります。

段階的な交換は物理的に可能か？

1棟のアパートで、故障した部屋から順にプロパンガス給湯器に切り替える「段階的交換」は、物理的には可能です。しかし、これは極めて非効率であり、多くのリスクを伴います。

• 非合理的な工事費用: プロパンガスへの切り替えには、ガスボンベから各部屋への配管工事が必須となります。この工事は建物全体で一括して行う方が合理的であり、部屋ごとに繰り返すことは工事費や人件費の観点から割高になる可能性があります。ガス会社から「無償貸与」された場合でも、この費用は最終的にガス料金に上乗せされるため、全体的なコストは増大します。
• 入居者への影響とクレーム: 故障した部屋から順に工事を行う場合、その都度、他の入居者にも工事音や作業員による出入りといった負担が生じます。これに対する入居者からの不満やクレームは避けられません。また、ガスと電気の混在によって管理が複雑になり、対応ミスやトラブルのリスクも高まります。

プロパンガススキームの終焉と不動産投資家への影響

アパートやマンションのプロパンガスには、これまで「プロパンガススキーム」という商習慣が存在しました。これは、オーナーが給湯器などの設備費用を負担する代わりに、ガス会社が設備を無償で提供・設置し、その費用を毎月のガス料金に上乗せして入居者から回収する仕組みです。オーナーは初期投資を抑えられ、入居者も「ガス設備が無料で使える」と感じるため、このモデルは広く普及しました。

しかし、この仕組みは入居者にとって不透明で高額な料金負担につながる点が問題視されていました。

2025年法改正：何が変わるのか？

この不透明な取引を是正するため、「液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律」が改正され、2025年4月2日から施行されます。この法改正は、従来のプロパンガススキームを根本から変えるものです。主な変更点は以下の2つです。

オーナーが取るべき対応

この法改正は、プロパンガス物件の収益構造と入居者募集戦略に大きな影響を与えます。

• 初期費用の負担：今後は、給湯器などの設備費用はオーナー自身が負担する必要があります。
• 競争力の低下：ガス料金が透明化されることで、入パンガス物件は都市ガス物件やエコキュート物件との比較が容易になります。高額なガス料金は、入居者離れや空室リスクにつながる可能性があります。

これらの変化を踏まえ、オーナーはガス会社と新しい契約を結び直すとともに、ランニングコストの低い設備への切り替えも視野に入れ、物件の競争力を維持する戦略が求められます。

入居付けと賃貸経営に与える影響

入居者が重視するポイントと給湯器

「賃貸物件の人気設備ランキング」では、エアコンや独立洗面台といった必須設備に続いて、「追い焚き機能」が上位にランクインしています。これは、給湯器が単なるお湯を出す道具ではなく、物件を選ぶ上で重要な要素になっていることを示唆しています。

また、多くの入居者は家賃の安さを最も重視しますが、次いで光熱費などの月々の固定費を総合的に見ています。エコキュートやエコジョーズのような高効率給湯器は、ランニングコストを大幅に削減できるため、入居者にとって非常に魅力的です。

入居付けの観点では、入居者が賃貸契約時にどのような給湯器が設置されているか意識するか、という点も重要です。2025年4月の法改正により、LPガス業者は賃貸希望者に対してガス料金を事前に提示することが義務付けられました。これにより、プロパンガス物件は料金の透明性が高まり、高額な場合は都市ガス物件やオール電化物件との比較で不利になる可能性があります。

故障時の対応とクレームリスク

給湯器の故障は、民法第606条で定められた賃貸人の「修繕義務」の対象となります。故障を放置すると、入居者は不便を理由に家賃減額を請求する権利を有します。最悪の場合、入居者が独自に修理業者を手配し、その費用をオーナーに請求する「賃借物修繕権」を行使するリスクもあります。

オーナーは、故障発生時に迅速かつ適切な対応をすることが不可欠です。

• 迅速な業者手配: 故障の連絡を受けたら、できる限り早く業者を手配することが重要です。対応の遅れはクレームに直結し、入居者の不満を高めます。
• 入居者との連携: 故障の詳細（エラーコードや製造年など）を正確に聞き取り、スムーズな修理手配に繋げます。また、工事日程の調整や、工事中の不便を周知するなど、入居者とのコミュニケーションを密に取ることも大切です。
• 費用負担の明確化: 入居者の故意・過失による故障の場合は入居者負担となりますが、安易に自己負担を求めず、契約書や状況を冷静に確認し、丁寧な説明が不可欠です。

まとめ：不動産投資家のための給湯器戦略チェックリスト

給湯器の選択と管理は、長期的な不動産経営の成功を左右します。以下のチェックリストを参考に、ご自身の物件に最適な給湯器戦略を立てましょう。

1. 給湯器の現状を把握する: 既存の給湯器の製造年数を把握し、寿命が近い場合は計画的な交換を検討する。
2. コストを多角的に評価する: 初期費用だけでなく、ランニングコスト、修理・メンテナンス費用、そして隠れたコスト（入居者負担分）を総合的に比較する。
3. プロパンガス切り替えのリスクを理解する: 段階的な交換は非効率であり、全室一括での工事が合理的であることを理解する。法改正による初期費用負担と競争力低下のリスクを認識する。
4. 入居者ニーズに応える: 現代の入居者が求める省エネ性能や追い焚き機能などの付加価値を理解し、物件の競争力を高めるための戦略的投資を検討する。
5. リスク管理体制を構築する: 故障時の迅速な対応体制を整え、火災保険の適用範囲を正確に理解し、入居者とのトラブルを未然に防ぐ。

給湯器は、単なる設備ではなく、入居者の生活とオーナーの収益を守る重要な資産です。賢明な選択と管理が、物件価値の向上と安定した賃貸経営に繋がります。

本記事では、不動産投資初心者に向けて、『デッドクロス』の仕組みや原因、回避策をわかりやすく丁寧に解説します。また、関西エリアで活躍する投資家に役立つ金融機関情報や、近年注目されているTIBOR（東京銀行間取引金利）連動金利の話題も織り交ぜ、より深い理解が得られるよう工夫しました。さらに、「デッドクロスは本当に気にする必要があるのか？」「どんな投資家が気にすべきなのか？」など、多くの投資家が抱える疑問にも答えます。

20,000文字級の大ボリュームで、初心者でも納得できるような丁寧な内容を目指しています。これを読めば、デッドクロス対策だけでなく、長期的な不動産投資戦略の質を高め、安定的なキャッシュフロー経営をサポートする知恵が身につくはずです。ぜひ最後までお読みいただき、将来の不動産経営にお役立てください。

デッドクロスとは何か？

デッドクロスの基本的な定義

不動産経営における『デッドクロス』とは、『元金の返済額が減価償却費を上回ってしまう現象』を指します。この状態に陥ると、表面上は黒字経営にも関わらず、実際の手元資金（キャッシュ）が不足し、最悪の場合、黒字倒産につながる可能性があります。

もともと『デッドクロス』という言葉は株式市場でも使われており、「ゴールデンクロス」と対をなす用語として、トレンド転換のシグナルを示すテクニカル分析用語です。しかし不動産投資の世界で言う『デッドクロス』はまったく別物。ここでは不動産投資においてキャッシュフローを圧迫する、特有の現象として理解しておきましょう。

初心者が最初におさえるべきポイントは、「デッドクロス＝キャッシュ不足を引きおこす可能性がある」ということです。なぜこれほど深刻なのか？その背景には、不動産投資の減価償却や融資返済の仕組みがあります。

なぜ不動産投資でデッドクロスが起きるのか

不動産投資では、投資用物件を購入する際、ほとんどの場合が金融機関からの借入によって物件を取得します。そして、その融資は元利均等返済が多く、初期は金利分が多く、元金返済分が少ないのですが、年月が経つにつれ元金返済割合が増加します。

一方、不動産をはじめとする高額資産は、減価償却によって複数年に渡り経費計上が可能です。購入当初は減価償却費が大きく、しかもこれは現金支出を伴わない経費なので、帳簿上の利益は圧縮され、その結果税金負担も軽減されます。しかし減価償却期間が終了、もしくは減価償却費が縮小していくと、経費として計上できる「見かけ上の支出」が減り、結果的に税負担が増していきます。

この両者が交差するポイントこそが『デッドクロス』。つまり、経年とともに「元金返済額は増大」し、「減価償却費は縮小」します。最初は楽に見えた返済計画も、年数が経つにつれ、経費計上できない元金返済が重くのしかかり、手元資金を圧迫するのです。

減価償却費と元金返済額の関係

減価償却費とは何か

不動産を購入する場合、一度に全額を経費計上することはできません。資産は長期にわたって価値を発揮するため、その価値を複数年に分けて少しずつ経費として計上する仕組みが減価償却です。たとえば、鉄骨造のマンションであれば数十年、木造アパートであればより短いスパンで、建物価値を毎年一定額ずつ償却する定額法や、初期に多く後に少なく計上する定率法などがあります。

減価償却費は『実際にはお金が出ていっていないけれど、帳簿上は経費として計上できる不思議なお金』と理解すると良いでしょう。

減価償却を活用すれば、当初の数年間は大きな経費を計上でき、利益を圧縮することで税負担を軽減できるため、投資当初はキャッシュフローが良好な状態をキープしやすくなります。

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2023.08.28

元金返済額は経費にならない

一方でローンの返済は、元金分と金利分に分かれます。金利部分は経費として計上できますが、元金部分は借りたお金を返しているだけなので、経費計上はできません。ここが重要なポイントです。
返済が進むと金利支払いは減っていきますが、元金返済分は増えます。つまり、年々「経費に計上できない支出」が増大していくのです。

この元金返済分が年数経過とともに増加し、減価償却費という「経費計上できる見かけ上の支出」が小さくなってくると、帳簿上の利益が増えてしまいます。すると、所得税や住民税などの税負担が増大。手元資金が税金で削られ、かつ元金返済という経費にならない出費が増えていくため、キャッシュが厳しくなります。

元利均等返済と元金均等返済の違いとリスクについて

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。基本的には「元利均等返済」が選択されますが、実は「元金均等返済」の方が、返済総額は少なくなります。 元利均等返済と元金均等返済の違いを知りたい人 金利の仕組みを理...

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2019.04.05

デッドクロス発生のメカニズム

黒字倒産とデッドクロスの関係

『黒字倒産』とは、帳簿上は利益が出ている（黒字）のにも関わらず、実際の資金不足によって返済や納税ができなくなり、経営が立ち行かなくなる状態を指します。
デッドクロスは、この黒字倒産リスクを高める誘引となりえます。減価償却費が無くなり、経費計上できる要素が減る一方、元金返済はきっちり現金が出ていくため、税負担と返済負担が重くのしかかります。実際には家賃収入は同じなのに、「なぜかお金が足りない」という不思議な状況が発生するのです。

デッドクロスが起きるタイミング

デッドクロスは主に減価償却期間が終わったり、建物価値の償却がほぼ完了するタイミングで生じやすくなります。例えば、設備や付属設備の減価償却期間はおおむね15年ほど。築年数が進むと新たな減価償却費が計上できなくなるため、そこでローン返済の元金負担が際立ち、デッドクロスに陥るケースが多いのです。

また、金利情勢も影響します。低金利下では金利負担が少なく、初期は楽に感じられますが、元金返済が増えたころには減価償却費がなくなり、結果的にデッドクロスになりやすい可能性も出てきます。最近ではTIBOR連動金利や、関西圏の金融機関による優遇融資が利用しやすく、低金利で借入を行いやすい環境ですが、返済計画や減価償却終了後のキャッシュフローシミュレーションを怠ると、これら優遇条件がかえって落とし穴になることもあります。

デッドクロスは本当に気にする必要があるのか？

デッドクロスを無視しても良いのか

不動産投資を始めたばかりの初心者は「デッドクロスなんてまだ先の話」と考えるかもしれません。確かに、購入後すぐにデッドクロスが起きるわけではなく、長期間経営している中で徐々に訪れる現象です。そのため、初心者投資家が今すぐにデッドクロスについて頭を悩ませる必要は薄いと言えます。

しかし、まったく無視して良いかと言えば、そうとも言い切れません。デッドクロスは将来のキャッシュフローに関わる問題であり、長期的な投資ビジョンを持つのであれば、あらかじめ対策や心づもりをしておくことが重要です。

どのステージの投資家がデッドクロスを気にすべきか

デッドクロスは、物件保有期間が長期化し、減価償却費が目減りしていく段階で表面化します。そのため、投資歴が浅い初心者よりも、中級～上級の投資家、あるいは既に複数物件を保有していて借入総額が大きく、返済期間も長期化している投資家が、特に気にするべき問題と言えます。

たとえば、関西圏で複数のマンションや商業ビルを抱え、既に10年以上の保有歴がある投資家は、今後いつデッドクロスになるかをシミュレーションしておくべきです。また、これから拡大路線を考えている投資家は、将来のキャッシュフロー悪化を防ぐためにも、デッドクロスを念頭に置いた投資戦略を立てる必要があるでしょう。

金利環境とデッドクロス

低金利であってもデッドクロスは起こるのか

「金利が低ければ常に有利では？」と考える方も多いでしょう。確かに、低金利融資は初期のキャッシュフローを改善します。しかし、低金利環境でもデッドクロスはおこり得ます。なぜなら、金利部分は経費計上できるものの、元金返済部分は経費ではないからです。いくら金利が低くても、年月が経てば経つほどローン返済で元金部分が増え、減価償却費が消失すれば、結局デッドクロスのリスクは残ります。

特に、TIBOR連動金利やスプレッド融資など、市場実勢に近い低金利を享受できる優良顧客向けの融資が増えてきていますが、低金利を喜ぶ一方、将来的なデッドクロスの発生時期や、税負担増を考慮した長期計画が欠かせません。関西の金融機関でも、低金利で融資するケースが増えていますが、その低金利期間中にどれだけ元金を返済し、将来の減価償却費縮小時に備えられるかがカギとなります。

手元資金の確保とデッドクロス

低金利の恩恵を受けても、手元資金が不足すればデッドクロスで困ることになりかねません。もし減価償却がなくなり、経費計上できるお金が減り、税金が増えたときに、手元資金が薄ければ返済や納税で苦しむことになります。つまり、金利が低いからといって安易に短期返済や繰上げ返済を進め過ぎると、手元資金を削ってしまい、後々デッドクロスが発生したときに耐えられない事態に陥る可能性もあるわけです。

不動産投資の繰り上げ返済は効果絶大？返済総額の大幅削減に繋がります

繰り上げ返済をすることは返済総額を減らす上でとても大きな効果があります。元利均等返済の仕組みを理解しつつ繰り上げ返済の効果的なタイミングや注意点などについてまとめました。

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2019.11.17

デッドクロスを避けるべきか？繰上げ返済は本末転倒か？

デッドクロス回避と繰上げ返済の考え方

「デッドクロスを避けるには、早めに元金を返しておけば良いのでは？」と考える投資家もいるでしょう。確かに繰上げ返済を行うことで、将来の返済総額を減らし、元金返済額の増加ペースをコントロールすることは可能です。また、繰上げ返済によって金利負担を軽減できれば、ある程度デッドクロスのインパクトを緩和することもできます。

しかし、繰上げ返済は手元のキャッシュを減らす行為であり、せっかく流動性を確保するために借入を活用している不動産投資家にとって、本末転倒になりかねません。資金を繰上げ返済に回し過ぎると、いざというときの緊急資金が不足し、新たな物件取得のチャンスを逃したり、予期せぬ修繕費用に耐えられなくなったりします。

適切なバランスの探り方

結局のところ、繰上げ返済によるデッドクロス回避は、一長一短です。投資家がどのステージにいるか、またどれほど安定的なキャッシュフローを保有しているかによって最適解は異なります。

• 初心者でまだ物件数が少ない場合：
  繰上げ返済でデッドクロス対策を考えるよりも、まずは手元資金を厚くし、新たな投資機会に備えることが優先されるかもしれません。
• 中級者以上で物件が増えてきた場合：
  少額の繰上げ返済によって返済期間を延長、あるいは金利改善（借り換え含む）を狙うことが、デッドクロス時の負担を和らげる効果があります。
• 大規模投資家や上級者：
  既に多くの物件と多額のローンを抱えている場合、デッドクロスを想定して計画的に繰上げ返済を行い、将来の税負担増に備える戦略が役立つこともあります。

いずれにせよ、本来の目的は『安定した不動産投資経営』を続けること。デッドクロス回避だけを至上命題にしてしまうと、投資効率を下げてしまう恐れもあるため、常に全体戦略の中で判断しましょう。

史上最低の低金利時代？住宅ローンの借り換えポイントを徹底解説！

住宅ローンを借り換えることで返済額に大きな違いが出てきます。特にここ数年は史上最低の低金利時代と言われています。意外と知られていない変動金利の仕組みについても詳しく説明します。

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2019.04.13

デッドクロスへの具体的対策

新たな減価償却費の確保

デッドクロスは、減価償却費が無くなる（あるいは減少する）ことで表面化します。その対策として、新しい物件を購入し、新たな減価償却対象を増やす方法があります。たとえば、大阪市内で新築マンション、京都で築浅アパートを取得すれば、そこから新たに減価償却費を計上でき、経費を増やせます。

ただし、新規購入には当然リスクと資金が必要です。節税効果だけを求めて不動産を増やし過ぎると、過剰な借入を抱えてしまい、逆に将来のデッドクロスを増幅させる可能性もあるため要注意です。

物件の売却で資金確保

減価償却期間が終わった古い物件を売却し、手元資金を確保することも有効な手段です。その資金を新規物件取得の頭金に回せば、新たな減価償却費を生み出し、キャッシュフローを安定させることができます。また、売却益を得ておけば、いざデッドクロスになっても耐えられる財務基盤を築くことが可能です。

借り換えや返済計画の見直し

関西圏では、関西みらい銀行や池田泉州銀行など地域密着型金融機関が、柔軟な融資プランを提案してくれる場合があります。金利交渉や返済期間延長、低金利条件への借り換えなどを行えば、月々の返済負担を軽減でき、デッドクロス発生後も資金繰りを楽にすることができます。

また、メガバンクや信託銀行、さらにはTIBOR連動金利を活用したスプレッド融資を検討すれば、市場実勢に沿った低金利が実現し、返済総額を抑えられるかもしれません。ただし、スプレッド融資は信用力の高い大口投資家に限定されるケースが多いため、日頃から金融機関との信頼関係を築くことが重要です。

頭金の確保・元金均等返済の選択

初期段階で十分な頭金を用意することで、借入額を抑え、将来の元金返済負担を減らすことができます。また、元利均等返済ではなく、元金均等返済を採用すると、初期返済額が大きくなる代わりに、返済期間を通じて元金返済額が一定になり、将来のデッドクロス発生時期を読みやすくなります。

ただし、元金均等返済は選べる金融機関が限られたり、初期負担が大きくなったりするため、慎重な検討が必要です。

デッドクロスは避けられないのか？あえて受け入れる選択

デッドクロス発生を前提とした戦略

すべての投資家がデッドクロスを完全に回避できるわけではありません。長期的に物件を保有し続ければ、いつかは減価償却費がゼロになる瞬間が訪れます。そのとき、必ずしも「デッドクロス＝悪」ではなく、必要経費と割り切る考え方もあります。

重要なのは、デッドクロスが起きても余裕で耐えられるだけの手元資金や収益構造を備えておくことです。例えば、複数の物件をポートフォリオ化し、一部を高利回り物件、他方を安定収益物件に分散することで、デッドクロスに陥った一部物件の不足分を他の物件から補填できるポートフォリオマネジメントが考えられます。

無闇に恐れず、冷静な計画を

初心者の方にとって、デッドクロスという用語は不安を煽るかもしれません。しかし、本質は「時間の経過とともに変化する財務状況を理解し、計画的に備える」こと。
短期的な視野で考えると恐ろしい現象に思えますが、長期投資でみれば、デッドクロスを想定したキャッシュフロー管理は、むしろ健全な経営判断を促します。つまり、無理に繰上げ返済して本末転倒な状況を招くより、必要なときに必要な資金を用意できるよう、余裕ある手元資金と柔軟な融資条件を確保するほうが得策です。

デッドクロスを踏まえた投資戦略のヒント

将来を見据えたシミュレーション

購入前に、減価償却期間終了後のキャッシュフローシミュレーションを行いましょう。

• 何年後に減価償却費がゼロになるのか
• その時点での元金返済額や税負担はどれくらいになるのか
• 関西エリアの賃貸需要は継続的に確保できるのか

こうした長期的視点を持つことで、デッドクロス対策に役立つ情報が手に入ります。

レバレッジ効果とのバランス

不動産投資の醍醐味は、借入を活用して自己資金以上の規模で運用し、レバレッジ効果を得ることです。しかし、レバレッジを過度に効かせ過ぎると、デッドクロス時の負担が増え、資金繰りが苦しくなります。
一方で、自己資金を多く入れすぎれば、レバレッジ効果が薄れ、投資効率が下がります。結局は、適度なレバレッジを保ちながら将来の資金需要に備えられるバランスが理想です。

オーバーローンはハイリスク？物件価格を見極めることが大切です！

昨日は株式会社わひこが主催する不動産投資セミナーに参加させて頂きました。株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっ...

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2020.12.22

関西の金融機関との関係構築

関西圏では、地銀や信用金庫、信用組合などが地域特性を理解した上で、投資家に合った融資条件を提示してくれる場合があります。日頃から金融機関担当者と良好な関係を築き、借換え相談や条件変更、TIBOR連動金利の検討など、柔軟な資金調達ができる体制を整えると、デッドクロス対策にも有利になります。

デッドクロスは理解と準備で乗り越えよう

『デッドクロス』は不動産投資において避けて通れない可能性のある現象ですが、その本質は「キャッシュフロー管理の難しさ」を体現しています。

• 減価償却費の減少と元金返済額の増加がクロスすることで、税負担や資金不足が深刻化
• デッドクロスは特に長期保有物件や多くの物件を抱える上級投資家が注意すべき課題
• 低金利や繰上げ返済、追加物件購入、借換えなど対策手段は多数存在
• デッドクロスを過度に恐れる必要はなく、将来を見据えた資金準備や融資戦略で対応可能
• 無理な繰上げ返済で流動性を失うのは本末転倒。あくまで全体戦略の中で判断すべき

不動産投資は長期的なゲームです。デッドクロスは、その長期的視点の中でどのようにキャッシュフローを維持し、税負担をコントロールし、金融機関との関係を活かしていくかを考えるきっかけになるはずです。
初心者の方も、この知識を頭の片隅に置いておくことで、将来規模拡大を目指す際、適切な時期に適切な対策を講じることができるでしょう。関西エリア特有の物件事情や、地域密着型金融機関の活用、TIBOR連動金利など、最新の情報と合わせて検討すれば、より安定した不動産経営を実現できます。

本記事を参考に、デッドクロスを理解し、将来の不動産投資において冷静な判断と計画的な対策で長期安定経営を目指してみてください。
『デッドクロス』をただのリスクではなく、経営を見直すヒントと捉えることで、より質の高い投資判断が可能になるはずです。

建物の敷地となる土地を扱う場合、以下のどちらかの権利形態には分類されます。

• 所有権…土地を自身で所有して、その上に建物を建築する
• 借地権…土地を地主から借りて、その上に建物を建築する

今回は借地権の特徴や注意点について解説します。

ちなみに、あなたは「賃借人」とか「賃貸人」と聞いて、すぐにその人の立場を把握することはできますでしょうか？

僕は少し苦手です。どっちがどっち？ってなってしまいます。。。

この記事では「賃貸人」「賃借人」という言葉をなるべく使わず「土地を貸す人」や「土地を借りる人」という分かりやすい言葉を心がけています。

専門知識を持っている人からしたら、文章が無駄に長くなるためストレスに感じてしまうかもしれませんが、普段から「賃貸人」「賃借人」という言葉に馴染みのない人のためにも、なるべく分かりやすく解説したいと思います。

所有権と借地権の違いは？

自分で土地を購入することで「所有権」を得ることができます。土地の所有権があれば、土地を自由に活用することができますし、登記簿謄本の所有者情報も自分の情報を記載することになります。

一方、「借地権」とは他人の保有している土地を借りて、その土地の上に自分の建物を建てる権利のことです。「土地の所有権」は土地所有者が保有したままで、建物の所有者はあくまで「土地を利用する権利」だけを得ることになります。

借地権は「建物の所有」を目的とする土地を借りる権利に限られるため、以下の権利の総称するものです。

• 地上権
• 土地の借地権

一方、以下のようなケースでは借地権は適応されません。

• 一時使用目的の場合(仮設住宅など)
• 使用借地の場合(無償の賃借など)
• 建物所有を目的としない場合(屋外駐車場など)

僕が最初に「借地権付き物件」という言葉を聞いた時の印象は以下のようなものでした。

土地の所有者側の一方的な都合で立ち退きを強いられたり更新契約を拒否されたりとマイナスの影響が出るんじゃ無いだろうか？

ですが、いろいろ調べてみることで同じ「借地権」でも「普通借地権」と「定期借地権」で全然話の内容が変わることが分かりました。

普通借地権と定期借地権

平成4年8月1日に借地借家法が施行され、以下の法律が一本化されました。

• 改定前(平成4年7月31日以前)…旧借地借家法
  • 建物保護法
  • 借地法
  • 借家法
• 改定後(平成4年8月1日以降)…新借地借家法
  • 普通借地権
  • 定期借地権
    • 一般的借地権
    • 建物譲渡特約付借地権
    • 事業用定期借地権等
  • 一時利用目的の借地権

旧借地借家法は、本来立場が弱くなってしまう賃借人(土地を借りる側)を保護するために生まれた法律でした。

ですが、その結果、一度、地主が土地を貸すと、その土地を取り返すのに賃貸人(土地を貸す側)は、とても苦労してしまい、土地を供給してくれる土地所有者が減ってしまいました。

その対策として、今度は土地所有者側の権利を守るために、新借地借家法が生まれました。

土地の引き渡しルールの明確化

改定後の改正借地借家法では、これまでの「普通借地権」ではなく「定期借地権」が一般的になります。また「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」「一時利用目的の借地権」などにより、土地の引渡しのルールをより明確化することができるようになりました。

旧借地借家法は賃借人(土地を借りる側)が有利になる法律であったことに対して、改定後の改正借地借家法は土地の貸し主(借地人)を守る法律と言えます。

借地権付き物件のメリットとデメリット

借地権付きの物件でも賃貸経営は可能です。

特に大きな問題はありませんが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

借地権付き物件のメリット

借地権付き物件のメリットには以下のようなものがあります。

• 販売価格や安くなり高い利回りが見込める
• 人気物件の場合は競合が減る

土地代が含まれていないため価格が安くなります。

勿論、その分、利回りも高くなりますし、土地代分の固定資産税や都市計画税が不要になるため、その分、税金が安くなります。

逆に言えば「販売価格が安いな？」「利回りが高いな？」と思った場合は、まず借地権付き物件であるかどうかを疑います。

借地権付き物件であることに気付かずに契約を進めてしまうなんてことが無いように注意が必要です。

また、人気物件の場合、競合が減ることも魅力の一つです。

仮に良い条件の物件を見つけたとしても、借地権付き物件だという理由で敬遠する家主も一定数いるため「借地権付き物件でも条件が良ければ購入する」と考えられるのであれば、その分、選択肢は増えます。

借地権付き物件のデメリット

一方、借地権付き物件にはデメリットも存在します。以下のようなことが該当します。

• 物件評価額が下がる
• 地代と更新料が必要となる
• 利用用途の自由度が制限されることがある

物件評価額が下がる

万が一、物件所有者側が土地所有者に対して地代を支払わない等のトラブルがあれば、最悪の場合、借地権契約が解除される恐れがあります。

借地権契約が解除されてしまうと、物件所有者側も正常に賃貸経営を行えなくなるため、融資元の金融機関側からすると懸念点となり、その分、物件評価額が下がる可能性があります。

地代と更新料が必要になる

勿論、地代は契約時に意識すると思います。

当然、入居者から得られる月々の賃料から地主に支払うべき地代を差し引いた金額をもとに利回り計算を進めます。

ですが、意外と見落としがちなのが更新料です。

地域によっては更新料が不要なエリアもありますが、一般的には土地の価格の5%〜10%であるため、土地の価格によっては、数百万単位での出費になることもあるため、正確に把握しておく必要があります。

また更新料の他にも、状況の応じて、以下のような一時金が必要になるケースもあります。

• 譲渡承諾料
• 建て替え承諾料
• 増改築承諾料

これらの一時金も土地ごとにそれぞれ異なるため、必ず契約前に確認しておかなければ、とても大きな負担になってしまいます。

自由度の制限も？

もし、契約内容に用途の制限があれば、その範囲での利用に限られてしまいます。

例えば土地賃貸借契約書に以下のような記載があるケースもあります。

• 共同住宅(アパート、マンションなど)の建築不可
• 増改築不可、再建築不可、リフォーム不可

もし賃貸経営を想定した共同住宅の建築ができないにも関わらず、入居者を募集し部屋を貸した場合は「無断転貸」になりますし、増改築や再建築ができない場合は、建物が老朽化したタイミングで打てる手がかなり限られてしまいます。

土地の所有者と交渉することで条件を緩和できる場合もありますが、承諾料が必要になることもあります。

契約内容の合意が重要

借地権付き物件で賃貸経営を行う場合、土地所有者と契約内容についてしっかりと認識合わせをしなければいけません。

例えば以下のようなことは必ず合意を取り明確にしておくべきです。

• そもそも賃貸経営をしても良いのか？
• 契約期間満了時のルールはどのようになっているのか？
  • 更新期間や更新の可否のルールは？
  • 原状回復やのルールは？
• 土地代や更新料の値上げの可能性はあるのか？

利用用途や契約期間についてはなるべく明確な合意を取っておかないと後からトラブルになってしまうと契約が打ち切られてしまったり、物件を取り壊さなくなってしまうかもしれません。

土地代や更新料については、将来の景気や物価によって変動しますし、土地所有者としても固定資産税や都市計画税が値上がりしたしまう場合もあるため、確実に約束することは難しいかもしれませんが、土地代や更新料にそれなりの必然性や合理性を求めることはできるはずです。

これは僕の個人的な意見ですが、これまで何度も物件の購入を経験している家主であれば良いと思いますが、経験値が浅い新米大家が手を出すのは少し参入障壁が高いと思います。

ただでさえ「利回りはどうか？」「空室リスクは許容範囲内か？」「修繕費用は莫大にならないか？」という賃貸経営の基本的な項目を網羅するだけでも大変な上に、借地権付き物件の注意点までしっかりと把握するのは大変だと思います。

賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。

これから物件を購入しようかと考えている不動産投資の初心者にとってはこのように思う人もいるかもしれません。

まだ物件を購入してもいないのに売却のことを考えるのは、さすがに気が早すぎるなぁ。

まずは安定した家賃収入が確保できる物件を探すことに専念しよう。

ですが、実際の出口戦略は「物件を購入する前」からあらゆることを想定しなければいけません。

ちょっと大袈裟に聞こえるかも知れませんが、売却を想定しない物件購入には大きなリスクが存在します。

少し気が早いように感じるかもしれませんが、物件を購入するタイミングでしっかりと出口戦略を考えておかなければ、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。

今回は「賃貸経営における出口戦略の考え方」についてまとめてみました。

既に投資用物件を保有している人だけでは無く、これから投資用物件の購入を検討している人にとっても重要なポイントになる内容ですので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

出口戦略の重要性は？

物件ごとの投資結果が「成功だったか？」「失敗だったか？」を評価するには「最終的にいくらで物件を売却できたか？」によって判断します。

もし物件を保有している間、空室率も低く十分なキャッシュフローが達成できていても、売却価格が想定以上に低ければ、その事業は失敗かもしれません。

まだ物件の購入前だとしても、最低限の出口戦略は意識するようにしましょう。

出口戦略の種類

出口戦略と聞くと「いつ売却するか？」「いくらで売却するか？」を考えるのが一般的ですが、賃貸経営でにおける出口戦略には以下のような方法があります。

• 物件をそのまま売却する
• 物件を空室を埋めて満室にしてから売却する
• 物件の修繕やリフォームをしてから売却する
• 物件を解体し更地にしてから売却する
• 物件を解体し駐車場やコインランドリーなどで活用する
• 物件を解体し新しく建て替えてから売却する
• 物件を解体し新しく建て替えてから再び自身で賃貸経営する
• そのまま持ち続ける(賃貸経営を継続する)

勿論、適切に分析できているのであれば「敢えて売却は考えずそのまま持ち続ける」という選択肢も悪くないと思います。

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楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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建物構造による選択肢の違い

例えば、戸建てや一棟アパートであれば、家主(所有者)に物件自体を解体する権利があるため、更地にしたり、立て直したりとさまざまな選択肢があります。

一方、分譲マンションの1区分しか所有していない場合、関係者の合意が無ければ取り壊しなどはできないため、室内を多少リフォームすることはできますが、基本的には保有し続けるか売却するかの2択に絞られるはずです。戸建や一棟アパートと比べると選べる選択肢はかなり狭くなってしまいます。

家賃の価格は交渉はできる？お部屋探しの流れと注意点について

不動産仲介会社との関わり方から家賃の価格交渉までお部屋探しをする全ての方にとって必見の情報です。

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意思決定のポイント

投資用物件の出口戦略を考えた場合、意識しなければいけないポイントが沢山あります。

株式投資などの場合だと「銘柄をいくらで購入して、いくらで売却できたか？」が全てです。

もし利益があった場合は所得税(配当所得)が掛かりますが、所得税率も一律で20%程なので、それ程、複雑ではありません。他にも株式売買に伴う手数料などが掛かりますが、正直、微々たるものですし、

一方、賃貸経営の場合はさまざまな費用が関わってくるため、しっかりと整理しておかないと「得だと思って売却したのに実は損していた…」なんてことにもなりかねません。具体的には以下のような費用が関わってきます。

• 物件の購入価格および売却価格に関わる費用
  • 仲介手数料、収入印紙代、銀行手数料など
  • 抵当権抹消費用、司法書士手数料など
• 保有期間中の家賃収入
  • ※これまでの実績金額
• 保有し続けることによって得られるであろう見込み収入
  • ※将来の予想額
• 保有期間中の経費
  • 管理費、修繕積立費、広告費、固定資産税など
  • 減価償却費、金融機関への融資返済金利など
• 不動産所得に対する所得税、住民税
  • 法人設立に伴う初期費用、運営費用
  • 顧問税理士費用、法人住民税
• 解体費用、リフォーム費用

とても項目が多くて挫けそうになりますが…

これらの全ての金額を換算することで、その物件によるの経営が「成功したか？」「失敗したか？」を評価します。

ただ「損失が出てしまうからずっと保有するしかない」と考えるのも軽率です。

認めたくない気持ちも分かりますが、投資をする以上、損失が出るのは仕方の無いことです。

自体が改善される根拠も無く、ただ頑なに保有し続けるのはただの「塩漬け状態」です。

例え失敗してしまったとしても、その原因をしっかりと分析し次に繋げるべきです。

売却を判断する場合は、売却することにより一括で手に入る収益と賃貸を継続し家賃収入を積み重ねることによる収益を天秤に掛けて「どの選択が正しいのか？」を見極めることが必要です。

物件売却のメリット

投資用物件を売却するメリットは当然ながら纏まったキャッシュが手に入ることです。

手元にまとまった資金があれば新規物件を購入するための軍資金になりますし、新規物件の購入により資産の若返りも期待できます。

勿論、立地や収益性によりどの物件を売却するかの判断が変わりますが、自分で判断して優良物件だけを手元に残すことができれば資産の棚卸しと言う意味では大きなメリットです。

勿論、売却した資金には手を付けずに、そのまま老後資金として保有し続けるのも一つです。

所有物件の売却を検討する時の考え方について

投資用の物件を所有していると不動産仲介会社から良く電話が掛かってきます。仲介会社とのやりとりや売却を検討する時の考え方について簡単にまとめてみました。

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2020.04.05

売却に伴う注意点

株式投資であれば、売却予定額をもとに「本当に売却するべきか？」「もう少し保有し続けるべきか？」を考えるくらいなので比較的シンプルに判断できます。

ですが、投資用物件を売却する場合は「この価格で満足できるか？」以外にも、たくさん考慮するポイントがあります。

ローンが返済できるか？

まず、最初に思いつくのが「金融機関へのローンを返済できるか？」です。

投資用物件を購入したものの、想定通りのキャッシュフローが見込めないことは良くある話です。

販売会社の営業は「不確実なシュミレーション」をもとに、将来のキャッシュフローを提示してきますが、現実はそう甘くありません。

つまり、巧みな営業トークに騙されてしまったパターンです。

この場合、すぐにでも売却して損失を最小限の抑えたいというのが本音かもしれません。ですが、金融機関から融資を受けている場合、購入の初期段階では利息部分の返済に占める割合が多く、ほとんど元金が減っていおらず、仮に売却できたとしても、大きなマイナスになってしまう場合もあります。

返済を進めることで、元金部分に占める割合が増えていきますが「判断を誤って購入してしまった物件」の場合、無駄に長い期間物件を保有すれことで、むしろ状況が悪化するかもしれません。

この辺りの判断は難しいですが、感情面での損得だけで無く「保有によるリスク」と「売却による損失」を見極める必要があります。

不動産投資の繰り上げ返済は効果絶大？返済総額の大幅削減に繋がります

繰り上げ返済をすることは返済総額を減らす上でとても大きな効果があります。元利均等返済の仕組みを理解しつつ繰り上げ返済の効果的なタイミングや注意点などについてまとめました。

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2019.11.17

譲渡所得の仕組みを理解する

出口戦略を考える時、譲渡所得を意識することはかなり重要です。

売却によって譲渡所得が発生する場合は、物件の所有期間によって所得税率や住民税率が大きく変わります。

譲渡所得とは物件を売却することによって得られる収入です。投資用物件における譲渡所得および譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝譲渡価格(売却価格)－簿価(帳簿価額)
  • 簿価(帳簿価額)＝購入価格－既に経費計上した減価償却費分
• 譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

重要なポイントは譲渡所得は譲渡価格(売却価格)から購入価格を差し引くのでは無く、簿価(帳簿価額)を差し引くということです。

簿価(帳簿価額)とは「購入価格から減価償却費分を差し引いた帳簿上の価額」のことです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得税の税率は物件の保有期間によって、以下の2種類に区別されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期譲渡所得と比べて約2倍の税金が課せられてしまうため注意が必要です。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

法人設立による節税対策

上記の通り、個人名義での所有物件だと譲渡所得税が大きな負担になりますが、法人名義で所有物件であれば、売買益に対する所得税を軽減できます。

その場合、途中で個人名義から法人名義に名義変更するのは難しいため、購入するタイミングで法人を設立して最初から法人名義で物件を購入する必要があります。

賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？

賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。 個人所有のままでも問題無...

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2020.04.08

より高値で売却するには

物件の売却を検討する場合「少しでも高値で売却する方法は無いか？」を考えます。例えば、以下のようなことが挙げられます。

空室を埋めてから売りに出す

投資用物件の市場価格は積算価格や収益還元法によって計算されますが、金融機関からの評価としては「現時点での稼働率」もとても重要ですし、空室が一つでもあると、それを理由に値下げ交渉されることもあります。

可能な限り空室は埋めた状態で売りに出す方が高値で売却できる可能性が高くなります。

収益還元法は難しくない？直接還元法とDCF法の違いについて

投資用物件の売買価格が「割高なのか？」「割安なのか？」を判断するのは少し難しいですよね。普段の生活で買い慣れている商品であれば「いつもより安いかな？」とか「先月から値上げされてしまった」などと、比較的簡単に売買価格を評価できますが、車や不動...

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2019.12.31

1部屋辺りの家賃収入を増やす

空室率同様、一部屋辺りの賃料も市場価格を決める上で大切な指数になります。

販売図面などには販売価格が一番大きく掲載されますが、投資用物件の場合、どうしても表面利回りは注目されてしまいます。

もし、近い将来、物件を売却することを想定している場合は、安易に賃料を下げて入居付けするのでは無く、多少、広告費を高めにしてでも家賃を少し高めに設定する方が販売価格を大きく見せることができます。

勿論、市場価格の平均と比較し余りにも割高な賃料を設定しても、投資家相手には直ぐに見破られてしまいますが、ある程度は高めに家賃設定した方が販売価格を維持する根拠になるはずです。

物件自体の品質を高める

物件自体の品質を高めるには以下のような方法が考えられます。

• エントランスや共用部分を綺麗に掃除する
• ニーズに適応したリフォームやリノベーションをする
• 大規模修繕工事をする

まずエントランスや共有部分の掃除は徹底的に綺麗に掃除するべきです。

特に購入希望者が訪れた際、すぐに目に付くような箇所は重点的に掃除しておくことで印象も変わります。

何より対してコストも掛からないため、やらない理由がありません。

一方、リフォームやリノベーションについては、本当に需要があるのかしっかり戦略を立てて慎重に取り組む必要があります。

「○○のような間取りが良いはず」と個人の思い込みで誤った対応をすればただの無駄金ですし、仮に工事の方針が正しかったとしても、期待できる販売価格の上昇以上のコストを掛けても意味がありません。

「ただの自己満足」にならないように費用対効果を考えた対策が必要です。

また、大規模修繕工事についても「適切な時期」があるため安易に進めると失敗します。

知り合いの工事会社など、低コストで対応してくれる業者などがいる場合は、付加価値を高めるために工事を実施するのもありですが、こちらも費用対効果が明確に期待できないのであれば、むしろ「大規模修繕工事は実施せずに、その分、値下げ交渉に応じる」方がリスクが少ないです。

また、日頃から修繕履歴を丁寧に記録することで、現状の物件価値を客観的に示せるようになります。

売却時の市場の動向を把握する

物件を売却する場合、その時々の景気動向により売却価格が大きく変動します。

極端な話、不動産バブルのような時代であれば、かなり割高な売却価格が期待できるかもしれません。一方、不景気であったり、不動産自体の価値が低減してしまっていれば、市場価格は低くなってしまいます。

今後、日本はインフレ経済を目指しています。残念ながら、今のところ、インフレ経済になることを期待できるような話題はありませんが、もし、物価が上昇すれば、売却できる価格の高くなるかもしれません。

次の購入者に融資が下りるかがポイント

「物件を売却をする」ということは、当然のことですが「その物件を購入する人がいる」ということになります。

例えば、区分マンションの場合、ワンルームマンションとファミリーマンションとでは「次の購入者層」にも違いがあります。ファミリーマンションの場合は住居用として家族で住むために購入される場合もありますが、ワンルームマンションの場合は個人の住居用として購入する可能性は低く、次の購入希望者も投資目的として購入するはずです。

住居用と投資用とでは利用できるローンの種類も違うため、金融機関の融資姿勢によっては、次の購入者が限定されてしまい値崩れの幅にも大きな違いが出てきます。

買い手側が融資を付けることができれば問題ありませんが、融資がスムーズに決まらなければ、売り手側にとっても大きな影響を与えます。

金融機関の融資動向に注目する

例えば、2018年〜2019年頃にかけて「かぼちゃの馬車の問題(スルガ銀行の不正融資問題)」などの影響により、個人への融資のハードルが一気に高くなってしまいました。その他にも、景気変動などにより金融機関の融資方針が変わってしまうと売買価格に大きな影響を与えることもあるはずです。

「融資が下りない」ということは「購入したくても購入できない人」が増えてくるため、自然と販売価格も低下傾向になります。

なお、金融機関からの融資の返済期間は、基本的には減価償却期間の範囲内であることが多いため、築年数が古い物件の場合は、売却できる(できる可能性が残っている)タイムリミットを意識する必要があります。

地域ごとに変わる融資の基準を把握する

「不動産業界の常識」と「地域ごとの常識」が異なることは意外と多いです。

例えば、一般的に以下のような物件には融資が付きにくいと言われます。

• 法定耐用年数を超過した古い物件
• 容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件

法定耐用年数が超過した物件は老朽化してしまっているので金融機関としても担保としての評価額が出しずらいですし、容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件にはコンプライアンス的にも積極的な融資が難しいとされます。

つまり、これらの物件は「利回りは高いものの次の売却先が見つからず出口戦略で苦労する」と考えられる訳です。

ですが、実は関西圏では意外と融資が下りることもあります。

これは「金融機関ごとの融資姿勢」にも影響しますし「関西(主に大阪府)では容積率オーバーの物件も一定数あり全ての違法物件の融資を停止すると融資先が限られてしまう」という地域ならではの課題があるからです。

あくまで金融機関側の考え方であるため、将来的に方針転換もあるかもしれませんが「○○だから融資は下りない」と諦めるのは勿体ないかもしれません。

融資の基準は地域によっても変わるため「自分が物件を所有したい地域ではどうなのか？」を把握することで、購入対象の選択肢が増えることもありそうです。

出口戦略で失敗しないためには？

出口戦略で失敗をしない方法を考える上で重要なのは「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」と「投資用物件を購入した後から可能な対策」とは分けて考えることです。

物件購入の前後で打てる対策が変わる

ここまでのさまざまな出口戦略の注意点などを解説してきましたが、以下のように、有効な出口戦略は投資用物件購入の前後で大きく変わることが分かると思います。

• 投資用物件を購入する前にだけ可能な対策
  • 建物の種類(分譲マンションか？1等アパートか？戸建てか？)を考慮する
  • 建物の構造(ワンルームか？ファミリー向けか？)を考慮する
  • 「次の購入希望者にも融資が下りるか？」を考慮する
  • 地域ごとに変わる融資姿勢を把握して考慮する
• 投資用物件を購入した後から可能な対策
  • 空室を埋める
  • 1部屋ごとの賃料を上げる(表面利回りを大きくする)
  • 物件の品質向上(掃除、修繕など)に取り組む
  • 短期譲渡所得と長期譲渡所得を考慮する

こうして見てみると「投資用物件を購入した後から可能な対策」には限りがあり、やはり「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」を把握した上で事前準備に取り掛かる必要がありそうです。

高値で購入しないことが何よりも大切

出口戦略だけに関わりませんが、賃貸経営全体として一番大切なのは「正しい物件を適切な価格で購入する」ことです。

勿論、建物の種類や構造、金融機関の融資動向なども大切ではありますが、単純に「購入金額を上回る価格で売却する」ことができれば賃貸経営で失敗する可能性も極限まで減らすことができます。

勿論、全ての投資家が同じことを考えているはずなので、そう簡単に実現することはできませんが、大きく値崩れしないような割安価格で物件を購入することが、何よりも重要な解決策だと言えます。

ずっと所有するのではダメなのか？

それでは、賃貸経営が順調な場合、その物件をずっとそのまま保有しておく訳にはいけないのでしょうか。

勿論、保有してからずっと高い利回りを維持し続けられる物件の場合は、その利回りが続く限り、保有し続ける方が良いはずです。

ですが、どこかのタイミングで必ず利回りは下がってしまいますし、減価償却期間が迫ってくると、購入者側の融資が困難になることもあるため、やはりある程度は「売却に対する意識」は持ち続けなければいけないと思います。

それに、今が順調だからと言って、この先もずっと順調かどうかはまた別の話です。

誰だって高値で売却できることが一番良いですが、空室が発生したり賃貸価格が減り続けると、その分資産価値が低くなってしまうため、その分売却価格にも影響を与えます。

ただ、いずれにしても自分の希望に近い価格で売却できるよう慎重に判断できる状況を維持することが重要です。「資金繰りが悪くなったため多少安くでも良いから今すぐ現金が必要になる」という状況になってしまうと、はやり足元を見られてしまいます。

20年後、30年後の売買価格のシュミレーションがどれ程の精度になるかは家主(投資家)の腕や経験に左右されます。物件の管理状況にも影響するため管理会社に物件管理を依頼している場合はなおさら不透明になります。

ただ、売却を「全く意識しない」のはその分機会損失を招いてしまいます。

過剰に意識し過ぎる必要は無いかもしれませんが、すぐに売却しないとしても情報収集する姿勢は持っておくべきますし、日頃から所有物件に対して、どの程度の流動性が見込めるのかを把握しておくことは安心感に繋がります。

ライフステージごとに最良の方法は変わりますが、どんなタイミングでもなるべく自分の選べる選択肢を多く持っておくことが精神的にも投資的にも大切なんだと思いました。

ローン定数(K%)とレバレッジの関係性について

不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。概要だけ知りたいという方には以下のスライドもおすすめです！不動産投資の利回りの種類不動産投資の利回りには次のようなものがあります。表面利回り(グロス利回り...

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2025.05.04

また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。

不動産の見方

不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の代表的なものが建物であり、日本においては土地と建物とはそれぞれ別の不動産とされています。

不動産の関する調査

不動産に関する調査項目には次のようなものがあります。

不動産の権利に関する調査

不動産に関する権利の種類は大きく物権と債権の2つに分けられます。

• 物権…物に対して直接的かつ排他的に支配して利益を受ける権利
• 債権…債権者が債務者に対していっていのこういを要求できる権利

不動産登記記録の調査

不動産登記制度とは不動産の物理的概要や不動産に関する権利関係を公示し、不動産取引の安全と円滑を図ることを目的とするものです。

登記とは登記記録に一定の事項を記録することをいい、登記記録とは表示に関する登記または権利に関する登記について1筆の土地または1個の建物ごとに電磁的に記録したものです。

• 表示に関する登記…不動産の物理的状況を明確にするための登記
• 権利に関する登記…不動産に関する権利の発生・変更・移転を公示するための登記

登記の効力

原則として登記がなければ権利変動を第三者に対抗することができません。

一方、借家権(建物賃借権)は建物の引き渡しにより第三者に対抗できます。

なお登記には公信力が認められていません。登記の内容と真実の権利関係が食い違っていた場合、例えその登記を真実であると信頼して取引したとしても権利を取得できない場合があります。

不動産登記の構成

不動産の登記記録は表題部と権利部に区分され表示に関する登記は表題部に、権利に関する登記は権利部に記録されます。

権利部や甲区および乙区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が記録され乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項が記録されます。

不動産の各種価格に関する調査

土地の価格には一般的な取引価格の他にさまざまな行政目的に従いいくつかの公的価格があります。

公示価格

「地下公示法」に基づく一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は国土交通省(土地鑑定委員会)で実施時期については毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に発表されます。

基準価格(基準地標準価格)

一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は各都道府県で実施時期については毎年7月1日出店の価格を9月下旬に発表されます。

路線価

相続税、贈与税を算出する基礎となる価格です。決定機関は国税局で実施時期については毎年1月1日出店で評価替えを行い7月に発表されます。おおむね公示価格の80%が目安となります。

固定資産税評価額

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の算出基礎となる価格です。また路線価のない地域では固定資産税評価額に倍率を乗ずることで相続税評価額とします。決定機関は市町村(東京23区については東京都)で実施時期については3年毎に固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を行います。おおむね公示価格の70%が目安となります。

不動産価格の鑑定評価

不動産価格の鑑定評価方式には次のようなものがあります。

原価法

不動産の再調達に要する原価をもとにする方式です。

取引事例比較法

不動産の取引事例をもとにする方式です。

収益還元法

不動産から生み出される収益に着目する方式です。

なお収益還元方において収益価格を求める方法にDCF法があります。DCF法とは連続する複数の機関に発生する純収益および復帰価格をその発生時期に応じて原価価値に割引き、それぞれを合計する方法です。

不動産の取引について

不動産を売買する際には次のようなことを知っておく必要があります。

売買契約

売買契約とは売主がある財産権を買主に移転することを約束し、これに対して買主がその代金の支払いを約束することで成立する契約をいいます。

手付金

買主が売主に手付金(解約手付)を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは買主が手付金を放棄し売主が手付金の倍額を償還(手付金を返還し手付金と
同額を買主に交付)することによって債務不履行(約束違反)がない場合でも契約を解除することができます。

危険負担

売買契約において建物の引き渡し前にその建物等が落雷や台風などで消失・毀損した場合には特約がない限り買主が危険を負担することを定めています。
つまり売買代金を全額支払わなければなりません。

ただし実務上は特約によって危険負担は売主の負担とし建物焼失の場合には売主(または双方)が契約を解約できるようになっているのが一般的です。

瑕疵担保責任

売買の目的物に通常の取引上の注意を払っても発見できないような歌詞(欠陥)があった場合、売主はその歌詞について過失がなくても責任を追わなければなりません。

この場合、善意の(そのことを知らなかった)買主は損害賠償を請求できます。さらに契約の目的を達成できない時には契約を解除することができます。ただし買主は歌詞を知ったときから1年以内に権利を行使する必要があります。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業とは次に掲げる行為を業として行うものをいいます。

• 宅地、建物を自ら売買、交換する
• 宅地、建物の売買、交換、賃借の代理をする
• 宅地、建物の売買、交換、賃借の媒介(間に立つこと)をする

宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは免許を受けて宅地建物取引を営む者のことです。宅地建物取引業者は事務所等ごとに一定の数の専任の宅建物取引主任者をおかなければなりません。

重要事項説明書

宅地建物取引業者は宅地建物の売買、交換、賃借の相手方または依頼者にその者が取得し、または借りようとしている宅地または建物に関し、
その契約が成立するまでの間に取引主任者に重要事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。

媒介契約の種類

• 宅地、建物の売買、交換の媒介契約には次の3種類があります。
  一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

不動産取引に関する3種類の媒介契約

不動産物件の売買を進める上で、物件所有者(売主)が自分で買主を探すことはなかなか難しいため、通常は仲介業者が間に入ります。このように仲介業者（宅地建物取扱業者)が建物売買の仲介を行う際の契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には以下の3種類...

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2020.12.22

不動産の賃貸契約

不動産の賃貸契約には次のような項目が含まれます。

借地関係(普通借地契約、定期借地契約)

借地権とは建物の所有を目的とする土地を借りる権利のことで地上権と土地の賃借権を総称するものです。使用賃借(無償の賃借)は含まれません。

普通借地権の存続機関は次の通りです。

• 建物の構造に関係なく一律30年
• 約定する場合は30年より長い期間を定めることができる

また合意による更新後の機関については次の通りです。

• 最初の更新後は20年
• その後は10年(10年ごとの更新)
• 当事者がそれより長い期間を定めた時はその機関

定期借地権

定期借地権は当初定められた契約期間で借地関係が終了する借地権です。

定期借地権には次の3種類があります。

• 一般定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権
• 事業用定期借地権

借家関係(普通借家契約、定期借家契約)

借家権とは建物を借りる権利のことで借地借家法によって保護されています。

借家権の対抗力

賃貸人、賃借人以外の人(第三者)が建物を取得したとしても賃借人は建物の引渡しを受けていれば登記がなくても対抗できます。

借家権の存続

借家件の存続については機関の定めがある場合とない場合とで以下のように扱いが違います。

期間の定めがある場合

契約で期間を定める場合は1年以上とする。1年未満の期間を定めた場合は機関の定めがないものとされる。

期間の定めがない場合

機関の定めがない契約の場合は貸主は6ヶ月、借主は3ヶ月前に申し入れをすることにより、解約することができる。ただし貸主の解約申し入れについては正当事由を要する。

正当事由

賃貸人が賃借人に対して契約の更新を拒絶する場合の正当事由には次のようなものが含まれます。

• 建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況、現状
• 財政上の給付をする旨申し出(立退き料)

造作買取請求権

造作買取請求権とは賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した畳や建具などの造作は賃貸期間満了時に時価で買い取ることを請求できる権利をいいます。

この権利を講師するためには賃貸人の同意があり、賃借人の所有であること、建物に客観的な便益を与えることが要件です。

定期借家権

定期借家件とは英訳期間の終了とともに賃貸借も終了し契約の更新はしないという借家件のことで内容は次の通りです。

• 機関の定めがある場合に限る
• 契約書は公正証書等の書面にしなければならない
• 事前に契約は期間の満了で終了し更新しない定期借家契約である旨を書面を交付して説明する必要がある
• 終了の1年前から6ヶ月前に賃貸借を終了させる旨の通知を行わなければならない
• 期間の制約がなく期間の設定が事由(1年未満も可能)

不動産に関する法令上の規制

不動産にはさまざまな法令上の規制があります。

都市計画法

都市計画法の概要は次の通りです。

都市計画区域と準都市計画区域

街づくりを計画的に行っていく場所のことを都市計画区域と言います。

都市計画区域の指定は原則として都道府県が行い2つ以上の都府県にまたがって指定する場合は国土交通大臣が行います。また都道府県は一定の区域を準都市計画区域として指定することができます。

市街化区域

市街化区域とはすべてに市街地を形成している区域、およびこれから市街化を図るべく区域をいいます。

土地の計画的な利用を図るため、第一種低層住居専用地域から工業専用地域に至るまで、12種類の用途地域が定められています。

市街化調整区域

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域をいいます。

また都市計画区域については市街化区域と市街化調整区域が線引されている場合と線引されていない非線引き区域があります。

用途区域

市街化区域内では今見てきたように用途値が定められています。一方、市街化調整区域内では用途地域を定めないこととされています。

開発許可制度

都市計画区域内または順都市計画区域内で開発行為を行う場合は事前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。

開発行為とは主として建築物の建築または特定工作物の建築を目的で行う土地の区画改質の変更のことをいいます。

建築基準法

建築基準法の概要は次の通りです。

道路に関する規制

建築基準法上の道路とは幅員4m以上のもので次に示すものです。

• 原則…幅員4m以上(特定行政庁が指定する区域では6m以上)の道のうち都市計画法や道路法等による公道及び、私道で特定行政庁のいち指定を受けたもの等
• 例外…建築基準法の規定の適用の際、現に建物が立ち並んでいる場所の幅員4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの

接道義務

都市計画区域内、準都市計画区域内の建物の敷地は建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m以上接していなければなりません。

道路内の建築制限

建物または敷地を造成するための壁は道路内または道路に突き出して建築、または築造してはなりません。

用途に関する制限

用途地域内の建築物は用途の規制を受けます。

なお敷地が2以上の異なる用地地域にまたがる時は過半の属する地域の制限を受けます。

建ぺい率制限

建ぺい率とは敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことをいいます。

• 建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積

敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合、それおぞれの地位域の面積により荷重平均された割合が採用されます。

容積率制限

容積率とはしきい値面積に対する建物の延べ面積の割合のことをいいます。

• 容積率=建物の延べ面積÷敷地面積

容積率オーバー物件の問題点は？罰則と融資への影響を徹底解説！

建築基準法では、敷地面積に対する建築面積(建ぺい率)や延べ床面積(容積率)の上限値が定められています。建ぺい率と容積率の仕組みや容積率オーバーの物件の特徴について解説します。

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2025.05.04

国土利用計画法

国土利用計画法とは総合的かつ計画的な国土利用を図ることを目的に「国土の利用計画」「土地取引の規制」を中心に規定しています。

土地取引における規制には許可制と届出制(事前届出と事後届出)があります。

農地法

農地・採草放牧地の売買、転用等をする場合には農地法に基づく許可や届出が必要となります。

農地、採草放牧地の所有権の移転などの場合は農地法第3条に基づく許可、農地を農地以外に転用する場合は農地法第4条に基づく許可、農地を農地意外、採草放牧地を採草放牧地意外のものにするためには権利移動する場合、農地法第5条に基づく許可を受けなければなりません。

区分所有法

1棟の建物で構造上区分された部分で特立して住居・店舗・事務所または倉庫その他建物としての用途に供する時、その各部分を所有することができます。この権利を区分所有権といい、この区分所有権を規定したものが区分所有法です。

専用部分

専有部分とは区分所有権の対象となる部分(住居、店舗、事務所等)のことです。専有部分の面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の面積、すなわち内法面積(壁があったらその内側のイメージ)を指します。

共有部分

区分所有権の目的となる建物の中で専有部分とならない部分であり、法律上の共有部分と規約上の共有部分とがあります。

法定共有部分

その性質上当然に共有部分とされるもの(エントランス、廊下、階段、エレベータ、配管等)

規約共有部分

本来は専有部分となり得る部分を規約に定めることで共有としているもの(管理事務所、集会所等)

敷地利用権

区分所有権の専用部分を所有するために建物の敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。

この専有部分に係る敷地利用権は原則として専有部分と切り離して別個に処分することができません(分離処分の禁止)。

不動産の取得に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

不動産取得税

不動産取得税とは不動産(土地・家屋)の取得に対して所在地の都道府県が課税する税金です。

不動産取得税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	土地・家屋
納税義務者	不動産を取得した者
課税団体	都道府県
課税標準	固定資産課税台帳登録価格
税率	4%

住宅を取得した場合の課税標準の特例

一定の条件を満たす新築住宅、中古住宅の場合は課税標準から一定金額を控除します。

特例適用住宅のしきい値を取得した場合の税額控除

土地を取得し一定期間内に特例適用住宅を取得した場合、一定金額が土地取得に係る税額から控除されます。特例適用住宅とは床面積50㎡〜240㎡の床面積要件を満たすものをいいます。

登録免許税

登録免許税は不動産の登記を受けるものに対して登録申請時に国が課税するものです。

登録免許税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	登記等
納税義務者	登記等を受ける者、相続、法人の合併等も課税
課税団体	国
課税標準	固定資産課税台帳登録価格

なお新築または取得後1年以内に受ける住宅用家屋の一定の登記については軽減税率の特例があります。

消費税

次のものには消費税が課税されます

• 建物の売買代金及び建築請負代金
• 土地の売買及び賃貸に係る仲介手数料

次のものには消費税が課税されません。

• 土地の譲渡及び貸付け
• 住宅の貸付け

印紙税

印紙税とは課税文書に印紙を貼り、それを印章または署名で消すことにより国に納付する税金のことです。売買契約書や金銭消費賃借契約書を作成する際にこれらの文書に課税されます。

課税文書には次のようなものが含まれます。

• 不動産の譲渡に関する契約書
• 地上権または土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書
• 消費賃借に関する契約書
• 請負に関する契約書

非課税文書には次のようなものが含まれます。

• 課税物件表の非課税物件欄に規定する文書
• 国、地方公共団体等が作成した文書

納税義務者には次の通りです。

• 課税文書の作成者が納税義務者となる
• 1の課税文書を2以上のものが共同して作成した場合、その2以上のモノが連帯して納税義務を追う

納付方法は次の通りです。

• 印紙を課税文書に貼り証印する
• あらかじめ印紙税額を納付し所轄税務署長の税印の押印を受ける
• 印紙税納付計器の使用

不動産の保有に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

固定資産税

固定資産税とは1月1日において固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有しているものに対して市町村が課税する税金です。

固定資産税の内容

固定資産税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	土地・家屋・償却資産
納税義務者	1月1日現在の固定資産の所有者
納税団体	市町村
課税標準	固定資産課税台帳登録価格
税率	標準税率1.4%

固定資産税の課税標準は固定資産税台帳登録価格(固定資産税評価額)です。

この価格は原則として基準年度(3年に1度)に評価替えされます。

また住宅用地については課税標準の特例により税負担が軽減されています。

• 小規模住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/6
• 一般住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/3

都市計画税

都市計画税は都市計画事業または土地計画整理事業に要する費用に充てるため原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。

納税義務者は原則として市街化区域における土地、家屋の所有者で課税標準は固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)となります。

なお、住宅用地については課税標準の特例により軽減処置があります。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

不動産の賃貸に係る税金

個人が不動産を貸し付けることによって得る地代や家賃等の収入は不動産所得となります。

不動産所得は次の算式によって計算されます。

• 不動産所得の来なく＝総収入金額ー必要経費

総収入金額

不動産所得の総収入金額は地代、家賃、駐車場料金、礼金、権利金、更新料などです。敷金等のうち返還しないものは収入金額に入ります。

必要経費

不動産の所得計算上、必要経費となるものには次のようなものがあります。

• 減価償却費
• 借入利息
• 火災保険料
• 税金(固定資産税・都市計画税)
• 地代・家賃
• 給料等
• 立退料

不動産所得は原則として総合課税の対象となり、他の所得と合算して課税されます。また不動産所得に生じた赤字は他の所得損益通算することが認められていますが、土地を取得するための借入金利子の額に相当する金額については対象外となります。

賃貸経営のマイナス収支で課税対象額を削減する仕組みとは？

不動産投資により赤字収益(家賃収入より必要経費の方が多いこと)になった場合、課税対象額を削減することができます。例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりま...

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2020.12.26

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

収支内訳書(不動産所得用)を読み返してみました【2014年分】

去年(平成26年分)の確定申告の内容を見返しています。今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。白色申告に必要となる収支内訳書収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。対象の期間(1月1〜1...

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2019.12.31

不動産貸付と消費税

住宅の貸付については消費税は非課税です。ただし住宅用建物であっても移住用以外の用途目的で賃貸する場合は課税されます。

また土地の譲渡及び貸付は非課税とされていますが、駐車場、野球場、テニスコート等一定の土地の貸付けは課税扱いとなります。

不動産経営をする上で最も関連の分野

当然ですが不動産の分野は不動産経営を進める上で最も関連の深い分野になります。

また内容の濃さはそれ程大した事はありませんが、将来的に宅建試験(宅地建物取引主任者)を受験する予定がある場合は重複するような問題も多いためしっかりと把握しておいた方が良いと思いました。

…少し胡散臭いですが、このようなことを聞かれると心配になる人も多いと思います。

2019年には「老後資金は平均で2,000万円不足するという問題」が表面化し、話題になりました。生活スタイルによって必要なお金は全然変わってきますが、僕個人的な意見としては「とても2,000万円程度では足りない」と考えています。

iDeCo(個人型確定拠出年金)と聞くと、どうしても「老後資金の不安を解消するための備え」のようなイメージが強いですが、老後資金が足りるか？足りないか？に関わらず、資産運用としてとても有効な手段なので、仕組みをしっかり理解して、是非、一度、検討してみて下さい。

ちなみに僕もiDeCoを活用して「ひふみ年金」という金融商品を「SBI証券」という金融機関を経由して購入しています。

iDeCoの仕組みを理解しよう

iDeCoとは「individual-type Defined Contribution pension plan」の略称で、個人型確定拠出年金のことです。個人型DCとも呼ばれます。

年金のもととなる掛け金を払うことを「拠出」といい「個人」が「決まった(確定した)」拠出額を積み立てる年金制度であるため「個人型確定拠出年金」と呼ばれます。

日本では厚生年金や国民年金への加入が義務付けられていますが、それだけでは老後資金として不十分であることが多く、それを補うために位置付けられているとも言えます。

iDeCoは誰でも活用できる？

iDeCoは国民年金保加入者であれば、ほとんど誰でも加入できます。例えば、以下のような属性の人は問題無くiDeCoに加入できます。

• 国民年金第1号被保険者
  • 個人事業主、フリーランス、学生(20歳以上)
• 国民年金第2号被保険者
  • 会社員、公務員
• 国民年金第3号被保険者
  • 専業主婦(主夫)

一方、以下のような属性の人はiDeCoに加入することができません。

• 20歳未満、または、60歳以上の人
• 国民年金保険料が免除されている人
• 農業者年金に加入している人
• 企業年金のうち、企業型確定拠出年金に加入していてiDeCoとの併用が認められていない人

2017年の法改正前までは一部の限られた人しか加入できませんでしたが、2017年の法改正により対象者が拡大し、20歳以上〜60未満の国民年金保加入者であれば、ほとんど誰でも加入できるようになりました。

専業主婦は要注意？

2017年の法改正で専業主婦(主夫)もiDeCoに加入できるようになりましたが、もし所得特税を支払っていない場合は注意が必要です。

(配偶者ではなく)加入者本人が税金を支払っていない場合は節税(所得税控除)の恩恵を受けられないため、iDeCoの手数料などを踏まえると、逆に損してしまう可能性があります。

加入から給付までの流れ

iDeCoの加入から給付までの流れは以下の通りです。

• 加入…個人で任意に加入する
• 拠出…掛け金を毎月積み立てる
• 運用…加入者が金融商品を選んで運用する
• 給付…60歳以降に受け取る

ちなみに、iDeCoの最大のメリットは「拠出」「運用」「給付」の全てのタイミングで税金の優遇制度が受けられることです。

iDeCoの概要は？

• 自分自身で自由に掛金を設定し60歳以降に年金として受け取る
  • 59歳までは年金を受け取ることができない
• 自営業者、会社員などの属性により拠出限度額が変わる
  • 個人事業主、学生等の第1号被保険者の場合
    • 68,000円/月(816,000円/年)
  • 会社員、公務員等の第2号被保険者の場合
    • 12,000円/月(144,000円/年)〜23,000円/月(276,000円/月)
  • 専業主婦等の第3号被保険者の場合
    • 23,000円/月(276,000円/月)
• 税制上の優遇処置(非課税制度)が充実している
  • 拠出時…掛金が全額所得税控除になる
  • 運用時…運用利益が非課税になる
  • 給付時…受取額が非課税になる
• 投資信託や定期預金などを運用できる

iDeCoのメリットとデメリット

iDeCoは非課税制度が充実したとてもお得な制度です。

NISAやつみたてNISAと同じく「活用しないと損なレベル」とまで言われる数少ない制度の一つです。

iDeCoのメリット

例えば以下のようなメリットがあります。

• 所得税や住民税が安くなる
  • 掛け金を積み立てるとその分が所得から控除される
• 運用中の利益にも税金が掛からない
  • 本来、銀行預金の利息や資産運用による利益には20%の税金が掛かる
  • iDeCoやNISAなどの非課税制度には20%の税金が掛からない
• 受け取り時にも税金が安くなる
  • 一時金で受け取る場合
    • 退職所得控除により課税額が軽減される
  • 年金で受け取る場合
    • 公的年金控除により課税額が軽減される
• 積み立て金を持ち運べる
  • 転職時や退職時にもiDeCo契約を継続できる

iDeCoのデメリット

一方、少なからずデメリットもあります。特に中途解約できないことについては、人によっては大きなデメリットになるため、iDeCoのもっとも大きなポイントとも言えます。

• 積み立て金は60歳まで中途解約できない
  • 60歳まではお金を引き出すことができない
  • 加入期間が10年に満たない場合は受け取り可能年齢が引き上げられる
• 手数料が継続的に掛かる
  • 加入時手数料…2,777円〜3,857円
  • 口座管理手数料…年間で2,004円〜7,404円
  • 投資信託の手数料
    • 信託報酬…保有期間中ずっと掛かる手数料
    • 信託財産留保額…解約時に掛かる手数料
  • 還付事務手数料…還付のたびに1,461円〜2,109円
  • 給付事務手数料…1回につき378円〜432円
  • 移管時手数料…0円〜4,320円

個人的には「多少、デメリットはあるものの、それを覆す程の税金面での優遇が大きいため、絶対に活用するべき」と思います。

ですが、繰り返しになりますが「60歳までは中途解約できない」ことは、もっとも大きなポイントなので、必ず理解しておかねければいけません。

加入期間	受け取り開始可能年齢
10年以上	60歳〜70歳まで
8年以上〜10年未満	61歳〜70歳まで
6年以上〜8年未満	62歳〜70歳まで
4年以上〜6年未満	63歳〜70歳まで
2年以上〜4年未満	64歳〜70歳まで
1ヶ月以上〜2年未満	65歳〜70歳まで

iDeCoには加入した方が良い？

まず、長期的に資産を増やし続けるという意味では、ほぼ間違いなく加入するべきだと考えています。

ただし、もう少し視野を広げるとこのような意見も正しいと言えます。

• 収入額と支出額を踏まえ生活費を圧迫するならば加入するべきではない
• iDeCoに加入するような資金があれば若い間に自己投資をするべきである

これらの意見は人によって価値観が変わるため一概には言えません。

非課税に伴う恩恵は収入によって変わりますし、運用成績は実際に年金を受給するタイミングにならないと結果が分からないです。

ただ、やっぱり僕個人的には「結果的にはやっておいた方が良い人の方が多くなる」と考えています。

iDeCoとつみたてNISAの違い

iDeCoと良く比較される制度にNISA(つみたてNISA)があります。比較してみると以下のようになります。

	iDeCo	つみたてNISA
掛金上限額	属性により異なる	年間40万円まで
加入対象者	20歳以上〜60歳未満	20歳以上
金融商品	定期預金 貯蓄型保険 投資信託	投資信託
期間	60歳まで	20年間
手数料	口座管理手数料 金融商品の手数料	金融商品の手数料
中途解約	原則不可	可
掛金控除	全額が所得控除	控除無し
配当控除	運用利益が非課税	運用利益が非課税
給付金控除	一時金…退職所得控除 年金…公的年金控除	ー

iDeCoかNISA(つみたてNISA)かどちらかを選択しても良いですが、どちらもとてもお得な制度なので、資金に余裕があればiDeCoとNISA(つみたてNISA)の両方を活用しても良いと思います。

ちなみに僕はiDeCoとNISA(従来NISA)の両方に対して、上限額ギリギリまで運用しています。

なお、NISA制度の仕組みや注意点についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

iDeCoを始めるには

iDeCoに加入するには、まず「金融機関」と「金融商品」を選択することになります。

• 金融機関
  • 口座管理手数料、信託報酬、商品一覧などを確認する
• 金融商品を選択する
  • 元本確保型
    • 定期預金、貯蓄型の保険商品など
  • 投資信託
    • 想定利回り、運用実績、目論見書の内容などを確認する

実際には「金融機関で口座を開設」してから「投資対象の金融商品を選択する」ことになりますが、僕の場合は、まず最初に金融商品を「ひふみ年金」にすることを決めて、その後に「ひふみ年金を購入するためにSBI証券に口座を解説する」という流れになりました。

投資信託が一番おすすめ？

iDeCoで運用可能な金融商品は、主に「定期預金」か「貯蓄型の保険商品」か「投資信託」の3種類です。

定期預金や保険商品でも多少の金利は付きますし、非課税分を考慮すると、iDeCoに加入するメリットはある程度ありますが、口座管理手数料などが掛かることを考えると、個人的には良い選択とは思えません。

せっかくiDeCoに挑戦するのであれば、是非、(元本割れのリスクはあるものの)3%〜5%程の運用利回りが見込める投資信託を選択するべきだと思います。

iDeCoで購入可能な投資信託には優れたものが沢山ありますよ！

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2021/01/13更新　そこで今回は、楽天証券のiDeCo（イデコ）おすすめ商品1～5位を厳選してご紹介します。投資信託に関する書籍も執筆されたお金のプロ・FP頼藤太希さんのワンポイント解説も交えてお届けしますので、どの商品にしようか検討...

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加入手続きの流れ

加入手続きの流れは以下の通りです。

• 必要書類の取り寄せ
• 書類の記入・提出
  • 個人型年金加入申出書
  • 預金口座振替依頼書
  • 本人確認書類
  • 分配指定書
• 書類の確認、加入資格の審査
• 書類の受け取り
  • 国民年金基金連合会から届く書類
    • 個人型年金加入確認通知書
    • 個人型年金規約・加入者の手続き
  • 記録関連運営管理機関から届く書類
    • 口座開設のお知らせ
• 掛け金引き落とし、運用開始

加入手続きの書類には沢山の記入項目があったり、勤め先に対して記入や押印などをお願いする必要(法令で義務付けられている)があったりと、正直、面倒だと思うこともありますが、一通りの内容は理解しておくべきです。

分配指定で投資先を決定

また「運用資金でどの金融商品を購入するか？」を決めるための「分配指定」は必ずしておく必要があります。※僕の場合は「ひふみ年金に100%」です。

分配先を指定しておかないと、せっかくiDeCoを活用しているにも関わらず、金融機関側が指定した、クソみたいな定期預金を運用することになってしまいます。

状況に応じた運用指図

iDeCoを契約する際に決定した購入対象(金融商品)は任意のタイミングで変更が可能です。これを「運用指図」といいます。運用指図には以下の2種類があります。

• 配分割合(運用割合)の変更
  • 今後、積み立てる掛金の運用商品の割合を変更すること
  • 手数料は不要
• スイッチング
  • 現在、保有している金商品を入れ替えること
  • 手数料は不要だが信託財産留保額や解約控除額が差し引かれる(場合がある)
  • 回数制限がある(場合がある)
  • スイッチングが完了するまでに7営業日〜14営業日程掛かる(場合がある)

個人的には「iDeCoやつみたてNISAで採用されている投資信託は十分にリバランスされていることが多く、運用開始後に配分割合の変更やスイッチングは必要無い」と考えていますが、このような対応が必要だと考えるFPが多いことも事実です。

受給手続きの流れ

年金を受給するための手続きは以下の通りです。

• 受給権の確認
• 受け取り方法の検討、決定
• 裁定請求書の提出
  • 裁定請求書
  • 本人確認書類
  • 退職所得の源泉徴収票・特別徴収票など
• 裁定(書類確認、支払いの決定)
• 運用商品の売却
• 給付金の受け取り

年金を受け取る際は以下の2パターンになります。

• 一時金で受け取る
  • 退職所得控除が利用できる
• 年金で受け取る
  • 公的年金等控除が利用できる

どちらの受け取り方でも、それぞれ控除が適応されるため、控除枠内であれば税金は掛かりません。

退職所得控除の計算方法

退職所得控除は勤続年数に応じて決まりますが、iDeCoの場合も同様で、加入期間が長い程退職所得控除の枠は大きくなります。

iDeCoで運用した資産を一時金として受け取る場合の計算方法は以下の通りです。

• 退職所得控除を計算する　※退職所得控除額の表を参照
  • 加入期間20年までは1年毎に40万円控除
  • 20年を超えると1年ごとに70万円控除
• 退職所得を計算する
  • 退職所得＝(退職による収入ー退職所得控除)✕1/2
• 税額を計算する　※所得税控除額(超過累進税率)の表を参照
  • 所得税及び復興特別所得税＝(退職所得✕所得税率ー控除額)✕102.1%
  • 住民税＝退職所得✕10%

勤続年数(加入年数)	退職所得控除額
20年以下	40万円✕勤続年数 ※iDeCoは加入期間
20年超	800万円✕(70万円✕(勤続年数ー20年))

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

加入期間20年までは1年ごとに40万円、20年を超えると1年ごとに70万円控除される、少しでも長い期間加入することで退職所得控除額を増やすことができます。

年金受給時の注意点

iDeCoで運用した投資信託を年金として受給する場合はもう少し複雑になります。

まず大前提として「資産を年金として受け取る場合は運用状況によって年金額が増減する」ことになります。「分割取崩年金」とも呼ばれます。

一時金(退職金)として受け取る歳は給付事務手数料が1回だけで済みますが、年金の場合は資産を全部受け取るまで、「口座管理手数料」「信託報酬」「給付事務手数料」などがが継続的に掛かります。

また、年金の取り崩し方としては以下の2パターンがあります。

• 均等払い
  • 資産を均等に受け取る方法
• 割合指定
  • 年度ごとに割合を指定する方法

なお、年金として運用資産を受け取る場合、公的年金や企業年金と同様に「雑所得」として受け取ることになりますが、その年の公的年金や企業年金と合算して「公的年金等控除」を適応した上で受給することになります。

• 雑所得(年金受給額)を計算する　※公的年金等控除額の表を参照
  • 雑所得＝iDeCoや公的年金等の総収入ー公的年金等控除額

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円
65歳以上	330万円未満	120万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円

「雑所得」は「総合課税」の対象に含まれます。所得税法では「利子所得」「配当所得」「不動産所得」「事業所得」「給与所得」「譲渡所得」「一時所得」「雑所得」の8種類の所得が「総合課税」の対象となります。

これらの総所得から「基礎控除」「配偶者控除」などの所得控除を差し引いた金額に所得税率(釣果累進課税率)を掛けることで所得税の金額を計算します。

受給直前に大暴落が起こったら

iDeCoでしっかり資産を運用し満足できる金額になったとしても、受給直前になってリーマンショック級の大暴落により資産が大きく減ってしまうこともあります。

ですが、このような場合も心配はいりません。

60歳以降〜70歳までの間は運用指図者として運用を続けられるため、仮に大暴落になったとしても、10年の期間があれば、ある程度、損失を取り返せる可能性が高いです。

受給直前に大暴落に遭遇し、受給額に満足できない場合は、受給開始期間を延長して、様子を見ることで被害額を軽減することが可能です。

iDeCoは最強の資産運用術

僕は「株式投資」「投資信託」「不動産投資」など、さまざまな金融商品を保有していますが、その中でもiDeCoによる資産運用が一番おすすめだと考えています。正しい金融商品を運用することで「税金の優遇制度を考慮すると元本割れする可能性が極めて低い」と言い切れると思います。

制度の性質上、運用期間は長くなり、それまでの間、お金を引き出すことができないことは大きな不安要素かと思いますが、近い将来に利用する予定の無い「余裕資金」があれば、(利息がほぼゼロである)銀行の定期預金なんかに金を預けるより、よっぽど正しい判断だと思います。

「年金を納めることは国民の義務」ですが「iDeCoの活用は国民の権利」だと言えます。

なお、この記事は、書籍「はじめてでもスイスイわかる! 確定拠出年金[iDeCo]入門」の内容をベースとして、僕なりの考え方をまとめてみました。ページ数は200ページ程と簡潔にまとめられていますが、iDeCoの仕組みや考え方、加入から受給までの具体的な流れなどが丁寧に解説された初心者でも理解しやすい内容になっています。

これからiDeCoを始めたい人にはとてもおすすめな本なので、是非、一度、読んで頂ければと思います。

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当然、築古物件になればなる程、老朽化が進んでいるため、室内室外共に厳しくチェックする必要があります。

建物にはさまざまなチェックポイントがありますが、中でも慎重に確認しなければいけない箇所は「水回りの設備」です。

この記事では水回り設備の特徴やリフォーム工事に掛かる費用などについて解説します。

築古物件の購入を検討している人には重要な知識ですし、現在、築浅の物件を所有している人にとっても将来的には役に立つ知識です。是非、最後まで読んで頂ければと思います。

水回り設備の重要性

築古物件を購入する場合、建物の老朽化具合はとても気になるポイントです。

水回り設備は購入するまで確認できない？

修繕工事の費用が掛かりそうなポイントとしては以下のような箇所が挙げられます。

• 外壁塗装、雨漏り対策
• 地盤の傾き対策、シロアリ対策
• 受水槽やエレベーター

ただし、これらの設備については仮に入居者が住んでいた場合でも、ある程度、室外から判断(診断)することが可能です。

一方、室内の水回り設備については、入居者が住んでいる場合は室内に入ることができないため、確認できないことも多いです。

勿論、過去の修繕工事の履歴を元に「現時点での建物全体の品質」や「近い将来に必要になるであろう修繕工事の見積もり額」などを分析し、販売価格の妥当性を評価する訳ですが、室内に入れない以上、水回り設備については「恐らくこの程度の状態だろう」と予想するだけに留まります。

つまり、購入後、現在の入居者が退去した後に初めて確認する可能性が高いです。

勿論、全室の全設備を修繕するようなことはありえないですが、ある程度「最悪のシナリオ」を想定した上で「室内の状態が悪ければ○○円程の修繕費用が掛かるだろう」と予想しておいた方が無難だと思います。

水回り設備が大切な理由

室内の設備にはさまざまなものがありますが、その中でも水回り設備には以下のような特徴があります。

• 室内のリフォームの中で比較的費用が掛かる
• 入居希望者に満足されなければ入居付に苦労する

まず水回りのリフォームには費用の掛かる設備が多いです。例えば浴室などは10万円〜数十万円掛かる可能性もあります。

また、フローリングやクロスなどは多少不十分でも目をつぶってもらえるかもしれませんが、水回り設備に不満があると入居付にも苦労します。特に女性の入居者だと浴室、トイレ、キッチンなどが汚ければ、それだけで「ダメな物件」と評価されてしまいます。

つまり、室内の中でも水回り設備は特に高い水準での清潔感が求められる訳です。

リフォームのポイント

室内の清掃や修繕に比べて、水回り設備のリフォームは高額な費用が掛かります。

少しでも費用を抑える工夫をしなければ、経営に大きな影響を与えてしまうかも知れません。

ぼったくられないための注意点

特に建物管理会社が仲介する業者の場合、かなり割高になることもあります。

リフォームの仲介などは建物管理会社の貴重な収入源になっています。

「建物管理会社がリフォームの仲介で利益を得るのは間違っている」とは思いませんが、他の業者と比較して余りに高額な場合は、自分で業者を探しましょう。

関係業者と契約形態

リフォームには多くの業者間で協力して実施する。特にトイレやお風呂などだと関係者も多い。

例えば以下のような業者に協力する必要があります。

• 大工、配管業者、電気業者、解体業者、ダクト業者
• 内装工事業者、床の張替え業者、荷受け業者
• シロアリ駆除

これらの関係業者との契約形式については「一括発注」と「分離発注」の2パターンに分かれます。

• 一括発注は一つの業者を一括窓口とする
  • 責任の所在を明確にできる
  • コストが高くなる
  • 酒膳箇所ごとのコスト感覚が身に付きにくい
• 分離発注は業者ごとに契約する
  • 責任の所在が不明確になる
  • 適切な業者選びでコスト削減が期待できる
  • 修繕箇所のコスト感覚を身に付けられる

分離発注をして大家自らが関係業者をコントロールすることで費用を抑えることができますが、その分、事故や設備の破損などがあった場合は責任の所在が分かりにくくなるため、トラブルにならないように注意が必要です。

リフォームの目的を明確に

費用対効果を考えることが基本です。

• リフォームによって得られる効果
  • 入居者満足度向上？空室率軽減？老朽化対策？
• リフォーム費用(投資額)を回収する期間
  • 現状維持のまま値下げの方が懸命かも

建物の修繕には明確なゴールがありません。欲を出せば出すほど費用は掛かかってしまいます。

「リフォームする箇所の判断」も大切ですが「リフォームしない箇所の決断」も重要です。

常に「○○万円の費用を投下した場合、回収するのには○○年掛かる」という計算をした上で対応しなければ、独りよがりの修繕になってしまいます。

水回りの注意点

賃貸住宅の水回り設備として、リフォームの対象になるのは「流し台」「浴室」「トイレ」「洗面台」「洗濯機置場」辺りです。

高級住宅などでは「ディスポーザー」や「食器洗い乾燥機」のような最先端の設備なども備え付けられていますが、賃貸住宅の場合はそこまで重要では無いはずです。

勿論、あればライバル物件と差別化できますが、高価な設備になりますし「必要最低限の設備か？」と言えば、必ずしも必須の設備では無く、また設置する以上は所有者側の管理対象となり、費用対効果の観点からも余程の理由が無い限り設置する必要は無いと思います。

洗面台(洗面化粧台)

洗面台は洗面化粧台、またはシャンプードレッサーとも呼ばれます。以下のような特徴があります。

• 主なサイズ、機能、特徴など
  • 主なサイズは「幅600mm」「幅750mm」の2種類
  • 鏡は主に「1面鏡タイプ」「2面鏡タイプ」「3面鏡タイプ」の3種類
  • 通常の吐水(とすい)用とシャワーの切替式
  • 栓水(すいせん)の先端部分は可動式(引き出し可能)
• 交換に掛かる金額
  • 本体価格…30,000円〜50,000円程
  • 設置価格…数千円程
  • 寿命(交換するタイミング)…10年〜20年程

洗面台は毎日(毎朝)使うものなので清潔感が大切です。耐久面での寿命だと10年〜20年程は大丈夫だと思いますが、デザイン面も含め、余りにも古い印象を与える場合は思い切って交換するのもありかもしれません。

LIXIL 洗面台 PV洗面 幅600mm 奥行き500mm 両開き ホワイト ミラー 1面鏡 LED照明 PV1N-605S(4)Y/VP1H + MPV1-601YJ INAX 洗面化粧台 600 60cm

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洗濯機用防水トレイ

洗濯機置場の設置箇所は洗濯機用防水トレイ、防水パン、洗濯機パンなどと呼ばれます。以下のような特徴があります。

• 主なサイズ、機能、特徴など
  • 基本的には物件自体に取り付けられていることが多い
  • 排水ホースと床の排水口を接続し洗濯用水を排出
  • 排水ホースの亀裂、劣化、接続不良などによる水漏れ防止
• 交換に掛かる金額
  • 本体価格…3,000円〜10,000円程
  • 設置価格…無料〜数万円程
    • 排水口の位置が変更になる場合は工事費用が掛かる
  • 寿命(交換するタイミング)…不明(かなり長期間使えるはず？)

最近の洗濯機では水漏れする心配も少なく、必ずしも洗濯機用防水トレイは必要では無いという意見もありますが、万が一にでも、水漏れの可能性があることを考えると、設置する方が無難だと思います。

本体価格は予想通り安価ですが、排水口の位置が変更になる場合は追加工事が必要になるため、意外と高額な費用が掛かりそうです。

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キッチン(賃貸住宅向けのブロックキッチン)

キッチンには「システムキッチン」と「ブロックキッチン」の2種類があります。

• システムキッチン
  • ファミリー向けの分譲住宅などで採用
  • 流し台、調理作業台、コンロ台が一体化されたキッチン
• ブロックキッチン(セクショナルキッチン)
  • 一人暮らし用のワンルームマンションなどで採用
  • 流し台、調理作業台、コンロ台を3つ並べて配置するキッチン

一人暮らし用のワンルームマンションなどでは、ほぼ間違いなくブロックキッチンが採用されているはずです。

ブロックキッチンには以下のような特徴があります。

• 主なサイズ、機能、特徴など
  • 主なサイズは公団型のNタイプ(幅1700mm×奥行550mm)、Cタイプ(幅1700mm×奥行460mm)
  • 流し台、調理作業台、コンロ台など
    • 小さなキッチンだと調理作業台が無い場合もある
    • コンロ内蔵型と別売りコンロ設置型がある
• 交換に掛かる金額
  • 本体価格…30,000円〜50,000円程
  • 設置価格…100,000前後
  • 寿命(交換するタイミング)…20年程

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トイレ(賃貸住宅向けの和式トイレ)

家庭用のトイレには旧式の和式トイレと1980年代〜1990年代頃から普及してきた洋式トイレの2種類があります。また一般的な洋式トレイには「タンク式」「タンクレス」などの種類があります。

• タンク式トイレ
  • トイレに手洗いが設置(統合)されている
  • 停電時や脱水時にも動作に支障が無い
• タンクレストイレ
  • 省スペースで見た目がシンプル、コンパクト
  • タンク式トイレと比べ節水効果が高い
  • タンク式トイレと比べて本体価格が数万円〜10万円程高価になる
  • 停電時や脱水時には正常に動作しない
  • 水道水の水圧で水を流す仕組み
  • 手洗いが別に必要になる
  • 水圧の低いタワーマンションの高層階などでは設置が困難
  • ウォシュレット部分だけでの取替ができない

なお、アパートやワンルームマンションのような賃貸住宅の場合、基本的にはタンク式トイレで十分だと思います。タンク式トイレの特徴は以下の通りです。

• 主なサイズ、機能、特徴など
  • 主なサイズは0.4坪用、0.5坪用、0.75坪用の3種類
•  主な機能
  • ウォシュレット機能、便座暖房、脱臭機能など
• 交換に掛かる金額
  • 本体価格…30,000円〜50,000円程
  • 設置価格…30,000円〜50,000円程
  • 寿命(交換するタイミング)…20年程

トイレを交換するタイミングで床やクロスも一緒に修繕することも多いです。トイレットペーパーホルダーやコンセントの位置なども最低限考慮しておいた方が良いです。

トイレ自体の寿命は長いですが、古い印象を与えたり水漏れの心配が出てきたら交換するタイミングだと考えるべきです。

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浴室

室内のリフォームで一番費用が掛かるのは浴室です。

築年数が古い住宅であれば「バランス釜」と呼ばれる旧式の湯船が設置されていることもありますが、入居付けに苦労する可能性が高いためなるべく避けたいところでが、もし建物そのものが魅力的な場合は購入後に一般的な浴室にリフォームしても良いでしょう。

浴室の特徴は以下の通りです。

• 主なサイズ、機能、特徴など
  • 主なサイズは0.75坪用の1216(120cm×160cm)、1416(140cm×160cm)辺り
•  主な機能
  • 浴室暖房乾燥機、床暖房、追い焚き機能など
• 浴槽の交換に掛かる金額
  • 本体価格…100,000円〜150,000円程
  • 交換費用…300,000円〜350,000円程
• 壁、床、天井の工事費用
  • 公示価格…100,000円〜300,000円程

浴室の特徴としては、ユニットバス自体は意外にも数万円〜十数万円で済むのですが、工事を進めるために協力してもらう関係業者の数が多いことです。

インターネットでユニットバスを購入し、取り付けだけを業者に依頼するのが安く済みますが、ユニットバスの取り付け工事には各工程で必要となる技術があり、特殊な免許が必要な場合もあります。

また、リフォーム前の設備が3点式ユニットバスの場合は、当然ですが、浴室の他にもトイレと洗面台の設置場所および設置費用が必要になります。

入居者目線で考えると、3点式ユニットバスはやはり変更した方が良いのですが、リフォームする場合は他の設備同様、費用対効果と初期投下コストを回収できるまでの期間を算出し、効果的な戦略が必要です。

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水まわり設備についてのまとめ

最後に水回り設備に関する情報をもう一度振り返ってみます。

注意するべき項目も多く、全てを網羅するのは大変かもしれませんが、逆に言えばこれらの項目だけでも抑えておければ、室内設備に関する大きな不安要素は解消できます。

購入後になってから「失敗した！」と嘆かないように、室内の設備については、最低限、この辺りは抑えておきましょう。

残念ながら、そう簡単に上手くいくものではありません。

不動産投資は「不労所得」と言い換えられることもあり「さまざまなリスクがあるから手を出さない方が良いよ」と言う意見が多いことも確かです。ですが、そのほとんどが投資経験の無い人のイメージや思い込みによる意見のような気もします。

この記事は、書籍「はじめての不動産投資成功の法則」で紹介されているポイントをベースに、僕の考えや体験談をまとめた内容です。

ですが、それでも「一般的に考えられる賃貸経営のデメリットやリスクが全て網羅されている」と考えています。この記事の内容を理解した上で、それでも「不動産投資をやりたい！」と思えるのであれば、是非とも前向きに挑戦していけば良いと思います。

不動産投資のデメリットを理解しよう

不動産投資のデメリットには以下のようなものがあります。

• 想定できないリスク、想定するのが難しいリスクが沢山ある
• 不動産価値が目減りする、目減りする可能性が高い
• 株式や投資信託などと比べ売買しにくい、特に売却時の負担は大きい

勿論、僕はこの記事の中で「不動産投資には沢山のデメリットがあるからやばい…」という内容をお伝えしたいのでは無く「デメリットをしっかり理解できれば適切な対策が打てるようになる」ということです。

人は「自分の知らないもの」には知らないがゆえに過剰に恐れてしまいます。本当はそれ程心配する必要が無いものに対しても過剰に恐れてしまい、その結果、挑戦の機会を失います。

本来、手に入るかもチャンスがあったかもしれないのに、必要以上に心配してしまった結果、挑戦を諦めてしまうような「機会損失」にはなりにくくなります。

デメリットのリスクようなネガティブな情報は「正しく恐れる」ことが大切なのです。

リスクを把握できれば対策が打てる

一般的に不動産投資は何年〜数十年と長い期間を掛けて継続運用することになります。

また、投資金額も文字通り桁違いなので、株式投資や投資信託などと比べるとリスクが目立ってしまいます。

賃貸経営を続けていると以下のようなリスクが想定されます。

最大のリスクは空室リスク

不動産投資を行う時、一番頭を悩ますのは空室リスクです。

正直、空室のリスクさえ回避できれば不動産経営は成功したも同然です。

空室が続けば家賃も下落する

空室が増えてしまったり、入居者から得られる家賃が減ってしまうと、当初想定していた表面利回りが得られなくなってしまいます。

また、空室が続き部屋が埋まらなくなってしまったとしたら、次は家賃を安く設定するしかない状況に陥ってしまいます。

当然、家賃が下落すれば、入居者から得られる家賃収入も少なくなるため、やはり表面利回りが低くなってしまいます。

人口減少により空室率が増える？

日本は今後、人口の減少に伴い空室率が高くなる事が予想されています。

っと言うより、既に人口の減少は進んでいて空室率も高くなってしまっています。これから先はさらに急激にこの傾向が大きくなります。

また、2020年からは日本の総人口だけでは無く「世帯数」も減っていくと予想されています。

賃貸市場はお先真っ暗？人口減少による空室リスクをどう考える？

日本の抱える大きな問題として「人口減少問題」や「少子高齢化問題」などがあります。「人口が減少すると何の問題があるのか？」と言えば以下のようなものが挙げられます。 労働力の低下による競争力が低下 労働人口の減少および高齢化人口の上昇による年金...

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2019.02.09

より影響を受けにくい地域を検討する

ただ世帯数で考えると一人暮らし世帯は、そこまで人口減少の影響を受けません。また地域によっても人口の推移は変わるので、東京圏・名古屋圏・関西圏のような、将来的にも比較的人口を維持できる(減少したとしても緩やかに減少する)ような地域をターゲットにすると空率リスクは最小限に回避する事が出来ます。

例えば関西圏で人口の維持が期待できる地域としては、主に以下のようなエリアです。

• 大阪府大阪市
  • 中央区、北区、西区、天王寺区、鶴見区、浪速区、淀川区
• 兵庫県神戸市、西宮市、尼崎市
• 京都府京都市

関西の人気の地域としてはオフィス街や大学などの近くが多く、安定した人口増加(人口維持)が見込めます。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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地域選びは将来性も大切

投資エリアを検討する場合、当然、現在の価値やニーズを基準にエリアを見極めることになりますが「将来、その地域がどのようになっているか？」を予想することも大切です。

街自体が老朽化し治安が悪くなってしまったり、ゴーストタウンになってしまえば、個人の力ではほぼ手の打ち用が無いため個人的にはよっぽど大きなリスクに感じます。

将来的にも活性化し続けれるような街を選びたいですね。

物件の修繕のリスク

今住んでいる入居者が退去した場合、次の入居者が気持ちよく生活を送れるように、部屋を綺麗に修繕したり壊れている箇所を修理したりします。

当然、建築されてからの期間が伸びれば伸びる程、部屋が汚れてきたり、備品が壊れやすくなる訳ですが、当初、想定していた以上の出費が掛かってしまうと、その分、実質利回りが低くなってしまいます。

賃貸経営の基本！表面利回りと実質利回りの計算方法を徹底解説！

投資の世界には「利回り」という言葉があります。勿論、不動産投資の世界でももっとも大切な評価指数の一つです。普段、株式投資や投資信託をしている人ならイメージしやすいですが、全く投資をしない人にとっては余り馴染みの無い言葉ですね。「利回り」とは...

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2019.11.17

金利上昇のリスク

投資用物件を購入する場合、金融機関から融資を受けることになります。

金利の種類を理解しよう

金融機関から融資を受ける場合、金利の種類は大きく3種類に分けられます。

• 固定金利型
• 変動金利型
• 固定金利選択型

基本的にはもっとも金利の低い変動金利型を選択することになりますが、将来の金利上昇が心配であれば固定金利型を選択すればローン返済額が一定になります。

想定以上に返済金利が上がってしまうと、当然、月々の返済額も増えてしまいキャッシュフローが低くなってしまいます。

個人的には「当分、金利が急激に上昇する可能性はかなり低い」と考えていますが、どうしても金利上昇リスクが不安な場合は、やや高金利(1%程)ではありますが、固定金利を選択することで、金利変動リスクを回避することができます。

変動金利が一番おすすめ！住宅ローン金利の決められ方と金利プランの比較について

住宅を購入し金融機関から住宅ローンの融資を受ける場合、どの金利プランを選択するかを決めることになります。今回はそれぞれの金利の種類について違いや特徴、注意点などをまとめてみました。

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2019.04.13

将来的に金利は上昇傾向？

金利については2015年〜2016年頃は史上最低の低金利時代と言われていました。2019年の時点では少し金利が上がってきていますが、それでもまで十分に低金利時代です。

つまり、今後、返済途中で金利が上がる可能性が極めて高いです。なので、金利が上がっても安心して十分支払いを維持できるような返済計画が必要であり、そのためには金利が上がる仕組みや金利上昇の上限などを正しく理解しておかないといけません。

ローン返済は前倒しで支払う事で返済期間を早める事は出来ますが「今月は出費が多く厳しいので返済を少なめにして欲しい」と言う事は基本的に出来ませんし、もし交渉できたとしても信頼を無くしてしまいます。

史上最低の低金利時代？住宅ローンの借り換えポイントを徹底解説！

住宅ローンを借り換えることで返済額に大きな違いが出てきます。特にここ数年は史上最低の低金利時代と言われています。意外と知られていない変動金利の仕組みについても詳しく説明します。

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2019.04.13

元利均等返済と元金均等返済の違いとリスクについて

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。基本的には「元利均等返済」が選択されますが、実は「元金均等返済」の方が、返済総額は少なくなります。 元利均等返済と元金均等返済の違いを知りたい人 金利の仕組みを理...

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2019.04.05

家賃滞納リスク、夜逃げのリスク

もし入居者からの家賃が滞納されてしまった場合、本来得られずはずの家賃が得られなくなり、経営に大きな影響を与えてしまいます。

最悪の場合、入居者(家賃滞納者)が夜逃げし、音信不通になってしまえば、家賃収入が得られられないだけでは無く、残置物の処分や次の入居者の募集が(法律や契約の都合上)とても難しくなり、賃貸経営をする上で致命的な損失に繋がってしまいます。

家賃滞納トラブルに陥ったらどうなる？予防策と対応方針を徹底解説！

賃貸経営の最も有名なリスクは空室です。ただし、それ以上に大きな問題として「家賃の滞納問題」があります。空室問題と比べると発生頻度としては全然低いですが、万が一、家賃滞納が発生したらとても大変な事態になります。いつの時代でも家賃を滞納してしま...

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2019.11.10

入居者の夜逃げは防げるの？被害を軽減するための適切な知識について

家賃滞納の被害に遭うと今まで積み重ねてきた経営の成果が一気に崩壊してしまいます。さらに夜逃げ問題に発展すると解約の手続きや残置物の処分についても法的な対応が求められます。

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2020.02.08

入居者の死亡リスク(殺人、孤独死など)

万が一、入居者がトラブルなどにより殺害されてしまったり、自殺などが起こった場合は、遺体の処理や部屋の修繕費用が高額になってしまいます。

また、高齢者の場合は孤独死のリスクが高くなりますし、一人暮らしの場合は発見が遅れることも多く、その分、部屋の損傷は大きくなってしまいます。

個人的には余り賛同はできないのですが、孤独死のリスクを避けるために高齢者の入居をお断りしている家主も一定数います。

火災や震災などの天災リスク

賃貸経営に関わらず、物件を所有している以上、仕方無いことですが、もし所有物件で火災が起こったり、地震などにより倒壊、浸水してしまった場合は、修繕のために大きな費用が掛かります。

火災保険や地震保険に加入することでリスクを軽減できますが、保険料金もどんどん上昇傾向になっているため、「必ず必要な保険」と「それ程必要では無い保険」を見極める必要があります。

火災保険の仕組みは難しい？加入者ごとの補償範囲を徹底解説！

火災保険の補償内容は意外と複雑で、内容を正確に把握できていない人も多いはずです。ですが「補償内容」とは言い換えれば「権利」でもあります。何か問題が怒った時に「権利を主張できるか？」「権利があることに気づかず主張できないか？」によって大きな差...

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2020.12.22

地震保険は加入する意味無し？出費を防いで大切な資産を守るには？

日本に住んでいる以上、地震の脅威から逃れることはできません。過去10年間だけでも東日本大震災(2011年3月11日)や熊本地震(2016年4月14日)のような大規模な地震が立て続けに発生しています。地震から建物を守るには日本はこれまでに何度...

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2020.12.22

損害賠償、訴訟のリスク

火災リスクや震災リスクと同様、賃貸経営をしているかに関わらず考えられるリスクですが、所有物件の破損や倒壊などが通行人や入居者に対して怪我をさせてしまえば、裁判で訴えられて損害賠償を支払うことになる可能性もあります。

万が一、死者を出してしまったとしたら、その損害賠償額は致命的な金額になるはずです。

「リスク」と「リスクの対処法」

ここまで散々「リスク」という言葉を使いました。

一般的なイメージとしては「リスク＝危険」だと思います。ですが、金融商品や投資の世界では、リスクは「危険」では無く「不確実性」と考えられています。

またリスクに対する対策としては「問題が起こる可能性」と「問題が起こった場合の影響」の2本の軸を基準に考えれば良いと思います。

• 問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響も小さい
• 問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響は大きい
• 問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響は小さい
• 問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響も大きい

例えば「問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響も小さいリスク」であれば、そのまま放置し続けても良いかもしれません。逆に「問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響も大きいリスク」には、多少コストを掛けてでも全力で対応する必要がありそうです。

賃貸経営における「リスクへの対処法」は人それぞれ違いますし、共通する「答え」がある訳ではありませんが、不動産投資家としては大切な能力の一つです。例えば以下のような方針が考えられます。

1. リスク回避
   • 金利上昇リスクを回避するため金利が上がらない固定金利を利用する
2. リスク低減(リスク最適化)
   • 修繕リスクを低減するため修繕積立金を準備する
   • 空室リスクを軽減するため好立地の物件のみを購入する
   • 震災リスクを軽減するため新耐震基準の物件を購入する
3. リスク転移(リスク共有)
   • 空室リスクを転移するために一括借上げ契約(サブリース)を活用する
   • 家賃滞納リスクを転移するため入金代行(滞納保証)の契約を結ぶ
   • 震災リスクを軽減するため地震保険に加入する
   • 高齢者の死亡リスクを転移するため孤独死保険に加入する
4. リスク保有
   • 人気のエリアなので空室リスクを保有し一括借上げ契約(サブリース)を活用しない
   • 地震発生の可能性が低い地域なので震災リスクを保有して地震保険には加入しない

不動産の資産価値は目減りする

一般的に不動産の資産価値は緩やかに目減りしていきます。

将来、地域全体が活性化したり景気が良くなり土地の価格が上昇することも例外的にはありますが、基本的には時間が経てば経つ程、その価値は少なくなっていきます。

資産価値が目減りすることは避けられませんが、その影響を最小限に留めることは可能です。例えばは以下のような方法が考えられます。

適正価格を見極めるには？

いつの時代でも、不動産価格を適正な価格で購入することができず、賃貸経営に失敗してしまったり、自己破産してしまうケースは多く見られます。例えば2018年に話題になった「かぼちゃの馬車」の事件では、適正価格を大幅に超えた金額で物件を購入した(素人の)投資家が大きな損失を被ることになりました。

ですが、逆に適正価格を大きく下回る値段で不動産を購入することができれば、多少、資産価値が目減りしたとしても大丈夫です。

「かぼちゃの馬車」問題で考える 〜甘い言葉の罠に騙されない最低限の知識〜

今年(2018年)に話題になった「かぼちゃの馬車」問題をうけて自分の投資判断や被害に遭わないための考え方を見つめ直してみました。今後、賃貸経営を検討している人にも役に立つ情報です。

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2019.10.27

適正価格以下で購入するには？

「適正価格を下回る値段で購入することができるのか？」と疑問に感じるかもしれませんが、これこそが不動産投資家としての重要な能力になります。

例えば以下のようなケースだと、比較的、安値で購入することができるかもしれません。

• 安く売却してくれる、または売却する事情がある人から購入する
  • もともと資産家の家庭に育ち物件を所有している人
  • 相続対策として親族から物件を譲り受けた人
  • 金融機関への返済の都合上、速やかに現金化を実現したい人
• 客観的に物件価値が低いと判断されている物件を購入する
  • 築年数が経過し過ぎて資産価値の低い物件
  • メンテナンスを怠り空室が増加し収益性が悪い物件
  • 自己破産などにより競売に掛けられた物件

このような物件を購入することができれば、資産価値が目減りする心配も少ないですし、不動産投資家としても、一気に成功に近付けるはずです。

競売で格安物件を購入する魅力とリスクについて

競売物件とは購入者が住宅ローンの返済が困難になり裁判所により差し押さえられた物件をオークション形式で一般流通物件と比較して3割〜5割程の価格で購入できる物件の事です。ここでは入札から落札までの流れや想定されるリスクなどについて簡単に纏めてみました。

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2020.12.22

修繕コストを抑える

物件を所有する以上、時間の経過と共に資産価値が減少するのは仕方無いことですが、以下のポイントを抑えることができれば修繕費用の削減に繋がります。

• 効果的な修繕工事
  • 先行投資額を回収できるような収益性の高い修繕工事
    • 収益に関わらない修繕工事は敢えて放置するのも有効
  • 問題の箇所を適切なタイミングで修繕
    • 雨漏り、外壁塗装などを怠り過ぎると逆に修繕費用が嵩むことも
• 戦略的な設備投資やリフォーム
  • 入居者に喜ばれる設備を取り入れる
  • 地域ごとのニーズ(家族構成)にあった間取りや広さ
• 新耐震基準の物件のみを購入する
  • 旧耐震基準の物件と比べ、倒壊リスクが軽減される
    • 震度6強～7程度の揺れでも倒壊しにくい

実際に物件を所有すると、気になるところは全て修理したいと思ったり、自分の好きな間取りにリフォームしたいと感じるかもしれませんが、修繕工事の目的はあくまでも「入居者が快適に生活を送ること」です。

仮に完璧の状態で無かったとしても、入居者が余り気にしていなかったり、退去に繋がらないような箇所であれば、後ろ向きな判断に思えるかもしれませんが、敢えて放置するのも良いかもしれません。

ただ、手を加えることで賃料を大幅に改善できる見込みがある場合は、適切に判断して、修繕費用を投じることで、長期的な収益性の向上に繋がります。

大規模修繕工事の4つのステップ！建物が劣化する仕組みについて

「大規模修繕工事を必ず成功させる本」の内容をもとに大規模修繕工事の必要性や考え方を纏めました。具体的な対応方法や工事以外の回避策についても解説しています。

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2019.04.18

旧耐震基準と新耐震基準の違いは？特徴を理解して関西エリアで安定した賃貸経営を目指そう

関西で不動産投資を始める初心者向けに旧耐震基準と新耐震基準の違いを徹底解説。築古物件の注意点、融資・保険、耐震等級、劣化等級、既存不適格物件や違法物件など、安定した賃貸経営へ役立つ最新情報を網羅！

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2025.05.04

不動産は売却しにくい？

株式投資や投資信託などと比較して、不動産の場合は「売却するための障壁」が非常に高くなります。例えば以下のような要因があります。

売買手数料が高い

物件を売却する場合、仲介会社へ支払う売買手数料は以下の通りです。

仲介手数料の上限額

売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買金額の5%(＋消費税)
200万円超〜400万円以下	売買金額の4%+2万円(＋消費税)
400万円超〜	売買金額の3%+6万円(＋消費税)

余程築年数の経過した小規模な物件で無い限りは400万円を下回ることは少ないと思うので、基本的には「売買金額の3%+6万円(＋消費税)」と考えれば良いと思います。

仮に1,000万円のワンルームマンションを売却した場合、40万円程の売買手数料が必要になります。

• (1,000万円×3%+6万円)×10%=396,000円

正直、手数料だけでこんな高額になってしまうのは少し納得できない気もしますが…

不動産を売却するには宅建業者(不動産仲介会社など)にお願いしなければいけないので、必要経費として割り切るしかありません。

また、この他にも以下のようなお金が必要になります。

•  登録免許税
  • 所有権移転登記、抵当権設定登記、抹消登記
• 司法書士への報酬
• 印紙税
  • 売買契約書、金銭消費貸借契約書、領収書
• 不動産取得税(購入時のみ)
• 火災保険料(購入時のみ)
  • 融資を受けるための前提条件(必須)
  • 必要に応じて地震保険への加入も検討(任意)
•  金融機関へ支払い
  • 購入時の手数料(購入時のみ)
  • 一括返済手数料、違約金など(売却時のみ)

株式や投資信託の場合、手数料や信託報酬などを支払う必要がありますが、(やや誤解を与える言い方ですが)正直、誤差の範囲内です。ですが、不動産投資の売買にはより高額な売買手数料が必要になりますし、普段余り意識しないような税金面での負担も強いられてしまいます。

売買益の税金が高い

売買手数料と同じくらい、もしくはそれ以上に大きな負担になるのが、物件を売却した際の税金です。

物件を売却すると、その売買益に応じて「譲渡所得」が発生します。

譲渡所得税は物件を所有した期間によって「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」の2種類に分けられます。

• 売却物件の所有期間が5年未満
  • 短期譲渡所得となり所得税および住民税が高くなる
• 売却物件の所得期間が5年以上
  • 長期譲渡所得となり所得税および住民税が安くなる

具体的な税率については以下の通りです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

所有期間が5年以上である長期譲渡所得でも20.315%と比較的高い税率が課せられますが、所有期間が5年未満の短期譲渡所得であれば39.63%ものとても高い税率が課せられます。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

流動性が低く換金性が悪い

株式投資や投資信託の場合はすぐに売却することが可能です。

勿論、自分の希望する価格で売却できるかどうかは所有している銘柄や時期に左右されますが、ある程度妥協することができれば、売却にそれ程苦労することはありません。

株式や投資信託は毎日のように売り買いがされていますよね。

一方、不動産投資の場合はそう簡単には売却先が決まりません。それは単に飼い主側が販売価格に納得しない場合もありますし、そもそもニーズ自体が無ければ話になりません。

また、仮にこちらの希望する金額で購入希望者が見つかったとしても、多くの場合、金融機関からの融資に頼ることになりますが、そのタイミングでその購入希望者に対して、十分な融資が下りるかどうかは分かりません。その投資家の属性や金融機関の融資姿勢によっては融資を受けることができず、購入希望者としても「買いたいけど買えない」状態になってしまうかもしれません。

その場合は値下げ交渉を受けることもあるでしょうし、最悪の場合、売買自体が白紙撤回になってしまいます。

また、株式投資や投資信託を売却した場合、数日程で売却価格(マイナス手数料分)を現金化できますが、不動産の場合は売買のための手続きが多く、数ヶ月掛かってしまうのが一般的です。

デメリットを克服できれば賃貸経営は成功する

賃貸経営には沢山のデメリットがリスクが潜んでいることが分かりました。

もう一度、簡単にまとめてみると以下の通りです。

• 想定できないリスク、想定するのが難しいリスクが沢山ある
• 不動産価値が目減りする、目減りする可能性が高い
• 株式や投資信託などと比べ売買しにくい、特に売却時の負担は大きい

ですが、これらのポイントを踏まえ、一つ一つ、懸念点を潰していけば、不動産投資で大失敗する可能性は限りなくゼロに近付けられるのではずです。

繰り返しになりますが、この記事の内容は、書籍「はじめての不動産投資成功の法則」で紹介されていた内容をもとに僕の経験や考えをまとめたものです。

この本には他にも「失敗しないための物件選び」や「利益を最大化するための融資戦略」など、これから賃貸経営を始めたい人にとって、有益な情報が丁寧に解説されています。興味がある方は、是非、一度、読んで頂ければと思います。

はじめての不動産投資成功の法則 改訂版

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そして金融機関には「その人のお金を貸しても良いのか？ダメなのか？」を判断するための融資審査があります。もし、その人がお金をちゃんと返してくれなかったら、その融資額は貸し倒れとなり、大きな損失になってしまうからです。

今回は金融機関から融資を受ける際の考え方や事前に準備することで、融資審査を有利に進められる注意点を纏めました。これから不動産投資を始めたい人には参考になる内容だと思います。

融資戦略は超重要！

金融機関に融資の依頼を申し込む場合、事前準備はとても大切です。例えば以下のような知識は知っているのと知らないのとでは融資条件や融資の可否に大きな影響を与えます。

• 融資を受ける際の紹介人の有無、紹介人の過去の経営実績
• 金融機関へ提出が必要となる資料
• 金融機関の融資が承認されやすい時期

当然ですが、融資が下りないと物件は購入できません。

当然ではあるのですが、意外と融資を軽視している家主(これから家主を目指す家主予備軍？)は多いです。

また、仮に融資を受けれたとしても希望している貸出金利や貸出期間での融資が実現できるかが変わってきます。

「貸出金利の1%なんてそれ程大きな違いは無い」と思うかもしれませんが、それは間違いです。

投資用物件の購入するために融資を受ける場合、その融資額は数千万円〜数億円になります。

融資額が大きくなれば、その分、貸出金利や貸出期間による返済総額は大きく変わります。

少しでも良い条件で融資を受けれるように最大限の努力をするべきです。

金融機関へのアプローチ

金融機関へのアプローチは融資を受けるための最初の一歩です。具体的な方法としては以下のような手段が考えられます。

先輩大家の紹介が一番

最も有効なのは新規の一見さんとして融資を申し込むのでは無く、既にその銀行を利用している先輩大家や関係者から紹介して貰う事です。

銀行側からしてもVIPなお客様の紹介者であれば、やはりその方もVIP対応です。

できれば、自分自信が優良顧客になれれば、それが一番良いのですが、それには投資規模が大きいことやある程度の必要になります。

契約規模を大きくしたり自分を将来性があるように見せかけるような振る舞いは、はっきり言って難しいです。日々、融資の審査に携わっている百戦錬磨のプロの銀行員からすれば、そのようなハッタリはすぐに見破られてしまいます。

不動産経営には人脈が大切と言われますが、その人脈は銀行で融資を受ける場合も例外ではありません。

融資の場合も大家同士の横の繋がりが影響する事はとても自然なことです。金融機関に紹介してもらうために「人脈を作る」のはイメージが悪いと思われるかもしれません。ですが、紹介人の有無でその後の投資家としての成功が大きく左右するのも事実です。

普段から先輩大家と関われるような人間関係を確立することが大切です。関西の場合だと「がんばる家主の会」のような、大家さんのコミュニティに所属することも有効です。

不動産会社のパイプは信用できる？

まだ物件を所有していなかったり、事業規模がそれ程大きく無い段階では、取引のある金融機関は少ないはずです。その場合は販売元の不動産会社から金融機関を紹介してもらうことになります。

不動産販売会社としては「自社は○○金融機関と関係性が深いため○○金融機関がおすすめです」と言われるかもしれませんが、総融資額が数千万円〜数億円程度であれば、金融機関からすれば「ただの一般的な顧客のひとつ」に過ぎません。

その場合は自分の力で金融機関を探した方が良い融資を引くことができるかもしれません。

不動産会社である以上、どこかの金融機関と繋がりがあるに決まっていますが「優良顧客として認識されているか？」は別問題です。会社の規模や総融資額(物件戸数やお客様の人数)などを確認し、本当に優良顧客として扱われているのかは考えなければいけません。

また、可能性は極めて低いですが、もしその不動産業者が過去に「エビデンス改ざん」のような偽装工作をしていて、それが金融機関にバレてしまっていた場合、その不動産業者は出入り禁止になっているはずです。もし過去にこのような不祥事 を繰り返しているような業者であれば、金融機関との関わりが乏しい可能性もゼロではありません。

具体的な偽装工作の手口は書籍「現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法」に具体的に解説されています。他にも不動産業界の裏側が分かりやすくまとめられているため、興味のある方には是非おすすめの書籍です。

最初は一本の電話から

もし知人や販売会社からの紹介が得られなかったり、より良い条件の金融機関を開拓した場合、まずは電話で融資担当者に対して、融資審査を依頼します。

この時に融資基準や融資姿勢などを確認できれば、今後の対応がスムーズになりますし、もし自分にとって融資の基準が高すぎたり、融資に対して消極的な金融機関であれば、早いタイミングで候補対象として外せるので、融資元を効率的に選別できます。

訪問時の準備資料は？

金融機関に融資依頼のため訪問する場合、何も準備をせずに出向いてしまうと、その後の処理が非効率になりますし、貴重な時間を作ってくれた担当者にも対してもマイナスな印象を与えます。

提出書類を準備するメリット

金融機関に融資依頼のため訪問する際は、提出を求められる可能性がある資料を準備することで以下のようなメリットがあります。

• 融資審査のための期間が短縮される
  • 提出依頼があっと後に資料を準備しているようでは対応が後手後手になる
• 属性評価が高くなる
  • 事前に資料を準備しておくことでビジネスマンとしてプラス評価になる

どれも単純な話ですが、意識するのとしないのでは大きな差があります。特に人気物件の場合、数日間での準備の遅れで、他の家主に購入されてしまうことも考えられますし、訪問時からしっかりと準備をしていくことで「真剣に物件を購入したい」つまり「本気で融資を受けたい」前向きな姿勢が伝わります。

必要な提出書類

提出を求められそうな資料は基本的にどこの金融機関でも同じなので、一度、準備してしまえば、今後、別の金融機関に融資の依頼をする際も効率良く出向くことができます。

具体的にはには以下のような資料を準備します。

• 物件資料
  • 物件概要書、レントロール
  • 法務局資料(登記簿謄本、構図、地積測量図、建物図面等)
  • 売買契約書(契約締結の場合)、固都税明細(または固定資産評価証明書)
• 融資評価依頼書
  • 希望融資額、希望融資期間、借入主体(個人または法人)等を記載
• 本人確認資料
  • 経歴書、金融資産一覧表、身分証明書
  • 源泉徴収票および確定申告書(直近3年分)
  • 住宅ローンの返済予定表
• 配偶者(連帯保証人)資料
  • 身分証明書
  • 源泉徴収票および確定申告書(直近3年分)
• 所有物件情報(既に所有物件がある場合)
  • 保有物件情報、レントロール
  • 登記簿謄本、固都税明細(または固定資産評価証明書)
  • アパートローン(投資マンションローン)の返済予定表
• 法人登記簿謄本、決算書(直近3期分)

もし他にも追加で提出を求められるとしたら「事業計画書」や「収支シュミレーション」などが考えられます。

僕の最初に投資用物件を購入した際は、最新の源泉徴収票のみの提出を求められましたが、金融機関などによっては過去3年分の提出が求められる場合もあるそうです。

なお、金融機関に対して事前に準備するべき資料については「初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書」にとても詳しく書かれていました。著者は楽待コラムニストとしても活躍されている「鑑定士×投資家」さんなので、とても読みやすい内容にまとめられています。

初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資　最強の教科書 投資家100人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え [ 鈴木 宏史 ]

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訪問時のタイミングは？

銀行の融資スタンスはタイミングにより多少変化することがあります。

同じ属性で同じ物件であるにも関わらず、融資が下りる場合と下りない場合があります。

金融機関により判断基準や重要視するポイントが違うのは分かりますが、面白いことに、同じ金融機関でも時期によってそのようなことがあります。

融資が緩むタイミング

一般的に金融機関の融資が緩むタイミングは以下の時期と言われます。

• 決算期末(3月)
• 半期末(9月)
• 四半期末(6月、12月)

ただし、実際には融資の承認が降りるのに少し時間が掛かるため、決算期末、半期末、四半期末の一ヶ月程前に融資の依頼をすると良いと思います。

融資承認に影響を与える例外ケース

ただし、決算期末、半期末、四半期末のタイミングで融資の依頼をすれば必ず承認が降りる可能性が高くなるとも限りません。例えば以下のようなケースも想定されます。

• 景気動向により融資スタンスが変わる
  • 2019年は「かぼちゃの馬車とスルガ銀行不正融資」問題により融資は厳しい
• 金融機関側の内部事情
  • 金融機関の基本方針の転換
  • 担当者(支店長・審査部長など)の配置替え
• 決算期末目標の達成が難しい場合
  • 12月～3月頃でも融資基準が緩くなる
• 既に目標が達成された場合
  • 次期のノルマを達成するために目標額以上の融資を控えることもある
• 新規顧客として融資の依頼をする場合
  • 期初の閑散期である4月または10月頃の方が時間に余裕がありスムーズになる

融資基準に絶対は無いため、一概には言えませんが、元金融期間の方からもこのような内部事情を伺うことがありました。

どの支店に出向くかも重要

意外かもしれませんが、実は「どの支店に行くか？」はかなり重要です。

例えば「三菱UFJ銀行」「三井住友銀行」「みずほ銀行」のようなメガバンクで融資を受けようと考えた場合、どこの支店に出向いても審査結果が同じになるかといえばそうではありません。

例えば大阪の中心地である梅田やなんば周辺の法人向け店舗の場合、主に法人顧客向けの融資業務が多く、個人の小規模な融資業務は引き受けてもらいずらい傾向にあります。

一方、周辺に法人が少ない小規模な個人向け店舗の場合、中小零細企業や個人を相手とした融資業務が中心になるため、積極的に対応してくれる可能性が高いです。

融資の承認は分担されている

融資に対する承認の流れについては、一人の担当者に権限が集中することで独断での融資の許可を出させないため、各担当者ごとに権限が分離されています。

そのためゴールデンウィークやお盆休みのような長期休暇の時期になると、銀行員もタイミングをずらしながら休暇を取るため、担当者ごとの承認処理が進まず、必要以上に時間が掛かってしまう場合もあります。

ちなみに銀行員は金融庁の指導により年間で1度は長期休暇(一週間の休み)を取得する事がルール化されています。

あくまで噂レベルですが、休んでいる間に不正のチェック(場合によっては金融庁などによるガサ入れ？)などが行われたりする事もあるそうです。

優秀な営業担当が好条件の融資に繋がる

融資についての話などを進める場合、決まった営業担当者が相談(ヒヤリング)や対応する事が一般的です。出来れば優秀な営業担当者に対応して頂きたいですが、銀行側も「大切なお客様」に対して優秀な人材を割り当てたいはずです。

逆に余り優秀では無い営業担当の場合、融資条件が悪くなるだけでは無く、対応の遅れがそのまま機会損失に繋がってしまうかもしれません。

ただ紹介なら何でも良いのでは無くて、出来れば優秀な営業担当者に対応されている優秀なお客様に紹介してもらう事です。

冒頭でもご説明した通り、小規模経営のフェーズでは、優良な融資条件を獲得するためには、優良な人脈が不可欠になります。

優良顧客として認められるには

何を基準に「大切なお客様」とするかは状況によりますが、主に以下のようなことが考えられます。

• 情報や書類を遅延なく速やかに提出する
• 堅実で誠意のある対応をする
• 契約の規模(融資額)が大きい
• 将来性があり今後も長期的な付き合いが期待できる
• 金融機関側にとってメリットがあり利益に貢献できる

ここで重要なのが、少し言い方は悪いですが…「担当者に恩を売る」ことです。

例えば担当者に勧められた金融商品を購入することは効果的です。金融機関では以下のようなさまざまな金融商品を取り扱っています。

• 定期預金、積立預金
• クレジットカードの作成
• 投資信託、生命保険、外貨建金融商品

ですが、銀行などで取り扱われている金融商品は、はっきり言って優良なものは少ないです。

ですが、担当者の売上に貢献するつもりで、あえてこれらの金融商品を購入することで、信頼関係は蓄積されるものです。

金融商品の運用成績自体はそれ程期待できませんし、もしかしたら多少のマイナスになってしまうかもしれません。ただ、仮にマイナスになったとしても、その僅かな犠牲で優良な融資を受けることができれば、そんなマイナス分なんて一瞬で回収できます。

融資を受けれないと何も始まらない

投資用物件を検討する時は、同時に「この物件なら融資してもらえるかな？」という考え方は常に必要ですし「その上でどのような準備をする必要があるか？」は視点は大切です。

自分では「この物件は儲かる！」と確信してても、金融機関がお金を貸してくれないのでは手が出ないです。

不動産融資に積極的な金融機関

不動産の世界には融資に積極的な金融機関がいくつか存在します。例えば以下のような金融機関が挙げられます。

• スルガ銀行
• 静岡銀行
• オリックス銀行
• 日本政策金融公庫(公庫)

勿論、メガバンクなどで融資を受けられるのであれば、その方が融資条件は良くなる傾向になりますが、もし潤沢なキャッシュフローが期待できるのであれば、多少、金利が高かったり、返済期間が短くなったとしても、積極的な金融機関に融資を依頼するのも有効です。

自分自身が優良顧客に

優良な条件で融資を受けるためには「自分自身が優良顧客」として認められる必要があります。そのためにはやはり「個人の実績」が必要であり、それを証明するには以下の項目を少しずつ増やしていく必要があります。

• キャッシュフロー
• 純資産
• 個人の属性

また、逆に「融資に不利になってしまう要因」も意外とたくさんあったりします。

最高の融資を引くには？金融機関の融資基準と評価方法を理解する

不動産経営をする上で、良い条件で融資を受けることはとても重要です。最近では不動産投資にも積極的に融資を始めた金融機関が増えてきていますが、マイホームの購入とは違い、投資用物件の場合、融資を受ける側の収入や資産情報だけで融資を判断する訳ではあ...

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2020.02.16

小手先のテクニックは意外と重要？

個人の実績は大切ではありますが、それは一朝一夕では良くならないですし、家主としての経験もやはり少しずつ時間を掛けて成長していくものです。

残念ながら、そう簡単に結果は出ないのです。

ですが「必要な準備資料」や「融資を受けるタイミング」などは知っているか？知らないか？だけの問題です。

つまり「小手先のテクニック」で改善できる訳です。

「小手先」と聞くと余り良い印象を与えないですが、投資規模を拡大していくためにも、使える武器は何でも使うべきです。頑張っていきましょう。

最近では不動産投資にも積極的に融資を始めた金融機関が増えてきていますが、マイホームの購入とは違い、投資用物件の場合、融資を受ける側の収入や資産情報だけで融資を判断する訳ではありません。

それ以外にも、対象の物件が想定した通りの運用利回りをしっかり確保できるかなどが、貸出し条件の評価基準に影響を与えます。

投資用物件に対する融資基準

住居用物件の場合、借入人の収入(年収)により借入可能額が決まります。一般的な目安としては以下のようなものがあります。

• 年収の5倍〜6倍程までの金額
• 年間の返済額が年収の30%以下に収まるような金額

一方、投資用物件については、個人の収入などの他に収益物件自体の評価が大きな鍵になります。

収益物件の評価額が重要

一方、収益物件の融資の基準は借入人の属性以上に、その物件の物件評価額をもとに融資条件が検討されます。

また、投資家(経営者)と金融機関では物権評価額、つまり物件の価値に対する考え方も違います。

それは、投資家(経営者)と金融機関では物件を購入する(または物件購入のために融資する)目的が違うからです。

• 投資家、経営者
  • 入居者を獲得し安定した経営を実現する
• 金融機関
  • 融資(利息分)によって利息を確保する
  • 融資した事業が失敗すると損失(貸し倒れ)の恐れがある
  • いざとなったら物件を売却することで返済してもらう

投資家側としては入居者が支払う家賃収入をもとにローンを返済するため「いかに安定した家賃収入が得られるか？」が重要です。

一方、金融機関側としては利息分も含めて残債を返済してもらうことで、しっかり利益を確保しなければいけません。ただし、それだけでは不十分であり、万が一、事業が失敗した場合は、その物件を売却してでも融資額を回収する必要があります。

つまり、融資を借り入れる投資家と金融機関とでは、物件を評価する基準が微妙に変わります。

• 投資家、経営者
  • 利回り、キャッシュフローなどが優先
  • 法定耐用年数が超過していても利益が出せれば問題無い
• 金融機関
  • 資産性、担保価値などが優先
  • 積算価格、比準価格、収益還元法による評価額
  • 法定耐用年数を超過するような物件は融資が難しくなる

普通に考えれば「不動産投資に向く物件」と「住宅ローンが組み易い物件」はイコールになりそうですが、そうならないケースも珍しくありません。

金融機関から紹介された物件は優良物件？

金融機関から融資が下りれば物件は購入できる訳ですが、そうであれば「金融機関から直接紹介された物件を購入するば良いのでは無いか？」と考える人もいると思います。

ですが、金融機関から紹介された物件だからと言って、必ずしも安定した賃貸経営が実現できるとは限りません。

金融機関(特にメガバンク)は不動産会社と同じ系列であったり協力関係にあることが多いため、必ずしも中立的な観点で物件を紹介してくれるとは限りません。

「融資のプロがすすめる物件だから安心だ」と考えてしまうのは少し軽率です。もし紹介されたとしても本当に優良物件であるかをしっかり精査しなければいけません。

金融機関から紹介された物件を安易に購入してはいけない理由

投資用物件を購入するにはさまざまなハードルを乗り越えなければいけませんが、中でも大きなポイントになるのが「金融機関からの融資」の問題です。優れた投資用物件を見つけることは「安定した賃貸経営を継続させる」ためにはとても重要なことであり、賃貸経...

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2020.02.26

賃貸経営に積極的な金融機関は？

不動産の世界には融資に積極的な金融機関がいくつか存在します。例えば以下のような金融機関が挙げられます。

• スルガ銀行
• 静岡銀行
• オリックス銀行
• 日本政策金融公庫(公庫)

勿論、都市銀行や地方銀行などの方が、比較的、低い金利で融資を受けられることが多いですが、もし潤沢なキャッシュフローが期待できるのであれば、多少、金利が高かったり、返済期間が短くなったとしても、積極的な金融機関に融資を依頼するのも有効です。

融資審査のための3つのポイント

銀行やローン会社から融資を受ける場合、不動産投資会社が仲介対応をしてくれるため借入人自身は必要書類を提出するだけで意識する事は少ないですが、金融機関としても審査のポイントがあります。

1. キャッシュフロー
2. 純資産
3. 個人の属性

言うまでもなく借入人本人の属性は重要なのですが、それ以外にも融資したローンの元利金をきちんと回収できるかを判断するために、これらのポイントが大切になります。

キャッシュフロー

キャッシュフローとはお金の流れのことです。

専業大家の場合、家賃収入から経費や借入金返済を差し引いたキャッシュフロー。

副業の場合は、さらに本業の給与所得なども考慮されます。

純資産

融資対象物件の評価です。

銀行の評価価格から借入金残高を差し引き、いざと言う時に資産を処分(売却)することでローンを回収できるかを判断します。

中古物件の場合は耐用年数残存期間なども重要な判断基準です。

個人の属性

最後にもっとも大切なのが融資を受ける本人の属性です。

金融機関によって評価基準はさまざまですが、属性や信用度には主に以下のようなものが含まれます。

• 職業および勤続年数
• 年収
• 年齢
• 対象の融資を受ける前の借入金の総額
• 物件自体の収益性
• これまでの投資実績

ちなみに、僕が初めて投資用物件購入のため金融機関に対して融資のを相談した時「年収は400万円程です」と伝えたところ、「399万円以下ですか？400万円以上ですか？」とかなりしつこく聞かれました。

「年収399万円」と「年収400万円以上」の差は、お金を借りる条件としてとてもとても大きな差がありました。

その他に大切なのは「人柄」です。例えば以下のようなものがあります。

• 必要なやり取りを期限内に対応する
• 必要書類を一定の精度で提出する
• 社会人としての振る舞い、人間性、考え方
• 返済の滞納歴など

キャッシュフローに問題があったり純資産がマイナス(債務超過)な場合は難しいのは勿論ですが、余りに横柄な態度だったり上目目線の人も敬遠されることも。

それはただ単に「嫌なヤツ」と言う感情論では無く、元々そのような人は後々、トラブル(理不尽なクレームなど)に繋がる可能性が高くなるからだそうです。

やっぱりお金を借りるのですから、謙虚な気持ちは必要なのです。また、ある程度大規模な融資の場合、過去の不動産投資歴も影響するそうです。融資金額が大きくなると経営者としての手腕が問われる訳です。

金利の仕組みを理解しよう

そもそも好条件での融資とはどのような融資でしょうか。

一般的にはこのような融資が好条件と言われます。

• 低金利での融資
• 返済期間が長期の融資
• 借り入れ額が大きい融資

まず、金利については間違いなく低ければ低い程良いです。

また、返済期間が長ければ月々の返済額を抑えることができキャッシュフローが生みやすくなりますし、借り入れ額が大きければその分、レバレッジを利用した効果的な投資が可能になります。

なお、細かな金利の仕組みについてはこちらの記事で丁寧に解説しています。是非、あわせて読んで頂ければと思います。

融資条件が不利になる要因は？

融資を受ける上で「○○であれば不利になる」と言われる項目がいくつかあります。

勿論、ケースバイケースであるため、どれも断言はできませんが、中には絶対的に不利になるような致命的な問題もあります。本人は余り気にしていなくてもちょっとしたことが融資条件に大きな影響を与えてしまうことがあります。一つ一つ解説していきます。

賃貸経営が赤字だと影響はある？

特に投資用物件の販売会社は「不動産投資は節税効果がある」と宣伝しています。

節税効果を得るためには、賃貸経営を赤字化する必要があります。

※相続対策として賃貸経営をする場合は赤字化しなくても大幅な節税効果が期待できます。

ですが、追加で融資を受ける場合、赤字経営はマイナス評価になるとも言われます。中には「融資審査に影響を与えるため、多少無理してでも頑張って黒字化するべきであり、そのための納税額は必要経費だと割り切ろう」との意見もあるくらいです。

結論としては「黒字経営の方が好ましいものの必須条件では無い」と考えられます。

勿論、専業家主の場合、賃貸経営が赤字だとかなりネガティブや印象になりますが、会社員や公務員のような兼業家主の場合だと、多少、賃貸経営が赤字だとしても、その赤字分を覆す程の本業での収入が確保できていれば、マイナス評価にならないこともあります。

マイホーム購入に伴う借入金の有無

マイホームの購入によって、投資用物件のアパートローンが通りにくいと良く言われます。

実際にはローン融資の残債額とマイホームの担保評価額により評価が変わります。

ただし、投資用物件のアパートローンは、マイホームを購入するための一般的な住宅ローンよりも融資基準は厳しくなります。

もし、購入する順番に調整の余地があるのであれば、まず最初に投資用物件を購入し、その後にマイフォームを購入するべきです。

連帯保証人の影響

投資用物件に関わらず融資を受ける場合、万が一、本人が返済できなかった時のために、連帯保証人を設けます。もし連帯保証人が確保できない場合、以下の方法を取ることで融資を受けることができます。

• 団体信用保険を利用する
  • 貸出金利が03%〜05%程上乗せされるためローンの負担は重くなる
• 資産管理法人を設立する
  • 法人を主債務者とし、代表者である自分自身を連帯保証人に設定することが可能

基本的にワンルームマンションなどの場合は団体信用保険の加入が必要になることが多いです。

カードローン返済の事故歴

過去にカードローンの返済遅延があれば致命的なマイナス要因に繋がります。

「短期間の遅延であれば問題無いのでは？」と思うかもしれませんが、問題は金額や期間ではありません。ローン返済が遅延してしまうことのデメリットは「経済的に問題があると疑われる」ことでは無く「人としての信頼性が損なわれる」ことです。

返済遅延の事故情報はブラックリストとして5年間保存されます。

金額の大小に関わらず、絶対に返済遅延は起こしてはいけません。

信用毀損はゲームオーバー

「信用毀損」とは借入金が個人の与信と保有物件の担保価格の合計を超えてしまっていて、金融機関から「債務超過」と判断されることです。

信用毀損になる判断されるとその金融機関からの融資はほぼ不可能です。

特に区分マンションの場合は物件自体に担保価値がほとんど無く、借入人の属性自体が与信として差し引かれています。特に上場企業の会社員や公務員などは最大限の与信の価値があります。

つまり自分の将来価値の先食いであり、投資家自身がバランスシート内に組み入れられるイメージで、不動産投資用語では「はめ込み」とも呼ばれます。

たまに調子に乗って、キャッシュフローの生まれない投資用の区分マンションを2部屋、3部屋と買い足していく投資家がいますが、個人の与信としては3部屋〜4部屋辺りが限界ラインです。

どんどん借金を増やして事業規模を拡大することは投資家としては魅力的に感じるかもしれませんが、適切な物件を購入し続けなければ、遅かれ早かれ信用毀損に陥ってしまいます。

ある程度、純資産を準備しなければ、次の融資に辿り着けなくなってしまします。

書籍「少額現金ではじめる! 「中古1Rマンション」堅実投資術」では、融資に過剰に頼りすぎずに、自己資金をもとに堅実に資産を拡大していく方法が詳しく解説されています。基本的には区分の1Rマンション投資を推奨していますが、不動産投資全般に対してとても役に立つ内容がまとめられています。

少額現金ではじめる！「中古1Rマンション」堅実投資術 [ 芦沢晃 ]

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アプローチ前に理解しておくべき情報

事業実績がしっかししており経営者として成功していると判断されれば、その分、良い条件で融資を受けることができます。

ですが、例え経営者としての実績が乏しくても、ちょっとした工夫で融資を有利に進めることもできます。例えば、以下のような対応方針が効果的です。

• 先輩大家や家族などから紹介を受ける
• 提出を求められる資料を事前に準備する
• 融資基準が緩くなるタイミングを把握する

融資戦略は、自分の実績を過剰に大きく見せたり、何か不正をする訳ではありません。正しい対応ができれば、将来の事業規模の拡大に向けて、効果的にスタートダッシュを決めることができます。

もし、あなたが20代〜30代であれば「時間」を有効活用し正しい金融商品を選択することで、少ないリスクで資産を拡大させることができます。誰でも必ずお金持ちになれます！

そして、時間を武器に効率的に資産を運用するには「複利の効果を最大限に利用する」必要があります。

是非、この記事を読んで複利の仕組みを理解して頂ければと思います！

時間を使った資産運用とは？

「複利の効果」は効率的に資産を運用するための基本中の基本です。

もし、あなたが「複利」という言葉を始めて聞いたのであれば、これまでの「お金を貯める」ことに対する常識が大きく変わります！

投資信託や確定拠出年金(iDeCo)などで長期の資産運用をする場合「期間(時間)」と「金利(リターン)」により成果が大きく変わります。

金利が高い金融商品にはそれ相応のリスクが付きますが、金利が低い金融商品でも長い時間を掛ければ、少しずつではあるものの必ず成果が出てきます。

単利と複利の違い

金利には「単利」と「複利」の2種類があります。

• 単利による資産運用
  • 元本(購入金額)に対して利息が付く仕組み
• 複利による資産運用
  • 元本(購入金額)と過去の利息の合計に対して利息が付く仕組み

結論から言うと資産運用をするには「複利」の方が断然有利です。むしろ「単利」の金融商品なんて選ぶ必要がありません。

複利の効果を利用して資産運用をすることで、時間が経てば経つほど、その効果は大きくなります。

単利はずっと同じ元本で利回りを計算します。

例えば100万円を5%の利回りで1年後も2年後も元本の100万円に対して5%の利回りが適応されます。

一方、複利は利息を元本にプラスしてその合計に対して利回りを計算します。

先ほどの例では2年目は100万円＋利回り分の5万円を合計した105万円に対して利回り計算が行われるため、より高い運用効果を期待出来ます。

雪だるま式に元本に利息が加えられていくようなイメージです。

	単利(円)	複利(円)	差額(円)
初年度	1,000,000	1,000,000	0
1年後	1,050,000	1,050,000	0
2年後	1,100,000	1,102,500	2,500
3年後	1,150,000	1,157,625	7,625
4年後	1,200,000	1,215,506	15,506
5年後	1,250,000	1,276,282	26,282
10年後	1,500,000	1,628,895	128,895
20年後	2,000,000	2,653,298	653,298
30年後	2,500,000	4,321,942	1,821,942

上の例の場合、最初はほとんど差はありませんが10年経つ頃には双方で10万円以上の差が出てきており、30年後には200万円近くの差が出てしまいます。

単利と複利の資産増加について金利ごとの違いが知りたい方は、インターネットで無料の金利計算サイトなどを活用すればよりイメージしやすくなると思います。

勿論、金利が5%の金融商品を見つけるのは簡単ではありませんが、現在、出回っている金融商品の中でも、決して非現実的な金利ではありません。

複利計算　単利と複利の比較

単利と複利での長期運用結果を視覚的に確認するツール。簡単に複利効果を確認することができる。

www.shoshinsha.com

住宅ローンの貸出金利もバカにならない

同じような金利に住宅ローン金利があります。

複利効果を活用すれば、時間が経てば経つほど資産が増えていきますが、一方、住宅ローン金利では、時間が経てば経つほど、支払総額はどんどん増えていきます。

貸出元の金融機関や借り入れる側の属性によって違いますが、ここ最近(2014年〜2019年頃)だと、住居用の住宅ローンだと1%前後、投資用マンションローンの場合はもう少し高く、2%前後〜4%程になるのが一般的です。

1%と聞くと、それ程大きな負担では無いような気もしますが、全然そんなことはありません。

投資先の金利と同様に、自分が融資を受けている条件も正しく理解し、可能であれば定期的な見直しを検討しましょう。

もし機会があれば今の自分の資産運用がどうなっているのか、また可能であれば一度見直しを検討するのも長期的に考えると有効だと思います。

分配金は無駄なだけ

「複利の効果」とあわせて理解しておきたい仕組みに「分配金」があります。

投資信託には通常年に1回の「決算日」が設けられていて「毎月分配型ファンド」などでは、利益の一部を分配金として保有者に支払います。

ですが、資産運用をする上で「分配金」は弊害以外の何者でもありません。分配金は全くもって無駄なだけです。

長期投資の最大のメリットである再投資の効果では運用で得た利益を元本にプラスし、「雪だるま式」に資産を増やしていく考えです。にもかかわらずそのプラスの部分を分配金として手に入れているようでは資産は中々増えません。

さらに細かい話をすれば、分配金を受け取るたびに税金が発生してしまいます。分配金を支払うためにはその投資信託から原資分を売却する必要もあり、そのコストも掛る事になります。

このような商品が人気である背景には、毎年の運用利益分を手に入れる事で、投資でしっかりと収益を得ている実感を感じられるからかもしれません。ですが、長期投資をする上で本当に毎年(または毎月)、数千円～数万円程のお小遣いは不要です。

その小額のお小遣いを手にする事で長期での運用利益を大きく減らしてしまうのです。

「目先の利益」と言うと言葉は悪いかもしれませんが、長期で投資を考える場合は、この分配金の制度が本当かしっかり考える必要があると思います。

資産が2倍になる「72の法則」

投資でお金を増やしたい場合、まずは自分の目指したい利益(利回り)の目標をどの辺りに設定するのかが大切になります。

例えば、20%以上の高い利益を得たいのであれば、また違った方法を検討する必要があるはずです。仮に20%の利益を得たい場合は、株式投資やFXなどを検討する必要がありますが、当然、暴落するリスクの大きくなります。

一方、1%～2%程の利益を狙いたいのであれば、投資信託や債券への投資でも十分実現可能です。

人それぞれ目標とする結果が違う以上、人によって最適な投資手段は異なるのです。

まずは自分の資産をどの程度増やしたいかを決めて、そのゴールをターゲットにして、どのような方法が最適かを考えれば良いと思います。

そして、その目標値を設定したい時に便利なのが「72の法則」です。

「72の法則」とは元金が2倍になるまでに複利運用を利用した場合、何年掛かるかの概算期間を算出する計算方法です。

あくまで概算ですが、この計算方法が頭の中にあれば、漠然としたイメージ位はすぐに持てると思います。計算方法はこのようになります。

• 72÷想定利回り(%)＝年数(年)

例えば6%の利回りが期待できる場合、複利運用であれば元金が2倍になるまで6年程掛かります。

• 72÷6%＝12年

簡単に覚えられますよね。

知っておくと何かと便利かもしれませんね。

時間を有効に使い機会損失を防ごう

早いタイミングで少しでもリターンが見込める金融商品を購入すれば、複利の効果を利用して資産を増やすことができます。

また、ドル・コスト平均法を活用することで、リスクを最小限にした積立投資が実現できます。

逆の言い方をすると、投資できる資金があって、適切な投資先が分かっているにも関わらず、ずっと現金を銀行預金に預けていることは、その分、機会損失につながっている訳です。

これから日本はインフレに向かおうとしています。そしてインフレ時代の正しい資産運用は、金利の全く付かない銀行預金を少しでもリターンの見込める株式や投資信託のような金融商品に変えて運用することが大原則になります。

ブロトピ：Twitterで拡散し合う部

今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。

白色申告に必要となる収支内訳書

収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。

対象の期間(1月1〜12月31日)までの収入金額や必要経費などを記載します。

確定申告を青色申告で提出する場合はより詳細な決算書などの作成が必要になりますが、白色申告として提出する場合はより簡略化された収支内訳書を提出することで確定申告が可能です。

収支内訳書の概要

僕が去年、実際に提出した収支内訳書は以下の通りです。

そのため家賃や減価償却等の計算については単純で12ヵ月分で割ると少し誤差が出てしまいます。

あくまでも概算ベースとして見て頂ければと思います。

収入金額について

収入金額については主に以下のような項目が含まれます。

• 賃貸料(家賃収入)
• 入居者から頂く礼金や更新料

賃貸料は一年分の家賃収入です。

仮に家賃が6万円なら年間家賃収入は72万円ですね。

あくまで管理費や修繕積立費などは含めない家賃収入のみの合計です。

今回は入居者の入れ替わりや契約期間の更新は無かったため礼金や更新料はありませんでした。

必要経費について

収入金額が賃貸料(家賃収入)だけでしたが、必要となる経費の項目はかなり沢山あります。

主な必要経費には以下のような項目があります。

• 減価償却費
• 借入金利子
• 租税公課
• 損害保険料
• 管理費・修繕積立金
• 雑費

減価償却費はもっとも大きな経費の一つ

不動産や車のように高額な固定資産を購入した場合、1年間で使い切るのでは無く、数年間〜数十年間の間継続して利用することになります。

そのため経費として計上する場合も数年〜数十年に分割して計上することになり、この経費のことを減価償却費と呼びます。

不動産の減価償却費の場合、購入価格のうち物件価格と付属品価格に対してそれぞれ計算されます。土地については物件や付属品のように劣化したり寿命(減価償却期間)があったりしないため減価償却費は発生しません。

• 物件価格…定額法で減価償却費を計算
• 付属品価格…定率法で減価償却費を計算
• 土地価格…減価償却費が発生しない

物件価格については定額法での計算で法定耐用年数が47年で償却率は0.022倍です。

一方、付属品価格については定率法での計算で法定耐用年数が15年で償却率は0.133倍です。

それぞれ元となる基数に償却率を掛けて合計したものが減価償却費となります。ちなみに購入初年度の場合は取得価格が基数となります。

借入金利子は意外と大きな負担になる

借入金利子は物件購入時に金融機関から貸した住宅ローンの利息です。

返済が始まって最初の間は特に利息のボリュームが多くて辛いです。

ちなみに今回の投資用物件の融資元はジャックスで、貸出条件は以下の通りです。

• ローン残高…1,100万程
• 返済期間…20年間
• 貸出金利…2.47%(変動金利)

借入金利子ついては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

ジャックスの金利内訳を解説！保証金負担と金利設定の基準について

投資用物件の購入時に融資を受ける際、金利はとても大きな負担になります。ここでは金利設定の判断基準と利息や保証料により、どれだけ返済総額が大きくなってしまうか解説します。

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2019.04.07

不動産の取得や維持に掛かる税金

租税公課としては不動産の取得・維持に必要となる税金全般として以下のような項目が含まれています。

• 不動産取得税
• 固定資産税および都市計画税
• 印紙税

不動産取得税の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

意外と大きな負担になる？不動産取得税の仕組みについて解説します

不動産投資にはさまざまな初期費用が必要になりますが不動産取得税も負担が大きくなる初期費用の一つです。今回は不動産取得税の計算方法や軽減措置の仕組みについて初心者でも分かるように丁寧に解説しています。

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2020.12.26

また固定資産税および都市計画税の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

最も大きな負担は損害保険料？

今回の支出内訳書の中では損害保険料が最も大きな経費になっています。

損害保険料の内訳については主に以下の項目が含まれています。

• 火災保険料
• 住宅ローン保証料
• 委託管理料
• 税理士報酬

火災保険料や地震保険料(未契約)については仮に初年度にまとめて複数年の長期契約を結んだ場合も経費計上の仕方としては年度ごとに分割して計上することになります。

同じく住宅ローン保証料についても毎月支払った分の保証料の一年分の合計を経費として計上します。

必要な経費は沢山ある

今回はこの他にも以下のような必要経費を計上しています。

• 管理費
• 修繕積立費
• 雑費

これら全ての必要経費を合計するとおよそ155万円程になります。

税金や保証料のように実際に支払っているもののあれば、減価償却費のように直接的には支払っていない経費もあります。

必要経費として計上できることは嬉しい限りですが、これらの経費を実際に支払っていることを考えるとやっぱり大きな負担感になりますね。

ちなみに物件購入時に必要となる諸費用については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

不動産投資分の負債を損益通算

最終的に1,554,713円の経費から616,140円の家賃収入を差し引いた938,573円分が不動産による負債(赤字額)になります。

• 1,554,713円ー616,140円＝938,573円

今回(平成26年度)はこのおよそ93万円の負債分を会社員としての給与(給与所得)から差し引いた課税対象額から納税額を算出していきました。

これが「不動産投資は節税対策になる」と言われる理由なんですね。

勿論、その後、払い過ぎた税金(還付金)もしっかり戻ってきましたよ。

国税還付金振込通知書が届きました！

先日、税務署より確定申告に伴う還付金振込通知書が届きました。支払われる金額は約50,000円です。固定資産税がギリギリ支払えるくらいです。ちなみに今回が初めての確定申告でした。2014年の年間収支ですが、物件の引き渡しが3月末頃だったため実...

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2018.09.14

節税効果は年々減少してく

初年度は減価償却費や借入金利子は大きいですが徐々に無くなっていきます。

また保険料や租税公課など初年度にしか発生しない経費もあるため翌年以降はここまで負債は増えることはありません。

この辺りの「節税効果の仕組みは」はしっかりと理解しておかないと後で痛い目にあうことになります。

管理費や修繕積立金のように毎年同じレベルの金額が必要になる項目もありますが、今回の経費の計上額はあくまで1年目の実績となります。

今の世の中、このように思っている人はとても多いはずです。

ある程度の余剰金や勉強時間がある場合「どのような方法が一番コストパフォーマンスが高いか？」を考えてみると、それは「資産運用」だと思います。

そして、投資初心者に対して僕のおすすめする最も安全な資産運用の方法は積立型の投資信託です。

今回は特に30代〜40代の「時間という最大の武器」を持っている若い世代(？)の資産運用術について「積立方の投資信託をおすすめする理由」を簡単にまとめてみました。

投資信託をおすすめする理由

「もう少しだけお金を増やしたい」と考える人がいる一方で、現実問題として「ちょっとした収入」を増やすくことは中々難しいものです。

例えば「アルバイト」をすれば臨時収入は稼げるかもしれませんが、ノウハウが蓄積されるケースは少なく「時間をお金に変えている」だけであれば将来的には疲弊してしまいます。

思い切って「副業」に挑戦してみても、一般的には軌道に乗るまでに半年〜数年程の時間が掛かってしまうことが多く、その間に心が折れてしまう人が多いです。

また「株式投資」や「FX(外国為替証拠金取引)」のようなハイリスクな投資の場合、リターンが大きいことは確かですが、当然、判断を誤ると投資したお金は減ってしまいますし、初心者が安定して稼げるようになるにはかなりの時間が掛かります。

一方「投資信託」の場合、以下の3つのポイントを抑えることで、リスクを最小限にしつつ、少しずつではありますが、(ほぼ)確実に資産を増やしていくことができます。

• 長期投資を前提とする
• 投資先を分散する
• 投資時期を分散する

「投資先の分散」や「投資時期の分散」を聞くと、かなり難しいイメージがありますが、全然そんなことはありません。仕組みさえ理解できればとても簡単ですし、一度、購入の契約をすれば、その後は継続的に調査や分析などを続ける必要はありません。

僕が投資信託を始めた経緯

僕も20代前半から投資信託をコツコツと段階的に購入しています。そして、現時点(2018年時点)では以下のような投資信託を保有しています。

• セゾン・バンガード・グローバルバランスファンド
  • NISAを活用して年間60万円分を購入
• セゾン資産形成の達人ファンド
  • NISAを活用して年間60万円分を購入
• ひふみ年金
  • iDeCoを活用して年間81万6,000円分を購入

そして、僕が投資信託を購入するまでには、主に以下の2冊の書籍に大きく影響を受けたためです。

• お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践（勝間和代）
• 投資信託はこの9本から選びなさい 30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！（中野晴啓）

銀行にお金を預けても意味がない

ある程度まとまったお金があれば「どこの銀行の口座に預けるべきか？」「少しでも利回りが高い日本国債の方が良いのか？」と、いろいろ悩んでしまいます。

ですが、結局、どこに預けたとしても利子はほとんと付きません。

確かに普通預金よりも定期預金の方が利息がつきますし、それ以上に日本国債の方が高い利回りが期待できて安心できます。ですが、期待できる利息や利回りが1%にも満たない次元で「どちらが良いかな？」なんて考えるのは、はっきり言って時間の無駄です。

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』では、個人ごとに金融リテラシーを身に付けることの重要性と「万人にオススメの金融商品」である「投資信託」の購入をベースとした具体的な実践方法が丁寧に解説されています。

分散投資による安定した資産運用

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』は初心者には少し難しい内容ですが、書籍が販売(2007年11月)されてから10年以上経過していますが、未だに読み返すことがあります。僕の中では「時代に左右されない良書」だと思っています。

また、この書籍の中では以下の4種類の投資信託(インデックスファンド)を4分の1ずつ購入することを推奨しています。

• TOPIXまたは日経平均など、日本株式のインデックスファンド
• 日本債権のインデックスファンド
• 海外株式へのインデックスファンド
• 海外債権へのインデックスファンド

また、投資信託(インデックスファンド)を分散すること以外にも、さまざまな注意点がありますが、その辺りの理解を少しずつ高め、自分にあった投資信託を購入することで「リスクを低減しつつ安定した収益を得る」ことに繋がるはずです。

お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践 （光文社新書） [ 勝間和代 ]

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具体的にどの投資信託が良い？

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』の内容をもとに、自分で最適な投資信託(インデックスファンド)を購入できる場合は、それで問題無いと思います。

ですが、それでも日本の投資信託の種類はとても無く多く、またその多くの投資信託が購入するべきでは無い、低質な投資信託であることも事実です。

つまり初心者からしたら見極めが難しい訳です。

一方「投資信託はこの9本から選びなさい 30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！」では、具体的な投資信託名をもとに購入方法まで教えてくれています。
※僕が投資信託を購入する時点(2011年)では「投資信託は、この８本から選びなさい。」でした。

つまり「答え」を書いてくれているのです(笑)。

勿論、金融リテラシーを高めて、ある程度自分で判断できる能力は備えておきたいですが「どれを購入すれば良いか分からない」「ただ誤った判断をして損はしたくない」のであれば、この書籍で紹介されている投資信託を購入することで、安定した資産運用が始められます。

最新版　投資信託はこの9本から選びなさい30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！【電子書籍】[ 中野晴啓 ]

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今すぐ資産運用を始めよう

適切な投資信託を購入することで、長期的に安定した資産が築ける(築ける可能性が高い)ことをご説明してきましたが、次に「いつから始めたら良いのか？」という疑問が出てきます。

株式投資の場合は「安く購入して高く売却する」のがセオリーなので「どの銘柄を買うか？」よりも「どのタイミングで買うか？」の方が重要になります。ですが、積立型の投資信託の場合は購入時期が分散できるため「いつから始めても良い」ことになります。

そして僕からしたら、それは「今すぐ始めるべき」であると考えています。

投資信託を今すぐ始めるべきだと思う理由は以下の通りです。

1. 今後、日本はインフレを目指しており、そうなればお金の価値は目減りする
2. 公的年金などの老後資金が減少傾向になることは確実である
3. 投資信託を後押しするNISAおよびつみたてNISA制度が活用できる
4. まとまった資産が無くても少額から始められる
5. 高い専門知識が無くても運用できる
6. 購入後はほったらかしで大丈夫
7. 適切な投資信託を選択するための情報が充実している
8. 「長期運用を前提とした投資信託」で資産が増えることは歴史が証明している

「投資」という名前が付く以上、判断は自己責任になりますし、最初は難しく感じるかもしれませんが、投資信託の特徴と大まかな仕組みが理解できれば、初心者でも十分に挑戦できる世界です。

是非、「少しの勉強」と「少しの勇気」をもとに、効果的な資産運用をして頂ければと思います。

今回は住宅ローンの繰り上げ返済を中心に、返済総額を少しでも抑えるための取り組みについて簡単にまとめてみました。もし、現時点で、繰り上げ返済できるような手元資金が無かったとしても、その効果を把握しておく事で、その後の返済計画を検討する際、少なからず影響するはずです。

投資用マンションの金利負担は想像以上に大きい

不動産投資に関わらず、不動産の購入に伴う住宅ローン金利は、とても大きな負担になります。

自分やその家族が住むために購入する住居用の住宅ローンの場合、ここ数年間はずっと1%以下を推移していますが、不動産投資の場合は一般的な住宅ローンとは違い、投資用マンション用のアパートローンを利用することになります。アパートローンの場合、属性などの条件によって大きく変動しますが、およそ2%〜3%程の金利が多いかと思います。

2%〜3%程であれば、それ程大きな負担では無いような気もしますが、融資金額が数百万〜数千万単位であることを考えれば、実は結構大きな負担になります。

繰り上げ返済をすることで、当初の予定よりも早いタイミングでローン残高を減らす事が、結果的に返済総額の削減に繋がります。

金利部分を減らすにはどんな返済計画が有効か？

当初の予定よりも早いタイミングでローン残高を減らす事で、金利部分の負担を減らし、最終的には返済総額の削減に繋がります。

それでは金利部分の負担を減らすためにはどのような方法が考えられるでしょうか。

一般的には、以下のような方法が挙げられます。

• 購入時の頭金を多めにする
• 返済期間を短めに設定する
• 繰り上げ返済を利用する

そもそも借入金を抑える

繰り上げ返済は返済総額の軽減に有効ですが、ローンを組んで早々に繰り上げ返済をする位なら、そもそも購入時の頭金を増やし、少しでも融資額を抑える事で返済総額の軽減に繋がります。

可能な限り短い返済期間を設定する

返済期間を短くする事も返済総額を軽減するためにはとても有効です。

ただ返済期間を短くすれば、当然ですが、その分だけ分月々返済額の負担は重くなるため家賃収入や支出の他にもライフイベントなどをしっかり考慮し、無理の無い範囲で考えないといけません。

余裕があれば積極的に繰り上げ返済をする

そして実際にローンを組んだ後にできる対応として繰り上げ返済を利用します。

こちらも無理の無い範囲で計画的に行わなければなりませんが、あくまで返済総額の軽減だけに着目すると少しでも早く・少しでも多くが基準となります。

基本的な返済の仕組みを理解する

投資用物件に限らず、不動産を購入する時は金融機関から借入額に応じたローンを組む事になります。繰り上げ返済の仕組みを理解する前に、まずはローン返済の仕組みを簡単にご説明したいと思います。

元利均等返済と元金均等返済

住居用物件でも投資用物件でも住宅ローンを返済する場合、以下の2つのパターンから返済方法を選択することになります。

• 元利均等返済
• 元金均等返済

融資を受ける際、元利均等返済と元金均等返済については、ほとんど意識することは無いと思いますが、基本的には、ほぼ全ての人が毎月の返済額が一定額である元利均等返済を選択しているはずです。

なお、元利均等返済と元金均等返済についてはこちらの記事で詳しくまとめています。

固定金利と変動金利

金利には元利均等返済と元金均等返済以外にも以下のような種類の金利がありますが、繰り上げ返済とは直接の関わりが低いため今回は説明を割愛します。

• 固定金利
• 固定金利選択型
• 変動金利

なお、固定金利や変動金利の違いについてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

繰り上げ返済をすると何が良いのか？

生活費や子供の教育費などをしっかりと確保する事は大前提ですが、もし手元に「すぐに利用する予定の無いまとまった資金」があれば、繰り上げ返済をすることで、返済総額を削減できます。

なお、他にも「内入れ」や「前倒し返済」と呼ばれることもありますが、全て同じ意味です。

元金部分とローン金利部分の返済イメージは？

ここからは、一般的に利用される元利均等返済の仕組みについてのご説明します。

以下のグラフでも分かるように、住宅ローンの返済は借入当初が一番金利の負担が大きくなります。

また、元利均等返済の場合、金利が変動しない限りは月々の返済額は変わりません。ただし、仮に同じ返済額だったとしても金利部分の占める割合(金額)については、返済当初が一番大きく、返済を進めるにつれて少しずつ少なくなっていきます。

返済額に占めるローン金利と元金の割合いは貸出金利や返済期間によって変わります。

驚くことに、支払金利が高く返済期間が長い場合は「返済額に占めるローン金利の割合いが50%程」なんてことも珍しくありません。

実際、僕が最初に購入した投資用物件のローン返済表については以下の記事で公開しています。

ジャックスの金利内訳を解説！保証金負担と金利設定の基準について

投資用物件の購入時に融資を受ける際、金利はとても大きな負担になります。ここでは金利設定の判断基準と利息や保証料により、どれだけ返済総額が大きくなってしまうか解説します。

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2019.04.07

繰り上げ返済をした後の返済イメージは？

まず最初にお伝えしたいことは、繰り上げ返済は元金に対して返済を進めるということです。

仮に100万円分の繰り上げ返済をした場合、元金部分の100万円に加えて、その100万円の部分に掛かるローン金利部分の返済をしたことになります。

つまり、実際には100万円しか使っていないのに100万円＋ローン金利を返済したことになります。

つまり、以下のグラフからも分かるように、繰り上げ返済はローンの返済を開始してから、なるべく早いタイミング(赤の点線部分)で行う方が、ローン返済の後半(青の点線部分)で行うより大きな効果が得られる訳です。

繰り上げ返済を行うと、その後の返済計画について次の2種類から選択することになります。

• 返済期間短縮型
• 返済額軽減型

返期間短縮型は返済額はそのままで返済期間を短縮できます。返済期間を短縮することで早期に住宅ローンから開放される安心感に加え当然の事ながら返済総額を削減できます。

一方の返済額軽減型は返済期間をそのままにして月々の返済額を減らす方法です。

当然、返済期間短縮型、返済額軽減型のどちらを選んだとしても返済総額を減らすことは可能ですが、返済総額を減らすという意味では、返済期間短縮型を選択する方がより大きな効果が得られます。

ただ、今後、近い将来に(車の買い替えや養育費などで)家計の負担が増えそうな場合は、返済額軽減型を選択し、月々の返済額を少なく設定するのも悪くは無いでしょう。

実際にどの程度の効果があるのか？

ここまでは繰り上げ返済について、ざっくりとしたイメージをもとにお話してきました。

例えば以下の条件で融資を受けたとします。

• 借入金額…1,500万円
• 借入期間…30年
• 借入金利…2%(固定金利)
• 返済方法…元利均等返済

全てのローンを返済した時、30年間で支払う返済総額はおよそ19,959,321円、利息分だけでは4,959,321円程になります。

一方、同じケースで1年間予定通りの返済を行った後、100万円の繰り上げ返済を行い期間短縮型を選択した場合、返済総額として70万円以上軽減する事が出来た計算になります。

なお、繰り上げ返済の具体的な計算方法についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

繰り上げ返済は敗北宣言？

物件ごとの返済総額を抑えたいなら、繰り上げ返済は効果的な方法です。

ただ、繰り上げ返済にも注意点がありますし、不動産経営者の中にはそもそも繰り上げ返済なんてするべきで無いと考える人も多いです。

投資家は繰り上げ返済したらダメ？立場で異なるローン返済の考え方

皆さんは繰り上げ返済賛成派ですか？それとも反対派ですか？住宅ローンの返済総額を抑えたいなら、繰り上げ返済は効果的な方法です。繰り上げ返済することで、繰り上げ返済額は全て元金についての返済になりますし、返済期間が短くなるため、返済早期での繰り...

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2019.11.01

自分の考え方を大切にする

投資をしていると「どの方法を選択すれば一番得か？」と考えてしまいがちですが、損得だけで判断するのでは無く、しっかりとバランスを考える必要があります。例えば以下のような点がポイントになると思います。

• 自分にはどれ程の生活費が必要か？
• どれだけのリスクなら負うことができるのか？
• いつまでのどの位の資産を築きたいのか？

挑戦的な投資家であれば多少借金をしてでもレバレッジをたっぷり効かせて次々を物件を購入するべきかもしれませんが、僕のように「借金はできるだけ少なめにしてコツコツと資産を作りたい」と考えるのであればそれでも良いと思います。

返済総額を減らすことはとても嬉しいことですが、そのために自分や家族の生活費を切り詰めて無理をして繰り上げ返済をしているようでは幸せとは言えません。

イールドギャップの計算方法はとてもシンプルで金融機関から融資を受けた場合の借入金利と投資物件の利回りの差(ギャップ)のことを表したものです。

イールドギャップの考え方

イールドギャップの説明の前に、まずは以下の2つのポイントについて理解する必要があります。

• 賃貸経営の利回り
• 不動産投資ローンの仕組み

それぞれについて簡単に説明していきます。

「表面利回り」と「実質利回り」

利回りにはいくつかの種類がありますが、最も有名な利回りが「表面利回り」と「実質利回り」です。

• 表面利回り(グロス利回り)
  • 年間の家賃収入÷物件価格✕100
• 実質利回り(ネット利回り)
  • (年間の家賃収入ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100

例えば、以下のような賃貸物件があったとします。

• 総投資額(物件価格＋諸経費)…1,000万円
• 月々の家賃収入…5万円
• 年間の家賃収入…60万円
• 年間の必要経費…15万円

この場合「表面利回り」と「実質利回り」は次のように計算します。

• 表面利回り(グロス利回り)
  • 60万円÷1,000万円✕100＝6%
• 実質利回り(ネット利回り)
  • (60万円ー15万円)÷1,000万円✕100＝4.5%

不動産販売会社から投資用物件を紹介される場合、月々の家賃収入から金融機関への返済金額を差し引いた上で、手元にどの程度のキャッシュが残るかというシュミレーションをしてもらうことがあると思います。

その中で表面利回りや実質利回りのことは一通り説明を受けますが、イールドギャップについてまで細かく触れられることは少ないような気がします。

金利が与える影響を理解する

投資用の物件を購入する際、多くの人が金融機関から融資を受けることになります。

そして借入金利の割合(%)は金融機関への返済総額にとても大きな影響を与えることになります。

仮に3,000万円の融資を受けたとしても、金利や返済期間などの条件には返済総額は3,500万円にも4,000万円にもなってしまいます。

そのため、物件価格(＋購入初期費用)だけを基準とした表面利回りや実質利回りだけを計算するだけでは不十分です。

イールドギャップを高めるには

イールドギャップの計算方法は以下の通りです。

• イールドギャップの計算方法
  • イールドギャップ＝利回りー借入金利

つまり、イールドギャップを高めるには「利回り」と「金利」のどちらか、もしくはその両方を高い水準で確保する必要があります。

イールドギャップを左右する基本的な考え方はこのようになります。

• 利回りが高くても借入金利が高ければイールドギャップは小さくなる
• 借入金利が低くても利回りが低ければイールドギャップは小さくなる

当然ですが、4%の利回りのために金利4%で借入をしているとイールドギャップは0になってしまいます。

それでは全然意味がありません。

金利がイールドギャップに与える影響

表面利回りや実質利回りはとても重要な指数ではありますが、その投資に対して「どのような条件で融資を受けられるのか？」も意識しないといけません。

イールドギャップを計算するには金利がどれくらいになるかが大きく影響するため、少しでも低い金利で資金調達できれば多少利回りが低くても高い利益が期待できます。

利回り低ければ意味が無い

高い利回りが見込めるのであれば、多少高い借入金利でもイールドギャップは確保できます。

言い換えれば、借入金利が安かったとしても、販売価格が高く、そもそも高い利回りが期待できなければイールドギャップは小さくなってしまいます。

現在は金融機関の貸し出し金利が低い反面、不動産の販売価格は平均的に高い水準です。

勿論、安い不動産を見つけて取得することは家主としての腕の見せ所ですが、それには経験や実力や人脈などが必要になります。

「今は借入金利が低いから不動産の買い時」と言う考え方は説得力に欠けます。

築年数が経過し老朽化が進むと、その分だけ家賃収入は下がっていく傾向にありますが、一方で借入金利はここ数年(2010年〜)は最低水準なので、今後金利が上がる可能性もあります。

イールドギャップが高いレバレッジ効果を実現する

賃貸経営は少ない自己資金をもとに大きな成果を目指すことで「レバレッジ効果」を最大化できる投資手法です。

また、レバレッジ効果を高めるにはできるだけ沢山の融資を受け「キャッシュフロー」を意識した運用が欠かせません。

つまりレバレッジ効果を高めるには、高い水準のイールドギャップが確保することが重要になります。

イールドギャップに関する注意点

イールドギャップを意識することで投資効果を判断する基準の一つになります。

ですが、単にイールドギャップを計算するだけで安心するのも軽率です。

算出結果は信用できるか？

繰り返しになりますが、イールドギャップは利回りから借入金利を差し引くことで算出します。

とてもシンプルな計算方法ですが、販売会社によってはイールドギャップを大きく見せるために、以下のように現実離れした計算方法で算出された情報を提示してくることもあります。

• 表面利回りをもとにイールドギャップを算出
• もっとも優遇された金利条件をもとにイールドギャップを算出

本来であれば高い信憑性を担保するために、イールドギャップの計算には「実質利回り」をもとに計算するべきですが、多くの販売会社では「表面利回り」や「満室経営を想定した実質利回り」をもとにより高めのイールドギャップを紹介することもあります。

※インターネット上の記事でも「表面利回り」をもとに算出しているケースが多いです。

また、仮に低金利だったとしても「返済期間」によって月々の返済額(年間返済比率)は大きく変わります。返済額が変われば当然月々のキャッシュフローに大きく影響が出できます。

イールドギャップだけを意識するとこのようなポイントを見落としてしまう恐れがあります。「イールドギャップの平均値は◯%」「イールドギャップは◯%以上を確保しよう」と言う意見もありますが(その考え方を否定するつもりはありません)、物件よって細かな条件は異なります。

• 物件を購入する背景
• 物件の条件
  • 立地、地域、種類
• 金利の条件
  • 金利、融資額、返済期間

抽象的な言い方になってしまいますが、この辺りの条件を踏まえた総合的な判断が求められることを踏まえると、余りイールドギャップだけを意識するのも禁物です。

イールドギャップは想定値

どんどん借入金を増やしより高い成果を得られる金融商品を購入することでレバレッジの効果を最大限発揮できますし、短い期間で資産規模を拡大でることは理論上は正しいのかもしれません。

ただしイールドギャップもそれぞれの金融商品の利回りも全ての数字は想定値であることは注意が必要です。

不動産にしても株式投資にしても投資信託にしても資産をたくさん持っていること(またはそれぞれの分野に精通していること)は選択肢として「打てる手」が増えるため、単純に「借入金の大きさ＝リスクの大きさ」とは言い切れません。

ただ少し保守的に考えるとやっぱり資産には暴落が付きものなので、借入金を増やし過ぎて精神的な悩みや不安が大きくなってしまっては意味がありません。やっぱり借入金が少ない方が精神的に安心できるはずですよね。

どれだけ資産を拡大してどんな生活を送るかは人ぞれぞれの価値観や正確によって違うと思いますが、僕個人的には程良いリスクで程良い結果と言うが一番健全な方法かも資産運用のように思います。

他の金融商品でも考え方は同じ

実はこの「借入金利と運用利回りの差分」と言う考え方は不動産以外の金融商品でも応用ができます。

例えば投資信託のように長期運用を想定した金融商品で考えた場合でもそうです。

もし「年間利回り5%」が想定できる投資信託を購入したいと考えた場合、「借入金利5%以下」の融資を受けることができれば、その差分が自分の利益となります。

勿論、設定通りの運用利回りが期待できるかは分かりませんし、金融機関の融資手数料や投資信託の運用手数料など様々な諸費用も掛かります。

また株式投資や投資信託のような金融商品にも配当所得として20%の税金が掛かってしまうため実際にはこれ程単純な計算にはなりませんが「借入金利が低いことの恩恵を受けたい」と言うことであれば不動産以外にも色々な方法がある訳ですね。

また借入金の繰上げ返済についても同じ考え方ができます。

仮に金融機関から借入金利3%で融資と受けていて、なおかつ手元に繰上げ返済できるまとまった資金があったとします。

もしそのまとまった資金を他に有効利用できないのであれば、コツコツと繰上げ返済を進めることで少しでも返済総額を減らすことができます。

逆に「3%以上の運用利回りが期待できる金融商品」があるのであれば、繰上げ返済をせずに、その金融商品を購入する方が良いことになります。

住宅ローンの返済総額を抑えたいなら、繰り上げ返済は効果的な方法です。

繰り上げ返済することで、繰り上げ返済額は全て元金についての返済になりますし、返済期間が短くなるため、返済早期での繰り上げ返済はまさに効果抜群です。

ただ、繰り上げ返済にも注意点があります。

また、不動産投資家の中にはむしろ「繰り上げ返済なんてするべきではない」と考える反対派の人も多いです。

繰り上げ返済の効果は絶大？

そもそも繰り上げ返済にはどのような効果があるのでしょうか？

まず、繰り上げ返済をすることによって「返済総額を抑える」ことができます。そして、繰り上げ返済には大きく2つのポイントがあります。

• 繰り上げ返済額を全て元金に対して返済できる
• 返済期間を短縮できる

なお、繰り上げ返済の仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。

元金を大幅に削減できる

月々のローン返済金の内訳は「元金＋利子」の合計に分けられます。

仮に毎月、10万円のローンを返済していたとしても、10万円全てがローン残高から差し引かれるのでは無くて、10万円のうちの数%は元金以外の利子分への支払いになります。

ですが、繰り上げ返済をするとその返済額は全て元金に対して返済されます。つまり100万円分、繰り上げ返済をした場合、ローン残高から100万円が差し引かれることになり、結果的に繰り上げ返済に利用した100万円は100万円プラスアルファの価値を発揮することになります。

実はこの効果は想像以上に大きく、個人的にはマイホーム購入のための住宅ローン融資を受けている人には是非とも知っておいて欲しい情報です。

返済期間を大幅に削減できる

繰り上げ返済を行うと、その後の返済計画について次の2種類から選択することになります。

返済期間短縮型を選択した場合、契約時に設定した返済期間を返済額に応じて短縮することができます。その変わり、月々の返済額はそのままです。

一方、返済額軽減型を選択した場合、返済期間は短縮されませんが、月々の返済額を少なくすることができます。

ちなみに、返済総額を抑えるには「返済期間短縮型」を選択した方がより効果的です。

繰り上げ返済のデメリット

繰り上げ返済をすることによって、返済総額を大きく削減することができるため、可能であれば積極的に活用するべきだと思います。

ただし、繰り上げ返済にも以下のようなデメリットがあります。

事務手数料が必要になる

一時金を繰り上げ返済する場合、融資元の金融機関に対して事務手数料を支払う必要があります。

一律で金額が決まっている場合もあれば、返済開始からの期間やローン残高によって手数料が変動する場合もあります。ワンルームマンションの場合、およそ1万円〜3万円程が相場だと思います。

ただ、繰り上げ返済によって得られる総支払額の削減効果の方がはるかに大きいため、トータルで考えると、例え数万円程度の手数料を支払ったとしても、可能であればどんどん繰り上げ返済をする方が支払総額の削減に繋がるはずです。

返済する際の最低返済額が設定されている

繰り上げ返済をするためには、ある程度まとまった資金が必要になります。

こちらも金融機関によって異なりますが、最低返済額が50万円〜100万円程の準備金が無いと、繰り上げ返済をできない場合があります。

会社員や公務員の方ならボーナスや一時金を活用しても良いと思います。

ボーナスは月々のお給料に比べ、会社の業績や景気に左右されやすいため、それを当てにした返済計画はリスクが高いかもしれませんが、繰り上げ返済は自分の都合で自由に行う事が出来るので、資金に余裕がある時だけ検討してみるのも良いかもしれません。

家計に影響を与えないように注意する

繰り上げ返済に関わらず、住宅ローンは一度支払ったお金をまた戻すことはできませんし、一度設定した月々の返済額を下げることも基本的にはできません。

繰り上げ返済をすることで、長期的には経済的に余裕が生まれる訳ですが、そのための資金を捻出するために家計を圧迫してしまうのは本末転倒です。

住宅ローンを返済していく中で、例えば以下のようなライフイベントが起こるはずです。

• 子育て費用、学費
• 予想外の事故や病気、生命保険
• 車の買い替え、家のリフォーム
• その他の娯楽、家族サービス

このようなライフイベントや不測の事態に備えたゆとりのある返済計画が大切になります。

機会損失の意識が大切

繰り上げ返済をすると、当然ですが、その分の現金が減ります。

仮に、繰り上げ返済分の現金があった場合、もしかしたら他の投資先があったかもしれません。

例えば次のような投資が可能かもしれません。

• 不動産投資
  • 投資用物件を追加購入する
• 株式投資、
  • 株式銘柄、投資信託を購入する
• 事業投資
  • 新しい事業を開始する

つまり言い換えれば、大切な現金を繰り上げ返済に使ってしまったために、このような投資に挑戦する機会を損失してしまう可能性がある訳です。

繰り上げ返済とレバレッジの関係性

機会損失の考え方についてもう少し深く考えてみます。

例えば手元に余裕資金が100万円あった場合、支払金利2%のローンに対して繰り上げ返済をする場合は2%分の効果があります。

ですが、例えば投資信託などを購入すれば利回りが5%以上期待できるかもしれません。

投資を行う以上、必ず期待した分の成果が出るとは限りませんが、後になって「他の方法にお金を使えば良かった」と後悔しないようにしっかり判断する必要があると思います。

レバレッジ効果を高めたいなら逆効果になる

繰り上げ返済をすれば勿論キャッシュフローは悪くなりますし、その結果レバレッジの効果も低くなります。

あくまで「1物件辺りの返済総額」を考えた場合、繰り上げ返済は大きな効果があります。

ですが、繰り上げ返済をせずに、手元にあるの余裕資金を元手に他の物件の購入を検討するのもレバレッジ効果を最大化するには正しい判断です。

この先、資産規模の拡大を目指さないのであれば迷わず繰り上げ返済をすれば良いかもしれませんが、今後も資産規模を拡大するのであればキャッシュフローをどんどん溜めて、次の物件を購入できるように働き掛けるべきだと思います。

今回の記事では今話題になっている「かぼちゃの馬車」の問題を受けて「物件の購入後、もしも想定外の自体が起こり正常な不動産経営を継続できない場合、どのような対策があるか？」について考えてみました。

ですが、ここでは「かぼちゃの馬車」を購入した被害者の方に対してだけでは無く、不動産投資全般で少しでも状況が改善できるような手段についてまとめています。

「かぼちゃの馬車」問題とは

2018年1月、首都圏で女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが家主への賃料の支払いを停止しました。

多くの物件購入者がシェアハウス1棟辺り(10室〜20室程)およそ1億円〜2億円の販売価格に加え諸費用分までを金融機関からの融資でまかなっていましたが、今後の返済の目処が立たず大きな問題になっています。

かぼちゃの馬車の問題については以下の記事でもう少し詳しくまとめています。

「かぼちゃの馬車」問題で考える 〜甘い言葉の罠に騙されない最低限の知識〜

今年(2018年)に話題になった「かぼちゃの馬車」問題をうけて自分の投資判断や被害に遭わないための考え方を見つめ直してみました。今後、賃貸経営を検討している人にも役に立つ情報です。

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2019.10.27

物件を購入した後に取れる対策は？

「もし自分が誤った条件(価格、金利、購入物件など)で不動産の購入契約を結んでしまった場合、どんな改善方法があるだろうか？」と考えた時、少しでも被害の規模を抑えるために以下のような方法があると思います。

とにかく空室を埋める

「かぼちゃの馬車」の購入者の中でも駅から近かったり立地に恵まれた物件を所有している場合は、比較的高い入居率(利回り)が確保できているかもしれません。

ですが、条件的に不利な物件を保有している場合は、やっぱりどうしても空室率が増加傾向であるため入居者を確保し空室を埋める対策が必要です。

現時点で空室の数が多いのなら、別の仲介会社と再契約をしてどうにかして収入を得る方法を考えることになります。

勿論、将来的には入居付けや物件の運用を自分で管理(自主管理)することも可能かもしれませんが、今まで不動産経営の経験が無い素人が物件の購入に失敗し毎月赤字を垂れ流した状態で冷静な判断を下すことはとても困難なため、まずは暫定対応としてでも仲介会社と協力して月々の収入を安定させることが先決かと思います。

日本で考えられる最も大きな不動産リスクは空室リスクです。

空室を埋めて入居率を確保することは不動産の経営を行う上では基本中の基本です。

最も大切な対策だと言えます。

金融機関に金利交渉をする

ローン返済を進める上で金利の利率は大きな影響を与えます。

ローンの返済が滞ってしまったり返済できなくなってしまうと金融機関からしても大きな損失になるため金利交渉などの借り換えも含めた条件変更に応じてくれる場合もあります。

「金利を1%下げたからと言って対して状況は変わらない」と思うかもしれませんが、1億円以上の物件を30年以上のローンで融資を受ける場合、1%の金利の差は返済総額の面でも月々の支払い額の面でもとても大きな影響を与えます。

その辺りの計算方法も含めて「どれくらいなら自分にとって返済可能なのか？」を把握した上で金融機関に相談するべきでしょう。

金利の交渉が難しい場合は返済期間の延長交渉も有効です。返済総額は増えてしまうかもしれませんが、月々の返済額を抑える上では効果的です。

ただ、今回の「かぼちゃの馬車」による中心を担っていたスルガ銀行は条件(金利、返済期間、借り換え)の変更などはかなり難しいようです。僕は今までにスルガ銀行から融資を受けたことが無いので、詳しいことは分かりませんが、一度契約を結ぶと交渉に応じてもらえる可能性は低そうです。

賃貸経営者なら絶対に覚えておきたい！スルガ銀行スキームの利用法！

スルガ銀行は不動産投資の世界で最も有名な金融機関です。貸出金利は4.5%と高めですが、融資枠が大きく審査機関も短いため、上手く活用することで保有資産の拡大にとても効果的です。

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2020.03.20

売却することで被害額を最小限にする

本来、売却の検討は今の利回りやキャッシュフローなどをもとに損益分岐点を考慮し、少しでも利益が出るようなタイミングで売却できれば良いのですが、そもそも誤った条件で物件を購入してしまった場合は「被害額をいかに縮小できるか？」を焦点とした損切りの判断が求められます。

また残酷なことに、キャッシュフローが確保できていなかったとしても固定資産税は必要になります。月々の支出を少しでも抑えるためスピード感が求められます。

仮に同様の物件が大量に売りに出される場合、対応が遅くなったがために売却価格にも影響が出るとも考えられます。また、どちらにしても不動産のような高額の資産を購入すると、返済当初は利息を支払う比率が多きいため融資額の元本は中々減っていかないのでどちらにしても苦しい状況になります。なので早期に売却を進めてもかなり大きな売却損を出すことは覚悟しなければいけません。

賃貸経営における出口戦略の重要性は？物件の売却に関する注意点について

賃貸経営にとって出口戦略はとても重要なポイントの一つです。賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。これから物件を購...

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2020.12.22

法的な処置も検討する

今回の「かぼちゃの馬車」問題のように悪質な契約違反が認められる場合には法的な処置についても検討する必要があります。

この辺りについてはケースバイケースになると思います。

専門家(弁護士)に相談し、その上で「勝訴できそうなのか？」「裁判することによる費用効果はあるのか？」などを検討するようになるのかなと思います。

「かぼちゃの馬車」問題のように同じような条件の被害者が多数いる場合は「被害者の会」を結成して力を合わせることも可能かもしれません。

不動産経営をやる以上は「法律のことは全然分からない」とも言ってられないはずなので、自分の資産を守るためにも常日頃から取れる選択肢を沢山持っていなければいけないと思います。

二次被害に注意する

どこで情報を聞きつけたのか謎の業者(個人？)から連絡が来ることもあります。

これは「かぼちゃの馬車」の問題や不動産投資に関わらず、どこかで何かトラブルが起こると必ずこのような便乗商法を考える人が出てきます。

仮に悪意を持って詐欺を持ちかけてきた訳では無いとしても計画が甘かったりしたら想定通りの成果が出ないこともあるはずです。

現状が苦しいと藁にもすがる思いで助けを求めたい気持ちもあるかもしれませんが、その相談相手が本当に信用できるのかは客観的に判断しなければなりません。

自己破産を検討することも…

これらの方法で少しでも事態が改善できれば良いのですが、もし本当に毎月の支払いが困難でどうしようも無い時は、あくまで最後の手段として自己破産を検討するのも一つの方法だと思います。

自己破産についてはこちらの記事でもう少し詳しくまとめてみました。

不動産経営で大失敗？自己破産するとどうなるのか調べてみました

自己破産という言葉を良く聞きますが、実際に自己破産をするとどうなるのかイマイチ分からない方も多いと思います。今回は不動産経営を中心とした自己破産について簡単にまとめてみました。

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2020.12.22

困った時こそ中立的な意見に耳を傾ける

上記の全ての対策について言えることですが、悪徳業者を識別するのは難しいですが、契約を結ぶ前や何かお金を払う場合は必ず一度立ち止まるように気を付けましょう。

日頃から信頼できる大家仲間がいれば、相談者を探す上でもとても役に立ちます。ですが、いざ問題やトラブルが起こった時は、判断が遅れると被害がどんどん大きくなります。迅速な対応や判断が求められるため日頃から有効な情報をいち早くキャッチできるような準備が必要になります。

他にもお金を増やす方法として「株式投資」「FX」「不動産経営」「仮想通貨」など沢山の方法がありますが、どれも学習コストが高く、判断を誤れば大きな損失を出してしまうため、正直、投資未経験者にはおすすめできません。

この記事では「適切な投資信託を選択する具体的な判断基準」をもとに、少しでも安全にお金を増やす方法を解説します。

目標設定と適切な方法

僕が投資信託をおすすめする理由は「初心者でも適切な投資信託を購入することで少しずつではありますが、ほぼ確実に資産を増やすことができるから」です。

今回は、専門知識を持たない初心者のための資産作りであるため、以下の2点を前提条件として考えたいと思います。

• 年間の目標利回りを5%〜8%程に設定する
• ゆっくりと資産を作るために長期的な積立投資をする

まず前提となる目標を設定して、その目標を達成するための方法(手段)を決めます。

目標利回り5%〜8%という数字をどう評価するかは人それぞれですが「運用利回りは5%でも0.1%以下の利息しか付かない銀行に預けるよりかは十分マシだ」と考えられるのであれば投資信託はとてもおすすめな金融商品です。

逆に「年間20%の利回りを狙いたい」「短期間で資産を2倍に増やしたい」と思うのであれば、恐らくまともな投資信託ではとても無理です。

どうしてもこのような結果を出したい場合は、資産が暴落することも覚悟の上で株式投資やFXなどに挑戦する必要があります。

投資信託を選ぶ6つのポイント

ちなみに、2017年の時点で販売されている投資信託は約6,000本程あります。

それでは、この6,000本の投資信託の中からどれを購入すれば、順調に資産を増やしていくことができるでしょうか？

具体的には以下の6つポイントが基準になります。

1. 信託期間が無制限のもの
2. 分配金を再投資に回してくれるもの
3. 販売手数料がゼロで、信託報酬率が低いもの
4. 運用資金が増え続けているもので、純資産残高が30億円以上のもの
5. 銀行口座から「自動積立」が可能なもの
6. 投資対象が「国際分散型」のもの

基本的な考え方は「自分にあった投資信託を調べてその投資信託が購入できる窓口(販売元)を選ぶ」ことです。

何も下調べもせずに販売金融機関の窓口でオススメの投資信託を訪ねてそれを購入すると言うことは、単に「販売金融機関の販売したい投資信託を購入すること」であり自分にあった投資信託を購入することにはならないからです。

なお、この6つのポイントは「投資信託はこの9本から選びなさい 30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！」で紹介されている内容を簡略化したものです。

この書籍は僕が投資信託を始めるきっかけにもなりました。

より詳細な内容が知りたい方は、是非、読んで頂ければと思います。

最新版　投資信託はこの9本から選びなさい30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！【電子書籍】[ 中野晴啓 ]

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信託期限が無期限であること

投資信託で資産を形成するには長い年月が必要となります。

信託期限が無期限の投資信託を選びます。

複利の効果を大きく得るためにも期間が限定的であれば大きな効果が得られません。

はっきり言って、投資期間(償還期間)が5年〜10年程の投資信託なんて保有しても意味がありません。運用成績が良ければ数万円〜数十万円の運用益が出るかもしれませが、ぶっちゃけその程度のお金を稼ぐことが投資信託の目的ではありません。

複利の効果を最大限に発揮すれば20年、30年、40年と積立を続けることで資産がどんどん大きくなっていくにも関わらず、販売側(運用側)の都合でたった5年〜10年程で運用が打ち切られてしまうような投資信託はとても不親切な商品です。

勿論、信託期限が無期限でも、投資家側はいつでも自由に解約して現金化できます。

分配金を再投資すること

分配金とは運用益や純資産総額に応じて、定期的に投資家に対して分配されるお金のことです。分配金の取り扱いについては主に以下の2パターンに分かれます。

• 分配金をそのまま投資家に還元する
  • 分配金が手に入るが単利での運用になる
• 分配金を投資信託に再投資する
  • 分配金をそのまま再投資するこのにより複利での運用になる

分配金が還元されれば、お小遣いが増えたようで得した感覚になりますが、目先の利益に惑わされてはいけません。

長期の資産運用では分配金は必要ありません。

分配金は無駄なだけです。

分配金を再投資することで「複利での資産運用」が可能です。資産を雪だるま式にどんどん拡大するためには分配金を再投資することで複利効果を高めることが大切です。

ノーロード型で信託報酬率が低いこと

投資信託には以下の3種類の手数料が掛かります。

• 購入時の手数料
  • 購入手数料(0%〜3.5%)
• 保有時の手数料
  • 信託報酬(0.5%〜3%程)
• 売却時の手数料
  • 信託財産留保額

手数料が高ければ「運用成績も良くなるのでは無いか？」と思うかもしれませんが、手数料の高さを運用成績には相関関係はありません。手数料が高いからといって運用成績が良くなる訳ではありません。

つまり、運用リスクはコントロールできませんが、手数料は正しい商品を選択することで低く抑えることができるのです。

「手数料の差なんてそこまで大きな影響は無いのでは無いか？」と思うかもしれませんが、投資信託を数十年間と保有し続けることを考えると、手数料の与える影響は想像以上に大きくなります。

「購入手数料がゼロ(ノーロード)」で、かつ「信託報酬率が低い」投資信託を購入するようにしましょう。

投資信託の運用に掛かる手数料については以下の記事でもう少し具体的に説明しています。

純資産残高が増え続けていること

安心できる投資信託を選ぶ際、資金が常に流入状態にあるものを選ぶ必要があります。

解約が続出しているような投資信託の場合は純資産残高もどんどん減ってしまい、仮に信託期限が無期限であったとしても、最悪の場合は途中で投資信託が打ち切られてしまう可能性もあります。

一般的には30億円以上の純資産残高があり、かつ純資産残高が増え続けているものが安定した投資信託と言えます。

自動積立が可能であること

投資信託を長期間保有する場合、基本的には「ドルコスト平均法」による毎月積立投資により購入を進めます。

ドルコスト平均法とは、毎月決まった金額を積立投資することで長期的にリスクを軽減させる積立投資の仕組みです。

ですが、現実問題として「自分で毎月決まった日に同じ金額を積み立てる」のは意外と難しいものです。生活が苦しい月があるかもしれませんし、単純に積立することを忘れてしまうかもしれません。

なので、わざわざ投資家が積立処理をしなくても、銀行口座から自動積立(自動引落)が可能なものを選ぶべきです。

国際分散型のもの

投資信託でリスクを軽減するには「投資先を分散する」ことが重要です。

投資対象を一つの国や地域に絞ってしまうとその国や地域の株価や債権が値崩れした場合、大きな影響を受けてしまいますが、複数の国や地域に分散していれば例えどこかの銘柄で暴落が起こったとしても、その他の国や地域でその分を補うことが可能です。

例えば、僕が影響を受けた『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』では以下の4種類の投資信託に4分の1ずつ分散投資することを推奨しています。

• TOPIXまたは日経平均など、日本株式のインデックスファンド
• 日本債権のインデックスファンド
• 海外株式へのインデックスファンド
• 海外債権へのインデックスファンド

また、ある程度、運用を進めると「成績が良い投資信託」と「成績が余り良くない投資信託」が出てくるはずなので、それらを再度、適切な割合に分配する「リバランス」が必要になります。

これは投資初心者には意外と大変です。

一方、国産分散型の投資信託であればファンドマネージャが分配比率を判断し、その後のリバランスまで全て担当してくれます。

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投資信託購入の最初の一歩は

どの投資信託選べば良いかのある程度のポイントは分かったとしても、実際にどのようなに情報を集めていくかは難しいと思います。

やり方はいろいろあると思いますが、なるべく敷居が低くお金の掛からない方法を簡単にまとめてみます。

内容の濃い勉強会は意外と沢山ある

投資信託にはとても良い勉強会が多いです。

中には自社で販売しているモノを題材的に取り上げた偏った内容のものもありますが、外部の講師を招いて中立的な立場で開催されるものもあるので参加してもるのも良いかもしれません。

参加申し込みには会員登録が必要だったり既に口座を開設していることが条件である場合もありますが、もし購入を検討しているファンドがあるのであれば是非購入前に参加することをおすすめします。

書籍から得られる納得感は想像以上に大きい

これから資産運用を勉強したい人にとっておすすめな書籍は、主に以下の2種類に分かれると考えています。

• 生命保険や住宅ローンなどのお金に関わる幅広い知識が得られる書籍
• 投資信託について具体的な選び方やおすすめの商品がまとめられている書籍

もし「資産運用には興味があるが、どのような運用方法が良いのか広い視野で学びたい」のであれば、お金に関わる幅広い知識が得られるものが良いでしょう。

個人的には「難しいことはわかりませんが、お金の増やし方を教えてください！」は投資の初心者を対象とした分かりやすい内容になっているため特におすすめです。

また、最近では、具体的な投資信託の内容をもとに仕組みや特徴を丁寧に記載している書式も増えてきています。

「余剰資産がありすぐに投資信託を始めたいのだけど、何に投資すれば良いのか分からない」という人には購入すべき投資信託を明確に示してくれるような情報の方が良いかもしれません。

図解・最新　難しいことはわかりませんが、お金の増やし方を教えてください！ [ 山崎元 ]

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貸出金額および金利については概要は以下の通りです。

• 当初貸出金額…9,600,000円
• 年利率…1.975%
• 借入期間…25年

一昨年、融資頂いたジャックスよりも0.3%～0.4%程低めです。

返済計画の概要

項目	概要
当初貸出金額	9,600,000円
年利率	1.975%
借入期間	25年
貸出開始日	2015年3月
返済終了日(予)	2040年10月
元金残階数	298回

オリックス銀行の融資の適応金利は2パターンあり、どちらかを選ぶ事になります。

短期プライムレートとは期間1年未満の貸付に適応する最優遇貸出金利、一方、長期プライムレートは期間1年以上の貸付に適応する最優遇貸出金利です。

短期 プライムレートはある程度一定の金利を推移するのに対して、長期プライムレートは比較的、金利の変動にバラつきがあります。

現時点(今年3月時点)での金利では長期プライムレートの方が少し安かったのですが、上乗せ金利分の0.700%が大きかったので、あえて短期プライムレートを選択しました。

上乗せ金利とは借主側の信用リスクの大きさに応じて変動する金利です。

短期プライムレート(1.675%)基準の計算方法は以下の通りです。

• 1.675%+0.300%=1.975

一方、長期プライムレート(1.150%)基準の計算方法は以下の通りです。

• 1.150%+0.700%=1.850%

その結果、先半年分の返済計画は40,573円に決まりました。

その内、利息の占める割合は約40%です。個人的にはとても大きな負担だと思います。

元利均等返済の場合、借入当初は返済額に占める利息の割合が高く、返済を続けていく(元金を減らす)事で徐々に利息の割合が減っていくイメージです。

ジャックスの金利内訳を解説！保証金負担と金利設定の基準について

投資用物件の購入時に融資を受ける際、金利はとても大きな負担になります。ここでは金利設定の判断基準と利息や保証料により、どれだけ返済総額が大きくなってしまうか解説します。

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2019.04.07

返済計画(2015年3月～2015年8月)

返済日	返済額	現金	利息	総残高
7月	40573	24855	15718	9525558
8月	40573	24896	15677	9500662
9月	40573	24937	15636	9475725
10月	40573	24978	15595	9450747
11月	40573	25019	15554	9425728
12月	40573	25060	15513	9400668

2%以下の金利なのに、返済期間を25年にする事で、月々の返済額に占める利息の割合は約40%になってしまいます。

仮に返済期間を15年にする事が出来れば、借入当初の返済額に占める利息の割合は25%程に、さらに返済期間を10年に出来れば20%程になります。

勿論、返済期間を短くすると月々の返済額が多くなってしまうので、慎重に考えなければいけないですけどね。

そう考えると、やはり有効なのは繰り上げ返済です。

オリックス銀行では繰り上げ返済に伴う事務手数料が発生します。基本的な考え方は借入日からの経過期間によって返済額に対する適用料率が変わる感じです。

繰り上げ返済の成果について具体的な計算方法を交えて徹底解説！

具体的な数字をもとに繰り上げ返済の効果を解説したいと思います。※便宜上、少しでも計算を分かりやすくするため、金額は全て概算とします。例えば以下の条件で融資を受けたとします。 借入金額…1,500万円 借入期間…30年 借入金利…2%(固定金...

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2019.04.07

繰上返済解約金

借入日からの経過期間	繰上返済元本金額に対する適用料率
～1年以内	2.00%
1年超～3年以内	1.50%
3年超～5年以内	1.00%
5年超～	0.50%

一見、借入後すぐに繰上返済をすると適用料率が高いため損のような気もしますが、大切なのは返済総額ですよね。先ほども触れましたが、元利均等返済は元金(総残高)が少なければ少ない程、支払う金利の割合も減ります。

つまり金利繰上返済は早ければ早い方が絶対に良い訳なので、もし資金に余裕があれば、適用料率なんて気にしないでどんどん前倒しで返済するべきです。

改めて金利の負担の重さを感じました。

残り298回、頑張って返済します。

金融機関からの提案をそのまま受ける方もいるかもしれませんが、それでも住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は必ずどの金利を選択するのかを判断することになります。

超低金利時代と言われてもう何年も経ちますが「どの金利がお得なのか？」「どの金利が自分のライフスタイルに合っているのか？」などと悩む方も多いと思います。

そもそも金利の決められ方は？

僕たちが住宅ローンなどで融資を受ける際、実際に支払う金利を「適応金利」と呼びます。

「適応金利」は「実質金利」や「表示金利」と呼ばれることもあります。

適用金利は以下の計算方法で算出されます。

• 適用金利の計算方法
  • 基準金利(短期プライムレート＋1%程)ー優遇金利(時期や個人属性に依存)

そして、金利の基準を決める上で大きなポイントになるのがプライムレートです。

プライムレートとは銀行などの金融機関が一部上場企業のような優良企業に対して融資する際に最も優遇された最優遇金利のことです。そして短期(1年未満)の融資を行う場合の最低金利のことを「短期プライムレート」といいます。

「適応金利」は民間の住宅ローンの算出方法は短期プライムレートを基準として算出された「基準金利」より、融資を受ける時期や個人の属性に応じた「優遇金利」を差し引いた金利になります。

なお、適応金利やプライムレートの仕組みについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

金利の種類は3種類

金利の返済パターンは大きく3つに分けられます。変動金利型と固定金利型に加え、それの中間に位置する固定金利選択型です。

• 固定金利型
• 変動金利型
• 固定金利選択型

ここ数年間の傾向としては金利の低い変動金利型がもっとも人気で続いて固定金利選択型が選ばれています。固定金利型は金利が高いため少し人気が劣ります。

また僕の個人的な考え方としても「変動金利型を選択するのが絶対にお得」だと思っているのですが、ここでそれぞれの金利の種類について違いや特徴、注意点などをまとめた上で3つのプランを比較していきたいと思います。

固定金利型

固定金利型で住宅ローン(不動産投資ローン)を契約すると、返済が完了するまでの間ずっと同じ金利が適応されます。

金利は高いけど安心感のある固定金利型

住宅ローンを契約したタイミングで返済総額(返済期間中の元金と利息の合計)が確定します。そのため仮に世の中の金利が上昇したとしても、一切影響を受けないため安心して返済計画が立てられます。

変動金利と比べると金利自体は高くなりますが、現在のような超金利時代であれば「今の間に固定金利で融資を受けていればずっと低金利のまま金利が変わらないからお得」とも考えられます。

固定金利の変動リスクは誰が取るの？

変動金利の場合、景気動向などさまざまな理由によって設定金利が変動しますが、固定金利は金利の変動がありません。

「それでは一体、誰が固定金利の変動リスクを取るっているのか？」と思うかもしれませんが、それは融資元の金融機関が固定金利の変動リスクを取ってくれているのです。

「金融機関はお金を貸す側」というイメージが強いと思いますが、金融機関としても日本銀行や預金者などから融資のためのお金を準備する必要がある訳です。

なので「35年間同じ金利でお金を貸します」ということは金融機関として言い換えれば「金利が変動することのリスクは金融機関側が負います」ということになります。

そう考えると「一定の手数料を支払えば借り換えなどで返済プランを変更できる借り手側」に比べて「ずっと固定で貸し続けないといけない金融機関側」の方がよっぽど覚悟が必要な訳で、その分、変動金利よりも固定金利の方が金利が高くなるのはある程度仕方の無いことなのかもしれませんね。

変動金利型

変動金利型で住宅ローン(不動産投資ローン)を契約すると、半年ごとに見直される短期プライムレートに連動して金利が変動します。

変動金利型の3つの特徴

変動金利型の主な特徴としては以下の通りです。

• 半年ごとに金利が見直される
• 返済額は5年間一定
• 返済額の上限は1.25倍以上は上昇しない

これらのルールを知っておけば「月々の返済総額が急激に上がる可能性が低い」ことが理解できると思います。

そう考えると変動金利型を選択してもそれ程心配する必要が無いような気もします。

変動金利型のリスクは月々の返済額だけではない

変動金利型の特徴を理解すると「金利は半年ごとに変動するのに返済額は5年間一定なの？」と疑問に感じるかもしれません。

それは言い換えると「返済額は5年間一定なんだけど金利は変動するため元金と金利の割り合いが変わってくる」ことを意味します。

「返済額は5年間一定」というルールがあるので仮に金利が上昇しても返済額は変わりません。ただしその変わりに「返済額に占める元金部分が減ってしまい変わりに金利部分が増えてしまう」ことになります。

少しややこしいですね。

また「返済額の上限」についても同じような考え方ができます。

仮に(現実的にはありえませんが)適応金利が2倍になったとしても、返済額は1.25倍以上上昇することはありません。

一見「適応金利が2倍になったのに返済額は1.25倍だからラッキーだ」と思うかもしれませんが、これも同じように「返済額に占める元金部分が減ってしまい変わりに金利部分が増えてしまう」ことになります。

なお、変動金利型を選択して金利が上昇してしまった場合のリスクについてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

変動金利は変動していない

ここ数年間の変動金利の傾向としてはもう一つ特徴と言えることがあります。

それは「変動金利はここ数年間ほとんど変動していない」ことです。

下のグラフを見てみると固定金利はここ10年間で緩やかに下っているように見えますが、変動金利はほとんど下がっていないことが分かります。

※画像はフラット35の民間金融機関の住宅ローン金利推移(金利変動等)からです。

お探しのページについて|【フラット３５】

www.flat35.com

上記の「そもそも金利の決められ方は？」でも触れた通り、変動金利は短期プライムレートを基準として算出されます。そして短期プライムレートは各金融期間ごとに独自に設けられた数字です。

確かにここ数年は史上最低金利と言われていますが、金融機関側も住宅ローンの融資による収益を確保する必要があります。

そのため固定金利は少しずつ下がっているにも関わらず、変動金利はほとんど下がらないという少し不思議な減少が続いています。

なので現段階では「変動金利は上がる可能性はあっても下がる可能性は比較的低い」のかもしれませんね。

固定金利選択型

固定金利選択型は固定金利型と変動金利型のそれぞれの特徴が含まれています。

固定金利期間修了後の選択肢について

固定金利選択型を選択した場合、まずローン融資を契約するタイミングで固定金利期間を選択します。

以下のような固定期間が選択できます。

• 3年間
• 5年間
• 10年間

その後、固定期間が経過すると金融機関ごとに以下のようなパターンに分けられます。

• 固定金利型に移行する
• 再び固定金利選択型にするか変動金利型にするかを選択する

当然ですが適応金利は「固定金利型よりは低金利で変動金利型よりかは高金利」になります。

「現在は金利が低いが将来的には金利が上昇するのではないか？」と考える場合、変動金利型を選択するのはリスクがあるため固定金利選択型を選択するケースが考えられます。

借入当初は固定金利と比べ少しでも金利の安い固定金利選択型を選択し、金利が上昇しつつあるタイミングで固定金利型に移行するようなイメージです。

固定金利選択型と住宅ローン減税

固定金利選択型と相性の良い考え方として住宅ローン減税があります。

住宅ローン減税とは銀行などの金融機関から住宅ローンを利用し自身の入居用としての住宅を購入する場合に負担を軽減してくれる制度で年末時点でのローン残高に対して1%分を10年間納めた税金(所得税および住民税)から控除してくれる制度です。

要するに「住宅ローン減税はローン残高を基準として控除額が決まる」ため、住宅ローン減税が適応される10年間は「固定金利選択型を選択することによって、例え変動金利型より金利が高くその分、元金の返済が遅れたとしても住宅ローン減税による控除を受ければある程度金利の差をカバーできる」とも言えるわけです。

正直、この点についてはほとんど大きな効果は期待できないと思いますが、こんな考え方があるということだけでも頭の片隅に残しておいても良いかもしれません。

元利均等返済と元金均等返済

ここまでは金利の種類としてそれぞれの違いを簡単に説明してきました。

ただ金融機関から融資を受ける際に決めるポイントがもう一つあります。

それは返済方法です。

返済方法は大きく2種類に分かれます。

• 元利均等返済
• 元金均等返済

元利均等返済は返済額（現金と利息の合計）が均等になり一定期間（金利が同じ間）返済額が変わらないです。

一方、元金均等返済は返済額のうち「元金」部分が均等になります。当初は元金残高が多いため、元利均等返済よりかなり高額な返済額となりますが、元金残高の減少に伴い徐々に返済額も減っていきます。

特に指定しない限りは基本的には元利均等返済になると思いますが、金融機関から融資を受ける上では金利の種類と同じく返済総額に影響を与えるため頭の片隅に置いておいても良いとおもいます。

結論としては変動金利が一番良い

その上で、どの返済計画かを選ぶ必要がありますが、結論としては変動金利が一番オススメです。

固定金利は1%以上も金利が高い

変動金利型がオススメな理由としては、まず第一に固定金利型と比べて変動金利型の方が金利が低い事が挙げられます。

金利の動向や金融機関等によっていろいろと違いはありますが、固定金利型と変動金利型とでは1%以上の差がある事も珍しくありません。そして数百万円〜数千万円の融資を受ける場合、この1%の差は金額としてとても大きな差になってしまいます。

「ずっと金利が固定である安心感」を得られるという意味ではとても魅力的ですが、その分1%もの金利差があるのはやっぱり大きな負担になります。

金利が上昇する可能性は低い？

一方、金利上昇を心配する方も多いと思います。

ですが、現在「超低金利時代」と言われつつも僕の知る限り多くの専門家の方が「数年間の間に金利が急上昇する可能性は低い」との見解です。

また今後金利が上昇し続けても変動金利による返済額の変動は返済計画が35年の場合でも7回(変動金利でも返済額は5年間変わりません)です。

返済期間を短くすればその回数も減ります。ローンを組んでからかなり早い段階で金利が上昇すれば負担は増えますが、逆に返済期間の後半で金利が上がったとしても、それはそれ程大した事では無いはず。

このようなことから、変動金利の方がお得なのでは無いかと考えられますが、金利の変動については専門家でも意見が分かれます。

将来、金利がどのような推移で上がる(または下がる)かは誰にも分からなないため、結局は性格の問題が大きいような気もします。

なので、あくまでも「金利は当分上がらないから変動でも大丈夫」ってことが言いたいのでは無く「数年後、金利が多少上昇したとしてもトータルで考えた場合、変動の方が安くなる可能性が高い」のでは無いかと思います。

後からでも借り換えができる

ここまで金利の種類や特徴についてご説明してきましたが、これらの金利の種類は後からでも借り換えることが可能です。

固定金利型から変動金利型に借り換えを行う場合、金利自体は大きく下がりますが、金利変動のリスクを受けてしまいます。残りの返済期間が長ければ長い分、変動金利型に切り替えるリスクは大きくなります。

ですが、現在、固定金利型を選択していて、残りの返済期間が10年を切っている場合は余程金利が急上昇しない限り返済総額が下がる可能性が高いです。また仮に返済期間が残っていても「いざ金利が上がりそうになったら残りの残額を全て一括で返済できる」と言う場合にも変動金利型を選択する方がお得だと言えます。

勿論、住宅ローンの借り換えには手数料が掛かるため、返済総額が下がるからというだけで借り換えをするのは軽率ですが、自分が許容できるリスクの範囲内で少しでも返済額を抑えられるような対応を取ると良いと思います。

なお、住宅ローンの借り換えについてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

金利の種類を選ぶ前に大切なこと

ここまで住宅ローンでお金を借りる際の金利の決められ方やそれぞれの金利の種類について比較してきましたが、それ以前に一番大切はことは「自分の収入やライフスタイルに合った適切な予算で住宅を購入すること」です。

特に変動金利の場合は、景気動向などによって多少返済額が増えてしまったりもしてしまいますが、金利が上がったからと言ってそれで生活が傾いたり破綻したりするのであればそれは金利のせいでは無くて購入金額が適切ではなかったと言い切れるはずです。

住居用や投資物件に限らず住宅を購入する時は、ついつい気が大きくなってしまうかもしれませんが、この先長い期間ずっと返済を続けていくのは他の誰でも無く自分のはずです。

まずは「無理なく返済していけるのか？」「本当にそんなに立派な住宅が必要なのか？」を冷静になって考えれるよう心掛けましょう。

※便宜上、少しでも計算を分かりやすくするため、金額は全て概算とします。

例えば以下の条件で融資を受けたとします。

• 借入金額…1,500万円
• 借入期間…30年
• 借入金利…2%(固定金利)
• 返済方法…元利均等返済

繰り上げ返済をしなかった場合

この場合、当初の予定通りに返済すれば360回(30年×12ヵ月)の分割払いで月々の返済額は55,442円程です。ちなみに、返済当初、返済額の内訳としては元金分が30,442万円程で残りの25,000円程が利息分となります。

その後、徐々に元金分に占める割合が大きくなり、全てのローンを返済した時、30年間で支払う返済総額はおよそ19,959,321円、利息分だけでは4,959,321円程になります。

繰り上げ返済をした場合

一方、同じケースで1年間予定通りの返済を行った後、100万円の繰り上げ返済を行い期間短縮型を選択したとします。

その場合、月々の返済額はやはり55,000円程と繰り上げ返済前と変わりませんが、月々返済額に占める利息分を減らし返済期間も短くなるため返済総額を抑える事が出来ます。

そこで、その仕組みを理解する上で、まず100万円の繰り上げ返済が何回分の返済に価するかを考えます。一見、100万円を55,000円で割り算するため18回程の返済になるかと考えてしまいそうですよね。

• 1,000,000円÷55,000円＝18.18回

ですが、月々のローン返済と違い繰り上げ返済の場合は100万円全てを元金部分だけに充てる事になります。

少しややこしいですが、もう少し詳しく解説します。

上記の返済予定の通り1年間返済を進めたとしたら、およそ以下のような金額になります。

• 返済金額…約665,304円(元金分:約369,676円＋利息分:約296,628円)
  • 55,442円✕12ヶ月
• 返済金額に占める元金分…約369,676円
  • 30,442円＋30,493円＋30,544円＋30,595円＋30,646円＋30,697円＋30,748円＋30,799円＋30,851円＋30,902円＋30,954円＋31,005円
• 返済金額に占める利息分…約296,628円
  • 25,000円＋24,949円＋24,898円＋24,847円＋24,796円＋24,745円＋24,694円＋24,643円＋24,591円＋24,540円＋24,488円＋24,437円
• ローン残高…約14,631,324円
  • 15,000,000円ー369,676円

つまり、予定通りに1年間返済を進めた場合のローン残高は約1,460万程になっています。

また、返済当初の1ヶ月辺りの返済金額に占める元金は30,442円であるのに対して、12ヶ月目の1ヶ月辺りの返済金額に占める元金は31,005円であることが分かります。

13ヶ月目以降も、31,057円、31,109円、31,161円…と1ヶ月辺りの返済金額に占める元金部分は少しずつ増えていく訳ですが、その元金分を繰り上げ返済のために準備した100万円から差し引くと、なんと31回分の返済になり、また元金分と利息分を合わせた31回分に当たる月々返済額の合計は170万円以上になります。

つまり、今回の例では早期(返済開始から1年目)に100万円分の繰り上げ返済を行う事で返済総額として70万円以上軽減する事が出来た計算になります。

これは少し極端な例ですが、早期の繰り上げ返済を行えば返済総額を抑える効果が大きい事が分かります。仮に10年や20年経ってから同じように100万円を繰り上げ返済してもローン残高がかなり減っているため同じような効果は得られません。

なお、今回の計算については、先程上で定義した条件をもとに以下のローン返済のシュミレーションサイトを利用して算出しました。

• 借入金額…1,500万円
• 借入期間…30年
• 借入金利…2%(固定金利)
• 返済方法…元利均等返済

他にも同様の計算ができるサイトが沢山あるので、自分が使いやすいサイトを利用すれば良いと思います。

ローン返済（毎月払い）

元利均等または元金均等方式で、借入金から毎回の返済額と借入残高の表を計算します。

keisan.site

不動産マンションローンの融資元はジャックスで、貸出条件は以下の通りです。

• ローン残高…1,100万程
• 返済期間…20年間
• 貸出金利…2.47%(変動金利)

融資を受けるには利息と保証料が必要

投資物件に限らず住宅ローンへの返済額には「元本」と「利息＋保証料」の2種類が含まれています。

ローン返済表に記載されている項目

具体的にどの程度利息が負担になっているか実際のローン返済表をもとに確認しておきたいと思います。

ローン返済表(2014年07月〜2014年12月)

元本と利息の違いについて

元本は金融機関から実際に借りたお金(ローン残高)から差し引かれる金額です。借りたお金を返しているだけなのでとてもシンプルな話です。

ですが金融機関からお金を借りると元本以外に金利分の利息の支払いが発生します。

住居用の不動産ローンの金利はここ最近(2014年〜2017年辺り)は1%前後ですが、投資用マンションローンの金利は2%〜4%程が一般的です。2%〜4%程と聞くとそれ程大きな負担では無いような印象かもしれませんが、実はこの金利分の利息が結構大きな負担になります。

さまざまな基準で金利が決められる

金利の基準を決める上で大きなポイントになるのがプライムレートです。

プライムレートとは銀行などの金融機関が一部上場企業のような優良企業に対して融資する際に最も優遇された最優遇金利のことです。プライムレートは以下の2つに分けられます。

• 長期プライムレート
• 短期プライムレート

長期プライムレートと短期プライムレート

長期プライムレートは金融機関が優良企業に長期(1年以上)の融資を行う場合の最低金利です。長期プライムレートは日本の国債市場の影響を受けて変動します。

なお住宅金融支援機構が提供している「フラット35」などは長期プライムレートを基準として設定されています。

一方、短期プライムレートとは短期(1年未満)の融資を行う場合の最低金利です。短期金融市場の取引をベースに独自に決められているため、金融機関ごとに若干の差があります。

なお民間の住宅ローンなどは短期プライムレートを基準として設定されています。

個人の属性も重要な基準となる

住宅ローンは短期プライムレートの金利が基準として変動する訳ですが、上記でも述べた通りプライムレートとは優良企業に対して融資する際に適応される最も優遇された最優遇金利です。

なので一般の個人が金融機関から融資を受ける場合はプライムレートの金利で融資を受けられる訳では無く、プライムレートから個人の属性や信用度に応じて若干プラスアルファされた金利が適応されることになります。

金融機関によって評価基準はさまざまですが、属性や信用度には主に以下のようなものが含まれます。

• 職業および勤続年数
• 年収
• 年齢
• 対象の融資を受ける前の借入金の総額
• 物件自体の収益性
• これまでの投資実績

マイホームを購入する場合は、個人の属性や借入金などが融資の基準になりますが、投資用マンションローンの場合は、物件自体の収益性や投資家としてのこれまでの実績などが大きく影響するそうです。

他にも評価基準があるかもしれませんが、これらの情報を元に金融機関が個人ごとに金利条件を設定することになるため、安い金利でお金を借りれる場合もあれば高い金利でしかお金を借りられなかったり、そもそも融資自体を断られてしまう場合もあります。

利息と保証料の違いは？

保証料は銀行やローン会社などの金融機関が貸付による貸倒リスクを回避(軽減)するためお金です。

連帯保証人と言う考えもありますが、住宅ローンの場合は高額かつ長期間の返済であるため保証金制度を取り入れることが多いです。最近では住宅ローンで一般の連帯保証人を立てることは余り無いそうで、言い方を変えれば保証会社に連帯保証人になってもらうイメージです。

万が一、返済責任者(借主)が金融機関に返済ができない場合、代わりに保証会社が肩代わりします。勿論、その後で借主が保証会社に対して返済をしないといけないので返済がチャラになる訳ではありません。

要するに「ちゃんと返せる」と自信を持って言える方には無駄以外の何者でもないです。

保証会社により若干の違いはあるそうですが、今回の条件だと年間で約16万円～18万円程の保証料が掛かりそうです。

保証料の一括払いと分割払い

ちなみに、この保証料の返済には契約時の一括返済と分割返済を選択できる場合もあり、一括返済の方が分割返済より2倍前後保証料が安くなることもあります。なので、もし選択可能なのであればなるべく保証料も契約時に支払った方がお得です。っと言いつつも借入金額がもっと高額(例えば3,000万円とか)であれば、保証料ももっと高額になります。

その額を契約時に支払うか分割にするかなのですが、そこで一つポイントがあります。

それは保証料を分割払いにするのであれば、最初(契約時)に数十万円分の出費が抑えられます。要するにそのお金をローン返済の頭金に追加できるため、その後の月々の返済額を少し(本当に少し)抑えることになります。

それを踏まえても契約時に一括で保証料を支払う方がお得な場合が多いそうですが、この辺りはケースによるので不動産会社の営業や金融機関に聞いてみても良いかもしれません。

ちなみに今回の金融機関(ジャックス)の場合は保証料だけを先行して一括返済することはできないとのことでした。

「金利」は「利息」と「保証料」の合計

金融機関によって「利息」だけであったり「利息＋保証料」のように項目が細かく分かれている場合もあります。ただ、僕たちがローンを組む時に意識するのは主に金利が何%であるかだと思います。

なのでその内訳が利息が何%で保証料が何%かまでは意識する必要は余り無いかもしれません。

ちなみにこの利息と保証料の合計(今回であれば約2万円ちょい)がローン残高に対する金利(2.47%)となります。

※金利(2.47%)と別にさらに保証料が必要になる訳ではありません。

返済総額は想像以上に大きくなる？

月々の返済額は約6万円弱ですが元本の返済額は4万弱です。それはローンの返済には元金部分以外にも利息と保証料が掛かるからです。

仮にこのままのペースで返済を続けていくとどれくらいの返済総額になるでしょうか。

とりあえず貸出金利はについては将来的な金利は予測できないため返済当初の金利を採用したいと思います。

借入残高	11,000,000円
金利	2,47%
返済期間	20年間
返済総額(概算)	13,950,000円
利息+保証料(概算)	2,950,000円

借入残高11,000,000円が最終的な返済総額は13,950,000円になっていることが分かります。

およそ3,000,000円程利息(利息+保証料)に掛かっていることが分かります。

大きな普段だと言うことが改めて分かりますね。

返済総額が変わる要因

ただしこの内容はあくまで「このままのペースで返済を続ければ」の結果になります。

それではどのようなことが起これば返済総額が変わるでしょうか。

このようなことが考えらると思います。

• 金利変動(金利上昇・金利低下)
• 繰上げ返済
• 物件の売却
• 契約内容変更(他行への借り換え・返済期間の短縮)

それぞれの項目について簡単にご説明したいと思います。

金利変動(金利上昇・金利低下)

金利の種類は大きく3種類に分けられます。

• 固定金利
• 固定金利選択型
• 変動金利

固定金利であればローンの返済が完了するまで金利は変わりませんが、固定金利選択型及び変動金利の場合は必ず金利は変わります。

実際に今回の金利である2.47%は2017年の時点では0.1%〜0.2%程下がっているためこのままの金利が続けば返済総額も抑えることができますが、これから先もずっと下がり続けるかは分かりません。もし金利が上昇すると当然のことながら返済総額はさらに大きくなってしまいます。

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繰上げ返済

繰上げ返済をすることで返済期間を短縮するだけでなく、繰上げ返済した部分の金利も合わせて返済したことになるため、(ローン残高が多く残っている)早いタイミングで行えばその分、大きな効果が得られます。

もし他に大きな利回りが期待できる物件があるのであれば、手持ちの資金は繰上げ返済には利用せずにさらに規模拡大を目指す方がトータルとしての収益は大きくなりそうです。

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物件の売却

安定した利回りが出続けていればずっとそのまま保有しておけば良いような気もしますが、必要に応じて売却を検討するのも有効です。

ただしローン返済が開始したタイミングでは上の「ローン返済表」の内容からも分かるように返済額の多くが利息や保証料であるため中々元金が減ってくれません。

余程高値で売却できるのであれば問題無いですが、売買益の計算を正確にしないと予想以上に損失が出る可能性があるため注意が必要です。

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2020.12.22

契約内容変更(他行への借り換え・返済期間の短縮)

借入当初の金利と現在の金利が大きく変わっている場合はローンの借り換えも有効かもしれません。

ただし単純に金利が安いからと言う理由だけで借り換えを進めるのでは無く、ローンの残額や借り換えに関わる手数料などの諸費用も踏まえて検討する必要があります。

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2019.04.13

借金をすることは損なのか？

それでは金融機関から融資を受けて不動産投資を行うことは損なのでしょうか。

一見、1件あたりの返済総額を見てみるだけでは3,000,000円も多く支払っているためとても損しているように見えてしまいますが。その分、借金することにもメリットはあります。

例えば以下のようなことが挙げられるのでは無いでしょうか。

• レバレッジを最大限にして早期に資産を拡大できる
• インフレに対応するために資産を不動産に変えて運用する

そしてこれらを考える上でポイントとなるのが「金利以上の利回りが得られるか？」です。

仮に金利が多少高くてもそれを上回る利回りが得られているのであればローン返済にも困らないはずです。

一見、大きく損しているような条件でも総合的に判断すると実は良い結果であることもあります。

少し難しいですが融資を受けることによるメリットとデメリットを洗い出し、どのようなお金の使い方が自分には向いているかを日々意識したいと思います。

「とりあえず物件価格の30%くらい」などと考える方もいるかもしれませんが、その計算だと安定した返済計画を考える上で余り根拠が無いように思えます。

将来想定される収入額や今後の必要資金など、自身の返済能力を踏まえて判断する方が無難です。

ただ、最近の低金利によりその辺りの判断方法がすごくシンプルになっているような気がします。結論から先に言うと住宅ローン減税を利用する場合、頭金は少なければ少ない方が返済総額がお得になりやすい傾向にあります。

住宅ローン減税とは

住宅ローン減税とは銀行などの金融機関から住宅ローンを利用し自身の入居用としての住宅を購入する場合に負担を軽減してくれる制度です。

具体的には年末時点でのローン残高に対して1%分を10年間納めた税金(所得税および住民税)から控除してくれます。

そして、この制度は新築物件だけではなく中古物件にも適応されますし、規模によってはリフォームなどの場合にも適応されます。

住宅ローン減税が適応されるかについてはかなり細かい判断基準がありますが、新築や比較的築浅の物件購入であれば基本的には適応されるはずです。

全て把握するのは大変ですが、主なポイントはこんな感じです。

• 年間合計所得が3,000万円以下
• 住宅ローンを10年以上借入れる
• 床面積が50㎡以上
• 木造は築20年まで
• コンクリート造は築25年まで
• リフォームは増改築費用が100万円以上
• 物件購入の上限額は4,000万円まで

ただ住宅ローン減税は「少しでもマイホームを買いやすくするための政策」なので、社会情勢によって微妙に数値が変わり続けています。

特に消費税率の影響は大きく受けるはずなので、今のルールが長期的に続く訳ではありません。(予定では2019年までの期限付き)なのでマイホームを購入するタイミングで改めてチェックしておくべきです。

ちなみに投資用物件には(購入者が入居する訳では無いため)残念ながら住宅ローン減税は適応されません。

http://suumo.jp/journal/2015/02/26/78579/

suumo.jp

http://sumai-kyufu.jp/outline/ju_loan/

sumai-kyufu.jp

低金利時代の考え方

最近の住宅ローン金利は本当に低いですよね。変更金利はおろか固定金利ですら1%前後の水準です。驚きです。

そして「住宅ローン減税で控除される1%よりも支払うべき住宅ローン金利の方が低い」と言うことは「住宅ローン減税を適応している期間はお金を沢山借りている方が(その分控除されるため)お得になる」ことを意味します。

少しややこしいですね。

要するに頑張って多額の初期費用(頭金)を準備するよりも、購入時は融資を受けるために最低限必要となる頭金(例えば10%とか)だけを支払い、残りはしっかり溜めておく。(できれば運用しておく)

そして、住宅ローン減税適応期間の終了後(融資開始から11年目以降)に可能な範囲で一括返済する方が、総返済額は安くなる傾向にあります。

また、上限額(4,000万円)以下の場合は少しでも大きい金額を借り続ける方が良いため返済期間もできるだけ長く(35年などに)した方が良いです。

もう少し具体的な事例をあげたいと思います。

例えば2,500万円のマンションを頭金無しで購入するとしましょう。

年間利子率は0.625%で10年間変動しないと仮定します。

返済期間は2016年の7月からとした場合、当初約10年間の支払利息の合計は住宅ローン控除満了時である2025年12月末で1,292,366円です。

一方、住宅ローン控除により返ってくる金額は2,179,238円です。
※下の表の各期末残高の1%を合計すると2,179,238円になります。

その結果、当初10年間の差引損益は886,872円であり、この金額が税金の還付による利益となります。10年間に支払う利息分よりも10年間の控除される住宅ローン減税の方が大きいため、事実上のマイナス金利になります！

支払日	期末残高	支払利息累計
2016年	24,733,392円	64,827円
2017年	24,090,695円	217,571円
2018年	23,443,969円	366,288円
2019年	22,793,190円	510,950円
2020年	22,138,332円	651,534円
2021年	21,479,369円	788,013円
2022年	20,816,276円	920,362円
2023年	20,149,026円	1,048,554円
2024年	19,477,594円	1,172,564円
2025年	18,801,954円	1,292,366円

ちなみに、フラット35などは団体信用保険は別加入になりますが、一般の金融機関の場合、住宅ローンに団体信用保険分が既に含まれていることもあるので、その場合は団体信用保険分は別として換算することになります。

なお団体信用保険についてはこちらの記事で分かりやすく解説していますので、是非、あわせて読んで頂ければと思います。

抑えておきたい注意点は

現時点で住宅ローン減税が適応される上限金額は4,000万円です。(認定長期優良又は低炭素住宅の場合は5,000万円だそうです)。なので、それ以上の高級住宅を購入しても控除額は変わりません。

また、住宅ローン減税は「お金がもらえる」のではなく「支払った所得税および住民税から控除される」仕組みです。そのため所得税や住民税を支払っていないと返ってきません。

確定申告をすることで、その年に支払った所得税から控除され、もし所得税だけで全て控除されない場合は翌年の住民税から残り分が控除されます。

ちなみに年収400万円の場合、所得税と住民税の合計は25万円程です。

が、住民税から控除される上限額は年間136,500円までと決められています。無駄にややこしいです。

それから、今回の内容だと住宅ローン減税(1%)から借入れ金利の利率を差し引いた分がそのままマイナス金利分になる訳なので(これはどんな状況でも言えることですが)そもそもの借入れ金利を低く抑えることが一番大切です。

なるべく低金利で借入れができる金融機関を選びましょう。※固定金利などで借入金利が1%を超えている場合は、そもそもこの仕組み自体が成り立たないです。

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最後に意外な落とし穴とし融資手数料があります。

一般的に融資手数料は融資額に比例します。仮に融資手数料が2%の場合、2,000万円の借入れであれば40万円ですが、4,000万円の借入れであれば80万円です。

この差(40万円)は結構大きいので場合によっては住宅ローン金利の仕組みを利用し僅かにマイナス金利を生み出したとしても、一気に覆ってしまう可能性もゼロではありません。

意外と盲点だったりします…

今回の比較はあくまで返済総額に対する損得のみに着目してみました。当然のことながら住宅ローン減税の控除額をマンション購入金額の判断材料とするのは正しくありません。。。

なので、あくまで購入金額は自身の返済能力や家庭として必要な大きさや立地を踏まえて考えるべきです。そして借入れ金額が確定した上で返済計画を調整して住宅ローン減税の恩恵を少しでも受けれるような考え方が良いと思います。

基本的には「元利均等返済」が選択されますが、実は「元金均等返済」の方が、返済総額は少なくなります。

元利均等返済と元金均等返済

住宅ローンの返済に影響を与える専門用語は大きく分けて２種類あります。

• 住宅ローンの返済プランに影響を与える専門用語
  • 変動金利、固定金利、固定金利選択型
• 住宅ローンの返済方法に影響を与える専門用語
  • 元利均等返済、元金返答返済

住居用物件でも投資用物件でも住宅ローンを返済する場合は「元利均等返済」「元金返答返済」の2つのパターンから返済方法を選択することになります。

なお、変動金利および固定金利の違いについてはこちらの記事で、詳しく説明しています。

元利均等返済の特徴

元利均等返済はローン残高に対して月々返済額に占める元金と利息の比率が一定です。

返済額(現金と利息の合計)が均等になり一定期間(金利が同じ間)返済額が変わらないです。

なので、月々返済額においてはローン残高が大きい返済開始当初が最も高い利息を支払い、ローン残高が減るにつれて徐々に支払う利息の額が減る仕組みです。

元利均等返済のリスク

まず、元利均等返済の仕組みを理解する前に、変動金利型のポイントに触れてみたいと思います。

• 半年ごとに金利が見直される
• 返済額は5年間一定
• 返済額の上限は1.25倍以上は上昇しない

ここで注意が必要なのは「返済額は5年間変わらないにも関わらず返済金利は半年ごとに変動する」ということです。

変動金利の場合でも「仮に5年後に金利が上昇したとしても返済額が上昇するのは1.25倍までだから安心だ」と考えられるかもしれませんが、厳密には少し違います。

ここで理解しておかないといけないのは「市場金利の上昇により本来支払わなければならない利息分を金利上昇率の上限設定(調整処置)により抑えている」ことです。

つまり、市場金利上昇により本来支払うべき利子部分と実際に支払う利子部分に差額が発生し、その差額を先延ばしにしていることになります。

さらに、継続的に金利上昇が続いた場合、支払わなければいけない利息金額だけでが返済額を上回る未払利息の危険性もあります。

変動金利である以上、金利上昇により返済総額が増えるリスクは発生するのは当然のことです。だけど、金利が上がっているにも関わらず元利均等返済の調整処置(1.25倍の上限)により、返済額が抑えられるのであれば、元金部分の返済がどんどん後回しになり、返済総額が増えるリスクが加わります。

調整処置による上限額の設定は安定して返済する上では心強いですが、その分、返済総額に圧し掛かってきては少し微妙な気もします。

勿論、変動金利である以上、ローンを組んだタイミングで返済総額がいくらになるのかは分かりませんが、金利やローン残高については定期的にチェックし、必要に応じて繰上げ返済など返済計画を見直すことは大切です。

基本的には元利金等返済が採用される

融資を受ける際、元利均等返済と元金均等返済については、ほとんど意識することは無いと思いますが、基本的には、ほぼ全ての人が毎月の返済額が一定額である元利均等返済を選択しているはずです。

元金均等返済の特徴

一方、元金均等返済はローン残高に関わらず毎月同じ元金を返済します。

元金均等返済はローン残高の大きい返済開始当初の返済負担が重たくなってしまいます。

当初は元金残高が多いため、元利均等返済よりかなり高額な返済額となりますが、元金残高の減少に伴い徐々に返済額も減っていきます。

ちなみに、実は余り知られていないのですが、ローン返済額だけを比べた場合、元利均等返済よりも元金均等返済の方が返済総額は少なくなります。

また、元金均等返済の場合は、金利上昇に伴い返済額は増えますが、必ず決まった元金を返済するため、元利均等返済と変動金利による「返済額先延ばしのリスク」は発生しません。

返済当初の負担は大きいものの、実は元利均等返済よりリスクの小さい選択だと言えます。

返済総額を減らすためには

ローンの返済は「元利均等返済」では無く、あえて「元金均等返済」を選択することで、返済総額を抑えることができますが、返済当初の負担が大きく、少し現実的ではありません。

それではローン返済開始後、返済総額を抑える取り組みにはどのような方法があるでしょうか。

繰り上げ返済による早期返済を

元金均等返済は元利均等返済と比べ当初の返済額の負担が大きくなります。

なので、元利均等返済を選択したとしても、その差額をもとに繰上げ返済を活用することで返済総額を抑えることが可能です。

勿論、最初から元金均等返済を選択しておけば、その方がより返済総額を抑えられますが、返済当初の負担額が大きくなってしまいます。

もし融資を受ける時期に資金に余裕がある場合は元金均等返済を選択するくらいであれば、少しでも頭金を増やり、借入額を抑えた方が効果的です。

繰り上げ返済をすると返済額やその他の条件によって手数料が発生するのが一般的です。手数料の負担額も考慮した上で「どのタイミングで繰り上げ返済するのが一番効果的か？」を考える必要があります。

住宅ローンの借り換えで金利を安くする

時期によっては、住宅ローンを借り換えることで金利を安くすることが可能です。

もし、住宅ローンの借り換えを検討する際は、一般的に以下のポイントを満たしているべきだと言われます。

1. 現在の残高が500万以上
2. 残存期間が10年以上
3. 金利の低下が1%以上

もし安い金利の金融機関に借り換えができたとしても、借り換え時のタイミングによっては、借り換えに掛かる手数料などで逆にお金が掛かってしまう可能性も考えられます。

住宅ローンの借り換えを検討する時は「本当に返済総額が安くなるのか？」を慎重に判断する必要があります。また借り換える前に、現在の金融機関に金利交渉してみるのも有効です。

大きな節約効果が期待できる

ここまでご説明してきた通り、住宅ローンの月々の返済額や返済総額を抑えるポイントは以外と沢山あります。

• 頭金を増やして借入額を抑える
• 変動金利を選択する
  • 金利変動のリスクは存在するが金利は抑えられる
• 元金均等返済を選択する
  • 返済当初の負担は大きくなるが返済総額は抑えられる
• 繰り上げ返済を活用して早期返済を目指す
• 借り換えをおこない借入金利を抑える

日々の努力で生活費を抑えることも必要ですが、住宅ローンのような固定費については、少し工夫した「仕組み作り」をすることで生活費を大きく削減することができます。

考慮する点も多く、面倒に思えるかもしれませんが、効果は絶大なので、是非、積極的に検討してもらえたらと思います。