そして去年2017年に日本FP協会を退会し、その結果、AFPの認定も取り消されてしまいました。

退会した理由は自分にとっては費用対効果が低いと判断したからです。

今回は、ファイナンシャルプランナー試験の特徴や、僕が日本FP協会に所属して感じたことを簡単にまとめてみました。

日本FP協会の年会費は高い？

AFPの試験に合格すると日本FP協会に加入する必要があります。

もう少し正確に言うと「AFP」および「CFP」は日本FP協会が認定するFP資格なので日本FP協会を退会すると自動的にAFPの認定も取り消されることになります。

日本FP協会の会費は以下の通りです。

• 入会時に一度だけ必要になる入会金…10,000円
• 毎年必要となる年会費…12,000円

もともと入会費および年会費については「高過ぎる」と言う意見がかなり沢山ありました。

ファイナンシャルプランナーの仕事をしていたり、それ以外にも保険会社や金融会社などに勤務している場合は会社が入会金や年会費を経費として負担してくれることもあります。

ただ、僕のように個人で不動産経営をしているような場合は、普通に維持費が自己負担になってしまいます。そしてこの維持費の高さが、今回、僕が日本FP協会を退会した唯一の理由です。

AFP認定者になるメリットは？

AFPの認定者になると以下のようなメリットがあると言われています。

1. 専門家としての信用や信頼性が高くなる
2. FPに関する最新情報を入手しやすくなる
3. 人脈作りがしやすくなる
4. FPとしての知識が自分や家族のライフプランにも役に立つ

メリットの恩恵を受けるかどうかは自分の職業や置かれている立場によって全然違ってきます。

勿論、今回は自分の立場に置き換えて本当に維持するためのコストに見合うメリットがあるかを考えてみました。

なお、AFPの概要については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

初心者が独学で日本FP協会国内ライセンスのAFPを取得するまで

先日、日本FP協会の国内ライセンスAFPを取得しました。これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーと...

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2020.12.22

「AFP」や「CFP」のブランドは価値は？

僕のように一度AFPを取得した人間からしたらAFPの認定にはそれ程高い専門知識が必要では無いことを知っています。

公認会計士や税理士などの士業と比べても、資格を取得するための難易度は比較にならない程簡単です。

またAFPを認定するためには継続教育が必要ですが、継続教育で単位を取得し、資格を維持するためのハードルも低く、長年資格を維持しているからと言って十分な知識を網羅的に学び続けていることにはなりません。

勿論、「取得したら終わり」の資格では無く、資格(肩書)を維持するために継続的な教育が必要になる制度はそれなりに素晴らしい考え方ですが、継続教育で単位を取得し続けるのは、小手先の対応で十分に可能だというのが僕の正直な感想です。

それでも、やっぱり相談・依頼する側からしたら一つの大きな信頼になります。

特にAFPやCFPの場合、ライセンスカードや認定者向けのバッチなどが交付されるため信頼性を強調するには良い体制が整えられています。

勉強会に参加すれば何か得られる？

結論から言うと勉強会や交流会に参加するだけで充実した知識が得られ幅広い人脈を築ける訳ではありません。

僕がファイナンシャルプランナーの分野に興味を持ったのは不動産投資家として少しでも勉強になるのでは無いかと考えたからです。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

AFPの肩書を使い相談やセミナーでお金を稼ぎたい訳では無く、不動産経営者として成果を出すことが目的です。

そう考えるとわざわざ日本FP協会主催のセミナーや交流会に参加しなくても、他にも充実した学びの場は沢山あります。

僕の場合は主に以下の2つのコミュニティに参加することが多いです。

• がんばる家主の会
• マネ〜だ塾

基本的に不動産オーナーであることが参加条件ではありますが、貴重な情報を得ることができます。

ただし日本FP協会に所属するとファイナンシャルプランナーとして自分の情報を発信する場は増えるように思います。会員を対象にしたセミナーの講師をすることもできますし、FPジャーナルやその他のメディアなどで情報を発信することも可能なので、積極的に情報発信を目指したいのであればこの環境を最大限に利用すれば良いと思います。

FPジャーナルは結構オススメ

日本FP協会に加入すると毎月、FPジャーナルと呼ばれる会報が郵送されてきます。

ファイナンシャルプランナーの知識は法改正などに次々に更新されていくますし、求められる役割も社会情勢の変化により変わってくるので、常に最新の情報を把握しておくためには定期的に送られてくるFPジャーナルはかなりオススメです。

事実上、日本FP協会の年会費はFPジャーナルの維持費に消費されていると言えます。

そう考えるとかなり割高ではありますが、自動的に最新情報を入手できる仕組み作りと言う意味では情報収集の中心的な存在になります。

固定費を削減させるのがファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーの提案時の基本方針は家計の出費の中でも主に固定費にメスを入れることだと思います。

固定費を削減できれば長期的に大きな節約効果が出るからです。

そう考えると、費用対効果を全く感じられない日本FP協会の年会費は、残念ながら不必要な固定費であるという結論に至りました。

勿論、仕事柄、費用対効果を感じている方も沢山いると思いますし、日本FP協会という組織をしっかり活用できるかどうかも工夫次第なので結局は個人の判断になりますが。

クローズドなコミュニティの魅力

日本FP協会を脱退し再度AFPの認定を受けるには、再度AFPの認定研修を受講する必要があります。僕個人的には、現状の制度のままでは、今後、改めて日本FP協会に加入する可能性は限りなく低いです。

ですが、このようなコミュニティは実際に中に入ってみて自分の肌で感じることで効果を感じる(もしくは感じない)ことができると思います。

日本FP協会に関わらず、クローズドのコミュニティには一般的にオープンになっている勉強会やセミナーと比べると有益な情報が得られる可能性が高いことは確かです。

無料のセミナーは主催者側も採算を取るために必ず何だかの思惑があるためどうしても不純な情報が混じってしまいますが、有料のセミナーの場合は主催者側はある程度売上が確保できるため宣伝や妙なセールスをする必要性は低くなります。

特に投資やお金に関わるような一見胡散臭い集まりに参加する時にはこの辺りの見極めをしっかり行わないと「無料セミナーのはずが高い買い物になった」というふうにもなる訳です。

例えば僕は、2014年から不動産投資家として関西の大家コミュニティである「がんばる家主の会」に所属しています。「がいばる家主の会」では、一般の無料セミナーでは中々聞けない貴重な情報を入手できることがあります。それは勉強会(講義)の中での内容であったり、その後の懇親会の中での内容であったりとさまざまです。

僕は今回、日本FP協会を退会することになりましたが、これから先も気になるコミュニティがあったら予算の許す限り積極的に参加してみたいと思います。

関西最大の大家コミュニティ！がんばる家主の会の魅力について

家主にとって人脈はとても大切な資産です。人脈という言葉自体、余り良いイメージを持たれるかもしれませんが、家主として悩みがあったり対処方法が分からない場合、意外と相談できる相手は少ないものです。今回は僕も2014年から参加している「がんばる家...

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2020.12.22

不動産は現金や有価証券とは異なり、相続税評価額が時価よりも低く評価される特性を持つため、古くから有効な相続税対策として活用されてきました。しかし、税制改正や市場環境の変化により、その有効性やリスクも常に変動します。特に、不動産は高額な資産であるため、相続税の負担も大きくなりがちであり、適切な対策を講じなければ、納税資金の確保に苦慮するケースも少なくありません。

2025年度（令和7年度）税制改正は、法人版・個人版事業承継税制における役員就任要件等の見直し や、相続税法基本通達等の一部改正など、多岐にわたります。これらの改正は、税制全体の方向性を示すものであり、不動産投資家もその影響を無視できません。特に注目すべきは、後述する「生前贈与加算期間の延長」であり、これは不動産を活用した贈与戦略に大きな影響を与えます。従来の贈与計画を見直す必要が生じる可能性があります。また、2025年路線価の発表は、不動産の相続税評価額に直接影響し、不動産投資家の納税額に直結する重要な情報です。地価の動向は、保有する不動産の評価額を変動させ、結果として相続税負担を増減させる要因となります。

事業承継税制の要件緩和は、特定の分野ではあるものの、政府が円滑な世代交代や資産移転を促進しようとする政策意図を示唆しています。これは、相続税制度全体の方向性を理解する上で重要であり、生前贈与加算期間の延長も、単なる増税ではなく「人生100年時代」において「高齢層から若年層へより早期の資産移転を促す」という政府の意図と捉えることができます。この背景を理解することで、投資家は税制改正を単なる規制強化としてではなく、資産の流動化と経済活性化を促す政策の一環として捉え、より戦略的な対応を検討できます。

法人版事業承継税制の特例措置が「今後とも延長しないことが大綱に明記されている」という事実は、他の時限的な税制優遇措置についても同様の厳格な期限管理が適用される可能性を示唆しています。このことは、不動産投資家が税制改正の動向を常に注視し、特定の優遇措置に依存しすぎず、期限内に計画的に対策を実行することの重要性を強調します。一時的な特例に頼るのではなく、長期的な視点での資産計画が不可欠であることを示唆しています。

相続税の基本を理解する：基礎控除と税率

相続税は、被相続人（亡くなった方）の遺産総額から、債務や葬式費用などを差し引いた「正味の遺産額（課税価格）」から、さらに「基礎控除額」を差し引いた「課税遺産総額」に対して課税されます。この課税遺産総額がマイナスになる、つまり遺産総額が基礎控除額以下であれば相続税はかかりません。

基礎控除額は「3,000万円＋（相続人数×600万円）」という計算式で求められます。この計算式は、相続人の数が多いほど非課税枠が拡大することを意味します。以下の表は、法定相続人の数に応じた基礎控除額の具体的な例を示しています。この表は、相続人の数によって基礎控除額が大きく変動することを視覚的に示し、投資家が自身の家族構成に基づいておおよその非課税枠を瞬時に把握できるようにするために不可欠です。これにより、自身の資産が基礎控除を超えるか否か、ひいては相続税対策の必要性を判断する第一歩となります。

相続人の数に応じた基礎控除額

課税遺産総額が算出された後、その金額を法定相続分に応じて各相続人が取得したと仮定し、それぞれの「取得金額」を算出します。そして、その取得金額に税率を乗じ、控除額を差し引くことで、各相続人の相続税額が計算されます。相続税の税率は、取得金額に応じて10%から最高55%まで段階的に上昇する累進課税方式が採用されています。以下の表は、相続税の税率と控除額の速算表です。この表は、相続税の具体的な税額を概算する上で不可欠であり、資産規模が大きくなるにつれて税率が急上昇する構造を明確に示します。これにより、投資家は自身の資産規模と相続税負担の相関関係を理解し、積極的な節税対策の動機付けとなります。

相続税の税率と控除額

贈与税の税率は相続税よりも全体的に高く設定されています。例えば、贈与税の場合、3,000万円超で既に55%もの税金が課される一方で、相続税は5,000万円以下で20%の税率です。しかし、贈与が「年ごとに行える」という特性は、長期的な視点での計画的な資産移転（暦年贈与）が依然として有効な節税手段であることを示唆しています。この「時間」という要素が、高税率の贈与税を相殺し、結果的に相続税負担を軽減する鍵となります。この背景があるからこそ、次項で詳述する「生前贈与加算」の期間延長が、より大きな意味を持つことになります。

2025年税制改正の重要ポイント：生前贈与加算の7年延長

生前贈与加算（相続税の持ち戻し）とは、相続開始前の一定期間内に行われた贈与を、相続財産に加算して相続税を計算する制度です。これは、相続税逃れのために、被相続人が亡くなる直前に多額の贈与が行われることを防ぎ、相続税の公平性を保つ目的があります。

2023年の税制改正により、この持ち戻し期間が従来の3年から7年へと延長されました。これは、相続税対策としての生前贈与戦略に大きな変更を迫るものです。延長の背景には、「人生100年時代」において高齢層から高齢層への資産移転が多く、なかなか経済の活性化が進まないという問題意識があります。この改正は、高齢層から若年層へより早期の資産移転を促し、経済の活性化を図ることを目的としています。

この改正は、2024年1月1日以降の贈与が対象となります。つまり、2024年以降に行われた贈与は、将来の相続時に7年間の持ち戻し期間の対象となり得ます。ただし、7年への完全移行は段階的に行われます。具体的には、2031年1月1日以降の相続から完全に7年ルールが適用されます。それまでは、徐々に持ち戻し期間が延長されていく過渡期となります。重要な特例として、相続開始前3年以内の贈与はこれまで通り全額が相続財産に加算されますが、相続開始前4年～7年以内の4年間の贈与については、総額100万円まで相続財産から控除される特例が設けられています。これは、延長期間における贈与の全てが加算されるわけではないという重要な緩和措置です。

7年への完全移行が2031年1月1日以降であることは、2024年から2030年末までの間に相続が発生した場合、持ち戻し期間が3年から徐々に延長される過渡期にあることを意味します。この期間は、贈与のタイミングによって加算される期間が異なるため、計画の複雑性が増しますが、同時に、この過渡期を理解した上で戦略的に贈与を行うことで、税負担を最適化できる機会も存在します。特に、2024年以降の贈与であっても、2030年末までに相続が発生すれば、必ずしも7年全てが持ち戻されるわけではないため、この期間の贈与計画はより綿密なシミュレーションが求められます。

相続開始前4年～7年以内の贈与に適用される総額100万円の控除は、この期間の贈与が完全に無駄になるわけではないことを示しています。これは、特に年間110万円の基礎控除を活用した少額の暦年贈与を長期にわたって継続する戦略において、最終的な相続税負担を軽減する上で一定の効果を持つ可能性があり、暦年贈与の有効性を再評価するきっかけとなります。つまり、たとえ7年ルールに該当したとしても、一部は非課税となるため、早めに贈与を開始することのメリットは依然として大きいと言えます。

贈与加算期間延長による増税を抑える戦略

贈与加算期間の延長は、従来の生前贈与戦略に再考を促しますが、いくつかの対策を講じることで、その影響を最小限に抑えることが可能です。

法定相続人以外への贈与

生前贈与加算の対象は原則として法定相続人（配偶者、子、直系尊属など）への贈与です。そのため、孫や子の配偶者など、法定相続人以外への贈与は、原則として加算対象外となります。ただし、遺言書による遺贈により財産を取得する者への贈与は加算対象となる点に注意が必要です。この戦略は、次の世代だけでなく、さらにその先の世代への資産移転を検討する際に有効です。

早めに暦年贈与を開始する

贈与の開始時期が早ければ早いほど、7年ルールによる影響を受けにくくなります。特に2024年1月1日以前に開始した贈与は、原則として3年ルールのままであり、また2031年1月1日以降の完全移行に備え、長期的な視点で計画的に贈与を進めることが重要です。例えば、健康なうちに年間110万円の範囲で贈与を継続することで、長い時間をかけて多額の資産を非課税で移転することが可能です。

贈与で使える特例を活用する

非課税枠が大きい特例を活用することで、効果的に資産を移転できます。

• 相続時精算課税制度の新たな活用: 2024年1月1日以降、この制度にも年間110万円の基礎控除が創設されました。これにより、年間110万円までの贈与であれば、相続時精算課税制度を選択しても贈与税がかからず、相続時にも加算されません。110万円を超える部分については、2500万円まで非課税枠が適用されますが、相続時に加算されます。この改正により、相続時精算課税制度は、暦年贈与と組み合わせることで、より柔軟な資産移転計画を可能にする選択肢となりました。相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が創設されたことは、この制度の利用価値を大きく高めます。これまでは、一度選択すると暦年贈与の基礎控除が使えなくなるため、利用に慎重な姿勢が多かったですが、年間110万円まで非課税で贈与できるようになったことで、少額の贈与を長期的に行いたい場合でも有効な選択肢となり、贈与戦略の幅が広がります。これにより、投資家は、特定の目的（住宅購入など）でまとまった資金を贈与しつつ、並行して年間110万円の非課税枠を活用した暦年贈与も行えるようになり、より複雑かつ効果的な資産移転計画を構築できるようになります。
• 教育資金一括贈与の特例、結婚・子育て資金一括贈与の特例、住宅取得等資金贈与の特例など、非課税枠が大きい特例を活用することで、効果的に資産を移転できます。これらの特例は、受贈者の年齢や資金使途に制限があるため、適用要件をよく確認し、計画的に利用することが重要です。特に、不動産投資家は、子や孫が住宅を取得する際にこの特例を活用することで、現金資産を効率的に移転できる可能性があります。

不動産投資家のための生前贈与入門：暦年贈与と相続時精算課税の違い

相続時精算課税制度を活用することで納めるべき贈与税を削減することが可能です。早いタイミングで贈与を受け、そのお金をもとに資産運用することで効率的に資産を拡大できます。

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2025.07.13

不動産の相続税評価額：路線価とその他の評価基準

不動産の相続税評価額は、その資産価値を決定し、最終的な相続税額に直結する重要な要素です。特に土地の評価には「路線価」が用いられ、その動向は不動産投資家にとって常に注目すべき情報となります。

路線価とは？2025年路線価の動向と発表

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に土地の評価額を算出する基準となる、道路に面した土地1平方メートルあたりの価格です。毎年7月1日に国税庁が発表し、その年の1月1日時点の価格が反映されます。不動産の時価を直接反映するものではありませんが、相続税評価額の重要な指標となります。

2025年（令和7年）分の路線価は、全国平均で4年連続の上昇となり、前年比+2.7%を記録しました。これは、新型コロナウイルス感染症の影響からの回復と、不動産市場の堅調な動きを反映しています。特に上昇が顕著なのは、東京都（+8.1%）、沖縄県（+6.3%）、福岡県（+6.0%）など主要都市圏や観光地です。これらの地域では、地価の上昇が相続税評価額に直接影響し、納税額が増加する傾向にあります。

路線価の確認方法と注意点

路線価は国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。インターネット上で手軽にアクセスでき、土地の所在地を入力することで、その土地に面する道路の路線価を調べることが可能です。

相続税申告の際は、相続が発生した年の1月1日～12月31日の路線価を採用する必要があります。例えば、2025年中に相続が発生した場合、2025年分の路線価が適用されます。これは、相続発生日と路線価の発表日（7月1日）が異なる場合があるため、特に注意が必要です。

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があり、相続税路線価は公示地価の80%程度、固定資産税路線価は公示地価の70%程度を目安にされています。相続税対策で用いるのは「相続税路線価」であることを明確に理解しておく必要があります。

賃貸不動産の評価額特例：貸家建付地・貸家評価

現金を不動産に変えることで相続税評価額が下がりますが、特に賃貸中の不動産（貸家建付地や貸家）は、自身で自由に使用・処分がしにくいため、さらに評価額が下がります。これは、所有権が制限される分、その価値が減少するとみなされるためです。

土地は「貸家建付地」として、建物は「貸家」として評価され、それぞれ一定の割合が控除されます。具体的には、土地の評価額は「自用地評価額 × （1 – 借地権割合 × 借家権割合）」、建物の評価額は「固定資産税評価額 × （1 – 借家権割合）」で計算されます。これにより、高い節税効果が期待できます ⁸。

不動産が相続税対策に有効な最大の理由は「時価と相続税評価額の差が大きい」ことですが、賃貸不動産の場合、この差がさらに拡大するという点が重要です。これは、単に不動産を保有するだけでなく、

賃貸経営を行うことで、より高い節税効果を享受できることを意味します。投資家は、この評価差を最大化できる物件選定（例えば、需要が高く安定した家賃収入が見込める物件）を意識すべきであり、収益性と節税効果の双方を追求する戦略が有効です。

【2025年関西最新版】土地価格を徹底解説！形状や地勢も踏まえた実用的ポイント満載

関西エリアで不動産投資を始める初心者必見！実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額など土地価格の種類や違いをわかりやすく整理。大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山の地価傾向や金融機関評価も踏まえ、2025年最新版として有益な情報を網羅します。

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2025.05.04

底地・借地権の評価方法

底地（土地の所有権はあるが、他者に借地権を設定している土地）の相続税評価額は「路線価×底地割合（20〜30％）」で計算されます。底地は、自身の土地を自由に利用できないため、その分評価額が低くなります。

借地権（他者の土地を借りて利用する権利）の相続税評価額は「路線価×借地権割合（60〜70％）」で計算されます。借地権は、土地を借りる権利ですが、その権利にも経済的価値があるため、相続税の評価対象となります。

借家権割合は、賃貸借契約の残存期間に応じて変動します。例えば、15年超～20年以下で20％、25年超～30年以下で40％、30年超～35年以下で50％などと定められています。この割合は、貸家建付地の評価額計算にも用いられます。

底地は、その性質上、利用が制限されるため評価額が低く抑えられますがが「小規模宅地等特例（200㎡／80％減）を底地に適用すると評価圧縮＋納税資金確保に寄与」と明記している点は、多くの投資家が見落としがちな重要な点です。これは、底地が持つ評価圧縮効果に加え、特定の要件を満たせばさらに大幅な節税が可能となることを示しており、底地を保有する投資家にとって大きなメリットとなります。底地は一般的な不動産投資の対象とは異なるため、この特例の適用可能性を知ることで、保有資産の評価を最適化できる可能性があります。

借家権割合が賃貸借契約の残存期間によって変動するという事実は、賃貸不動産の相続税評価額が、単に賃貸中であるか否かだけでなく、個々の賃貸契約の具体的な条件（特に残存期間）によって影響を受けることを示唆しています。これは、不動産投資家が賃貸契約の更新や新規契約のタイミングを考慮に入れることで、将来的な相続税評価額を戦略的にコントロールできる可能性を示唆します。例えば、相続発生が近いと予想される場合、長期の賃貸契約を結ぶことで借家権割合が高まり、結果として貸家建付地の評価額を下げられる可能性があります。

所有権と借地権の違いは？借地権付き物件は賃貸経営でも活用できる？

「楽待」のような収益物件の検索サイトで物件を調べていると「土地の権利」について記載されています。建物の敷地となる土地を扱う場合、以下のどちらかの権利形態には分類されます。 所有権…土地を自身で所有して、その上に建物を建築する 借地権…土地を...

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2020.12.26

不動産を活用した相続税対策の切り札：小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、被相続人（亡くなった方）が住んでいた宅地や事業に使っていた宅地について、一定の要件を満たせば、その土地の相続税評価額を最大80%減額できる非常に強力な特例です。この特例は、相続税の負担を大幅に軽減し、特に自宅や事業用不動産を次世代に引き継ぐ際に、納税資金の確保にも大きく寄与します。この特例が適用できるか否かで、相続税額が数百万円から数千万円単位で変わることも珍しくありません。

特定居住用宅地等（自宅）の要件と適用条件

特定居住用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計を一つにしていた親族が居住していた宅地を指します。

• 対象土地: 故人が自宅として使っていた土地が対象です。別荘として利用していた土地や、子に貸してあげている土地などには適用できません。あくまで「居住用」としての実態が求められます。
• 面積制限: 330㎡（約100坪）までが特例の対象となり、これを超える部分は通常の評価額となります。ただし、330㎡を超えていても、超える部分が全く使えないわけではなく、330㎡までは80%減額が適用されます。
• 相続人の要件: 特例の適用を受けるためには、対象となる土地を相続する人が以下のいずれかに該当する必要があります。

• 被相続人の配偶者: 最も要件が緩く、無条件で適用可能です。
• 被相続人と生前同居していた親族: 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）まで、その土地に居住し続けることが要件となります。住民票が別々の場所にあったとしても、同居の実態があれば適用可能ですが、税務署からの説明を求められる可能性が高いため、その実態を証明できる準備が必要です ¹³。一時的な同居を狙うことはできません。
• 家なき子特例（別居親族）: 亡くなった方と別居していて、3年以上借家に住んでいる親族（持ち家がない子）が対象です。この特例を使うための条件は、亡くなった方に配偶者や同居している相続人がいないことです。つまり、亡くなった方が一人で自宅に住んでいたような場合に適用されやすいです。適用には、現在住んでいる物件が借家であることを証明するもの（賃貸借契約書）、現在住んでいる物件の登記簿謄本、3年以上借家暮らしであることを証明するもの（相続人の戸籍の附票）などの添付書類が必要です。

• 老人ホーム入居の場合の取り扱い: 老人ホームに入居した場合、原則として自宅は空き家として扱われ、特例が使えなくなる可能性があります。しかし、特定の条件を満たせば適用可能なケースもあります。例えば、介護施設に入所している親に対して、子供が費用を負担している場合など、生計を一にしていると認められるケースが該当します。
• 二世帯住宅の場合の取り扱い: 二世帯住宅の場合でも、構造上の独立性や区分登記の有無に関わらず、同居の実態があれば特例適用が可能です。

「家なき子特例」は、配偶者や同居親族がいない場合に、別居している子が自宅を相続する際に評価額を大幅に減額できる非常に強力な制度です。特に、親が一人暮らしで亡くなった場合や、二次相続（配偶者が既に亡くなっている場合）において、自宅の評価減を最大化するために戦略的に活用されるべき特例です。しかし、この特例の要件は厳格であり、3年以上の借家暮らしや、被相続人に配偶者や同居相続人がいないことなど、複数の条件をクリアする必要があります。そのため、適用を検討する際は、要件の厳格性を十分に理解し、専門家と連携して慎重に準備を進めることが不可欠です。

特定事業用宅地等（事業用）の要件と適用条件

特定事業用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計を一つにしていた親族が事業に使っていた宅地を指します。

• 対象土地: 被相続人が生前事業に使っていた土地、または被相続人と生計を一にする親族が事業に使っていた土地が対象です。
• 面積制限: 400㎡までが特例の対象となり、80%減額されます。
• 相続人の要件: 相続税の申告期限までに被相続人の事業を引き継ぎ、その事業を同日まで営んでいること、および申告期限まで該当する宅地を所有していることが求められます。

貸付事業用宅地等（賃貸用）の要件と適用条件

貸付事業用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計を一つにしていた親族が貸付事業（不動産賃貸業など）に使っていた宅地を指します。

• 対象土地: 建物もしくは構築物の敷地として供されている土地であり、相当の対価を得て貸付を行っていることが要件です。相続開始日の空室が一時的なものであることも重要です。
• 面積制限: 200㎡までが特例の対象となり、50%減額されます。
• 相続人の要件: 相続税の申告期限まで貸付事業を継続していること、および申告期限まで貸付事業用宅地等を保有し続けることが求められます。また、相続開始前までに貸付を始めて3年超が経過していることが原則ですが、5棟10室以上の規模での貸付を行っている場合は3年以内でも適用可能です ¹⁴。

貸付事業用宅地等特例の「相続開始前までに、貸付をはじめて3年超が経過していること」という要件 ¹⁴ は、不動産投資家が相続税対策として賃貸物件を新たに取得する場合、その物件をすぐに相続税対策として活用できるわけではないことを意味します。この要件は、短期的な節税目的での駆け込み取得を防ぎ、長期的な事業継続を促す政策意図が背景にあります。したがって、不動産投資家は、相続税対策を目的とした物件取得を検討する際、単に物件の収益性や評価圧縮効果だけでなく、

貸付事業を早期に開始し、長期にわたって安定的に継続することの重要性を認識する必要があります。これにより、将来的な相続発生時に特例適用を受けられる可能性が高まります。

複数の特例を併用する場合の限度面積計算

小規模宅地等の特例には、特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等の3種類があり、それぞれ適用面積の上限と減額割合が異なります。複数の種類の宅地を相続する場合、これらの特例を併用することが可能ですが、その際には限度面積の計算が複雑になります。

具体的には、以下の算式によって限度面積を求める必要があります。

特定居住用宅地等×200/330＋特定事業用宅地等×200/400＋貸付事業用宅地等≦200㎡

この計算式は、各特例の適用面積を一定の割合で調整し、合計で200㎡という総枠に収まるように設計されています。例えば、特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等を併用する場合、それぞれの減額割合や面積上限を考慮しながら、最も効果的な組み合わせを見つける必要があります。

複数の特例を併用する際の限度面積計算の複雑性 は、不動産投資家が自己判断で最適な節税効果を追求することが困難であることを示しています。この計算は、単に算式に当てはめるだけでなく、どの特例を優先的に適用するか、どの宅地をどの相続人に相続させるかといった戦略的な判断が求められます。したがって、相続税の計算に精通した税理士などの専門家を活用することが不可欠です。専門家は、個々の資産状況や家族構成に応じた最適な組み合わせをシミュレーションし、最大限の節税効果を引き出すための具体的なアドバイスを提供できます。これにより、投資家は複雑な税法を理解する労力を削減し、より確実な相続税対策を講じることが可能となります。

不動産投資を通じた相続税対策のメリットとリスク

不動産投資は、相続税対策として非常に有効な手段として広く認識されていますが、そのメリットを最大限に享受するためには、潜在的なリスクも十分に理解し、適切な対策を講じることが不可欠です。

不動産投資が相続税対策として有効な理由

不動産投資が相続税対策として有効とされる主な理由は以下の通りです。

• 相続税評価額の圧縮効果: 現金は額面金額がそのまま相続税評価額となりますが、不動産は「相続税評価額」が基準となり、路線価や固定資産税評価額によって評価されるため、時価よりも低く評価されます。一般的に、不動産の相続税評価額は時価の約70〜80%程度に抑えられます。さらに、賃貸中の不動産（貸家建付地や貸家）は、自身で自由に使用・処分がしにくいため、その価値が制限されるとみなされ、評価額がさらに下がります。これにより、高い節税効果が期待できます。
• 納税資金の確保: 賃貸不動産を保有することで、安定した家賃収入を得ることができます。この家賃収入は、相続発生時の納税資金として活用できるだけでなく、被相続人の老後の生活資金や、相続後の不動産の維持管理費用にも充当できます。
• 安定した家賃収入: 不動産投資は、インフレに強い実物資産であり、安定した家賃収入は経済状況の変動に左右されにくいというメリットがあります。これにより、長期的な資産形成と資産保全の両面で効果を発揮します。

不動産投資における主なリスクと対策

不動産を活用した相続対策は有効な手段ですが、節税効果だけを重視した投資は、後々のトラブルや資産価値の低下につながる可能性があるため注意が必要です。

• 借入時のリスク: 相続税対策としてローンを残しておく戦略もありますが、残債が残った状態で不動産を相続すると、相続人が返済義務を引き継ぐことになります。空室などの要因で収益が減少した場合、ローン返済の負担により支出過多になるリスクが高まります。また、ローン商品によっては借入者の与信条件が異なり、相続人が借入を引き継げない場合も考えられるため、事前のチェックが重要です。
• 維持費などの支出リスク: 相続後の不動産には修繕費用や固定資産税、都市計画税、管理費などの維持管理費用がかかります。収益不動産であっても、これらの維持管理費が相続人にとって負担となる可能性があるため、将来的な収益性と支出のバランスを慎重に見極めなければなりません。
• 共有・分割のリスク: 不動産は現金のように容易に分割できない特性があります。複数の相続人がいる場合、不動産を共有名義にすると、将来的な売却や管理において意見の対立が生じ、トラブルの原因となることがあります。区分所有マンションのように分割しやすい物件を選ぶか、事前に家族で話し合い、相続後の運用方針を明確にしておくことが大切です。
• 資産価値の低下リスク: 不動産の資産価値は、市場の変動、物件の老朽化、周辺環境の変化などによって低下する可能性があります。節税効果だけを重視して収益性や将来性の低い物件を選定すると、結果的に資産価値が目減りし、相続人にとって大きな負担となることもあります。適切な物件選定と定期的な資産評価が重要です。
• 相続登記のリスク: 不動産を相続した場合、相続登記が必要です。登記を怠ると、不動産の売却や担保設定ができないだけでなく、次の相続が発生した際に権利関係が複雑化し、さらなるトラブルにつながる可能性があります。
• 流動性の低さ: 不動産は現金と比較して流動性が低い資産です。相続税の納税には現金が必要となるため、相続発生後に不動産を売却して納税資金を確保しようとしても、買い手が見つかるまでに時間がかかったり、希望価格で売却できなかったりするリスクがあります。

不動産投資の「流動性」と「納税資金」のバランスは、相続税対策を成功させる上で極めて重要です。不動産は相続税評価額を圧縮する効果が高い一方で、現金化に時間がかかるという流動性の課題を抱えています。相続税は原則として現金一括で納付する必要があるため、不動産ばかりを保有していると、納税資金が不足する可能性があります。したがって、不動産投資家は、物件選定の段階から「出口戦略」を考慮に入れる必要があります。具体的には、都心部にある物件や、購入しやすい価格帯の物件など、将来的に売却しやすい流動性の高い不動産を選ぶことが重要です。これにより、万が一の際に迅速に現金化し、納税資金を確保できるようになります。

相続税対策を進める上で、家族間でのコミュニケーションと専門家との連携は不可欠です。相続人が不動産の管理に興味や知識がない場合、相続後の管理が大きな負担となる可能性があります。また、複数の相続人がいる場合、資産分割方法について事前に話し合っておくことで、将来的なトラブルを回避できます。税制や不動産市場は常に変化するため、相続税に精通した税理士や不動産コンサルタントなど専門家のアドバイスを定期的に受けることが重要です。専門家は、個々の資産状況に最適な戦略を構築し、定期的な資産評価と対策の見直しをサポートします。このような多角的な視点と継続的な見直しが、効果的な相続税対策には不可欠です。

まとめ：2025年税制改正を踏まえた不動産投資家の相続税対策

2025年の相続税制改正は、不動産投資家にとって資産承継戦略を見直す重要な機会となります。特に、生前贈与加算期間の7年延長は、従来の贈与計画に大きな影響を与えるため、早期かつ計画的な対応が求められます。

重要なポイントの再確認

• 生前贈与加算の7年延長: 2024年1月1日以降の贈与から段階的に適用され、2031年1月1日以降の相続で完全に7年ルールが適用されます。相続開始前4年～7年以内の贈与には総額100万円の控除があるため、長期的な暦年贈与の継続が依然として有効です。
• 相続時精算課税制度の活用: 年間110万円の基礎控除が創設され、暦年贈与との組み合わせにより、より柔軟な資産移転が可能になりました。
• 路線価の上昇: 全国平均で4年連続上昇しており、特に都心部では大幅な上昇が見られます。これは不動産の相続税評価額の自然な増加を意味し、納税負担が増加する可能性があります。
• 不動産の評価圧縮効果: 現金と比較して不動産は相続税評価額が低く、特に賃貸物件はさらに評価額が圧縮されます。小規模宅地等の特例は、自宅や事業用、賃貸用の土地評価額を大幅に減額できる強力な制度です。
• リスクへの対応: 不動産投資には、借入、維持費、共有・分割、資産価値低下、流動性などのリスクが伴います。これらを理解し、収益性、将来性、流動性を考慮した物件選定と、家族との事前協議が不可欠です。

不動産投資家への提言

不動産投資家は、単に資産を増やすだけでなく、その資産をいかに効率的に次世代に引き継ぐかという視点を持つことが重要です。2025年税制改正は、その重要性を改めて浮き彫りにしています。

1. 早期の計画と実行: 生前贈与加算期間の延長により、贈与の効果を最大化するためには、より早期からの計画的な贈与開始が不可欠です。
2. 多角的な節税戦略の検討: 暦年贈与、相続時精算課税制度、各種贈与特例、そして小規模宅地等の特例など、利用可能な全ての制度を組み合わせ、自身の資産状況と家族構成に合わせた最適な戦略を構築することが求められます。
3. 不動産ポートフォリオの見直し: 路線価の上昇傾向を踏まえ、保有する不動産の相続税評価額がどのように変動するかを定期的に確認し、必要に応じてポートフォリオの最適化を検討することが重要です。特に、流動性の低い物件や、将来的な収益性が見込みにくい物件については、売却や組み換えを検討する視点も必要です。
4. 家族とのコミュニケーション: 相続後のトラブルを避けるため、資産の承継に関する家族間の話し合いを定期的に行い、運用方針や分割方法について共通認識を持つことが重要です。

専門家との連携の重要性

相続税制は複雑であり、頻繁な改正が行われます。特に不動産の評価や特例の適用要件は専門的な知識を要します。相続税に精通した税理士や不動産コンサルタントなどの専門家と連携することで、最新の税制情報を踏まえた正確な評価と、個々の状況に合わせた最適な節税戦略を構築することが可能になります。専門家のアドバイスは、複雑な税務手続きをスムーズに進め、予期せぬリスクを回避し、最終的に相続税負担を最小限に抑えるための羅針盤となるでしょう。

投資用物件を購入する時には、その物件が建築基準法に違反していないかを確認する必要があります。

容積率オーバーのような違法建築物の最大の問題点は金融機関からの融資評価が著しく不利になり、物件の購入自体が難しくなったり、購入できたとしても売却時に極端に値段が下がったりしてしまう恐れがあることです。

この記事にたどり着いた方の中には、容積率オーバー物件の購入を迷っている方もいるでしょう。

僕は現役の不動産投資家で、2020年〜2021年の間だけでも、30件〜40件ほどの物件の購入を検討してきましたが、そのうちの10%程が容積率オーバーの物件でした。

個人的には容積率オーバーの物件の購入には消極的で、現在の所有物件の中には容積率オーバーのものは含まれていません。ただし、条件次第では購入を検討する可能性もあります。

この記事を読みすすめることで、容積率オーバーの物件を購入対象になるか極めるための考え方が身に付きます。

建ぺい率や容積率の考え方、容積率オーバー物件ができてしまう仕組みなどもあわせて理解しましょう。

容積率オーバー物件の問題点

容積率とよく似た言葉に建ぺい率があります。

建ぺい率も容積率も建築基準法で物件ごとに上限が定められているため、規定の面積を超過することで違法物件（既存不適格物件）になってしまいます。

建ぺい率の計算方法

建ぺい率とは敷地面積に対して建てられる建物の建築面積の割合いのことで、計算式は以下のようになります。

通常、建築面積は1階部分の床面積が基準になりますが、厳密には建物を真上から見たときの水平投影面積のことを指します。

最近の戸建て物件などでは1階に駐車場があるため、1階部分よりも2階部分の面積の方が大きいこともあるため、その場合は、1階ではなく、2階の床面積が建築面積として採用されます。

用途地域別の建ぺい率の最高限度

建ぺい率の最高限度は用途地域ごとに定められています。

建ぺい率の緩和規定と制限のないものについて

建ぺい率の緩和規定には以下のようなものがあります。

一方、建ぺい率の制限のないものには以下のようなものが含まれます。

建物の敷地が異なる建ぺい率の地域にわたる場合は、それぞれの地域の面積により、加重平均された割合いが採用されます。

容積率の計算方法

容積率とは敷地面積に対する建物の延べ面積の割合いのことです。

容積率の計算式は以下のようになります。

延べ面積とは各階の床面積の合計です。

建ぺい率が建築面積(水平投影面積)の面積率であることにたいして、容積率は建物全体の床面積を表しています。

用途地域別の容積率の最高限度

容積率についても建ぺい率同様、用途地域ごとに最高限度が定められています。

もし敷地面積が100㎡で容積率の上限が200%の場合は認められる延べ面積は200㎡までとなります。

仮に1フロアを50㎡だとすれば4階建までしか建築できない計算です。

前面道路幅による容積率

敷地の前面道路の幅員が12m未満の場合は、その前面道路の幅員(m)の数値に以下の乗数を乗じたものと、各用途地域の都市計画で定められた容積率とを比較して、数値が少ない方がその容積率となります。

前面道路が2つ以上ある場合は、その幅員の最大のものが適応されます。

建物の敷地が異なる容積率の地域にわたる場合は、建ぺい率同様、それぞれの地域の面積により、加重平均された割合いが採用されます。

どうして建ぺい率や容積率を守らないといけないのか？

これから物件を建設し経営を始めようとしている家主からは以下のような疑問があがると思います。

家主

そもそも、どうして建ぺい率や容積率を守らないといけないの？

家主

限られた敷地内に無駄無く沢山の戸数の部屋を確保できた方が、高い収益につながるのに…

それでは何故、建ぺい率や容積率を守らないといけないのでしょうか？

一般的には以下のようなことが理由が考えられます。

経営者目線で考えると、限られた資金や資産(土地)で利益を最大化させることは大切ですが、これらの理由を考慮すると、定められた建ぺい率や容積率はちゃんと守らないといけないことが分かります。

容積率オーバー物件が建てられる仕組み

ここからは建築基準法に基づく工事の流れの中で、建ぺい率や容積率を超過した物件ができてしまう仕組みを解説します。

新築の建物だけではなく、増築や改築の場合も同様の流れの手続きが必要です。

建築基準法に基づく手続きの流れ

一般的に建物が建てられる場合、以下のような流れで建築が進められます。

現在、建築基準法にて工事完了にともなう検査済証の交付を受けるには、以下の3種類の申請が必要です。

• 建築確認申請
• 中間検査申請
• 完了検査申請

もう少し詳しく解説します。

建築確認の申請

まずはじめに、設計段階では建築計画を作成したうえで、役所または民間の指定確認検査機関に対して建築確認申請書を提出します。

建築確認の内容をもとに建築基準法の規定に適合しているかの審査を受け、問題がなければ確認済証を取得し、建築をすすめることができるようになります。

中間検査の申請

一定規模の建物を建築する場合、工事段階で中間検査申請を作成します。

すべての工事が完了してしまうと、壁や柱のような内部構造が目視で確認できなくなるため、中間検査により、当初の計画通りに建築が進められているかのチェックを受け、問題がなければ中間検査合格証を取得する流れです。

もし、工事の途中で違反が発覚した場合は、特定行政庁により、工事の停止命令が下されることもあります。

中間検査は阪神大震災の被害状況を踏まえ、1999年（平成11年）に導入された制度です。

当初、中間検査を義務付けるための条件（建物規模など）は特定行政庁（都道府県や市町村）により個別に定められていました。

その後、2007年には構造計算書偽装問題（姉歯事件）などの影響を踏まえ、『３階建て以上鉄筋コンクリート造の共同住宅の床及び梁の配筋工事』については全国一律で中間検査が義務付けられるようになりました。

完了検査の申請

建物が完成すると工事完了から4日以内に完了検査申請を提出します。

もし完了検査申請の内容が当初の設計計画からずれている場合は、完了済書を取得できません。

ただし、検査済証を取得しなかったとしても、建築基準法上、何かペナルティを受けることがないため、現実問題としては完了検査を受けていない建物も多数存在します。

なお、ちゃんと完了検査を受けて承認を受けていれば、検査済証を紛失したとしても、再取得が可能なため、特に心配はいりません。

違法建築物と既存不適格建築物の違い

容積率オーバーのような建築基準法違反の建物は『違法建築物』と『既存不適格建築物』の2種類に分けられます。

容積率オーバー物件が建築される流れを踏まえ、違法建築物と既存不適格建築物の違いをまとめました。

違反建築物は違法性の高い悪質な物件

違反建築物はその名の通り、建築基準法を無視した違法な物件のことです。

罰則については明確な規定は無く、対応も地域によってさまざまですが、あまりに悪質（危険）であったり、地域住民からクレームが入ったりした場合には、厳しい監査が入る可能性もあります。

また、既に完成後の場合でも使用禁止や改善命令を受ける可能性があり、最悪の場合は強制執行による取り壊しのような処置が下されるかもしれません。

万が一、行政処分を受けることになると、是正のための費用負担も、当然、物件所有者側の負担となるため、想定外の出費が掛かってしまう可能性も十分にあります。

既存不適格物件は違反な物件では無い

一方、既存不適格物件は建築当初は何も問題が無かったものの、その後、規制が強化されることによって、結果的に不適格となってしまった物件のことです。

基本的には使用禁止や改善命令が出される可能性は低く、何か問題が生じても、ある程度の緩和措置は受けることができるでしょう。

ただし、将来、これ以上の増改築をする場合には現行のルールを守る必要がありますし、新しい物件を建て替える場合も、従来の(規制強化前の)ルールで建築することはできません。

野放しになっている容積率オーバーの物件

既存不適格物件については、すぐに何かを改善する必要はありませんが、違反建築物については本来であれば、何だかの対応が必要になるはずです。

ただ、現実問題としては明確な罰則が定められていなかったり、居住権の効力が強いため、実際に人が住んでいる住宅を取り壊すことはとても難しいです。なので、もし建築基準法に違反していたとしても、結果的に野放しになってしまっているのが現状です。

容積率オーバー物件が融資に与える悪影響

この記事の冒頭でもお伝えした通り、容積率オーバーの物件の最大の問題点は融資評価が著しく低くなることです。

購入時の融資評価が低くなる影響

購入時に物件の評価が低くなってしまうと、金融機関からの十分な借り入れができない可能性が高くなります。

戸建のように数百万円で購入可能な物件であれば、現金購入も可能ですが、価格が数千万円を超えるアパートや1棟マンションの場合、十分な融資が下りなければ、物件を購入することができません。

インターネットや書籍などでは容積率オーバー物件であっても、融資を受けられる可能性は十分にあるという意見もありますが、融資を受ける側の個人属性や金融機関側の内部事情によっては、全然融資に結びつかないことも多く、僕の個人的な感覚としても2020年〜2021年では余り前向きな金融機関は見つかりませんでした。

スルガ銀行、静岡銀行、三井住友トラストL&Fのような融資に積極的なノンバンク系の金融機関であれば、借り入れが期待できるかもしれませんが、仮に融資を受けられたとしても金利が高かったり返済期間が短かったりと、長期的に考えて不利益になるケースが多いでしょう。

売却時の融資評価が低くなる影響

容積率オーバーの物件は出口戦略に大きなマイナス影響を与えます。

何故なら、金融機関から融資を受けられなかったり、仮に受けれたとしても物件評価額が大幅に下がってしまうからです。

金融機関からの物件評価が下りない、または下がるということは、次に購入する人に対する融資枠(融資できる金額)もマイナスの影響を与えます。そうなると購入できる人が少なくなってしまう(もしくはいなくなってしまう)ため、自然と売却可能な価格も下がってしまいます。

融資の判断基準は金融機関ごとに異なるため、一概に融資ができないということはありませんが、今後、規制やコンプライアンスが強化されれば、購入する(所有者側からすると売却する)条件が課せられてしまうことは間違い無いでしょう。

所有期間中には経済的な不利益はそれ程感じないかもしれませんが、売却時には容積率オーバーを理由に値下がりしてしまう恐れは十分にあると言えます。

仮に高い収益を継続できていたとしても売却時の価格が大きくマイナスになってしまえば、結果的に投資として失敗に終わってしまいます。

賃貸経営を進める上で、出口戦略は予想以上に重要です。

仮に物件を購入できたとしても、次は売却時に評価が下がってしまうことも考えられます。

もし購入希望者が現れたとしても、融資評価額が低ければ借り入れはできないため、必然的に購入できる人が少なくなってしまいます。

中には現金一括購入が可能な資産家もいるかもしれませんが、購入希望者の候補が少ないということは、その分、価格低下圧力が掛かり、売却価格にも大きな影響が出てしまうでしょう。

出口戦略についての考え方は以下の記事でより詳細に解説しています。

容積率オーバー物件についての考え方

金融機関や世間一般的な評価を考えると、容積率オーバーの物件はデメリットが多いように感じてしまいます。

ただし「容積率オーバーの物件は投資対象としてはNGなのか？」と聞かれると、多くの賃貸経営者は「条件次第では検討の余地がある」と答えます。

魅力的な高利回り物件が存在する

容積率オーバーの物件は訳あり物件であることは確かです。

ですが、その分、通常よりも一段と安値で購入できたり、同じ水準の物件と比べてかなり高利回りだったりします。

もし投資額を短期間で回収できそうな場合や長期的な保有を想定する場合は購入を検討するのもありでしょう。

なお、不動産投資の世界では収益性が高く魅力的に見えるものの実は問題を抱えているような訳あり物件が一定数存在します。

一般的な高利回り訳あり物件の特徴をまとめましたので、極端に高利回りな物件を見つけた場合は該当しないかチェックしてみましょう。

社会的評価への影響は？

違法建築物や既存不適格物件を保有していると物件所有者の社会的評価にも影響を与えるという意見もあります。

容積率オーバーの物件は建築基準法に違反した物件であり、仮に収益に繋がるとしても敬遠する購入者が増えることは十分に予想できます。

ちなみに、全国の中でも関西、特に大阪では容積率オーバーの物件がかなり集中しています。

そのため、意外とそれがまかり通りいるのも事実であり、必ずしも購入者が見つからないとまではならないのかもしれません。

ただし、どのタイミングで規制が強化されるかは予想できないですし、安心した経営を心掛けたいのであれば、やはり可能な限り避けるべき物件だと思います。

デメリットを理解した上で検討しよう

勿論、注文住宅など個人で物件を設計する時も気を付けないといけませんが、現在市場に出回っている物件の中にも地域によっては容積率オーバーの物件が結構存在するので注意が必要です。

広告などにも意外としれ～っと「本物件は容積率オーバーです。」と記載されている事もあります。

容積率オーバーの物件は、限られた敷地面積の中で、本来、建築が認められている以上の延べ床面積を確保した物件であるため、その分、高利回りや割安感もあるかもしれません。

デメリットを理解した上で、それ以上のメリットが見込める場合は、是非、検討してみても良いでしょう。

不動産投資の利回りの種類

不動産投資の利回りには次のようなものがあります。

表面利回り(グロス利回り)

表面利回りの計算方法は次の通りです。

• 表面利回りの計算方法
  • 年間家賃収入÷物件価格✕100%

表面利回りの良いポイントは計算がシンプルで分かりやすいことですが、満室時(満室想定賃料)の家賃収入を想定しているため空室損失や必要経費の考慮がされておらず細かな物件の収益性は分かりません。

実質利回り(ネット利回り、またはNOI利回り)

実質利回りの計算方法は次の通りです。

• 実質利回りの計算方法
  • (年間家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100%

満室時の家賃収入ではなく空室損失や必要経費を差し引いた後の純収益に対する利回りです。
必要経費の使い方については家主の実力や経験によって選択肢として打てる手段が全然変わってくるので物件購入を検討する際に「同じ物件を購入すれば誰でも同じ結果が出る」という訳ではありません。

真の利回り(FCR)

真の利回りの計算方法は次の通りです。

• 真の利回りの計算方法
  • (年間家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷(物件価格＋購入諸経費)✕100%

実質利回りと同じような考え方ですが、実質利回りの基準となる物件価格に購入時に必要となる諸費用を加えた利回りなので、より正確な指数となります。。

自己資本配当率(CCR)

自己資本配当率の計算方法は次の通りです。

• 自己資本配当率(CCR)の計算方法
  • 税引前キャッシュフロー(BTCF)÷自己資本✕100%

表面利回りや実質利回りが物件およびその運用に関連する利回りであるのに対し自己資本配当率は物件の状況だけでは無く自分の投下した資金からどれだけ多くのキャッシュフローを
得られるかを評価する指標になります。

同じ自己資金でも投下資金を少なくして融資を大きくできた場合と当下資金を大きくして融資を大きくできなかった場合では購入できる物件の規模は全然違いますし、当然、自己資本配当率も変わります。

投下資金をなるべく少なくして沢山の金額を借り入れられた方がレバレッジの効果が大きくなるため投資のパフォーマンスは飛躍的に良くなります。

自己資本配当率は不動産経営を進める上で最も重要な利回りとも言われています。

レバレッジとは

レバレッジ効果とは「テコの原理」で、「借入れを利用し自己資金よりも大きな投資を行う」ことです。

少ない自己資金をもとに投資の収益を高めることで、ローンを組んで不動産投資をする人全員(僕も含めて)が利用している仕組みです。

自己資金で足りない分は借入金を併用するため、積極的な(リスクがある)投資と考えられます。

例えば、2,000万円の物件に対して、年間120万円(10万円×12ヶ月)の収益があれば利回りは6%です。

• 120万円÷2,000万円＝6%

一方、2,000万円の物件に対して、500万円の自己資金と1,500万円(金利3%)の借入を行った場合、利回りは15%に上がります。

• 120万円(10万円×12ヶ月)－45万円(1,500万円×3%)＝75万円
• 75万円÷500万円＝15%

物件購入額のうち借入金を含める比率とその金利によりレバレッジの効果は大きく変わります。

ただここで間違えてはいけないのは「レバレッジ効果は大きければ良い」訳では無いと言うこと。それはレバレッジ効果で運用益を出すための大前提としては「運用利回りより借入金の金利が低い」ことです。

せっかくレバレッジを利用して自己資金以上の投資をしたとしても、家賃による収益以上にローン金利の負担が大きかったら、本末転倒ですよね。

このようなレバレッジを「逆レバレッジ」と呼びます。

「運用利回り」とは、あくまで「見込み」です。

借入金比率の大きい投資は、レバレッジ効果は高い反面、そのシナリオが崩れた時のリスクも大きくなることを常に考える必要があります。

ですが、それを認識した上で、自分の許容できるリスクはどこまでかを慎重に考えて上手く取り入れていくことが大事です。

ちなみに、この「レバレッジ効果」と言う言葉は不動産投資だけでは無く、投資全般で基本用語として良く使われる言葉です。

特に、FX(外国為替保証金取引)は自己資金の何倍もの取引ができることもあり、レバレッジの高いハイリスクな投資だと言えます。

レバレッジ効果が高いと何が良いのか？

レバレッジとはテコの原理のことです。

株式投資や投資信託のような一般的な投資では自分の資本(お金)を元手に購入したい銘柄を選んで購入します。

一方、不動産投資の場合は数千万円もするような物件をキャッシュで一括購入できることは少なく多くの方が不動産ローンを利用します。

このように自己資本をなるべく抑え、他人資本(金融機関からの融資)を元手にキャッシュフローを増やすことが効果的なレバレッジの掛け方に繋がります。

物件購入の方法や資金の使い方は条件によって人それぞれですが、フルローンやオーバーローンを組むことができれば自己資金をほとんど投入していないで物件を購入できるためレバレッジとしては最高となります。

ローン定数(K%)とは

ローン残高の返済に対してキャッシュフローを得られているかどうかを判断するのにはローン定数(K%)をという指標を使います。

このローン定数(K%)を計算することでどれ程のレバレッジが掛けられているかを評価することもできます。

• ローン定数(K%)＝年間返済総額(ADS)÷ローン残高

仮にローンの年間返済総額が100万円でローン残高が1,000万円の場合、ローン定数(K%)は10%になります。

レバレッジに重みをおいて不動産経営をする際、複数のローン融資を比較する基準としてはローン定数が低く、年間負債支払額が低くなる(キャッシュフローが高くなる)融資元を探すことになります。

また、ローン定数(K%)はローンの金利と返済期間によって変動します。

ローン定数(K%)を低くするには低金利での融資を受ける必要がありますし、また長期の返済期間を長く設けることでローン定数(K%)を下げることができる。

なので融資条件を比較する際は金利や返済期間だけで比較するだけで無く、ローン定数(K%)による比較をすることでキャシュフローやレバレッジについてより明確になります。

正のレバレッジ(順レバ/ポジティブレバレッジ)

次の関係が成り立つ場合、正のレバレッジが掛けられていると判断できます。

• 自己資本利回り(CCR)＞真の利回り(FCR)＞ローン定数(K%)

負のレバレッジ(逆レバ/ネガティブレバレッジ)

一方、次の関係が成り立つ場合、負のレバレッジが掛けられていると判断できます。

• 自己資本利回り(CCR)＜新の利回り(FCR)＜ローン定数(K%)

イールドギャップ

またイールドギャップについても次のような関係が成り立ちます。

• 新の利回り(FCR)＞ローン定数(K%)＝正のレバレッジ(＋イールドギャップ)
• 新の利回り(FCR)＝ローン定数(K%)＝レバレッジ無し(イールドギャップ無し)
• 新の利回り(FCR)＜ローン定数(K%)＝負のレバレッジ(ーイールドギャップ)

賃貸経営のイールドギャップとは？正しい考え方と自分にあった資産運用

不動産投資用の物件購入を判断する時の指数として表面利回りや実質利回りなどがありますが、同じような指数の一つにイールドギャップと呼ばれるものがあります。イールドギャップの計算方法はとてもシンプルで金融機関から融資を受けた場合の借入金利と投資物...

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2019.11.17

融資条件によってその後の資産拡大が左右される

融資の可否による「購入できる」または「購入できない」だけに目がいきがちです。

ですが、仮に同じ購入物件でも融資の条件によって正のレバレッジになったり負のレバレッジになったります。

またレバレッジは購入時にだけ計算するのでなく購入後もレバレッジの効果を計算し続けることによって「今が正のレバレッジなのか、または負のレバレッジなのか」を把握することができますし、これは物件売買時の判断基準にもなります。

物件の売買によってその物件の運用で収益が出ているかも大切な判断基準だと思いますし、場合によっては止む終える損切りする判断も必要になります。

ローン残高に伴い変化する指標

返済を進めれば進める程ローン残額が減りローン定数は上昇します。

言い換えると純資産の比率が高くなるとレベレッジは低くなっているということになります。

負のレバレッジが悪い訳では無くて、あくまでパフォーマンスが悪くなることは認識しておくべきでしょう。

正のレバレッジであった場合も年数が経過し条件が変化とともに負のレバレッジになるタイミングがあります。

• 借り換えなどにより融資条件を変えローン定数(K%)を下げる
• 収益性を上げて真の利回り(FCR)を上げる
• 所有物件を売却する
• 前倒し返済または全額返済をする

この辺りを把握するためにも表面利回りや実質利回りだけで無く、自己資本利回りやレバレッジなどについても理解しておく必要があります。

不動産投資を始める際、物件購入にあたり、悩みの種となるのは融資条件、特に『金利』でしょう。固定金利や変動金利はよく耳にしますが、実はもうひとつ知っておくと有利（ゆうり）になる可能性がある金利があります。それが『TIBOR連動金利』です。

この記事では、不動産投資初心者でも理解できるように、『TIBOR連動金利』の基本から、その特徴やスプレッド融資との関係、利用できる投資家の規模、対象物件、そして関西エリアでの事情や最新動向まで、可能な限り丁寧に解説します。

特に大規模な投資家や優良顧客向けとされることが多い『TIBOR連動金利』ですが、しっかり理解すれば、将来あなたが融資条件を改善し、キャッシュフローを安定させる上で大いに役立つ選択肢となりえます。ぜひ最後までお読みいただき、融資戦略立案のヒントをつかんでください。

『TIBOR連動金利』とは？

TIBORの基本概要

TIBOR（Tokyo Inter Bank Offered Rate）は『東京銀行間取引金利』と呼ばれ、国内の主要銀行間で資金をやりとりする際の金利指標です。

カタカナで『タイボー』と呼ばれることもあり、『余剰資金を持つ銀行が資金不足の銀行へ貸し出すときの基準金利』として機能します。

TIBORが示す意味と歴史的背景

TIBORは1995年11月から『日本円TIBOR』、1998年3月から『ユーロ円TIBOR』が運用開始されました。金融市場環境の変化やLIBORの廃止を受けて、TIBORも透明性や信頼性強化の改革が進められています。

東京銀行間取引金利が不動産投資に影響を与える理由

不動産投資の融資条件は、市場金利をもとに決定されます。TIBORは銀行間の資金コストを反映し、より市場実勢に近い指標として用いられています。これを基準にスプレッド（利ざや）を加えることで、最終的な融資金利が決まります。

『TIBOR連動金利』は優良顧客・大口投資家向けに適用されることが多く、変動金利や固定金利と比べてかなり低い水準の金利で借りられる可能性があり、不動産投資家にとってはキャッシュフロー改善につながります。

TIBORとLIBOR、その他金利指標との比較

LIBOR廃止後の世界的な動向

かつて世界中で標準的に参照されていたLIBORは、不正操作問題などを受けて2021年末を目安に段階的に廃止されました。その後、各国はリスク・フリー・レート（RFR）への移行を進めています。

日本では『TONA（Tokyo Overnight Average Rate）』や『TORF（Tokyo Term Risk Free Rate）』が注目され、TIBORも改革の一環で、より公正な算出方法へシフトしています。

日銀短観やプライムレートとの比較

日銀短観は景気指標であり、直接金利を決定するものではありません。またプライムレートは最優遇貸出金利ですが、必ずしも国際的な資金調達コストを反映していません。

一方でTIBORは、銀行間取引という現実の資金コストを下敷きにしており、市場実勢により近いといえます。

ユーロ円TIBOR廃止予定と日本円TIBOR改革

2024年末で『ユーロ円TIBOR』が公表終了予定です。これにより国内では『日本円TIBOR』が主要な指標として残り、さらなる透明性・公正性を高めた新体制へ移行します。

『TIBOR連動金利』の仕組み

基準金利としてのTIBOR

『TIBOR連動金利』は、TIBORをベースとしてスプレッドを上乗せした金利です。
基本式は以下のとおりです。

『融資金利＝TIBOR（基準金利）＋スプレッド（上乗せ金利）』

日本円TIBORとユーロ円TIBORの違いと現状

• 日本円TIBOR：1995年11月より導入され、国内無担保コール市場を反映
• ユーロ円TIBOR：1998年3月よりオフショア市場を反映。しかし2024年末で公表終了予定

有力銀行（リファレンスバンク）と算出プロセス

TIBORは複数の有力銀行が提示するレートをもとに算出します。例えば、日本円TIBORでは、みずほ銀行、三菱UFJ銀行、三井住友銀行、りそな銀行、埼玉りそな銀行、横浜銀行、三菱UFJ信託銀行、みずほ信託銀行、三井住友信託銀行、新生銀行、あおぞら銀行、ビー・エヌ・ピー・パリバ銀行、信金中央金庫、商工組合中央金庫、農林中央金庫といったリファレンスバンクが参加しています。

上位2行と下位2行を除外して平均をとることで公正性を確保します。

情報提供会社と公表プロセス

算出されたTIBORは、リフィニティブ・ジャパン、QUICK、時事通信社、ブルームバーグ、野村総合研究所などを通じて公表されます。不動産投資家や金融関係者はこれら情報源を用いて最新のTIBORを確認できます。

スプレッド融資との関係性

スプレッド融資とは何か？

融資金利には主に2種類あります。

1. プライムレート系（短期プライム、長期プライムを基準）
2. スプレッド融資（金融機関の資金調達コスト＋利ざや）

スプレッド融資はTIBORなどの市場金利に上乗せをすることで決まるため、より市場実勢に近い金利設定がなされます。

『TIBOR連動金利』をベースとしたスプレッド計算

『TIBOR連動金利』＝TIBOR＋スプレッド
このスプレッド部分は、借り手の信用力、担保、融資期間、借入額などを考慮して決定されます。

なぜ優良顧客や大口投資家に有利なのか

信用力が高く、大口で融資を受ける投資家は、金融機関にとってリスクが低いため、スプレッドを小さく抑えられます。その結果、市場金利に近い低金利で資金を借りられるのです。

『TIBOR連動金利』のメリット・デメリット

低金利水準の恩恵

0.2％～0.5％程度の超低金利で借入が可能なケースもあり、月々の返済負担を大幅に軽減できます。

短期融資と長期戦略

TIBORは最長でも12ヶ月物が基本で、スプレッド融資も1年程度の短期融資が一般的です。そのため、長期的な不動産戦略には、借換えや再交渉が不可欠となります。

利用制限と交渉力

『TIBOR連動金利』は信用力が高い顧客向けのため、初心者投資家がいきなり利用するのは難しい場合があります。実績を積み、金融機関との関係を強化することで、将来的に適用を狙うことができます。

不動産投資への具体的な活用例

大規模マンション・商業ビル購入時の戦略

大阪市内の商業ビルや神戸の大型マンションなど、大型案件で『TIBOR連動金利』を利用できれば、初年度の金利負担を極めて低く抑えられます。

キャッシュフロー安定化への影響

金利負担が少なければ、家賃収入から得られる利益を増やすことができます。その余剰資金を修繕費、追加投資、繰上げ返済に回せば、長期的なリスクを軽減できるでしょう。

賃貸経営拡大と金融機関との関係強化

『TIBOR連動金利』を利用できることは、金融機関から「優良顧客」と認められている証拠です。今後の融資拡大や金利交渉も有利に進めることができ、不動産投資ビジネスを拡大する上で強力なサポートとなります。

関西エリアにおける『TIBOR連動金利』事情

関西で注目の金融機関

大阪に本店を置く三井住友銀行、また関西みらい銀行、池田泉州銀行など地域密着型の金融機関も存在します。地域特性を理解した上で、TIBOR連動型融資を検討してくれる可能性があります。

関西不動産市場の特徴とTIBOR活用のチャンス

大阪・京都・神戸といった主要都市では賃貸需要が安定しています。そうした地域でTIBOR連動融資を利用すれば、収益性改善や物件拡大に有利な環境を整えられます。

地方金融機関との柔軟な交渉

地元の信用金庫や地方銀行は、顧客との長期的な関係を重視する傾向があります。実績や関係性しだいでは、TIBOR連動を用いたスプレッド融資の打診も可能になるかもしれません。

TIBORの最新動向と今後の展望

TIBOR改革の背景と透明性向上

TIBORは過去の国際的金利不正操作問題を受け、透明性・公正性向上の取り組みが進められています。『日本円TIBOR』は国内基準として残り続け、金融庁や全銀協による監視強化が行われています。

国際的な金利指標再編の波と日本市場

世界的な金利指標再編の中で、日本もTIBORやTONAなど多様な指標を整備中です。投資家にとっては、より公平な金利条件を享受できるチャンスが広がる一方、新たな指標の理解や情報収集が求められます。

不動産投資家が注目すべきポイント

• TIBOR連動金利適用条件の変動
• 国際的金利再編による金融機関対応策
• 新たな代替指標導入による融資条件変化

これらを注視しておくことで、先回りした戦略立案が可能になります。

『TIBOR連動金利』を検討する際の実務的ポイント

金融機関とのコミュニケーション術

• 将来的なTIBOR連動融資の可能性を事前に打診
• 自己資金比率や担保力を示して信用度をアピール
• 複数行との比較検討で条件改善を図る

必要な書類や交渉材料

• 物件収支計画書、修繕計画、エリア需要分析
• 過去の融資返済実績（延滞なし）
• 不動産会社や仲介業者からの市場動向資料

将来の金利変動リスクへの備え

TIBOR連動金利は短期性が特徴です。将来の金利上昇リスクや市場変化を考慮し、1年後の借換えや固定金利への移行など柔軟なシナリオを用意しましょう。

『TIBOR連動金利』を理解して有利な融資条件を引き出そう

『TIBOR連動金利』は、不動産投資において知っておくべき金利形態のひとつです。

• 国際的な金利指標再編の中で、『日本円TIBOR』は国内の重要なベンチマークとして残ります。
• 『TIBOR連動金利』は、信用度の高い大口投資家にとっては極めて低い金利で資金調達できるチャンスをもたらします。
• 特に関西エリアでは、地域特性に精通した金融機関との交渉を通じて、有利な条件を引き出せる可能性があります。

初心者段階では『TIBOR連動金利』の適用は難しいかもしれませんが、将来的に物件数を増やし、実績を積んでいく過程で、この知識が大きな武器になるでしょう。融資条件の改善やキャッシュフローの安定化を目指すうえで、『TIBOR連動金利』を理解し活用することは非常に有意義です。

ぜひ本記事を参考に、金融機関との交渉や投資戦略策定に役立ててみてください。

全銀協TIBOR

全銀協TIBOR運営機関のウェブサイトです。全銀協TIBORは、日本国内で活動している銀行を直接の会員とする組織で、わが国の銀行業界の代表として、銀行業の発展のためにさまざまな活動をしています。

www.jbatibor.or.jp

実は、政府系の金融機関には、民間の銀行に比べ低金利で融資を行っている機関がいくつか存在します。とくに注目度が高いのが日本政策金融公庫です。

また、マル経融資（小規模事業者経営改善資金）や商工組合中央金庫（商工中金）といった制度も、不動産賃貸業を事業として行う場合には活用の余地があります。

ここでは、それぞれの政府系金融機関の特徴や申請手続きなどをまとめつつ、1棟アパート投資をはじめとする不動産投資家にどのように役立つのか解説します。

日本政策金融公庫の特徴

2025年時点で注目される理由

日本政策金融公庫は、政府が100%出資する公的な金融機関です。

もともとは「国民生活金融公庫」という名称でしたが、現在は日本政策金融公庫として、中小企業や個人事業主の事業支援を中心に行っています。

2025年時点においても、金利は比較的低く、一定の条件を満たせば不動産賃貸事業にも適用されるため、不動産投資家の注目を集めています。

低金利のメリットと金利水準

2024年や2025年の国内金利動向をみると、メガバンクや地方銀行では変動金利が2～4％台になることもあります。一方で、日本政策金融公庫の融資金利は1～2％程度で固定金利が多く、条件次第では1％を下回るケースもあります。固定金利ならば返済総額を見通しやすく、金利上昇リスクを回避しやすい点が大きなメリットです。

事業目的の融資

日本政策金融公庫は「投資」よりも「事業」を重視するため、単に不動産を買って値上がり益を狙う投機的な投資には融資が認められにくい傾向があります。賃貸経営を「事業」として計画し、一定の安定収益や社会的意義を説明できるかどうかが鍵です。申請時に提出する事業計画書では、家賃収入や修繕費の見通しなどをきちんと示すことが大切です。

融資金額の目安

初回融資は4,800万円前後まで、と言われることがありますが、あくまで実際の審査内容や物件評価によって変動します。1億円以上の大型物件を検討している場合は、日本政策金融公庫の上限だけでは不十分かもしれません。そのような場合は、地銀やマル経融資を組み合わせて資金を確保するやり方もあります。

返済期間

返済期間はおおむね15～20年程度が上限となっており、民間銀行に比べて短めです。例えば地銀などでは30～35年の融資も珍しくありませんが、日本政策金融公庫ではそこまで長期化されない場合が多いです。返済期間が短いぶん、月々の返済額は増えますが、低金利と合わさることでトータルの利息負担を抑えられるメリットがあります。

個人・法人問わず利用可

もともと個人事業主を対象としたイメージが強い機関ですが、法人として賃貸経営を行う場合も融資対象となります。法人所在地や事業実体のある地域（物件所在地）を基準にして、公庫の支店に申し込むケースが一般的です。

融資対象エリア

全国に支店があるため、関西をはじめ日本各地の不動産投資に対応できます。物件が所在する地域や法人の本店所在地を基準に審査されることが多いです。遠方物件を購入する場合でも、相談・申し込みが不可能というわけではありませんが、地域ごとの担当支店が変わるため、事前に最寄り支店へ確認するのがおすすめです。

女性、若者、高齢者への優遇

日本政策金融公庫は、女性や若者、高齢者に向けた優遇制度を用意しています。事業計画が明確かつ社会的意義が認められる場合には、一般融資よりも低い金利や、返済期間の延長などが適用されることがあります。ただし、こうした優遇制度は年齢や性別だけではなく、事業の実態や計画内容も厳密に審査される点に留意が必要です。

具体的な申請手続きの流れ

1. 事前相談（電話または窓口訪問）
   最寄り支店に連絡し、融資を検討している賃貸経営の概要を相談します。新規創業資金に該当するか、あるいは設備資金枠なのか、女性優遇や若者優遇があるかなど、申請の前段階で大まかなアドバイスをもらえます。
2. 書類の準備
   借入申込書や事業計画書、過去の決算書や確定申告書、納税証明書などを準備します。物件情報（売買契約書、重要事項説明書など）の提出も求められる場合があります。
3. 面接
   書類審査の後、融資担当者との面接が行われます。賃貸経営の収益シミュレーションやリスク管理などを丁寧に説明できるようにしておきましょう。
4. 融資決定・契約
   面接後、審査結果や融資金額、金利、返済期間が確定します。希望額より少ない提示となる場合もあるため、資金計画に余裕をもたせておくことが大切です。
5. 返済開始
   融資実行後は返済がスタートします。固定金利が設定されるケースが多いため、返済期間中も金利が変わらない安心感があります。

マル経融資の特徴

マル経融資（小規模事業者経営改善資金）の概要

マル経融資は、日本政策金融公庫とは別枠の制度として、商工会議所や商工会による経営指導を受けている小規模事業者を対象にした融資です。公庫の資金が原資となっており、担保や保証人が不要である点が大きな魅力です。ただし、融資限度額は2,000万円までに設定されているため、1棟アパート購入の全額を賄うには不十分かもしれません。

対象エリアと申請条件

基本的には全国の商工会議所や商工会が経営指導を行っている地域であれば申請可能です。小規模事業者の定義として、製造業なら従業員20人以下、商業・サービス業なら5人以下などの条件があります。創業直後の申請はできず、おおむね1年以上の事業実績が必要です。

商工会議所加入の条件と経営指導の頻度

マル経融資を利用するには、商工会議所や商工会で定期的な経営指導を受ける必要があります。一般的には1～2か月程度の指導を数回行うケースが多く、その後に融資の斡旋を受ける流れです。費用が無料の場合が多いですが、地域や商工会議所によっては年会費などが発生することもあるため、事前に確認しておくとよいでしょう。

不動産賃貸業での使い方

不動産賃貸業も小規模事業の範囲内であれば、マル経融資の対象となり得ます。例えば、関西エリアで1棟アパートを購入し、小規模ながら安定収益を得る事業計画を作る場合、無担保・無保証人で追加資金を用意できる可能性があります。ただし、商工会議所の経営指導といっても、賃貸経営に特化した指導が行われるかどうかは地域の担当者次第です。

商工組合中央金庫（商工中金）の特徴

概要と政府系・民間ハイブリッドの性格

商工組合中央金庫は、政府と民間が共同で出資する特別な金融機関です。主に中小企業組合や事業者を支援する目的で、比較的大口の融資も行うことができます。公的性格が強い一方で、民間銀行のように案件ごとに個別審査を行う仕組みも持ち合わせています。

対象エリアと不動産投資への適用

全国に拠点があるため、関西エリアでの不動産投資でも利用可能です。ただし、賃貸経営のうち、単なる投機目的だと判断されると融資は難しいことがあります。賃貸経営を安定した事業として展開する計画があり、法人化などで明確な収支管理をしている場合は相談してみる価値があります。

融資条件と申請手続き

商工中金では、日本政策金融公庫やマル経融資ほど明確な金利基準や無担保制度が設けられているわけではなく、個別の相談・交渉で条件が決まることが多いです。申し込み手続きとしては、事業計画書や決算書の提出、担当者との打ち合わせなどが基本になります。

大規模投資や法人経営者向け

1棟アパートの規模を超え、複数物件を同時に取得して事業化したい場合など、大きな資金需要があるケースでは検討余地があります。ただし、審査基準や手続き要件が公庫やマル経融資よりも厳密な場合もあり、案件の事業性をしっかり示す必要があります。

日本政策金融公庫とマル経融資の共通点と相違点

マル経融資と日本政策金融公庫の一般的な融資には共通点もあれば、明確な違いもあります。たとえば、どちらも政府系金融機関を原資とする融資制度なので、民間銀行よりも比較的低金利・社会的支援目的が強いという共通点があります。一方で、申込窓口や担保・保証人の扱いは大きく異なります。

• 申込窓口
  マル経融資: 商工会や商工会議所を通じて申し込む
  日本政策金融公庫の一般融資: 公庫に直接申し込む
• 担保・保証人
  マル経融資: 無担保・無保証人
  日本政策金融公庫の一般融資: 担保や保証人が必要となる場合あり
• 融資限度額
  マル経融資: 2,000万円が上限
  日本政策金融公庫: 数千万円～1億円程度（物件評価や審査内容による）
• 対象者
  マル経融資: 小規模事業者（業種により従業員5人または20人以下）
  日本政策金融公庫: 中小企業や個人事業主など幅広く対応可
• 経営指導の有無
  マル経融資: 商工会や商工会議所の経営指導を受けることが必須
  日本政策金融公庫: 経営指導は必須ではない
• 創業時の利用
  マル経融資: 1～2年程度の事業実績が必要
  日本政策金融公庫: 創業融資制度があり、創業直後から利用可能

民間銀行との違いや組み合わせの可否

不動産投資家にとって、政府系金融機関だけでは資金需要を満たしきれない場合もあります。1棟アパート購入において、民間銀行の長期融資やノンバンクの高額融資を組み合わせるのが一般的です。特に関西エリアであれば、地元の地方銀行や信用金庫との関係構築が重要になるケースも少なくありません。

• 低金利だが融資上限や返済期間が限られる政府系
• 融資可能額は大きいが審査が厳しい民間銀行
• 担保や保証人要件が比較的ゆるいノンバンク（ただし金利が高め）

これらを適切に組み合わせることで、多額の資金調達と返済計画を両立させる例もあります。ただし、総借入額が大きくなるほど返済リスクが増すため、キャッシュフローの見込みをしっかりシミュレーションしておくことが欠かせません。

まとめ

日本政策金融公庫、マル経融資（小規模事業者経営改善資金）、商工中金といった政府系金融機関は、金利面でのメリットや無担保融資などの優位性を持つ反面、融資額や返済期間に上限があったり、事業目的や事業計画の整合性を厳しく審査されたりする特徴があります。

とくに1棟アパートを購入する場合、金額が数千万円以上となるケースが多いため、これらの制度だけで賄えるかどうか事前に確認が必要です。

しかし、長期固定金利や社会的支援制度のメリットは大きく、上手に利用できれば、返済総額を抑えながら安定した賃貸経営を行うチャンスにもなります。

さらに、女性や若者、高齢者への優遇など、意外と知られていない特別措置が存在するため、自分が該当するかどうかを窓口で相談してみる価値があります。

関西エリアを含めて、どの地域でも基本的には同様の仕組みが利用できるため、まずは日本政策金融公庫や商工会議所（マル経融資）、商工中金の公式サイトや最寄りの支店を訪問し、詳しい説明を受けることをおすすめします。

民間銀行やノンバンクとの併用も含めて、自分の投資計画に最適な融資構成を見つけてください。しっかりとした事前準備と審査対策が、不動産投資の成功につながります。

とりわけ、保有後の入居付け・修繕費、銀行評価・融資面、クレーム対応、家賃収入確保といったアパート投資特有のリスクは、初期の物件選びによって大きく左右されます。本記事では、関西（大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山）で投資を検討している不動産投資初心者が「アパート購入時に気をつけるべき物件の特徴」を網羅的に解説します。

たとえば、旧耐震基準や再建築不可で融資を受けにくい物件、市街化調整区域・人口減少地域で入居付けに苦労する物件、あるいは契約上の問題（サブリース・プロパンガス・借地権など）や道路問題（43条但し書き・私道負担・2項道路によるセットバックなど）も注意が必要です。さらに、南海トラフ巨大地震や津波、土砂災害といった関西特有の災害リスクを見落としてしまうと、大規模修繕や長期空室に苦しむ可能性もあります。

本記事では、こうしたリスク要素だけでなく、克服できれば高利回りにつながるチャンスになるという視点もあわせてご紹介。「リスクを回避しつつ、安定したキャッシュフローを拡大したい」とお考えの方はぜひ最後までお読みいただき、アパート投資成功へのヒントをつかんでください。

1. 物件自体の問題

アパート投資の第一歩は、物件選びにあります。戸建てや区分マンションとは違い、建物規模や構造上のリスクが大きくなる場合も多いので要注意です。ここでは、保有後に修繕費や銀行評価、入居付けで苦労しやすい代表的な特徴を紹介します。

旧耐震基準

旧耐震基準とは？
昭和56年（1981年）6月1日以前に建築確認を取得した建物を「旧耐震」と呼び、新耐震基準を満たしていません。地震大国・日本、特に南海トラフ地震リスクが高い関西では、旧耐震物件の倒壊リスクは深刻です。

• 火災保険・地震保険への影響
  旧耐震だと、保険会社の加入条件が厳しくなる・保険料が高くなる場合があります。
• 融資への影響
  金融機関は耐震性を重視するため、旧耐震物件は融資期間が短く設定されたり、金利が上乗せされたり、場合によっては融資自体が否決される可能性も。

回避策・改善策

• 耐震補強の有無を確認
  旧耐震でも、耐震補強工事＋「耐震診断」「耐震補強証明」を取得していればリスク軽減。ただし工事費は高額になりがちなので要注意。
• 火災保険の特約・対応プラン
  地震保険をセットにしたり、補強後に再査定を行うなど、保険会社と交渉して補償範囲を拡大する手法も検討。
• 投資判断
  旧耐震が絶対ダメとは限りませんが、安く買える分リスクも高いため、保険・補強費・売却時の流動性を慎重に見極める必要があります。初心者は新耐震基準物件を優先するのが無難です。

旧耐震基準と新耐震基準の違いは？特徴を理解して関西エリアで安定した賃貸経営を目指そう

関西で不動産投資を始める初心者向けに旧耐震基準と新耐震基準の違いを徹底解説。築古物件の注意点、融資・保険、耐震等級、劣化等級、既存不適格物件や違法物件など、安定した賃貸経営へ役立つ最新情報を網羅！

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2025.05.04

再建築不可

再建築不可物件は、現在建っている建物を取り壊した後に、新たな建物を建てることが法令によって認められない不動産物件を指します。

この状況は、建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していること）を満たしていないなどの理由で発生します。再建築不可の主な原因は以下のとおりです。

1. 接道義務不適合：建築基準法第43条に基づく接道要件を満たしていない
2. 容積率オーバー：法令で定められた容積率を超過している
3. 建ぺい率オーバー：法令で定められた建ぺい率を超過している
4. 用途地域不適合：その地域で認められていない用途の建物である

違法建築と既存不適格の違い

再建築不可物件には、違法建築と既存不適格の2種類があります。

1. 違法建築：建築時から法令に違反している建物
   • 是正命令の対象となり、従わない場合は罰則があります
   • 工事中の場合、工事停止命令が出される可能性があります
   • 完成後は、建物の解体や移転命令が出される可能性があります
2. 既存不適格：建築時は適法だったが、法改正により現行法に適合しなくなった建物
   • 現状のまま使用可能ですが、増改築や建て替えに制限があります
   • 是正命令の対象にはなりません

違反が発覚した場合のペナルティ

違法建築が発覚した場合、以下のようなペナルティが科される可能性があります：

1. 3年以下の懲役または300万円以下の罰金
2. 氏名の公表
3. 施工業者の場合、免許取り消しや業務停止などの処分

出口戦略

再建築不可物件の所有者には、以下のような出口戦略が考えられます：

1. 継続保有：
   • メリット：現状のまま使用可能
   • デメリット：将来的な資産価値の低下、修繕コストの増加
2. 解体・更地化：
   • メリット：土地の有効活用の可能性
   • デメリット：建物の価値が失われる、更地にしても再建築できない
3. 売却：
   • メリット：資金回収が可能
   • デメリット：買い手が限られ、市場価値が低い
4. 大規模修繕・リノベーション：
   • メリット：建物の寿命延長、資産価値の維持
   • デメリット：投資コストが高い、将来的な再建築の問題は解決しない

賃貸経営における出口戦略の重要性は？物件の売却に関する注意点について

賃貸経営にとって出口戦略はとても重要なポイントの一つです。賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。これから物件を購...

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2020.12.22

回避策・改善策

再建築不可物件の問題を回避または改善するには、以下の方法が考えられます。

1. 特例許可の確認：一部地域では特定行政庁の許可により再建築が認められる場合があります
2. 既存建物の活用：解体せずリフォームや大規模修繕で継続利用する方法があります
3. 安値買いによる利回り確保：激安価格で購入し、自己資金のみで短期回収を狙う方法もありますが、リスクが高いため注意が必要です

再建築不可物件は、将来的な担保価値が低く、融資を受けにくい点が最大のネックとなります。また、将来の売却を考えても、買い手が見つかりにくく資産価値が下がりやすいため、慎重な判断が求められます。

再建築不可物件の取り扱いには専門的な知識が必要となるため、不動産の専門家や法律の専門家に相談することをおすすめいたします。適切な対策を講じることで、再建築不可物件のリスクを最小限に抑え、資産価値を維持することが可能となる場合もあります。

容積率オーバー物件の問題点は？罰則と融資への影響を徹底解説！

建築基準法では、敷地面積に対する建築面積(建ぺい率)や延べ床面積(容積率)の上限値が定められています。建ぺい率と容積率の仕組みや容積率オーバーの物件の特徴について解説します。

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2025.05.04

20㎡以下の極小物件

関西圏の都市部を中心に、20㎡未満の極小ワンルーム物件は、若年層の「必要最低限の広さで十分」というニーズに応える形で供給されています。

しかしながら、これらの物件は入居者付けに苦労するケースが少なくありません。

ここでは、極小物件の入居者付けが難しい理由を、居住スペースの狭さに加え、3点ユニットのデメリットや設備面の問題点に焦点を当てて詳しく解説します。

20㎡以下の極小物件における入居者付けの難しさ

20㎡以下の極小物件は、単に居住スペースが狭いというだけでなく、様々な要因が複合的に絡み合い、入居者付けを困難にしています。

1. ターゲット層の限定:
   • 極小物件は、その広さから入居者の対象が学生、単身赴任者、ミニマリストといった特定の層に限定されます。
   • ファミリー層やカップルでの入居はほぼ見込めず、競合物件と比較して入居者の絶対数が少ないため、入居付けが難航する要因となります。
2. 居住性の問題:
   • 極小物件は、居住スペースが限られているため、収納スペースや家具の配置に制約が生じ、快適な生活空間を確保することが難しい場合があります。
   • 特に、荷物が多い方や、自宅で過ごす時間が長い方にとっては、ストレスを感じやすい空間となる可能性があります。
3. 心理的な抵抗感：
   • 一般的に、広い空間を求めるという心理的な傾向があるため、極小物件に対して抵抗感を持つ人も少なくありません。
   • 内見時にその狭さを目の当たりにすることで、入居をためらう方も多く、契約に至りにくい現状があります。
4. 競合の激化:
   • 都市部を中心に、極小物件の供給が増加傾向にあり、競合物件との差別化が難しく、賃料競争に巻き込まれやすい傾向があります。
5. 入居者の入れ替わり：
   • 一時的な利用を目的とする入居者が多いため、入居者の入れ替わりが多く、空室期間が長くなるリスクがあります。
6. 3点ユニットのデメリット:
   • 敬遠されやすい構造: バス、トイレ、洗面台が一体となった3点ユニットは、独立した浴室やトイレを好む入居者から敬遠されがちです。
   • 機能性の低さ: 3点ユニットは、スペースの制約から、浴室とトイレのどちらの機能も十分に満足できないケースが多く、快適なバスタイムを求める入居者にとって、大きなマイナス要因となります。
   • 清潔感の問題: ユニットバスは、カビが発生しやすく、清掃が大変なイメージがあり、不衛生と感じる人も少なくありません。
7. 設備面の不足:
   • エアコンの未設置: 関西の都市部では、夏場の暑さが厳しいため、エアコンは必須設備と考えられています。エアコンが設置されていない場合、入居希望者の多くが敬遠する可能性が高く、特に夏場の入居付けは非常に困難になります。
   • ウォシュレットの未設置: 近年では、温水洗浄便座（ウォシュレット）は、多くの賃貸物件で標準装備となりつつあります。ウォシュレットが設置されていない場合、特に若い世代を中心に敬遠される傾向があります。
   • その他設備の不足: 収納スペースや照明設備、インターネット環境などの設備が不足している場合、入居希望者の満足度が低下し、入居付けが難しくなる可能性があります。

極小物件における入居者付け対策

上記のような課題を抱える極小物件でも、以下の対策を講じることで、入居者付けを改善し、安定した収益確保を目指すことができます。

1. 立地戦略の徹底:
   • 駅近・繁華街至近の物件を優先: 利便性の高い立地は、極小物件の最大の弱点である居住性の低さをカバーする重要な要素となります。駅に近い、あるいは繁華街に近い物件であれば、若年単身者を中心に一定の需要を見込むことができます。
   • 学生向け需要の取り込み: 大学や専門学校の周辺に立地している物件は、学生をターゲットとする場合、入居者が見つかりやすい傾向があります。
   • 生活利便施設との近接性: コンビニエンスストアやスーパーマーケット、ドラッグストアなど、生活に必要な施設が近くにある物件は、入居者の満足度を高め、入居付けを有利に進めることができます。
2. デザインリフォームによる付加価値向上:
   • デザイン性の高い内装: おしゃれで魅力的な空間を演出することで、入居者の興味を引くことができます。アクセントクロスやデザイン性の高い照明器具、間接照明などを導入することで、狭い空間でもおしゃれな空間を演出することができます。
   • 収納スペースの工夫: 壁面収納やロフトベッドなどを導入することで、限られた空間を効率的に活用することが可能です。デッドスペースを有効活用し、収納スペースを増やすことで、入居者の満足度を高めることができます。
   • 間取りの工夫: 可動式の家具や間仕切りを利用することで、入居者のライフスタイルに合わせた自由な空間づくりができるように工夫することが重要です。
3. 3点ユニットのデメリットを軽減:
   • セパレート化リフォームの検討: 可能であれば、浴室とトイレを分離するリフォームを検討することで、入居者の満足度を大幅に向上させることができます。ただし、費用が高額になる場合もあるため、慎重な判断が必要です。

• 徹底的な清掃とメンテナンス: ユニットバスは、カビが発生しやすい箇所ですが、日々の清掃と定期的なメンテナンスにより、清潔感を保つことが可能です。
• おしゃれなユニットバス: デザイン性の高いユニットバスを導入することで、3点ユニットのマイナスイメージを払拭することができます。

1. 設備面の強化:
   • エアコンの設置: エアコンは、現代の賃貸物件において必須の設備です。必ずエアコンを設置し、入居者の快適性を確保しましょう。
   • ウォシュレットの設置: ウォシュレットの設置も、入居者満足度を高めるための重要な要素です。
   • その他設備の充実: 収納スペースや照明器具、インターネット環境などを充実させ、入居者の満足度を高めるようにしましょう。
2. 家具付き運用による初期費用軽減:
   • 生活に必要な家具・家電の設置: 冷蔵庫、洗濯機、電子レンジ、ベッド、机などの家具・家電をあらかじめ設置しておくことで、入居者の初期費用を抑え、スムーズな入居を促すことができます。
   • ターゲット層に合わせた家具の提案: 学生向けには学習机や収納スペースを充実させた家具、単身者向けにはコンパクトで機能的な家具を設置するなど、ターゲット層のニーズに合わせた家具を提案することが重要です。
3. 賃料戦略の検討:
   • 相場を考慮した賃料設定: 周辺の競合物件の賃料を参考に、相場に見合った賃料を設定することが重要です。高すぎると入居者が決まらず、安すぎると収益性が悪化してしまうため、バランスを考慮する必要があります。
   • 賃料を下げて回転重視も選択肢: 賃料を若干下げ、入居者の回転率を高めるという戦略も有効です。これにより、空室期間を短縮し、安定した収益を確保することができますが、収益が減少するリスクも考慮する必要があります。
4. ターゲット層への効果的なアプローチ:
   • インターネット広告の活用: 若年層はインターネットを利用する頻度が高いため、インターネット広告を積極的に活用することで、ターゲット層に効果的にアプローチすることができます。
   • SNSを活用した情報発信: InstagramやTwitterなどのSNSを活用し、物件の魅力を発信することで、入居者の興味を引くことができます。
   • 大学・専門学校へのチラシ配布: 学生をターゲットとする場合、大学や専門学校にチラシを配布することで、効率的に情報を届けることができます。

20㎡以下の極小物件は、入居者付けに苦労する側面もありますが、立地、デザインリフォーム、設備、賃料、ターゲット層へのアプローチなど、様々な要素を考慮し、適切な対策を講じることで、安定した賃貸経営を行うことができます。

高額設備の交換費用とメンテナンス費用（維持費用）

アパートを購入する際、物件価格だけでなく、その後のランニングコストも重要な要素です。

特に小規模アパートでは、高額な設備があると、修繕費やメンテナンス費用が家賃収入に占める割合が高くなり、キャッシュフローを悪化させる可能性があります。

小規模アパートにおける高額設備一覧

小規模アパートに設置されている可能性のある高額設備を、費用が高額になりやすい順に並べ、それぞれの注意点と合わせて解説します。

小規模アパートを前提としているため、大規模アパートに比べると費用規模は小さくなりますが、それでもキャッシュフローに大きな影響を与える可能性があるものを選んでいます。

1. 給排水ポンプ・高架水槽
   • 費用: 小規模アパートでも、給排水ポンプや高架水槽の設置費用、定期的なメンテナンス、清掃、故障時の修理費用は高額になりがちです。
   • 注意点: 貯水槽の清掃は年1回以上が義務付けられており、その費用が発生します。設備の老朽化が進むと、漏水や詰まりなどのトラブルが発生しやすくなり、修繕費が高額になる可能性があります。特にポンプは故障頻度が高いため、注意が必要です。
2. 電気温水器 (複数設置)
   • 費用: 小規模アパートでも、複数の電気温水器が設置されていると、設置費用や電気代が高くなります。定期的な点検や故障時の修理費用も発生します。
   • 注意点: 設置台数が多いほど、交換費用も高額になります。また、旧式の電気温水器は、交換部品の調達が難しい場合や、省エネ性能が低いため、電気代が高くなる可能性があります。
3. オートロック設備
   • 費用: 小規模アパートでも、オートロックシステムの設置費用は高額になります。また、定期的なメンテナンス費用や、故障時の修理費用も発生します。
   • 注意点: 特にエントランスのオートロックシステムは、故障した場合、入居者の安全性に関わるため、迅速な対応が必要です。
4. インターネット設備 (無料Wi-Fi)
   • 費用: 小規模アパートで無料インターネットを導入する場合、初期工事費や月額のランニングコストが発生します。
   • 注意点: 入居者にとって魅力的な設備ですが、費用対効果を検討する必要があります。古い設備だと速度が遅く、入居者の満足度が低下する可能性があります。また、契約プランによっては、解約時に違約金が発生するケースもあります。
5. 防犯カメラ
   • 費用: 防犯カメラの設置費用、定期的なメンテナンス費用、故障時の修理費用も発生します。
   • 注意点: カメラの台数が多いほど、設置費用やメンテナンス費用も高額になります。また、画質の良いカメラや夜間でも撮影できるカメラは、さらに費用が高くなる傾向があります。
6. 宅配ボックス
   • 費用: 宅配ボックスの設置費用は、小型のものでも数万円程度かかります。大型の宅配ボックスや、電子錠付きの宅配ボックスの場合は、さらに費用が高くなります。
   • 注意点: 宅配ボックスは、故障した場合、修理費用が発生します。また、設置場所によっては、入居者の利用頻度が低く、費用対効果が低い可能性があります。
7. 浄化槽
   • 費用: 下水道が整備されていない地域では、浄化槽の設置が必要になります。浄化槽の設置費用、定期的な清掃費用、故障時の修理費用も発生します。
   • 注意点: 浄化槽は、定期的な清掃とメンテナンスが必要です。清掃を怠ると、悪臭や害虫が発生する原因となるため、注意が必要です。
8. インターホン（モニター付き）
   • 費用: モニター付きインターホンの設置費用は、通常のインターホンよりも高額です。また、故障した場合の修理費用も発生します。
   • 注意点: モニター付きインターホンは、防犯性を高める効果がありますが、設置費用が高くなるため、費用対効果を検討する必要があります。
9. 共用部分の照明（デザイン性の高いものやセンサー付き）
   • 費用: デザイン性の高い照明器具や、人感センサー付きの照明器具は、通常の照明器具よりも高額です。
   • 注意点: LED照明は、初期費用は高いですが、ランニングコストは低く抑えることができます。しかし、センサー付きの照明器具は、故障した場合、修理費用が高額になることがあります。

小規模アパートにおける高額設備の注意点

小規模アパートでは、以下のような点に特に注意が必要です。

• 修繕費が家賃収入に占める割合が高い: 大規模アパートに比べて、小規模アパートは家賃収入が少ないため、修繕費が家賃収入に占める割合が高くなりがちです。そのため、高額な設備が設置されていると、キャッシュフローに大きな影響を与える可能性があります。
• 入居者へのアピール度合いを検討: 特に小規模アパートでは、家賃設定が高すぎると入居が決まりにくくなります。高額設備が必ずしも入居率アップに直結するわけではないため、費用対効果を慎重に検討する必要があります。

小規模アパートにはあまり採用されないが、注意すべき高額設備

小規模アパートにはあまり採用されない設備ですが、下記のような設備も高額な費用がかかるため、注意が必要です。

• エレベーター: 小規模アパートには設置されるケースは少ないですが、もし設置されている場合は、保守点検費用や大規模修繕費用が高額になるため、注意が必要です。
• 大型空調設備（業務用エアコンなど）: 小規模アパートでは、各戸に家庭用エアコンを設置することが一般的ですが、共用部分に業務用エアコンが設置されている場合、設置費用や電気代が高額になるため、注意が必要です。

高額設備が付属されているアパート購入時の注意点

これらの高額設備があるアパートを購入する際には、以下の点に注意が必要です。

• 必ず物件の修繕履歴を確認する: 過去の修繕履歴を確認し、設備のメンテナンス状況を把握しましょう。
• 専門家によるインスペクションを依頼する: 専門家によるインスペクション（建物診断）を依頼することで、設備の劣化状況や不具合箇所を把握することができます。
• ランニングコストを正確にシミュレーションする: 設備のメンテナンス費用や修理費用、電気代などのランニングコストを正確にシミュレーションし、収支計画を立てましょう。
• 複数の業者から見積もりを取る: 修繕やメンテナンスを依頼する際は、複数の業者から見積もりを取り、費用を比較検討しましょう。

擁壁

傾斜地や高低差のある土地に建てられた物件でよく見られる擁壁は、土砂崩れを防ぎ、建物を安定させる重要な役割を果たしています。しかし、擁壁が老朽化している場合、地震や豪雨時に崩落するリスクがあり、その影響は甚大です。ここでは、擁壁に関する注意点やリスク、そして購入前に確認すべき事項について、詳しく解説します。

擁壁の役割と重要性

擁壁とは、土砂の崩壊を防ぐために、斜面や段差のある場所に設置される構造物のことです。主に以下のような役割を担っています。

• 土砂崩れの防止: 擁壁は、斜面や段差のある土地の土砂崩れを防ぎ、建物を安全に支える重要な役割を果たします。特に、地震や豪雨などの自然災害が発生した場合、擁壁の有無や状態が建物の安全性に大きく影響します。
• 宅地の造成: 傾斜地や段差のある土地を宅地として利用する場合、擁壁を設置することで平坦な土地を確保し、建物を建てられるようにします。
• 土地の有効活用: 擁壁を設置することで、傾斜地や段差のある土地を有効活用し、宅地としての価値を高めることができます。
• 景観の維持: 擁壁は、土砂の崩壊を防ぐだけでなく、美しい景観を維持する役割も担っています。

擁壁の老朽化によるリスク

擁壁は、設置後年月が経過すると、以下のような原因により老朽化が進み、様々なリスクを引き起こす可能性があります。

• 経年劣化: 擁壁は、時間の経過とともに、コンクリートのひび割れ、鉄筋の腐食、土圧による変形などが生じます。これらの経年劣化は、擁壁の強度を低下させ、崩落リスクを高めます。
• 地震の影響: 地震が発生すると、擁壁には大きな力が加わります。特に、老朽化した擁壁は、地震の揺れに耐えられず、崩落する危険性があります。
• 豪雨の影響: 豪雨時には、擁壁に大量の雨水が浸透し、土圧が増大します。これにより、擁壁が崩落したり、変形したりするリスクが高まります。
• 地下水の影響: 地下水位が高い地域では、地下水が擁壁に浸透し、擁壁を弱体化させる可能性があります。
• 植物の根による影響: 擁壁に生えた植物の根が、擁壁のひび割れを広げたり、構造を破壊したりすることがあります。

擁壁の老朽化がもたらす具体的なリスク

擁壁の老朽化は、以下のような具体的なリスクをもたらす可能性があります。

• 擁壁の崩落: 老朽化した擁壁が崩落すると、土砂崩れが発生し、建物が倒壊したり、埋まってしまう可能性があります。また、近隣の建物や道路に被害を及ぼす可能性もあります。
• 人命に関わる危険性: 擁壁の崩落は、人命に関わる重大な事故を引き起こす可能性があります。特に、地震や豪雨時には、迅速な避難が困難な場合もあります。
• 資産価値の低下: 擁壁の老朽化は、物件の資産価値を著しく低下させます。特に、擁壁の修繕費用は高額になるため、売却が難しくなる可能性もあります。
• 高額な修繕費用: 擁壁の修繕には、数百万円から数千万円という高額な費用がかかることがあります。特に、大規模な修繕が必要な場合は、さらに費用が膨らむ可能性があります。

擁壁に関する注意点

擁壁のある物件を購入する際には、以下の点に特に注意が必要です。

1. 擁壁の構造と状態の確認:
   • 擁壁の種類: 擁壁には、コンクリート擁壁、石積み擁壁、ブロック擁壁など、様々な種類があります。それぞれの構造上の特徴や耐久性について理解しておく必要があります。
   • 擁壁の状態: 擁壁にひび割れ、変形、傾き、水漏れなどがないか、目視で確認しましょう。また、擁壁の排水状況や、植物の根の影響も確認しましょう。専門家による詳細な調査を依頼することも検討しましょう。
   • 擁壁の高さ・長さ・厚み: 擁壁の高さや長さ、厚みは、擁壁の安定性に大きく影響します。これらの情報も確認しておきましょう。
2. 擁壁の築年数の確認:
   • 築年数の不明瞭さ: 擁壁は、建物のように築年数が明確に記録されていることが少なく、築年数が不明なケースが多くあります。古い擁壁は、老朽化が進んでいる可能性が高いため、注意が必要です。
   • 建築年月とのずれ: 建物が新築であっても、擁壁が同時に新設されたとは限りません。既存の擁壁をそのまま利用している場合もあり、擁壁だけが古いというケースも多々あります。不動産会社に必ず確認し、できる限り正確な情報を得るようにしましょう。
3. 関連法規・規制の確認:
   • 建築基準法などの規制: 擁壁は、建築基準法などの法令によって、設置基準や構造に関する規制が定められています。これらの規制に適合しているかを確認する必要があります。特に、古い擁壁は、現在の法令に適合していない可能性もあります。
   • 市区町村の条例: 各自治体によっては、擁壁に関する独自の条例が定められている場合があります。これらの条例についても確認するようにしましょう。
4. 擁壁の記録の確認:
   • 図面や記録の有無: 擁壁に関する図面や記録があるか確認しましょう。これらの情報があれば、擁壁の構造や状態をより正確に把握することができます。
   • 過去の修繕履歴: 過去に擁壁の修繕を行ったことがある場合は、その記録を確認しましょう。修繕の履歴を見ることで、擁壁の状態を推測することができます。
5. 保険の確認:
   • 施設賠償特約の適用範囲: 擁壁の崩落による損害は、火災保険の施設賠償特約ではカバーされないケースが多いです。特約の内容をよく確認し、適用範囲外の場合は、別の保険への加入を検討する必要があります。
   • 地震保険の適用範囲: 地震による擁壁の損害は、地震保険でカバーされる場合があります。しかし、地震保険の適用範囲は限定的なため、十分な補償を受けられない可能性もあります。
6. 専門家への相談:
   • 専門家による調査: 擁壁の状態を正確に把握するためには、専門家による詳細な調査が不可欠です。建築士や土木技術者などの専門家に相談し、擁壁の調査を依頼することを検討しましょう。
   • 修繕計画の作成: 専門家と協力して、擁壁の修繕計画を作成し、将来的なリスクを回避するようにしましょう。
7. 購入の判断:
   • リスクの評価: 擁壁に関するリスクを十分に評価し、購入を慎重に判断しましょう。
   • 予算の考慮: 擁壁の修繕費用は高額になる可能性があるため、修繕費用も考慮した上で、購入を検討しましょう。

擁壁は、建物の安全性に関わる重要な構造物です。老朽化した擁壁は、地震や豪雨時に崩落するリスクがあり、その影響は甚大です。擁壁のある物件を購入する際には、必ず専門家による調査を行い、リスクを十分に理解した上で、慎重に判断するようにしましょう。また、擁壁に関する保険についても、内容をよく確認しておく必要があります。

過去に不正のあった建築会社

施工不良や法令違反が指摘された建築会社の物件は、融資評価が低くなる・売却時に買い手がつきにくい・構造的品質への不安などのリスクがあります。

特に小規模アパート経営において、過去に不祥事があった物件や、それに関わった建築会社・不動産業者は、将来的なトラブルの火種となる可能性があります。

ここでは、過去20年ほどで問題となった建築会社や不動産業者の事例を時系列順に並べ、投資家が注意すべきポイントを解説します。

1. 三井不動産レジデンシャルのマンション傾斜問題（2015年発覚）
   • 問題点: 横浜市で建設された大規模マンションにおいて、杭打ち工事のデータ偽装が発覚し、マンションが傾斜していることが判明しました。
   • 詳細: 杭打ち工事において、地盤調査データの偽装や、支持層に杭が届いていないなどの施工不良が確認されました。その結果、マンション全体が傾斜し、居住者の生活に大きな影響を与えました。
   • エビデンス: 各種メディア報道、国土交通省による調査報告書
   • 影響: 建物の建て替えが必要となり、業界全体の杭打ち工事の品質管理強化につながりました。
   • 教訓:
     • 新築物件でも重大な欠陥が発生する可能性: 新築物件であっても、施工不良やデータ偽装のリスクがあることを認識する必要があります。
     • 地盤や基礎工事の重要性: 地盤調査や基礎工事は、建物の安全性に直結する重要な工程です。これらの工程を適切に行う業者を選ぶ必要があります。
     • 第三者機関の検査: 竣工時や購入前に、第三者機関による建物検査（インスペクション）を実施し、施工不良がないか確認しましょう。
2. 株式会社TATERU（旧株式会社インベスターズクラウド）（2018年発覚）:
   • 問題点: 不動産投資用アパートの建築において、顧客の預金残高を改ざんし、融資審査を不正に通過させた疑いが発覚しました。また、不適切な広告表示や、収益性の高いアパートであるかのような虚偽の説明も問題となりました。
   • 詳細: 顧客の預金残高証明書を改ざんしたり、融資審査に有利となるような虚偽の書類を作成したりするなどの不正行為が明らかになりました。これにより、本来であれば融資を受けられないはずの顧客が、多額の融資を受けてアパートを購入することになり、後々返済困難となるケースが多発しました。
   • エビデンス: 金融庁による行政処分、各種メディア報道
   • 教訓:
     • 過度な融資の勧誘に注意: 不動産会社から過度な融資を勧められた場合は、慎重に判断する必要があります。
     • 収益性の確認: 不動産会社から提示された収益シミュレーションだけでなく、自身でも複数の視点から収益性を検証する必要があります。
     • 契約内容の確認: 契約書の内容を詳細に確認し、不明な点は必ず質問しましょう。
     • 第三者機関の利用: 必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、契約内容をチェックしてもらいましょう。
3. 株式会社レオパレス21（2019年発覚）:
   • 問題点: 建築基準法違反の疑いがある界壁（戸境壁）の施工不良が発覚しました。アパートの遮音性が著しく低いだけでなく、耐火性にも問題がある可能性が指摘されました。
   • 詳細: 具体的には、界壁の石膏ボードが本来2枚必要なところを1枚しか設置していなかったり、釘打ちの間隔が不適切だったりするなどの施工不良が多数確認されました。これにより、入居者間での騒音トラブルが多発し、空室率の上昇や家賃収入の低下につながりました。また、オーナーは、補修工事費用の負担や損害賠償請求のリスクに晒されました。
   • エビデンス: 国土交通省による調査報告書、各種メディア報道
   • 教訓:
     • 施工会社の選定: 建築会社を選ぶ際は、過去の施工実績や評判、第三者機関による品質認証などを確認することが重要です。
     • 建設中の現場確認: 建設中の物件は、定期的に現場を確認し、施工状況を把握するようにしましょう。
     • 第三者機関による検査: 竣工時や購入前に、第三者機関による建物検査（インスペクション）を実施し、施工不良がないか確認しましょう。
     • 契約書の内容: 建築契約書や売買契約書の内容を詳細に確認し、瑕疵担保責任や保証内容について、明確に定められているかを確認しましょう。
4. 大和ハウス工業の施工不備問題（2019年発覚）:
   • 問題点: 多数の物件で設計図面との差異がある施工不備が発覚しました。
   • 詳細: 約4000棟で設計図面との差異が確認され、そのうち77棟で改修工事が必要となるなどの影響が出ました。
   • エビデンス: 各種メディア報道、大和ハウス工業による発表資料
   • 影響: 業界全体の品質管理の見直しにつながりました。
   • 教訓:
     • 大手企業でも施工不備が起こり得ることを認識する必要がある: 大手企業だからといって、必ずしも施工不良がないとは限りません。
     • 複数業者によるチェック体制の重要性: 設計図面と実際の施工状況が一致しているか、複数業者でチェックする体制が重要です。
     • 建設中の現場確認: 建設中の物件は、定期的に現場を確認し、施工状況を把握するようにしましょう。
5. 株式会社スマートデイズ（旧株式会社スマートライフ）（2018年〜2019年問題顕在化）：
   • 問題点: シェアハウス「かぼちゃの馬車」のサブリース契約において、オーナーに対して虚偽の説明をし、多額の損失を与えたことが問題となりました。また、サブリース契約解除時の違約金の問題や、入居率が低いにも関わらず賃料を保証していたことが問題視されました。
   • 詳細: オーナーに対して、実際には賃料収入が見込めないにもかかわらず、「30年間家賃保証」や「高利回り」を謳い、シェアハウスを販売しました。しかし、実際には入居率が低く、約束された賃料が支払われなかったり、一方的に契約を解除されたりするケースが多発しました。
   • エビデンス: 消費者庁への相談事例、各種メディア報道、オーナーによる訴訟
   • 教訓:
     • サブリース契約の内容を精査: サブリース契約の内容を詳細に確認し、保証される期間や金額、契約解除の条件などについて十分に理解しましょう。
     • 高い利回りのリスク: 高利回りを謳う物件には、必ずリスクが伴うことを認識しましょう。
     • 不動産会社の説明責任: 不動産会社の説明責任について、明確に定められているかを確認しましょう。
     • 第三者機関への相談: 必要に応じて、弁護士などの専門家に相談し、契約内容をチェックしてもらいましょう。
6. 株式会社木下の賃貸（2019年以降問題顕在化）:
   • 問題点: サブリース契約に関するトラブルが多発しました。オーナーに対して、空室時の家賃保証を約束しながら、実際には支払われなかったり、一方的に契約を解除したりするなどの問題が報告されました。
   • 詳細: 「家賃保証」という言葉でオーナーを誘い、実際には様々な条件を付けたり、都合が悪くなると保証を打ち切るなど、オーナーにとって不利な契約が多く、トラブルの原因となりました。
   • エビデンス: 消費者庁への相談事例、各種メディア報道
   • 教訓:
     • サブリース契約の内容: サブリース契約の内容をしっかりと確認し、不利な条件がないか、十分に検討しましょう。
     • 契約解除条項の確認: 契約解除の条件や、違約金について確認しておきましょう。
     • 家賃保証の実態: 「家賃保証」という言葉だけに惑わされず、保証される金額や期間、条件について、詳細に確認しましょう。
     • 複数の会社を比較検討: サブリース会社を選ぶ際は、複数の会社を比較検討し、信頼できる会社を選ぶようにしましょう。

不動産投資は、大きなリターンが期待できる一方で、様々なリスクも伴います。過去の不祥事例を教訓として、以下の点に注意し、慎重に物件選びを行うようにしましょう。

• 情報の収集: 不動産会社や建築会社の評判や過去の事例を十分に調べましょう。
• 契約内容の確認: 契約書の内容を詳細に確認し、不利な条件がないか確認しましょう。
• 専門家への相談: 必要に応じて、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスをもらいましょう。
• リスクの理解: 不動産投資にはリスクが伴うことを十分に理解し、無理のない範囲で投資を行いましょう。
• 過度な融資に注意: 融資に頼りすぎず、自己資金を十分に確保することも重要です。

上記で紹介した事例は、氷山の一角に過ぎません。常に情報を収集し、慎重に判断することで、リスクを最小限に抑え、安定した不動産投資を実現することができます。

事故物件

事故物件とは、一般的に、過去に殺人、自殺、火災による死亡、孤独死などが発生した物件のことを指します。このような物件は、心理的な瑕疵（かし）があるとして、不動産業界では「告知義務」の対象となり、契約時に買主や借主に告知しなければなりません。この告知義務があるという点からも、事故物件の取引が慎重に行われる必要があることがわかります。

事故物件が敬遠される主な理由は以下の通りです。

1. 入居者の心理的な抵抗感:
   • 事故物件は、過去に人が亡くなったという事実から、心理的な抵抗感を抱く人が多くいます。
   • 特に、自殺や殺人といった事件性の高い事故があった物件は、心理的な負担が大きく、入居をためらう人が多い傾向にあります。
   • たとえ事故から時間が経過していたとしても、「幽霊が出るのではないか」「何か良くないことが起こるのではないか」といった不安感を持つ人もいます。
2. 入居者付けの困難さ:
   • 心理的な抵抗感から、事故物件は入居希望者が極端に少なくなり、空室期間が長期化する可能性が高くなります。
   • 周辺の類似物件と比較して、入居者が決まりにくく、賃料を下げざるを得ない状況に陥ることがあります。
   • 事故物件であることを告知すると、内見を拒否されたり、契約直前でキャンセルされたりするケースも少なくありません。
3. 賃料の低下:
   • 入居者付けを容易にするためには、周辺相場よりも賃料を大幅に下げる必要が生じることがあります。
   • 家賃収入の減少は、アパート経営の収益性を著しく悪化させ、キャッシュフローを圧迫する原因となります。
   • 特に小規模アパートでは、一室の空室や賃料低下が、全体の収益に大きな影響を与えるため、注意が必要です。
4. 売却の困難さ:
   • 事故物件は、買主も敬遠する傾向が強く、売却が非常に難しくなります。
   • 売却できたとしても、相場価格よりも大幅に低い価格で買い叩かれる可能性が高く、投資回収が困難になる可能性があります。
   • 事故物件であることを告知しないまま売却した場合、後々、損害賠償請求などの法的トラブルに発展する可能性もあります。
5. 告知義務による負担:
   • 事故物件は、売買契約や賃貸契約時に、買主や借主に対して、その事実を告知する義務があります。
   • 告知義務を怠った場合、契約解除や損害賠償請求などの法的トラブルに発展する可能性があります。
   • 告知義務は、いつまで続くのかという期間の定めはありません。売却や賃貸に出すたびに告知する必要があります。
6. 修繕費用の増加:
   • 孤独死の場合、発見が遅れると、室内に腐敗臭が染み付いたり、害虫が発生したりする可能性があり、特殊清掃やリフォームが必要になることがあります。
   • これらの修繕費用は高額になることが多く、収益を圧迫する原因となります。
7. 精神的な負担:
   • 事故物件を所有しているという事実は、オーナーにとっても精神的な負担となる場合があります。
   • 入居者とのトラブルや、売却の難航など、様々な問題に直面する可能性があり、精神的に疲弊してしまうこともあります。

初心者が事故物件を避けるべき理由

上記のようなリスクを考えると、不動産投資の経験が浅い初心者の方は、事故物件を避けるべきです。

• リスク管理の難しさ: 初心者は、事故物件のリスクを適切に管理することが難しい場合があります。事故物件の告知義務や、入居者とのトラブル、売却時の価格交渉など、様々な問題に適切に対応するには、不動産投資の経験や知識が必要です。
• 収益性の悪化: 事故物件は、賃料低下や空室期間の長期化により、収益性が悪化する可能性が高く、安定したアパート経営を難しくします。
• 精神的な負担: 初心者は、事故物件の取り扱いに慣れていないため、精神的な負担を感じやすく、不動産投資自体を嫌になってしまう可能性もあります。

事故物件を避けるための対策

事故物件を避けるためには、以下の点に注意しましょう。

1. 物件の履歴調査:
   • 過去の入居者情報や、事故に関する情報を収集しましょう。
   • 不動産会社に直接確認するだけでなく、周辺の住民やインターネットの情報も参考にしましょう。
2. 周辺環境の調査:
   • 過去に事件や事故が多発している地域は、事故物件である可能性が高いため、注意が必要です。
3. 不動産会社の選定:
   • 事故物件を積極的に取り扱っている不動産会社は、避けるようにしましょう。
   • 信頼できる不動産会社を選び、物件情報をしっかりと確認するようにしましょう。
4. 告知義務の確認:
   • 売買契約や賃貸契約時に、必ず告知事項の有無を確認するようにしましょう。
   • 告知義務の内容を理解し、不明な点は不動産会社に質問するようにしましょう。
5. 専門家への相談:
   • 不安な場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談し、アドバイスをもらいましょう。

事故物件は、入居者付け、賃料、売却、心理的負担など、多くの面でリスクを伴います。特に、不動産投資の経験が浅い初心者は、事故物件を避けるべきです。物件選びは慎重に行い、信頼できる不動産会社や専門家と協力しながら、安定したアパート経営を目指しましょう。

2. エリアの問題

初心者が投資用アパートを購入する際、土地の区域区分を理解することは非常に重要です。特に関西地域では、地形や人口動態の特性が顕著であり、これらが不動産投資に大きな影響を与えます。

市街化調整区域

市街化調整区域を中心に、区域区分の違いとその影響について詳しく説明します。

区域区分の概要

都市計画における区域区分は、土地利用の計画的な管理と都市の秩序ある発展を目的としています。主な区域区分は以下の通りです。

1. 市街化区域: 既に市街地を形成している区域や、優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域です。開発や建築の自由度が高く、一般的に住宅需要が高いため、金融機関の評価も良好です。ただし、土地価格が高い傾向にあります。
2. 市街化調整区域: 市街化を抑制すべき区域です。原則として建物の新築・増改築が制限されるため、住宅需要が低く、金融機関の評価も低下しがちです。和歌山や奈良など関西の郊外・山間部に多く存在します。
3. 非線引き都市計画区域: 区域区分が定められていない都市計画区域です。開発許可は必要ですが、市街化調整区域ほど厳しくありません。地域によって需要や評価が大きく異なります。
4. 都市計画区域外: 都市計画区域に指定されていない区域です。建築の自由度は高いですが、インフラ整備が不十分な場合があり、投資リスクが高くなる可能性があります。

原則として建物の新築・増改築が制限されるため、住宅需要が低く、金融機関の評価も低下しがちです。和歌山や奈良など郊外・山間部に多く存在。初心者は回避がベターですが、どうしても投資するなら既存宅地証明や支援制度を活用してリスクを抑える必要があります。

市街化調整区域の特徴と注意点

1. 建築制限
   • 市街化調整区域では、原則として建物の新築・増改築が厳しく制限されています。これは無秩序な市街化を防ぐためですが、投資家にとっては大きな障壁となります。
2. 住宅需要の低さ
   • 建築制限により、市街化調整区域では住宅需要が著しく低くなります。これは入居率や賃料に直接影響し、投資収益を大きく左右します。
3. 金融機関の評価
   • 住宅需要の低さや将来的な開発の制限により、金融機関はこの区域の物件に対して低い評価を下す傾向があります。これは融資条件の厳格化や融資額の減少につながる可能性があります。
4. 関西地域の特性
   • 和歌山県や奈良県の郊外・山間部には市街化調整区域が多く存在します。関西の地形的特徴と人口動態の変化により、これらの地域では特に注意が必要です。
5. リスク軽減策
   • 初心者投資家には市街化調整区域を避けることをお勧めしますが、投資を検討する場合は以下の方法でリスクを軽減できる可能性があります
     • 既存宅地証明の取得
     • 地方自治体の支援制度の活用
     • 地域の特例や条例の確認

投資用アパート購入の際は、区域区分を十分に理解し、特に市街化調整区域については慎重に検討する必要があります。関西地域の地形や人口動態の特性を考慮し、長期的な視点で投資判断を行うことが重要です。

人口減少地域・消滅可能性地域

人口減少が進む地域、特に「消滅可能性都市」と呼ばれる自治体での不動産投資には、以下のようなリスクがあります：

人口減少地域・消滅可能性地域での不動産投資リスク

1. 空室率の上昇
   • 和歌山県の山間部や奈良県の過疎地域など、若者の流出が顕著なエリアでは、賃貸物件の需要が低下し、空室率が上昇する傾向があります。野村総合研究所の調査によると、2043年には全国の空き家率が25.3%まで増加すると予測されており、特に人口減少地域ではこの傾向が顕著になる可能性があります。
2. 家賃下落と収益悪化
   • 空室を埋めるために家賃を下げざるを得なくなり、収益が悪化するリスクがあります。さらに、家賃を下げても入居が決まりにくい状況に陥る可能性があります。
3. 資産価値の低下
   • 人口減少に伴う地域経済の衰退により、不動産の資産価値が低下するリスクがあります。
4. 地域特性による需要の変化
   • 観光や福祉など、地域独自の需要を見込める可能性はありますが、これらの需要を正確に予測し、活用することは初心者投資家にとってはハードルが高いと言えます。
5. 公共サービスの低下
   • 人口減少が進むと、公共交通機関の維持や生活インフラの充実が困難になる可能性があります。これは、さらなる人口流出を招き、不動産需要の低下につながる可能性があります。初心者投資家にとって、これらのリスクを適切に評価し、管理することは非常に困難です。そのため、人口減少地域や消滅可能性地域での不動産投資は、十分な経験と知識を持つ投資家向けと言えるでしょう。

人口減少地域、消滅可能性地域の調査方法

1. 人口戦略会議の「地方自治体『持続可能性』分析レポート」の確認
   • 人口戦略会議が発表した「地方自治体『持続可能性』分析レポート」は、2050年までに消滅可能性がある744自治体のリストを公表しています。このレポートは、最新の人口推計データに基づいて各自治体の持続可能性を分析しており、調査の出発点として有用です。
2. 若年女性人口の減少率の調査
   • 消滅可能性自治体の定義に基づき、20歳〜39歳の女性人口が30年間で50%以上減少する地域を確認します。この指標は地域の将来的な人口動態を予測する上で重要な要素となります。
3. 地域ごとの特徴の分析
   • 「自立持続可能性自治体」や「ブラックホール型自治体」など、レポートで示された各カテゴリーの特徴を把握します。これにより、調査対象地域がどのカテゴリーに属するか、またその特性は何かを理解することができます。
4. 地方自治体の公開データの活用
   • 各自治体が公開している人口推移、経済状況、将来の開発計画などのデータを調査します。これらの情報は、地域の現状と将来展望を理解する上で不可欠です。
5. 国立社会保障・人口問題研究所の将来推計人口データの確認
   • 国立社会保障・人口問題研究所が提供する将来推計人口データを参照します。このデータは地域ごとの詳細な人口予測を提供しており、長期的な人口動態を把握するのに役立ちます。
6. 不動産業者や地域の経済団体からの情報収集
   • 地域の不動産市場動向や経済状況について、不動産業者や地域の経済団体から詳細な情報を入手します。これらの情報は、統計データだけでは把握しきれない地域の実情を理解するのに役立ちます。

成長が期待される地域や開発計画の調査方法

地域の潜在的な成長性を見極めるため、今後発展が見込める地域や戦略的な開発計画を徹底的に調査することが重要です。

1. 地方創生総合戦略の確認
   各自治体が策定している「地方創生総合戦略」を確認します。これには地域の将来ビジョンや具体的な施策が記載されており、成長が期待される分野や計画を把握できます。
2. 地域経済分析システム（RESAS）の活用
   内閣府が提供するRESASを使用すると、地域の産業構造や人口動態、観光動向などのデータを視覚的に確認できます。成長産業や観光客の増加傾向などから、活性化の兆しがある地域を特定できます。
3. 国や自治体の開発計画の調査
   国土交通省や経済産業省、各自治体のウェブサイトで公開されている開発計画や地域振興策を確認します。大規模なインフラ整備や産業誘致計画などは、地域の将来的な成長につながる可能性があります。
4. 民間企業の投資動向の分析
   不動産開発会社や大手企業の投資計画、進出情報を調査します。企業の積極的な投資は、その地域の成長ポテンシャルを示唆しています。
5. 観光統計データの活用
   日本政府観光局（JNTO）や観光庁が公開している統計データを分析します。インバウンド需要の増加や新たな観光資源の開発は、地域活性化の重要な指標となります。
6. 産学連携プロジェクトの調査
   地域の大学や研究機関と企業の連携プロジェクトを調べます。イノベーションの創出や新産業の育成につながる取り組みは、地域の将来的な成長を示唆しています。

これらの方法を組み合わせることで、成長ポテンシャルのある地域や有望な開発計画を効果的に特定し、調査することができます。

2-3. ハザードマップが不安な地域

南海トラフ地震・津波・洪水・土砂災害など災害リスクが高い場所は、保険料や融資評価が下がり、入居者の敬遠もあり得ます。ハザードマップを事前に必ず確認し、防災対策（止水板など）を講じても根本的なリスクは残る点に注意。

3. 道路の問題

道路に関する法的要件や管理状況は、アパートの建築・改築だけでなく融資や将来の売却にも大きく影響します。43条但し書きや私道負担、2項道路のセットバックなどは見落としがちなポイントです。

3-1. 接道不良（建築基準法第43条）

幅員4m以上の道路に2m以上接していないと原則として新築不可、増改築にも制約がかかります。金融機関が融資しづらく、売却時の価値も下がるため、初心者は厳禁レベルで避けるのが安全です。

3-2. 43条但し書き（建築基準法第43条第2項第2号）

接道義務を満たさない土地でも、特定行政庁の特例許可を得れば建築可になる場合がありますが、行政審査会の同意や近隣地権者の許可が必要なことも。将来的な増改築も不確実で、融資・売却が難しいため初心者には不向きです。

3-3. 私道の問題

私道を共有する場合、所有権や管理責任、通行権などでトラブルが起きがちです。メンテナンス費も負担が大きくなる恐れがあるため、購入前に権利関係や管理協定がしっかり整備されているか確認が必要です。

3-4. 2項道路（建築基準法第42条第2項）

幅員4m未満の道を“みなし道路”として扱うケース。建物建築時には道路中心線から2m後退（セットバック）しなくてはならず、有効敷地面積が減少します。建築費や将来の増改築計画に影響するため、利回り試算に織り込みましょう。

4. 契約上の問題

建物やエリアだけでなく、賃貸借契約、サブリース契約、借地権などの契約スキームもアパート投資に大きく影響します。知らないまま引き継いでしまうと、思わぬ縛りやコスト増に悩まされるかもしれません。

4-1. サブリース

メリット・デメリット
空室保証を謳うサブリース契約は一見安心ですが、家賃改定条項での減額や免責期間の設定など、オーナーに不利な条件が含まれがちです。銀行評価が良くなる一方で、安易に契約すると収支悪化を招くケースもあります。

4-2. プロパンガス

プロパンガスは都市ガスより料金が高く、入居者負担増につながるため敬遠されることがあります。ただし、プロパンガス会社が給湯器やエアコン設置を負担してくれるメリットもあるため、ガス料金や設備導入費とのバランスを検討することが重要です。

4-3. 長期の賃貸借契約が既に締結されている物件

前オーナーと借主の間で長期契約（法人契約・定期借家など）が結ばれている場合、オーナーチェンジ後も同条件を引き継ぐ必要があります。家賃の改定や解約が難しく、想定利回りより低くなるリスクを把握しておきましょう。

4-4. 借地権

土地を借りる形態で建物を保有する場合、地代の負担がある分実質利回りが下がり、売却や融資には地主の承諾が必要になるなど制限が大きいです。初心者にはハードルが高く、避けるのが安全と言えます。

5. その他の問題

ここまで挙げた要素以外にも、物件の管理状態や稼働率、周辺環境の細かなポイントなどに目を配ると、保有後のクレームや空室によるキャッシュフロー悪化を防ぐことができます。

1. 空室率が高い物件

既に空室が多い物件は、賃料設定や立地・設備面で根本的な問題があることが考えられます。過去の入退去履歴を確認し、本当に改善の余地があるのか見極めましょう。

2. 管理状態が悪い物件

ゴミ置き場の散乱や共用部の放置、外壁の劣化など管理不備が多いと、入居者満足度は低下しクレームが増加。長期修繕計画や管理履歴を購入前にチェックし、後で高額出費に苦しむ事態を避けてください。

3. 駐車場や駐輪場が不足

関西郊外や和歌山・奈良など車社会の地域では、駐車場不足が致命的な空室原因になるケースがあります。敷地内で確保できるか、近隣月極を借り上げる方法があるかなど検討が必要です。

4. 日当たりや騒音などの環境問題

周囲の高層建物で日陰になる、線路や幹線道路沿いで騒音が激しい場合、入居者満足度が下がります。昼夜・平日休日に現地を複数回視察し、騒音や日照を自分の目で確認するのが賢明です。

5. 生活利便施設が少ない地域

スーパーやコンビニ、病院などの利便施設が少ないと、都市部の若年層やファミリー層に敬遠されがちです。車社会を前提にするなら、駐車場整備が必須など追加コストも見込む必要があります。

6. 嫌悪施設が近い（墓地、火葬場、ゴミ焼却炉など）

心理的に避けられがちで、家賃を下げても入居付けに時間がかかる場合が多いです。周辺環境の治安や不審者リスクも懸念され、根本的に改善しにくいため、初心者は避けるのが無難と言えます。

6. まとめ

初心者が「避けるべき」「慎重に考えるべき」物件の特徴

1. 物件自体の問題
   旧耐震基準、再建築不可、極小物件、3点ユニット、高額設備、擁壁、過去に不正のあった建築会社の物件、事故物件、設備不足などは、いずれも保有後の修繕費用や融資評価、入居付けなどで苦労しがち。
2. エリアの問題
   市街化調整区域や人口減少地域、ハザードマップで災害リスクが大きい場所、嫌悪施設が近い地域、生活利便施設が少ないエリアは、空室リスクや賃料低下に直結。
3. 道路の問題
   接道不良（幅員4m未満や2m接道不足）、43条但し書き、私道負担、2項道路セットバックなどにより、将来の建て替え・改築が制限され、融資も厳しくなるケース多し。
4. 契約上の問題
   サブリース契約、プロパンガス、長期賃貸借契約、借地権は収支や管理に制限を生み、家賃減額・解除リスクや地主・ガス会社との交渉が難航するリスクが高い。
5. その他の問題
   空室率が高い物件、管理状態が劣悪な物件、駐車場不足、日当たりや騒音などの環境問題があると、入居者満足度が下がり、クレーム対応や空室損が増える恐れがある。

リスクを克服できれば高利回りを狙える可能性も

一見すると「絶対手を出すべきではない」ように感じる物件でも、適切なリスク理解と改善策の実行次第で、高い利回りを生むケースがあります。ただし、こうした再生投資や特殊需要を狙うには経験・資金力・専門家ネットワークが欠かせないため、初心者がいきなり手を出すのはハードルが高いことも事実です。

• 旧耐震物件を耐震補強して割安購入→利回りアップ
• 再建築不可でも大規模リノベで需要確保→短期回収
• 3点ユニットをセパレートに改修→入居者満足度UP
• 過疎地域でも特定の需要（福祉・観光・企業寮等）に応える

いずれもメリットはある反面、相応のリスクとコスト、労力が必要です。

失敗を防ぐためのアクションプラン

1. 現地・役所での徹底調査
   • 法務局・市役所・消防署・土木事務所等で公図・建築計画・道路計画・ハザードマップを確認。
   • 地元不動産会社や金融機関への相談で、融資や需要動向を把握。
2. 専門家の力を借りる
   • 建築士や弁護士、税理士、不動産鑑定士など、必要な専門家に早めにアドバイスをもらう。
   • 関西の不動産投資セミナー・勉強会に参加し、人脈と情報を得る。
3. リフォームや設備改善の費用・効果をシミュレーション
   • 3点ユニットをセパレートにする工事費・旧耐震の補強費・エレベータの保守点検費などを長期収支に組み込み、実質利回りを試算。
4. 最終的には“買わない”判断も勇気
   • リスクが高すぎると感じたら回避し、ほかの物件を検討。アパート投資は金額も大きく、失敗すると取り返しが難しいため慎重さが肝要。

さいごに

ここまで、関西の不動産投資初心者がアパート購入で特に注意すべき物件の特徴を幅広く取り上げました。旧耐震基準や再建築不可、市街化調整区域や人口減少地域、契約上の問題や道路問題など、どれも初心者にとってはリスクが大きく映るかもしれません。

しかし、適正価格で購入し、必要な補強や改善策を講じられれば、高利回りを実現できるチャンスでもあります。一方、融資が通らない・修繕費が高額・クレーム対応が多発…など多くの課題を伴いがちなので、誰にでもおすすめできるわけではありません。特に、南海トラフ地震や津波、土砂災害といった地形由来のリスクがある関西では、対策を怠ると「こんなはずじゃなかった」と後悔する事態に陥りやすいでしょう。

投資判断を下す前に、必ず情報収集と現地調査、専門家の意見をしっかり取り入れてください。「初心者だからこそ時間と手間を惜しまず、丁寧にリスクを分析する」姿勢が、アパート投資を成功へ導くカギです。

もし今回の記事で紹介したリスク要素に当てはまる物件を検討中なら、もう一度チェックシートを作って細部を確認し、回避策・改善策が確実に実行できるかをシミュレーションしてみましょう。無理なく安全に、そして着実に資産を拡大できる物件を選び、不動産投資ライフをより充実させていただければ幸いです。

本記事では、不動産投資初心者に向けて、『デッドクロス』の仕組みや原因、回避策をわかりやすく丁寧に解説します。また、関西エリアで活躍する投資家に役立つ金融機関情報や、近年注目されているTIBOR（東京銀行間取引金利）連動金利の話題も織り交ぜ、より深い理解が得られるよう工夫しました。さらに、「デッドクロスは本当に気にする必要があるのか？」「どんな投資家が気にすべきなのか？」など、多くの投資家が抱える疑問にも答えます。

20,000文字級の大ボリュームで、初心者でも納得できるような丁寧な内容を目指しています。これを読めば、デッドクロス対策だけでなく、長期的な不動産投資戦略の質を高め、安定的なキャッシュフロー経営をサポートする知恵が身につくはずです。ぜひ最後までお読みいただき、将来の不動産経営にお役立てください。

デッドクロスとは何か？

デッドクロスの基本的な定義

不動産経営における『デッドクロス』とは、『元金の返済額が減価償却費を上回ってしまう現象』を指します。この状態に陥ると、表面上は黒字経営にも関わらず、実際の手元資金（キャッシュ）が不足し、最悪の場合、黒字倒産につながる可能性があります。

もともと『デッドクロス』という言葉は株式市場でも使われており、「ゴールデンクロス」と対をなす用語として、トレンド転換のシグナルを示すテクニカル分析用語です。しかし不動産投資の世界で言う『デッドクロス』はまったく別物。ここでは不動産投資においてキャッシュフローを圧迫する、特有の現象として理解しておきましょう。

初心者が最初におさえるべきポイントは、「デッドクロス＝キャッシュ不足を引きおこす可能性がある」ということです。なぜこれほど深刻なのか？その背景には、不動産投資の減価償却や融資返済の仕組みがあります。

なぜ不動産投資でデッドクロスが起きるのか

不動産投資では、投資用物件を購入する際、ほとんどの場合が金融機関からの借入によって物件を取得します。そして、その融資は元利均等返済が多く、初期は金利分が多く、元金返済分が少ないのですが、年月が経つにつれ元金返済割合が増加します。

一方、不動産をはじめとする高額資産は、減価償却によって複数年に渡り経費計上が可能です。購入当初は減価償却費が大きく、しかもこれは現金支出を伴わない経費なので、帳簿上の利益は圧縮され、その結果税金負担も軽減されます。しかし減価償却期間が終了、もしくは減価償却費が縮小していくと、経費として計上できる「見かけ上の支出」が減り、結果的に税負担が増していきます。

この両者が交差するポイントこそが『デッドクロス』。つまり、経年とともに「元金返済額は増大」し、「減価償却費は縮小」します。最初は楽に見えた返済計画も、年数が経つにつれ、経費計上できない元金返済が重くのしかかり、手元資金を圧迫するのです。

減価償却費と元金返済額の関係

減価償却費とは何か

不動産を購入する場合、一度に全額を経費計上することはできません。資産は長期にわたって価値を発揮するため、その価値を複数年に分けて少しずつ経費として計上する仕組みが減価償却です。たとえば、鉄骨造のマンションであれば数十年、木造アパートであればより短いスパンで、建物価値を毎年一定額ずつ償却する定額法や、初期に多く後に少なく計上する定率法などがあります。

減価償却費は『実際にはお金が出ていっていないけれど、帳簿上は経費として計上できる不思議なお金』と理解すると良いでしょう。

減価償却を活用すれば、当初の数年間は大きな経費を計上でき、利益を圧縮することで税負担を軽減できるため、投資当初はキャッシュフローが良好な状態をキープしやすくなります。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

元金返済額は経費にならない

一方でローンの返済は、元金分と金利分に分かれます。金利部分は経費として計上できますが、元金部分は借りたお金を返しているだけなので、経費計上はできません。ここが重要なポイントです。
返済が進むと金利支払いは減っていきますが、元金返済分は増えます。つまり、年々「経費に計上できない支出」が増大していくのです。

この元金返済分が年数経過とともに増加し、減価償却費という「経費計上できる見かけ上の支出」が小さくなってくると、帳簿上の利益が増えてしまいます。すると、所得税や住民税などの税負担が増大。手元資金が税金で削られ、かつ元金返済という経費にならない出費が増えていくため、キャッシュが厳しくなります。

元利均等返済と元金均等返済の違いとリスクについて

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。基本的には「元利均等返済」が選択されますが、実は「元金均等返済」の方が、返済総額は少なくなります。 元利均等返済と元金均等返済の違いを知りたい人 金利の仕組みを理...

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2019.04.05

デッドクロス発生のメカニズム

黒字倒産とデッドクロスの関係

『黒字倒産』とは、帳簿上は利益が出ている（黒字）のにも関わらず、実際の資金不足によって返済や納税ができなくなり、経営が立ち行かなくなる状態を指します。
デッドクロスは、この黒字倒産リスクを高める誘引となりえます。減価償却費が無くなり、経費計上できる要素が減る一方、元金返済はきっちり現金が出ていくため、税負担と返済負担が重くのしかかります。実際には家賃収入は同じなのに、「なぜかお金が足りない」という不思議な状況が発生するのです。

デッドクロスが起きるタイミング

デッドクロスは主に減価償却期間が終わったり、建物価値の償却がほぼ完了するタイミングで生じやすくなります。例えば、設備や付属設備の減価償却期間はおおむね15年ほど。築年数が進むと新たな減価償却費が計上できなくなるため、そこでローン返済の元金負担が際立ち、デッドクロスに陥るケースが多いのです。

また、金利情勢も影響します。低金利下では金利負担が少なく、初期は楽に感じられますが、元金返済が増えたころには減価償却費がなくなり、結果的にデッドクロスになりやすい可能性も出てきます。最近ではTIBOR連動金利や、関西圏の金融機関による優遇融資が利用しやすく、低金利で借入を行いやすい環境ですが、返済計画や減価償却終了後のキャッシュフローシミュレーションを怠ると、これら優遇条件がかえって落とし穴になることもあります。

デッドクロスは本当に気にする必要があるのか？

デッドクロスを無視しても良いのか

不動産投資を始めたばかりの初心者は「デッドクロスなんてまだ先の話」と考えるかもしれません。確かに、購入後すぐにデッドクロスが起きるわけではなく、長期間経営している中で徐々に訪れる現象です。そのため、初心者投資家が今すぐにデッドクロスについて頭を悩ませる必要は薄いと言えます。

しかし、まったく無視して良いかと言えば、そうとも言い切れません。デッドクロスは将来のキャッシュフローに関わる問題であり、長期的な投資ビジョンを持つのであれば、あらかじめ対策や心づもりをしておくことが重要です。

どのステージの投資家がデッドクロスを気にすべきか

デッドクロスは、物件保有期間が長期化し、減価償却費が目減りしていく段階で表面化します。そのため、投資歴が浅い初心者よりも、中級～上級の投資家、あるいは既に複数物件を保有していて借入総額が大きく、返済期間も長期化している投資家が、特に気にするべき問題と言えます。

たとえば、関西圏で複数のマンションや商業ビルを抱え、既に10年以上の保有歴がある投資家は、今後いつデッドクロスになるかをシミュレーションしておくべきです。また、これから拡大路線を考えている投資家は、将来のキャッシュフロー悪化を防ぐためにも、デッドクロスを念頭に置いた投資戦略を立てる必要があるでしょう。

金利環境とデッドクロス

低金利であってもデッドクロスは起こるのか

「金利が低ければ常に有利では？」と考える方も多いでしょう。確かに、低金利融資は初期のキャッシュフローを改善します。しかし、低金利環境でもデッドクロスはおこり得ます。なぜなら、金利部分は経費計上できるものの、元金返済部分は経費ではないからです。いくら金利が低くても、年月が経てば経つほどローン返済で元金部分が増え、減価償却費が消失すれば、結局デッドクロスのリスクは残ります。

特に、TIBOR連動金利やスプレッド融資など、市場実勢に近い低金利を享受できる優良顧客向けの融資が増えてきていますが、低金利を喜ぶ一方、将来的なデッドクロスの発生時期や、税負担増を考慮した長期計画が欠かせません。関西の金融機関でも、低金利で融資するケースが増えていますが、その低金利期間中にどれだけ元金を返済し、将来の減価償却費縮小時に備えられるかがカギとなります。

手元資金の確保とデッドクロス

低金利の恩恵を受けても、手元資金が不足すればデッドクロスで困ることになりかねません。もし減価償却がなくなり、経費計上できるお金が減り、税金が増えたときに、手元資金が薄ければ返済や納税で苦しむことになります。つまり、金利が低いからといって安易に短期返済や繰上げ返済を進め過ぎると、手元資金を削ってしまい、後々デッドクロスが発生したときに耐えられない事態に陥る可能性もあるわけです。

不動産投資の繰り上げ返済は効果絶大？返済総額の大幅削減に繋がります

繰り上げ返済をすることは返済総額を減らす上でとても大きな効果があります。元利均等返済の仕組みを理解しつつ繰り上げ返済の効果的なタイミングや注意点などについてまとめました。

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2019.11.17

デッドクロスを避けるべきか？繰上げ返済は本末転倒か？

デッドクロス回避と繰上げ返済の考え方

「デッドクロスを避けるには、早めに元金を返しておけば良いのでは？」と考える投資家もいるでしょう。確かに繰上げ返済を行うことで、将来の返済総額を減らし、元金返済額の増加ペースをコントロールすることは可能です。また、繰上げ返済によって金利負担を軽減できれば、ある程度デッドクロスのインパクトを緩和することもできます。

しかし、繰上げ返済は手元のキャッシュを減らす行為であり、せっかく流動性を確保するために借入を活用している不動産投資家にとって、本末転倒になりかねません。資金を繰上げ返済に回し過ぎると、いざというときの緊急資金が不足し、新たな物件取得のチャンスを逃したり、予期せぬ修繕費用に耐えられなくなったりします。

適切なバランスの探り方

結局のところ、繰上げ返済によるデッドクロス回避は、一長一短です。投資家がどのステージにいるか、またどれほど安定的なキャッシュフローを保有しているかによって最適解は異なります。

• 初心者でまだ物件数が少ない場合：
  繰上げ返済でデッドクロス対策を考えるよりも、まずは手元資金を厚くし、新たな投資機会に備えることが優先されるかもしれません。
• 中級者以上で物件が増えてきた場合：
  少額の繰上げ返済によって返済期間を延長、あるいは金利改善（借り換え含む）を狙うことが、デッドクロス時の負担を和らげる効果があります。
• 大規模投資家や上級者：
  既に多くの物件と多額のローンを抱えている場合、デッドクロスを想定して計画的に繰上げ返済を行い、将来の税負担増に備える戦略が役立つこともあります。

いずれにせよ、本来の目的は『安定した不動産投資経営』を続けること。デッドクロス回避だけを至上命題にしてしまうと、投資効率を下げてしまう恐れもあるため、常に全体戦略の中で判断しましょう。

史上最低の低金利時代？住宅ローンの借り換えポイントを徹底解説！

住宅ローンを借り換えることで返済額に大きな違いが出てきます。特にここ数年は史上最低の低金利時代と言われています。意外と知られていない変動金利の仕組みについても詳しく説明します。

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2019.04.13

デッドクロスへの具体的対策

新たな減価償却費の確保

デッドクロスは、減価償却費が無くなる（あるいは減少する）ことで表面化します。その対策として、新しい物件を購入し、新たな減価償却対象を増やす方法があります。たとえば、大阪市内で新築マンション、京都で築浅アパートを取得すれば、そこから新たに減価償却費を計上でき、経費を増やせます。

ただし、新規購入には当然リスクと資金が必要です。節税効果だけを求めて不動産を増やし過ぎると、過剰な借入を抱えてしまい、逆に将来のデッドクロスを増幅させる可能性もあるため要注意です。

物件の売却で資金確保

減価償却期間が終わった古い物件を売却し、手元資金を確保することも有効な手段です。その資金を新規物件取得の頭金に回せば、新たな減価償却費を生み出し、キャッシュフローを安定させることができます。また、売却益を得ておけば、いざデッドクロスになっても耐えられる財務基盤を築くことが可能です。

借り換えや返済計画の見直し

関西圏では、関西みらい銀行や池田泉州銀行など地域密着型金融機関が、柔軟な融資プランを提案してくれる場合があります。金利交渉や返済期間延長、低金利条件への借り換えなどを行えば、月々の返済負担を軽減でき、デッドクロス発生後も資金繰りを楽にすることができます。

また、メガバンクや信託銀行、さらにはTIBOR連動金利を活用したスプレッド融資を検討すれば、市場実勢に沿った低金利が実現し、返済総額を抑えられるかもしれません。ただし、スプレッド融資は信用力の高い大口投資家に限定されるケースが多いため、日頃から金融機関との信頼関係を築くことが重要です。

頭金の確保・元金均等返済の選択

初期段階で十分な頭金を用意することで、借入額を抑え、将来の元金返済負担を減らすことができます。また、元利均等返済ではなく、元金均等返済を採用すると、初期返済額が大きくなる代わりに、返済期間を通じて元金返済額が一定になり、将来のデッドクロス発生時期を読みやすくなります。

ただし、元金均等返済は選べる金融機関が限られたり、初期負担が大きくなったりするため、慎重な検討が必要です。

デッドクロスは避けられないのか？あえて受け入れる選択

デッドクロス発生を前提とした戦略

すべての投資家がデッドクロスを完全に回避できるわけではありません。長期的に物件を保有し続ければ、いつかは減価償却費がゼロになる瞬間が訪れます。そのとき、必ずしも「デッドクロス＝悪」ではなく、必要経費と割り切る考え方もあります。

重要なのは、デッドクロスが起きても余裕で耐えられるだけの手元資金や収益構造を備えておくことです。例えば、複数の物件をポートフォリオ化し、一部を高利回り物件、他方を安定収益物件に分散することで、デッドクロスに陥った一部物件の不足分を他の物件から補填できるポートフォリオマネジメントが考えられます。

無闇に恐れず、冷静な計画を

初心者の方にとって、デッドクロスという用語は不安を煽るかもしれません。しかし、本質は「時間の経過とともに変化する財務状況を理解し、計画的に備える」こと。
短期的な視野で考えると恐ろしい現象に思えますが、長期投資でみれば、デッドクロスを想定したキャッシュフロー管理は、むしろ健全な経営判断を促します。つまり、無理に繰上げ返済して本末転倒な状況を招くより、必要なときに必要な資金を用意できるよう、余裕ある手元資金と柔軟な融資条件を確保するほうが得策です。

デッドクロスを踏まえた投資戦略のヒント

将来を見据えたシミュレーション

購入前に、減価償却期間終了後のキャッシュフローシミュレーションを行いましょう。

• 何年後に減価償却費がゼロになるのか
• その時点での元金返済額や税負担はどれくらいになるのか
• 関西エリアの賃貸需要は継続的に確保できるのか

こうした長期的視点を持つことで、デッドクロス対策に役立つ情報が手に入ります。

レバレッジ効果とのバランス

不動産投資の醍醐味は、借入を活用して自己資金以上の規模で運用し、レバレッジ効果を得ることです。しかし、レバレッジを過度に効かせ過ぎると、デッドクロス時の負担が増え、資金繰りが苦しくなります。
一方で、自己資金を多く入れすぎれば、レバレッジ効果が薄れ、投資効率が下がります。結局は、適度なレバレッジを保ちながら将来の資金需要に備えられるバランスが理想です。

オーバーローンはハイリスク？物件価格を見極めることが大切です！

昨日は株式会社わひこが主催する不動産投資セミナーに参加させて頂きました。株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっ...

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2020.12.22

関西の金融機関との関係構築

関西圏では、地銀や信用金庫、信用組合などが地域特性を理解した上で、投資家に合った融資条件を提示してくれる場合があります。日頃から金融機関担当者と良好な関係を築き、借換え相談や条件変更、TIBOR連動金利の検討など、柔軟な資金調達ができる体制を整えると、デッドクロス対策にも有利になります。

デッドクロスは理解と準備で乗り越えよう

『デッドクロス』は不動産投資において避けて通れない可能性のある現象ですが、その本質は「キャッシュフロー管理の難しさ」を体現しています。

• 減価償却費の減少と元金返済額の増加がクロスすることで、税負担や資金不足が深刻化
• デッドクロスは特に長期保有物件や多くの物件を抱える上級投資家が注意すべき課題
• 低金利や繰上げ返済、追加物件購入、借換えなど対策手段は多数存在
• デッドクロスを過度に恐れる必要はなく、将来を見据えた資金準備や融資戦略で対応可能
• 無理な繰上げ返済で流動性を失うのは本末転倒。あくまで全体戦略の中で判断すべき

不動産投資は長期的なゲームです。デッドクロスは、その長期的視点の中でどのようにキャッシュフローを維持し、税負担をコントロールし、金融機関との関係を活かしていくかを考えるきっかけになるはずです。
初心者の方も、この知識を頭の片隅に置いておくことで、将来規模拡大を目指す際、適切な時期に適切な対策を講じることができるでしょう。関西エリア特有の物件事情や、地域密着型金融機関の活用、TIBOR連動金利など、最新の情報と合わせて検討すれば、より安定した不動産経営を実現できます。

本記事を参考に、デッドクロスを理解し、将来の不動産投資において冷静な判断と計画的な対策で長期安定経営を目指してみてください。
『デッドクロス』をただのリスクではなく、経営を見直すヒントと捉えることで、より質の高い投資判断が可能になるはずです。

勿論、安定した賃貸経営を継続するためには、物件選びや空室対策などがもっとも大切ではありますが、減価償却費の仕組みを正しく理解することができれば節税対策としては非常に効果的です。

今回は減価償却費の計算方法を中心に、法定耐用年数や出口戦略の考え方などについて解説します。

専門用語が少し多く感じるかもしれませんが、初心者の人にも分かりやすく説明しているので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

減価償却費の重要性は？

賃貸経営に関わらず何か事業で「利益」を得ると、その分だけ納めるべき所得税や住民税などが高額になります。「利益」とは事業によって得られた「売上(収入)」から「必要経費(支出)」を差し引いたお金のことです。

• 利益＝売上(収入)ー必要経費(支出)

なので、お金をどんどん増やしていくには「売上」を増やしていくことが大切なのですが、それに加えて「必要経費」として計上できるお金を増やすことで、戦略的に「利益」を圧縮していくことが大切です。

勿論、不動産所得(賃貸経営によって得られた利益)を計算する上でも、必要経費を計上することはとても重要なポイントです。

不動産経営の主な必要経費

賃貸経営には経費計上として認められる項目がたくさん存在します。例えば、以下のようなものが含まれます。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

そして、不動産所得の必要経費として計上できる項目のうち、もっとも大きなボリュームを占めるのが「減価償却費」です。

減価償却費は「建物部分の購入価格」や「法定耐用年数」をもとに算出します。そのため「○年後に○万円の必要経費を計上できる」ということを、比較的、高い精度で見込むことができます。

減価償却費の節税効果

必要経費による出費が家賃収入を上回った場合、税務上は赤字と考えられます。

そして、その赤字の部分を本業の給与所得から差引く(損益通算)ことで所得税の減税に繋がることも不動産投資のメリットとなります。

「せっかく賃貸経営をしているのに赤字になるなんて意味が無い」と思われるかもしれませんが、物件の(建物部分の)価格や収益性によっては、減価償却費を適切に計上することで、購入後、数年間の間は収益を手に入れているにも関わらず、収支をマイナスにすることも可能です。

減価償却の計算方法

住宅や車のような高額な資産を購入した場合、一般的にはその資産を1年間で使い切ることは無いはずです。数年間、場合によっては数十年間の間、継続して利用することになります。

利用期間が長期になればなる程、破損したり故障の原因になったりしていきます。つまり毎年、少しずつ劣化していき価値が低下してしまう訳です。

この劣化した部分を経費として考える仕組みを減価償却と呼びます。

減価償却の対象範囲は？

なおマンションやアパート以外にも車や家電製品などにも適応されますが、逆に価値が下がらない「土地」については減価償却は適応されません。

• 建物部分
  • 減価償却費の計算対象に含められる
• 土地部分
  • 減価償却費の計算対象に含められない

対象物件の購入価格をもとに減価償却費を考えるのでは無く「○○万円の購入価格のうち、建物部分である○万円だけが減価償却対象になる」ということを気をつけないといけません。

定額法と定率法

建物部分は減価償却費の計算対象に含められる訳ですが、その中でもさらに以下の2種類に分けられます。

• 定額法
• 定率法

定額法は取得原価に対して毎年同じ額(定額)を経費として計上する計算方法です。そのため減価償却期間の間は一定して同じ金額を経費として計上することができます。定額法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝取得原価×定額法の償却率×使用月数÷12ヶ月

一方、定率法は取得原価に対して毎年同じ比率を経費として計上します。そのため減価償却開始の時点ではより沢山の経費を計上できますが、年々支出として計上できる経費の金額は少なくなっていきます。定率法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝(取得原価－減価償却累計額)✕定率法の償却率✕使用月数÷12ヶ月

一般的に物件そのものは定額法で計算されますが、そこに設置されている設備については定率法で計算されることが多いです。

例えば鉄筋コンクリートの建物であれば47年間の定額法として計算されますが、その室内に設置されている設備に対しては15年間の定率法として計算されます。

減価償却期間は物件ごとに異なる

建物や設備に対する劣化具合は所有者の感覚で評価するのでは無く、それぞれの資産ごとに予め決められた減価償却期間をもとに評価されることになります。減価償却期間と聞くと少し難しいようなイメージがありますが、要するに資産ごとの耐用年数のようなイメージです。

また、不動産の中でも減価償却が適応される耐用年数は物件の種類により異なるので一概には言えません。

減価償却の法定耐用年数

物件の種類	耐用年数
鉄筋コンクリート（RC）	47年
重量鉄骨（鉄骨材4mm超）	34年
軽量鉄骨（鉄骨材3mm超〜4mm以下）	27年
軽量鉄骨（鉄骨造3mm以下）	19年
木造	22年

物件自体の(土地代を除いた)金額を耐用年数で割り、その額が減価償却費として計上されます。

お金持ちが高級車に乗る理由

減価償却費を計上できるのは不動産だけではありません。その他にも減価償却が可能な資産としては以下のようなものが挙げられます。

資産の種別	法定耐用年数
ラジオ、テレビ、音響機器	5年
冷房用または暖房用機器	6年
接客業用以外の応接セット	8年
時計	10年
エレベーター	17年

中でも高級車の減価償却費の仕組みはとても魅力的です。会社経営者のようなお金持ちの人が高級車に乗る理由も、減価償却費を活用した節税対策が可能だからなのです。

高級車であろうと軽自動車であろうと、普通自動車の場合、減価償却期間は6年です。つまり、業務で利用するために600万円で高級車を購入した場合、単純計算で年間100万円程の節税効果を生むことができるのです。

さらに節税効果を高めるには中古の高級車を購入するのも有効です。実は、中古車の耐用年数は2年以下にはならないというルールがあるため「4年落ちの中古自動車」の場合、耐用年数が2年になるのですが、定率法で減価償却する場合、償却率を100%にできるため、なんと1年目で全額を減価償却費として計上できるのです。

車を活用した減価償却費の活用方法については「完全図解版 あらゆる領収書は経費で落とせる」でとても具体的に解説されていました。他にも会計に関するさまざまなテクニックが記載されているので、興味のある人は、是非、読んで頂ければと思います。

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中古物件の減価償償却費

中古物件を新たに取得した場合、減価償却費の計算方法が少し変わります。

• 物件取得時の使用可能期間をもとに算出する見積法
• よりシンプルに算出できる簡便法

物件取得時の使用可能期間をもとに算出する「見積法」を採用することが一般的ですが、算出が難しい場合は「簡便法」で算出します。

簡便法による計算方法

簡便法による減価償却期間の計算方法は以下の通りです。

• 法定耐用年数が経過していない中古物件の場合
  • (法定耐用年数ー経過年数)＋経過年数✕20%
• 法定耐用年数が経過した中古物件の場合
  • 法定耐用年数✕20%

法定耐用年数がまだ残っている(経過していない)場合と、既に法定耐用年数が経過してしまっている場合で若干計算方法が変わりますが、基本的な考え方は同じです。また、算出結果の1年未満の端数部分は切り捨てになります。

具体的な計算方法

例えば「築年数が15年経過した木造物件」と「築年数が25年経過した木造物件」の2パターンをもとに、減価償却期間を算出してみると以下のようになります。

• 築年数が15年経過した木造物件の場合
  • (22年ー15年)＋15年✕20%＝10年
• 築年数が25年経過した木造物件の場合
  • 22年✕20%＝4.4年(1年未満を切り捨てるため4年)

設備の法定耐用年数

減価償却費の内訳をもう少し細かく分けると、以下の2項目に分けることができます。

• 建物部分
• 備え付けの設備や付属品

新築物件の場合、設備や付属品の減価償却期間は15年で計算されますが、中古物件の場合は、建物部分と同じ減価償却期間となるのが一般的です。

減価償却費の注意点

減価償却費はとても大きな節税効果がありますが、注意しなければいけない点もあります。

仕組みを正しく理解できていなければ、むしろ将来的に支払うべき税金が増えてしまうなんてことにもなりかねません。

減価償却費は魔法の経費？

減価償却費は、実際にはお金は減らないにも関わらず、負債として経費計上できるため「魔法の経費」として紹介されることがあります。

実際にはお金は減っていないけど、会計上は出費があるように考えられるため「魔法の経費」と呼ばれています。

ですが、厳密には減価償却費は「節税」では無く「課税の繰り延べ」です。

課税の繰り延べ自体は悪いことではありませんが、この仕組みを知らずに経費として計上できた分だけ節税になると勘違いしてしまうと、長期的に考えるとむしろ損してしまうかもしれません。

減価償却期間は短い方が良い？

減価償却期間と経費計上額は以下のような関係性になります。

• 減価償却期間が短い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は大きくなる
• 減価償却期間が長い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は小さくなる

減価償却期間が短ければ、1年間で計上できる減価償却費が大きくなるため、その分、利益を抑えることができます。

利益を抑えることができれば所得税や住民税を抑えることにも繋がるため納税後のキャッシュフローは大きくなります。

ただし、(当然のことですが)減価償却期間が終わったしまえばその分の経費計上はできません。その結果、利益が拡大し、所得税や住民税の負担も大きくなってしまいます。

当然、キャッシュフローも悪くなります。

つまり「減価償却期間は短い方が良いか？」または「減価償却期間は長い方が良いか？」はケースバイケースであり、その後の戦略により変わります。

購入価格と簿価の違い

もし当初の見込み通り「希望の時期に希望の金額で売却できた」としても、もう一つ注意点があります。それば譲渡所得です。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー簿価(帳簿価額)ー取得費用

たまに、購入価格(購入価格＋取得費用)よりも売却価格(売却価格＋譲渡費用)の方が安ければ、譲渡所得は発生しないと勘違いしている人がいますが、それは誤りです。

仮に購入価格と同じ価格で売却できたとしても、中古物件の場合は、減価償却費を経費計上しているため、その分は譲渡所得として計上されてしまいます。つまり、以下のように言い換えることができるのです。

• 簿価(帳簿価額)＝購入価格ー減価償却費の合計
• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー購入価格ー取得費用ー減価償却費の合計

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得の所得税を計算する上で「譲渡(売却)する物件の所有期間」が大きなポイントになります。

• 売却物件の所有期間が5年未満
  • 短期譲渡所得となり所得税および住民税が高くなる
• 売却物件の所得期間が5年以上
  • 長期譲渡所得となり所得税および住民税が安くなる

具体的な税率については以下の通りです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

なお、2013年〜2037年までの間は、復興特別所得税として「基準所得税額×2.1％」が追加で課されます。

つまり、仮に築古の木造物件を取得し、減価償却期間が4年で終了したとしても、そのタイミングで売却してしまうと、短期譲渡所得として40%近く(39.63%)の税金が課せられるため、譲渡所得が発生する場合は注意が必要です。

これが「減価償却費は課税の繰り延べ」だと言われる理由です。

デッドクロスを避けるには？

不動産経営におけるデッドクロスとは「元金の返済額が減価償却費を上回ってしまうこと」です。

一般的に賃貸経営のために物件を購入するには、金融機関からの融資を受けることになります。

そして、中古物件のように減価償却期間が短い物件を購入する場合、減価償却期間よりもローン融資期間の方が長くなる傾向にあります。

つまり「経費計上できる減価償却費は残っていないにも関わらず、借金だけが残った状態」に陥ってしまいます。

その結果、キャッシュフローが回らなくなり、最悪の場合、黒字倒産に繋がってしまう恐れがあります。

デッドクロスの仕組みと対策を完全網羅！黒字倒産回避の不動産投資術

不動産投資の黒字倒産を招く『デッドクロス』をわかりやすく解説。原因、回避策、税負担、繰上げ返済の是非、関西の金融機関情報やTIBOR連動金利など最新情報を網羅し、初心者でも安心の長期安定経営を目指すポイントを紹介。

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2024.12.10

減価償却と出口戦略の関係性

減価償却を有効に活用するには「戦略」が重要です。

「戦略」と聞くと、とても高度な分析が求められそうですが、もう少しシンプルに表現すると「将来の見通し」と考えれば良いと思います。

より広い視野での戦略が必要

例えば以下のような戦略が考えられます。

• 物件の追加購入を検討する
• 物件の売却を検討する
• 物件のリフォームを検討する

また、減価償却費はあくまで経費の中の一つなので、その他の経費計上項目も踏まえて総合的に戦略を立てる必要があります。

少し難しいですが、個人的にはここが「賃貸経営の面白いところ」の一つだと思います。

戦略の妥当性も大切

いくら立派な戦略を建てても、それが実現できなければ意味がありません。

そして、その「戦略の実現」には自分一人の努力ではどうにもならないことが多々あります。

例えば、減価償却期間の終了と同時に「対象物件を売却しよう」と考えるのは、ごく自然な考え方です。ですが、実際に「そのタイミングで希望価格に近い価格で物件が売却できるか？」は全く別の問題です。

仮に購入希望者がいたとしても、そのタイミングでスムーズに融資が下りるとは限りません。

不動産市場が冷え込んでいて、全体の相場が下がってしまっているかもしれません。

減価償却期間が終了するタイミングで売却を検討することは悪いことではありませんが「必ず売却することを前提」で物事を考え過ぎると、いざ、売却するタイミングでは希望額で売却できず、却って損失を拡大してしまう恐れもあります。

その結果、税金の計算方法が大きく変わります。

実際に影響が出てくるのは2020年1月からです。

• 所得税…2020年(令和2年)から
• 住民税…2021年(令和3年)から

税制改正自体は毎年実施されますが、平成30年度の税制改正は影響範囲が大きく、かなり複雑な内容です。

国税庁によると96%の人にとってはほとんど影響は無く、個人として何か対応しなければいけないことが増える訳ではありませんが、一部、損する人や得する人が出てきます。

会社員や公務員の人については、源泉徴収により税金を納めているため、打てる対策は限られてしまいますが、個人事業主やフリーランスについては、少し準備をすることで、今後の節税対策にも繋がります。

また、税制改正の内容を理解することができれば、今後の日本政府の方針なども何となく見えてきます。

そもそも控除って何？

国に税金を納めることは国民のルールです。「納税の義務」は「教育の義務」「勤労の義務」と並んで、国民の3大義務の一つです。それではどのような仕組みで納めるべき税金が決まるのでしょうか？

年間収入と給与所得と課税対象額

まず初めに「年間収入」と「給与所得」と「課税対象額」それぞれの言葉の意味を正しく理解する必要があります。簡単にご説明すると以下の通りです。

• 年間収入(年収)
  • 源泉徴収票に記載されている「支払金額」
  • いろいろな金額を差し引かれる前の「最も大きい金額」
• 給与所得(所得)
  • 年間収入から給与所得控除を差し引いた金額
• 課税対象額(課税総所得金額または課税所得)
  • 給与所得から所得控除(14種類)を差し引いた金額
  • 所得税や住民税が計算される基準となる金額

なので、年間収入と給与所得と課税対象額は必ず以下のような関係になります。

• 年間収入(年収)＞給与所得(所得)＞課税対象額(課税総所得金額)

年間収入、給与所得、課税対象額のそれぞれの言葉を不確かな状態で捉えてしまうと、それ以降の計算式がめちゃくちゃになってしまいます。最初は少し混乱してしまうかもしれませんが、必ず「年収とは何か？」「給与所得とは何か？」「課税対象額とは何か？」を意識した上で計算するように心掛けましょう。

なお、給与所得控除や所得控除については、この記事の中でさらに詳しく解説します。今の段階で理解できていない人も、是非、このまま読み進めて頂ければ大丈夫です。

控除は所得から一定金額を差し引く仕組み

会社員でも個人事業主でも投資家でも仕事をして収入を得た場合、その金額に応じて税金を支払うことになります。

そして、一般的には、収入が多ければ多いほど、納めるべき税金の金額の割合も大きくなってしまいます。

ただし、厳密には、年間収入(年収)を基準に税金の計算をする訳ではありません。

給与所得者の場合、以下の順序で所得税や住民税を算出します。

• 年間収入から給与所得控除を差し引き給与所得を算出する
• 給与所得から基礎控除などの所得控除(全14種類)を差し引き課税対象額を算出する
• 課税対象額を基準に所得税(超過累進税率)や住民税(一律10%程)を算出する

この「年間収入からいろいろと考慮された金額を差し引く仕組み」を控除と呼びます。

• 控除額が多い場合
  • 納めるべき税金が少なくなって嬉しい
• 控除額が少ない場合
  • 納めるべき税金が多くなって悲しい

投資家やお金持ちの人達(小金持ちの人も？)の中には、常日頃から「どうすれば控除額を増やして節税できるだろうか？」と考えている人も一定数います。

控除の仕組みが理解できると「どうすれば手元にお金を残せるか？」が少しだけ見えてきます。

14種類の所得控除

所得控除にはさまざまな種類があり、なんと全部で14種類もあります。

• 担税力低下を考慮するための控除
  • 雑損控除、医療費控除
• 社会政策上の要請による控除
  • 社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、生命保険料控除、地震保険料控除、寄附金控除
• 個人的事情を考慮するための控除
  • 障害者控除、寡婦控除(寡夫控除)、勤労学生控除
• 最低限生活費を確保するための控除
  • 配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、基礎控除

2020年の税制改正では以下の3種類の控除が改正されます。

• 給与所得控除…給与所得を算出する際に差し引かれる控除
• 公的年金控除…雑所得(公的年金)を算出する際に差し引かれる控除
• 基礎控除…給与所得や雑所得、その他の所得から最後の差し引かれる控除

ちなみに、基礎控除は14種類ある所得控除の中の一つですが、給与所得控除と公的年金控除は所得控除よりも前のタイミングで差し引かれる控除です。

基礎控除の改正

基本的に「控除」とは何か条件を満たした時に予め定められた金額が収入から差し引かれる仕組みです。ですが「基礎控除」は唯一、全ての国民に対して適応される控除です。

改定前(2019年)までの基礎控除額は所得税と住民税ともに収入に関わらず一律の税率でした。

• 所得税の基礎控除額…一律で38万円
• 住民税の基礎控除額…一律で33万円

その基礎控除が2020年1月以降、以下のように改正されます。

課税対象額	所得税の基礎控除額	住民税の基礎控除額
2,400万円以下	48万円	43万円
2,400万円超〜2,450万円以下	32万円	29万円
2,450万円超〜2,500万円以下	16万円	15万円
2,500万超	無し	無し

課税対象額が2,400万円以下の人は控除額が増えるため、税金の負担は少なくなり嬉しい限りですが、課税対象額が2400万円以上の場合、逆に基礎控除額が削減され、結果的に増税になってしまいます。

今まで収入金額に関わらず一律だった基礎控除額ですが、2020年以降、収入金額によって基礎控除額が変わるため、収入が2,500万円以下の人(つまりほぼ全ての給与所得者)は「給与所得者の基礎控除申告書」を提出しなければいけなくなります。

給与所得控除の改正

給与所得控除とは給与所得者に対して適応される控除です。

個人事業主やフリーランスの場合、業務に使う備品などを経費として計上できますが、会社員や公務員などにはそのような仕組みはありません。もし会社員や公務員が業務で使う備品(スーツ、パソコン、筆記用具など)を個別で計上したら、税務署側の負担は膨大になってしまいますよね。

なので、給与所得者に対しては年収に応じて給与所得控除が適応されます。

給与所得の控除額は数年おきに改正されています。2017年〜2019年までの給与所得控除額は以下の通りです。

給与等の収入金額	給与所得控除額
〜162.5万円以下	65万円
162.5万円越〜180万円以下	収入金額×40％
180万円越〜360万円以下	収入金額×30％＋18万円
360万円越〜660万円以下	収入金額×20％＋54万円
660万円越〜1,000万円以下	収入金額×10%＋120万円
1,000万円超〜	220万円(上限額)

一方、2020年1月以降の給与所得の控除額は以下の通りです。所得金額により多少の違いはありますが、全体的に10万円の控除額が削減されています。

給与等の収入金額	給与所得控除額
〜162.5万円以下	55万円
162.5万円越〜180万円以下	収入金額×40％ー10万円
180万円越〜360万円以下	収入金額×30％＋8万円
360万円越〜660万円以下	収入金額×20％＋44万円
660万円越〜850万円以下	収入金額×10%＋110万円
850万円超〜	195万円(上限額)

控除の上限額については、2019年までは1,000万円以上が220万円でしたが、2020年からは850万円以上で195万円の控除になります。

つまり、控除額が少なくなったため、税金の負担が増えてしまい悲しい状態になります。

なお、給与所得控除は10万円削減されていますが、その分、先程ご説明した基礎控除が10万円増加している、結果的に多くの人(年収850万円までの給与所得者)はプラス・マイナス・ゼロになっています。

所得税額調整控除の創設

年収が850万円以下の給与所得者は「基礎控除の増加分」と「給与所得控除の減少分」を相殺することにより、何も影響が無いことになります。

ですが、年収が850万円を超える給与所得者については「基礎控除額は10万円しか増分されない」にも関わらず「給与所得控除は10万円以上減少されてしまう」ため、結果的に増税になってしまいます。

そこで「所得金額調整控除」と呼ばれる制度が新しく創設されました。

給与所得が年収が850万円を超えて、その上で、以下の条件のどれかに該当する人は所得金額調整控除が適応されます。

• 本人が特別障害者である
• 年齢23歳未満の扶養親族がいる
• 特別障害者である同一生計配偶者、あるいは扶養親族がいる

そして、所得金額調整控除が適応されることにより、以下の金額が控除されます。

• 控除額＝(年収ー850万円)×10%

ただし、年収1,000万円を超える場合は一律で1,000万円として計算されてしまいます。また、控除を受けるには「所得税額調整控除申告書」を提出する必要があります。

どんどん書類が増えていく。。。

青色申告特別控除の改正

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。そして、青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。

改正前、つまり2019年度の事業所得として翌年2020年に提出する確定申告までの場合、青色申告の特別控除枠は以下の2通りになります。

• 10万円控除の条件
  • 65万円控除の条件を満たしていない場合
•  65万円控除の条件
  • 複式簿記による記帳する
  • 貸借対照表および損益計算書を確定申告書に添付する
  • 法定申告期限内に確定申告を提出する
  • 経営が事業的規模である(不動産経営の場合)

そして、改正後、つまり2020年度の事業所得として翌年2021年に提出する確定申告からは、青色申告の特別控除枠は以下のように改正されます。

• 10万円控除の場合、そのまま維持される(改正無し)
• 65万円控除の場合、控除額が55万円に削減される
• 65万円控除の条件を満たし、かつ 電子データ化することで65万円控除を維持

つまり、65万円の控除を受けるには従来の条件を満たしていることに加え、確定申告書の電子データ化が必要になります。

ちなみに、意外と知らいない人も多いかもしれませんが、小規模な賃貸経営でも開業届を提出し、適切な処理をすることで、青色申告特別控除(10万円控除)を受けることは可能です。

青色申告特別控除で65万円控除を受けるには？

電子データ化の方法は以下の2種類です。どちらも少し複雑で面倒くさいですが、今後も控除額を65万円のまま維持するためにも、しっかり覚えておきたいものです。

e-Tax(国税電子申告納税システム) による確定申告

e-Taxとはインターネットを利用して、確定申告の手続きを電子化できるシステムです。e-Taxを利用するには以下の2点を事前に準備する必要があります。

• マイナンバーカード
• ICカードライタまたはマイナンバーカード対応NFCスマートフォン

僕も過去にマイナンバーカードを取得しましたが、完成するまでに半年近くの掛かりました。もしe-Taxによる確定申告を予定している人は可能な限り早めに対応するべきです。

ちなみに、e-Taxは確定申告の提出だけでは無く、開業届や青色申告承認申請書の提出も可能です。

電子帳簿保存による確定申告

電子帳簿保存については、e-Taxよりもさらに対応が大変だと言われます。ポイントについては以下の点が挙げられます。

• 帳簿の備え付けの3ヵ月前までに税務署からの承認が必要になる
• 課税期間の途中から適用できない

65万円の青色申告特別控除を受けることが目的であれば、まずは、e-Taxを検討すれば良いと思います。

公的年金控除の改正

公的年金は税法上「雑所得」として扱われ、所得税や住民税の課税対象として取り扱われます。

給与所得者と同様、受取額に応じて公的年金控除が適応されますが、2020年以降は公的年金控除が僅かではありますが削減されてしまいます。

まず、改正前の公的年金控除額は以下の通りです。

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円
65歳以上	330万円未満	120万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円

そして、2020年以降、公的年金控除は以下の通り改正されます。主な変更点は以下の通りです。

• 公的年金等の収入に関わらず、一律で控除額が10万円削減される
• 公的年金等の収入が1,000万円を超える場合、控除額の上限が195万5,000円までになる

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋27万5,000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋68万5,000円
	770万円超〜1,000万円未満	(年金収入✕5%)＋145万5,000円
	1,000万円超	195万5,000円
65歳以上	330万円未満	110万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋27万5,000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋68万5,000円
	770万円超〜1,000万円未満	(年金収入✕5%)＋145万5,000円
	1,000万円超	195万5,000円

一律で控除額が10万円削除されることについては、上記でもご説明した通り、基礎控除額が10万円増加するため、プラス・マイナスでゼロになり、特に影響はありませんが、公的年金等の収入が1,000万円を超える人は、その分だけ損してしまいます。

また、公的年金等以外の収入と合算して所得金額が1,000万円を超える場合、さらに控除額が削減されます。

• 公的年金等以外の収入と合算して所得金額が1,000万円を超える場合
  • 控除額が10万円削減される
• 公的年金等以外の収入と合算して所得金額が2,000万円を超える場合
  • 控除額が20万円削減される

「年金生活で年間1,000万円以上って、どんだけ恵まれてるねん？」と思いますが、このような人達は控除額が削減されるため、結果的に増税になってしまいます。

別にええやん？

現実問題として年金で年間1,000万円を超えるケースはかなり限られていて、影響を受ける人はほとんどいません。

ちなみに、公的年金控除については年金の受給だけでは無く「小規模企業共済」や「個人型確定拠出年金(iDeCo)」の受け取りの際にも影響する内容なので、制度を利用する場合は控除される概算額だけでも理解していた方が良さそうです。

各種合計所得金額要件等の見直し

2020年の税制改正により、各種控除を適応するための合計所得金額要件が見直されます。

ただし、基本的には給与所得控除が削減されたことによる見直しであり、適応要件を満たすための年収自体は今までのままです。つまり特に何か大きな変更がある訳ではありません。

同一生計配偶者および扶養親族の控除対象者

配偶者控除や扶養控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が38万円以下
  • (年収103万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が48万円以下
  • (年収103万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

源泉控除対象配偶者

2018年度の配偶者控除および配偶者特別控除の改正により新たに加えられた源泉控除対象配偶者の要件についても以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が85万円以下
  • (年収150万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が95万円以下
  • (年収150万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

配偶者特別控除の対象者

配偶者特別控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が38万円超〜123万円以下
  • (年収103万円超〜201.6万円以下から給与所得控除を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が48万円超〜133万円以下
  • (年収103万円超〜201.6万円以下から給与所得控除を差し引いた額)

勤労学生控除の対象者

配偶者控除や扶養控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が65万円以下
  • (年収130万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が75万円以下
  • (年収130万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

家内労働者等の事業所得の必要経費算入

家内労働者の事業所得などにおいて必要経費として計上できる最低保証額が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 計上できる最低保証額が65万円まで
• 改正後(2020年以降)
  • 計上できる最低保証額が55万円まで

なお、家内労働者の具体的な仕事内容としては「内職」「新聞の集金」「検針員(水道、電気、ガスなど)」「ヤクルトレディ」などが含まれます。

家内労働者の必要経費として計上できる最低保証額については、給与所得控除の削減とは直接的な因果関係はありませんが、給与所得控除が10万円削減されたことを考えると、妥当な改正だと言えます。

得する人と損する人

この記事の冒頭でもお伝えしましたが、2020年の税制改正により、税金の負担が大きく増減する人はそれ程多くないと思います。ですが、僅かながら得する人と損する人がいるのも事実です。

自分は得するのか？損するのか？を把握しておくことで、何か対策ができるかもしれません。

まずは、2020年の税制改正により税制面で得する人は以下の通りです。

• フリーランス、個人事業主、投資家、不動産経営者
  • 確定申告を電子化し青色申告特別控除(65万円)を維持できた場合、基礎控除の10万円増加分だけ控除額が拡大する
• 扶養控除を受ける人
  • 基礎控除の10万円増加分だけ控除額が拡大する

次に、2020年の税制改正を受けてもほとんど影響が無い人は以下の通りです。

• 給与が850万円以下の会社員
  • 基礎控除が10万円増加するが、給与所得控除が10万円削減されるため影響無し
• 年金受給者(合算の所得金額が1,000万円以下)
  • 基礎控除が10万円増加するが、公的年金控除が10万円削減されるため影響無し

最後に、2020年の税制改正を受けて損してしまう人は以下の通りです。

• 給与が850万円以上の会社員
  • 基礎控除は10万円増加するものの、給与所得控除が10万円以上削減されるためトータルの控除額が削減される
• 年金受給者(合算の所得金額が1,000万円超)
  • 基礎控除が10万円増加するが、公的年金控除が大きく削減されるためトータルの控除額が削減される
• 2400万円以上の会社員や個人事業主
  • 基礎控除が6万円以上削減され、かつ給与所得者の場合は給与所得控除も25万円削減されるためトータルの控除額が大きく削減される
• 給与所得を取得している年金受給者
  • 基礎控除が10万円増加するが、給与所得控除と公的年金控除のそれぞれで10万円ずつ(合計20万円)削減されるためトータルの控除額が10万円削除される

基本的には給与所得者にしても個人事業主(フリーランス)にしても、年間収入が大きければその分、税制面での負担が大きくなる結果になりました。

お金持ちは税金を沢山払うべき？

2020年からの税制改正については以下のようなポイントがあります。

• 高所得者に対して増税することで格差を是正する
• 働き方改革を目指した考え方が反映されている
• 国が少しずつ(副業も含めて)個人事業主やフリーランスを推奨している

中でも貧富の差を縮小することで、所得の再分配が実現されることを期待している人も多いと思いますが、現実問題として、本当に格差を是正することは可能なのでしょうか？

これは、あくまで僕個人的な考えなのですが、税制改正によって格差を是正するのは、そう簡単なことでは無いと思います。

政府主導の政策を宛にして格差を縮めたい一般の人が、どれだけ「お金持ちはその分たくさん税金を払うべきだ！」と主張しても、常日頃から税金対策をしている富裕層にはそう簡単には勝てません。

確かに超過累進税率では、収入が増えれば増える程、納めるべき税率もどんどん増えていきますが、それは個人の給与所得や事業所得などに限った話です。

富裕層の場合、給与所得や事業所得に比べて、さまざまな収入源があるはずです。

配当所得の割合が多ければ、適応税率は超過累進税率よりも遥かに抑えられますし、事業の規模が一定以上になれば会社を設立することで、個人の超過累進税率では無く、法人税として税金を圧縮することもできますし、その上、経費計上が可能な範囲も拡大します。

つまり、一般の人達が思っている程、格差は埋まりません。

少し精神論になってしまいますが、他力本願の考え方では無く、どうしたら収入を増やせるか？どうしたら納めるべき税金を減らせれるかは、経営者や投資家に関わらず、全ての人が考えていくべき課題だと思います。

僕も2014年から個人事業主として事業を進めているので翌年の2015年から毎年確定申告をしています。

従来の確定申告では「税務署まで持参する」または「税務署宛に郵送する」ことで申告書を提出していましたが、e-Taxイータックスではインターネットを利用した電子申告が可能になります。

e-Taxの概要と電子申告の必要性

e-Taxとは「国税電子申告・納税システム」の呼称で、国税庁が運営しているサービスです。

逆に言えば、これまではこの程度しかメリットが無かったため、正直、電子申告は「やってもやらなくても良い」申告方法でした。

電子申告のハードルが低くなった(2019年から)

2018年より以前までのe-Taxでは以下の事前準備や機材の購入が必要でした。

僕も開業当時、e-Taxに挑戦しようと考えたのですが、余りにも大変そうだったので挫折してしまいました。

ですが、2019年の確定申告からは「マイナンバーカード方式」と「ID・パスワード方式」の2パターンから選択可能になり、挑戦するためのハードルがある程度低くなりました。

個人的にはID・パスワード方式がおすすめですが、マイナンバーカードやICカードリーダーライターを所有している場合はマイナンバーカード方式を検討するのもありです。

2021年はe-Taxに挑戦する絶好のタイミング

2021年の確定申告からは、従来までの電子申告では無い方法だと、青色申告特別控除あおいろしんこくとくべつこうじょの控除額が10万円削減されてしまいます。

控除額が10万円削減されることの影響は所得(課税対象額)によって変わりますが、所得税と住民税を合計すると少なくとも数万円程度は納税額が増えてしまいます。

ちなみに、2021年申告分からは青色申告特別控除が控除額は10万円削減されるものの、基礎控除額も10万円増加するため、プラス・マイナスすると控除額は変わらず「電子申告をしなければ損をする」という訳ではありません。

ですが、だからと言って、電子申告をしない理由にはなりませんし、一度、電子申告を覚えてしまうと、来年以降も同様の対応で青色申告特別控除の控除額を維持することができます。

2021年の確定申告は、電子申告へ切り替える絶好のタイミングです。

可能な限り電子申告を取り入れるべきです。

なお、青色申告特別控除については「知らない人は損してる？小規模不動産経営でも青色申告は申請できる！」の記事で詳しく説明しています。

電子帳簿保存(電磁的記録)による保存は難易度が高い

2021年からも青色申告特別控除として65万円の控除を受けるには、電子申告の他にも「電子帳簿保存でんしちょうぼほぞん(電磁的記録でんじてききろく)」があります。

電子データによる保存のルールは、帳簿(仕訳帳、総勘定元帳)、決算書類(貸借対照表、損益計算書)、証憑(請求書、領収証など)を電子化し保存するための法律である電子帳簿保存法によって定められています。

電子帳簿保存による保存はかなり複雑で難易度が高いです。

また、電子帳簿保存において「電磁的記録」と「スキャナ保存」は意味が違います。「データは全てスキャナ保存していれば電磁的記録になるのでは？」と思ってしまいそうですが、そうではありません。

少なくとも2021年の段階では「青色申告特別控除として65万円の控除を受けるには、e-Taxによる電子申告が必要になる」と考えて差し支えありません。

マイナンバーカード方式の特徴

マイナンバーカード方式の特徴は以下のとおりです。

マイナンバーカード方式の対応手順

マイナンバーカード方式の手順は以下の通りです。

マイナンバーカード読み込みに関するの注意点

マイナンバーカード方式でポイントになるのが「マイナンバーカードを読み取るためのICカードリーダライター」です。

ICカードリーダーライターは家電量販店のAmazonや楽天市場などで簡単に購入できますが、それぞれのパソコン端末に適応した種類を選ぶ必要があります。

ただ、最近ではICカードリーダーライターの機能を搭載したスマートフォンも増えてきています。適応したスマートフォンを持っている場合はわざわざICカードリーダーライターを購入する必要はありません。

徐々に適応できるスマートフォンやパソコン(OS)の種類も増えてきていますが、2021年1月の時点ではAndroidとWindowsパソコン以外の組み合わせだと、サポートされていなかったり互換性の問題で不具合がある組み合わせが多いようです。

僕が2021年の1月にE-Taxのヘルプデスクに電話で問い合わせたところ、市販のICカードリーダーライターを使わない場合、動作保証されているのはAndroidとWindowsパソコンの組み合わせだけのようでした。

ちなみに、公的個人認証サービスのポータルサイトに掲載されている「マイナンバーカードに対応したNFCスマートフォン一覧(令和2年12月25日更新)」の情報では、iPhone端末でも対応可能のようですが、これはiPhone単体でE-Taxを完結させることはできるものの、iPhoneをICカードリーダライタとしてパソコンを利用した上でのe-Taxができる訳では無いようです。

スマートフォンだけで確定申告ができる？

実は、スマートフォンだけでも確定申告(E-Tax)をすることが可能です。

ですが、残念ながら、2021年の時点では「給与所得者が医療費控除や寄付金控除(ふるさと納税)を利用した場合」などかなり限定的な範囲内に留まります。

もしスマートフォンで電子申告を進めていったとしても、以下のようなケースではパソコン版で申請するよう促されてしまいまう。

なお、スマートフォンだけでは収支内訳書や青色申告決算書の作成ができないため、事業所得などを全て対応することはできないようです。

ID・パスワード方式の特徴

ID・パスワード方式の特徴は以下のとおりです。

ID・パスワード方式はマイナンバーカード方式と比べ、とにかくシンプルです。

ID・パスワード方式の対応手順

ID・パスワード方式の手順は以下の通りです。

ID・パスワード方式の注意点

ID・パスワード方式はマイナンバーカードやICカードリーダーライターが普及するまでの暫定的な対策です。

ただ、ID・パスワード方式は「一度だけ税務署に足を運ぶ」だけで簡単に取り組めますし、マイナンバーカード方式と比べると、機材や端末の互換性のように注意すべき点も少ないので、例え1年後には利用できなくなるとしても「とりあえず2021年の確定申告はID・パスワード方式で乗り切る」という考え方で十分だと言えます。

2021年度最新情報を把握する

e-Taxに挑戦するための事前準備や揃えるべき機材は年々緩和されてきています。

利用パソコンも当初はBluetoothブルートゥース接続が可能なWindowsOSが前提でしたが、少しずつ、MacOSでも利用できるようになってきました。

適応ブラウザもInternet ExplorerインターネットエクスプローラーやMicrosoft Edgeマイクロソフトエッジのような標準ブラウザに限定されていましたが、少しずつGoogle Chromeグーグルクロームなども利用できるようになってきました。

最後に2021年1月の時点で、e-Tax(電子申告)や青色申告特別控除の情報を簡単に整理すると以下のようになります。

現時点ではいろいろと制限も多く、まだまだ改善の余地のある制度(システム)ですが、来年以降も少しずつ利用しやすくなるはずです。

どうせ将来的に挑戦するつもりであれば、青色申告特別控除の控除額を65万円に維持するためにも、是非、2021年の確定申告からe-Taxによる電子申告にチャレンジしてみることをおすすめします。

建物の敷地となる土地を扱う場合、以下のどちらかの権利形態には分類されます。

• 所有権…土地を自身で所有して、その上に建物を建築する
• 借地権…土地を地主から借りて、その上に建物を建築する

今回は借地権の特徴や注意点について解説します。

ちなみに、あなたは「賃借人」とか「賃貸人」と聞いて、すぐにその人の立場を把握することはできますでしょうか？

僕は少し苦手です。どっちがどっち？ってなってしまいます。。。

この記事では「賃貸人」「賃借人」という言葉をなるべく使わず「土地を貸す人」や「土地を借りる人」という分かりやすい言葉を心がけています。

専門知識を持っている人からしたら、文章が無駄に長くなるためストレスに感じてしまうかもしれませんが、普段から「賃貸人」「賃借人」という言葉に馴染みのない人のためにも、なるべく分かりやすく解説したいと思います。

所有権と借地権の違いは？

自分で土地を購入することで「所有権」を得ることができます。土地の所有権があれば、土地を自由に活用することができますし、登記簿謄本の所有者情報も自分の情報を記載することになります。

一方、「借地権」とは他人の保有している土地を借りて、その土地の上に自分の建物を建てる権利のことです。「土地の所有権」は土地所有者が保有したままで、建物の所有者はあくまで「土地を利用する権利」だけを得ることになります。

借地権は「建物の所有」を目的とする土地を借りる権利に限られるため、以下の権利の総称するものです。

• 地上権
• 土地の借地権

一方、以下のようなケースでは借地権は適応されません。

• 一時使用目的の場合(仮設住宅など)
• 使用借地の場合(無償の賃借など)
• 建物所有を目的としない場合(屋外駐車場など)

僕が最初に「借地権付き物件」という言葉を聞いた時の印象は以下のようなものでした。

土地の所有者側の一方的な都合で立ち退きを強いられたり更新契約を拒否されたりとマイナスの影響が出るんじゃ無いだろうか？

ですが、いろいろ調べてみることで同じ「借地権」でも「普通借地権」と「定期借地権」で全然話の内容が変わることが分かりました。

普通借地権と定期借地権

平成4年8月1日に借地借家法が施行され、以下の法律が一本化されました。

• 改定前(平成4年7月31日以前)…旧借地借家法
  • 建物保護法
  • 借地法
  • 借家法
• 改定後(平成4年8月1日以降)…新借地借家法
  • 普通借地権
  • 定期借地権
    • 一般的借地権
    • 建物譲渡特約付借地権
    • 事業用定期借地権等
  • 一時利用目的の借地権

旧借地借家法は、本来立場が弱くなってしまう賃借人(土地を借りる側)を保護するために生まれた法律でした。

ですが、その結果、一度、地主が土地を貸すと、その土地を取り返すのに賃貸人(土地を貸す側)は、とても苦労してしまい、土地を供給してくれる土地所有者が減ってしまいました。

その対策として、今度は土地所有者側の権利を守るために、新借地借家法が生まれました。

土地の引き渡しルールの明確化

改定後の改正借地借家法では、これまでの「普通借地権」ではなく「定期借地権」が一般的になります。また「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」「一時利用目的の借地権」などにより、土地の引渡しのルールをより明確化することができるようになりました。

旧借地借家法は賃借人(土地を借りる側)が有利になる法律であったことに対して、改定後の改正借地借家法は土地の貸し主(借地人)を守る法律と言えます。

借地権付き物件のメリットとデメリット

借地権付きの物件でも賃貸経営は可能です。

特に大きな問題はありませんが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

借地権付き物件のメリット

借地権付き物件のメリットには以下のようなものがあります。

• 販売価格や安くなり高い利回りが見込める
• 人気物件の場合は競合が減る

土地代が含まれていないため価格が安くなります。

勿論、その分、利回りも高くなりますし、土地代分の固定資産税や都市計画税が不要になるため、その分、税金が安くなります。

逆に言えば「販売価格が安いな？」「利回りが高いな？」と思った場合は、まず借地権付き物件であるかどうかを疑います。

借地権付き物件であることに気付かずに契約を進めてしまうなんてことが無いように注意が必要です。

また、人気物件の場合、競合が減ることも魅力の一つです。

仮に良い条件の物件を見つけたとしても、借地権付き物件だという理由で敬遠する家主も一定数いるため「借地権付き物件でも条件が良ければ購入する」と考えられるのであれば、その分、選択肢は増えます。

借地権付き物件のデメリット

一方、借地権付き物件にはデメリットも存在します。以下のようなことが該当します。

• 物件評価額が下がる
• 地代と更新料が必要となる
• 利用用途の自由度が制限されることがある

物件評価額が下がる

万が一、物件所有者側が土地所有者に対して地代を支払わない等のトラブルがあれば、最悪の場合、借地権契約が解除される恐れがあります。

借地権契約が解除されてしまうと、物件所有者側も正常に賃貸経営を行えなくなるため、融資元の金融機関側からすると懸念点となり、その分、物件評価額が下がる可能性があります。

地代と更新料が必要になる

勿論、地代は契約時に意識すると思います。

当然、入居者から得られる月々の賃料から地主に支払うべき地代を差し引いた金額をもとに利回り計算を進めます。

ですが、意外と見落としがちなのが更新料です。

地域によっては更新料が不要なエリアもありますが、一般的には土地の価格の5%〜10%であるため、土地の価格によっては、数百万単位での出費になることもあるため、正確に把握しておく必要があります。

また更新料の他にも、状況の応じて、以下のような一時金が必要になるケースもあります。

• 譲渡承諾料
• 建て替え承諾料
• 増改築承諾料

これらの一時金も土地ごとにそれぞれ異なるため、必ず契約前に確認しておかなければ、とても大きな負担になってしまいます。

自由度の制限も？

もし、契約内容に用途の制限があれば、その範囲での利用に限られてしまいます。

例えば土地賃貸借契約書に以下のような記載があるケースもあります。

• 共同住宅(アパート、マンションなど)の建築不可
• 増改築不可、再建築不可、リフォーム不可

もし賃貸経営を想定した共同住宅の建築ができないにも関わらず、入居者を募集し部屋を貸した場合は「無断転貸」になりますし、増改築や再建築ができない場合は、建物が老朽化したタイミングで打てる手がかなり限られてしまいます。

土地の所有者と交渉することで条件を緩和できる場合もありますが、承諾料が必要になることもあります。

契約内容の合意が重要

借地権付き物件で賃貸経営を行う場合、土地所有者と契約内容についてしっかりと認識合わせをしなければいけません。

例えば以下のようなことは必ず合意を取り明確にしておくべきです。

• そもそも賃貸経営をしても良いのか？
• 契約期間満了時のルールはどのようになっているのか？
  • 更新期間や更新の可否のルールは？
  • 原状回復やのルールは？
• 土地代や更新料の値上げの可能性はあるのか？

利用用途や契約期間についてはなるべく明確な合意を取っておかないと後からトラブルになってしまうと契約が打ち切られてしまったり、物件を取り壊さなくなってしまうかもしれません。

土地代や更新料については、将来の景気や物価によって変動しますし、土地所有者としても固定資産税や都市計画税が値上がりしたしまう場合もあるため、確実に約束することは難しいかもしれませんが、土地代や更新料にそれなりの必然性や合理性を求めることはできるはずです。

これは僕の個人的な意見ですが、これまで何度も物件の購入を経験している家主であれば良いと思いますが、経験値が浅い新米大家が手を出すのは少し参入障壁が高いと思います。

ただでさえ「利回りはどうか？」「空室リスクは許容範囲内か？」「修繕費用は莫大にならないか？」という賃貸経営の基本的な項目を網羅するだけでも大変な上に、借地権付き物件の注意点までしっかりと把握するのは大変だと思います。

例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりました。

【2020年最新版】給与所得の課税対象額と所得税の計算方法をどこよりも詳しく徹底解説

所得税算出の基準となる課税対象額についてどこよりも詳しく説明します。給与所得と課税対象額の違いや各種控除額の計算方法を踏まえ誰でも簡単に所得税の仕組みが分かる内容になっています。

go1101.com

2025.05.04

年収が400万円の既婚者の場合

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

• 課税対象額×税率－控除額＝所得税

その上で、不動産投資を行い下のような運用をしたとします。

• 家賃収入：60万円(12ヶ月×5万円)
• 必要経費：160万円
  • ※ローン金利：30万円、減価償却費：70万円、雑費：60万円

• 家賃収入－必要経費＝不動産投資による損益
  • 60万円(12ヶ月×5万円)－160万円＝100万円の赤字

その場合、上のグラフはこのように変化し、課税対象額が52万円にまで減ります。

その結果、所得税の計算もこのように変わります。

• 不動産による控除前
  • 152万円×10%－97,500円＝54,500円
• 不動産による控除後
  • 52万円×5%－0円＝2,600円

これが「不動産をすれば節税効果が期待出来る」と言われることの大まかなイメージです。

今回は計算を分かりやすくするため、かなり大雑把な数字をもとに計算していますが、会社員や公務員はこのような考え方で、本業収入から不動産投資の赤字分を差引き損益通算を行うのです。

不動産投資による赤字は、減価償却費やローン金利の変動(減少)でいつかは黒字に変わり、節税効果は一時的なものとなります。

だけど、どのようなカラクリで節税効果が期待できるのかが分かれば、不動産投資への謎(不信感？)も少しは解消されるのではないでしょうか。

その節税対策は大丈夫？いつか無くなる節税効果の仕組みを理解しよう

不動産投資のメリットの一つとして「節税の効果がある」ということが良く紹介されます。今回は不動産投資をすることによって得られる節税効果について内容を確認してみたいと思います。不動産投資による節税効果節税効果とは本来個人が支払うべき税金を少なく...

go1101.com

2019.11.23

とても夢のある話ですね。

その一方で「勤め先の会社に自分が賃貸経営をしていることがばれたらどうしよう？」と不安を感じる人も多いはずです。

結論を先にお伝えすると「賃貸経営がばれる原因は住民税の金額の差異」です。

賃貸経営や副業収入があると、その分、納税するべき所得税や住民税が高額になるのですが、それが理由でばれてしまうのです。

そして、その解決方法は「住民税の支払方法を普通徴収に変更すること」です。

この記事では主に税金関係の話を中心に「会社に副業収入がばれてしまう仕組み」について解説します。「これから不動産投資に挑戦はしたいけど、税金の仕組みがいまいち分からない」という方には参考になる内容だと思います。

会社員は副業したらいけない？

そもそも会社員(サラリーマン)や公務員は副業をしてはいけないのでしょうか？

まず、憲法では「職業選択の自由」があります。

勿論「一人の人間は一つの仕事しかしてはいけない」なんてルールはありません。

また2018年には厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」の「モデル就業規則」から「副業禁止」の文言が削除されています。

今後、日本全体としても「一つの会社に依存するのでは無く自ら副収入を得ることの必要性」が強まっていきます。

ですが、ですが…

残念ながら現時点では多くの企業で副業規定が定められているのが実情です。例えば、副業規定が定められる主な理由には以下のようなものがあります。

• 本業に支障を与えないか？
• 情報漏えいに繋がらないか？
• 自社の管理配下以外で何かトラブルにならないか？
• 副業が理由で自社が社会的な信用低下に陥らないか？

中でも最も一般的な理由は「本業に支障を与えないか？」です。

余り無責任なことは言えませんが…逆に言えば「本業でしっかりしたパフォーマンスが出せていれば多少のことは目をつぶる」なんてところも(特に中小企業では)意外とあります。

社内規定と公務員法

基本的には、会社の社内規定(就業規則)に「副業禁止」が規定されているかがポイントになります。ですが、その場合でも「自ら事業を起こすこと」や「会社に申請をせずにアルバイトをすること」などがNGだとしても「株式投資」や「不動産投資」が規定されることはまず無いはずです。

少なくとも、株式投資がダメな会社なんて聞いたことがありませんよね？

一方、公務員の副業規定は一般的な会社員と比べて厳しいです。

明確に「副業規定」という文字は使われていませんが、国家公務員法や地方公務員法では主に以下のように定められています。

• 営利目的としての事業の禁止
• 精神的、肉体的に本業に支障を与える行為の禁止

それでは「公務員は株式投資や積立投資もできないのか？」というと、そんなことはありません。こちらも会社員同様、特に問題は無く、公務員の場合も一定の規模の不動産投資であれば「事業」とは判断されないため、国家公務員法や地方公務員法に抵触することはありません。

社内規定は要チェック

基本的に賃貸経営が副業として判断される可能性は極めて低いですが、どの程度のレベルであれば事業的規模であると判断されるかも、(最初のうちは不要かもしれませんが)予め確認しておきましょう。

賃貸経営の場合、一般的に「5棟10室」が事業的規模だと言われますが、あくまで目安であり、厳密な基準ではありません。

いずれにしても勤め先の社内規定は理解しておくべきです。

万が一、不動産投資が社内規定で明確に禁止されている場合はその後の方針も変わってきます。変わってくる…と言っても「最悪の場合、クビを覚悟で挑戦するか？」「怖気付いて諦めるか？」の2パターンですが…

どこの会社でも社内規定は一般社員でも閲覧できる状態になっているはずですし、総務部や管理部に問い合わせれば、情報は得られるはずです。

中には「相続などにより実家の物件を引き継ぐことは問題無いが、自分で新規で物件を購入して賃貸経営を始める場合は許可申請が必要」のような会社ごとに独自のルールがあるかもしれません。

当初は居住用の住宅として購入したものの、転勤になってしまい、その間、賃貸に出す人もいるでしょう。

「面倒臭い」「調べても良く分からない」という人もいるかもしれませんが…

正直、その場合はそもそも賃貸経営や副業は向いていないかもしれません。

社内規定や自社の副業規定が理解できないレベルでは、はっきり言って賃貸経営やその他の副業で成功することはちょっと難しいです。

少し難しく感じるかもしれませんが、いざという時に自分の身(権利)を守るための大切な知識です。全て理解するのは難しいかもしれませんが、副業に関する部分だけでも、是非、頑張って調べてみて下さい。

人間関係に配慮する

会社員にしても公務員にしても、余程、大規模では無い限りは、不動産経営をしても良いことが分かりました。

ですが、それはあくまでルール上での話です。

その上で「会社に賃貸収入を得ていることは伝えても良いか？伝える必要は無いか？」と考えるかもしれませんが、はっきり言って、伝える必要は無いと思います。

仮に賃貸経営が順調で一定の家賃収入を得ることになったとして、それを知った上司や先輩はどのように感じるでしょうか？

表面上は「全然、気にしない」「仕事は仕事、投資は投資」と言ってくれるかもしれませんが、内申、不満に感じる人は多いはずです。僕の肌感覚としては、株式投資はともかくとして、不動産投資については、余り良い印象を持たない人も一定数います。

最悪の場合、人間関係が悪化したり、人事評価に影響が出ないとも言い切れません。

また先輩や同僚に対して賃貸経営の話題を持ちかけたり、何か相談をしたとしても、恐らく基調な意見が得られる可能性は低いです。

勤め先の会社に対して、不動産収入を得ていることを伝えるのは、百害あって一利なしだと言い切れます。

例え、ルールとして不動産投資が問題視されていなかったとしても、何かトラブルなどがあった時に、それを理由に不利な立場に立たされることもあるかもしれませんし、僕個人的には可能な限り、会社の同僚には伏せておいた方が良いと思います。

賃貸経営が会社にばれる仕組み

前置きが長くなりましたが、いよいよ本題です。

賃貸経営が勤め先の会社にばれてしまう理由としては主にいかのようなものがあります。

• ついつい同僚に話してしまう
• SNSやブログで情報を発信しばれてしまう
• 経理担当が住民税を計算する過程でばれてしまう

当然ですが、賃貸経営に関わらず、副業などにより収入が増えると、それに伴い支払うべき所得税や住民税が増えてしまいます。

確定申告は必ず提出

確定申告とは個人の1年間(1月1日から12月31日)の所得に対して、国に納付するための税金を計算して税務署に申告する手続きのことです。

また申告とあわせて計算した税金を収める必要があります。

確定申告の提出期限は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間で、この間に作成した確定申告書と計算した税金(納付金額)を支払うことになります。

給与所得者の場合でも所得が2,000万円を超えていたり、その他の所得(不動産所得や事業所得)などが年間20万円以上ある場合は確定申告が必要になります。

つまり会社員でも会社員以外でも不動産所得がある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

もし不動産収入やその他の副業収入があるにも関わらず、確定申告を提出しなかったり、過少申告が発覚した場合は、厳しいペナルティが課せられます。「小規模の経営であればわざわざ申告しなくてもばれないだろう」と思うかもしれませんが、税務署側の情報収集能力はとても優秀です。

また不動産収入があるにも関わらず、もし確定申告をしなければ、勤め先の職場に副業分の通知が送られることもあります。最悪ですね…

賃貸経営をする以上、確定申告は必ず提出する必要があります。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

確定申告のポイント

会社員が労働者として収める税金には、主に所得税と住民税があります。

• 所得税
  • 毎月の給与支払い時に収入額をもとに概算額が計算される
  • 正式な確定額は年末調整や確定申告によって決定される
  • 税率は収入額をもとに超過累進課税によって計算される
• 住民税
  • 前年分(1月1日〜12月31日)の所得を基準をして計算される
  • 税率は収入額には関わらず概ね10%程になる

所得税も住民税も給与から天引き(源泉徴収)されるという点では同じです。

ただし、所得税は月々の給与が確定するタイミングで概算額が算出されますが、住民税は前年度の収入を基準に算出され、翌年の給料から差引かれる事になります。

普通徴収と特別徴収

住民税の納め方には「普通徴収」と「特別徴収」の2種類に分けられます。

• 普通徴収
  • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
  • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
• 特別徴収
  • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

一般的には会社員の住民税は特別徴収です。

そのため特別徴収のままだと勤め先の経理担当者は「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに高いの？」というふうに不信に思われてしまいます。

その解決方法は住民税の納税方法を普通徴収にすることです。

納税方法を普通徴収に変更すると、住民税を自分で支払うことになるため、勤め先の経理担当者に気付かれることはありません。

住民税の納税方法を特別徴収から普通徴収へ変更するのは簡単で、確定申告書の住民税の支払い方法を「自分で納付」を選択するだけです。

そうすることで給与分についての住民税は通常通り給与から天引き(源泉徴収)され、副業分だけ役所が別口に計算して自宅に納付書を送ってくれます。

赤字経営の場合は注意が必要

賃貸経営の収益が赤字収益の場合は注意が必要です。

「賃貸経営をしているのに赤字になるなんてありえない」と思う人もいるかもしれませんが、物件購入から数年間は不動産収支が赤字になることは普通にあります。

特に投資用物件を購入した年には必要経費として計上できるお金が沢山あるため、築浅の物件であればむしろ赤字になります。

• 購入時に必要となる経費
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税
• 購入後に必要となる経費
  • 減価償却費
  • 固定資産税・都市計画税
  • ローン手数料、ローン保証料

そして、これらの経費を計上し赤字収益になった場合、住民税は安くなります。

先程、住民税の納税方法を「普通徴収」にすることで、不動産収入分の住民税は自分で納税することができると説明しましたが、もし不動産の収益がマイナスの場合は、給与所得分と相殺された住民税を会社経由で納税されるため「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに安いの？」というふうに疑問を持たれるかもしれません。

先程の逆のパターンですね。

もし赤字経営になってしまい、それでも副収入(この場合はマイナスだけど)がばれることを防ぎたい場合は、確定申告の経費計上を工夫してどうにか黒字経営として申告できないか検討しましょう。

どうしても難しい場合は、費用は掛かりますが税理士に相談する方が無難です。

税務の知識は必要

税理士の指示通りに確定申告書を提出すれば安心できます。心配であれば税理士に確定申告の作成を依頼することも検討しましょう。

これは不動産投資だけでなく、その他の投資やアフェリエイトなどの広告収入の場合も使える方法なので、覚えておいて損はないです。

ただ、インターネットなどでは普通徴収にすれば、ばれずに済むと言う内容が出回っていて、それを十分に確認せずに安易に進めた結果、副業がばれてしまったと言う方も少なからずいるようです。

会社を解雇されても大丈夫と言える程の収入があるならともかく、不動産収入が稼げていない時点で、会社に居づらくなったり解雇されてしまえば、楽しい不動産投資が一気に地獄行きです。

せっかく調査に調査を重ねて不動産投資をするのであれば、最初のうちは確定申告の仕組みも正しく理解して、できればプロの税理士に支援してもらいながら進めた方が無難です。

副業が解禁されてからだとダメなの？

この先、日本の終身雇用制度や年功序列制度はどんどん崩壊していきます。

日本を代表するような上場企業でさえ次々と早期退職者の募集を発表しています。

また、それと平行して個人の副業も徐々に解禁されていきます。

そう聞くと「副業が解禁になってから始めよう」と考える人もいるかもしれません。当然、その方が安心できますからね。

ですが「禁止されているから挑戦しない」「トラブルは避けたいので安全な手段しか選ばない」のは、無難ではあるものの、最大の成果を目指す上では足かせになります。

勿論、法律違反や社会的に許されない行為はしてはいけませんが、そのような安全志向な考え方だけでは「例え副業規定に抵触したとしても絶対に実現したい！」と考えている人には勝てません。

自分が本当に挑戦したいことであれば「どの方法なら実現できるか？」「何か抜け道や打てる手は無いのか？」など、さまざまな方法を模索することで知識が付き、それが自分の武器になるのです。

副業規定の厳しさやルール違反を犯した場合のペナルティは会社ごとに変わりますし、人それぞれ事情があると思いますが、何かに取り組むにはリスクは付き物です。

安全な環境を待ち続けるだけで5年も10年も時間を無駄にしてしまうのは、余りにももったいないです。

若干、感情論になってしまいましたが、自分にできることから少しずつ情報収集していけば良いと思います。

立地や規模にもよりますが平均的に国内で最も物件が高いのはやはり東京です。

大阪はこれからの活性化が見込める？

アベノミクスによる物価上昇の影響で来年(2014年)以降は現状の価格以上に高値が付けられたのマンションが増える事が予想されます。

また税制優遇や規制緩和などで(国の力で)日本を挙げて大阪をより活性化させる動きが続いていきます。

ちなみに意外かもしれませんが、アジア圏の中は東京以上に物価が高いところは沢山あります。

最近では車に乗ったままエレベータで自分の階まで登れるようなハイテク(？)なマンションもあったりします。そう考えると日本の不動産は結構割安感があり良く「海外の投資家が物色している」と言われるのも少しは納得できますし、狙い目なのも事実なのかもしれません。

勿論、「この人口が減り続ける国で不動産投資なんて成り立つものか」と言う考えも十分に分かりますが、どんな条件の中でも自分に合った良い物件を見つけることができれば可能性はあります。

関西には素敵な街が沢山ある

入居率の高いマンションの一番の条件はやはり立地です。

特に単身者の方は自分の職場や最寄り駅までの利便性(移動時間や距離)に対する優先度は高いと思います。

僕は今、関西在住ですが関西の中でも梅田が一番好きな街です。勿論、梅田の他にも難波、心斎橋、福島、京橋、神戸、京都…と挙げ出したら切りが無いですが、とにかく素敵な街が沢山あります。

人口が減っても流入は見込める

かなり楽観的な思惑かもしれませんが「この街で物件持ったら安定して借りてもらえそうだなぁ」と思ったりします。

都心に住んでいると「日本全体では人口が減り続けている」とは中々感じられないものです。現実逃避かもしれませんが…

確かに全国レベルでは(人口ではなく)世帯数ベースでも現象が進んでいますが、仕事や学校のために都心に出てくる人が増えれば賃貸住宅の重要はあります。

今後も大阪・梅田には多くの企業が集まりますし、公共インフラ(鉄道)などもさらに充実してきます。優良企業のオフィスが増え続ければ、必然的に人も集まりますし、リニア中央新幹線などで移動時間が短縮されればより沢山の人に来てもらえます。

今後、「うめきた」は関西でもっとも発展が期待出来るエリアになるはずです。

環境依存だけではダメ

大阪は良い街ですし、この先も長期的に活性化するはずです。

とは言うものの全国的には空室率の問題は大きな社会問題になっていますし、一体、何年先まで安泰かは分かりません。もしかしたら今後もっと東京への一極集中が加速したら、関西の人口も大きく減ってしまうような心配もあるかもしれません。

ただそれでも「自分の物件は大丈夫」だと言えればそれで良い訳です。
仮にそれ程良く無い立地や条件でもしっかり安定経営を続けている大家さんは沢山いる訳なので環境だけに依存するのでは無く、仮に競争が厳しくなっても十分に勝ち残れる能力(集客やリフォームなど)や色々と工夫して改善できる知識があれば例え人口が減ろうが自分の力でしっかりとした経営ができるんだと思います。

価格が安ければ損失も安く済む

販売価格が安い場合、一般的には家賃収益も安くなるため一概に安ければ良い訳ではありませんし、入居者が確保できることが大前提ですが、「販売価格が安い」ということは、少なくとも「損をしてしまう幅」は狭まります。

投資を始める前から「負けること」を考え過ぎるのも後ろ向きですが、極端な話、基本的には物件価格以上の損失は出ません。

勿論、老朽化や空室などでずっと赤字を出し続けているにも関わらずずっと保有していたりと収益は出ないのに税金ばかり払っているようなこともあるかもしれませんが、基本的には「購入額(プラス諸費用)以上に損失を出すことは無い」と考えると購入価格を抑えるのは一つの利点になります。

悪い物件こそ成功への近道？

一方、地方に目を向ければさらに安い物件は沢山存在するのでうまく経営することができれば大きな収益が見込めます。

僕の知る成功を収めている大家さんも立地の良い都心の物件で成功をしている方よりも、比較的地方で安い物件を購入し、それを上手く経営することで成功している方の方が多い印象があります。

「安い物件」と言うことは「条件の悪い物件」とも言えますが、その悪い条件を大家自身の力で条件の良い物件に変えることができればその先に大きな成功があります。

逆に苦労しなくてもある程度集客が見込める物件はその分販売価格が高いため初期費用を回収するのに時間が掛かります。

確かに空室の心配は少ないかもしれませんが、だからと言って賃貸価格をどんどん上げていく訳にもいかないですしね。。。

結局関西の物件は良いのか

では結局、どんな物件が良いかと言うと結局は自分の置かれた環境や家主としての能力に合った物件を購入するのが良い訳ですが…

ただ逆に「今の自分では買うべきで無い物件」を考えるのはもう少し簡単かもしれません。

単純に自分はどうかと考えると、やはり僕には東京の物件は高過ぎます。最近だとワンルームでも3,000万〜4,000万程するとも言われていますが、それだけの予算があれば関西やその他の地域ではかなりの高級マンションが購入できます。

それでは関西はどうか？と考える訳ですが同じ関西でも地域によって相場は結構違います。

例えば大阪でも梅田や心斎橋のような都心(主に市内)とその他の地域では全然性質の違いものになりますし流動性の低い地域に行けば行く程、求められる大家力(？)も高くなります。

一方で京都や兵庫県の芦屋などはファミリー向けのマンションであれば関東に匹敵するような価格かもしれません。

自分で自主管理ができる(またはしたい)大家の場合は、割安の物件を見つけ出してそれを上手く運営するのが向いていますし、逆に時間的にも能力的にもそれが難しい場合はある程度業者に任せらる物件を選ばなざる得ないですよね。

安定と収益性(利回り)のどちらに重みを置くかは考え方次第ですが、関西の物件は東京に比べると比較的安く購入でき、それでもある程度人の流入も見込めるます。

ミドルリスク・ミドルリターンと言えばかなり語弊があるかもしれませんが、ちょうど中間的なイメージだと思います。

意外と簡単な方法なので高度なインターネットの知識のない初心者でも十分に試してみることができますよ。

GoogleMAPによる周辺環境の調査

GoogleMAPではまず検討中の物件の場所を確認します。これは一般的な地図検索ですね。

そしてその後、周辺環境を調査することができます。

例えば不動産の仲介会社だったりコンビニ、スーパーのように日常生活を送る上で必ず必要な施設が確認できます。

このように地図上で見てみると「駅から徒歩5分」とか「コンビニまで500m」のように文字で示された内容よりも、より生活習慣を意識して情報を感じ取れると思います。

Wikipediaによる情報収集も効果あり

少し意外なのはWikipediaです。

こちらも有名なサイトですが、とても有力な情報が記載されています。

例えば、僕が物件を所有する大阪北区の内容を抜粋すると…

区の中心部は全国有数の規模を持つ繁華街「梅田」で、デパートや商業施設、超高層ビル群などが立ち並ぶ他、梅田から中之島に掛けて日本屈指のビジネス街となっている。また企業の本社・関西支社などの拠点や放送局、新聞社などのマスメディアも数多く立地し、多くの鉄道の終着・始発駅が集中する他、中之島には大阪市役所や日本銀行大阪支店もあるなど、重要な施設が集中しているのも北区の特徴である。

1990年代以降は茶屋町・西梅田地区の再開発で高層ビルが相次いで完成し、2000年代は大阪駅周辺が、2010年代は梅田貨物駅になっている北梅田地区（通称”うめきた”、地名は大深町）でも大規模な再開発が行われている。この様に都会的な面がある一方で、大川沿いの区東部には商店街としては長さ日本一である「天神橋筋商店街」があり、長柄・本庄・中崎町など路地には長屋や町屋が密集していたり、都市再生機構の大規模住宅団地　淀川リバーサイドタウン『さざなみプラザ』があるなど下町的な情緒も残っている。

ここで引用したのは冒頭の一部ですが、このようにその地域ごとにキーワードとなりそうな情報がたくさん出て来ます。

またそれ以外にもWikipediaではこの地域に本社を構える企業や人口推移なども確認できます。もし周辺に大きな会社や大学などがあれば安定した需要が期待できますよね。

「見える！賃貸経営」でより詳細な情報収集が可能

最後は王道ですがHOME’S不動産の「見える！賃貸経営」です。

【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営

賃貸経営やマンション・アパート経営でリスクを負う不動産オーナー（大家さん、地主、家主）や家を貸したい方向けの地域別の市場分析と不動産マーケット情報。

toushi.homes.co.jp

不動産投資に必要となるさまざまな参考情報を見ることができますトップページでは以下のような情報が観れます。

• 全国の空室率
• 全国の想定利回り
• 全国の家賃相場

また地域を選択すると地域ごとの空室率、想定利回り、家賃相場の他にさらに細かい情報を見ることができます。

• その地域の投資物件情報
• 賃貸入居者の希望する間取りや家賃
• 賃貸入居者の希望する住戸の広さや築年数
• 賃貸入居者の希望する駅徒歩
• その地域の家賃相場
• その地域の敷金、礼金、管理費の相場

この他にも価格動向や現在の人口数(世帯数)なども確認できてとてもオススメです。

自分の知識とのギャップを見つけられる

投資用物件を購入する前にはなるべきその物件の周辺を自分の足で歩いてイメージをつかむこことが大切だと言われます。

できれば駅から物件までの往復を実際に試してみたりしますし、また同じ道でもお昼と夜とでで随分と雰囲気が変わったり人通りや治安なども違うためできるだけ足を運んで情報を収集することが良いとされています。

ただそれでも実際に自分が感じた肌感覚と事実として統計された数字が違うなんてことも結構あります。自分が気に入ったエリアであればどうしても先入観が先行してしまうからかもしれません。

「この地域は人口が多いから期待できるな」と考えていても実際には減少傾向であることもあれば、たまたま人通りが少なかった地域が人口が増加傾向だったりするかもしれません。

実際にその地域に自分で足を運んで調査することは勿論大切ですが、このような王道サイトでもかなり沢山の情報を入手することで歩いみるだけでは分からない新しい事実がつかめますし、こんなに充実した情報がインターネットで無料で見れるのはとてもお得だと思います。

ただ「空室対策」と聞くと「入居者募集を円滑に進める」と解釈してしまいそうですが、それだけでは十分では内容に思います。

入居者を募集するための適切な審査基準は家主や管理会社によって異なります。

今回は入居者審査についての考え方や、一般的にリスクがあると言われる外国人の入居者や高齢者の入居者について、僕なりの考え方をまとめてみました。

適切な入居者審査の基準とは？

賃貸経営にはトラブルが付きものです。

「人の生活環境を提供する」ため当然と言えば当然ですが、人間関係で悩むことも多いです。

入居者トラブルを未然に防ぐには

例えば、このような問題が起こることは十分予想できると思います。

• 入居者が中々決まらない、決まったとしても短期間で退去するなどの空室問題
• 騒音、ゴミの分別、ペットの鳴き声などの入居者間での問題
• 家賃滞納、夜逃げなどの契約や集金などに関する問題
• 事件、自己、自殺、高齢者の孤独死などの健康問題、命に関わる問題

そしてこのような問題を少しでも軽減するために重要なのが入居者の審査基準であり、審査基準を厳重にすることにより、賃貸経営のトラブルのリスクを軽減できます。

良い入居者の定義

賃貸経営を円滑に進めるためにも入居者の人間性や属性は大切です。

ですが「何を根拠に良い入居者なのかを判断するか？」は家主や仲介会社により変わります。

社会的に信用のある大企業に勤めている人なら入居者間でのトラブルは起こらないような気がしますし、経済的な余裕があれば家賃滞納のリスクは限りなくゼロになるかもしれません。

それでは逆に外国人や高齢者、経済的に余裕の無い生活保護の受給者などはどうでしょうか？

「もしかしたら何かトラブルになってしまうのでは無いか？」と心配になる家主も多いと思います。

ですが「本当に外国人や高齢者、経済的に余裕の無い生活保護の受給者などは、賃貸経営をする上でリスクが大きいのか？」と考えると、僕は決してそんなことは無いと思います。

むしろ、それぞれの人間性や属性、特徴などを正しく理解し、適切な対応ができれば、むしろその他の入居者と比べて優良顧客になってくれる場合もあるはずです。

入居者属性とその特徴

家主や管理会社の中には、少なからずこのような偏見を持っている人がいるようです。

• 外国人は騒音問題を起こすのでは無いか？
• 高齢者は健康面でのリスクが大きいのでは無いか？
• 経済的にゆとりの無い生活保護の受給者は滞納問題を起こすのでは無いか？

勿論、そのような不安や心配が的中してしまうこともあるかもしれません。

ですが、それはあくまで確率論ですし「お金持ちなら滞納問題を起こさない」なんてことも言い切れません。

それぞれの入居者の特徴を理解することで、安定した賃貸経営に繋がるかもしれません。

外国人は優良入居者

日本人の入居者と外国人の入居者を比較すると、物件に対する考え方や価値観が少し違います。

外国と日本の文化の違い

例えば、日本人は異常な程に新しいモノが好きです。

商品を購入する時は基本的には新品を購入しますし、物件を選ぶ場合も新築物件や築浅物件に人気が集まります。

一方、外国の国では日本に比べて建物の寿命も長く、新築物件や築浅物件に対する重要度はかなり低くなります。

日本人の場合は「築年数○○年以上の物件は対象外」と考える人も一定数いますが、外国人の場合は、比較的、築古の物件んでも許容してくれるケースが多いです。

また入浴についても価値観の違いがあります。

日本人は毎日お風呂に入りますし、できれば湯船に浸かりたいと考える人が多いと思います。一方、外国人だと、毎日、湯船に浸かる習慣が無いという人も多いです。

そのため、日本人向けとしては致命的な構造である3点ユニットについても、ほとんど違和感を感じること無く物件の候補として選んでもらえるため、日本人と比べて、部屋の条件に対するハードルが低いと言えます。

外国人は滞納しない？

もう一つ、意外なメリットがあります。

それは滞納率が低いこと。

日本の法律では家賃滞納や夜逃げに対してのペナルティが余りにも軽いです。

家賃滞納があったとしても、強引な家賃の取り立てや強制的に部屋を退去させることは難しく、家主側の負担も大きくなります。

一方、外国の賃貸市場では家賃滞納や夜逃げに対する制裁は結構厳しく、場合によっては即退去につながってしまうため、家賃滞納に対する意識が非常に高いです。

「外国人は滞納のリスクがある」と考える家主もいるかもしれませんが、それは完全に偏見です。むしろ日本人の方こそ、家賃滞納に楽観的なケースが多いです。

外国人専用は意外と狙い目？

外国人と聞くと生活習慣などの違いなどから、どうしてもトラブルが不安だと考えてしまいますが、リスクヘッジの方法は意外と用意されています。

例えば、家主が直接、外国人の入居希望者とやり取りをするのは、言語の問題などもありいろいろと大変かもしれませんが、最近では外国人専用の賃貸管理会社も存在します。

一般的な管理会社に比べ、管理費はやや高くなりますが、検討の余地は十分にあります。

外国人学校や外国人の需要が高そうなエリアでは思い切って「外国人専用」にするのも有りかもしれません。

また、国土交通省の作成した「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」や日本賃貸受託管理協会が作成した「部屋探しのガイドブック」など数か国分に対応した便利なツールもあるので、少しは不安を解消してくれるはずです。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会:外国人入居円滑化支援のご案内

外国人入居円滑化ガイドラインは、年々需要が高まっている外国人の賃貸住宅への入居に関し、留意事項やＱ＆Ａだけでなく、各種ツールとして、入居希望条件チェックシートや各種書式雛形等を日本語、英語、中国語、韓国語、スペイン語、ポルトガル語、ベトナム...

www.jpm.jp

長期間の入居が見込める高齢者

外国人同様、高齢者の入居者に対しても消極的な家主が多いですが、高齢者ならではのメリットも意外と沢山あります。

運営次第で安定経営が可能

高齢者の魅力としては最も大きいのは入居期間が長いことです。

退職後の高齢者なら会社都合の転勤による引っ越しは無いため、一度入居すると住み心地や利便性が悪くなければ長期間住んでくれます。

また年金や生活保護費のように毎月決まった収入が見込めるためこちらも滞納リスクは比較的低いですし、支給元から直接家賃を受け取れるような仕組みが可能であればなおさら安心です。

また部屋をキレイに使用してくれたりゴミ出しや騒音など生活上のマナー意識も高いと言われています。まぁこの辺りはかなり個人差があるため一概には言えませんが。

高齢者に入居して頂く場合、どうしても健康上の心配がつきまといますが、孤独死など高齢者特有の問題に対応した保険も沢山ありますし、これからも普及していきます。

今後は少子高齢化がさらに進むため、若者や現役世代だけではどうしても全体数が減ってきます。

この先、外国人の方がどれくらい日本に訪れる(日本で生活する)かは長期的には分かりませんが、高齢者が長期優良顧客になることは間違いないと思います。

一見、属性的に難点があると思うかもしれませんが、少し工夫するととても安定した経営が行えそうです。

高齢入居者のリスクを軽減する新しい家賃保証保険！

日本の少子高齢化に伴い様々なビジネスが立ち上がっています。不動産業界も少子高齢化社会による影響が大きい業界で、特に人口減少による影響は他の業界以上に大きなインパクトがあります。そんな中、高齢化社会のリスクを軽減できる家賃保証保険に少しずつ注...

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2016.04.14

不良物件にはチャンスがある！賃貸経営の常識を覆す考え方

昨日は日本エコシステム主催の不動産セミナーに参加して来ました。太陽光発電の会社のセミナーは本格派大家が多い日本エコシステムは太陽光発電の販売会社ですが、他にも豪華講師陣による3部構成のセミナーでした。 日本エコシステム株式会社 株式会社アキ...

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2018.09.13

ですが「補償内容」とは言い換えれば「権利」でもあります。

何か問題が怒った時に「権利を主張できるか？」「権利があることに気づかず主張できないか？」によって大きな差が出てきます。

融資を受ける場合は火災保険への加入が必要

先日、火災保険の契約内容が加入先の東京海上日動より送られてきました。せっかくの機会なので、改めて内容を確認してみました。

火災保険への加入が必要な理由は？

一般的に投資物件を購入する際、金融機関によるローンを利用する場合は、火災保険の加入が前提となります。

金融機関の立場としては、建物が全焼などの被害に遭った場合でも融資資金が改修不要にならないように基本的には火災保険への加入は必須となります。

そのため、金融機関から融資を受けて住宅ローンを借りる場合は、火災保険に対して「質権設定」がされるのが一般的です。

火災保険の質権設定とは？

火災保険契約には質権設定がされています。

火災などにより建物に対して全焼などの被害を受けた場合、火災保険に加入している場合は支払限度額に応じて保険料が支払われます。

ただし、金融機関からの住宅ローンの債務が残っている場合、まずは融資元の金融機関が保険金を受取ることになります。

当然と言えば当然ですね。

最近の金融機関は事務手続きの軽減などを理由に「火災保険への加入のみ」を確認し、質権設定をおこなわないケースもありますが、質権設定を結ぶことによって金融機関側は住宅ローンをより確実に回収できる仕組みになっています。

保証内容は自分で決めることもできる？

僕も投資用物件の購入に伴い金融機関から融資を受けています。

なので火災保険にも当然加入しています。

購入価格1,200万円の物件に対して、僕が加入している火災保険の内容は以下の通りとなります。

• 保証期間…ローンの借入期間と同じ20年
• 支払保険料…約6万円(一括払いの長期火災保険)
• 支払限度額…420万円

融資状況に応じて保険に加入すると言う意味では団体信用生命保険も物件に対する火災保険なども考え方は同じです。

ただし融資を受けた金融機関を経由して火災保険に入る必要はありませんし、必ずしも融資期間と同じ期間で保険に加入する必要もありません。また、補償額の420万円は物件の評価額などをもとに保険会社が設定した金額で、融資元の金融機関が決めたものではありませんでした。

もし支払保険料を減らしたい場合は補償額の削減や補償期間の短縮なども交渉次第では可能かもしれません。なお、保険料の支払い方法については以下の2パターンがあります。

• 一括払いの長期火災保険
• 毎月更新の年間契約

長期契約の方が保険料を安く抑えられるので、特にこだわりが無い場合は長期契約で良いと思います。

保険金額の評価方法について

保険金額の評価方法には再調達価額（新価）と時価額があります。

再調達価格の評価方法

再調達価格とは建物に対して被害があった場合、経過した期間に関わらず同等の水準の建物を再築(立て直し)、または再購入するために必要となる金額のことです。

時価額の評価方法

一方、時価額とは再調達価格から経過年数をものに使用による消耗分(経年劣化)を差し引いた金額のことです。

そのため再調達価格と時価額を比べると時価額の評価金額の方が低くなります。

また、今後もしインフレによる価格の上昇などがあれば建て直しに必要となる金額は一層高額になるため、立て直しをする時、十分な資金を確保できない場合があるため、基本的には評価方法は再調達価格として火災保険に加入することが推奨されています。

なおインフレによって価格が上昇してしまう仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。

入居者が加入する火災保険は？

ここまでは物件の所有者が加入する火災保険を中心にご説明してきましたが、次に入居者が加入する火災保険の内容をまとめてみます。

保険会社によって契約内容な多少異なりますが、主に以下の3点が挙げられます。

• 家財に対する火災保険
• 借家人賠償責任補償
• 個人賠償責任補償

賃貸経営の場合、「入居者が火災保険に加入するのならば物件所有者は火災保険に加入する必要が無いのでは？」と思う人もいるかもしれませんが、実は両者が加入する火災保険にはそれぞれ違いがあります。基本的な考え方は以下のようになります。

• 所有者が加入する火災保険…建物に対する補償
• 入居者が加入する火災保険…家財に対する補償

ここではそれぞれの特徴について簡単に説明します。

家財に対する火災保険

家財に対する保険の対象範囲は入居者の自己所有物です。

注意点といては以下のようなものは「明記物件」として契約内容に個別に申告し保険証券に明記なければ、補償範囲に含まれません。

• 貴金属、宝石、美術品など1個(または1組)の価額が30万円を超えるもの
• 稿本(原稿)、設計書、図案、証書、帳簿等の書類など

仮にこれらの明記物件を申告せずに火災などの被害にあってしまった場合、十分な補償を受けられないため、多少面倒くさくても必ず申告する必要があります。

借家人賠償責任補償

借家人賠償責任補償は入居者が家主に対しる被害範囲を補償するもので、主に以下の考え方が前提となります。

• 失火責任法
• 原状回復義務

通常、自分の過失によって他人のモノを壊してしまったり場合は、その損害を賠償する必要があります。(民法第709条)

ですが、火災に関しては「失火責任法」という特別な法律があり「民法第709条」よりも「失火責任法」の方が優先されます。

失火責任法とは

例えば隣の部屋に住んでいた入居者の過失により自分が借りていた部屋に被害が発生したとします。その場合、隣の部屋の入居者に以下のような「重大な過失」があったかどうかによって、責任範囲が変わります。

• 天ぷら油の使用中に長時間キッチンを離れたことによる火災
• たばこの不始末や寝たばこによる火災

「重大な過失」があった場合は、出火原因となった入居者の責任になりますが、重大な過失が無ければ出火原因となった入居者に対して賠償責任は無く損害賠償請求を行うこともできないのです。

過失により火災を起こしてしまったとは言え、隣接する全ての被害範囲に対して補償を求める事は余りにも責任が重過ぎるとの考えられるからです。

原状回復義務とは

また、入居者は退去時、部屋を元の状態に戻して退去するという原状回復義務があります。

つまり自分が火災を起こしてしまった場合は勿論ですが、隣人や周りからの被害に巻き込まれてしまった場合も原状回復義務は守らなければいけない訳です。

「自分には責任が無い」では通用しないんですね。

なお、原状回復に対する考え方についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

個人賠償責任補償

個人賠償責任補償は特約(追加オプション)として火災保険に含められることも多く、以下のようなに日常生活の中で想定されるリスクを補償するために備えられています。

• 浸水などで隣人や下の階に対して迷惑を掛けてしまった場合
• ベランダからの物を落下させてしまい通行人に怪我をさせた場合
• 「重大な過失」により火災を発生させ近隣の住宅に被害を与えた場合

借家人賠償責任補償と個人賠償責任補償の違い

仮に自身(入居者)の過失により火災を発生させたり、浸水などにより近隣の住宅に被害を与えてしまった場合、一般的には以下のような考え方になります。

• 自身の重大な過失は無いが火災を発生させて場合
  • 「被害を受けた近隣住宅側の借家人賠償責任補償」により近隣住宅の被害を補償する
  • 「自身の借家人賠償責任補償」により建物(家主)の被害を補償する

• 自身の重大な過失により火災を発生させて場合
  • 「自身の個人賠償責任補償」により近隣住宅の被害を補償する
  • 「自身の借家人賠償責任補償」により建物(家主)の被害を補償する
• 浸水などで隣人や下の階に対して水漏れ被害を発生させた場合
  • 「自身の個人賠償責任補償」により近隣住宅の被害を補償する
  • 「自身の借家人賠償責任補償」により建物(家主)の被害を補償する

少しややこしいですが、入居者側としては借家人賠償責任補償と個人賠償責任補償の両方に加入していれば補償範囲として全て網羅できますし、家主側(管理会社側)としては、必ず入居者にも火災保険に加入してもらうように契約を結ぶ必要があります。

また保険会社によっても補償範囲や支払限度額の上限は異なるため、最低限の契約内容は把握しておかなくてはいけません。

共有部分の火災保険は？

一棟マンションはアパートのような所有者(または管理会社)が建物全体を管理している場合は火災保険の適応範囲も建物全体になりますが、ワンルームマンションのような区分所有の場合は火災保険の適応範囲は専有部分に限定され、共有部分についてはマンションの管理組合が火災保険を掛けることが一般的です。

火災保険と地震保険の違い

火災保険の補償範囲には主に以下のようなものが含まれます。

• 火災・落雷
• 風災(竜巻)・水災(水没)
• 盗難

盗難が補償範囲に含まれていることは意外と知らない人も多いかもしれませんね。

火災保険は地震には対応していない

ただし火災保険の大きな注意点の一つが「地震については補償されない」ことです。

さらに、例え「火災」が発生したとしても「地震が原因で発生した火災」の場合は火災保険ではカバーできないため、別途地震保険に加入する必要があります。

火災保険の支払限度額が地震保険にも影響を与える

また火災保険の支払限度額は追加で特約として加入する地震保険の金額にも影響を与えます。

それは地震保険の支払限度額は最大で火災保険の50%までになるからです。

保険は何かが起こった時のリスクを軽減するものなので、過剰に契約内容を充実させれば良いと言う訳では無いかもしれませんが、追加で地震保険に加入する場合は、支払額の上限が最大で火災保険の50%となるので注意も必要です。

なので地震のリスクも考慮するのであればその分、火災保険の保険金を増やしておくなどの工夫も必要かもしれません。

また地震保険には別途、以下のような上限額も定められています。

• 建物の場合は5,000万円まで
• 家財の場合は1,000万円まで

耐震基準は大規模な地震があるごとに少しずつ強化されていますが、それでも万全と言えるとは限りません。どんなに新しい建物でも想定を大きく超えるような地震が発生した場合は倒壊してしまうかもしれません。

地震保険については、今後も継続的な値上げが想定されており、経営に与える影響も徐々に大きくなるはずなので、しっかりと内容と理解し必要に応じて見直しも検討したいと思います。

火災保険の内容を理解する大切さ

2015年には10年以上の長期火災保険の販売が中止になります。地震保険の保険料も度々値上げが検討されています。

新しい保険への加入や契約変更するタイミングはいろいろ考えることが多いですが、保険料を見直すための一つのポイントになります。

火災保険はさまざまな補償内容が含まれていますが、自分で内容を精査しないと必要性の低い無駄な補償だったり逆に必要な補償が含まれていなかったりします。

不動産物件を購入する場合、ついつい販売元に言われるがままの火災保険に加入してしまうかもしれませんが、最低限の確認は必要です。

過去10年間だけでも東日本大震災(2011年3月11日)や熊本地震(2016年4月14日)のような大規模な地震が立て続けに発生しています。

地震から建物を守るには

日本はこれまでに何度も地震の被害を受けてきました。

そしてその度に建物の強度を高めたり、地震の影響を軽減する仕組みを取り入れてきました。日本の地震対策の構造形式は主に以下の3種類に分けれます。

1. 耐震構造
2. 制震構造(制振構造)
3. 免震構造

耐震構造は昔からある地震対策の構造ですが、いろいろと課題も見つかっています。

最近ではまた制震構造(制振構造)や免震構造の建物も少しずつ増えてきていて、不動産会社や建築会社ごといろいろと工夫が続けられています。

耐震構造、制震構造(制振構造)、免震構造の違いについてはこちらの記事で詳しくまとめています。もし興味のある方は是非読んで頂ければと思います。

地震保険の仕組みを理解しよう

日本の建物の耐震強度は少しずつ高くはなっているものの、まだ、それだけでは十分ではないと考えられています。

より経済的なリスクを軽減するためには地震保険への加入が必要になる訳ですが、まずは地震保険に加入する必要があるのか？無いのか？を判断するために、地震保険の仕組みについて理解したいと思います。

なお、最初に僕の個人的な意見お伝えしておくと「地震保険は補償金額が少ない割には支払い保険料が高いため基本的には加入する必要は低い」と考えていますし、実際に保有している投資用物件では地震保険には加入していません。

地震保険の特徴

地震保険の特徴は以下の通りです。

• 地震保険単体では加入できず火災保険に付帯して加入する必要がある
• 支払われる保険金額の上限が決められている
  • 火災保険の30%〜50%まで
  • 建物の場合は5,000万円まで
  • 家財の場合は1,000万円まで
• 保険料を一括(最長5年)で支払うことで支払保険料が割引される
• 保険料は地域や建物の構造(耐震強度)によって異なる
• 被害の程度(損害区分)によって支払われる保険金額が異なる
  • 全損(全壊)…時価を上限に契約金額の100％
  • 大半損(大半壊)…時価の60%を限度に契約金額の60％
  • 小半損(小半壊)…時価の30%を限度に契約金額の30％
  • 一部損(一部損壊)…時価の5%を限度に契約金額の5％
• どの保険会社と契約しても基本的には保険料や補償内容は同じ
  • 日本政府と民間の損害保険会社が共同で運営している制度
• 通常の地震保険の補償内容は住宅や住宅兼事務所のような併用住宅に限られる
  • 店舗や専用事務所などは別途「地震危険補償特約」に加入する必要がある

損害区分の違いについて

損害区分ごとの違いについては以下の通りとなります。損害が大きいと認められれば、その分だけ補償金額も手厚くなります。

従来の損害区分は「全損」「半損」「一部損」の3区分でしたが、2017年1月1日以降に契約した地震保険については「全損」「大半損」「小半損」「一部損」の4区分に分けられています。

損害区分の基準と支払われる保険金額の違いについて

損害区分	建物	家財	保険金額
全損 (全壊)	主要構造部の損害額が時価の50％以上 または焼失や流失の床面積が延床面積の70％以上 または地滑り等の危険性があり住めない場合	損害額が家財の時価の80％以上	時価を上限に契約金額の100％
大半損 (大半壊)	主要構造部の損害額が時価の40％〜50％未満 または焼失や流出した床面積が延床面積の50％〜70％未満	損害額が家財の時価の60％〜80％未満	時価の60%を限度に契約金額の60％
小半損 (小半壊)	主要構造部の損害額が時価の20％〜40％未満 または焼失や流出した床面積が延床面積の20％〜50％未満	損害額が家財の時価の30％〜60％未満	時価の30%を限度に契約金額の30％
一部損(一部損壊)	主要構造部の損害額が時価の3％〜20％未満 床上浸水や地面から45cmを超える浸水	損害額が家財の時価の10％〜30％未満	時価の5%を限度に契約金額の5％

また、液状化現象などにより建物が建てられた土地に対して地滑りなどの危険性があり「安心して住み続けることが難しい」と判断された場合は、仮に建物自体の損害は少なかったとしても、全損(全壊)と判断されるケースもあります。

なお、液状化現象の仕組みや影響などについてはこちらの記事で説明しています。

火災保険だけでは不十分？

火災保険は家主が加入する火災保険と賃貸の入居者が加入する火災保険とがありますが、主に以下のような損害に対して補償してくれます。

• 火災・落雷
• 風災(竜巻)・水災(水没)
• 盗難

火災の他にも風災や盗難にも対応してくれるため、以外と補償範囲が広いように感じます。

ただし、逆に以下のような損害に対しては補償されないため注意が必要です。

• 地震、噴火、津波などを原因とする火災およびその他の損害
• 地震に伴う火災により延焼や拡大した損害

そのため「地震を原因とする火災による損害」や「地震により延焼や拡大した損害」を補償するためには地震保険に加入する必要があります。

なお火災保険の仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。また火災保険の細かな補償内容についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

地震保険は値上げされ続ける

地震保険はこれまでも何度も値上げされてきました。

例えば2014年の7月1日には地震保険の保険料が全国平均で15.5%値上げされました。またそれ以降の更改や自動継続の場合も値上げの対象に含まれます。

値上げの理由は東日本大震災のような巨大地震を踏まえ、保険料率の算出基準となる「確率論的地震動予測地図」の見直しが行われ、その結果、損害保険料算出機構の算出する保険料率の改定されたためです。

つまり将来的に地震の発生率や被害額が上がると予想されたことが原因です。

その一方、一部の地域や耐震等級が等級3か等級2の物件については割引きとなります。

耐震等級とは、建物がどの程度まで地震などに耐えられるかを表す指数であり、建築基準法の耐震基準を満たせば「等級1」なのですが、その1.25倍なら「等級2」、さらに1.5倍なら「等級3」となります。

耐震性能の高い物件であれば、保険料は下がるってことですね。

家庭向けの地震保険は国と損害保険会社が一体となって運営しているため、保険会社による保険料の違いはありませんが、立地や構造により危険度は変わるため、リスクが高い物件に対しては、それなりに高い保険料が必要になります。

また、改定後の引上げ率は最高で30%ですが、急激な変化を緩和する暫定的な措置となります。

さらに、今回の値上げには南海トラフ地震の被害規模は想定されていないため、間違いなく再度値上げされることが考えられます。

その上、2015年には火災保険の保険料も値上げされる見通しです。こちらの理由は火災ではなく、自然災害などによる被害が増えているためです。天候おかしいですもんね。

このような一見地味な値上げでも不動産投資にとっては影響が大きく、僕のように利回りが低い場合は、結構致命的です。

保険料値上げのような外的要因に対して、物件所有者のできる防衛策は限られているかもしれませんが、実際に地震保険料が上がる前の旧保険料のタイミングで長期(5年間)の契約を結び、少しでも保険料の負担を軽減するよう対策をされた方もいるそうです。

一般的に地震保険は1年更新か5年更新から選択することになります。

このような値上げ時期を把握した上での事前の準備はとても有効だと思いますし、他にも保険内容の確認および保険会社は商品の比較など、少しでも支払う保険料を下げれるような工夫が必要になりそうです。

地震保険に必ず加入した方が良い？

火災保険だけでは補償が不十分だと考える場合、地震保険にも加入した方が良いような気がしてきます。なのでここでは地震保険に加入するかどうかを検討する上で判断材料となる情報をまとめてみました。

地震保険の4つの軽減処置

保険料が高い地震保険ですが、条件を満たすことで軽減処置が施されています。主に以下の4種類があります。

1. 建築年割引
2. 免震建築物割引
3. 耐震等級割引
4. 耐震診断割引

軽減処置の詳細については以下の表にまとめています。

地震保険の軽減処置について

	割引率	割引の条件
築年数割引	10%	昭和56年6月1日以降に新築された建物
耐震等級割引	等級1…10% 等級2…30% 等級3…50%	住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく耐震等級
免震建築物割引	10%	建物の構造形式が免震構造である建物
耐震診断割引	10%	建築基準法の耐震基準(新耐震基準)を満たす建物

建築基準法の耐震基準についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

また軽減処置以外にも負担を抑える仕組みもあります。

• 長期契約割引
  • 契約時に複数年契約(2年～5年)を結ぶことで保険料が割引されます
• 地震保険料控除
  • 生命保険控除や個人年金控除同様、所得金額から地震保険料を控除することで所得税や住民税の負担を軽減します

なお所得の控除についてはこちらの記事で詳しく解説しています。初心者の方でもとても分かりやすい内容になっているので是非読んで頂ければと思います。

地震保険の付帯率は増加傾向？

日本全体での地震保険の加入率は平均でおよそ30%程です。都道府県ごとに若干のばらつきがあり、東北地方や中部地方ではやや加入率が高い傾向にあります。また東日本大震災以降は付帯率(火災保険に加入している人の地震保険への加入の割合い)も増加傾向です。

今自分の住んでいる物件の耐震強度やハザードマップの情報なども参考に「地震の被害を受ける可能性が高いのか？」「大地震に耐えられるのか？」を検討し、本当に必要かどうかを判断すると良いと思いますが、今の日本で「この地域であれば地震のリスクは少ない」と言い切れるエリアはどこにも無いので、あくまで参考情報程度に考えるべきだと思います。

補償金額は不十分？

あくまで保険としての位置付けですので「住宅ローンの返済が残っている間は加入しておいた方が良い」という意見も一理あると思います。

損害区分がどのように評価されるかにもよりますが、補償金額としては不十分な場合が多く、個人的には加入する必要は低いと考えています。

また僕が物件を購入した際には保険会社の営業ですら「地震保険は補償金額の割には割高になるため契約しない人も多い」と積極な加入を勧めてくることもありませんでした。

「不安だから加入する」では意味が無い

「地震が不安だから」というだけで「地震保険に入れば不安は解消される」と考えるのは軽率です。

何故なら地震保険の補償金額だけで今と同等レベルの住宅を再建することは事実上不可能だからです。

地震保険に加入するかどうかを考えるには以下のようなことを意識する必要があると思います。

• 地震保険に加入すると支払い保険料と受け取れる補償金額はいくらになるのか？
• 自分の住宅が大きな被害を受ける可能性が高いのか？低いのか？
  • 地域、耐震構造、築年数によって大きく変わります
• 受け取れる補償金額で本当に生活は楽になるのか？
• ローン返済のために十分な補償金額を受け取れるのか？

そして、その上で、少なくとも僕の住んでいる地域では以下の理由をもとに地震保険は必要無いと考えています。

• いつ地震が発生するか分からない
• 仮に地震が発生してもどの程度の被害を受けるかが分からない
• 仮に被害を受けたとしてもどのような損害区分に分類されるか分からない
• 想定される補償金額に比べて支払い保険料が割高である

勿論、リスクに対する考え方は人それぞれですが、地震保険へ加入するかの一つの判断基準として考えて頂ければと思います。

今回は値上げの仕組みやその理由について解説します。

火災保険が大幅値上げされる

2015年(平成27年)の10月より保険料率を算出するための参考純率が改定になり、火災保険料が値上げされます。主なポイントは2点です。

1. 住宅総合保険の参考純率が全国平均で3.5%引き上げになる
2. 長期保険期間が36年から10年までと短縮される

住宅総合保険料が引き上げ

1つ目は単純に住宅総合保険料が引き上げられる事です。

昨年、損害保険会社各社からなる損害保険料算出機構により、保険料の算出基準となる料率(参考純率)が改定されました。

料率事態に強制力は無く、各損害保険会社ごとの経営方針により多少引き上げ幅のバラつきはありますが、全国平均で3.5%程の引き上げになると言われており、九州の一部や沖縄などではおよそ3割程の引き上げとなる見込みです。

10年以上の長期契約の廃止

そして2つ目は10年を超える長期契約(新規の契約)の廃止です。

多くの保険契約では契約期間が長ければその期間に応じて割引きが適応される仕組みがありますが、今回の変更によって最長保険期間が短縮されます。

• 改定前
  • 最長保険期間…36年間
• 改定後
  • 最長保険期間…10年間

長期契約に伴う保険料割引率

契約期間	割引率
5年	14%
10年	18%
20年	23.8%
30年	28.5%
36年(最長)	31.1%

既に契約中のものはそのままの契約期間が継続されますが、これから新規に加入する場合は大きな影響を受けることになります。

ちなみに、地震保険については、現段階でも火災保険のような長期保険は無く、最長で5年までとなります。

保険料値上げの理由

実際に僕の知る限りでも、多くの大手保険会社にて保険期間の一斉改定が進められており、新規契約の場合は最長で10年間までの契約(基本的には自動更新)となってしまいます。

今回の値上げの背景には、近年の異常気象による集中豪雨や台風などの自然災害が著しく増加傾向にある事です。

これは住宅に限らず生命保険なども含めてですが、保険料の算出方法としては過去の実績(頻度や影響など)からある程度リスクを想定して、支払う保険金を確保するような価格設定が行われます。

そのため、異常気象の増加によりこれまでと比べてより将来のリスクを予測する事が難しくなると判断されたためです。

今後も保険料の引き上げが予想される

前回の保険料率の改定(平成16年)以降、実際に保険金の支払金額は増え続けている。その中でも特に台風による災害の影響が大きいと言われます。

実際に自然災害が増加している感覚は誰もが実感しているはずです。天気予報やニュースを見ていても毎年「観測史上最大の…」って事が報じられています。

きっと来年も観測史上最大(最高)の何かが起こるんでしょうね。

つまり過去の実績だけでは将来予測が(高い精度で)想定できない訳です。

参考純率を利用し保険料率を算出するが、各保険会社には必ず参考純率を使用する義務は課せられていません。

保険会社の経営方針によって多少変動はありますが、今後も段階的に火災保険や地震保険が引き上げられる可能性が高くなっていきます。

少なくとも今回の保険料引き上げには南海トラフなどの巨大地震のリスク想定は含まれていないため、地域差はあるとしてもほぼ間違いなく将来のリスクは大幅に増えます。

保険料改定前の対策は可能？

つまり物件所有者が今できる対応としては、現状の保険を再度確認し、必要に応じて見直しを検討する事です。

もし残りの保険期間が少ない(中途半端な)期間であれば、より長期の契約に切り替えられないか保険会社に相談してみるのも有効です。

各保険の契約期間については「定期的な見直しの機会を失う事」や「住宅購入後に纏まった保険料を準備しなければいけない事」など、長期契約のデメリットも少なからず指摘されているため、一概には言えません。

ただ、いずれ契約を更新するのであれば現段階で長期の契約に切り替えておく方が保険料は安く抑えることが可能です。

勿論、築年数や想定される将来の収益を踏まえた上で判断する必要があるため、過剰に長期契約を結ぶ必要はありませんが、せっかく残りわずかのではあるものの引き上げまでに少しの猶予があるのでしっかり考えるべきかもしれません。

物件構造と保険料の関係性

また3.5%の引き上げと一概に言っても都道府県ごとに違いがあったり、物件の種類(構造)によっても大きな違いが出てきます。

例えば物件の構造はこのように3つ区分に分けられています。

• M構造…マンション構造(鉄筋造)
• T構造…耐火構造、準耐火構造(鉄骨造)
• H構造…非耐火構造

当然に想定される火災の規模(燃えやすさ、燃えにくさ)により保険料率は変わりますので、燃えにくいM構造(マンション構造)の保険料は最も安く、逆にH構造(非耐火構造)の保険料は最も高くなります。

老朽化の影響は？

またもう一つ保険料率を上げる要因と言われるのは物件の老朽化に伴う水漏れなどの支払も増えている事です。

これは前回の保険料率改定時と比べても全体的に築古の物件割合が増加傾向になるからです。

築年数が長くなればその分、物件に不具合が出る(その結果保険金の支給額も増える)事は当然なので、今後は築年数により保険料率が細かく分けられるはずです。

年をとればリスクが増えるのは人間も建物も同じですからね。

実際、今年の10月以降、各保険会社は保険料率をはじめ様々な項目において契約内容の改定を実施しています。

火災保険が値下げするケースも？

ですが、その一方、新築物件や築年数が数年未満の築浅物件を対象とした新築割引(築浅割引)の導入や家財等の保険期間を今までは最長5年だったのを保険期間と同じ最長10年に延長するなどの変更点などもあります。

残念ながら、基本的には「全体的に大幅値上げ」なのは間違いないですが、物件構造や築年数など部分的には値下げになるケースも少なからずありますし、また今後も段階的に保険料の見直しは続くはずです。

住居用の物件の場合は数も少なく(基本的に1件だけ)、大した差ではありませんが、複数物件を所有している経営者にとっては保険料はあなどれません。

何のために加入しているのかも含めて定期的な見直しが必要ですし、保険料率の改定内容には敏感である必要がありますね。

契約内容を見直すきっかけになる

ただ「将来のリスクを予測する事が難しい」と考えれば、定期的に契約内容(契約会社)を見直す機会があるのは悪い事では無いはずです。

想定されるリスクが変わっていくのであれば適切な契約内容も変わりますよね。その時期によって必要となる(分厚くしたい)保険項目は変わりますし、逆に発生リスクの少ない項目については過剰な部分を段階的に見直していくべきです。

勿論、契約期間も長ければ長い程良い訳では無く、所有物件の築年数や売却予定の時期などを踏まえてその時々での判断が必要です。

ただ、これ以外にも各社さまざまな変更が行われていますので、改定内容については契約会社のHPなどから一度目を通しておくのも良いでしょう。

値上げの部分だけが目立ってしまいますが、実は支払限度額の引き上げが行われていたり特約サービスの範囲拡大や延長などもあったりします。

ケースによっては「今回の改定内容は自分にとってはプラスになる」と言う方もいるかもしれません。せっかくの機会なので一度棚卸ししてみても良いかもしれませんね。

高く売却することができればその分生活を豊かにすることができますし、次に購入する物件の予算を上がられるかもしれません。

また、不動産投資の場合はその物件を売却することで一定の投資結果が確定するため、どのような条件(売却金額や売却タイミングなど)で売却できたかによって「その投資が成功だったのか失敗だったのか？」を判断することになります。

買い手側の気持ちになることが大切

所有物件を売却する際、少しでも高い価格で売却したいと考えるのは当然のことです。ですが売却する人がいればその物件を購入する人(一般消費者や不動産販売会社など)が存在する訳です。

なので自分の希望する販売価格だけを主張するのでは無く、どのように歩み寄れば双方にとって良い売買に結び付けられるかを考えなければいけません。

新築プレミアムを引きずってはいけない

仮に購入した物件が新築物件だった場合、中古物件に比べてやや割高な価格設定になっているはずです。

販売価格が高くなってしまう理由は広告費や宣伝費、不動産販売会社側の利益分などが中古物件以上に上乗せされているからなのです。

ただ、いくら購入時に新築物件だったとしても数年後、数十年後に売却する時には当然ながら中古物件として取り扱われるため、物件価格の下げ幅を受け入れらない気持ちになるかもしれません。

また、これから物件を購入しようと考える側の心理としても「割高な新築物件を購入するか？比較的割安な中古物件を購入するか？」を検討する訳ですが、購入者側の新築物件へのプレミアム感を考慮すると、かなり割安で無い限り自身の所有している中古物件を選んでもらうことは難しいかもしれません。

新築物件の価格体系については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

go1101.com

保有効果にとらわれないように注意する

実際に所有しているモノを、それを持っていない場合よりも高く評価してしまうことを「保有効果」と言います。

不動産の場合、長い期間保有し続けていた大切な物件であるため、それなりに愛着が生まれてしまいます。

投資用の物件ならそれ程でも無いかもしれませんが、住居用で購入した物件であれば今まで長年生活をしてきた思い出などもたくさん詰まっているはずなので、どうしても高い価値(価格)を付けてしまいます。

つまり同じ物件であるにも関わらず、保有しているかしていないかによってその物件に対する評価が変わってしまう訳なんですね。

ですが、それは買い手側からすればどうでも良いことです。つまり、その物件に買う価値があるのか無いのかをシビアに判断されることになります。

売り手側からすれば大切な物件なのは分かりますが、市場に出ると当然ながら客観的な評価を受けることになります。なので、余り独り善がりならないように冷静な価格設定をする必要があります。

問い合わせがあるからと言って安心はできない

物件を売却する時でも、賃貸用物件として情報を公開する時でも同じですが、購入希望者(または入居希望者)からの問い合わせや内覧の希望があるからと言って「設定金額が妥当である」と安心するのは軽率です。

何度も問い合わせや内覧の希望があるにも関わらず、それ以上の進展が全然無い場合は「他の契約できる可能性が高い物件をより相対的に安くみせるための回し物件(見せ玉)」として不動産業者に利用されているだけなのかもしれません。

購入希望者(または入居希望者)が現れない場合は「価格なのか？」「設備なのか？」「公開情報なのか？」など、どこに原因があるのかを分析し、それにあった適切な対処が必要となります。

空室が埋まらない？「回し物件」にされているその原因は？

１不動産業界には「回し物件」と呼ばれる物件があります。回し物件とは営業が入居付けしたい本命の物件をより良く見せるため悪い比較対象として利用される物件の事です。一度回し物件として扱われたら中々入居者の獲得も難しくなってしまうのでそうならないように注意が必要です。

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2019.03.17

類似物件として埋もれてしまわないために

不動産市場には常に沢山の物件が出回ります。

新築物件であれば候補となる物件は数件程度かもしれませんが、中古物件になると新築物件よりも数が多いため、いかに競合となる類似物件を抑えて契約まで結びつけるかがポイントとなります。

物件情報が掲載され続けることのデメリット

物件を売却する(または貸し出す)側の感覚として「最初はとりあえず高めに価格を設定して、もし買い手(または借り手)が見つからなかった場合は少しずつ価格を下げていけば良いのではないか？」と考えるかもしれません。

物件を高く売却する(貸し出す)ためには合理的な考え方のようにも見えますが、実は必ずしもそうとは限りません。

実はインターネットに掲載される情報には「鮮度」があります。

購入希望者の心理として長い間、同じ物件が掲載され続けていると「この物件はいつまで経っても売れない売れ残り物件では無いのか？」と考えます。つまり徐々に鮮度が落ちてしまう訳です。

もし売り主側が売れない事態を打開するために販売価格を下げたとしても、今度は「この物件は長い間情報が掲載されているけど少しずつ値段が下がっているから、もう少し待てばまた下がるかもしれないな」と考えてしまうかもしれません。

また、そんな中、同じような条件の物件情報がもう少し安い値段で公開されると、どうしてもそっちに興味を持っていかれてしまいますし、もしその類似物件や部屋違いの同じ物件が安い値段で売れてしまうと、競合である自分の所有物件も自然とその価格相場に巻き込まれていくことになります。

値引き交渉を想定した高価格設定は逆効果？

買い手側(または貸し手側)の同じような心理として「購入したい(部屋を借りたい)と問い合わせがあってから交渉に応じれば良いのでは無いか？」と考えることもあるかと思いますが、こちらも必ずしも正しいとは言えません。

購入希望者(入居希望者)の心理としてはまずは自分の希望する条件に近い物件を絞り込みそこから値引き交渉を検討します。
※もともと論外の物件に対して値引き交渉をしたいとは思わないはずですよね？

つまり最初から候補対象としてそれなりに上位で選ばれなければ問い合わせ(値引き交渉)すらしてもらいないため結果的に機会損失に繋がります。

一般的に購入を検討する場合、購入希望者としては候補となる物件を3つ程に絞る傾向があります。なので対象エリアの競合物件の情報を把握し、少なくともTOP3を狙えるような条件で情報を掲載できると成約に結びつく可能性は大きくなると言えます。

勿論、強気な価格設定でも成約に結びつくこともありますが、それはその物件の希少性やポテンシャルが高かったからかもしれませんし、たまたまタイミングや運が良かっただけなのかもしれません。

結局は結果論となるためどちらが正しいとは言い切れませんが、闇雲に高い価格を設定することが必ずしも利益に結びつくとは限らないのです。

売り出し情報の鮮度は半年経過を目処に落ちていく

物件を売却する際は情報を公開し始めて半年が経過した頃から影響が大きくなると言われます。なので販売期間は3ヶ月以内を一つの目安として長くとも半年程で売却できるようなスケジュール感が良いと思います。

また賃貸契約の場合は当然ですがもっと期間が短くなります。

空室が続くということは(本来得られるはずの家賃収入が得られない訳なので)結果的に、その間、赤字を垂れ流すことを意味します。

必要以上に安くすることはありませんが、一日でも早く空室が埋まるようによりスピード感を持った対応が必要になります。

売却時には思い切った決断も必要になる

もし不動産の情報を公開し、すぐに購入希望者(または入居希望者)が現れた場合、心理的に「価格設定が安すぎたのかな？もう少し高くでも成約できるのではないか？」と考えてしまい、このままの条件で成約するのが勿体無い気持ちになるものです。

仮に値引き交渉などを受けた場合も「もう少し待っていればより良い条件での成約が期待できそうなので値引き交渉に応じるのは損だ」と考えるかもしれません。

ですが、先程ご説明した「情報の鮮度」のことを考えると必ずしもそうとは言い切れないということが分かります。

ここで変に欲張って「もう少し良い条件でも成約できるはずだ」と考えるとたちまち「その他多数の類似物件」のカテゴリーに含められてしまい「情報の鮮度」はどんどん落ちてしまうかもしれません。

確かに設定価格が安過ぎたから問い合わせを頂けたのかもしれませんが、目の前にいるお客様(購入希望者、または入居希望者)を断ることが本当に正しいかどうかは今一度考えなければいけません。

冒頭でも触れた通り不動産経営の場合、「物件を売却すること」は「一定の成果を確定させること」を意味します。

「もう少し高い金額でも売れたのではないか？」と考えると切りがありませんが、時には覚悟を決めて決断をする方がかえって良い成果に結びつくことも珍しいことでは無いはずです。

賃貸経営における出口戦略の重要性は？物件の売却に関する注意点について

賃貸経営にとって出口戦略はとても重要なポイントの一つです。賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。これから物件を購...

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2020.12.22

人の心理的側面を理解する

普段、モノを買ったり売ったりする時は「これはコストパフォーマンスは良いのか？」だったり「この値段で売ると採算が取れるのか？」と割と論理的に考えるかと思います。

また仮に多少判断を誤ってしまっても金額自体がそれ程大きくなければ大した問題ではありません。

一方、不動産のような高額な売買については金額が高過ぎることもあり中々論理的に考えることが難しく感情や勢いで判断してしまう人も意外と多いです。

以下の書籍では心理学をもとに不動産に向き合う際の人間の心理を説明しています。

また売却時だけでは無く、購入時についても細かなデータをもとに分かりやすく解説しています。

不動産経営だけでなくマイホームを購入する際にもとても参考になる情報が沢山載っているので、これから不動産の売買を検討する方にとっては参考になると思います。

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勿論、1番はマイホームです。

個人的には「結婚契約」が一番高い買い物だと考えています。

ただし、僕の個人的な考え方としては「日本に住んでいる多くの人にとって生命保険や医療保険は必要無い」と思っています。

僕も投資用物件を購入するために団体信用生命保険に加入していますが、その分、通常の生命保険や医療保険には加入していません。

保険の必要性を理解した上で家計の支出を整理することで、生活にゆとりが生まれます。

支払い保険料は無駄ばかり？

そもそも保険の役割は怪我や病気になった時、少しでも家計の負担を軽減するために加入するのが一般的です。

生命保険や医療保険は、加入者から集めたお金(支払い保険料)をもとに、怪我や病気になった人に対してお金を支払う仕組みです。

火災保険にしても地震保険にしても基本的な考え方は同じです。

助け合いの気持ちが大切な訳です。

………っと言う訳ではありません。

保険は助け合いなんて真っ赤な嘘

保険の役割は「加入者から集めたお金を困っている人に再配布すること」です。

ですが、実際には他にも沢山のお金が必要になります。

僕は生命保険会社で働いたこともありませんし、保険の仕組みに詳しい方から直接話しを伺った訳では無いので、一部、想像や思い込みがあるかもしれませんが、保険加入者が支払った保険料の使い道として、以下のようなものが挙げられると思います。

• 保険会社の利益
• 保険会社社員の人件費
  • 保険勧誘(営業)のための人件費、広告費
  • 保険を適切に運用するための人件費
  • 新しい保険プランを作るための人件費
• その他の費用
  • 保険の窓口の担当者の人件費、仲介手数料
  • 保険案内人(ファイナンシャルプランナー)の仲介手数料
  • 保険会社が訴えられた場合の顧問弁護士の契約費用
  • CMに出演する有名人や女優などとの契約費用
  • 保険のシステムを効率良く運用するための開発費

生命保険会社の売上高は日本の中でもトップクラスです。

また大手生命保険会社の社員であれば、その年収も羨ましくなるくらい高額ですよね。

これらを下支えしているのは保険加入者の皆さんです。

保険は宝くじと同じで購入した(保険料として支払った)金額のうち、その多くが保険会社の社員やその関係者の給与として支給され、残りの金額を怪我や病気になった加入者へ配分されるイメージです。

つまり「加入者が受け取ることのできる保険料の合計」よりも「加入者が支払う保険料の合計」の方が圧倒時に大きくなります。

そもそも保険なんて損か？得か？を基準として加入するものではありません。

それは分かります。

ですが、厳しい言い方をすると、リスクヘッジの名の元に、厚生年金や国民年金とは比べ物にならない程、ぼったくりの金融商品であるということは自覚した上で、冷静な判断が必要になります。

想定外の費用が沢山含まれている

保険会社に支払った保険料はどのように使われているのでしょうか？

僕の知る限り「○○に○○円」のような情報は公開されていないですが、少し考えてみるといろいろと思い浮かべることができます。

保険金詐欺の被害者は保険会社？

世の中には保険金詐欺を企む悪い人が一定数います。

実際には病気になっていないのに保険料を受け取るような人たちですね。

勿論、保険会社も担当者も馬鹿では無いので、そう簡単に騙されることはありませんし、徹底的な調査結果をもとに支払査定を進め保険金を支払うという結論を出します。

そう簡単に詐欺なんてできないものです。

ですが、このような面倒くさい人達とやりとりするのも無駄なコストが発生しますし、余りに長期化するようであれば「もうお金を払って終わらせてしまいたい」と思ってしまいますよね。

もしかしたら、普通に騙されてしまうこともあるかもしれません。

ただ、そうなった場合、保険会社はその損失を泣き寝入りするのでしょうか？

勿論、そんなことはありません。そんなことは想定内だからです。

保険会社としては、ある程度、保険金詐欺をする人や面倒くさい人が出てくることは計算できており、そいつらに対する損失分を保険加入者に支払わせている訳です。

なので保険会社としては痛くも痒くもありません。

つまり、一部の迷惑な行為をする人のための損失分は、ちゃんと保険料を支払っている健全な加入者の皆さんが負担していることになります。

ちなみに銀行などの金融機関でもこのような考え方が用いられています。

お金を貸し出す金融機関としても、全ての人がちゃんと予定通りに返してくれるとは考えていません。

ちゃんと予定通り返せなかったり、連絡が付かないまま逃げてしまう人もいるはずです。

だけど、これも金融機関からしたら想定内です。これを「貸し倒れ積立金」と呼びます。

予定通り返してくれない人が一定数いるのが分かっているので、それ以外の健全な人たちから「金利」という形で請求しているのです。

システム開発費には莫大なコストが掛かる？

保険会社には沢山の保険のプランが用意されていますが、生命保険会社(またはその関連会社)で利用されているさまざまなシステムは、一般的な企業や大学のIT環境と比べてもとても高額です。

理由はより機密性の高い個人情報を扱っていて、セキュリティを維持するため惜しみなくコスト(お金、時間、人件費)を掛けているからです。

保険会社のIT部門でシステムの開発を進めることもあれば、子会社や関連会社にITシステムの開発を依頼することもありますが、いずれにしてもとても膨大な開発コストが掛かります。

特に保険関係のシステムは以下のような理由により、開発コストが膨大になる傾向があります。

• 個人情報などの機密性の高い情報を取り扱うため万全のセキュリティを確保する必要がある
  • 情報漏えいリスクを徹底的に排除するため非効率的な開発になる
• 過去の大規模システムを引き継ぐため、中々新しい技術を採用しづらい
  • 古い技術を使い続ける傾向があり非効率な開発になる
• お金に関わることなので計算誤りや不具合などは絶対に許されない
  • 徹底的な動作テストを実施するため、膨大なコストが掛かる

勿論、保険会社ごとに最善の方法を取り入れていると思いますが「絶対にミスが許されない」という意味で、他の業界と比べるとシステムの開発コストが高くなる傾向があります。

それでは、その開発コストを支えているのは誰でしょうか。

それは言うまでもなく保険加入者ですよね。

過剰なサービスも加入者が負担

最近では本当に手厚いサポートの保険が存在します。

例えば自動車保険を例にあげてみます。テレビCMなどを見ていると自動車保険ではこのような保険が備え付けられています。

• 事故が発生した際の相手(被害者または加害者)とのやりとり、交渉
• 事故で自宅に帰れなくなった場合の宿泊先やレッカーの手続き
• オペレーターの24時間365日対応

本当に至れり尽くせりですね。素晴らしいです。

…ですが、当然、これらのサービスは保険会社が負担している訳でも無ければボランティアでもありません。しっかりと加入者が負担してしています。

仮に、保険会社のオペレーターが24時間365日対応してくれるサービスが含まれている場合、その多くは「待機時間」です。深夜に頻繁に事故が発生し、保険会社に問い合わせが殺到するとは思えませんよね…(知らんけど)。

つまり、このような自動車保険に加入する以上「オペレーターの待機時間の給与分」も自分が負担していることは忘れてはいけないのです。

保険トラブルのリスク

保険に加入する場合、現在の持病や過去の病歴などを正確に伝えなければいけません。情報が正しく伝えられていなければ「告知義務違反」として保険金が支払われない場合もあります。

ですが、しっかりと持病や病歴を伝えていたとしてもトラブルが起こる可能性はあります。

例えば、死亡保険は保険加入者が死亡した時に保険金が支払われる保険です。

とても分かりやすいです。

ですが、がん保険や3大疾病などの保険だと、(確率は極めて低いですが)スムーズに保険が支払われず、トラブルになるケースもあります。

例えば「がん保険」は当然ですが「がんになった場合に支払われる保険」ですよね。

ですが、実際に症状はがんと同じくらい悪い症状でも、医学的にがんとして取り扱われないような病気に掛かった場合は、がんであると認められず保険料は支払われないこともあります。実際にはがんと同等の症状であり、命に関わるような大きな病気であったとしても「医学的にはがんでは無い」という理由で保険料が支払われないことがあります。

もし支払いを巡るトラブルが起こった場合、生命保険協会で裁定を行い、最終的には裁判になる訳ですが、相手(保険会社)からしたら、そんなことは想定内です。

保険加入者側としては、がん同様の重い症状の中で今にでも倒れてしまいそうな状態で裁判に挑む訳ですが、百戦錬磨の保険会社としては超優秀な顧問弁護士が味方についているので、裁判で勝つのも中々大変です。

何故、超優秀な顧問弁護士を味方につけられるのでしょうか？

それは保険加入者から潤沢な保険料を徴収しているからです。

また、がん同然で今にも死んでしまいそうな状態である保険加入者からしたら限られた時間内(生きている間)に勝訴しなければ保険料を受け取ることはできません。保険会社側からすれば裁判が長期化している間に保険加入者が死亡すればがん保険は支払わなくても良い訳ですからね。

つまり保険加入者が支払った高額な保険料は、生命保険会社の超優秀な弁護士費用として割り当てられて、そして最後はその弁護士が立ちはだかることよって保険料を受け取ることができない…

なんてことも、可能性としてはある訳です。皮肉な話です。

かなり偏見に満ちた悪意のある書き方をしてしまいましたが…現実問題としてこのような可能性はゼロでは無いと言えます。

何も無ければ全て無駄

保険に加入することで、怪我をしたり病気になった場合はその分の保険料を手に入れられる訳ですが、そのようなことが怒らなければ掛け捨てになります。

つまり無駄金です。

勿論、保険とは「何かあった時の万が一の備え」なので「得か？損か？」で単純に評価するものではありません。

ですが、自分や家族の生活を守るために加入したはずの生命保険なのに、支払った保険料は「保険会社の従業員」や「詐欺師」の手元に流れていくだけ…ということは、しっかり理解しておくべきだと思います。

保険に加入しないと破綻するの？

つまり、生命保険や医療保険は「支払った保険料(対価)」に対して「担保される保証内容」が、とても小さくなってしまう不合理な「金融商品」なのですが、それならば、自分や家族の安心した生活はどのように守れば良いのでしょうか？

生命保険保険や医療保険に加入していない状況で、事故にあったり病気になったりしてしまったら、一気に生活が傾いてしまうのでしょうか？

実はそんなこともありません。

覚えておきたい高額医療費制度

高額医療費制度は公的医療保険制度の一つで、医療機関や薬局窓口で支払う医療費の自己負担限度額を設定し、1ヶ月ごとの上限額を超えた自己負担額を支給してくれる制度です。

高額医療費制度の自己負担限度額

所得	自己負担限度額	多数回該当
年収約1,160万円以上	252,600円＋(総医療費－842,000円)✕1%	140,100円
年収約770万円以上〜年収約1,160万円	167,400円＋(医療費－558,000円)✕1%	93,000円
年収約370万円～約770万円	80,100円＋(医療費－267,000円)✕1%	44,400円
年収約370万円以下	57,600円	44,400円
低所得者(住民税非課税)	35,400円	24,600円

自己負担限度額は年齢や所得によって変わりますが、公的医療保険制度なので、健康保険加入者や国民健康保険に加入していれば制度を活用できます。

障害年金と遺族年金

万が一のことが起こった場合、公的年金も心強い味方になってくれます。

厚生年金や国民年金と言えば「本当にもらえるのか？」「支払ってるのは損では無いのか？」というネガティブな話題が多いですが、それは「老齢年金」についての話題です。

ですが、国民年金や厚生年金には「老齢年金」以外にも「障害年金」と「遺族年金」が存在します。

病気やけがなどにより一定の障害を負った時に支給される「障害年金」が支給されますし、年金受給者(被保険者)の配偶者および18歳以下の子供に対して支給される「遺族年金」が支給されます。

団体信用生命保険の特徴

金融機関からお金を借りて住宅ローンを組む場合、団体信用生命保険という言葉を耳にしたことは無いでしょうか？

団体信用保険に加入すると自分(購入者)が返済期間中に事故や病気で死亡してしまったり、重い症状になってしまった場合、団体信用保険を提供している生命保険会社が残りのローンを全額返済してくれます。

つまり、購入者側(遺族側)としては返済の進捗に関わらず残りの住宅ローンを全額免除してもらえる訳です。

そして団体信用生命保険は結果的に生命保険代わりになります。

住宅を購入する時に団体信用生命保険に加入している場合は、一般的な生命保険や医療保険と重複している保険項目が存在するはずです。もし団体信用生命保険で担保できている保険項目がある場合は、その保険項目を削減することで保険料を安くするのも有効です。

無駄なものはどんどん削減する

勿論、この記事を読んで保険を解約した途端「癌になってしまった！どうするんだ！」と言われても責任は取れないのですが「生命保険」という不透明極まりない「金融商品」について、価格の妥当性を把握できないまま「とりあえず加入する」ことは、むしろ自分の大切なお金を無駄にしていることかもしれません。

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結局は考え方の違い

ここまで「生命保険や医療保険がいかに割高な金融商品であるか？」をお話してきましたが「保険に加入するのは間違いだ」とは思いません。

保険の仕組み、つまり、お金の「集め方」や「使われ方」は可能な範囲で理解し、割高であることを理解した上で加入するのであれば良いと思います。

僕のような「独身の独り身」と「大切な家族を持った稼ぎ頭」では損得勘定以前に根本的な価値観が違うのは当然です。

守りたい人がいるのは素晴らしいことです。

個人的には保険会社のとても爽やかで新鮮で愛情に満ち溢れたCMからは胡散臭さしか感じませんが…

ですが、仕組みすら理解しないまま生命保険に加入して安心することや、生命保険に加入していない人を「リスクがある」と決めつけることは、とても軽率な考え方です。

この記事を読んで頂くだけで団体信用保険の基本的な考え方や注意点、また生命保険との関係性などがすべて分かる内容になっています。

不動産投資をする以上、必ず知っておいた方が良い知識なので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

投資用マンションには団体信用保険が必要

投資用マンションを購入する場合、一般的には投資用のマンションローンを組んで購入することになります。

現金で支払える程のお金持ちの人であれば一括キャッシュで購入できるかもしれませんが、多くの人はマンションローンに頼りながら物件を購入することになります。

そして住宅ローンや投資用マンションローンを組んでマンションを購入すると、それと同時に団体信用生命保険に加入することになります。

団体信用保険は「団信」と略されることもあります。

そもそも団体信用保険とは？

不動産投資は株式投資やその他の投資と比べて必要となる資金が圧倒的に大きいです。

物件の購入後に事故や病気などにより自分にもしものことがあれば、その借金は誰が支払うのでしょうか？

普通に考えたら遺族やその他の家族が支払うことになりそうですが、現実問題、それはなかなか大変なことです。万が一、自分にもしものことが起こり借金の支払いが残された遺族に重くのしかかるんだとしたら、誰も不動産経営なんてやりたがらないですよね。

そしたら貸出元の金融機関が泣き寝入りするのでしょうか？

勿論、そんなこともありません。

金融機関側としては購入者が死亡しようが病気になろうがしっかりとお金を返してもらわないと困ります。

そしたら誰が負担するのか…？

そこで団体信用保険が役に立ちます。

団体信用保険に加入すると自分(購入者)が返済期間中に事故や病気で死亡してしまったり、重い症状になってしまった場合、団体信用保険を提供している生命保険会社が残りのローンを全額返済してくれます。

つまり、購入者側(遺族側)としては返済の進捗に関わらず残りの住宅ローンを全額免除してもらえる訳です。

※画像は住宅ローン比較館の「７項目で解説！住宅ローンと一緒に入る団体信用生命保険とは」からです。

投資用ローンには団体信用保険の加入が必須？

団体信用保険の保険料は月々のローン返済に対して、およそ0.2%〜0.5%ほど上乗せされて支払う仕組みになっています。

0.2%〜0.5%ほどの上乗せであれば「それくらいなら大きな負担にはならないじゃないか？」と思われるかもしれませんが、数千万円もする物件を30年〜35年ローンなどで購入すると、意外と大きな負担になります。

ちなみに、最近では投資用物件を購入する時に「連帯保証人」を付ける必要は無くなってきています。ですが、その分、団体信用保険への加入は原則として必須になっている場合が多く、加入しなければローンを借入れる事ができません。

※フラット35のように団体信用保険への加入が義務付けられていない金融機関もあります。

マイホームの購入には団信への加入は必須では無い

ちなみに住居用の住宅ローンの場合は団体信用保険への加入は義務はありません。

もし団体信用保険以外の生命保険が十分な備えになっている場合は、団体信用保険を外すことで、ローン返済額を抑えることも可能です。

僕もマイホームを購入した時の住宅ローンでは団体信用保険には加入しませんでした。

団体信用保険に加入できないこともある？

逆に団体信用保険に加入できないケースはあるのでしょうか？

例えば以下のようなケースでは団体信用保険に加入できません。

• 法人として投資用物件を購入する場合
• 借入金の合計金額が上限に達している場合

まず、団体信用保険の加入条件の一つが「個人」であることです。

そのため「法人」では団体信用保険に加入できません。

法人として投資用物件を購入する場合もあると思いますが、その場合でも契約者は「法人」では無く「個人」にする必要があります。

また団体信用保険には「上限金額」が設けられています。

金融機関によって上限金額が異なりますが、1億円〜3億円であることが多いです。

ローン残高の合計金額が高額になる場合も団体信用保険に加入できないため事前に上限額を把握しておく必要があります。

生命保険の変わりになる？ならない？

団体信用保険は、加入後、購入者にもしものことがあった場合、ローンの返済を免除されます。

そのため、不動産販売会社としてはこの事を理由に「不動産投資は生命保険の代わりになる」と言うことがあります。

団体信用保険が適応される症状は？

団体信用保険が適応される症状としては加入するプランによって多少異なりますが、一般的には以下のようなものが含まれます。

• 死亡または高度障害状態(要介護状態などの重い障害)
• 3大疾患
  • がん、急性心筋梗塞、脳卒中
• 8大疾患
  • がん、急性心筋梗塞、脳卒中、高血圧性疾患、糖尿病、肝硬変、慢性腎不全、慢性膵炎

ただし3大疾病や8大疾病については、保険会社ごとにより詳細な条件があるため、その条件を満たして初めて保険が適応されます。

8大疾病付きのプランに加入している場合は「たくさんの病気がサポートされているから何かあってもすぐに保険は下りるだろう」と浅はかに考えてしまいそうですが、約款などの契約内容については加入するプランによって多少異なる上にどこの保険会社でもかなり厳しめに設定されていることが多いです。

条件を正しく把握しておかないと、後でトラブルになってしまうかもしれません。

なお、僕が過去に融資を受けたジャックスとオリックス銀行の団体信用保険の補償内容についても分かりやすく解説しています。参考になるはずなので、是非あわせて読んで頂ければと思います。

生命保険のプラン見直しのきっかけにはなる

もし団体信用保険に入る事で既に入っている保険と重複する部分があるのであれば、一度見直しを検討してみるのも有効です。

死亡保険などに対して高めの保険料を支払っているのであれば、保障額を少し減らして月々の支出を下げることもできますし、いっそうのこと死亡保険部分を無くしてしまうのもありかもしれません。

生命保険とは別で考えるべき？

団体信用保険が適応されると残りの住宅ローンが全額免除になります。

そのため、団体信用保険によって補償されるハードルは想像以上に高いです。

残念ながら、ちょっとした怪我などでは保険は下りません。

つまり、団体信用保険に加入していたからといって、必ずしも通常の生命保険の変わりになる訳ではありません。なので、それだけで現在加入中の生命保険を解約するのは軽率だと思います。

当然、保険範囲が広くなればなるほど、保険料は高額になるため補償が手厚ければ良い訳ではありませんが、自分にとってどの程度の保険が必要なのかは冷静に考える必要があります。

特に投資用物件の販売会社のHPやパンフレットなどでは「団体信用保険は生命保険の変わりになる」と題材的に取り上げていますが、あくまで従来の生命保険の補完的な役割だと考えるべきだと思います。

団体信用保険の保険料は年齢に左右されない？

ちなみに団体信用保険は通常の保険とは異なり年齢による保険料の違いはありません。

一般的な生命保険だと高齢になればその分生命保険料が高額になってしまいます。

20代の頃は安かった保険料も50代〜60代頃になってくると若かった頃の何倍もの保険料になってしまいます。また、だからと言って若い時期からずっと生命保険に加入するのも(支払い年数が長い分)トータルでの支払い保険料も高くなってしまいます。

ですが、団体信用保険だと年齢によって保険料が変わることがないため、年をとってからの加入も安心です。一定の年齢以上になると、一層効果が大きくなる訳ですね。

団体信用保険の注意点について

実は団体信用生命保険にはいくつかの注意点があります。

物件購入には団信に加入できるかどうかが重要

それはローンの借入れを審査する場合、年収、年齢制限に加え「健康である事」も重要な判断基準になってきます。

そのため通常の住宅ローンよりも審査基準のハードルが上がってしまい、経済面では問題無くても健康面を理由に借入れが却下される事もあります。

健康上の問題があっても「ワイド団信」なら加入できる

ただし、健康上の理由で団体信用保険に加入できない場合は、適応金利を上乗せすることで加入条件が緩和された「ワイド団信」に加入することも可能です。

適応金利0.2%〜0.3%ほど高くなってしまいますが、健康上の問題がある人にとっては嬉しい救済処置だと言えます。

年齢によって返済期間に影響が出る

先程もご説明しましたが団体信用保険は年齢による保険料の違いはありません。

ただし、多くの団体信用保険が加入時や完済時に年齢制限を設けています。

例えば多くの団体信用保険で返済時の年齢制限が80歳までに制限されています。

金融機関からの融資が35年ローンで契約できたとしても、団体信用保険加入の条件として「返済時の年齢制限が80歳」の場合、そこから逆算した年数でしか融資を受けることができなくなってしまいます。

「告知義務違反」には要注意！

団体信用保険に加入するには契約申し込みの際に「病歴や健康状態を正しく告知する義務」があります。

健康状態に関わる問題を故意に伝えないのは当然ダメですが、仮に悪意が無かったとしても、きちんと漏れなく申告していなければ保険料が支払われない可能性があるので要注意です。

もし不安要素などがある場合は契約時に正直に話しておいた方が後々トラブルになることも無いため、安心できると思います。

物件選びの前に融資が下りるかが一番重要

始めて不動産物件を購入する時は、どの物件を購入するか本当に悩むと思います。

だけど、悩んで悩んでやっと巡り合えた最高の物件でも、契約を進める過程で団体信用保険が却下されローンを組めないため購入を諦めないといけない事もあります。

もし不動産物件の購入を前向きに考えている場合は、まだ欲しい物件が決まっていなくても、早めに一度審査を受けてみる事で安心して物件探しに専念できると思います。

賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。

これから物件を購入しようかと考えている不動産投資の初心者にとってはこのように思う人もいるかもしれません。

まだ物件を購入してもいないのに売却のことを考えるのは、さすがに気が早すぎるなぁ。

まずは安定した家賃収入が確保できる物件を探すことに専念しよう。

ですが、実際の出口戦略は「物件を購入する前」からあらゆることを想定しなければいけません。

ちょっと大袈裟に聞こえるかも知れませんが、売却を想定しない物件購入には大きなリスクが存在します。

少し気が早いように感じるかもしれませんが、物件を購入するタイミングでしっかりと出口戦略を考えておかなければ、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。

今回は「賃貸経営における出口戦略の考え方」についてまとめてみました。

既に投資用物件を保有している人だけでは無く、これから投資用物件の購入を検討している人にとっても重要なポイントになる内容ですので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

出口戦略の重要性は？

物件ごとの投資結果が「成功だったか？」「失敗だったか？」を評価するには「最終的にいくらで物件を売却できたか？」によって判断します。

もし物件を保有している間、空室率も低く十分なキャッシュフローが達成できていても、売却価格が想定以上に低ければ、その事業は失敗かもしれません。

まだ物件の購入前だとしても、最低限の出口戦略は意識するようにしましょう。

出口戦略の種類

出口戦略と聞くと「いつ売却するか？」「いくらで売却するか？」を考えるのが一般的ですが、賃貸経営でにおける出口戦略には以下のような方法があります。

• 物件をそのまま売却する
• 物件を空室を埋めて満室にしてから売却する
• 物件の修繕やリフォームをしてから売却する
• 物件を解体し更地にしてから売却する
• 物件を解体し駐車場やコインランドリーなどで活用する
• 物件を解体し新しく建て替えてから売却する
• 物件を解体し新しく建て替えてから再び自身で賃貸経営する
• そのまま持ち続ける(賃貸経営を継続する)

勿論、適切に分析できているのであれば「敢えて売却は考えずそのまま持ち続ける」という選択肢も悪くないと思います。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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建物構造による選択肢の違い

例えば、戸建てや一棟アパートであれば、家主(所有者)に物件自体を解体する権利があるため、更地にしたり、立て直したりとさまざまな選択肢があります。

一方、分譲マンションの1区分しか所有していない場合、関係者の合意が無ければ取り壊しなどはできないため、室内を多少リフォームすることはできますが、基本的には保有し続けるか売却するかの2択に絞られるはずです。戸建や一棟アパートと比べると選べる選択肢はかなり狭くなってしまいます。

家賃の価格は交渉はできる？お部屋探しの流れと注意点について

不動産仲介会社との関わり方から家賃の価格交渉までお部屋探しをする全ての方にとって必見の情報です。

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意思決定のポイント

投資用物件の出口戦略を考えた場合、意識しなければいけないポイントが沢山あります。

株式投資などの場合だと「銘柄をいくらで購入して、いくらで売却できたか？」が全てです。

もし利益があった場合は所得税(配当所得)が掛かりますが、所得税率も一律で20%程なので、それ程、複雑ではありません。他にも株式売買に伴う手数料などが掛かりますが、正直、微々たるものですし、

一方、賃貸経営の場合はさまざまな費用が関わってくるため、しっかりと整理しておかないと「得だと思って売却したのに実は損していた…」なんてことにもなりかねません。具体的には以下のような費用が関わってきます。

• 物件の購入価格および売却価格に関わる費用
  • 仲介手数料、収入印紙代、銀行手数料など
  • 抵当権抹消費用、司法書士手数料など
• 保有期間中の家賃収入
  • ※これまでの実績金額
• 保有し続けることによって得られるであろう見込み収入
  • ※将来の予想額
• 保有期間中の経費
  • 管理費、修繕積立費、広告費、固定資産税など
  • 減価償却費、金融機関への融資返済金利など
• 不動産所得に対する所得税、住民税
  • 法人設立に伴う初期費用、運営費用
  • 顧問税理士費用、法人住民税
• 解体費用、リフォーム費用

とても項目が多くて挫けそうになりますが…

これらの全ての金額を換算することで、その物件によるの経営が「成功したか？」「失敗したか？」を評価します。

ただ「損失が出てしまうからずっと保有するしかない」と考えるのも軽率です。

認めたくない気持ちも分かりますが、投資をする以上、損失が出るのは仕方の無いことです。

自体が改善される根拠も無く、ただ頑なに保有し続けるのはただの「塩漬け状態」です。

例え失敗してしまったとしても、その原因をしっかりと分析し次に繋げるべきです。

売却を判断する場合は、売却することにより一括で手に入る収益と賃貸を継続し家賃収入を積み重ねることによる収益を天秤に掛けて「どの選択が正しいのか？」を見極めることが必要です。

物件売却のメリット

投資用物件を売却するメリットは当然ながら纏まったキャッシュが手に入ることです。

手元にまとまった資金があれば新規物件を購入するための軍資金になりますし、新規物件の購入により資産の若返りも期待できます。

勿論、立地や収益性によりどの物件を売却するかの判断が変わりますが、自分で判断して優良物件だけを手元に残すことができれば資産の棚卸しと言う意味では大きなメリットです。

勿論、売却した資金には手を付けずに、そのまま老後資金として保有し続けるのも一つです。

所有物件の売却を検討する時の考え方について

投資用の物件を所有していると不動産仲介会社から良く電話が掛かってきます。仲介会社とのやりとりや売却を検討する時の考え方について簡単にまとめてみました。

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2020.04.05

売却に伴う注意点

株式投資であれば、売却予定額をもとに「本当に売却するべきか？」「もう少し保有し続けるべきか？」を考えるくらいなので比較的シンプルに判断できます。

ですが、投資用物件を売却する場合は「この価格で満足できるか？」以外にも、たくさん考慮するポイントがあります。

ローンが返済できるか？

まず、最初に思いつくのが「金融機関へのローンを返済できるか？」です。

投資用物件を購入したものの、想定通りのキャッシュフローが見込めないことは良くある話です。

販売会社の営業は「不確実なシュミレーション」をもとに、将来のキャッシュフローを提示してきますが、現実はそう甘くありません。

つまり、巧みな営業トークに騙されてしまったパターンです。

この場合、すぐにでも売却して損失を最小限の抑えたいというのが本音かもしれません。ですが、金融機関から融資を受けている場合、購入の初期段階では利息部分の返済に占める割合が多く、ほとんど元金が減っていおらず、仮に売却できたとしても、大きなマイナスになってしまう場合もあります。

返済を進めることで、元金部分に占める割合が増えていきますが「判断を誤って購入してしまった物件」の場合、無駄に長い期間物件を保有すれことで、むしろ状況が悪化するかもしれません。

この辺りの判断は難しいですが、感情面での損得だけで無く「保有によるリスク」と「売却による損失」を見極める必要があります。

不動産投資の繰り上げ返済は効果絶大？返済総額の大幅削減に繋がります

繰り上げ返済をすることは返済総額を減らす上でとても大きな効果があります。元利均等返済の仕組みを理解しつつ繰り上げ返済の効果的なタイミングや注意点などについてまとめました。

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2019.11.17

譲渡所得の仕組みを理解する

出口戦略を考える時、譲渡所得を意識することはかなり重要です。

売却によって譲渡所得が発生する場合は、物件の所有期間によって所得税率や住民税率が大きく変わります。

譲渡所得とは物件を売却することによって得られる収入です。投資用物件における譲渡所得および譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝譲渡価格(売却価格)－簿価(帳簿価額)
  • 簿価(帳簿価額)＝購入価格－既に経費計上した減価償却費分
• 譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

重要なポイントは譲渡所得は譲渡価格(売却価格)から購入価格を差し引くのでは無く、簿価(帳簿価額)を差し引くということです。

簿価(帳簿価額)とは「購入価格から減価償却費分を差し引いた帳簿上の価額」のことです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得税の税率は物件の保有期間によって、以下の2種類に区別されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期譲渡所得と比べて約2倍の税金が課せられてしまうため注意が必要です。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

法人設立による節税対策

上記の通り、個人名義での所有物件だと譲渡所得税が大きな負担になりますが、法人名義で所有物件であれば、売買益に対する所得税を軽減できます。

その場合、途中で個人名義から法人名義に名義変更するのは難しいため、購入するタイミングで法人を設立して最初から法人名義で物件を購入する必要があります。

賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？

賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。 個人所有のままでも問題無...

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2020.04.08

より高値で売却するには

物件の売却を検討する場合「少しでも高値で売却する方法は無いか？」を考えます。例えば、以下のようなことが挙げられます。

空室を埋めてから売りに出す

投資用物件の市場価格は積算価格や収益還元法によって計算されますが、金融機関からの評価としては「現時点での稼働率」もとても重要ですし、空室が一つでもあると、それを理由に値下げ交渉されることもあります。

可能な限り空室は埋めた状態で売りに出す方が高値で売却できる可能性が高くなります。

収益還元法は難しくない？直接還元法とDCF法の違いについて

投資用物件の売買価格が「割高なのか？」「割安なのか？」を判断するのは少し難しいですよね。普段の生活で買い慣れている商品であれば「いつもより安いかな？」とか「先月から値上げされてしまった」などと、比較的簡単に売買価格を評価できますが、車や不動...

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2019.12.31

1部屋辺りの家賃収入を増やす

空室率同様、一部屋辺りの賃料も市場価格を決める上で大切な指数になります。

販売図面などには販売価格が一番大きく掲載されますが、投資用物件の場合、どうしても表面利回りは注目されてしまいます。

もし、近い将来、物件を売却することを想定している場合は、安易に賃料を下げて入居付けするのでは無く、多少、広告費を高めにしてでも家賃を少し高めに設定する方が販売価格を大きく見せることができます。

勿論、市場価格の平均と比較し余りにも割高な賃料を設定しても、投資家相手には直ぐに見破られてしまいますが、ある程度は高めに家賃設定した方が販売価格を維持する根拠になるはずです。

物件自体の品質を高める

物件自体の品質を高めるには以下のような方法が考えられます。

• エントランスや共用部分を綺麗に掃除する
• ニーズに適応したリフォームやリノベーションをする
• 大規模修繕工事をする

まずエントランスや共有部分の掃除は徹底的に綺麗に掃除するべきです。

特に購入希望者が訪れた際、すぐに目に付くような箇所は重点的に掃除しておくことで印象も変わります。

何より対してコストも掛からないため、やらない理由がありません。

一方、リフォームやリノベーションについては、本当に需要があるのかしっかり戦略を立てて慎重に取り組む必要があります。

「○○のような間取りが良いはず」と個人の思い込みで誤った対応をすればただの無駄金ですし、仮に工事の方針が正しかったとしても、期待できる販売価格の上昇以上のコストを掛けても意味がありません。

「ただの自己満足」にならないように費用対効果を考えた対策が必要です。

また、大規模修繕工事についても「適切な時期」があるため安易に進めると失敗します。

知り合いの工事会社など、低コストで対応してくれる業者などがいる場合は、付加価値を高めるために工事を実施するのもありですが、こちらも費用対効果が明確に期待できないのであれば、むしろ「大規模修繕工事は実施せずに、その分、値下げ交渉に応じる」方がリスクが少ないです。

また、日頃から修繕履歴を丁寧に記録することで、現状の物件価値を客観的に示せるようになります。

売却時の市場の動向を把握する

物件を売却する場合、その時々の景気動向により売却価格が大きく変動します。

極端な話、不動産バブルのような時代であれば、かなり割高な売却価格が期待できるかもしれません。一方、不景気であったり、不動産自体の価値が低減してしまっていれば、市場価格は低くなってしまいます。

今後、日本はインフレ経済を目指しています。残念ながら、今のところ、インフレ経済になることを期待できるような話題はありませんが、もし、物価が上昇すれば、売却できる価格の高くなるかもしれません。

次の購入者に融資が下りるかがポイント

「物件を売却をする」ということは、当然のことですが「その物件を購入する人がいる」ということになります。

例えば、区分マンションの場合、ワンルームマンションとファミリーマンションとでは「次の購入者層」にも違いがあります。ファミリーマンションの場合は住居用として家族で住むために購入される場合もありますが、ワンルームマンションの場合は個人の住居用として購入する可能性は低く、次の購入希望者も投資目的として購入するはずです。

住居用と投資用とでは利用できるローンの種類も違うため、金融機関の融資姿勢によっては、次の購入者が限定されてしまい値崩れの幅にも大きな違いが出てきます。

買い手側が融資を付けることができれば問題ありませんが、融資がスムーズに決まらなければ、売り手側にとっても大きな影響を与えます。

金融機関の融資動向に注目する

例えば、2018年〜2019年頃にかけて「かぼちゃの馬車の問題(スルガ銀行の不正融資問題)」などの影響により、個人への融資のハードルが一気に高くなってしまいました。その他にも、景気変動などにより金融機関の融資方針が変わってしまうと売買価格に大きな影響を与えることもあるはずです。

「融資が下りない」ということは「購入したくても購入できない人」が増えてくるため、自然と販売価格も低下傾向になります。

なお、金融機関からの融資の返済期間は、基本的には減価償却期間の範囲内であることが多いため、築年数が古い物件の場合は、売却できる(できる可能性が残っている)タイムリミットを意識する必要があります。

地域ごとに変わる融資の基準を把握する

「不動産業界の常識」と「地域ごとの常識」が異なることは意外と多いです。

例えば、一般的に以下のような物件には融資が付きにくいと言われます。

• 法定耐用年数を超過した古い物件
• 容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件

法定耐用年数が超過した物件は老朽化してしまっているので金融機関としても担保としての評価額が出しずらいですし、容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件にはコンプライアンス的にも積極的な融資が難しいとされます。

つまり、これらの物件は「利回りは高いものの次の売却先が見つからず出口戦略で苦労する」と考えられる訳です。

ですが、実は関西圏では意外と融資が下りることもあります。

これは「金融機関ごとの融資姿勢」にも影響しますし「関西(主に大阪府)では容積率オーバーの物件も一定数あり全ての違法物件の融資を停止すると融資先が限られてしまう」という地域ならではの課題があるからです。

あくまで金融機関側の考え方であるため、将来的に方針転換もあるかもしれませんが「○○だから融資は下りない」と諦めるのは勿体ないかもしれません。

融資の基準は地域によっても変わるため「自分が物件を所有したい地域ではどうなのか？」を把握することで、購入対象の選択肢が増えることもありそうです。

出口戦略で失敗しないためには？

出口戦略で失敗をしない方法を考える上で重要なのは「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」と「投資用物件を購入した後から可能な対策」とは分けて考えることです。

物件購入の前後で打てる対策が変わる

ここまでのさまざまな出口戦略の注意点などを解説してきましたが、以下のように、有効な出口戦略は投資用物件購入の前後で大きく変わることが分かると思います。

• 投資用物件を購入する前にだけ可能な対策
  • 建物の種類(分譲マンションか？1等アパートか？戸建てか？)を考慮する
  • 建物の構造(ワンルームか？ファミリー向けか？)を考慮する
  • 「次の購入希望者にも融資が下りるか？」を考慮する
  • 地域ごとに変わる融資姿勢を把握して考慮する
• 投資用物件を購入した後から可能な対策
  • 空室を埋める
  • 1部屋ごとの賃料を上げる(表面利回りを大きくする)
  • 物件の品質向上(掃除、修繕など)に取り組む
  • 短期譲渡所得と長期譲渡所得を考慮する

こうして見てみると「投資用物件を購入した後から可能な対策」には限りがあり、やはり「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」を把握した上で事前準備に取り掛かる必要がありそうです。

高値で購入しないことが何よりも大切

出口戦略だけに関わりませんが、賃貸経営全体として一番大切なのは「正しい物件を適切な価格で購入する」ことです。

勿論、建物の種類や構造、金融機関の融資動向なども大切ではありますが、単純に「購入金額を上回る価格で売却する」ことができれば賃貸経営で失敗する可能性も極限まで減らすことができます。

勿論、全ての投資家が同じことを考えているはずなので、そう簡単に実現することはできませんが、大きく値崩れしないような割安価格で物件を購入することが、何よりも重要な解決策だと言えます。

ずっと所有するのではダメなのか？

それでは、賃貸経営が順調な場合、その物件をずっとそのまま保有しておく訳にはいけないのでしょうか。

勿論、保有してからずっと高い利回りを維持し続けられる物件の場合は、その利回りが続く限り、保有し続ける方が良いはずです。

ですが、どこかのタイミングで必ず利回りは下がってしまいますし、減価償却期間が迫ってくると、購入者側の融資が困難になることもあるため、やはりある程度は「売却に対する意識」は持ち続けなければいけないと思います。

それに、今が順調だからと言って、この先もずっと順調かどうかはまた別の話です。

誰だって高値で売却できることが一番良いですが、空室が発生したり賃貸価格が減り続けると、その分資産価値が低くなってしまうため、その分売却価格にも影響を与えます。

ただ、いずれにしても自分の希望に近い価格で売却できるよう慎重に判断できる状況を維持することが重要です。「資金繰りが悪くなったため多少安くでも良いから今すぐ現金が必要になる」という状況になってしまうと、はやり足元を見られてしまいます。

20年後、30年後の売買価格のシュミレーションがどれ程の精度になるかは家主(投資家)の腕や経験に左右されます。物件の管理状況にも影響するため管理会社に物件管理を依頼している場合はなおさら不透明になります。

ただ、売却を「全く意識しない」のはその分機会損失を招いてしまいます。

過剰に意識し過ぎる必要は無いかもしれませんが、すぐに売却しないとしても情報収集する姿勢は持っておくべきますし、日頃から所有物件に対して、どの程度の流動性が見込めるのかを把握しておくことは安心感に繋がります。

ライフステージごとに最良の方法は変わりますが、どんなタイミングでもなるべく自分の選べる選択肢を多く持っておくことが精神的にも投資的にも大切なんだと思いました。

ローン定数(K%)とレバレッジの関係性について

不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。概要だけ知りたいという方には以下のスライドもおすすめです！不動産投資の利回りの種類不動産投資の利回りには次のようなものがあります。表面利回り(グロス利回り...

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2025.05.04