繰上げ返済の仕組みとそのメリット☆想像以上に大きいその効果を撤退解説!

不動産経営を行う際、可能な限り返済総額を軽減したいものですよね。勿論、生活費や子供の教育費などをしっかりと確保する事は大前提ですが、もし手元に余裕のある資金があれば、ローンの繰上げ返済を活用し少しでも返済総額を減らせれるような工夫が必要です。

繰上げ返済を活用して返済総額を削減する

今実際に繰上げ返済できるような手元資金があるかは各家計の都合によりさまざまだと思います。ですが、その効果を把握しておく事で、その後の返済計画を検討する際、少なからず影響するはずです。

そこで繰上げ返済の効果を理解する前に、まずはローン返済の仕組みを簡単にご説明したいと思います。

投資用物件に限らず、不動産を購入する際は金融機関より借入額に応じてローンを組む事になります。返済方法については月々返済額に占める元金と利息の比率が一定である元利均等返済とローン残高に関わらず毎月同じ元金を返済する元金均等返済の2種類に分けられます。ただ元金均等返済はローン残高の大きい返済開始当初の返済負担が重たくなってしまいます。なので、一般的には毎月の返済額が一定額である元利均等返済が採用されます。

元利均等返済はローン残高に対して月々返済額に占める元金と利息の比率が一定です。なので、月々返済額においてはローン残高が大きい返済開始当初が最も高い利息を支払い、ローン残高が減るにつれて徐々に支払う利息の額が減る仕組みです。要するに当初の予定よりも早いタイミングでローン残高を減らす事が、結果的に返済総額の削減に繋がり、その手段として繰上げ返済を利用する訳です。

実際にどの程度効果があるのか?

少し複雑かもしれませんが具体的な例をもとにお話をしたいと思います。便宜上、少しでも計算を分かりやすくするため、金額は全て概算で進めさせて頂きます。

例えば1,500万円の不動産ローンを借入期間を30年として2%の金利で元利均等返済したとします。その場合、当初の予定通りに返済すれば360回(30年×12ヵ月)の分割払いで月々の返済額は55,000円程です。返済当初、返済額の内訳としては元金分が30,000万円程で残りの25,000円程が利息分となります。
その後、徐々に元金分に占める割合が大きくなりますが、全てのローンを返済した時、30年間で支払う返済総額はおよそ2,000万円、利息分だけでは500万円程になります。

一方、同じケースで1年間予定通りの返済を行った後、100万円の繰上げ返済を行い期間短縮型を選択したとします。
※今回は返済総額を抑える事を考えるため月々の返済額を減らす返済額軽減型では無く、返済期間を短くする事でより返済総額の軽減効果が得られる期間短縮型を選択する事とします。

その場合、月々の返済額はやはり55,000円程と繰上げ返済前と変わりませんが、月々返済額に占める利息分を減らし返済期間も短くなるため返済総額を抑える事が出来ます。
そこで、その仕組みを理解する上で、まず100万円の繰上げ返済が何回分の返済に価するかを考えます。一見、100万円を55,000円で割り算するため18回程の返済になるかと思いそうですよね。ですが、月々のローン返済と違い繰上げ返済の場合は100万円全てを元金部分だけに充てる事になります。
具体的にはまず、上記の返済予定の通り1年間分の返済が既に済んでいるためローン残高は1年分減り1460万程になっております。それに伴い月々返済額は同じ55,000円程でも元金分は31,000円と少しだけ増えています。勿論、その後も元金分は増え続けますが、その元金分を100万円から差し引いていくと、なんと31回分の返済になるのです。また元金分と利息分を合わせた31回分に当たる月々返済額の合計は170万円以上になります。

要するに今回の例では早期に100万円分の繰上げ返済を行う事で返済総額として70万円以上軽減する事が出来た計算になります。
これは少し極端な例ですが、早期の繰上げ返済を行えば返済総額を抑える効果が大きい事が分かります。仮に10年や20年経ってから同じように100万円を繰り上げ返済してもローン残高がかなり減っているため同じような効果は得られません。

どんなローン返済計画が有効か?

それでは繰上げ返済の仕組みを理解した上で、どのようなローンを組むべきかを考えてみます。

①そもそも借入金を抑える
繰上げ返済は返済総額の軽減に有効ですが、ローンを組んで早々に繰上げ返済をする位なら、そもそも購入時の頭金を増やし少しでもローンに頼る金額を減らす事が最も返済総額の軽減に繋がります。

②可能な限り短い返済期間を設定する
返済期間を短くする事も返済総額を軽減するためにはとても有効です。ただ返済期間を短くすれば、その分当然、分月々返済額の負担は重くなるため想定する家賃収入や支出、及びライフイベントなどを考慮し、無理の無い範囲で考えないといけません。

③余裕があれば積極的に繰上げ返済をする
そして実際にローンを組んだ後にできる対応として繰上げ返済を利用します。こちらも無理の無い範囲で計画的に行わなければなりませんが、あくまで返済総額の軽減だけに着目すると「少しでも早く・少しでも多く」が基準となります。

なお、繰上げ返済をする上での注意する点としては、各金融機関により繰上げ返済に関するルールがある事です。
例えば繰上げ返済に必要な最低額が設定されていたり、返済に伴う事務手数料が必要な場合がある事です。事務手数料については返済額や返済時期に応じて変動したり、一律に定められている場合もあります。
ただ、上のシュミレーションの例からも分かるように繰上げ返済の効果は想像以上に大きいため、ある程度纏まった資金を繰上げ返済するのであれば、多少(1万円~2万円程)の事務手数料が発生しても、トータルで考えるとそれ程意識するような金額では無いはずです。

中々、纏まったお金を確保してローン返済に充てる事は難しいかもしれませんが、会社員や公務員の方の場合はボーナスなどを活用しても良いと思います。
ボーナスは月々のお給料に比べ、会社の業績や景気に左右されやすいため、それを当てにした返済計画はリスクが高いかもしれません。ですが、繰り上げ返済は自分の都合で自由に行う事が出来るので、資金に余裕がある時だけ検討してみるのも良いかもしれませんね。

環境や価値観によってローン返済に取り組む姿勢は変わります。自分一人である程度家計をコントロールできる未婚者と子供がいて教育費などもしっかり確保しなければならない既婚者の違いだけでも考え方は違いますし、事故や病気のような万が一の出費が必要になる可能性は誰にでもあります。

勿論、手元資金をしっかり確保しておく事で他に興味のある物件が出てきた場合は、より前向きに検討出来るなど意見は様々だと思いますが、あくまで返済総額の削減する事だけに着目する上ではとても有効な方法だと思います。余裕があれば是非検討してみては如何でしょうか!


この記事は2015年8月1日に楽待不動産投資新聞に投稿された記事を転載させていただきました。

繰上げ返済の仕組みとそのメリット ~想像以上に大きいその効果を撤退解説!~
http://www.rakumachi.jp/news/archives/106931

スポンサーリンク
レクタングル(大)広告
レクタングル(大)広告
PVアクセスランキング
PVアクセスランキング にほんブログ村
人気ブログランキング
にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
スポンサーリンク
レクタングル(大)広告