ファイナンシャルプランナー | 不動産投資ライフ https://go1101.com 楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記 Sun, 20 Jul 2025 03:59:57 +0000 ja hourly 1 https://wordpress.org/?v=6.8.5 https://go1101.com/wp-content/uploads/2016/05/blue-home-icon-100x100.png ファイナンシャルプランナー | 不動産投資ライフ https://go1101.com 32 32 資格取得の価値は？僕がAFPを手放して日本FP協会を退会した理由 https://go1101.com/blog-entry-240.html https://go1101.com/blog-entry-240.html#comments Mon, 08 Jan 2018 22:51:38 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/?p=2371 2015年の春頃にAFPの認定に伴い日本FP協会に加入することになりました。

そして去年2017年に日本FP協会を退会し、その結果、AFPの認定も取り消されてしまいました。

退会した理由は自分にとっては費用対効果が低いと判断したからです。

今回は、ファイナンシャルプランナー試験の特徴や、僕が日本FP協会に所属して感じたことを簡単にまとめてみました。

この記事は以下のような方におすすめです！
  • これからファイナンシャルプランナー試験を目指したい人
  • 日本FP協会に所属したけど、会員費の負担に疑問を感じている人

概要だけ知りたいという方には以下のスライドもおすすめです！

日本FP協会の年会費は高い？

AFPの試験に合格すると日本FP協会に加入する必要があります。

もう少し正確に言うと「AFP」および「CFP」は日本FP協会が認定するFP資格なので日本FP協会を退会すると自動的にAFPの認定も取り消されることになります。

日本FP協会の会費は以下の通りです。

  • 入会時に一度だけ必要になる入会金…10,000円
  • 毎年必要となる年会費…12,000円

もともと入会費および年会費については「高過ぎる」と言う意見がかなり沢山ありました。

ファイナンシャルプランナーの仕事をしていたり、それ以外にも保険会社や金融会社などに勤務している場合は会社が入会金や年会費を経費として負担してくれることもあります。

ただ、僕のように個人で不動産経営をしているような場合は、普通に維持費が自己負担になってしまいます。そしてこの維持費の高さが、今回、僕が日本FP協会を退会した唯一の理由です。

AFP認定者になるメリットは？

AFPの認定者になると以下のようなメリットがあると言われています。

  1. 専門家としての信用や信頼性が高くなる
  2. FPに関する最新情報を入手しやすくなる
  3. 人脈作りがしやすくなる
  4. FPとしての知識が自分や家族のライフプランにも役に立つ

メリットの恩恵を受けるかどうかは自分の職業や置かれている立場によって全然違ってきます。

勿論、今回は自分の立場に置き換えて本当に維持するためのコストに見合うメリットがあるかを考えてみました。

なお、AFPの概要については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

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「AFP」や「CFP」のブランドは価値は？

僕のように一度AFPを取得した人間からしたらAFPの認定にはそれ程高い専門知識が必要では無いことを知っています。

公認会計士や税理士などの士業と比べても、資格を取得するための難易度は比較にならない程簡単です。

またAFPを認定するためには継続教育が必要ですが、継続教育で単位を取得し、資格を維持するためのハードルも低く、長年資格を維持しているからと言って十分な知識を網羅的に学び続けていることにはなりません。

勿論、「取得したら終わり」の資格では無く、資格(肩書)を維持するために継続的な教育が必要になる制度はそれなりに素晴らしい考え方ですが、継続教育で単位を取得し続けるのは、小手先の対応で十分に可能だというのが僕の正直な感想です。

それでも、やっぱり相談・依頼する側からしたら一つの大きな信頼になります。

特にAFPやCFPの場合、ライセンスカードや認定者向けのバッチなどが交付されるため信頼性を強調するには良い体制が整えられています。

継続教育を受けるためにも、別途、受講費用が必要になります。

勉強会に参加すれば何か得られる？

結論から言うと勉強会や交流会に参加するだけで充実した知識が得られ幅広い人脈を築ける訳ではありません。

僕がファイナンシャルプランナーの分野に興味を持ったのは不動産投資家として少しでも勉強になるのでは無いかと考えたからです。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて
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AFPの肩書を使い相談やセミナーでお金を稼ぎたい訳では無く、不動産経営者として成果を出すことが目的です。

そう考えるとわざわざ日本FP協会主催のセミナーや交流会に参加しなくても、他にも充実した学びの場は沢山あります。

僕の場合は主に以下の2つのコミュニティに参加することが多いです。

  • がんばる家主の会
  • マネ〜だ塾

基本的に不動産オーナーであることが参加条件ではありますが、貴重な情報を得ることができます。

ただし日本FP協会に所属するとファイナンシャルプランナーとして自分の情報を発信する場は増えるように思います。会員を対象にしたセミナーの講師をすることもできますし、FPジャーナルやその他のメディアなどで情報を発信することも可能なので、積極的に情報発信を目指したいのであればこの環境を最大限に利用すれば良いと思います。

FPジャーナルは結構オススメ

日本FP協会に加入すると毎月、FPジャーナルと呼ばれる会報が郵送されてきます。

ファイナンシャルプランナーの知識は法改正などに次々に更新されていくますし、求められる役割も社会情勢の変化により変わってくるので、常に最新の情報を把握しておくためには定期的に送られてくるFPジャーナルはかなりオススメです。

事実上、日本FP協会の年会費はFPジャーナルの維持費に消費されていると言えます。

そう考えるとかなり割高ではありますが、自動的に最新情報を入手できる仕組み作りと言う意味では情報収集の中心的な存在になります。

固定費を削減させるのがファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーの提案時の基本方針は家計の出費の中でも主に固定費にメスを入れることだと思います。

固定費を削減できれば長期的に大きな節約効果が出るからです。

そう考えると、費用対効果を全く感じられない日本FP協会の年会費は、残念ながら不必要な固定費であるという結論に至りました。

勿論、仕事柄、費用対効果を感じている方も沢山いると思いますし、日本FP協会という組織をしっかり活用できるかどうかも工夫次第なので結局は個人の判断になりますが。

クローズドなコミュニティの魅力

日本FP協会を脱退し再度AFPの認定を受けるには、再度AFPの認定研修を受講する必要があります。僕個人的には、現状の制度のままでは、今後、改めて日本FP協会に加入する可能性は限りなく低いです。

ですが、このようなコミュニティは実際に中に入ってみて自分の肌で感じることで効果を感じる(もしくは感じない)ことができると思います。

日本FP協会に関わらず、クローズドのコミュニティには一般的にオープンになっている勉強会やセミナーと比べると有益な情報が得られる可能性が高いことは確かです。

無料のセミナーは主催者側も採算を取るために必ず何だかの思惑があるためどうしても不純な情報が混じってしまいますが、有料のセミナーの場合は主催者側はある程度売上が確保できるため宣伝や妙なセールスをする必要性は低くなります。

特に投資やお金に関わるような一見胡散臭い集まりに参加する時にはこの辺りの見極めをしっかり行わないと「無料セミナーのはずが高い買い物になった」というふうにもなる訳です。

例えば僕は、2014年から不動産投資家として関西の大家コミュニティである「がんばる家主の会」に所属しています。「がいばる家主の会」では、一般の無料セミナーでは中々聞けない貴重な情報を入手できることがあります。それは勉強会(講義)の中での内容であったり、その後の懇親会の中での内容であったりとさまざまです。

僕は今回、日本FP協会を退会することになりましたが、これから先も気になるコミュニティがあったら予算の許す限り積極的に参加してみたいと思います。

関西最大の大家コミュニティ！がんばる家主の会の魅力について
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]]> https://go1101.com/blog-entry-240.html/feed 2 保険なんて無駄なだけ？過剰なリスク対策が老後貧乏を生む理由？ https://go1101.com/blog-entry-4.html https://go1101.com/blog-entry-4.html#respond Mon, 30 Dec 2013 14:20:36 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2013/12/30/2014%e5%b9%b4%e3%82%82%e3%80%8c%e3%81%86%e3%82%81%e3%81%8d%e3%81%9f%e3%80%8d%e3%81%af%e6%b4%bb%e6%80%a7%e5%8c%96%e3%81%97%e7%b6%9a%e3%81%91%e3%81%be%e3%81%99%e2%98%86/ 保険は人生で2番目に高い買い物と言われます。

勿論、1番はマイホームです。

個人的には「結婚契約」が一番高い買い物だと考えています。

ただし、僕の個人的な考え方としては「日本に住んでいる多くの人にとって生命保険や医療保険は必要無い」と思っています。

僕も投資用物件を購入するために団体信用生命保険に加入していますが、その分、通常の生命保険や医療保険には加入していません。

保険の必要性を理解した上で家計の支出を整理することで、生活にゆとりが生まれます。

  • 生命保険や医療保険の負担が大きいと感じている人
  • 保険の必要性に疑問を持っている人
  • 家計の支出を抑えて、ゆとりのある生活を送りたい人

支払い保険料は無駄ばかり？

そもそも保険の役割は怪我や病気になった時、少しでも家計の負担を軽減するために加入するのが一般的です。

生命保険や医療保険は、加入者から集めたお金(支払い保険料)をもとに、怪我や病気になった人に対してお金を支払う仕組みです。

火災保険にしても地震保険にしても基本的な考え方は同じです。

助け合いの気持ちが大切な訳です。

………っと言う訳ではありません。

保険は助け合いなんて真っ赤な嘘

保険の役割は「加入者から集めたお金を困っている人に再配布すること」です。

ですが、実際には他にも沢山のお金が必要になります。

僕は生命保険会社で働いたこともありませんし、保険の仕組みに詳しい方から直接話しを伺った訳では無いので、一部、想像や思い込みがあるかもしれませんが、保険加入者が支払った保険料の使い道として、以下のようなものが挙げられると思います。

  • 保険会社の利益
  • 保険会社社員の人件費
    • 保険勧誘(営業)のための人件費、広告費
    • 保険を適切に運用するための人件費
    • 新しい保険プランを作るための人件費
  • その他の費用
    • 保険の窓口の担当者の人件費、仲介手数料
    • 保険案内人(ファイナンシャルプランナー)の仲介手数料
    • 保険会社が訴えられた場合の顧問弁護士の契約費用
    • CMに出演する有名人や女優などとの契約費用
    • 保険のシステムを効率良く運用するための開発費

生命保険会社の売上高は日本の中でもトップクラスです。

また大手生命保険会社の社員であれば、その年収も羨ましくなるくらい高額ですよね。

これらを下支えしているのは保険加入者の皆さんです。

保険は宝くじと同じで購入した(保険料として支払った)金額のうち、その多くが保険会社の社員やその関係者の給与として支給され、残りの金額を怪我や病気になった加入者へ配分されるイメージです。

つまり「加入者が受け取ることのできる保険料の合計」よりも「加入者が支払う保険料の合計」の方が圧倒時に大きくなります。

そもそも保険なんて損か？得か？を基準として加入するものではありません。

それは分かります。

ですが、厳しい言い方をすると、リスクヘッジの名の元に、厚生年金や国民年金とは比べ物にならない程、ぼったくりの金融商品であるということは自覚した上で、冷静な判断が必要になります。

想定外の費用が沢山含まれている

保険会社に支払った保険料はどのように使われているのでしょうか？

僕の知る限り「○○に○○円」のような情報は公開されていないですが、少し考えてみるといろいろと思い浮かべることができます。

保険金詐欺の被害者は保険会社？

世の中には保険金詐欺を企む悪い人が一定数います。

実際には病気になっていないのに保険料を受け取るような人たちですね。

勿論、保険会社も担当者も馬鹿では無いので、そう簡単に騙されることはありませんし、徹底的な調査結果をもとに支払査定を進め保険金を支払うという結論を出します。

そう簡単に詐欺なんてできないものです。

ですが、このような面倒くさい人達とやりとりするのも無駄なコストが発生しますし、余りに長期化するようであれば「もうお金を払って終わらせてしまいたい」と思ってしまいますよね。

もしかしたら、普通に騙されてしまうこともあるかもしれません。

ただ、そうなった場合、保険会社はその損失を泣き寝入りするのでしょうか？

勿論、そんなことはありません。そんなことは想定内だからです。

保険会社としては、ある程度、保険金詐欺をする人や面倒くさい人が出てくることは計算できており、そいつらに対する損失分を保険加入者に支払わせている訳です。

なので保険会社としては痛くも痒くもありません。

つまり、一部の迷惑な行為をする人のための損失分は、ちゃんと保険料を支払っている健全な加入者の皆さんが負担していることになります。

ちなみに銀行などの金融機関でもこのような考え方が用いられています。

お金を貸し出す金融機関としても、全ての人がちゃんと予定通りに返してくれるとは考えていません。

ちゃんと予定通り返せなかったり、連絡が付かないまま逃げてしまう人もいるはずです。

だけど、これも金融機関からしたら想定内です。これを「貸し倒れ積立金」と呼びます。

予定通り返してくれない人が一定数いるのが分かっているので、それ以外の健全な人たちから「金利」という形で請求しているのです。

システム開発費には莫大なコストが掛かる？

保険会社には沢山の保険のプランが用意されていますが、生命保険会社(またはその関連会社)で利用されているさまざまなシステムは、一般的な企業や大学のIT環境と比べてもとても高額です。

理由はより機密性の高い個人情報を扱っていて、セキュリティを維持するため惜しみなくコスト(お金、時間、人件費)を掛けているからです。

保険会社のIT部門でシステムの開発を進めることもあれば、子会社や関連会社にITシステムの開発を依頼することもありますが、いずれにしてもとても膨大な開発コストが掛かります。

特に保険関係のシステムは以下のような理由により、開発コストが膨大になる傾向があります。

  • 個人情報などの機密性の高い情報を取り扱うため万全のセキュリティを確保する必要がある
    • 情報漏えいリスクを徹底的に排除するため非効率的な開発になる
  • 過去の大規模システムを引き継ぐため、中々新しい技術を採用しづらい
    • 古い技術を使い続ける傾向があり非効率な開発になる
  • お金に関わることなので計算誤りや不具合などは絶対に許されない
    • 徹底的な動作テストを実施するため、膨大なコストが掛かる

勿論、保険会社ごとに最善の方法を取り入れていると思いますが「絶対にミスが許されない」という意味で、他の業界と比べるとシステムの開発コストが高くなる傾向があります。

それでは、その開発コストを支えているのは誰でしょうか。

それは言うまでもなく保険加入者ですよね。

過剰なサービスも加入者が負担

最近では本当に手厚いサポートの保険が存在します。

例えば自動車保険を例にあげてみます。テレビCMなどを見ていると自動車保険ではこのような保険が備え付けられています。

  • 事故が発生した際の相手(被害者または加害者)とのやりとり、交渉
  • 事故で自宅に帰れなくなった場合の宿泊先やレッカーの手続き
  • オペレーターの24時間365日対応

本当に至れり尽くせりですね。素晴らしいです。

…ですが、当然、これらのサービスは保険会社が負担している訳でも無ければボランティアでもありません。しっかりと加入者が負担してしています。

仮に、保険会社のオペレーターが24時間365日対応してくれるサービスが含まれている場合、その多くは「待機時間」です。深夜に頻繁に事故が発生し、保険会社に問い合わせが殺到するとは思えませんよね…(知らんけど)。

つまり、このような自動車保険に加入する以上「オペレーターの待機時間の給与分」も自分が負担していることは忘れてはいけないのです。

保険トラブルのリスク

保険に加入する場合、現在の持病や過去の病歴などを正確に伝えなければいけません。情報が正しく伝えられていなければ「告知義務違反」として保険金が支払われない場合もあります。

ですが、しっかりと持病や病歴を伝えていたとしてもトラブルが起こる可能性はあります。

例えば、死亡保険は保険加入者が死亡した時に保険金が支払われる保険です。

とても分かりやすいです。

ですが、がん保険や3大疾病などの保険だと、(確率は極めて低いですが)スムーズに保険が支払われず、トラブルになるケースもあります。

例えば「がん保険」は当然ですが「がんになった場合に支払われる保険」ですよね。

ですが、実際に症状はがんと同じくらい悪い症状でも、医学的にがんとして取り扱われないような病気に掛かった場合は、がんであると認められず保険料は支払われないこともあります。実際にはがんと同等の症状であり、命に関わるような大きな病気であったとしても「医学的にはがんでは無い」という理由で保険料が支払われないことがあります。

もし支払いを巡るトラブルが起こった場合、生命保険協会で裁定を行い、最終的には裁判になる訳ですが、相手(保険会社)からしたら、そんなことは想定内です。

保険加入者側としては、がん同様の重い症状の中で今にでも倒れてしまいそうな状態で裁判に挑む訳ですが、百戦錬磨の保険会社としては超優秀な顧問弁護士が味方についているので、裁判で勝つのも中々大変です。

何故、超優秀な顧問弁護士を味方につけられるのでしょうか？

それは保険加入者から潤沢な保険料を徴収しているからです。

また、がん同然で今にも死んでしまいそうな状態である保険加入者からしたら限られた時間内(生きている間)に勝訴しなければ保険料を受け取ることはできません。保険会社側からすれば裁判が長期化している間に保険加入者が死亡すればがん保険は支払わなくても良い訳ですからね。

つまり保険加入者が支払った高額な保険料は、生命保険会社の超優秀な弁護士費用として割り当てられて、そして最後はその弁護士が立ちはだかることよって保険料を受け取ることができない…

なんてことも、可能性としてはある訳です。皮肉な話です。

かなり偏見に満ちた悪意のある書き方をしてしまいましたが…現実問題としてこのような可能性はゼロでは無いと言えます。

何も無ければ全て無駄

保険に加入することで、怪我をしたり病気になった場合はその分の保険料を手に入れられる訳ですが、そのようなことが怒らなければ掛け捨てになります。

つまり無駄金です。

勿論、保険とは「何かあった時の万が一の備え」なので「得か？損か？」で単純に評価するものではありません。

ですが、自分や家族の生活を守るために加入したはずの生命保険なのに、支払った保険料は「保険会社の従業員」や「詐欺師」の手元に流れていくだけ…ということは、しっかり理解しておくべきだと思います。

保険に加入しないと破綻するの？

つまり、生命保険や医療保険は「支払った保険料(対価)」に対して「担保される保証内容」が、とても小さくなってしまう不合理な「金融商品」なのですが、それならば、自分や家族の安心した生活はどのように守れば良いのでしょうか？

生命保険保険や医療保険に加入していない状況で、事故にあったり病気になったりしてしまったら、一気に生活が傾いてしまうのでしょうか？

実はそんなこともありません。

覚えておきたい高額医療費制度

高額医療費制度は公的医療保険制度の一つで、医療機関や薬局窓口で支払う医療費の自己負担限度額を設定し、1ヶ月ごとの上限額を超えた自己負担額を支給してくれる制度です。

高額医療費制度の自己負担限度額
所得自己負担限度額多数回該当
年収約1,160万円以上252,600円＋(総医療費－842,000円)✕1%140,100円
年収約770万円以上〜年収約1,160万円167,400円＋(医療費－558,000円)✕1%93,000円
年収約370万円～約770万円80,100円＋(医療費－267,000円)✕1%44,400円
年収約370万円以下57,600円44,400円
低所得者(住民税非課税)35,400円24,600円

自己負担限度額は年齢や所得によって変わりますが、公的医療保険制度なので、健康保険加入者や国民健康保険に加入していれば制度を活用できます。

障害年金と遺族年金

万が一のことが起こった場合、公的年金も心強い味方になってくれます。

厚生年金や国民年金と言えば「本当にもらえるのか？」「支払ってるのは損では無いのか？」というネガティブな話題が多いですが、それは「老齢年金」についての話題です。

ですが、国民年金や厚生年金には「老齢年金」以外にも「障害年金」と「遺族年金」が存在します。

病気やけがなどにより一定の障害を負った時に支給される「障害年金」が支給されますし、年金受給者(被保険者)の配偶者および18歳以下の子供に対して支給される「遺族年金」が支給されます。

団体信用生命保険の特徴

金融機関からお金を借りて住宅ローンを組む場合、団体信用生命保険という言葉を耳にしたことは無いでしょうか？

団体信用保険に加入すると自分(購入者)が返済期間中に事故や病気で死亡してしまったり、重い症状になってしまった場合、団体信用保険を提供している生命保険会社が残りのローンを全額返済してくれます。

つまり、購入者側(遺族側)としては返済の進捗に関わらず残りの住宅ローンを全額免除してもらえる訳です。

そして団体信用生命保険は結果的に生命保険代わりになります。

住宅を購入する時に団体信用生命保険に加入している場合は、一般的な生命保険や医療保険と重複している保険項目が存在するはずです。もし団体信用生命保険で担保できている保険項目がある場合は、その保険項目を削減することで保険料を安くするのも有効です。

無駄なものはどんどん削減する

勿論、この記事を読んで保険を解約した途端「癌になってしまった！どうするんだ！」と言われても責任は取れないのですが「生命保険」という不透明極まりない「金融商品」について、価格の妥当性を把握できないまま「とりあえず加入する」ことは、むしろ自分の大切なお金を無駄にしていることかもしれません。

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結局は考え方の違い

ここまで「生命保険や医療保険がいかに割高な金融商品であるか？」をお話してきましたが「保険に加入するのは間違いだ」とは思いません。

保険の仕組み、つまり、お金の「集め方」や「使われ方」は可能な範囲で理解し、割高であることを理解した上で加入するのであれば良いと思います。

僕のような「独身の独り身」と「大切な家族を持った稼ぎ頭」では損得勘定以前に根本的な価値観が違うのは当然です。

守りたい人がいるのは素晴らしいことです。

個人的には保険会社のとても爽やかで新鮮で愛情に満ち溢れたCMからは胡散臭さしか感じませんが…

ですが、仕組みすら理解しないまま生命保険に加入して安心することや、生命保険に加入していない人を「リスクがある」と決めつけることは、とても軽率な考え方です。

]]> https://go1101.com/blog-entry-4.html/feed 0 FP試験を受ける上で必要となるリスク管理の基礎知識 https://go1101.com/blog-entry-71.html https://go1101.com/blog-entry-71.html#respond Tue, 13 May 2014 14:55:08 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/05/13/fp3%e7%b4%9a%e5%82%99%e5%bf%98%e9%8c%b2%e2%91%a2/  

ファイナンシャルプランナーとして安心できるライフプランを提案するにはリスク管理は重要な意味を持ちます。

リスク管理と言うと少し大げさですが分かりやすく言えば生命保険のことです。

保険制度の基本

保険の必要性は人それぞれです。僕のような独り身であれば、正直そこまで真剣に考えなくても良いと思いますが、家族を背負って生活する上ではとても重要です。

一つ一つの保険の内容を理解する前に、保険制度全体をざっくり理解する必要があります。

社会保険と民間保険

社会保険とは国民年金や厚生年金保険、労災保険等、国等が行っている保険制度です。これに対して、民間保険は民間の生命保険会社や損害保険会社が行う制度です。両者を総合して、保険制度といいます。両者には以下のような相違点があります。

社会保険と民間保険の違い
社会保険民間保険
保険者政府、共済組合等(公法人)民間、共済、JAなど
加入強制任意
保険料事業主負担あり、免除あり全額契約者負担
保険給付の額法律により一定額契約により決定

保険制度には社会保険と民間保険の2種類があります。

契約を白紙にできるクーリングオフ制度

クーリングオフ制度とは一定の要件のもとで消費者からの一方的な意思表示のみによって、契約申し込みの撤回、契約の解除を行うことを認め、一般消費者の保護を図る制度です。

保険の契約者は、クーリングオフの内容を記載した書面を受け取った場合には申込日、またはその書面を受け取った日のいずれか遅い日から起算して8日以内(消印有効)であれば、申込みの撤回、解除の通知ができます。

保険会社の破綻に備えられた保険契約者保護機構

保険契約者保護機構は、保険会社が破綻した場合に、破綻保険会社の契約者の保護を図り、保険業に対する信頼性を維持する目的で設立されました。「生命保険契約者保護機構」と「損害保険契約者保護機構」があり、保険会社が経営破綻した場合、救済する保険会社に対して資金援助を行う他、自ら破綻保険会社の保険契約の引受け等を行います。

生命保険料の仕組みとは？

生命保険は、以下のようなリスクにお金で備えるものです。

  • 死亡
  • 疾病
  • 負傷
  • 生存

生命保険の場合は、契約した日(責任開始日)行こうに起きた死亡などの事故に対して、基本的に保険金の全額が支払われます。貯蓄の場合は、必要額に達するまでに時間がかかります。つまり、保険というのは、契約した時点で必要な額を全額受け取ることができるサービスを購入している訳です。

生命保険の3種類の基本型

生命保険の基本的な形態は、以下の3種類です。

  • 生命保険の保険型
    • 死亡保険
    • 生存保険
    • 生死混合保険

被保険者が死亡・高度生涯状態となった時のみ保険金が支払われる死亡保険、被保険者が特定の時期まで生存していた場合のみ保険金が支払われる生存保険、死亡保険と製造保険を組み合わせた生死混合保険の3種類です。

そもそも保険料は、保険金支払いの財源となる純保険料と、保険会社の必要経費に充てられる付加保険料とで構成されています。

純保険料は死亡保険料と生存保険料から構成され、予定死亡率(統計をもとに年齢・性別ごとの死亡者数を予測)と予定利率(保険料の予想運用利回り)を基礎として計算されます。

一方、付加保険料は予定事業費率(保険料に対する事業経費の割合)を基礎として計算されます。

このような統計を踏まえた予定率をもとに保険料金や支払金額を決めていると考えれば、業界や各会社ごとに蓄積された経験やノウハウを費やした完成度の高いシステムなんだと言えます。

最近では保険の相談窓口や比較サイトなども充実しているので、利益追求の割高な保険はどんどん厳しくなるはずです。

生命保険、損害保険などの代表的な保険商品

代表的な生命保険には主に以下のようなものが含まれます。

  • 終身保険
  • 定期保険
  • 養老保険

また損害保険にも以下のようにさまざまなものがあります。

  • 火災保険
  • 自動車保険
  • 傷害保険
  • 賠償責任保険

地震保険はそれ程でもありませんが、火災保険については投資用に限らず物件を購入時、融資を受けるためにも必要となる保険でもあるので、どのような内容が含まれているか知っていて損は無い知識です。

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保険と税金の関係

保険に加入することで生命保険料控除や地震保険料控除などの所得控除を受けることができます。

また可能性は低いですが、逆に保険金を受け取る場合にも契約者、被保険者、受取人の関係性によっては税金が掛かってしまうことがあります。

基本的には控除額の範囲内であるため課税される心配は少ないですが、この辺りの知識を最低限持っていると安心できます。

生命保険は払いすぎている人が沢山いる

生命保険は自分にあった契約内容で加入する必要があります。

別に収入や支出などを細かく分析しなければいけない訳では無く「万が一の事態が起こった時にどれ位のお金が必要か？」が一つの基準になります。

一家の大黒柱であれば、万が一事故などで死亡した場合、「残された家族が安心して生活するにはどの位必要になるのか」と言うふうに残された側の立場に立って考える必要があります。

その観点があれば保険会社の営業やファイナンシャルプランナーに相談する時にもブレずに希望を伝えることができるはずです。

ファイナンシャルプランナーとしての役割

一方、相談に乗るファイナンシャルプランナーとしては加入者個人だけで無くその周りの人間関係なども考慮したアドバイスが必要になります。

株式投資や投資信託のように明確な成果(結果)が出ないため選択した保険内容が正しかったのか明確になりづらいですが、安心だけを追求し過ぎると月々の支払い保険料が増えてしまい生活を圧迫してしまします。

意外と相談者自身が保険内容を正しく理解できていないことも多いため、保険証券の内容と正しく伝え、無駄があればその点を改善できるような提案ができれば大きな価値があると思います。

難易度は高く無いが出題範囲が多い分野

ファイナンシャルプランナー試験を受けることを考えるとリスク管理の分野は比較的出題範囲が広いと思います。

一つ一つの問題はそれ程難しいことは無く暗記の要素が大きいですが、ある程度時間を掛けて覚えないと沢山取りこぼしてしまいそうです。

ただ資格を取得し実際に実務をこなしていくとセミナー講師や保険の個人代理店など活躍する幅は広がりそうです。

僕の周りのファイナンシャルプランナーでは生命保険や損害保険などのリスク管理の分野を得意とした専門家が一番多い印象があります。

顧客のニーズに上手く答えることができれば比較的安定した収入になるかもしれません。

]]> https://go1101.com/blog-entry-71.html/feed 0 不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて https://go1101.com/blog-entry-58.html https://go1101.com/blog-entry-58.html#respond Mon, 31 Mar 2014 14:23:58 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/03/31/%e7%9b%ae%e6%8c%87%e3%81%9b%e3%83%95%e3%82%a1%e3%82%a4%e3%83%8a%e3%83%b3%e3%82%b7%e3%83%a3%e3%83%ab%e3%83%97%e3%83%a9%e3%83%b3%e3%83%8a%e3%83%bc/ 最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

  • 弁護士
  • 税理士
  • 住宅診断士
  • 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーは専門家への橋渡し

不動産経営者として賃貸業を進めていくと、その中で多くの専門家の方と関わることにないります。

もっともメジャーなのは住宅やの専門家だと思いますが、その他にも保険分野や法律分野や相続関係などとても幅広い分野から成り立っています。

一人で多くの分野をカバーできる人も中にはいるかもしれませんが、基本的にはそれぞれの専門分野のプロフェッショナルと協力しあって売買や契約を進めていくことになります。

その中でファイナンシャルプランナーの大きな業務内容はさまざまな悩み、問題を抱える依頼主に対して適切な解決策を提示したり、その上でそれぞれの専門家を紹介するような橋渡しのような役割を持っています。

他にも講演(セミナー)や執筆などの活動もありますが、もっとも柱となるのはさまざまなお金の問題に対する相談業務になります。

ファイナンシャル・プランニング技能検定とは

さっそくファイナンシャルプランナーの試験に向けて参考書を購入しました。

今回購入したのはナツメ社の「関税攻略テキスト」と言う参考書ですが、2級〜3級であればしっかり最新の情報がまとめられている参考書であればどれでも問題無いと思います。

学科試験と実技試験

ファイナンシャル・プランニング技能検定は学科試験と実技試験で実施されます。

実技試験と言っても何か特別なことをする訳ではなく、学科試験で暗記した知識を少し応用するようなイメージです。

ファイナンシャル・プランニング技能検定を取得するためには学科試験と実技試験のそれぞれに合格する必要がありますが、どちらも同じ日に実施されていて、難易度的にも3級であれば同時に受験しても大丈夫だと思います。

勿論、別々の日で受験することも可能でその場合は学科試験あるいは実技試験の合格者に対して「一部合格証書」が発行され、合格した試験については翌翌年度まで試験が免除されます。

難易度ごとに資格試験がある

ファイナンシャルプランナーには専門知識を客観的に評価するために資格試験制度が設けられています。

国家資格には入門者向けの3級FP技能士、中級者向けの2級FP技能士、上級者向けの1級FP技能士と難易度ごとに資格試験が分けられています。

また民間試験としては中級者向けのAFP(アフェリエイテッドファイナンシャルプランナー)と上級者向けのCFP(サーティファイどファイナンシャルプランナー)があります。

AFPでもプロとして活躍されている方は大勢いますが、より高い専門知識を身に付けたりファイナンシャルプランナーとして独立を目指すような方にはCFPを取得される方も多いです。

一方、3級FP技能士などは専門家と言うよりかは「ファイナンシャルプランナーとはどのようなものか」と体型的にざっくり理解するような位置づけです。保有しているからと言って就職や業務獲得の面で大きく評価されることはほとんどありませんが、あくまで最初の一歩としては勉強しやすい内容になっています。

試験の実施団体の違い

FP技能検定3級の実施団体は以下の2つがあります。

  • 一般社団法人金融財政事情研究会
  • NPO法人日本FP協会

今後のキャリアアップとしてAFPやCFPを取得する場合はNPO法人日本FP協会から受験することになります。

ファイナンシャルプランナー試験の6つの分野

試験の概要と試験範囲を大まかに見てみると以下の6分野から出題されることが分かりました。

  • ライフプランニングと資金計画
  • リスク管理
  • 金融資産運用
  • タックスプランニング
  • 不動産
  • 相続・事業承継

予想していたよりも試験範囲は広いですが、必要となる正解率が余り高くないこともあり詰め込んで学習すれば1週間〜2週間程で合格できそうな内容です。なので試験を通してお金に関わる一般的な(浅い)知識を身に付けて、その後興味ある分野を深堀りするようなイメージで十分だと思います。

ライフプランニングと資金計画

ライフプランニングと資金計画の試験範囲は以下の通りです。

  1. ファイナンシャル・プランニングと倫理
  2. ファイナンシャル・プランニングと関連法規
  3. ライフプランニングの考え方・手法
  4. 社会保険
  5. 公的年金
  6. 企業年金・個人年金等
  7. 年金と税金
  8. ライフプランん策定上の資金計画
  9. ローンとカード
  10. ライフプランニングと資金計画の最新の動向

ライフプランニングと資金計画については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となるライフプランニングの基礎知識
ライフプランニングとはライフデザインに基づいた生涯の生活設計を立てることです。ライフデザインとは各個人の自分の価値観に基づく生き方のことをいいます。このライフデザインに合わせて自分と家族の生活設計を立てることがライフプランニングです。ライフ...
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2020.12.22

リスク管理

リスク管理の試験範囲は以下の通りです。

  1. リスクマネジメント
  2. 保険制度全般
  3. 生命保険
  4. 損害保険
  5. 第三分野の保険
  6. リスク管理と保険
  7. リスク管理の最新の動向

リスク管理については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となるリスク管理の基礎知識
ファイナンシャルプランナーとして安心できるライフプランを提案するにはリスク管理は重要な意味を持ちます。リスク管理と言うと少し大げさですが分かりやすく言えば生命保険のことです。保険制度の基本保険の必要性は人それぞれです。僕のような独り身であれ...
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2020.12.22

金資産運用

金融資産運用の試験範囲は以下の通りです。

  1. マーケット環境の理解
  2. 預貯金・金融類似商品等
  3. 投資信託
  4. 債券投資
  5. 株式投資
  6. 外貨建商品
  7. 保険商品
  8. 金融派生商品
  9. ポートフォリオ運用
  10. 金融商品と税金
  11. セーフティネット
  12. 関連法規
  13. 金融資産運用の最新の動向

金融資産運用については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となる金融資産運用の基礎知識
ファイナンシャルプランナー試験を受験する上で押さえておきたい分野の中でも金融資産運用の知識は最も難しい分野だと思います。ファイナンシャルプランナーとして押さえたい金融資産運用役割としては資産運用を相談したい顧客の悩みに対してどのような金融商...
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2020.12.22

タックスプランニング

タックスプランニングの試験範囲は以下の通りです。

  1. わが国の税制
  2. 所得税の仕組み
  3. 各種所得の内容
  4. 損益通算
  5. 所得控除
  6. 税額控除
  7. 定率減税
  8. 所得税の申告と納付
  9. 個人住民税
  10. 個人事業税
  11. タックスプランニングの最新の動向

タックスプランニングについては以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

タックスプランニングの理解でFP試験は楽しくなる！出題範囲を徹底解説
タックスプランニングと聞くととても難しいイメージがあります。タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で...
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2020.12.22

不動産

不動産の試験範囲は以下の通りです。

  1. 不動産の見方
  2. 不動産の取引
  3. 不動産に関する法令上の規制
  4. 不動産の取得・保有に係る税金
  5. 不動産の譲渡に係る税金
  6. 不動産の賃貸
  7. 不動産の有効活用
  8. 不動産の証券化
  9. 不動産の最新の動向

不動産については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となる不動産の基礎知識
不動産の分野では不動産登記の仕組みつかみ不動産の価格を整理する必要があります。また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。不動産の見方不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の...
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2020.12.22

相続・事業継承

相続・事業継承の試験範囲は以下の通りです。

  1. 贈与と法律
  2. 贈与と税金
  3. 相続と法律
  4. 相続と税金
  5. 相続財産の評価(不動産以外)
  6. 相続財産の評価(不動産)
  7. 不動産の相続対策
  8. 相続と保険の活用
  9. 相続・事業継承の最新の動向

相続・事業継承については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

贈与税と相続税は何が違うの？それぞれの基準と計算方法を徹底解説！
相続・事業継承の分野では贈与と相続についての法律や税金の知識が問われます。また相続財産の評価や相続税対策などについては不動産経営とはとても関わりの深いところなのでしっかりと理解したいと思います。贈与についての法律と税金贈与とは自分の財産を他...
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2020.12.22

浅く広い知識が必要になる

資格を取得するためには一通り全ての分野を理解する必要がありますが、実業務としてはそれぞれ得意分野を持つようなイメージです。なのでファイナンシャルプランナーと言ってもこの6項目全てに精通していることは少ないです。ただこれはファイナンシャルプランナーに限らず多くの業種で言えることですね。

FP資格取得を目指す | 日本FP協会
日本FP協会公式サイトです。FP資格を取得したい方へ、FPとは？FP資格とは？といった基本的な情報や、資格の魅力、取得者の声、取得方法などをご紹介します。
www.jafp.or.jp

自分のライフスタイルを少しだけ良くする知識

先ほどもお話ししましたがファイナンシャルプランナーの初級レベルや中級レベルは社会的に高く評価されるような資格では無いかもしれません。

ただし自分や自分の周りの家族が少しでも良い暮らしをするためにどのような資産形成をすれば良いのかを考える上で役に立つ知識だとは思います。

経営者や投資家の場合は「どうすれば自分の資産を大きくできるか？」だったり「レバレッジを最大化してキャッシュフローを良くするか？」など多少リスクを負ってでも合理的な方法を追求するかもしれません。

一方、ファイナンシャルプランナーの思考としては将来の子供の教育計画や老後の心配のような漠然とした不安要素に対して「どのタイミングでどのような資金が必要か？」「マイホームの購入予算はどれくらいが適切か？」など具体的に数値化したプランを組み立てるような極力リスクを背負わない安定した生活を送ることを目標とします。

どちらが正しいかでは無く、この両方の考え方を持った上で時には積極的にまた時には保守的に自己利益の拡大を目指せれば良いと思います。

ちなみに試験範囲や試験内容、特に税金に関する税率等の数字は年ごとに変わることがあるため学習する際は最新の参考書をもとに学習することをオススメします。

]]> https://go1101.com/blog-entry-58.html/feed 0 FP試験を受ける上で必要となるライフプランニングの基礎知識 https://go1101.com/blog-entry-63.html https://go1101.com/blog-entry-63.html#respond Fri, 11 Apr 2014 10:11:46 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/04/11/fp3%e7%b4%9a%e5%82%99%e5%bf%98%e9%8c%b2%e2%91%a0/ ライフプランニングとはライフデザインに基づいた生涯の生活設計を立てることです。

ライフデザインとは各個人の自分の価値観に基づく生き方のことをいいます。このライフデザインに合わせて自分と家族の生活設計を立てることがライフプランニングです。

ライフプランニングの考え方

各ライフステージ、年代ごとの一般的なテーマ(イベント)に基づいてライフプランを設計します。

独身期(20歳代前半)

就職の時期。自分自身のライフデザインを確率するとともに社会生活における基本的な知識を身に付ける時期。

家族形成期(20歳代後半〜30歳代前半)

自分自身のスキルを磨く時期。結婚の準備、出産・教育資金の準備、住宅取得の準備の時期。

家族成長期(30歳代後半〜40歳代前半)

住宅の取得、子どもたちの進学問題など出費のかさむ時期。親の介護や相続などについても検証を始める時期。

家族成熟期(40歳代後半〜50歳代)

教育費や住宅ローン返済等を考慮しながら、親の介護とともに自分の老後のことを検討。健康の増進を図るとともに医療保険等の見直しを考える時期。

定年退職期(60歳前後)

第2の人生がスタートする時期。退職後のプランニングが重要な問題。退職後は健康や生きがいも重要な要素。

社会保険の各保険制度

社会保険制度は会社員のような被用者を対象とする職域保険と被用者以外の自営業者等を対象する地域保健の大別されます。

社会保険制度の分類
職域保険地域保健
医療健康保険国民健康保険
年金厚生年金保険国民年金
雇用雇用保険-
労災労働者災害補償保険労災保険(特別加入)
介護介護保険(40歳以上)

健康保険と国民健康保険の仕組み

医療制度には被用者が加入する健康保険と自営業者などが加入する国民健康保険に分けられます。

国民健康保険

国民保険は被保険者とその被扶養者の業務外(労働者災害補償保険の業務災害以外)の事由による病気やけが、出産、死亡などについて保険給付を行う制度で、健康保険の保険料は事業主と被保険者が折半して負担します。

国民健康保険

一方、国民健康保険の保険給付は健康保険の保険給付の内容に加え被保険者の業務上の病気・けがなども対象となります。国民健康保険の保険料は各市町村によって異なります。

なお、医療費負担はどちらも原則3割を自己負担し残りの7割は保険者が負担します。また自己負担が高額になる場合には高額医療費制度が設けられ負担が軽減される仕組みもあります。

退職者および高齢者向け公的医療保険

退職後も任意に健康保険に加入できる制度として任意継続被保険者制度があります。保険料は全額自己負担となり加入期間は原則として2年です。退職の日までの被保険者期間が2ヶ月以上必要です。

また65歳以上から75歳未満の人は前期高齢者医療保険制度に加入し、75歳以上の人および65歳以上から74歳未満で一定の障害のある人については後期高齢者医療制度に加入することになります。

公的介護保険

介護保険制度とは高齢社会の進展に伴い高齢者本人にも被保険者として現役世代同様の負担を求めるなど国民から幅広く負担を求め財政の安定化を図り福祉サービス等を給付する制度です。

介護保険の保険者は市町村および特別区で被保険者は65歳以上の第1号被保険者と40歳以上65歳未満の第2号被保険者に分けられ、利用者負担は基本的には1割でサービスの利用に応じた負担が原則となります。

労働者災害保障保険(労災保険)の仕組み

労働者災害保障保険(労災保険)は業務上の事由または通勤災害による労働者の怪我やそれに伴う介護や死亡などに対して保険給付が行われます。

雇用保険の仕組み

雇用保険は労働者が失業した場合などに必要な保険給付を行います。
求職者給付や就職促進給付などが含まれます。

年金制度の仕組み

年金制度は公的年金と私的年金との2つに分けられます。

公的年金

公的年金は以下の3種類に分けられます。

  • 国民年金
  • 厚生年金保険
  • 共済年金

国民年金は基礎年金として20歳以上から60歳未満の全ての人が加入します。

また会社員や公務員等は上乗せとしてさらに厚生年金や共済年金に加入することになります。

私的年金

私的年金は以下のようなモノが含まれます。

  • 企業年金
  • 個人年金保険

企業年金は企業が主体となって年金を支給する制度であらかじめ給付額の算定式が確定している確定給付型と運用実績によって給付額が決まる確定拠出型の2種類があります。

また、個人年金保険は、国民年金や厚生年金などの公的年金を補てんする目的で加入する私的年金です。

 

ライフプランニングが全ての基本となる

金融資産運用、不動産、相続などは一部の人にとって関連性の高い知識となりますが、ライフプランニングは全ての人にとって関連性の高い大切な知識です。

ライフプランニングは最も基本となる大切な知識なので少し範囲は広いですが、しっかりと理解することがその他の分野を習得する上でも大きく影響を与えます。

一発合格！FP技能士3級完全攻略テキスト19-20年版 [ 前田信弘 ]
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]]> https://go1101.com/blog-entry-63.html/feed 0 タックスプランニングの理解でFP試験は楽しくなる！出題範囲を徹底解説 https://go1101.com/blog-entry-70.html https://go1101.com/blog-entry-70.html#respond Mon, 12 May 2014 13:06:27 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/05/12/fp3%e7%b4%9a%e5%82%99%e5%bf%98%e9%8c%b2%e2%91%a1/ タックスプランニングと聞くととても難しいイメージがあります。

タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。

税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で、体系的に学習すれば全体像が見えてきます。

この記事はかなり長い文章ですが、ファイナンシャルプランナー試験である3級FP技能検定や2級FP技能検定の受験勉強をされている人にとってタックスプランニングの試験範囲を網羅的に解説した内容です。ただ、税金関係の知識は私生活を送る上でも重要な知識ですし、これから個人での事業や不動産経営などをしたい人などにとっては是非覚えておいてほしい内容です。

是非、最後まで読んで頂ければと思います。

  • 税金についての基本的な知識を体系的に学びたい人
  • 個人での事業や不動産経営などに興味がある人
  • 3級FP技能検定または2級FP技能検定の受験勉強をしている人

タックスプランニングを理解すればFP試験は楽しい

3級FP技能検定および2級FP技能検定の試験範囲は以下の6つの分野から出題されます。

  • ライフプランニングと資金計画
  • リスク管理
  • 金融資産運用
  • タックスプランニング
  • 不動産
  • 相続・事業承継

そして、過去に2級FP技能検定を合格した僕の意見としては「出題範囲の中でタックスプランニングがもっとも私生活で役立ち、かつもっとも勉強しがいのある分野」だと断言できます。

タックスプランニングの重要性

勿論、職業によって優先順位は変わるため「保険会社に勤務していればリスク管理が重要」ですし「証券会社に勤務していれば金融資産運用が重要」です。

ですが、タックスプランニングは税金の知識なので、私生活を送る上でほぼ必ず必要となる内容です。またその他の5つの分野とも関連性の高い分野なので、是非とも頑張って理解して頂きたいです。

僕も個人事業主であり、同時に不動産経営者でもあるため「リスク管理」「不動産」「相続・事業継承」などの分野はとても重要ではありますが「タックスプランニング」の知識が役に立つ場面がもっとも多いです。

また将来的に税理士などの受験を目指す予定のある人は、少なくとも2級FP技能検定のタックスプランニングの試験範囲は全て確実に理解しておくべきです。

なおタックスプランニングの出題範囲は主に以下の3分野に分けられます。

  • 所得税の仕組み
  • 10種類の所得の内容
  • 所得控除と税額控除

タックスプランニングの主な目的は税金の仕組みを理解することですが、中でも所得税は仕組みはとても複雑です。

それは所得を得る手段によって納税するべき税率が変わるからです。

そしてその所得は細かく10種類に分けられます。

また所得によって控除される仕組みも変わります。

とても範囲が広いように思うかもしれませんが、タックスプランニングの試験範囲の中には「給与所得」「源泉徴収」「住宅ローン減税」のように会社員にも聞き馴染みはあるものの、イマイチ仕組みが分かりにくいというものも沢山含まれます。

是非、この機会に覚えておきましょう。

タックスプランニングの分野には日常生活で役立つ知識が充実しています。

所得税の仕組み

タックスプランニングの試験範囲は主に所得税のしくみが中心になり、主に以下の項目がポイントになります。

  • 所得税の計算の基本的な流れの把握
  • 所得税が課されない非課税所得の確認
  • 総合課税および分離課税の計算方法の理解
  • 申告から納税までの一連の流れの理解

所得税は個人が1年間に得た所得に対して課税されるものです。所得税の特徴として次のような点があげられます。

  • 暦年単位課税
    • 個人の1月1日から12月31日までの1暦年間の所得に対して課税される
  • 所得の分類
    • 所得の種類(10種類)により計算方法が異なる
  • 総合課税と分離課税
    • 10種類に区分した所得を総合して課税される総合課税
    • 他の所得と総合しないで課税される分離課税
  • 所得控除
    • 個人的な事情を考慮した課税が行われる
  • 超過累進税率
    • 所得が大きくなるに従い課税される税率が高くなる制度を採用している
    • 復興特別所得税として所得税額の2.1%が追加的に課税される
  • 申告納税制度
    • 翌年2月16日から3月15日の期間に申告・納税を行う
  • 源泉徴収制度
    • 一定の所得の支払をする際に支払者(源泉徴収義務者)が税金を天引きし納税者に変わって納付する
  • 非課税所得
    • 所得の性格や担税力、社会政策的立場や課税技術上の要請から課税対象としない所得
      • 出張等にともなって支給される旅費で通常必要であるもの
      • 通勤手当のうち一定額までの金額
      • 職務上必要な制服等の現物給与
      • 強制換価手続き等による資産の譲渡による所得
      • 遺族の受ける恩給および年金
      • 損害賠償金、慰謝料
      • 宝くじの当せん金など

会社員や公務員の人達は、主に勤め先の会社から給与所得を得ていて、税金の支払いについても会社を通じて源泉徴収されるため、普段は意識することがありません。ただ、自分の働いたお金がどのような仕組みで税金として納税されているのかは、やっぱり知っておくべき内容です。

超過累進税率とは

所得税は各個人の課税総所得金額に対して、超過累進課税により課税されます。

課税対象額税率（所得税）控除額
～195万円以下5%0円
195万円超～330万円以下10%97,500円
330万円超～695万円以下20%427,500円
695万円超～900万円以下23%636,000円
900万円超～1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下40%2,796,000円
4,000万円超45%4,796,000円

超過累進課税は所得の大きさに応じて階段状の税率が適応される仕組みです。

所得が大きければ多いほど、その分、課税される税率が高くなる制度です。

所得税の計算手順

所得税の具体的な計算方法を解説します。

まず初めに課税所得金額を計算します。課税所得金額については次のような流れで計算されます。

各種所得の金額の計算

まずは各種所得の金額を計算します。

実は所得の種類は全部で10種類あります。まずはそれぞれの所得内容を整理し10種類の所得金額がどのように計算されているのかを把握します。

利子所得

利子所得とは主に銀行に預けている預貯金や公社債(国債、地方債、社債)などに係る所得のことで利子支払いの歳に金融機関が20%を源泉徴収することで課税し納税が終了します。

  • 所得税…15%
  • 住民税…5%
  • 合計…20%

ただ銀行預金の金利は本当に低いです。にも関わらずここからさらに20%の課税が課せられます。もともとあって無いような利率なので、20%課税されたとしても、もはやどうでも良いレベルの課税額だと思います。

銀行にお金を預けても利子は全然増えないので、もし預貯金が沢山あるのであれば、少しずつ配当所得を得られる投資信託などに積立投資していきましょう。

配当所得

配当所得とは株式売買による配当や投資信託などによる収益のことです。

配当所得は配当金額に関わらず一律で以下の税率が課せられます。

  • 所得税及び復興特別所得税…15.315％
  • 地方税…5％
  • 合計…20.315％

また、配当所得の課税方法は以下の3パターンより選択が可能です。

  • 総合課税
  • 申告分離課税
  • 申告不要

総合課税を選択した場合は超過累進税率が適応されるためその他の所得金額によって税率が変わります。

配当所得を含めた課税所得が695万円以下の場合は超過累進課税を適応した方が税率を低く抑えられますが、配当所得を含めた課税所得が695万円以上の場合は申告分離課税を選択した方が税率を低く抑えられます。また、申告不要制度を適用することで配当金支払い時に源泉徴収されるため確定申告しない場合はこれで課税関係が終了します。

なお、2014年から開始されたNISA(少額投資非課税制度)や、2018年から開始されたつみたてNISAを利用することで一定の投資額まで税金を免除できます。

NISAやつみたてNISAは使っておいて損しない制度です。是非、積極的に活用していきましょう。

不動産所得

不動産所得とは不動産の賃貸により得られる所得のことです。

不動産所得の金額の計算方法は次の通りです。

  • 不動産所得の金額＝総収入金額ー必要経費

不動産所得を安定させるには空室対策が最も重要ですが、それと同じように経費計上などの知識も大切になります。

なお、不動産収入の必要経費には次のようなものが認められています。

  • 貸付不動産等の修繕費
  • 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
  • 管理費
  • 損害保険料
  • 減価償却費
  • 仲介手数料
  • 借入金利子

不動産所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

また、必要経費として計上できる項目が多いので、上手く活用すれば節税効果が期待できます。

ただし、計上できる必要経費は年を重ねるごとに、徐々に縮小されるため、仕組みを正しく理解していなければ将来的に損をしてしまうため注意が必要です。

事業所得

事業所得とは会社員以外のフリーランスや個人事業主が得る収入のことです。

事業所得の金額の計算方法

  • 事業所得の金額＝総収入金額ー必要経費

収入金額の計上時期は収入すべき日、原則として商品を販売した日となります。

なお、事業所得の必要経費には次のようなものが含まれます。

  • 保険料
  • 減価償却費
  • 商品の売上原価
  • 製品の製造原価
  • 租税公課
  • 水道光熱費
  • 旅費交際費
  • 通信費
  • 修繕費
  • 広告宣伝費
  • 交際費
  • 福利厚生費
  • 賃金給料
  • 地代家賃

家事関連費(一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用)のうち必要経費となるのは主たる部分が業務の遂行上必要であり、かつ業務に必要である部分を明らかに区分することができる場合のその区別できる金額です。

事業所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

給与所得

給与所得とは会社員の給与や賞与などのことです。

また給与所得は源泉徴収の対象となります。

給与所得の金額の計算方法

  • 給与所得の金額＝収入金額ー給与所得控除

給与所得控除速算表(平成25年分以降)
給与等の収入金額給与所得控除額
～180万円以下収入金額×40%(最低65万円)
180万円超～360万円収入金額×30%+18万円
360万円超～660万円収入金額×20%+54万円
660万円超～1,000万円収入金額×10%+120万円
1,000万円超～1,500万円収入金額×5%+170万円
1,500万円超～245万(上限)

給与所得は総合課税の対象となりますが給与の支払いのつど所得税が源泉徴収されます。

※全ての給与所得者、納税税者本人が所得税を計算し申告・納付をすることは現実的に不可能なので申告手続きが簡略化されています。

会社員などの給与所得者については給与所得以外の所得が無い場合、源泉徴収税額のみで納税を終了させ、年末に年末調整(正しい所得税額と源泉徴収額の精算手続き)を行います。

譲渡所得

譲渡所得とは資産の譲渡による所得で次のようなものが含まれます。

  • 土地・建物等の資産の譲渡による所得
  • 土地・建物等以外の資産(貴金属、ゴルフ会員権など)の譲渡による所得

譲渡所得の計算は譲渡した資産を次のように短期譲渡所得と長期譲渡所得に区別して行います。

譲渡所得(譲渡区分と長期・短期の区分)
譲渡所得所有期間課税区分
土地・建物等の資産の譲渡所有期間5年以下分離短期譲渡所得
所有期間5年超分離長期譲渡所得
土地・建物等以外の資産の譲渡所有期間5年以下総合短期譲渡所得
所有期間5年超総合長期譲渡所得

譲渡所得は土地・建物等の譲渡と土地・建物以外の譲渡で計算方法が異なります。

土地・譲渡等以外の譲渡所得の金額の計算方法

  • 譲渡益＝短期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)＋長期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)
  • 譲渡所得の金額＝譲渡益ー特別控除額(最高50万円)

当区別控除額は50万円でまず先に短期譲渡所得の譲渡益から控除します。土地や建物以外の資産を譲渡したことによる所得は他の所得と合計して総所得金額に含めて計算します。

なお合計する金額は短期譲渡所得は全額ですが、長期譲渡所得の金額はその2分の1に相当する金額です。

土地・建物等の譲渡による譲渡所得の金額は次のように計算します。

  • 課税譲渡所得金額＝収入金額ー(取得費＋譲渡費用)ー特別控除額

土地や建物の譲渡による所得は他の所得とは合計せず分離して課税する分離課税制度が採用されています。

取得費は取得に要した金額に設備費や改良費を加えて計算します。建物や車など原価する資産はさらに減価償却累計額・減価額を控除して計算します。

また譲渡費用とは資産の譲渡に要した費用(仲介手数料や運搬費用など)です。

なお、マイホームを売却する場合は一定の年数が経過していることが多いはずなので余り意識しないかもしれませんが、投資用物件の場合は数年間で物件を売却するケースのあるはずです。その場合は売却した資産が「長期譲渡所得になるのか？」または「短期譲渡所得になるのか？」で意外と大きな影響を与えることがあります。

物件を売却する場合は、その物件の所有期間が「5年超なのか？」「5年以下なのか？」を意識しましょう。

一時所得

一時所得には以下のようなものが含まれます。

  • 懸賞の賞金品、福引の当選金品
  • 競馬の馬券の払戻金、競輪の車券の払戻金
  • 生命保険契約に基づく一時金
  • 損害保険契約に基づく満期返戻金
  • 法人からの贈与により取得する金額

一時所得の金額の計算方法は次の通りです。

  • 一時所得金額＝総収入金額ー収入を得るために支出した金額ー特別控除額

特別控除額として最高50万円を控除することができます。

一時所得の金額は総合課税され一時所得の金額の２分の１が総所得金額に含まれます。

雑所得

雑所得は「公的年金」と「公的年金以外」に分類されます。

公的年金の雑所得には次のようなものが含まれます。

  • 過去の勤務先から支給される年金、恩給
  • 公的年金(国民年金、厚生年金保険等)
  • 適格退職年金契約に基づく年金
  • 確定拠出年金の年金払いの老齢給付
  • 公的年金等以外の雑所得には次のようなものが含まれます。
  • 生命保険契約に基づく年金
  • 損害保険契約に基づく年金
  • 公社債の償還差益

雑所得の計算方法は次の通りです。

  • 雑所得の金額＝(公的年金等の雑所得の収入金額ー公的年金控除額)＋(公的年金等以外の雑所得の総収入金額ー必要経費)

公的年金控除額速算表(65歳以上)
公的年金等の収入金額公的年金等控除額
330万円未満120万円
330万円以上 410万円未満収入金額✕25%＋37.5万円
410万円以上 770万円未満収入金額✕15%＋78.5万円
770万円以上収入金額✕5%＋155.5万円

公的年金控除額速算表(65歳未満)
公的年金等の収入金額公的年金等控除額
130万円未満70万円
130万円以上 410万円未満収入金額✕25%＋37.5万円
410万円以上 770万円未満収入金額✕15%＋78.5万円
770万円以上収入金額✕5%＋155.5万円

雑所得の金額は原則として総合課税され総所得金額に含まれます。

退職所得

退職所得は退職により受け取る給与(退職手当)のことをいいます。

退職所得の金額の計算方法は次の通りです。

  • 退職所得の金額＝(収入金額ー退職所得控除)✕1/2

退職所得控除は退職手当等を取得した者の勤続年数を基礎として次の計算式によって計算されます。

  • 勤続年数20年以下の場合
    • 40万✕勤続年数(最低80万円)
  • 勤続年数20年以上の場合
    • 800万＋70万✕(勤続年数ー20年)

退職所得の金額は分離課税され退職所得金額に区分されます。

一般に退職所得はその支給時に所得税、住民税が源泉徴収されて納税が完了します。

山林所得

山林所得とは(保有期間が5年以上の)山林の伐採または譲渡による所得です。

※保有期間が5年以下の山林の伐採・譲渡については事業所得または雑所得に分類されます。

山林所得の金額の計算方法

  • 山林所得の金額＝総収入金額ー必要経費ー特別控除額

山林の譲渡による所得は過去の累積費用が必要経費となり特別控除枠として最高50万円を控除することができます。

山林所得の金額は分離課税され山林所得に区分されます。

損益通算・損失の繰越控除

損益通算は一定の所得に損失が生じた場合、その損失分を他の所得の黒字から他の特定の所得の赤字とを一定の順序に従って差し引きしして計算することです。以下の所得の損失が対象となります。

  • 不動産所得
  • 事業所得
  • 山林所得
  • 譲渡所得

また損益通算を行っても残ってしまった損失のことを純損失と言います。

純損失の金額は特定の場合に限り翌年以降3年間繰り越して、その年の所得金額から控除することができます。これを純損失の繰越控除といいます。

所得の合算・課税標準の算出

総合課税金額(総合課税される所得を合算)と分離課税のそれぞれの金額を算出します。

総合課税については総所得金額を計算します。

  • 利子所得＋配当所得＋不動産所得＋事業所得＋給与所得＋総合短期譲渡所得＋雑所得＋
    (総合長期譲渡所得＋一時所得)✕1/2

分離課税については総合課税されるものと別に計算します。

  • 分離短期譲渡所得
  • 分離長期譲渡所得
  • 株式等に係る譲渡所得
  • 山林所得
  • 退職所得

所得控除・課税所得金額の算出

所得控除とは各所得の金書きでは考慮されない個人の生活上の支出を考慮したものです。

所得控除の控除額は課税標準から控除され控除した後の金額が課税所得金額となります。

所得控除には次のようなものが含まれれます。

雑損控除

雑損控除とは納税者または納税者と同一生計の親族で総所得金額等が38万円以下の者の有する資産について災害または盗難等により損失を受けた場合に一定額が控除できるものです。

医療費控除

医療費控除とは納税者本人または配偶者、その他同一生計の親族の医療費を支払った場合一定額が控除されるものです。

医療費控除として控除される金額は次のように計算されます。

  • 控除額＝(医療費ー保険金等で補填される金額)ー10万円

通常10万円を超える部分が対象となりますが、その控除額が200万円を超える場合は200万円が限度となります。

医療費控除の申請は年末調整では無く確定申告により申請します。

社会保険料控除

社会保険料控除とは納税者が各年において事故または自己と同一生計の親族の負担すべき社会保険料を支払った場合や給与から控除された場合に支払った金額または控除された金額(全額)を控除するものです。

控除の対象となる社会保険料には次のようなものがあります。

  • 健康保険の保険料
  • 国民健康保険の保険料
  • 国民年金の保険料
  • 厚生年金保険の保険料
  • 雇用保険の保険料

小規模企業共済等掛金控除

小規模企業共済等掛金控除とは納税者が各年において小規模企業共済等の掛け金を支払った場合に支払った金額(全額)を控除するものです。

小規模企業共済契約、心身障害者不要共済の掛金に基づく掛金のことを言います。

小規模企業共済は僕も個人事業主として独立したタイミングで加入しました。節税効果も高く、仕組みを理解しておけば損する心配も無いためとてもおすすめです。

生命保険料控除

生命保険料控除とは一般的に民間の保険会社と契約している生命保険料から一部の金額が控除される仕組みです。民間の保険会社で代表的な会社は以下のような会社があります。

  • 日本生命保険相互会社
  • 住友生命保険相互会社
  • 明治安田生命保険相互会社

これらの生命保険会社に対して年間に支払っている生命保険料が控除される訳ですが、生命保険料と一言に言っても実はその中でも大きく3つの項目に分けれられています。

  • 生命保険料控除
  • 介護医療保険料控除
  • 個人年金保険料控除

細かな計算方法は割愛しますが、「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」のそれぞれに対して上限が4万円まで控除されています。なので「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」を全て上限額まで控除されていれば控除額は最大で12万円になります。

ちなみに、個人的には生命保険契約はほとんど必要無いと考えています。勿論、家族構成にもよりますが「本当に生命保険は必要なのか？」「どのリスクに対してどの程度の保険が必要か？」を見極めなければ、無駄な支出になってしまうかもしれません。

実は過去に生命保険に加入していた時期もあるのですが、2015年頃から生命保険への加入に疑問を持つようになり、また賃貸物件の購入に伴い団体信用生命保険に加入したことも踏まえ、それ以降は生命保険には加入していません。

生命保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

地震保険料控除

地震保険料控除とは納税者が各年において地震保険等に係る保険料等を支払った場合に一定額が控除されるものです。

地震保険についても基本的には加入する必要は小さいと思います。地震のリスク地域により違いますが「本当に地震保険の加入が必要か？」「地震保険に加入したとして満足できる保証が受けられるか？」など適切な判断が必要です。

地震保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

ちなみに、以前は火災保険も所得控除の対象とされていましたが、2006年(平成18年)の税制改正により損害保険料控除が廃止されたことにより、2007年(平成19年)以降は所得控除の対象外となってしまいました。

寄附金控除

寄付金控除とは納税者が各年において特別寄付金を支出した場合に一定額を控除するものです。

障害者控除

障害者控除とは納税者が障害者である場合、もしくは障害者である控除対象配偶者または扶養親族を有する場合、一定額を控除するものです。

障害者控除の金額は次の通りです。

  • 一般の障害者:27万円
  • 特別障害者:40万円

障害者控除は年末調整または確定申告時に申請します。

寡婦控除と寡夫控除

障害者とは一定以上の精神または身体に障害がある者等をいいます。特別障害者とは障害者のうち精神または身体に重度の障害が有るものをいいます。

寡婦控除および寡夫控除とはとは納税者が寡婦または寡夫(夫を無くした妻、または妻をなくした夫)である場合に一定額を控除するものです。

寡婦控除、寡夫控除の金額は次の通りです。

  • 寡婦または寡夫:27万円
  • 特定の寡婦:35万円

寡婦控除および寡夫控除は年末調整または確定申告時に申請します。

勤労学生控除

勤労学生控除とは納税者が勤労学生である場合に一定額を控除するものです。

勤労学生控除は年末調整または確定申告時に申請します。

配偶者控除

配偶者控除とは納税者が控除対象配偶者を有する場合に一定額が控除されるものです。控除対象配偶者には一般控除対象配偶者と老人控除対象配偶者があります。控除対象外配偶者とは生計を一にする配偶者のうち合計所得金額が38万円以下の者かつ原則として青色申告の事業専従者として給与の支払いを受けていないこと、または白色事業専従者でないことが要件です。

老人控除対象配偶者とは控除対象配偶者のうち年齢が70歳以上である者をいいます。

配偶者控除の金額は次の通りです。

  • 一般の控除対象配偶者:38万円
  • 老人控除対象配偶者:48万円

配偶者特別控除

配偶者特別控除とは納税者と同一生計の配偶者でその年分の合計所得金額が76万円未満である者を有する場合に一定額(最高38万円)が控除されるものです。ただし同一生計の配偶者が控除対象配偶者に該当する場合は適応されません。

配偶者特別控除は納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下でなければ適用を受けることができません。

扶養控除

扶養控除とは納税者が扶養親族を有する場合に一定額を控除するものです。扶養控除の対象となる扶養親族は扶養親族の合計所得金額が38万円以下のものかつ青色事業専従者でないこと等が要件です。

扶養控除は年末調整または確定申告時に申請します。

基礎控除

基礎控除とは納税者であれば一定額(38万円)が控除されるものです。

税額控除

税額控除は算出税額から一定額を控除するもので次のようなものが含まれます。

  • 配当控除
  • 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)
  • 認定NPO法人寄附金特別控除
  • 公益社団法人等寄付金特別控除
マイホーム購入の最強の味方！住宅ローン減税とすまい給付金の仕組み
2014年4月より消費税が5%から8%に引き上げられます。住宅を購入する場合も購入金額が高くなると思われますが、場合によっては得するケースもあります。その主な理由は以下の２つの住宅政策です。 住宅ローン減税 すまい給付金意外と知られていない...
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2018.04.30

年末調整の提出

会社員や公務員のような給与所得者は11月頃までの間に勤務先に対して年末調整の書類に情報を記入の上、提出しなければなりません。

年末調整の目的は「納める税金を確定させるため」です。

通常、所得税の金額はその年の1月1日〜12月31日までの所得額に基づいて計算されます。

基本的には毎月給与が支給されるタイミングで源泉徴収されることによって適切な処理がされるのですが、以下のような理由により年間の納税額が変動するため微妙に差額が出ることがあります。

  • 生命保険や地震保険の加入状況の変化
  • 配偶者、扶養親族の人数の増減

つまり「会社側では把握しきれない個人の細かな情報を集約し適切な納税(控除)をする」ための手段のことで、このような情報を1年間の最後に整理することで、適切な納税をしている訳なんですね。

なお必要な提出書類には主に以下の3点です。

  • 給与所得者の保険料控除申告書
    • 生命保険料控除、地震保険料控除、社会保険料控除、小規模企業共済控除を受けるために必要な書類
    • 生命保険料控除には生命保険料控除、介護医療保険料控除、個人年金保険料控除が含まれる
  • 給与所得の扶養控除等(異動)申告書
    • 配偶者控除、扶養控除、障害者控除、寡婦控除、寡夫控除、勤労学生控除などを受けるために必要な書類
    • 該当者がいない場合も提出が必要になる
  • 給与所得者の配偶者控除等申告書
    • 配偶者控除を受けるために必要な書類
    • 該当者のみが提出する

他にも住宅ローン減税の申告書(住宅借入金等特別控除申告書)や途中入社の場合は前職での源泉徴収票を提出しますが、会社員や公務員でも個人で確定申告をする場合は保険料控除申告書の提出は不要です。理由は保険料控除申告書に記載する全ての情報を確定申告書に記入できるからです。

ただし、扶養控除等(異動)申告書については確定申告書の提出するしないに関わらず、必ず提出しなければいけません。

源泉徴収

一定の所得の支払者はその支払の際に所定の所得税を徴収しその徴収の日の翌月10日までに
国に納付しなければなりません。この一定の所得の支払者を厳選徴収義務者といいます。

給与、報酬、利子、配当などの支払者は支払先の住所、氏名、支払金額などを記載した書類を所轄税務署に提出しなければなりません。

この書類を法定調書といいます。法定調書の主なものに支払調書、源泉徴収票があります。

源泉徴収票を読み返してみました〜実績値をもとに解説します〜
新年と言う事で少し気が早いですが、確定申告の準備をしないとなぁ…と思いつつ去年の申告内容を見返していました。去年は不動産会社の方に作成して頂いたので正直余り理解できていなかったのです。※今回は確定申告については記載致しません。源泉徴収票の見...
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2018.09.13

所得税の申告と納付

所得税の納付義務は原則として1年の終了時に確定します。

ただしその時点ではまだ具体的な納付税額は決定していません。

実際に納付すべき所得税の金額、または還付を受けるべき所得税の金額を確定する手続きが確定申告です。

確定申告

確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

  • 所得税の確定申告期限
    • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
  • 消費税の確定申告期限
    • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

会社員等の確定申告

給与所得者は通常、年末調整により税額が精算されます。

ただし次の場合などには給与所得者も確定申告が必要になります。

  • 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
  • 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
  • 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
  • 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
  • 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

個人事業主の場合は確定申告はほぼ必ず必要になりますし、会社員でも不動産所得やその他の副業所得があれば確定申告を提出しなければいけません。

電子申告(e-Tax)

所得税の確定申告を電子申告により行う場合は医療費の領収書や源泉徴収票等はその記載内容を入力して送信することにより提出または提示を省略できます。

※確定申告期限から5年間は税務署から書類の提出または提示を求められる場合があります。

青色申告

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。青色申告には次のような特典が認められています。

  • 青色申告特別控除
  • 青色事業専従者給与
  • 各種引当金繰入
  • 純損失の繰越控除または繰戻還付

青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。10万円の控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが65万円の控除は一定の要件を満たしている必要があります。

個人住民税

住民税とは道府県民税と市町村民税の両方を合わせた税金のことをいいます。道府県民税には都民税が市町村民税には特別区民税が含まれます。

住民税の特徴

住民税には次のような特徴があります。

前年所得課税

前年の所得をもとに課税される。前年の所得に対して当年度に税額を支払う。

利子割、所得割、均等割

個人引退する住民税には、利子割、所得割、均等割などがある

  • 均等割:所得の大小に関係なく均一に課される
  • 所得割:前年の所得金額を基礎として計算される
  • 利子割:預貯金の利子の支払の際に特別徴収される5%の住民税のこと。

賦課課税方式

住民税は賦課課税方式を採用(原則として納税者本人が申告する必要はない)

住民税の計算

住民の所得金額の計算では前年分の所得税における所得金額が使用され、ほぼその金額が住民税の所得金額となります。

住民税における所得控除も所得税と同じようにあります。所得控除は所得税と同じ扱いをするものと異なる扱いをするものとがあります。また住民税においても税額控除、外国税額控除などがあります。

住民税の納付

住民税の納付方法は以下の2種類に分けられます。

  • 普通徴収
    • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
    • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
  • 特別徴収
    • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

普通徴収は原則として6月、8月、10月、翌年1月の4回に分割納付する方法です。特別徴収は給与所得者については12回に分割し毎月の給与から徴収していくという方法です。

ちなみに「会社員をしながら不動産収入や副業収入を得ているが、できれば会社にはばれたくない」と考える人も多いと思います。その場合は確定申告をする際の納付方法で「普通徴収」を選択しなければいけません。

さまざまな分野と関わりをもつ税金の知識

かなり長文の記事になりましたが、最後まで読んで頂き大変有難うございます。

ここまでのボリュームの多さからも分かるように、タックスプランニングの分野は覚える範囲ととても多いです。恐らく、FP技能検定の他の5分野と比べても最も多い分野であり、また毎年のように法改正され、その度に覚え直す必要があります。

ただそれでもタックスプランニングの分野で覚えた知識は極めて役に立つ内容が多く、家族や友人に対して「ちょっとしたアドバイスができる」まさにすぐに使える知識が沢山あります。

また、タックスプランニングの知識を持っていれば、もし以下のような職業の人と何かやりとりをすることになっても、とてもスムーズに会話を進めることができます。

  • 生命保険会社の営業、保険募集人
  • 不動産販売会社の営業
  • 税理士
  • 勤め先の会社の経理担当者
  • 個人事業主
  • 不動産経営者、投資家

過去にAFPを取得した僕ですら「○○の税率はどうだったかな？」と覚えきれない部分もありますが、今までも何度も役に立ってきました。

このブログを継続する上でも結構お世話になった知識の一つです(笑)。

今後も、自分の大切な資産を守るために、しっかり理解したいと思います。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて
最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...
go1101.com
2020.12.22
 ]]> https://go1101.com/blog-entry-70.html/feed 0 FP試験を受ける上で必要となる金融資産運用の基礎知識 https://go1101.com/blog-entry-72.html https://go1101.com/blog-entry-72.html#respond Wed, 21 May 2014 11:37:29 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/05/21/fp3%e7%b4%9a%e5%82%99%e5%bf%98%e9%8c%b2%e2%91%a3/ ファイナンシャルプランナー試験を受験する上で押さえておきたい分野の中でも金融資産運用の知識は最も難しい分野だと思います。

ファイナンシャルプランナーとして押さえたい金融資産運用

役割としては資産運用を相談したい顧客の悩みに対してどのような金融商品が向いていてどのようなリスクが考えられるかなどを客観的に伝えることが求められます。

マーケット環境の理解

マーケットの理解は金融商品を学ぶ上での前提条件となります。

マーケットの指数、金利の変動要因の他に日本銀行の金融政策なども仕組みも理解しておきたい項目です。

幅広い金融商品の知識

投資信託、債券、株式などそれぞれの金融商品の特徴を理解する必要があります。

また債権の利回り計算や株式の投資指標の計算なども含まれてきます。

外貨建商品やポートフォリオ運用

外貨建商品には外貨預金や外貨建投資信託など含まれます。

またその他の知識として金融派生商品、ポートフォリオ運用、セーフティネットなどについても概要レベルの理解が求められます。

顧客に合った資産運用を提案する

この分野の顧客はいわゆる資産活用機を迎える高齢者が対象になることが多いと思います。

現在のゼロ金利の中で老後の資金や退職金などをどのように運用するべきなのかと言う相談が多いです。

その時に最も意識する必要があるのは「どの程度のリスクであれば許容できるのか？」と言うリスク許容度だと思います。

ある程度リスクを許容できるのであれば利益が最大化するような金融商品を進めることもできますが、老後の大切な資金の場合、大きなリスクをとって資産運用をしたいと考えるケースは少ないはずなのでその辺りのヒヤリング能力や意思疎通などが大きなポイントになります。

明確な結果が求められる難しい分野

実務として顧客の大切な資産を何かの金融商品に投資することになるため、明確な結果が求められるはずです。

結果とは単純に資産の増減額のように単純に評価できる場合もありますし、相対的に評価されることもあります。

例えばリーマンショックなどで周りの資産が暴落している中、提案した資産形成によって資産の低下を最低限に抑えることができればそれは仮に資産が目減りしていてもリスクを考慮した資産運用として評価に値します。

逆にアベノミクスなどで全体の株価が大きく成長しているにも関わらず提案した資産形成によってそれ程高い効果が得られなかったのであれば資産が増えていたとしても顧客は満足しないですよね。

このようなシビアな判断を単に資格を保有しているだけの資格ホルダーに任せるのは現実的には難しいはずです。

正直、AFPレベルの取得を目指すためであれば、ある程度「広く浅くの知識」が備わっていれば合格できますが、実務的に経験を積んでいくためにはかなり高い金融の知識が経済の知識が必要になると思います。

相談する側としてはとても役に立つ知識

ファイナンシャルプランナーとして顧客に対して適切な金融商品を論理的に説明することはなかなか難しいです。

プロの投資家であっても判断を誤ってしまいそうなことを素人の相談者相手に理解してもらい、実際に出資し成果を求める訳なので提案する側には高いコミュニケーション能力や専門知識が求められますし、相談する側にも最低限の知識は求められます。

そう考えると相談を受ける側としてはこれらの知識だけでは不十分ですが、これから投資を始めたいと言うような相談に乗る側としては最低限覚えておくべき知識が網羅されていると思います。

常に最新情報を把握しておかなくてはいけない

これは金融資産運用に限らずファイナンシャルプランナーとして共通しているところですが、年々新しい商品や制度改革があります。

投資信託の種類はびっくりするようなペースで次々と新しい商品が出てくるためある程度の動向は把握しておく必要はありますし、最近では個人型確定拠出年金(iDeCo)や積立NISAなど制度としても新しい仕組みが増えていきます。

相談者としては知っていて当然のように相談してきますので「その辺りのことは実は分からないんですよ…」とはなかなか言えません。一気に信用を失ってしまいますよね。

ファイナンシャルプランナーはあくまでもそれぞれの専門家と相談主との仲介役のような立ち位置なので全ての範囲を理解する必要はありませんが、それでも相談者にとって最低限の情報を提供できないとそれ以上相談したいと思ってもらえません。

常に学習を継続するモチベーションが必要がと思います。

ただ金融資産運用では国内総生産(GDP)や金融政策など、ニュースでよく取り上げられるキーワードや、株式・債権・投資信託など比較的、普段の生活の中でも聞き馴染みのある内容も多く、FPとして専門性の高い用語は割と少なく、ちょっと投資に興味のある方なら、逆に一番取り掛かり易い分野だと感じます。

その他にも需要と供給の考え方やアベノミクスでもよく使われるインフレ(インフレーション)、円安・円高など多くの人が覚えておきたい経済基礎知識の他、固定金利と変動金利の違いや金融商品の関連法案など、これから何か始めたい(購入したい)人にも知っていて得する情報も多いです。

また、この辺りの内容がある程度理解出来ればニュースや経済新聞を見るのも少し楽しくなると思います。

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]]> https://go1101.com/blog-entry-72.html/feed 0 FP試験を受ける上で必要となる不動産の基礎知識 https://go1101.com/blog-entry-73.html https://go1101.com/blog-entry-73.html#respond Sun, 25 May 2014 10:15:44 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/05/25/fp3%e7%b4%9a%e5%8f%97%e6%a4%9c%e3%81%97%e3%81%a6%e3%81%8d%e3%81%be%e3%81%97%e3%81%9f/ 不動産の分野では不動産登記の仕組みつかみ不動産の価格を整理する必要があります。

また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。

不動産の見方

不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の代表的なものが建物であり、日本においては土地と建物とはそれぞれ別の不動産とされています。

不動産の関する調査

不動産に関する調査項目には次のようなものがあります。

不動産の権利に関する調査

不動産に関する権利の種類は大きく物権と債権の2つに分けられます。

  • 物権…物に対して直接的かつ排他的に支配して利益を受ける権利
  • 債権…債権者が債務者に対していっていのこういを要求できる権利

不動産登記記録の調査

不動産登記制度とは不動産の物理的概要や不動産に関する権利関係を公示し、不動産取引の安全と円滑を図ることを目的とするものです。

登記とは登記記録に一定の事項を記録することをいい、登記記録とは表示に関する登記または権利に関する登記について1筆の土地または1個の建物ごとに電磁的に記録したものです。

  • 表示に関する登記…不動産の物理的状況を明確にするための登記
  • 権利に関する登記…不動産に関する権利の発生・変更・移転を公示するための登記
登記の効力

原則として登記がなければ権利変動を第三者に対抗することができません。

一方、借家権(建物賃借権)は建物の引き渡しにより第三者に対抗できます。

なお登記には公信力が認められていません。登記の内容と真実の権利関係が食い違っていた場合、例えその登記を真実であると信頼して取引したとしても権利を取得できない場合があります。

不動産登記の構成

不動産の登記記録は表題部と権利部に区分され表示に関する登記は表題部に、権利に関する登記は権利部に記録されます。

権利部や甲区および乙区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が記録され乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項が記録されます。

不動産の各種価格に関する調査

土地の価格には一般的な取引価格の他にさまざまな行政目的に従いいくつかの公的価格があります。

公示価格

「地下公示法」に基づく一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は国土交通省(土地鑑定委員会)で実施時期については毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に発表されます。

基準価格(基準地標準価格)

一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は各都道府県で実施時期については毎年7月1日出店の価格を9月下旬に発表されます。

路線価

相続税、贈与税を算出する基礎となる価格です。決定機関は国税局で実施時期については毎年1月1日出店で評価替えを行い7月に発表されます。おおむね公示価格の80%が目安となります。

固定資産税評価額

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の算出基礎となる価格です。また路線価のない地域では固定資産税評価額に倍率を乗ずることで相続税評価額とします。決定機関は市町村(東京23区については東京都)で実施時期については3年毎に固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を行います。おおむね公示価格の70%が目安となります。

不動産価格の鑑定評価

不動産価格の鑑定評価方式には次のようなものがあります。

原価法

不動産の再調達に要する原価をもとにする方式です。

取引事例比較法

不動産の取引事例をもとにする方式です。

収益還元法

不動産から生み出される収益に着目する方式です。

なお収益還元方において収益価格を求める方法にDCF法があります。DCF法とは連続する複数の機関に発生する純収益および復帰価格をその発生時期に応じて原価価値に割引き、それぞれを合計する方法です。

 

不動産の取引について

不動産を売買する際には次のようなことを知っておく必要があります。

売買契約

売買契約とは売主がある財産権を買主に移転することを約束し、これに対して買主がその代金の支払いを約束することで成立する契約をいいます。

手付金

買主が売主に手付金(解約手付)を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは買主が手付金を放棄し売主が手付金の倍額を償還(手付金を返還し手付金と
同額を買主に交付)することによって債務不履行(約束違反)がない場合でも契約を解除することができます。

危険負担

売買契約において建物の引き渡し前にその建物等が落雷や台風などで消失・毀損した場合には特約がない限り買主が危険を負担することを定めています。
つまり売買代金を全額支払わなければなりません。

ただし実務上は特約によって危険負担は売主の負担とし建物焼失の場合には売主(または双方)が契約を解約できるようになっているのが一般的です。

瑕疵担保責任

売買の目的物に通常の取引上の注意を払っても発見できないような歌詞(欠陥)があった場合、売主はその歌詞について過失がなくても責任を追わなければなりません。

この場合、善意の(そのことを知らなかった)買主は損害賠償を請求できます。さらに契約の目的を達成できない時には契約を解除することができます。ただし買主は歌詞を知ったときから1年以内に権利を行使する必要があります。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業とは次に掲げる行為を業として行うものをいいます。

  • 宅地、建物を自ら売買、交換する
  • 宅地、建物の売買、交換、賃借の代理をする
  • 宅地、建物の売買、交換、賃借の媒介(間に立つこと)をする

宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは免許を受けて宅地建物取引を営む者のことです。宅地建物取引業者は事務所等ごとに一定の数の専任の宅建物取引主任者をおかなければなりません。

重要事項説明書

宅地建物取引業者は宅地建物の売買、交換、賃借の相手方または依頼者にその者が取得し、または借りようとしている宅地または建物に関し、
その契約が成立するまでの間に取引主任者に重要事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。

媒介契約の種類

  • 宅地、建物の売買、交換の媒介契約には次の3種類があります。
    一般媒介契約
  • 専任媒介契約
  • 専属専任媒介契約
不動産取引に関する3種類の媒介契約
不動産物件の売買を進める上で、物件所有者(売主)が自分で買主を探すことはなかなか難しいため、通常は仲介業者が間に入ります。このように仲介業者（宅地建物取扱業者)が建物売買の仲介を行う際の契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には以下の3種類...
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2020.12.22

不動産の賃貸契約

不動産の賃貸契約には次のような項目が含まれます。

借地関係(普通借地契約、定期借地契約)

借地権とは建物の所有を目的とする土地を借りる権利のことで地上権と土地の賃借権を総称するものです。使用賃借(無償の賃借)は含まれません。

普通借地権の存続機関は次の通りです。

  • 建物の構造に関係なく一律30年
  • 約定する場合は30年より長い期間を定めることができる

また合意による更新後の機関については次の通りです。

  • 最初の更新後は20年
  • その後は10年(10年ごとの更新)
  • 当事者がそれより長い期間を定めた時はその機関
定期借地権

定期借地権は当初定められた契約期間で借地関係が終了する借地権です。

定期借地権には次の3種類があります。

  • 一般定期借地権
  • 建物譲渡特約付借地権
  • 事業用定期借地権

借家関係(普通借家契約、定期借家契約)

借家権とは建物を借りる権利のことで借地借家法によって保護されています。

借家権の対抗力

賃貸人、賃借人以外の人(第三者)が建物を取得したとしても賃借人は建物の引渡しを受けていれば登記がなくても対抗できます。

借家権の存続

借家件の存続については機関の定めがある場合とない場合とで以下のように扱いが違います。

期間の定めがある場合

契約で期間を定める場合は1年以上とする。1年未満の期間を定めた場合は機関の定めがないものとされる。

期間の定めがない場合

機関の定めがない契約の場合は貸主は6ヶ月、借主は3ヶ月前に申し入れをすることにより、解約することができる。ただし貸主の解約申し入れについては正当事由を要する。

正当事由

賃貸人が賃借人に対して契約の更新を拒絶する場合の正当事由には次のようなものが含まれます。

  • 建物の使用を必要とする事情
  • 建物の賃貸借に関する従前の経過
  • 建物の利用状況、現状
  • 財政上の給付をする旨申し出(立退き料)

造作買取請求権

造作買取請求権とは賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した畳や建具などの造作は賃貸期間満了時に時価で買い取ることを請求できる権利をいいます。

この権利を講師するためには賃貸人の同意があり、賃借人の所有であること、建物に客観的な便益を与えることが要件です。

定期借家権

定期借家件とは英訳期間の終了とともに賃貸借も終了し契約の更新はしないという借家件のことで内容は次の通りです。

  • 機関の定めがある場合に限る
  • 契約書は公正証書等の書面にしなければならない
  • 事前に契約は期間の満了で終了し更新しない定期借家契約である旨を書面を交付して説明する必要がある
  • 終了の1年前から6ヶ月前に賃貸借を終了させる旨の通知を行わなければならない
  • 期間の制約がなく期間の設定が事由(1年未満も可能)

不動産に関する法令上の規制

不動産にはさまざまな法令上の規制があります。

都市計画法

都市計画法の概要は次の通りです。

都市計画区域と準都市計画区域

街づくりを計画的に行っていく場所のことを都市計画区域と言います。

都市計画区域の指定は原則として都道府県が行い2つ以上の都府県にまたがって指定する場合は国土交通大臣が行います。また都道府県は一定の区域を準都市計画区域として指定することができます。

市街化区域

市街化区域とはすべてに市街地を形成している区域、およびこれから市街化を図るべく区域をいいます。

土地の計画的な利用を図るため、第一種低層住居専用地域から工業専用地域に至るまで、12種類の用途地域が定められています。

市街化調整区域

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域をいいます。

また都市計画区域については市街化区域と市街化調整区域が線引されている場合と線引されていない非線引き区域があります。

用途区域

市街化区域内では今見てきたように用途値が定められています。一方、市街化調整区域内では用途地域を定めないこととされています。

開発許可制度

都市計画区域内または順都市計画区域内で開発行為を行う場合は事前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。

開発行為とは主として建築物の建築または特定工作物の建築を目的で行う土地の区画改質の変更のことをいいます。

建築基準法

建築基準法の概要は次の通りです。

道路に関する規制

建築基準法上の道路とは幅員4m以上のもので次に示すものです。

  • 原則…幅員4m以上(特定行政庁が指定する区域では6m以上)の道のうち都市計画法や道路法等による公道及び、私道で特定行政庁のいち指定を受けたもの等
  • 例外…建築基準法の規定の適用の際、現に建物が立ち並んでいる場所の幅員4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの

接道義務

都市計画区域内、準都市計画区域内の建物の敷地は建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m以上接していなければなりません。

道路内の建築制限

建物または敷地を造成するための壁は道路内または道路に突き出して建築、または築造してはなりません。

用途に関する制限

用途地域内の建築物は用途の規制を受けます。

なお敷地が2以上の異なる用地地域にまたがる時は過半の属する地域の制限を受けます。

建ぺい率制限

建ぺい率とは敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことをいいます。

  • 建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積

敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合、それおぞれの地位域の面積により荷重平均された割合が採用されます。

容積率制限

容積率とはしきい値面積に対する建物の延べ面積の割合のことをいいます。

  • 容積率=建物の延べ面積÷敷地面積
容積率オーバー物件の問題点は？罰則と融資への影響を徹底解説！
建築基準法では、敷地面積に対する建築面積(建ぺい率)や延べ床面積(容積率)の上限値が定められています。建ぺい率と容積率の仕組みや容積率オーバーの物件の特徴について解説します。
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2025.05.04

国土利用計画法

国土利用計画法とは総合的かつ計画的な国土利用を図ることを目的に「国土の利用計画」「土地取引の規制」を中心に規定しています。

土地取引における規制には許可制と届出制(事前届出と事後届出)があります。

農地法

農地・採草放牧地の売買、転用等をする場合には農地法に基づく許可や届出が必要となります。

農地、採草放牧地の所有権の移転などの場合は農地法第3条に基づく許可、農地を農地以外に転用する場合は農地法第4条に基づく許可、農地を農地意外、採草放牧地を採草放牧地意外のものにするためには権利移動する場合、農地法第5条に基づく許可を受けなければなりません。

区分所有法

1棟の建物で構造上区分された部分で特立して住居・店舗・事務所または倉庫その他建物としての用途に供する時、その各部分を所有することができます。この権利を区分所有権といい、この区分所有権を規定したものが区分所有法です。

専用部分

専有部分とは区分所有権の対象となる部分(住居、店舗、事務所等)のことです。専有部分の面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の面積、すなわち内法面積(壁があったらその内側のイメージ)を指します。

共有部分

区分所有権の目的となる建物の中で専有部分とならない部分であり、法律上の共有部分と規約上の共有部分とがあります。

法定共有部分

その性質上当然に共有部分とされるもの(エントランス、廊下、階段、エレベータ、配管等)

規約共有部分

本来は専有部分となり得る部分を規約に定めることで共有としているもの(管理事務所、集会所等)

敷地利用権

区分所有権の専用部分を所有するために建物の敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。

この専有部分に係る敷地利用権は原則として専有部分と切り離して別個に処分することができません(分離処分の禁止)。

不動産の取得に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

不動産取得税

不動産取得税とは不動産(土地・家屋)の取得に対して所在地の都道府県が課税する税金です。

不動産取得税の概要は次の通りです。

内容
課税対象土地・家屋
納税義務者不動産を取得した者
課税団体都道府県
課税標準固定資産課税台帳登録価格
税率4%

住宅を取得した場合の課税標準の特例

一定の条件を満たす新築住宅、中古住宅の場合は課税標準から一定金額を控除します。

特例適用住宅のしきい値を取得した場合の税額控除

土地を取得し一定期間内に特例適用住宅を取得した場合、一定金額が土地取得に係る税額から控除されます。特例適用住宅とは床面積50㎡〜240㎡の床面積要件を満たすものをいいます。

登録免許税

登録免許税は不動産の登記を受けるものに対して登録申請時に国が課税するものです。

登録免許税の概要は次の通りです。

内容
課税対象登記等
納税義務者登記等を受ける者、相続、法人の合併等も課税
課税団体国
課税標準固定資産課税台帳登録価格

なお新築または取得後1年以内に受ける住宅用家屋の一定の登記については軽減税率の特例があります。

消費税

次のものには消費税が課税されます

  • 建物の売買代金及び建築請負代金
  • 土地の売買及び賃貸に係る仲介手数料

次のものには消費税が課税されません。

  • 土地の譲渡及び貸付け
  • 住宅の貸付け

印紙税

印紙税とは課税文書に印紙を貼り、それを印章または署名で消すことにより国に納付する税金のことです。売買契約書や金銭消費賃借契約書を作成する際にこれらの文書に課税されます。

課税文書には次のようなものが含まれます。

  • 不動産の譲渡に関する契約書
  • 地上権または土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書
  • 消費賃借に関する契約書
  • 請負に関する契約書

非課税文書には次のようなものが含まれます。

  • 課税物件表の非課税物件欄に規定する文書
  • 国、地方公共団体等が作成した文書

納税義務者には次の通りです。

  • 課税文書の作成者が納税義務者となる
  • 1の課税文書を2以上のものが共同して作成した場合、その2以上のモノが連帯して納税義務を追う

納付方法は次の通りです。

  • 印紙を課税文書に貼り証印する
  • あらかじめ印紙税額を納付し所轄税務署長の税印の押印を受ける
  • 印紙税納付計器の使用

不動産の保有に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

固定資産税

固定資産税とは1月1日において固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有しているものに対して市町村が課税する税金です。

固定資産税の内容

固定資産税の概要は次の通りです。

内容
課税対象土地・家屋・償却資産
納税義務者1月1日現在の固定資産の所有者
納税団体市町村
課税標準固定資産課税台帳登録価格
税率標準税率1.4%

固定資産税の課税標準は固定資産税台帳登録価格(固定資産税評価額)です。

この価格は原則として基準年度(3年に1度)に評価替えされます。

また住宅用地については課税標準の特例により税負担が軽減されています。

  • 小規模住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/6
  • 一般住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/3

都市計画税

都市計画税は都市計画事業または土地計画整理事業に要する費用に充てるため原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。

納税義務者は原則として市街化区域における土地、家屋の所有者で課税標準は固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)となります。

なお、住宅用地については課税標準の特例により軽減処置があります。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！
先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...
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2018.05.13

 

不動産の賃貸に係る税金

個人が不動産を貸し付けることによって得る地代や家賃等の収入は不動産所得となります。

不動産所得は次の算式によって計算されます。

  • 不動産所得の来なく＝総収入金額ー必要経費

総収入金額

不動産所得の総収入金額は地代、家賃、駐車場料金、礼金、権利金、更新料などです。敷金等のうち返還しないものは収入金額に入ります。

必要経費

不動産の所得計算上、必要経費となるものには次のようなものがあります。

  • 減価償却費
  • 借入利息
  • 火災保険料
  • 税金(固定資産税・都市計画税)
  • 地代・家賃
  • 給料等
  • 立退料

不動産所得は原則として総合課税の対象となり、他の所得と合算して課税されます。また不動産所得に生じた赤字は他の所得損益通算することが認められていますが、土地を取得するための借入金利子の額に相当する金額については対象外となります。

賃貸経営のマイナス収支で課税対象額を削減する仕組みとは？
不動産投資により赤字収益(家賃収入より必要経費の方が多いこと)になった場合、課税対象額を削減することができます。例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりま...
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2020.12.26
減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について
賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。
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2023.08.28
収支内訳書(不動産所得用)を読み返してみました【2014年分】
去年(平成26年分)の確定申告の内容を見返しています。今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。白色申告に必要となる収支内訳書収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。対象の期間(1月1〜1...
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2019.12.31

不動産貸付と消費税

住宅の貸付については消費税は非課税です。ただし住宅用建物であっても移住用以外の用途目的で賃貸する場合は課税されます。

また土地の譲渡及び貸付は非課税とされていますが、駐車場、野球場、テニスコート等一定の土地の貸付けは課税扱いとなります。

不動産経営をする上で最も関連の分野

当然ですが不動産の分野は不動産経営を進める上で最も関連の深い分野になります。

また内容の濃さはそれ程大した事はありませんが、将来的に宅建試験(宅地建物取引主任者)を受験する予定がある場合は重複するような問題も多いためしっかりと把握しておいた方が良いと思いました。

]]> https://go1101.com/blog-entry-73.html/feed 0 ファイナンシャルプランナー3級は簡単？試験範囲と難易度を徹底解説 https://go1101.com/blog-entry-90.html https://go1101.com/blog-entry-90.html#respond Sat, 30 Aug 2014 03:59:34 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/08/30/fp%e8%a9%a6%e9%a8%93%ef%bc%92%e9%80%b1%e9%96%93%e5%89%8d%e3%81%a7%e3%81%99/ 先日、予定通りファイナンシャルプランナー3級の試験を受験して来ました。僕は大阪での受験で試験会場は大阪大学の豊中キャンパスでした。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

  • 弁護士
  • 税理士
  • 住宅診断士
  • 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーについては以下のページでもう少し丁寧にまとめています。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて
最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...
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2020.12.22

3級FP技能検定を受験しました

会場で最初に思ったことはとにかく若い受験者が多いです。ざっと見た感じでも80%近くが大学生のようで男女比率は半々くらいでした。

試験の内容についてはインターネットや本で過去問題が公開されているので、ほぼ想定通りで難易度も高くなかったです。

一日を通して、午前中は学科、午後から実技の試験で、昼休みはみんな試験会場前の広場で最後の追い込み(最終確認)をしたり、午前の試験についておしゃべりしてました。

ちなみに学科と実技を別日程で受けることも可能ですがファイナンシャルプランナーの3級は難易度が高くないため是非とも学科と実技を併せて同じ日に受験することをオススメします。

特に「実技は大丈夫と思うけど、学科が微妙だねぇ…」と言う声が多く聞こえ、僕も内心そう思いました。実技に関しては、受検中に合格を確信しましたが、学科は結構悩まされました。

当日の17:30にはインターネットで模範解答が発表されるので、個人で答え合わせを行います。結果、実技試験は満点。学科試験に関しては多分75%程の正解率でした。

正式な結果が出るまで安心できませんが、良い結果が出そうです。

ちなみに3級FP技能検定の試験の範囲は以下の6項目です。

  • ライフプランニングと資金計画
  • リスク管理
  • 金融資産運用
  • タックスプランニング
  • 不動産
  • 相続・事業承継

試験範囲は広いものの難易度はそれ程難しくありません。

3級FP技能検定の出題形式と合格基準
試験種類出題形式問題数制限時間合格基準
学科筆記(マークシート形式)60問120分36点以上(60点満点)
実技筆記(マークシート形式)20問60分60点以上(100点満点)

なお2級FP技能検定の試験範囲も3級FP技能検定とほぼ同じですが、問題の難易度が難しくなるようなイメージです。

FP3級に合格しました

その後、正式な結果を確認し無事ファイナンシャルプランナー3級に合格したことを確認しました。

試験全体を通して、やはり良い試験だと思います。

浅く広く内容が網羅されているので、今回購入した参考書は今後も何度も読み返すことになるはずです。

難易度からして就職などにはそれ程役に立たないかもしれませんが、社会保障や税金など絶対に覚えておくべき内容が沢山あります。

肩書きではなく自己啓発で学ぶのであれば、悪くない内容だと思います。

AFPの取得を目指します

その後、日本FP協会主催の「3級からのステップアップ無料ガイダンス」に参加しました。

他のファイナンシャル系の勉強会に比べると若い方や女性も多かったです。

簡単な流れとしては、FP関連の資格概要の説明から始ましました。

3級取得後のステップアップとしては、引き続き2級、1級と取得を目指す以外に、日本FP協会が独自に認定している資格、「AFP」と「CFP」取得を目指す人も多いそうです。

AFPは国内ライセンスなのに対して、CFPは国際的に通用する資格です。

ちなみにAFPを取得するには以下の2点を両方クリアしている必要があります。

  • 2級FP技能検定の合格
  • AFP認定研修の修了

AFP認定研修自体はしっかりと時間を書けて学習を行えば必ず修了できるので、2級FP技能検定に合格することができる人ならAFP認定は可能と言うことになります。

※画像の出典は日本FP協会のサイトからです。

AFP認定者になるには | 日本FP協会
www.jafp.or.jp

講師の方が「FPとして独立するのであればCFPくらい取得してた方が良いでしょうね」と話していましたが、それぞれの分野ごと(不動産や金融など)に資格に合格する必要があり、信頼はあるもののかなり取得が難しそうです。

一方、AFPはFP2級の取得に加え、日本FP協会の認定機関によるAFP認定研修を受講・修了すれば取得できます。

上記の資格取得者は、日本FP協会への会員登録を行えば、定期的な情報発信を受けたり、会員限定のセミナーや交流会でFP同士での人脈づくりの機会もあるそうです。こういう交流会ってどうなんでしょうね。。

ちなみに会員登録には入会金と年会費が必要です。また資格を保持し続けるには継続的な学習が必要で、期間ごとに一定単位を取得しないといけないそうです。

継続的な教育を義務付けることで、資格の価値(ブランド)を保ち続けるそうです。

だけど、個人的には不動産投資をする上でも税金面なども含め、あまり有識者に恵まれていないので少し楽しそうかなと思いました。

とりあえずはFP2級の取得を目指してみます。

FP2級はFP3級と比べ、範囲は大きく変わらないが、ある程度深い知識が必要のようです。

ガイダンス後半には、資格取得を支援するFP専門校や通信講座受講を呼びかける宣伝のオンパレードです。

大好評のようですが受講費が高いのでとりあえず僕は独学で頑張ろうと思います。

初心者が独学で日本FP協会国内ライセンスのAFPを取得するまで
先日、日本FP協会の国内ライセンスAFPを取得しました。これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーと...
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2020.12.22
 ]]> https://go1101.com/blog-entry-90.html/feed 0 初心者が独学で日本FP協会国内ライセンスのAFPを取得するまで https://go1101.com/blog-entry-162.html https://go1101.com/blog-entry-162.html#respond Mon, 07 Sep 2015 23:45:54 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2015/09/08/%e6%97%a5%e6%9c%ac%e4%ba%ba%e3%81%ae%e6%8a%b1%e3%81%88%e3%82%8b%e9%95%b7%e7%94%9f%e3%81%8d%e3%81%ae%e3%83%aa%e3%82%b9%e3%82%af%e3%80%82%e3%80%82%e3%80%82/ 先日、日本FP協会の国内ライセンスAFPを取得しました。

これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

  • 弁護士
  • 税理士
  • 住宅診断士
  • 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーについては以下のページでもう少し丁寧にまとめています。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて
最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...
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2020.12.22

ファイナンシャルプランナー試験について

その後、ファイナンシャルプランナー試験の3級および2級を受験することになります。

試験の範囲は以下の6項目です。

  • ライフプランニングと資金計画
  • リスク管理
  • 金融資産運用
  • タックスプランニング
  • 不動産
  • 相続・事業承継

試験範囲は広いものの難易度はそれ程難しくありません。

3級FP技能検定の難易度について

3級FP技能検定の難易度はとても低いです。

個人的な感想としては試験範囲内を網羅的に1ヶ月程余裕を持って勉強すれば合格できます。

実施の時期によって若干結果が違うようですが平均するとおよそ80%程の合格率のようです。

ただし将来的に2級FP技能検定の受験を検討する場合は3級FP技能検定の内容をしっかり理解し、全ての問題に正解するつもりで取り組むことをオススメします。

3級FP技能検定と2級FP技能検定については難易度こそ違うものの試験範囲としてはほとんど同じです。なので3級FP技能検定の理解度が高ければその分、2級FP技能検定を受験する際の勉強が楽になります。

3級FP技能検定の出題形式と合格基準
試験種類出題形式問題数制限時間合格基準
学科筆記(マークシート形式)60問120分36点以上(60点満点)
実技筆記(マークシート形式)20問60分60点以上(100点満点)

2級FP技能検定の難易度について

2級FP技能検定の難易度については3級FP技能検定と比べると当然難易度が高くなります。

実技試験については3級FP技能検定がマークシード形式だったことに対し2級FP技能検定は記述形式になります。

また制限時間も大きな壁になります。制限時間自体は3級FP技能検定が60分なのに対して2級FP技能検定は90分と30分長くなっていますが、その分問題数が増え難易度も高くなっています。

あくまでも個人的な感想ですが、2級FP技能検定の実技試験については十分に見直す時間は無いと考えておいた方が良いかもしれません。

2級FP技能検定の出題形式と合格基準
試験種類出題形式問題数制限時間合格基準
学科筆記(マークシート形式)60問120分36点以上(60点満点)
実技筆記(記述式)40問90分60点以上(100点満点)

独学でも十分に合格できる試験

FP技能検定については専門学校や通信講座などさまざまな受験対策が行われていますが、独学での学習でも十分に合格が可能です。

金融資産や相続関係(評価額)については少し複雑な計算(方程式？)内容を理解する必要があります。

あくまでも試験の合格を目指すことが目的であればどうしても理解できない問題はあえて諦めても十分に合格は可能です。

AFPの難易度について

AFPを取得するには以下の2点を両方クリアしている必要があります。

  • 2級FP技能検定の合格
  • AFP認定研修の修了

AFP認定研修自体はしっかりと時間を書けて学習を行えば必ず修了できるので、2級FP技能検定に合格することができる人ならAFP認定は可能と言うことになります。

※画像の出典は日本FP協会のサイトからです。

AFP認定者になるには | 日本FP協会
www.jafp.or.jp

AFP認定を受けるには日本FP協会に加入する必要がある

AFPの試験に合格すると日本FP協会に加入する必要があります。

資格認定会員の会費は入会金10,000円、年会費12,000円です。

またAFP認定者には常に最新のFP知識を維持するために2年ごとに15単位以上の学習(継続教育)を履修する必要があります。

単位を取得するには勉強会に参加したり継続教育試験に合格する必要があります。

継続教育の試験については最新の法改正などが中心に出題されることもありますが、出題範囲が公開されており(つまりカンニングできるため)難易度自体はそれ程難しくありません。

ただし勉強会に参加するにしても継続教育試験を受験するにしてもやはりそれぞれ個人での費用負担があるためAFP認定を維持するためには年会費の12,000円以外にもお金が必要になります。

AFP認定者になるメリットは？

日本FP協会のサイトではAFP認定者になるメリットとして以下の4点が挙げられています。

専門家としての信用や信頼性が高くなる

AFP認定の前提条件として国家資格であるFP技能検定を取得しているため専門家としての信用や信頼性が高くなります。

また2年ごとに資格更新制度が設けられているため、ある程度最新の知識を保有していると判断されます。っと言うか自ら主張する感じです。

弁護士や税理士などの士業と比較すると資格取得までの道のりは比較にならない程簡単ですが、一般的なライフプランニングを行う上では十分に役に立つ資格だと思います。

FPに関する最新情報を入手しやすくなる

AFPの認定を受けると以下のポイントがついてきます。

  • FPジャーナル(会報)
  • 会員ホームページ(Myページ)

FPジャーナルは登録した住所に毎月送付されてくる月刊誌です。さまざまなテーマを深掘りする特集記事、最新の経済ニュースやマーケット情報などが掲載されています。

あくまでも個人的な感想ですが、日本FP協会の年会費12,000円はほぼこのFPジャーナルの費用(1,000円✕12ヶ月)と言っても良いと考えています。

また会員ホームページは継続教育テストの受験、取得単位の確認などが行なえます。

また過去の継続教育テストの内容や特集記事などもインターネットで閲覧できます。

人脈作りがしやすくなる

AFPに認定されると人脈づくりの面でも以下のようなポイントがついてきます。

  • 支部主催セミナーや交流会への参加
  • スタディ・グループへの参加

人脈作りについては人それぞれ考え方があると思います。闇雲に名刺交換をして知り合いを増やしても意味が無いですし自分から積極的に交流をしなければ良い関係性を築くことは難しいです。

ただこれらの勉強会に参加することでファイナンシャルプランナーだけでは無く、その他の専門家と親しくなることもできるため考え方次第ではビジネスチャンスに繋がるかもしれませんね。

FPとしての知識が自分や家族のライフプランにも役に立つ

これはわざわざAFPの認定を受ける必要はありませんが、FP技能検定の勉強を進める中で身につけた知識は自分や家族のライフプランにも必ず役に立ちます。

またAFP認定研修ではFP技能検定の試験範囲とは別に提案書の作成力が求められます。

これらの知識を実際に自分の家計に置き換えていろいろと分析すると問題点や節約できるポイントなどが具体化し、長期的に考えると大きな成果に繋がると思います。

ファイナンシャルプランナー試験を学んで良かったこと

FP技能検定を受験するかしないかに限りませんが、ファイナンシャルプランナー試験を受験するに辺り学んだことで良かった点は「不動産経営に関わりのある知識を体系的に得られる」ことです。

FP技能検定の試験範囲のうち、1/3程は不動産経営に関わる内容だと思います。

中でも以下の3項目については不動産経営に直結します。

  • タックスプランニング
  • 不動産
  • 相続・事業継承

資格を取得する必要はありませんが不動産経営初心者の方には効率良く知識を得られるためほとんど学習が苦痛になりません。

これから不動産経営を考えている方にはとてもオススメな試験だと思います。

]]> https://go1101.com/blog-entry-162.html/feed 0 関西最大の大家コミュニティ！がんばる家主の会の魅力について https://go1101.com/blog-entry-88.html https://go1101.com/blog-entry-88.html#respond Sat, 16 Aug 2014 13:39:43 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/08/16/%e5%ae%b6%e4%b8%bb%e3%81%ae%e4%bc%9a%e3%81%ab%e8%a1%8c%e3%81%a3%e3%81%a6%e3%81%8d%e3%81%be%e3%81%97%e3%81%9f/ 家主にとって人脈はとても大切な資産です。

人脈という言葉自体、余り良いイメージを持たれるかもしれませんが、家主として悩みがあったり対処方法が分からない場合、意外と相談できる相手は少ないものです。

今回は僕も2014年から参加している「がんばる家主の会」について解説します。

まず最初にお伝えしておかないといけないこととして、がんばる家主の会のような非公開コミュニティの場合、そこで入手した情報をブログやSNS等で発信することは基本的に禁じられています。そのため、この記事でご紹介できる情報としては公式サイトで一般向けに公開されている内容や、僕の個人的な考え方に留まってしまいます。

ただ、それでもコミュニティ内での取り組みや、実際に参加した感想などが体系的にまとめられている情報は少なく、これから家主として、どこかのコミュニティや勉強会に参加したい方にはある程度、価値のある情報だと思います。

がんばる家主の会
「がんばる家主の会」は大阪を中心とした賃貸経営をお互い学びあう積極的な家主の集まりです。
ganbaru-yanushi.net
  • 関西を中心に賃貸経営をしている人、もしくこれから始めたい人
  • 賃貸経営をしているがさまざまな悩みがあり相談相手を見つけたい人
  • がんばる家主の会に興味がある人

がんばる家主の会の魅力とは？

僕が初めて参加させて頂いた2014年でも既に200人を超える程の会員数でしたが、現在、2019年では540人を超える関西最大の大家コミュニティです。

がんばる家主の会の特徴を簡単にまとめてみます。

  • 毎月1回の勉強会を大阪市内で開催(土曜日or日曜日)
  • 入会条件を満たせば誰でも参加できる
    • 賃貸物件を所有している人
    • 賃貸物件を経営、または管理に関与している人
    • 将来的に相続等により賃貸物件を所有、経営、管理する予定の人
  • 不動産経営に関わる個人(またはグループ)が講義を実施
    • 販売会社、建設会社
    • 物件管理会社、賃貸管理会社
    • 金融機関、保険会社
    • 税理士、会計士、ファイナンシャルプランナー
    • インテリアコーディネーター、カラーコーディネーター
    • 現役大家、がんばる家主の会の会員
  • 本編終了後、懇親会を開催しているのて関係者間での交流が図れる
  • 勉強会内容のSNSやブログなどによる発信は原則禁止
  • 業者による商品紹介などはあるが強引な勧誘はNG
  • 毎回、数名〜十数名程の新規会員が入会している
    • 新規会員をフォローする仕組みがあり初参加でも安心できる
  • その他、さまざまな取り組みやイベントが定期的に実施
    • メーリングリストによるメンバー間での相談、情報共有
    • 毎月1回、派生イベントであるマネ～だ塾の開催(平日夜)
    • 物件見学会、海外物件視察ツアー
    • 取材やインタビューの依頼
  • 参加費は勉強会が1,000円程、懇親会が4,000円〜5,000円程

入会の条件は「賃貸物件を所有している」または「賃貸経営や管理に関わっている」ことなどが定められているため、基本的には物件を取得する前での入会は難しいかもしれません。ちなみに、新規入会の方達の話を伺うと、以下のような悩みを持たれている人が多い印象です。

  • 相続により賃貸物件を取得したがどのように経営したら良いのか分からない
  • 賃貸物件を所有しているが空室問題が深刻であり有識者に相談したい

ただし、共通して言えるのは参加者の方はとても勉強熱心な方が多く、僕のような小規模大家の悩みや相談にも丁寧に答えてくれます。中には不動産投資系の雑誌にインタビュー記事が掲載されている方や賃貸経営の大規模なイベントで講師をされている方もおり、まさに関西を代表する大家さんも一定数おられます。

ちなみに、これから参加したいと考えている方は、是非、名刺を作って参加することをオススメします。初対面の人との会話でも名刺があるのと無いのとでは全然違いますよ。

「がんばる家主の会」は関西最大の賃貸経営者のためのコミュニティーです。

勉強会の重要性

賃貸経営者として勉強会に参加する理由はさまざまだと思いますが、僕個人的には以下の3点は特に大きなメリットだと思います。

  • 地域に密着した意見が聞ける
  • 営利目的ではなく中立的な意見が聞ける
  • 雑談ベースで情報共有ができる

これらはがんばる家主の会に限った話では無く、その他の家主の会でも共通して言えることだと思います。一つずつ解説していきます。

地域に密着した意見が聞ける

書籍やインターネットで良い情報を見つけても、それは比較的、都心部や一部の地域に片寄った情報が多いです。

ですが、やっぱり地域が違えば情報の有用性は大きく変わりますし、仮に多くの地域で共通するような情報であったとしても「自分には当てはまらない条件」だと無意識に除外してしまうかもしれません。

また、インターネットの場合、一昔前に有効だった情報なども掲載され続けてしまうので、今の時代にはマッチしないかもしれません。

「不動産経営は長期的な視点で考えるため、時代に左右される小手先の情報だけではダメだ」と指摘を受けるかもしれませんが、それはあくまでも物件を購入する前の話であり購入後の物件に対する対応としてはある程度、時代のニーズを見極める必要があります。

それに対して、地域の勉強会には結構ご近所さんが多かったりするので、自分以上にその地域に詳しい方からの「生の意見」が聞けるため、信憑性も増しますし、より具体的な対策がイメージできるはずです。

営利目的ではなく中立的な意見が聞ける

不動産会社や専門家へ相談した場合、相手もビジネスであるため少なからず金銭的な感覚が頭をよぎります。ですが、コミュニティ内での意見交換であれば、気軽に中立的な意見が聞けるため、その中で「自分にとって良い情報」、「自分が信用できる情報」を探し出せば良いです。

また、地域密着型の勉強会ではサービスやイベントの紹介などはありますが、基本的に営利活動をNGとしているところが多いため、過剰な営業や勧誘を受けて不快な思いをする心配も少ないはずです。少なくとも、僕はがんばる家主の会に参加して5年以上経ちますが、強引な営業や勧誘を受けたことは一度もありません。

販売会社が開催する勉強会を批判するつもりはありませんが、物件を販売することを目的としている会社では、どうしても自分にとって優位な方向に導いたポジショントークになってしまいます。

雑談ベースで情報共有ができる

勉強会の後には「懇親会」が用意されていることがほとんどで、参加者の方たちと食事をしながら情報交換をしたりします。

不動産会社や専門家の場合、それぞれの立場があるため発言の一つ一つに責任が伴います。例えば自社の不利益になるような、立場上言いたくても余り言えない内容もあるかもしれません。ですが、懇親会の場では、良い意味で発言に大きな責任が伴わないため、よりざっくばらんな情報交換ができるかもしれません。

あくまで最後に何かを判断するのは自分ですが、懇親会などの「オープンな場」では、大勢の参加者との意見効果ができるため、メンバー間で相互に指摘や共有し合うこともできます。

勿論、情報を欲しがるだけの「クレクレ君」のようなマインドは良く無いので「自分も何か提供できないか？」という考えは必要ですし、そのような意識があれば自然と日頃の振る舞いも変わります。

空室が続くと焦りがちになってしまうかもしれませんが、このような参加者同士の交流を目的とした集まりであれば、現状の空室を埋めること以上に、今後の長い大家さんとしての経営の中で、きっと心強い味方になってくれると思います。

少し他力本願に聞こえてしまいますが、大切なのは一人で頑張って努力することでは無く周りに助けてもらってでも空室を埋めたいという気持ちです。

不安を誰かと共有できた時には自然とモチベーションも上がってきますよ。

最短距離で成功するには？

一つの課題を解決する際、参考書やインターネットを上手く活用すればある程度適切な情報が見つかります。

ただ、投資や融資などについては参考書やインターネットなどでは、中々ベストな情報にアクセスすることは難しいです。

賃貸経営も信頼関係が大切

先輩大家の方と信頼関係を築くことができれば、良質な情報に辿り着けたり、いわゆる「コネ」や、業界に精通したプロしか知らない「合法的な裏技」なども教えて頂けるかもしれません。

「コネ」自体は消耗品ではありませんが、信頼関係が蓄積されている事が前提です。

仮に誰かの紹介により優遇金利での融資を受けれたとしても、もし返済が遅延したりすると紹介者してくれた方にもご迷惑を掛けます。仮に金銭的な損害は無いとしても金融機関側からすれば紹介してくれた方の信頼間は下がります。

縁があって知り合った方の知識をお借りしたり特別に紹介して頂くと言う事は、今までその方が長い時間とコストを掛けて手に入れた情報や既得権を瞬時に手に入れる事にもなります。

つまり「学びや信頼関係のショートカット」になる訳です。

それには相応のリスクが掛かり情報の取り扱いには細心の注意が必要です。

勉強会に参加する時の注意点

不動産や金融系の場合、講師の方は、ご自身の立場を超えた上で大切な情報を提供してくれています。そして、そこには講師の方とコミュニティとの間で一定の信頼関係が築けているからこその情報も含まれます。

中には今現在も現役で活躍されている不動産会社の方や税理士、銀行員の方もおられ、とても精度の高く、今すぐにでも使えるお宝情報も含まれます。そして、その「限界ギリギリの情報」を提供できることが、インターネットや書籍では得ることのできない、地域コミュニティの存在価値になります。

僕自身も何度もこのような勉強会に参加させて頂き「他では聞けない(入手できない)価値ある情報」を得ることができていますし、中には「この話だけは秘密でお願いしますね。僕の立場がヤバくなってしまうので(汗)」っと言うようなウラ情報を提供して下さる方もいます。ただ、その代償としては高いコンプライアンスの意識が問われ、機密情報や非公開情報の取り扱いには注意が必要です。

細かな内容はコミュニティによって異なりますが、多くの場合、配布資料は外部公開は禁止(非公開)ですし「撮影禁止」「録音禁止」「SNSでの情報発信禁止」などルールとして明記されていることも多いです。

がんばる家主の会で得たもの

がんばる家主の会に参加する以前の僕としては、どうしても物事を相談できる相手に限りがあり、課題を克服したり、疑問を解決する手段も乏しかったです。

ですが、がんばる家主の会に参加したことによって以下のような良いことがありました。

  • 大家同士での人間関係ができた
  • がんばる家主の会以外の情報収集の手段が増えた
  • 成功している人の価値観や考え方が少しだけ(本当に少しだけ)理解できた

僕は積極的に良質な人間関係を拡大していくことは余り得意ではありませんが、何か問題があった時に、誰か相談できる相手がいるのか？いないのか？では、精神的にも大きな違いがあります。

もし賃貸経営で問題を抱えている家主の方であれば、一度、検討してみても良いと思います。

]]> https://go1101.com/blog-entry-88.html/feed 0 いくらもらえるか把握してる？年金制度の仕組みを徹底解説！ https://go1101.com/blog-entry-254.html https://go1101.com/blog-entry-254.html#respond Mon, 18 Jun 2018 22:13:29 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/?p=2651 みなさんは、将来、自分の受け取れる年金額をどのくらい把握できていますか？

よく年金の話になると「◯◯年後には日本の人口は◯◯人になってしまい◯◯人の現役世代で◯◯人の老後世代を支えないといけない、だから年金制度はもう破綻するのは時間の問題だ！」ということを話す人を良く見かけます。

確かに年金制度の深刻さを説明する上では分かりやすい表現だと思いますし、人口減少が年金制度にとって大きなマイナス要因であることは確かです。

ですが、今、実際に年金をいくら払っていて、将来いくら貰える予定なのかをすっ飛ばしてそのような話をしても余り意味の無いようにも思えます。

年金制度の基本を理解する

まずは年金制度そもそもの仕組みを把握した上で、「どのような問題点があるのか？」また「自分の老後にはどれ程の年金を受け取ることができるのか？」などを考えていく方がより建設的だと思います。

年金無しの老後なんてありえない

年金に対する考え方は人それぞれですが、あくまで僕個人的な意見としては年金受給を無視して老後の生活を送ることはほぼ無理ではないか？と思います。

勿論、いろいろ工夫して節約することや、必要以上にモノを所有しないミニマリスト的な考え方で支出を抑えられる人もいるかもしれませんが、多くの人はそれだけでは生活できません。

あなたの周りにも「年金なんて当てにならないからいっそうのこと全くもらえないと考えて、将来の備えは個人レベルで計画的におこなうべきだ」と話す人はいませんか？

年金制度を利用しなくても老後生活を不自由なく過ごすことができればそれで問題無いですし、「国の力(お金)に頼らなくてもちゃんと生きていけるようにするするべきだ」という意見はある意味前向きで考え方自体には賛同します。

ですが、仮に年金が全くもらえない前提で老後の不安を解消するとすれば、一体どのような対策が打てるかというと、かなり高利回りな資産運用を目指す必要があるため、リスクの高い金融商品に手を出すしか無くなってしまいます。

なのであれば、少なくとも現段階では「年金なんて一円ももらえない」と必要以上に楽観的に考えるのでは無くて「今の生活の中では◯◯円程もらえる想定だけど、このままのペースで少子化が進めば◯◯円程まで削減されてしまいそうだなぁ」とある程度自分の意見を持っておいた方が、より現実的な対策(貯蓄や資産運用)に繋がります。

勿論、数十年も先のことを細かく予想することはできませんが、もし将来に対する不安がある場合は、ある程度必要な金額を把握してからの方が現実的な対策が打てるようになるはずです。

年金は若い世代が老後世代を支える仕組み

前置きが長くなりましたが、そもそも年金の仕組みとしては若い現役世代が引退後の老後世代の生活費を負担するための制度です。なので厳密には「自分が納めた年金を将来の自分が利用する」訳ではありません。

  • 年金の被保険者…年金を支払う現役世代(国内に住む20歳〜60未満)
  • 年金の受給者…年金を受け取る老後世代(65歳以上)

「年金」と一言で言ってもその種類は意外と沢山あります。まずはどのような種類があるのかを確認したいと思います。

公的年金と私的年金

年金制度は公的年金と私的年金との2つに分けられます。

公的年金は以下の3種類に分けられます。

年金制度加入者
国民年金日本国内に住む20歳〜60歳未満の人
厚生年金会社員など
共済年金公務員など

国民年金は基礎年金として20歳以上から60歳未満の全ての人が加入します。また会社員や公務員等は上乗せとしてさらに厚生年金や共済年金に加入することになります。

一方、私的年金は以下のようなモノが含まれます。

  • 企業年金
  • 個人年金保険

企業年金は企業が主体となって年金を支給する制度であらかじめ給付額の算定式が確定している確定給付型と運用実績によって給付額が決まる確定拠出型の2種類があります。

また、個人年金保険は、国民年金や厚生年金などの公的年金を補てんする目的で加入するタイプの私的年金です。

国民年金と厚生年金

年金と一言で言ってもその種類はさまざまですが、中でももっとも関わりの深い年金制度は「国民年金」と「厚生年金」の2種類です。

なお、年金を支払う人のことを被保険者と呼び以下の3種類に分けられます。

被保険者被保険者年金の種類保険料
第一号被保険者国内に住所のある(外国人を含む)20歳以上60歳未満の全ての人国民年金定額(その年によって異なる)
第二号被保険者被用者年金(厚生年金・共済組合)の加入者国民年金、厚生年金標準報酬月額をもとに算出
第三号被保険者第二号費用保険者の被扶養配偶者で20歳以上60歳未満の人国民年金保険料負担無し

なお、平成28年10月からは社会保険への加入条件が緩和されパートやアルバイトの場合もで以下の要件を満たせれば厚生年金に加入することができます。

  1. 一週間辺りの所定労働時間が20時間以上であること
  2. 一ヶ月辺りの賃金が88,000円以上であること
  3. 雇用期間の見込みが1年以上であること
  4. 学生で無いこと(夜間、通信、定時制は加入可)
  5. 従業員数が501名以上の会社で働いていること

なお、平成29年4月からは従業員数が500人以下の会社でも労使で合意すれば社会保険に加入することが可能です。

年金はいくら支払わないといけないの？

年金の被保険者の場合、国民年金と厚生年金で支払うべき保険料が異なります。

国民年金の支払い保険料は所得額に関わらず一律

平成30年度(平成30年4月～平成31年3月)の国民年金の支払い保険料は月額16,340円です。

国民年金の保険料は、毎年度見直しがおこなわれますが、平成31年度(平成30年4月～)については16,410円となります。前年度分と比較するとプラス70円になっていますね。

過去に何度か保険料が下がった年もありますが、基本的には年々段階的に値上がりしています。

仮に平成30年度の保険料をもとに40年間保険料を払い続けた場合、以下のような計算方法になります。

  • 16,340円✕12ヶ月✕40年＝7,843,200円

今後も支払う保険料が増え続けることを想定するともう少し高額になってしまいそうですが、概算としてはおよそ800万円程の保険料を支払うことになりそうです。

厚生年金の支払い保険料は所得額に応じて変動する

一方、会社員などの厚生年金に加入している場合は所得額に応じて保険料が変わります。

厳密に言うと「標準報酬月額」を基準に計算される訳ですが、基本的には収入が増えれば増えるほど支払うべき保険料が上がっていきます。

ちなみに標準報酬月額というのは毎年の4月〜6月の収入金額の平均のことです。

なので良く「4月〜6月の給料が高いと社会保険料が高くなってしまう」と言われるのもこのことが理由です。

なお、これらは都道府県ごとに微妙に負担額が違うようです。

標準報酬月額表(大阪府)
等級
保険		等級
年金		標準報酬報酬月額
未満〜以上		健康
保険料		厚生年金
保険料
1158,000円0円～63,000円2,938円8,052円
2168,000円63,000円～73,000円3,444円8,052円
3178,000円73,000円～83,000円3,951円8,052円
4188,000円83,000円～93,000円4,457円8,052円
5298,000円93,000円～101,000円4,964円8,967円
63104,000円101,000円～107,000円5,268円9,516円
74110,000円107,000円～114,000円5,571円10,065円
85118,000円114,000円～122,000円5,977円10,797円
96126,000円122,000円～130,000円6,382円11,529円
107134,000円130,000円～138,000円6,787円12,261円
118142,000円138,000円～146,000円7,192円12,993円
129150,000円146,000円～155,000円7,597円13,725円
1310160,000円155,000円～165,000円8,104円14,640円
1411170,000円165,000円～175,000円8,610円15,555円
1512180,000円175,000円～185,000円9,117円16,470円
1613190,000円185,000円～195,000円9,623円17,385円
1714200,000円195,000円～210,000円10,130円18,300円
1815220,000円210,000円～230,000円11,143円20,130円
1916240,000円230,000円～250,000円12,156円21,960円
2017260,000円250,000円～270,000円13,169円23,790円
2118280,000円270,000円～290,000円14,182円25,620円
2219300,000円290,000円～310,000円15,195円27,450円
2320320,000円310,000円～330,000円16,208円29,280円
2421340,000円330,000円～350,000円17,221円31,110円
2522360,000円350,000円～370,000円18,234円32,940円
2623380,000円370,000円～395,000円19,247円34,770円
2724410,000円395,000円～425,000円20,766円37,515円
2825440,000円425,000円～455,000円22,286円40,260円
2926470,000円455,000円～485,000円23,805円43,005円
3027500,000円485,000円～515,000円25,325円45,750円
3128530,000円515,000円～545,000円26,844円48,495円
3229560,000円545,000円～575,000円28,364円51,240円
3330590,000円575,000円～605,000円29,883円53,985円
3431620,000円605,000円～635,000円31,403円56,730円
3531650,000円635,000円～665,000円32,922円56,730円
3631680,000円665,000円～695,000円34,442円56,730円
3731710,000円695,000円～730,000円35,961円56,730円
3831750,000円730,000円～770,000円37,987円56,730円
3931790,000円770,000円～810,000円40,013円56,730円
4031830,000円810,000円～855,000円42,039円56,730円
4131880,000円855,000円～905,000円44,572円56,730円
4231930,000円905,000円～955,000円47,104円56,730円
4331980,000円955,000円～1,005,000円49,637円56,730円
44311,030,000円1,005,000円～1,055,000円52,169円56,730円
45311,090,000円1,055,000円～1,115,000円55,208円56,730円
46311,150,000円1,115,000円～1,175,000円58,247円56,730円
47311,210,000円1,175,000円～1,235,000円61,286円56,730円
48311,270,000円1,235,000円～1,295,000円64,325円56,730円
49311,330,000円1,295,000円～1,355,000円67,364円56,730円
50311,390,000円1,355,000円～円70,403円56,730円

例えば標準報酬月額が400,000円だった場合、報酬月額が395,000円～425,000円になるため、それぞれの値は以下の通りとなります。

  • 等級(厚生年金保険)…24
  • 標準報酬…410,000円()
  • 標準月額…395,000円～425,000円
  • 厚生年金保険料…37,515円

厚生年金保険料は雇用主である会社と加入者である従業員が折半する仕組みなので、およそ19,000円程になります。概算だと月収(標準報酬月額)の10%弱って程の負担になりまますね。

  • 37,515円÷2(会社との折半分)＝18,757円

所属する会社にもよりますが、実際は年収(つまり標準報酬月額)は少しずつ上っていく傾向にあるはずなので、年度ごとに計算する必要がありますが、仮に同じ条件で厚生年金を支払い続けると以下のような計算方法になります。

  • 18,757円✕12ヶ月✕40年＝9,003,360円

普段、会社員として厚生年金を納めているだけでは特に意識することは少ないかもしれませんが、自営業(フリーランス)として国民年金を納めている立場からしてみると、厚生年金の「会社が半分折半してくれる」仕組みは本当はとても有り難いことなんです。

年金は何年間払い続ければ貰えるのか？

国民年金の保険料の納付期間は20歳以上60歳未満の40年間です。

40年間、しっかりと国民年金を払い続けることができれば満額分の年金を受給することできます。

ただし仮に満額の受給では無かったとしても国民年金の保険料を(免除期間なども含めて)10年以上支払うことができればその納付期間に応じて満額分から差し引かれた分の年金を受給することができます。

なお平成29年7月末までは国民年金の保険料は25年間(300ヶ月)納付しないと受給資格を得ることができませんでしたが、平成29年8月1日からは年金制度改正(年金機能強化法)により保険料を10年間(120ヶ月)納付すれば受給資格を得られるように短縮されました。

  • 平成29年7月までは25年間保険料を納付しないと受給資格を得られない
  • 平成29年8月からは10年間保険料を納付すれば受給資格を得られる

このため「25年間は年金を払い続けるのが難しい」と考えていた保険料の未納者も「10年だったら納付できそうだ」と納付に対する意欲が高まる一方、本来、年金の受給資格が無かった人に対しても年金を支給することになるためその分の財源は必要となります。

ちなみに厚生年金については全ての人が加入する訳では無いため国民年金の受給資格を持っていることを前提として、かつ厚生年金の保険料を1ヶ月以上支払っていれば受給資格を得ることができます。

生活が苦しくて払えない時は「免除」してもらえる

保険料の負担が厳しくて、どうしても支払えない事情がある場合は「免除申請」をすることで、保険料を免除してもらえる可能性があります。

免除期間には生活状況などに応じて以下のように分けられています。

免除の種類免除係数(平成21年3月以前)免除係数(平成21年4月以降)
1/4免除5/67/8
1/2免除2/33/4
3/4免除1/25/8
全額免除1/31/2
※基礎年金の国庫負担割合が3分の1から2分の1に引き上げられたため上記のような計算式となります。
※基礎年金の国庫負担割合が3分の1から2分の1に引き上げられたため上記のような計算式となります。

保険料を未払いまま放置し続けていると当然ながらその期間の年金は受給できませんが、免除申請することによって(満額ではありませんが)免除係数に応じた分の年金を受給できるため、将来の負担を軽減するためにも検討の余地はあると思います。

年金はいくらもらえるの？

国民年金と厚生年金について具体的にいくら支給されるのかをまとめてみました。

ただしそれぞれの計算方法はかなり複雑そうなイメージを与えてしまいそうです。

なので最後に「概算の受給額」についても簡単な計算方法を記載しています。

国民年金の支給額は？

国民年金の保険料は所得に関わらず一律で月額16,340円です。

なので支給額についても所得金額は関係無く、年間で満額779,300円が支給されます。

ただしこの金額はあくまで20歳〜60歳までの40年間しっかり払い続けた場合に支給される金額となるので、もしその間、保険料を支払っていない期間がある場合はその分が差し引かれた支給額になってしまいます。勿論、先程、上記で記載した通り最低でも10年間は保険料を納付していることが前提となります。

ちなみに保険料納付の免除期間が無かった場合は以下の計算方法で受給できる年金の金額を算出することができます。

  • 779,300円✕(保険料を納付した月数＋免除期間月数✕免除係数)÷480ヶ月＝年間受給額

先程もお伝えした通り老後支給される年金は満額で779,300円です。なので40年間(480ヶ月)しっかりと保険料を納付したいた場合は年間受給額も779,300円となります。

一方、未払いの期間があった場合は、満額の779,300円を実際に支払った期間を40年間(480ヶ月)で割った割合分が支給されることになります。

なお免除期間がある場合はもう少し計算方法が複雑になりますが、基本的な考え方は上記と同じようなイメージになります。

厚生年金の支給額は？

厚生年金に加入している場合、国民年金の受給額に厚生年金分を加算して支給されることになります。

厚生年金の受給額は以下の計算方法で算出することができます。

  • 厚生年金受給額＝報酬比例年金額＋経過的加算＋加給年金

つまに厚生年金の受給額を算出するには以下の3つの金額を合計する必要があります。

  1. 報酬比例年金額
  2. 経過的加算
  3. 加給年金

報酬比例年金額の算出方法

報酬比例年金額は現役時代に得た収入や厚生年金に加入した期間をもとに計算する方法です。

「報酬比例年金額」「経過的加算」「加給年金」の中でもっとも複雑な計算式が必要となりますが、厚生年金の受給額を構成する上でもっとも中心となる部分でもあります。

※個人的には「報酬比例年金額」だけを理解しておけば十分だと思います。

まず報酬比例年金額を計算する場合、給与を受け取った時期によって計算方法が異なります。

  • 平成15年3月まで…月の平均給与をもとに「平均標準報酬月額」を算出
  • 平成15年4月以降…給与と賞与(ボーナス)をもとに「平均標準報酬額」を算出

平成15年3月より以前は月々の給与のみで「平均標準報酬月額」を算出していましたが、平成15年4月以降は給与に加え賞与(ボーナス)も含めた年収に対して12ヶ月で割った「平均標準報酬額」を算出しています。

そしてこれらの金額をもとに算出した報酬比例年金額の受給額が以下の通りとなります。
※以下の2つの計算の合計金額が報酬比例年金額の受給額となります。

  • 平均標準報酬月額✕7.125/1000✕平成15年3月以前の被保険者期間
  • 平均標準報酬額✕5.481/1000✕平成15年4月以降の被保険者期間

僕のように平成15年4月以降に会社員として社会人デビューした人については「平均標準報酬額」をもとにした計算だけで報酬比例年金額の受給額を算出することができますが、それ以前に会社員として厚生年金の保険料を支払っている方の場合は両方の合計を算出する必要があります。

経過的加算と加給年金について

経過的加算とは20歳より前や60歳以降になって支払った保険料に対して支給される部分です。

国民年金の加入期間は20歳〜60歳までの40年間ですが、厚生年金の加入期間は中学校卒業後(義務教育終了後)から70歳までと実は国民年金の加入期間よりも広範囲なので、その基礎年金として反映されない期間が支給されることになります。

一方、加給年金とは厚生年金の加入期間が20年以上ある場合に配偶者(65歳未満)や子供(18歳以下)に対して支給される年金となります。

加給年金の支給額
対象者支給額年齢制限
配偶者226,300円65歳未満
子(1人目/2人目)226,300円18歳以下または一定の障害がある20歳未満の子供
子供(3人目以降)各75,400円18歳以下または一定の障害がある20歳未満の子供

国民年金と厚生年金の受給額の合計は？

仮に僕(平成15年4月以降の被保険者)が40年間働いた平均年収が600万円の場合、厚生年金の受給額は以下のようになります。

国民年金の受給額

国民年金の受給額は40年間しっかり保険料を納めているため満額の779,300円が支給されます。

  • 国民年金の年間受給額＝779,300円

厚生年金の受給額

厚生年金の受給額は年収(平均標準報酬額)と勤続年数(加入期間)をもとに算出した結果、1,315,440円が支給されます。

なお、経過的加算および加給年金については0円で計算します。

  • 平均標準報酬額＝6,000,000円÷12ヶ月＝500,000円
  • 厚生年金の年間受給額＝5000,000円✕5.481/1000✕480ヶ月＝1,315,440円
  • 経過的加算＝0円
  • 加給年金＝0円

合計の受給額は？

合計の受給額は国民年金と厚生年金の受給額を合計するため以下の通りとなります。

  • 合計の年間受給額＝779,300円＋1,315,440円＝2,094,740円
  • 合計の月間受給額＝2,094,740円÷12ヶ月＝174,561円

今回は分かりやすくするため配偶者がいない(一生独身である)ことを前提として計算しましたが、配偶者や子供の年齢によってはより計算が複雑になってしまいます。

もっと簡単に概算受給額を知りたい場合は？

国民年金と厚生年金のそれぞれの受給額をご説明しましたが、正直、やや計算が複雑で難しいと思われるかもしれません。

そんな人は以下の計算方法でもっとシンプルに概算金額を算出することができます。

  • 国民年金の月間受給額＝支払年数÷6
  • 厚生年金の月間受給額＝支払年数✕平均年収÷2,500

あくまで概算受給額ではありますが、先程の計算方法よりかなりシンプルに算出できるため、これなら少し覚えやすいかもしれないですね。

先程と同じ条件である40年間、平均年収が600万円で働き続けた場合の計算をしてみると以下の通りとなります。

  • 国民年金の月間受給額＝40年÷6＝6,6666円
  • 厚生年金の月間受給額＝40年✕5,000,000円÷2,500＝96,000円
  • 合計の月間受給額＝162,666円

若干開きがあるような気もしますが…あくまで概算金額のイメージをつかむには良い計算方法だと思います。

繰上げ受給と繰り下げ受給

国民年金を受給できるのは基本的には65歳以降となります。

ですが「繰上げ受給」および「繰り下げ受給」をすることで年金の受給開始時期を最大で5年間ずらすことができます。

当然のことながら繰上げ受給の場合は受給開始時期を前倒しにできる反面、その分だけ受給額は減ってしまいますし、繰り下げ受給の場合は受給開始時期を後倒しにする分、受給額が増えます。

  • 繰上げ受給…60歳から受給することが可能：支給開始年齢によって年金額が減額
  • 繰下げ受給…70歳まで送らせて受給することが可能：支給開始年齢によって年金額が増減

つまに長生きできる自信があるのであれば繰り下げ受給を選択した方が受給総額が大きくなりますし、逆に長生きできる自信が無い場合は繰上げ受給を選択した方が受給総額が大きくなる訳です。
※平均寿命まで生きることを考えると繰上げ受給は選択しない方が良いでしょう。

勿論、人がどれだけ長生きできるかなんかはそんな簡単には分かりません。また、一度繰上げ受給を選択してしまうと、その分下がってしまった受給額を支えに一生生活していくことになります。

60歳の時点で多少生活が厳しくなると「繰上げ受給を検討してみようか？」と考えるかもしれませんが、今後の長い老後生活のことを考えて慎重に判断する必要があります。

年金の計算方法は難しい

ここまでいくつかの計算方法をご紹介してきましたが、年金の計算方法はとても複雑です。

また計算に必要となるそれぞれの値なども数年(もしくは毎年)ごとに変わってしまうためファイナンシャルプランナーのような余程専門的な業務をしている方以外は把握するのが難しいですし、また把握する必要もありません。

イメージだけでも簡単に理解できれば十分だと思うので、もし細かな金額などを把握したい場合は自力で計算するのでは無く、以下のようなサービスを利用することでより正確な受給額を調べられると思います。

  • ねんきんネット
  • 年金受給額計算シミュレーションサイト
  • ねんきん定期便

「ねんきんネット」や「年金受給額計算シミュレーションサイト」などはインターネットさえ利用できる環境であればいつでも情報を確認できますし、「ねんきん定期便」はその名の通り定期的に年金情報が自宅へ送られてくるはずなので、その辺りを確認するだけでも十分だと思います。

まずは仕組みを理解しよう

年金の問題はとても複雑そうなイメージがありますが、わざわざ書籍を購入したりしなくても少し調べてみるだけどインターネットで調べられることが多いです。例えば以下のような項目は案外すぐに調べることができます。

  • 年金保険料を納付する金額
  • 年金を貰える金額
  • 年金を貰うために納付すべき最低期間

調べようとせず、理解しようとせずに「どうせもらえない」と悲観的なことを言ってしまう人もいますが、一般的な収入の場合、年金受給額を完全に無視して老後の生活を快適に送れる人はほんの一握りです。

確かに現時点で予定されているよりも受給金額が削減されてしまう可能性は高いですが、それでもまずは仕組みをある程度理解して、概算でも構わないので「老後自分がどの程度の年金を受給できるのか？」は把握しておいて損は無いと思います。

老後資金はいくら必要？将来に備えるためお金の話
日本は最先端の医療技術が発達した世界でもトップクラスの長寿の国です。長生きできることはとても喜ばしいことですが、経済的なゆとりが無いと金銭的に厳しくなることは明らかです。老後資金は現役世代が想像している以上に大きな負担になります。それではど...
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2020.12.22
 ]]> https://go1101.com/blog-entry-254.html/feed 0 金融機関から紹介された物件を安易に購入してはいけない理由 https://go1101.com/blog-entry-92.html https://go1101.com/blog-entry-92.html#respond Wed, 17 Sep 2014 10:27:29 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/09/17/fp2%e7%b4%9a%e5%8f%97%e6%a4%9c%e3%81%97%e3%81%a6%e3%81%8d%e3%81%be%e3%81%97%e3%81%9f/ 投資用物件を購入するにはさまざまなハードルを乗り越えなければいけませんが、中でも大きなポイントになるのが「金融機関からの融資」の問題です。

優れた投資用物件を見つけることは「安定した賃貸経営を継続させる」ためにはとても重要なことであり、賃貸経営者の軸となる能力の一つですが、現金一括購入ができるような一部の資金力のある富裕層を除いては、金融機関から融資を受けることができなければ、そもそも賃貸経営を始めることすらできません。

それでは「金融機関から紹介された物件であれば安定した賃貸経営を継続できるのでは無いか？」と考える人もいるかもしれません。

ですが、残念ながらそんな単純な話ではありません。

今回は「金融機関から紹介された物件を購入してはいけない理由」を解説します。

  • 金融機関からの融資で苦労をしている人
  • 金融機関から紹介された物件の購入を検討している人

金融機関から紹介された物件を購入してはいけない理由

購入資金を融資する金融機関側としては、期日通りに融資額を返済してもらう必要があります。

なので、良い条件で融資を引くためには金融機関側の融資基準や評価方法を理解した上で、融資戦略を考えなければいけません。

物件の評価方法の違い

融資を借り入れる投資家と金融機関とでは、物件を評価する基準が微妙に変わります。

  • 投資家、経営者
    • 利回り、キャッシュフローなどが優先
    • 法定耐用年数が超過していても利益が出せれば問題無い
  • 金融機関
    • 資産性、担保価値などが優先
    • 積算価格、比準価格、収益還元法による評価額
    • 法定耐用年数を超過するような物件は融資が難しくなる

基本的に、利回りと資産性の関係性は相反することが一般的です。

利回りが高くて、かつ資産性もある物件なら誰だって欲しいのは当たり前ですよね。

人としての属性も評価される

金融機関が融資の審査をする上では「融資を受ける側の人としての属性」も大切になります。

勿論、借り入れる側としては「融資を受けるからには期日通りにしっかり返済しよう」と考えている訳ですが、その気持ちだけで融資担当者を納得させられる訳ではありません。年収や勤続年数、保有している金融資産などを総合的かつ客観的に評価して融資の可否を判断する立場にあります。

最高の融資を引くには？金融機関の融資基準と評価方法を理解する
不動産経営をする上で、良い条件で融資を受けることはとても重要です。最近では不動産投資にも積極的に融資を始めた金融機関が増えてきていますが、マイホームの購入とは違い、投資用物件の場合、融資を受ける側の収入や資産情報だけで融資を判断する訳ではあ...
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2020.02.16

優良物件は優良顧客へ

優良な不良債権物件であれば格安で購入できるため、利回りやキャッシュフローが見込めますが、不良債権物件になってしまった理由が「立地的に空室を埋めるのに無理がある地域」や「大規模な修繕工事で経営が圧迫される建物」であれば、いくら安くても再起不能な場合もあります。

優良顧客であれば金融機関側が抱えている優良な不良債権物件を紹介してもらえることもありますし、債権の回収が難しい物件であれば、債権回収会社(サービサー)に転売されることがあります。

対して実績の無い個人投資家に対して優良な格安かつ優良物件を紹介されることはありません。

また、多くの金融機関(特にメガバンク)は不動産会社と同じ系列であったり協力関係にあることが多いため、その不動産会社などからの仲介料と引き換えに、対して条件の良くない物件を紹介されるのが関の山です。

金融機関との付き合い方は？

投資用物件に関わらず「専門家が進める金融商品を何も考えずに購入して良い結果に繋げよう」と考えるのは少し無理の話です。

そんな都合の良い話は中々ありません。

そもそも金融資産を選ぶ上では「他人の親切」なんて信じてはいけません。

有償のコンサルタントであれば優れた提案や解決策が期待できる場合もあります。ですが、コンサルタント程に「優秀な専門家」と「無能な専門家」の幅が広い業種も無いものです。

世の中には「無能な専門家」や「自己の利益を最優先させる無責任な専門家」も沢山います。

銀行おすすめの金融商品は？

金融商品や生命保険を選ぶ場合、相談先として最初に思い浮かぶのがプロの専門家だと思います。例えば以下のような相談先が考えられます。

  • 株式、投資信託
    • 金融機関、証券会社の窓口
  • 生命保険
    • 保険会社の窓口、営業担当
    • ファイナンシャルプランナー
    • 保険の窓口

中には中立的な立場で優良な金融商品を紹介してくれる場合もありますが、基本的には何だかの利害関係者である以上、それぞれの立場に依存した金融商品を紹介されます。

少なくとも株式や投資信託を購入する場合、何の知識武装もしない状態で金融機関や証券会社の窓口に「おすすめの商品は何ですか？」と尋ねることはNGです。

まさにカモネギ(鴨が葱を背負ってくる)状態です。

「金融機関や証券会社で紹介される金融商品を購入してはいかない」ことは、僕の個人的な見解では無く、投資をする上では一般常識です。最近は投資信託や保険商品を選ぶ上で優良な本が本当に沢山ありますが、その本の中でも「金融機関や証券会社で紹介される金融商品を購入してはいかない理由」が解説されていることがほとんどですし、インターネットでも情報が得ることができます。

僕も何冊か投資信託や生命保険に関する本を読みましたが、個人的には「投資信託はこの9本から選びなさい」の中で解説されていた内容が一番分かりやすかったです。

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銀行はお金を預けるところ？

それでは銀行は、お金を預ける上では優良な預け先なのでしょうか？

答えは勿論、NOです。

今の低金利の時代では普通預金であろうと定期預金であろうと銀行にお金を預ける必要はありません。個人的には以下のような投資が有効だと思います。

  • 自己投資、経験の蓄積
    • 書籍購入、有料セミナー、スクール、交際費(人脈形成)
  • 非課税制度を活用した投資信託
    • つみたてNISA、確定拠出年金制度(iDeCo)

僕も純資産の1割程度は銀行や信用金庫に預けていますが、なるべくこれ以上の比率にならないように意識しています。さすがに純資産の1割だと少し極端ですし、この比率を推奨するつもりは全くありませんが、少しずつ銀行に預けるお金の比率は少なくしていく方が資産の拡大は大きくなると思います。

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銀行は融資してくれればそれで良い？

それでは銀行は融資だけをしてくれていれば良いのでしょうか？

「自分が都合の良い時だけ利用して、不必要なものは購入しない」というのは正論のような気はしますが、それだけだとWin-Winの関係は蓄積できないですし、やっぱり少し違うような気はします。

そんな中、一部の(比較的大規模経営の)家主の方は、自分の要望(融資審査)だけをお願いするのでは無く、融資担当者の方がどのようなことを期待しているのかも意識しています。

例えば、融資担当者から投資信託を紹介された場合、仮に収益拡大の見込みが無かったとしても、融資担当者の営業成績に貢献するために、敢えて購入する家主の方もいます。仮にその投資信託で良い成果が出なかったり、多少のマイナスがあったとしても、好条件で融資が受けられるのであれば、そんな損失なんて微々たるものです。

このように言語化してしまってはとてもイメージが悪いかもしれませんが、可能な範囲内で相手の要望に答えることで、次回以降の融資のために良好な人間関係が蓄積できれば、それは大きな投資効果が期待できるはずです。

優良物件は自分で探す

専門家にアドバイスを求めることは悪いことではありません。

独学には限界がありますし、先輩大家に教えてもらうことで成功に近付くためのショートカットになることも沢山あります。

ですが、肩書や立場だけで先入観を持たずに、自身の知識、経験、人脈をフル活用して自分の頭で考えることも重要になります。

特に不動産の世界には「客観的な情報」「中立的な情報」以外の情報が満ち溢れています。

親切そうな人程、裏で何を考えているのか分からなかったりします。

また、不動産の世界には、他人の意見を鵜呑みにし過ぎて失敗してしまったにも関わらず「騙された！」と大騒ぎする人が多いのも事実です。

確かに詐欺や偽装はダメですが「投資家」を名乗るからには「○○がこう言ってたから〜」だけでは、少し軽率な気もします。

結局はバランスが大切なのですが、余り「権威」に惑わされずに、自分の頭で考えることが必要だと思います。

]]> https://go1101.com/blog-entry-92.html/feed 0 不動産投資の繰り上げ返済は効果絶大？返済総額の大幅削減に繋がります https://go1101.com/blog-entry-59.html https://go1101.com/blog-entry-59.html#respond Sat, 05 Apr 2014 05:39:50 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/04/05/%e3%83%ad%e3%83%bc%e3%83%b3%e9%87%91%e5%88%a9%e7%b9%b0%e4%b8%8a%e3%81%92%e8%bf%94%e6%b8%88%e3%81%ae%e5%8a%b9%e6%9e%9c/ 不動産を購入する場合、ほとんどの人が金融機関からの融資を受けることになります。

今回は住宅ローンの繰り上げ返済を中心に、返済総額を少しでも抑えるための取り組みについて簡単にまとめてみました。もし、現時点で、繰り上げ返済できるような手元資金が無かったとしても、その効果を把握しておく事で、その後の返済計画を検討する際、少なからず影響するはずです。

投資用マンションの金利負担は想像以上に大きい

不動産投資に関わらず、不動産の購入に伴う住宅ローン金利は、とても大きな負担になります。

自分やその家族が住むために購入する住居用の住宅ローンの場合、ここ数年間はずっと1%以下を推移していますが、不動産投資の場合は一般的な住宅ローンとは違い、投資用マンション用のアパートローンを利用することになります。アパートローンの場合、属性などの条件によって大きく変動しますが、およそ2%〜3%程の金利が多いかと思います。

2%〜3%程であれば、それ程大きな負担では無いような気もしますが、融資金額が数百万〜数千万単位であることを考えれば、実は結構大きな負担になります。

繰り上げ返済をすることで、当初の予定よりも早いタイミングでローン残高を減らす事が、結果的に返済総額の削減に繋がります。

金利部分を減らすにはどんな返済計画が有効か？

当初の予定よりも早いタイミングでローン残高を減らす事で、金利部分の負担を減らし、最終的には返済総額の削減に繋がります。

それでは金利部分の負担を減らすためにはどのような方法が考えられるでしょうか。

一般的には、以下のような方法が挙げられます。

  • 購入時の頭金を多めにする
  • 返済期間を短めに設定する
  • 繰り上げ返済を利用する

そもそも借入金を抑える

繰り上げ返済は返済総額の軽減に有効ですが、ローンを組んで早々に繰り上げ返済をする位なら、そもそも購入時の頭金を増やし、少しでも融資額を抑える事で返済総額の軽減に繋がります。

可能な限り短い返済期間を設定する

返済期間を短くする事も返済総額を軽減するためにはとても有効です。

ただ返済期間を短くすれば、当然ですが、その分だけ分月々返済額の負担は重くなるため家賃収入や支出の他にもライフイベントなどをしっかり考慮し、無理の無い範囲で考えないといけません。

余裕があれば積極的に繰り上げ返済をする

そして実際にローンを組んだ後にできる対応として繰り上げ返済を利用します。

こちらも無理の無い範囲で計画的に行わなければなりませんが、あくまで返済総額の軽減だけに着目すると少しでも早く・少しでも多くが基準となります。

基本的な返済の仕組みを理解する

投資用物件に限らず、不動産を購入する時は金融機関から借入額に応じたローンを組む事になります。繰り上げ返済の仕組みを理解する前に、まずはローン返済の仕組みを簡単にご説明したいと思います。

元利均等返済と元金均等返済

住居用物件でも投資用物件でも住宅ローンを返済する場合、以下の2つのパターンから返済方法を選択することになります。

  • 元利均等返済
  • 元金均等返済

融資を受ける際、元利均等返済と元金均等返済については、ほとんど意識することは無いと思いますが、基本的には、ほぼ全ての人が毎月の返済額が一定額である元利均等返済を選択しているはずです。

なお、元利均等返済と元金均等返済についてはこちらの記事で詳しくまとめています。

固定金利と変動金利

金利には元利均等返済と元金均等返済以外にも以下のような種類の金利がありますが、繰り上げ返済とは直接の関わりが低いため今回は説明を割愛します。

  • 固定金利
  • 固定金利選択型
  • 変動金利

なお、固定金利や変動金利の違いについてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

繰り上げ返済をすると何が良いのか？

生活費や子供の教育費などをしっかりと確保する事は大前提ですが、もし手元に「すぐに利用する予定の無いまとまった資金」があれば、繰り上げ返済をすることで、返済総額を削減できます。

なお、他にも「内入れ」や「前倒し返済」と呼ばれることもありますが、全て同じ意味です。

元金部分とローン金利部分の返済イメージは？

ここからは、一般的に利用される元利均等返済の仕組みについてのご説明します。

以下のグラフでも分かるように、住宅ローンの返済は借入当初が一番金利の負担が大きくなります。

また、元利均等返済の場合、金利が変動しない限りは月々の返済額は変わりません。ただし、仮に同じ返済額だったとしても金利部分の占める割合(金額)については、返済当初が一番大きく、返済を進めるにつれて少しずつ少なくなっていきます。

kinri1

返済額に占めるローン金利と元金の割合いは貸出金利や返済期間によって変わります。

驚くことに、支払金利が高く返済期間が長い場合は「返済額に占めるローン金利の割合いが50%程」なんてことも珍しくありません。

実際、僕が最初に購入した投資用物件のローン返済表については以下の記事で公開しています。

ジャックスの金利内訳を解説！保証金負担と金利設定の基準について
投資用物件の購入時に融資を受ける際、金利はとても大きな負担になります。ここでは金利設定の判断基準と利息や保証料により、どれだけ返済総額が大きくなってしまうか解説します。
go1101.com
2019.04.07

繰り上げ返済をした後の返済イメージは？

まず最初にお伝えしたいことは、繰り上げ返済は元金に対して返済を進めるということです。

仮に100万円分の繰り上げ返済をした場合、元金部分の100万円に加えて、その100万円の部分に掛かるローン金利部分の返済をしたことになります。

つまり、実際には100万円しか使っていないのに100万円＋ローン金利を返済したことになります。

つまり、以下のグラフからも分かるように、繰り上げ返済はローンの返済を開始してから、なるべく早いタイミング(赤の点線部分)で行う方が、ローン返済の後半(青の点線部分)で行うより大きな効果が得られる訳です。

kinri2

繰り上げ返済を行うと、その後の返済計画について次の2種類から選択することになります。

  • 返済期間短縮型
  • 返済額軽減型

返期間短縮型は返済額はそのままで返済期間を短縮できます。返済期間を短縮することで早期に住宅ローンから開放される安心感に加え当然の事ながら返済総額を削減できます。

一方の返済額軽減型は返済期間をそのままにして月々の返済額を減らす方法です。

当然、返済期間短縮型、返済額軽減型のどちらを選んだとしても返済総額を減らすことは可能ですが、返済総額を減らすという意味では、返済期間短縮型を選択する方がより大きな効果が得られます。

ただ、今後、近い将来に(車の買い替えや養育費などで)家計の負担が増えそうな場合は、返済額軽減型を選択し、月々の返済額を少なく設定するのも悪くは無いでしょう。

実際にどの程度の効果があるのか？

ここまでは繰り上げ返済について、ざっくりとしたイメージをもとにお話してきました。

例えば以下の条件で融資を受けたとします。

  • 借入金額…1,500万円
  • 借入期間…30年
  • 借入金利…2%(固定金利)
  • 返済方法…元利均等返済

全てのローンを返済した時、30年間で支払う返済総額はおよそ19,959,321円、利息分だけでは4,959,321円程になります。

一方、同じケースで1年間予定通りの返済を行った後、100万円の繰り上げ返済を行い期間短縮型を選択した場合、返済総額として70万円以上軽減する事が出来た計算になります。

なお、繰り上げ返済の具体的な計算方法についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

繰り上げ返済は敗北宣言？

物件ごとの返済総額を抑えたいなら、繰り上げ返済は効果的な方法です。

ただ、繰り上げ返済にも注意点がありますし、不動産経営者の中にはそもそも繰り上げ返済なんてするべきで無いと考える人も多いです。

投資家は繰り上げ返済したらダメ？立場で異なるローン返済の考え方
皆さんは繰り上げ返済賛成派ですか？それとも反対派ですか？住宅ローンの返済総額を抑えたいなら、繰り上げ返済は効果的な方法です。繰り上げ返済することで、繰り上げ返済額は全て元金についての返済になりますし、返済期間が短くなるため、返済早期での繰り...
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2019.11.01

自分の考え方を大切にする

投資をしていると「どの方法を選択すれば一番得か？」と考えてしまいがちですが、損得だけで判断するのでは無く、しっかりとバランスを考える必要があります。例えば以下のような点がポイントになると思います。

  • 自分にはどれ程の生活費が必要か？
  • どれだけのリスクなら負うことができるのか？
  • いつまでのどの位の資産を築きたいのか？

挑戦的な投資家であれば多少借金をしてでもレバレッジをたっぷり効かせて次々を物件を購入するべきかもしれませんが、僕のように「借金はできるだけ少なめにしてコツコツと資産を作りたい」と考えるのであればそれでも良いと思います。

返済総額を減らすことはとても嬉しいことですが、そのために自分や家族の生活費を切り詰めて無理をして繰り上げ返済をしているようでは幸せとは言えません。

]]> https://go1101.com/blog-entry-59.html/feed 0 変動金利が一番おすすめ！住宅ローン金利の決められ方と金利プランの比較について https://go1101.com/blog-entry-54.html https://go1101.com/blog-entry-54.html#respond Sat, 22 Mar 2014 13:53:28 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/03/22/%e5%a4%89%e5%8b%95%e9%87%91%e5%88%a9%e3%80%80vs%e3%80%80%e5%9b%ba%e5%ae%9a%e9%87%91%e5%88%a9/ 住宅を購入し金融機関から住宅ローンの融資を受ける場合、どの金利プランを選択するかを決めることになります。

金融機関からの提案をそのまま受ける方もいるかもしれませんが、それでも住宅ローンを組んで不動産を購入する場合は必ずどの金利を選択するのかを判断することになります。

超低金利時代と言われてもう何年も経ちますが「どの金利がお得なのか？」「どの金利が自分のライフスタイルに合っているのか？」などと悩む方も多いと思います。

そもそも金利の決められ方は？

僕たちが住宅ローンなどで融資を受ける際、実際に支払う金利を「適応金利」と呼びます。

「適応金利」は「実質金利」や「表示金利」と呼ばれることもあります。

適用金利は以下の計算方法で算出されます。

  • 適用金利の計算方法
    • 基準金利(短期プライムレート＋1%程)ー優遇金利(時期や個人属性に依存)

そして、金利の基準を決める上で大きなポイントになるのがプライムレートです。

プライムレートとは銀行などの金融機関が一部上場企業のような優良企業に対して融資する際に最も優遇された最優遇金利のことです。そして短期(1年未満)の融資を行う場合の最低金利のことを「短期プライムレート」といいます。

「適応金利」は民間の住宅ローンの算出方法は短期プライムレートを基準として算出された「基準金利」より、融資を受ける時期や個人の属性に応じた「優遇金利」を差し引いた金利になります。

なお、適応金利やプライムレートの仕組みについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

金利の種類は3種類

金利の返済パターンは大きく3つに分けられます。変動金利型と固定金利型に加え、それの中間に位置する固定金利選択型です。

  • 固定金利型
  • 変動金利型
  • 固定金利選択型

ここ数年間の傾向としては金利の低い変動金利型がもっとも人気で続いて固定金利選択型が選ばれています。固定金利型は金利が高いため少し人気が劣ります。

また僕の個人的な考え方としても「変動金利型を選択するのが絶対にお得」だと思っているのですが、ここでそれぞれの金利の種類について違いや特徴、注意点などをまとめた上で3つのプランを比較していきたいと思います。

固定金利型

固定金利型で住宅ローン(不動産投資ローン)を契約すると、返済が完了するまでの間ずっと同じ金利が適応されます。

金利は高いけど安心感のある固定金利型

住宅ローンを契約したタイミングで返済総額(返済期間中の元金と利息の合計)が確定します。そのため仮に世の中の金利が上昇したとしても、一切影響を受けないため安心して返済計画が立てられます。

変動金利と比べると金利自体は高くなりますが、現在のような超金利時代であれば「今の間に固定金利で融資を受けていればずっと低金利のまま金利が変わらないからお得」とも考えられます。

固定金利の変動リスクは誰が取るの？

変動金利の場合、景気動向などさまざまな理由によって設定金利が変動しますが、固定金利は金利の変動がありません。

「それでは一体、誰が固定金利の変動リスクを取るっているのか？」と思うかもしれませんが、それは融資元の金融機関が固定金利の変動リスクを取ってくれているのです。

「金融機関はお金を貸す側」というイメージが強いと思いますが、金融機関としても日本銀行や預金者などから融資のためのお金を準備する必要がある訳です。

なので「35年間同じ金利でお金を貸します」ということは金融機関として言い換えれば「金利が変動することのリスクは金融機関側が負います」ということになります。

そう考えると「一定の手数料を支払えば借り換えなどで返済プランを変更できる借り手側」に比べて「ずっと固定で貸し続けないといけない金融機関側」の方がよっぽど覚悟が必要な訳で、その分、変動金利よりも固定金利の方が金利が高くなるのはある程度仕方の無いことなのかもしれませんね。

変動金利型

変動金利型で住宅ローン(不動産投資ローン)を契約すると、半年ごとに見直される短期プライムレートに連動して金利が変動します。

変動金利型の3つの特徴

変動金利型の主な特徴としては以下の通りです。

  • 半年ごとに金利が見直される
  • 返済額は5年間一定
  • 返済額の上限は1.25倍以上は上昇しない

これらのルールを知っておけば「月々の返済総額が急激に上がる可能性が低い」ことが理解できると思います。

そう考えると変動金利型を選択してもそれ程心配する必要が無いような気もします。

変動金利型のリスクは月々の返済額だけではない

変動金利型の特徴を理解すると「金利は半年ごとに変動するのに返済額は5年間一定なの？」と疑問に感じるかもしれません。

それは言い換えると「返済額は5年間一定なんだけど金利は変動するため元金と金利の割り合いが変わってくる」ことを意味します。

「返済額は5年間一定」というルールがあるので仮に金利が上昇しても返済額は変わりません。ただしその変わりに「返済額に占める元金部分が減ってしまい変わりに金利部分が増えてしまう」ことになります。

少しややこしいですね。

また「返済額の上限」についても同じような考え方ができます。

仮に(現実的にはありえませんが)適応金利が2倍になったとしても、返済額は1.25倍以上上昇することはありません。

一見「適応金利が2倍になったのに返済額は1.25倍だからラッキーだ」と思うかもしれませんが、これも同じように「返済額に占める元金部分が減ってしまい変わりに金利部分が増えてしまう」ことになります。

なお、変動金利型を選択して金利が上昇してしまった場合のリスクについてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

変動金利は変動していない

ここ数年間の変動金利の傾向としてはもう一つ特徴と言えることがあります。

それは「変動金利はここ数年間ほとんど変動していない」ことです。

下のグラフを見てみると固定金利はここ10年間で緩やかに下っているように見えますが、変動金利はほとんど下がっていないことが分かります。

※画像はフラット35の民間金融機関の住宅ローン金利推移(金利変動等)からです。

お探しのページについて|【フラット３５】
www.flat35.com

上記の「そもそも金利の決められ方は？」でも触れた通り、変動金利は短期プライムレートを基準として算出されます。そして短期プライムレートは各金融期間ごとに独自に設けられた数字です。

確かにここ数年は史上最低金利と言われていますが、金融機関側も住宅ローンの融資による収益を確保する必要があります。

そのため固定金利は少しずつ下がっているにも関わらず、変動金利はほとんど下がらないという少し不思議な減少が続いています。

なので現段階では「変動金利は上がる可能性はあっても下がる可能性は比較的低い」のかもしれませんね。

固定金利選択型

固定金利選択型は固定金利型と変動金利型のそれぞれの特徴が含まれています。

固定金利期間修了後の選択肢について

固定金利選択型を選択した場合、まずローン融資を契約するタイミングで固定金利期間を選択します。

以下のような固定期間が選択できます。

  • 3年間
  • 5年間
  • 10年間

その後、固定期間が経過すると金融機関ごとに以下のようなパターンに分けられます。

  • 固定金利型に移行する
  • 再び固定金利選択型にするか変動金利型にするかを選択する

当然ですが適応金利は「固定金利型よりは低金利で変動金利型よりかは高金利」になります。

「現在は金利が低いが将来的には金利が上昇するのではないか？」と考える場合、変動金利型を選択するのはリスクがあるため固定金利選択型を選択するケースが考えられます。

借入当初は固定金利と比べ少しでも金利の安い固定金利選択型を選択し、金利が上昇しつつあるタイミングで固定金利型に移行するようなイメージです。

固定金利選択型と住宅ローン減税

固定金利選択型と相性の良い考え方として住宅ローン減税があります。

住宅ローン減税とは銀行などの金融機関から住宅ローンを利用し自身の入居用としての住宅を購入する場合に負担を軽減してくれる制度で年末時点でのローン残高に対して1%分を10年間納めた税金(所得税および住民税)から控除してくれる制度です。

要するに「住宅ローン減税はローン残高を基準として控除額が決まる」ため、住宅ローン減税が適応される10年間は「固定金利選択型を選択することによって、例え変動金利型より金利が高くその分、元金の返済が遅れたとしても住宅ローン減税による控除を受ければある程度金利の差をカバーできる」とも言えるわけです。

正直、この点についてはほとんど大きな効果は期待できないと思いますが、こんな考え方があるということだけでも頭の片隅に残しておいても良いかもしれません。

元利均等返済と元金均等返済

ここまでは金利の種類としてそれぞれの違いを簡単に説明してきました。

ただ金融機関から融資を受ける際に決めるポイントがもう一つあります。

それは返済方法です。

返済方法は大きく2種類に分かれます。

  • 元利均等返済
  • 元金均等返済

元利均等返済は返済額（現金と利息の合計）が均等になり一定期間（金利が同じ間）返済額が変わらないです。

一方、元金均等返済は返済額のうち「元金」部分が均等になります。当初は元金残高が多いため、元利均等返済よりかなり高額な返済額となりますが、元金残高の減少に伴い徐々に返済額も減っていきます。

特に指定しない限りは基本的には元利均等返済になると思いますが、金融機関から融資を受ける上では金利の種類と同じく返済総額に影響を与えるため頭の片隅に置いておいても良いとおもいます。

結論としては変動金利が一番良い

その上で、どの返済計画かを選ぶ必要がありますが、結論としては変動金利が一番オススメです。

固定金利は1%以上も金利が高い

変動金利型がオススメな理由としては、まず第一に固定金利型と比べて変動金利型の方が金利が低い事が挙げられます。

金利の動向や金融機関等によっていろいろと違いはありますが、固定金利型と変動金利型とでは1%以上の差がある事も珍しくありません。そして数百万円〜数千万円の融資を受ける場合、この1%の差は金額としてとても大きな差になってしまいます。

「ずっと金利が固定である安心感」を得られるという意味ではとても魅力的ですが、その分1%もの金利差があるのはやっぱり大きな負担になります。

金利が上昇する可能性は低い？

一方、金利上昇を心配する方も多いと思います。

ですが、現在「超低金利時代」と言われつつも僕の知る限り多くの専門家の方が「数年間の間に金利が急上昇する可能性は低い」との見解です。

また今後金利が上昇し続けても変動金利による返済額の変動は返済計画が35年の場合でも7回(変動金利でも返済額は5年間変わりません)です。

返済期間を短くすればその回数も減ります。ローンを組んでからかなり早い段階で金利が上昇すれば負担は増えますが、逆に返済期間の後半で金利が上がったとしても、それはそれ程大した事では無いはず。

このようなことから、変動金利の方がお得なのでは無いかと考えられますが、金利の変動については専門家でも意見が分かれます。

将来、金利がどのような推移で上がる(または下がる)かは誰にも分からなないため、結局は性格の問題が大きいような気もします。

なので、あくまでも「金利は当分上がらないから変動でも大丈夫」ってことが言いたいのでは無く「数年後、金利が多少上昇したとしてもトータルで考えた場合、変動の方が安くなる可能性が高い」のでは無いかと思います。

後からでも借り換えができる

ここまで金利の種類や特徴についてご説明してきましたが、これらの金利の種類は後からでも借り換えることが可能です。

固定金利型から変動金利型に借り換えを行う場合、金利自体は大きく下がりますが、金利変動のリスクを受けてしまいます。残りの返済期間が長ければ長い分、変動金利型に切り替えるリスクは大きくなります。

ですが、現在、固定金利型を選択していて、残りの返済期間が10年を切っている場合は余程金利が急上昇しない限り返済総額が下がる可能性が高いです。また仮に返済期間が残っていても「いざ金利が上がりそうになったら残りの残額を全て一括で返済できる」と言う場合にも変動金利型を選択する方がお得だと言えます。

勿論、住宅ローンの借り換えには手数料が掛かるため、返済総額が下がるからというだけで借り換えをするのは軽率ですが、自分が許容できるリスクの範囲内で少しでも返済額を抑えられるような対応を取ると良いと思います。

なお、住宅ローンの借り換えについてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

金利の種類を選ぶ前に大切なこと

ここまで住宅ローンでお金を借りる際の金利の決められ方やそれぞれの金利の種類について比較してきましたが、それ以前に一番大切はことは「自分の収入やライフスタイルに合った適切な予算で住宅を購入すること」です。

特に変動金利の場合は、景気動向などによって多少返済額が増えてしまったりもしてしまいますが、金利が上がったからと言ってそれで生活が傾いたり破綻したりするのであればそれは金利のせいでは無くて購入金額が適切ではなかったと言い切れるはずです。

住居用や投資物件に限らず住宅を購入する時は、ついつい気が大きくなってしまうかもしれませんが、この先長い期間ずっと返済を続けていくのは他の誰でも無く自分のはずです。

まずは「無理なく返済していけるのか？」「本当にそんなに立派な住宅が必要なのか？」を冷静になって考えれるよう心掛けましょう。

]]> https://go1101.com/blog-entry-54.html/feed 0 人生は投資そのもの？時間とお金の無駄を見極めて投資家思考を身に付ける https://go1101.com/blog-entry-26.html https://go1101.com/blog-entry-26.html#respond Sun, 02 Feb 2014 01:23:29 +0000 http://go1102.sakura.ne.jp/2014/02/02/%e6%8a%95%e8%b3%87%ef%bc%9f%e6%b6%88%e8%b2%bb%ef%bc%9f%e6%b5%aa%e8%b2%bb%ef%bc%9f/ 皆さん、投資はしていますか？

そもそも投資とは何でしょう？

「投資」の定義は人によって違いますが、一般的には「会社や個人の事業を応援する目的で出資して、将来、利益が出たら、その利益の一部を受け取る」ようなイメージですかね。

それでは具体的にはどのような行動のことを投資と呼べば良いでしょう？

いろいろ意見があると思いますが、僕からすると投資とは人生そのものです。

「投資とは人生そのもの」だとか言われても意味分からないですよね？

だけど、大丈夫です。

ここでは僕が常日頃考えていることをベースに、しっかり納得できるように丁寧にご説明したいと思います。

僕の「人としての器の小ささ」がとても良く分かる素晴らしい記事に仕上がっています。

  • 自分の普段のお金や時間の使い方に不安や疑問を感じている人
  • 投資についての考え方を知りたい人
  • 「投資とは人生そのものだ」の意見に納得できない人

「どう稼ぐか？」より「どう使うか？」

友人とお金の話をしていると良くこのような話になります。

お金を稼ぐにはどんな業種が良いだろうか？
転職した方が給与アップするかなぁ？
お金を貯めるにはどんな節約術が有効なんだろう？
少しでも無駄を省きたいなぁ。
お金を増やすにはどの金融商品なんだろうか？
最近は仮想通貨が話題みたいだけど、どうなんだろうか？

皆、お金が大好きなので「どう稼ぐ？」「どう貯める？」「どう増やす？」にばかり執着しています。

だけど、それ以上に大切なのは「どう使うか？」です。

ちなみに、節約術も広い意味では「どう使うか？」かもしれませんが、ここでは「何にお金をかけるか？」について考えたいと思います。

お金儲けなんて実は簡単

そもそも「どう使うか？」と比べると「どう稼ぐか？」なんて、とても簡単な話です。

お金を稼ぎたければ自分の専門分野でしっかりと実力を付けていけば、やり方を極端に間違わない限り、少しずつかもしれませんが、お金は後からついてきます。

一方、「どう使うか？」は少し難しいです。

例えば、僕はITの専門家ですが、最新の家電製品については「ほとんど素人レベルの知識」しか持っていません。

そんな中「洗濯機を買いたい」「空気清浄機を買いたい」と思ったとします。

すると、まず僕は「ほとんど素人レベルの知識」しか持っていないにも関わらず、いろいろなことを考えなければいけません。

 

どの家電製品が一番良いだろうかぁ？
どこで買うのが安いかなぁ？
今すぐ購入する方が良いのか？新製品が出るのを待った方が良いのか？
どこに最適な情報があるんだろう？
誰なら丁寧に教えてくれるかなぁ？

しかもこれらの問題を限られた時間内で解決必要があります。

たった5万円の洗濯機の調査に10時間も20時間も掛ける訳にはいかないのです。

自分の専門分野の中で能力を向上させることは、日々の努力の積み重ねなので比較的簡単です。

ですが、「お金を使う」のは「ほとんど素人レベルの知識」しか持っていないにも関わらず、限られた時間内で結論を出すことが要求されます。

とても難しい問題なのです。

3種類の支出の違い

お金の使い方は主に次のの3種類に分類されます。

  • 買ったもの　＜　払った金額　＝　浪費
  • 買ったもの　＝　払った金額　＝　消費
  • 買ったもの　＞　払った金額　＝　投資

つまり、支払ったお金よりも得られた効果の方が少なければ浪費ですし、支払ったお金よりも得られた効果の方が多ければ投資だと言えます。

それぞれの支出についてもう少し具体的に洗い出してみます。

  • 浪費
    • 終電を乗り過ごしてしまった時のタクシー代
    • 生産性の無い愚痴ばかりの会社の飲み会
    • 無計画な衝動買い
  • 消費
    • 仕事で必要になるスーツやカバン、筆記用具などの美品
    • 毎日元気良く生活するための飲食費
  • 投資
    • 高い利回りが見込める金融商品を購入する(資産形成)
    • 英語力を身に着けて仕事に役立てる(自己投資)

ただし、これらのことを見極める上で注意しなければいけないことは「個人の考え方によって解釈がぶれてしまうこと」です。

浪費を投資と思ってはいけない

例えば「終電を乗り過ごしてしまった時のタクシー代」はほぼ間違いなく浪費です。

もし「終電を乗り過ごす程に話が盛り上がり、その結果、面白いビジネスに繋がる兆しがあった」とかであれば、そのタクシー代も無駄では無いのかもしれませんが。大抵、そんなことはありません。

そんな時間になるまで酔っ払い同士が話し込んでも良いアウトプットなんて出るはずがありません。

浪費を美談にすり替えて「良い経験だった」と思い込むのは問題外です。

同じ過ちを繰り返さないように反省するだけです。

「投資しているふり」は辞めよう

それとは逆に、本人は投資だと思い込んでいるけど、実は自己満足なだけだというケースも良くあります。

代表的なものの一つに「英語の勉強」や「資格の取得」などがあります。

英語の勉強や資格の取得には膨大な「学習コスト」が掛かります。

膨大な学習コスト(時間、お金、労力)を掛けた結果、その人の年収は何万円上がるのでしょうか？

結果が伴うのは来年でしょうか？再来年でしょうか？

そもそも、本当にその人に求められている自己投資は「英語の勉強」や「資格の取得」だったのでしょうか？

「会社から資格手当が出るから」という不純な動機はともかくとして…

何かを勉強する時は「学習コスト」と「学習コストを回収できる見込み」を「時間軸」を定めて見極めるべきです。

「浪費」だと思っていたコストが、結果的に「投資」になっているケースも少なからず存在するかもしれませんが、ですが、それ以上に「投資」だと思って取り組んできたのに、結果的にはただの「浪費」になっているケースの方が圧倒的に多いことは、ちゃんと理解しておきたいポイントです。

「過剰な投資」は「無駄な投資」

良く「知っておいて損は無い」という言葉を耳にします。

僕はこの言葉が余り好きではありません。

例えばIT業界や医療業界のようにとても広い範囲の知識量が問われます。

自分がその業界で第一人者として頑張っていくためには「知っておいて損は無い知識」は積極的に身に付けるべきです。

ですが、世の中のありとあらゆる「知っておいて損は無い『程度』の知識」を身に付けるには、時間がいくらあっても足りません。いつ役に立つかも分からないような「知っておいて損は無い『程度』の知識」であっても、そこには必ず「学習コスト」が掛かります。

人生は取捨選択の連続なのです。

もし、自己投資をするのであれば「本当に役立つ投資」だけを適切に判断して取り組まないと、投資のつもりだったのに、ただのノウハウコレクターになってしまいます。

完全に浪費になってしまうのです。

「人脈作り」はシビアな投資

最近は「人脈ブーム」です。

「人脈作り」という言葉が好きな人も増えてきました。

胡散臭い言葉ですよね。

何も提供しないのに、何かを求めてばかりいる「くれくれ君マインド」の人に限って「人脈」とか「感謝」と言う言葉を連呼しているようにも思えます。

まず「人脈作り」とは何なんでしょうか？

少なくとも、持っている名刺の数やFacebookの友達の数で競うものではありません。

僕の理解では「お互いの専門分野を武器に双方に助け合える、応援し会える仲間」だと思います。

つまり「自分の武器」を軍資金として投資することで「相手の武器」を使わせてもらえる関係性です。

人脈への投資が成功すると、その効果は絶大です。

下手な「自己学習(自己投資)」や「金融商品(資産形成)」よりも何倍、何十倍もの効果を発揮します。

ただし人脈作りはとてもシビアです。このような失敗は付き物です。

  • 「自分の武器」が相手に受け入れられず信頼関係を気付けなかった
    • 必要とされなかった
    • 想いが届かなかった
  • 「素晴らしい武器」を持っている相手と思っていたがそうでは無かった
    •  実は無能な人間だった
    • 何かの勧誘目的で近づいてきていた
  • 優れたもの同士であったにも関わらず、人間的な相性がマッチしなかった

つまり「人を見る目」も必要ですし、それ以上に「自分の武器」を日々、磨き上げることが大切です。

人脈作りは大きく3つの能力が必要だと思います。あくまで僕の個人的な考え方です。

  • 提供できる武器、実力、価値、専門性、希少価値、ブランド、影響力
    • 自分に価値が無ければ誰も寄って来ない
    • 相手のレベルが高ければ自分もそれに見合う武器が必要
    • 何も無ければ金で解決もできるが、長続きはしない
  • 相手と信頼関係を結ぶコミュニケーション能力
    • 相手の懐に潜り込む行動力、勇気、センス
    • この人となら仲良くなりたいと思わせる話術
    • 相手を応援する気持ち、思いやり、
  • 双方にとって適切な対価を見極める能力
    • 相手に適切な対価(見返り)を提供できているか
    • 求めてばかりの「くれくれ君マインド」になっていないか

「投資」は生きていく上でやってもやらなくても良いことです。

同じように「人脈作り」もやってもやらなくても良いことです。

ですが、高いレベルで人脈を構築することができれば、沢山の無駄なコストを省けます。

  • 専門外の分野の学習コスト
    • わざわざ自分で学習しなくても教えてくれる、解決してくれる
  • 自分がやる必要の無い作業に対する労働コスト
    • 自分の専門外のことは、その未知の専門家に任せる
    • 自分は自分の専門分野に専念する

また、自分の実力では実現できないことでも諦めずに挑戦できるようになりますし、自分だけでは難しい依頼や相談があった場合でも、知り合いに専門家がいれば紹介してあげることもできます。

そして人脈構築以上に大切なことは「負の人脈」を断ち切ることです。

  • 自分の足を引っ張る人、夢を妨げる人
  • 生産性の無い愚痴ばかりで成長が見込めない人
  • 適正な対価交換を見込めない「くれくれ君マインド」の人

勿論、人間なので、家族や友達のように損得勘定や採算度外視で繋がりたい「大切な存在」「掛け替えの無い存在」は大切ですが、そうでは無く、自分に対して不利益をもたらすだけの人脈も適切に整理しなければいけません。

このような人に費やする時間があるのであれば、他にもっと有効な時間の使い方があるはずです。

無駄な人間関係、人付き合いは最大の「時間の浪費」です。

使途不明「時間」を認識しよう

ファイナンシャルプランナーが家計の支出を見直す際、必ずこのように言います。

使途不明金を洗い出し無駄な支出を減らしましょう。

確かに使途不明金を洗い出すことは無駄遣いの削減に繋がります。

最初の一歩としては有効です。

ですが「お金の浪費」と同じくらい「時間の浪費」も良くない習慣です。

お金の無駄遣いには皆とても敏感ですが、時間の無駄遣いには違和感を感じていない人が多過ぎます。

時は金なりです。

むしろ時間の方が大切かもしれません。

もし、自分が何にどれくらい時間を掛けているのか把握できない場合は、最初は大変かもしれませんが、自分の生活習慣を見直すためにも、ただ何となく過ごしている「使途不明時間」を把握することから始めましょう。

対して見たくもないバラエティ番組を何時間も見ているのは「時間の浪費」です。

「時間の浪費」は中々数字として見えづらい分「お金の浪費」よりも断然タチが悪いです。

投資とは人生そのもの

冒頭でもお伝えしましたが、僕は投資とは人生そのものだと考えています。

金融商品を購入したり、英語の勉強をすることだけが投資ではありません。

  • 自己投資
    • 新しい分野の専門知識を身に着け給与アップを目指す
    • ブログやYouTubeで情報発信し、広告収入を得る
    • 良質な情報を取得し、適切な(有利な)選択肢を増やす
      • 本を読む、有料noteを購入する
    • フリーランスになる、起業する、新しいサービスを作る
  •  お金の投資、節約術
    • スマートフォンをSIMフリーに変えてみる
    • ふるさと納税に挑戦する
    • NISAやiDeCoに挑戦する
  • 商品購入による投資
    • 念願のマイホームを購入する
    • 家族旅行のために車を購入する
  • リスク対策としての投資
    • 家族のために生命保険に加入する
    • 老後の経済的不安を解消するために結婚し子供を生む
  •  健康への投資
    • 歩くこと、運動すること、筋トレすること
    • 栄養を考えた食べ物を食べること
    • 定期的な健康診断、予防歯科
  • 教育への投資、人材投資
    • 若手の戦力化、組織が強くなる
    • 教えることによって自分の専門性が向上する
  • 人間関係の投資
    • 大切な人にプレゼントする、少し贅沢な食事をご馳走する
    • 困っている人に手を差し伸べる
      • 自分が困った時も助けてくれる、恩を売る
    • SNSで発信力を高め、自分の影響力を高める
    • 良質な人脈を構築する、心強い仲間を作る
  • 時間の投資
    • 時間が掛かる業務を効率化するためのシステム開発
      • 最小は非効率だけど長期的には初期投資分を回収できる
    • ショートカットキーを覚えて事務作業を効率化する
      • 一度覚えたら一生使える費用対効果抜群の投資
    • タクシーに乗る、職場の近くに済む
      • 移動時間を削減し「有効な投資」に時間を掛ける
    • 高性能なパソコンや家電製品に買い換える
  • 経験への投資
    • 高級なサービスを受けて感性を高める、発想力を鍛える
    • 普段の自分では選ばないものをあえて選択し、気付きを得る
    • 普段、自分からは話しかけない人に話しかけてみる
    • 新しいサービスを利用する
      • キャッシュレスアプリ、カーシェアリング、メルカリ
      • Audible、Kindle Unlimited、Amazonプライム
    • 何度も「失敗」をすることで「成功」できる可能性を高める

このように僕からすると「投資とは人生そのもの」です。

大袈裟に聞こえるかも知れませんが、「株式投資」や「不動産投資」や「仮想通貨」をする人だけが「投資家」ではありません。

人として生きている以上、全ての判断が投資判断です。

全員、投資家です。

少なくとも、数年後に数百万単位で変動するようなマイホームの購入なんて、本人の考え方に関わらず、十分立派な投資活動です。

「浪費」を少しだけ「投資」に回す

「浪費」を少しだけ「投資」に回す事が出来れば、人生は必ず良くなります。

お金が増えることも当然ですが、時間も増えるはずですし、選択肢も増えます。

選択肢が増えれば、時間も増えるし、勿論、お金も増えてきます。

つまり無限ループです。

そもそも投資にリスクなんて無いのです。

最初はある程度、気持ちをコントロールして「浪費」を「投資」に回す意識が大切ですが、その考え方を定着し続けていくと、だんだんと無意識に無駄遣いを減らしていくことができます。

一度、考え方が定着すれば、それが習慣化していきます。

きっと人生は加速度的に良くなると思います。

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