電気温水器の寿命から修理・交換費用の目安、エコキュートやプロパンガスへの切り替え費用、さらには2025年4月に施行されたLPガス法改正が賃貸経営に与える影響まで、不動産投資家が知るべき給湯設備戦略を徹底解説します。

不動産投資家にとって給湯器はなぜ重要か

給湯器は、単なる設備のひとつではありません。それは、入居者の日々の快適さ、物件の競争力、そしてオーナーのキャッシュフローに直接影響を与える戦略的な資産です。特に、築年数の古いアパートでは、給湯器の老朽化による故障が、入居者の生活の質を低下させ、クレームや退去の主要因となりかねません。

本記事では、主要な給湯器である電気温水器、エコキュート、そしてプロパンガス給湯器について、その機能、コスト、そして不動産経営におけるリスクを包括的に分析します。目先のコストだけでなく、入居者満足度、空室リスク、法的リスクまで見据えた上で、最適な給湯器を選ぶための実践的な知見を提供します。

電気温水器の基本特性と現実的なメンテナンス

電気温水器の機能とできないこと

電気温水器は、深夜の安価な電力を使ってタンク内のお湯を沸かし、それを日中に使用する「貯湯式」給湯器です。その機能はシンプルかつ明確です。

現実的なメンテナンスと費用対効果

給湯器を長期にわたって安全に使うためには、定期的な点検や清掃が重要とされています。しかし、投資家にとって、入居中の物件で予防的なメンテナンスを定期的に実施することは、現実的ではありません。入居者の生活リズムへの配慮や、点検費用対効果の観点から、多くのオーナーは故障が発生するまで様子を見るのが一般的です。

この背景には、給湯器の主要部品、例えばヒーターや制御基板の交換費用が、修理ではなく予防的なメンテナンスとしては高額すぎるという現実があります。メーカー推奨のメンテナンスは、所有者が日常的に行うことを想定したものが多く、入居者と協力して行うにはハードルが高いでしょう。

故障と修理：予期せぬコストと対応

故障の兆候と原因

電気温水器は、寿命が近づくと様々なサインを出し始めます。オーナーはこれらの兆候を早期に察知し、迅速に対応することが、入居者とのトラブル回避に繋がります。

• お湯が出ない、温度が安定しない: 制御基板や混合弁、三方弁といった内部部品の故障が考えられます。また、給湯器本体の不具合でなくても、ブレーカーが落ちていたり、配管が凍結していたりするケースもあります。
• 水漏れ: 貯湯タンクや配管の腐食、またはパッキンの劣化が原因で発生します。水漏れを放置すると、水道代の高額請求や、漏電による火災などの二次被害に繋がる可能性があります。
• 異物混入、異音: 配管や貯湯タンクに蓄積したサビや汚れが原因で、お湯に異物が混じることがあります。また、モーターの摩耗などが原因で、給湯時に普段と違う異音がすることもあります。

部品ごとの修理費用相場

故障の際、部品を交換する修理と、本体を丸ごと交換するかの判断は、費用対効果の観点から慎重に行う必要があります。

火災保険と「電気的・機械的事故特約」

給湯器の故障は、火災保険の補償対象となる場合がありますが、その条件は限定的です。経年劣化による故障は、原則として保険の対象外です。保険が適用されるのは、落雷やショート、スパークといった「不測かつ突発的な事故」による損害に限られます。

このため、築年数が経過した物件の給湯器が故障した場合、経年劣化と判断され、保険金が支払われない可能性が高いでしょう。不動産投資家は、火災保険を過信せず、予期せぬ修理費用に備えるための修繕計画を立てておくことが重要です。

プロパンガスへの切り替え：コストとリスクの全貌

電気温水器の老朽化を機に、プロパンガスへの切り替えを検討するオーナーは少なくありません。しかし、その決断は、工事内容、費用、そして入居者との関係性に深く関わるため、慎重な検討が必要です。

プロパンガス切り替えの費用と注意点

プロパンガス給湯器の本体価格は、電気温水器やエコキュートに比べて安価ですが、電気からガスへの切り替えには、以下の工事費が別途発生します。

• 配管工事: ガス本管から建物への引き込み、および各部屋への配管敷設。費用は10万〜20万円程度が目安です。
• 各戸のメーター・ガスコンロ交換: 1戸あたり10万〜15万円程度の追加費用が発生することもあります。
• 撤去費用: 既存の電気温水器の撤去には、1万〜1.5万円程度の費用がかかります。

これらの費用は、従来の慣行ではガス会社が「無償貸与」として負担し、ガス料金に上乗せされていました。しかし、2025年4月からの法改正により、オーナーの負担が明確になります。

段階的な交換は物理的に可能か？

1棟のアパートで、故障した部屋から順にプロパンガス給湯器に切り替える「段階的交換」は、物理的には可能です。しかし、これは極めて非効率であり、多くのリスクを伴います。

• 非合理的な工事費用: プロパンガスへの切り替えには、ガスボンベから各部屋への配管工事が必須となります。この工事は建物全体で一括して行う方が合理的であり、部屋ごとに繰り返すことは工事費や人件費の観点から割高になる可能性があります。ガス会社から「無償貸与」された場合でも、この費用は最終的にガス料金に上乗せされるため、全体的なコストは増大します。
• 入居者への影響とクレーム: 故障した部屋から順に工事を行う場合、その都度、他の入居者にも工事音や作業員による出入りといった負担が生じます。これに対する入居者からの不満やクレームは避けられません。また、ガスと電気の混在によって管理が複雑になり、対応ミスやトラブルのリスクも高まります。

プロパンガススキームの終焉と不動産投資家への影響

アパートやマンションのプロパンガスには、これまで「プロパンガススキーム」という商習慣が存在しました。これは、オーナーが給湯器などの設備費用を負担する代わりに、ガス会社が設備を無償で提供・設置し、その費用を毎月のガス料金に上乗せして入居者から回収する仕組みです。オーナーは初期投資を抑えられ、入居者も「ガス設備が無料で使える」と感じるため、このモデルは広く普及しました。

しかし、この仕組みは入居者にとって不透明で高額な料金負担につながる点が問題視されていました。

2025年法改正：何が変わるのか？

この不透明な取引を是正するため、「液化石油ガスの保安の確保及び取引の適正化に関する法律」が改正され、2025年4月2日から施行されます。この法改正は、従来のプロパンガススキームを根本から変えるものです。主な変更点は以下の2つです。

オーナーが取るべき対応

この法改正は、プロパンガス物件の収益構造と入居者募集戦略に大きな影響を与えます。

• 初期費用の負担：今後は、給湯器などの設備費用はオーナー自身が負担する必要があります。
• 競争力の低下：ガス料金が透明化されることで、入パンガス物件は都市ガス物件やエコキュート物件との比較が容易になります。高額なガス料金は、入居者離れや空室リスクにつながる可能性があります。

これらの変化を踏まえ、オーナーはガス会社と新しい契約を結び直すとともに、ランニングコストの低い設備への切り替えも視野に入れ、物件の競争力を維持する戦略が求められます。

入居付けと賃貸経営に与える影響

入居者が重視するポイントと給湯器

「賃貸物件の人気設備ランキング」では、エアコンや独立洗面台といった必須設備に続いて、「追い焚き機能」が上位にランクインしています。これは、給湯器が単なるお湯を出す道具ではなく、物件を選ぶ上で重要な要素になっていることを示唆しています。

また、多くの入居者は家賃の安さを最も重視しますが、次いで光熱費などの月々の固定費を総合的に見ています。エコキュートやエコジョーズのような高効率給湯器は、ランニングコストを大幅に削減できるため、入居者にとって非常に魅力的です。

入居付けの観点では、入居者が賃貸契約時にどのような給湯器が設置されているか意識するか、という点も重要です。2025年4月の法改正により、LPガス業者は賃貸希望者に対してガス料金を事前に提示することが義務付けられました。これにより、プロパンガス物件は料金の透明性が高まり、高額な場合は都市ガス物件やオール電化物件との比較で不利になる可能性があります。

故障時の対応とクレームリスク

給湯器の故障は、民法第606条で定められた賃貸人の「修繕義務」の対象となります。故障を放置すると、入居者は不便を理由に家賃減額を請求する権利を有します。最悪の場合、入居者が独自に修理業者を手配し、その費用をオーナーに請求する「賃借物修繕権」を行使するリスクもあります。

オーナーは、故障発生時に迅速かつ適切な対応をすることが不可欠です。

• 迅速な業者手配: 故障の連絡を受けたら、できる限り早く業者を手配することが重要です。対応の遅れはクレームに直結し、入居者の不満を高めます。
• 入居者との連携: 故障の詳細（エラーコードや製造年など）を正確に聞き取り、スムーズな修理手配に繋げます。また、工事日程の調整や、工事中の不便を周知するなど、入居者とのコミュニケーションを密に取ることも大切です。
• 費用負担の明確化: 入居者の故意・過失による故障の場合は入居者負担となりますが、安易に自己負担を求めず、契約書や状況を冷静に確認し、丁寧な説明が不可欠です。

まとめ：不動産投資家のための給湯器戦略チェックリスト

給湯器の選択と管理は、長期的な不動産経営の成功を左右します。以下のチェックリストを参考に、ご自身の物件に最適な給湯器戦略を立てましょう。

1. 給湯器の現状を把握する: 既存の給湯器の製造年数を把握し、寿命が近い場合は計画的な交換を検討する。
2. コストを多角的に評価する: 初期費用だけでなく、ランニングコスト、修理・メンテナンス費用、そして隠れたコスト（入居者負担分）を総合的に比較する。
3. プロパンガス切り替えのリスクを理解する: 段階的な交換は非効率であり、全室一括での工事が合理的であることを理解する。法改正による初期費用負担と競争力低下のリスクを認識する。
4. 入居者ニーズに応える: 現代の入居者が求める省エネ性能や追い焚き機能などの付加価値を理解し、物件の競争力を高めるための戦略的投資を検討する。
5. リスク管理体制を構築する: 故障時の迅速な対応体制を整え、火災保険の適用範囲を正確に理解し、入居者とのトラブルを未然に防ぐ。

給湯器は、単なる設備ではなく、入居者の生活とオーナーの収益を守る重要な資産です。賢明な選択と管理が、物件価値の向上と安定した賃貸経営に繋がります。

金融機関から融資を受ける場合、対象の不動産に対して『抵当権』を設定することになります。

今回は抵当権について初心者の人にも分かりやすくまとめてみました。

また抵当権と関わりのある『根抵当権』『第二抵当権』『共同担保』などについても解説しています。

抵当権の仕組みを理解しよう

抵当権とは不動産を購入した際、お金を貸した側の金融機関が「ちゃんとお金を回収するために万が一の事態に備えた担保の仕組み」のことです。

金融機関からお金を借りた個人が、ローンを返済できない事態に陥ることを「債務不履行」といいますが、債務不履行になった場合でもお金を貸している金融機関側としては、貸付金を回収する必要(義務)があります。

そのため、融資対象の不動産に抵当権を設定することで、万が一、債務者が債務不履行に陥ったとしても、金融機関側は抵当権を行使し、不動産を競売に掛けることで、貸し倒れを防ぎ、きっちりと融資額を回収できるようにリスクヘッジをしているのです。

抵当権に関する基本用語

抵当権の設定に関する基本用語には以下のようなものがあります。

なお、抵当権に関する情報は不動産登記簿に記録されています。不動産登記簿の記録情報や取り扱い方法については以下の記事で詳しく解説していますので、是非、併せて読んで頂ければと思います。

抵当権と根抵当権

抵当権と似たような言葉に「根抵当権」と呼ばれるものがあります。

通常の抵当権と比べ、根抵当権の特徴には以下のようなものがあります。

抵当権と根抵当権の一番の違いは「根抵当権は一度設定したら限度額の範囲内で何度でも自由に融資を受けることができる」ことです。

通常の抵当権だと融資を受ける度に登録免許税や司法書士への依頼費が必要になりますが、根抵当権は一度登録してしまえば追加融資を受ける場合もプラスアルファの費用は掛かりません。

また、抵当権は特定の物件を購入するために、その物件に対して設定するものですが、根抵当権は「住宅の購入目的」というよりも「事業資金を準備することを目的」としたケースが多いです。

第一抵当権と第二抵当権

一つの不動産に対して設定される抵当権は必ず一つであるとは限りません。

例えば物件の購入後、別の金融機関などから追加で融資を受けた場合、その分、追加で抵当権を設定することもあります。

その場合、最初に設定された抵当権を第一抵当権、次に設定された抵当権を第二抵当権と呼びます。

当然、第一抵当権から順番に抵当権の権利が施行されます。

抵当権設定者(お金を借りた側の不動産の購入者)が抵当権者(お金を貸した側の融資元の金融機関)へ融資額を返済する流れとしては以下の通りです。

この時、第一抵当権者にローンを完済した後でも売却資金が残っていれば、第二抵当権者へ融資額を返済することができます。

ですが、仮に第二抵当権者の融資額分の資金が残っていなければ、第二抵当権者は融資額を満額返済してもらえなくなってしまいます。

つまり、融資元の金融機関側からすれば、抵当権の順番が第二抵当権以下になると、その分、融資額を全て回収できない恐れが出てきます。

なので金融機関が第二抵当権者として融資審査をする場合、以下の点を考慮することになります。

• 抵当権設定者(お金を借りた側)が債務不履行になる可能性は高いか？
• 第一抵当権者への返済はいくら残っているのか？
• 不動産の売却金額でしっかりと融資額を回収できるか？

基本的には第二抵当権や第三抵当権は貸し倒れのリスクが高いため、当然、金融機関からの融資が下りなくなる可能性は高くなります。

融資に積極的なノンバンクであれば、比較的前向きに検討してもらえるかもしれませんが、銀行などでは融資はかなり厳しくなりますし、もし融資を受けることができたとしても、貸し倒れ分のリスクヘッジとして、多少、高金利での融資になってしまうかもしれません。

もし不動産の評価額が高く担保余力が認められれば「この不動産ならば高く売れそうだから貸し倒れのリスクは少ないだろう」と判断され、金融機関も前向きに(悪くない条件で)融資を検討してくれるはずです。

共同担保と共同担保目録

金融機関から融資を受けて不動産を購入する場合、購入する不動産を担保として抵当権を設定しますが、対象となる不動産だけでは担保として不十分な場合、『担保の補完』として共同担保を設定します。

共同担保は登記事項証明書の共同担保目録の部分に記録されます。

担保ローンと無担保ローン

融資を受ける場合には必ず抵当権を設定するとは限りません。

そのため、抵当権の設定の有無によって『有担保ローン』と『無担保ローン』に分かれます。

無担保ローンは不動産を担保に入れなくても融資を受けることができますが、その分、金利が割高になる傾向があります。

ローンを返済できなければ？

抵当権が設定された物件に対して債務不履行になった場合、金融機関側は裁判所に申し立てることで強制的に不動産を競売に掛けます。

競売に掛けられると市場価値よりも安い値段で買い叩かれてしまう可能性が高いため、仮に売却できたとしてもローンを完済するのに十分な金額になるかは分かりません。

金融機関側としても競売は最後の手段です。1回や2回、返済が遅れる程度では強制的に競売に掛けれることはほとんどありません。

なので、計画的にローン返済を進めることは当然ですが、万が一、返済が苦しくなった場合は、一方的に返済を無視(放棄)するのではなく「併催計画の見直しはできないか？」「金利を見直すことはでいないか？」「一定期間返済を猶予してもらえないか？」など、どうにか打開策が無いかを考えて、しっかりと金融機関側に歩み寄ることが大切です。

抵当権設定に伴う費用

抵当権の設定が必要になるのは主に以下のタイミングです。

不動産を取得する場合は抵当権の設定登記手続きが必要になり、逆に不動産を手放す場合にも抵当権の抹消登記の手続きが必要になります。

抵当権に関する登記費用についてはこちらの記事で解説しています。

なお、抵当権に関する情報は不動産登記簿に記録されています。不動産登記簿の記録情報や取り扱い方法については以下の記事で詳しく解説しています。

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go1101.com

2023.10.07

抵当権と融資との関係性

抵当権と融資の可否には密接な関係があります。

僕は昔「購入した物件に抵当権を掛けるなんて銀行は僕を信じていないのか？」なんて思ったこともありましたが、今考えれば、それが当然のことであることが分かります。

何も知識が無いうちは「抵当権」という言葉が少し物騒で心配に思えるかもしれませんが「お金を借りて物件を購入する」ということは、同時に「その物件を担保に出す」ことを意味します。

要は「知っているか？」「知らないか？」なだけですが、この辺りの仕組みを理解しているだけでも、不動産を購入する時に無駄に不安にならなくて済むと思います。

勿論、安定した賃貸経営を継続するためには、物件選びや空室対策などがもっとも大切ではありますが、減価償却費の仕組みを正しく理解することができれば節税対策としては非常に効果的です。

今回は減価償却費の計算方法を中心に、法定耐用年数や出口戦略の考え方などについて解説します。

専門用語が少し多く感じるかもしれませんが、初心者の人にも分かりやすく説明しているので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

減価償却費の重要性は？

賃貸経営に関わらず何か事業で「利益」を得ると、その分だけ納めるべき所得税や住民税などが高額になります。「利益」とは事業によって得られた「売上(収入)」から「必要経費(支出)」を差し引いたお金のことです。

• 利益＝売上(収入)ー必要経費(支出)

なので、お金をどんどん増やしていくには「売上」を増やしていくことが大切なのですが、それに加えて「必要経費」として計上できるお金を増やすことで、戦略的に「利益」を圧縮していくことが大切です。

勿論、不動産所得(賃貸経営によって得られた利益)を計算する上でも、必要経費を計上することはとても重要なポイントです。

不動産経営の主な必要経費

賃貸経営には経費計上として認められる項目がたくさん存在します。例えば、以下のようなものが含まれます。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

そして、不動産所得の必要経費として計上できる項目のうち、もっとも大きなボリュームを占めるのが「減価償却費」です。

減価償却費は「建物部分の購入価格」や「法定耐用年数」をもとに算出します。そのため「○年後に○万円の必要経費を計上できる」ということを、比較的、高い精度で見込むことができます。

減価償却費の節税効果

必要経費による出費が家賃収入を上回った場合、税務上は赤字と考えられます。

そして、その赤字の部分を本業の給与所得から差引く(損益通算)ことで所得税の減税に繋がることも不動産投資のメリットとなります。

「せっかく賃貸経営をしているのに赤字になるなんて意味が無い」と思われるかもしれませんが、物件の(建物部分の)価格や収益性によっては、減価償却費を適切に計上することで、購入後、数年間の間は収益を手に入れているにも関わらず、収支をマイナスにすることも可能です。

減価償却の計算方法

住宅や車のような高額な資産を購入した場合、一般的にはその資産を1年間で使い切ることは無いはずです。数年間、場合によっては数十年間の間、継続して利用することになります。

利用期間が長期になればなる程、破損したり故障の原因になったりしていきます。つまり毎年、少しずつ劣化していき価値が低下してしまう訳です。

この劣化した部分を経費として考える仕組みを減価償却と呼びます。

減価償却の対象範囲は？

なおマンションやアパート以外にも車や家電製品などにも適応されますが、逆に価値が下がらない「土地」については減価償却は適応されません。

• 建物部分
  • 減価償却費の計算対象に含められる
• 土地部分
  • 減価償却費の計算対象に含められない

対象物件の購入価格をもとに減価償却費を考えるのでは無く「○○万円の購入価格のうち、建物部分である○万円だけが減価償却対象になる」ということを気をつけないといけません。

定額法と定率法

建物部分は減価償却費の計算対象に含められる訳ですが、その中でもさらに以下の2種類に分けられます。

• 定額法
• 定率法

定額法は取得原価に対して毎年同じ額(定額)を経費として計上する計算方法です。そのため減価償却期間の間は一定して同じ金額を経費として計上することができます。定額法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝取得原価×定額法の償却率×使用月数÷12ヶ月

一方、定率法は取得原価に対して毎年同じ比率を経費として計上します。そのため減価償却開始の時点ではより沢山の経費を計上できますが、年々支出として計上できる経費の金額は少なくなっていきます。定率法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝(取得原価－減価償却累計額)✕定率法の償却率✕使用月数÷12ヶ月

一般的に物件そのものは定額法で計算されますが、そこに設置されている設備については定率法で計算されることが多いです。

例えば鉄筋コンクリートの建物であれば47年間の定額法として計算されますが、その室内に設置されている設備に対しては15年間の定率法として計算されます。

減価償却期間は物件ごとに異なる

建物や設備に対する劣化具合は所有者の感覚で評価するのでは無く、それぞれの資産ごとに予め決められた減価償却期間をもとに評価されることになります。減価償却期間と聞くと少し難しいようなイメージがありますが、要するに資産ごとの耐用年数のようなイメージです。

また、不動産の中でも減価償却が適応される耐用年数は物件の種類により異なるので一概には言えません。

減価償却の法定耐用年数

物件の種類	耐用年数
鉄筋コンクリート（RC）	47年
重量鉄骨（鉄骨材4mm超）	34年
軽量鉄骨（鉄骨材3mm超〜4mm以下）	27年
軽量鉄骨（鉄骨造3mm以下）	19年
木造	22年

物件自体の(土地代を除いた)金額を耐用年数で割り、その額が減価償却費として計上されます。

お金持ちが高級車に乗る理由

減価償却費を計上できるのは不動産だけではありません。その他にも減価償却が可能な資産としては以下のようなものが挙げられます。

資産の種別	法定耐用年数
ラジオ、テレビ、音響機器	5年
冷房用または暖房用機器	6年
接客業用以外の応接セット	8年
時計	10年
エレベーター	17年

中でも高級車の減価償却費の仕組みはとても魅力的です。会社経営者のようなお金持ちの人が高級車に乗る理由も、減価償却費を活用した節税対策が可能だからなのです。

高級車であろうと軽自動車であろうと、普通自動車の場合、減価償却期間は6年です。つまり、業務で利用するために600万円で高級車を購入した場合、単純計算で年間100万円程の節税効果を生むことができるのです。

さらに節税効果を高めるには中古の高級車を購入するのも有効です。実は、中古車の耐用年数は2年以下にはならないというルールがあるため「4年落ちの中古自動車」の場合、耐用年数が2年になるのですが、定率法で減価償却する場合、償却率を100%にできるため、なんと1年目で全額を減価償却費として計上できるのです。

車を活用した減価償却費の活用方法については「完全図解版 あらゆる領収書は経費で落とせる」でとても具体的に解説されていました。他にも会計に関するさまざまなテクニックが記載されているので、興味のある人は、是非、読んで頂ければと思います。

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中古物件の減価償償却費

中古物件を新たに取得した場合、減価償却費の計算方法が少し変わります。

• 物件取得時の使用可能期間をもとに算出する見積法
• よりシンプルに算出できる簡便法

物件取得時の使用可能期間をもとに算出する「見積法」を採用することが一般的ですが、算出が難しい場合は「簡便法」で算出します。

簡便法による計算方法

簡便法による減価償却期間の計算方法は以下の通りです。

• 法定耐用年数が経過していない中古物件の場合
  • (法定耐用年数ー経過年数)＋経過年数✕20%
• 法定耐用年数が経過した中古物件の場合
  • 法定耐用年数✕20%

法定耐用年数がまだ残っている(経過していない)場合と、既に法定耐用年数が経過してしまっている場合で若干計算方法が変わりますが、基本的な考え方は同じです。また、算出結果の1年未満の端数部分は切り捨てになります。

具体的な計算方法

例えば「築年数が15年経過した木造物件」と「築年数が25年経過した木造物件」の2パターンをもとに、減価償却期間を算出してみると以下のようになります。

• 築年数が15年経過した木造物件の場合
  • (22年ー15年)＋15年✕20%＝10年
• 築年数が25年経過した木造物件の場合
  • 22年✕20%＝4.4年(1年未満を切り捨てるため4年)

設備の法定耐用年数

減価償却費の内訳をもう少し細かく分けると、以下の2項目に分けることができます。

• 建物部分
• 備え付けの設備や付属品

新築物件の場合、設備や付属品の減価償却期間は15年で計算されますが、中古物件の場合は、建物部分と同じ減価償却期間となるのが一般的です。

減価償却費の注意点

減価償却費はとても大きな節税効果がありますが、注意しなければいけない点もあります。

仕組みを正しく理解できていなければ、むしろ将来的に支払うべき税金が増えてしまうなんてことにもなりかねません。

減価償却費は魔法の経費？

減価償却費は、実際にはお金は減らないにも関わらず、負債として経費計上できるため「魔法の経費」として紹介されることがあります。

実際にはお金は減っていないけど、会計上は出費があるように考えられるため「魔法の経費」と呼ばれています。

ですが、厳密には減価償却費は「節税」では無く「課税の繰り延べ」です。

課税の繰り延べ自体は悪いことではありませんが、この仕組みを知らずに経費として計上できた分だけ節税になると勘違いしてしまうと、長期的に考えるとむしろ損してしまうかもしれません。

減価償却期間は短い方が良い？

減価償却期間と経費計上額は以下のような関係性になります。

• 減価償却期間が短い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は大きくなる
• 減価償却期間が長い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は小さくなる

減価償却期間が短ければ、1年間で計上できる減価償却費が大きくなるため、その分、利益を抑えることができます。

利益を抑えることができれば所得税や住民税を抑えることにも繋がるため納税後のキャッシュフローは大きくなります。

ただし、(当然のことですが)減価償却期間が終わったしまえばその分の経費計上はできません。その結果、利益が拡大し、所得税や住民税の負担も大きくなってしまいます。

当然、キャッシュフローも悪くなります。

つまり「減価償却期間は短い方が良いか？」または「減価償却期間は長い方が良いか？」はケースバイケースであり、その後の戦略により変わります。

購入価格と簿価の違い

もし当初の見込み通り「希望の時期に希望の金額で売却できた」としても、もう一つ注意点があります。それば譲渡所得です。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー簿価(帳簿価額)ー取得費用

たまに、購入価格(購入価格＋取得費用)よりも売却価格(売却価格＋譲渡費用)の方が安ければ、譲渡所得は発生しないと勘違いしている人がいますが、それは誤りです。

仮に購入価格と同じ価格で売却できたとしても、中古物件の場合は、減価償却費を経費計上しているため、その分は譲渡所得として計上されてしまいます。つまり、以下のように言い換えることができるのです。

• 簿価(帳簿価額)＝購入価格ー減価償却費の合計
• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー購入価格ー取得費用ー減価償却費の合計

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得の所得税を計算する上で「譲渡(売却)する物件の所有期間」が大きなポイントになります。

• 売却物件の所有期間が5年未満
  • 短期譲渡所得となり所得税および住民税が高くなる
• 売却物件の所得期間が5年以上
  • 長期譲渡所得となり所得税および住民税が安くなる

具体的な税率については以下の通りです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

なお、2013年〜2037年までの間は、復興特別所得税として「基準所得税額×2.1％」が追加で課されます。

つまり、仮に築古の木造物件を取得し、減価償却期間が4年で終了したとしても、そのタイミングで売却してしまうと、短期譲渡所得として40%近く(39.63%)の税金が課せられるため、譲渡所得が発生する場合は注意が必要です。

これが「減価償却費は課税の繰り延べ」だと言われる理由です。

デッドクロスを避けるには？

不動産経営におけるデッドクロスとは「元金の返済額が減価償却費を上回ってしまうこと」です。

一般的に賃貸経営のために物件を購入するには、金融機関からの融資を受けることになります。

そして、中古物件のように減価償却期間が短い物件を購入する場合、減価償却期間よりもローン融資期間の方が長くなる傾向にあります。

つまり「経費計上できる減価償却費は残っていないにも関わらず、借金だけが残った状態」に陥ってしまいます。

その結果、キャッシュフローが回らなくなり、最悪の場合、黒字倒産に繋がってしまう恐れがあります。

デッドクロスの仕組みと対策を完全網羅！黒字倒産回避の不動産投資術

不動産投資の黒字倒産を招く『デッドクロス』をわかりやすく解説。原因、回避策、税負担、繰上げ返済の是非、関西の金融機関情報やTIBOR連動金利など最新情報を網羅し、初心者でも安心の長期安定経営を目指すポイントを紹介。

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2024.12.10

減価償却と出口戦略の関係性

減価償却を有効に活用するには「戦略」が重要です。

「戦略」と聞くと、とても高度な分析が求められそうですが、もう少しシンプルに表現すると「将来の見通し」と考えれば良いと思います。

より広い視野での戦略が必要

例えば以下のような戦略が考えられます。

• 物件の追加購入を検討する
• 物件の売却を検討する
• 物件のリフォームを検討する

また、減価償却費はあくまで経費の中の一つなので、その他の経費計上項目も踏まえて総合的に戦略を立てる必要があります。

少し難しいですが、個人的にはここが「賃貸経営の面白いところ」の一つだと思います。

戦略の妥当性も大切

いくら立派な戦略を建てても、それが実現できなければ意味がありません。

そして、その「戦略の実現」には自分一人の努力ではどうにもならないことが多々あります。

例えば、減価償却期間の終了と同時に「対象物件を売却しよう」と考えるのは、ごく自然な考え方です。ですが、実際に「そのタイミングで希望価格に近い価格で物件が売却できるか？」は全く別の問題です。

仮に購入希望者がいたとしても、そのタイミングでスムーズに融資が下りるとは限りません。

不動産市場が冷え込んでいて、全体の相場が下がってしまっているかもしれません。

減価償却期間が終了するタイミングで売却を検討することは悪いことではありませんが「必ず売却することを前提」で物事を考え過ぎると、いざ、売却するタイミングでは希望額で売却できず、却って損失を拡大してしまう恐れもあります。

僕も2014年から個人事業主として事業を進めているので翌年の2015年から毎年確定申告をしています。

従来の確定申告では「税務署まで持参する」または「税務署宛に郵送する」ことで申告書を提出していましたが、e-Taxイータックスではインターネットを利用した電子申告が可能になります。

e-Taxの概要と電子申告の必要性

e-Taxとは「国税電子申告・納税システム」の呼称で、国税庁が運営しているサービスです。

逆に言えば、これまではこの程度しかメリットが無かったため、正直、電子申告は「やってもやらなくても良い」申告方法でした。

電子申告のハードルが低くなった(2019年から)

2018年より以前までのe-Taxでは以下の事前準備や機材の購入が必要でした。

僕も開業当時、e-Taxに挑戦しようと考えたのですが、余りにも大変そうだったので挫折してしまいました。

ですが、2019年の確定申告からは「マイナンバーカード方式」と「ID・パスワード方式」の2パターンから選択可能になり、挑戦するためのハードルがある程度低くなりました。

個人的にはID・パスワード方式がおすすめですが、マイナンバーカードやICカードリーダーライターを所有している場合はマイナンバーカード方式を検討するのもありです。

2021年はe-Taxに挑戦する絶好のタイミング

2021年の確定申告からは、従来までの電子申告では無い方法だと、青色申告特別控除あおいろしんこくとくべつこうじょの控除額が10万円削減されてしまいます。

控除額が10万円削減されることの影響は所得(課税対象額)によって変わりますが、所得税と住民税を合計すると少なくとも数万円程度は納税額が増えてしまいます。

ちなみに、2021年申告分からは青色申告特別控除が控除額は10万円削減されるものの、基礎控除額も10万円増加するため、プラス・マイナスすると控除額は変わらず「電子申告をしなければ損をする」という訳ではありません。

ですが、だからと言って、電子申告をしない理由にはなりませんし、一度、電子申告を覚えてしまうと、来年以降も同様の対応で青色申告特別控除の控除額を維持することができます。

2021年の確定申告は、電子申告へ切り替える絶好のタイミングです。

可能な限り電子申告を取り入れるべきです。

なお、青色申告特別控除については「知らない人は損してる？小規模不動産経営でも青色申告は申請できる！」の記事で詳しく説明しています。

電子帳簿保存(電磁的記録)による保存は難易度が高い

2021年からも青色申告特別控除として65万円の控除を受けるには、電子申告の他にも「電子帳簿保存でんしちょうぼほぞん(電磁的記録でんじてききろく)」があります。

電子データによる保存のルールは、帳簿(仕訳帳、総勘定元帳)、決算書類(貸借対照表、損益計算書)、証憑(請求書、領収証など)を電子化し保存するための法律である電子帳簿保存法によって定められています。

電子帳簿保存による保存はかなり複雑で難易度が高いです。

また、電子帳簿保存において「電磁的記録」と「スキャナ保存」は意味が違います。「データは全てスキャナ保存していれば電磁的記録になるのでは？」と思ってしまいそうですが、そうではありません。

少なくとも2021年の段階では「青色申告特別控除として65万円の控除を受けるには、e-Taxによる電子申告が必要になる」と考えて差し支えありません。

マイナンバーカード方式の特徴

マイナンバーカード方式の特徴は以下のとおりです。

マイナンバーカード方式の対応手順

マイナンバーカード方式の手順は以下の通りです。

マイナンバーカード読み込みに関するの注意点

マイナンバーカード方式でポイントになるのが「マイナンバーカードを読み取るためのICカードリーダライター」です。

ICカードリーダーライターは家電量販店のAmazonや楽天市場などで簡単に購入できますが、それぞれのパソコン端末に適応した種類を選ぶ必要があります。

ただ、最近ではICカードリーダーライターの機能を搭載したスマートフォンも増えてきています。適応したスマートフォンを持っている場合はわざわざICカードリーダーライターを購入する必要はありません。

徐々に適応できるスマートフォンやパソコン(OS)の種類も増えてきていますが、2021年1月の時点ではAndroidとWindowsパソコン以外の組み合わせだと、サポートされていなかったり互換性の問題で不具合がある組み合わせが多いようです。

僕が2021年の1月にE-Taxのヘルプデスクに電話で問い合わせたところ、市販のICカードリーダーライターを使わない場合、動作保証されているのはAndroidとWindowsパソコンの組み合わせだけのようでした。

ちなみに、公的個人認証サービスのポータルサイトに掲載されている「マイナンバーカードに対応したNFCスマートフォン一覧(令和2年12月25日更新)」の情報では、iPhone端末でも対応可能のようですが、これはiPhone単体でE-Taxを完結させることはできるものの、iPhoneをICカードリーダライタとしてパソコンを利用した上でのe-Taxができる訳では無いようです。

スマートフォンだけで確定申告ができる？

実は、スマートフォンだけでも確定申告(E-Tax)をすることが可能です。

ですが、残念ながら、2021年の時点では「給与所得者が医療費控除や寄付金控除(ふるさと納税)を利用した場合」などかなり限定的な範囲内に留まります。

もしスマートフォンで電子申告を進めていったとしても、以下のようなケースではパソコン版で申請するよう促されてしまいまう。

なお、スマートフォンだけでは収支内訳書や青色申告決算書の作成ができないため、事業所得などを全て対応することはできないようです。

ID・パスワード方式の特徴

ID・パスワード方式の特徴は以下のとおりです。

ID・パスワード方式はマイナンバーカード方式と比べ、とにかくシンプルです。

ID・パスワード方式の対応手順

ID・パスワード方式の手順は以下の通りです。

ID・パスワード方式の注意点

ID・パスワード方式はマイナンバーカードやICカードリーダーライターが普及するまでの暫定的な対策です。

ただ、ID・パスワード方式は「一度だけ税務署に足を運ぶ」だけで簡単に取り組めますし、マイナンバーカード方式と比べると、機材や端末の互換性のように注意すべき点も少ないので、例え1年後には利用できなくなるとしても「とりあえず2021年の確定申告はID・パスワード方式で乗り切る」という考え方で十分だと言えます。

2021年度最新情報を把握する

e-Taxに挑戦するための事前準備や揃えるべき機材は年々緩和されてきています。

利用パソコンも当初はBluetoothブルートゥース接続が可能なWindowsOSが前提でしたが、少しずつ、MacOSでも利用できるようになってきました。

適応ブラウザもInternet ExplorerインターネットエクスプローラーやMicrosoft Edgeマイクロソフトエッジのような標準ブラウザに限定されていましたが、少しずつGoogle Chromeグーグルクロームなども利用できるようになってきました。

最後に2021年1月の時点で、e-Tax(電子申告)や青色申告特別控除の情報を簡単に整理すると以下のようになります。

現時点ではいろいろと制限も多く、まだまだ改善の余地のある制度(システム)ですが、来年以降も少しずつ利用しやすくなるはずです。

どうせ将来的に挑戦するつもりであれば、青色申告特別控除の控除額を65万円に維持するためにも、是非、2021年の確定申告からe-Taxによる電子申告にチャレンジしてみることをおすすめします。

建物の敷地となる土地を扱う場合、以下のどちらかの権利形態には分類されます。

• 所有権…土地を自身で所有して、その上に建物を建築する
• 借地権…土地を地主から借りて、その上に建物を建築する

今回は借地権の特徴や注意点について解説します。

ちなみに、あなたは「賃借人」とか「賃貸人」と聞いて、すぐにその人の立場を把握することはできますでしょうか？

僕は少し苦手です。どっちがどっち？ってなってしまいます。。。

この記事では「賃貸人」「賃借人」という言葉をなるべく使わず「土地を貸す人」や「土地を借りる人」という分かりやすい言葉を心がけています。

専門知識を持っている人からしたら、文章が無駄に長くなるためストレスに感じてしまうかもしれませんが、普段から「賃貸人」「賃借人」という言葉に馴染みのない人のためにも、なるべく分かりやすく解説したいと思います。

所有権と借地権の違いは？

自分で土地を購入することで「所有権」を得ることができます。土地の所有権があれば、土地を自由に活用することができますし、登記簿謄本の所有者情報も自分の情報を記載することになります。

一方、「借地権」とは他人の保有している土地を借りて、その土地の上に自分の建物を建てる権利のことです。「土地の所有権」は土地所有者が保有したままで、建物の所有者はあくまで「土地を利用する権利」だけを得ることになります。

借地権は「建物の所有」を目的とする土地を借りる権利に限られるため、以下の権利の総称するものです。

• 地上権
• 土地の借地権

一方、以下のようなケースでは借地権は適応されません。

• 一時使用目的の場合(仮設住宅など)
• 使用借地の場合(無償の賃借など)
• 建物所有を目的としない場合(屋外駐車場など)

僕が最初に「借地権付き物件」という言葉を聞いた時の印象は以下のようなものでした。

土地の所有者側の一方的な都合で立ち退きを強いられたり更新契約を拒否されたりとマイナスの影響が出るんじゃ無いだろうか？

ですが、いろいろ調べてみることで同じ「借地権」でも「普通借地権」と「定期借地権」で全然話の内容が変わることが分かりました。

普通借地権と定期借地権

平成4年8月1日に借地借家法が施行され、以下の法律が一本化されました。

• 改定前(平成4年7月31日以前)…旧借地借家法
  • 建物保護法
  • 借地法
  • 借家法
• 改定後(平成4年8月1日以降)…新借地借家法
  • 普通借地権
  • 定期借地権
    • 一般的借地権
    • 建物譲渡特約付借地権
    • 事業用定期借地権等
  • 一時利用目的の借地権

旧借地借家法は、本来立場が弱くなってしまう賃借人(土地を借りる側)を保護するために生まれた法律でした。

ですが、その結果、一度、地主が土地を貸すと、その土地を取り返すのに賃貸人(土地を貸す側)は、とても苦労してしまい、土地を供給してくれる土地所有者が減ってしまいました。

その対策として、今度は土地所有者側の権利を守るために、新借地借家法が生まれました。

土地の引き渡しルールの明確化

改定後の改正借地借家法では、これまでの「普通借地権」ではなく「定期借地権」が一般的になります。また「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」「一時利用目的の借地権」などにより、土地の引渡しのルールをより明確化することができるようになりました。

旧借地借家法は賃借人(土地を借りる側)が有利になる法律であったことに対して、改定後の改正借地借家法は土地の貸し主(借地人)を守る法律と言えます。

借地権付き物件のメリットとデメリット

借地権付きの物件でも賃貸経営は可能です。

特に大きな問題はありませんが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

借地権付き物件のメリット

借地権付き物件のメリットには以下のようなものがあります。

• 販売価格や安くなり高い利回りが見込める
• 人気物件の場合は競合が減る

土地代が含まれていないため価格が安くなります。

勿論、その分、利回りも高くなりますし、土地代分の固定資産税や都市計画税が不要になるため、その分、税金が安くなります。

逆に言えば「販売価格が安いな？」「利回りが高いな？」と思った場合は、まず借地権付き物件であるかどうかを疑います。

借地権付き物件であることに気付かずに契約を進めてしまうなんてことが無いように注意が必要です。

また、人気物件の場合、競合が減ることも魅力の一つです。

仮に良い条件の物件を見つけたとしても、借地権付き物件だという理由で敬遠する家主も一定数いるため「借地権付き物件でも条件が良ければ購入する」と考えられるのであれば、その分、選択肢は増えます。

借地権付き物件のデメリット

一方、借地権付き物件にはデメリットも存在します。以下のようなことが該当します。

• 物件評価額が下がる
• 地代と更新料が必要となる
• 利用用途の自由度が制限されることがある

物件評価額が下がる

万が一、物件所有者側が土地所有者に対して地代を支払わない等のトラブルがあれば、最悪の場合、借地権契約が解除される恐れがあります。

借地権契約が解除されてしまうと、物件所有者側も正常に賃貸経営を行えなくなるため、融資元の金融機関側からすると懸念点となり、その分、物件評価額が下がる可能性があります。

地代と更新料が必要になる

勿論、地代は契約時に意識すると思います。

当然、入居者から得られる月々の賃料から地主に支払うべき地代を差し引いた金額をもとに利回り計算を進めます。

ですが、意外と見落としがちなのが更新料です。

地域によっては更新料が不要なエリアもありますが、一般的には土地の価格の5%〜10%であるため、土地の価格によっては、数百万単位での出費になることもあるため、正確に把握しておく必要があります。

また更新料の他にも、状況の応じて、以下のような一時金が必要になるケースもあります。

• 譲渡承諾料
• 建て替え承諾料
• 増改築承諾料

これらの一時金も土地ごとにそれぞれ異なるため、必ず契約前に確認しておかなければ、とても大きな負担になってしまいます。

自由度の制限も？

もし、契約内容に用途の制限があれば、その範囲での利用に限られてしまいます。

例えば土地賃貸借契約書に以下のような記載があるケースもあります。

• 共同住宅(アパート、マンションなど)の建築不可
• 増改築不可、再建築不可、リフォーム不可

もし賃貸経営を想定した共同住宅の建築ができないにも関わらず、入居者を募集し部屋を貸した場合は「無断転貸」になりますし、増改築や再建築ができない場合は、建物が老朽化したタイミングで打てる手がかなり限られてしまいます。

土地の所有者と交渉することで条件を緩和できる場合もありますが、承諾料が必要になることもあります。

契約内容の合意が重要

借地権付き物件で賃貸経営を行う場合、土地所有者と契約内容についてしっかりと認識合わせをしなければいけません。

例えば以下のようなことは必ず合意を取り明確にしておくべきです。

• そもそも賃貸経営をしても良いのか？
• 契約期間満了時のルールはどのようになっているのか？
  • 更新期間や更新の可否のルールは？
  • 原状回復やのルールは？
• 土地代や更新料の値上げの可能性はあるのか？

利用用途や契約期間についてはなるべく明確な合意を取っておかないと後からトラブルになってしまうと契約が打ち切られてしまったり、物件を取り壊さなくなってしまうかもしれません。

土地代や更新料については、将来の景気や物価によって変動しますし、土地所有者としても固定資産税や都市計画税が値上がりしたしまう場合もあるため、確実に約束することは難しいかもしれませんが、土地代や更新料にそれなりの必然性や合理性を求めることはできるはずです。

これは僕の個人的な意見ですが、これまで何度も物件の購入を経験している家主であれば良いと思いますが、経験値が浅い新米大家が手を出すのは少し参入障壁が高いと思います。

ただでさえ「利回りはどうか？」「空室リスクは許容範囲内か？」「修繕費用は莫大にならないか？」という賃貸経営の基本的な項目を網羅するだけでも大変な上に、借地権付き物件の注意点までしっかりと把握するのは大変だと思います。

意外と簡単な方法なので高度なインターネットの知識のない初心者でも十分に試してみることができますよ。

GoogleMAPによる周辺環境の調査

GoogleMAPではまず検討中の物件の場所を確認します。これは一般的な地図検索ですね。

そしてその後、周辺環境を調査することができます。

例えば不動産の仲介会社だったりコンビニ、スーパーのように日常生活を送る上で必ず必要な施設が確認できます。

このように地図上で見てみると「駅から徒歩5分」とか「コンビニまで500m」のように文字で示された内容よりも、より生活習慣を意識して情報を感じ取れると思います。

Wikipediaによる情報収集も効果あり

少し意外なのはWikipediaです。

こちらも有名なサイトですが、とても有力な情報が記載されています。

例えば、僕が物件を所有する大阪北区の内容を抜粋すると…

区の中心部は全国有数の規模を持つ繁華街「梅田」で、デパートや商業施設、超高層ビル群などが立ち並ぶ他、梅田から中之島に掛けて日本屈指のビジネス街となっている。また企業の本社・関西支社などの拠点や放送局、新聞社などのマスメディアも数多く立地し、多くの鉄道の終着・始発駅が集中する他、中之島には大阪市役所や日本銀行大阪支店もあるなど、重要な施設が集中しているのも北区の特徴である。

1990年代以降は茶屋町・西梅田地区の再開発で高層ビルが相次いで完成し、2000年代は大阪駅周辺が、2010年代は梅田貨物駅になっている北梅田地区（通称”うめきた”、地名は大深町）でも大規模な再開発が行われている。この様に都会的な面がある一方で、大川沿いの区東部には商店街としては長さ日本一である「天神橋筋商店街」があり、長柄・本庄・中崎町など路地には長屋や町屋が密集していたり、都市再生機構の大規模住宅団地　淀川リバーサイドタウン『さざなみプラザ』があるなど下町的な情緒も残っている。

ここで引用したのは冒頭の一部ですが、このようにその地域ごとにキーワードとなりそうな情報がたくさん出て来ます。

またそれ以外にもWikipediaではこの地域に本社を構える企業や人口推移なども確認できます。もし周辺に大きな会社や大学などがあれば安定した需要が期待できますよね。

「見える！賃貸経営」でより詳細な情報収集が可能

最後は王道ですがHOME’S不動産の「見える！賃貸経営」です。

【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営

賃貸経営やマンション・アパート経営でリスクを負う不動産オーナー（大家さん、地主、家主）や家を貸したい方向けの地域別の市場分析と不動産マーケット情報。

toushi.homes.co.jp

不動産投資に必要となるさまざまな参考情報を見ることができますトップページでは以下のような情報が観れます。

• 全国の空室率
• 全国の想定利回り
• 全国の家賃相場

また地域を選択すると地域ごとの空室率、想定利回り、家賃相場の他にさらに細かい情報を見ることができます。

• その地域の投資物件情報
• 賃貸入居者の希望する間取りや家賃
• 賃貸入居者の希望する住戸の広さや築年数
• 賃貸入居者の希望する駅徒歩
• その地域の家賃相場
• その地域の敷金、礼金、管理費の相場

この他にも価格動向や現在の人口数(世帯数)なども確認できてとてもオススメです。

自分の知識とのギャップを見つけられる

投資用物件を購入する前にはなるべきその物件の周辺を自分の足で歩いてイメージをつかむこことが大切だと言われます。

できれば駅から物件までの往復を実際に試してみたりしますし、また同じ道でもお昼と夜とでで随分と雰囲気が変わったり人通りや治安なども違うためできるだけ足を運んで情報を収集することが良いとされています。

ただそれでも実際に自分が感じた肌感覚と事実として統計された数字が違うなんてことも結構あります。自分が気に入ったエリアであればどうしても先入観が先行してしまうからかもしれません。

「この地域は人口が多いから期待できるな」と考えていても実際には減少傾向であることもあれば、たまたま人通りが少なかった地域が人口が増加傾向だったりするかもしれません。

実際にその地域に自分で足を運んで調査することは勿論大切ですが、このような王道サイトでもかなり沢山の情報を入手することで歩いみるだけでは分からない新しい事実がつかめますし、こんなに充実した情報がインターネットで無料で見れるのはとてもお得だと思います。

ただ「空室対策」と聞くと「入居者募集を円滑に進める」と解釈してしまいそうですが、それだけでは十分では内容に思います。

入居者を募集するための適切な審査基準は家主や管理会社によって異なります。

今回は入居者審査についての考え方や、一般的にリスクがあると言われる外国人の入居者や高齢者の入居者について、僕なりの考え方をまとめてみました。

適切な入居者審査の基準とは？

賃貸経営にはトラブルが付きものです。

「人の生活環境を提供する」ため当然と言えば当然ですが、人間関係で悩むことも多いです。

入居者トラブルを未然に防ぐには

例えば、このような問題が起こることは十分予想できると思います。

• 入居者が中々決まらない、決まったとしても短期間で退去するなどの空室問題
• 騒音、ゴミの分別、ペットの鳴き声などの入居者間での問題
• 家賃滞納、夜逃げなどの契約や集金などに関する問題
• 事件、自己、自殺、高齢者の孤独死などの健康問題、命に関わる問題

そしてこのような問題を少しでも軽減するために重要なのが入居者の審査基準であり、審査基準を厳重にすることにより、賃貸経営のトラブルのリスクを軽減できます。

良い入居者の定義

賃貸経営を円滑に進めるためにも入居者の人間性や属性は大切です。

ですが「何を根拠に良い入居者なのかを判断するか？」は家主や仲介会社により変わります。

社会的に信用のある大企業に勤めている人なら入居者間でのトラブルは起こらないような気がしますし、経済的な余裕があれば家賃滞納のリスクは限りなくゼロになるかもしれません。

それでは逆に外国人や高齢者、経済的に余裕の無い生活保護の受給者などはどうでしょうか？

「もしかしたら何かトラブルになってしまうのでは無いか？」と心配になる家主も多いと思います。

ですが「本当に外国人や高齢者、経済的に余裕の無い生活保護の受給者などは、賃貸経営をする上でリスクが大きいのか？」と考えると、僕は決してそんなことは無いと思います。

むしろ、それぞれの人間性や属性、特徴などを正しく理解し、適切な対応ができれば、むしろその他の入居者と比べて優良顧客になってくれる場合もあるはずです。

入居者属性とその特徴

家主や管理会社の中には、少なからずこのような偏見を持っている人がいるようです。

• 外国人は騒音問題を起こすのでは無いか？
• 高齢者は健康面でのリスクが大きいのでは無いか？
• 経済的にゆとりの無い生活保護の受給者は滞納問題を起こすのでは無いか？

勿論、そのような不安や心配が的中してしまうこともあるかもしれません。

ですが、それはあくまで確率論ですし「お金持ちなら滞納問題を起こさない」なんてことも言い切れません。

それぞれの入居者の特徴を理解することで、安定した賃貸経営に繋がるかもしれません。

外国人は優良入居者

日本人の入居者と外国人の入居者を比較すると、物件に対する考え方や価値観が少し違います。

外国と日本の文化の違い

例えば、日本人は異常な程に新しいモノが好きです。

商品を購入する時は基本的には新品を購入しますし、物件を選ぶ場合も新築物件や築浅物件に人気が集まります。

一方、外国の国では日本に比べて建物の寿命も長く、新築物件や築浅物件に対する重要度はかなり低くなります。

日本人の場合は「築年数○○年以上の物件は対象外」と考える人も一定数いますが、外国人の場合は、比較的、築古の物件んでも許容してくれるケースが多いです。

また入浴についても価値観の違いがあります。

日本人は毎日お風呂に入りますし、できれば湯船に浸かりたいと考える人が多いと思います。一方、外国人だと、毎日、湯船に浸かる習慣が無いという人も多いです。

そのため、日本人向けとしては致命的な構造である3点ユニットについても、ほとんど違和感を感じること無く物件の候補として選んでもらえるため、日本人と比べて、部屋の条件に対するハードルが低いと言えます。

外国人は滞納しない？

もう一つ、意外なメリットがあります。

それは滞納率が低いこと。

日本の法律では家賃滞納や夜逃げに対してのペナルティが余りにも軽いです。

家賃滞納があったとしても、強引な家賃の取り立てや強制的に部屋を退去させることは難しく、家主側の負担も大きくなります。

一方、外国の賃貸市場では家賃滞納や夜逃げに対する制裁は結構厳しく、場合によっては即退去につながってしまうため、家賃滞納に対する意識が非常に高いです。

「外国人は滞納のリスクがある」と考える家主もいるかもしれませんが、それは完全に偏見です。むしろ日本人の方こそ、家賃滞納に楽観的なケースが多いです。

外国人専用は意外と狙い目？

外国人と聞くと生活習慣などの違いなどから、どうしてもトラブルが不安だと考えてしまいますが、リスクヘッジの方法は意外と用意されています。

例えば、家主が直接、外国人の入居希望者とやり取りをするのは、言語の問題などもありいろいろと大変かもしれませんが、最近では外国人専用の賃貸管理会社も存在します。

一般的な管理会社に比べ、管理費はやや高くなりますが、検討の余地は十分にあります。

外国人学校や外国人の需要が高そうなエリアでは思い切って「外国人専用」にするのも有りかもしれません。

また、国土交通省の作成した「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」や日本賃貸受託管理協会が作成した「部屋探しのガイドブック」など数か国分に対応した便利なツールもあるので、少しは不安を解消してくれるはずです。

公益財団法人日本賃貸住宅管理協会:外国人入居円滑化支援のご案内

外国人入居円滑化ガイドラインは、年々需要が高まっている外国人の賃貸住宅への入居に関し、留意事項やＱ＆Ａだけでなく、各種ツールとして、入居希望条件チェックシートや各種書式雛形等を日本語、英語、中国語、韓国語、スペイン語、ポルトガル語、ベトナム...

www.jpm.jp

長期間の入居が見込める高齢者

外国人同様、高齢者の入居者に対しても消極的な家主が多いですが、高齢者ならではのメリットも意外と沢山あります。

運営次第で安定経営が可能

高齢者の魅力としては最も大きいのは入居期間が長いことです。

退職後の高齢者なら会社都合の転勤による引っ越しは無いため、一度入居すると住み心地や利便性が悪くなければ長期間住んでくれます。

また年金や生活保護費のように毎月決まった収入が見込めるためこちらも滞納リスクは比較的低いですし、支給元から直接家賃を受け取れるような仕組みが可能であればなおさら安心です。

また部屋をキレイに使用してくれたりゴミ出しや騒音など生活上のマナー意識も高いと言われています。まぁこの辺りはかなり個人差があるため一概には言えませんが。

高齢者に入居して頂く場合、どうしても健康上の心配がつきまといますが、孤独死など高齢者特有の問題に対応した保険も沢山ありますし、これからも普及していきます。

今後は少子高齢化がさらに進むため、若者や現役世代だけではどうしても全体数が減ってきます。

この先、外国人の方がどれくらい日本に訪れる(日本で生活する)かは長期的には分かりませんが、高齢者が長期優良顧客になることは間違いないと思います。

一見、属性的に難点があると思うかもしれませんが、少し工夫するととても安定した経営が行えそうです。

高齢入居者のリスクを軽減する新しい家賃保証保険！

日本の少子高齢化に伴い様々なビジネスが立ち上がっています。不動産業界も少子高齢化社会による影響が大きい業界で、特に人口減少による影響は他の業界以上に大きなインパクトがあります。そんな中、高齢化社会のリスクを軽減できる家賃保証保険に少しずつ注...

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2016.04.14

不良物件にはチャンスがある！賃貸経営の常識を覆す考え方

昨日は日本エコシステム主催の不動産セミナーに参加して来ました。太陽光発電の会社のセミナーは本格派大家が多い日本エコシステムは太陽光発電の販売会社ですが、他にも豪華講師陣による3部構成のセミナーでした。 日本エコシステム株式会社 株式会社アキ...

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2018.09.13

過去10年間だけでも東日本大震災(2011年3月11日)や熊本地震(2016年4月14日)のような大規模な地震が立て続けに発生しています。

地震から建物を守るには

日本はこれまでに何度も地震の被害を受けてきました。

そしてその度に建物の強度を高めたり、地震の影響を軽減する仕組みを取り入れてきました。日本の地震対策の構造形式は主に以下の3種類に分けれます。

1. 耐震構造
2. 制震構造(制振構造)
3. 免震構造

耐震構造は昔からある地震対策の構造ですが、いろいろと課題も見つかっています。

最近ではまた制震構造(制振構造)や免震構造の建物も少しずつ増えてきていて、不動産会社や建築会社ごといろいろと工夫が続けられています。

耐震構造、制震構造(制振構造)、免震構造の違いについてはこちらの記事で詳しくまとめています。もし興味のある方は是非読んで頂ければと思います。

地震保険の仕組みを理解しよう

日本の建物の耐震強度は少しずつ高くはなっているものの、まだ、それだけでは十分ではないと考えられています。

より経済的なリスクを軽減するためには地震保険への加入が必要になる訳ですが、まずは地震保険に加入する必要があるのか？無いのか？を判断するために、地震保険の仕組みについて理解したいと思います。

なお、最初に僕の個人的な意見お伝えしておくと「地震保険は補償金額が少ない割には支払い保険料が高いため基本的には加入する必要は低い」と考えていますし、実際に保有している投資用物件では地震保険には加入していません。

地震保険の特徴

地震保険の特徴は以下の通りです。

• 地震保険単体では加入できず火災保険に付帯して加入する必要がある
• 支払われる保険金額の上限が決められている
  • 火災保険の30%〜50%まで
  • 建物の場合は5,000万円まで
  • 家財の場合は1,000万円まで
• 保険料を一括(最長5年)で支払うことで支払保険料が割引される
• 保険料は地域や建物の構造(耐震強度)によって異なる
• 被害の程度(損害区分)によって支払われる保険金額が異なる
  • 全損(全壊)…時価を上限に契約金額の100％
  • 大半損(大半壊)…時価の60%を限度に契約金額の60％
  • 小半損(小半壊)…時価の30%を限度に契約金額の30％
  • 一部損(一部損壊)…時価の5%を限度に契約金額の5％
• どの保険会社と契約しても基本的には保険料や補償内容は同じ
  • 日本政府と民間の損害保険会社が共同で運営している制度
• 通常の地震保険の補償内容は住宅や住宅兼事務所のような併用住宅に限られる
  • 店舗や専用事務所などは別途「地震危険補償特約」に加入する必要がある

損害区分の違いについて

損害区分ごとの違いについては以下の通りとなります。損害が大きいと認められれば、その分だけ補償金額も手厚くなります。

従来の損害区分は「全損」「半損」「一部損」の3区分でしたが、2017年1月1日以降に契約した地震保険については「全損」「大半損」「小半損」「一部損」の4区分に分けられています。

損害区分の基準と支払われる保険金額の違いについて

損害区分	建物	家財	保険金額
全損 (全壊)	主要構造部の損害額が時価の50％以上 または焼失や流失の床面積が延床面積の70％以上 または地滑り等の危険性があり住めない場合	損害額が家財の時価の80％以上	時価を上限に契約金額の100％
大半損 (大半壊)	主要構造部の損害額が時価の40％〜50％未満 または焼失や流出した床面積が延床面積の50％〜70％未満	損害額が家財の時価の60％〜80％未満	時価の60%を限度に契約金額の60％
小半損 (小半壊)	主要構造部の損害額が時価の20％〜40％未満 または焼失や流出した床面積が延床面積の20％〜50％未満	損害額が家財の時価の30％〜60％未満	時価の30%を限度に契約金額の30％
一部損(一部損壊)	主要構造部の損害額が時価の3％〜20％未満 床上浸水や地面から45cmを超える浸水	損害額が家財の時価の10％〜30％未満	時価の5%を限度に契約金額の5％

また、液状化現象などにより建物が建てられた土地に対して地滑りなどの危険性があり「安心して住み続けることが難しい」と判断された場合は、仮に建物自体の損害は少なかったとしても、全損(全壊)と判断されるケースもあります。

なお、液状化現象の仕組みや影響などについてはこちらの記事で説明しています。

火災保険だけでは不十分？

火災保険は家主が加入する火災保険と賃貸の入居者が加入する火災保険とがありますが、主に以下のような損害に対して補償してくれます。

• 火災・落雷
• 風災(竜巻)・水災(水没)
• 盗難

火災の他にも風災や盗難にも対応してくれるため、以外と補償範囲が広いように感じます。

ただし、逆に以下のような損害に対しては補償されないため注意が必要です。

• 地震、噴火、津波などを原因とする火災およびその他の損害
• 地震に伴う火災により延焼や拡大した損害

そのため「地震を原因とする火災による損害」や「地震により延焼や拡大した損害」を補償するためには地震保険に加入する必要があります。

なお火災保険の仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。また火災保険の細かな補償内容についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

地震保険は値上げされ続ける

地震保険はこれまでも何度も値上げされてきました。

例えば2014年の7月1日には地震保険の保険料が全国平均で15.5%値上げされました。またそれ以降の更改や自動継続の場合も値上げの対象に含まれます。

値上げの理由は東日本大震災のような巨大地震を踏まえ、保険料率の算出基準となる「確率論的地震動予測地図」の見直しが行われ、その結果、損害保険料算出機構の算出する保険料率の改定されたためです。

つまり将来的に地震の発生率や被害額が上がると予想されたことが原因です。

その一方、一部の地域や耐震等級が等級3か等級2の物件については割引きとなります。

耐震等級とは、建物がどの程度まで地震などに耐えられるかを表す指数であり、建築基準法の耐震基準を満たせば「等級1」なのですが、その1.25倍なら「等級2」、さらに1.5倍なら「等級3」となります。

耐震性能の高い物件であれば、保険料は下がるってことですね。

家庭向けの地震保険は国と損害保険会社が一体となって運営しているため、保険会社による保険料の違いはありませんが、立地や構造により危険度は変わるため、リスクが高い物件に対しては、それなりに高い保険料が必要になります。

また、改定後の引上げ率は最高で30%ですが、急激な変化を緩和する暫定的な措置となります。

さらに、今回の値上げには南海トラフ地震の被害規模は想定されていないため、間違いなく再度値上げされることが考えられます。

その上、2015年には火災保険の保険料も値上げされる見通しです。こちらの理由は火災ではなく、自然災害などによる被害が増えているためです。天候おかしいですもんね。

このような一見地味な値上げでも不動産投資にとっては影響が大きく、僕のように利回りが低い場合は、結構致命的です。

保険料値上げのような外的要因に対して、物件所有者のできる防衛策は限られているかもしれませんが、実際に地震保険料が上がる前の旧保険料のタイミングで長期(5年間)の契約を結び、少しでも保険料の負担を軽減するよう対策をされた方もいるそうです。

一般的に地震保険は1年更新か5年更新から選択することになります。

このような値上げ時期を把握した上での事前の準備はとても有効だと思いますし、他にも保険内容の確認および保険会社は商品の比較など、少しでも支払う保険料を下げれるような工夫が必要になりそうです。

地震保険に必ず加入した方が良い？

火災保険だけでは補償が不十分だと考える場合、地震保険にも加入した方が良いような気がしてきます。なのでここでは地震保険に加入するかどうかを検討する上で判断材料となる情報をまとめてみました。

地震保険の4つの軽減処置

保険料が高い地震保険ですが、条件を満たすことで軽減処置が施されています。主に以下の4種類があります。

1. 建築年割引
2. 免震建築物割引
3. 耐震等級割引
4. 耐震診断割引

軽減処置の詳細については以下の表にまとめています。

地震保険の軽減処置について

	割引率	割引の条件
築年数割引	10%	昭和56年6月1日以降に新築された建物
耐震等級割引	等級1…10% 等級2…30% 等級3…50%	住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく耐震等級
免震建築物割引	10%	建物の構造形式が免震構造である建物
耐震診断割引	10%	建築基準法の耐震基準(新耐震基準)を満たす建物

建築基準法の耐震基準についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

また軽減処置以外にも負担を抑える仕組みもあります。

• 長期契約割引
  • 契約時に複数年契約(2年～5年)を結ぶことで保険料が割引されます
• 地震保険料控除
  • 生命保険控除や個人年金控除同様、所得金額から地震保険料を控除することで所得税や住民税の負担を軽減します

なお所得の控除についてはこちらの記事で詳しく解説しています。初心者の方でもとても分かりやすい内容になっているので是非読んで頂ければと思います。

地震保険の付帯率は増加傾向？

日本全体での地震保険の加入率は平均でおよそ30%程です。都道府県ごとに若干のばらつきがあり、東北地方や中部地方ではやや加入率が高い傾向にあります。また東日本大震災以降は付帯率(火災保険に加入している人の地震保険への加入の割合い)も増加傾向です。

今自分の住んでいる物件の耐震強度やハザードマップの情報なども参考に「地震の被害を受ける可能性が高いのか？」「大地震に耐えられるのか？」を検討し、本当に必要かどうかを判断すると良いと思いますが、今の日本で「この地域であれば地震のリスクは少ない」と言い切れるエリアはどこにも無いので、あくまで参考情報程度に考えるべきだと思います。

補償金額は不十分？

あくまで保険としての位置付けですので「住宅ローンの返済が残っている間は加入しておいた方が良い」という意見も一理あると思います。

損害区分がどのように評価されるかにもよりますが、補償金額としては不十分な場合が多く、個人的には加入する必要は低いと考えています。

また僕が物件を購入した際には保険会社の営業ですら「地震保険は補償金額の割には割高になるため契約しない人も多い」と積極な加入を勧めてくることもありませんでした。

「不安だから加入する」では意味が無い

「地震が不安だから」というだけで「地震保険に入れば不安は解消される」と考えるのは軽率です。

何故なら地震保険の補償金額だけで今と同等レベルの住宅を再建することは事実上不可能だからです。

地震保険に加入するかどうかを考えるには以下のようなことを意識する必要があると思います。

• 地震保険に加入すると支払い保険料と受け取れる補償金額はいくらになるのか？
• 自分の住宅が大きな被害を受ける可能性が高いのか？低いのか？
  • 地域、耐震構造、築年数によって大きく変わります
• 受け取れる補償金額で本当に生活は楽になるのか？
• ローン返済のために十分な補償金額を受け取れるのか？

そして、その上で、少なくとも僕の住んでいる地域では以下の理由をもとに地震保険は必要無いと考えています。

• いつ地震が発生するか分からない
• 仮に地震が発生してもどの程度の被害を受けるかが分からない
• 仮に被害を受けたとしてもどのような損害区分に分類されるか分からない
• 想定される補償金額に比べて支払い保険料が割高である

勿論、リスクに対する考え方は人それぞれですが、地震保険へ加入するかの一つの判断基準として考えて頂ければと思います。

特に最近では以下のようなものについてのシェアが比較的実用化されているような気がします。

• シェアハウス
• 民泊、Airbnb(エアビーアンドビー)
• シェアオフィス、レンタススペース、会議室
• カーシェアリング

その中でも、もっとも歴史が長くメジャーなシェアリングの仕組みとしてシェアハウス(ルームシェアリング)があります。

シェアハウスの特徴は

シェアハウスとは複数の入居者が一つの建物の中で一緒に生活をするための共同住宅です。

自分の部屋(個室)の他にリビング、台所、浴室などを入居者同士で共有することになります。

自分だけの時間を過ごすプライベート空間とその他の入居者と一緒に過ごすオープンなパブリック空間を持ち合わせています。

入居者側としては主に以下のどちらか(またはその両方)を見据えてシェアハウスと選択しているような気がします。

• 区分マンションと比べて賃料が安い
• 既に家具家電が備え付けられていることもあるため初期費用を抑えられる
• 入居者同士で交流を楽しみたい

ちなみにシェアハウスの数は2015年の時点で約3,000件程で、そのうち7割程が東京に集中しておりますが、ここ数年は全国的にも急激に件数が伸びてきているようです。

また、最近だと共通の趣味を持った入居者同士で住めるようなシェアハウスもあります。

シェアハウス運営のメリット

入居者側からすると何となく楽しそうな雰囲気のあるシェアハウスですが、不動産経営として運営する側(家主側)としてどのようなメリットおよびデメリットがあるのか調べてみました。

一部屋辺りのコストを軽減できる

多くの設備を共有できるため一般のワンルームと比べるとコストが掛かりません。そのため各種備品などの購入費用や経年劣化や破損時などの修繕費用を抑えることができます。

中でも老朽化の早い水回り(お風呂、トイレ、水道など)の設備の数が抑えることができるのは大きなメリットです。

多くのシェアハウスでは、入居前から家具や家電が備え付けられていることも多いです。

ただ共有して利用する備品については入居者全員の人数分を準備する必要が無いため、購入コストや保管スペースなどを軽減することができます。

勿論、共有する備品については(初期の)購入コストや保管スペースについては節約できるものの、利用者が多いためその分だけ利用量も多くなります。そのため1人(または少人数)で使用し続けるものに比べると備品(例えば洗濯機や電子レンジなど)の寿命が短くなるため買い替えのサイクルは早くなってしまいますが、その辺りを考慮したとしてもやはり一人に対して一つずつの備品を準備することに比べると、かなりの節約に繋がりますね。

空室リスクを分散できる

入居者一人辺りからの賃料は低いですが、上手く運用することでトータルとしては利回りの高い不動産運用が期待できますし、仮に一つの部屋で空室が出た場合も経営に与えるインパクトが小さく、リスク分散の観点から考えても効果的な仕組みになっています。

この点についてはシェアハウスに限らず一棟物件などでも同じことが言えますね。

ただ、一棟物件の場合はどうしても部屋(区分)ごとに入居者を確保するため、入居者を一人確保するための手間は区分所有同様、結構大きな負担になります。それに比べてシェアハウスの場合は、入居者が新たに住むための準備として個室の清掃(クリーニング)等は必要になるものの、共用スペースについては大きな修復は必要ありません。つまり修復範囲(面積)を局所化できるため、より早いサイクルで入居付けを行うことができます。

人気のシェアハウスの場合、午前中に前の入居者が退去し、午後から新たな入居者が住み始めると言うこともあるそうですが、一棟物件(区分所有)の場合はどうしても数日間の準備期間が必要になるはずです。

 シェアハウス運営のデメリット

一方、一般的な区分マンションと比べてデメリットもあります。

初期費用が高額になり借り入れのリスクが増える

まず最初に購入費用が高額なことです。

区分マンションの場合は部屋ごとに所有者が異なる場合が多いですが、シェアハウスの場合は一棟を丸ごと所有することになるためどうしても購入費用が高額になってしまいます。

金融機関からの融資も困難

また、金融機関からの評価が得られないことも多く、銀行などから融資を受けることが困難になることもあります。

金融機関からの融資が付きにくいと言うことは、同様に買手がつかない(買いたくても融資を受けられない)ため、売却時にも苦労する可能性があり、一般的な区分マンションと比べ出口戦略が大切です。

場合によっては更地にして売却したり土地の広さ次第では戸建て物件に建て替えるようにより一層明確なイメージが必要になります。

賃貸経営における出口戦略の重要性は？物件の売却に関する注意点について

賃貸経営にとって出口戦略はとても重要なポイントの一つです。賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。これから物件を購...

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2020.12.22

ローン定数(K%)とレバレッジの関係性について

不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。概要だけ知りたいという方には以下のスライドもおすすめです！不動産投資の利回りの種類不動産投資の利回りには次のようなものがあります。表面利回り(グロス利回り...

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2025.05.04

かぼちゃの馬車問題を振り返る

シェアハウスについて今年(2018年)に入ってからの一番の大きな話題は何と言っても「かぼちゃの馬車」の問題です。

本来であれば物件に対して一定の評価が付かないと金融機関からの融資は難しいはずですが、「かぼちゃの馬車」の問題では、適切に物件の価値を評価せずにスルガ銀行などの金融機関が簡単に融資を行ってしまったために、さまざまなトラブルになっています。

「かぼちゃの馬車」の問題については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

「かぼちゃの馬車」問題で考える 〜甘い言葉の罠に騙されない最低限の知識〜

今年(2018年)に話題になった「かぼちゃの馬車」問題をうけて自分の投資判断や被害に遭わないための考え方を見つめ直してみました。今後、賃貸経営を検討している人にも役に立つ情報です。

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2019.10.27

「かぼちゃの馬車」問題で考える〜誤った投資物件購入後の対策は？〜

今話題になっている「かぼちゃの馬車」の問題を受けて「物件の購入後、もしも想定外の自体が起こり正常な不動産経営を継続できない場合、どのような対策があるか？」について考えてみました。

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2019.10.27

賃貸経営者なら絶対に覚えておきたい！スルガ銀行スキームの利用法！

スルガ銀行は不動産投資の世界で最も有名な金融機関です。貸出金利は4.5%と高めですが、融資枠が大きく審査機関も短いため、上手く活用することで保有資産の拡大にとても効果的です。

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2020.03.20

一極集中のリスクをどう考えるか？

シェアハウス一棟レベルで考えると入居者数が多いだけ仮に空室が出たとしてもリスク分散ができます。

ただしもう少し広い視野で考えると一極集中のリスクも考慮する必要があります。

物理的には一つの物件であるため、地域全体が衰退したり災害(地震や津波など)や液状化などの問題が起こった場合には区分所有と比べると影響範囲が大きくなります。

結局は確率論ではありますが、地域の将来性や災害規模や頻度などの事前調査が大切になります。

※勿論、区分マンションのような小規模経営でも事前調査は必要ですが。

液状化現象の仕組みと被害に遭わないための備えについて

液状化現象とは地震の揺れにより地面が液体状になってしまう現象のことです。地下水位が浅く地盤が緩い地域で発生することが多く、建物の資産価値や安全性に大きな影響を与えます。

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2018.12.29

想定外の改築費用が掛かるケースも…

最初からシェアハウスを想定して建築された建物であればそれを想定した上で設計が勧められるため特に問題はありませんが、元々は戸建て住宅だったスペースなどをシェアハウス化する場合は、消防法や旅館業方などの基準が異なるため、それぞれのルールを適応しなければ法律違反(脱法ハウス)となってしまいます。

建築基準法の動向把握が大切

2013年には国(国土交通省)の規制も強化され、その結果、建築基準法上は「寄宿舎」として登記登録する必要があります。「寄宿舎」として登記登録をする場合は当然その基準をクリアする必要があり、これらの問題点を放置したまま運営を続けると行政指導などの処置を受けてしまう可能性も出てきます。

また対金融機関として考えた際も、適切な登記登録はしていない場合は物件の評価にも影響してしまうため融資を受けることが難しくなります。これも上記で記載した「シェアハウスに融資がにくい」理由の一つになります。

法令遵守に掛かるコスト

シェアハウスの運営費用については賃貸経営を円滑にすすめるための物理的な改築費用が掛かるだけでは無く、建築基準法などの法令遵守のためのコストも意外と掛かってしまうため、物件購入後の資金計画についても認識に抜け漏れが無いかなどさまざまな課題を考慮する必要があります。

人間関係のトラブルも起こる

同じ共同空間の中で他人同士が共同生活を行うため、入居者間のトラブルはつきものです。

そのためさまざまな面において管理の複雑化が予想されるため、区分マンションなどと比べると管理会社を探す際も条件によっては断られてしまう可能性があります。また、一般的な賃貸物件と比べると当然管理委託料も割高になってしまいます。区分マンションの管理委託料が5%〜10%なのに対してシェアハウスの管理委託料は20%〜30%程とかなり割高になってしまいます。

考え方次第ではありますが、逆に自主管理にて運営できるような専業大家で場合はその分の委託料が不要になるため、利回りが高い分だけ高い利益が期待できます。

ただその分、一部の迷惑な入居者が原因となって近隣トラブルになったり、最悪、他の入居者が退去してしまっては賃貸(売上げ)に直結するようなそれなにの苦労はあると思います。

最低限の規則や生活におけるルールを設けることで入居者間同士のトラブルを軽減することができそうですが、最近の傾向としては敢えて(トラブルに繋がりやすそうな)リビングやダイニングのような共有スペースを無くしている物件も多いです。

入居者目線で考えるとせっかくシェアハウスに住んでいるのにちょっと寂しいような気もしますが、家主側としては設備を揃えたり管理するコストを減らせられる上に、入居スペース(入居可能な人数)も確保できるため経済合理性だけで考えると悪くない判断かもしれませんね。

シェアハウス運営はより事業性の高い経営

これらの理由から考えると一般的なワンルームマンションと比べるとより事業的な位置づけになります。

上記でも述べた通り、自主管理で自分なりの事業方針を持って試行錯誤を試していけるのであればとても面白い事業だと思います。ただ管理会社に割高な管理委託料を支払って運営をするに高額な初期費用を投入し大きなリスクを負う程のリターンは無いような気もします。

区分マンションでも税金や最低限の法律などについて理解する必要がありますが、シェアハウスを運営する場合はそれ以上の(特に建築基準法などの法律関係の)知識が必要になります。

最後に個人的な感想

シェアハウスの経営にはさまざまな要因が含まれるため、正直、不動産事業としての難易度はかなり高いように思いますが、ただ「かぼちゃの馬車」の話題を耳にしたり、今回の記事を書いたりする中でシェアハウスについても少し興味が湧いてきました。

近い将来、機会があれば(もしくは機会を作って)、入居者としてシェアハウスに住んでみたいと思いました。

スルガ銀行と不動産投資の関係性

スルガ銀行は不動産投資のための融資を受ける上でとても影響力を持つ銀行の一つです。

主な特徴は以下の通りです。

1. 貸出金利が高金利
2. 融資枠が大きい
3. 融資の審査期間が短い

貸出金利は高いものの融資に対して積極的であり「スルガ銀行のおかげで不動産経営ができている」という投資家もたくさんいるはずです。

なお、スルガ銀行の特徴についてはこちらの記事でより詳しくまとめています。またスルガ銀行以外の不動産投資に積極的な金融機関についてはこちらの記事にまとめていますので、是非あわせて読んで頂ければと思います。

スルガ銀行の不正融資問題とは

不正融資問題およびその他の関連するできごとについては以下の通りです。

• 第三者委員会の調査報告書により複数の不正行為が発覚した
  • 不動産会社からの実現性の低い事業計画をもとに不適切な融資に踏み切った
  • 自己資金の少ない債務者の預金通帳の残高や所得を改ざんし融資審査を通過させて
• 不正融資問題を受けて取締役や執行役員が引責辞任した
• スルガ銀行側が旧経営陣(取締役や執行役員)に対して損害賠償を提訴した
• 金融庁より6ヶ月間の行政処分(業務の一部停止命令および業務改善命令)を受ける

そしてその背景には上司からの壮絶なパワーハラスメントがあったとされています。

詳細についてはスルガ銀行が発表している行政処分についての文書にとても記載されています。

ちなみに、金融庁によるスルガ銀行への行政処分が進められている間も複数の不動産業者が倒産(業務停止)になっています。

被害者は不動産投資をするべきでは無かった？

ただ、不正融資問題については自分の銀行や株主を裏切った行為ではありますが、第三者が批判するのに少し違和感があったりもします。

例えば「かぼちゃの馬車」問題の被害者がスマートデイズに対して訴訟を起こすのは多少の納得感はありますが、自分に対して融資をしてくれたスルガ銀行に対してこのような行為をすることは人としても投資家としても疑問に思います。

結果的に非現実的な入居率や家賃設定による実現性の低い事業計画を鵜呑みにした(知っていたのに黙認した)ことは事実ですが、ただし、それでも「金融機関は勉強不足の初心者大家が誤った判断を下すことを防ぐストッパーの役割を担っている」と勘違いしている人が多いと思います。

「かぼちゃの馬車」問題でスルガ銀行に対する批判があることが1ミリも理解できない。スマートデイズ側が「ハシゴ外された！」って言ってわめき散らすのはともかく、家主側が文句を言うのは筋違いでは無いかと。スルガ銀行と家主の間の関係性は決められた(クソ高い)金利でお金を貸し借りしただけだろ？

— 西本 豪 (@go_1101) February 7, 2018

裁判の結果がどうなるのかは分かりませんが「金融機関の融資が通ったのだからこの物件は大丈夫だと思った」という被害者意識と無責任な考え方を改めないと、また同じ目にあうのでは無いでしょうか？

なお「かぼちゃの馬車」問題についてはこちらの記事で詳しくまとめています。

本当の被害者は既存投資家？

不正融資は良くないことです。

なので今回、不適切な物件を購入した人達に同情が集まることも理解できます。

ですが、今回の件で被害を受けているのはむしろ「不正融資を受けてスルガ銀行に対して訴訟を起こしている人達」では無く「真っ当な投資家」の方だとも思う訳です。

今後、各金融機関で融資の引き締めが進めば「融資を受けれないから投資用物件を買いたいのに買えない人」が出てきますし、投資用物件を買えない人が出るということは「誰かに投資用物件を売りたい」と思う人からしても影響が出てきます。「買い手(買える人)がいないから売れない」ということは「物件価格の下落」につながり、結果的に市場全体が衰退化につながるのです。

改めて考える自己責任論

不動産投資は初心者が参入するにはいろいろな問題が疑問点が出てきます。

さまざまな人の助けを得て少しずつ学んでいくものなので「過剰な自己責任論」を押し付けるつもりはありません。

ただ「不正融資の問題」と「誤った物件購入の判断をした問題」は別問題だと思います。

僕の考え方は根本的に間違っているかもしれませんし、自分自身も、いつこのような誤った判断をしてしまうかもしれないので、常に「明日は我が身」だと考えています。

そもそも現時点で周りに誇れるようなベストな選択を続けられている訳でもありません。

だからこそ勉強は怠ってはいけないし「人を信じる力」をしっかり養わないといけません。

これからも自分の中でリスクヘッジができる範囲でコツコツと投資を続けていきたいと思います。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

• 弁護士
• 税理士
• 住宅診断士
• 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーについては以下のページでもう少し丁寧にまとめています。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

3級FP技能検定を受験しました

会場で最初に思ったことはとにかく若い受験者が多いです。ざっと見た感じでも80%近くが大学生のようで男女比率は半々くらいでした。

試験の内容についてはインターネットや本で過去問題が公開されているので、ほぼ想定通りで難易度も高くなかったです。

一日を通して、午前中は学科、午後から実技の試験で、昼休みはみんな試験会場前の広場で最後の追い込み(最終確認)をしたり、午前の試験についておしゃべりしてました。

ちなみに学科と実技を別日程で受けることも可能ですがファイナンシャルプランナーの3級は難易度が高くないため是非とも学科と実技を併せて同じ日に受験することをオススメします。

特に「実技は大丈夫と思うけど、学科が微妙だねぇ…」と言う声が多く聞こえ、僕も内心そう思いました。実技に関しては、受検中に合格を確信しましたが、学科は結構悩まされました。

当日の17:30にはインターネットで模範解答が発表されるので、個人で答え合わせを行います。結果、実技試験は満点。学科試験に関しては多分75%程の正解率でした。

正式な結果が出るまで安心できませんが、良い結果が出そうです。

ちなみに3級FP技能検定の試験の範囲は以下の6項目です。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

試験範囲は広いものの難易度はそれ程難しくありません。

3級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(マークシート形式)	20問	60分	60点以上(100点満点)

なお2級FP技能検定の試験範囲も3級FP技能検定とほぼ同じですが、問題の難易度が難しくなるようなイメージです。

FP3級に合格しました

その後、正式な結果を確認し無事ファイナンシャルプランナー3級に合格したことを確認しました。

試験全体を通して、やはり良い試験だと思います。

浅く広く内容が網羅されているので、今回購入した参考書は今後も何度も読み返すことになるはずです。

難易度からして就職などにはそれ程役に立たないかもしれませんが、社会保障や税金など絶対に覚えておくべき内容が沢山あります。

肩書きではなく自己啓発で学ぶのであれば、悪くない内容だと思います。

AFPの取得を目指します

その後、日本FP協会主催の「3級からのステップアップ無料ガイダンス」に参加しました。

他のファイナンシャル系の勉強会に比べると若い方や女性も多かったです。

簡単な流れとしては、FP関連の資格概要の説明から始ましました。

3級取得後のステップアップとしては、引き続き2級、1級と取得を目指す以外に、日本FP協会が独自に認定している資格、「AFP」と「CFP」取得を目指す人も多いそうです。

AFPは国内ライセンスなのに対して、CFPは国際的に通用する資格です。

ちなみにAFPを取得するには以下の2点を両方クリアしている必要があります。

• 2級FP技能検定の合格
• AFP認定研修の修了

AFP認定研修自体はしっかりと時間を書けて学習を行えば必ず修了できるので、2級FP技能検定に合格することができる人ならAFP認定は可能と言うことになります。

※画像の出典は日本FP協会のサイトからです。

AFP認定者になるには | 日本FP協会

www.jafp.or.jp

講師の方が「FPとして独立するのであればCFPくらい取得してた方が良いでしょうね」と話していましたが、それぞれの分野ごと(不動産や金融など)に資格に合格する必要があり、信頼はあるもののかなり取得が難しそうです。

一方、AFPはFP2級の取得に加え、日本FP協会の認定機関によるAFP認定研修を受講・修了すれば取得できます。

上記の資格取得者は、日本FP協会への会員登録を行えば、定期的な情報発信を受けたり、会員限定のセミナーや交流会でFP同士での人脈づくりの機会もあるそうです。こういう交流会ってどうなんでしょうね。。

ちなみに会員登録には入会金と年会費が必要です。また資格を保持し続けるには継続的な学習が必要で、期間ごとに一定単位を取得しないといけないそうです。

継続的な教育を義務付けることで、資格の価値(ブランド)を保ち続けるそうです。

だけど、個人的には不動産投資をする上でも税金面なども含め、あまり有識者に恵まれていないので少し楽しそうかなと思いました。

とりあえずはFP2級の取得を目指してみます。

FP2級はFP3級と比べ、範囲は大きく変わらないが、ある程度深い知識が必要のようです。

ガイダンス後半には、資格取得を支援するFP専門校や通信講座受講を呼びかける宣伝のオンパレードです。

大好評のようですが受講費が高いのでとりあえず僕は独学で頑張ろうと思います。

初心者が独学で日本FP協会国内ライセンスのAFPを取得するまで

先日、日本FP協会の国内ライセンスAFPを取得しました。これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーと...

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2020.12.22

これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

• 弁護士
• 税理士
• 住宅診断士
• 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーについては以下のページでもう少し丁寧にまとめています。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

ファイナンシャルプランナー試験について

その後、ファイナンシャルプランナー試験の3級および2級を受験することになります。

試験の範囲は以下の6項目です。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

試験範囲は広いものの難易度はそれ程難しくありません。

3級FP技能検定の難易度について

3級FP技能検定の難易度はとても低いです。

個人的な感想としては試験範囲内を網羅的に1ヶ月程余裕を持って勉強すれば合格できます。

実施の時期によって若干結果が違うようですが平均するとおよそ80%程の合格率のようです。

ただし将来的に2級FP技能検定の受験を検討する場合は3級FP技能検定の内容をしっかり理解し、全ての問題に正解するつもりで取り組むことをオススメします。

3級FP技能検定と2級FP技能検定については難易度こそ違うものの試験範囲としてはほとんど同じです。なので3級FP技能検定の理解度が高ければその分、2級FP技能検定を受験する際の勉強が楽になります。

3級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(マークシート形式)	20問	60分	60点以上(100点満点)

2級FP技能検定の難易度について

2級FP技能検定の難易度については3級FP技能検定と比べると当然難易度が高くなります。

実技試験については3級FP技能検定がマークシード形式だったことに対し2級FP技能検定は記述形式になります。

また制限時間も大きな壁になります。制限時間自体は3級FP技能検定が60分なのに対して2級FP技能検定は90分と30分長くなっていますが、その分問題数が増え難易度も高くなっています。

あくまでも個人的な感想ですが、2級FP技能検定の実技試験については十分に見直す時間は無いと考えておいた方が良いかもしれません。

2級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(記述式)	40問	90分	60点以上(100点満点)

独学でも十分に合格できる試験

FP技能検定については専門学校や通信講座などさまざまな受験対策が行われていますが、独学での学習でも十分に合格が可能です。

金融資産や相続関係(評価額)については少し複雑な計算(方程式？)内容を理解する必要があります。

あくまでも試験の合格を目指すことが目的であればどうしても理解できない問題はあえて諦めても十分に合格は可能です。

AFPの難易度について

AFPを取得するには以下の2点を両方クリアしている必要があります。

• 2級FP技能検定の合格
• AFP認定研修の修了

AFP認定研修自体はしっかりと時間を書けて学習を行えば必ず修了できるので、2級FP技能検定に合格することができる人ならAFP認定は可能と言うことになります。

※画像の出典は日本FP協会のサイトからです。

AFP認定者になるには | 日本FP協会

www.jafp.or.jp

AFP認定を受けるには日本FP協会に加入する必要がある

AFPの試験に合格すると日本FP協会に加入する必要があります。

資格認定会員の会費は入会金10,000円、年会費12,000円です。

またAFP認定者には常に最新のFP知識を維持するために2年ごとに15単位以上の学習(継続教育)を履修する必要があります。

単位を取得するには勉強会に参加したり継続教育試験に合格する必要があります。

継続教育の試験については最新の法改正などが中心に出題されることもありますが、出題範囲が公開されており(つまりカンニングできるため)難易度自体はそれ程難しくありません。

ただし勉強会に参加するにしても継続教育試験を受験するにしてもやはりそれぞれ個人での費用負担があるためAFP認定を維持するためには年会費の12,000円以外にもお金が必要になります。

AFP認定者になるメリットは？

日本FP協会のサイトではAFP認定者になるメリットとして以下の4点が挙げられています。

専門家としての信用や信頼性が高くなる

AFP認定の前提条件として国家資格であるFP技能検定を取得しているため専門家としての信用や信頼性が高くなります。

また2年ごとに資格更新制度が設けられているため、ある程度最新の知識を保有していると判断されます。っと言うか自ら主張する感じです。

弁護士や税理士などの士業と比較すると資格取得までの道のりは比較にならない程簡単ですが、一般的なライフプランニングを行う上では十分に役に立つ資格だと思います。

FPに関する最新情報を入手しやすくなる

AFPの認定を受けると以下のポイントがついてきます。

• FPジャーナル(会報)
• 会員ホームページ(Myページ)

FPジャーナルは登録した住所に毎月送付されてくる月刊誌です。さまざまなテーマを深掘りする特集記事、最新の経済ニュースやマーケット情報などが掲載されています。

あくまでも個人的な感想ですが、日本FP協会の年会費12,000円はほぼこのFPジャーナルの費用(1,000円✕12ヶ月)と言っても良いと考えています。

また会員ホームページは継続教育テストの受験、取得単位の確認などが行なえます。

また過去の継続教育テストの内容や特集記事などもインターネットで閲覧できます。

人脈作りがしやすくなる

AFPに認定されると人脈づくりの面でも以下のようなポイントがついてきます。

• 支部主催セミナーや交流会への参加
• スタディ・グループへの参加

人脈作りについては人それぞれ考え方があると思います。闇雲に名刺交換をして知り合いを増やしても意味が無いですし自分から積極的に交流をしなければ良い関係性を築くことは難しいです。

ただこれらの勉強会に参加することでファイナンシャルプランナーだけでは無く、その他の専門家と親しくなることもできるため考え方次第ではビジネスチャンスに繋がるかもしれませんね。

FPとしての知識が自分や家族のライフプランにも役に立つ

これはわざわざAFPの認定を受ける必要はありませんが、FP技能検定の勉強を進める中で身につけた知識は自分や家族のライフプランにも必ず役に立ちます。

またAFP認定研修ではFP技能検定の試験範囲とは別に提案書の作成力が求められます。

これらの知識を実際に自分の家計に置き換えていろいろと分析すると問題点や節約できるポイントなどが具体化し、長期的に考えると大きな成果に繋がると思います。

ファイナンシャルプランナー試験を学んで良かったこと

FP技能検定を受験するかしないかに限りませんが、ファイナンシャルプランナー試験を受験するに辺り学んだことで良かった点は「不動産経営に関わりのある知識を体系的に得られる」ことです。

FP技能検定の試験範囲のうち、1/3程は不動産経営に関わる内容だと思います。

中でも以下の3項目については不動産経営に直結します。

• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業継承

資格を取得する必要はありませんが不動産経営初心者の方には効率良く知識を得られるためほとんど学習が苦痛になりません。

これから不動産経営を考えている方にはとてもオススメな試験だと思います。

少ない頭金で始めれるとの事で気になっている方も少しずつ増えているようですが、一体どこから情報を収集すれば良いでしょう。

いきなり販売会社に問い合わせるのは危険

物件を購入したくなったからと行って、前提知識の無いままいきなり販売会社に行くのは少し心配です。その担当者が言っていることが正しいのかどうかも分からないまま話を進めていけば上手く洗脳されてしまいます。

相手は販売のプロなので「ここの会社は信用できる」、「今買わないと売り切れてしまう」と変に焦ってしまって客観的な判断ができなくなってしまいます。

一つ言えることは初心者の方がたまたま初めて足を運んだ不動産屋で、「そのタイミングで購入しないと売り切れてしまうような競争力の高いお宝物件」に巡り合うことはあり得ません。仮にタイミング良くその会社がそのようなお宝物件を保有していたとしても右も左も分からない初心者に進めたりはしないです。

やっぱりセミナーが安心できる

なんとなく気になってもどこから始めたら良いかと言う場合は僕はセミナーをオススメします。

不動産情報サイトの健美家やノムコムから簡単に参加申し込みが出来ます。ノムコムは関西での開催が少ないですが、僕はたまに健美家からセミナー参加申し込みをする事があります。

最初は少し勇気がいりますが、一度行けばとても勉強になります。

詳しい方からすれば「そんなどこにでも手に入る情報にそんなに高い価値が無い」と言われるかもしれませんが、ただそれでも情報が無いよりかはマシです。

最初から自分でしっかり調べ確かな人脈も作り強い精神力(？)で人が集まらないような方法を選ぶと上手くいけば大きな成果が挙げれますが、そうでは無い場合はまず最低限の知識を付けた方が良いと思います。

何をポイントでセミナーを選ぶか？

僕が参加申し込みするセミナーのポイントは２点、参加費用が無料な事(多くのセミナーが無料で参加出来ます)と定員が比較的多い事です。僕はなるべく定員が30人以上のセミナーに参加する事にしています。

始めてセミナーに申し込む時、しつこく物件を売り込まれないか、営業電話が何度も掛かって来ないかなどが心配になる事がありますが、意外としつこい勧誘はありません。

それでも心配の場合は僕みたいに比較的人数が多いセミナーに参加したら良いと思います。

去年も4件～5件程のセミナーに参加しましたが、はじめの情報収集にはとても良かったです。

多くの会社が中立的な立場から不動産投資について説明してくれます。

一部、その会社の概要や物件や紹介もありますが比較的少ない時間であり、自社の物件を一方的に宣伝するような会社は無かったです。

外部講師の意見も参考にできる

また外部から講師の方を招く事もあり、その場合はより第三者目線で意見が聞けます。

僕が過去に参加したセミナーでは住宅コンサルタントの講師の方以外にも税理士や元保険会社の講師の方が講演される事もありました。不動産投資は保険や税金対策にも関連するためです。

セミナーの最後にアンケート用紙の記載を求められる事がありますが、僕は可能な限り情報を記載します。

自分の資産情報や年収などを正しく記載する事で、より自分に見合った情報を貰えます。後日、営業の電話が掛かって来る事がありますが、その時は普通に受け答えしたら良いと思います。

「今は購入意欲は無くちょっと気になっただけ」なのであれば遠慮無くそう言えば良いです。購入を検討していないのに2回目以降電話が掛かって来る事はありません。

また大手不動産会社などでは自社のパンフレットだけで無く、不動産投資の入門書などをくれる場合もあります。

書店に行き自分にあった本を探すのも良いですが、「超高額利回り」や「1,000万円稼げる！」と言う本を初心者がいきなり読むよりは直接話しを聞けるセミナーの方が良いかもしれませんね。

住宅コンサルタントの方の中には最新の社会経済情勢や不動産市場動向など非常にリアルタイムな情報に基づいて説明して下さる場合もあり、この辺りも書籍より強いです。

僕個人的には大阪や神戸など関西に特化した情報の教えて頂けるのも嬉しい限りです。書籍だとやはり都心(東京)の情報が多いですからね。

無料セミナーは本当に無料か？

あくまで最初の一歩としては無料セミナーに参加して比較的中立的な意見を聞くことは良いことです。ただ少し考えてみるとその無料セミナーは本当に無料なのか？と言う疑問が生まれます。勿論、販売会社がボランティアでやっている訳では無くビジネスですよね。

だけがお金を払っているかと言うとそのセミナーに参加した後、物件を購入しているお客様がいるからです。

また先ほど紹介した無料の参考書にも役割はありますよね。前半は比較的中立的な「一般論」を紹介し、少しずつ自社物件にひいき目に書かれていることも多いです。

勿論、外部講師は会社とは関係無いことが多いですが、しっかり報酬は得ているはずです。「何故、その講師が招かれたか？」、「その講師の意見を聞いて参加者はどう感じるか」など主催者側の立場で考える必要もあります。

最初の間はセミナーに参加すると実際に会って聞いてみないと気付かなかった貴重な話が手に入ることは事実です。そして耳障りの良い意見は案外中立的に聞こえますよね。

だけど最後に判断するのは自分です。余りお人好しになり過ぎず、「本当に正しい判断なのか？」、「この人のこの発言の意図は何なのか？」、「その背景に何があるのか？」を考える必要があります。

無料だけでは得られない情報もある

ある程度知識が増えてくると少し抵抗はあるかもしれませんが有料のセミナーに参加してさらに質の高い情報収集を目指しても良いと思います。

無料セミナーの場合はセミナーを開いたタイミングでは赤字なので、主催側からすればその後の営業活動に対する先行投資です。

一方、有料セミナーの主催者の場合はセミナーが成功すればお金が入ります。なので変に営業が入っていたりしない(少ない)ためより質の高い情報を得られます。勿論、全ての有料セミナーが必ず良質とは限りませんが、僕の経験上、比較的勉強になることが多かったです。

現実的に高額過ぎる場合は逆に少し怪しかったり違和感があったりしますが、「今自分が手に入れたい情報」にマッチしていれば有料でも積極的に参加しても費用対効果としては良い投資だと思います。

他にも地域ごとに大家さんのコミュニティなどがあれば是非参加してみて下さい。大家さん同士であれば「何か売り込んでやろう」と言う考えも無く、純粋にアドバイスをくれたり相談に乗ってもらえるかもしれません。

僕の住んでいる関西にも「がんばる家主の会」と言う大家さんコミュニティがあり、毎回(毎月)、様々な分野のプロの方が「ここでしか聞けない素敵な話」を聞かせてくれる最高の学びの場となっています。

がんばる家主の会は基本的には既に物件を保有している大家さんであることが参加条件です。ただ大家として同じ悩みを抱えたメンバー同士、仲間として情報交換ができる貴重な場でもあります。

「コミュニティが良い」とか「有料セミナーが良い」とかを言うつもりはありませんが、投資をするのであれば余り「無料」だけにこだわるのでは無く時にはお金を掛けて学んでみても良いと思います。

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楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。

2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっています。

またゲストとして先日「爆発的にお金を増やす！！物件の効率的な購入の仕方と利回りアップ術」という本を出版し、楽待コラムニストとしてもご活躍されている越谷大家さんのセッションもあり大家としての考え方や金融機関との関わり方など、とても興味深いお話をお聞きすることができました。

適正価格の見極めが大切

越谷大家さんは、わずか3年程の間で区分マンションから1棟物件の他にも太陽光発電などと幅広い分野を網羅されています。

所有物件のエリアとしても、とても広範囲でありリスク分散を心掛けた投資スタイルだと感じました。

この短期間の間で所有物件の規模を大きく拡大させた要因の一つに「フルローンとオーバーローン」を利用していることを挙げられました。

オーバーローンはハイリスク？

通常の住宅ローンを組む際にはある程度の頭金(物件価格の1割程度)を支払うことが一般的ですが、投資用物件の場合はフルローンやオーバーローンを組む人(組みたい人)も一定数います。

• フルローン
  • 物件価格の全額を金融機関からの融資でまかなう
  • 購入手数料やその他の諸経費は必要になる
• オーバーローン
  • 物件価格および購入手数料やその他の諸費用も全て金融機関からの融資でまかなう

フルローンやオーバーローンのように、金融機関からの借入額が大きければリスクが高いと感じてしまうものですが、、不動産経営の本質としては良い物件を適切な価格で取引することが重要です。

なので、適正価格より大幅に高い価格で物件を購入してしまえばいくら沢山の頭金を入れても本質的なリスクはオーバーローン以上にハイリスクな投資になります。

逆に適正(またはより安値な)価格で物件を購入できたのであれば、オーバーローンであったとしても投資としては問題無いはずです。

「頭では分かっていても中々感情的にフルローンはちょっと…」と言う方も多いと思います。

ですが、フルローンやオーバーローンが実現する理由の一つに「金融機関として物件価格をある程度高く評価できる」ことが挙げられます。そう考えるとフルローンやオーバーローンというキーワードだけで、一概にハイリスクだと切り捨てる必要はありません。

最高のレバレッジ効果が得られる

フルローンやオーバーローンの最大の利点は纏まった自己資金を用意する必要が無いため直ぐに投資を開始出来ることです。

つまりレバレッジ効果が大きいのです。

レバレッジの観点からしても少ない投資額で収益を見込める事は魅力です。

ですが一方、借入金額が高い事は当然リスクな訳であり、それを如何に自分でコントロールする事が出来るかが焦点になるべきです。要は融資額の比率では無く物件の選び方や返済計画など、従来の不動産経営と同じ目線での考え方が必要であり「フルローン」はあくまでも手段の一つだと考えなければいけませんよね。

もっとも危険なローンの組み方

フルローンやオーバーローン自体がハイリスクではありませんが、「フルローンが可能だから」という理由で物件購入に踏み切るのは危険です。

投資用物件は欲しいんだけど頭金が準備できない…

弊社の投資用物件は金融機関からの評価額が高いためフルローンが組めますよ。◯◯様は個人の属性も高いため自己資金が低くても安心してご購入頂けます。

頭金が準備できなくても購入できるのであれば購入したいなぁ。
これで僕も不動産投資家だ！

このようなアホな選択は絶対にしてはいけません。

一般的に金融機関からの融資は担保評価額で足りない部分を個人の属性で補うようなイメージです。なので個人の属性が高い場合はフルローンも珍しくないかもしれません。

規模を拡大するための大切なポイント

また物件を購入する際、越谷大家さんが大切にしている考え方もとても勉強になりました。

具体的なポイントは以下の3つでした。

1. キャッシュフローを優先する
2. 融資が付くことを大前提とする
3. 精神的な負担にならないように意識する

キャッシュフローを優先する

規模の拡大を目指す上でキャッシュフローはとても大切です。

勿論、返済期間を短くし月々の返済額を増やすことでその物件に対する返済総額は抑えることができますが、破産してしまっては意味が無いですし、手元にキャッシュがあれば不測の事態があった時も対応できます。

もし気になる物件が見つかった時にも積極的に行動できますよね。

融資が付くことを大前提とする

物件購入を悩みに悩み切ってせっかく購入を決意したのに金融機関からの融資が下りずに購入を断念する方もいますが、それは結果的には「時間の無駄」となってしまいます。

可能な範囲内で個人情報も提示して、できるだけスピード感を持って(時には複数の案件を並行して)行動することが大切になります。

逆に融資がつけれることが分かっていれば、その後の優先順位や価格交渉などでも話が有利に進む可能性があります。

精神的な負担にならないように意識する

仮に高利回りの狙える物件があったとしてもどれだけの金額をつぎこめるかは人それぞれです。

勿論、経済力によっても大きく左右しますが、自分のとれるリスク許容範囲をある程度定めることが大切です。

例えば「1億円までなら検討できるがそれ以上のリスクは怖くてとれない」とかは人によって違います。仮に良い物件を手に入れたとしても「空室が出るのではないか…」と心配(ストレス)になるようでは幸せではありません。

自分が納得して判断することが一番大切

価値観や考え方は人それぞれです。

なので「何が自分にとって一番良い方法か」を考える前に、まずは「自分にとって目指すべきゴール」を明確に設定することが大切です。

どんどん資産(物件)を増やていきたいのか？老後資金のプラスアルファとして少しだけ収入があれば良いのか？極力リスクを抑え堅実な投資を勧めたいのか？など、方向性が定まっていたらおのずと選択肢も絞られますし、自分の判断に対する納得感も大きくなります。

勿論、一度ゴールを設定しても変えてはいけない訳では無いので、長期の目標設定が難しければ、まずは5年先～10年先といった短期間でも良いので「どうやったら自分にとって幸せとなるか」を考えてみることが重要だと思いました。

不労所得と言う言葉を聞くだけでも嫌悪感を持ってしまう人も多いかと思いますが、老後の生活を支えるためにはとても大切なキーワードの一つです。

ゆとりある生活と送るために必要なお金

老後の不安を解消するために「年金対策」という言葉を良く聞きますよね。

それだけ現在の年金制度には不安があり説得力が無くなってきているってことですね。

実は老後にゆとりある生活を送るためには夫婦でおよそ38万円程のお金が必要と言われています。

一方で、老後に夫婦で貰える厚生年金支の給額は24万円前後が平均です。

現役時代の収入によって大きく変わりますが、単純に計算しただけでも全然足りないことがすぐに分かります。

何か対策が必要になりますね？

勿論、この先も若い世代程支給額は減少していくはずですし、それを細かく計算しても余り意味がありません。ただ「ある程度ゆとりを持った老後生活を送る」ためには、やっぱり少なくとも10万円以上の収入が別に必要だと言うことが分かります。

将来の蓄えはどうやって捻出するの？

ただ、そんなこと言われても月々10万円を余分に確保するのはとても難しいことです。

将来に備えてどうすれば良いか考える必要がありますね。

まず最初に思い付くのは若い頃からコツコツと貯金を貯めてことですが、当然貯金は使えば無くなってしまうものです。

また、現役時代は比較的自由にお金を使うことができていたかもしれませんが、老後になると「使えるお金」と「使えないお金」を区別する必要があります。

この「使えないお金」には将来の健康維持や体調を崩した時の医療費や人生最後の時間でもあるお葬式など残しておかなくてはいけないお金があります。

多くの場合、人は一文無しで死ぬことはありません。出来れば子供や孫に対して少しくらいは蓄えを残してあげたいですよね。

そう考えると何か少しでも老後の支えになる収入源を若いうちから頭の片隅に置いていても良いかもしれませんね。

ただ普通にコツコツお金を貯めるのお大変ですし、何より楽しくないです…

なので節約と貯蓄の両方に対して、現実的にできそうなことを考えてみました。

簡単なポイントはこんな感じです。

1. 資産運用初心者でもできる
2. 比較的リスクが少ない
3. 一発逆転では無く現実的な方法
4. 長期的に安定するようにコツコツ進める
5. 基本的には誰でもできる

生活水準を変えずに節約する方法

無理をせずに節約する方法を考えてみます。

節約のポイントは月々の支払いを抑えることです。

食べ物や買い物を我慢すると一回一回にとても大きな労力(負担)が掛かってしまいます。

ただ、少し仕組みを作ってしまえば、それ程無理をせずにランニングコストを下げられそうです。

そして、ランニングコストを下げることはその効果が長期間続くため節約できる金額も大きくなります。

格安SIMフリー(格安携帯)

とてもありきたりな方法ですが、未だに普及率は低いです。

今まで長年、キャリアの料金体系に慣れていたため一歩踏み込むのが難しいのかもしれませんが、判断基準は長時間電話するかどうかだけで十分だと思います。

勿論、通信会社によって様々違いはありますが、大切なことは「自分に合った一番良いキャリアを選ぶ」のでは無く「格安SIMフリーにして通信コストを下げる」ことです。

より良い条件なんてその次にでも考えれば良いと思います。

少し無責任に聞こえてしまうかもしれませんが、家電量販店に店舗を構えていたりCMなどをやっているそれなりに大手の会社だったら問題ありません。

ちなみに僕もたくさんありすぎて選びきれませんでした。

なので、最初は少し不安だったので実店舗があり直接対応してもらえるという理由でマイネオを選ぶことにしました。

携帯電話を今までのキャリアのものから格安携帯に変えるだけで、少なくとも月々5,000円程は節約できそうなので、年間で最低60,000万円程です。

ふるさと納税

こちらは少しだけ普及してきている感じですね。

ふるさと納税は任意の地域に寄付をすることで、その寄付金の金額に応じて所得税や住民税が返ってくる制度です。

自分のその年の収入が基準となるので、寄付できる金額に上限があります。それを超えてしまうとその分は返ってこないので、まずはざっくりで構わないので自分の収入で控除される上限金額を把握することが大切です。

ふるさと納税はお金が手元に残る訳ではありませんが、寄付のお礼の品としてお肉や果物などの特産物を頂けますますので、その分の食費がそのまま浮くはずなのでこれも結果的に家計の節約に繋がります。

送られてくる特産物の相場は地域によって様々ですが、お得なものなら寄付金の金額に対して約半分程の特産物が送られてくることもあります。

10,000円分寄付をすると5,000円分のお礼を頂けるような感じですね。

もし年間で100,000円分のふるさと納税を行うと多ければ50,000円程のお礼が貰えるので、少し強引な解釈ですが…50,000万円の節約になります。

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株式優待のタダ取り

知る人ぞ知る裏技、クロス取り引きです。

裏技と言っても実は法律違反でも何でもありません。

株主優待のタダ取りやクロス取引きで検索すると普通に証券会社のホームページでも手順が確認できます。

クロス取り引きを簡単に説明すると「権利確定日の営業時間前に株式の売り注文と買い注文を同時に行うことで株価変動のリスクを負わずタダで株主優待を手に入れる」方法です。

この説明で聞き慣れない言葉が2つあると思います。「権利確定日」と「売り注文」ですね。

そもそも株式優待とは権利確定日と言う株式ごとに決められた日に株式を保有していることで株主に対して支払われるお礼のようなイメージです。なので逆に言うと一瞬であろうと、その権利確定日にだけ株式を保有していれば株式優待をもらえる権利が発生する訳です。

注意点としては以下のようなことが挙げられます。

• 信用取引用の口座を作る必要がある
• 信用取引に必要な資金を証券会社の口座にある程度準備する必要がある
• 制度信用取引の場合に逆日歩が発生することがある

株主優待の権利確定日は企業時期の決算の関係で3月末や9月末が多いですが、それ以外の月の場合もあるので一度マスターしてしまうと毎月チャレンジできます。

格安携帯やふるさと納税に比べると注意点が多かったりルールが複雑なので少しオススメ度は下がりますが、株主優待には商品券やQUOカードなどが貰えることも多いため節約効果は大きいです。

株主優待のタダ取り(クロス取引)についてはこちらの記事でもう少し丁寧に説明しています。絶対に覚えておいて損は無いテクニックなので、是非、一度読んで頂ければと思います。

節約したお金を資産運用に回す方法

人それぞれ事情があると思うので出来ることと出来ないことがあると思いますが「格安SIMフリー」と「ふるさと納税」と「株式優待のタダ取り」で少しだけ節約できたと思います。

次はこの資金を元に(できればもう少しだけ資金をプラスして)お金を貯めることを考えたいと思います。

個人型確定拠出年金iDeCo（イデコ）

国民年金や厚生年金の不安を個人型の確定拠出年金で補う方法です。

個人型確定拠出年金とは加入者が毎月決まった金額を積み立て(拠出)し、将来(60歳以降)に年金として受け取る制度です。以下のような嬉しいポイントがあります。

• 積立金は全額所得税控除の対象になるため課税されない
• 少額(月々5,000円以上、1,000円単位)から積み立てできる
• 2017年からは基本的に誰でも加入できる

ただし以下の2点については要注意ポイントです。

• 老後(60歳)になるまで積立金を引き下ろせない
• 積立金額が減ってしまう可能性もある

ちなみに、個人型に関わらず確定拠出年金は元本保証ではありません。

今のところ積立金の上限はかなり低いですが、今後も改正される可能性もあるのでこんな制度があることだけでも知っていると選択肢の一つとなります。

積立投資信託

投資信託は株式投資やFXと違い積み立てることにより「複利効果」が最大の武器です。

また少額の出資金から始められることや自動積立制度を利用することで最初に手続きをすると後はほったらかしでも運用できるため手間も掛かりません。

勿論、こちらも元本割れのリスクがありますが銘柄(株式か債権か不動産かなど)でも地域(国内か海外か)でも分散できるため、コツコツと長期間掛けて積み立てれば大きな資産になります。

また投資であるため運用益(配当所得)に対して所得税が課税してしまいますが、投資額を自分でコントロールできることからNISA(少額投資非課税制度)との相性がとても良く上手く組み合わせればさらに効果は大きくなります。

投資信託の仕組みや特徴についてはこちらの記事でとても丁寧に解説しています。誰にでもできる資産運用なので、是非、読んで頂ければと思います！

「頑張ってお金を貯める」を卒業する

株式投資で資産を2倍にするなど夢のような話は本当の投資家でも無い限り中々難しいですし、それにそれは彼らの投資家としての能力なので、簡単に素人の僕たちがそれを真似することはできません。

だからと言って「外食を減らす」ことや「欲しい服を諦める」ようなことは一見立派なことですが、こちらも全ての人ができる訳ではなく、また度が過ぎれば本当の幸せとはかけ離れてしまいます。

今は昔と違い気合いと根性で仕事をする時代ではありませんし、それは資産運用にも同じことが言えます。大儲けするためには高い専門知識が必要ですが、「少しの知識で少しの成果」であれば費用対効果は悪くありません。

他にももっと良い方法が沢山ありますが、経済を読み解くことが得意の人もいれば税金の仕組みについて興味のある人もいるはずなので、自分にあったやり方ででまた自分のリスクの許容範囲で少しずつ取り入れていければ自然に生活の一部となって少しだけ良い暮らしができると思います。

[amazonjs asin=”4478025444″ locale=”JP” title=”最新版 投資信託はこの9本から選びなさい―――30代でも定年後でも、積立だけで3000万円!”]

…少し胡散臭いですが、このようなことを聞かれると心配になる人も多いと思います。

2019年には「老後資金は平均で2,000万円不足するという問題」が表面化し、話題になりました。生活スタイルによって必要なお金は全然変わってきますが、僕個人的な意見としては「とても2,000万円程度では足りない」と考えています。

iDeCo(個人型確定拠出年金)と聞くと、どうしても「老後資金の不安を解消するための備え」のようなイメージが強いですが、老後資金が足りるか？足りないか？に関わらず、資産運用としてとても有効な手段なので、仕組みをしっかり理解して、是非、一度、検討してみて下さい。

ちなみに僕もiDeCoを活用して「ひふみ年金」という金融商品を「SBI証券」という金融機関を経由して購入しています。

iDeCoの仕組みを理解しよう

iDeCoとは「individual-type Defined Contribution pension plan」の略称で、個人型確定拠出年金のことです。個人型DCとも呼ばれます。

年金のもととなる掛け金を払うことを「拠出」といい「個人」が「決まった(確定した)」拠出額を積み立てる年金制度であるため「個人型確定拠出年金」と呼ばれます。

日本では厚生年金や国民年金への加入が義務付けられていますが、それだけでは老後資金として不十分であることが多く、それを補うために位置付けられているとも言えます。

iDeCoは誰でも活用できる？

iDeCoは国民年金保加入者であれば、ほとんど誰でも加入できます。例えば、以下のような属性の人は問題無くiDeCoに加入できます。

• 国民年金第1号被保険者
  • 個人事業主、フリーランス、学生(20歳以上)
• 国民年金第2号被保険者
  • 会社員、公務員
• 国民年金第3号被保険者
  • 専業主婦(主夫)

一方、以下のような属性の人はiDeCoに加入することができません。

• 20歳未満、または、60歳以上の人
• 国民年金保険料が免除されている人
• 農業者年金に加入している人
• 企業年金のうち、企業型確定拠出年金に加入していてiDeCoとの併用が認められていない人

2017年の法改正前までは一部の限られた人しか加入できませんでしたが、2017年の法改正により対象者が拡大し、20歳以上〜60未満の国民年金保加入者であれば、ほとんど誰でも加入できるようになりました。

専業主婦は要注意？

2017年の法改正で専業主婦(主夫)もiDeCoに加入できるようになりましたが、もし所得特税を支払っていない場合は注意が必要です。

(配偶者ではなく)加入者本人が税金を支払っていない場合は節税(所得税控除)の恩恵を受けられないため、iDeCoの手数料などを踏まえると、逆に損してしまう可能性があります。

加入から給付までの流れ

iDeCoの加入から給付までの流れは以下の通りです。

• 加入…個人で任意に加入する
• 拠出…掛け金を毎月積み立てる
• 運用…加入者が金融商品を選んで運用する
• 給付…60歳以降に受け取る

ちなみに、iDeCoの最大のメリットは「拠出」「運用」「給付」の全てのタイミングで税金の優遇制度が受けられることです。

iDeCoの概要は？

• 自分自身で自由に掛金を設定し60歳以降に年金として受け取る
  • 59歳までは年金を受け取ることができない
• 自営業者、会社員などの属性により拠出限度額が変わる
  • 個人事業主、学生等の第1号被保険者の場合
    • 68,000円/月(816,000円/年)
  • 会社員、公務員等の第2号被保険者の場合
    • 12,000円/月(144,000円/年)〜23,000円/月(276,000円/月)
  • 専業主婦等の第3号被保険者の場合
    • 23,000円/月(276,000円/月)
• 税制上の優遇処置(非課税制度)が充実している
  • 拠出時…掛金が全額所得税控除になる
  • 運用時…運用利益が非課税になる
  • 給付時…受取額が非課税になる
• 投資信託や定期預金などを運用できる

iDeCoのメリットとデメリット

iDeCoは非課税制度が充実したとてもお得な制度です。

NISAやつみたてNISAと同じく「活用しないと損なレベル」とまで言われる数少ない制度の一つです。

iDeCoのメリット

例えば以下のようなメリットがあります。

• 所得税や住民税が安くなる
  • 掛け金を積み立てるとその分が所得から控除される
• 運用中の利益にも税金が掛からない
  • 本来、銀行預金の利息や資産運用による利益には20%の税金が掛かる
  • iDeCoやNISAなどの非課税制度には20%の税金が掛からない
• 受け取り時にも税金が安くなる
  • 一時金で受け取る場合
    • 退職所得控除により課税額が軽減される
  • 年金で受け取る場合
    • 公的年金控除により課税額が軽減される
• 積み立て金を持ち運べる
  • 転職時や退職時にもiDeCo契約を継続できる

iDeCoのデメリット

一方、少なからずデメリットもあります。特に中途解約できないことについては、人によっては大きなデメリットになるため、iDeCoのもっとも大きなポイントとも言えます。

• 積み立て金は60歳まで中途解約できない
  • 60歳まではお金を引き出すことができない
  • 加入期間が10年に満たない場合は受け取り可能年齢が引き上げられる
• 手数料が継続的に掛かる
  • 加入時手数料…2,777円〜3,857円
  • 口座管理手数料…年間で2,004円〜7,404円
  • 投資信託の手数料
    • 信託報酬…保有期間中ずっと掛かる手数料
    • 信託財産留保額…解約時に掛かる手数料
  • 還付事務手数料…還付のたびに1,461円〜2,109円
  • 給付事務手数料…1回につき378円〜432円
  • 移管時手数料…0円〜4,320円

個人的には「多少、デメリットはあるものの、それを覆す程の税金面での優遇が大きいため、絶対に活用するべき」と思います。

ですが、繰り返しになりますが「60歳までは中途解約できない」ことは、もっとも大きなポイントなので、必ず理解しておかねければいけません。

加入期間	受け取り開始可能年齢
10年以上	60歳〜70歳まで
8年以上〜10年未満	61歳〜70歳まで
6年以上〜8年未満	62歳〜70歳まで
4年以上〜6年未満	63歳〜70歳まで
2年以上〜4年未満	64歳〜70歳まで
1ヶ月以上〜2年未満	65歳〜70歳まで

iDeCoには加入した方が良い？

まず、長期的に資産を増やし続けるという意味では、ほぼ間違いなく加入するべきだと考えています。

ただし、もう少し視野を広げるとこのような意見も正しいと言えます。

• 収入額と支出額を踏まえ生活費を圧迫するならば加入するべきではない
• iDeCoに加入するような資金があれば若い間に自己投資をするべきである

これらの意見は人によって価値観が変わるため一概には言えません。

非課税に伴う恩恵は収入によって変わりますし、運用成績は実際に年金を受給するタイミングにならないと結果が分からないです。

ただ、やっぱり僕個人的には「結果的にはやっておいた方が良い人の方が多くなる」と考えています。

iDeCoとつみたてNISAの違い

iDeCoと良く比較される制度にNISA(つみたてNISA)があります。比較してみると以下のようになります。

	iDeCo	つみたてNISA
掛金上限額	属性により異なる	年間40万円まで
加入対象者	20歳以上〜60歳未満	20歳以上
金融商品	定期預金 貯蓄型保険 投資信託	投資信託
期間	60歳まで	20年間
手数料	口座管理手数料 金融商品の手数料	金融商品の手数料
中途解約	原則不可	可
掛金控除	全額が所得控除	控除無し
配当控除	運用利益が非課税	運用利益が非課税
給付金控除	一時金…退職所得控除 年金…公的年金控除	ー

iDeCoかNISA(つみたてNISA)かどちらかを選択しても良いですが、どちらもとてもお得な制度なので、資金に余裕があればiDeCoとNISA(つみたてNISA)の両方を活用しても良いと思います。

ちなみに僕はiDeCoとNISA(従来NISA)の両方に対して、上限額ギリギリまで運用しています。

なお、NISA制度の仕組みや注意点についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

iDeCoを始めるには

iDeCoに加入するには、まず「金融機関」と「金融商品」を選択することになります。

• 金融機関
  • 口座管理手数料、信託報酬、商品一覧などを確認する
• 金融商品を選択する
  • 元本確保型
    • 定期預金、貯蓄型の保険商品など
  • 投資信託
    • 想定利回り、運用実績、目論見書の内容などを確認する

実際には「金融機関で口座を開設」してから「投資対象の金融商品を選択する」ことになりますが、僕の場合は、まず最初に金融商品を「ひふみ年金」にすることを決めて、その後に「ひふみ年金を購入するためにSBI証券に口座を解説する」という流れになりました。

投資信託が一番おすすめ？

iDeCoで運用可能な金融商品は、主に「定期預金」か「貯蓄型の保険商品」か「投資信託」の3種類です。

定期預金や保険商品でも多少の金利は付きますし、非課税分を考慮すると、iDeCoに加入するメリットはある程度ありますが、口座管理手数料などが掛かることを考えると、個人的には良い選択とは思えません。

せっかくiDeCoに挑戦するのであれば、是非、(元本割れのリスクはあるものの)3%〜5%程の運用利回りが見込める投資信託を選択するべきだと思います。

iDeCoで購入可能な投資信託には優れたものが沢山ありますよ！

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加入手続きの流れ

加入手続きの流れは以下の通りです。

• 必要書類の取り寄せ
• 書類の記入・提出
  • 個人型年金加入申出書
  • 預金口座振替依頼書
  • 本人確認書類
  • 分配指定書
• 書類の確認、加入資格の審査
• 書類の受け取り
  • 国民年金基金連合会から届く書類
    • 個人型年金加入確認通知書
    • 個人型年金規約・加入者の手続き
  • 記録関連運営管理機関から届く書類
    • 口座開設のお知らせ
• 掛け金引き落とし、運用開始

加入手続きの書類には沢山の記入項目があったり、勤め先に対して記入や押印などをお願いする必要(法令で義務付けられている)があったりと、正直、面倒だと思うこともありますが、一通りの内容は理解しておくべきです。

分配指定で投資先を決定

また「運用資金でどの金融商品を購入するか？」を決めるための「分配指定」は必ずしておく必要があります。※僕の場合は「ひふみ年金に100%」です。

分配先を指定しておかないと、せっかくiDeCoを活用しているにも関わらず、金融機関側が指定した、クソみたいな定期預金を運用することになってしまいます。

状況に応じた運用指図

iDeCoを契約する際に決定した購入対象(金融商品)は任意のタイミングで変更が可能です。これを「運用指図」といいます。運用指図には以下の2種類があります。

• 配分割合(運用割合)の変更
  • 今後、積み立てる掛金の運用商品の割合を変更すること
  • 手数料は不要
• スイッチング
  • 現在、保有している金商品を入れ替えること
  • 手数料は不要だが信託財産留保額や解約控除額が差し引かれる(場合がある)
  • 回数制限がある(場合がある)
  • スイッチングが完了するまでに7営業日〜14営業日程掛かる(場合がある)

個人的には「iDeCoやつみたてNISAで採用されている投資信託は十分にリバランスされていることが多く、運用開始後に配分割合の変更やスイッチングは必要無い」と考えていますが、このような対応が必要だと考えるFPが多いことも事実です。

受給手続きの流れ

年金を受給するための手続きは以下の通りです。

• 受給権の確認
• 受け取り方法の検討、決定
• 裁定請求書の提出
  • 裁定請求書
  • 本人確認書類
  • 退職所得の源泉徴収票・特別徴収票など
• 裁定(書類確認、支払いの決定)
• 運用商品の売却
• 給付金の受け取り

年金を受け取る際は以下の2パターンになります。

• 一時金で受け取る
  • 退職所得控除が利用できる
• 年金で受け取る
  • 公的年金等控除が利用できる

どちらの受け取り方でも、それぞれ控除が適応されるため、控除枠内であれば税金は掛かりません。

退職所得控除の計算方法

退職所得控除は勤続年数に応じて決まりますが、iDeCoの場合も同様で、加入期間が長い程退職所得控除の枠は大きくなります。

iDeCoで運用した資産を一時金として受け取る場合の計算方法は以下の通りです。

• 退職所得控除を計算する　※退職所得控除額の表を参照
  • 加入期間20年までは1年毎に40万円控除
  • 20年を超えると1年ごとに70万円控除
• 退職所得を計算する
  • 退職所得＝(退職による収入ー退職所得控除)✕1/2
• 税額を計算する　※所得税控除額(超過累進税率)の表を参照
  • 所得税及び復興特別所得税＝(退職所得✕所得税率ー控除額)✕102.1%
  • 住民税＝退職所得✕10%

勤続年数(加入年数)	退職所得控除額
20年以下	40万円✕勤続年数 ※iDeCoは加入期間
20年超	800万円✕(70万円✕(勤続年数ー20年))

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

加入期間20年までは1年ごとに40万円、20年を超えると1年ごとに70万円控除される、少しでも長い期間加入することで退職所得控除額を増やすことができます。

年金受給時の注意点

iDeCoで運用した投資信託を年金として受給する場合はもう少し複雑になります。

まず大前提として「資産を年金として受け取る場合は運用状況によって年金額が増減する」ことになります。「分割取崩年金」とも呼ばれます。

一時金(退職金)として受け取る歳は給付事務手数料が1回だけで済みますが、年金の場合は資産を全部受け取るまで、「口座管理手数料」「信託報酬」「給付事務手数料」などがが継続的に掛かります。

また、年金の取り崩し方としては以下の2パターンがあります。

• 均等払い
  • 資産を均等に受け取る方法
• 割合指定
  • 年度ごとに割合を指定する方法

なお、年金として運用資産を受け取る場合、公的年金や企業年金と同様に「雑所得」として受け取ることになりますが、その年の公的年金や企業年金と合算して「公的年金等控除」を適応した上で受給することになります。

• 雑所得(年金受給額)を計算する　※公的年金等控除額の表を参照
  • 雑所得＝iDeCoや公的年金等の総収入ー公的年金等控除額

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円
65歳以上	330万円未満	120万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円

「雑所得」は「総合課税」の対象に含まれます。所得税法では「利子所得」「配当所得」「不動産所得」「事業所得」「給与所得」「譲渡所得」「一時所得」「雑所得」の8種類の所得が「総合課税」の対象となります。

これらの総所得から「基礎控除」「配偶者控除」などの所得控除を差し引いた金額に所得税率(釣果累進課税率)を掛けることで所得税の金額を計算します。

受給直前に大暴落が起こったら

iDeCoでしっかり資産を運用し満足できる金額になったとしても、受給直前になってリーマンショック級の大暴落により資産が大きく減ってしまうこともあります。

ですが、このような場合も心配はいりません。

60歳以降〜70歳までの間は運用指図者として運用を続けられるため、仮に大暴落になったとしても、10年の期間があれば、ある程度、損失を取り返せる可能性が高いです。

受給直前に大暴落に遭遇し、受給額に満足できない場合は、受給開始期間を延長して、様子を見ることで被害額を軽減することが可能です。

iDeCoは最強の資産運用術

僕は「株式投資」「投資信託」「不動産投資」など、さまざまな金融商品を保有していますが、その中でもiDeCoによる資産運用が一番おすすめだと考えています。正しい金融商品を運用することで「税金の優遇制度を考慮すると元本割れする可能性が極めて低い」と言い切れると思います。

制度の性質上、運用期間は長くなり、それまでの間、お金を引き出すことができないことは大きな不安要素かと思いますが、近い将来に利用する予定の無い「余裕資金」があれば、(利息がほぼゼロである)銀行の定期預金なんかに金を預けるより、よっぽど正しい判断だと思います。

「年金を納めることは国民の義務」ですが「iDeCoの活用は国民の権利」だと言えます。

なお、この記事は、書籍「はじめてでもスイスイわかる! 確定拠出年金[iDeCo]入門」の内容をベースとして、僕なりの考え方をまとめてみました。ページ数は200ページ程と簡潔にまとめられていますが、iDeCoの仕組みや考え方、加入から受給までの具体的な流れなどが丁寧に解説された初心者でも理解しやすい内容になっています。

これからiDeCoを始めたい人にはとてもおすすめな本なので、是非、一度、読んで頂ければと思います。

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また、売買益に加えて配当金や株主優待などが手に入れば、その分の儲けを含めて評価することができます。

今回は株主優待を、ほぼリスク無しで手に入れることができる「クロス取引」について、処理の流れや注意点などをまとめてみました。

株主優待をタダで手に入ることなんてできるの？

株主優待とは株式銘柄を発行した企業が株式銘柄を保有している株主に対して、自社の製品や商品券などを与える優待制度のことです。

それでは、株式優待を手に入れるためには、一体どの程度の期間、対象の銘柄を保有する必要があるでしょうか？

権利確定日に株を所有しよう

実は株式優待を手に入れるためには特定の期間、株式銘柄を保有する必要はありません。

権利確定日と呼ばれる株主優待の権利を得ることができるタイミングに株式を保有していれば良いだけです。

そのため、株式投資や株主優待に興味があり、この事実を知っている人ならば、一度はこのように考えたことがあるのでは無いでしょうか？

権利確定日の直前に対象となる株式銘柄を購入したら良いのではないか？

権利が確定した直後に売却したら最小限のリスクで株主優待を取得することができるはず！

ただ、このような考え方は、上手いやり方のようにも思えますが、残念ながらそう簡単にはいきそうにありません。

もしあなたがそのように考えるのであれば、当然他の人も同じようなことを考えるはずですよね。

権利確定日は株価が上がる傾向がある

実は権利確定日の直前は、一時的に株価が値上がりする傾向があります。

なので「権利確定日の直前に対象の銘柄を購入し株式銘柄取得の権利が確定した直後に銘柄を売却する」ということをすれば、仮に株式優待を手に入れられたとしても、株価の値下がりでそれ以上に損失を出してしまう可能性が高い訳です。

誰だった同じようなことを考えるため、中々抜け駆けは難しいものです。

クロス取引に専門知識は必要なのか？

ただし、上記の方法は考え方自体はそんなに悪くはありません。

この考え方にもう一工夫加えると、株主優待を限りなくゼロに近いリスクで取得することができます。

それがクロス取引です。

まず大前提としてクロス取引には株式投資を行う上で必要となる「ファンダメンタルズ分析」や「チャート分析」などの専門知識は、一切、必要ありません。

勿論、企業の業績や景気の動向なども一切把握する必要もありません。

先程、「経理確定日の直前は株価が上昇する傾向にある」とお伝えしましたが、クロス取引をする場合、株価が上がろうが下がろうが関係ないのです。

手順とポイントさえ押さえることができれば、株式投資の未経験者でも問題無くチャレンジできる方法です。

ちなみにクロス取引は「空売り」や「つなぎ売り」と呼ばれることもあります。

クロス取引の2つのポイント

クロス取引を理解する上で重要になるのが以下の2つのポイントです。

• 権利付最終日のタイミング
• 信用取引の仕組み

それぞれのポイントについてもう少し詳しく説明します。

これらの仕組みを理解するとクロス取引の具体的な方法がイメージしやすくなります。

権利確定日と権利付最終日

繰り返しになりますが、権利確定日とは株主優待を取得する株主の権利が確定する日のことです。

銘柄ごとに権利確定日は異なりますが、基本的には月末が多く、中でも決算日などの都合上、「3月末」や「9月末」が権利確定日である企業が多いです。

また同じような意味合いの言葉に「権利付最終日」と呼ばれるものがあります。

権利付最終日はその日に株式を保有していることで株主名簿に名前が登録されることで株主優待を取得するための権利を証明することになります。

要するに株式優待を手に入れるためには権利付最終日に株式を保有し株式名簿に名前が登録されている必要がある訳です。

ちなみに権利付最終日は権利確定日の4営業日前です。

4日前では無くて4営業日前なので月末に土日祝日がある場合は計算がずれないように注意が必要です。

株式購入の簡単な仕組み

クロス取引きのもう一つのポイントとして信用取引を理解する必要があります。

ただ、いきなり信用取引の説明をしても少し分かりにくいかもしれないので一般的な取引内容である買い注文や売り注文を中心に簡単に説明したいと思います。

買い注文と売り注文の基本的な流れ

株式売買の取引の際には以下の項目を決める必要があります。

• どの銘柄を売買するのか？
• 何株売買するのか？
• 売買方法(成り行き注文 or 指値注文)はどうするのか？
• 注文の期限はいつまでなのか？

利益を出すためには「株式銘柄を安く購入して高く売却する」ことによる売買益を狙うことになります。

例えば100,000円で購入(買い注文)した株が110,000円で売却(売り注文)することができれば10,000円の利益になります。

• 株式銘柄の購入金額…100,000円
• 株式銘柄の売却金額…110,000円
• 売買益…10,000円

厳密には株式銘柄の販売手数料や配当所得に掛かる税金などが必要になるため、別途費用が発生しますが、大まかに説明するとこのようなイメージになります。

勿論、株式銘柄の売却金額が購入金額よりも下がってしまった場合はその分、損失が発生してしまいます。

信用取引は株式銘柄を保有していなくても売り注文ができる

一方、信用取引は上記の売り注文を株式銘柄を保有していない状態で行うことです。

保有していなくても取引ができてしまうため自分の資産以上のお金を動かすことも可能です。このことからも信用取引はハイリスク・ハイリターンと言えます。

100,000円で信用取引(売り注文)した株が90,000円で買い戻す(買い注文)することができれば10,000円の利益になります。

• 株式銘柄の売却金額…100,000円
• 株式銘柄の購入金額…90,000円
• 売買益…10,000円

信用取引の場合は売却時よりも株価が下がればその分が利益になります。

信用取引には事前準備が必要

株式取引のするためには売買をするために利用したい証券会社に口座を開設する必要があります。以下のような流れになります。

1. 証券会社に総合口座を開設する
2. 口座に株式購入のための資金を振り込む
3. 口座に準備した資金を使って株式銘柄を購入する

一方、信用取引をする場合は信用取引用の口座を別途開設する必要があります。

信用取引用の口座開設については証券会社ごとにさまざまだと思いますが、信用取引は一般の株式売買に比べてリスクが大きい分、資産状況や投資経験などのいくつかのポイントをもとに審査が行われます。

信用取引をするためには信用取引用の口座を開設する必要があり、その審査の手続きには一定の時間が掛かってしまうため、クロス取引をする場合には前もって事前に準備をしておく必要があります。

クロス取引の具体的な手順

それではクロス取引の具体的な方法について説明します。

これまでにお伝えした通り、まず前提として以下の条件が満たせている必要があります。

• 証券会社に総合口座が開設されていること
• 証券会社に信用取引用の口座が開設されていること

そしてクロス取引をするタイミングは以下の通りとなります。

• 権利付最終日の前営業日の株式市場の取引時間終了後から翌営業日の開始前まで

これらの条件がそろえばクロス取引を進めることができます。

取引手順は以下の6ステップとなります。

1. 証券会社のサイトにログインする
2. 対象の株式銘柄を買い注文する
3. 対象の株式銘柄を売り注文(信用取引)する
4. 権利付最終日を迎える事で買い注文と売り注文が確定する
5. 権利付最終日の取引時間終了後に現渡の注文をする
6. 権利付最終日の翌営業日に現渡し注文が確定する

6ステップのうち、「対象の株式銘柄を買い注文する」のと「対象の株式銘柄を売り注文(信用取引)する」のは順番が逆になっても大丈夫です。ただし最初のうちはイメージをつかみやすくするためにも上記の順番通りに処理を進めることをオススメします。

証券会社のサイトにログインする

まずは権利付最終日の前営業日の株式市場の取引時間終了後から権利付最終日までの間の時間帯に証券会社のサイトにログインします。

株式取引のできる時間帯は以下の通りの通りです。

• 前場…平日の朝9時から11時30分まで
• 後場…平日の昼12時30分から15時まで

なので実際に処理を行うのは権利付最終日の前営業日の15時から権利付最終日の9時までの時間帯になります。

買い注文と売り注文(信用取引)を連続して処理する

その後、株式銘柄の買い注文と売り注文(信用取引)を連続して行います。

先程お伝えした通り、これらの順番はどちらが先でも良いのですが、慣れるまでは買い注文の後に売り注文(信用取引)をした方がイメージしやすいと思います。

仮に対象の株式銘柄を100株購入した場合は、必ず同じ100株を売却する必要があります。そうすることで次に説明する「現渡」によりそれぞれの株式銘柄を相殺することができます。

そして翌日(経理付最終日)にこの処理が確定することによって「対象の銘柄を保有しすぐに売却した」と言う記録が残ります。つまり株主優待を手に入れる権利を得たことになります。

現渡の注文をする

上記で少し触れた通り、現渡しとは購入した株式銘柄と売却した株式銘柄を相殺する処理のことです。

買い注文と売り注文を処理しただけであれば「株式を購入した状態」と「株式を信用売りした状態」が残ってしまいますので、これらの状態をクリアするようなイメージですね。

クロス取引の注意点

冒頭で「クロス取引はリスクが無い」と説明しました。

勿論、上記の方法であれば株価変動によるリスクはありませんが、それでも注意しなければいけない点が幾つかあります。

最大の落とし穴？逆日歩を理解する

クロス取引をする際、もっとも中止しなければいけないのが逆日歩(ぎゃくひぶ)です。

逆日歩とはクロス取引が集中し、一時的に株不足になってしまった際に請求されるレンタルコストです。

少し仕組みが複雑ですが、一般信用取引を利用することで逆日歩のリスクを無くすことができます。

一般信用取引と制度信用取引

一般信用取引は返済期限を自由に設定できる制度でが、

制度信用取引は取引は銘柄の返済期限などが取引所の規定によって定められている制度です。

そのため一般信用取引が選択可能な銘柄の場合は逆日歩が発生しない仕組みとなりますが、制度信用取引の場合は逆日歩によるコストが発生してします可能性があります。

※あくまで「可能性」なので必ず逆日歩になる訳ではありません。

過去の実績をもとに判断するしかない

逆日歩は実際に取引をおこなってみないとどのような結果になるかは分かりません。また仮に逆日歩が発生してしまった場合、どれ程の金額になるかも分かりません。

つまり、制度信用取引を利用する場合、逆日歩を正確に把握した上で銘柄を判断することはできない訳です。

一般信用取引が可能な銘柄であれば何も心配いりませんが、制度信用取引の銘柄でクロス取引をする場合、最終的には過去に実績を参考にした上で人気が集まりそうな銘柄を避けるような対処をすることになりそうです。

扱う金額がとても大きい

正しい手順をもとに正確に処理を進めれば特に心配する必要はありませんが、それでも株式銘柄を購入するには普段使わないある程度大きな金額を取り扱えようになります。

しっかり手順を確認してオペレーションミスをしないように注意する必要があります。

事前準備が意外と大事

処理当日のオペレーションミスも気を付けなければいけませんが、それ以上に入念な作業が必要となるのは事前準備です。

初心者で良くあるのは、いざ処理を進めようとしたタイミングでいろいろと事前準備が漏れているためにその日(その月)はクロス取引ができないと言うことが良くあります。特に以下の項目については要注意です。

• 信用取引用の口座は開設の確認
• 対象の銘柄をリサーチする
• 処理日をしっかり把握する

慣れてくるとそれ程意識する程のことではありませんが、最初のうちは意外と漏れてしまうことがあるので最低限押さえておくべき事項となります。

信用取引用の口座は開設の確認

信用取引をするためには信用取引用の口座開設が必要になりますが、この処理には一定の時間が掛かってしまいます。処理当日に着手したとしてもすぐに開設できなので始めてクロス取引に挑戦する際は、まずは信用取引用の口座が開設されていることは必ず確認しておきましょう。

対象の銘柄をリサーチする

クロス取引を進めようとしても実際に対象となる銘柄をリサーチする必要があります。対象の銘柄を選ぶ条件としては以下のような項目が挙げられます。

• 権利確定日(権利付最終日)が当月である銘柄
• 株主優待が支給される銘柄
• 制度信用取引では無く一般専用取引ができる銘柄

権利確定日(権利付最終日)と株式優待についてのチェックは必ず必要になります。株式優待を貰うことができない銘柄を選んでも何の意味も無いですからね。

また、逆日歩のリスクを考慮すると一般専用取引ができる銘柄の方が安心できますが、必ずしも見つけられるとは限らないので、その場合は逆日歩のリスクを理解した上での自己判断となります。もし選択の余地があるのであればなるべく逆日歩のリスクの無い一般専用取引が可能な銘柄を選びましょう。

基本的にクロス取引を実施するのは平日の夜となるため多くの方が仕事終わりの疲れた時間帯になるため、それから対象となる銘柄を探し始めるのは正直少ししんどいです…

せっかく株主優待を手に入れるのであればわくわくした気持ちで探したいものですね。

処理日をしっかり把握する

クロス取引の処理を実施するのは権利付最終日の前営業日の株式市場の取引時間終了後から権利付最終日までの間の時間帯です。

権利付最終日が権利確定日の4営業日前なのでその前営業日と言うことは権利確定日の5営業日前ということになります。

ここを良く勘違いしてしまい「これからクロス取引をしようと思っていたら1日遅かった…」なんてことがたまにあります。

こちらについてはある程度クロス取引に慣れてきてもうっかりタイミングを逃してしまうこともあり、僕も過去に何度かやってしまったことがあります。

クロス取引ができるタイミングは基本的に月に1度だけなのでそのタイミングを逃さないように予め手帳やカレンダーに予定をメモしておくなど工夫が必要です。

せっかく対象となる銘柄をリサーチしていてもタイミングが過ぎてしまえばとても勿体無いですよね。

一部、株式銘柄によっては月末日以外が権利確定日になっている場合もあるため、まずは「経理確定日はいつか？」をしっかり把握することが大切です。

上手く利用すれば節約効果はとても大きい

慣れないうちはいろいろと意識することも多く、また取り扱う金額も大きいため少しストレスになってしまうかもしれません。そう考えると費用対効果は良くないかもしれません。

ですが、慣れてくるとそれ程ストレス無く対応できるようにもなってきます。

そうなると定期的に株主優待が送られてくるため節約術としてはかなり心強い味方となります。

最初は大変ですが上手く使いこなすと絶対にお得な方法なので是非チャレンジしてみてはいかがでしょうか？

書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。

• 個人所有のままでも問題無い
• 今後、規模の拡大を想定するのであれば法人化すべき

今回は賃貸経営における法人化のメリットとデメリットの他、法人化するべきタイミングについて解説します。

賃貸経営における法人化のメリット

法人化とは株式会社や有限会社などを設立することです。

何か本格的な事業をするのであれば法人化をした方が社会的な信用が得られたり、人材を集めやすかったりとさまざまなメリットが思い浮かびます。ですが「賃貸経営を進める上で、わざわざ手間を掛けてまで法人化する必要はあるのだろうか？」と考える方も多いと思います。

賃貸経営における法人化のメリットは主に以下の2点です。

• 節税効果が大きくなる
• 金融機関からの融資を受ける上で有利になりやすい

具体的なメリットについてもう少し詳しく解説します。

節税効果が大きくなる

法人化の大きなメリットは節税効果が高くなることです。

会社の設立費用や維持費用が掛かるにも関わらず、わざわざ家主や投資家が法人を設立する理由のほとんどが「節税効果が大きくなるため」だと言えます。

それでは個人事業主と比べて、法人化することでどのように税金面が優遇されるのでしょうか？

出張手当(日当)を経費にできる

個人事業主の場合、物件の視察などで出張した場合、交通費や宿泊費を経費として計上しますが、法人を設立し「出張旅費規程」を定めることで、交通費や宿泊費の他に日当として「出張手当」を支給することができます。

勿論、会社と個人が同一人物だったとしても「会社から個人に対して出張手当を支給した」と見なすことができます。

当然ですが、交通費や宿泊費を経費計上する場合と同じように、視察した物件の写真や何かエビデンス(記録)となる情報を残しておく必要があります。

親族への報酬を人件費として計上にできる

法人を設立すると配偶者や親族に事業の一部を依頼し、給与(役員報酬)を支払うことで人件費を経費計上できます。

また、退職時には退職金を支払うことでまとまった費用を経費計上することも可能であるため、物件の売却(譲渡所得)などで売上が大きかった場合は、合理的に利益を圧縮することができます。

個人事業主でも青色事業専従者給与を支払うことで人件費を経費計上できますが、法人化の場合は原則、全額損金として計上できます。

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2019.02.02

保険料を全額経費として計上できる

個人の場合、生命保険控除として経費計上できるのは年間で最大12万円です。

• 生命保険料控除…上限4万円
• 介護医療保険料控除…上限4万円
• 個人年金保険料控除…上限4万円

一方、法人であれば保険料の経費計上に上限はありません。節税効果の高い法人向けの保険に加入することも可能です。

赤字を長期間(9年間)欠損金として計上できる

個人事業主の場合、青色申告者であれば赤字計上は可能ですが、法人の方が赤字計上できる期間が長いです。

• 個人の赤字計上…最大3年間
  • ※白色申告者は赤字計上不可
• 法人の赤字計上…最大9年間

ただし、法人の場合、仮に赤字経営だったとしても法人設立に伴う維持費用は必要になります。

節税対策として利益を圧縮したり赤字経営にするのは有効ですが、金融機関に対して融資をお願いする場合は、余りにも経営状態に問題があると融資を受けにくくなります。

売却時の譲渡所得を削減できる

投資用物件を保有し、数年間、賃貸経営をした後に売却を検討する場合、売却価格の他に譲渡所得税を意識する必要があります。

個人所有の譲渡所得は負担が大きい

ただし、個人名義として物件を売却する場合は、以下の2点に要注意です。

• 譲渡所得税の税率が大きい
  • 長期譲渡所得か短期譲渡所得により異なるがどちらも大きな負担になる
• その他の経費で相殺することが難しい
  • 節税対策がほぼ不可能になる

一方、法人名義の物件の場合は法人税として税金計算されるため、税率を抑えることもできますし、その他に経費として計上できるものがあれば、その分、利益を圧縮することが可能です。

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2023.08.28

金融機関からの融資が有利になる

法人として金融機関から融資を受ける場合、条件次第では融資が有利になります。

新設法人でも融資は可能

何も実績の無い設立したばかりの新設法人でも、金融機関から融資を受けること自体は可能です。ただし、新設法人の場合は以下のような注意点があることも事実です。

• 個人と法人を一体として審査される
  • 個人としての属性や借入額に問題があれば融資が難しいかもしれない
• 個人での融資よりも条件が厳しくなる可能性がある
  • 貸出金利の上昇、融資額の縮小、融資期間の短縮など

これらの点を考慮すると、新設法人での融資はむしろデメリットの方が目立ってしまいますが、少しずつ事業実績を積んでいくことで、将来的には個人よりも好条件で融資を受けられるようになります。

実質的に連帯保証人が不要

個人が融資を受ける場合、融資を受けるタイミングで配偶者や親族などに連帯保証人になってもらうか、保証会社に連帯保証人を依頼する必要があります。勿論、保証会社に連帯保証人を依頼すれば、その分、借入金利が高くなってしまいます。

ですが、法人の場合は仮に法人と個人が同一人物だったとしても、法人で融資を受け、個人が連帯保証人になることが可能です。

法人の設立費用と維持費用

法人化には具体的にどの程度の費用が必要になるのでしょうか？

また同じ法人化でも株式会社と合同会社ではどのような違いがあるのでしょうか？

具体的な設立費用や維持費用にそれぞれの違いを比較してみました。

株式会社と合同会社の違いは？

2006年に有限会社法が廃止されたことにより、現在では有限会社を設立できなくなりました。と言うより、株式会社を設立するハードルが下がったため、そもそも有限会社を選択する必要がなくなりました。

また、会社形態としては「合資会社」「合名会社」なども存在しますが、賃貸経営の規模拡大を目指した法人化の手段としては、一般的に以下の2パターンのどちらかになります。

• 株式会社を設立する
• 合同会社を設立する

株式会社と合同会社を比較した場合のメリットとデメリットについて簡単にまとめました。

	株式会社	合同会社
社会的な信頼度	高い	低い
設立費用 維持費用	高い	安い
株式上場の可否 資金調達の可否	可	不可
株式総会の義務 決算広告の義務	有	無
代表者	代表取締役	代表社員
役員の任期	最長10年間	任期無し(無期限)

法人化と聞くと「株式会社を設立すること」だと脳内変換してしまう人もいるかもしれませんが、設立費用や維持費用のようなコスト面を考えると「合同会社を設立する」ことも選択肢の一つです。

僕は本業ではIT関係のエンジニアをしていて、過去には友人と一緒に法人化をしたのですが、その時は社会的信用などを考慮して株式会社を設立しました。ですが、不動産経営者として事業を進める上では、IT業界やその他の業界と比べて社会的信用もそれ程必要無いです。また事業拡大を目指す場合も、株式からの資金調達からでは無く、金融機関からの融資が中心になるため、余程、大きな理由がなければ合同会社でも十分な場合がほとんどです。

法人化の設立費用

法人設立のデメリットは設立費用と維持費が必要なことです。株式会社と合同会社で具体的にどの程度の費用が掛かるのかを簡単にまとめてみました。

株式会社および合同会社の設立費用には以下のような費用が掛かります。

	株式会社	合同会社
登録免許税	150,000円	60,000円
定款の収入印紙代	40,000円	40,000円
定款の認証手数料	50,000円	不要
定款の謄本手数料	2,000円	不要

また、その他にも、株式会社、合同会社、共に以下のような諸費用が掛かります。

• 会社の実印作成代金…5,000円程
• 個人の印鑑証明取得費用…300円×枚数分
• 登記簿謄本の発行費用…500円×枚数分

なお、定款の収入印紙代は専門家に依頼することで(電子定款で対応するため)無料になりますが、それでも株式会社と合同会社では、少なく見積もっても14万円前後の差があります。

法人化の維持費用

株式会社および合同会社の維持費用には以下のような費用が掛かります。

	株式会社	合同会社
官報への公告掲載 決算公告	6万円	不要
重任登記	役員任期終了ごとに1万円	不要

株式会社の場合、定款に役員の情報を記載する必要があります。

役員の任期期間は最長で10年間です。期間が満了になると退任、または重任(再任)することになる訳ですが、そのためには重任登記が必要になります。

一方、合同会社の場合は任期期間はありませんし、重任登記も不要です。

法人化の適切なタイミングは？

個人の賃貸経営者が法人化を目指す場合、どのタイミングが適切なのでしょうか？

ポイントは「節税効果と維持コストのバランス次第」になります。

個人の賃貸経営者が事業規模の拡大を目指し、法人化を検討する場合、主に以下の2パターンが考えられます。

• 売上げが一定以上になったタイミング
• 融資を受けるタイミング(最初から法人化する)

それぞれの理由についてもう少し詳しく解説します。

売上が一定以上になったタイミング

賃貸経営において法人化の最大のメリットは節税効果です。

なので設立費用や維持費用を負担してでも、それ以上に収めるべき税金を安くすることができれば、法人化の恩恵を受けられていると考えられます。

税金にはさまざまな種類がありますが、ここでは所得税と住民税について考えてみます。

個人の税金の計算方法

例えば個人の場合、所得税の計算方法は超過累進税率をもとに計算されます。超過累進税率とは所得が増えれば増える程、収めるべき所得税の税率が増えていく仕組みです。会社員(給与所得者)でもフリーランスのような個人事業主での超過累進税率が適応されるという意味では同じような計算方法になります。

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

一方、住民税については所得に関わらず一律で10%程です。例えば、年収が400万円の人と1,000万円の人では収めるべき所得税の税率は大きく変わりますが、住民税の税率はどちらも10%程になります。

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2025.05.04

法人の税金の計算方法

法人の場合は税金を法人税として収めることになります。

法人税の特徴は所得金額が800万円を超える場合、税率は一律で23.9%になり、それ以上は増えないことです。

会社の課税所得に対する税率

課税される所得金額	税率
800万円以下	15%
800万円超	23.9%

そのため一般的には法人化することで節税効果が期待できるのは「売上が1,000万円を超えるタイミング」だと言われます。

勿論「経費をどの程度計上できるか？」「個人の給与(役員報酬)をどの程度にするか？」によっても大きく変わりますし、ある程度の事業規模になったとしても、ずっと個人事業主をして賃貸経営を継続している家主も沢山いるため、一概には言えませんが、一つのポイントとしては目安になる金額だと思います。

会社設立に伴う所得の変化とこれからの取組みについて

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2020.03.20

融資を受けるタイミング

仮に、売上げや利益が小規模でも「将来的に不動産規模を拡大したいのであれば、なるべく早く法人化するべき」と考える家主も意外と多いです。

その理由は「法人名義で物件を所有することができる」からです。

それでは、何故、個人名義では無く、法人名義で物件を取得する必要があるのでしょうか？

それは、上記でも解説した通り「物件を個人名義で取得するか法人名義で取得するかによって物件売却時の譲渡所得税の取り扱いが全然異なる」からです。

ほとんどの家主は、投資用物件を購入する場合、金融機関から融資を受けるはずですが、できれば融資を受けるタイミングで法人化することで、個人名義では無く、法人名義として物件を所有することができます。

金融機関の理解も必要

法人化には設立費用や維持費用が掛かることを考えると、少なくとも購入できる(購入するべき)物件が見つかったタイミングで法人化の手続きを進めることになります。

勿論、先に法人だけを設立してしまっても構わないのですが、もしも、法人を設立したにも関わらず、購入できる(購入するべき)投資用物件が見つからなければ、法人の維持費用や設立費用だけが無駄になってしまうからです。

既に法人を設立済みの場合は特に問題ありませんが、融資を受ける時点でまだ法人を設立できておらず、融資を受けるタイミングで会社を設立したいのであれば、金融機関に対してなるべく早いタイミングで「法人として融資を受けたい」ことを伝える必要があります。

途中で法人化したらダメなのか？

「売上げや利益が少ないうちは節税効果が余り見込めないこと」や「個人名義で物件を売却すると譲渡所得税の負担が大きいこと」を踏まえると、以下のような疑問が浮かぶと思います。

投資用物件を購入するタイミングでは個人で融資を受け、事業が軌道に乗ったタイミングで法人化を検討すれば良いのでは無いか？

またそのタイミングで物件の所有情報を個人名義から法人名義に変更したら良いのでは無いか？

とても良い考え方のように思えますが、残念ながら、それは少し難しいです。

理由は「個人所有の投資用物件を法人名義に変更することは想像以上に困難」だからです。

法人への名義変更はとても大変

個人から法人に物件の名義変更する(所有権を移す)場合、以下の3点を考慮する必要があります。

名義変更には「原因(理由)」が必要

名義変更には法律上の「登記原因」が必要になります。名義変更の理由は多くの場合、節税な訳ですが、法律上はそれだけでは不十分で、主に以下のような登記原因が必要になります。

• 贈与(民法549条)
  • 財産を無償で与える
  • 莫大な？贈与税が掛かる
• 現物出資(会社法207条)
  • 個人が法人に対して不動産の現物支出をする
    • 法人側の資本金増資登記を司法書士に依頼する必要になる
  • 価格算定には不動産鑑定士および税理士による評価証明が必要
• 売買、売却(民法555条)
  • 売買価格が適正でなければ税務署からの指摘(お尋ね)が入る
  • 売買価格の妥当性が無ければ「みなし贈与」と判断される
    • みなし贈与税を請求される

名義変更の理由として一般的なのは「売却」です。

ですが、売却時の売買価格は「適正な価格」である必要があります。もし売買価格に対して税務署から指摘を受けて価格の妥当性を証明することができなければ、その差額(設定価格と適正価格の差額)は「贈与である」とみなされ「みなし贈与税」の対象になります。

自分(個人名義)から自分(法人名義)に名義変更するだけなのに…クソ面倒臭いです。

税金や事務手数料が掛かる

仮に個人と法人が同一人物であったとしても、所有権を移すだけであるにも関わらず、数十万〜数百万単位のお金が必要になります。

• 不動産所得税
• 登録免許税
• 司法書士への依頼料など

個人所有の投資用物件を売却する際には、とても大きな負担(譲渡所得税)が掛かってしまうのは確かですが、それを緩和するために、個人から法人に名義変更する場合は、それ以上に費用が掛かってしまう可能性が高いです。

例え同じ人物が所有する物件でも個人から法人に名義変更する場合、想像以上の税金や事務手数料が必要になるため、残念ながら、余程の理由が無い限りは名義変更はおすすめではありません。

節税対策として名義変更をするのに、むしろ損してしまうのか…

金融機関との合意が必要

名義変更したい物件に対して、ローンが残っている場合、融資元の金融機関の合意を得なければなりません。その上で以下のような対応が考えられます。

• 個人の融資を法人に切り替える
• 個人の融資を完済し、法人に新規の融資をしてもらう

個人の融資を法人に切り替えることができなければ、(融資が下りれば)法人として新規の融資を結び、個人の融資(残債)を完済するような手続きが必要になります。

自分(個人)から自分(法人)だったり、親族間同士での名義変更の場合は抵当権の変更は必須では無いようですが、それでもいろいろと(当事者側からすれば)無駄に思える手続きが多いです。

物件の購入後に個人所有から法人所有に名義変更するのは想像以上にハードルが高いため、譲渡所得税の対策としては、最初から法人名義で物件を所有するべきです。

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2023.10.05

名義変更はおすすめできない

個人所有物件の売却時に掛かる譲渡所得税が比較的大きな負担になることは事実ですが、譲渡所得税の負担を軽減するために、それ以上のコスト(贈与税や各種手続きなど)と労力を掛けるのは本末転倒です。

最初から法人名義で物件を取得できていればベストです。ですが、余程の理由が無い限り、一度、個人で所有した物件をわざわざ法人所有に名義変更する必要はありません。

…とは言うものの、僕も最初に購入した区分マンションは個人名義で取得してしまっていました。

この辺りは購入前に事前に理解できていれば良かったのですが、物件選びに集中し過ぎてしまい、このような税金の仕組みまでは考慮できていなかったのが正直なところです。反省ポイントです。。。

法人化のために必要な手続きは？

個人の場合であれば、開業届を税務署に提出するだけで事業を開始できますし、頑張れば自力で確定申告を作成、提出することも可能です。ですが、法人化して会社を設立するのであれば自分一人では中々難しく、基本的には専門家からの支援が必要になります。

専門家からの支援が必要

株式会社や合同会社を設立するには以下のような専門家に協力を仰ぐ必要があります。

• 司法書士
  • 定款の作成、不動産登記、商業登記などの登記手続きの代理人
  • 140万円以下の簡易裁判の訴訟代理(認定司法書士)
  • 憲法、民法、刑法、商法(会社法)、登記法(不動産、商業)などの知識を習得
• 弁護士
  • 定款の作成、不動産登記、商業登記などの登記手続きの代理人
  • 法的問題が生じるリスク、法的紛争などの回避(アドバイス)
  • 法人設立後の顧問弁護士契約
• 行政書士
  • 書類作成業務(建設業許可、会社設立、財務諸表、遺言書など)
  • 許認可申請の代理(官公署への提出など)
  • 相談業務(相続対策、経営コンサルティングなど)
  • 登記手続きの代理人は不可
• 税理士
  • 法人設立後の税務処理など
  • 登記手続きの代理人は不可

会社の設立は「司法書士」か「弁護士」に依頼し、設立後の税務処理などを「税理士」に依頼するのが一般的だと思います。

法人設立の具体的な手続きは？

法人設立の具体的な方法は「株式会社を設立するか？」「合同会社を設立するか？」で多少異なりますが、簡単に流れとしては以下の順番で手続きできます。

1. 基本事項(定款の内容)を確定させる
   • 社名(商号)…何でも良い、自分の好みで
   • 本店所在地(住所)…基本的には自宅で良い
   • 役員…自分(代表社員だけでも良い)
   • 事業目的…基本的には不動産経営などで良い
   • 資本金額…1円以上でも良い
2. 印鑑を作成
   • 発起人(代表者)の印鑑、印鑑証明書
   • 社判(法人の印鑑)
     • 代表印(会社実印)…会社設立時に法務局で登録
     • 銀行印…法人用口座の作成時に登録
     • 社印(認印、角印)…一般的に利用
3. 公証役場での認証(1週間程掛かる)
   • 定款、委任状
   • 定款認証代金(株式会社…52,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の認証手数料(株式会社…50,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の謄本手数料(株式会社…2,000円、※合同会社は不要)
   • 本人確認書類
   • 定款電子データ受け取り用のメディア(CD-R)
   • 発起人(代表者)の印鑑証明書、実印
4. 資本金の入金
5. 法務局へ提出
   • 定款、印鑑証明書
   • 資本金の入金書(コピー)
   • 登録免許税(株式会社…150,000円、合同会社…60,000円)
   • 社判(法人の印鑑)、発起人(代表者)の印鑑、(※記載誤り、押印漏れのため)

法人化と聞くととても複雑な手続きが必要のように感じられますが、実際には必要な書類と作成し「公証役場」と「法務局」に提出すれば完了です。

合同会社設立の具体的な手続きについて

賃貸経営は入居者の獲得や将来の修繕工事の方針決系などが大切ですが、同じように大切な項目として「節税対策」があります。節税対策を考慮した上で、個人事業主が事業規模を拡大していく場合、大きく以下のような選択肢があります。 個人事業主として進めて...

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2020.03.08

合同会社は意外と簡単に設立できる

賃貸経営者である個人事業主が会社を設立する場合、その他の業界(例えばIT業界など)と比べて、法人化するハードルが低いです。ハードルが低いと言うよりも「必要性が高い」と思います。

その最も大きな理由は「売買益による譲渡所得税の節税効果が大きい」からです。

なので、その他の業界だと、ある程度の売上げや利益を確保できなければ、法人化する意味が無い(法人化による節税効果以上に法人の維持費の方が大きい)ですが、賃貸経営者の場合は売上げや利益が一定額を満たしていない場合でも、法人化する必要性が高くなります。

中には「賃貸経営は法人化した上で始めるべき」と考えられる家主の方も多いです。

また、上記の通り、法人設立の具体的な手続きについても、そこまで難しい訳ではありません。

「自分が会社なんて設立できる訳が無い」と思い込まずに、少しだけ前向きに考えても良いかもしれません。

不動産業に精通していない素人では中々どこを見れば良いか難しいと思いますが、
物件の品質を見極める観点はそこまで多くはありません。

中でも以下の３点が特に重要だと言われています。

• 基礎
• 構造躯体
• 断熱材

今回は自分の備忘録も兼ねて簡単にまとめてみました。

基礎(コンクリート)

鉄筋配置の間隔や鉄筋のかぶり厚さが設計図の仕様通りになっているか。

かぶり厚さとは鉄筋を覆っているコンクリートの厚さのことで建築基準法でもコンクリートの表面から鉄筋の表面までの距離が定められています。

コンクリートの表面が中性化したりヒビ割れした部分から水が入り込むことにより錆びてしまわないように十分な厚さが必要です。

また、コンクリートの水セメント比が適切でない場合は強度不足やひび割れ(のしやすさ)の原因になりますし、職人の技術によってはジャンカやコールドジョイントクラックによる強度不足もあります。

ジャンカとはコンクリートの打設(コンクリートを中に流しこと)が上手くいかない場合、空隙ができて低密度な部分ができてしまうこと、コールドジョイントクラックとはコンクリートの打継ぎ時間の間隔が長くなってしまうことで前に打設したコンクリート部分が固まり、後から重ねて打設されたコンクリートが交わらない(一体化しない)状態のことです。

構造躯体(骨組み)

建物を形作る上で建物全体を支える柱、床や屋根などの荷重を柱に伝える梁(はり)、耐震性を強めるための補強となる筋交い(すじかい)や、それぞれの継手(つなぎ目)部分に割れや損傷が無いか。

骨組みに欠損があれば、万が一、地震が発生した場合も住宅に与える影響を左右します。

筋交い -- 家づくりのお勉強サイト「まるわかり注文住宅」

ザ・ハウスが提供する 「注文住宅のことなら何でもわかる」知識集

chumon-jutaku.jp

断熱性(断熱材)

壁内と土台の間に断熱材(グラスウール)が隙間なくしっかりと充填されて(敷詰められて)いるかや外壁の隙間を埋めるシーリングがきちんとされているか。

断熱材を正しく使用していることにより、万が一火災が発生した際も被害範囲を最小限に抑えられます。

http://dannetsujyutaku.com/basic/knowledge/material

dannetsujyutaku.com

床下通気・点検口

基礎パッキン(ねこ土台)が適切な間隔で適切に配置されているか。

基礎パッキンを使用することで基礎と土台の間を(触れさせずに)浮かせることで、土台の腐朽防止、床下換気を効率よくする効果があります。

またシロアリ被害や配管類の状態を調べるため、床下に入って点検できるようになっているかも重要です。

防腐・防蟻処理

土台や柱に、気が腐ったり(木材腐朽菌)、シロアリ被害を防止のための薬剤処理が行われているか。
地味な部分ですが、後々後悔しないで住むようにちゃんと見ておきたいですね。

住まいの腐朽と対策 | 一般財団法人 住宅金融普及協会

住まいの中の腐朽菌、住まいを長持ちさせるには、住まいの木材を腐らせないことが大切です。腐朽菌が木材に住み着いて、水分、温度、酸素、栄養(木材)の条件があうと、たちまち木は腐ってゆきます。床下や屋根裏は、腐朽菌が繁殖しやすい環境。住まいの敵と...

www.sumai-info.com

防水

屋根や外壁の雨漏り防止のための防水紙が正しく施工されているか。

窓枠(サッシ)や設備配管の貫通孔(スリーブ)周りの防水処理などが適切にされているかも資産劣化(寿命)を考えた上でも大切です。

その後のメンテナンスにも影響を与えますね。

小屋裏換気

小屋裏換気口があり、外壁や軒下からの給気と排気の仕組みが取れているか。

屋根裏の換気が正常に行われないと、夏は暑さが貯まってしまいますし、湿気が溜まるとカビの発生したりしてしまいます。

外気を入れて換気できるようになっている必要があります。
※建築基準法上は必ず必要ではありませんが、住宅ローン(フラット35)などの融資を受ける場合には小屋裏換気が備わっていることが必須となります。

住宅診断士にお願いするのもあり

住宅造りなんて一生に１度あるかどうかなので正直さっぱりだと思いますが、定期的に現場に足を運んだり分からない部分を少し質問するだけで業者側の意識は大きく変わりますよね。

どこまで業者を信頼できるかによりますが、大きな買い物になるためできることはやっておきたいです。

それでも心配な場合はプロである住宅診断士(ホームインスペクター)に調査を依頼するのも良いと思います。

それなりにお金は掛かりますが、投資金額が大きい場合はリスクヘッジとしては効果的だし何より自分が安心できます。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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スルガ銀行は1棟物件を中心に不動産投資用のマンションローンを融資している金融機関です。

物件に対する評価が高い一方、貸出金利が4.5%と、他の金融機関を比較してもかなりの高金利であることが特徴です。

スルガ銀行は高金利

スルガ銀行の主な特徴としては以下のような内容が挙げられます。

1. 貸出金利が高金利
2. 融資枠が大きい
3. 融資の審査期間が短い

投資用物件の融資基準は「事業への融資」

本来、投資用物件の融資基準は、一般の住宅ローンとは異なり事業への融資であると考えられます。

なので融資のためには以下のような基準をもとに判断されることになります。

• この事業計画なら問題ないか？
• この物件であれば想定した運用益が見込めるか？

そして、スルガ銀行の場合、他の金融機関と比べて物件への評価が比較的高く設定されるため、その分、高額な借り入れが可能になります。また他の金融機関では融資が下りないような物件でもフルローンやオーバーローンが可能になります。

さらに、融資を行うかどうかを判断する審査の期間もかなり短めであり、不動産投資に対してかなり積極的な金融機関だと言えます。

ちなみに、物件を購入する際、頭金を一切入れずに全ての金額を金融機関からの融資に頼ることをフルローンと呼びます。また、物件の購入金額に加えその他の諸費用(事務手数料など)も含め全ての金額に対して融資を利用することをオーバーローンと呼びます。

フルローンとオーバーローンについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

オーバーローンはハイリスク？物件価格を見極めることが大切です！

昨日は株式会社わひこが主催する不動産投資セミナーに参加させて頂きました。株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっ...

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2020.12.22

個人の属性に対する評価は厳しくなる

ただし、物件に対して評価が高い分、融資を受ける側の個人の属性や信頼度などに対する評価は厳しくなります。

金融機関によって評価基準はさまざまですが、属性や信用度には主に以下のようなものが含まれます。

• 職業および勤続年数
• 年収
• 年齢
• 対象の融資を受ける前の借入金の総額
• 物件自体の収益性
• これまでの投資実績

年収や年齢のような個人の属性を重視する金融機関もあれば、購入対象の物件そのものの価値に対する評価を重視する金融機関もあります。

もし、個人の属性や信用度が高ければ、万が一、不動産の経営が上手くいかなかった場合でも滞りなく返済を進められるとの考えられる訳です。

基本方針は都度変わりますが、スルガ銀行から融資を受けるには世帯年収が700万円以上であることが一つの基準になっているようです。

また、高い属性が求められますが、その分、他の金融機関と比べて融資枠は大きいです。

高金利の融資は想像以上に影響が大きい

もし、3,000万円の住宅ローンを35年で返済するとして貸出金利が4.5%の場合、なんと返済総額は約2倍の6,000万円近くになってしまいます。

一方、同じ条件で金利が2%の場合は返済総額は4,000万円程です。

また、貸出金利が高額だと、その分、月々の返済額にも大きな違いが出てきます。

こう考えると金利4.5%はかなり高いですね。

後に金利交渉やその他の金融機関への切り替えに成功したとの事例もありますが、基本的にはかなり難しいとされているようです。

これらのことを総括するとかなりハイリスクなイメージを持ってしまいます。

スルガスキームの特徴

通常、不動産投資のために物件を購入する場合、融資が下りないのは個人の属性や信用度にもよりますが、その他にも「購入物件に対して銀行からの評価が低い」ということが考えられます。

リスクが大きいスルガスキーム

言いかえれば資産価値が低く事業の継続性が疑われるような物件に対しては金融機関側は低い評価を下すため融資が下りません。

ですが、スルガ銀行の場合はその評価基準が低いため、仮に資産価値が低く事業の継続性が疑われるような物件でも高額な融資が下りてしまう訳なので、そこには大きなリスクがあるかもしれません。

その不動産会社(または物件)がスルガ銀行以外の選択肢を提供できない場合は、その理由を考える必要がある。

物件が認められているのでは無く、個人属性が認められたってことですからね。

ちなみに、このように他の金融機関と比較していくつかの特徴があるため、スルガ銀行の融資を利用して投資物件を購入する仕組みをスルガスキームと呼ばれています。

自己破産しないための注意が必要

スルガスキームと関わりの深い事例として、今年(2018年)の1月に不動産業界で大きな話題になったかぼちゃの馬車の問題があります。

かぼちゃの馬車とはスマートデイズが運営する女性向けシェアハウスの名前で、主にスルガ銀行が中心となって融資を行っていました。

しかし、現在は事業の継続が困難になってしまい販売会社であるスマートデイズから家主への賃料の支払いが停止しており大きな問題になっています。

かぼちゃの馬車の問題の詳細につきましては以下の記事で詳しく説明しています。

「かぼちゃの馬車」問題で考える 〜甘い言葉の罠に騙されない最低限の知識〜

今年(2018年)に話題になった「かぼちゃの馬車」問題をうけて自分の投資判断や被害に遭わないための考え方を見つめ直してみました。今後、賃貸経営を検討している人にも役に立つ情報です。

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2019.10.27

「かぼちゃの馬車」問題で考える〜誤った投資物件購入後の対策は？〜

今話題になっている「かぼちゃの馬車」の問題を受けて「物件の購入後、もしも想定外の自体が起こり正常な不動産経営を継続できない場合、どのような対策があるか？」について考えてみました。

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2019.10.27

金融機関に責任はあるのか？

かぼちゃの馬車の問題でもそうですが、事業が失敗し経営がうまくいかず借入金を返せなくなった人や自己破産をする人が増えると「銀行の融資方針に問題がある」という意見が良く出てきますが、僕個人的には、不動産経営で失敗した責任を金融機関に求めるのは筋違いだと思います。

金融機関と投資家との関係性はあくまで「予め定められた金利でお金を貸し借りすること」です。「金融機関が物件に対する評価額を設定した」とも考えられますが、最後に購入するのは投資家自身です。

当初想定していたシュミレーション通りに経営が進まなかった場合、不動産の販売会社に対して不信感を抱くのはともかくお金を貸してくれた融資元の金融機関に対して責任を問うのは少し違うのでは無いかと思います。

規模拡大には向いている？

ただ、融資枠は大きいため、最初は他の低金利の金融機関から借り入れをし、自分の融資枠が無くなった時点で、さらに借入を続けたい場合にはスルガ銀行を利用するもの有効です。

また、掘り出し物の物件の購入には、とにかくスピードが重視されます。融資審査に時間が掛かってしまうと他の人が契約を進めてしまいます。

なので、融資の速さを重視していて多少高金利でも構わない場合は検討できるのですが、ただ、ある程度の利回りが想定できないと、やはり採算が合わなくなってしまいます。

安定経営や小規模経営から始めたい投資初心者には向かないと思いますが、どんどん保有資産を拡大していくようなレバレッジを重視したい人には有難い仕組みだと思います。

他の金融機関と並行して、一つの選択肢としても良いのでは無いでしょうか。

不動産融資に積極的な銀行は？賃貸経営4大金融機関の特徴について

賃貸経営の世界で最も有名な金融機関と呼ばれる3つの金融機関「スルガ銀行」「静岡銀行」「オリックス銀行」と、公的機関である「日本政策金融公庫」の特徴について詳しく説明します。

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2019.02.02

その後、全国賃貸情報新聞でも情報が公開されています。

借り上げ賃料未払いのまま音信不通

具体的には、去年末、アパマンショップ加盟店の日本住宅サービスが集金家賃を未送金のまま店舗を閉鎖していて、代表者も消息不明とのこと。管理戸数は4,500件程と推測されているので、影響範囲もかなり大きいです。

アパマンショップ側も現地にスタッフを派遣し相談対策事務所を開設して対応していますが、
失踪前には入居者に振込先を変更させることで入居者からと家賃集金業者からとの家賃の二重取りもしていたとのことで、その悪質さも指摘されています。

マンション経営・賃貸経営の最新情報 :: 全国賃貸住宅新聞

マンション経営・賃貸経営の最新ニュース。土地活用・資産運用セミナーのご案内。管理戸数ランキング・賃貸住宅着工戸数ランキング。賃貸住宅フェアのご案内。マンション経営・不動産管理業に役立つ商品・サービスのご紹介。

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借り上げ賃料未払いのまま音信不通

12月分の集金家賃は未送金兵庫県姫路市でアパマンショップを運営する日本住宅サービス（兵庫県姫路市）が、管理契約を交わす家主に昨年12月分の集金家賃を送金しないまま店舗を閉鎖している。12月25日に閉められたシャッターは正月が明けた今も...

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アパマン、姫路駅前に相談事務所設置

姫路・サブリース会社失踪事件続報本紙月18日号で報じた、兵庫県姫路市のアパマンショップ加盟店・日本住宅サービス（兵庫県姫路市）が昨年末から音信不通になっている件で、フランチャイズ本部のアパマンショップネットワーク（東京都中央区）は1月...

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以前から経営が悪化していたそうですが、特に一括借り上げ(サブリース)物件にて多数の解約が重なり、入居者から得る家賃以上に家主に支払う家賃の方が多い逆ザヤ状態で赤字続きだったのかもしれません。

夏頃からは一部の大家に対しての送金も遅れていたそうです。

そもそも一括借上げ制度は管理会社が空室時のリスクを背負う訳ですが、今回はそのつけがそれ以外のところ(入居者や大家)に回っています。

勿論、今回の件は100%仲介会社が悪い訳ですが、一括借上げを過剰に信頼し過ぎないことも大切かもしれません。

賃貸管理会社の重要性は？役割と仕組みについて解説します

賃貸経営者の仕事内容について、あなたはどのようなイメージを持つでしょうか？「経営」という言葉が加わると、とても大変そうなイメージを持たれるかもしれません。ですが、基本的に大家業は家主が一人で頑張るものでは無く、沢山のビジネスパートナーと協力...

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2020.04.28

一括借り上げは信用できない？詐欺まがいな家賃保証の注意点

家賃滞納の被害に遭うと今まで積み重ねてきた経営の成果が一気に崩壊してしまいます。さらに夜逃げ問題に発展すると解約の手続きや残置物の処分についても法的な対応が求められます。

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2019.10.27

何を信用すれば良いのか…

一方、「ブランドを信用し過ぎるな」とは言えません。

アパマンショップの加盟店だったら安心しますよね。

ただポイントとしては消息不明になる数ヵ月前には送金が遅れたり悪い噂が流れたりと、それなりの前兆があったことです。

そのため、大家同士の横の繋がりで速やかに情報を察知し契約解消など迅速に対応できた方もいるようです。

賃貸管理会社の経営状況は噂レベルでも把握できていれば少しは選択肢は増えるはずです。

勿論、現実問題として「悪い噂⇒即解約」とはいかないですが、逆に良い噂(評判)も同じように流れるはずなのでアンテナの張り方次第で対応できることもあるはずです。

とは言いつつも自分も中々できていないのが現実です。

やっぱり今回は他人事では無いと改めて思いました。

そもそもマイナンバーとは全国民に対して割り当てられる12桁の個人番号の事です。

マイナンバー導入の目的は行政関連で行われるさまざまな手続きの効率化のためで主に社会保障、税金、災害対策に対して情報を一元管理するような仕組みです。

インターネットでもさまざまな情報が公開されていますが、そもそもマイナンバーの導入以前に、まずは従来の税金(納税)の仕組みについて理解しない事には話が分かりづらいと思います。

どうして会社にばれてしまうのか？

それではそもそも何故、自分が副業(副収入を得ている)事が会社にばれてしまうのか…結論から言うとそれは住民税が原因である事が多いと言われます。

ですが住民税と一言で言ってもイマイチ良く分からないような…似たような言葉に所得税と呼ばれるものもありますし、一体、住民税とは何なのか…

ちなみにこの他にも自ら話してしまったり、SNSを経由して情報が洩れる場合もありますが、そこについては割愛します。

納税については「源泉徴収」、「年末調整」、「確定申告」…などなど謎の用語が沢山出てきて難しいですよね。なので、まずは税金を納める上で最も関連性の高い(と僕が勝手に思っている)確定申告についてお話したいと思います。

そもそも確定申告とは

確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

ちなみにこのタイミングではまだ住民税は納付しません。後ほどご説明しますが住民税を納付するのはもう少しだけ後の事です。

勿論、個人事業主の方や副収入を行っている方は確定申告が必要になりますが、会社員の給料分については、基本的に会社側が変わりに所得税を納めてくれているので気にする必要がありません。全ての会社員がそれぞれ個別に確定申告したら、税務署も大変なことになってしまうからです。

ちなみに、月々のお給料明細を確認すると所得税が自動で差し引かれている(源泉徴収)はずです。

ですが、サラリーマン大家については会社から支払われるお給料とは別に家賃収入があります。

なので、その分については自分で申告する必要がある訳なんですね。

確定申告には青色申告と白色申告とがありますが、記載事項としては家賃による不動産取得の金額で、その内訳としては総収入額から管理費や仲介手数料などの必要経費を差し引いた金額となります。

青色申告と白色申告の違いとしては控除額優遇制度の有無や、求められる記載情報の精度や帳簿書類の保管期間の違いなどがありますが、確定申告の目的としては同じです。

このように所得税に関しては確定申告と併せて税務署に支払う事になります。

ところが住民税については少し違います。確定申告の情報を元に納める住民税の金額を算出する事には変わりないのですが、住民税は各市町村(市役所)に支払うため事になります。

なので流れとしては確定申告を行う事で税務署から市区町村(市役所)に対して自動的に住民税の金額が通知される仕組みです。

そしてここで最も重要となるのは住民税の支払方法です。

確定申告を行う際、住民税の支払方法については「特別徴収」か「普通徴収」を選択する事になるのですが、特別徴収を選択してしまうと本業としての会社員の給料に上乗せした分が会社に通知されてしまいます。

なので会社の経理担当としては「この人、お給料のわりに住民税が高いなぁ？」と違和感を持たれてしまう訳です。これはヤバい…

一方、普通徴収を選択すると副業による上乗せ分については会社には通知されずに自宅に届きますので、住民税によって経理担当が違和感を持つ事は無い訳なんですね。

要するに会社に副業分の収入をばれないようにするためには確定申告の際に普通徴収を選択する事が大前提となります。

ここまでのお話はマイナンバーが導入される以前のお話になりますが、まずは所得税と住民税の仕組みが整理されるとマイナンバーに対する理解もしやすくなると思います。

今後も会社にばれずに不動産経営を行うためのポイントを少しずつ掲載したいと思います。

節税対策を考慮した上で、個人事業主が事業規模を拡大していく場合、大きく以下のような選択肢があります。

• 個人事業主として進めていくか？
• 会社を設立して法人として進めていくか？

賃貸経営の目的が「老後資金の確保」や「低リスクな資産運用」であれば、区分マンション1戸〜2戸程度でも良いかもしれませんが、将来的に事業規模の拡大を目指したい場合は法人化することで節税対策に繋がります。

現在、日本では、法人化の手段として「株式会社」と「合同会社」の2つの選択肢が一般的ですが、この記事では設立費用が安く設立後の運営も比較的容易である「合同会社」の設立について解説します。

合同会社設立の具体的な手続きは

「会社設立」と聞くと事業として大成功しているようなイメージがあるかもしれませんが、賃貸経営の場合は、まだ事業的規模の経営ができていなかったとしても、比較的、早いタイミングで法人化を検討する人が多いです。

また株式会社に比べて、合同会社だと、会社設立に必要となる資料も少なく、設立後の管理コスト(維持費用など)もある程度抑えることができます。

合同会社設立の流れ

合同会社を設立する場合、以下のような手順で手続きを進めることになります。

1. 基本事項(定款の内容)を確定させる
   • 社名(商号)…何でも良い、自分の好みで
   • 本店所在地(住所)…基本的には自宅で良い
   • 役員…自分(代表社員だけでも良い)
   • 事業目的…基本的には不動産経営などで良い
   • 資本金額…1円以上でも良い
2. 印鑑を作成
   • 発起人(代表者)の印鑑、印鑑証明書
   • 社判(法人の印鑑)
     • 代表印(会社実印)…会社設立時に法務局で登録
     • 銀行印…法人用口座の作成時に登録
     • 社印(認印、角印)…一般的に利用
3. 公証役場での認証(1週間程掛かる)
   • 定款、委任状
   • 定款認証代金(株式会社…52,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の認証手数料(株式会社…50,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の謄本手数料(株式会社…2,000円、※合同会社は不要)
   • 本人確認書類
   • 定款電子データ受け取り用のメディア(CD-R)
   • 発起人(代表者)の印鑑証明書、実印
4. 資本金の入金
5. 法務局へ提出
   • 定款、印鑑証明書
   • 資本金の入金書(コピー)
   • 登録免許税(株式会社…150,000円、合同会社…60,000円)
   • 社判(法人の印鑑)、発起人(代表者)の印鑑、(※記載誤り、押印漏れのため)

合同会社の設立には関連資料の作成や公証役場での手続きなどある程度時間が掛かるため、着手してから1ヶ月程は掛かると言われます。

金融機関に対して、(個人では無く)法人として融資を受けたい場合は、その辺りも考慮して、早い段階で金融機関と合意を取る必要があります。

社名変更は面倒くさい？

賃貸経営のために会社を設立したとしても、その社名が全面に出るタイミングは意外と少ないですが、それでも一度決めた社名を変更したい場合もあるかもしれません。

社名変更をするにはどのような手間や費用が掛かるのでしょうか？

まず、社名は登記事項として登記簿に明記されます。

また社名が変わるということは、当然「社判(法人の印鑑)」も変わるはずです。

大規模な会社で社員(役員)の同意が必要な場合は、その辺りの手間は必要かもしれませんが、小規模な賃貸経営の場合だと、ほぼ代表者の独断で変更できるはずなので、意思決定もスムーズに進み、意外と簡単に社名変更できそうです。

ちなみに賃貸経営の場合は余り無いかもしれませんが、以下のように会社形態を後から変更するのもそれ程、難しいことでは無いようです。

• 合同会社から株式会社への変更
• 株式会社から合同会社への変更

ただ、いずれにしても「必ずしも必要か？」と考えると微妙なので、会社設立のタイミングで慎重に考えて、その後は基本的に変更しないで済むようにできた方が絶対に良いですよね。

定款って何？

合同会社を設立するためには定款が必要になることが分かった訳ですが、定款とは具体的にどのようなものなのでしょうか？

定款の役割と記載事項

ここでは定款について簡単に特徴をまとめました。

• 会社を運営するための基本的な規則(※会社の憲法)
• 以下3点の記載事項を定める必要がある
  • 絶対的記載事項
    • 定款に必ず記載しなければいけない事項
      • 記載が無ければ無効となる
    • 社名(商号)、本店所在地(住所)、役員、事業目的、資本金額など
  • 相対的記載事項
    • 定款に記載が無くても定款自体の効力には影響がない
      • ただし未記載の場合、該当事項の効力は無い
    • 取締役会の設置規定、役員任期の規定など
  • 任意的記載事項(※定款記載の必須項目では無い)
    • 任意に記載事項を定義
    • 取締役などの役員の人数など
• 本店所在地を管轄する公証役場に提出し認証を受ける必要がある

定款は株式会社だけでは無く、合同会社でも作成が必須の書類です。ただし、合同会社の場合は「株式の発行」が無いため、株主総会などの項目はありません。

公証役場と法務局

ここまでの説明で定款のイメージがざっくりつかめたと思いますが、せっかくなので、ついでに「公証役場」と「法務局」についてもどのような役割があるのか簡単にまとめてみます。

• 公証役場
  • 法務省が管轄し全都道府県に設置されている
    • 全国で約300箇所、大阪だけでも11箇所が設置
  • 中立な立場で公的な証書の作成や認証を行う
  • 定款の認証以外にもさまざまな書類の認証を行う
    • 相続関係、不動産の売買関係など
• 法務局
  • 法務省が管轄し全国に設置されている
    • 法務局、地方法務局、支局、出張所など約500箇所が設置
  • 不動産登記(土地、建物)、商業登記(法人登記)、相続登記などを管理
  • 公証役場で認証された定款の提出先
    • 宗教法人、NPO法人なども登記可能
  • 戸籍・国籍事務、供託事務、人権擁護事務なども対応

「定款」「公証役場」「法務局」の特徴が分かれば、誰かに法人化の手続きを説明する場合でも、とてもスムーズになると思います。

不動産登記の重要性と登記事項証明書の種類について

不動産登記とは『自分が土地や建物の権利を持っていることを証明する』ために必要です。この記事は以下のような方におすすめです！不動産登記の仕組みを知りたい人不動産登記関係の専門用語を理解したい人なお、登記には『不動産登記』と『法人登記（商業登記...

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2023.10.07

定款と登記の違い

「定款」と「登記」の違いについても混乱してしまいそうなので簡単に解説します。

• 定款
  • 会社を運営するための基本的な規則(※会社の憲法)を会社側で管理
• 登記(登記簿謄本)
  • 定款の規定の中で「法的に定められた」部分を法務局側で管理
  • 手数料を支払うことで誰でも閲覧可能

定款と登記(登記簿謄本)の内容としては、ほとんど大きな違いはありませんが「会社側で管理している」か「法務局側で管理され一般の人でも閲覧可能か」の違いがあります。

会社員をしながら法人を設立すると？

会社員をしながら賃貸経営のために(つまり副業のために)会社を設立する場合、いくつか注意点が出てきます。

社会保険の負担はどうなる？

個人事業主の場合、従業員が4人以下であれば社会保険への加入義務はありません。

ですが、法人を設立した場合、株式会社でも合同会社でも、また社員が代表社員一人であっても、(役員報酬が0円で無い限り)社会保険には強制的に加入しなければいけません。ちなみに社会保険には以下の5項目が含まれます。

• 健康保険
• 年金保険
• 介護保険
• 雇用保険
• 災害保障保険

会社員として勤めている(本業側の)会社で社会保険に加入しており、かつ(自らが設立した会社も含め)どこか別の会社から報酬をもらっている場合、それぞれの会社の社会保険に加入する必要があるのですが、その場合、以下のような流れになります。

• 勤め先の会社の管轄する年金事務所に「健康保険・厚生年金保険被保険者所属選択・二以上事業所勤務届」を提出
• 年金事務所が全ての給与金額を合算し、それぞれの会社ごとに「標準報酬月額」で按分した上で、社会保険料を確定
• 年金事務所からそれぞれの会社に対して社会保険料の金額が通知
• それぞれの会社ごとに毎月の給与から該当する社会保険料を天引き

なお「標準報酬月額」とは毎年の4月〜6月の収入金額の返金の金額で標準報酬月額表により(大きな差はありませんが)都道府県ごとに定められています。

勤め先の会社にばれないか？

勤め先である会社から給与所得をもらいながら、自ら設立した会社からも報酬をもらってしまうと、勤め先である会社に対して保険料の金額が通知されてしまうため「どのか他の会社から報酬を受けていること」がバレてしまいます。

副業規定などが無く、バレてしまっても構わない場合は特に工夫は必要無いですが、もしバレたくない場合は以下のような対策をするのが一般的です。

• 自分の役員報酬を0円として社内に内部留保を溜め続ける
• 同一生計である配偶者や親族に対して報酬を支払う

つまり、いずれかの方法で「自ら設立した会社から自分の報酬を0円にする」ことで、社会保険料の上昇を防ぎ、どこかのタイミング(例えば今の勤め先を退職したタイミングなど)で、法人側から個人側にお金を移せば問題無いはずです。

また、代表を配偶者として会社を設定すれば、登記簿上でも自分の名前が表面に出てくることは無いため、身バレ(身元がバレるの)を避けたい人は有効かもしれませ。

会社設立のタイミングは？

個人の賃貸経営者が法人化を検討する場合、ポイントになるのは「節税効果と維持コストのバランス次第」になります。

当然ですが、株式会社や合同会社を設立して、法人化するには「設立費用」や「維持費用」が掛かります。

そのため、わざわざお金を掛けて法人を設立したとしてもそれに見合うだけ(またはそれ以上)の効果が無ければ、その分、お金が無駄になってしまいます。

賃貸経営者が会社を設立するタイミングとしては、主に以下の2パターンに分かれます。

• 売上がが一定以上になったタイミング
• 融資を受けるタイミング(最初から法人化する)

賃貸経営以外の業種の場合は「売上げが一定以上になったタイミング」が多いですが、賃貸経営の場合は、事業規模が小規模でも、比較的早いタイミングで法人化することが多いです。ちなみに、その一番の理由は「投資用物件の売却益による譲渡所得の課税方法」です。

「法人化はいつするのか？」「そもそも法人化する必要があるのか？」は個人の条件によりさまざまですが、将来的に事業規模を拡大することを目指したいのであれば「融資を受けるタイミング」で最初から法人化するべきだと考える不動産投資家も一定するいます。

なお、賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングなどについては、以下の記事で詳しく説明しています。将来、法人化を検討したい人にはおすすめの記事だと思います。

賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？

賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。 個人所有のままでも問題無...

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2020.04.08

不動産経営では青色申告が可能なのは事業的規模の経営にしている場合に限ると思い込んでいる方がいるようですが、実は小規模な不動産経営でも青色申告を利用することは可能です。

ここでは不動産大家にとって難解である確定申告の仕組みについて、関連のある用語を交えて一つ一つ丁寧に解説していきたいと思います。

確定申告の仕組みを知ろう

初心者大家の方が「確定申告」と言う言葉を耳にした時、このように思うのでは無いでしょうか？

そもそも確定申告って何？

白色申告と青色申告は何が違うの？

本当に確定申告しないといけないの？

もし、しなかったらペナルティや罰則はあるの？

不動産経営者になったばかりの大家にとって、確定申告はとても大きな壁になります。

今まで会社員だった人が初めて投資用マンションを購入した場合や、相続として何の前提知識の無いままに不動産大家となってしまった場合、「確定申告」とはとてもイメージしにくい言葉だと思います。

ですが、一度仕組みを知ってしまえば、その後は少しずつ理解を高めていけるはずです。

細部まで理解するのは税理士のような専門家でない限り、なかなか難しいですが、経営者として最低限知っておくべきことを理解することで、経営にとってもプラスに繋がります。

そもそも確定申告とは？

確定申告とは個人の1年間(1月1日から12月31日)の所得に対して、国に納付するための税金を計算して税務署に申告する手続きのことです。

また申告とあわせて計算した税金を収める必要があります。

確定申告の提出期限は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間で、この間に作成した確定申告書と計算した税金(納付金額)を支払うことになります。

※コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

給与所得者の課税方法

確定申告の仕組みはなんとなく理解できたかと思いますが、「何故、不動産経営者になった途端、確定申告が必要になるのか？」と疑問に思う方もいるかもしれませんが、不動産経営者になり不動産所得を得るようになったら、ちゃんとその分を確定申告として申請しなければなりません。

会社員として会社から給与を支給されている場合は、その所得は「給与所得」と呼ばれます。給与所得者は月々の給与を受け取るタイミングで所得税や住民税などが予め差し引かれた(源泉徴収された)分の給与を受け取るため、確定申告は不要です。

もし、全ての給与所得者がそれぞれ所得税や住民税を計算し、確定申告をすることになれば税務署の担当者からすると、とてつもない業務量になってしまいます。つまり、給与所得者の場合は、各個人による申請が現実的に不可能になるため申告手続きが簡略化されている訳です。

確定申告の提出が必要な人は？

給与所得者の場合、月々の給与から源泉徴収され、また、年末に年末調整(所得税額と源泉徴収額の精算手続き)を行うことによって納税処理を完了させます。

ただし、例え給与所得者でも確定申告の提出が必要になるケースがあります。

具体的には以下のような場合が考えられます。

• 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
• 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
• 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
• 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
• 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

つまり、会社員でも会社員以外でも不動産所得や事業所得などの所得が年間20万円以上ある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

納めすぎた税金が戻ってくる還付申告

もし給与所得者のように既に税金を納めている人で、不動産所得などのその他の所得がマイナスになった場合は納めすぎた税金が還付金として戻ってきます。

このように還付金が戻ってくるような確定申告のことを還付申告と呼びます。

先程、確定申告は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間に提出する必要があるとお伝えしましたが、還付申告の場合は確定申告の提出期限とは関係無く、所得が確定してから、5年間の間は提出することが可能です。

特に不動産投資を始めた1年目〜数年間の間は購入時の初期費用や減価償却費などの必要経費が多いため、不動産所得がマイナス収支となることが珍しくありません。

実際に計算してみないと正確な収支は分かりませんが、意外と焦る必要が無い可能性もあるので、もし2月16日から3月15日を過ぎてしまったとしても、落ち着いて手続きを進めましょう。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

青色申告と白色申告の違いについて

実は確定申告は以下の3種類に分けられます。

• 白色申告
• 青色申告(最大65万円控除)
• 青色申告(最大10万円控除)

白色申告は青色申告と比べてとても簡易な確定申告になります。

青色申告には必要な書類が沢山あるのに対して、白色申告に必要となる書類は圧倒的に少なくて済みます。確定申告初心者の場合は白色申告を選択するのも良いかもしれませんが、できれば少し複雑ではありますが、青色申告を選択した方がいろいろと恩恵を受けることができます。

白色申告制度を利用する場合は承認申請書の提出は不要ですが、青色申告制度を利用する場合は青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。ですが、青色申告承認申請書を提出したからと言って必ず青色申告で確定申告を行わないといけない訳ではありません。

青色申告承認申請書を提出して白色申告することもできますので、不動産の規模に関係無く青色申告承認申請書は必ず提出しておくようにしましょう。

青色申告承認申請書の提出期限は青色申告を行う年の3月15日までです。ただし、1月16日以降に事業を始めた場合は、事業を開始してから2ヶ月以内に提出するすれば問題ありません。ちなみに3月15日(または事業開始から2ヶ月以内)までに青色申告承認申請書できなかった場合は翌年の確定申告では青色申告を選択することはできませんが、その次の年には青色申告を提出できるように、気が付いたタイミングで青色申告承認申請書を提出することを強くオススメします。

開業届けも忘れずに提出しよう

個人事業主やフリーランスのように事業所得を得ている人は開業届けを提出するタイミングで併せて青色申告承認申請書を提出することが多いと思いますが、不動産経営を始めた人の場合は意外と開業届けや青色申告承認申請書を提出していないことも多いと思います。

青色申告を行う場合は青色申告承認申請書とあわせて開業届けも必要になるため必ず忘れないように気を付けましょう。

不動産投資の開業届けは必要？提出するメリットをまとめました！

不動産経営に限らず、何か事業を開始する場合は開業届を提出することでさまざまなメリットがあります。事業を始めると開業届の提出が必要になる個人事業主として事業所得を得たり、不動産の経営を初めて不動産所得を得る場合、税務署に開業届を提出することに...

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2018.12.11

青色申告は何が良いの？

確定申告には白色申告と青色申告があります。なのに、わざわざ青色申告承認申請書を提出してまで青色申告を行う必要はあるのでしょうか？

そもそも青色申告制度とは？

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。青色申告には次のような特典が認められています。

• 青色申告特別控除
• 青色事業専従者給与
• 各種引当金繰入
• 純損失の繰越控除または繰戻還付

青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。10万円の控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが65万円の控除は一定の要件を満たしている必要があります。

小規模の経営でも青色申告制度は利用できる

「小規模な不動産経営の場合は青色申告制度を利用できない」と思っている方が結構いるようですが、実は事業規模に関係無く青色申告制度は利用することが可能です。

10万円控除の青色申告制度なら利用可能

ただし事業的規模の経営の場合は最大65万円控除の青色申告制度が利用できるのに対して、小規模な経営の場合は最大10万円控除の青色申告制度しか利用することができません。

不動産経営の事業的規模の目安は？

事業的規模の一般的な目安は「5棟10室」と言われています。同じ「5棟10室」でも収入規模はさまざまなので一概には言えないため、必ずしも「5棟10室」を満たしている必要はありません。

例えば区分マンションを8室しか保有していなくても1室の月間家賃が50万円であれば、8室の年間家賃収入は4,800万円になります。文句無しで立派な事業的規模ですよね。

• 50万円×12ヵ月×8室＝4,800万円

逆に区分マンションを12室保有していても1室の月間家賃が2万円であれば、12室の年間家賃収入は288万円になります。これだと(数字上では)基準はクリアしていますが事業的規模とは言えません。

• 2万円×12ヵ月×12室＝288万円

判断に迷った時は税務署に相談する

一概に保有物件数や年間家賃収入だけでは判断ができないケースも多いので、少しでも可能性があれば税務署に相談するべきです。

僕の場合はもっともっと小規模なので、残念ながらどう解釈しても事業的規模には到底及びません。ですが、それでも最大10万円までの控除を受けることができます。65万円と比べたら微々たる金額ですが、それでも控除額がゼロになるよりかは全然マシなので青色申告に挑戦することにしました。

青色申告承認申請書の記載について

青色申告承認申請書を提出する際、簿記方式を選択しなければいけません。

不動産経営が事業的規模の場合は、複式簿記で確定申告を提出することで、最大65万円の控除が適応されます。

一方、不動産経営が小規模であった場合は簡易簿記を選択し最大10万円の控除が適応されます。

勿論、複式簿記の方がお得なのですが、不動産経営の場合は事業的規模での経営と認められないと65万円控除は適応されません。

他にも備付帳簿名と言う項目があり青色申告のため備付ける帳簿を選択します。

かなり沢山あり最低限どれを選択すれば良いのか分からなかったので、電話で税務署に確認したところ以下の項目を選択(チェック)していれば問題無いとのことでした。

• 現金出納帳
• 経費帳
• 固定資産台帳
• 総勘定元帳
• 仕訳帳

それぞれの帳簿の役割は余り分かっていないのでこれから調べます。ただ選択したからと言って必ず用意しなければいけない訳では無いそうで、提出時に必要な資料が揃っていれば良いとのことでした。

提出先と提出方法は

提出先の税務署は原則として住所地の所轄税務署長なので、賃貸不動産の所在地の所轄税務署ではありません。

僕の場合は大阪市北区に物件を所有していますが、所在地が尼崎市(兵庫県)なので提出先も尼崎税務署市です。

また提出方法はいくつかあります。

最も一般的(？)なのは持参して直接手渡しする方法ですが、僕のように税務署の開庁時間(平日8:30～17:00)に持参するのが難しい場合は、郵送での提出の他、各税務署に備え付けられている時間外収受箱へ投函する方法でも良いです。

承認結果については青色申告承認所を提出した翌月末までに税務署より「あなたの青色申告は認めません」というような文書等が届かない限り問題無いそうで、これを「みなし承認」と言います。

僕はとても心配性で「控え」を手元に置いておきたかったため同じ書類を2部用意し、返信用封筒に切手を貼付して郵送しました。

こんなのPDFでできたら無駄な手間も出費も無くて良いのに…

帳簿の種類が多すぎていろいろ調べないといけませんが、とりあえずこれで来年(今年度分)以降、青色申告で確定申告できるはずです。