大家さんのコミュニティで空室リスクの不安を共有

勉強会

この記事を読むのに必要な時間は約 7 分 22 秒です。

空室リスクは全ての大家さんにとって最も大きな不安要素の一つです。

「満室経営」を目指すような書籍は書店にも沢山ありますが、投資物件に同じものが無いように空室対策にも一つの正解がある訳ではありません。

「空室対策を改善するための方法」や「満室経営を継続させるノウハウ」などの情報があったとしても、それが必ずしもご自身のケースに当てはまらない場合もあります。

また、もしそれが結果的に「自分にとって良い方法」だったとしても「この方法は一般論で自分のケースには当てはまらない」と自らその情報を否定してしまっているかもしれません。

その理由は著者の方を偉大に感じ過ぎてしまったり、その取組みへのハードルの高さを感じてしまっているからかもしれないです。

物件の修繕のような技術的な問題だったり、「専門家」と呼ばれる方に相談することに抵抗を持つからかもしれません。

そんな不安を頂いているにも関わらず、中々次の一歩が踏み出せない方には、「大家さんの勉強会」への参加をお勧めします。

「勉強会」と言えば少し堅苦しく思いますが、名前は地域によって「~の家主の会」だったり「~の大家の会」などさまざまです。

このようなコミュニティへの参加をきっかけに、そこから得た生の情報が空室改善への突破口に繋がるかもしれませんよ。ちなみに僕は大阪の「がんばる家主の会」の勉強会に参加させて頂いています。

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賃貸経営には「人脈」が欠かせない

個人的な意見になりますが、僕が勉強会が良いと感じる理由は大きく3つあります。

地域に密着した意見が聞ける

例えば書籍やインターネットで良い情報を見つけても、それは比較的都心部や一部の地域を中心にした片寄った情報の場合があります。勿論、結果的に郊外などで有効な場合も沢山ありますけどね。
だけど、やっぱり立地が離れていたら、少し現実離れした感じがして「自分には当てはまらない条件」だと自ら無意識に除外してしまっている場合もあります。

またインターネットの場合、一昔前に有効だった情報なども掲載され続けてしまうので、今の時代にはマッチしないかもしれません。もしかしたら「不動産経営は長期的な視点で考えるため、時代に左右される小手先の情報だけではダメだ」と指摘を受けるかもしれませんが、それはあくまでも物件を購入する前の話であり購入後の物件に対する対応としてはある程度時代のニーズを見極める必要があります。

それに対して、地域の勉強会には結構ご近所さんが多かったりするので、自分以上にその地域に詳しい方からの「生の意見」が聞けるため、信憑性が増し、より具体的な対策がイメージできることもあります。

営利目的ではなく中立的な意見が聞ける

不動産会社や専門家へ相談した場合、相手もビジネスであるため少なからず金銭的な感覚が頭をよぎります。だけど、コミュニティ内での意見交換であれば、気軽に中立的な意見が聞けるため、その中で「自分にとって良い情報」、「自分が信用できる情報」を探し出せば良いです。

また、地域密着型の勉強会ではサービスやイベントの紹介などはありますが、基本的に営利活動をNGとしているところが多いため、過剰な営業を受けて不快な思いをする心配も少ないはずです。

雑談ベースで情報共有ができる

勉強会の後には「懇親会」が用意されていることがほとんどで、参加者の方たちと食事をしながら情報交換をしたりします。
その空間では良い意味で発言に大きな責任が伴わないため、よりざっくばらんな情報交換ができます。
不動産会社や専門家の場合、それぞれの立場があるため発言の一つ一つに責任が伴います。例えば自社の不利益になるような、立場上言いたくても余り言えない内容もあるかもしれません。

「無責任な発言を鵜呑みに…」と言いたいのではなく、あくまで最後に判断するのは自分です。ですが懇親会などの「オープンな場」では、万が一、誤った情報が出たり少し片寄った意見などがあったとしても、メンバー間で相互に指摘や共有し合うこともできるため、多くの方の考え方がリアルに伝わります。

「知識を得るために参加する」と固く考えすぎると、中々上手く行かないかもしれませんし、「情報を得たい」と言う気持ちを表に出し過ぎると相手も嫌悪感を抱いてしまうかもしれません。

なのであくまで「コミュニティへの参加を楽しむ・人との交流を楽しむ」というふうに少し気持ちに余裕を持たせれば何か成果に繋がるかもしれません。

空室が続くと焦りがちになってしまうかもしれませんが、このような参加者同士の交流を目的とした集まりであれば、現状の空室を埋めること以上に、今後の長い大家さんとしての経営の中で、きっと心強い味方になってくれると思います。

少し他力本願に聞こえてしまいますが、大切なのは一人で頑張って努力することでは無く周りに助けてもらってでも空室を埋めたいという想いだと思います。そして不安を誰かと共有できた時には自然とモチベーションも上がってくるはずです。

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勉強会に参加する時の注意点

不動産や金融系の場合は特にそうかもしれませんが、講師の方は、ご自身の立場を超えて大切な情報を提供して下さっており、そこには講師の方とコミュニティとの間で一定の信頼関係が築けているからこその情報も含まれます。

中には今現在も現役で活躍されている不動産会社の方や税理士、銀行員の方もおられるため、とても精度の高く今すぐにでも使える情報も沢山出てきます。

そしてその「限界ギリギリの情報」を提供できることが「他の勉強会」とは違うコミュニティの存在価値ともなっています。

僕自身も何度もこのような勉強会に参加させて頂き「他では聞けない(入手できない)価値ある情報」を得ることができています。

ただ、その代償としては高いコンプライアンスの意識が問われ、機密情報や非公開情報をどのように扱うかは各個人に依存します。

配布資料については基本的に外部には非公開と考えた方が無難ですし、内容によっては「撮影禁止」や「録音禁止」がルールとして明記されています。

中には「この話だけは秘密でお願いしますね。僕の立場がヤバくなってしまうので(汗)」っと言うようなウラ情報を提供して下さる方もいます。

流出自体は過去にもあるのかもしれませんが、常習性(頻度)や取扱情報の影響によっては目を伏せれない場合もあり、このような状態が続くと大切な情報を発信し続けれなくなってしまいます。

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学びの場の重要性

一つの課題を解決する際、参考書やインターネットを上手く活用すればある程度適切な情報が見つかります。

それに比べて投資や融資などについては参考書やインターネットなどのいわゆる自己学習では方向性は分かるかもしれませんが、中々ベストな情報にアクセスすることは難しく、どうしても人と人との信頼関係の上で良い情報に辿り着けることも多く、いわゆる「コネ」だったり、業界に精通したプロしか知らない「合法的な裏技」などもあります。

「コネ」は消耗品ではありませんが、信頼関係が蓄積されている事が前提となるため、仮に誰かの紹介により優遇金利での融資を受けれたとしても、もし返済が遅延したりすると紹介者してくれた方にもご迷惑を掛けます。

物理的に金銭的な損害は無いとしても金融機関からみたその(紹介した)方の信頼間は下がります。

縁があって知り合った方の知識をお借りしたり特別に紹介して頂くと言う事は、(極端な言い方ですが)今までその方が長い時間とコストを掛けて手に入れた情報や既得権を瞬時に手に入れる事にもなります。

要するに「学びや信頼関係のショートカット」になる訳なので、それには相応のリスクが掛かり情報の取り扱いには細心の注意が必要です。僕も分かっているようで分かっていない部分もあるので油断(?)しないように気を付けています。

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コンプライアンスは難しい

繰り返しになりますが、講師の方や事務局の方は身を切る想いで、時にはリスクを冒して貴重な情報を提供して下さっています。

なので、情報流出によってこのような活動や学びの場が制限されるようなことになればコミュニティ内で不信感が広がったりしてしまいます。

本人に悪意のあるケースは少ないかもしれませんが、流出させてしまった方自身も辛い立場に立たされるでしょう。

個人的な話になりますが、僕も新しく知った知識を文書として公開したいと思った場合、「この情報は掲載しても大丈夫だな。」、「この情報はNGかな。」とある程度考えて記載します。例えば具体的な固有名詞や数字(金額や金利)などは控えるべきかどうかなどなどです。

仮に個人としては講師の方への感謝の気持ちも踏まえて情報を公開したとしても、それがその方の本意と異なれば、逆に多大な迷惑を掛けることになってしまいます。

ですから僕の場合、自分で判断が難しい場合は、公開時(もしくは公開前)に情報提供者の方に予め了承を得ることもあり、そうすることで信頼関係を築けることにも繋がります。

経営者や投資家としては自己の利益を最大限に(または出費を最小限に)することが重要です。ただ長期的に考えるとやっぱり周りの方やその関係者に迷惑が掛からないように最大限考慮する事が最も大切ですよね。

この辺りの判断についてもこれからより一層重要になるんだと思いました。

自分の考え方も全然まだまだ甘いかもしれませんが、情報を提供頂く立場なら尚更、アウトプットする際は注意しないといけないと感じました。

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会員間での情報共有

このようなコミュニティーの場合、実際に対面であって会話をしないと、中々関係性を深めることが難しそうですが、がんばる家主の場合、会員間で情報を共有するためのメーリングリストも存在ます。例えば以下のような情報が出回ったりしています。

  • 物件の見学会の案内
  • 勉強会の案内
  • 室内設備のリコールに関する情報
  • 付き合いのある管理会社や業者などの仲介情報

コミュニティー(がんばる家主の会)への情報共有も含めて素晴らしい対応だと感心しました。

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WinWinの関係性を意識する

いつかは『自分で結果を出せる大家さん』になれれば良いですが、そのプロセスの中で少し誰かに頼っても良いのではないでしょうか。

僕の経験上、このようなコミュニティに参加される方は不動産経営者としての意識が高く、助け合いの気持ちを持った方が多いです。

素敵な出会いが待っています。

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