相続時精算課税制度の徹底解説：2024年改正でどう変わったか

2024年（令和6年）の税制改正では、相続時精算課税制度と暦年贈与のルールが大きく見直されました。これらの改正は、資産の世代間移転を促進しつつ、課税の公平性を保つことを目的としています。本記事では、これらの最新情報を網羅的に解説し、不動産投資家の皆様が賢く資産を承継するための具体的な戦略と注意点を提供します。特に、不動産という特性を持つ資産の承継において、どのような制度選択が有利となるのか、その判断基準を明確にすることを目指します。

相続時精算課税制度とは？基本を理解する

相続時精算課税制度は、生前に贈与された財産について、贈与時には一定の範囲内で贈与税を非課税とし、贈与者が亡くなった際にその贈与財産を相続財産に合算して相続税を計算する制度です。この制度は、原則として、贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母または祖父母から、贈与を受けた年の1月1日において18歳以上の子または孫への贈与に適用されます。この制度を一度選択すると、その贈与者からの贈与については、以後暦年課税への変更はできないという不可逆性があります。

【2024年改正】年間110万円の基礎控除創設の衝撃

2024年1月1日以降の贈与から、相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が新たに創設されました。これは、従来の制度の使い勝手を大きく向上させる画期的な改正点として注目されています。

• 基礎控除110万円の具体的な適用と申告不要のメリット
  改正により、相続時精算課税制度を選択した場合でも、特定贈与者ごとに1年間に贈与された財産の合計額から、まず110万円の基礎控除を差し引くことができるようになりました。この110万円の基礎控除額内であれば、贈与税の申告は不要となります。従来の相続時精算課税制度では、たとえ少額の贈与であっても申告義務が生じたため、この改正により制度の利用における心理的・実務的ハードルが大幅に下がったと評価できます。特に不動産投資家が毎年少額の現金を子や孫に贈与し、将来の不動産取得資金に充てさせるような長期的な資産形成支援において、税理士費用や申告手間といった運用コストを削減し、制度の利用を促進する効果が期待されます。
• 特別控除2,500万円との併用と非課税枠の拡大
  新設された年間110万円の基礎控除は、従来の特別控除枠（累計2,500万円）とは別に適用されます。これにより、非課税となる贈与税の上限は「2,500万円＋（年間）110万円」となります。最も重要な点は、この基礎控除部分（年間110万円）に限り、贈与税のみならず、相続税の対象からも完全に外れるという点です。従来の2,500万円の特別控除枠は、あくまで贈与税の「繰り延べ」であり、相続時には相続財産に加算されるものでしたが、110万円は「完全な非課税」となります。改正前の相続時精算課税制度は、節税対策としては不十分との指摘もありましたが 2、年間110万円が相続税の対象からも外れる完全非課税枠となったことで、相続時精算課税制度は「暦年課税と同等、あるいはそれ以上の節税効果が期待できる」制度へと質的に変化しました。これは、不動産投資家が長期的な資産圧縮戦略を立てる上で、より魅力的な選択肢となったことを意味します。

相続時精算課税制度のメリット・デメリット

メリット：

• 贈与税の負担軽減と完全非課税枠の活用: 累計2,500万円までの贈与が非課税となり、さらに年間110万円は相続税からも完全に除外されるため、多額の資産を計画的に移転することが可能です。
• 事業承継への活用: 株式や不動産など、多額の財産を贈与するケースが多い事業承継において、贈与税の納税負担を抑えつつスムーズな承継が可能です。不動産投資家が保有する賃貸物件やその管理会社の株式などを次世代に引き継ぐ際に、有効な選択肢となり得ます。
• 生前贈与加算の対象外: 相続時精算課税制度で贈与された財産は、贈与者が亡くなった際の相続税計算において、生前贈与加算（持ち戻し）の対象となりません。これにより、贈与のタイミング、特に贈与者の余命を気にすることなく、年間110万円の非課税枠を安心して利用できます。これは暦年課税との大きな違いであり、税務上の不確実性を軽減し、将来の相続税額を確定的に減らすための重要なツールとなります。

デメリット：

• 暦年課税への変更不可: 一度相続時精算課税制度を選択すると、その贈与者からの贈与については、以後暦年課税に戻すことはできません。
• 小規模宅地等の特例との併用不可: 相続時精算課税制度を適用して贈与された宅地には、相続発生時に「小規模宅地等の特例」を適用することができません。これは不動産投資家にとって非常に重要なデメリットです。小規模宅地等の特例は、居住用や事業用の宅地の評価額を最大80%減額できる強力な相続税の特例です。不動産投資家が所有する自宅や賃貸事業用不動産は、この特例の対象となる可能性が高いです。もしこの特例が適用できる不動産を相続時精算課税制度で贈与してしまうと、贈与時には非課税であっても、相続時にその不動産に小規模宅地等の特例が適用できなくなり、結果として多額の相続税が発生する可能性があります。例えば、小規模宅地等の特例を適用した場合の相続税が0円になるケースでも、相続時精算課税制度を適用した場合は税金が発生する試算例も存在します。このため、不動産投資家は、贈与を検討している不動産が小規模宅地等の特例の適用要件を満たすかどうかを慎重に確認し、どちらの制度が総体的な税負担を軽減するかをシミュレーションした上で選択する必要があります。安易な制度選択が将来の大きな税負担に繋がる可能性があるため、専門家への相談が不可欠です。

相続時精算課税制度の適用要件と手続き

• 贈与者: 贈与をした年の1月1日において60歳以上の父母または祖父母が対象となります。
• 受贈者: 贈与を受けた年の1月1日において18歳以上の子または孫が対象です。
• 手続き: 贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、税務署に「相続時精算課税選択届出書」を添付して贈与税の申告を行う必要があります。ただし、年間110万円以下の贈与であれば申告は不要です。

暦年贈与（生前贈与）の基本と2024年改正の注意点

暦年贈与とは？年間110万円の基礎控除

暦年贈与とは、1月1日から12月31日までの1年間（暦年）に贈与された財産の合計額が110万円以下であれば、贈与税が非課税となる制度です。この110万円は基礎控除と呼ばれ、この範囲内であれば贈与税の申告も不要です。長年にわたり少額ずつ贈与を続けることで、将来の相続財産を減らし、相続税を節税する効果が期待できます。

【2024年改正】生前贈与加算（持ち戻し）期間の延長：3年から7年へ

2024年1月1日以降の贈与から、相続開始前3年以内に行われた贈与を相続財産に加算する「生前贈与加算（持ち戻し）」の対象期間が、3年から7年に延長されました。

• 持ち戻し期間延長の背景と目的
  この改正は、相続税と贈与税の一体化を推進し、資産の世代間移転に対する課税の公平性を高めることを目的としています。従来の3年ルールでは、相続直前の駆け込み贈与による節税が可能でしたが、期間延長によりその効果が薄まります。
• 段階的な適用開始時期と具体的な影響（2027年以降の相続、100万円控除）
  新しい7年ルールが適用されるのは、2024年1月1日以降の生前贈与です。ただし、持ち戻し期間は段階的に延長されます。実際に7年ルールが完全に適用されるのは、
  2031年1月1日以降に発生する相続からとなります。具体的には、2024年1月1日以降に行われた贈与で、延長された4年分（相続開始前3年超7年以内）については、贈与財産から
  100万円を控除した残額が相続財産に加算されます。従来の暦年贈与は、死亡直前の3年間の贈与が持ち戻されるというリスクはあったものの、それ以前の贈与は完全に相続財産から切り離されるため、比較的短期間での資産移転戦略として利用されてきました。しかし、7年への延長は、この「駆け込み」戦略の有効性を著しく低下させます。不動産投資家が多額の資産を持つ場合、7年という期間は非常に長く、計画的な贈与を早期に開始しなければ、期待通りの節税効果が得られにくくなります。これは、暦年贈与を「長期的な資産圧縮ツール」として再定義し、より早期からの計画的な実行を促す税制の方向性を示しています。
• 不動産投資家への影響と対策
  不動産投資家は、多額の資産を保有しているため、生前贈与加算の延長は相続税対策に大きな影響を与えます。対策としては、「早くから家族に贈与を開始していけば、7年より前の贈与は持ち戻しの対象になりません」という原則がより重要になります。贈与を早期に開始することで、より多くの財産を非課税で移転できる可能性が高まります。

暦年贈与のメリット・デメリット

メリット：

• 少額贈与の継続による節税効果: 年間110万円の基礎控除を毎年活用することで、長期的に見れば相続財産を確実に減らすことができます。
• 贈与の自由度: 贈与の相手や金額、回数に制限がなく、比較的柔軟に利用できます。
• 相続時精算課税制度との選択肢の維持: 特定の贈与者に対して相続時精算課税制度を選択しない限り、暦年贈与を継続できます。

デメリット：

• 持ち戻し期間の延長による影響: 贈与者が亡くなる前7年間の贈与は相続財産に加算されるため、贈与のタイミングによっては節税効果が限定的になる可能性があります。
• 申告義務: 年間110万円を超える贈与には、贈与税の申告義務が生じます。
• 小規模宅地等の特例との併用不可: 死亡前3年以内（将来的には7年以内）に贈与された財産が持ち戻しの対象となった場合、その財産には小規模宅地等の特例は適用できません。小規模宅地等の特例が適用できないという点は、相続時精算課税制度だけでなく、暦年贈与の持ち戻し財産にも共通する重要なデメリットです。不動産投資家が、自宅や事業用不動産を暦年贈与で移転しようとする場合、もし贈与者が7年以内に亡くなると、その不動産は相続財産に持ち戻され、かつ小規模宅地等の特例が適用できず、結果として多額の相続税が発生するリスクがあります。これは、不動産のような高額で特例適用が可能な資産の暦年贈与においては、贈与者の健康状態や余命予測といった不確実性が、より一層税務リスクとして顕在化することを意味します。不動産投資家は、このリスクを理解し、特に自宅や事業用不動産の贈与については、慎重な検討と専門家への相談が不可欠です。

暦年贈与の適用要件と手続き

• 贈与者・受贈者: 贈与者・受贈者ともに制限はありません（ただし、年間110万円を超える贈与は申告が必要です）。
• 手続き: 年間110万円を超える贈与を受けた場合、贈与を受けた年の翌年2月1日から3月15日までに、贈与税の申告を行う必要があります。

不動産投資家が活用すべきその他の贈与税特例

贈与税の配偶者控除（おしどり贈与）

贈与税の配偶者控除は「おしどり夫婦贈与」とも呼ばれ、婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭が贈与された場合に適用される特例です。

• 適用要件と控除額（最大2,000万円）

• 要件: 婚姻期間が20年以上である夫婦間での贈与であること、贈与財産が居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭であること、受贈者が贈与を受けた年の翌年3月15日までにその居住用不動産に居住し、その後も居住し続ける見込みであることなどが挙げられます。
• 控除額: 基礎控除110万円のほかに、最大2,000万円まで控除できます。これにより、最大2,110万円まで非課税で贈与が可能です。
• 不動産贈与における活用法
  不動産投資家が、自身の居住用不動産（自宅）を配偶者に贈与する際に非常に有効です。これにより、将来の相続財産から自宅の評価額を大きく減らすことができ、相続税の負担を軽減できます。不動産投資家は複数の不動産を所有していることが多く、自宅もその高額な資産の一つです。配偶者控除は、自宅という高額資産を事実上非課税で配偶者に移転できる強力な手段です。これにより、将来の相続時に自宅が相続財産から除外され、相続税の計算対象となる財産総額を大幅に圧縮できます。これは、特に自宅に小規模宅地等の特例を適用する予定がない場合（例えば、配偶者が自宅を相続し、かつ、配偶者控除で相続税が0になる場合など）や、生前中に自宅の名義を整理したい場合に、非常に有効な選択肢となります。

住宅取得等資金贈与の非課税措置

子や孫が住宅を取得する際に、親や祖父母から資金援助を受ける場合の贈与税が非課税になる特例です。

• 【2025年最新】非課税枠の概要と適用期限（2026年末まで）
  この制度は、令和8年（2026年）末までの期限付きの特例です。非課税限度額は、省エネ等住宅の場合で
  最大1,000万円、その他の住宅の場合で最大500万円です。この特例が2026年末までの期限付きであることは、不動産投資家が子や孫への資金援助を検討している場合、早急な行動を促す要因となります。また、省エネ等住宅への非課税枠が1,000万円と優遇されている点 ⁸は、単なる資金援助だけでなく、環境性能の高い住宅取得を奨励するという政策的な意図が読み取れます。これは、投資家が子や孫の住宅取得を支援する際に、単に資金を提供するだけでなく、住宅の質にも配慮したアドバイスや支援を行うことで、より大きな非課税メリットを享受できることを示唆します。
• 省エネ等住宅とその他の住宅の非課税限度額

• 省エネ等住宅（1,000万円）: 断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上、または耐震等級2以上、または高齢者等配慮対策等級3以上のいずれかの要件を満たす住宅が対象です。
• その他の住宅（500万円）: 上記以外の住宅です。
  質の高い住宅の適用要件は厳しくなっているため、要件を満たせない場合は500万円の非課税枠となると考えておく必要があります。
• 受贈者・住宅の要件と注意点

• 受贈者の要件: 贈与者の直系卑属（子や孫）にあたる、贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上、贈与を受けた年の所得が2,000万円以下（床面積40㎡以上50㎡未満の場合は1,000万円以下）などの要件があります。
• 住宅の要件: 日本国内にある住宅用家屋であること、登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下であること、床面積の2分の1以上が居住用に使われていること、新築・中古・増改築でそれぞれ詳細な要件があります。
• 注意点: 贈与を受けた年の翌年3月15日までに贈与金の全額を使って住宅を取得し、居住を開始することが必須です。
• 不動産投資家の子や孫への支援策としての活用
  不動産投資家にとって、子や孫がマイホームを取得する際に、この特例を活用して資金援助を行うことは、将来の相続財産を減らす有効な手段となります。この制度は、暦年贈与の基礎控除110万円と併用することも可能です。例えば、1,000万円の住宅取得資金贈与と、別途110万円の暦年贈与を組み合わせることで、年間合計1,110万円を非課税で贈与することも理論上可能です。住宅取得等資金贈与の非課税措置が暦年贈与と併用可能であること 9は、不動産投資家が複数の贈与制度を組み合わせることで、より効率的に資産を次世代に移転できる可能性を示唆します。例えば、ある年には住宅取得資金贈与を活用し、別の年には暦年贈与を継続するといった多角的なアプローチが可能です。これは、単一の制度に依存するのではなく、各制度の特性と期限を理解し、家族のニーズに合わせて最適な組み合わせを計画する「複合的な資産移転戦略」の重要性を浮き彫りにします。

相続時精算課税制度と暦年贈与を選択する際の判断基準

両制度の比較とシミュレーション

2024年税制改正により、相続時精算課税制度と暦年贈与はそれぞれ異なるメリット・デメリットを持つようになりました。不動産投資家は、自身の資産状況、贈与の目的、受贈者の状況、そして最も重要な「相続財産に占める不動産の割合」を考慮して、最適な選択を行う必要があります。

特に、年間110万円の基礎控除の「相続税からの除外」という質的な違いや、生前贈与加算の有無、そして最大の注意点である「小規模宅地等の特例との併用不可」を一箇所にまとめることで、複雑な情報を簡潔に提示し、意思決定の助けとなります。不動産投資家は、税制の専門家ではない場合も多いため、膨大な条文や解説から必要な情報を抽出するのは困難です。この表は、複数の情報源に散らばる情報を集約し、比較可能な形式で提示することで、各制度のメリット・デメリットが明確になり、特に不動産投資家が直面する「小規模宅地等の特例」との関係性という重要な点を視覚的に強調できます。これは、読者が自身の状況に照らし合わせて、どちらの制度が有利かを判断するための強力なツールとなります。

不動産の種類や規模に応じた選択のポイント

• 自宅や事業用不動産（小規模宅地等の特例適用可能な場合）:
  原則として、相続時精算課税制度ではなく、相続時に小規模宅地等の特例を適用して相続させる方が有利なケースが多いです。小規模宅地等の特例は、最大80%の評価減という非常に大きな節税効果をもたらします。生前贈与（暦年贈与の持ち戻し対象期間内、または相続時精算課税制度）で移転すると、この特例が使えなくなるリスクがあります。不動産投資家にとって、不動産の評価額は相続税額に直結する最も重要な要素の一つです。小規模宅地等の特例は、その評価額を劇的に引き下げる効果があるため、他の贈与税の非課税枠や控除額と比較しても、その節税インパクトは非常に大きいです。したがって、不動産投資家は、贈与税の非課税枠を優先するよりも、相続税における不動産評価額の圧縮効果を優先すべき場合が多いという戦略的判断が求められます。これは、単に「税金がかからない」という表面的なメリットだけでなく、資産全体の税負担を最適化するという視点から、税制特例の優先順位を理解することの重要性を示しています。
• 賃貸不動産やその他の投資用不動産（小規模宅地等の特例適用不可の場合）:
  小規模宅地等の特例が適用できない賃貸不動産や、将来的な売却を視野に入れている不動産については、相続時精算課税制度や暦年贈与の活用が有効な場合があります。

• 相続時精算課税制度: 賃貸不動産など、評価額が大きく、かつ小規模宅地等の特例が適用できない不動産を早期に次世代に承継したい場合に有効です。特に、年間110万円の基礎控除は、相続税の対象から完全に外れるため、長期的に見れば確実に相続財産を圧縮できます。
• 暦年贈与: 複数年にわたって不動産の一部（共有持分など）を少しずつ贈与したり、不動産を売却した現金を毎年110万円ずつ贈与したりする戦略が考えられます。ただし、7年間の持ち戻し期間延長を考慮した長期的な計画が必要です。

小規模宅地等の特例との関係性：注意すべき落とし穴

前述の通り、相続時精算課税制度を適用した宅地には小規模宅地等の特例は使えません。また、暦年贈与であっても、死亡前7年以内（段階的適用）に贈与された財産が相続財産に持ち戻された場合、その財産には小規模宅地等の特例は適用できません。不動産投資家は、これらの特例の適用可否が相続税額に与える影響を正確に理解し、安易な生前贈与が将来の税負担増に繋がらないよう、細心の注意を払う必要があります。

複数制度の併用と最適な組み合わせ

• 相続時精算課税制度と暦年贈与の併用: 同じ贈与者から受贈者へは、どちらか一方しか選択できません。しかし、異なる贈与者（例：父から相続時精算課税、母から暦年贈与）であれば併用可能です。また、受贈者が異なる場合も、それぞれ最適な制度を選択できます。
• 他の特例との組み合わせ:

• 贈与税の配偶者控除: 自宅の贈与に活用し、相続時精算課税制度や暦年贈与は他の資産に適用するなど、目的別に使い分けが可能です。
• 住宅取得等資金贈与の非課税措置: 子や孫への住宅取得資金援助にこの特例を使い、別途、暦年贈与の110万円枠も活用することで、より多額の資金を非課税で移転できます。
• 小規模宅地等の特例と配偶者控除: 相続時精算課税制度とは併用できませんが、相続時に小規模宅地等の特例と配偶者控除は併用が可能です。これにより、自宅などの主要な不動産を配偶者が相続し、大幅な節税を図る戦略が考えられます。

相続税の基礎知識と2025年時点の税率

相続税の基礎控除額（2025年時点）

相続税の基礎控除額は、相続財産の総額から差し引かれる非課税枠です。2025年7月時点において、相続税の基礎控除額の計算式は変更されておらず、以下の通りです。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋ （600万円 × 法定相続人の数）

法定相続人が多いほど、基礎控除額は大きくなり、納税義務が発生しにくくなります。

相続税の税率と控除額

基礎控除額を超える相続財産に対しては、その金額に応じて累進課税が適用されます。2025年7月時点の相続税の税率と控除額は以下の通りです。

相続税の速算表（2025年時点）

この速算表は、不動産投資家が自身の保有する資産規模に対して、どの程度の相続税率が適用される可能性があるかを迅速に把握するために不可欠です。特に、2億円超、6億円超といった高額な取得金額に対する税率が引き上げられている点は、不動産投資家のような高資産家にとって、相続税対策の重要性を再認識させる情報となります。不動産投資家は一般的に高額な資産を保有しているため、相続税の計算において高税率が適用される可能性が高いです。この表を提示することで、読者は自身の資産規模と法定相続人の数から、おおよその相続税の「基礎控除を超える部分」に対する税率を予測できます。これにより、具体的な数字に基づいて相続税対策の必要性を実感し、生前贈与やその他の節税策を検討する動機付けとなります。

不動産評価と相続税対策の基本

不動産の相続税評価額は、路線価や固定資産税評価額を基に計算されます。実勢価格とは異なる場合があるため、評価額の正確な把握は相続税対策の第一歩として重要です。不動産を活用した相続税対策には、小規模宅地等の特例の活用、賃貸不動産による評価減（貸家建付地評価減など）、不動産管理会社の設立など、多岐にわたる手法が存在します。これらの手法を適切に組み合わせることで、相続税の負担を効果的に軽減することが可能です。

不動産投資家が知るべき2025年相続税改正と不動産を活用した節税戦略

2025年の相続税制改正は、不動産投資家の資産承継戦略に大きな影響を与えます。本記事では、相続税の基本から、生前贈与加算期間の延長、路線価の動向、小規模宅地等の特例、そして不動産投資を活用した具体的な節税戦略と潜在的なリスクまで、網羅的かつ専門的な視点から解説します。信頼性と実用性を兼ね備えた情報を提供し、不動産投資家が適切な相続税対策を講じるための羅針盤となることを目指します。

go1101.com

2025.07.12

まとめ：不動産投資における賢い相続・贈与対策のすすめ

専門家への相談の重要性

相続・贈与税制は非常に複雑であり、特に不動産が絡む場合は、その評価方法や各種特例の適用条件が多岐にわたります。安易な自己判断は、かえって将来の税負担を不必要に増やすリスクを伴います。不動産投資家の方々は、自身の資産状況や家族構成、将来の展望に合わせた最適なシミュレーションと計画を立てるために、税理士や弁護士といった相続・贈与に詳しい専門家と連携することが不可欠です。専門家は、個別の状況に応じた最適な戦略を提案し、税務上のリスクを最小限に抑えるための支援を提供します。

今後の税制改正への備え

税制は社会情勢や政策によって常に変動する可能性があります。本記事で解説した2024年の改正もその一例であり、今後も相続・贈与税制が見直される可能性は十分にあります。不動産投資家は、常に最新の税制情報をキャッチアップし、必要に応じて自身の資産承継計画を見直す柔軟性を持つことが重要です。定期的な専門家との相談を通じて、変化に対応できる体制を整え、長期的な視点での賢い資産承継を目指しましょう。

不動産の価格は物件のエリアや構造、間取りなどの要因により日々変動しますが、2023年は過去10年間の中でももっとも不動産価格が高騰した年だと感じます。

今年は不動産を売却する絶好のチャンスだと感じている投資家も多いでしょう。

ですが、「予想以上に高値で物件が売れて良かった」と思っていても翌年の確定申告の際に、想像以上の譲渡所得税を納めることになれば、結果的にその投資は成功とは言えません。

譲渡所得の考え方は売買益を狙う上でも大切な知識ですし、高値づかみしてを失敗してしまった人にとっても『損切りによる損失を最小限に抑えられるか？』という観点では大変重要な分野です。

譲渡所得税の仕組みを理解するためには、減価償却費や出口戦略の考え方が不可欠です。

この記事を読み進める中でより詳しい情報が気になる方は、個別のリンクを貼っておりますので、是非、あわせてご覧ください。

譲渡所得の仕組みを理解しよう

不動産（土地や建物）の売却によって得られる所得を譲渡所得と呼びます。また譲渡所得に対してかかる税金を譲渡所得税と呼びます。

譲渡とは権利や財産を譲り受けることなのでこのように感じる人もいるかもしれません。

売却希望者

なんで自分で購入した家を売却しただけなのに所得扱いにされてしまうの？

税理士

自分で購入した不動産でも売却によって利益を得ることになると残念ながら譲渡所得税の課税対象として扱われます。

譲渡所得は『誰がどのような目的で所有しているか？』により以下の3パターンに分けられます。

• 個人事業主として所有していた収益不動産を売却する場合
• 法人として所有していた収益不動産を売却する場合
• マイホーム（住居用住宅）を売却する場合

マイホーム（住居用住宅）の売却には、手厚い減税処置（特別控除）がありますので、よほど大きな売却益にならない限り、譲渡所得税を支払う必要はないでしょう。（ただし最近は高級住宅の値上がり幅も大きくマイホームでも譲渡所得が発生するケースが増えています。）

一方で収益不動産の譲渡所得税については、マイホームほどの減税処置（特別控除）はありませんし、減価償却費などを考慮すると「売却価格は安かったのに譲渡所得税を支払うことになった」なんてことも珍しくありません。

ここからは『不動産の所有形態』ごとに譲渡所得税の具体的な計算方法を解説します。

収益不動産の売却による譲渡所得税の計算方法

譲渡所得は『購入した金額から売却した金額を差し引く』ようなイメージを持たれるかもしれませんが、それほど単純なものではありません。

収益不動産を売却する場合、譲渡所得税は以下の計算方法により算出します。

収益不動産の譲渡所得税の計算方法には3つのポイントがあります。

• 所有期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられる（個人事業主所有の場合）
• 個人所有か法人所有かによって譲渡所得計算のための税率が変わる
• 購入した当時の『取得金額』では無く『帳簿価額』をもとに算出される

もう少し具体的に解説します。

個人で所有していた収益不動産を売却する場合

個人所有の収益不動産を売却した場合、所有期間によって課税される税率が大きく変わります。

保有期間が5年よりも短い短期譲渡所得の場合、39.63%とかなり高い税率が課せらるため、『すぐにお金が必要になった』『どうしても現在の高値市場で売却したい』などの理由がない限り、長期譲渡所得が適応されるまで所有し続けるのが一般的です。

長期譲渡所得が適用される厳密な定義は『不動産を譲渡した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えた場合』です。（『購入後、お正月を6回過ぎたら』と表現されることもあります。）

なので、仮に不動産の取得から5年が経過していても、翌年の1月1日を過ぎていなければ（長期譲渡所得ではなく）短期譲渡所得として扱われるため要注意です。

法人で所有していた収益不動産を売却する場合

法人所有とは『株式会社』や『合同会社』を設立して、法人として不動産を所有することです。

法人所有の収益不動産を売却には所有期間による税率の違いはありません。

個人所有と法人所有の大きな違いの一つに『申告分離課税か？総合課税か？』があります。

申告分離課税と総合課税の違い

個人所有の不動産を売却した場合、譲渡所得税は『申告分離課税』として扱われます。

申告分離課税とは、その他の所得と分離して課税する仕組みです。

譲渡所得以外の申告分離課税として課税されるものには『退職所得』や『雑所得（年金など）』が含まられます。

一方、法人として所有している物件は『総合課税』として課税されます。

総合課税とは、その他の所得と合計して超過累進課税（法人の場合はその他の法人税）として計算されるため、利益の相殺により納税額を削減できる可能性があります。

法人設立の判断基準とタイミング

個人所有の収益不動産を売却する場合は、余り経費の計上ができない上に申告分離課税扱いになってしまうため、ほとんど節税対策ができません。

経営規模が大きくなってから法人化を検討する考えもありますが、個人所有の不動産を法人名義に変更するのは想像以上にハードルが高く、節税の観点で考えるとむしろ逆効果です。

個人事業主が法人を設立する際に検討する項目には主に以下のようなものがあります。

• 事業全体として支払う税率を削減する
• 短期での売却を想定する（短期間での売却でも短期譲渡にならない）
• 社会保険料などの支出の削減を考える（マイクロ法人）

譲渡所得の総合課税以外にも法人化による節税メリットは以外と沢山あります。例えば以下のようなものが挙げられます。

• 出張手当（日当）を経費にできる
• 親族への報酬を人件費として計上にできる
• 保険料を全額経費として計上できる
• 赤字を長期間（9年間）欠損金として計上できる

法人化することで一定の設立費用や維持コストが掛かるものの、大きな節税効果が期待できますが、年間の売上金額やさまざまな要因などを考慮したうえで慎重な判断が必要です。

帳簿価格と減価償却費の関係性

譲渡所得の計算には『取得金額（購入金額）』ではなく『帳簿価額』を基準として算出します。

帳簿価額とは『取得金額からこれまで計上してきた減価償却費（経年劣化部分）の合計を差し引いた金額』のことです。

つまり、収益不動産の譲渡所得の計算方法は以下のように置き換えることができます。

• 譲渡所得＝売却価格ー購入価格ー減価償却費の合計ー譲渡費用（諸費用）

帳簿価格を算出するには『減価償却費』の仕組みを理解する必要があります。まずは関連する用語をチェックしましょう。

• 償却資産の違い（建物、設備、土地の違い）
• 法定対応年数と償却率

それぞれの用語について具体的に解説します。

償却資産の種類と償却方法の違い

減価償却費とは不動産（建物と設備）の経年劣化部分を1年ごとに経費として計上することです。

一方で、土地部分は経年劣化しないため減価償却費を計上することはできません。

償却資産の計算方法には定額法と定率法の2種類があります。

定額法は不動産の取得時期により2種類に分類されます。

定率法は不動産の取得時期により3種類に分類されます。

法定耐用年数をもとに償却率を計算する

不動産は建物の構造ごとに法定耐用年数が定められています。法定対応年数が分かれば減価償却費の計算で必要となる償却率が分かります。

賃貸経営を続けるうえで、法定耐用年数は覚えておいて損はない知識です。是非、このタイミングで理解しておきましょう。

新築不動産の法定耐用年数

新築不動産における構造ごとの要諦耐用年数と償却率は以下の通りです。

中古不動産の法定耐用年数

中古不動産の場合は築年数をもとに減価償却期間を計算する必要があります。

• 中古物件の耐用年数＝法定耐用年数－（築年数✕0.8）（1年未満は切り捨て）

築年数（建物が建築されてからの経過年数）が長ければ、その分、減価償却期間は短くなり、結果的に『1年ごとに償却（経費計上）できる減価償却費の金額を大きくする』ことがでます。

減価償却費の計算方法

毎年経費として計上できる減価償却費については、主に以下の内容が決まれば算出できます。

• 取得時期（いつ取得したかによって計算方法が変わる）
• 取得価格（減価償却費を計算するための基礎となる金額）
• 経過月数（減価償却期間）にともなう償却率

減価償却費の計算方法は不動産の取得時期によって以下の2パターンがあります。

過去に計上した減価償却費は確定申告書から割り出せる

減価償却費の計算方法は少し複雑に感じるかもしれません。

ですが、実は確定申告書（減価償却費の計算）の情報があれば、もっとシンプルに『これまでに経費として計上した減価償却費の合計金額』を確認する方法があります。
（償却方法や状況により多少変わる可能性はありますが概算費用は算出できるはずです。）

• 過去の減価償却費の合計＝取得価格ー未償却残高

不動産を売却すると（事前に譲渡所得税が明確に分かる訳ではなく）来年の確定申告の際に譲渡所得が確定します。後になって「こんなに譲渡所得税がかかるなんて思わなかった」とならないように、過去に計上した減価償却費は正しく把握しておくべきでしょう。

取得価格が分からない場合は売却価格の5%で計算

不動産の取得価格を算出するには購入当時の売買契約書や関連する書類などが必要です。

ですが、購入時期が何十年以上も前であったり先祖代々受け継がれてきた古い不動産だったりする場合は『概算取得費』をもとに取得費を算出しますが、概算取得費は一律で売却価格の5%として計算されます。

• 概算取得費＝売却価格✕5%
• 譲渡所得＝売却価格ー（売却価格✕5%＋譲渡費用）

つまり、売却価格のほとんどが譲渡所得の課税対象となってしまうため、本来であれば支払う必要のない膨大な譲渡所得税を課税されてしまうため要注意です。

当時の取得費用が分からない場合は、契約書や関連資料を探したり、当時関わりのあった不動産会社や融資先の金融機関などからのヒントをもとに、どうにか購入金額が判明できないか、できる限りの努力をしましょう。

資本的支出により帳簿価格が増える

減価償却費の計上により帳簿価格は年々減少しますが、逆に帳簿価格が増えるケースもあります。

修繕費と資本的支出との違いを理解して効果的な節税対策をしよう

修繕費と資本的支出の違いについて、正しく理解できていますか？これらの違いについては、一見、どちらでも良いような気もしますが、実は経費の計上に仕方に大きな違いが出てきます。

go1101.com

2019.12.31

減価償却費が『課税の繰り延べ』と言われる理由

1Rマンションなどの営業トークの筆頭としてよく聞く以下のようなセリフを耳にします。

不動産会社

不動産投資は節税対策になります。1Rマンションを購入して納税額を減らしましょう！

購入希望者

収益不動産を購入して節税対策だ！

日頃納めている所得税や住民税を削減するぞ！

税理士

ちょっと待ってください！
不動産投資が節税対策になる仕組みを正しく理解していますか？

購入希望者

うーん、詳しくは分からないなぁ…

会社員の給与所得から賃貸経営の赤字部分を相殺することで納めるべき所得税や住民税を削減しようという考え方です。（キャッシュフローも赤字になるため推奨できる考え方ではありません。）

不動産投資で年間の収支がマイナスになる一番の理由は『減価償却費を経費として計上する』ためです。

個人事業主と法人では所得税の税率が違い

減価償却費を経費として計上するとその分の金額が超過累進税率の割合に応じて節税効果をもたらします。

個人の所得税率は超過累進課税をもとに算出

2023年時点での個人の所得税率は超過累進税率をもとに7段階に分けられています。

速算表を読み解く際の注意点としては以下のようなものがあります。

• 所得から経費計上や控除などさまざまなものが差し引いたものが課税対象額となる
• 金額ごとに段階的に所得税率が高くなる
• 課税対象額から控除額を差し引いた金額に所得税率をかけて算出する
• 所得税と別に住民税が一律に10%かかる

超過累進課税とは課税対象額が一定額（例えば330万円、695万円、900万円など）を超えた場合に『超えた金額に対してのみ』一定の税率が適用される制度です。

控除額を差し引くことで実効税率を算出する

例えば年収が500万円の会社員でも、給与所得控除や社会保険料控除などの経費を差し引くと、課税対象額が300万円程になります。

その場合、『195万円超〜330万円以下の範囲だから所得税は10%』と考えるのは誤りです。

195万円以下の部分については5%の所得税、195万円超〜300万円までの部分については10%の所得税、のように計算します。

ですが、そのような方法だと計算が複雑になってしますため、よりシンプルに算出するために『まずは課税対象額から控除額を差し引き残りの金額に所得税率をかける』ということをします。

超過累進税率から控除額を差し引いた『実効税率』を算出すると以下のようなグラフになります。

このグラフを見てみると『個人の所得税率は意外と低い』と感じる人も多いと思います。

個人所有の売却は高収入なほど節税効果が大きい

個人所有の収益不動産の場合、具体的な計算方法としては以下のようになります。

先程も解説したように、今までに蓄積してきた減価償却費（簿価価格の圧縮部分）は過去の確定申告を確認すれば分かります。

さらに、その年ごとの所得税率（超過累進税率に伴う税率）をもとに『減価償却費を超過累進税率で計算し安くなった税金』は分かるはずです。（少なくとも概算金額は分かるでしょう。）

次に売却価格（売却希望額または売却予定額）が分かれば、その金額から帳簿価額（購入金額から減価償却費の合計を差し引いたもの）や譲渡費用、諸費用などを差し引くことで譲渡所得が決まります。

最後に所有期間に応じて短期譲渡所得の税率（39.63%）か長期譲渡所得の税率（20.315%）を掛け算すれば譲渡所得の金額（予定額）が算出できます。

ここまで少し複雑な内容が続きましたが、結論としては、『減価償却費を超過累進税率で計算し安くなった税金』と『譲渡所得税として支払うことになった税金の減価償却部分（簿価価格が圧縮された部分）』とを比較することで、最終的に『減価償却費によって節税ができた』もしくは『減価償却で節税はできたけど、譲渡所得が高額となりその分むしろ増税になった』かが判断できます。

理解すべきポイントは以下の点です。

• 減価償却費による節税効果は所有期間中の収入により税率（超過累進税率）が異なる
• 譲渡所得税による納税負担は所有期間（短期か？長期化？）により税率（譲渡所得税）が異なる

上記のポイントを踏まえると、減価償却費と譲渡所得の関係性は以下のような傾向になります。

• 超過累進税率が高い（高収入）の場合は節税効果が大きくなる
• 超過累進税率が低い（低収入）の場合は節税効果になる可能性が極めて低い

開業医

僕は年収が3,000万円なので不動産投資による節税効果が見込めそうだ！

会社員

僕は年収が400万円なので不動産投資による節税効果が見込めないかもしれない…
もう一度、考え直そう。

減価償却費は『実際には現金の支出が無いにも関わらず経費としては計上できる』という意味では投資家にとってとても有難い考え方ですが、これまで経費として計上してきた減価償却費は物件の売却時に譲渡所得の所得税や住民税として跳ね返ってきます。

少し難しく感じるかもしれませんが、この計算には不動産投資の醍醐味（大袈裟？）が含まれています。このあたりが正しく理解できると投資家としても一段階レベルが上がると思うので、是非、頑張って理解して頂ければと思います。

法人所有の売却は収入に関わらず節税にならないケースが多い

法人所有の収益不動産の売却は個人所有の場合と比べ、少しだけシンプルです。

個人の場合、所得税の税率は超過累進課税により7段階に分けられています。

一方、法人の場合は課税所得が800万円以下か800万円超かの2段階に分けられます。

そして、法人所有の収益不動産を売却する場合、減価償却費と譲渡所得の関係性は以下のような傾向になります。

• 減価償却費による節税効果も譲渡所得税による納税負担もどちらも法人税の税率により計算される
• 所有時（減価償却費発生時）と売却時（譲渡所得発生時）の法人税率が同じ場合は損も得もしない

個人事業主の場合、『減価償却費による節税効果を計算する際の税率』と『譲渡所得税による納税負担を計算する際の税率』が異なる（根拠となる計算式が変わる）ため、減価償却費の計上により、譲渡所得税が得することもあれば、損することもあります。

一方、法人の場合、減価償却費による節税効果も譲渡所得税による納税負担もどちらも同じ法人税の税率に起因するため、（法人税率が同じ場合）プラスマイナスゼロになる傾向があります。

減価償却費が無駄になってしまうケース2選

減価償却費を経費として計上することで節税効果が見込めますが、以下の2パターンに該当する場合（所得が以下の範囲内の場合）、減価償却費を経費解いて計上することができなくなります。

• 不動産所得が黒字の場合：青色申告特別控除の範囲内（〜最大65万円まで）
• 不動産所得が赤字の場合：土地負債利子の範囲内

マイホーム売却に伴う譲渡所得には大きな優遇がある？

基本的には住居用不動産（マイホーム）は生活のために必要なものなので、譲渡所得に税金が掛かることは少ないですが、個人で収益不動産を保有している場合、条件次第では高額な所得税が課せられてしまう可能性もあります。

マイホームを売却した場合の譲渡所得税は以下の手順で計算されます。申告分離課税として課税されます。

• 譲渡所得＝譲渡価格－（取得金額＋諸費用）
• 課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
• 譲渡所得税＝課税譲渡所得✕譲渡所得税の税率

マイホームの譲渡所得税を計算するには、まず「譲渡所得」を算出します。

譲渡所得は譲渡価格（売却価格）からマイホームの購入費用やその他の諸費用を差し引いた金額です。もし「安く買って高く売る」ことができた場合、この時点ではプラスになってしまっている可能性もあります。

このままでは譲渡所得に対する所得税や住民税がかかってしまいそうですね。

ですが、マイホーム（住居用財産）の場合、この譲渡所得からさらに『最大3,000万円の特別控除』を差し引くことができます。特別控除が適応される条件は以下の通りです。

• 現在、実際に自身（単身赴任者は配偶者）が住んでいること
• 住居しなくなってから3年後の年末（12/31）までに売却すること
• 転居後に建物を解体する場合、以下のいずれか早い日までに売却すること
  • 転居してから3年後の年末（12/31）までに
  • 建物の解体後1年以内（解体後の事業として活用すると適応不可）

最大3,000万円の特別控除が適応されるのであれば、余程高値で売却が成功しない限り、譲渡所得に所得税や住民税が掛かる心配は無さそうです。

マイホームの売却には最大3,000万円の特別控除の他にも『10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例』や『特定の居住用財産の買換え特例』なども適応されます。

物件売却で失敗しないための注意点

物件を売却する場合、以下のような注意点を意識する必要があります。

譲渡所得税以外の支出を把握する

物件を売却する場合、譲渡所得税以外にもさまざまな費用が掛かります。

それぞれの費用についてもう少し補足説明します。

不動産会社に支払う仲介手数料

物件の売買契約が成立した時に不動産会社へ支払う成功報酬です。売却に伴う費用としてはもっとも高額になることが多いです。

登録免許税と司法書士への報酬

不動産を購入したり売却したりすると法務局（登記所）にある登記簿の所有権を記録（変更）する手続きが必要です。

• 所有権移転の登記（一般的に土地と建物で2,000円　※１筆につき金1,000円）
• 抵当権抹消の登記（一般的に土地と建物で2,000円　※１筆につき金1,000円）
• 所有権登記名義人の住所変更に伴う登記（所有当時から所有者の住所が変更している場合）（一般的に土地と建物で2,000円　※１筆につき金1,000円）

なお、登記手続きを対応するのは専門家である必要はありませんが、一般的には司法書士に報酬を支払い対応してもらうケースが多いです。（司法書士への報酬は5万円程になることが一般的です。）

印紙税（収入印紙）

印紙税とは不動産売買契約書など契約書（課税文章）に課税される税金です。（見た目は切手のようなイメージです。）

印紙は主に『売買契約書』や『領収書』などに貼る必要があります。なお、印紙税を支払うために発行される証票のことを収入印紙とよびます。

売買契約書のための印紙税額は下記の通りです。

領収書のための印紙税額は以下の通りです。

各種証明書

以下のような資料が必要になります。

• 住民票
• 印鑑証明書

マイナンバーカードがあればコンビニでも取得可能です。

金融機関への一括返済にかかる費用

一括返済費用は金融機関ごとにそれそれのルールが設けられていますが、主に以下の条件などにより金額が変わります。

• 融資額の残債
• 融資開始からの期間
• 金利の種類（固定金利か？変動金利か？）

特に固定金利を一括返済すると違約金が大きく取られる傾向にありますので、収益物件を売却する際はあらかじめどの程度の違約金が必要となるか確認しましょう。

測量費用

土地の面積（地積）、形状、隣地との境界線などを測定することを『測量』とよびます。

『土地現況測量』と『土地境界確定測量』の2種類があります。

測量費用は基本的には売主側が負担しますが、売却時に必ず必要となる訳ではありません。

損益分岐点の考え方

多くの投資家が収益不動産を売却するタイミングで「この物件を保有して投資としては成功だったのだろうか？」と考えるはずです。

成功の定義はさまざまですが、以下の金額が分かれば、収益でプラスになっているかマイナスになっているかを判断することができるはずです。

マイナス収支として計上する金額

まずはマイナス収支として計上する金額を把握します。

とてもたくさんの費用が発生しますし、保有期間中の全ての費用を整理するだけでも大変です。

プラス収支として計上する金額

次にプラス収支として計上する金額を把握します。

なお、家賃収入や固定資産税の日割り分の計算については以下のようなイメージです。

• 不動産の引き渡し日が月末であれば月をまたがないため日割り計算は不要
• 不動産の引き渡し日が月の途中であれば、家賃をその月の日数分（28日〜31日）で割り、引き渡し日以降の日割り家賃を購入者に支払う
• 固定資産税の日割り分は毎年4月1日を基準とし、年間の日数分（365日または366日）で割り、引き渡し日以降の日割り固定資産税を返してもらう

保有し続ければ損益分岐点は低くなる

『マイナス収支として計上する金額』と『プラス収支として計上する金額』を比較することで、その不動産単体で『投資としてプラスで売却できたか？もしくはマイナスだったか？』が判断できます。

そして基本的には保有期間が長くなると損益分岐点が低くなる（プラスになる可能性が高くなる）傾向があります。考えられる理由としては以下のようなものがあります。

• 仲介手数料や不動産取得税など1度だけ支出となる必要のボリュームが大きい
• 減価償却費をたくさん計上できる
• 保有期間が5年以上（5年所有したあとの翌年）になると長期譲渡所得となり税率が安くなる

なお、僕が2023年に不動産を売却した際にも同じような計算をしています。概算の金額ではありますが、収支の内訳にご興味がある方は、以下の楽待コラムをご覧ください。

持ち続けるか？手放すか？収益物件売却時の損益分岐点｜楽待不動産投資新聞

しくじり物件をどうにかプラス収支で売却できた話

www.rakumachi.jp

売却する前に必ず譲渡所得税を計算する

繰り返しになりますが、譲渡所得税を支払う時期は『不動産を売却した翌年の確定申告のタイミング』です。（法人の場合は『不動産を売却した翌期の決算のタイミング』）

つまり、以下のような時系列になります。

ネットに転がる譲渡所得税の誤った計算方法

譲渡所得税を計算方法をインターネットで学ばれる方も多いと思いますが、少し誤解を与える内容も散見されるため、少しだけ補足します。（やや細かな指摘ですが…）

もう一度、収益不動産における譲渡所得税の計算方法を確認してみます。

ここにある『諸費用』とはその不動産を購入時や売却時に発生する費用ですが、注意点として『購入時に発生した仲介手数料や不動産所得税など』は経費として計上できません。

理由は、これらの費用については購入時の（購入した翌年の）確定申告の際に経費として計上しているからです。

当然のことですが、購入時に（購入した翌年に）経費として計上した仲介手数料や不動産取得税を売却時にもう一度経費として計上すると二重計上になってしまいます。

ただ、インターネットでは『諸費用』を計算する際に『購入時の諸費用』として仲介手数料や不動産取得税を計上（二重計上）して計算するような記事が複数ありましたので、念の為、警鐘を鳴らしておきたいと思い補足しました。

出口戦略のためにできること

住居用不動産（マイホーム）を売却する場合はそれ程意識する必要はありませんが、収益不動産を売却する場合は減価償却費が関わってくるため少し計算が複雑になります。

減価償却期間が短い物件を購入すると節税効果が大きいことは事実ですが、その分、売却時に譲渡所得という形で所得税や住民税を取られてしまっては効果が薄れてしまいます。

特に、節税効果を期待して物件を購入する場合は、売却見込み価格や物件の保有期間などを意識した上で出口戦略を考える必要があります。

なお、これらの考え方はあくまでも『売却することを想定した戦略』のほんの一部です。

出口戦略には他にも『増改築して継続保有する』『更地にして新しい物件を建築する』などさまざまな考え方があります。

収益不動産の売却に伴う譲渡所得のまとめ

「譲渡所得」はとても範囲の広い専門用語です。

不動産とそれ以外でも考え方が全然違いますし、同じ不動産でも所有の目的や期間によっても計算方法や税率が大きく変わります。

とても複雑で混乱を招いてしまいそうですが、一つ一つ紐解いていくと、ある程度、理解することは可能です。

最後にこの記事の内容を簡単にまとめました。最後までお読み頂き有難う御座いました！

勿論、安定した賃貸経営を継続するためには、物件選びや空室対策などがもっとも大切ではありますが、減価償却費の仕組みを正しく理解することができれば節税対策としては非常に効果的です。

今回は減価償却費の計算方法を中心に、法定耐用年数や出口戦略の考え方などについて解説します。

専門用語が少し多く感じるかもしれませんが、初心者の人にも分かりやすく説明しているので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

減価償却費の重要性は？

賃貸経営に関わらず何か事業で「利益」を得ると、その分だけ納めるべき所得税や住民税などが高額になります。「利益」とは事業によって得られた「売上(収入)」から「必要経費(支出)」を差し引いたお金のことです。

• 利益＝売上(収入)ー必要経費(支出)

なので、お金をどんどん増やしていくには「売上」を増やしていくことが大切なのですが、それに加えて「必要経費」として計上できるお金を増やすことで、戦略的に「利益」を圧縮していくことが大切です。

勿論、不動産所得(賃貸経営によって得られた利益)を計算する上でも、必要経費を計上することはとても重要なポイントです。

不動産経営の主な必要経費

賃貸経営には経費計上として認められる項目がたくさん存在します。例えば、以下のようなものが含まれます。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

そして、不動産所得の必要経費として計上できる項目のうち、もっとも大きなボリュームを占めるのが「減価償却費」です。

減価償却費は「建物部分の購入価格」や「法定耐用年数」をもとに算出します。そのため「○年後に○万円の必要経費を計上できる」ということを、比較的、高い精度で見込むことができます。

減価償却費の節税効果

必要経費による出費が家賃収入を上回った場合、税務上は赤字と考えられます。

そして、その赤字の部分を本業の給与所得から差引く(損益通算)ことで所得税の減税に繋がることも不動産投資のメリットとなります。

「せっかく賃貸経営をしているのに赤字になるなんて意味が無い」と思われるかもしれませんが、物件の(建物部分の)価格や収益性によっては、減価償却費を適切に計上することで、購入後、数年間の間は収益を手に入れているにも関わらず、収支をマイナスにすることも可能です。

減価償却の計算方法

住宅や車のような高額な資産を購入した場合、一般的にはその資産を1年間で使い切ることは無いはずです。数年間、場合によっては数十年間の間、継続して利用することになります。

利用期間が長期になればなる程、破損したり故障の原因になったりしていきます。つまり毎年、少しずつ劣化していき価値が低下してしまう訳です。

この劣化した部分を経費として考える仕組みを減価償却と呼びます。

減価償却の対象範囲は？

なおマンションやアパート以外にも車や家電製品などにも適応されますが、逆に価値が下がらない「土地」については減価償却は適応されません。

• 建物部分
  • 減価償却費の計算対象に含められる
• 土地部分
  • 減価償却費の計算対象に含められない

対象物件の購入価格をもとに減価償却費を考えるのでは無く「○○万円の購入価格のうち、建物部分である○万円だけが減価償却対象になる」ということを気をつけないといけません。

定額法と定率法

建物部分は減価償却費の計算対象に含められる訳ですが、その中でもさらに以下の2種類に分けられます。

• 定額法
• 定率法

定額法は取得原価に対して毎年同じ額(定額)を経費として計上する計算方法です。そのため減価償却期間の間は一定して同じ金額を経費として計上することができます。定額法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝取得原価×定額法の償却率×使用月数÷12ヶ月

一方、定率法は取得原価に対して毎年同じ比率を経費として計上します。そのため減価償却開始の時点ではより沢山の経費を計上できますが、年々支出として計上できる経費の金額は少なくなっていきます。定率法の計算方法は以下のとおりになります。

• 減価償却費＝(取得原価－減価償却累計額)✕定率法の償却率✕使用月数÷12ヶ月

一般的に物件そのものは定額法で計算されますが、そこに設置されている設備については定率法で計算されることが多いです。

例えば鉄筋コンクリートの建物であれば47年間の定額法として計算されますが、その室内に設置されている設備に対しては15年間の定率法として計算されます。

減価償却期間は物件ごとに異なる

建物や設備に対する劣化具合は所有者の感覚で評価するのでは無く、それぞれの資産ごとに予め決められた減価償却期間をもとに評価されることになります。減価償却期間と聞くと少し難しいようなイメージがありますが、要するに資産ごとの耐用年数のようなイメージです。

また、不動産の中でも減価償却が適応される耐用年数は物件の種類により異なるので一概には言えません。

減価償却の法定耐用年数

物件の種類	耐用年数
鉄筋コンクリート（RC）	47年
重量鉄骨（鉄骨材4mm超）	34年
軽量鉄骨（鉄骨材3mm超〜4mm以下）	27年
軽量鉄骨（鉄骨造3mm以下）	19年
木造	22年

物件自体の(土地代を除いた)金額を耐用年数で割り、その額が減価償却費として計上されます。

お金持ちが高級車に乗る理由

減価償却費を計上できるのは不動産だけではありません。その他にも減価償却が可能な資産としては以下のようなものが挙げられます。

資産の種別	法定耐用年数
ラジオ、テレビ、音響機器	5年
冷房用または暖房用機器	6年
接客業用以外の応接セット	8年
時計	10年
エレベーター	17年

中でも高級車の減価償却費の仕組みはとても魅力的です。会社経営者のようなお金持ちの人が高級車に乗る理由も、減価償却費を活用した節税対策が可能だからなのです。

高級車であろうと軽自動車であろうと、普通自動車の場合、減価償却期間は6年です。つまり、業務で利用するために600万円で高級車を購入した場合、単純計算で年間100万円程の節税効果を生むことができるのです。

さらに節税効果を高めるには中古の高級車を購入するのも有効です。実は、中古車の耐用年数は2年以下にはならないというルールがあるため「4年落ちの中古自動車」の場合、耐用年数が2年になるのですが、定率法で減価償却する場合、償却率を100%にできるため、なんと1年目で全額を減価償却費として計上できるのです。

車を活用した減価償却費の活用方法については「完全図解版 あらゆる領収書は経費で落とせる」でとても具体的に解説されていました。他にも会計に関するさまざまなテクニックが記載されているので、興味のある人は、是非、読んで頂ければと思います。

あらゆる領収書は経費で落とせる完全図解版 [ 大村大次郎 ]

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中古物件の減価償償却費

中古物件を新たに取得した場合、減価償却費の計算方法が少し変わります。

• 物件取得時の使用可能期間をもとに算出する見積法
• よりシンプルに算出できる簡便法

物件取得時の使用可能期間をもとに算出する「見積法」を採用することが一般的ですが、算出が難しい場合は「簡便法」で算出します。

簡便法による計算方法

簡便法による減価償却期間の計算方法は以下の通りです。

• 法定耐用年数が経過していない中古物件の場合
  • (法定耐用年数ー経過年数)＋経過年数✕20%
• 法定耐用年数が経過した中古物件の場合
  • 法定耐用年数✕20%

法定耐用年数がまだ残っている(経過していない)場合と、既に法定耐用年数が経過してしまっている場合で若干計算方法が変わりますが、基本的な考え方は同じです。また、算出結果の1年未満の端数部分は切り捨てになります。

具体的な計算方法

例えば「築年数が15年経過した木造物件」と「築年数が25年経過した木造物件」の2パターンをもとに、減価償却期間を算出してみると以下のようになります。

• 築年数が15年経過した木造物件の場合
  • (22年ー15年)＋15年✕20%＝10年
• 築年数が25年経過した木造物件の場合
  • 22年✕20%＝4.4年(1年未満を切り捨てるため4年)

設備の法定耐用年数

減価償却費の内訳をもう少し細かく分けると、以下の2項目に分けることができます。

• 建物部分
• 備え付けの設備や付属品

新築物件の場合、設備や付属品の減価償却期間は15年で計算されますが、中古物件の場合は、建物部分と同じ減価償却期間となるのが一般的です。

減価償却費の注意点

減価償却費はとても大きな節税効果がありますが、注意しなければいけない点もあります。

仕組みを正しく理解できていなければ、むしろ将来的に支払うべき税金が増えてしまうなんてことにもなりかねません。

減価償却費は魔法の経費？

減価償却費は、実際にはお金は減らないにも関わらず、負債として経費計上できるため「魔法の経費」として紹介されることがあります。

実際にはお金は減っていないけど、会計上は出費があるように考えられるため「魔法の経費」と呼ばれています。

ですが、厳密には減価償却費は「節税」では無く「課税の繰り延べ」です。

課税の繰り延べ自体は悪いことではありませんが、この仕組みを知らずに経費として計上できた分だけ節税になると勘違いしてしまうと、長期的に考えるとむしろ損してしまうかもしれません。

減価償却期間は短い方が良い？

減価償却期間と経費計上額は以下のような関係性になります。

• 減価償却期間が短い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は大きくなる
• 減価償却期間が長い場合
  • 1年間で計上できる減価償却費は小さくなる

減価償却期間が短ければ、1年間で計上できる減価償却費が大きくなるため、その分、利益を抑えることができます。

利益を抑えることができれば所得税や住民税を抑えることにも繋がるため納税後のキャッシュフローは大きくなります。

ただし、(当然のことですが)減価償却期間が終わったしまえばその分の経費計上はできません。その結果、利益が拡大し、所得税や住民税の負担も大きくなってしまいます。

当然、キャッシュフローも悪くなります。

つまり「減価償却期間は短い方が良いか？」または「減価償却期間は長い方が良いか？」はケースバイケースであり、その後の戦略により変わります。

購入価格と簿価の違い

もし当初の見込み通り「希望の時期に希望の金額で売却できた」としても、もう一つ注意点があります。それば譲渡所得です。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー簿価(帳簿価額)ー取得費用

たまに、購入価格(購入価格＋取得費用)よりも売却価格(売却価格＋譲渡費用)の方が安ければ、譲渡所得は発生しないと勘違いしている人がいますが、それは誤りです。

仮に購入価格と同じ価格で売却できたとしても、中古物件の場合は、減価償却費を経費計上しているため、その分は譲渡所得として計上されてしまいます。つまり、以下のように言い換えることができるのです。

• 簿価(帳簿価額)＝購入価格ー減価償却費の合計
• 譲渡所得＝売却価格ー譲渡費用ー購入価格ー取得費用ー減価償却費の合計

長期譲渡所得と短期譲渡所得

譲渡所得の所得税を計算する上で「譲渡(売却)する物件の所有期間」が大きなポイントになります。

• 売却物件の所有期間が5年未満
  • 短期譲渡所得となり所得税および住民税が高くなる
• 売却物件の所得期間が5年以上
  • 長期譲渡所得となり所得税および住民税が安くなる

具体的な税率については以下の通りです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

なお、2013年〜2037年までの間は、復興特別所得税として「基準所得税額×2.1％」が追加で課されます。

つまり、仮に築古の木造物件を取得し、減価償却期間が4年で終了したとしても、そのタイミングで売却してしまうと、短期譲渡所得として40%近く(39.63%)の税金が課せられるため、譲渡所得が発生する場合は注意が必要です。

これが「減価償却費は課税の繰り延べ」だと言われる理由です。

デッドクロスを避けるには？

不動産経営におけるデッドクロスとは「元金の返済額が減価償却費を上回ってしまうこと」です。

一般的に賃貸経営のために物件を購入するには、金融機関からの融資を受けることになります。

そして、中古物件のように減価償却期間が短い物件を購入する場合、減価償却期間よりもローン融資期間の方が長くなる傾向にあります。

つまり「経費計上できる減価償却費は残っていないにも関わらず、借金だけが残った状態」に陥ってしまいます。

その結果、キャッシュフローが回らなくなり、最悪の場合、黒字倒産に繋がってしまう恐れがあります。

デッドクロスの仕組みと対策を完全網羅！黒字倒産回避の不動産投資術

不動産投資の黒字倒産を招く『デッドクロス』をわかりやすく解説。原因、回避策、税負担、繰上げ返済の是非、関西の金融機関情報やTIBOR連動金利など最新情報を網羅し、初心者でも安心の長期安定経営を目指すポイントを紹介。

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2024.12.10

減価償却と出口戦略の関係性

減価償却を有効に活用するには「戦略」が重要です。

「戦略」と聞くと、とても高度な分析が求められそうですが、もう少しシンプルに表現すると「将来の見通し」と考えれば良いと思います。

より広い視野での戦略が必要

例えば以下のような戦略が考えられます。

• 物件の追加購入を検討する
• 物件の売却を検討する
• 物件のリフォームを検討する

また、減価償却費はあくまで経費の中の一つなので、その他の経費計上項目も踏まえて総合的に戦略を立てる必要があります。

少し難しいですが、個人的にはここが「賃貸経営の面白いところ」の一つだと思います。

戦略の妥当性も大切

いくら立派な戦略を建てても、それが実現できなければ意味がありません。

そして、その「戦略の実現」には自分一人の努力ではどうにもならないことが多々あります。

例えば、減価償却期間の終了と同時に「対象物件を売却しよう」と考えるのは、ごく自然な考え方です。ですが、実際に「そのタイミングで希望価格に近い価格で物件が売却できるか？」は全く別の問題です。

仮に購入希望者がいたとしても、そのタイミングでスムーズに融資が下りるとは限りません。

不動産市場が冷え込んでいて、全体の相場が下がってしまっているかもしれません。

減価償却期間が終了するタイミングで売却を検討することは悪いことではありませんが「必ず売却することを前提」で物事を考え過ぎると、いざ、売却するタイミングでは希望額で売却できず、却って損失を拡大してしまう恐れもあります。

対象物件は中古ワンルームマンションで支払い金額は108,600円でした。

不動産投資には税金の支払いがつきもの

不動産投資をすると「取得時」「保有時」「売却時」と、何かあるごとに課税の義務が発生します。

• 取得時…不動産取得税、印紙税、登録免許税
• 保有時…固定資産税・都市計画税
• 売却時…所得税、住民税

これだけ沢山の税金を払わされる訳なので、やっぱり税金についてはしっかり理解しないといけないとつくづく実感します。また、この他にも火災保険や司法書士への報酬など一つ一つは大きな金額ではありませんが、さまざまな費用を負担することになります。

不動産取得税とは

不動産取得税は土地や家屋などを取得した人に対して取得時に1回だけ不動産の所在地である都道府県が課税する税金です。

不動産の所有権を取得するには主に以下のような取り引きがあります。

• 売買
• 贈与
• 新築・増築・改築
• 交換

登記情報より不動産の移転があった事を把握される訳ですが、取得方法については売買や新築だけでなく贈与についても課税対象となります。

仮に贈与に伴う贈与税が控除などにより支払う必要が無くなったとしても不動産取得税についての納税する義務が発生します。ただし例外として相続による物件取得の場合は不動産取得税は非課税となります。

なお不動産取得税は取得時に1回だけ発生する税金ですが、固定資産税および都市計画税は物件を保有し続けると毎年納める必要のある税金です。

固定資産税と都市計画税については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の課税標準額は、原則として固定資産税課税台帳に登録されている価格です。

固定資産税評価額についてはおよそ以下のようになる傾向があります。

• 建物…実際の時価相場の5～6割程
• 土地…実際の時価相場の7割

不動産取得税の計算方法は以下の通りです。

• 不動産取得税＝課税標準額(不動産価格)×適応税率

今回の僕の投資用ワンルームマンションの課税標準額は以下の通りでした。

• 土地の課税標準額…471,000円
• 住宅の課税標準額…3,150,000円

また不動産取得税の適応税率は以下の通りです。

種別	税率
土地税率	3%
建物(住宅)税率	3%
建物(非住宅)税率	4%

本則の税率としては土地部分も建物部分も4%ですが、平成20年4月1日〜平成33年3月31までの軽減措置期間となっています。ただし期間についてはこれまでに何度か延長されていることもあるためなるべく最新の情報を確認することをオススメします。

上記のそれぞれの税率を適応した結果、不動産取得税の合計は以下の計算により108,600円となります。

• 土地…471,1000円×3％＝14,100円
• 住宅…3,150,000円×3％＝94,500円
• 合計…14,100円＋94,500円＝108,600円

家屋については、固定資産評価額に登録されている価格が課税標準額となりますが、土地については平成33年3月31日までに取得した場合は、固定資産評価額に登録されている価格の1/2が課税標準額となります。

固定資産評価額については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

FP試験を受ける上で必要となる不動産の基礎知識

不動産の分野では不動産登記の仕組みつかみ不動産の価格を整理する必要があります。また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。不動産の見方不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の...

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2020.12.22

不動産取得税の軽減措置

一定の条件を満たす不動産については不動産所得税の軽減措置が適応され課税金額を抑えることができます。軽減措置については新築物件と中古物件で条件が違い、新築物件の方が適応条件が比較的緩くなっています。

新築物件の軽減措置

新築物件の軽減措置の適応条件は以下のとおりです。

• 共用部分の按分面積を含め床面積が50㎡以上240㎡以下
• アパートの場合は一戸につき40㎡以上240㎡以下
• 一般住宅は一戸につき1,200万円まで控除
• 認定長期優良住宅は一戸につき1300万円まで控除
• 投資用物件についても適応対象
• 事業用物件の場合は住居用部分のみが適応対象
• 別荘は対象外

新築物件の場合は、投資用物件でも条件を満たせば軽減措置を受けることができますが、中古物件の場合は投資用物件に対する軽減措置は無く、政策的にも余り優遇されない事がほとんどです。

中古物件の軽減措置

一方、中古物件の軽減措置の適応条件は以下のとおりです。

• 共用部分の按分面積を含め床面積が50㎡以上240㎡以下
• 平成57年1月1日以降に建築された住宅
• 建築時期によって340万円〜1,200万円まで控除
• 住居用の物件に限られ投資用物件や別荘などは対象外

中古物件の場合は建築された時期によって控除額が変動します。建築時期が新しい程、控除額が高くなる仕組みです。

不動産投資の初期費用は意外と多い

投資用ワンルームマンションについては床面積も25㎡程と狭く特例適用住宅に該当しない事が多く、関西の新築〜築浅物件の場合は数万円〜十万円程の不動産取得税になりそうです。

不動産投資を始める場合は、他にもさまざまな諸経費が必要になりますが、中でも不動産取得税については、不動産を購入した後、およそ半年後と時間差で必要となる税金なので、ちゃんと準備しておかないと結構な負担感になりそうです。

その他に必要となる初期費用については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

ここで「「住宅ローン減税」と「ふるさと納税」は併用可能なのか？」と言う素朴な疑問が浮かびます。と言うより併用はできる訳なのですが、具体的には「控除される上限値を超えてしまっているのではないか？」と言うことが気になりました。

住宅ローン減税については控除期間がこの先最長10年間続きます。なので、ここで一度この辺りを整理しておきたかったので、備忘録として簡単に纏めてみました。

住宅ローン減税の特徴

住宅ローン減税は金融機関から融資を受けて住宅ローンを借り入れた場合、毎年年末時点でのローン残高に対して1%分の税金(所得税および住民税)を還付してくれる制度です。細かな条件はありますが、一般的な新築マンションの他に中古マンションの購入やリフォームにも適応されます。
他の節税と比べて住宅ローン控除の特徴は、税金を計算する基準となる所得額を減らしてくれる「所得控除」ではなく税額を直接差し引く「税額控除」であることです。なのでその結果、控除額が膨大(数十万円)になります。

控除される順番は以下の通りです。

1. 所得税控除
2. 住民税控除(上限あり)

住宅ローン減税はまず所得税から控除され、もし所得税を全て控除しても控除しきれない場合は翌年度の住民税から控除されます。ただし住民税控除額の上限は年間13万6,500円までと決められているためそれ以上は控除できません。

住宅ローン減税は自分の購入した住宅金額(ローン残高)を基準としているので比較的シンプルな計算方法です。それほど複雑では無いので何となく控除額がイメージしやすいかもしれません。

頭金は無くて良い？住宅ローン減税を考慮したマイホーム購入時の考え方

マイホームを購入する際、購入時の頭金をどれくらい支払うべきか(準備できるか)は家計によって異なります。「とりあえず物件価格の30%くらい」などと考える方もいるかもしれませんが、その計算だと安定した返済計画を考える上で余り根拠が無いように思え...

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2019.04.06

ふるさと納税の特徴

一方、ふるさと納税は好きな自治体に寄付することで所得税および住民税を寄付金から2,000円分差し引いた金額を控除してくれる制度です。寄付する自治体は自分が住んでいる地域や出身地である必要はありません。

こちらの控除される順番は以下の通りです。

1. 所得税控除
2. 住民税控除【基本分】
3. 住民税控除【特例分】(上限あり)

こちらは自分の収入を基準として控除可能な金額が変わる訳ですが、計算方法が少し複雑です。最初のうちは「控除額を最大化しよう」と考えるのではなく、「自分の収入だとだいたいこれくらいかな？」程度のイメージでも良いかと思います。

控除される還付金の限度額は住民税の所得割の1割までです。住民税所得割とは住民税に対して10%課せられます。ざっくりですが、もし仮に課税所得が5,000,000円(年収ベースだと7,000,000万円くらい？)の場合だと500,000円の住民税所得割を支払っていることになります。住民税所得割を500,000円支払っている場合、還付金の上限額は50,000円となります。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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併用する時の注意点は

住宅ローン減税にしてもふるさと納税にしても基本的な控除の順番はまず所得税から控除額を差し引き、そして所得税だけでは差し引けなかった金額に対して住民税から差し引くことになります。

また余り意識することは無いかもしれませんが、所得税については住宅ローン減税より先にふるさと納税が優先して控除され、一方、住民税についてはふるさと納税より先に住宅ローンが優先して控除されます。なので住宅ローン減税の時点で控除枠を全て(全ての所得税+住民税控除額の上限である136,500円)使いきっている場合はふるさと納税による節税効果はありません。逆に住宅ローン減税の控除を全て受けた後にもふるさと納税分の控除枠が残っているのであれば安心してふるさと納税できますね。

そう考えると、自分の収入にあった住宅ローンを組むと言うことが一層大切になってきます。控除できる所得税や住民税が少ない(収入が少ない)のに、住宅ローン減税額が多い(高い住宅ローンを背負う)とふるさと納税をする楽しみもありませんし(本当にただの寄付になります)、そもそも住宅ローン減税の恩恵すら満足に受けられません。
とは言うものの…まぁ、そんなケースは少ないかもしれませんが、注意するとすれば退職による失業や転職などによって収入が一時的に減ってしまうような場合は少し考慮した方が良いかもしれません。また、一般的な控除(給与所得控除、扶養控除、基礎控除など)以外のその他の控除(例えば医療費控除など)を受ける場合は、当然その分控除可能な金額が減るので、もし気になる場合はその辺りの計算も一通りしてみても良いですね。

結論としては問題なし

今回気になった点としては住宅ローンで所得税や住民税が控除されるため、ふるさと納税により控除される所得税や住民税が無くなってしまいそれぞれ恩恵を十分に受けることができないのでは無いかと言うことでしたが、結論としては問題なさそうです。

住宅ローン減税もふるさと納税もあくまでも自分が納めるべき税金を控除する仕組みなので、当然それ以上還付されるような夢みたいな話は無いです。ただ一般的には、それぞれの限額をしっかり把握していれば、結果的に両方の上限を超える可能性は低く過剰に心配する必要は無さそうです。

最初から「控除額を最大化すること」を目標にするのではなく、余り強欲になり過ぎず少しずつ得をしながら学んでいけば良いと思いました。

数ある生活費の中でも家賃などの固定費は最も大きなバリュームを占めているので、この辺りのコストを経費として計上することができれば大きな効果が得られます。

ただ「一体どこまでの範囲を経費として計上できるか？」は少し悩ましいところです。

最近ではフリーランスや在宅のような主にIT系の事業を経営されていたりSOHOの形態で働いている方を中心に少し気になるところかもしれないですね。

そもそも経費とは？

経費とは売上を稼ぐ(所得を得る)ために必要となったお金のことです。

例えば不動産で所得の場合は仲介会社や管理会社に支払う手数料だったり、物件をメンテナンスするための維持管理に掛かるお金のことです。

一方、個人事業主として所得を得るためには、仕事で利用するパソコンや知識習得のために必要となった参考書の購入費や勉強会の参加費なども経費として計上できます。

IT関係の事業(フリーランスなど)であれば経費として計上できるお金は限られるかもしれませんが、個人事業主の中でも飲食店や美容室などを経営する場合はその作業を提供するためのスペースが必要になり、その賃料を経費として計上することができれば、利益を圧縮し税金や社会保険料を抑えることができそうです。

事業部分の割り合いを明確に証明することが大切

自宅兼事務所の家賃や管理費、その他の公共料金(光熱費)などを経費として計上する場合、一概に「10%までは経費として計上できる」というような基準はありません。

事業内容によってもケース・バイ・ケースなので自宅の一部分を事業のために使用しているのであればその部分を明確にした上で必要経費として計上する必要があります。

その中で大きなポイントは業務への必要性と範囲(床面積)が明確になっていることです。

言いかえれば「この部屋は事業専用の部屋」と定義できてさえいれば問題ありません。

逆に一般的な生活費であるいわゆる「家事関連費」は経費に含まれないので、その辺りの切り分けが難しいです。

賃貸物件の事業部分を経費計上する場合

賃貸物件を借りている場合は以下のような項目について「事業として利用した」ことを証明することになります。

• 家賃
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として活用している場合、家賃や管理費のように実際に支払っている金額が計算基準となるため自己所有物件を事業部分として活用している場合よりもシンプルでイメージしやすいかもしれません。

自己所有物件の事業部分を経費計上する場合

一方、自己所有物件を事業部分として利用する場合には以下の項目について意識することになります。

• 住宅ローンの金利
• 減価償却費
• 固定資産税
• 火災保険料、地震保険料
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として利用する場合に比べて一番の大きなポイントは、月々の返済する家賃では無く、減価償却費が基準となるところです。

減価償却とは複数年利用し続ける一定金額以上の資産に対して、耐用年数(減価償却期間)に応じて少しずつ経費として計上する考え方のことです。

自己所有物件の場合は物件購入時に支払う頭金の金額や月々の返済計画によって、仮に同じような物件を購入した場合でも返済額が大きく変わってしまうからなんですね。

自己所有物件を事業部分として利用する場合は、減価償却費や固定資産税など普段意識しない項目が含まれてくるため少し複雑なイメージになるかもしれません。

細かな考え方については税務署に直接相談するのが一番間違いないと思います。

なお、減価償却費の経費計上についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

事業内容や個人の使い方で認定の可否が分かれる

賃貸物件か自己所有物件かによって必要経費として認められる項目に違いがあることを説明しましたが、それ以外にも事業内容や個人の使い方によって必要経費として認められる範囲が変わります。

例えばIT関係の事業をしている場合、「電気代」は事業を行うために必要と認められるはずなので、その一部を経費として計上することができそうです。

ですが、一方「ガス代」についてはどうでしょうか？

一般的なIT関係の事業ではガスを利用する可能性は低いですよね。

そのため経費として計上する場合は、その項目の正当性をちゃんと説明できないと、税務署から指摘を受けた時に回答に困ってしまします。

これが飲食関係の仕事であれば「ガス代」も調理をするために必要になるため必要経費として十分に認められるはずです。

利用目的を基準として3つの区分に分けられる

ここからは賃貸マンションの場合も自己所有物件の場合も基本的な考え方は同じです。

それぞれの利用目的に応じて大まかに以下の3つの区分に分けて考えることができます。

• 事業所部分(仕事で必要となるスペース)
• プライベート部分(寝室や浴室などスペース)
• 共有部分(トイレや廊下など仕事でもプライベートでも利用する部分)

事業所部分とプライベート部分はその名前の通りなので、事業所部分と明示できる部分(床面積)が経費の対象となります。共有部分とは事業所としても私生活でも使用する空間の事で主にトイレや廊下などが含まれます。

計算方法としては事務所部分の面積とプライベート部分の面積の比率を掛けることになります。部屋全体のうち、事業所部分の面積が20%なのであれば、共有部分は実際の共有部分の面積に20%掛け算した面積になります。

ただ「明確に定義する」とは言うものの「ダイニングでは何があっても絶対に仕事をしないのか？」と言えばそうでも無い訳で、厳密にどうかと言うよりは規模にもよりますが、常識的な範囲で無理の申請をすることの方が重要のようですね。

計算方法についてはこちらのサイトがとても丁寧で分かりやすかったです。

http://www.sumoviva.jp/trend-tips/20150224_289.html

www.sumoviva.jp

客観的な説明ができるかがポイントになる

事業に直接関連する項目を客観的に説明できれば経費として計上可能となります。言いかえれば税務署の方を上手く納得させられるかどうかなので「事業と関係がある」ことを説明できる金額分であれば仮に説明(お尋ね)を求められたり、税務調査が入ったとしても問題無いです。

ただ、事業所部分は言いかえればオフィス扱いなので、プライベートな私物を置いておくのは余り良く無いです。万が一税務調査が入った際も信憑性を疑われるかもしれません。

注意点としては不動産経営の場合は事業的規模に満たない場合は、減価償却費、借入金利子、固定資産税のような直接経費以外は認められないケースあったり、個人事業の場合も確定申告を青色申告で行なっていない場合は何かと不利になると言う情報もあるため、客観性を保つためにも確定申告は青色申告を選択するべきですね。

ちなみに平成25年には個人事業主の方に対して東京地方裁判所にて「必要経費として認められない」との判決が出たこともありました。

住宅ローン減税利用時の注意点

また新築または築浅物件で住宅ローン減税の利用している場合はもう少し注意が必要です。

住宅ローン減税とは銀行などの金融機関から住宅ローンを利用し自身の入居用としての住宅を購入する場合に負担を軽減してくれる制度です。

具体的には年末時点でのローン残高に対して1%分を10年間納めた税金(所得税および住民税)から控除してくれます。そして、この制度は新築物件だけではなく中古物件にも適応されますし、規模によってはリフォームなどの場合にも適応されます。

住宅ローン減税が適応されるかについてはかなり細かい判断基準がありますが、新築や比較的築浅の物件購入であれば基本的には適応されるはずです。

全て把握するのは大変ですが、主なポイントはこんな感じです。

• 年間合計所得が3,000万円以下
• 住宅ローンを10年以上借入れる
• 床面積が50㎡以上
• 木造は築20年まで
• コンクリート造は築25年まで
• リフォームは増改築費用が100万円以上
• 物件購入の上限額は4,000万円まで

そもそも住宅ローン減税は自分が住むために購入したマイホームに対して減税される仕組みなので事業所や投資用マンションなどには適応されません。ただし事業所部分の割合が10%未満の場合は全額を住宅ローン控除の対象とすることが可能です。

また、事業所部分の割合が50%未満の場合は問題ありませんが、それ以上の場合は住宅ローン減税の適応を受けることができません。

住宅ローン減税使用時の事務所費の経費計上割合

事業割合(面積)	住宅ローン控除適応割合
10%以下	住宅ローン減税全額適応
10%以上〜50%未満	事業割合に応じて適応
50%以上	住宅ローン減税適応外

なので、その場合は余り事業所部分として沢山の経費を計上することにこだわらず、住宅ローン減税も考慮した上で最も大きな減税につながるようにバランスを工夫する必要があります。

このようなことを調べていると、どうしても税務署にビビッてしまいますね。

指摘されないように安全に申請するのか、少しでも正しく経費を計上するために攻め(？)の申請をするのかは個人ごとの性格にもよりますが、この先見直すタイミングは何度もあるはずなので、覚えておいて損は無い情報だと思いました。

書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。

• 個人所有のままでも問題無い
• 今後、規模の拡大を想定するのであれば法人化すべき

今回は賃貸経営における法人化のメリットとデメリットの他、法人化するべきタイミングについて解説します。

賃貸経営における法人化のメリット

法人化とは株式会社や有限会社などを設立することです。

何か本格的な事業をするのであれば法人化をした方が社会的な信用が得られたり、人材を集めやすかったりとさまざまなメリットが思い浮かびます。ですが「賃貸経営を進める上で、わざわざ手間を掛けてまで法人化する必要はあるのだろうか？」と考える方も多いと思います。

賃貸経営における法人化のメリットは主に以下の2点です。

• 節税効果が大きくなる
• 金融機関からの融資を受ける上で有利になりやすい

具体的なメリットについてもう少し詳しく解説します。

節税効果が大きくなる

法人化の大きなメリットは節税効果が高くなることです。

会社の設立費用や維持費用が掛かるにも関わらず、わざわざ家主や投資家が法人を設立する理由のほとんどが「節税効果が大きくなるため」だと言えます。

それでは個人事業主と比べて、法人化することでどのように税金面が優遇されるのでしょうか？

出張手当(日当)を経費にできる

個人事業主の場合、物件の視察などで出張した場合、交通費や宿泊費を経費として計上しますが、法人を設立し「出張旅費規程」を定めることで、交通費や宿泊費の他に日当として「出張手当」を支給することができます。

勿論、会社と個人が同一人物だったとしても「会社から個人に対して出張手当を支給した」と見なすことができます。

当然ですが、交通費や宿泊費を経費計上する場合と同じように、視察した物件の写真や何かエビデンス(記録)となる情報を残しておく必要があります。

親族への報酬を人件費として計上にできる

法人を設立すると配偶者や親族に事業の一部を依頼し、給与(役員報酬)を支払うことで人件費を経費計上できます。

また、退職時には退職金を支払うことでまとまった費用を経費計上することも可能であるため、物件の売却(譲渡所得)などで売上が大きかった場合は、合理的に利益を圧縮することができます。

個人事業主でも青色事業専従者給与を支払うことで人件費を経費計上できますが、法人化の場合は原則、全額損金として計上できます。

青色事業専従者給与を活用して節税効果を高めよう！

青色事業専従者給与を活用することで家族に支払う給与を経費として計上し、売上を削減することが可能です。適応条件や注意点を中心に制度の有効な活用方法を解説します。

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2019.02.02

保険料を全額経費として計上できる

個人の場合、生命保険控除として経費計上できるのは年間で最大12万円です。

• 生命保険料控除…上限4万円
• 介護医療保険料控除…上限4万円
• 個人年金保険料控除…上限4万円

一方、法人であれば保険料の経費計上に上限はありません。節税効果の高い法人向けの保険に加入することも可能です。

赤字を長期間(9年間)欠損金として計上できる

個人事業主の場合、青色申告者であれば赤字計上は可能ですが、法人の方が赤字計上できる期間が長いです。

• 個人の赤字計上…最大3年間
  • ※白色申告者は赤字計上不可
• 法人の赤字計上…最大9年間

ただし、法人の場合、仮に赤字経営だったとしても法人設立に伴う維持費用は必要になります。

節税対策として利益を圧縮したり赤字経営にするのは有効ですが、金融機関に対して融資をお願いする場合は、余りにも経営状態に問題があると融資を受けにくくなります。

売却時の譲渡所得を削減できる

投資用物件を保有し、数年間、賃貸経営をした後に売却を検討する場合、売却価格の他に譲渡所得税を意識する必要があります。

個人所有の譲渡所得は負担が大きい

ただし、個人名義として物件を売却する場合は、以下の2点に要注意です。

• 譲渡所得税の税率が大きい
  • 長期譲渡所得か短期譲渡所得により異なるがどちらも大きな負担になる
• その他の経費で相殺することが難しい
  • 節税対策がほぼ不可能になる

一方、法人名義の物件の場合は法人税として税金計算されるため、税率を抑えることもできますし、その他に経費として計上できるものがあれば、その分、利益を圧縮することが可能です。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

金融機関からの融資が有利になる

法人として金融機関から融資を受ける場合、条件次第では融資が有利になります。

新設法人でも融資は可能

何も実績の無い設立したばかりの新設法人でも、金融機関から融資を受けること自体は可能です。ただし、新設法人の場合は以下のような注意点があることも事実です。

• 個人と法人を一体として審査される
  • 個人としての属性や借入額に問題があれば融資が難しいかもしれない
• 個人での融資よりも条件が厳しくなる可能性がある
  • 貸出金利の上昇、融資額の縮小、融資期間の短縮など

これらの点を考慮すると、新設法人での融資はむしろデメリットの方が目立ってしまいますが、少しずつ事業実績を積んでいくことで、将来的には個人よりも好条件で融資を受けられるようになります。

実質的に連帯保証人が不要

個人が融資を受ける場合、融資を受けるタイミングで配偶者や親族などに連帯保証人になってもらうか、保証会社に連帯保証人を依頼する必要があります。勿論、保証会社に連帯保証人を依頼すれば、その分、借入金利が高くなってしまいます。

ですが、法人の場合は仮に法人と個人が同一人物だったとしても、法人で融資を受け、個人が連帯保証人になることが可能です。

法人の設立費用と維持費用

法人化には具体的にどの程度の費用が必要になるのでしょうか？

また同じ法人化でも株式会社と合同会社ではどのような違いがあるのでしょうか？

具体的な設立費用や維持費用にそれぞれの違いを比較してみました。

株式会社と合同会社の違いは？

2006年に有限会社法が廃止されたことにより、現在では有限会社を設立できなくなりました。と言うより、株式会社を設立するハードルが下がったため、そもそも有限会社を選択する必要がなくなりました。

また、会社形態としては「合資会社」「合名会社」なども存在しますが、賃貸経営の規模拡大を目指した法人化の手段としては、一般的に以下の2パターンのどちらかになります。

• 株式会社を設立する
• 合同会社を設立する

株式会社と合同会社を比較した場合のメリットとデメリットについて簡単にまとめました。

	株式会社	合同会社
社会的な信頼度	高い	低い
設立費用 維持費用	高い	安い
株式上場の可否 資金調達の可否	可	不可
株式総会の義務 決算広告の義務	有	無
代表者	代表取締役	代表社員
役員の任期	最長10年間	任期無し(無期限)

法人化と聞くと「株式会社を設立すること」だと脳内変換してしまう人もいるかもしれませんが、設立費用や維持費用のようなコスト面を考えると「合同会社を設立する」ことも選択肢の一つです。

僕は本業ではIT関係のエンジニアをしていて、過去には友人と一緒に法人化をしたのですが、その時は社会的信用などを考慮して株式会社を設立しました。ですが、不動産経営者として事業を進める上では、IT業界やその他の業界と比べて社会的信用もそれ程必要無いです。また事業拡大を目指す場合も、株式からの資金調達からでは無く、金融機関からの融資が中心になるため、余程、大きな理由がなければ合同会社でも十分な場合がほとんどです。

法人化の設立費用

法人設立のデメリットは設立費用と維持費が必要なことです。株式会社と合同会社で具体的にどの程度の費用が掛かるのかを簡単にまとめてみました。

株式会社および合同会社の設立費用には以下のような費用が掛かります。

	株式会社	合同会社
登録免許税	150,000円	60,000円
定款の収入印紙代	40,000円	40,000円
定款の認証手数料	50,000円	不要
定款の謄本手数料	2,000円	不要

また、その他にも、株式会社、合同会社、共に以下のような諸費用が掛かります。

• 会社の実印作成代金…5,000円程
• 個人の印鑑証明取得費用…300円×枚数分
• 登記簿謄本の発行費用…500円×枚数分

なお、定款の収入印紙代は専門家に依頼することで(電子定款で対応するため)無料になりますが、それでも株式会社と合同会社では、少なく見積もっても14万円前後の差があります。

法人化の維持費用

株式会社および合同会社の維持費用には以下のような費用が掛かります。

	株式会社	合同会社
官報への公告掲載 決算公告	6万円	不要
重任登記	役員任期終了ごとに1万円	不要

株式会社の場合、定款に役員の情報を記載する必要があります。

役員の任期期間は最長で10年間です。期間が満了になると退任、または重任(再任)することになる訳ですが、そのためには重任登記が必要になります。

一方、合同会社の場合は任期期間はありませんし、重任登記も不要です。

法人化の適切なタイミングは？

個人の賃貸経営者が法人化を目指す場合、どのタイミングが適切なのでしょうか？

ポイントは「節税効果と維持コストのバランス次第」になります。

個人の賃貸経営者が事業規模の拡大を目指し、法人化を検討する場合、主に以下の2パターンが考えられます。

• 売上げが一定以上になったタイミング
• 融資を受けるタイミング(最初から法人化する)

それぞれの理由についてもう少し詳しく解説します。

売上が一定以上になったタイミング

賃貸経営において法人化の最大のメリットは節税効果です。

なので設立費用や維持費用を負担してでも、それ以上に収めるべき税金を安くすることができれば、法人化の恩恵を受けられていると考えられます。

税金にはさまざまな種類がありますが、ここでは所得税と住民税について考えてみます。

個人の税金の計算方法

例えば個人の場合、所得税の計算方法は超過累進税率をもとに計算されます。超過累進税率とは所得が増えれば増える程、収めるべき所得税の税率が増えていく仕組みです。会社員(給与所得者)でもフリーランスのような個人事業主での超過累進税率が適応されるという意味では同じような計算方法になります。

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

一方、住民税については所得に関わらず一律で10%程です。例えば、年収が400万円の人と1,000万円の人では収めるべき所得税の税率は大きく変わりますが、住民税の税率はどちらも10%程になります。

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2025.05.04

法人の税金の計算方法

法人の場合は税金を法人税として収めることになります。

法人税の特徴は所得金額が800万円を超える場合、税率は一律で23.9%になり、それ以上は増えないことです。

会社の課税所得に対する税率

課税される所得金額	税率
800万円以下	15%
800万円超	23.9%

そのため一般的には法人化することで節税効果が期待できるのは「売上が1,000万円を超えるタイミング」だと言われます。

勿論「経費をどの程度計上できるか？」「個人の給与(役員報酬)をどの程度にするか？」によっても大きく変わりますし、ある程度の事業規模になったとしても、ずっと個人事業主をして賃貸経営を継続している家主も沢山いるため、一概には言えませんが、一つのポイントとしては目安になる金額だと思います。

会社設立に伴う所得の変化とこれからの取組みについて

個人事業主から法人化すると税金や社会保険の仕組みが複雑になります。今回はそれぞれの所得の違いを中心に分かりやすくまとめました。法人化を検討している人にとって参考になる思います。

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2020.03.20

融資を受けるタイミング

仮に、売上げや利益が小規模でも「将来的に不動産規模を拡大したいのであれば、なるべく早く法人化するべき」と考える家主も意外と多いです。

その理由は「法人名義で物件を所有することができる」からです。

それでは、何故、個人名義では無く、法人名義で物件を取得する必要があるのでしょうか？

それは、上記でも解説した通り「物件を個人名義で取得するか法人名義で取得するかによって物件売却時の譲渡所得税の取り扱いが全然異なる」からです。

ほとんどの家主は、投資用物件を購入する場合、金融機関から融資を受けるはずですが、できれば融資を受けるタイミングで法人化することで、個人名義では無く、法人名義として物件を所有することができます。

金融機関の理解も必要

法人化には設立費用や維持費用が掛かることを考えると、少なくとも購入できる(購入するべき)物件が見つかったタイミングで法人化の手続きを進めることになります。

勿論、先に法人だけを設立してしまっても構わないのですが、もしも、法人を設立したにも関わらず、購入できる(購入するべき)投資用物件が見つからなければ、法人の維持費用や設立費用だけが無駄になってしまうからです。

既に法人を設立済みの場合は特に問題ありませんが、融資を受ける時点でまだ法人を設立できておらず、融資を受けるタイミングで会社を設立したいのであれば、金融機関に対してなるべく早いタイミングで「法人として融資を受けたい」ことを伝える必要があります。

途中で法人化したらダメなのか？

「売上げや利益が少ないうちは節税効果が余り見込めないこと」や「個人名義で物件を売却すると譲渡所得税の負担が大きいこと」を踏まえると、以下のような疑問が浮かぶと思います。

投資用物件を購入するタイミングでは個人で融資を受け、事業が軌道に乗ったタイミングで法人化を検討すれば良いのでは無いか？

またそのタイミングで物件の所有情報を個人名義から法人名義に変更したら良いのでは無いか？

とても良い考え方のように思えますが、残念ながら、それは少し難しいです。

理由は「個人所有の投資用物件を法人名義に変更することは想像以上に困難」だからです。

法人への名義変更はとても大変

個人から法人に物件の名義変更する(所有権を移す)場合、以下の3点を考慮する必要があります。

名義変更には「原因(理由)」が必要

名義変更には法律上の「登記原因」が必要になります。名義変更の理由は多くの場合、節税な訳ですが、法律上はそれだけでは不十分で、主に以下のような登記原因が必要になります。

• 贈与(民法549条)
  • 財産を無償で与える
  • 莫大な？贈与税が掛かる
• 現物出資(会社法207条)
  • 個人が法人に対して不動産の現物支出をする
    • 法人側の資本金増資登記を司法書士に依頼する必要になる
  • 価格算定には不動産鑑定士および税理士による評価証明が必要
• 売買、売却(民法555条)
  • 売買価格が適正でなければ税務署からの指摘(お尋ね)が入る
  • 売買価格の妥当性が無ければ「みなし贈与」と判断される
    • みなし贈与税を請求される

名義変更の理由として一般的なのは「売却」です。

ですが、売却時の売買価格は「適正な価格」である必要があります。もし売買価格に対して税務署から指摘を受けて価格の妥当性を証明することができなければ、その差額(設定価格と適正価格の差額)は「贈与である」とみなされ「みなし贈与税」の対象になります。

自分(個人名義)から自分(法人名義)に名義変更するだけなのに…クソ面倒臭いです。

税金や事務手数料が掛かる

仮に個人と法人が同一人物であったとしても、所有権を移すだけであるにも関わらず、数十万〜数百万単位のお金が必要になります。

• 不動産所得税
• 登録免許税
• 司法書士への依頼料など

個人所有の投資用物件を売却する際には、とても大きな負担(譲渡所得税)が掛かってしまうのは確かですが、それを緩和するために、個人から法人に名義変更する場合は、それ以上に費用が掛かってしまう可能性が高いです。

例え同じ人物が所有する物件でも個人から法人に名義変更する場合、想像以上の税金や事務手数料が必要になるため、残念ながら、余程の理由が無い限りは名義変更はおすすめではありません。

節税対策として名義変更をするのに、むしろ損してしまうのか…

金融機関との合意が必要

名義変更したい物件に対して、ローンが残っている場合、融資元の金融機関の合意を得なければなりません。その上で以下のような対応が考えられます。

• 個人の融資を法人に切り替える
• 個人の融資を完済し、法人に新規の融資をしてもらう

個人の融資を法人に切り替えることができなければ、(融資が下りれば)法人として新規の融資を結び、個人の融資(残債)を完済するような手続きが必要になります。

自分(個人)から自分(法人)だったり、親族間同士での名義変更の場合は抵当権の変更は必須では無いようですが、それでもいろいろと(当事者側からすれば)無駄に思える手続きが多いです。

物件の購入後に個人所有から法人所有に名義変更するのは想像以上にハードルが高いため、譲渡所得税の対策としては、最初から法人名義で物件を所有するべきです。

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2023.10.05

名義変更はおすすめできない

個人所有物件の売却時に掛かる譲渡所得税が比較的大きな負担になることは事実ですが、譲渡所得税の負担を軽減するために、それ以上のコスト(贈与税や各種手続きなど)と労力を掛けるのは本末転倒です。

最初から法人名義で物件を取得できていればベストです。ですが、余程の理由が無い限り、一度、個人で所有した物件をわざわざ法人所有に名義変更する必要はありません。

…とは言うものの、僕も最初に購入した区分マンションは個人名義で取得してしまっていました。

この辺りは購入前に事前に理解できていれば良かったのですが、物件選びに集中し過ぎてしまい、このような税金の仕組みまでは考慮できていなかったのが正直なところです。反省ポイントです。。。

法人化のために必要な手続きは？

個人の場合であれば、開業届を税務署に提出するだけで事業を開始できますし、頑張れば自力で確定申告を作成、提出することも可能です。ですが、法人化して会社を設立するのであれば自分一人では中々難しく、基本的には専門家からの支援が必要になります。

専門家からの支援が必要

株式会社や合同会社を設立するには以下のような専門家に協力を仰ぐ必要があります。

• 司法書士
  • 定款の作成、不動産登記、商業登記などの登記手続きの代理人
  • 140万円以下の簡易裁判の訴訟代理(認定司法書士)
  • 憲法、民法、刑法、商法(会社法)、登記法(不動産、商業)などの知識を習得
• 弁護士
  • 定款の作成、不動産登記、商業登記などの登記手続きの代理人
  • 法的問題が生じるリスク、法的紛争などの回避(アドバイス)
  • 法人設立後の顧問弁護士契約
• 行政書士
  • 書類作成業務(建設業許可、会社設立、財務諸表、遺言書など)
  • 許認可申請の代理(官公署への提出など)
  • 相談業務(相続対策、経営コンサルティングなど)
  • 登記手続きの代理人は不可
• 税理士
  • 法人設立後の税務処理など
  • 登記手続きの代理人は不可

会社の設立は「司法書士」か「弁護士」に依頼し、設立後の税務処理などを「税理士」に依頼するのが一般的だと思います。

法人設立の具体的な手続きは？

法人設立の具体的な方法は「株式会社を設立するか？」「合同会社を設立するか？」で多少異なりますが、簡単に流れとしては以下の順番で手続きできます。

1. 基本事項(定款の内容)を確定させる
   • 社名(商号)…何でも良い、自分の好みで
   • 本店所在地(住所)…基本的には自宅で良い
   • 役員…自分(代表社員だけでも良い)
   • 事業目的…基本的には不動産経営などで良い
   • 資本金額…1円以上でも良い
2. 印鑑を作成
   • 発起人(代表者)の印鑑、印鑑証明書
   • 社判(法人の印鑑)
     • 代表印(会社実印)…会社設立時に法務局で登録
     • 銀行印…法人用口座の作成時に登録
     • 社印(認印、角印)…一般的に利用
3. 公証役場での認証(1週間程掛かる)
   • 定款、委任状
   • 定款認証代金(株式会社…52,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の認証手数料(株式会社…50,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の謄本手数料(株式会社…2,000円、※合同会社は不要)
   • 本人確認書類
   • 定款電子データ受け取り用のメディア(CD-R)
   • 発起人(代表者)の印鑑証明書、実印
4. 資本金の入金
5. 法務局へ提出
   • 定款、印鑑証明書
   • 資本金の入金書(コピー)
   • 登録免許税(株式会社…150,000円、合同会社…60,000円)
   • 社判(法人の印鑑)、発起人(代表者)の印鑑、(※記載誤り、押印漏れのため)

法人化と聞くととても複雑な手続きが必要のように感じられますが、実際には必要な書類と作成し「公証役場」と「法務局」に提出すれば完了です。

合同会社設立の具体的な手続きについて

賃貸経営は入居者の獲得や将来の修繕工事の方針決系などが大切ですが、同じように大切な項目として「節税対策」があります。節税対策を考慮した上で、個人事業主が事業規模を拡大していく場合、大きく以下のような選択肢があります。 個人事業主として進めて...

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2020.03.08

合同会社は意外と簡単に設立できる

賃貸経営者である個人事業主が会社を設立する場合、その他の業界(例えばIT業界など)と比べて、法人化するハードルが低いです。ハードルが低いと言うよりも「必要性が高い」と思います。

その最も大きな理由は「売買益による譲渡所得税の節税効果が大きい」からです。

なので、その他の業界だと、ある程度の売上げや利益を確保できなければ、法人化する意味が無い(法人化による節税効果以上に法人の維持費の方が大きい)ですが、賃貸経営者の場合は売上げや利益が一定額を満たしていない場合でも、法人化する必要性が高くなります。

中には「賃貸経営は法人化した上で始めるべき」と考えられる家主の方も多いです。

また、上記の通り、法人設立の具体的な手続きについても、そこまで難しい訳ではありません。

「自分が会社なんて設立できる訳が無い」と思い込まずに、少しだけ前向きに考えても良いかもしれません。

そもそもマイナンバーとは全国民に対して割り当てられる12桁の個人番号の事です。

マイナンバー導入の目的は行政関連で行われるさまざまな手続きの効率化のためで主に社会保障、税金、災害対策に対して情報を一元管理するような仕組みです。

インターネットでもさまざまな情報が公開されていますが、そもそもマイナンバーの導入以前に、まずは従来の税金(納税)の仕組みについて理解しない事には話が分かりづらいと思います。

どうして会社にばれてしまうのか？

それではそもそも何故、自分が副業(副収入を得ている)事が会社にばれてしまうのか…結論から言うとそれは住民税が原因である事が多いと言われます。

ですが住民税と一言で言ってもイマイチ良く分からないような…似たような言葉に所得税と呼ばれるものもありますし、一体、住民税とは何なのか…

ちなみにこの他にも自ら話してしまったり、SNSを経由して情報が洩れる場合もありますが、そこについては割愛します。

納税については「源泉徴収」、「年末調整」、「確定申告」…などなど謎の用語が沢山出てきて難しいですよね。なので、まずは税金を納める上で最も関連性の高い(と僕が勝手に思っている)確定申告についてお話したいと思います。

そもそも確定申告とは

確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

ちなみにこのタイミングではまだ住民税は納付しません。後ほどご説明しますが住民税を納付するのはもう少しだけ後の事です。

勿論、個人事業主の方や副収入を行っている方は確定申告が必要になりますが、会社員の給料分については、基本的に会社側が変わりに所得税を納めてくれているので気にする必要がありません。全ての会社員がそれぞれ個別に確定申告したら、税務署も大変なことになってしまうからです。

ちなみに、月々のお給料明細を確認すると所得税が自動で差し引かれている(源泉徴収)はずです。

ですが、サラリーマン大家については会社から支払われるお給料とは別に家賃収入があります。

なので、その分については自分で申告する必要がある訳なんですね。

確定申告には青色申告と白色申告とがありますが、記載事項としては家賃による不動産取得の金額で、その内訳としては総収入額から管理費や仲介手数料などの必要経費を差し引いた金額となります。

青色申告と白色申告の違いとしては控除額優遇制度の有無や、求められる記載情報の精度や帳簿書類の保管期間の違いなどがありますが、確定申告の目的としては同じです。

このように所得税に関しては確定申告と併せて税務署に支払う事になります。

ところが住民税については少し違います。確定申告の情報を元に納める住民税の金額を算出する事には変わりないのですが、住民税は各市町村(市役所)に支払うため事になります。

なので流れとしては確定申告を行う事で税務署から市区町村(市役所)に対して自動的に住民税の金額が通知される仕組みです。

そしてここで最も重要となるのは住民税の支払方法です。

確定申告を行う際、住民税の支払方法については「特別徴収」か「普通徴収」を選択する事になるのですが、特別徴収を選択してしまうと本業としての会社員の給料に上乗せした分が会社に通知されてしまいます。

なので会社の経理担当としては「この人、お給料のわりに住民税が高いなぁ？」と違和感を持たれてしまう訳です。これはヤバい…

一方、普通徴収を選択すると副業による上乗せ分については会社には通知されずに自宅に届きますので、住民税によって経理担当が違和感を持つ事は無い訳なんですね。

要するに会社に副業分の収入をばれないようにするためには確定申告の際に普通徴収を選択する事が大前提となります。

ここまでのお話はマイナンバーが導入される以前のお話になりますが、まずは所得税と住民税の仕組みが整理されるとマイナンバーに対する理解もしやすくなると思います。

今後も会社にばれずに不動産経営を行うためのポイントを少しずつ掲載したいと思います。

節税対策を考慮した上で、個人事業主が事業規模を拡大していく場合、大きく以下のような選択肢があります。

• 個人事業主として進めていくか？
• 会社を設立して法人として進めていくか？

賃貸経営の目的が「老後資金の確保」や「低リスクな資産運用」であれば、区分マンション1戸〜2戸程度でも良いかもしれませんが、将来的に事業規模の拡大を目指したい場合は法人化することで節税対策に繋がります。

現在、日本では、法人化の手段として「株式会社」と「合同会社」の2つの選択肢が一般的ですが、この記事では設立費用が安く設立後の運営も比較的容易である「合同会社」の設立について解説します。

合同会社設立の具体的な手続きは

「会社設立」と聞くと事業として大成功しているようなイメージがあるかもしれませんが、賃貸経営の場合は、まだ事業的規模の経営ができていなかったとしても、比較的、早いタイミングで法人化を検討する人が多いです。

また株式会社に比べて、合同会社だと、会社設立に必要となる資料も少なく、設立後の管理コスト(維持費用など)もある程度抑えることができます。

合同会社設立の流れ

合同会社を設立する場合、以下のような手順で手続きを進めることになります。

1. 基本事項(定款の内容)を確定させる
   • 社名(商号)…何でも良い、自分の好みで
   • 本店所在地(住所)…基本的には自宅で良い
   • 役員…自分(代表社員だけでも良い)
   • 事業目的…基本的には不動産経営などで良い
   • 資本金額…1円以上でも良い
2. 印鑑を作成
   • 発起人(代表者)の印鑑、印鑑証明書
   • 社判(法人の印鑑)
     • 代表印(会社実印)…会社設立時に法務局で登録
     • 銀行印…法人用口座の作成時に登録
     • 社印(認印、角印)…一般的に利用
3. 公証役場での認証(1週間程掛かる)
   • 定款、委任状
   • 定款認証代金(株式会社…52,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の認証手数料(株式会社…50,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の謄本手数料(株式会社…2,000円、※合同会社は不要)
   • 本人確認書類
   • 定款電子データ受け取り用のメディア(CD-R)
   • 発起人(代表者)の印鑑証明書、実印
4. 資本金の入金
5. 法務局へ提出
   • 定款、印鑑証明書
   • 資本金の入金書(コピー)
   • 登録免許税(株式会社…150,000円、合同会社…60,000円)
   • 社判(法人の印鑑)、発起人(代表者)の印鑑、(※記載誤り、押印漏れのため)

合同会社の設立には関連資料の作成や公証役場での手続きなどある程度時間が掛かるため、着手してから1ヶ月程は掛かると言われます。

金融機関に対して、(個人では無く)法人として融資を受けたい場合は、その辺りも考慮して、早い段階で金融機関と合意を取る必要があります。

社名変更は面倒くさい？

賃貸経営のために会社を設立したとしても、その社名が全面に出るタイミングは意外と少ないですが、それでも一度決めた社名を変更したい場合もあるかもしれません。

社名変更をするにはどのような手間や費用が掛かるのでしょうか？

まず、社名は登記事項として登記簿に明記されます。

また社名が変わるということは、当然「社判(法人の印鑑)」も変わるはずです。

大規模な会社で社員(役員)の同意が必要な場合は、その辺りの手間は必要かもしれませんが、小規模な賃貸経営の場合だと、ほぼ代表者の独断で変更できるはずなので、意思決定もスムーズに進み、意外と簡単に社名変更できそうです。

ちなみに賃貸経営の場合は余り無いかもしれませんが、以下のように会社形態を後から変更するのもそれ程、難しいことでは無いようです。

• 合同会社から株式会社への変更
• 株式会社から合同会社への変更

ただ、いずれにしても「必ずしも必要か？」と考えると微妙なので、会社設立のタイミングで慎重に考えて、その後は基本的に変更しないで済むようにできた方が絶対に良いですよね。

定款って何？

合同会社を設立するためには定款が必要になることが分かった訳ですが、定款とは具体的にどのようなものなのでしょうか？

定款の役割と記載事項

ここでは定款について簡単に特徴をまとめました。

• 会社を運営するための基本的な規則(※会社の憲法)
• 以下3点の記載事項を定める必要がある
  • 絶対的記載事項
    • 定款に必ず記載しなければいけない事項
      • 記載が無ければ無効となる
    • 社名(商号)、本店所在地(住所)、役員、事業目的、資本金額など
  • 相対的記載事項
    • 定款に記載が無くても定款自体の効力には影響がない
      • ただし未記載の場合、該当事項の効力は無い
    • 取締役会の設置規定、役員任期の規定など
  • 任意的記載事項(※定款記載の必須項目では無い)
    • 任意に記載事項を定義
    • 取締役などの役員の人数など
• 本店所在地を管轄する公証役場に提出し認証を受ける必要がある

定款は株式会社だけでは無く、合同会社でも作成が必須の書類です。ただし、合同会社の場合は「株式の発行」が無いため、株主総会などの項目はありません。

公証役場と法務局

ここまでの説明で定款のイメージがざっくりつかめたと思いますが、せっかくなので、ついでに「公証役場」と「法務局」についてもどのような役割があるのか簡単にまとめてみます。

• 公証役場
  • 法務省が管轄し全都道府県に設置されている
    • 全国で約300箇所、大阪だけでも11箇所が設置
  • 中立な立場で公的な証書の作成や認証を行う
  • 定款の認証以外にもさまざまな書類の認証を行う
    • 相続関係、不動産の売買関係など
• 法務局
  • 法務省が管轄し全国に設置されている
    • 法務局、地方法務局、支局、出張所など約500箇所が設置
  • 不動産登記(土地、建物)、商業登記(法人登記)、相続登記などを管理
  • 公証役場で認証された定款の提出先
    • 宗教法人、NPO法人なども登記可能
  • 戸籍・国籍事務、供託事務、人権擁護事務なども対応

「定款」「公証役場」「法務局」の特徴が分かれば、誰かに法人化の手続きを説明する場合でも、とてもスムーズになると思います。

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2023.10.07

定款と登記の違い

「定款」と「登記」の違いについても混乱してしまいそうなので簡単に解説します。

• 定款
  • 会社を運営するための基本的な規則(※会社の憲法)を会社側で管理
• 登記(登記簿謄本)
  • 定款の規定の中で「法的に定められた」部分を法務局側で管理
  • 手数料を支払うことで誰でも閲覧可能

定款と登記(登記簿謄本)の内容としては、ほとんど大きな違いはありませんが「会社側で管理している」か「法務局側で管理され一般の人でも閲覧可能か」の違いがあります。

会社員をしながら法人を設立すると？

会社員をしながら賃貸経営のために(つまり副業のために)会社を設立する場合、いくつか注意点が出てきます。

社会保険の負担はどうなる？

個人事業主の場合、従業員が4人以下であれば社会保険への加入義務はありません。

ですが、法人を設立した場合、株式会社でも合同会社でも、また社員が代表社員一人であっても、(役員報酬が0円で無い限り)社会保険には強制的に加入しなければいけません。ちなみに社会保険には以下の5項目が含まれます。

• 健康保険
• 年金保険
• 介護保険
• 雇用保険
• 災害保障保険

会社員として勤めている(本業側の)会社で社会保険に加入しており、かつ(自らが設立した会社も含め)どこか別の会社から報酬をもらっている場合、それぞれの会社の社会保険に加入する必要があるのですが、その場合、以下のような流れになります。

• 勤め先の会社の管轄する年金事務所に「健康保険・厚生年金保険被保険者所属選択・二以上事業所勤務届」を提出
• 年金事務所が全ての給与金額を合算し、それぞれの会社ごとに「標準報酬月額」で按分した上で、社会保険料を確定
• 年金事務所からそれぞれの会社に対して社会保険料の金額が通知
• それぞれの会社ごとに毎月の給与から該当する社会保険料を天引き

なお「標準報酬月額」とは毎年の4月〜6月の収入金額の返金の金額で標準報酬月額表により(大きな差はありませんが)都道府県ごとに定められています。

勤め先の会社にばれないか？

勤め先である会社から給与所得をもらいながら、自ら設立した会社からも報酬をもらってしまうと、勤め先である会社に対して保険料の金額が通知されてしまうため「どのか他の会社から報酬を受けていること」がバレてしまいます。

副業規定などが無く、バレてしまっても構わない場合は特に工夫は必要無いですが、もしバレたくない場合は以下のような対策をするのが一般的です。

• 自分の役員報酬を0円として社内に内部留保を溜め続ける
• 同一生計である配偶者や親族に対して報酬を支払う

つまり、いずれかの方法で「自ら設立した会社から自分の報酬を0円にする」ことで、社会保険料の上昇を防ぎ、どこかのタイミング(例えば今の勤め先を退職したタイミングなど)で、法人側から個人側にお金を移せば問題無いはずです。

また、代表を配偶者として会社を設定すれば、登記簿上でも自分の名前が表面に出てくることは無いため、身バレ(身元がバレるの)を避けたい人は有効かもしれませ。

会社設立のタイミングは？

個人の賃貸経営者が法人化を検討する場合、ポイントになるのは「節税効果と維持コストのバランス次第」になります。

当然ですが、株式会社や合同会社を設立して、法人化するには「設立費用」や「維持費用」が掛かります。

そのため、わざわざお金を掛けて法人を設立したとしてもそれに見合うだけ(またはそれ以上)の効果が無ければ、その分、お金が無駄になってしまいます。

賃貸経営者が会社を設立するタイミングとしては、主に以下の2パターンに分かれます。

• 売上がが一定以上になったタイミング
• 融資を受けるタイミング(最初から法人化する)

賃貸経営以外の業種の場合は「売上げが一定以上になったタイミング」が多いですが、賃貸経営の場合は、事業規模が小規模でも、比較的早いタイミングで法人化することが多いです。ちなみに、その一番の理由は「投資用物件の売却益による譲渡所得の課税方法」です。

「法人化はいつするのか？」「そもそも法人化する必要があるのか？」は個人の条件によりさまざまですが、将来的に事業規模を拡大することを目指したいのであれば「融資を受けるタイミング」で最初から法人化するべきだと考える不動産投資家も一定するいます。

なお、賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングなどについては、以下の記事で詳しく説明しています。将来、法人化を検討したい人にはおすすめの記事だと思います。

賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？

賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。 個人所有のままでも問題無...

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2020.04.08

今回は不動産投資をすることによって得られる節税効果について内容を確認してみたいと思います。

不動産投資による節税効果

節税効果とは本来個人が支払うべき税金を少なくすることです。

もう少し具体的に説明すると会社員にしても個人事業主にしても法人にしても仕事をしてお金を稼ぐとその利益に対する所得税や住民税などの税金を国に収める必要があります。

会社員の場合は余り意識しないかもしれませんが、給与明細を確認すると月々の収入から所得税や住民税分の給料が差し引かれているはずです。

損益通算とマイナス収支

不動産投資による節税効果を理解する上で大切なポイントになるのが以下の2点です。

• 損益通算
• マイナス収支

仮に自分の務めている会社からだけ収入を得ている場合は給料(年収)を算出するのはとてもシンプルですが、それ以外にも事業所得や不動産所得があった場合はその全ての収入を合計した金額に対して所得税や住民税など金額を算出します。

このように複数の所得を総合課税として合計して課税額を計算する方法を損益通算と呼びます。

またマイナス収支とは文字通り収入がマイナスになることです。

もし不動産投資による年間の収入がマイナスになった場合はそのマイナス分を会社員として稼いだ給与所得や自営業者やフリーランスとして稼いだ事業所得から差し引くことで課税対象額を抑えることができます。

課税対象額については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

【2020年最新版】給与所得の課税対象額と所得税の計算方法をどこよりも詳しく徹底解説

所得税算出の基準となる課税対象額についてどこよりも詳しく説明します。給与所得と課税対象額の違いや各種控除額の計算方法を踏まえ誰でも簡単に所得税の仕組みが分かる内容になっています。

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2025.05.04

どうして不動産所得がマイナスになるのか？

本来、お金を稼ぐために不動産投資をしているのに、何故、不動産の所得がマイナスになってしまうのでしょうか？

それは不動産の経営によって得られる家賃収入以上に必要経費の方が高額になることがあるからです。

なお、不動産投資で発生する一般的な必要経費には以下のようなものが含まれます。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

管理費や修繕積立金のように、毎年、一定の経費として計上できる項目もありますが、減価償却費や借入金金利のように徐々に減少していく項目もあります。

節税効果は減少していく

繰り返しになりますが経費計上に伴う節税効果は初年度が最大になります。

初年度は物件購入に伴う初期費用の多くを経費として計上できますが、2年目以降はその効果も無くなってしまいますし、それ以外の経費についても年々減少傾向になっていきます。

節税効果が最も大きいのは減価償却費

減価償却とは複数年利用し続ける一定金額以上の資産い対して耐用年数(減価償却期間)に応じて少しずつ経費として計上する考え方のことです。

実際にはお金は減っていないけど、会計上は出費があるように考えられます。

減価償却が適応される耐用年数は物件の種類により異なります。

減価償却の法定耐用年数

物件の種類	耐用年数
鉄筋コンクリート（RC）	47年
重量鉄骨（鉄骨材4mm超）	34年
軽量鉄骨（鉄骨材3mm超〜4mm以下）	27年
軽量鉄骨（鉄骨造3mm以下）	19年
木造	22年

減価償却費については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

借入金利子はローン残高と関連して減少していく

ローン金利も同じ考え方です。

元金に対して金利(2%～3%程)が課せられるので、徐々に金利は目減りしていき、勿論いずれなくなります。

金利が減っていくことはその分支出が減るので良いことなのですが、その分、経費として計上できる金額も同じように減っていくことになります。

借入金の金利については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

ジャックスの金利内訳を解説！保証金負担と金利設定の基準について

投資用物件の購入時に融資を受ける際、金利はとても大きな負担になります。ここでは金利設定の判断基準と利息や保証料により、どれだけ返済総額が大きくなってしまうか解説します。

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2019.04.07

金利負担の影響は？計算方法を理解して返済総額を算出しよう！

不動産投資ローンの上昇は不動産経営を行う上で大きなリスクの一つです。投資用物件を現金一括キャッシュで購入する人は珍しく、多くの人が不動産投資ローンを活用することになりますが、将来的に金利が上昇すれば、ローンの返済負担が大きくなります。今回は...

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2019.11.16

固定資産税・都市計画税は負担が大きい

減価償却費は実際にはお金は減っていないのに会計上は支出として計上できる経費です。

一方、固定資産税や都市計画税は毎年実際に支払わないといけない税金です。

経費として計上することで節税に繋がることは嬉しい限りですが、物件の規模によっては結構大きな支出となってしまうためどちらかと言うと負担感が大きな項目となります。

固定資産税と都市計画税については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

物件購入初年度が経費が最大になる

特に投資用物件を購入した初年度はさまざまな初期費用が掛かりその多くが経費として計上できるため不動産所得がマイナスになる傾向があります。

大規模修繕やリフォームなど高額な支出が無い場合は例外的に経費として計上する金額が大きくなりますが、基本的には投資用物件を購入した初年度が最も経費が大きくなります。

そのため必要経費が家賃収入を上回るのはある一定の時期までで、いずれは損益通算した結果がプラスになるため課税額は増えます。

※勿論、その分、キャッシュフローが出ていれば問題無いことです。

実際に必要となる必要経費については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

収支内訳書(不動産所得用)を読み返してみました【2014年分】

去年(平成26年分)の確定申告の内容を見返しています。今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。白色申告に必要となる収支内訳書収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。対象の期間(1月1〜1...

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2019.12.31

節税効果の本質を正しく理解することが必要

確かに不動産投資には大きな節税効果があります。

ただし初年度(または購入後数年間)の試算やシュミレーションを期待して「税金対策になるから！」というだけの理由で購入をするのは間違いです。

パンフレットやホームページには大きく「節税効果！」の文字が並びますが、それは一時的なことであり、その本質を正しく理解した上で物件を購入しなければいけません。

正確に内容を把握している人もいれば、給与の残業代の合計と手取り金額くらいしか把握していない人も多いんじゃないでしょうか。

給与明細書の見方を理解する

給与明細の内容は知っていて損はない知識ではあるものの、中々、全ての項目を理解するのは難しいですよね。

僕は会社員として給与を受け取っていた時は、毎月給与明細をもらうたびに一つ一つ内容は理解するようにしていました。

最初のうちは一度調べてみるだけでは、中々、理解するのは難しいですが、給与をもらい始めてから一年近く経ってくる頃には、全ての項目を正しく理解できるようになっていました。

給与明細の内容を理解する

今回は、実際に僕が2014年の1月分として支給された給与明細の数字をもとに内容を確認したいと思います。下の給与明細を見ていただくと分かるように、給与明細には基本的に４つの項目から構成されています。

• 勤怠
• 支給額
• 控除額
• 記事(差引き支給額)

形式は会社ごとに違いますが「勤怠」「支給」「控除」の3項目については、大体どこの会社でも必要となる項目です。「記事」については項目名が違ったり会社によっては記載が無い場合もありますが、大体、同じような内容が記載されています。

従業員が実際に受け取る給与の金額は、総支給額から国に対して税金や社会保険料を納めた天引き後の支給額を受け取ることになります。

勤怠(勤務時間)の見方

勤怠の項目には出勤日数や勤務時間の他、残業時間などが含まれます。支給額を計算する上で基準となる大切な数字なので、最低限ここだけでもチェックしておきたいところです。

要勤務日数と出勤日数

要勤務日数は勤務しなければいけない日数で出勤日数は実際に出勤した日数です。実際の出勤日数が勤務しなければいけない要勤務日数に満たない場合は、その分支給額から差し引かれてしまいます。ただ、多くの会社では有休制度があるため個人に割り当てられた有休を使い切るまでは支給額が直接差し引かれることはありません。

勤務時間

勤務時間は実際に勤務した時間です。お昼やすみの時間として45分〜60分程は自動的に時間を差し引かれたり、1日のうち一定時間以上働くと休憩の名目で非労働時間も計算されてしまうため、実際には会社にいた時間よりも少なくなります。

勤務時間は会社によっては15分単位だったり30分単位だったりしますが、この時間を基準として給与支給額が決められます。

残業時間

残業時間は、本来勤務しなければいけない時間を超過した時間のことで、この時間の分だけ時間外手当が支給されます。この明細書には要勤務時間(勤務しなければいけない時間)の記載がありませんが勤務時間から残業時間を差し引いた時間が要勤務時間になるはずです。

ただし目安として月間で45時間を超過したり年間と通して360時間を超過すると会社としても労働基準法や人件費(コスト面)などいろいろと問題になってしまいます。そのため、一定時間を超過すると申請しづらい空気になったり、長時間労働の報告書などを提出させられることもあります。

支給額の見方

支給額の計算方法は基本給とその他の手当ての合計で計算されます。単純な足し算なだけなので意外と単純です。

基本給

給与のベースとなる金額です。残業代やボーナスの査定や退職金などを計算する時の基準となる金額なので、総支給額が同じでも基本給が少ないと残業代やボーナスの金額も少なくなってしまいます。

残業手当

残業時間に応じて支給されます。残業する時間帯によって「普通残業」の他に「深夜残業」や「休日出勤」など呼び方が変わり、会社にもよりますが、支給額も「深夜残業」や「休日出勤」の方が「普通残業」よりも多めになることが一般的です。

その他の諸手当て

残業手当の他にも会社独自の規定により、さまざまな手当てが支給されます。会社ごとに支給されるルールが違いますし、そもそも手当てが無い会社もたくさんありますが、一般的な手当てにはこのようなものが含まれます。

• 資格手当
• 住宅手当
• 役職手当

資格手当は会社が推奨する資格を取得した時に支給される手当てです。また給与として支給される手当てではありませんが、会社によっては資格取得に掛かる費用(参考書の購入費用や受験費用)も支給してくれるところもあります。

住宅手当は住宅を所有している場合や一人暮らしのために賃貸マンションに引っ越す場合に支給されます。そもそも制度自体設けられていない会社がある一方、実家に住んでいても支給される会社もあります。

住宅手当や社宅制度については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

社宅制度の節税効果は？住宅手当とどっちが得かを徹底比較！

会社が従業員に対して住居費を負担する場合、お給料に住宅費の一部を支給する住宅手当と会社が直接住宅費の一部を負担する社宅貸与の２パターンに大きく分けられます。社宅と聞くと社員寮のようにある程度大規模な会社をイメージしますが、賃貸物件を会社が借...

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2020.02.08

総支給額

総支給額は基本給と全ての諸手当ての合計金額であるため基本的に総支給額と同じ金額になります。

• 200,000円+20,000円+30,000円+62,420円+1,178円+423円=314,241円

上の給与明細書では314,241円がいわゆるお給料と呼ばれる部分ですね。

控除額の見方

給与明細の項目の中で、控除額の記載が一番複雑です。

給与明細の見方が分からない方の多くは、この控除額の内容が今一、ピンときていないはずですよね。

社会保険料

社会保険料には以下の項目が含まれます。

• 狭義の社会保険
  • 医療保険
  • 介護保険
  • 年金保険
• 労働保険
  • 労災保険
  • 雇用保険

医療保険

会社員と自営業(個人事業主)や仕事をしていない専業主婦などで加入できる医療保険の種類が違いますが、会社員の場合は健康保険に加入することになります。

• 会社員：健康保険
• 自営業：国民健康保険

医療保険を支払うことによって通院時の診察料が3割負担になります。なので会社を退職した場合や個人事業主の場合は個人で国民健康保険に加入しないと通院時の診察料が全額負担になってしまいます。

介護保険

これらの社会保険の他にも介護保険や労災保険があります。介護保険は40歳以上の人が介護サービスを受けるために負担する保険なので、僕の給与明細書には含まれていません。

厚生年金

公務員と会社員と自営業(個人事業主)とで加入できる年金の種類が異なります。会社員の場合は基本的には厚生年金に加入することになります。

• 公務員：共済年金
• 会社員：厚生年金
• 自営業：国民年金

年金制度は現役時代に支払った年金額を定年後(65歳以降)の働けなくなった時期に受け取る保険のようなイメージです。若い現役世代が老後世代を支える制度ですが、支える側の現役時代と比べて受け取る側の老後世代の割合いが大きくなっているため僕たち現役世代は少しずつ受け取れる金額は減っていくと予想されています。

また支給時期についてもこの先先延ばしになる可能性が高く、今20代〜30代の僕たちが受け取る頃には65歳からの支給では無く、70歳や80歳からの支給になってしまうかもしれないですね。

また年金給付には以下の3種類があります。

• 老齢年金
• 障害年金
• 遺族年金

よく「どうせ将来年金をもらえる保証なんて無い」と言う人もいますが、それは老齢年金を指して言っていることになります。ですが、実際には老齢年金の他にも障害年金や遺族年金も含めての年金制度であるため、その指摘は少し間違っています。

国民年金や厚生年金については以下の記事で詳しく説明しています。

いくらもらえるか把握してる？年金制度の仕組みを徹底解説！

少子高齢化が進む日本において年金問題は重要な課題です。ただ年金が支給される仕組みや計算方法については余り語られていないような気がします。今回は年金制度の特徴について分かりやすく解説したいと思います。

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2020.12.22

雇用保険料と労災保険

雇用保険料を支払っていることで、もし会社を退職し失業してしまった場合に失業手当てを受け取ることができます。失業した時に再就職までの生活を安定させ、就職活動を円滑に行える様に給付するものです。また労災保険に加入していることで業務時間内や通勤時に事故にあったり怪我をしてしまった場合に保険給付が行われます。

社会保険料の計算方法

これらの保険料は「標準報酬月額」✕「保険料率」で計算され、会社と従業員とで半分づつ負担します。

標準報酬月額は4月、5月、6月の支給額の平均をもとに算出されるため、対象月に支給される残業代等が低いと保険料も低くなります。上の給与明細書での社会保険合計の金額は「健康保険」「厚生年金」「雇用保険」の合計金額になっています。

• 14,000円+23,968円+1,571円=39,539円

この場合、社会保険料の合計金額は39,539円になります。

課税対象額の計算方法

課税対象額は総支給額合計から社会保険証合計を引いた金額です。

• 314,241円-39,539円=274,702円

ここから分かることは、お給料としては314,241円会社から受け取っているものの、社会保険料として39,539円が差し引かれていること、そして、その結果、税金を計算するための課税対象額が274,702円になっていることが分かります。

所得税と住民税

また所得税は会社があらかじめ給与から税金を天引きして代納する仕組み(源泉徴収)で控除されています。

所得税

所得税は毎月の給与で概算額を差し引かれ、正式な確定額は年末調整や確定申告によって決定されます。所得税の税率は所得が多い程、税率が高くなる超過累進課税が採用されます。

所得税の税率計算表

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

少し複雑ですが簡単に説明すると以下の手順で計算ができます。

まずは所得金額(給与収入の総額)から給与所得控除や社会保険料控除のような各種控除を差し引いて課税対象額を算出します。

• 所得金額－所得控除額＝課税対象額

次にその課税対象額に対しての税率をかけて、最後に控除額を差し引いた金額が所得税の金額になります。

• 課税対象額×税率－控除額＝所得税

税率と控除額については「所得税の税率計算表」に記載されています。

課税対象額や所得税については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

【2020年最新版】給与所得の課税対象額と所得税の計算方法をどこよりも詳しく徹底解説

所得税算出の基準となる課税対象額についてどこよりも詳しく説明します。給与所得と課税対象額の違いや各種控除額の計算方法を踏まえ誰でも簡単に所得税の仕組みが分かる内容になっています。

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2025.05.04

住民税

住民税の都道府県・市町村に払う税金で、前年分(1月1日〜12月31日)の所得を基準として計算されます。

以下の2つの金額の合計金額を収めることになります。

• 所得割額
• 均等割額

地域によって微妙に金額が変わるものの、大きな違いはありません。

所得割額は課税所得額の概ね10%(市町村民税6％、都道府県民税4％)で、均等割額はおよそ4,000円～6,200円程です。

控除計と控除合計の計算方法

控除の合計は社会保険の合計と控除計(所得税・住民税・生命保険などの合計)の合計から算出され、総支給額から控除額を差し引いたものが差引支給額となりいわゆる「手取り金」と言われるものです。

所得税と住民税とその他に民間の生命保険などに加入している場合はその生命保険料を合計したものが控除計の金額となります。

• 7,390円+15,200円+4,985円=27,575円

また控除合計の金額は社会保険合計と控除計の合計になります。

• 39,539円+27,575円=67,114円

この67,114円がお給料から差し引かれる金額になります。とても大きな金額ですね。

記事(差引き支給額)

そしていよいよ最後に差引き支給額です。

いわゆるお給料から社会保険と税金を差し引かれた手取り金額のことですね。

計算方法は以下の通りです。

• 314,241円-67,114円=247,127円

ここから分かることはお給料は314,241円だけどそこから社会保険や税金を差し引かれた結果、手取り金額は247,127円になったと言うことです。

30万円以上のお給料が25万円以下になってしまったと考えると悲しくなりますが、これが現実です。

給与明細書の見方は難しく無い

普段はほとんど「手取り金」以外は余り意識していないかませんが、給与明細書の計算方法を理解するだけであればそれ程難しくありません。

そして一般の会社員の方はこの辺りまで理解できていれば十分だと思います。

ただもし本業以外に収入があれば確定申告など税金に関わる事も多くなるはずです。

その時には「何故、所得税はこの金額になるのか？」だったり「もう少し税金を抑えるようにするにはどのようの方法があるのか？」などを勉強すれば良いと思います。

給与明細の内容を理解できたからと言って、収入が増える訳ではありませんが、節税を意識する上では大きな第一歩になると思いますし、自分が頑張って働いた収入をどれだけ税金として国に対して納めているのかは誰もが知っていて良い内容だと思います。

毎月、5分だけでも給与明細書を確認する時間を作ればすぐに理解できるようになるので一度挑戦してもらえればと思います。

このように考える方も多いので無いでしょうか？

いつか自分もタワーマンションに暮らせるようになりたい！

タワーマンションは「成功者の証」みたいでとにかく憧れる！

たくさん友達を呼んでホームパーティを開きたい！

タワーマンションの魅力はやっぱりステータス？

タワーマンションに憧れるのは比較的若い世代で、また女性よりも男性の方が魅力を感じているようです。

ちなみに、タワーマンションの一般的な定義としては以下のように言われています。

• 高さ60m以上
• 20階建て以上

中には20階建て未満でもマンション名に「タワー」と付けているマンションもありますが、タワーマンションと言うからにはやっぱり20階建て以上は欲しいところですね。

タワーマンションのメリット

関西にも大阪市や神戸市を中心として沢山のタワーマンションが建てられていますが、一般的なタワーマンションの魅力としては以下のようなものが挙げられると思います。

• 高層階の景色が絶景である
• 施設が充実している(建物による)
  • 24時間コンシェルジュサービス
  • パーティールーム、ラウンジ
  • フィットネスジム、プール(あるそうです！)
  • 保育施設、クリニック
• 地震に強い構造になっている
• 物理的なセキュリティ設備が高い
• 建築場所を選別しているため立地が良い
• 資産価値が下がりづらい(地域による)
• 相続税対策になる
• コンビニや駅に直結している(建物による)
• ステータスになる

沢山あるように見えますが、少し冷静になって考えると、この中で「必ず満たすべき条件」と言えるものがいくつあるかと言う問題も出てくるかもしれませんね。

個人的にはステータス以外、何も無いような気がします。

ちなみに同じ関西でも、本当に景色を優先したいのであれば、大阪や神戸のど真ん中より、御影や明石辺りのタワーマンションの方が、周りに遮る建物が少なく、意外と穴場スポットかもしれませんよ。

タワーマンションのデメリット

一方、タワーマンションのデメリットも沢山あります。

• 一般的なマンションと比べて費用が大きい
  • 購入費用
  • 管理費
  • 修繕積立費
  • 駐車場
• 地震発生時の影響が大きい
  • エレベーターが停止する可能性がある
  • 低層マンションと比べて揺れが大きくなる
• エレベーターの待ち時間が長い

購入費用や駐車場に関しては、必ずしも「タワーマンションだから高い」とは言い切れないかもしれませんが、基本的には「タワーマンションが建つ≒良い立地に建設される」であるため、どうしても高額になる傾向にあります。

なお、マンションの部屋ごとの特徴についてはこちらの記事でもう少し丁寧に説明しています。

タワーマンションの特徴

タワーマンションの特徴についてもう少し具体的に説明してみます。

低層階は意外と安い？

タワーマンションは一般のマンションに比べて、販売価格がとても割高です。

立地や専有面積などによっても大きく変わりますが、関西に建てられているタワーマンションでも40階以上のものになると、1億円を超えるものが多くなってきます。勿論、東京の場合だとそれ以上ですね。

ですが、実は低層階については一般的な低層マンションの同じフロアより少しだけ割安であることも珍しくありません。

価格設定の仕方としては、まずは中層階(真ん中辺りの階)の価格設定をして、そこから「上の階になる程加算する」「下の階になる減算する」と言うふうに価格が決められます。

一概には言えませんが、一般的にタワーマンションで同じ面積・同じ水準の部屋の場合、1フロアごとに20万円～30万円の価格差が生じるそうです。ですが、販売価格としては1フロアごとに細かく価格設定をしている訳では無く数階ごと(例えば10階ごと)に価格設定をしています。

つまり、ある階を境(例えば20階と21階)では「1階しか変わらないのに100万円以上価格が変わってしまう」こともあり、そう言った理由により同じマンション内でも人気の部屋に片寄りが出ることもあります。

販売会社としてはタワーマンション一棟の中で利益を確保できれば良いだけなので、結果的に低層階であれば若干割安な販売価格が設定されるんですね。

維持費の高さをあなどってはいけない

先程、低層階であれば比較的安く購入できるとお伝えしましたが、維持費についてはやっぱり高額です。

例えば管理費と修繕積立金はマンションの規模が大きくなると当然高くなります。

• 管理費…マンションの共有部分の清掃や維持管理のための費用
• 修繕積立金…大規模修繕工事を将来実施するための積み立て資金

管理費や修繕積立費が高くなる要因には以下のようなものが挙げられます。

• 24時間コンシェルジュサービスの人件費
• パーティールーム、フィットネス等の施設の維持費用
• エレベーターのメンテナンス費用
• 各フロアのガラスの清掃費用

ちなみに管理費と修繕積立費は購入する部屋の面積に比例するため、同じ70㎡であれば低層階でも高層階でも同じです。

修繕積立金が段階的に上がる理由

新築マンションを購入すると「修繕積立基金」と呼ばれる修繕積立準備金(修繕積立一時金)を支払うことになります。

管理費は基本的には一定のはずですが、修繕積立金は老朽化に伴う大規模修繕などのための資金であるため、築年数の経過と共に上がるよう修繕計画(例えば先30年までの計画)の中にも組み込まれています。つまり値上がりすることは最初から想定されている訳です。

修繕積立金の目安については国土交通省がマンションの修繕積立金に関するガイドラインでまとめています。また、積み立て方法には以下の2種類があります。

• 均等積立方式
  • 修繕計画の計画期間中、均等に修繕金を積み立てる方式
• 段階増額積立方式
  • 購入当初の修繕積立金は少ないが徐々に積み立て資金が増えていく方式

ただしどちらにしても新築マンションの販売時は少しでも物件を販売しやすくするために意図的に設定金額を低く設定し、その後、徐々に修繕積立金が増えていくのが一般的です。さらに修繕計画の精度が低い場合は修繕積立金の増加だけでなく、足りない修繕工事費用を追加徴収する場合もあるそうです。

タワーマンションは相続税対策になる？

タワーマンションは現金や戸建住宅に比べて、相続税に対する節税効果が大きいです。

現金で1億円を持っていた場合、そのまま1億円が相続の対象額となってしまいますが、その現金を使ってタワーマンションを購入すれば、相続税の評価額を半分以下にすることも可能です。

タワーマンションの節税効果については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

相続税対策に効果的？タワーマンション節税の効果を理解しよう！

タワーマンションの購入は賃貸経営と並んで効果的な節税対策の一つです。タワーマンション節税の仕組みや節税対策の高い部屋の特徴などをまとめています。参考にして頂ければと思います。

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2018.10.14

タワーマンションは本当に魅力的？

誰もが一度は憧れるタワーマンションですが、本当に魅力的なのか改めて考えてみたいと思います。

購入した後のことも冷静に想像してみよう

タワーマンションに実際に住んでみた方の意見として意外と多いのが以下のような意見です。

確かに景色は良いけどもう飽きてしまった。

予算の範囲内だと思っていたけど住宅ローンに加え、管理費や修繕積立費が家計を圧迫している。

不便なことも多く、正直、少し後悔しているかも。

購入する前までは大きな憧れがあったものの、実際に手に入れてしまうと、意外と空きてしまい、その後には重い住宅ローンだけが残ってしまうということもあります。

購入前に実際に住んでみよう

購入してから後悔する前に、もし可能なら、一度、賃貸で住んでみることでイメージが湧くと思います。

賃貸でタワーマンションに住む場合、初期費用がかなり高額になるため、他のワンルームマンションのように気軽には判断できないかもしれませんが、それでも買ってから後悔することを心配しているのであれば実際に住んでみるのも良いと思います。

賃貸するのが難しければ、現地のモデルルームに足を運んでみたり、もしタワーマンションに住んでいる友人がいるのであれば、一度、部屋を見せてもらったりしても良いですが、やっぱり実際に自分で住んで、一定期間生活してみるのが一番イメージしやすいと思います。

実際に住んでみると「大金を掛けて購入するほどのモノでも無いな…」と思うことも多いと思います。

個人事業主として収入を得ている場合、専従者給与という制度を活用することで、自分の家族に対して支払った給与に対して、その分を経費として計上し、節税効果を高めることが可能です。

青色申告専従者給与とは

基本的には何か事業によって得た収入を家族などの親族に支払ったとしても、それは経費としては認められません。もし簡単に経費として認められるのであれば、架空計上して簡単に脱税することができてしまいます。

ただ専従者給与制度を活用することでそれが可能になります。

白色申告と青色申告

青色申告では青色事業専従者給与として家族に対して給与を支払い、その分の所得を必要経費として計上することにより、税金を控除することが可能です。

ちなみに確定申告には以下の2パターンがあります。

• 白色申告
• 青色申告

白色申告の場合、事業専従者控除が認められている控除額は以下の通りです。

• 配偶者…86万円
• その他の親族…50万円

それに対して青色申告専従者給与は金額の上限が決めれれていないため妥当な範囲内で手当を決めることができます。

青色申告専従者給与に限った話ではありませんが、節税効果を比較すると青色申告の方がいろいろとメリットがあるので、可能な限り青色申告を利用することをオススメします。

確定申告については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

知らない人は損してる？小規模不動産経営でも青色申告は申請できる！

確定申告とは個人の1年間の所得を申告・納税する制度です。確定申告には白色申告制度と青色申告制度の2種類があります。それぞれの違いを理解した上で青色申告制度のメリットについて解説したいと思います。

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2020.02.29

税務署への書類の提出が必要

青色事業専従者給与の控除を受けるためには「青色事業専従者給与に関する届出書」を所轄の税務署長に提出する必要があり、提出期限は以下の通りです。

• 青色事業専従者給与を経費計上しようとしている年の3月15日まで
• 事業を開始した日および青色事業専従者を定めた日から2ヶ月以内まで

また青色事業専従者給与に関する届出書には主に以下の項目を記載します。

• 専従者の氏名
• 業務内容
• 給与額(上限額)
• 支給時期

専従者給与額は青色事業専従者給与に関する届出書に記載した金額を上限額として支給することが認められています。なので支給額については、その金額以下であれば問題ありません。もし支給額の上限額を変更(値上げ)したり、支給時期を変更したい場合は、再度、届出書の提出が必要になります。

青色申告専従者給与の適応条件

また、青色申告の専従者給与の控除するには以下の条件を満たす必要があります。

• 青色申告者と生計を一にする配偶者その他の親族であること。
• その年の12月31日現在で年齢が15歳以上であること。
• その年を通じて6月を超える期間、その青色申告者の営む事業に専ら従事していること。
• 不動産経営の場合、事業的規模を満たしていること。

なお、不動産経営における事業的規模とは所有物件の規模が10室以上、または、5棟以上であることが一つの基準になります。

不動産投資の開業届けは必要？提出するメリットをまとめました！

不動産経営に限らず、何か事業を開始する場合は開業届を提出することでさまざまなメリットがあります。事業を始めると開業届の提出が必要になる個人事業主として事業所得を得たり、不動産の経営を初めて不動産所得を得る場合、税務署に開業届を提出することに...

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2018.12.11

青色事業専従者給与はいくらにするか？

それでは青色事業専従者へ支払う給与として、どの程度の金額が妥当なのでしょうか？

同業種の給与形態を参考にする

青色申告の場合は、専従者給与として設定できる金額に上限はありません。ただし、社会通念的に考えて常識の範囲内である必要があります。

もし相場がどれ位なのか分かりにくい場合は、同業種の給与形態を参考し、そこから大きく乖離していないか考える必要があります。

青色申告者の売り上げのバランスも考慮する

青色申告者の売上と専従者へ支払う給与のバランスも考慮する必要があります。

不動産経営の場合、年間の家賃収入が1,000万円なのに対して、専従者へ支払う給与が500万円を超えているようなことがあれば、売上の半分以上を給与として支払うことになるため、どう考えても不自然です。当然、税務署に対しても納得してもらえるような説明が難しくなります。

源泉徴収を意識する

月々の給与支給額が88,000円を超える場合は、給与支給者側は源泉徴収と呼ばれる所得税を天引きする処理を行わなければいけません。

同業種の給与形態や青色申告者の売り上げなどを考慮しつつ、88,000円を一つのポイントとするのも良いかもしれません。

業務実績を残す方がより効果的

実際に家族やその他の親族が専従者として仕事をしたことを客観的に証明するために、業務実績などを残しておくと、万が一、架空申請などを疑われた時にも役に立ちます。

また自主管理大家の場合は問題ありませんが、清掃などの業務で専従者給与として給与を支給する場合、外部の管理会社に所有物件の管理を委託している場合は、双方で矛盾した内容にならないように考慮する必要があります。

青色申告専従者給与の注意点

青色事業専従者給与は家族に支払う給与額に対して節税が期待できるとても良い制度ですが、注意すべきポイントもあります。

青色事業専従者給与のデメリット

青色事業専従者給与は一見、良いことばかりのように感じられますが、青色事業専従者給与を活用することによって、下記のような控除が受けられなくなってしまいます。

各種控除の適応が受けられなくなる

実は、配偶者や扶養者に対して青色事業専従者給与を支払うことにより以下の控除が受けることができなくなります。

• 扶養控除
• 配偶者控除
• 配偶者特別控除

扶養控除や配偶者控除を受けるためには「青色申告専従者もしくは白色専従者ではない」ことが条件となるため、青色申告専従者給与を受け取る場合には、扶養控除や配偶者控除が受けられなくなってしまいます。

会社員大家の場合は社会保険料も要注意

青色申告者が会社員の場合、厚生年金に加入していることになりますが、配偶者の給与が106万円を超える場合、第三号被保険者として扶養されなくなってしまいます。

厚生年金や第三号被保険者の考え方については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

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2020.12.22

年金を払うのは得か？損か？ずる賢く制度を使いこなすための知識

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2020.12.22

青色専業専従者の税金負担にも考慮が必要

一方、青色専業専従者控除を活用することによって給与を受給している給与受給者側の税金負担も考慮する必要があります。

以下の金額が超える場合、専従者給与を受給している家族側の税金の負担が発生します。

• 所得税…10３万円(給与所得控除:65万円＋基礎控除:38万円)
• 住民税…100万円(給与所得控除:65万円＋非課税限度額:35万円)

なお、給与所得控除とは給与所得者の収入額に応じて控除額が変わりますが、以下の速算表のように最低でも65万円は控除される仕組みになっています。

給与所得控除速算表(平成25年分以降)

給与等の収入金額	給与所得控除額
～180万円以下	収入金額×40%(最低65万円)
180万円超～360万円	収入金額×30%+18万円
360万円超～660万円	収入金額×20%+54万円
660万円超～1,000万円	収入金額×10%+120万円
1,000万円超～1,500万円	収入金額×5%+170万円
1,500万円超～	245万(上限)

また、住民税については所得に対して一律に10%の課税となりますが、所得税については超過累進による課税となります。

なので「青色専業専従者を活用して青色申告者の売上を圧縮したとしても、その分、家族側の税金の負担が発生するなら意味がない」と思うかもしれませんが、超過累進課税は収入が多ければ多い程、より多くの(高い割合の)税金を収める必要があるため、可能な範囲無いで活用した方が家族全体レベルとしても節税効果が期待できることになります。

仕組みを理解して活用することで最大限の効果を発揮

不動産経営をしていると、さまざまな経費が発生します。

中でも管理費、修繕費や減価償却費などは比較的大きなボリュームを占めることになりますが、青色事業専従者給与を上手く活用すると、これらの経費を大きく超える程のとても高い節税効果が期待できます。

注意点なども大きく、少し複雑と感じるかもいれませんが、是非、検討してみてはどうでしょうか。

物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思います。

備忘録として初期費用として必要となる項目をまとめていました。

不動産購入の仲介手数料

仲介会社を経由して物件を購入する場合、その仲介会社に対して支払う手数料で「物件価格の3.24％＋64,800円」が上限とされています。

新築物件などで自社物件を販売する場合は不要なこともありますが、中古物件は所有者と仲介会社が異なることが多いので基本的に必要となります。

各種税金

普段、何かものを購入する場合は「消費税」が掛かりますが、不動産の購入時にはそれ以外にも普段聞き慣れないさまざまな税金が必要になります。

印紙税

売買契約書に印紙を貼る形で必要となる税金です。見た目は切手みたいなイメージですが、地味に大きな出費になります。

契約金額によって必要となる金額が変わりますが、契約金額が1,000万円以上〜5,000万円以下の場合だと20,000円の印紙代が必要になります。

印紙税は売主用・買主用に契約書を2通作成した場合は、それぞれ課税されます。

登録免許税

物件の所有権を登録する不動産登記のために必要となる費用で所有権保存費用や抵当権設定費用などが含まれます。金額は100,000円〜200,000円程必要となります。

司法書士への報酬

登記を依頼するために司法書士へ支払う報酬(依頼手数料)も必要になります。依頼先によっても金額は変わりますが、こちらも100,000円〜200,000円程必要となります。

不動産取得税

不動産を取得するために購入時に必要となる税金です。不動産規模によって変わりますが150,000円〜200,000円程必要となります。

不動産取得税については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

意外と大きな負担になる？不動産取得税の仕組みについて解説します

不動産投資にはさまざまな初期費用が必要になりますが不動産取得税も負担が大きくなる初期費用の一つです。今回は不動産取得税の計算方法や軽減措置の仕組みについて初心者でも分かるように丁寧に解説しています。

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2020.12.26

固定資産税・都市計画税

不動産取得税は購入時に1回だけ必要となる税金ですが、固定資産税と都市計画税は物件(資産)を保有し続けていると毎年必要となる税金です。

金額は固定資産税評価額をもとに算出されますが大体50,000円〜100,000円程必要となります。

固定資産税と都市計画税については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

金融機関からの融資に伴う諸経費

銀行などの金融機関からお金を借りるためにもお金が必要になります。借入金額も大きいため結構大きな負担になってしまいます。

ローン手数料

金融機関に対して30,000円〜50,000円程必要となり、また販売会社などから金融機関を紹介される場合は販売業者に対しても10,000円程必要となります。

ローン保証料

最近は連帯保証人が不要なケースも多いですが、その分、ローン保証会社への保証料が必要になります。保証料は融資期間によって変動しますが、仮に支払期間が30年の場合だと200,000円程になります。

ローン保証料については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

不動産投資ローンを徹底比較！ジャックスVSオリックス銀行

不動産投資の世界で有名な金融機関であるジャックスとオリックス銀行について違いや特徴を比較してみました。主に適応金利や団体信用生命保険の適応範囲など詳細な内容に違いがありました。

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2015.01.31

災害対策として必要になる保険料

火災保険料

保証されるの金額や範囲、補償期間によって変わります。

一般的には火災保険の補償期間と金融機関から融資を受ける期間を合わせることも多く、保証期間が30年の場合は50,000円程必要になることが多いです。

意外と広範囲？知らない間に加入している火災保険の補償範囲

年末年始は確定申告などで必要となることもあり様々な契約関連の書類が手元に届きます。中でも保険の契約内容などは日頃は余り見直しを考えることがないため、せめてこのタイミングだけでも契約内容を把握しておきたいと思い、現在自分が加入している住居の火...

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2020.12.22

地震保険料

こちらも保証される金額や範囲、保証期間によって変わります。

火災保険への加入は必須であることが多いのに対して地震保険は基本的に任意加入です。ただし火災保険と比べると補償金額も低く、そもそも加入する必要があるのかも含めて検討したら良いと思います。

ちなみに僕の場合は家族と住むマイホームには地震保険に加入していますが、投資用物件に対しては加入していません。

また地域にもよりますが近年の災害規模の拡大などの影響で徐々に保険料が高くなっていっています。

購入価格の10%程必要になる

上記のような諸費用の合計金額は物件価格などにもよりますが、新築や築浅のワンルームマンション購入の場合で、およそ物件価格の8%(80万～100万円)程必要です。

規模や条件によっては、物件価格の10%程掛かることもあります。

そう考えるとやっぱり初期費用は無視できない金額です。なので利回りを計算する場合にも物件価格だけで考えるのでは無く物件価格に加え初期費用がどれくらい掛かるのかを把握した上で総投資額をはっきりさせた上で計算しないと「思っていたより条件が悪いな…」という結果になってしまいます。

賃貸経営の基本！表面利回りと実質利回りの計算方法を徹底解説！

投資の世界には「利回り」という言葉があります。勿論、不動産投資の世界でももっとも大切な評価指数の一つです。普段、株式投資や投資信託をしている人ならイメージしやすいですが、全く投資をしない人にとっては余り馴染みの無い言葉ですね。「利回り」とは...

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2019.11.17

値引き交渉の余地は意外とある？

物件購入のための初期費用は意外と高額です。ですが、時期やタイミングにもよりますが購入時の初期費用は意外と値引き交渉ができる場合もあります。

販売会社の営業担当にもノルマがあるので、売り上げ予算を達成するために追い込みが必要な時期であれば値引きしてでも売り上げる必要がありますし、中にはセミナーなどで「本日の参加者の方には購入時手数料を無料にします」というかなり雑なケースも良くあります。

まぁこのようなことは販売会社側も想定内なので、裏を返せばもともと販売価格に組み込まれていたと考える方が自然ですが、確認する余地はあります。

ただ逆に「今なら初期費用無料ですよ」という言葉に踊らされて誤った判断をしないようにも注意しないといけないですね。

去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。

購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うことになりますが基本的にはコンビニ払いや口座振替、自動振込などにより自分で直接支払うことになります。

固定資産税と都市計画税

投資用物件に関わらず不動産(土地・家屋)を所有していると固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。

固定資産税とは1月1日において固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有しているものに対して市町村が課税する税金です。

一方、都市計画税は都市計画事業または土地計画整理事業に要する費用に充てるため原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。

納税義務者は原則として市街化区域における土地、家屋の所有者で課税標準は固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)となります。

なお、住宅用地については課税標準の特例により軽減処置があります。

固定資産税と都市計画税の計算方法のもととなるのが固定資産税評価額です。

固定資産税評価額とは

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の算出基礎となる価格です。

また路線価のない地域では固定資産税評価額に倍率を乗ずることで相続税評価額とします。

決定機関は市町村(東京23区については東京都)で実施時期については3年毎に固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を行います。

おおむね公示価格の70%が目安となります。

また公示価格とは「地下公示法」に基づく一般の土地取引価格の指標となる価格です。

決定機関は国土交通省(土地鑑定委員会)で実施時期については毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に発表されます。

※平成30年度は評価替えの年になるため、全ての土地・家屋の価格が見直されております。

固定資産税と都市計画税の計算方法

固定資産税は原則、全ての物件が課税対象となります。

一方、都市計画税は都市計画法による市街化区域内に建てられた物件が課税対象となります。

とは言うものの、関西の中心部として不動産投資として好立地なエリアは基本的に市街化区域なはずなので、基本的には固定資産税、都市計画税共に納税義務が生じます。

区分	固定資産税	都市計画税
土地課税標準額	232,000円	465,000円
家屋課税標準額	2,644,000円	2,644,000円
合計課税標準額	2,976,000円	3,109,000円
税額	40,200円	9,300円
請求金額	49,500円

固定資産税の計算方法

固定資産税の合計課税標準額の計算方法は次の通りです。

• 232,000円＋2,644,000円＝2,976,000円

固定資産税の税額の計算方法は次の通りです。

• 2,976,000円✕1.4%＝40,200円

都市計画税の計算方法

都市計画税の合計課税標準額の計算方法は次の通りです。

• 465,000円＋2,644,000円＝3,109,000円

税額の計算方法は次の通りです。

• 3,109,000円✕0.3%＝9,300円

固定資産税と都市計画税の請求金額

固定資産税と都市計画税の請求金額は以下の通りです。

• 40,200円＋9,300円＝49,500円

固定資産税と都市計画税は、固定資産税評価額を課税標準として計算されます。

固定資産税は課税標準額の1.4%、都市計画税は課税標準額の0.3%です。

固定資産税と都市計画税の標準税率

税金	計算方法
固定資産税	固定資産税評価額✕1.4%
都市計画税	固定資産税評価額✕0.3%

また、課税標準額は固定資産税課税台帳に登録されている固定資産税評価額を基準として計算され、一部軽減の特例等が設けられます。

住宅(家屋)の課税標準額については固定資産税と都市計画税で金額の差はありませんが、土地への課税標準額は固定資産税と都市計画税で2倍の差があります。

それは土地の課税標準額について、固定資産税では課税標準の1/6であるのに対し、都市計画税では課税標準の1/3であるためです。

小規模住宅用地(土地)の課税標準特例

課税標準	特例(割引率)
固定資産税の課税標準	評価額✕1/6
都市計画税の課税標準	評価額✕1/3

一般的に関西の1Rマンションの場合、固定資産税・都市計画税は60,000万円～80,000万円と言われるので、大体こんなモノですね。

支払いに伴う補足事項

固定資産税・都市計画税の納税通知書が届くと期限内に納税する必要がありますが、いくつか注意点があります。

今回は僕が物件を保有している大阪市の内容について触れてみます。その他の市町村では内容が多少異なる可能性もありますが、おおよその考え方は同じだと思います。

納税額が納得できない場合は？

固定資産の価格に不服がある場合は納税通知書の交付を受けた翌日から起算して3ヶ月以内に大阪市固定資産評価審査委員会(以下「委員会」)に審査の申出をおこなうことができます。

また上記審査の申出に掛かる委員会の決定に不服がある時には当該決定があったことを知った日の翌日から起算して6ヶ月以内に大阪市を被告として決定の取消しの訴えを提起できます。

納付期限を過ぎると延滞金が発生する

納期限までに税金を納付されない場合、地方税法および大阪市市税条例の規程により以下の計算方法による延滞金が徴収されてしまいます。

• 納期限の翌日から1ヶ月を経過するまでの期間については年7.3%を上限とし、特例基準割合に1%を加算した割合で計算した金額
• その後の期間については年14.6%を上限とし、特例基準割合に7.3%を加算した割合で計算した金額

納期限を1ヶ月以上超過すると延滞金が一気に大きくなってしまうようです。

督促および滞納処分について

納期限までに税金を納付されない場合は督促状をもとに納付の督促が行われます。

また督促状が発行された日から起算して10日を経過した日までに督促に係る本税および滞納金を完納されない場合は対応処分を受けることになります。

一括払いと分割払いはどちらがお得？

固定資産税と都市計画税の納付通知書は毎年4月頃に郵送で送られてきます。

支払総額はどちらも同じ

固定資産税・都市計画税の支払方法には一括払いと分割払いの2種類があります。

一括払いの場合は以下の納期までに1年分を一括で支払うことになります。

• 全期の支払期限…4月末頃

一方、分割払いの場合は1年分の納税額を4回に分けて分割払いすることになります。

1. 第1期…4月末頃
2. 第2期…7月末頃
3. 第3期…12月末頃
4. 第4期…2月末頃

ちなみに一括払いの場合も分割払いの場合も支払総額は同じです。

仮に一年分の固定資産税・都市計画税の合計が10万円の場合、一括払いでは4月末頃までに100,000円をまとめて納税する必要があるのに対して、分割払いの場合は4月末頃までに25,000円程を支払い、残りの75,000円程は手元に残しておくことができます。

正直、この程度の金額であれば一括払いでも分割払いでも余り変わらないですね。

ただしマイホームなども含め複数の物件を所有している場合は金額が大きくなるため、できるだけ現金の支払いを先延ばしにできる分割払いを利用し少しでも手元に現金を残しておく方が良いでしょう。何故なら支払いを先延ばしし手元に現金を少しでも多く残しておくことでその資金を元に新たな資産運用を行えるからです。わずかな資金であれば納税を先延ばしにして資産運用したとしてもそれ程効果はありませんが、納税額が大きくなってくるとこの小さな工夫が意外と大きな違いになってくるものです。

一括払いはまとまった資金を準備する必要がある

当然のことですが複数の物件を所有している場合は全ての物件の納付通知書がほぼ同じタイミングにて送られてくることになります。

※僕の場合は大阪市と兵庫県尼崎市にそれぞれ物件を所有しているので2通に分かれて納税通知書が送られてきます。

所有物件が1件や2件であればともかく、物件数が増えてくると年に一度を言えどもかなりの負担間になります。

毎年、この時期にはしっかりとまとまった資金を準備しなければいけないので一括払いを予定している場合は前もって資金を準備しておく必要があります。

□収入
1000万円(年間家賃収入)
□支出
▲200万円(管理費、固定資産税等)
▲500万円(元利金返済)
⇒キャッシュフロー(実際のお金の流れ)は300万円

一方、会計上の損益計算では借入金利を200万円と仮定しました。元利金返済額が500万円であるのに対して、会計上の支出額としては総返済額のうち元金部分の300万円(500万-200円)は含まれないからです。

ここで返済金利や返済額の内訳を詳細に説明すると話がややこしくなるので、分かりやすく200万円とさせて下さい。っと言うより僕が混乱しそうです。

返済額に占める利息額は4割？借入当初は元金が全然減りません…

オリックス銀行から最初の返済予定表が届きました。貸出金額および金利については概要は以下の通りです。 当初貸出金額…9,600,000円 年利率…1.975% 借入期間…25年一昨年、融資頂いたジャックスよりも0.3%～0.4%程低めです。オ...

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2019.04.21

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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ジャックスの金利内訳を解説！保証金負担と金利設定の基準について

投資用物件の購入時に融資を受ける際、金利はとても大きな負担になります。ここでは金利設定の判断基準と利息や保証料により、どれだけ返済総額が大きくなってしまうか解説します。

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2019.04.07

また減価償却費については築古の木造アパートを前提に計算しました。木造アパートの法定耐用年数は22年です。そして築年数が法定耐用年数を上回っている場合、法定耐用年数に0.2を掛けた年数が償却期間となり、この場合は4年となります。そして減価償却の価格は建物価格の5,000万円を4年で割るため、1年辺りの減価償却費は1,250万円となります。土地については基本的に劣化する事が無いため減価償却の計算としえは対象外となります。

□収入
1000万円(年間家賃収入)
□支出
▲200万円(管理費、固定資産税等)
▲200万円(借入金利)
▲1,250万円(減価償却費)
⇒会計上は▲650万円

その結果、損益としては650万円になり、この金額(会計上の赤字)に対して、それぞれの総所得額に応じた税率により課税額が計算されます。勿論、この場合はマイナスになっているため、本来の課税額から戻ってくる金額となります。
減価償却費については、新築のマンションなど築年数や建築構造(鉄筋コンクリート造や木造など)が異なると償却期間が大きく変わってしまうため注意が必要ですね。

次に課税額の計算です。総所得金額が3,000万円を超えるような方の場合、40%が税率(総課税額から差し引かれる税率)となるため、260万円となります。この場合、実際のキャッシュフローの合計としては不動産収益から必要経費および元利金返済額を差し引いた300万円に260万円を加算した560万円となります。

□税率
⇒　650万円　×　40%　＝　260万円
□キャッシュフローの合計
⇒　300万円　×　260万　＝　560万円

一方、僕のような総所得額が695万円に満たないような場合は、会計上の損失が同じ650万円としても税率が20%となるため、130万円となります。またキャッシュフローの合計額は430万円になります。

□税率
⇒　650万円　×　20%　＝　130万円
□キャッシュフローの合計
⇒　300万円　×　130万　＝　430万円

所得税の速算表

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

超過累進制度は所得が増える程、課税額を計算するための税率が高くなります。なので当然の事ですが、会計上、総所得金額を抑える事が出来ればそれだけ高い税率分の課税額が差し引かれる事になります。ちなみに超過累進の税率については平成27年分以降は所得金額4,000万円以上の最高税率が45%に引き上げられます。

今回の例では話を分かりやすく(大袈裟？)にするため、減価償却費の償却期間を4年と極端に短いケースを仮定したため、どのような物件を購入してもこれ程大きな節税効果が得られる訳ではありません。また当然、償却期間が短ければその分、短い期間でその効果は無くなってしまします。上記の場合、会計上計上される1,250万円の減価償却費は4年間で無くなってしまいますよね。
ただこれ程の規模になると課税を先延ばしにする事自体が大きなメリットです。キャッシュ(手元資金)が残れば、そのお金を別の投資資金として使えますからね。