修繕費と資本的支出のフローチャート｜大家の見積書で判定する原状回復・給湯器交換・外壁塗装と、資産計上した後の償却年数

「修繕費 資本的支出 フローチャート」で検索して上位に出る9本の書き手は、国税庁が1本、税理士事務所が3本、会計システム会社が1本、不動産会社が2本、賃貸オーナー向けメディアと資産運用メディアが2本です。9本を読み比べると、フローチャートの中身はどれも同じ通達の言い換えで、工事費の実額を載せた記事は0本、国税不服審判所の裁決を引いた記事も0本、資本的支出にした後に何年で償却するかまで書いた記事は2本でした。判定の手順は誰でも書けます。書けないのは「自分の物件の見積書を、その手順にどう当てるか」です。

この記事は、私が管理会社と施工会社から実際に受け取った見積書と発注書（堺市の単身者向けアパートの原状回復4室、奈良市の4戸アパートの電気温水器の修理と、電気温水器からガス給湯器への入替の見積）を、国税庁の通達にそのまま当てて判定した記録です。判定の順番、金額の境目、資本的支出になった後の償却年数、退去者負担分の扱い、税務調査で聞かれる書類まで、大家が決算前に迷う順に並べました。個人の不動産所得でも法人でも、判定の骨組みは同じです。

🧭 1. 判定の順番は決まっている（フローチャート）

修繕費か資本的支出かは、国税庁の法人税基本通達7-8-1〜7-8-5（個人は所得税基本通達37-10〜37-14）に判定の順番が書いてあります。上位9本のフローチャートはこの通達を図にしたもので、図の形は違っても中身は次の4段階です。

順番が大切なのは、③と④が「資本的支出か修繕費か明らかでない金額」にしか使えないからです。避難階段の新設のように明らかな資本的支出は、60万円未満でも資本的支出で、逆に退去後の壁紙張替えのように明らかな原状回復は、200万円でも修繕費です（国税庁の質疑応答事例「アパートの壁紙の張替費用」は、200万円の張替えを修繕費として差し支えないと回答しています）。金額の基準で救われるのは、中身で決めきれない部分だけです。

④の7:3は、上位9本のうち1本が「修繕費7割・資本的支出3割」と書いていますが、通達の文言は逆です。修繕費にできるのは支出額の30％相当額と前期末取得価額の10％相当額のいずれか少ない金額で、残りが資本的支出です。しかも「継続して」その処理をしていることが条件で、今年だけ使う、来年は中身で判定する、という使い分けはできません。読者が最も混乱する箇所なので、通達の原文（この記事の根拠に掲載）で確認してください。

前期末取得価額は、帳簿価額（減価償却後の残り）ではなく、取得価額に過去の資本的支出を足した額です。取得価額3,000万円の建物に過去500万円の資本的支出があれば、10％の線は350万円になります。

工事費が60万円未満なら、全部修繕費で落としていいんですよね？

違います。60万円の基準は「修繕費か資本的支出か明らかでない金額」にだけ使えます。先に中身を見て、明らかに価値を上げる部分（新しい配管の新設、上位機種への変更）は金額に関係なく資本的支出です。私は見積書の行ごとに「これは元に戻す工事か、足す工事か」を先に分けてから、残った灰色の部分に60万円と10％を当てています。

🧾 2. 私の見積書をフローチャートに当てる（実額）

ここからが上位9本に無い部分です。2025年1月から2026年4月までに私が受け取った見積書・発注書を、①〜④の順に当てました。金額はすべて税込で、管理会社の立会報告書に付いてくる「御見積書兼発注書」と、施工会社の見積書の合計欄そのままです。

原状回復の4室は、入居1年でも5年でも全部①で終わりました。クロス58mと床22.5㎡を張り替えた5年入居の部屋でも171,270円で、20万円に届きません。単身者向けの部屋の原状回復は、金額の基準を気にする前に修繕費が確定します。退去立会いで大家と入居者のどちらが払うかの切り分けは退去立会いと原状回復費用の実務に書きました。この記事で扱うのは、大家が払った分の税務上の扱いです。

電気温水器の修理91,800円は、減圧弁という部品が壊れてお湯が出なくなったので取り替えたものです。壊れた部品を同じ部品に替える工事は、通達7-8-2の「き損した固定資産につきその原状を回復する」そのもので、①の20万円未満でもあります。2021年に別の部屋で行った電気温水器の同種取替え320,000円は20万円を超えますが、200Lの電気温水器を同じ容量の電気温水器に替えただけなので、②の「通常の取替え」に当たります。通達7-8-1の(3)は「特に品質又は性能の高いものに取り替えた場合」の「通常の取替えの場合に要すると認められる費用の額を超える部分」だけを資本的支出としているので、同じ物への取替えに資本的支出の部分はありません。国税庁の質疑応答事例には、蛍光灯100本をLEDに替えた110万円を修繕費とした例もあり、「部品の性能が上がったことをもって建物附属設備の価値が高まったとまではいえない」と書かれています。

🔥 同じ「給湯器の入替」でも、電気からガスへの転換は中身が違う

2025年に電気温水器を4台ともガス給湯器に替える見積を取りました。1台なら178,563円、4台一斉なら700,000円です。同じ「給湯器の取替え」に見えますが、見積の行を見ると、給湯器本体とリモコンの他に、ガス配管の新設24m、給水給湯配管16m、防水コンセント4か所、壁の貫通10か所が入っています。電気温水器の部屋にはガス配管がないので、ガス化は「取替え」に「新設」が混ざる工事です。都市ガスの指定工事店からは、建物にガスを引き込む配管工事だけで別に442,000円の見積も出ています。

これを②に当てると、給湯器本体とリモコンと器具取付は「お湯を沸かす機器を同等の機器に替える」通常の取替え、配管と電源の新設は通達7-8-1の(1)「物理的に付加した部分」で資本的支出、という分け方になります。行ごとの金額が見積書に書いてあるので、按分の根拠は見積書そのものです。撤去処分費や諸経費をどちらに寄せるかは決算前に税理士と確定する論点として残しています。

もう一つ、1台ずつなら①に乗ります。1台の見積は税込178,563円、税抜162,330円で20万円未満です。通達7-8-3は「7-8-1にかかわらず」修繕費として損金経理できると書いているので、資本的支出の性格を含む工事でも20万円未満なら修繕費で通ります。4台一斉の場合も、同じ通達の注に「一の設備が2以上の資産によって構成されている場合には当該一の設備を構成する個々の資産」ごとに見ると書いてあります。給湯器4台を個々の資産と見れば1台あたり16万円台ですが、同じ注は配管のように「一定規模でなければその機能を発揮できないもの」は合理的に区分した単位で見るとしているので、棟全体のガス配管は1台分に割れません。この読み方は通達の注に基づく私の当てはめで、決算時に税理士の確認を通します。

大家の判断としてもう一つ書いておくと、修理91,800円は交換178,563円の約半分でした。同じ棟で2021年に同種取替え、2025年に部品交換と続いたので、次に壊れたら修理ではなくガス化する前提で見積を先に取っています。設備の交換周期と相場はアパート・賃貸の修繕費はいつ何にいくら？大家が負担する費用の全体像にまとめています。

🏢 3. 外壁・屋上・キッチンの大きな工事は裁決で線が引かれている

数百万円の工事になると、金額の基準では救われず②の中身で決まります。国税不服審判所が公表している裁決は、上位9本のどれも引用していませんが、大家に直接効く判断が2件あります。

2件を並べると線が見えます。元の状態に戻す工事は、規模が大きくても、塗装材が普通のものなら修繕費。設備を丸ごと入れ替えて水回りを新しくする工事は、建物の価値を上げる資本的支出。そして後者は、金額が建物の取得価額（この事案は約18.9億円）に比べて小さいことを理由に修繕費にはできない、とはっきり書かれています。取得価額の10％以下という③の基準は「明らかでない金額」がある場合の話で、全額が資本的支出と判断された工事には出番がありません。

外壁塗装で迷うのは、同じ塗料で塗り直すか、フッ素や遮熱などの上位グレードにするかです。通達7-8-1の(3)に沿えば、通常の塗り替えに要する費用までは修繕費、上位グレードにしたことで超えた部分が資本的支出です。見積を2本（同等塗料と上位塗料）取っておけば差額がそのまま按分の根拠になります。屋上防水のトップコートを3年周期で塗り直すなら①の周期基準に乗りますが、裁決が示すとおり「過去の実績から明らか」であることが条件で、初回の工事を周期基準で修繕費にはできません。大規模修繕の見積の取り方と実数精算の落とし穴は大規模修繕の落とし穴に書きました。

📉 4. 資本的支出になったら何年で償却するか、当期の税金はいくら変わるか

ここが上位9本で2本しか書いていない部分で、大家のキャッシュフローに直接効きます。平成19年4月1日以後の資本的支出は、原則として「その資本的支出を行った減価償却資産と種類および耐用年数を同じくする減価償却資産を新たに取得したもの」として償却します（国税庁タックスアンサーNo.2107・No.5405、所得税法施行令127条・法人税法施行令55条）。元の建物の残り年数ではなく、新品と同じ年数で新しい償却が始まります。

私のガス給湯器4台700,000円で計算します。全額を修繕費にできれば当期の経費は700,000円です。全額が資本的支出（給排水・ガス設備15年）なら、年間の償却費は46,900円（初年度は月割でさらに少ない）で、当期の経費の差は653,100円になります。税率を仮に30％と置くと、当期の税額の差は約19.6万円です（税率は仮置きで、法人の実効税率や個人の所得税率で変わります）。総額は15年かけて同じ700,000円が経費になるので、変わるのは「いつ経費になるか」だけですが、その1年分の差が手元の現金に出ます。

築古の物件で気をつけるのは、中古で買った建物の耐用年数を簡便法（法定耐用年数を過ぎた木造なら4年）で計算している場合です。耐用年数の適用等に関する取扱通達1-5-3は、簡便法で償却している中古資産への資本的支出が、一つの計画または一事業年度で再取得価額（同じ新品を買う場合の価額）の50％を超えるときは法定耐用年数によると定めています。裏返すと、50％以下の資本的支出は本体と同じ耐用年数で償却できます。これは通達1-5-3の裏返しとしての私の読み方で、実際の年数は決算時に税理士と確認してください。

もう一つ、取り壊した部分の未償却残額は除却損になります。平成26年の裁決は、全額を資本的支出とする一方で、取り壊した台所と浴室の未償却残額は所得税法51条の資産損失として必要経費に算入すべきだと認定しました。水回りの入替を資本的支出にするなら、古い設備の帳簿価額を除却損に落とす処理を忘れないでください。

🧮 40万円未満の少額減価償却資産の特例は、資本的支出には原則使えない

青色申告の個人（中小事業者）と中小企業者等の法人は、取得価額が一定額未満の減価償却資産を、年間合計300万円まで取得した年に全額経費にできます（租税特別措置法28条の2・67条の5）。この上限は令和8年4月1日以後に取得したものから40万円未満に引き上げられ、令和11年3月31日までの取得が対象です（令和8年3月31日までの取得は30万円未満）。上位9本のうち少額特例に触れた1本は30万円・令和8年3月31日までのままで、改正を反映していません。

ただし、この特例は「取得した減価償却資産」が対象で、既にある資産への資本的支出は原則として対象になりません。租税特別措置法関係通達67の5-3は、資本的支出は「既に有する減価償却資産につき改良、改造等のために行った支出」なので原則当たらないとしたうえで、「規模の拡張である場合や単独資産としての機能の付加である場合など、実質的に新たな資産を取得したと認められる場合」には適用できると書いています。エアコンを新しく取り付ける、宅配ボックスを設置するといった単独の資産の取得は特例に乗り、外壁の上位塗料への変更のような既存資産への上乗せは乗りません。なお令和4年4月1日以後は「貸付けの用に供した資産」が特例から外されましたが、法人税基本通達7-1-11の3は「不動産貸付業を営む法人がその貸し付ける建物の賃借人に対して、家具、電気機器その他の減価償却資産を貸し付ける行為」を主要な事業として行われる貸付けの例に挙げているので、大家が賃貸物件に付けるエアコンは除外されません。

金額の判定は、消費税の経理方式で変わります。国税庁のQ&Aは、少額減価償却資産の取得価額は税抜経理なら税抜、税込経理なら税込の金額で判定すると回答しています。私の給湯器1台は税込178,563円・税抜162,330円でどちらでも20万円未満ですが、境目に近い工事は経理方式を先に確認してください。

💰 5. 退去者負担分と保険金は、修繕費と両建てにする（大家だけの論点）

上位9本は経理担当者と税理士の目線で書かれているので、大家の実務で毎回出てくる「受け取ったお金」の扱いが抜けています。2026年4月の原状回復171,270円のうち、退去者が負担したのは過失分7,744円とルームクリーニング代22,000円の合計29,744円で、私の実質負担は141,526円でした。このとき帳簿には、修繕費171,270円を全額計上し、29,744円は収入として別に計上します。所得は同じ141,526円の減少ですが、収入と経費を相殺して修繕費141,526円だけを書く処理は、収入の過少表示になります。

根拠は国税庁タックスアンサーNo.1376で、敷金や保証金は預り金なので受け取っても収入になりませんが、「返還を要しないものは、返還を要しないことが確定した日にその金額を収入に計上する必要があります」と書かれています。退去時の精算で敷金から差し引いた原状回復費用は、精算が確定した日の収入です。

火災保険の保険金も同じ構造です。所得税法施行令30条は、資産の損害に対する保険金を非課税としつつ、「各種所得の金額の計算上必要経費に算入される金額を補塡するための金額」は非課税から除いています。つまり、修繕費として経費にした工事を保険金で補填した場合、その保険金は不動産所得の収入に計上します。私が電気的・機械的事故の特約で81,800円の保険金を受け取った実例と特約の設計はアパートの火災保険はいくら？一棟オーナーの相場と特約の決め方に書きました。

📁 6. 税務調査で聞かれる書類は、発注の段階でそろう

修繕費の否認で多いのは、判定そのものより「根拠を出せない」ことです。私が残している書類は、特別なものではなく、発注時にもらう書類そのものです。

「リフォーム工事一式 1,000,000円」の請求書だけだと、按分の根拠がなく、灰色の部分が全額資本的支出に寄せられても反論できません。発注のときに「請求書は項目別で」と一言伝えるだけで、税務調査の準備は終わります。税務調査の入り方と加算税は不動産投資はバレる？税務署・会社・公務員の3ルートに書きました。

⚖️ 7. 法人と個人の違い

私は法人で物件を持っているので前期末の取得価額で計算しますが、個人の大家は前年12月31日の取得価額です。判定の骨組みは同じで、経費に落ちるかどうかが法人と個人で変わることはありません。経費全体の一覧は不動産投資の経費一覧、確定申告の全体像は不動産投資の確定申告と税金の全体像にまとめています。

❓ 8. よくある質問

Q1. 60万円未満の工事は全部修繕費にできますか？

できません。60万円未満と前期末取得価額の10％以下の基準は「資本的支出か修繕費か明らかでない金額」にだけ使えます。避難階段の新設や配管の新設のように明らかな資本的支出は、金額に関係なく資本的支出です。逆に、退去後の壁紙張替えのように明らかな原状回復は、200万円でも修繕費です。

Q2. 7:3基準は修繕費が7割ですか？

3割です。通達は、支出額の30％相当額と前期末取得価額の10％相当額のいずれか少ない金額を修繕費、残りを資本的支出とし、継続してその処理をしている場合に認めると書いています。100万円の支出で前期末取得価額が500万円なら、30万円と50万円の少ない方の30万円が修繕費、70万円が資本的支出です。

Q3. 給湯器を1台ずつ交換すれば、20万円未満で修繕費にできますか？

1台の工事費が20万円未満なら、通達7-8-3により「7-8-1にかかわらず」修繕費として処理できます。私の見積は1台178,563円（税抜162,330円）でこの範囲でした。ただし、一つの計画で4台を同時に発注した場合は「一の修理、改良等」として合計で見るのが本文の原則で、通達の注が「一の設備を構成する個々の資産」ごとに見るとしている点をどう当てるかは、決算時に税理士の確認を通してください。棟全体のガス配管の新設は1台分に割れません。

Q4. 築古で耐用年数が切れた建物に資本的支出をしたら、何年で償却しますか？

耐用年数を過ぎた建物でも判定は一般の例で行います（法基通7-8-9・所基通37-15の2）。償却は、元の建物と同じ種類・同じ耐用年数の資産を新しく取得したものとして行うので、法定耐用年数で償却している建物なら木造22年・鉄筋コンクリート造47年です。中古で取得して簡便法の耐用年数（法定耐用年数を過ぎた木造なら4年）で償却している建物は、資本的支出が再取得価額の50％以下なら本体と同じ年数、50％を超えると法定耐用年数になります（耐用年数の適用等に関する取扱通達1-5-3）。

Q5. 退去者から受け取った原状回復費用は、修繕費から差し引いてよいですか？

差し引かず、修繕費は全額を経費、受け取った精算金は収入として両方を計上します。敷金のうち返還しないことが確定した金額は、確定した日の収入です（国税庁タックスアンサーNo.1376）。所得は同じですが、相殺すると収入が過少に表示されます。

Q6. 40万円未満の少額減価償却資産の特例は、資本的支出にも使えますか？

原則として使えません。特例の対象は「取得した減価償却資産」で、既にある資産への資本的支出は対象外です（租税特別措置法関係通達67の5-3）。ただし、単独の資産としての機能の付加など、実質的に新たな資産の取得と認められる場合は使えます。エアコンや宅配ボックスの新設は対象、外壁の上位塗料への変更は対象外という切り分けです。上限は令和8年4月1日以後の取得分から40万円未満（それ以前は30万円未満）で、令和11年3月31日までの取得が対象です。

🎯 まとめ

修繕費と資本的支出の判定は、20万円未満か3年周期か、中身は元に戻す工事か足す工事か、明らかでない金額だけ60万円と10％、それでも残れば7:3、の順番で決まります。私の原状回復4室と電気温水器の修理は全部最初の段階で修繕費が確定し、電気温水器からガス給湯器への転換だけが、配管と電源の新設を含むために行ごとに分ける工事になりました。資本的支出になれば、元の資産と同じ耐用年数で新しい償却が始まり、当期の経費が大きく減ります。受け取った精算金と保険金は修繕費と相殺せず収入に計上し、見積書は項目別でもらう。この4つを発注の段階で決めておけば、決算のときに迷う場面はほとんど残りません。

📖 この記事の根拠（出典・参考）

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執筆者：西本　豪（楽待新聞コラムニスト）

関西の不動産投資家・15年以上の実務経験。複数物件を保有し、税務・融資・賃貸経営・法人運営の現場で得た一次情報をもとに、机上の理論ではなく「実際に使える」実務ガイドを発信しています。