ただし、ひとまとめに「所得」と言っても家族構成や生命保険の加入状況により、所得税の計算対象となる「課税対象額」が変わります。

給与所得と課税対象額はどう違うのか？

課税対象額とは所得税や住民税を計算(課税)する上で基準となる金額(対象額)です。そして、所得税や住民税を計算するには、以下のような手順で計算を進めていく必要があります。

もし、給与所得の合計(年収)が400万円だったとしても、その400万円全てが課税の対象になるのではありません。

その中からいくつかの控除額を差し引いた課税対象額を基準として国に収める税金の計算をしているんですね。

例えば、年収が400万円の既婚者の方であればこのようになります。

金額は計算しやすいように少し丸めています。そこまで現実と乖離している訳ではありませんが、あくまで概算の数字だとしてイメージを掴んでもらえたらと思います。

上の例では、年収が400万円でも、そこから非課税額を差引いた結果、所得税を課税される課税対象額は124万円になっています。

課税対象額の計算方法

課税対象額を計算するには収入(給与所得の金額)と、そこから差し引きされる控除額を算出する必要があります。

控除対象となる項目は個人によってそれぞれですが、上の例では以下のような項目が含まれています。

• 給与所得控除
• 社会保険控除
• 基礎控除
• 配偶者控除
• 生命保険控除

繰り返しになりますが、人によって控除対象となる金額は違います。

生命保険に加入している人は、支払った生命保険料の一部が生命保険料控除として差し引かれますし、既婚者であれば配偶者控除が差し引かれます。

そもそも給与所得控除とは？

給与所得控除とは名前の通り「給与所得」に対して掛けられる控除です。

なので「事業所得」や「不動産所得」などの場合は対象外です。あくまで給与所得に対してい控除されるものです。

事業所得者や不動産所得者の場合は、確定申告にて必要となった経費を計上することになりますが、会社員(給与所得者)にはそのような機会は与えられていませんよね。ですが給与所得者にも事業所得者や不動産所得者と同じように、会社員として仕事をこなすために必要となる経費はあるはずです。例えばスーツや事務用品などです。

ただ全ての会社員が、それぞれで必要となった経費を個別に計上するのは現実的では無いため、給与所得の金額に応じて、一律の計算式で給与所得控除額を算出しているんです。

給与所得控除の計算方法

給与所得控除は給与所得の金額によって、控除される割合(控除率)が変わります。

例えば年収が400万円の場合、上の表だと収入金額が「360万円超～660万円」の範囲に含まれるため、計算式は以下の通りとなります。

• 4000万円×20%＋44万円＝124万円

給与所得控除の控除される割合(控除率)は過去に何度か微調整がされていますが、令和２年以降はこのような計算方法になります。

それ程大きく変わることはありませんが、今後も変更になる可能性があるため計算する際は、最新の情報を確認することをオススメします。

社会保険料控除の計算方法

社会保険料と一言で言っても中々ピンとこないかと思いますが、細かく分けると以下の項目が含まれています。

• 狭義の社会保険
  • 医療保険
  • 介護保険
  • 年金保険
• 労働保険
  • 労災保険
  • 雇用保険

これらの保険料は「標準報酬月額」✕「保険料率」で計算され、会社と従業員とで半分づつ負担します。

「標準報酬月額」は4月、5月、6月の支給額の平均をもとに算出されるため、対象月に支給される残業代等が低いと保険料も低くなります。

社会保険料や標準報酬月額については以下の記事でもう少し詳しく記載していますので、参考にして頂ければと思います。

基礎控除と配偶者控除

基礎控除は全ての国民に対して控除され、収入金額に関わらず一律で38万円です。

一方、配偶者控除は既婚者が対象になりこちらも一律で38万円ですが、僕のような未婚者には配偶者がいないため配偶者控除もありません。

生命保険控除

生命保険控除にも「保険」と言う言葉が使われていますが、こちらは上で説明した社会保険とは無関係のものです。

生命保険控除とは一般的に民間の保険会社と契約している生命保険料から一部の金額が控除される仕組みです。民間の保険会社で代表的な会社は以下のような会社があります。

• 日本生命保険相互会社
• 住友生命保険相互会社
• 明治安田生命保険相互会社

これらの生命保険会社に対して年間に支払っている生命保険料が控除される訳ですが、生命保険料と一言に言っても実はその中でも大きく3つの項目に分けれられています。

• 生命保険料控除
• 介護医療保険料控除
• 個人年金保険料控除

細かな計算方法は割愛しますが、「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」のそれぞれに対して上限が4万円まで控除されています。

なので「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」を全て上限額まで控除されていれば控除額は最大で12万円になります。

細かな計算方法は以下の「生命保険控除額の金額」を参照すれば簡単に分かります。

ちなみに僕の場合は、まだ40歳以下なので「介護医療保険」には加入していません。なので「生命保険控除」と「個人年金保険控除」の2つの項目が対象となり、それぞれ上限額まで控除されるため8万円の控除になります。

生命保険料控除の計算方法も給与所得控除と同様、過去に微修正がされています。

• 旧契約:平成23年12月31日以前
• 新契約:平成24年1月1日以後

適応される金額(控除率)はあくまで契約を結んだ時期が基準となるため人によっては旧契約と新契約の両方が適応される場合もあるため注意が必要です。

給与所得から各種控除額を差し引いたものが課税対象額

ここまでで今回ご説明した全ての控除額の金額が分かりました。

後は給与所得から実際の全ての控除額を差し引くと課税対象額が分かります。

• 給与収入の総額－各種控除額＝課税対象額

この計算式を実際の金額に置き換えると以下のようになります。

• 400万円－(124万円＋58万円＋48万円＋38万円＋8万円)＝124万円

今回、課税対象額は124万円になりました。

なんと給与所得の半分以下になりました。意外と少ないですね。

所得税の計算方法

そしてこの課税対象額をもとに下の表の計算方法に従い所得税を算出することになります。

所得税の計算方法は以下の通りとなります。

• 課税対象額×税率－控除額＝所得税

課税対象額が124万円の場合、「～195万円以下」となるため実際の数字を反映させるとこのような計算方法になります。

• 124万円×5%＝62,000円

細かい部分は個人ごとに変わるため、かなり概算ではありますが、イメージは掴めると思います。

所得の種類が違っても所得税の仕組みはほとんど同じ

ここまで読んで頂けると所得税の仕組みがある程度分かると思います。

ちなみに僕の収入も同様の水準ですが、社会保険証控除額がもう少し高かったり、逆に結婚していないため配偶者控除が無かったりと一致しない部分も多いです。

また上のグラフには含まれていませんが、扶養控除や医療費控除など他にも控除の種類は沢山あります。
※平成25年～49年までの間は復興特別所得税として所得税額の2.1%が追加課税されます。

また、個人事業主であれば給与所得控除が無い代わりに自分で経費を計上しますし、株式投資などで得た配当所得は所得金額に関わらず一律で20%の所得税が掛かったりと、細かい仕組みは微妙に違いますが、大枠の仕組みはどの所得でも同じようなイメージです。

法改正などにより、税率や計算方法が微妙に変わることもありますが、そこまで難しくは無いので、一度自分の所得税やそのもととなる課税対象額などを計算してみては如何でしょうか。

その結果、税金の計算方法が大きく変わります。

実際に影響が出てくるのは2020年1月からです。

• 所得税…2020年(令和2年)から
• 住民税…2021年(令和3年)から

税制改正自体は毎年実施されますが、平成30年度の税制改正は影響範囲が大きく、かなり複雑な内容です。

国税庁によると96%の人にとってはほとんど影響は無く、個人として何か対応しなければいけないことが増える訳ではありませんが、一部、損する人や得する人が出てきます。

会社員や公務員の人については、源泉徴収により税金を納めているため、打てる対策は限られてしまいますが、個人事業主やフリーランスについては、少し準備をすることで、今後の節税対策にも繋がります。

また、税制改正の内容を理解することができれば、今後の日本政府の方針なども何となく見えてきます。

そもそも控除って何？

国に税金を納めることは国民のルールです。「納税の義務」は「教育の義務」「勤労の義務」と並んで、国民の3大義務の一つです。それではどのような仕組みで納めるべき税金が決まるのでしょうか？

年間収入と給与所得と課税対象額

まず初めに「年間収入」と「給与所得」と「課税対象額」それぞれの言葉の意味を正しく理解する必要があります。簡単にご説明すると以下の通りです。

• 年間収入(年収)
  • 源泉徴収票に記載されている「支払金額」
  • いろいろな金額を差し引かれる前の「最も大きい金額」
• 給与所得(所得)
  • 年間収入から給与所得控除を差し引いた金額
• 課税対象額(課税総所得金額または課税所得)
  • 給与所得から所得控除(14種類)を差し引いた金額
  • 所得税や住民税が計算される基準となる金額

なので、年間収入と給与所得と課税対象額は必ず以下のような関係になります。

• 年間収入(年収)＞給与所得(所得)＞課税対象額(課税総所得金額)

年間収入、給与所得、課税対象額のそれぞれの言葉を不確かな状態で捉えてしまうと、それ以降の計算式がめちゃくちゃになってしまいます。最初は少し混乱してしまうかもしれませんが、必ず「年収とは何か？」「給与所得とは何か？」「課税対象額とは何か？」を意識した上で計算するように心掛けましょう。

なお、給与所得控除や所得控除については、この記事の中でさらに詳しく解説します。今の段階で理解できていない人も、是非、このまま読み進めて頂ければ大丈夫です。

控除は所得から一定金額を差し引く仕組み

会社員でも個人事業主でも投資家でも仕事をして収入を得た場合、その金額に応じて税金を支払うことになります。

そして、一般的には、収入が多ければ多いほど、納めるべき税金の金額の割合も大きくなってしまいます。

ただし、厳密には、年間収入(年収)を基準に税金の計算をする訳ではありません。

給与所得者の場合、以下の順序で所得税や住民税を算出します。

• 年間収入から給与所得控除を差し引き給与所得を算出する
• 給与所得から基礎控除などの所得控除(全14種類)を差し引き課税対象額を算出する
• 課税対象額を基準に所得税(超過累進税率)や住民税(一律10%程)を算出する

この「年間収入からいろいろと考慮された金額を差し引く仕組み」を控除と呼びます。

• 控除額が多い場合
  • 納めるべき税金が少なくなって嬉しい
• 控除額が少ない場合
  • 納めるべき税金が多くなって悲しい

投資家やお金持ちの人達(小金持ちの人も？)の中には、常日頃から「どうすれば控除額を増やして節税できるだろうか？」と考えている人も一定数います。

控除の仕組みが理解できると「どうすれば手元にお金を残せるか？」が少しだけ見えてきます。

14種類の所得控除

所得控除にはさまざまな種類があり、なんと全部で14種類もあります。

• 担税力低下を考慮するための控除
  • 雑損控除、医療費控除
• 社会政策上の要請による控除
  • 社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、生命保険料控除、地震保険料控除、寄附金控除
• 個人的事情を考慮するための控除
  • 障害者控除、寡婦控除(寡夫控除)、勤労学生控除
• 最低限生活費を確保するための控除
  • 配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、基礎控除

2020年の税制改正では以下の3種類の控除が改正されます。

• 給与所得控除…給与所得を算出する際に差し引かれる控除
• 公的年金控除…雑所得(公的年金)を算出する際に差し引かれる控除
• 基礎控除…給与所得や雑所得、その他の所得から最後の差し引かれる控除

ちなみに、基礎控除は14種類ある所得控除の中の一つですが、給与所得控除と公的年金控除は所得控除よりも前のタイミングで差し引かれる控除です。

基礎控除の改正

基本的に「控除」とは何か条件を満たした時に予め定められた金額が収入から差し引かれる仕組みです。ですが「基礎控除」は唯一、全ての国民に対して適応される控除です。

改定前(2019年)までの基礎控除額は所得税と住民税ともに収入に関わらず一律の税率でした。

• 所得税の基礎控除額…一律で38万円
• 住民税の基礎控除額…一律で33万円

その基礎控除が2020年1月以降、以下のように改正されます。

課税対象額	所得税の基礎控除額	住民税の基礎控除額
2,400万円以下	48万円	43万円
2,400万円超〜2,450万円以下	32万円	29万円
2,450万円超〜2,500万円以下	16万円	15万円
2,500万超	無し	無し

課税対象額が2,400万円以下の人は控除額が増えるため、税金の負担は少なくなり嬉しい限りですが、課税対象額が2400万円以上の場合、逆に基礎控除額が削減され、結果的に増税になってしまいます。

今まで収入金額に関わらず一律だった基礎控除額ですが、2020年以降、収入金額によって基礎控除額が変わるため、収入が2,500万円以下の人(つまりほぼ全ての給与所得者)は「給与所得者の基礎控除申告書」を提出しなければいけなくなります。

給与所得控除の改正

給与所得控除とは給与所得者に対して適応される控除です。

個人事業主やフリーランスの場合、業務に使う備品などを経費として計上できますが、会社員や公務員などにはそのような仕組みはありません。もし会社員や公務員が業務で使う備品(スーツ、パソコン、筆記用具など)を個別で計上したら、税務署側の負担は膨大になってしまいますよね。

なので、給与所得者に対しては年収に応じて給与所得控除が適応されます。

給与所得の控除額は数年おきに改正されています。2017年〜2019年までの給与所得控除額は以下の通りです。

給与等の収入金額	給与所得控除額
〜162.5万円以下	65万円
162.5万円越〜180万円以下	収入金額×40％
180万円越〜360万円以下	収入金額×30％＋18万円
360万円越〜660万円以下	収入金額×20％＋54万円
660万円越〜1,000万円以下	収入金額×10%＋120万円
1,000万円超〜	220万円(上限額)

一方、2020年1月以降の給与所得の控除額は以下の通りです。所得金額により多少の違いはありますが、全体的に10万円の控除額が削減されています。

給与等の収入金額	給与所得控除額
〜162.5万円以下	55万円
162.5万円越〜180万円以下	収入金額×40％ー10万円
180万円越〜360万円以下	収入金額×30％＋8万円
360万円越〜660万円以下	収入金額×20％＋44万円
660万円越〜850万円以下	収入金額×10%＋110万円
850万円超〜	195万円(上限額)

控除の上限額については、2019年までは1,000万円以上が220万円でしたが、2020年からは850万円以上で195万円の控除になります。

つまり、控除額が少なくなったため、税金の負担が増えてしまい悲しい状態になります。

なお、給与所得控除は10万円削減されていますが、その分、先程ご説明した基礎控除が10万円増加している、結果的に多くの人(年収850万円までの給与所得者)はプラス・マイナス・ゼロになっています。

所得税額調整控除の創設

年収が850万円以下の給与所得者は「基礎控除の増加分」と「給与所得控除の減少分」を相殺することにより、何も影響が無いことになります。

ですが、年収が850万円を超える給与所得者については「基礎控除額は10万円しか増分されない」にも関わらず「給与所得控除は10万円以上減少されてしまう」ため、結果的に増税になってしまいます。

そこで「所得金額調整控除」と呼ばれる制度が新しく創設されました。

給与所得が年収が850万円を超えて、その上で、以下の条件のどれかに該当する人は所得金額調整控除が適応されます。

• 本人が特別障害者である
• 年齢23歳未満の扶養親族がいる
• 特別障害者である同一生計配偶者、あるいは扶養親族がいる

そして、所得金額調整控除が適応されることにより、以下の金額が控除されます。

• 控除額＝(年収ー850万円)×10%

ただし、年収1,000万円を超える場合は一律で1,000万円として計算されてしまいます。また、控除を受けるには「所得税額調整控除申告書」を提出する必要があります。

どんどん書類が増えていく。。。

青色申告特別控除の改正

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。そして、青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。

改正前、つまり2019年度の事業所得として翌年2020年に提出する確定申告までの場合、青色申告の特別控除枠は以下の2通りになります。

• 10万円控除の条件
  • 65万円控除の条件を満たしていない場合
•  65万円控除の条件
  • 複式簿記による記帳する
  • 貸借対照表および損益計算書を確定申告書に添付する
  • 法定申告期限内に確定申告を提出する
  • 経営が事業的規模である(不動産経営の場合)

そして、改正後、つまり2020年度の事業所得として翌年2021年に提出する確定申告からは、青色申告の特別控除枠は以下のように改正されます。

• 10万円控除の場合、そのまま維持される(改正無し)
• 65万円控除の場合、控除額が55万円に削減される
• 65万円控除の条件を満たし、かつ 電子データ化することで65万円控除を維持

つまり、65万円の控除を受けるには従来の条件を満たしていることに加え、確定申告書の電子データ化が必要になります。

ちなみに、意外と知らいない人も多いかもしれませんが、小規模な賃貸経営でも開業届を提出し、適切な処理をすることで、青色申告特別控除(10万円控除)を受けることは可能です。

青色申告特別控除で65万円控除を受けるには？

電子データ化の方法は以下の2種類です。どちらも少し複雑で面倒くさいですが、今後も控除額を65万円のまま維持するためにも、しっかり覚えておきたいものです。

e-Tax(国税電子申告納税システム) による確定申告

e-Taxとはインターネットを利用して、確定申告の手続きを電子化できるシステムです。e-Taxを利用するには以下の2点を事前に準備する必要があります。

• マイナンバーカード
• ICカードライタまたはマイナンバーカード対応NFCスマートフォン

僕も過去にマイナンバーカードを取得しましたが、完成するまでに半年近くの掛かりました。もしe-Taxによる確定申告を予定している人は可能な限り早めに対応するべきです。

ちなみに、e-Taxは確定申告の提出だけでは無く、開業届や青色申告承認申請書の提出も可能です。

電子帳簿保存による確定申告

電子帳簿保存については、e-Taxよりもさらに対応が大変だと言われます。ポイントについては以下の点が挙げられます。

• 帳簿の備え付けの3ヵ月前までに税務署からの承認が必要になる
• 課税期間の途中から適用できない

65万円の青色申告特別控除を受けることが目的であれば、まずは、e-Taxを検討すれば良いと思います。

公的年金控除の改正

公的年金は税法上「雑所得」として扱われ、所得税や住民税の課税対象として取り扱われます。

給与所得者と同様、受取額に応じて公的年金控除が適応されますが、2020年以降は公的年金控除が僅かではありますが削減されてしまいます。

まず、改正前の公的年金控除額は以下の通りです。

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円
65歳以上	330万円未満	120万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円

そして、2020年以降、公的年金控除は以下の通り改正されます。主な変更点は以下の通りです。

• 公的年金等の収入に関わらず、一律で控除額が10万円削減される
• 公的年金等の収入が1,000万円を超える場合、控除額の上限が195万5,000円までになる

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋27万5,000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋68万5,000円
	770万円超〜1,000万円未満	(年金収入✕5%)＋145万5,000円
	1,000万円超	195万5,000円
65歳以上	330万円未満	110万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋27万5,000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋68万5,000円
	770万円超〜1,000万円未満	(年金収入✕5%)＋145万5,000円
	1,000万円超	195万5,000円

一律で控除額が10万円削除されることについては、上記でもご説明した通り、基礎控除額が10万円増加するため、プラス・マイナスでゼロになり、特に影響はありませんが、公的年金等の収入が1,000万円を超える人は、その分だけ損してしまいます。

また、公的年金等以外の収入と合算して所得金額が1,000万円を超える場合、さらに控除額が削減されます。

• 公的年金等以外の収入と合算して所得金額が1,000万円を超える場合
  • 控除額が10万円削減される
• 公的年金等以外の収入と合算して所得金額が2,000万円を超える場合
  • 控除額が20万円削減される

「年金生活で年間1,000万円以上って、どんだけ恵まれてるねん？」と思いますが、このような人達は控除額が削減されるため、結果的に増税になってしまいます。

別にええやん？

現実問題として年金で年間1,000万円を超えるケースはかなり限られていて、影響を受ける人はほとんどいません。

ちなみに、公的年金控除については年金の受給だけでは無く「小規模企業共済」や「個人型確定拠出年金(iDeCo)」の受け取りの際にも影響する内容なので、制度を利用する場合は控除される概算額だけでも理解していた方が良さそうです。

各種合計所得金額要件等の見直し

2020年の税制改正により、各種控除を適応するための合計所得金額要件が見直されます。

ただし、基本的には給与所得控除が削減されたことによる見直しであり、適応要件を満たすための年収自体は今までのままです。つまり特に何か大きな変更がある訳ではありません。

同一生計配偶者および扶養親族の控除対象者

配偶者控除や扶養控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が38万円以下
  • (年収103万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が48万円以下
  • (年収103万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

源泉控除対象配偶者

2018年度の配偶者控除および配偶者特別控除の改正により新たに加えられた源泉控除対象配偶者の要件についても以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が85万円以下
  • (年収150万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が95万円以下
  • (年収150万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

配偶者特別控除の対象者

配偶者特別控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が38万円超〜123万円以下
  • (年収103万円超〜201.6万円以下から給与所得控除を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が48万円超〜133万円以下
  • (年収103万円超〜201.6万円以下から給与所得控除を差し引いた額)

勤労学生控除の対象者

配偶者控除や扶養控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が65万円以下
  • (年収130万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が75万円以下
  • (年収130万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

家内労働者等の事業所得の必要経費算入

家内労働者の事業所得などにおいて必要経費として計上できる最低保証額が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 計上できる最低保証額が65万円まで
• 改正後(2020年以降)
  • 計上できる最低保証額が55万円まで

なお、家内労働者の具体的な仕事内容としては「内職」「新聞の集金」「検針員(水道、電気、ガスなど)」「ヤクルトレディ」などが含まれます。

家内労働者の必要経費として計上できる最低保証額については、給与所得控除の削減とは直接的な因果関係はありませんが、給与所得控除が10万円削減されたことを考えると、妥当な改正だと言えます。

得する人と損する人

この記事の冒頭でもお伝えしましたが、2020年の税制改正により、税金の負担が大きく増減する人はそれ程多くないと思います。ですが、僅かながら得する人と損する人がいるのも事実です。

自分は得するのか？損するのか？を把握しておくことで、何か対策ができるかもしれません。

まずは、2020年の税制改正により税制面で得する人は以下の通りです。

• フリーランス、個人事業主、投資家、不動産経営者
  • 確定申告を電子化し青色申告特別控除(65万円)を維持できた場合、基礎控除の10万円増加分だけ控除額が拡大する
• 扶養控除を受ける人
  • 基礎控除の10万円増加分だけ控除額が拡大する

次に、2020年の税制改正を受けてもほとんど影響が無い人は以下の通りです。

• 給与が850万円以下の会社員
  • 基礎控除が10万円増加するが、給与所得控除が10万円削減されるため影響無し
• 年金受給者(合算の所得金額が1,000万円以下)
  • 基礎控除が10万円増加するが、公的年金控除が10万円削減されるため影響無し

最後に、2020年の税制改正を受けて損してしまう人は以下の通りです。

• 給与が850万円以上の会社員
  • 基礎控除は10万円増加するものの、給与所得控除が10万円以上削減されるためトータルの控除額が削減される
• 年金受給者(合算の所得金額が1,000万円超)
  • 基礎控除が10万円増加するが、公的年金控除が大きく削減されるためトータルの控除額が削減される
• 2400万円以上の会社員や個人事業主
  • 基礎控除が6万円以上削減され、かつ給与所得者の場合は給与所得控除も25万円削減されるためトータルの控除額が大きく削減される
• 給与所得を取得している年金受給者
  • 基礎控除が10万円増加するが、給与所得控除と公的年金控除のそれぞれで10万円ずつ(合計20万円)削減されるためトータルの控除額が10万円削除される

基本的には給与所得者にしても個人事業主(フリーランス)にしても、年間収入が大きければその分、税制面での負担が大きくなる結果になりました。

お金持ちは税金を沢山払うべき？

2020年からの税制改正については以下のようなポイントがあります。

• 高所得者に対して増税することで格差を是正する
• 働き方改革を目指した考え方が反映されている
• 国が少しずつ(副業も含めて)個人事業主やフリーランスを推奨している

中でも貧富の差を縮小することで、所得の再分配が実現されることを期待している人も多いと思いますが、現実問題として、本当に格差を是正することは可能なのでしょうか？

これは、あくまで僕個人的な考えなのですが、税制改正によって格差を是正するのは、そう簡単なことでは無いと思います。

政府主導の政策を宛にして格差を縮めたい一般の人が、どれだけ「お金持ちはその分たくさん税金を払うべきだ！」と主張しても、常日頃から税金対策をしている富裕層にはそう簡単には勝てません。

確かに超過累進税率では、収入が増えれば増える程、納めるべき税率もどんどん増えていきますが、それは個人の給与所得や事業所得などに限った話です。

富裕層の場合、給与所得や事業所得に比べて、さまざまな収入源があるはずです。

配当所得の割合が多ければ、適応税率は超過累進税率よりも遥かに抑えられますし、事業の規模が一定以上になれば会社を設立することで、個人の超過累進税率では無く、法人税として税金を圧縮することもできますし、その上、経費計上が可能な範囲も拡大します。

つまり、一般の人達が思っている程、格差は埋まりません。

少し精神論になってしまいますが、他力本願の考え方では無く、どうしたら収入を増やせるか？どうしたら納めるべき税金を減らせれるかは、経営者や投資家に関わらず、全ての人が考えていくべき課題だと思います。

例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりました。

【2020年最新版】給与所得の課税対象額と所得税の計算方法をどこよりも詳しく徹底解説

所得税算出の基準となる課税対象額についてどこよりも詳しく説明します。給与所得と課税対象額の違いや各種控除額の計算方法を踏まえ誰でも簡単に所得税の仕組みが分かる内容になっています。

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2025.05.04

年収が400万円の既婚者の場合

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

• 課税対象額×税率－控除額＝所得税

その上で、不動産投資を行い下のような運用をしたとします。

• 家賃収入：60万円(12ヶ月×5万円)
• 必要経費：160万円
  • ※ローン金利：30万円、減価償却費：70万円、雑費：60万円

• 家賃収入－必要経費＝不動産投資による損益
  • 60万円(12ヶ月×5万円)－160万円＝100万円の赤字

その場合、上のグラフはこのように変化し、課税対象額が52万円にまで減ります。

その結果、所得税の計算もこのように変わります。

• 不動産による控除前
  • 152万円×10%－97,500円＝54,500円
• 不動産による控除後
  • 52万円×5%－0円＝2,600円

これが「不動産をすれば節税効果が期待出来る」と言われることの大まかなイメージです。

今回は計算を分かりやすくするため、かなり大雑把な数字をもとに計算していますが、会社員や公務員はこのような考え方で、本業収入から不動産投資の赤字分を差引き損益通算を行うのです。

不動産投資による赤字は、減価償却費やローン金利の変動(減少)でいつかは黒字に変わり、節税効果は一時的なものとなります。

だけど、どのようなカラクリで節税効果が期待できるのかが分かれば、不動産投資への謎(不信感？)も少しは解消されるのではないでしょうか。

その節税対策は大丈夫？いつか無くなる節税効果の仕組みを理解しよう

不動産投資のメリットの一つとして「節税の効果がある」ということが良く紹介されます。今回は不動産投資をすることによって得られる節税効果について内容を確認してみたいと思います。不動産投資による節税効果節税効果とは本来個人が支払うべき税金を少なく...

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2019.11.23

とても夢のある話ですね。

その一方で「勤め先の会社に自分が賃貸経営をしていることがばれたらどうしよう？」と不安を感じる人も多いはずです。

結論を先にお伝えすると「賃貸経営がばれる原因は住民税の金額の差異」です。

賃貸経営や副業収入があると、その分、納税するべき所得税や住民税が高額になるのですが、それが理由でばれてしまうのです。

そして、その解決方法は「住民税の支払方法を普通徴収に変更すること」です。

この記事では主に税金関係の話を中心に「会社に副業収入がばれてしまう仕組み」について解説します。「これから不動産投資に挑戦はしたいけど、税金の仕組みがいまいち分からない」という方には参考になる内容だと思います。

会社員は副業したらいけない？

そもそも会社員(サラリーマン)や公務員は副業をしてはいけないのでしょうか？

まず、憲法では「職業選択の自由」があります。

勿論「一人の人間は一つの仕事しかしてはいけない」なんてルールはありません。

また2018年には厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」の「モデル就業規則」から「副業禁止」の文言が削除されています。

今後、日本全体としても「一つの会社に依存するのでは無く自ら副収入を得ることの必要性」が強まっていきます。

ですが、ですが…

残念ながら現時点では多くの企業で副業規定が定められているのが実情です。例えば、副業規定が定められる主な理由には以下のようなものがあります。

• 本業に支障を与えないか？
• 情報漏えいに繋がらないか？
• 自社の管理配下以外で何かトラブルにならないか？
• 副業が理由で自社が社会的な信用低下に陥らないか？

中でも最も一般的な理由は「本業に支障を与えないか？」です。

余り無責任なことは言えませんが…逆に言えば「本業でしっかりしたパフォーマンスが出せていれば多少のことは目をつぶる」なんてところも(特に中小企業では)意外とあります。

社内規定と公務員法

基本的には、会社の社内規定(就業規則)に「副業禁止」が規定されているかがポイントになります。ですが、その場合でも「自ら事業を起こすこと」や「会社に申請をせずにアルバイトをすること」などがNGだとしても「株式投資」や「不動産投資」が規定されることはまず無いはずです。

少なくとも、株式投資がダメな会社なんて聞いたことがありませんよね？

一方、公務員の副業規定は一般的な会社員と比べて厳しいです。

明確に「副業規定」という文字は使われていませんが、国家公務員法や地方公務員法では主に以下のように定められています。

• 営利目的としての事業の禁止
• 精神的、肉体的に本業に支障を与える行為の禁止

それでは「公務員は株式投資や積立投資もできないのか？」というと、そんなことはありません。こちらも会社員同様、特に問題は無く、公務員の場合も一定の規模の不動産投資であれば「事業」とは判断されないため、国家公務員法や地方公務員法に抵触することはありません。

社内規定は要チェック

基本的に賃貸経営が副業として判断される可能性は極めて低いですが、どの程度のレベルであれば事業的規模であると判断されるかも、(最初のうちは不要かもしれませんが)予め確認しておきましょう。

賃貸経営の場合、一般的に「5棟10室」が事業的規模だと言われますが、あくまで目安であり、厳密な基準ではありません。

いずれにしても勤め先の社内規定は理解しておくべきです。

万が一、不動産投資が社内規定で明確に禁止されている場合はその後の方針も変わってきます。変わってくる…と言っても「最悪の場合、クビを覚悟で挑戦するか？」「怖気付いて諦めるか？」の2パターンですが…

どこの会社でも社内規定は一般社員でも閲覧できる状態になっているはずですし、総務部や管理部に問い合わせれば、情報は得られるはずです。

中には「相続などにより実家の物件を引き継ぐことは問題無いが、自分で新規で物件を購入して賃貸経営を始める場合は許可申請が必要」のような会社ごとに独自のルールがあるかもしれません。

当初は居住用の住宅として購入したものの、転勤になってしまい、その間、賃貸に出す人もいるでしょう。

「面倒臭い」「調べても良く分からない」という人もいるかもしれませんが…

正直、その場合はそもそも賃貸経営や副業は向いていないかもしれません。

社内規定や自社の副業規定が理解できないレベルでは、はっきり言って賃貸経営やその他の副業で成功することはちょっと難しいです。

少し難しく感じるかもしれませんが、いざという時に自分の身(権利)を守るための大切な知識です。全て理解するのは難しいかもしれませんが、副業に関する部分だけでも、是非、頑張って調べてみて下さい。

人間関係に配慮する

会社員にしても公務員にしても、余程、大規模では無い限りは、不動産経営をしても良いことが分かりました。

ですが、それはあくまでルール上での話です。

その上で「会社に賃貸収入を得ていることは伝えても良いか？伝える必要は無いか？」と考えるかもしれませんが、はっきり言って、伝える必要は無いと思います。

仮に賃貸経営が順調で一定の家賃収入を得ることになったとして、それを知った上司や先輩はどのように感じるでしょうか？

表面上は「全然、気にしない」「仕事は仕事、投資は投資」と言ってくれるかもしれませんが、内申、不満に感じる人は多いはずです。僕の肌感覚としては、株式投資はともかくとして、不動産投資については、余り良い印象を持たない人も一定数います。

最悪の場合、人間関係が悪化したり、人事評価に影響が出ないとも言い切れません。

また先輩や同僚に対して賃貸経営の話題を持ちかけたり、何か相談をしたとしても、恐らく基調な意見が得られる可能性は低いです。

勤め先の会社に対して、不動産収入を得ていることを伝えるのは、百害あって一利なしだと言い切れます。

例え、ルールとして不動産投資が問題視されていなかったとしても、何かトラブルなどがあった時に、それを理由に不利な立場に立たされることもあるかもしれませんし、僕個人的には可能な限り、会社の同僚には伏せておいた方が良いと思います。

賃貸経営が会社にばれる仕組み

前置きが長くなりましたが、いよいよ本題です。

賃貸経営が勤め先の会社にばれてしまう理由としては主にいかのようなものがあります。

• ついつい同僚に話してしまう
• SNSやブログで情報を発信しばれてしまう
• 経理担当が住民税を計算する過程でばれてしまう

当然ですが、賃貸経営に関わらず、副業などにより収入が増えると、それに伴い支払うべき所得税や住民税が増えてしまいます。

確定申告は必ず提出

確定申告とは個人の1年間(1月1日から12月31日)の所得に対して、国に納付するための税金を計算して税務署に申告する手続きのことです。

また申告とあわせて計算した税金を収める必要があります。

確定申告の提出期限は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間で、この間に作成した確定申告書と計算した税金(納付金額)を支払うことになります。

給与所得者の場合でも所得が2,000万円を超えていたり、その他の所得(不動産所得や事業所得)などが年間20万円以上ある場合は確定申告が必要になります。

つまり会社員でも会社員以外でも不動産所得がある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

もし不動産収入やその他の副業収入があるにも関わらず、確定申告を提出しなかったり、過少申告が発覚した場合は、厳しいペナルティが課せられます。「小規模の経営であればわざわざ申告しなくてもばれないだろう」と思うかもしれませんが、税務署側の情報収集能力はとても優秀です。

また不動産収入があるにも関わらず、もし確定申告をしなければ、勤め先の職場に副業分の通知が送られることもあります。最悪ですね…

賃貸経営をする以上、確定申告は必ず提出する必要があります。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

確定申告のポイント

会社員が労働者として収める税金には、主に所得税と住民税があります。

• 所得税
  • 毎月の給与支払い時に収入額をもとに概算額が計算される
  • 正式な確定額は年末調整や確定申告によって決定される
  • 税率は収入額をもとに超過累進課税によって計算される
• 住民税
  • 前年分(1月1日〜12月31日)の所得を基準をして計算される
  • 税率は収入額には関わらず概ね10%程になる

所得税も住民税も給与から天引き(源泉徴収)されるという点では同じです。

ただし、所得税は月々の給与が確定するタイミングで概算額が算出されますが、住民税は前年度の収入を基準に算出され、翌年の給料から差引かれる事になります。

普通徴収と特別徴収

住民税の納め方には「普通徴収」と「特別徴収」の2種類に分けられます。

• 普通徴収
  • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
  • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
• 特別徴収
  • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

一般的には会社員の住民税は特別徴収です。

そのため特別徴収のままだと勤め先の経理担当者は「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに高いの？」というふうに不信に思われてしまいます。

その解決方法は住民税の納税方法を普通徴収にすることです。

納税方法を普通徴収に変更すると、住民税を自分で支払うことになるため、勤め先の経理担当者に気付かれることはありません。

住民税の納税方法を特別徴収から普通徴収へ変更するのは簡単で、確定申告書の住民税の支払い方法を「自分で納付」を選択するだけです。

そうすることで給与分についての住民税は通常通り給与から天引き(源泉徴収)され、副業分だけ役所が別口に計算して自宅に納付書を送ってくれます。

赤字経営の場合は注意が必要

賃貸経営の収益が赤字収益の場合は注意が必要です。

「賃貸経営をしているのに赤字になるなんてありえない」と思う人もいるかもしれませんが、物件購入から数年間は不動産収支が赤字になることは普通にあります。

特に投資用物件を購入した年には必要経費として計上できるお金が沢山あるため、築浅の物件であればむしろ赤字になります。

• 購入時に必要となる経費
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税
• 購入後に必要となる経費
  • 減価償却費
  • 固定資産税・都市計画税
  • ローン手数料、ローン保証料

そして、これらの経費を計上し赤字収益になった場合、住民税は安くなります。

先程、住民税の納税方法を「普通徴収」にすることで、不動産収入分の住民税は自分で納税することができると説明しましたが、もし不動産の収益がマイナスの場合は、給与所得分と相殺された住民税を会社経由で納税されるため「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに安いの？」というふうに疑問を持たれるかもしれません。

先程の逆のパターンですね。

もし赤字経営になってしまい、それでも副収入(この場合はマイナスだけど)がばれることを防ぎたい場合は、確定申告の経費計上を工夫してどうにか黒字経営として申告できないか検討しましょう。

どうしても難しい場合は、費用は掛かりますが税理士に相談する方が無難です。

税務の知識は必要

税理士の指示通りに確定申告書を提出すれば安心できます。心配であれば税理士に確定申告の作成を依頼することも検討しましょう。

これは不動産投資だけでなく、その他の投資やアフェリエイトなどの広告収入の場合も使える方法なので、覚えておいて損はないです。

ただ、インターネットなどでは普通徴収にすれば、ばれずに済むと言う内容が出回っていて、それを十分に確認せずに安易に進めた結果、副業がばれてしまったと言う方も少なからずいるようです。

会社を解雇されても大丈夫と言える程の収入があるならともかく、不動産収入が稼げていない時点で、会社に居づらくなったり解雇されてしまえば、楽しい不動産投資が一気に地獄行きです。

せっかく調査に調査を重ねて不動産投資をするのであれば、最初のうちは確定申告の仕組みも正しく理解して、できればプロの税理士に支援してもらいながら進めた方が無難です。

副業が解禁されてからだとダメなの？

この先、日本の終身雇用制度や年功序列制度はどんどん崩壊していきます。

日本を代表するような上場企業でさえ次々と早期退職者の募集を発表しています。

また、それと平行して個人の副業も徐々に解禁されていきます。

そう聞くと「副業が解禁になってから始めよう」と考える人もいるかもしれません。当然、その方が安心できますからね。

ですが「禁止されているから挑戦しない」「トラブルは避けたいので安全な手段しか選ばない」のは、無難ではあるものの、最大の成果を目指す上では足かせになります。

勿論、法律違反や社会的に許されない行為はしてはいけませんが、そのような安全志向な考え方だけでは「例え副業規定に抵触したとしても絶対に実現したい！」と考えている人には勝てません。

自分が本当に挑戦したいことであれば「どの方法なら実現できるか？」「何か抜け道や打てる手は無いのか？」など、さまざまな方法を模索することで知識が付き、それが自分の武器になるのです。

副業規定の厳しさやルール違反を犯した場合のペナルティは会社ごとに変わりますし、人それぞれ事情があると思いますが、何かに取り組むにはリスクは付き物です。

安全な環境を待ち続けるだけで5年も10年も時間を無駄にしてしまうのは、余りにももったいないです。

若干、感情論になってしまいましたが、自分にできることから少しずつ情報収集していけば良いと思います。

不動産経営では青色申告が可能なのは事業的規模の経営にしている場合に限ると思い込んでいる方がいるようですが、実は小規模な不動産経営でも青色申告を利用することは可能です。

ここでは不動産大家にとって難解である確定申告の仕組みについて、関連のある用語を交えて一つ一つ丁寧に解説していきたいと思います。

確定申告の仕組みを知ろう

初心者大家の方が「確定申告」と言う言葉を耳にした時、このように思うのでは無いでしょうか？

そもそも確定申告って何？

白色申告と青色申告は何が違うの？

本当に確定申告しないといけないの？

もし、しなかったらペナルティや罰則はあるの？

不動産経営者になったばかりの大家にとって、確定申告はとても大きな壁になります。

今まで会社員だった人が初めて投資用マンションを購入した場合や、相続として何の前提知識の無いままに不動産大家となってしまった場合、「確定申告」とはとてもイメージしにくい言葉だと思います。

ですが、一度仕組みを知ってしまえば、その後は少しずつ理解を高めていけるはずです。

細部まで理解するのは税理士のような専門家でない限り、なかなか難しいですが、経営者として最低限知っておくべきことを理解することで、経営にとってもプラスに繋がります。

そもそも確定申告とは？

確定申告とは個人の1年間(1月1日から12月31日)の所得に対して、国に納付するための税金を計算して税務署に申告する手続きのことです。

また申告とあわせて計算した税金を収める必要があります。

確定申告の提出期限は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間で、この間に作成した確定申告書と計算した税金(納付金額)を支払うことになります。

※コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

給与所得者の課税方法

確定申告の仕組みはなんとなく理解できたかと思いますが、「何故、不動産経営者になった途端、確定申告が必要になるのか？」と疑問に思う方もいるかもしれませんが、不動産経営者になり不動産所得を得るようになったら、ちゃんとその分を確定申告として申請しなければなりません。

会社員として会社から給与を支給されている場合は、その所得は「給与所得」と呼ばれます。給与所得者は月々の給与を受け取るタイミングで所得税や住民税などが予め差し引かれた(源泉徴収された)分の給与を受け取るため、確定申告は不要です。

もし、全ての給与所得者がそれぞれ所得税や住民税を計算し、確定申告をすることになれば税務署の担当者からすると、とてつもない業務量になってしまいます。つまり、給与所得者の場合は、各個人による申請が現実的に不可能になるため申告手続きが簡略化されている訳です。

確定申告の提出が必要な人は？

給与所得者の場合、月々の給与から源泉徴収され、また、年末に年末調整(所得税額と源泉徴収額の精算手続き)を行うことによって納税処理を完了させます。

ただし、例え給与所得者でも確定申告の提出が必要になるケースがあります。

具体的には以下のような場合が考えられます。

• 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
• 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
• 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
• 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
• 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

つまり、会社員でも会社員以外でも不動産所得や事業所得などの所得が年間20万円以上ある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

納めすぎた税金が戻ってくる還付申告

もし給与所得者のように既に税金を納めている人で、不動産所得などのその他の所得がマイナスになった場合は納めすぎた税金が還付金として戻ってきます。

このように還付金が戻ってくるような確定申告のことを還付申告と呼びます。

先程、確定申告は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間に提出する必要があるとお伝えしましたが、還付申告の場合は確定申告の提出期限とは関係無く、所得が確定してから、5年間の間は提出することが可能です。

特に不動産投資を始めた1年目〜数年間の間は購入時の初期費用や減価償却費などの必要経費が多いため、不動産所得がマイナス収支となることが珍しくありません。

実際に計算してみないと正確な収支は分かりませんが、意外と焦る必要が無い可能性もあるので、もし2月16日から3月15日を過ぎてしまったとしても、落ち着いて手続きを進めましょう。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

青色申告と白色申告の違いについて

実は確定申告は以下の3種類に分けられます。

• 白色申告
• 青色申告(最大65万円控除)
• 青色申告(最大10万円控除)

白色申告は青色申告と比べてとても簡易な確定申告になります。

青色申告には必要な書類が沢山あるのに対して、白色申告に必要となる書類は圧倒的に少なくて済みます。確定申告初心者の場合は白色申告を選択するのも良いかもしれませんが、できれば少し複雑ではありますが、青色申告を選択した方がいろいろと恩恵を受けることができます。

白色申告制度を利用する場合は承認申請書の提出は不要ですが、青色申告制度を利用する場合は青色申告承認申請書を税務署に提出する必要があります。ですが、青色申告承認申請書を提出したからと言って必ず青色申告で確定申告を行わないといけない訳ではありません。

青色申告承認申請書を提出して白色申告することもできますので、不動産の規模に関係無く青色申告承認申請書は必ず提出しておくようにしましょう。

青色申告承認申請書の提出期限は青色申告を行う年の3月15日までです。ただし、1月16日以降に事業を始めた場合は、事業を開始してから2ヶ月以内に提出するすれば問題ありません。ちなみに3月15日(または事業開始から2ヶ月以内)までに青色申告承認申請書できなかった場合は翌年の確定申告では青色申告を選択することはできませんが、その次の年には青色申告を提出できるように、気が付いたタイミングで青色申告承認申請書を提出することを強くオススメします。

開業届けも忘れずに提出しよう

個人事業主やフリーランスのように事業所得を得ている人は開業届けを提出するタイミングで併せて青色申告承認申請書を提出することが多いと思いますが、不動産経営を始めた人の場合は意外と開業届けや青色申告承認申請書を提出していないことも多いと思います。

青色申告を行う場合は青色申告承認申請書とあわせて開業届けも必要になるため必ず忘れないように気を付けましょう。

不動産投資の開業届けは必要？提出するメリットをまとめました！

不動産経営に限らず、何か事業を開始する場合は開業届を提出することでさまざまなメリットがあります。事業を始めると開業届の提出が必要になる個人事業主として事業所得を得たり、不動産の経営を初めて不動産所得を得る場合、税務署に開業届を提出することに...

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2018.12.11

青色申告は何が良いの？

確定申告には白色申告と青色申告があります。なのに、わざわざ青色申告承認申請書を提出してまで青色申告を行う必要はあるのでしょうか？

そもそも青色申告制度とは？

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。青色申告には次のような特典が認められています。

• 青色申告特別控除
• 青色事業専従者給与
• 各種引当金繰入
• 純損失の繰越控除または繰戻還付

青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。10万円の控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが65万円の控除は一定の要件を満たしている必要があります。

小規模の経営でも青色申告制度は利用できる

「小規模な不動産経営の場合は青色申告制度を利用できない」と思っている方が結構いるようですが、実は事業規模に関係無く青色申告制度は利用することが可能です。

10万円控除の青色申告制度なら利用可能

ただし事業的規模の経営の場合は最大65万円控除の青色申告制度が利用できるのに対して、小規模な経営の場合は最大10万円控除の青色申告制度しか利用することができません。

不動産経営の事業的規模の目安は？

事業的規模の一般的な目安は「5棟10室」と言われています。同じ「5棟10室」でも収入規模はさまざまなので一概には言えないため、必ずしも「5棟10室」を満たしている必要はありません。

例えば区分マンションを8室しか保有していなくても1室の月間家賃が50万円であれば、8室の年間家賃収入は4,800万円になります。文句無しで立派な事業的規模ですよね。

• 50万円×12ヵ月×8室＝4,800万円

逆に区分マンションを12室保有していても1室の月間家賃が2万円であれば、12室の年間家賃収入は288万円になります。これだと(数字上では)基準はクリアしていますが事業的規模とは言えません。

• 2万円×12ヵ月×12室＝288万円

判断に迷った時は税務署に相談する

一概に保有物件数や年間家賃収入だけでは判断ができないケースも多いので、少しでも可能性があれば税務署に相談するべきです。

僕の場合はもっともっと小規模なので、残念ながらどう解釈しても事業的規模には到底及びません。ですが、それでも最大10万円までの控除を受けることができます。65万円と比べたら微々たる金額ですが、それでも控除額がゼロになるよりかは全然マシなので青色申告に挑戦することにしました。

青色申告承認申請書の記載について

青色申告承認申請書を提出する際、簿記方式を選択しなければいけません。

不動産経営が事業的規模の場合は、複式簿記で確定申告を提出することで、最大65万円の控除が適応されます。

一方、不動産経営が小規模であった場合は簡易簿記を選択し最大10万円の控除が適応されます。

勿論、複式簿記の方がお得なのですが、不動産経営の場合は事業的規模での経営と認められないと65万円控除は適応されません。

他にも備付帳簿名と言う項目があり青色申告のため備付ける帳簿を選択します。

かなり沢山あり最低限どれを選択すれば良いのか分からなかったので、電話で税務署に確認したところ以下の項目を選択(チェック)していれば問題無いとのことでした。

• 現金出納帳
• 経費帳
• 固定資産台帳
• 総勘定元帳
• 仕訳帳

それぞれの帳簿の役割は余り分かっていないのでこれから調べます。ただ選択したからと言って必ず用意しなければいけない訳では無いそうで、提出時に必要な資料が揃っていれば良いとのことでした。

提出先と提出方法は

提出先の税務署は原則として住所地の所轄税務署長なので、賃貸不動産の所在地の所轄税務署ではありません。

僕の場合は大阪市北区に物件を所有していますが、所在地が尼崎市(兵庫県)なので提出先も尼崎税務署市です。

また提出方法はいくつかあります。

最も一般的(？)なのは持参して直接手渡しする方法ですが、僕のように税務署の開庁時間(平日8:30～17:00)に持参するのが難しい場合は、郵送での提出の他、各税務署に備え付けられている時間外収受箱へ投函する方法でも良いです。

承認結果については青色申告承認所を提出した翌月末までに税務署より「あなたの青色申告は認めません」というような文書等が届かない限り問題無いそうで、これを「みなし承認」と言います。

僕はとても心配性で「控え」を手元に置いておきたかったため同じ書類を2部用意し、返信用封筒に切手を貼付して郵送しました。

こんなのPDFでできたら無駄な手間も出費も無くて良いのに…

帳簿の種類が多すぎていろいろ調べないといけませんが、とりあえずこれで来年(今年度分)以降、青色申告で確定申告できるはずです。

ですが、もしも会社員としての所得税を支払っており、かつ、不動産所得がマイナスの場合は還付申告を提出することで納め過ぎた税金が戻ってきます。

そもそも還付申告とは？

僕は会社員として企業からお給料をもらっています。

そして、それとは別に不動産投資による家賃収入を得ています。

当然、会社員としてのお給料はプラスになりますが、不動産所得については必要経費や減価償却費などの経費を適切に計上することで、結果的にマイナス収支になることがあります。

その場合、本来国に支払うべき税金(所得税)は会社員としてのお給料(プラス分)から不動産所得(マイナス分)を差し引いた分になりますが、会社員としての税金は毎月お給料から差し引かれている訳です。つまり、年間で払い過ぎた会社員としての給与分の税金から、不動産収益のマイナス分を返してもらう必要があります。

この返してもらう税金のことを還付金(還付される税金)と呼ばれます。

本来確定申告の提出期限は翌年の2月16日～3月15日までですが、還付申告については翌年の1月1日からで提出期限は5年間とかなり長めです。

一般的に、不動産を購入した初年度は購入に必要となる経費や減価償却費が大きいため、不動産所得がマイナスになることも珍しくありません。

なお、不動産投資で発生する一般的な必要経費には以下のようなものが含まれます。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

不動産の購入に伴い必要となる経費については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

その節税対策は大丈夫？いつか無くなる節税効果の仕組みを理解しよう

不動産投資のメリットの一つとして「節税の効果がある」ということが良く紹介されます。今回は不動産投資をすることによって得られる節税効果について内容を確認してみたいと思います。不動産投資による節税効果節税効果とは本来個人が支払うべき税金を少なく...

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2019.11.23

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

確定申告書を振り返ってみる

細かく記載し過ぎるとややこしくなりそうなので万単位(以下、切り捨て)でお話を進めますね。

収入金額の見方について

不動産による収入は1年間の家賃収入分分の128万円、給与所得は392万円です。

ただ収入金額についてはこれらにはその収入を得るための経費や社会保険料などは含まれていません。

所得金額の見方について

不動産については128万円の家賃収入がありますが、差し引かれる総経費が175万円程あります。なぜこんなに差し引かれるかと言うと去年、築浅のワンルームを1戸購入したためその諸経費の合計と減価償却費が主な原因です。そのため結果的に46万円のマイナス収支になっています。

また、給与所得は392万円から給与所得控除を差し引いた259万円です。給与所得控除の額は所得金額に応じて計算方法(基準となる数字)が異なります。

所得から差し引かれる金額について

こちらは給与所得から天引きされている社会保険料や個人で加入している生命保険料、また基礎控除は全ての納税者に無条件に差し引ける所得控除分です。

還付される税金の計算方法

これらの概算の数字について以下に計算します。

給与所得の259万円から不動産の所得金額のマイナス分である45万円と所得から差し引かれる109万円を差し引いた105万円が課税対象となる所得金額で、その結果53,704円が所得税(及び復興特別所得税)になります。

にも関わらず会社員の給料として(不動産所得のマイナス分を差し引かずに)76,600円分の所得税(及び復興特別所得税)を既に支払っているため、その差額である22,896円が還付される税金として払い戻される仕組みです。

ここまでやって2万円…少し微妙な金額ですが、きっと来年は(不動産収支がプラスになるため)逆に追加で支払わなければならないので大切に使いたいと思います。

来年(今年度分)からは青色申告に挑戦します。税務署の方から「青色申告決算書(不動産所得用)の書き方」と言う書類も頂きました。

また今年は(今更ですが)初めてふるさと納税にも挑戦したので、その分もしっかり計上しないといけないです。小規模だからこそこのような細かな節税対策でコツコツ頑張らないといけませんね。

青色申告にはいろいろと不安もありますが年が明けてから慌てなくて済むようにしっかり準備したいです。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

ようやく、今年の確定申告を終えて一息付いている方もいるでしょうし、今も絶賛対応中の方もいるかもしれませんね。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

不動産収入があると確定申告が必要になる

確定申告の提出が必要になるのは主に以下のような場合が考えられます。

• 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
• 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
• 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
• 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
• 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

給与所得者の場合でも所得が2,000万円を超えていたり、その他の所得(不動産所得や事業所得)などが年間20万円以上ある場合は確定申告が必要になります。

つまり会社員でも会社員以外でも不動産所得がある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

普段から、毎年確定申告をやっている方からすればもはや恒例行事ですが、去年、不動産投資家デビューを果たした会社員や、相続により両親などから不動産事業を受け継いだ新米大家の場合は、以外と対応が漏れてしまっていることも多いです。

なお、還付申告(納めた税金が戻ってくる制度)の場合の翌年の1月1日から5年間までは提出することができます。

新築物件や築浅物件を所有している場合は、初期費用や減価償却の経費が多いため、結果として還付申告になる可能性も多々あります。

まずは自分の申告すべき内容を把握することが必要です。

税務署側の情報収集の方法は？

ただ、確定申告については以下のように感じている方も多いのでは無いでしょうか？

何故、確定申告をしなかったことが税務署にばれてしまうの？

そもそも何故、確定申告をしないといけないの？

このように考えてしまうのはとても自然なことだと思います。

ただ、結論から先に言うと実際の収入より少ない金額を計上したり(過少申告)、そもそも確定申告をする必要があるのにしなかった(無申告)場合、いつか必ずバレてしまいますし、それは脱税であり犯罪です。

税務署側の情報収集の方法はさまざまだですが、無申告や過少申告が税務署側にばれてしまうケースには以下のようなパターンがあります。

反面調査による整合性の不一致

税務調査として最も一般的な情報収集の方法です。

例えば、ある会社や個人の申告内容に不自然な記載があった場合、その会社に対して税務調査を実施することになります。

そこで税務調査官はその会社が保管している経費等の領収書を入手します。

その会社にとって経費(支出)になるということは、別の誰かがその対となる売上げ(収入)があることを意味します。

例えば10万円分の賃料を経費(支出)として計上している場合、領収書などからその相手側として10万円分の賃料(収入)を得た会社や個人の情報が分かります。

当然、売上げ(収入)を得た会社側はその内容(同じ日時、金額)を確定申告書に記載しているはずなのですが、もし双方の申告内容で不整合があった場合はどちらかの申告に誤りがあることになります。

売上げ(収入)を正しく申告していない(漏れている)可能性もありますし、そもそも存在しない経費(支出)を申告している(架空計上)している可能性もあります。

ある会社が何か不正をしていた場合、そこから芋づる式で関係会社や取引相手の不正が発覚するケースもあるかもしれません。

このような調査方法を反面調査と呼びます。

無申告や過少申告が発覚してしまうその他の理由

それ以外にも無申告や過少申告が発覚してしまうケースはあります。

法定調書と資料せんによるチェック

法定調書およびとは各企業が誰にいくらの給与や報酬などを支払ったかを記録して税務署に提出するための書類です。

一方、資料せんも法定調書と同様に各企業が税務署に提出する書類です。

法定調書の提出は毎年、各企業ごとに義務付けられているのに対して資料せんの提出は税務署より依頼があった場合に提出します。

勿論、税務署側としても全ての企業の法定調書や資料せんをチェックすることは現実的に不可能ですが、それでもそのような情報を把握されていることは認識しておいた方が良いでしょう。

マイナンバーによる照合

マイナンバーについては数年前から導入が進んでいますが、現時点でどの程度の成果があるのかは公開されていないようです。

各個人の収入情報の紐付はマイナンバー制度が導入される前から可能ではありますが、マイナンバーを活用することでより一層、紐付けが簡素化されることになります。

マイナンバーについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

マイナンバー制度で副業がばれてしまう？　～確定申告の仕組みについて～

最近、マイナンバーの導入によって給与所得以外の収入(いわゆる副業)が勤め先の会社にばれる(ばれやすくなる)のでは無いかとの不安があちこちで見受けれます。そもそもマイナンバーとは全国民に対して割り当てられる12桁の個人番号の事です。マイナンバ...

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2020.03.20

登記簿情報の追跡

登記簿などから納税者の資産情報を把握することも可能です。

相続や贈与、もしくば売却などにより資産が移動した場合はその情報が登記簿に反映されるためその情報と照合されると確定申告の記載内容に誤りが無いかの確認が可能になります。

物件を所有していたり逆に手放したりするとそれに伴いお金が動くはずなので、そこで何か矛盾があれば調査対象となる可能性があります。

不動産登記の重要性と登記事項証明書の種類について

不動産登記とは『自分が土地や建物の権利を持っていることを証明する』ために必要です。この記事は以下のような方におすすめです！不動産登記の仕組みを知りたい人不動産登記関係の専門用語を理解したい人なお、登記には『不動産登記』と『法人登記（商業登記...

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2023.10.07

ブログやSNSによる発信

不動産経営に限らず株式投資や仮想通貨での運用成績をSNS(TwitterやFacebookなど)に投稿することで身元がばれてしまい調査を強化されることもあるそうです。

またアフェリエイトやGoogle AdSense(広告型収入)などによる収入を得ていると考えられる場合はこれらの提携会社から情報を入手することで判明することもあるらしいです。

税務署からお尋ねが来たら？

今まで税務署からお尋ね(問い合わせ)が無かったとしても数年後問題が発覚することもありますし、その場合はその過去の分までさかのぼって追微課税が課せられてしまいます。

一応、納税の時効は7年間ではありますが、過去にお尋ねが来なかったからと言って「これまでの申請内容に問題が無かったから」と言い切ることはできないです。

ただ仮に問い合わせ(お尋ね)があったとしても、それは必ずしも不正が認められた訳では無くあくまで内容確認のための聞き取りであることも十分にありえます。

税務署側は税金を沢山集めることが重要なミッションであり、この辺りはノルマを課せられた不動産販売会社や生命保険会社の営業と同じような考えのもと調査を行います。なので税務署の言われるがままに申告内容を作成すると本来であれば必要無い(または必要無い可能性のある)分まで税金を収めることになってしまいます。

また、それぞれの経理処理に対する解釈などは税務署の担当者によって見解が異なる場合もあります。このように曖昧な部分もありどのように判断するかが難しい場合も多いため、どうしても納税者側と税務署側の見解が分かれる場合は最終的には裁判(税務訴訟)になることもあり、その結果国税側が敗訴することも多いようです。

税務署側としては納税者の経理処理に対して節税に繋がるような制度やテクニックを指摘してくれることはありません。ですその一方で申告内容が少なければきっちりと指摘をしてきます。

もし自分の考え(意図)があって確定申告書を作成・提出しているのであれば、この辺り背景を理解した上で冷静に受け答えすれば良いと思います。

ちなみに、この辺りの税務調査については、こちらの書籍が参考になりました。

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無申告や過少申告が発覚した場合のペナルティ

確定申告を正しく行わなかった場合の行政上の罰則として以下の3点があります。

無納付加算税(延滞税)

法定納期限(確定申告の期限)の翌日から実際に申告および納付した日数に応じて延滞税が発生します。延滞期間が2ヶ月を超えているか超えていないかによって以下の2パターンに分けられます。

• 納期限の翌日から2ヶ月を経過する日までは、年「7.3％」または「特例基準割合＋1％」のいずれか低い方の割合が適応
• 納期限の翌日から2ヶ月を経過した日以降は、年「14.6％」または「特例基準割合＋7.3％」のいずれか低い方の割合が適応

無納付加算税は延滞税や利子税などと呼ばれることもあります。

ちなみに特例基準割合とは、国税での延滞税、利子税や地方税等での延滞金、還付加算金の算定等に使用される数値のことです。

過少申告加算税と無申告加算税

過小申告や無申告の場合、以下のようなペナルティが課せられます。

修正申告の時期	過少申告加算税	無申告加算税
事前通知前	0%	5%
事前通知後〜更生予知前	5%(10%)	10%(15%)
更生予知後	10%(15%)	15%(20%)

※カッコ内の数字は50万円を超えた部分に適用される割合

申告期限後に確定進行が必要であること(または申告内容に誤りがあること)に気付き自ら自主的に申告(再申告)した場合は比較的低い加算税で済むのに対して、税務調査により指摘されてから申告(再申告)する場合はより高い加算税が課さられます。

特に悪質な場合は重加算税が課せられる

隠蔽や偽造などにより税務署により特に悪質と判断された場合は無納付加算税(延滞税)、過少申告加算税、無申告加算税の変わりにさらに重い重加算税が課せられる場合があります。

	重加算税
無納付加算税(延滞税)	35%
過少申告加算税	35%
無申告加算税	45%

税務調査によって申告内容を指摘される場合は重加算税として扱われる可能性が高いです。

※重加算税が適応される場合は無申告加算税との併用はありません。

刑事罰になることもある

またさらに悪質な場合は刑事罰として以下のような罰則があります。

• 故意では無いが申告をしていなかった場合「懲役1年以下または罰金50万円以下」
• 故意により申告をしなかった場合「懲役5年以下または罰金500万円以下、もしくはその両方」
• 故意により申告をしておらず、かつ不正行為を伴う場合、「懲役10年以下または罰金1000万円以下、もしくはその両方」

また確定申告が正しく行えてない場合、所得税だけでは無く住民税にも影響を与えます。そして住民税の脱税に対しても「懲役10年以下または罰金1000万円以下」の罰則が適応される場合があります。

ちなみに実は余り知られていないことなのですが、確定申告による納税は基本的に免除になることはありません。仮に自己破産した場合、基本的に全ての支払いを免除されるはずですが税金の返済については免除されません。

不動産経営で大失敗？自己破産するとどうなるのか調べてみました

自己破産という言葉を良く聞きますが、実際に自己破産をするとどうなるのかイマイチ分からない方も多いと思います。今回は不動産経営を中心とした自己破産について簡単にまとめてみました。

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2020.12.22

売上金額の過少申告は言い逃れできない

世の中には沢山の節税に関するノウハウがあります。

僕もこれまでに沢山の先輩家主の節税テクニックを聞いてきました。

ですが、それらのテクニックは全て「以下に支出を経費として計上するか？」に着目したものであり、実際に発生した売上げ(収入)を圧縮する方法を一つもありませんし、売上げ(収入)を少なく申請することを勧めてくる先輩家主はただの一人もいませんでした。

また仮に経費計上の仕方が不適切であったとしても(故意で無ければ)それは解釈の違いであり判断誤りとはなりますが少なくとも脱税にはならないはずです。

つまり経費については知識やテクニック次第でどのようにでも増やすことができるのかも
しれませんが、売上げについては人によって解釈が異なることは無く、基本的には決まった額を申告するしかありません。要するに言い逃れができない訳です。

少しでも税金を抑えたいと考える気持ちはとても良くわかりますし、僕も同じことを考えています。

なのでその場合は売上げ(収入)を減らすのでは無くて、いかに経費として計上できる金額を
増やせるかどうかに着目した勉強が必要になると思います。

今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。

白色申告に必要となる収支内訳書

収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。

対象の期間(1月1〜12月31日)までの収入金額や必要経費などを記載します。

確定申告を青色申告で提出する場合はより詳細な決算書などの作成が必要になりますが、白色申告として提出する場合はより簡略化された収支内訳書を提出することで確定申告が可能です。

収支内訳書の概要

僕が去年、実際に提出した収支内訳書は以下の通りです。

そのため家賃や減価償却等の計算については単純で12ヵ月分で割ると少し誤差が出てしまいます。

あくまでも概算ベースとして見て頂ければと思います。

収入金額について

収入金額については主に以下のような項目が含まれます。

• 賃貸料(家賃収入)
• 入居者から頂く礼金や更新料

賃貸料は一年分の家賃収入です。

仮に家賃が6万円なら年間家賃収入は72万円ですね。

あくまで管理費や修繕積立費などは含めない家賃収入のみの合計です。

今回は入居者の入れ替わりや契約期間の更新は無かったため礼金や更新料はありませんでした。

必要経費について

収入金額が賃貸料(家賃収入)だけでしたが、必要となる経費の項目はかなり沢山あります。

主な必要経費には以下のような項目があります。

• 減価償却費
• 借入金利子
• 租税公課
• 損害保険料
• 管理費・修繕積立金
• 雑費

減価償却費はもっとも大きな経費の一つ

不動産や車のように高額な固定資産を購入した場合、1年間で使い切るのでは無く、数年間〜数十年間の間継続して利用することになります。

そのため経費として計上する場合も数年〜数十年に分割して計上することになり、この経費のことを減価償却費と呼びます。

不動産の減価償却費の場合、購入価格のうち物件価格と付属品価格に対してそれぞれ計算されます。土地については物件や付属品のように劣化したり寿命(減価償却期間)があったりしないため減価償却費は発生しません。

• 物件価格…定額法で減価償却費を計算
• 付属品価格…定率法で減価償却費を計算
• 土地価格…減価償却費が発生しない

物件価格については定額法での計算で法定耐用年数が47年で償却率は0.022倍です。

一方、付属品価格については定率法での計算で法定耐用年数が15年で償却率は0.133倍です。

それぞれ元となる基数に償却率を掛けて合計したものが減価償却費となります。ちなみに購入初年度の場合は取得価格が基数となります。

借入金利子は意外と大きな負担になる

借入金利子は物件購入時に金融機関から貸した住宅ローンの利息です。

返済が始まって最初の間は特に利息のボリュームが多くて辛いです。

ちなみに今回の投資用物件の融資元はジャックスで、貸出条件は以下の通りです。

• ローン残高…1,100万程
• 返済期間…20年間
• 貸出金利…2.47%(変動金利)

借入金利子ついては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

ジャックスの金利内訳を解説！保証金負担と金利設定の基準について

投資用物件の購入時に融資を受ける際、金利はとても大きな負担になります。ここでは金利設定の判断基準と利息や保証料により、どれだけ返済総額が大きくなってしまうか解説します。

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2019.04.07

不動産の取得や維持に掛かる税金

租税公課としては不動産の取得・維持に必要となる税金全般として以下のような項目が含まれています。

• 不動産取得税
• 固定資産税および都市計画税
• 印紙税

不動産取得税の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

意外と大きな負担になる？不動産取得税の仕組みについて解説します

不動産投資にはさまざまな初期費用が必要になりますが不動産取得税も負担が大きくなる初期費用の一つです。今回は不動産取得税の計算方法や軽減措置の仕組みについて初心者でも分かるように丁寧に解説しています。

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2020.12.26

また固定資産税および都市計画税の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

最も大きな負担は損害保険料？

今回の支出内訳書の中では損害保険料が最も大きな経費になっています。

損害保険料の内訳については主に以下の項目が含まれています。

• 火災保険料
• 住宅ローン保証料
• 委託管理料
• 税理士報酬

火災保険料や地震保険料(未契約)については仮に初年度にまとめて複数年の長期契約を結んだ場合も経費計上の仕方としては年度ごとに分割して計上することになります。

同じく住宅ローン保証料についても毎月支払った分の保証料の一年分の合計を経費として計上します。

必要な経費は沢山ある

今回はこの他にも以下のような必要経費を計上しています。

• 管理費
• 修繕積立費
• 雑費

これら全ての必要経費を合計するとおよそ155万円程になります。

税金や保証料のように実際に支払っているもののあれば、減価償却費のように直接的には支払っていない経費もあります。

必要経費として計上できることは嬉しい限りですが、これらの経費を実際に支払っていることを考えるとやっぱり大きな負担感になりますね。

ちなみに物件購入時に必要となる諸費用については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

不動産投資分の負債を損益通算

最終的に1,554,713円の経費から616,140円の家賃収入を差し引いた938,573円分が不動産による負債(赤字額)になります。

• 1,554,713円ー616,140円＝938,573円

今回(平成26年度)はこのおよそ93万円の負債分を会社員としての給与(給与所得)から差し引いた課税対象額から納税額を算出していきました。

これが「不動産投資は節税対策になる」と言われる理由なんですね。

勿論、その後、払い過ぎた税金(還付金)もしっかり戻ってきましたよ。

国税還付金振込通知書が届きました！

先日、税務署より確定申告に伴う還付金振込通知書が届きました。支払われる金額は約50,000円です。固定資産税がギリギリ支払えるくらいです。ちなみに今回が初めての確定申告でした。2014年の年間収支ですが、物件の引き渡しが3月末頃だったため実...

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2018.09.14

節税効果は年々減少してく

初年度は減価償却費や借入金利子は大きいですが徐々に無くなっていきます。

また保険料や租税公課など初年度にしか発生しない経費もあるため翌年以降はここまで負債は増えることはありません。

この辺りの「節税効果の仕組みは」はしっかりと理解しておかないと後で痛い目にあうことになります。

管理費や修繕積立金のように毎年同じレベルの金額が必要になる項目もありますが、今回の経費の計上額はあくまで1年目の実績となります。

確定申告書の見方

全ての項目を振り返るのはかなり内容が増えてしまうため、左上から順番に金額が記載されている項目を中心に備忘録として残したいと思います。

※クリックすると大きな画像で参照できます。

収入金額の計算

まず最初は収入金額で、不動産投資で得た不動産所得と会社員として支給された給与所得です。

あくまで収入なので不動産所得については家賃収入だけの数字です。収支内訳書の収入金額と同じ数字が記載されており、税金や必要経費は含まれていません。

同じく給与所得についても先日公開した源泉徴収票の支払金額と同じ数字が記載されています。

こちらも社会保険や税金などが差し引かれる前の総支給額が記載られています。

所得金額の計算

続いて所得金額です。こちらも収入金額と同じく、不動産所得に関わる項目と給与所得に関わる項目に分けられています。

収支内訳書からも分かるように、不動産投資を開始してから初年度と言う事もあり必要経費に占める金額が多く、結果的に92万円程の赤字となっています。

一方、給与所得については源泉徴収票にある給与所得控除後の金額が記載されています。

そしてこれらの不動産収支と給与所得を相殺するため、給与所得控除後の金額である約291万円から不動産収入の赤字部分である約92万円を差し引いた約199万円が所得金額として計上します。

今回は一方(不動産側)が赤字になっていたため引き算になりましたが、不動産や給与所得など全ての項目がプラスの場合は当然その合計値が所得金額として計上します。

次に所得から差し引かれる金額ですが、これも源泉徴収票にある所得控除額の合計額と一致します。

税金の計算

そして最後はこれらの数値をもとに税金の計算を行います。

所得金額の合計から各控除の差し引切れる金額を差し引いた金額が課税所得金額(課税される所得金額)となり、その金額に5%の所得税(所得税の速算表参照)を掛け算した金額が課税所得金額に対する税額です。

さらに平成25年からは復興特別所得税が2.1%加算されるため忘れずに記載します。

以上の計算から、僕が2014年度(2015年)に支払うべき所得税(所得税及び復興特別所得税の額)は47,068円である事が分かりました。

にも関わらず僕が2014年度(2015年)に支払った所得税は源泉徴収票の源泉徴収税額からも分かるように94,200円です。

よって、本来支払うべき給与所得と不動産所得に対する所得税47,068円を既に支払っている(不動産所得を含まない)会社員としての所得税94,200円から差し引いた47,132円が払い過ぎた(納め過ぎた)所得税として返ってくる(還付される)事になります。

不動産投資は税金対策になる

これがいわゆる「不動産投資は税金対策になる」と言われる理由であり、上手く必要経費を計上して全体の所得を抑える事ができるかがテクニック(知識)の見せ所です。

税金関連は毎年必ず関わる知識なので次回以降もしっかり振り返りをして理解を高めたいと思います。

収支内訳書(不動産所得用)を読み返してみました【2014年分】

去年(平成26年分)の確定申告の内容を見返しています。今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。白色申告に必要となる収支内訳書収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。対象の期間(1月1〜1...

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2019.12.31

源泉徴収票を読み返してみました〜実績値をもとに解説します〜

新年と言う事で少し気が早いですが、確定申告の準備をしないとなぁ…と思いつつ去年の申告内容を見返していました。去年は不動産会社の方に作成して頂いたので正直余り理解できていなかったのです。※今回は確定申告については記載致しません。源泉徴収票の見...

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2018.09.13

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

賃貸経営のマイナス収支で課税対象額を削減する仕組みとは？

不動産投資により赤字収益(家賃収入より必要経費の方が多いこと)になった場合、課税対象額を削減することができます。例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりま...

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2020.12.26

所得水準により節税効果は大きく変わります！

収益物件による不動産投資の利点の一つとして節税効果が挙げられます。例えば、物件価格が1億円(土地5,000万円、建物5,000万円)の築古木造アパートをフルローンで購入し、年間家賃収入が1000万円見込める場合、キャッシュフローはこのように...

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2016.04.14

事業を始めると開業届の提出が必要になる

個人事業主として事業所得を得たり、不動産の経営を初めて不動産所得を得る場合、税務署に開業届を提出することになります。

ちなみに正式名称は「個人事業の開業・廃業等届出書」と呼ばれます。

開業届は必ず提出する必要は無いため、厳密には出しても出さなくても構わないです。

青色申告を申請するには開業届の提出が必須

ただ開業届を提出する一番のメリットは青色申告を選択できるようになることです。

開業届を提出し、かつ青色申告承認申請書を提出することにより、確定申告を青色申告で申請することができます。

青色申告とは確定申告の申請方法の一つです。

確定申告には以下の3パターンによる申請方法があります。

• 白色申告
• 青色申告(最大65万円控除)
• 青色申告(最大10万円控除)

白色申告の場合、開業届の提出は必ずしも必要ではありませんが、事業所得や不動産所得を得ている場合はなるべく控除額の大きい青色申告による確定申告を行った方が所得税や住民税の支払いを抑えることができます。

そのため、多少、申請内容は複雑になりますが、可能な限り確定申告には青色申告を選択するべきで、また、青色申告の前提条件として開業届を提出している必要がある訳です。

なお開業届の提出は青色申告承認申請書を併せて提出することもできますし、青色申告承認申請書より先立って提出することも可能です。
※開業届を提出していないのに青色申告承認申請書だけを提出することはできません。

小規模不動産経営に関する青色申告についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明していますので、あわせて読んで頂ければと思います。

開業届の記載事項

開業届に自分が事業を開始することを国に対して宣言するために提出することになります。

記載内容には主に以下のような内容が含まれます。

• 氏名、生年月日
• 納税先(自宅または事業所の住所)
• 屋号(無くても良い)
• 業種
• マイナンバー

自宅の住所と事業所の住所が異なる場合は両方の住所を記載します。

また屋号が決まっている場合は屋号を記載しますが、不動産事業の場合は特に屋号が無くても問題無いと思います。

事業規模によらず青色申告は適応可能

不動産経営で青色申告が適応可能となるのは事業的規模の場合だと言われます。

事業的規模の解釈には人によって違うと思いますが、主に以下のどちらかを見てしていることが一つの基準と言われています。

• 所有物件の規模が10室以上
• 所有物件の規模が5棟以上

あくまでの一つの基準であるため必ずこれらを満たしている必要はありませんが、事業的規模の経営をしている場合に限って青色申告が可能だと言われます。

(少なくとも僕の不動産事業は事業的規模を満たしていません。)

ですが、この条件は青色申告を65万円控除て申請する場合に必要となる条件であり、10万円控除で申請する場合は特に条件はありません。

これは意外とご存じない方も多く、僕も不動産事業を開始した当初は事業的規模を満たしていないと(10万円控除も含めて)青色申告は適応できないと思い込んでおり、そのため開業届を提出していませんでした。

開業届の提出忘れに注意！

不動産事業を開始したのはもう数年前のことですが、事業的規模に関わらず(10万円控除であれば)青色申告が適応可能であることを知ったのはつい最近のことでした。

なので、今年度(来年提出分)の確定申告から青色申告を選択しようと思い青色申告承認申請書を提出することにした訳ですが、その際に「開業届は提出済みですか？」と税務署の方に指摘され、開業届の提出が漏れていたことに気付きました。

開業届の提出期限は？

開業届は事業を開始してから1ヶ月を目処に提出する必要があります。

ですが、僕の場合はそもそも開業届を提出するつもりでは無かったため、既に不動産の事業を開始してから数年が経ってしまっていました。

なので、念の為、その旨を税務署の担当者に伝えた上で「今からでも開業届を受理してもらえるのか？」を確認しましたが、結果的には全然問題なく受理して頂くことができました。

青色申告承認申請書の提出期限は？

ただ、この時、僕の一番気になったところは「平成28年度分を青色申告で確定申告できるか？」でした。

青色申告承認申請書は開業した年以降に提出する場合は、3月15日までに提出する必要があり、その期限を過ぎると翌年に青色申告による確定申告をすることができません。

今回の僕の場合は、青色申告承認申請書自体は期限無いにちゃんと提出できたのですが、そもそもの開業届はその期限には間に合わなかったからです。

翌年は青色申告で確定申告ができる？

結論としては、翌年、問題無く青色申告による確定申告が可能でした。

結果、かなりややこしいことをして税務署の方を混乱させてしまいました。

こんな(確定申告の)忙しい時期にご迷惑をお掛けしてしまいました。

税務署への提出書類は控えを取得することができる

これは開業届に限った話ではありませんが、税務署に対して何か書類を郵送した場合、基本的には問題なければ税務署から何か連絡が来ることはありません。

ただそれでは不安になるという場合は対象の書類と同じ内容を記載した控えを一緒に同封して控えを返信してもらうことも可能です。

勿論、タダで控えを返信してくれる訳では無いため以下のものを同封する必要があります。

• 本書
• 控え
• 返信用の封筒
• 返信用の切手

少し余分にコストが掛かってしまいますが、ちゃんと承認を貰えた記憶として手元に残しておくことで安心できるのであれば大した費用にならないです。

また「承認されたかどうか気になるけどわざわざ控えを手元に残しておくほどでも無い」と思うのであれば、書類を提出してから一定期間(1週間〜2週間程)経ってから税務署に電話して確認しても良いと思います。

その結果、物件価格は少しずつ値下がりしてしまいます。

物件価格が下がる仕組み

まず、新築物件の場合は、購入後、すぐに大きな値下がりが起こります。

新築マンションの「新築プレミアム」

それは、いわゆる「新築プレミアム」と呼ばれる価格設定がされているためで、新築じゃ無くなってしまった瞬間に価格が大きく下がってしまうからです。

新築マンションの家賃設定の内訳については以下の記事でもう少し丁寧に説明しています。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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土地価格と物件価格がポイントになる

その後は、ある程度まで物件価格が下がりますが、最終的には一定の水準を推移します。

その理由は、一般的に物件価格はその土地価格を下回る事が無いため、販売価格の内訳として土地価格に占める割合が高い物件の場合、値下がりしにくい傾向があるからです。

その地域の衰退や人口減少などにより坪単価が下がってしまう可能性は十分に考えられるものの、基本的に土地は老朽化する事が無いため、極端な値崩れはしないのです。

同じ土地でもフロアによって価値は変わる

例えばタワーマンションなどで考えてみると分かりやすいです。

高層階と低層階では同じ広さの場合、坪単価は同じです。

ですが、販売価格は高層階と低層階とで倍以上の差が出てきます。

つまり、高層階では物件価格に占める建物部分の内訳比率が高く、一方、低層階では土地価格が高いため、一般的には低層階の方が老朽化に伴う値崩れは低いと考えられます。

建物価格と減価償却の関係性

一方、節税効果としては物件価格に占める建物部分の割合が高い方が、減価償却費としてより多く計上できます。

減価償却の対象となるのは販売価格のうち建物価格の部分だけになります。

こちらの理由も先程と同じように土地は老朽化しないからですね。

税金対策として減価償却費は最も重要なポイントです。

売買価格に占める建物価格の割合を大きくできれば、その分、減価償却として沢山計上できる訳です。

減価償却の考え方については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

建物価格と土地価格のバランス

不動産の価格は売買契約を結ぶタイミングで、建物価格と土地価格の内訳を決めることができます。

勿論、常識の範囲内ですが、売る側と買う側の双方で合意できれば特に問題ありません。

建物価格には消費税が掛かる

ただし販売会社や年間の課税売上高が1,000万円を超える事業主の場合は販売価格に占める建物価格に応じて消費税の納税義務が発生します。

そのため、もし税込みの販売価格が同じ場合、建物価格に占める割合が増すと、その分、売り手である販売会社が納めるべき消費税価格も大きくなってしまいます。

そのため、建物価格と土地価格の内訳によって物件を売る側と買う側の利害関係が真逆になってしまいます。

つまり、買う側に一方的に有利な内訳にする事はなかなか難しいことになります。

ちなみに、消費税が含まれていない税別であれば、販売価格が同じ場合は、売り主である販売会社側としては納めるべき消費税分もしっかりと買い主側から支払われるため、物件価格に占める内訳比率による影響はありません。

また課税売上高が1,000万円以下の個人の売り主さんなどの場合、消費税の納税義務が免除されるため、ある程度は融通を利かせてもらえるかもです。

節税効果を高めるポイント

建物価格の内訳比率を増やし減価償却費による節税効果を高めるポイントとしては、売買契約書に記載する内容を、取引総額だけでは無く、建物価格および土地価格の内訳を明記する事です。

そうする事で、その金額が建物価格の根拠となり、万が一、税務調査の対象となった場合にも非常に有効となります。

上記の内容を良いとこ取りすると販売価格の内訳のうち土地価格に占める割合が高い物件を建物価格の比率を高く設定して購入する事で、老朽化による値崩れリスクを抑えつつ税金対策にもなると言う事になります。

支払われる金額は約50,000円です。固定資産税がギリギリ支払えるくらいです。

ちなみに今回が初めての確定申告でした。

確定申告を提出してきました！

今日は確定申告を税務署に提出してきました。不動産所得に伴う白色申告です。今回、税務署へ提出した書類は大きく分けて以下の3種類です。 所得税確定申告書 収支内訳書(不動産所得用) 減価償却資産償却方法の届出書所得税確定申告書確定申告書には給与...

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2018.09.13

不動産投資には確定申告が必要になる？記載内容を徹底解説します！

僕が2015年に提出した実際の確定申告書をもとに、それぞれの記載内容を一つ一つ説明します。具体的な金額が記載されているので、未経験の方にも見やすい内容になっています。

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2019.11.23

2014年の年間収支ですが、物件の引き渡しが3月末頃だったため実際賃貸料から収益を得られたのは4月頃からとなります。

平成26年分収益周囲内訳書

収入金額
賃貸料	616,140円
必要経費
減価償却費	395,817円
借入金利氏	132,114円
租税公課	149,700円
損害保険料	438,204円
管理費・修繕積立費	187,800円
雑記	251,078円
収入金額ー必要経費
所得金額	△938,573円
損益通算対象外の経費
土地取得のための利子	13,3889円

上の表の通り、約600,000円の収入金額から約1,500,000円の必要経費が差し引かれ、差し引きすると約900,000円の経営赤字となります。

この金額と会社員としての給与所得とを相殺した結果、約50,000円の税金が還付されました。

個人的な感覚としては「必要経費は減価償却費とその他もろもろ…」くらいに考えていましたが、意外(？)にも一番金額が大きかった経費は損害保険料でした。

っとは言っても損害保険料に関しては火災保険などの保険料を初年度にまとめてお支払しているため、翌年以降は経常出来ないです。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

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2023.08.28

火災保険の仕組みは難しい？加入者ごとの補償範囲を徹底解説！

火災保険の補償内容は意外と複雑で、内容を正確に把握できていない人も多いはずです。ですが「補償内容」とは言い換えれば「権利」でもあります。何か問題が怒った時に「権利を主張できるか？」「権利があることに気づかず主張できないか？」によって大きな差...

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2020.12.22

1年目の確定申告は1Rマンションの場合、基本的に必要経費の方が収益を上回るため、その分納めた税金が返ってきます。

ですが、数年後には必要経費として計上できる金額も減り逆に追加で税金を納める事になりますね。。。

とりあえず最初の確定申告を無事終えて、還付金が返ってきたので素直に喜ぶことにします。

不動産投資には確定申告が必要になる？記載内容を徹底解説します！

僕が2015年に提出した実際の確定申告書をもとに、それぞれの記載内容を一つ一つ説明します。具体的な金額が記載されているので、未経験の方にも見やすい内容になっています。

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2019.11.23

1. 所得税確定申告書
2. 収支内訳書(不動産所得用)
3. 減価償却資産償却方法の届出書
   

所得税確定申告書

確定申告書には給与所得や公的年金の主に会社員などが対象の申告書Ａと事業所得や不動産所得がある人が対象の申告書Ｂの2種類があります。

勿論、僕の場合は「申告書Ｂ」を提出しました。

確定申告書には不動産収入や会社員としての給与所得などの金額より「収入金額」や「所得金額」を記載します。

さらに社会保険料控除や生命保険料控除および基礎控除などの「所得から差し引かれる金額」を記載し、それらの金額より「税金の計算」を記します。

また、僕の場合は会社員としての給与所得の情報として「源泉徴収表」を別紙の添付書類台紙に貼り付けて提出しました。

収支内訳書(不動産所得用)

収支内訳書には不動産収支に関する収入金額と経費の情報を記載します。

収入金額には賃貸料を記載し、経費としては管理費・修繕積立金等や雑費の他、借入金利子、租税公課、損害保険料などを記載しますが、金額的に一番大きかったのは減価償却費でした。

減価償却資産償却方法の届出書

こちらには上記の収支内訳書の中で最も大きな金額である減価償却費の計算の詳細情報を記載しています。

具多的には資産の取得価格に定められた償却方法、耐用年数をもとに減価償却費の計算を行います。建物は47年の定額法、室内にある建物附属設備については15年の定率法です。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

作成が完了すると資料を所管の税務署へ持っていきました。確定申告書の提出方法にはインターネットや郵送などさまざまですが、僕は今回が初めてだったので税務署に直接持参して提出して来ました。

その方が、申請内容の不備や指摘してもらえたりして安心出来るし、一度どんな感じなのか体験(？)してみたかったので。

確定申告の期間中でやっぱり少しだけ混み合ってました。だけど資料にも簡単に目を通してもらえて30分程で提出出来たので、最初は自分で持って行っても良いと思います。

っとか言いつつ…今回は物件販売元の不動産会社に作成して頂きました。いずれは自分で作成したいですね。

以上、振返りを兼ねた備忘録でした。

去年は不動産会社の方に作成して頂いたので正直余り理解できていなかったのです。

※今回は確定申告については記載致しません。

源泉徴収票の見方

一つずつ項目ごとに数字を見返していたのですが、やっぱり少し難しいですね。
僕のような会社員が確定申告を提出する際には、年末に会社から受け取る源泉徴収票の数字を記載する部分もあります。

給与明細についてはある程度見方(項目の意味)が分かるのですが、源泉徴収票についてはイマイチ分かっていない部分もあったので今回は僕の平成26年度の源泉徴収票(主に赤枠部分)をもとに調べた内容を備忘録として残したいと思います。

※会社名や住所・氏名は伏せておきます。

確定申告を提出してきました！

今日は確定申告を税務署に提出してきました。不動産所得に伴う白色申告です。今回、税務署へ提出した書類は大きく分けて以下の3種類です。 所得税確定申告書 収支内訳書(不動産所得用) 減価償却資産償却方法の届出書所得税確定申告書確定申告書には給与...

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2018.09.13

給与明細書の見方は簡単？実際の数字をもとに計算方法を徹底解説！

給与明細書は基本給や残業代の他にも社会保険料や税金などの項目から構成されています。少し複雑なイメージを持ってしまうかもしれませんが、それぞれの言葉の意味を交えて初心者の方でも理解できるよう実際の数字をもとにシンプルに解説します。

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2019.11.17

支払金額について

まず最初は「支払金額」です。

これは最もよく聞く言葉でもある年収(額面)はの事です。

なので僕の一昨年の年収はおよそ432万円って事ですね。

月々のお給料に加え残業代や賞与(ボーナス)などの合計です。

もし会社から住宅手当などが支給されている場合はこの金額も含まれます。

いろいろ税金とか差し引かれる前の数字です。

給与所得控除について

次に「給与所得控除後の金額」です。

年収から給与所得控除を差し引いた金額になります。給与所得控除の計算式は給与ごとに決まっています。

僕の場合は給与が432万円なので下の表「給与所得控除速算表(平成25年分以後)」では「360万円超～660万円以下」に該当するため年収×20%＋54万円が給与所得の控除額となります。

給与所得控除速算表(平成25年分以降)
給与所得控除速算表(平成25年分以降)

給与等の収入金額	給与所得控除額
～180万円以下	収入金額×40%(最低65万円)
180万円超～360万円	収入金額×30%+18万円
360万円超～660万円	収入金額×20%+54万円
660万円超～1,000万円	収入金額×10%+120万円
1,000万円超～1,500万円	収入金額×5%+170万円
1,500万円超～	245万(上限)

• 4,324,865円－(4,324,865円×20%＋540,000円)＝2,919,892円

ただ、上記の計算式では給与所得控除後の金額である2,919,200円と比べわずかに少なくなっています。

個人的にはここまで理解出来ていたら十分だと思います。

実はこれは給与所得控除の計算が年収を4,000円区切りで計算しているため厳密には下記の通りとなります。

これで数字がぴったりになりました。

• 4,324,865円÷4,000円＝1,081円
• 1,081円×4,000円＝4,324,000円
• 4,324,000円－(4,324,000円×20%＋540,000円)＝2,919,200円

所得控除額の合計額について

続いて「所得控除額の合計額」です。

要は控除額の合計ですね。

僕の場合は社会保険料の607,177円と生命保険料の控除額の84,888円と基礎控除の380,000円の合計で1,072,065円です。

• 607,177円＋84,888円＋380,000円＝1,072,065円

社会保険料について

社会保険料とは「健康保険」、「厚生年金」、「雇用保険」の合計です。

40歳以上の場合はこれらに加えさらに「介護保険」が加算されますが、僕はまだ40歳未満なので「介護保険」は支払っていません。

生命保険料について

生命保険料の控除は個人で加入している保険により変わります。僕は日本生命の生命保険と住友生命の個人年金に加入しているためそれらの支払額から一部控除されています。

この辺りは保険に加入した時期(平成24年1月より前か後か)によっても若干変わります。

また今(新制度)だったら「生命保険」、「介護医療保険」「個人年金」に対して一律4万円の上限が定められていますので、全て加入していても最高で12万円が上限です。

基礎控除について

基礎控除は誰でも一律38万円です。他にも扶養控除や配偶者控除などもありますが、今の僕(独身)には無関係なので割愛します。

最後に一番右の源泉徴収税は支払った所得税です。

所得水準により節税効果は大きく変わります！

収益物件による不動産投資の利点の一つとして節税効果が挙げられます。例えば、物件価格が1億円(土地5,000万円、建物5,000万円)の築古木造アパートをフルローンで購入し、年間家賃収入が1000万円見込める場合、キャッシュフローはこのように...

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2016.04.14

所得税は給与所得控除後の金額である2,919,200円から所得控除の額である1,072,065円を差し引いた額である1,847,135円に対して所得税の計算式を当てはめます。

下の表「所得税の速算表」では「195万円以下」に該当するため課税総所得金額×5%で92,356円になります。

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

• 2,919,200円－1,072,065円＝1,847,135円
• 1,847,135円×5%=92,356円

これで源泉徴収額にかなり近い金額になりましたが平成25年からは復興特別所得税が2.1%加算されます。

• 92,356円×2.1%＝1939円
• 92,356円＋1,939円＝942,95円

100円以下は切り捨てになるため94,200円が源泉徴収税額になります。

住民税の徴収は翌年から

ちなみにこの金額に住民税は含まれていません。

住民税については源泉徴収票を各市町村の税務署に提出する事によって、翌年6月以降に給与から天引きされる事になります。

住民税の徴収は翌年からと言うのはこの事なんですね。

常に最新版の計算方法を調べる必要がある

今回、いろいろ調べてみて源泉徴収票のザックリとして考え方は理解できました。
注意点としては所得税(超過累進課税)にしても生命保険料の控除にしてもあくまで平成26年の情報であって、今後の法改正によって数年で変わってしまうため余り頑張って覚えなくても良いって事です。

あくまでイメージくらいで十分だと思います。

今回の源泉徴収票とは無関係ですが、最近では平成27年に相続税の基礎控除額が大幅に縮小され不動産業界などではとても大きな話題になりましたね。

事業主やフリーランスだけでは無く一般の会社員にとっても源泉徴収票の見方は理解しておきたいですね。

レントロールの重要性？一棟アパート購入前のチェック項目とは？

一棟アパートや一棟マンションでの賃貸経営では、区分マンションと比べて、投資の規模も販売価格も大きくなります。区分マンションを購入する場合なら購入対象となる部屋の情報を中心に検討を進めることになりますが、一棟物件の場合、小規模な物件でも3戸〜...

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また、開業届けを提出した後に事業所の住所が変更になると「所得税・消費税の納税地の異動に関する届出書」を提出する必要があります。

事業を始めたら開業届を提出しよう

会社員の場合、所得税や住民税は会社が一括して対応してくれますが、個人で事業を開始するならば、それを宣言するために開業届を税務署に提出する必要があります。

開業届は必ずしも提出が義務付けられている訳ではありませんが、確定申告を青色申告でおこなう(青色申告承認申請書を提出)するためには必ず必要になります。

開業届や青色申告については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

不動産投資の開業届けは必要？提出するメリットをまとめました！

不動産経営に限らず、何か事業を開始する場合は開業届を提出することでさまざまなメリットがあります。事業を始めると開業届の提出が必要になる個人事業主として事業所得を得たり、不動産の経営を初めて不動産所得を得る場合、税務署に開業届を提出することに...

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2018.12.11

知らない人は損してる？小規模不動産経営でも青色申告は申請できる！

確定申告とは個人の1年間の所得を申告・納税する制度です。確定申告には白色申告制度と青色申告制度の2種類があります。それぞれの違いを理解した上で青色申告制度のメリットについて解説したいと思います。

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2020.02.29

住所の変更にも届け出が必要になる

「納税地」という言葉が含めれていますが、仮に「納税地」が変わらなかったとしても住所が変更になる場合はこの書類を提出する必要があります。

「所得税・消費税の納税地の変更に関する届出書」の取得方法は以下の通りです。

1. 国税庁のホームページにアクセスする
2. 税の情報・手続・用紙を選択
3. 申告手続・用紙を選択
4. 届出書・申請書等の様式（様式検索システム）を選択
5. 01〜251の中から08を選択
6. 所得税・消費税の納税地の変更に関する届出書を選択

国税庁

www.nta.go.jp

複数の所得を得ている場合の注意点

所得の種類には主に以下のようなものがあります。

• 給与所得
• 事業所得
• 不動産所得
• 配当所得

ちなみに所得が複数ある場合でも納税先は一箇所で大丈夫です。

また納税先は住所が適切に記載されていれば自分の判断で選択することができます。

例えば事業所得と不動産所得の2つの所得を得ている場合を考えてみます。

• 事業所得の所在地が大阪府大阪市で売上げは全体の80%
• 不動産所得の所在地が兵庫県神戸市で売上げは全体の20%

この場合、収入自体は事業所得の方が多いですが、もし不動産所得を得ている兵庫県神戸市に納税したければ、自由に兵庫県神戸市を選択することができます。

また、その場合は事業所得の収入と不動産所得の収入をまとめて兵庫県神戸市に対して納税することになるため、大阪府大阪市に対しては特に何かを連絡する必要は無く、住所変更の届け出も兵庫県神戸市側だけに提出すれば良いです。

ただ、もし住所変更によって納税地が変わる場合は、住所変更する前と住所変更した後のそれぞれの所轄税務署に対して届け出を提出する必要があります。

書類の承認を把握したい場合は控えの資料の郵送する

これは「所得税・消費税の納税地の異動に関する届出書」に限った話ではありませんが、税務署に対して何か書類を郵送した場合、基本的には問題なければ税務署から何か連絡が来ることはありません。

ただそれでは不安になるという場合は対象の書類と同じ内容を記載した控えを一緒に同封して控えを返信してもらうことも可能です。

勿論、タダで控えを返信してくれる訳では無いため以下のものを同封する必要があります。

• 本書
• 控え
• 返信用の封筒
• 返信用の切手

少し余分にコストが掛かってしまいますが、ちゃんと承認を貰えた記憶として手元に残しておくことで安心できるのであれば大した費用にならないです。

また「承認されたかどうか気になるけどわざわざ控えを手元に残しておくほどでも無い」と思うのであれば、書類を提出してから一定期間(1週間〜2週間程)経ってから税務署に電話して確認しても良いと思います。

引っ越しして住所が変わった場合、いろいろと処理しないといけない手続きがあるので、住所変更届けなどはついつい忘れてしまいそうですね。

ただ提出が遅れたとしても何かペナルティがある訳では無いので、思い出したタイミングで構わないので、なるべく適切な住所で申請し直せている方が何かと安心できると思います。

マイホームと言っても購入は30年以上も前で購入したのは僕の両親です。

マイホーム売却時の注意点は？

そもそも両親が購入した時も既に中古物件であり、それに加え阪神大震災の影響も大きく受けていたため老朽化が進んでいました。

なので売却しても物件価格は全くのゼロです。むしろ古い建物の取り壊し費用が余分に掛かってしまいました。

売却当初は複数の業者から相見積りをとり「少しでも高く売れたら良いなぁ」と家族で話していました。

新しくマイホームを購入することにもなるため少しでも足しになればと思っていました。

当初は「物件を売却すること」が「税金が発生する(可能性がある)こと」とまでは意識していませんでしたが、よくよく考えたら当然考慮するべき事項です。

会社員のように普段から確定申告などに関わりの無い場合は意外とこの辺り意識していない方も多いかもしれません。

※売却による確定申告は投資用物件だけでなく住居用のマイホームでも必要となります。

マイホームの売却には確定申告が必要か？

年が明けると税務署から下のイメージ画像のような「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」と記載された通知書が届きました。

税務署に対しては特に何の問い合わせもしていなかったのに、一体どうして分かったのでしょうか。

基本的に税務署は登記記録から情報を引っ張ってくると言われています。

また聞いた噂話によると「税務署の職員はGoogleMAPで担当地域の建物情報を把握していて、もし取り壊しなどがあった場合もすぐに把握できる」と聞いたこともあります。

それはさすがにどうなんでしょうかね…とりあえず税務署の情報把握能力は凄いです。。。

まずは通知書の内容を確認し、今回の物件売却によって確定申告が必要なのかを判断します。

不動産を売却し発生した利益を譲渡益(譲渡所得)と呼び、譲渡所得税として税金を納める必要があります。

確定申告を提出してきました！

今日は確定申告を税務署に提出してきました。不動産所得に伴う白色申告です。今回、税務署へ提出した書類は大きく分けて以下の3種類です。 所得税確定申告書 収支内訳書(不動産所得用) 減価償却資産償却方法の届出書所得税確定申告書確定申告書には給与...

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2018.09.13

不動産投資には確定申告が必要になる？記載内容を徹底解説します！

僕が2015年に提出した実際の確定申告書をもとに、それぞれの記載内容を一つ一つ説明します。具体的な金額が記載されているので、未経験の方にも見やすい内容になっています。

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2019.11.23

確定申告のポイントは

なのでポイントは売却によって売却益が出るか売却損が出るかです。

• 確定申告のポイント
  • 売却により利益がある場合は確定申告が必要
  • 売却により利益が無い場合は確定申告は不要

• 譲渡所得税の計算方法
  • 譲渡所得＝譲渡価格－(取得費＋購入費用)
  • 課税譲渡所得＝譲渡所得－特別控除
  • 譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

ちなみに取得費については実際に購入した時の価格ではなく、減価償却を考慮した価格が基準となります。

減価償却が適応されるのはあくまでも「建物部分」であり「土地」の部分については(土地は劣化しないため)減価償却は適応されません。

また、手続きを進めるにあたっていくつかの書類が必要になりますが、注意点として必要書類として購入当時の売買契約書が必要となります。

もし紛失してしまった場合は、当時の物件情報やパンフレット等、購入費用を証明できる(または参考となる)資料を準備する必要があり、購入価格を証明できない場合は取得費の条件が不利になる(安く見積もられてしまう)場合もあります。

自分が購入した不動産であればともかく、親が購入していたり相続によって譲り受けた場合は紛失してしまっていることも珍しくないため、事前に確認が必要です。

ちなみに譲渡所得税の税率も実際に住んでいた期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得とで大きく変わるため、タイミングに余裕があれば配慮したいポイントです。

※所有期間の基準としては売却した年の1月1日時点で5年超か5年以下かを判断します。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

さらに平成25年1月1日から平成49年12月31日までの25年間は復興特別所得税として所得税額×2.1%が追加的に課税されます。

ただし仮に売却益が出たとしても3,000万円の控除もあるため、売却益が3,000万円以下であれば課税される心配はありません。

基本的には不動産を売買したからと言ってその分の税金を納めないといけないケースはほとんど無さそうです。

譲渡所得の申告についての連絡票を提出

今回、売却益は発生しなかったため確定申告が必要か不要かと意味では「法律上は確定申告は不要」と言う結論になります。

その場合は「譲渡所得の申告についての連絡票」(返信用はがき)のみを提出する事になります。

ちなみに要件次第では売却し損失が出る場合でも確定申告することで他の所得と併せて損益通算する特例もあります。

少し条件は複雑になってしまいますが、もし当てはまる場合は繰越控除も可能となり大きな節税効果が期待できるかもしれません。

もし条件が合いそうであれば(個人的には素人には難しいと思うので)専門家に相談してみても良いと思いました。