不動産は現金や有価証券とは異なり、相続税評価額が時価よりも低く評価される特性を持つため、古くから有効な相続税対策として活用されてきました。しかし、税制改正や市場環境の変化により、その有効性やリスクも常に変動します。特に、不動産は高額な資産であるため、相続税の負担も大きくなりがちであり、適切な対策を講じなければ、納税資金の確保に苦慮するケースも少なくありません。

2025年度（令和7年度）税制改正は、法人版・個人版事業承継税制における役員就任要件等の見直し や、相続税法基本通達等の一部改正など、多岐にわたります。これらの改正は、税制全体の方向性を示すものであり、不動産投資家もその影響を無視できません。特に注目すべきは、後述する「生前贈与加算期間の延長」であり、これは不動産を活用した贈与戦略に大きな影響を与えます。従来の贈与計画を見直す必要が生じる可能性があります。また、2025年路線価の発表は、不動産の相続税評価額に直接影響し、不動産投資家の納税額に直結する重要な情報です。地価の動向は、保有する不動産の評価額を変動させ、結果として相続税負担を増減させる要因となります。

事業承継税制の要件緩和は、特定の分野ではあるものの、政府が円滑な世代交代や資産移転を促進しようとする政策意図を示唆しています。これは、相続税制度全体の方向性を理解する上で重要であり、生前贈与加算期間の延長も、単なる増税ではなく「人生100年時代」において「高齢層から若年層へより早期の資産移転を促す」という政府の意図と捉えることができます。この背景を理解することで、投資家は税制改正を単なる規制強化としてではなく、資産の流動化と経済活性化を促す政策の一環として捉え、より戦略的な対応を検討できます。

法人版事業承継税制の特例措置が「今後とも延長しないことが大綱に明記されている」という事実は、他の時限的な税制優遇措置についても同様の厳格な期限管理が適用される可能性を示唆しています。このことは、不動産投資家が税制改正の動向を常に注視し、特定の優遇措置に依存しすぎず、期限内に計画的に対策を実行することの重要性を強調します。一時的な特例に頼るのではなく、長期的な視点での資産計画が不可欠であることを示唆しています。

相続税の基本を理解する：基礎控除と税率

相続税は、被相続人（亡くなった方）の遺産総額から、債務や葬式費用などを差し引いた「正味の遺産額（課税価格）」から、さらに「基礎控除額」を差し引いた「課税遺産総額」に対して課税されます。この課税遺産総額がマイナスになる、つまり遺産総額が基礎控除額以下であれば相続税はかかりません。

基礎控除額は「3,000万円＋（相続人数×600万円）」という計算式で求められます。この計算式は、相続人の数が多いほど非課税枠が拡大することを意味します。以下の表は、法定相続人の数に応じた基礎控除額の具体的な例を示しています。この表は、相続人の数によって基礎控除額が大きく変動することを視覚的に示し、投資家が自身の家族構成に基づいておおよその非課税枠を瞬時に把握できるようにするために不可欠です。これにより、自身の資産が基礎控除を超えるか否か、ひいては相続税対策の必要性を判断する第一歩となります。

相続人の数に応じた基礎控除額

課税遺産総額が算出された後、その金額を法定相続分に応じて各相続人が取得したと仮定し、それぞれの「取得金額」を算出します。そして、その取得金額に税率を乗じ、控除額を差し引くことで、各相続人の相続税額が計算されます。相続税の税率は、取得金額に応じて10%から最高55%まで段階的に上昇する累進課税方式が採用されています。以下の表は、相続税の税率と控除額の速算表です。この表は、相続税の具体的な税額を概算する上で不可欠であり、資産規模が大きくなるにつれて税率が急上昇する構造を明確に示します。これにより、投資家は自身の資産規模と相続税負担の相関関係を理解し、積極的な節税対策の動機付けとなります。

相続税の税率と控除額

贈与税の税率は相続税よりも全体的に高く設定されています。例えば、贈与税の場合、3,000万円超で既に55%もの税金が課される一方で、相続税は5,000万円以下で20%の税率です。しかし、贈与が「年ごとに行える」という特性は、長期的な視点での計画的な資産移転（暦年贈与）が依然として有効な節税手段であることを示唆しています。この「時間」という要素が、高税率の贈与税を相殺し、結果的に相続税負担を軽減する鍵となります。この背景があるからこそ、次項で詳述する「生前贈与加算」の期間延長が、より大きな意味を持つことになります。

2025年税制改正の重要ポイント：生前贈与加算の7年延長

生前贈与加算（相続税の持ち戻し）とは、相続開始前の一定期間内に行われた贈与を、相続財産に加算して相続税を計算する制度です。これは、相続税逃れのために、被相続人が亡くなる直前に多額の贈与が行われることを防ぎ、相続税の公平性を保つ目的があります。

2023年の税制改正により、この持ち戻し期間が従来の3年から7年へと延長されました。これは、相続税対策としての生前贈与戦略に大きな変更を迫るものです。延長の背景には、「人生100年時代」において高齢層から高齢層への資産移転が多く、なかなか経済の活性化が進まないという問題意識があります。この改正は、高齢層から若年層へより早期の資産移転を促し、経済の活性化を図ることを目的としています。

この改正は、2024年1月1日以降の贈与が対象となります。つまり、2024年以降に行われた贈与は、将来の相続時に7年間の持ち戻し期間の対象となり得ます。ただし、7年への完全移行は段階的に行われます。具体的には、2031年1月1日以降の相続から完全に7年ルールが適用されます。それまでは、徐々に持ち戻し期間が延長されていく過渡期となります。重要な特例として、相続開始前3年以内の贈与はこれまで通り全額が相続財産に加算されますが、相続開始前4年～7年以内の4年間の贈与については、総額100万円まで相続財産から控除される特例が設けられています。これは、延長期間における贈与の全てが加算されるわけではないという重要な緩和措置です。

7年への完全移行が2031年1月1日以降であることは、2024年から2030年末までの間に相続が発生した場合、持ち戻し期間が3年から徐々に延長される過渡期にあることを意味します。この期間は、贈与のタイミングによって加算される期間が異なるため、計画の複雑性が増しますが、同時に、この過渡期を理解した上で戦略的に贈与を行うことで、税負担を最適化できる機会も存在します。特に、2024年以降の贈与であっても、2030年末までに相続が発生すれば、必ずしも7年全てが持ち戻されるわけではないため、この期間の贈与計画はより綿密なシミュレーションが求められます。

相続開始前4年～7年以内の贈与に適用される総額100万円の控除は、この期間の贈与が完全に無駄になるわけではないことを示しています。これは、特に年間110万円の基礎控除を活用した少額の暦年贈与を長期にわたって継続する戦略において、最終的な相続税負担を軽減する上で一定の効果を持つ可能性があり、暦年贈与の有効性を再評価するきっかけとなります。つまり、たとえ7年ルールに該当したとしても、一部は非課税となるため、早めに贈与を開始することのメリットは依然として大きいと言えます。

贈与加算期間延長による増税を抑える戦略

贈与加算期間の延長は、従来の生前贈与戦略に再考を促しますが、いくつかの対策を講じることで、その影響を最小限に抑えることが可能です。

法定相続人以外への贈与

生前贈与加算の対象は原則として法定相続人（配偶者、子、直系尊属など）への贈与です。そのため、孫や子の配偶者など、法定相続人以外への贈与は、原則として加算対象外となります。ただし、遺言書による遺贈により財産を取得する者への贈与は加算対象となる点に注意が必要です。この戦略は、次の世代だけでなく、さらにその先の世代への資産移転を検討する際に有効です。

早めに暦年贈与を開始する

贈与の開始時期が早ければ早いほど、7年ルールによる影響を受けにくくなります。特に2024年1月1日以前に開始した贈与は、原則として3年ルールのままであり、また2031年1月1日以降の完全移行に備え、長期的な視点で計画的に贈与を進めることが重要です。例えば、健康なうちに年間110万円の範囲で贈与を継続することで、長い時間をかけて多額の資産を非課税で移転することが可能です。

贈与で使える特例を活用する

非課税枠が大きい特例を活用することで、効果的に資産を移転できます。

• 相続時精算課税制度の新たな活用: 2024年1月1日以降、この制度にも年間110万円の基礎控除が創設されました。これにより、年間110万円までの贈与であれば、相続時精算課税制度を選択しても贈与税がかからず、相続時にも加算されません。110万円を超える部分については、2500万円まで非課税枠が適用されますが、相続時に加算されます。この改正により、相続時精算課税制度は、暦年贈与と組み合わせることで、より柔軟な資産移転計画を可能にする選択肢となりました。相続時精算課税制度に年間110万円の基礎控除が創設されたことは、この制度の利用価値を大きく高めます。これまでは、一度選択すると暦年贈与の基礎控除が使えなくなるため、利用に慎重な姿勢が多かったですが、年間110万円まで非課税で贈与できるようになったことで、少額の贈与を長期的に行いたい場合でも有効な選択肢となり、贈与戦略の幅が広がります。これにより、投資家は、特定の目的（住宅購入など）でまとまった資金を贈与しつつ、並行して年間110万円の非課税枠を活用した暦年贈与も行えるようになり、より複雑かつ効果的な資産移転計画を構築できるようになります。
• 教育資金一括贈与の特例、結婚・子育て資金一括贈与の特例、住宅取得等資金贈与の特例など、非課税枠が大きい特例を活用することで、効果的に資産を移転できます。これらの特例は、受贈者の年齢や資金使途に制限があるため、適用要件をよく確認し、計画的に利用することが重要です。特に、不動産投資家は、子や孫が住宅を取得する際にこの特例を活用することで、現金資産を効率的に移転できる可能性があります。

不動産投資家のための生前贈与入門：暦年贈与と相続時精算課税の違い

相続時精算課税制度を活用することで納めるべき贈与税を削減することが可能です。早いタイミングで贈与を受け、そのお金をもとに資産運用することで効率的に資産を拡大できます。

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2025.07.13

不動産の相続税評価額：路線価とその他の評価基準

不動産の相続税評価額は、その資産価値を決定し、最終的な相続税額に直結する重要な要素です。特に土地の評価には「路線価」が用いられ、その動向は不動産投資家にとって常に注目すべき情報となります。

路線価とは？2025年路線価の動向と発表

路線価とは、相続税や贈与税を計算する際に土地の評価額を算出する基準となる、道路に面した土地1平方メートルあたりの価格です。毎年7月1日に国税庁が発表し、その年の1月1日時点の価格が反映されます。不動産の時価を直接反映するものではありませんが、相続税評価額の重要な指標となります。

2025年（令和7年）分の路線価は、全国平均で4年連続の上昇となり、前年比+2.7%を記録しました。これは、新型コロナウイルス感染症の影響からの回復と、不動産市場の堅調な動きを反映しています。特に上昇が顕著なのは、東京都（+8.1%）、沖縄県（+6.3%）、福岡県（+6.0%）など主要都市圏や観光地です。これらの地域では、地価の上昇が相続税評価額に直接影響し、納税額が増加する傾向にあります。

路線価の確認方法と注意点

路線価は国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」で確認できます。インターネット上で手軽にアクセスでき、土地の所在地を入力することで、その土地に面する道路の路線価を調べることが可能です。

相続税申告の際は、相続が発生した年の1月1日～12月31日の路線価を採用する必要があります。例えば、2025年中に相続が発生した場合、2025年分の路線価が適用されます。これは、相続発生日と路線価の発表日（7月1日）が異なる場合があるため、特に注意が必要です。

路線価には「相続税路線価」と「固定資産税路線価」の2種類があり、相続税路線価は公示地価の80%程度、固定資産税路線価は公示地価の70%程度を目安にされています。相続税対策で用いるのは「相続税路線価」であることを明確に理解しておく必要があります。

賃貸不動産の評価額特例：貸家建付地・貸家評価

現金を不動産に変えることで相続税評価額が下がりますが、特に賃貸中の不動産（貸家建付地や貸家）は、自身で自由に使用・処分がしにくいため、さらに評価額が下がります。これは、所有権が制限される分、その価値が減少するとみなされるためです。

土地は「貸家建付地」として、建物は「貸家」として評価され、それぞれ一定の割合が控除されます。具体的には、土地の評価額は「自用地評価額 × （1 – 借地権割合 × 借家権割合）」、建物の評価額は「固定資産税評価額 × （1 – 借家権割合）」で計算されます。これにより、高い節税効果が期待できます ⁸。

不動産が相続税対策に有効な最大の理由は「時価と相続税評価額の差が大きい」ことですが、賃貸不動産の場合、この差がさらに拡大するという点が重要です。これは、単に不動産を保有するだけでなく、

賃貸経営を行うことで、より高い節税効果を享受できることを意味します。投資家は、この評価差を最大化できる物件選定（例えば、需要が高く安定した家賃収入が見込める物件）を意識すべきであり、収益性と節税効果の双方を追求する戦略が有効です。

【2025年関西最新版】土地価格を徹底解説！形状や地勢も踏まえた実用的ポイント満載

関西エリアで不動産投資を始める初心者必見！実勢価格・公示価格・路線価・固定資産税評価額など土地価格の種類や違いをわかりやすく整理。大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山の地価傾向や金融機関評価も踏まえ、2025年最新版として有益な情報を網羅します。

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2025.05.04

底地・借地権の評価方法

底地（土地の所有権はあるが、他者に借地権を設定している土地）の相続税評価額は「路線価×底地割合（20〜30％）」で計算されます。底地は、自身の土地を自由に利用できないため、その分評価額が低くなります。

借地権（他者の土地を借りて利用する権利）の相続税評価額は「路線価×借地権割合（60〜70％）」で計算されます。借地権は、土地を借りる権利ですが、その権利にも経済的価値があるため、相続税の評価対象となります。

借家権割合は、賃貸借契約の残存期間に応じて変動します。例えば、15年超～20年以下で20％、25年超～30年以下で40％、30年超～35年以下で50％などと定められています。この割合は、貸家建付地の評価額計算にも用いられます。

底地は、その性質上、利用が制限されるため評価額が低く抑えられますがが「小規模宅地等特例（200㎡／80％減）を底地に適用すると評価圧縮＋納税資金確保に寄与」と明記している点は、多くの投資家が見落としがちな重要な点です。これは、底地が持つ評価圧縮効果に加え、特定の要件を満たせばさらに大幅な節税が可能となることを示しており、底地を保有する投資家にとって大きなメリットとなります。底地は一般的な不動産投資の対象とは異なるため、この特例の適用可能性を知ることで、保有資産の評価を最適化できる可能性があります。

借家権割合が賃貸借契約の残存期間によって変動するという事実は、賃貸不動産の相続税評価額が、単に賃貸中であるか否かだけでなく、個々の賃貸契約の具体的な条件（特に残存期間）によって影響を受けることを示唆しています。これは、不動産投資家が賃貸契約の更新や新規契約のタイミングを考慮に入れることで、将来的な相続税評価額を戦略的にコントロールできる可能性を示唆します。例えば、相続発生が近いと予想される場合、長期の賃貸契約を結ぶことで借家権割合が高まり、結果として貸家建付地の評価額を下げられる可能性があります。

所有権と借地権の違いは？借地権付き物件は賃貸経営でも活用できる？

「楽待」のような収益物件の検索サイトで物件を調べていると「土地の権利」について記載されています。建物の敷地となる土地を扱う場合、以下のどちらかの権利形態には分類されます。 所有権…土地を自身で所有して、その上に建物を建築する 借地権…土地を...

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2020.12.26

不動産を活用した相続税対策の切り札：小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例は、被相続人（亡くなった方）が住んでいた宅地や事業に使っていた宅地について、一定の要件を満たせば、その土地の相続税評価額を最大80%減額できる非常に強力な特例です。この特例は、相続税の負担を大幅に軽減し、特に自宅や事業用不動産を次世代に引き継ぐ際に、納税資金の確保にも大きく寄与します。この特例が適用できるか否かで、相続税額が数百万円から数千万円単位で変わることも珍しくありません。

特定居住用宅地等（自宅）の要件と適用条件

特定居住用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計を一つにしていた親族が居住していた宅地を指します。

• 対象土地: 故人が自宅として使っていた土地が対象です。別荘として利用していた土地や、子に貸してあげている土地などには適用できません。あくまで「居住用」としての実態が求められます。
• 面積制限: 330㎡（約100坪）までが特例の対象となり、これを超える部分は通常の評価額となります。ただし、330㎡を超えていても、超える部分が全く使えないわけではなく、330㎡までは80%減額が適用されます。
• 相続人の要件: 特例の適用を受けるためには、対象となる土地を相続する人が以下のいずれかに該当する必要があります。

• 被相続人の配偶者: 最も要件が緩く、無条件で適用可能です。
• 被相続人と生前同居していた親族: 相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月以内）まで、その土地に居住し続けることが要件となります。住民票が別々の場所にあったとしても、同居の実態があれば適用可能ですが、税務署からの説明を求められる可能性が高いため、その実態を証明できる準備が必要です ¹³。一時的な同居を狙うことはできません。
• 家なき子特例（別居親族）: 亡くなった方と別居していて、3年以上借家に住んでいる親族（持ち家がない子）が対象です。この特例を使うための条件は、亡くなった方に配偶者や同居している相続人がいないことです。つまり、亡くなった方が一人で自宅に住んでいたような場合に適用されやすいです。適用には、現在住んでいる物件が借家であることを証明するもの（賃貸借契約書）、現在住んでいる物件の登記簿謄本、3年以上借家暮らしであることを証明するもの（相続人の戸籍の附票）などの添付書類が必要です。

• 老人ホーム入居の場合の取り扱い: 老人ホームに入居した場合、原則として自宅は空き家として扱われ、特例が使えなくなる可能性があります。しかし、特定の条件を満たせば適用可能なケースもあります。例えば、介護施設に入所している親に対して、子供が費用を負担している場合など、生計を一にしていると認められるケースが該当します。
• 二世帯住宅の場合の取り扱い: 二世帯住宅の場合でも、構造上の独立性や区分登記の有無に関わらず、同居の実態があれば特例適用が可能です。

「家なき子特例」は、配偶者や同居親族がいない場合に、別居している子が自宅を相続する際に評価額を大幅に減額できる非常に強力な制度です。特に、親が一人暮らしで亡くなった場合や、二次相続（配偶者が既に亡くなっている場合）において、自宅の評価減を最大化するために戦略的に活用されるべき特例です。しかし、この特例の要件は厳格であり、3年以上の借家暮らしや、被相続人に配偶者や同居相続人がいないことなど、複数の条件をクリアする必要があります。そのため、適用を検討する際は、要件の厳格性を十分に理解し、専門家と連携して慎重に準備を進めることが不可欠です。

特定事業用宅地等（事業用）の要件と適用条件

特定事業用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計を一つにしていた親族が事業に使っていた宅地を指します。

• 対象土地: 被相続人が生前事業に使っていた土地、または被相続人と生計を一にする親族が事業に使っていた土地が対象です。
• 面積制限: 400㎡までが特例の対象となり、80%減額されます。
• 相続人の要件: 相続税の申告期限までに被相続人の事業を引き継ぎ、その事業を同日まで営んでいること、および申告期限まで該当する宅地を所有していることが求められます。

貸付事業用宅地等（賃貸用）の要件と適用条件

貸付事業用宅地等とは、被相続人や被相続人と生計を一つにしていた親族が貸付事業（不動産賃貸業など）に使っていた宅地を指します。

• 対象土地: 建物もしくは構築物の敷地として供されている土地であり、相当の対価を得て貸付を行っていることが要件です。相続開始日の空室が一時的なものであることも重要です。
• 面積制限: 200㎡までが特例の対象となり、50%減額されます。
• 相続人の要件: 相続税の申告期限まで貸付事業を継続していること、および申告期限まで貸付事業用宅地等を保有し続けることが求められます。また、相続開始前までに貸付を始めて3年超が経過していることが原則ですが、5棟10室以上の規模での貸付を行っている場合は3年以内でも適用可能です ¹⁴。

貸付事業用宅地等特例の「相続開始前までに、貸付をはじめて3年超が経過していること」という要件 ¹⁴ は、不動産投資家が相続税対策として賃貸物件を新たに取得する場合、その物件をすぐに相続税対策として活用できるわけではないことを意味します。この要件は、短期的な節税目的での駆け込み取得を防ぎ、長期的な事業継続を促す政策意図が背景にあります。したがって、不動産投資家は、相続税対策を目的とした物件取得を検討する際、単に物件の収益性や評価圧縮効果だけでなく、

貸付事業を早期に開始し、長期にわたって安定的に継続することの重要性を認識する必要があります。これにより、将来的な相続発生時に特例適用を受けられる可能性が高まります。

複数の特例を併用する場合の限度面積計算

小規模宅地等の特例には、特定居住用宅地等、特定事業用宅地等、貸付事業用宅地等の3種類があり、それぞれ適用面積の上限と減額割合が異なります。複数の種類の宅地を相続する場合、これらの特例を併用することが可能ですが、その際には限度面積の計算が複雑になります。

具体的には、以下の算式によって限度面積を求める必要があります。

特定居住用宅地等×200/330＋特定事業用宅地等×200/400＋貸付事業用宅地等≦200㎡

この計算式は、各特例の適用面積を一定の割合で調整し、合計で200㎡という総枠に収まるように設計されています。例えば、特定居住用宅地等と貸付事業用宅地等を併用する場合、それぞれの減額割合や面積上限を考慮しながら、最も効果的な組み合わせを見つける必要があります。

複数の特例を併用する際の限度面積計算の複雑性 は、不動産投資家が自己判断で最適な節税効果を追求することが困難であることを示しています。この計算は、単に算式に当てはめるだけでなく、どの特例を優先的に適用するか、どの宅地をどの相続人に相続させるかといった戦略的な判断が求められます。したがって、相続税の計算に精通した税理士などの専門家を活用することが不可欠です。専門家は、個々の資産状況や家族構成に応じた最適な組み合わせをシミュレーションし、最大限の節税効果を引き出すための具体的なアドバイスを提供できます。これにより、投資家は複雑な税法を理解する労力を削減し、より確実な相続税対策を講じることが可能となります。

不動産投資を通じた相続税対策のメリットとリスク

不動産投資は、相続税対策として非常に有効な手段として広く認識されていますが、そのメリットを最大限に享受するためには、潜在的なリスクも十分に理解し、適切な対策を講じることが不可欠です。

不動産投資が相続税対策として有効な理由

不動産投資が相続税対策として有効とされる主な理由は以下の通りです。

• 相続税評価額の圧縮効果: 現金は額面金額がそのまま相続税評価額となりますが、不動産は「相続税評価額」が基準となり、路線価や固定資産税評価額によって評価されるため、時価よりも低く評価されます。一般的に、不動産の相続税評価額は時価の約70〜80%程度に抑えられます。さらに、賃貸中の不動産（貸家建付地や貸家）は、自身で自由に使用・処分がしにくいため、その価値が制限されるとみなされ、評価額がさらに下がります。これにより、高い節税効果が期待できます。
• 納税資金の確保: 賃貸不動産を保有することで、安定した家賃収入を得ることができます。この家賃収入は、相続発生時の納税資金として活用できるだけでなく、被相続人の老後の生活資金や、相続後の不動産の維持管理費用にも充当できます。
• 安定した家賃収入: 不動産投資は、インフレに強い実物資産であり、安定した家賃収入は経済状況の変動に左右されにくいというメリットがあります。これにより、長期的な資産形成と資産保全の両面で効果を発揮します。

不動産投資における主なリスクと対策

不動産を活用した相続対策は有効な手段ですが、節税効果だけを重視した投資は、後々のトラブルや資産価値の低下につながる可能性があるため注意が必要です。

• 借入時のリスク: 相続税対策としてローンを残しておく戦略もありますが、残債が残った状態で不動産を相続すると、相続人が返済義務を引き継ぐことになります。空室などの要因で収益が減少した場合、ローン返済の負担により支出過多になるリスクが高まります。また、ローン商品によっては借入者の与信条件が異なり、相続人が借入を引き継げない場合も考えられるため、事前のチェックが重要です。
• 維持費などの支出リスク: 相続後の不動産には修繕費用や固定資産税、都市計画税、管理費などの維持管理費用がかかります。収益不動産であっても、これらの維持管理費が相続人にとって負担となる可能性があるため、将来的な収益性と支出のバランスを慎重に見極めなければなりません。
• 共有・分割のリスク: 不動産は現金のように容易に分割できない特性があります。複数の相続人がいる場合、不動産を共有名義にすると、将来的な売却や管理において意見の対立が生じ、トラブルの原因となることがあります。区分所有マンションのように分割しやすい物件を選ぶか、事前に家族で話し合い、相続後の運用方針を明確にしておくことが大切です。
• 資産価値の低下リスク: 不動産の資産価値は、市場の変動、物件の老朽化、周辺環境の変化などによって低下する可能性があります。節税効果だけを重視して収益性や将来性の低い物件を選定すると、結果的に資産価値が目減りし、相続人にとって大きな負担となることもあります。適切な物件選定と定期的な資産評価が重要です。
• 相続登記のリスク: 不動産を相続した場合、相続登記が必要です。登記を怠ると、不動産の売却や担保設定ができないだけでなく、次の相続が発生した際に権利関係が複雑化し、さらなるトラブルにつながる可能性があります。
• 流動性の低さ: 不動産は現金と比較して流動性が低い資産です。相続税の納税には現金が必要となるため、相続発生後に不動産を売却して納税資金を確保しようとしても、買い手が見つかるまでに時間がかかったり、希望価格で売却できなかったりするリスクがあります。

不動産投資の「流動性」と「納税資金」のバランスは、相続税対策を成功させる上で極めて重要です。不動産は相続税評価額を圧縮する効果が高い一方で、現金化に時間がかかるという流動性の課題を抱えています。相続税は原則として現金一括で納付する必要があるため、不動産ばかりを保有していると、納税資金が不足する可能性があります。したがって、不動産投資家は、物件選定の段階から「出口戦略」を考慮に入れる必要があります。具体的には、都心部にある物件や、購入しやすい価格帯の物件など、将来的に売却しやすい流動性の高い不動産を選ぶことが重要です。これにより、万が一の際に迅速に現金化し、納税資金を確保できるようになります。

相続税対策を進める上で、家族間でのコミュニケーションと専門家との連携は不可欠です。相続人が不動産の管理に興味や知識がない場合、相続後の管理が大きな負担となる可能性があります。また、複数の相続人がいる場合、資産分割方法について事前に話し合っておくことで、将来的なトラブルを回避できます。税制や不動産市場は常に変化するため、相続税に精通した税理士や不動産コンサルタントなど専門家のアドバイスを定期的に受けることが重要です。専門家は、個々の資産状況に最適な戦略を構築し、定期的な資産評価と対策の見直しをサポートします。このような多角的な視点と継続的な見直しが、効果的な相続税対策には不可欠です。

まとめ：2025年税制改正を踏まえた不動産投資家の相続税対策

2025年の相続税制改正は、不動産投資家にとって資産承継戦略を見直す重要な機会となります。特に、生前贈与加算期間の7年延長は、従来の贈与計画に大きな影響を与えるため、早期かつ計画的な対応が求められます。

重要なポイントの再確認

• 生前贈与加算の7年延長: 2024年1月1日以降の贈与から段階的に適用され、2031年1月1日以降の相続で完全に7年ルールが適用されます。相続開始前4年～7年以内の贈与には総額100万円の控除があるため、長期的な暦年贈与の継続が依然として有効です。
• 相続時精算課税制度の活用: 年間110万円の基礎控除が創設され、暦年贈与との組み合わせにより、より柔軟な資産移転が可能になりました。
• 路線価の上昇: 全国平均で4年連続上昇しており、特に都心部では大幅な上昇が見られます。これは不動産の相続税評価額の自然な増加を意味し、納税負担が増加する可能性があります。
• 不動産の評価圧縮効果: 現金と比較して不動産は相続税評価額が低く、特に賃貸物件はさらに評価額が圧縮されます。小規模宅地等の特例は、自宅や事業用、賃貸用の土地評価額を大幅に減額できる強力な制度です。
• リスクへの対応: 不動産投資には、借入、維持費、共有・分割、資産価値低下、流動性などのリスクが伴います。これらを理解し、収益性、将来性、流動性を考慮した物件選定と、家族との事前協議が不可欠です。

不動産投資家への提言

不動産投資家は、単に資産を増やすだけでなく、その資産をいかに効率的に次世代に引き継ぐかという視点を持つことが重要です。2025年税制改正は、その重要性を改めて浮き彫りにしています。

1. 早期の計画と実行: 生前贈与加算期間の延長により、贈与の効果を最大化するためには、より早期からの計画的な贈与開始が不可欠です。
2. 多角的な節税戦略の検討: 暦年贈与、相続時精算課税制度、各種贈与特例、そして小規模宅地等の特例など、利用可能な全ての制度を組み合わせ、自身の資産状況と家族構成に合わせた最適な戦略を構築することが求められます。
3. 不動産ポートフォリオの見直し: 路線価の上昇傾向を踏まえ、保有する不動産の相続税評価額がどのように変動するかを定期的に確認し、必要に応じてポートフォリオの最適化を検討することが重要です。特に、流動性の低い物件や、将来的な収益性が見込みにくい物件については、売却や組み換えを検討する視点も必要です。
4. 家族とのコミュニケーション: 相続後のトラブルを避けるため、資産の承継に関する家族間の話し合いを定期的に行い、運用方針や分割方法について共通認識を持つことが重要です。

専門家との連携の重要性

相続税制は複雑であり、頻繁な改正が行われます。特に不動産の評価や特例の適用要件は専門的な知識を要します。相続税に精通した税理士や不動産コンサルタントなどの専門家と連携することで、最新の税制情報を踏まえた正確な評価と、個々の状況に合わせた最適な節税戦略を構築することが可能になります。専門家のアドバイスは、複雑な税務手続きをスムーズに進め、予期せぬリスクを回避し、最終的に相続税負担を最小限に抑えるための羅針盤となるでしょう。

不動産投資の利回りの種類

不動産投資の利回りには次のようなものがあります。

表面利回り(グロス利回り)

表面利回りの計算方法は次の通りです。

• 表面利回りの計算方法
  • 年間家賃収入÷物件価格✕100%

表面利回りの良いポイントは計算がシンプルで分かりやすいことですが、満室時(満室想定賃料)の家賃収入を想定しているため空室損失や必要経費の考慮がされておらず細かな物件の収益性は分かりません。

実質利回り(ネット利回り、またはNOI利回り)

実質利回りの計算方法は次の通りです。

• 実質利回りの計算方法
  • (年間家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100%

満室時の家賃収入ではなく空室損失や必要経費を差し引いた後の純収益に対する利回りです。
必要経費の使い方については家主の実力や経験によって選択肢として打てる手段が全然変わってくるので物件購入を検討する際に「同じ物件を購入すれば誰でも同じ結果が出る」という訳ではありません。

真の利回り(FCR)

真の利回りの計算方法は次の通りです。

• 真の利回りの計算方法
  • (年間家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷(物件価格＋購入諸経費)✕100%

実質利回りと同じような考え方ですが、実質利回りの基準となる物件価格に購入時に必要となる諸費用を加えた利回りなので、より正確な指数となります。。

自己資本配当率(CCR)

自己資本配当率の計算方法は次の通りです。

• 自己資本配当率(CCR)の計算方法
  • 税引前キャッシュフロー(BTCF)÷自己資本✕100%

表面利回りや実質利回りが物件およびその運用に関連する利回りであるのに対し自己資本配当率は物件の状況だけでは無く自分の投下した資金からどれだけ多くのキャッシュフローを
得られるかを評価する指標になります。

同じ自己資金でも投下資金を少なくして融資を大きくできた場合と当下資金を大きくして融資を大きくできなかった場合では購入できる物件の規模は全然違いますし、当然、自己資本配当率も変わります。

投下資金をなるべく少なくして沢山の金額を借り入れられた方がレバレッジの効果が大きくなるため投資のパフォーマンスは飛躍的に良くなります。

自己資本配当率は不動産経営を進める上で最も重要な利回りとも言われています。

レバレッジとは

レバレッジ効果とは「テコの原理」で、「借入れを利用し自己資金よりも大きな投資を行う」ことです。

少ない自己資金をもとに投資の収益を高めることで、ローンを組んで不動産投資をする人全員(僕も含めて)が利用している仕組みです。

自己資金で足りない分は借入金を併用するため、積極的な(リスクがある)投資と考えられます。

例えば、2,000万円の物件に対して、年間120万円(10万円×12ヶ月)の収益があれば利回りは6%です。

• 120万円÷2,000万円＝6%

一方、2,000万円の物件に対して、500万円の自己資金と1,500万円(金利3%)の借入を行った場合、利回りは15%に上がります。

• 120万円(10万円×12ヶ月)－45万円(1,500万円×3%)＝75万円
• 75万円÷500万円＝15%

物件購入額のうち借入金を含める比率とその金利によりレバレッジの効果は大きく変わります。

ただここで間違えてはいけないのは「レバレッジ効果は大きければ良い」訳では無いと言うこと。それはレバレッジ効果で運用益を出すための大前提としては「運用利回りより借入金の金利が低い」ことです。

せっかくレバレッジを利用して自己資金以上の投資をしたとしても、家賃による収益以上にローン金利の負担が大きかったら、本末転倒ですよね。

このようなレバレッジを「逆レバレッジ」と呼びます。

「運用利回り」とは、あくまで「見込み」です。

借入金比率の大きい投資は、レバレッジ効果は高い反面、そのシナリオが崩れた時のリスクも大きくなることを常に考える必要があります。

ですが、それを認識した上で、自分の許容できるリスクはどこまでかを慎重に考えて上手く取り入れていくことが大事です。

ちなみに、この「レバレッジ効果」と言う言葉は不動産投資だけでは無く、投資全般で基本用語として良く使われる言葉です。

特に、FX(外国為替保証金取引)は自己資金の何倍もの取引ができることもあり、レバレッジの高いハイリスクな投資だと言えます。

レバレッジ効果が高いと何が良いのか？

レバレッジとはテコの原理のことです。

株式投資や投資信託のような一般的な投資では自分の資本(お金)を元手に購入したい銘柄を選んで購入します。

一方、不動産投資の場合は数千万円もするような物件をキャッシュで一括購入できることは少なく多くの方が不動産ローンを利用します。

このように自己資本をなるべく抑え、他人資本(金融機関からの融資)を元手にキャッシュフローを増やすことが効果的なレバレッジの掛け方に繋がります。

物件購入の方法や資金の使い方は条件によって人それぞれですが、フルローンやオーバーローンを組むことができれば自己資金をほとんど投入していないで物件を購入できるためレバレッジとしては最高となります。

ローン定数(K%)とは

ローン残高の返済に対してキャッシュフローを得られているかどうかを判断するのにはローン定数(K%)をという指標を使います。

このローン定数(K%)を計算することでどれ程のレバレッジが掛けられているかを評価することもできます。

• ローン定数(K%)＝年間返済総額(ADS)÷ローン残高

仮にローンの年間返済総額が100万円でローン残高が1,000万円の場合、ローン定数(K%)は10%になります。

レバレッジに重みをおいて不動産経営をする際、複数のローン融資を比較する基準としてはローン定数が低く、年間負債支払額が低くなる(キャッシュフローが高くなる)融資元を探すことになります。

また、ローン定数(K%)はローンの金利と返済期間によって変動します。

ローン定数(K%)を低くするには低金利での融資を受ける必要がありますし、また長期の返済期間を長く設けることでローン定数(K%)を下げることができる。

なので融資条件を比較する際は金利や返済期間だけで比較するだけで無く、ローン定数(K%)による比較をすることでキャシュフローやレバレッジについてより明確になります。

正のレバレッジ(順レバ/ポジティブレバレッジ)

次の関係が成り立つ場合、正のレバレッジが掛けられていると判断できます。

• 自己資本利回り(CCR)＞真の利回り(FCR)＞ローン定数(K%)

負のレバレッジ(逆レバ/ネガティブレバレッジ)

一方、次の関係が成り立つ場合、負のレバレッジが掛けられていると判断できます。

• 自己資本利回り(CCR)＜新の利回り(FCR)＜ローン定数(K%)

イールドギャップ

またイールドギャップについても次のような関係が成り立ちます。

• 新の利回り(FCR)＞ローン定数(K%)＝正のレバレッジ(＋イールドギャップ)
• 新の利回り(FCR)＝ローン定数(K%)＝レバレッジ無し(イールドギャップ無し)
• 新の利回り(FCR)＜ローン定数(K%)＝負のレバレッジ(ーイールドギャップ)

賃貸経営のイールドギャップとは？正しい考え方と自分にあった資産運用

不動産投資用の物件購入を判断する時の指数として表面利回りや実質利回りなどがありますが、同じような指数の一つにイールドギャップと呼ばれるものがあります。イールドギャップの計算方法はとてもシンプルで金融機関から融資を受けた場合の借入金利と投資物...

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2019.11.17

融資条件によってその後の資産拡大が左右される

融資の可否による「購入できる」または「購入できない」だけに目がいきがちです。

ですが、仮に同じ購入物件でも融資の条件によって正のレバレッジになったり負のレバレッジになったります。

またレバレッジは購入時にだけ計算するのでなく購入後もレバレッジの効果を計算し続けることによって「今が正のレバレッジなのか、または負のレバレッジなのか」を把握することができますし、これは物件売買時の判断基準にもなります。

物件の売買によってその物件の運用で収益が出ているかも大切な判断基準だと思いますし、場合によっては止む終える損切りする判断も必要になります。

ローン残高に伴い変化する指標

返済を進めれば進める程ローン残額が減りローン定数は上昇します。

言い換えると純資産の比率が高くなるとレベレッジは低くなっているということになります。

負のレバレッジが悪い訳では無くて、あくまでパフォーマンスが悪くなることは認識しておくべきでしょう。

正のレバレッジであった場合も年数が経過し条件が変化とともに負のレバレッジになるタイミングがあります。

• 借り換えなどにより融資条件を変えローン定数(K%)を下げる
• 収益性を上げて真の利回り(FCR)を上げる
• 所有物件を売却する
• 前倒し返済または全額返済をする

この辺りを把握するためにも表面利回りや実質利回りだけで無く、自己資本利回りやレバレッジなどについても理解しておく必要があります。

本記事では、関西エリア（特に大阪・兵庫・京都・奈良・和歌山）を主な舞台として、2025年最新版として考えられる最新動向も交えながら、土地価格に関する基礎知識を徹底解説します。実際の取引価格（実勢価格）だけでなく、公示価格、基準地価格、路線価、固定資産税評価額など、複数存在する公的価格の意味や使い分けを丁寧に説明します。

さらに、関西独自の地価動向や人口増減傾向、資産性を維持するための土地値比率の重要性、消滅可能性都市の概念と不動産価値の関係など、単なる価格知識にとどまらない実務的な情報を満載しています。加えて、土地の形状（旗竿地、三角形、正方形、角地など）、坂道や擁壁といった地勢条件が与える価格への影響など、実際の物件評価時に知っておくべきポイントも分かりやすく取り入れました。これにより、追加検索をしなくても理解できるレベルまで噛み砕いた情報を提供します。

「万博があるから上がる」といった安易な予測は避け、信ぴょう性のある情報を重視しました。これから関西で不動産投資を検討する方は、ぜひ最後までお読みください。この記事があなたの不動産投資ライフを後押しできれば幸いです。

土地価格が重要な理由：不動産投資初心者が知るべき基本

不動産投資では、土地がもつ価格は非常に重要な要素です。土地は基本的に長期的に価値を維持しやすい資産であり、土地値比率（物件価格に占める土地価値の割合）が高い物件は資産価値が下がりにくく、金融機関からも評価を得やすい傾向があります。

また、土地の形状や接道条件、地勢などは実際の建築計画や資産性に大きな影響を及ぼします。たとえば、正方形や長方形の整形地は建築計画が立てやすく、一般に評価が高めです。一方、旗竿地（敷地が竿のように細長い通路で接道し、その奥に宅地が広がる形状）や三角形など、建物設計が制約される不整形地は需要がやや低下しやすく、価格も抑えられることがあります。

さらに、私道に面している場合は公道に比べて評価が下がる傾向や、角地（2方向以上が道路に接している土地）は採光や通風、宣伝効果などが有利となり価格が上乗せされやすいといった一般的な傾向があります。傾斜地や坂道上の土地、擁壁（ようへき）工事が必要な土地は、建築費用が嵩むため、土地そのものの単価は下がりやすいケースが見られます。

こういった土地そのものの特性を理解することで、単に公示価格や路線価と比べるだけでなく、現実的な利用価値や将来性を考慮した投資判断が可能になります。

土地価格の種類：実際の取引価格と4種類の公的価格

土地には複数の価格指標があり、主に以下の5種類が存在します。

• 実際の取引価格（実勢価格）
• 公示価格（地価公示価格）
• 基準地価格
• 路線価（相続税路線価・固定資産税路線価）
• 固定資産税評価額

これらは目的や決定主体が異なります。実際の取引では、これらの価格指標をバランスよく参照し、物件が妥当な価格であるかを判断します。

さらに、土地の形状や接道条件、傾斜地であるか、擁壁が必要かどうかなどの条件も、実勢価格に大きく影響します。公的価格はあくまで標準的な条件を前提としていることが多いため、実勢では不利な形状や接道状況があれば、公的価格より下がることも珍しくありません。

実際の取引価格（実勢価格）とは何か

『実勢価格』は実際の売買成約価格を指します。不動産ポータルサイトや国土交通省の不動産取引価格情報検索システムで過去の成約事例を調べることで確認できます。

都市部（大阪市内や神戸市中心部など）は公示価格より高くなることが多く、郊外や需給が弱い地域（和歌山の一部、奈良の過疎エリアなど）では公示価格より低くなる傾向もあります。

また、ここで土地形状や道路条件が効いてきます。たとえば大阪市内で利便性が高い駅近の物件でも、旗竿地であれば設計自由度が低く、実勢価格が近隣の整形地より抑えられる可能性があります。角地なら同じエリアでも評価が高くなりやすいため、実勢価格が底上げされる場合もあります。

建設産業・不動産業：不動産取引価格情報提供制度 - 国土交通省

国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。

www.mlit.go.jp

公示価格（地価公示価格）とは何か

公示価格は国土交通省が毎年1月1日時点で調査し、3月下旬に公表する基準価格です。これを目安に、一般的な土地取引価格の指標とします。

公示価格は標準的な状態の土地を想定していますが、実際の土地が斜面にある場合や、擁壁が必要な崖地などでは建築費用がかさんだり、造成工事が必要になるため、実際の成約価格は公示価格を下回ることが多いです。

関西では大阪や京都など地価が比較的安定しているエリアで、公示価格は土地選びの重要な指標となります。ただ、整形地（正方形や長方形）を前提とした評価になりがちなため、不整形地であれば実勢価格とのズレを考慮する必要があります。

基準地価格とは何か

基準地価格は都道府県が毎年7月1日時点で評価し、9月に公表する公的価格です。公示価格と同様に一般土地取引の指標となりますが、こちらは都市計画区域外の地域も対象に含め、対象範囲が広い点が特徴です。

たとえば和歌山県のような、都市計画区域外が多く含まれる地域でも基準地価格で相場を知ることができます。ただし、傾斜地や形状不利な土地では個別事情が反映されにくく、実際には下がる可能性があることに留意が必要です。

路線価（相続税路線価・固定資産税路線価）とは何か

路線価は道路に付された価格で、相続税・贈与税を算出する相続税路線価が代表的です。公示価格の約80％程度が目安になります。

この路線価は金融機関が担保評価をする際にも参考にされますが、土地が旗竿地や私道接面の場合、担保価値が減少し、路線価をそのまま参考にできないケースもあります。また、角地は路線価上でも補正率を加えて評価が高くなる場合があります。

私道に接道する土地は、将来の再建築に制約があったり、維持管理負担が不明確になりやすいため、路線価から更に減価されることがあるのが実情です。

財産評価基準書｜国税庁

財産評価基準は、相続、遺贈又は贈与により取得した財産に係る相続税及び贈与税の財産を評価する場合に適用します。ただし、法令で別段の定めのあるもの及び別に通達するものについては、それによります。

www.rosenka.nta.go.jp

固定資産税評価額とは何か

固定資産税評価額は市町村が3年ごとに評価する税基準額で、固定資産税や都市計画税などの算出ベースになります。公示価格の約70％程度が目安とされます。

土地形状や道路条件は固定資産税評価でも一定の考慮がなされます。たとえば接道状況が悪い土地や特殊な形状の土地は、評価上低く見積もられることがあります。

この評価額はあくまで課税目的のため、市場価格（実勢価格）との乖離が大きい場合もありますが、「課税明細書」を確認することで、所有している土地が公的にはどう評価されているかを知ることができます。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

関西エリアの土地価格動向：2025年の傾向

関西エリアでは、大阪市や神戸市、京都市など人口・経済活動が集中する都市圏では地価が比較的堅調な推移を見せると予想されます。再開発やインフラ整備など、需要の下支え要因が存在するためです。

一方で、和歌山や奈良の過疎地域では人口減少が続くと予想され、土地需要も限定的です。そのため、形状が不利な土地や私道にしか接していない土地など、条件の悪い物件は極端に値が下がりやすいかもしれません。

消滅可能性都市と呼ばれる人口流出が顕著なエリアでは、将来への期待が薄く、土地値比率を意識しても下支え効果が限定的なケースがあります。投資家としては、そうしたエリアを避けるか、もし購入するなら極めて低価格でリスクを織り込むことが必要です。

土地値比率がもたらす資産性と融資有利性

土地値比率は、物件価値の中で土地がどれくらいを占めるかを示します。土地が資産価値の大半を担う物件は、建物が劣化しても資産性が保たれやすく、金融機関からの融資評価も良好になりやすいです。

ただし、土地値比率が高くても、土地自体が不整形（旗竿地、三角地）や急斜面で擁壁工事が必要、私道接道で再建築に制約があるなどの場合は、将来の転売や借換えで苦戦することが考えられます。土地値比率だけでなく、土地の形質・接道条件も加味して総合的に判断することが重要です。

関西エリアの平均的な坪単価・㎡単価（目安）

大阪市中心部の商業地や高級住宅地（例えば北区、中央区）は坪単価が非常に高く、正方形に近い整形地ほどさらに価値が高まります。角地なら数％～数十％の上乗せもあり得ます。

兵庫県の阪神間（西宮市、芦屋市）のようなブランドエリアも整形地・角地が好まれ、坪単価100万円～200万円超えのエリアも存在します。一方、私道接面や旗竿地なら価格が抑えられ、その差は場合によっては数割程度になることもあります。

京都市中心部（下京区、中京区など）では観光・商業需要が価格を支え、整形地であれば需要は高く、不整形地は同じ立地条件でもやや割り引かれた価格になりやすいです。

奈良や和歌山では、多くのエリアで需要が限られ、もともと坪単価が低めです。その中で角地や整形地であっても、需要がなければ価格上昇は限定的になります。まして擁壁工事が必要な傾斜地などは敬遠されがちで、さらに値引き要素となるケースも多いです。

金融機関が評価に利用する価格と土地形状・接道条件の影響

金融機関は担保評価を行う際、相続税路線価や固定資産税評価額などを参考にします。しかし、形状や接道状況、傾斜地かどうかといった個別事情も加味します。

• 整形地で公道に面する角地：担保価値が高くなりやすく、融資条件が有利になる可能性あり
• 旗竿地や私道のみ接道する土地：敷地利用が制限されるため、担保評価が下がり、融資額が抑えられる場合がある
• 擁壁が必要な傾斜地：建築コスト増が前提となり、利用価値が低下するため、担保評価が不利になりやすい

不動産投資家は物件選定時にこれらを踏まえ、将来的な融資戦略・出口戦略（売却時の需要や価格維持）を考慮すべきです。

不動産投資家が物件選びで着目すべき点

1. エリアの将来性：
   大阪・京都・神戸など需要が堅調なエリアを狙う場合でも、土地形状や接道条件、擁壁の有無は価格に影響する。整形地かつ公道に面した平坦な土地は安定的な資産価値を維持しやすい。
2. 土地値比率の高さと土地形質：
   土地値比率が高い物件は資産性が高いが、旗竿地や三角地、私道接面のような不利条件があればその効果が減少する。なるべく整形地で再建築もしやすい立地を選ぶことで、土地値比率のメリットを最大化。
3. 公的価格と実勢価格の差異確認：
   公示価格や路線価を参考にしつつ、実勢価格をチェック。もし公的価格から見ても高すぎる場合、形状不利要因や擁壁の有無が値下げ材料になり得るか交渉してみる。
4. 人口減少エリアへの慎重な対応：
   奈良・和歌山など、需要が減少傾向にあるエリアでは、土地形状・接道条件が良好でも需要不足で値崩れする可能性がある。長期保有するならリスクを十分織り込み、割安で取得するなど慎重に。
5. 公式データの積極活用：
   国土交通省や国税庁の公式サイトで公的価格を確認し、整形地や旗竿地かなど自分の土地の形状を踏まえて判断する。擁壁や傾斜地の場合は建築コスト増を考慮し、価格交渉や投資判断に活かす。

まとめ

本記事では、不動産投資初心者に向けて、土地価格の種類（実勢価格、公示価格、基準地価格、路線価、固定資産税評価額）を丁寧に解説し、関西エリアの特性や地価動向、人口動態、土地値比率の重要性を紹介しました。さらに、土地形状（正方形、旗竿地、三角形、角地）、接道条件（公道・私道）、坂道や傾斜地・擁壁の有無など、実際の物件評価において価格へ影響を与える要素も追加しました。

• 公的価格は標準的条件前提で算出されるため、実勢では土地形状や道路状況が価格を変動させる
• 整形地・角地は高評価、旗竿地や私道接道は低評価になりがち
• 傾斜地や擁壁必要地は建築コスト増で価格下落要因となる
• 関西エリアでは、大阪・京都・神戸など需要堅調な地域でも形状・地勢要因を考慮すべき
• 人口減少エリアや消滅可能性都市では需要不足が加速し、形状良好でも価格維持が難しい場合がある

この記事を踏まえれば、読者は関西での物件選びや融資交渉、長期的な資産形成において、基本的な判断材料を理解できるはずです。追加の検索なしで、土地価格や形状要因、傾斜地などに関する知識を網羅的に得られるよう構成しました。これから不動産投資に挑戦する皆様の参考になれば幸いです。

建物の敷地となる土地を扱う場合、以下のどちらかの権利形態には分類されます。

• 所有権…土地を自身で所有して、その上に建物を建築する
• 借地権…土地を地主から借りて、その上に建物を建築する

今回は借地権の特徴や注意点について解説します。

ちなみに、あなたは「賃借人」とか「賃貸人」と聞いて、すぐにその人の立場を把握することはできますでしょうか？

僕は少し苦手です。どっちがどっち？ってなってしまいます。。。

この記事では「賃貸人」「賃借人」という言葉をなるべく使わず「土地を貸す人」や「土地を借りる人」という分かりやすい言葉を心がけています。

専門知識を持っている人からしたら、文章が無駄に長くなるためストレスに感じてしまうかもしれませんが、普段から「賃貸人」「賃借人」という言葉に馴染みのない人のためにも、なるべく分かりやすく解説したいと思います。

所有権と借地権の違いは？

自分で土地を購入することで「所有権」を得ることができます。土地の所有権があれば、土地を自由に活用することができますし、登記簿謄本の所有者情報も自分の情報を記載することになります。

一方、「借地権」とは他人の保有している土地を借りて、その土地の上に自分の建物を建てる権利のことです。「土地の所有権」は土地所有者が保有したままで、建物の所有者はあくまで「土地を利用する権利」だけを得ることになります。

借地権は「建物の所有」を目的とする土地を借りる権利に限られるため、以下の権利の総称するものです。

• 地上権
• 土地の借地権

一方、以下のようなケースでは借地権は適応されません。

• 一時使用目的の場合(仮設住宅など)
• 使用借地の場合(無償の賃借など)
• 建物所有を目的としない場合(屋外駐車場など)

僕が最初に「借地権付き物件」という言葉を聞いた時の印象は以下のようなものでした。

土地の所有者側の一方的な都合で立ち退きを強いられたり更新契約を拒否されたりとマイナスの影響が出るんじゃ無いだろうか？

ですが、いろいろ調べてみることで同じ「借地権」でも「普通借地権」と「定期借地権」で全然話の内容が変わることが分かりました。

普通借地権と定期借地権

平成4年8月1日に借地借家法が施行され、以下の法律が一本化されました。

• 改定前(平成4年7月31日以前)…旧借地借家法
  • 建物保護法
  • 借地法
  • 借家法
• 改定後(平成4年8月1日以降)…新借地借家法
  • 普通借地権
  • 定期借地権
    • 一般的借地権
    • 建物譲渡特約付借地権
    • 事業用定期借地権等
  • 一時利用目的の借地権

旧借地借家法は、本来立場が弱くなってしまう賃借人(土地を借りる側)を保護するために生まれた法律でした。

ですが、その結果、一度、地主が土地を貸すと、その土地を取り返すのに賃貸人(土地を貸す側)は、とても苦労してしまい、土地を供給してくれる土地所有者が減ってしまいました。

その対策として、今度は土地所有者側の権利を守るために、新借地借家法が生まれました。

土地の引き渡しルールの明確化

改定後の改正借地借家法では、これまでの「普通借地権」ではなく「定期借地権」が一般的になります。また「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」「一時利用目的の借地権」などにより、土地の引渡しのルールをより明確化することができるようになりました。

旧借地借家法は賃借人(土地を借りる側)が有利になる法律であったことに対して、改定後の改正借地借家法は土地の貸し主(借地人)を守る法律と言えます。

借地権付き物件のメリットとデメリット

借地権付きの物件でも賃貸経営は可能です。

特に大きな問題はありませんが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

借地権付き物件のメリット

借地権付き物件のメリットには以下のようなものがあります。

• 販売価格や安くなり高い利回りが見込める
• 人気物件の場合は競合が減る

土地代が含まれていないため価格が安くなります。

勿論、その分、利回りも高くなりますし、土地代分の固定資産税や都市計画税が不要になるため、その分、税金が安くなります。

逆に言えば「販売価格が安いな？」「利回りが高いな？」と思った場合は、まず借地権付き物件であるかどうかを疑います。

借地権付き物件であることに気付かずに契約を進めてしまうなんてことが無いように注意が必要です。

また、人気物件の場合、競合が減ることも魅力の一つです。

仮に良い条件の物件を見つけたとしても、借地権付き物件だという理由で敬遠する家主も一定数いるため「借地権付き物件でも条件が良ければ購入する」と考えられるのであれば、その分、選択肢は増えます。

借地権付き物件のデメリット

一方、借地権付き物件にはデメリットも存在します。以下のようなことが該当します。

• 物件評価額が下がる
• 地代と更新料が必要となる
• 利用用途の自由度が制限されることがある

物件評価額が下がる

万が一、物件所有者側が土地所有者に対して地代を支払わない等のトラブルがあれば、最悪の場合、借地権契約が解除される恐れがあります。

借地権契約が解除されてしまうと、物件所有者側も正常に賃貸経営を行えなくなるため、融資元の金融機関側からすると懸念点となり、その分、物件評価額が下がる可能性があります。

地代と更新料が必要になる

勿論、地代は契約時に意識すると思います。

当然、入居者から得られる月々の賃料から地主に支払うべき地代を差し引いた金額をもとに利回り計算を進めます。

ですが、意外と見落としがちなのが更新料です。

地域によっては更新料が不要なエリアもありますが、一般的には土地の価格の5%〜10%であるため、土地の価格によっては、数百万単位での出費になることもあるため、正確に把握しておく必要があります。

また更新料の他にも、状況の応じて、以下のような一時金が必要になるケースもあります。

• 譲渡承諾料
• 建て替え承諾料
• 増改築承諾料

これらの一時金も土地ごとにそれぞれ異なるため、必ず契約前に確認しておかなければ、とても大きな負担になってしまいます。

自由度の制限も？

もし、契約内容に用途の制限があれば、その範囲での利用に限られてしまいます。

例えば土地賃貸借契約書に以下のような記載があるケースもあります。

• 共同住宅(アパート、マンションなど)の建築不可
• 増改築不可、再建築不可、リフォーム不可

もし賃貸経営を想定した共同住宅の建築ができないにも関わらず、入居者を募集し部屋を貸した場合は「無断転貸」になりますし、増改築や再建築ができない場合は、建物が老朽化したタイミングで打てる手がかなり限られてしまいます。

土地の所有者と交渉することで条件を緩和できる場合もありますが、承諾料が必要になることもあります。

契約内容の合意が重要

借地権付き物件で賃貸経営を行う場合、土地所有者と契約内容についてしっかりと認識合わせをしなければいけません。

例えば以下のようなことは必ず合意を取り明確にしておくべきです。

• そもそも賃貸経営をしても良いのか？
• 契約期間満了時のルールはどのようになっているのか？
  • 更新期間や更新の可否のルールは？
  • 原状回復やのルールは？
• 土地代や更新料の値上げの可能性はあるのか？

利用用途や契約期間についてはなるべく明確な合意を取っておかないと後からトラブルになってしまうと契約が打ち切られてしまったり、物件を取り壊さなくなってしまうかもしれません。

土地代や更新料については、将来の景気や物価によって変動しますし、土地所有者としても固定資産税や都市計画税が値上がりしたしまう場合もあるため、確実に約束することは難しいかもしれませんが、土地代や更新料にそれなりの必然性や合理性を求めることはできるはずです。

これは僕の個人的な意見ですが、これまで何度も物件の購入を経験している家主であれば良いと思いますが、経験値が浅い新米大家が手を出すのは少し参入障壁が高いと思います。

ただでさえ「利回りはどうか？」「空室リスクは許容範囲内か？」「修繕費用は莫大にならないか？」という賃貸経営の基本的な項目を網羅するだけでも大変な上に、借地権付き物件の注意点までしっかりと把握するのは大変だと思います。

高く売却することができればその分生活を豊かにすることができますし、次に購入する物件の予算を上がられるかもしれません。

また、不動産投資の場合はその物件を売却することで一定の投資結果が確定するため、どのような条件(売却金額や売却タイミングなど)で売却できたかによって「その投資が成功だったのか失敗だったのか？」を判断することになります。

買い手側の気持ちになることが大切

所有物件を売却する際、少しでも高い価格で売却したいと考えるのは当然のことです。ですが売却する人がいればその物件を購入する人(一般消費者や不動産販売会社など)が存在する訳です。

なので自分の希望する販売価格だけを主張するのでは無く、どのように歩み寄れば双方にとって良い売買に結び付けられるかを考えなければいけません。

新築プレミアムを引きずってはいけない

仮に購入した物件が新築物件だった場合、中古物件に比べてやや割高な価格設定になっているはずです。

販売価格が高くなってしまう理由は広告費や宣伝費、不動産販売会社側の利益分などが中古物件以上に上乗せされているからなのです。

ただ、いくら購入時に新築物件だったとしても数年後、数十年後に売却する時には当然ながら中古物件として取り扱われるため、物件価格の下げ幅を受け入れらない気持ちになるかもしれません。

また、これから物件を購入しようと考える側の心理としても「割高な新築物件を購入するか？比較的割安な中古物件を購入するか？」を検討する訳ですが、購入者側の新築物件へのプレミアム感を考慮すると、かなり割安で無い限り自身の所有している中古物件を選んでもらうことは難しいかもしれません。

新築物件の価格体系については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

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保有効果にとらわれないように注意する

実際に所有しているモノを、それを持っていない場合よりも高く評価してしまうことを「保有効果」と言います。

不動産の場合、長い期間保有し続けていた大切な物件であるため、それなりに愛着が生まれてしまいます。

投資用の物件ならそれ程でも無いかもしれませんが、住居用で購入した物件であれば今まで長年生活をしてきた思い出などもたくさん詰まっているはずなので、どうしても高い価値(価格)を付けてしまいます。

つまり同じ物件であるにも関わらず、保有しているかしていないかによってその物件に対する評価が変わってしまう訳なんですね。

ですが、それは買い手側からすればどうでも良いことです。つまり、その物件に買う価値があるのか無いのかをシビアに判断されることになります。

売り手側からすれば大切な物件なのは分かりますが、市場に出ると当然ながら客観的な評価を受けることになります。なので、余り独り善がりならないように冷静な価格設定をする必要があります。

問い合わせがあるからと言って安心はできない

物件を売却する時でも、賃貸用物件として情報を公開する時でも同じですが、購入希望者(または入居希望者)からの問い合わせや内覧の希望があるからと言って「設定金額が妥当である」と安心するのは軽率です。

何度も問い合わせや内覧の希望があるにも関わらず、それ以上の進展が全然無い場合は「他の契約できる可能性が高い物件をより相対的に安くみせるための回し物件(見せ玉)」として不動産業者に利用されているだけなのかもしれません。

購入希望者(または入居希望者)が現れない場合は「価格なのか？」「設備なのか？」「公開情報なのか？」など、どこに原因があるのかを分析し、それにあった適切な対処が必要となります。

空室が埋まらない？「回し物件」にされているその原因は？

１不動産業界には「回し物件」と呼ばれる物件があります。回し物件とは営業が入居付けしたい本命の物件をより良く見せるため悪い比較対象として利用される物件の事です。一度回し物件として扱われたら中々入居者の獲得も難しくなってしまうのでそうならないように注意が必要です。

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2019.03.17

類似物件として埋もれてしまわないために

不動産市場には常に沢山の物件が出回ります。

新築物件であれば候補となる物件は数件程度かもしれませんが、中古物件になると新築物件よりも数が多いため、いかに競合となる類似物件を抑えて契約まで結びつけるかがポイントとなります。

物件情報が掲載され続けることのデメリット

物件を売却する(または貸し出す)側の感覚として「最初はとりあえず高めに価格を設定して、もし買い手(または借り手)が見つからなかった場合は少しずつ価格を下げていけば良いのではないか？」と考えるかもしれません。

物件を高く売却する(貸し出す)ためには合理的な考え方のようにも見えますが、実は必ずしもそうとは限りません。

実はインターネットに掲載される情報には「鮮度」があります。

購入希望者の心理として長い間、同じ物件が掲載され続けていると「この物件はいつまで経っても売れない売れ残り物件では無いのか？」と考えます。つまり徐々に鮮度が落ちてしまう訳です。

もし売り主側が売れない事態を打開するために販売価格を下げたとしても、今度は「この物件は長い間情報が掲載されているけど少しずつ値段が下がっているから、もう少し待てばまた下がるかもしれないな」と考えてしまうかもしれません。

また、そんな中、同じような条件の物件情報がもう少し安い値段で公開されると、どうしてもそっちに興味を持っていかれてしまいますし、もしその類似物件や部屋違いの同じ物件が安い値段で売れてしまうと、競合である自分の所有物件も自然とその価格相場に巻き込まれていくことになります。

値引き交渉を想定した高価格設定は逆効果？

買い手側(または貸し手側)の同じような心理として「購入したい(部屋を借りたい)と問い合わせがあってから交渉に応じれば良いのでは無いか？」と考えることもあるかと思いますが、こちらも必ずしも正しいとは言えません。

購入希望者(入居希望者)の心理としてはまずは自分の希望する条件に近い物件を絞り込みそこから値引き交渉を検討します。
※もともと論外の物件に対して値引き交渉をしたいとは思わないはずですよね？

つまり最初から候補対象としてそれなりに上位で選ばれなければ問い合わせ(値引き交渉)すらしてもらいないため結果的に機会損失に繋がります。

一般的に購入を検討する場合、購入希望者としては候補となる物件を3つ程に絞る傾向があります。なので対象エリアの競合物件の情報を把握し、少なくともTOP3を狙えるような条件で情報を掲載できると成約に結びつく可能性は大きくなると言えます。

勿論、強気な価格設定でも成約に結びつくこともありますが、それはその物件の希少性やポテンシャルが高かったからかもしれませんし、たまたまタイミングや運が良かっただけなのかもしれません。

結局は結果論となるためどちらが正しいとは言い切れませんが、闇雲に高い価格を設定することが必ずしも利益に結びつくとは限らないのです。

売り出し情報の鮮度は半年経過を目処に落ちていく

物件を売却する際は情報を公開し始めて半年が経過した頃から影響が大きくなると言われます。なので販売期間は3ヶ月以内を一つの目安として長くとも半年程で売却できるようなスケジュール感が良いと思います。

また賃貸契約の場合は当然ですがもっと期間が短くなります。

空室が続くということは(本来得られるはずの家賃収入が得られない訳なので)結果的に、その間、赤字を垂れ流すことを意味します。

必要以上に安くすることはありませんが、一日でも早く空室が埋まるようによりスピード感を持った対応が必要になります。

売却時には思い切った決断も必要になる

もし不動産の情報を公開し、すぐに購入希望者(または入居希望者)が現れた場合、心理的に「価格設定が安すぎたのかな？もう少し高くでも成約できるのではないか？」と考えてしまい、このままの条件で成約するのが勿体無い気持ちになるものです。

仮に値引き交渉などを受けた場合も「もう少し待っていればより良い条件での成約が期待できそうなので値引き交渉に応じるのは損だ」と考えるかもしれません。

ですが、先程ご説明した「情報の鮮度」のことを考えると必ずしもそうとは言い切れないということが分かります。

ここで変に欲張って「もう少し良い条件でも成約できるはずだ」と考えるとたちまち「その他多数の類似物件」のカテゴリーに含められてしまい「情報の鮮度」はどんどん落ちてしまうかもしれません。

確かに設定価格が安過ぎたから問い合わせを頂けたのかもしれませんが、目の前にいるお客様(購入希望者、または入居希望者)を断ることが本当に正しいかどうかは今一度考えなければいけません。

冒頭でも触れた通り不動産経営の場合、「物件を売却すること」は「一定の成果を確定させること」を意味します。

「もう少し高い金額でも売れたのではないか？」と考えると切りがありませんが、時には覚悟を決めて決断をする方がかえって良い成果に結びつくことも珍しいことでは無いはずです。

賃貸経営における出口戦略の重要性は？物件の売却に関する注意点について

賃貸経営にとって出口戦略はとても重要なポイントの一つです。賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。これから物件を購...

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2020.12.22

人の心理的側面を理解する

普段、モノを買ったり売ったりする時は「これはコストパフォーマンスは良いのか？」だったり「この値段で売ると採算が取れるのか？」と割と論理的に考えるかと思います。

また仮に多少判断を誤ってしまっても金額自体がそれ程大きくなければ大した問題ではありません。

一方、不動産のような高額な売買については金額が高過ぎることもあり中々論理的に考えることが難しく感情や勢いで判断してしまう人も意外と多いです。

以下の書籍では心理学をもとに不動産に向き合う際の人間の心理を説明しています。

また売却時だけでは無く、購入時についても細かなデータをもとに分かりやすく解説しています。

不動産経営だけでなくマイホームを購入する際にもとても参考になる情報が沢山載っているので、これから不動産の売買を検討する方にとっては参考になると思います。

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賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。

これから物件を購入しようかと考えている不動産投資の初心者にとってはこのように思う人もいるかもしれません。

まだ物件を購入してもいないのに売却のことを考えるのは、さすがに気が早すぎるなぁ。

まずは安定した家賃収入が確保できる物件を探すことに専念しよう。

ですが、実際の出口戦略は「物件を購入する前」からあらゆることを想定しなければいけません。

ちょっと大袈裟に聞こえるかも知れませんが、売却を想定しない物件購入には大きなリスクが存在します。

少し気が早いように感じるかもしれませんが、物件を購入するタイミングでしっかりと出口戦略を考えておかなければ、取り返しのつかないことになってしまうかもしれません。

今回は「賃貸経営における出口戦略の考え方」についてまとめてみました。

既に投資用物件を保有している人だけでは無く、これから投資用物件の購入を検討している人にとっても重要なポイントになる内容ですので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

出口戦略の重要性は？

物件ごとの投資結果が「成功だったか？」「失敗だったか？」を評価するには「最終的にいくらで物件を売却できたか？」によって判断します。

もし物件を保有している間、空室率も低く十分なキャッシュフローが達成できていても、売却価格が想定以上に低ければ、その事業は失敗かもしれません。

まだ物件の購入前だとしても、最低限の出口戦略は意識するようにしましょう。

出口戦略の種類

出口戦略と聞くと「いつ売却するか？」「いくらで売却するか？」を考えるのが一般的ですが、賃貸経営でにおける出口戦略には以下のような方法があります。

• 物件をそのまま売却する
• 物件を空室を埋めて満室にしてから売却する
• 物件の修繕やリフォームをしてから売却する
• 物件を解体し更地にしてから売却する
• 物件を解体し駐車場やコインランドリーなどで活用する
• 物件を解体し新しく建て替えてから売却する
• 物件を解体し新しく建て替えてから再び自身で賃貸経営する
• そのまま持ち続ける(賃貸経営を継続する)

勿論、適切に分析できているのであれば「敢えて売却は考えずそのまま持ち続ける」という選択肢も悪くないと思います。

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楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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建物構造による選択肢の違い

例えば、戸建てや一棟アパートであれば、家主(所有者)に物件自体を解体する権利があるため、更地にしたり、立て直したりとさまざまな選択肢があります。

一方、分譲マンションの1区分しか所有していない場合、関係者の合意が無ければ取り壊しなどはできないため、室内を多少リフォームすることはできますが、基本的には保有し続けるか売却するかの2択に絞られるはずです。戸建や一棟アパートと比べると選べる選択肢はかなり狭くなってしまいます。

家賃の価格は交渉はできる？お部屋探しの流れと注意点について

不動産仲介会社との関わり方から家賃の価格交渉までお部屋探しをする全ての方にとって必見の情報です。

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意思決定のポイント

投資用物件の出口戦略を考えた場合、意識しなければいけないポイントが沢山あります。

株式投資などの場合だと「銘柄をいくらで購入して、いくらで売却できたか？」が全てです。

もし利益があった場合は所得税(配当所得)が掛かりますが、所得税率も一律で20%程なので、それ程、複雑ではありません。他にも株式売買に伴う手数料などが掛かりますが、正直、微々たるものですし、

一方、賃貸経営の場合はさまざまな費用が関わってくるため、しっかりと整理しておかないと「得だと思って売却したのに実は損していた…」なんてことにもなりかねません。具体的には以下のような費用が関わってきます。

• 物件の購入価格および売却価格に関わる費用
  • 仲介手数料、収入印紙代、銀行手数料など
  • 抵当権抹消費用、司法書士手数料など
• 保有期間中の家賃収入
  • ※これまでの実績金額
• 保有し続けることによって得られるであろう見込み収入
  • ※将来の予想額
• 保有期間中の経費
  • 管理費、修繕積立費、広告費、固定資産税など
  • 減価償却費、金融機関への融資返済金利など
• 不動産所得に対する所得税、住民税
  • 法人設立に伴う初期費用、運営費用
  • 顧問税理士費用、法人住民税
• 解体費用、リフォーム費用

とても項目が多くて挫けそうになりますが…

これらの全ての金額を換算することで、その物件によるの経営が「成功したか？」「失敗したか？」を評価します。

ただ「損失が出てしまうからずっと保有するしかない」と考えるのも軽率です。

認めたくない気持ちも分かりますが、投資をする以上、損失が出るのは仕方の無いことです。

自体が改善される根拠も無く、ただ頑なに保有し続けるのはただの「塩漬け状態」です。

例え失敗してしまったとしても、その原因をしっかりと分析し次に繋げるべきです。

売却を判断する場合は、売却することにより一括で手に入る収益と賃貸を継続し家賃収入を積み重ねることによる収益を天秤に掛けて「どの選択が正しいのか？」を見極めることが必要です。

物件売却のメリット

投資用物件を売却するメリットは当然ながら纏まったキャッシュが手に入ることです。

手元にまとまった資金があれば新規物件を購入するための軍資金になりますし、新規物件の購入により資産の若返りも期待できます。

勿論、立地や収益性によりどの物件を売却するかの判断が変わりますが、自分で判断して優良物件だけを手元に残すことができれば資産の棚卸しと言う意味では大きなメリットです。

勿論、売却した資金には手を付けずに、そのまま老後資金として保有し続けるのも一つです。

所有物件の売却を検討する時の考え方について

投資用の物件を所有していると不動産仲介会社から良く電話が掛かってきます。仲介会社とのやりとりや売却を検討する時の考え方について簡単にまとめてみました。

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2020.04.05

売却に伴う注意点

株式投資であれば、売却予定額をもとに「本当に売却するべきか？」「もう少し保有し続けるべきか？」を考えるくらいなので比較的シンプルに判断できます。

ですが、投資用物件を売却する場合は「この価格で満足できるか？」以外にも、たくさん考慮するポイントがあります。

ローンが返済できるか？

まず、最初に思いつくのが「金融機関へのローンを返済できるか？」です。

投資用物件を購入したものの、想定通りのキャッシュフローが見込めないことは良くある話です。

販売会社の営業は「不確実なシュミレーション」をもとに、将来のキャッシュフローを提示してきますが、現実はそう甘くありません。

つまり、巧みな営業トークに騙されてしまったパターンです。

この場合、すぐにでも売却して損失を最小限の抑えたいというのが本音かもしれません。ですが、金融機関から融資を受けている場合、購入の初期段階では利息部分の返済に占める割合が多く、ほとんど元金が減っていおらず、仮に売却できたとしても、大きなマイナスになってしまう場合もあります。

返済を進めることで、元金部分に占める割合が増えていきますが「判断を誤って購入してしまった物件」の場合、無駄に長い期間物件を保有すれことで、むしろ状況が悪化するかもしれません。

この辺りの判断は難しいですが、感情面での損得だけで無く「保有によるリスク」と「売却による損失」を見極める必要があります。

不動産投資の繰り上げ返済は効果絶大？返済総額の大幅削減に繋がります

繰り上げ返済をすることは返済総額を減らす上でとても大きな効果があります。元利均等返済の仕組みを理解しつつ繰り上げ返済の効果的なタイミングや注意点などについてまとめました。

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2019.11.17

譲渡所得の仕組みを理解する

出口戦略を考える時、譲渡所得を意識することはかなり重要です。

売却によって譲渡所得が発生する場合は、物件の所有期間によって所得税率や住民税率が大きく変わります。

譲渡所得とは物件を売却することによって得られる収入です。投資用物件における譲渡所得および譲渡所得税の計算方法は以下の通りです。

• 譲渡所得＝譲渡価格(売却価格)－簿価(帳簿価額)
  • 簿価(帳簿価額)＝購入価格－既に経費計上した減価償却費分
• 譲渡所得税＝課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

重要なポイントは譲渡所得は譲渡価格(売却価格)から購入価格を差し引くのでは無く、簿価(帳簿価額)を差し引くということです。

簿価(帳簿価額)とは「購入価格から減価償却費分を差し引いた帳簿上の価額」のことです。

短期譲渡所得と長期譲渡所得

譲渡所得税の税率は物件の保有期間によって、以下の2種類に区別されます。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税率の違い

	短期譲渡所得	長期譲渡所得
所有期間	所有期間5年以下	所有期間5年超
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

保有期間が5年以下の場合は短期譲渡所得となり、長期譲渡所得と比べて約2倍の税金が課せられてしまうため注意が必要です。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

法人設立による節税対策

上記の通り、個人名義での所有物件だと譲渡所得税が大きな負担になりますが、法人名義で所有物件であれば、売買益に対する所得税を軽減できます。

その場合、途中で個人名義から法人名義に名義変更するのは難しいため、購入するタイミングで法人を設立して最初から法人名義で物件を購入する必要があります。

賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？

賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。 個人所有のままでも問題無...

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2020.04.08

より高値で売却するには

物件の売却を検討する場合「少しでも高値で売却する方法は無いか？」を考えます。例えば、以下のようなことが挙げられます。

空室を埋めてから売りに出す

投資用物件の市場価格は積算価格や収益還元法によって計算されますが、金融機関からの評価としては「現時点での稼働率」もとても重要ですし、空室が一つでもあると、それを理由に値下げ交渉されることもあります。

可能な限り空室は埋めた状態で売りに出す方が高値で売却できる可能性が高くなります。

収益還元法は難しくない？直接還元法とDCF法の違いについて

投資用物件の売買価格が「割高なのか？」「割安なのか？」を判断するのは少し難しいですよね。普段の生活で買い慣れている商品であれば「いつもより安いかな？」とか「先月から値上げされてしまった」などと、比較的簡単に売買価格を評価できますが、車や不動...

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2019.12.31

1部屋辺りの家賃収入を増やす

空室率同様、一部屋辺りの賃料も市場価格を決める上で大切な指数になります。

販売図面などには販売価格が一番大きく掲載されますが、投資用物件の場合、どうしても表面利回りは注目されてしまいます。

もし、近い将来、物件を売却することを想定している場合は、安易に賃料を下げて入居付けするのでは無く、多少、広告費を高めにしてでも家賃を少し高めに設定する方が販売価格を大きく見せることができます。

勿論、市場価格の平均と比較し余りにも割高な賃料を設定しても、投資家相手には直ぐに見破られてしまいますが、ある程度は高めに家賃設定した方が販売価格を維持する根拠になるはずです。

物件自体の品質を高める

物件自体の品質を高めるには以下のような方法が考えられます。

• エントランスや共用部分を綺麗に掃除する
• ニーズに適応したリフォームやリノベーションをする
• 大規模修繕工事をする

まずエントランスや共有部分の掃除は徹底的に綺麗に掃除するべきです。

特に購入希望者が訪れた際、すぐに目に付くような箇所は重点的に掃除しておくことで印象も変わります。

何より対してコストも掛からないため、やらない理由がありません。

一方、リフォームやリノベーションについては、本当に需要があるのかしっかり戦略を立てて慎重に取り組む必要があります。

「○○のような間取りが良いはず」と個人の思い込みで誤った対応をすればただの無駄金ですし、仮に工事の方針が正しかったとしても、期待できる販売価格の上昇以上のコストを掛けても意味がありません。

「ただの自己満足」にならないように費用対効果を考えた対策が必要です。

また、大規模修繕工事についても「適切な時期」があるため安易に進めると失敗します。

知り合いの工事会社など、低コストで対応してくれる業者などがいる場合は、付加価値を高めるために工事を実施するのもありですが、こちらも費用対効果が明確に期待できないのであれば、むしろ「大規模修繕工事は実施せずに、その分、値下げ交渉に応じる」方がリスクが少ないです。

また、日頃から修繕履歴を丁寧に記録することで、現状の物件価値を客観的に示せるようになります。

売却時の市場の動向を把握する

物件を売却する場合、その時々の景気動向により売却価格が大きく変動します。

極端な話、不動産バブルのような時代であれば、かなり割高な売却価格が期待できるかもしれません。一方、不景気であったり、不動産自体の価値が低減してしまっていれば、市場価格は低くなってしまいます。

今後、日本はインフレ経済を目指しています。残念ながら、今のところ、インフレ経済になることを期待できるような話題はありませんが、もし、物価が上昇すれば、売却できる価格の高くなるかもしれません。

次の購入者に融資が下りるかがポイント

「物件を売却をする」ということは、当然のことですが「その物件を購入する人がいる」ということになります。

例えば、区分マンションの場合、ワンルームマンションとファミリーマンションとでは「次の購入者層」にも違いがあります。ファミリーマンションの場合は住居用として家族で住むために購入される場合もありますが、ワンルームマンションの場合は個人の住居用として購入する可能性は低く、次の購入希望者も投資目的として購入するはずです。

住居用と投資用とでは利用できるローンの種類も違うため、金融機関の融資姿勢によっては、次の購入者が限定されてしまい値崩れの幅にも大きな違いが出てきます。

買い手側が融資を付けることができれば問題ありませんが、融資がスムーズに決まらなければ、売り手側にとっても大きな影響を与えます。

金融機関の融資動向に注目する

例えば、2018年〜2019年頃にかけて「かぼちゃの馬車の問題(スルガ銀行の不正融資問題)」などの影響により、個人への融資のハードルが一気に高くなってしまいました。その他にも、景気変動などにより金融機関の融資方針が変わってしまうと売買価格に大きな影響を与えることもあるはずです。

「融資が下りない」ということは「購入したくても購入できない人」が増えてくるため、自然と販売価格も低下傾向になります。

なお、金融機関からの融資の返済期間は、基本的には減価償却期間の範囲内であることが多いため、築年数が古い物件の場合は、売却できる(できる可能性が残っている)タイムリミットを意識する必要があります。

地域ごとに変わる融資の基準を把握する

「不動産業界の常識」と「地域ごとの常識」が異なることは意外と多いです。

例えば、一般的に以下のような物件には融資が付きにくいと言われます。

• 法定耐用年数を超過した古い物件
• 容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件

法定耐用年数が超過した物件は老朽化してしまっているので金融機関としても担保としての評価額が出しずらいですし、容積率オーバーのような違法物件や既存不適格物件にはコンプライアンス的にも積極的な融資が難しいとされます。

つまり、これらの物件は「利回りは高いものの次の売却先が見つからず出口戦略で苦労する」と考えられる訳です。

ですが、実は関西圏では意外と融資が下りることもあります。

これは「金融機関ごとの融資姿勢」にも影響しますし「関西(主に大阪府)では容積率オーバーの物件も一定数あり全ての違法物件の融資を停止すると融資先が限られてしまう」という地域ならではの課題があるからです。

あくまで金融機関側の考え方であるため、将来的に方針転換もあるかもしれませんが「○○だから融資は下りない」と諦めるのは勿体ないかもしれません。

融資の基準は地域によっても変わるため「自分が物件を所有したい地域ではどうなのか？」を把握することで、購入対象の選択肢が増えることもありそうです。

出口戦略で失敗しないためには？

出口戦略で失敗をしない方法を考える上で重要なのは「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」と「投資用物件を購入した後から可能な対策」とは分けて考えることです。

物件購入の前後で打てる対策が変わる

ここまでのさまざまな出口戦略の注意点などを解説してきましたが、以下のように、有効な出口戦略は投資用物件購入の前後で大きく変わることが分かると思います。

• 投資用物件を購入する前にだけ可能な対策
  • 建物の種類(分譲マンションか？1等アパートか？戸建てか？)を考慮する
  • 建物の構造(ワンルームか？ファミリー向けか？)を考慮する
  • 「次の購入希望者にも融資が下りるか？」を考慮する
  • 地域ごとに変わる融資姿勢を把握して考慮する
• 投資用物件を購入した後から可能な対策
  • 空室を埋める
  • 1部屋ごとの賃料を上げる(表面利回りを大きくする)
  • 物件の品質向上(掃除、修繕など)に取り組む
  • 短期譲渡所得と長期譲渡所得を考慮する

こうして見てみると「投資用物件を購入した後から可能な対策」には限りがあり、やはり「投資用物件を購入する前にだけ可能な対策」を把握した上で事前準備に取り掛かる必要がありそうです。

高値で購入しないことが何よりも大切

出口戦略だけに関わりませんが、賃貸経営全体として一番大切なのは「正しい物件を適切な価格で購入する」ことです。

勿論、建物の種類や構造、金融機関の融資動向なども大切ではありますが、単純に「購入金額を上回る価格で売却する」ことができれば賃貸経営で失敗する可能性も極限まで減らすことができます。

勿論、全ての投資家が同じことを考えているはずなので、そう簡単に実現することはできませんが、大きく値崩れしないような割安価格で物件を購入することが、何よりも重要な解決策だと言えます。

ずっと所有するのではダメなのか？

それでは、賃貸経営が順調な場合、その物件をずっとそのまま保有しておく訳にはいけないのでしょうか。

勿論、保有してからずっと高い利回りを維持し続けられる物件の場合は、その利回りが続く限り、保有し続ける方が良いはずです。

ですが、どこかのタイミングで必ず利回りは下がってしまいますし、減価償却期間が迫ってくると、購入者側の融資が困難になることもあるため、やはりある程度は「売却に対する意識」は持ち続けなければいけないと思います。

それに、今が順調だからと言って、この先もずっと順調かどうかはまた別の話です。

誰だって高値で売却できることが一番良いですが、空室が発生したり賃貸価格が減り続けると、その分資産価値が低くなってしまうため、その分売却価格にも影響を与えます。

ただ、いずれにしても自分の希望に近い価格で売却できるよう慎重に判断できる状況を維持することが重要です。「資金繰りが悪くなったため多少安くでも良いから今すぐ現金が必要になる」という状況になってしまうと、はやり足元を見られてしまいます。

20年後、30年後の売買価格のシュミレーションがどれ程の精度になるかは家主(投資家)の腕や経験に左右されます。物件の管理状況にも影響するため管理会社に物件管理を依頼している場合はなおさら不透明になります。

ただ、売却を「全く意識しない」のはその分機会損失を招いてしまいます。

過剰に意識し過ぎる必要は無いかもしれませんが、すぐに売却しないとしても情報収集する姿勢は持っておくべきますし、日頃から所有物件に対して、どの程度の流動性が見込めるのかを把握しておくことは安心感に繋がります。

ライフステージごとに最良の方法は変わりますが、どんなタイミングでもなるべく自分の選べる選択肢を多く持っておくことが精神的にも投資的にも大切なんだと思いました。

ローン定数(K%)とレバレッジの関係性について

不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。概要だけ知りたいという方には以下のスライドもおすすめです！不動産投資の利回りの種類不動産投資の利回りには次のようなものがあります。表面利回り(グロス利回り...

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2025.05.04

株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。

2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっています。

またゲストとして先日「爆発的にお金を増やす！！物件の効率的な購入の仕方と利回りアップ術」という本を出版し、楽待コラムニストとしてもご活躍されている越谷大家さんのセッションもあり大家としての考え方や金融機関との関わり方など、とても興味深いお話をお聞きすることができました。

適正価格の見極めが大切

越谷大家さんは、わずか3年程の間で区分マンションから1棟物件の他にも太陽光発電などと幅広い分野を網羅されています。

所有物件のエリアとしても、とても広範囲でありリスク分散を心掛けた投資スタイルだと感じました。

この短期間の間で所有物件の規模を大きく拡大させた要因の一つに「フルローンとオーバーローン」を利用していることを挙げられました。

オーバーローンはハイリスク？

通常の住宅ローンを組む際にはある程度の頭金(物件価格の1割程度)を支払うことが一般的ですが、投資用物件の場合はフルローンやオーバーローンを組む人(組みたい人)も一定数います。

• フルローン
  • 物件価格の全額を金融機関からの融資でまかなう
  • 購入手数料やその他の諸経費は必要になる
• オーバーローン
  • 物件価格および購入手数料やその他の諸費用も全て金融機関からの融資でまかなう

フルローンやオーバーローンのように、金融機関からの借入額が大きければリスクが高いと感じてしまうものですが、、不動産経営の本質としては良い物件を適切な価格で取引することが重要です。

なので、適正価格より大幅に高い価格で物件を購入してしまえばいくら沢山の頭金を入れても本質的なリスクはオーバーローン以上にハイリスクな投資になります。

逆に適正(またはより安値な)価格で物件を購入できたのであれば、オーバーローンであったとしても投資としては問題無いはずです。

「頭では分かっていても中々感情的にフルローンはちょっと…」と言う方も多いと思います。

ですが、フルローンやオーバーローンが実現する理由の一つに「金融機関として物件価格をある程度高く評価できる」ことが挙げられます。そう考えるとフルローンやオーバーローンというキーワードだけで、一概にハイリスクだと切り捨てる必要はありません。

最高のレバレッジ効果が得られる

フルローンやオーバーローンの最大の利点は纏まった自己資金を用意する必要が無いため直ぐに投資を開始出来ることです。

つまりレバレッジ効果が大きいのです。

レバレッジの観点からしても少ない投資額で収益を見込める事は魅力です。

ですが一方、借入金額が高い事は当然リスクな訳であり、それを如何に自分でコントロールする事が出来るかが焦点になるべきです。要は融資額の比率では無く物件の選び方や返済計画など、従来の不動産経営と同じ目線での考え方が必要であり「フルローン」はあくまでも手段の一つだと考えなければいけませんよね。

もっとも危険なローンの組み方

フルローンやオーバーローン自体がハイリスクではありませんが、「フルローンが可能だから」という理由で物件購入に踏み切るのは危険です。

投資用物件は欲しいんだけど頭金が準備できない…

弊社の投資用物件は金融機関からの評価額が高いためフルローンが組めますよ。◯◯様は個人の属性も高いため自己資金が低くても安心してご購入頂けます。

頭金が準備できなくても購入できるのであれば購入したいなぁ。
これで僕も不動産投資家だ！

このようなアホな選択は絶対にしてはいけません。

一般的に金融機関からの融資は担保評価額で足りない部分を個人の属性で補うようなイメージです。なので個人の属性が高い場合はフルローンも珍しくないかもしれません。

規模を拡大するための大切なポイント

また物件を購入する際、越谷大家さんが大切にしている考え方もとても勉強になりました。

具体的なポイントは以下の3つでした。

1. キャッシュフローを優先する
2. 融資が付くことを大前提とする
3. 精神的な負担にならないように意識する

キャッシュフローを優先する

規模の拡大を目指す上でキャッシュフローはとても大切です。

勿論、返済期間を短くし月々の返済額を増やすことでその物件に対する返済総額は抑えることができますが、破産してしまっては意味が無いですし、手元にキャッシュがあれば不測の事態があった時も対応できます。

もし気になる物件が見つかった時にも積極的に行動できますよね。

融資が付くことを大前提とする

物件購入を悩みに悩み切ってせっかく購入を決意したのに金融機関からの融資が下りずに購入を断念する方もいますが、それは結果的には「時間の無駄」となってしまいます。

可能な範囲内で個人情報も提示して、できるだけスピード感を持って(時には複数の案件を並行して)行動することが大切になります。

逆に融資がつけれることが分かっていれば、その後の優先順位や価格交渉などでも話が有利に進む可能性があります。

精神的な負担にならないように意識する

仮に高利回りの狙える物件があったとしてもどれだけの金額をつぎこめるかは人それぞれです。

勿論、経済力によっても大きく左右しますが、自分のとれるリスク許容範囲をある程度定めることが大切です。

例えば「1億円までなら検討できるがそれ以上のリスクは怖くてとれない」とかは人によって違います。仮に良い物件を手に入れたとしても「空室が出るのではないか…」と心配(ストレス)になるようでは幸せではありません。

自分が納得して判断することが一番大切

価値観や考え方は人それぞれです。

なので「何が自分にとって一番良い方法か」を考える前に、まずは「自分にとって目指すべきゴール」を明確に設定することが大切です。

どんどん資産(物件)を増やていきたいのか？老後資金のプラスアルファとして少しだけ収入があれば良いのか？極力リスクを抑え堅実な投資を勧めたいのか？など、方向性が定まっていたらおのずと選択肢も絞られますし、自分の判断に対する納得感も大きくなります。

勿論、一度ゴールを設定しても変えてはいけない訳では無いので、長期の目標設定が難しければ、まずは5年先～10年先といった短期間でも良いので「どうやったら自分にとって幸せとなるか」を考えてみることが重要だと思いました。

太陽光発電は不動産投資と比べても、まだ歴史の浅い分野であるため、以下のように思う人も多いのでは無いでしょうか？

不動産投資と比べるとお金の流れが複雑で難しいイメージがある。

一方、販売会社としては以下のような考えのようです。

空室リスクが無いので確実に安定した収益が期待できます。

国からの補助金制度や節税効果もあるので始めない理由が無いですよ！

国からの補助金制度や節税効果があります。これからは制度改正も考えられるので、始めるなら今が一番良いです！

太陽光発電システムの仕組みは？

太陽光発電システムとは住宅や土地(地面)に太陽光のパネルを設置する事で太陽光のエネルギーを蓄積して、それを売電する仕組みです。

発電した電力量により異なりますが、発電した電力を電力会社に売電する事で利益を挙げます。

太陽光発電システムのメリット

太陽光発電のメリットには以下のようなものがあげられます。

• 投資効果が大きく10%前後の利回りが期待できる
• 運用・意地に掛かるランニングコストが抑えられる
• 国からの補助金制度や節税効果がある
  •  グリーン投資減税(2015年度末まで)
  • 中小企業経営強化税制(2019年度末まで)
  • 生産性向上特別措置法(2020年度末まで)
• 固定価格買取制度(FIT)により安定した収入を見込める
• 不動産投資のような空室リスクや極端な値下がりが無い
• 土地付き太陽光発電により手軽にスタートできる
• 太陽光パネスの本体価格は下降傾向
• 普段使われていない土地を有効活用できる

安定性のある高い利回りが期待できる

太陽光発電は当初と比べて補助金や売電単価共に徐々に条件が悪くなっていますが、まだまだ高い利回りが狙える分野です。また国が定めた固定価格買取期間を基準として電力会社と売買契約するため安定した利回りが期待できます。

冬季・朝方・夕方など発電量が落ちる低照度の時期でもしっかり電力を生み出せるパネルを選ぶ事で一年を通じて安定した発電量を維持する事が出来れば、空率リスクが無いので不動産投資以上に安定していると考えられます。

また電力の買取価格は年々下がってしまっていますが、同じように太陽光パネス本体の価格も下がっているため、実は利回り自体はそれ程大きくは下がっていないようです。

デッドスペースの有効活用ができる

デッドスペースがそのまま放置されているということは、その分、収益のチャンスを無駄にしていることになります。もし無駄になっている土地があるのであれば有効活用できるのも嬉しいポイントです。

遊休地を有効活用する方法には他にも以下のようなものがあります。

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太陽光発電システムのデメリット

一方、太陽光発電のデメリットには以下のようなものがあげられます。

• 天候の影響で少なからず収益に影響を与える
• 販売会社や取付業者によって品質が大きく変わる
• 補助金や売電単価等の条件が下方修正されている
• 各種保険を意識する必要がある
• 膨大な土地を準備する場合は先行投資やリスクが大きい
• 電力会社側の都合で買取制約や出力制御が起こる
• 可能性は低いが盗難リスクがある

悪天候の時の収益性が大切

太陽光発電と聞くと、夏のお昼の日差しが強い時期を想像してしまいますが、一年を通じてそのような好条件の時期はそれ程多くはありません。むしろ、天候が悪い時間帯や夜の時間帯の収益性の方が大切になります。

施工業者を見極めないといけない

太陽光発電は比較的最近注目を浴びてきたので、まだ余り技術が蓄積されていないパネル施工業者も多いです。単に利回りだけで判断せず、信頼出来るパネル販売メーカーやパネル施工会社を選ぶ必要があります。

設置スペースによって効果が変わる

所有物件や遊休地などの場合、既に土地があるため土地代は掛りませんが、新たに土地を購入して地面設置を検討する場合はかなり土地代を抑えないと(1坪につき5,000円程？にしないと)採算が合わないです。

既に利用していない土地があれば、住宅に設置するよりもレイアウトの自由度が高まりより効果が大きい南南向きに設置できますが、住宅の場合は屋根の向きなど考慮する必要があります。

新規買取制約が起こっている？

需要と供給のバランスにより過剰供給を防ぐため一部の電力会社で新規買取制約なども起こっています。

なお新規買取制約については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

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太陽光発電の売電期間

太陽光発電の売電期間は発電量10kW未満と10kW以上で異なります。

• 10kW未満は10年固定
• 10kW以上は20年固定

これは国が投資を促すために定めた法律のようです。

一般的な1パネルの大きさは1m×1.8mで約250Wの発電量となります。

4枚あれば1,000m(1kW)ですね。ちなみに10kWの発電量と考えると住宅の屋根や敷地にかなり広い面積が必要になるため、個人で設置する場合ほとんど10kW以上になる事は無いそうです。

設置費用は発電量が多い程、面積ごとに掛るコストを下げる事が出来ます。やっぱり土地も持っているもの勝ちって事ですね。

※例えば発電量が3倍以上になっても設置費用は2倍程の場合もあります。

ソーラーパネルの価格としては10kW辺り300万円前後で設置費用は設置場所や設置工法により異なり一概には難しいですが数10万円程でしょうか。

また10kWの場合、年間の売電価格は30万～40万程である事が多いようですが、あくまでも参考価格です。

太陽光パネルのメーカー

太陽光パネルのメーカーとしては、以下のような有名企業の他、沢山の大手の企業が参入しています。

• シャープ
• 東芝
• パナソニック

品質・保証内容などを見比べて検討する事になりますが、実際にパネルを設置する施工会社選びも別に選ぶ必要があり、こちらの選定も太陽光パネルメーカー以上に大切な基準となります。

「利回り」「空室率」「販売価格」など他にも大切な指数は沢山あります。

ですが、僕の肌感覚としては賃貸経営者が一番大切にしているポイントはキャッシュフローだと感じていて、そして僕自身もキャッシュフローが一番大切だと考えています。

この記事では賃貸経営におけるキャッシュフローの基本的な考え方を解説します。

キャッシュフローの考え方は？

賃貸経営において一番良く使われる指数は「利回り」です。

利回りには表面利回りや実質利回りのようにいくつかの種類がありますが、投資初心者がまず最初に意識するのは、恐らく「利回り」だと思います。

ですが、賃貸経営において「利回り」以上に大切な指数が「キャッシュフロー」です。

キャッシュフローの計算方法

キャッシュフローの計算方法は以下の通りです。

• キャッシュフローの計算方法
  • 家賃収入ー金融機関への返済ー必要経費(諸経費)

一方、表面利回りや実質利回りの計算方法は以下の通りです。

• 表面利回り(グロス利回り)の計算方法
  • 年間の家賃収入÷物件価格✕100
• 実質利回り(ネット利回り)の計算方法
  • (年間の家賃収入ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100

表面利回りや実質利回りの単位は「%」であるのに対して、キャッシュフローの単位は「円」です。

キャッシュフローが大切な理由

「表面利回りが20%の物件」と聞くととても優良物件のようなイメージですが、もし物件価格が100万円の物件であれば、年間家賃収入は20万円しかありません。(良い条件であることには変わりませんが。)

一方、キャッシュフローの場合、単位が「円」なので「毎年、手元に何円残るのか？」が分かります。もし「将来、会社員を辞めてセミリタイアを目指したい」と考える場合も「キャッシュフローが何円になるか？」が分からなければ、目標設定は定められないはずです。

当然、利回りもキャッシュフローも「想定値」なので「空室率」や「修繕費用」により振れてしまうことは事実ですが、より直感的に分かりやすいキャッシュフローの方が重要だと考えられます。

賃貸経営の基本！表面利回りと実質利回りの計算方法を徹底解説！

投資の世界には「利回り」という言葉があります。勿論、不動産投資の世界でももっとも大切な評価指数の一つです。普段、株式投資や投資信託をしている人ならイメージしやすいですが、全く投資をしない人にとっては余り馴染みの無い言葉ですね。「利回り」とは...

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2019.11.17

キャッシュフローを算出するには

キャッシュフローは家賃収入から金融機関への返済と諸経費を差し引いた金額なので、算出するには以下の3項目を算出する必要があります。

入居者からの家賃収入

入居者からの家賃収入は購入前にある程度の概算価格を把握することができます。

不動産販売会社のシュミレーション

ただし、不動産販売会社が作成したシュミレーションデータについては、正直、信ぴょう性が疑われます。数年後〜数十年後の家賃の下落率が考慮されていない場合もありますし、考慮されていてもかなり甘い見通しであることがほとんどです。

また「平均入居率」の算出方法も不動産会社によって異なる場合があります。例えば以下のような算出方法があります。

• 過去1年間(365日)での平均入居率(部屋ごとに集計)
• あるタイミング(例えば4/1時点)での平均入居率(建物全体で集計)

例えば、過去1年間(365日)での平均入居率が100%であることは十分に考えられるのですが、その前後で退去が発生した場合、入居者の募集や部屋のクリーニングの期間を踏まえると1ヶ月〜2ヶ月程の空室期間が発生します。

また引っ越しの繁忙期である4月は1年の中で最も入居付けが安定する時期です。なので、4/1の平均入居率が高かったとしても、それだけでその物件が空室リスクが低いとは判断できない訳です。

販売会社側にとって都合の良いように平均入居率の条件を変えることで、空室率を低く算出することはいくらでも可能です。「空室率は○○%」という言葉を鵜呑みにするのでは無く、算出方法が妥当かどうかを含めて判断する必要があります。

平均入居率が信用できない理由をどこよりも詳しく徹底解説します

賃貸経営を成功させるための一つのポイントに平均入居率があります。賃貸管理会社の公開している平均入居率が信用できない理由や正しい計算方法についてまとめました。

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2019.06.23

部屋ごとのレントロール

1棟マンションやアパートの場合、入居時期や部屋の設備(スペック)によって家賃が変わることが良くあります。

そのため、1棟マンションやアパートのように複数の部屋がある場合は全ての部屋の家賃収入を把握する必要があります。

レントロールを精査することで「部屋ごとの賃料」「管理費」「空室リスク」がより正確に分かります。疑問点や不審な箇所が見つかった場合は販売会社へ問い合わせすることで、物件の特徴やリスクがより鮮明に分かるはずです。

レントロールの重要性？一棟アパート購入前のチェック項目とは？

一棟アパートや一棟マンションでの賃貸経営では、区分マンションと比べて、投資の規模も販売価格も大きくなります。区分マンションを購入する場合なら購入対象となる部屋の情報を中心に検討を進めることになりますが、一棟物件の場合、小規模な物件でも3戸〜...

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2019.12.31

HOME’Sのような賃貸サイトの家賃相場

HOME’Sのような賃貸サイトを確認することで地域ごとの家賃相場が分かります。

注意点としては「物件の募集金額は現時点で入居者を確保できていない金額」であることです。

そのため、仮に賃料だけで勝負する場合は「現時点での募集金額よりもさらに安い金額」を設定しなければ空室が埋まらない可能性が高いです。

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www.homes.co.jp

賃貸経営に必要となる諸経費

賃貸経営で必要となる経費には以下のようなものが含まれます。

• 管理費、修繕積立金
• 固定資産税、都市計画税

厳密には金融機関への返済金額のうち、利息部分も経費となりますが、キャッシュフローを計算する上では「金融機関への返済金額」が含まれるため、余り意識する必要は無いはずです。

また、税務上は「減価償却費」はとても重要な経費の一つですが、実際に支出がある訳では無いため、キャッシュフローを計算する上では関係無い経費になります。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

金融機関への融資

金融機関への年間の返済額は以下の要因によって変動します。

• 融資額(返済額)
• 融資期間(返済期間)
• 適応金利
• 返済プラン
  • 変動金利、固定金利、固定金利選択型
• 返済方法
  • 元利均等返済、元金返答返済

返済期間を伸ばせば、年間の返済負担が減らすことができます。

そのため、利回りが低く悪い条件の物件でも無理やり返済期間を伸ばすことでキャッシュフローを増やすことは可能ですが、本質ではありません。

本来であればキャッシュフローがマイナスになるような物件でも40年〜45年のように異常に返済期間を長くすることで、あたかもキャッシュフローがあるように見せかける不動産販売会社もいるようなので、騙されないように注意が必要です。

適応金利？基準金利？金利の仕組みを丁寧に解説します

皆さんがマイホームを購入する場合、ほとんどの人が住宅ローンを組むはずですが、住宅ローンを組んで融資を受けると「金利」を支払う必要があります。金利はとても大きな負担になります。そして金利の仕組みはとても複雑です。その理由としてこのようなことが...

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2025.05.04

返済比率と返済後利回り

キャッシュフローを関連性のある指数に「返済比率」と「返済後利回り」があります。

返済比率

返済比率の計算方法は以下の通りです。

• 毎月の返済比率の計算方法
  • 毎月の金融機関への返済額÷満室時の毎月の家賃収入×100

もし、満室時の毎月の家賃収入が100,000円、毎月の金融機関への返済額が50,000円の場合、毎月の返済比率は50%になります。

• 50,000円÷100,000×100＝50%

返済比率から賃貸経営の安定度が分かります。

一般的に返済比率が50%程度に抑えることができれば比較的安定していると言えますが、もし返済比率が70%〜80%辺りを超えてくると、金融機関への返済が賃貸経営を圧迫していると言えます。

返済後利回り

返済後利回りの計算方法は以下のようになります。

• 返済後利回りの計算方法
  • キャッシュフロー÷物件価格

具体的な金額をもとに返済後利回りの計算をしてみます。例えば以下のような投資用物件があったとします。

• 販売価格…1,000万円
• 年間家賃収入…100万円
• 金融機関への年間返済…50万円
• 年間の必要経費…20

この場合、キャッシュフローは30万円、返済後利回りは3%です。

• キャッシュフロー
  • 100万円ー50万円ー20万円＝30万円
• 返済後利回り
  • 30万円÷1,000万円＝3%

返済後利回りは2%〜3%辺りが一般的なようです。逆に2%を大きく下回ると投資対象としてはあまり適切では無いかもしれません。

CCR(Cash on Cash Return)

「キャッシュフロー」「返済比率」「返済後利回り」が理解できれば、基本的なお金の流れや考え方が分かってきます。

初心者としては十分なレベルだと思います。

そして、さらにレベルアップを図りたい場合、最後に「CCR(Cash on Cash Return)」を理解することで、より効率的な資産規模の拡大を目指すことができます。

「CCR(Cash on Cash Return)」とは自己資本配当率のことで、以下のように計算することができます。

• 自己資本配当率(CCR(Cash on Cash Return))の計算方法
  • 税引前キャッシュフロー(BTCF)÷自己資本✕100%

返済比率や返済後利回りと比べると少し複雑な計算式ですが、一流の不動産投資家の中にもこの考え方を大切にしている人は沢山いるはずです。

もし余裕のある人は是非覚えて頂ければと思います。

ローン定数(K%)とレバレッジの関係性について

不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。概要だけ知りたいという方には以下のスライドもおすすめです！不動産投資の利回りの種類不動産投資の利回りには次のようなものがあります。表面利回り(グロス利回り...

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2025.05.04

普段の生活で買い慣れている商品であれば「いつもより安いかな？」とか「先月から値上げされてしまった」などと、比較的簡単に売買価格を評価できますが、車や不動産のように、すぐに価値が分かりにくい商品については、もう少し明確は評価基準が必要です。

今回は不動産の中でも主に賃貸物件の評価方法である収益還元法についてまとめてみました。

不動産の価格は分かりにくい

不動産の価格を評価するにはさまざまな情報が必要になります。挙げ出すと切がありませんが、以下のような項目は物件価格を評価する上で、大きな影響を与えます。

• 間取り
  • ワンルーム、1LDK、○○㎡、など
• 構造
  • 木造、鉄骨造、鉄筋コンクリート造、など
• 築年数
  • 新築、築浅、法定耐用年数を経過している、など
• 立地
  • 都心、郊外、駅チカ、など
• 金融機関の担保評価
  • 担保評価額が高ければ売却にも有利

つまり「築○年の○LDKの分譲マンションが○○万円」との情報だけでは、(大まかには分かるかもしれませんが)その物件が「割高なのか？」「割安なのか？」もしくは「妥当な価格なのか？」は分かりません。

収益還元法による価格の算出

収益還元法とは「該当の物件が将来生み出すであろう収益と現在価格を総合的に評価する計算方法」のことです。物件の収益性をもとに物件の売買価格を算出します。

収益還元法は以下の2種類の計算方法があります。

• 直接還元法
• DCF(Discounted Cash Flow)法

直接還元法とDCF法の特徴については以下のとおりです。

直接還元法の特徴

直接還元法とはある期間(通常は1年間)における純利益を還元利回り(実質利回り)で割ることで不動産価格を算出する方法です。

計算方法は以下の通りです。

• 年間収益÷還元利回り(実質利回り)＝不動産価格

年間収益と還元利回り

直接還元法を正しく算出するには以下の値の信憑性を高めなければいけません。

• 年間収益
• 還元利回り(実質利回り)

年間収益は1年間の家賃収入から必要経費を差し引いて算出します。

年間の家賃収入は単純に月々の賃料を12倍するのでは無く、空室率などを踏まえて計算する必要があります。

また必要経費には主に以下のようなものが含まれます。

• 賃貸経営の必要経費
  • 毎月必要となる管理会社へ支払う管理費用
  • 毎年必要となる固定資産税・都市計画税
  • 入居者の入れ替わりが発生した際に必要となる仲介手数料や修繕費用

年間収益が分かれば、物件の購入価格から年間収益を割ると利回り(実質利回り)が算出できます。

また、実際にはエリアごとの類似物件(競合)の利回りなどが考慮され価格に影響を与えることもあるようです。

なお、利回りの基本的な計算方法についてはこちらの記事で詳しく解説しています。利回りの計算方法は賃貸経営をする上では基本中の基本なので、是非、あわせて読んで頂ければと思います。

収益還元法の注意点

収益還元法の考え方としては「将来の家賃収入や必要となる経費が一定である」ことを前提として計算が進められます。ですが、現実問題として年数が経過すれば家賃収入は下がりますし、必要となる経費(管理費や修繕積立金)は増える傾向にあります。

家賃の下落率や必要経費の上昇などを考慮するにはDCF法による計算の方が、より信憑性のある価格が算出できると言えます。

DCF法の特徴

DCF法とは「Discounted Cash Flow」の略です。DCF法とは将来得られる収益と売却価格を現在価値に割引き、それらを合計することで評価額を求める方法です。

DCF法の根底には「同じ金額の資産の場合、将来価値よりも現在価値の方が価値が大きい」との考え方があります。

これはDCF法に限った話ではありませんが、「今すぐ手に入る現在価値の100万円」と「10年後に手に入る(と約束される)将来価値の100万円」では「現在価値の100万円」の方が価値が大きいとされているのです。

もし現時点で100万円が手元にあれば、銀行で貯金したり、運用益の見込める投資信託などを購入することで、10年後には100万円以上の価値になっている可能性が高い訳です。勿論、ゴミみたいな投資信託を購入してしまった場合は100万円以下になってしまいますが、正しいタイミングで正しい金融商品を運用すれば基本的には100万円以上になっていると考えられているんですね。

勿論、将来のインフレ率などによってお金の価値は変わりますが、インフレ率の予測は難しく(と言うかできない？)、計算も複雑になるため割愛します。なお、インフレの仕組みについてはこちらの記事で解説しています。

またDCF法を理解するには「現在価値」と「将来価値」の関係性を理解した上で、次の考え方を理解する必要があります。

• 割引現在価値
  • 将来価値を現在価値に割り引いた価値
• 割引率
  • 価値を割り引くための利率

仮に、5年間保有した後に売却することを想定した場合、計算方法は以下の通りです。

• 1年目収益(割引現在価値)＋2年目収益(割引現在価値)＋3年目収益(割引現在価値)＋4年目収益(割引現在価値)＋5年目収益(割引現在価値)＋売却価格(割引現在価値)＝不動産価格

家賃収入や売却価格(物件の価値)は入居者の入れ替わりや、年数の経過によって徐々に下がっていくのが一般的です。そう考えると、割引率(割引現在価値)を考慮した計算方法の方が、より信憑性の高い売買価格を算出できると考えられます。

DCF法と割引現在価値

一般的には「収益還元法よりもDCF法の方がより正確な価格が算出できる」と言われますが、以下の設定によって価格が大きく変動します。

• 割引率
• 売却価格

いくらDCF法が優れた計算方法だとしても、割引率や売却価格が現実離れしていれば、適切な不動産価格は算出できなくなってしまいます。

具体的な計算方法

直接還元法とDCF法のそれぞれの計算方法について、具体的な数字をもとに解説します。

まず、物件の条件を以下の通りとします。

• 年間収益…50万円
  • 家賃収益…60万円
  • 支払経費…10万円
• 実質利回り…5%
• 割引率…5%
• 保有期間…5年
• 売却予定価格…700万円

直接還元法による算出

先程、ご説明した通り、直接還元法の計算方法は以下の通りです。

• 年間収益÷還元利回り(実質利回り)＝不動産価格

この計算方法をもとに実際の数字を当てはめてみます。

• 50万円÷0.05＝1,000万円

直接還元法はかなりシンプルな計算になります。

DCF法による算出

DCF法による算出の場合、まずは各年度の割引現在価値を算出する必要があります。

• 1年目収益の割引現在価値
  • 50万円÷(1＋0.05)＝476,190円
• 2年目収益の割引現在価値
  • 50万円÷(1＋0.05)²＝453,514円
• 3年目収益の割引現在価値
  • 50万円÷(1＋0.05)³＝431,918円
• 4年目収益の割引現在価値
  • 50万円÷(1＋0.05)⁴＝411,351円
• 5年目収益の割引現在価値
  • 50万円÷(1＋0.05)⁵＝391,763円
• 売却時の割引現在価格
  • 700万円÷(1＋0.05)⁵＝5,484,683円

上記の金額を合計します。

• 476,190円＋453,514円＋431,918円＋411,351円＋391,763円＋5,484,683円＝7,649,419円

不動産価格を算出することのメリット

賃貸物件の利回り計算などと比べて、収益還元法やDCF法は少し複雑な計算方法になります。

ですが、これらの仕組みを理解することで、購入時にしても売却時にしても提示された価格の妥当性を判断することができます。

• 提示された不動産価格はどの計算方法で算出された価格なのか？
• 根拠(前提)となる利回りや売却価格は現実離れしていないか？
• 自分が想定したキャッシュフローや利回りが実現できそうか？

購入時、売却時、問わず、不動産価格を正しく評価することは、とても大切なことですが、この辺りを理解できていると、極端に高値で購入することや、極端に安値で売却することは防げるはずです。

勿論、不動産投資の世界でももっとも大切な評価指数の一つです。

普段、株式投資や投資信託をしている人ならイメージしやすいですが、全く投資をしない人にとっては余り馴染みの無い言葉ですね。

「利回り」とは「投資金額(物件の購入金額)を1年間で何%を回収できるか？」を表す指標です。

今回は不動産投資における「利回り」の基本について丁寧に解説します。

具体的なの計算方法

利回りには以下のような種類があります。まずは表面利回り(グロス利回り)と実質利回り(ネット利回り)について理解を深めて頂ければ十分です。

• 表面利回り(グロス利回り)
  • 年間の家賃収入÷物件価格✕100
• 実質利回り(ネット利回り)
  • (年間の家賃収入ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100
• 真の利回り(FCR)
  • (年間の家賃収入ー空室損失ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100%
• 自己資本配当率(CCR)
  • 税引前キャッシュフロー(BTCF)÷自己資本✕100%

つまり物件の販売会社などから「利回りは◯◯%」と言われた場合、それは「表面利回りなのか？」それとも「実質利回りなのか？」を必ず確認しなければいけません。

なお、真の利回り(FCR)と自己資本配当率(CCR)についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

表面利回りの計算方法

表面利回りについて具体的な計算をしてみます。

例えば、物件価格が1,000万円、月々の家賃が5万円の場合、家賃収入は年間で60万円です。

なので、1000万円の物件に対して年間の家賃収入が60万円なので6%の表面利回りになります。

6%と聞くと決して高くはありませんが、それでもまだまだ悪くない印象です。

実質利回りの計算方法

続いて実質利回りについて具体的な計算をしてみます。

実質利回りは、表面利回りに対して月々の管理費用、修繕積立金や固定資産税などの税金などの必要経費を家賃収入から差し引いて計算したものが実質利回りです。

同じように物件価格が1,000万円、月々の家賃が5万円だったとしても必要経費が年間15万円掛かってしまったとしたら実質利回りは大きく下がってしまいます。

1000万円の物件に対して実質的な年間の家賃収入が45万円となるため、実質利回りは4.5%になります。

賃貸経営の必要経費

計算方法からも分かるように実質利回りは必ず表面利回りよりも低くなります。

一般的な区分マンションの場合、実質利回りは表面利回りより1%程低くなります。そして表面利回りと実質利回りを分けるモノが「必要経費」です。

必要経費には主に以下のようなものが含まれます。

• 固定資産税
• 管理費、修繕積立金
• 集金代行手数料
• 投資用マンションローン返済に伴う金利

なお、固定資産税についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

利回りは変動するもの

できれば利回りは高い方が嬉しい訳ですが、一般的には利回りをある程度のポジションまでは緩やかに下り続けます。

計算方法からも分かるように利回りを変動させる要因には以下の項目があります。

• 物件価格
• 年間の家賃収入
• 必要経費

この中で物件価格については購入後変わることはありません。物件を1,000万円で購入した場合、その価格は一生残り続けます。

一般的に新築物件に比べ、中古物件の方が物件価格が安いため利回りが高くなる傾向があります。

これはそもそもの販売価格が新築物件より中古物件の方が安いため同じような家賃体形だと自然と利回りが高くなる訳です。

一方、年間家賃収入や必要経費は年々変動するものです。

利回りの前提は満室経営

ですが、利回りだけで決して物件を評価する事は出来ません。

なぜならここまでの話は全て毎月家賃収入を得られる事が前提で計算されていますので、家賃収入が得られない月があればその分利回りが下がってしまいます。

年間家賃収入を左右する2つのポイント

年間家賃収入は一年間を通じて得られる家賃収入の合計です。

月々の家賃が5万円の場合、年間家賃収入は5万円✕12ヶ月で60万円です。

ただし年間家賃収入は以下の要因で変動します。

• 年間の空室率
• 月々の家賃収入

つまり、もし年間の空室率か月間の家賃収入(またはその両方)が減ってしまうと年間家賃収入が減ってしまい、その結果、利回りも悪化します。

年間の空室率が悪化する要因

まずは年間空室率です。

賃貸経営に空室期間はつきものです。どれだけ適切な賃貸経営ができていたとしても、いつか入居者は退去してしまいます。

物件や共有部分の品質を維持し、適切な価格設定をしていたとしても「空室期間」をゼロにすることはできません。現在の入居者が退去した場合、対応すべき重要な取り組みが2つあるからです。

• 新規入居希望者の募集、獲得
• 退去後の部屋の修繕、クリーニング

新規入居希望者の募集、獲得

まず、現在の入居者が退去してしまった場合、次に住んでもらうための入居希望者を募集しなければいけません。

一般的には退去の連絡を受けたタイミングで次の入居希望者を募集するのですが、入居希望者を募集して契約まで結びつけるのに時間が掛かってしまえば、その分、空室期間が伸びてしまいます。

入居者獲得に影響を与える要因としては以下のようなものがあります。

• 賃料の妥当性、競合物件の存在
  • 物件の品質、立地、管理状況等を踏まえて賃料が妥当化どうか？
  • 同じ地域で同一水準の競合物件がある場合、相対的な高いか？安いか？
• 退去時期、入居時期
  • 引っ越しの繁忙期である2月〜3月であれば比較的入居者は見つかりやすい
  • 引っ越しの繁忙期が過ぎた5月〜6月以降は入居希望者も見つかりにくくなる

このような条件下で入居者の獲得が困難な場合は、家賃を下げるなど、何か入居者の満足度を上げるような取り組みも必要になります。

退去後の部屋の修繕、クリーニング

また、賃貸人の入れ替わりがあった場合は、それに伴い修繕やクリーニングの期間も必要になります。引っ越しの繁忙期であれば、修繕業者、清掃業者との調整がつきにくくなってしまうため、少し長い期間になってしまうこともあります。

そのため、現在の入居者が3/31に退去してしまったとしても、次の入居者を4/1から受け入れることは契約的にも物理的にも難しいのです。

入居者の入れ替わりの費用負担

このリフォームの費用も平均的には賃料の１ヶ月分から２ヶ月分になるため前もって覚悟しておかないと結構大きな金額になりますし、場合によってはそれ以上になる可能性だって十分にあります。

また、入居者付けを仲介会社に依頼する場合は仲介手数料も必要になります。

ただ仲介会社に支払う仲介手数料は入居時に入居者から頂く礼金と相殺できる場合もありその辺りは賃料も含めての価格設定次第になります。

高利回り物件と安定性の関係性

投資効果を最大限に発揮するには、なるべく利回りの高い物件を購入すれば良い訳ですが、当然、単純に利回りの高い物件を購入すれば良い訳ではありません。

利回りが高い物件は、その想定利回りを実現するためのハードルもより高くなるからです。

利回りに執着しし過ぎることのリスク

所有物件の種類によって、ある程度、高利回りの物件と低利回りの物件に分かれる傾向があります。

僕の個人的な感覚としては以下のようなイメージです。

• 想定利回りが低く販売価格が高い物件
  • 新築もしくは築浅の区分マンション
  • 駅から近い立地条件が良い物件
  • 東京や関西圏のような人口流入が見込める地域
• 想定利回りが高く販売価格が安い物件
  • 築年数20年〜30年程の築古物件
  • 駅から遠く立地条件が悪い物件
  • 地方のような人口流入が見込みにくい地域

つまり、一般的には想定利回りが高い物件は、想定利回りが低い物件に比べて、空室リスクが高くなります。

仮に想定利回りが高かったとして、空室期間が長期間になったり、設定通りの賃料が取れなければ、結局は「絵に描いた餅」になってしまいます。

ただし、賃貸経営者としての能力が高ければ、空室リスクが高いと考えられるボロ物件でも安定した賃貸経営を維持し、その結果、高利回りの運用を実現できることになります。

修繕費用が積み立てられているかも大切

また中古物件の場合、表面利回りが20%～30%の高利回り物件であっても、十分な修繕積立金が準備されていなければ、大規模工事などを行う場合、物件所有者が工事費用を補うと言うような事もあるそうです。

購入直後に修繕費用を負担すること自体は別に悪いことではありませんが、それならばその分の費用を見越した価格設定で購入しないと後から計算が合わず後悔することになります。

利回りは判断材料と言うよりかは、あくまでも一つの基準として考えた方が良いかもしれません。

それでも上記のように簡単な計算方法で算出出来きます。覚えておくと各地域の大まかな相場なども身に付いてくるので便利ですよ。

キャッシュフローが得られなければ意味が無い

仮に実質利回りが10%だったとしても、物件の購入価格が100万円であれば必要経費を差し引いた年間のキャッシュフローは10万円にしかなりません。

逆に物件の購入価格が3,000万円であれば、実質利回りが5%でも、必要経費を差し引いた年間のキャッシュフローは150万円になります。

購入価格(物件所有者が負うリスク)が高いのだから、キャッシュフローが大きくなるのは当然ではありますが、余りに安過ぎる物件を購入すると高利回りは確保できたとしても、その物件を管理する手間は増え、投資効率が良いとは言えません。

この辺りのバランスは個人の価値観にもよりますが「高い利回りを実現できさえすれば賃貸経営として成功である」といえるかどうかは、少し微妙だと思います。

イールドギャップの計算方法はとてもシンプルで金融機関から融資を受けた場合の借入金利と投資物件の利回りの差(ギャップ)のことを表したものです。

イールドギャップの考え方

イールドギャップの説明の前に、まずは以下の2つのポイントについて理解する必要があります。

• 賃貸経営の利回り
• 不動産投資ローンの仕組み

それぞれについて簡単に説明していきます。

「表面利回り」と「実質利回り」

利回りにはいくつかの種類がありますが、最も有名な利回りが「表面利回り」と「実質利回り」です。

• 表面利回り(グロス利回り)
  • 年間の家賃収入÷物件価格✕100
• 実質利回り(ネット利回り)
  • (年間の家賃収入ー必要経費)÷総投資額(物件価格＋購入諸経費)✕100

例えば、以下のような賃貸物件があったとします。

• 総投資額(物件価格＋諸経費)…1,000万円
• 月々の家賃収入…5万円
• 年間の家賃収入…60万円
• 年間の必要経費…15万円

この場合「表面利回り」と「実質利回り」は次のように計算します。

• 表面利回り(グロス利回り)
  • 60万円÷1,000万円✕100＝6%
• 実質利回り(ネット利回り)
  • (60万円ー15万円)÷1,000万円✕100＝4.5%

不動産販売会社から投資用物件を紹介される場合、月々の家賃収入から金融機関への返済金額を差し引いた上で、手元にどの程度のキャッシュが残るかというシュミレーションをしてもらうことがあると思います。

その中で表面利回りや実質利回りのことは一通り説明を受けますが、イールドギャップについてまで細かく触れられることは少ないような気がします。

金利が与える影響を理解する

投資用の物件を購入する際、多くの人が金融機関から融資を受けることになります。

そして借入金利の割合(%)は金融機関への返済総額にとても大きな影響を与えることになります。

仮に3,000万円の融資を受けたとしても、金利や返済期間などの条件には返済総額は3,500万円にも4,000万円にもなってしまいます。

そのため、物件価格(＋購入初期費用)だけを基準とした表面利回りや実質利回りだけを計算するだけでは不十分です。

イールドギャップを高めるには

イールドギャップの計算方法は以下の通りです。

• イールドギャップの計算方法
  • イールドギャップ＝利回りー借入金利

つまり、イールドギャップを高めるには「利回り」と「金利」のどちらか、もしくはその両方を高い水準で確保する必要があります。

イールドギャップを左右する基本的な考え方はこのようになります。

• 利回りが高くても借入金利が高ければイールドギャップは小さくなる
• 借入金利が低くても利回りが低ければイールドギャップは小さくなる

当然ですが、4%の利回りのために金利4%で借入をしているとイールドギャップは0になってしまいます。

それでは全然意味がありません。

金利がイールドギャップに与える影響

表面利回りや実質利回りはとても重要な指数ではありますが、その投資に対して「どのような条件で融資を受けられるのか？」も意識しないといけません。

イールドギャップを計算するには金利がどれくらいになるかが大きく影響するため、少しでも低い金利で資金調達できれば多少利回りが低くても高い利益が期待できます。

利回り低ければ意味が無い

高い利回りが見込めるのであれば、多少高い借入金利でもイールドギャップは確保できます。

言い換えれば、借入金利が安かったとしても、販売価格が高く、そもそも高い利回りが期待できなければイールドギャップは小さくなってしまいます。

現在は金融機関の貸し出し金利が低い反面、不動産の販売価格は平均的に高い水準です。

勿論、安い不動産を見つけて取得することは家主としての腕の見せ所ですが、それには経験や実力や人脈などが必要になります。

「今は借入金利が低いから不動産の買い時」と言う考え方は説得力に欠けます。

築年数が経過し老朽化が進むと、その分だけ家賃収入は下がっていく傾向にありますが、一方で借入金利はここ数年(2010年〜)は最低水準なので、今後金利が上がる可能性もあります。

イールドギャップが高いレバレッジ効果を実現する

賃貸経営は少ない自己資金をもとに大きな成果を目指すことで「レバレッジ効果」を最大化できる投資手法です。

また、レバレッジ効果を高めるにはできるだけ沢山の融資を受け「キャッシュフロー」を意識した運用が欠かせません。

つまりレバレッジ効果を高めるには、高い水準のイールドギャップが確保することが重要になります。

イールドギャップに関する注意点

イールドギャップを意識することで投資効果を判断する基準の一つになります。

ですが、単にイールドギャップを計算するだけで安心するのも軽率です。

算出結果は信用できるか？

繰り返しになりますが、イールドギャップは利回りから借入金利を差し引くことで算出します。

とてもシンプルな計算方法ですが、販売会社によってはイールドギャップを大きく見せるために、以下のように現実離れした計算方法で算出された情報を提示してくることもあります。

• 表面利回りをもとにイールドギャップを算出
• もっとも優遇された金利条件をもとにイールドギャップを算出

本来であれば高い信憑性を担保するために、イールドギャップの計算には「実質利回り」をもとに計算するべきですが、多くの販売会社では「表面利回り」や「満室経営を想定した実質利回り」をもとにより高めのイールドギャップを紹介することもあります。

※インターネット上の記事でも「表面利回り」をもとに算出しているケースが多いです。

また、仮に低金利だったとしても「返済期間」によって月々の返済額(年間返済比率)は大きく変わります。返済額が変われば当然月々のキャッシュフローに大きく影響が出できます。

イールドギャップだけを意識するとこのようなポイントを見落としてしまう恐れがあります。「イールドギャップの平均値は◯%」「イールドギャップは◯%以上を確保しよう」と言う意見もありますが(その考え方を否定するつもりはありません)、物件よって細かな条件は異なります。

• 物件を購入する背景
• 物件の条件
  • 立地、地域、種類
• 金利の条件
  • 金利、融資額、返済期間

抽象的な言い方になってしまいますが、この辺りの条件を踏まえた総合的な判断が求められることを踏まえると、余りイールドギャップだけを意識するのも禁物です。

イールドギャップは想定値

どんどん借入金を増やしより高い成果を得られる金融商品を購入することでレバレッジの効果を最大限発揮できますし、短い期間で資産規模を拡大でることは理論上は正しいのかもしれません。

ただしイールドギャップもそれぞれの金融商品の利回りも全ての数字は想定値であることは注意が必要です。

不動産にしても株式投資にしても投資信託にしても資産をたくさん持っていること(またはそれぞれの分野に精通していること)は選択肢として「打てる手」が増えるため、単純に「借入金の大きさ＝リスクの大きさ」とは言い切れません。

ただ少し保守的に考えるとやっぱり資産には暴落が付きものなので、借入金を増やし過ぎて精神的な悩みや不安が大きくなってしまっては意味がありません。やっぱり借入金が少ない方が精神的に安心できるはずですよね。

どれだけ資産を拡大してどんな生活を送るかは人ぞれぞれの価値観や正確によって違うと思いますが、僕個人的には程良いリスクで程良い結果と言うが一番健全な方法かも資産運用のように思います。

他の金融商品でも考え方は同じ

実はこの「借入金利と運用利回りの差分」と言う考え方は不動産以外の金融商品でも応用ができます。

例えば投資信託のように長期運用を想定した金融商品で考えた場合でもそうです。

もし「年間利回り5%」が想定できる投資信託を購入したいと考えた場合、「借入金利5%以下」の融資を受けることができれば、その差分が自分の利益となります。

勿論、設定通りの運用利回りが期待できるかは分かりませんし、金融機関の融資手数料や投資信託の運用手数料など様々な諸費用も掛かります。

また株式投資や投資信託のような金融商品にも配当所得として20%の税金が掛かってしまうため実際にはこれ程単純な計算にはなりませんが「借入金利が低いことの恩恵を受けたい」と言うことであれば不動産以外にも色々な方法がある訳ですね。

また借入金の繰上げ返済についても同じ考え方ができます。

仮に金融機関から借入金利3%で融資と受けていて、なおかつ手元に繰上げ返済できるまとまった資金があったとします。

もしそのまとまった資金を他に有効利用できないのであれば、コツコツと繰上げ返済を進めることで少しでも返済総額を減らすことができます。

逆に「3%以上の運用利回りが期待できる金融商品」があるのであれば、繰上げ返済をせずに、その金融商品を購入する方が良いことになります。

ただしそれでも「利回りにこだわり過ぎるな」だったり「利回りの高さだけで物件を選ぶと危険だ」などと言われます。

利回りを信用し過ぎると何が良くないのか？

利回りと一言で言ってもその種類はさまざまです。利回りには一般的に以下のようなものがあります。

1. 表面利回り(グロス利回り)
2. 実質利回り(ネット利回り、またはNOI利回り)
3. 真の利回り(FCR)
4. 自己資本配当率(CCR)

表面利回りや実質利回りは投資物件を評価するための重要な判断基準の一つですが、利回りだけを優先するとさまざまな懸念点があります。例えば以下のようなことが考えられます。

• 空率リスクが考慮されていないため想定通りの家賃収入を得られない
• 修繕計画が不十分であったために想定以上に経費が掛かってしまう
• 近隣の競合物件との家賃相場の兼ね合いで値下げしざるをえなくなる

これらは全て購入時の不注意や見通しが甘かったことが原因だと言えます。

勿論、長期的に詳細のことを予測するのは難しい部分もありますが、物件購入前の調査をしっかりとしていたら未然に防ぐことも十分に可能です。

利回りの種類や仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

ローン定数(K%)とレバレッジの関係性について

不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。概要だけ知りたいという方には以下のスライドもおすすめです！不動産投資の利回りの種類不動産投資の利回りには次のようなものがあります。表面利回り(グロス利回り...

go1101.com

2025.05.04

販売会社が利回りを高く見せる仕組み

ただし、中にはもう少し悪質な利回り操作も存在します。

それは販売会社によっておこなわれる利回りを高く見せる偽装行為です。

例えば、1,000万円の物件に対して、家賃が6万円程しか見込める場合、表面利回りは7.2%になります。

• 6万円×12ヶ月÷1,000万円＝7.2%

一方、同じ物件でも販売会社が家賃見込みを8万円として計算した場合、利回りは9.6%として宣伝することが出来ます。

• 8万円×12ヶ月÷1,000万円＝9.6%

具体的には、最初の半年～1,2年程の間は、入居人から実際に頂く(募集額)である家賃6万円に販売会社が2万円上乗せして、まるで8万円の家賃収入があるように細工します。

その後、老朽化などを理由に入居の需要が減ってくると「家賃を6万円程にまで下げないと入居者を探すのは難しい」と言うふうに家賃設定を6万円に下げると言う手法です。

物件の販売価格と入居率の関係性

投資用物件の販売価格は想定される賃料によって大きく影響を受けます。

高い賃料が期待できる物件であれば、その分、物件の販売価格を高くしても同じように利回りも高くなります。

同じように販売時の入居率もやはり販売価格に大きな影響を与えます。

なので物件のポテンシャルは見込める場合でも、現状の入居率が低いような物件は、その分、販売価格を抑えられるため意外と狙い目かもしれません。

地域の家賃相場を把握することが大切

勿論、このようなやり方は、かなり悪質な方法ですが、実際に少なからずこのような業者もいるそうです。

なので、販売会社の主張する利回りについて疑問があれば、その地域の家賃相場を少し把握することで、ある程度、設定利回りに妥当性が無いことを見破れるはずです。

例えば、その地域で同じ水準の物件が6万円程で賃貸募集されているのに、その物件だけ8万円〜9万円で家賃が設定されているのであれば、明らかに信憑性の低い設定だということが分かります。物件の価値や設備の品質などを理由に賃料の高さの正当性を主張されるかもしれませんが、特にワンルームマンションのような一般的な投資用物件の場合は築年数が同じであれば中身はどれも似たような造りになるはずです。

販売会社からの情報はちゃんと疑うことが必要

勿論、冒頭で書いたような「空室リスク」や「修繕計画」などの問題もあります。

しかし、それ以前にこのようなインチキで悪質な方法に引っかかってしまっていては、その不動産投資は必ず失敗に終わります。

物件を紹介された時に期待出来る利回りが気になる気持ちは分かりますが、言われた数字をそのまま鵜呑みにするのでは無く、もう一歩踏み込んでその数字の妥当性を考える(疑う)クセが付けておくことも、良い物件選びをする上でとても大切な力になると思います。

今回の記事では今話題になっている「かぼちゃの馬車」の問題を受けて「物件の購入後、もしも想定外の自体が起こり正常な不動産経営を継続できない場合、どのような対策があるか？」について考えてみました。

ですが、ここでは「かぼちゃの馬車」を購入した被害者の方に対してだけでは無く、不動産投資全般で少しでも状況が改善できるような手段についてまとめています。

「かぼちゃの馬車」問題とは

2018年1月、首都圏で女性向けシェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営するスマートデイズが家主への賃料の支払いを停止しました。

多くの物件購入者がシェアハウス1棟辺り(10室〜20室程)およそ1億円〜2億円の販売価格に加え諸費用分までを金融機関からの融資でまかなっていましたが、今後の返済の目処が立たず大きな問題になっています。

かぼちゃの馬車の問題については以下の記事でもう少し詳しくまとめています。

「かぼちゃの馬車」問題で考える 〜甘い言葉の罠に騙されない最低限の知識〜

今年(2018年)に話題になった「かぼちゃの馬車」問題をうけて自分の投資判断や被害に遭わないための考え方を見つめ直してみました。今後、賃貸経営を検討している人にも役に立つ情報です。

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2019.10.27

物件を購入した後に取れる対策は？

「もし自分が誤った条件(価格、金利、購入物件など)で不動産の購入契約を結んでしまった場合、どんな改善方法があるだろうか？」と考えた時、少しでも被害の規模を抑えるために以下のような方法があると思います。

とにかく空室を埋める

「かぼちゃの馬車」の購入者の中でも駅から近かったり立地に恵まれた物件を所有している場合は、比較的高い入居率(利回り)が確保できているかもしれません。

ですが、条件的に不利な物件を保有している場合は、やっぱりどうしても空室率が増加傾向であるため入居者を確保し空室を埋める対策が必要です。

現時点で空室の数が多いのなら、別の仲介会社と再契約をしてどうにかして収入を得る方法を考えることになります。

勿論、将来的には入居付けや物件の運用を自分で管理(自主管理)することも可能かもしれませんが、今まで不動産経営の経験が無い素人が物件の購入に失敗し毎月赤字を垂れ流した状態で冷静な判断を下すことはとても困難なため、まずは暫定対応としてでも仲介会社と協力して月々の収入を安定させることが先決かと思います。

日本で考えられる最も大きな不動産リスクは空室リスクです。

空室を埋めて入居率を確保することは不動産の経営を行う上では基本中の基本です。

最も大切な対策だと言えます。

金融機関に金利交渉をする

ローン返済を進める上で金利の利率は大きな影響を与えます。

ローンの返済が滞ってしまったり返済できなくなってしまうと金融機関からしても大きな損失になるため金利交渉などの借り換えも含めた条件変更に応じてくれる場合もあります。

「金利を1%下げたからと言って対して状況は変わらない」と思うかもしれませんが、1億円以上の物件を30年以上のローンで融資を受ける場合、1%の金利の差は返済総額の面でも月々の支払い額の面でもとても大きな影響を与えます。

その辺りの計算方法も含めて「どれくらいなら自分にとって返済可能なのか？」を把握した上で金融機関に相談するべきでしょう。

金利の交渉が難しい場合は返済期間の延長交渉も有効です。返済総額は増えてしまうかもしれませんが、月々の返済額を抑える上では効果的です。

ただ、今回の「かぼちゃの馬車」による中心を担っていたスルガ銀行は条件(金利、返済期間、借り換え)の変更などはかなり難しいようです。僕は今までにスルガ銀行から融資を受けたことが無いので、詳しいことは分かりませんが、一度契約を結ぶと交渉に応じてもらえる可能性は低そうです。

賃貸経営者なら絶対に覚えておきたい！スルガ銀行スキームの利用法！

スルガ銀行は不動産投資の世界で最も有名な金融機関です。貸出金利は4.5%と高めですが、融資枠が大きく審査機関も短いため、上手く活用することで保有資産の拡大にとても効果的です。

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2020.03.20

売却することで被害額を最小限にする

本来、売却の検討は今の利回りやキャッシュフローなどをもとに損益分岐点を考慮し、少しでも利益が出るようなタイミングで売却できれば良いのですが、そもそも誤った条件で物件を購入してしまった場合は「被害額をいかに縮小できるか？」を焦点とした損切りの判断が求められます。

また残酷なことに、キャッシュフローが確保できていなかったとしても固定資産税は必要になります。月々の支出を少しでも抑えるためスピード感が求められます。

仮に同様の物件が大量に売りに出される場合、対応が遅くなったがために売却価格にも影響が出るとも考えられます。また、どちらにしても不動産のような高額の資産を購入すると、返済当初は利息を支払う比率が多きいため融資額の元本は中々減っていかないのでどちらにしても苦しい状況になります。なので早期に売却を進めてもかなり大きな売却損を出すことは覚悟しなければいけません。

賃貸経営における出口戦略の重要性は？物件の売却に関する注意点について

賃貸経営にとって出口戦略はとても重要なポイントの一つです。賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。これから物件を購...

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2020.12.22

法的な処置も検討する

今回の「かぼちゃの馬車」問題のように悪質な契約違反が認められる場合には法的な処置についても検討する必要があります。

この辺りについてはケースバイケースになると思います。

専門家(弁護士)に相談し、その上で「勝訴できそうなのか？」「裁判することによる費用効果はあるのか？」などを検討するようになるのかなと思います。

「かぼちゃの馬車」問題のように同じような条件の被害者が多数いる場合は「被害者の会」を結成して力を合わせることも可能かもしれません。

不動産経営をやる以上は「法律のことは全然分からない」とも言ってられないはずなので、自分の資産を守るためにも常日頃から取れる選択肢を沢山持っていなければいけないと思います。

二次被害に注意する

どこで情報を聞きつけたのか謎の業者(個人？)から連絡が来ることもあります。

これは「かぼちゃの馬車」の問題や不動産投資に関わらず、どこかで何かトラブルが起こると必ずこのような便乗商法を考える人が出てきます。

仮に悪意を持って詐欺を持ちかけてきた訳では無いとしても計画が甘かったりしたら想定通りの成果が出ないこともあるはずです。

現状が苦しいと藁にもすがる思いで助けを求めたい気持ちもあるかもしれませんが、その相談相手が本当に信用できるのかは客観的に判断しなければなりません。

自己破産を検討することも…

これらの方法で少しでも事態が改善できれば良いのですが、もし本当に毎月の支払いが困難でどうしようも無い時は、あくまで最後の手段として自己破産を検討するのも一つの方法だと思います。

自己破産についてはこちらの記事でもう少し詳しくまとめてみました。

不動産経営で大失敗？自己破産するとどうなるのか調べてみました

自己破産という言葉を良く聞きますが、実際に自己破産をするとどうなるのかイマイチ分からない方も多いと思います。今回は不動産経営を中心とした自己破産について簡単にまとめてみました。

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2020.12.22

困った時こそ中立的な意見に耳を傾ける

上記の全ての対策について言えることですが、悪徳業者を識別するのは難しいですが、契約を結ぶ前や何かお金を払う場合は必ず一度立ち止まるように気を付けましょう。

日頃から信頼できる大家仲間がいれば、相談者を探す上でもとても役に立ちます。ですが、いざ問題やトラブルが起こった時は、判断が遅れると被害がどんどん大きくなります。迅速な対応や判断が求められるため日頃から有効な情報をいち早くキャッチできるような準備が必要になります。

• 購入した物件の価格から年間で何%回収出来るかを計算する表面利回り
• 管理費用や修繕積立金などの出費も考慮した実質利回り

他にもさまざまな利回りの考え方やレベレッジを活用した運用方法などがありますが、主に有名なのは「表面利回り」と「実質利回り」の2つと言えます。

不動産の購入には初期費用が必要になる

投資用物件購入時にはさまざまな初期費用が必要になります。

有名な諸経費には以下のような項目が含まれます。

• 印紙税
• 登録免許税(所有権保存費用・抵当権設定費用)
• 司法書士への報酬
• 不動産取得税
• 火災保険料

物件の規模によって必要となる初期費用は異なりますが、比較的築年数の浅いのワンルームマンションなどであれば上記のような諸経費の合計はおよそ60万円～80万円程になってしまいます。

予めこれらの予算を想定しておかないと意外と大きな負担になってしまいます。

なお、初期費用の項目については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

借入金金利は初期費用以上に大きな負担

不動産投資に伴う出費としてこのような諸経費まで踏まえて考えれている方が多数だと思いますが、それ以上に大きなインパクトを与えるのは物件購入に伴うローンを含めた総額費用です。

今は住宅ローンの金利もかなり低くなっているのでついつい軽視してしまうこともあると思いますが、実はローンの金利は結構大きな負担になってしまいます。月々の返済額で考えても見逃せない程の割合いを占めていますし、返済総額(販売価格と金利の合計)で考えるとその負担感がひと目で分かります。

例えば3,000万円の物件を購入する場合も、もし一括で購入出来るのであれば物権価格は3,000万円として計算すれば良いですが、例えば、2,500万円を3.5%のローン金利で35年払いにした場合、総額としては5,000万円近くにまで上がる事もあります。

住宅ローンの総額については自分で計算するのは中々難しいですが、インターネットのシュミレーションサイトなどを利用すると簡単に計算できます。

JAバンク

住宅ローンについて「今の年収だとどれくらい借りられるの？」「月々の返済はどれくらい？」などお調べいただけます。

www.jabank.org

同じ物件を購入する場合でも住宅ローンの利用で「何年間でどれくらいの金利で支払うか」、「頭金をいくら用意出来るか」などによって、大きく利回りが変わります。

この住宅ローンを含めた物件購入額の総額を踏まえると利回りの計算結果が予想以上に低くなってしまう事もあります。

購入を判断する前に利回り計算をして納得した物件でも、その後のローン審査の結果で物件の総額は変わるはずです。

一度購入すると決断してしまうと多少総額が高くても強気な考えをしてしまいそうですが、一度冷静になり改めて考え直す事も大切だと思います。