そして去年2017年に日本FP協会を退会し、その結果、AFPの認定も取り消されてしまいました。

退会した理由は自分にとっては費用対効果が低いと判断したからです。

今回は、ファイナンシャルプランナー試験の特徴や、僕が日本FP協会に所属して感じたことを簡単にまとめてみました。

日本FP協会の年会費は高い？

AFPの試験に合格すると日本FP協会に加入する必要があります。

もう少し正確に言うと「AFP」および「CFP」は日本FP協会が認定するFP資格なので日本FP協会を退会すると自動的にAFPの認定も取り消されることになります。

日本FP協会の会費は以下の通りです。

• 入会時に一度だけ必要になる入会金…10,000円
• 毎年必要となる年会費…12,000円

もともと入会費および年会費については「高過ぎる」と言う意見がかなり沢山ありました。

ファイナンシャルプランナーの仕事をしていたり、それ以外にも保険会社や金融会社などに勤務している場合は会社が入会金や年会費を経費として負担してくれることもあります。

ただ、僕のように個人で不動産経営をしているような場合は、普通に維持費が自己負担になってしまいます。そしてこの維持費の高さが、今回、僕が日本FP協会を退会した唯一の理由です。

AFP認定者になるメリットは？

AFPの認定者になると以下のようなメリットがあると言われています。

1. 専門家としての信用や信頼性が高くなる
2. FPに関する最新情報を入手しやすくなる
3. 人脈作りがしやすくなる
4. FPとしての知識が自分や家族のライフプランにも役に立つ

メリットの恩恵を受けるかどうかは自分の職業や置かれている立場によって全然違ってきます。

勿論、今回は自分の立場に置き換えて本当に維持するためのコストに見合うメリットがあるかを考えてみました。

なお、AFPの概要については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

初心者が独学で日本FP協会国内ライセンスのAFPを取得するまで

先日、日本FP協会の国内ライセンスAFPを取得しました。これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーと...

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2020.12.22

「AFP」や「CFP」のブランドは価値は？

僕のように一度AFPを取得した人間からしたらAFPの認定にはそれ程高い専門知識が必要では無いことを知っています。

公認会計士や税理士などの士業と比べても、資格を取得するための難易度は比較にならない程簡単です。

またAFPを認定するためには継続教育が必要ですが、継続教育で単位を取得し、資格を維持するためのハードルも低く、長年資格を維持しているからと言って十分な知識を網羅的に学び続けていることにはなりません。

勿論、「取得したら終わり」の資格では無く、資格(肩書)を維持するために継続的な教育が必要になる制度はそれなりに素晴らしい考え方ですが、継続教育で単位を取得し続けるのは、小手先の対応で十分に可能だというのが僕の正直な感想です。

それでも、やっぱり相談・依頼する側からしたら一つの大きな信頼になります。

特にAFPやCFPの場合、ライセンスカードや認定者向けのバッチなどが交付されるため信頼性を強調するには良い体制が整えられています。

勉強会に参加すれば何か得られる？

結論から言うと勉強会や交流会に参加するだけで充実した知識が得られ幅広い人脈を築ける訳ではありません。

僕がファイナンシャルプランナーの分野に興味を持ったのは不動産投資家として少しでも勉強になるのでは無いかと考えたからです。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

AFPの肩書を使い相談やセミナーでお金を稼ぎたい訳では無く、不動産経営者として成果を出すことが目的です。

そう考えるとわざわざ日本FP協会主催のセミナーや交流会に参加しなくても、他にも充実した学びの場は沢山あります。

僕の場合は主に以下の2つのコミュニティに参加することが多いです。

• がんばる家主の会
• マネ〜だ塾

基本的に不動産オーナーであることが参加条件ではありますが、貴重な情報を得ることができます。

ただし日本FP協会に所属するとファイナンシャルプランナーとして自分の情報を発信する場は増えるように思います。会員を対象にしたセミナーの講師をすることもできますし、FPジャーナルやその他のメディアなどで情報を発信することも可能なので、積極的に情報発信を目指したいのであればこの環境を最大限に利用すれば良いと思います。

FPジャーナルは結構オススメ

日本FP協会に加入すると毎月、FPジャーナルと呼ばれる会報が郵送されてきます。

ファイナンシャルプランナーの知識は法改正などに次々に更新されていくますし、求められる役割も社会情勢の変化により変わってくるので、常に最新の情報を把握しておくためには定期的に送られてくるFPジャーナルはかなりオススメです。

事実上、日本FP協会の年会費はFPジャーナルの維持費に消費されていると言えます。

そう考えるとかなり割高ではありますが、自動的に最新情報を入手できる仕組み作りと言う意味では情報収集の中心的な存在になります。

固定費を削減させるのがファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーの提案時の基本方針は家計の出費の中でも主に固定費にメスを入れることだと思います。

固定費を削減できれば長期的に大きな節約効果が出るからです。

そう考えると、費用対効果を全く感じられない日本FP協会の年会費は、残念ながら不必要な固定費であるという結論に至りました。

勿論、仕事柄、費用対効果を感じている方も沢山いると思いますし、日本FP協会という組織をしっかり活用できるかどうかも工夫次第なので結局は個人の判断になりますが。

クローズドなコミュニティの魅力

日本FP協会を脱退し再度AFPの認定を受けるには、再度AFPの認定研修を受講する必要があります。僕個人的には、現状の制度のままでは、今後、改めて日本FP協会に加入する可能性は限りなく低いです。

ですが、このようなコミュニティは実際に中に入ってみて自分の肌で感じることで効果を感じる(もしくは感じない)ことができると思います。

日本FP協会に関わらず、クローズドのコミュニティには一般的にオープンになっている勉強会やセミナーと比べると有益な情報が得られる可能性が高いことは確かです。

無料のセミナーは主催者側も採算を取るために必ず何だかの思惑があるためどうしても不純な情報が混じってしまいますが、有料のセミナーの場合は主催者側はある程度売上が確保できるため宣伝や妙なセールスをする必要性は低くなります。

特に投資やお金に関わるような一見胡散臭い集まりに参加する時にはこの辺りの見極めをしっかり行わないと「無料セミナーのはずが高い買い物になった」というふうにもなる訳です。

例えば僕は、2014年から不動産投資家として関西の大家コミュニティである「がんばる家主の会」に所属しています。「がいばる家主の会」では、一般の無料セミナーでは中々聞けない貴重な情報を入手できることがあります。それは勉強会(講義)の中での内容であったり、その後の懇親会の中での内容であったりとさまざまです。

僕は今回、日本FP協会を退会することになりましたが、これから先も気になるコミュニティがあったら予算の許す限り積極的に参加してみたいと思います。

関西最大の大家コミュニティ！がんばる家主の会の魅力について

家主にとって人脈はとても大切な資産です。人脈という言葉自体、余り良いイメージを持たれるかもしれませんが、家主として悩みがあったり対処方法が分からない場合、意外と相談できる相手は少ないものです。今回は僕も2014年から参加している「がんばる家...

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2020.12.22

また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。

不動産の見方

不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の代表的なものが建物であり、日本においては土地と建物とはそれぞれ別の不動産とされています。

不動産の関する調査

不動産に関する調査項目には次のようなものがあります。

不動産の権利に関する調査

不動産に関する権利の種類は大きく物権と債権の2つに分けられます。

• 物権…物に対して直接的かつ排他的に支配して利益を受ける権利
• 債権…債権者が債務者に対していっていのこういを要求できる権利

不動産登記記録の調査

不動産登記制度とは不動産の物理的概要や不動産に関する権利関係を公示し、不動産取引の安全と円滑を図ることを目的とするものです。

登記とは登記記録に一定の事項を記録することをいい、登記記録とは表示に関する登記または権利に関する登記について1筆の土地または1個の建物ごとに電磁的に記録したものです。

• 表示に関する登記…不動産の物理的状況を明確にするための登記
• 権利に関する登記…不動産に関する権利の発生・変更・移転を公示するための登記

登記の効力

原則として登記がなければ権利変動を第三者に対抗することができません。

一方、借家権(建物賃借権)は建物の引き渡しにより第三者に対抗できます。

なお登記には公信力が認められていません。登記の内容と真実の権利関係が食い違っていた場合、例えその登記を真実であると信頼して取引したとしても権利を取得できない場合があります。

不動産登記の構成

不動産の登記記録は表題部と権利部に区分され表示に関する登記は表題部に、権利に関する登記は権利部に記録されます。

権利部や甲区および乙区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が記録され乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項が記録されます。

不動産の各種価格に関する調査

土地の価格には一般的な取引価格の他にさまざまな行政目的に従いいくつかの公的価格があります。

公示価格

「地下公示法」に基づく一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は国土交通省(土地鑑定委員会)で実施時期については毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に発表されます。

基準価格(基準地標準価格)

一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は各都道府県で実施時期については毎年7月1日出店の価格を9月下旬に発表されます。

路線価

相続税、贈与税を算出する基礎となる価格です。決定機関は国税局で実施時期については毎年1月1日出店で評価替えを行い7月に発表されます。おおむね公示価格の80%が目安となります。

固定資産税評価額

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の算出基礎となる価格です。また路線価のない地域では固定資産税評価額に倍率を乗ずることで相続税評価額とします。決定機関は市町村(東京23区については東京都)で実施時期については3年毎に固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を行います。おおむね公示価格の70%が目安となります。

不動産価格の鑑定評価

不動産価格の鑑定評価方式には次のようなものがあります。

原価法

不動産の再調達に要する原価をもとにする方式です。

取引事例比較法

不動産の取引事例をもとにする方式です。

収益還元法

不動産から生み出される収益に着目する方式です。

なお収益還元方において収益価格を求める方法にDCF法があります。DCF法とは連続する複数の機関に発生する純収益および復帰価格をその発生時期に応じて原価価値に割引き、それぞれを合計する方法です。

不動産の取引について

不動産を売買する際には次のようなことを知っておく必要があります。

売買契約

売買契約とは売主がある財産権を買主に移転することを約束し、これに対して買主がその代金の支払いを約束することで成立する契約をいいます。

手付金

買主が売主に手付金(解約手付)を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは買主が手付金を放棄し売主が手付金の倍額を償還(手付金を返還し手付金と
同額を買主に交付)することによって債務不履行(約束違反)がない場合でも契約を解除することができます。

危険負担

売買契約において建物の引き渡し前にその建物等が落雷や台風などで消失・毀損した場合には特約がない限り買主が危険を負担することを定めています。
つまり売買代金を全額支払わなければなりません。

ただし実務上は特約によって危険負担は売主の負担とし建物焼失の場合には売主(または双方)が契約を解約できるようになっているのが一般的です。

瑕疵担保責任

売買の目的物に通常の取引上の注意を払っても発見できないような歌詞(欠陥)があった場合、売主はその歌詞について過失がなくても責任を追わなければなりません。

この場合、善意の(そのことを知らなかった)買主は損害賠償を請求できます。さらに契約の目的を達成できない時には契約を解除することができます。ただし買主は歌詞を知ったときから1年以内に権利を行使する必要があります。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業とは次に掲げる行為を業として行うものをいいます。

• 宅地、建物を自ら売買、交換する
• 宅地、建物の売買、交換、賃借の代理をする
• 宅地、建物の売買、交換、賃借の媒介(間に立つこと)をする

宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは免許を受けて宅地建物取引を営む者のことです。宅地建物取引業者は事務所等ごとに一定の数の専任の宅建物取引主任者をおかなければなりません。

重要事項説明書

宅地建物取引業者は宅地建物の売買、交換、賃借の相手方または依頼者にその者が取得し、または借りようとしている宅地または建物に関し、
その契約が成立するまでの間に取引主任者に重要事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。

媒介契約の種類

• 宅地、建物の売買、交換の媒介契約には次の3種類があります。
  一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

不動産取引に関する3種類の媒介契約

不動産物件の売買を進める上で、物件所有者(売主)が自分で買主を探すことはなかなか難しいため、通常は仲介業者が間に入ります。このように仲介業者（宅地建物取扱業者)が建物売買の仲介を行う際の契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には以下の3種類...

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2020.12.22

不動産の賃貸契約

不動産の賃貸契約には次のような項目が含まれます。

借地関係(普通借地契約、定期借地契約)

借地権とは建物の所有を目的とする土地を借りる権利のことで地上権と土地の賃借権を総称するものです。使用賃借(無償の賃借)は含まれません。

普通借地権の存続機関は次の通りです。

• 建物の構造に関係なく一律30年
• 約定する場合は30年より長い期間を定めることができる

また合意による更新後の機関については次の通りです。

• 最初の更新後は20年
• その後は10年(10年ごとの更新)
• 当事者がそれより長い期間を定めた時はその機関

定期借地権

定期借地権は当初定められた契約期間で借地関係が終了する借地権です。

定期借地権には次の3種類があります。

• 一般定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権
• 事業用定期借地権

借家関係(普通借家契約、定期借家契約)

借家権とは建物を借りる権利のことで借地借家法によって保護されています。

借家権の対抗力

賃貸人、賃借人以外の人(第三者)が建物を取得したとしても賃借人は建物の引渡しを受けていれば登記がなくても対抗できます。

借家権の存続

借家件の存続については機関の定めがある場合とない場合とで以下のように扱いが違います。

期間の定めがある場合

契約で期間を定める場合は1年以上とする。1年未満の期間を定めた場合は機関の定めがないものとされる。

期間の定めがない場合

機関の定めがない契約の場合は貸主は6ヶ月、借主は3ヶ月前に申し入れをすることにより、解約することができる。ただし貸主の解約申し入れについては正当事由を要する。

正当事由

賃貸人が賃借人に対して契約の更新を拒絶する場合の正当事由には次のようなものが含まれます。

• 建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況、現状
• 財政上の給付をする旨申し出(立退き料)

造作買取請求権

造作買取請求権とは賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した畳や建具などの造作は賃貸期間満了時に時価で買い取ることを請求できる権利をいいます。

この権利を講師するためには賃貸人の同意があり、賃借人の所有であること、建物に客観的な便益を与えることが要件です。

定期借家権

定期借家件とは英訳期間の終了とともに賃貸借も終了し契約の更新はしないという借家件のことで内容は次の通りです。

• 機関の定めがある場合に限る
• 契約書は公正証書等の書面にしなければならない
• 事前に契約は期間の満了で終了し更新しない定期借家契約である旨を書面を交付して説明する必要がある
• 終了の1年前から6ヶ月前に賃貸借を終了させる旨の通知を行わなければならない
• 期間の制約がなく期間の設定が事由(1年未満も可能)

不動産に関する法令上の規制

不動産にはさまざまな法令上の規制があります。

都市計画法

都市計画法の概要は次の通りです。

都市計画区域と準都市計画区域

街づくりを計画的に行っていく場所のことを都市計画区域と言います。

都市計画区域の指定は原則として都道府県が行い2つ以上の都府県にまたがって指定する場合は国土交通大臣が行います。また都道府県は一定の区域を準都市計画区域として指定することができます。

市街化区域

市街化区域とはすべてに市街地を形成している区域、およびこれから市街化を図るべく区域をいいます。

土地の計画的な利用を図るため、第一種低層住居専用地域から工業専用地域に至るまで、12種類の用途地域が定められています。

市街化調整区域

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域をいいます。

また都市計画区域については市街化区域と市街化調整区域が線引されている場合と線引されていない非線引き区域があります。

用途区域

市街化区域内では今見てきたように用途値が定められています。一方、市街化調整区域内では用途地域を定めないこととされています。

開発許可制度

都市計画区域内または順都市計画区域内で開発行為を行う場合は事前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。

開発行為とは主として建築物の建築または特定工作物の建築を目的で行う土地の区画改質の変更のことをいいます。

建築基準法

建築基準法の概要は次の通りです。

道路に関する規制

建築基準法上の道路とは幅員4m以上のもので次に示すものです。

• 原則…幅員4m以上(特定行政庁が指定する区域では6m以上)の道のうち都市計画法や道路法等による公道及び、私道で特定行政庁のいち指定を受けたもの等
• 例外…建築基準法の規定の適用の際、現に建物が立ち並んでいる場所の幅員4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの

接道義務

都市計画区域内、準都市計画区域内の建物の敷地は建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m以上接していなければなりません。

道路内の建築制限

建物または敷地を造成するための壁は道路内または道路に突き出して建築、または築造してはなりません。

用途に関する制限

用途地域内の建築物は用途の規制を受けます。

なお敷地が2以上の異なる用地地域にまたがる時は過半の属する地域の制限を受けます。

建ぺい率制限

建ぺい率とは敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことをいいます。

• 建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積

敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合、それおぞれの地位域の面積により荷重平均された割合が採用されます。

容積率制限

容積率とはしきい値面積に対する建物の延べ面積の割合のことをいいます。

• 容積率=建物の延べ面積÷敷地面積

容積率オーバー物件の問題点は？罰則と融資への影響を徹底解説！

建築基準法では、敷地面積に対する建築面積(建ぺい率)や延べ床面積(容積率)の上限値が定められています。建ぺい率と容積率の仕組みや容積率オーバーの物件の特徴について解説します。

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2025.05.04

国土利用計画法

国土利用計画法とは総合的かつ計画的な国土利用を図ることを目的に「国土の利用計画」「土地取引の規制」を中心に規定しています。

土地取引における規制には許可制と届出制(事前届出と事後届出)があります。

農地法

農地・採草放牧地の売買、転用等をする場合には農地法に基づく許可や届出が必要となります。

農地、採草放牧地の所有権の移転などの場合は農地法第3条に基づく許可、農地を農地以外に転用する場合は農地法第4条に基づく許可、農地を農地意外、採草放牧地を採草放牧地意外のものにするためには権利移動する場合、農地法第5条に基づく許可を受けなければなりません。

区分所有法

1棟の建物で構造上区分された部分で特立して住居・店舗・事務所または倉庫その他建物としての用途に供する時、その各部分を所有することができます。この権利を区分所有権といい、この区分所有権を規定したものが区分所有法です。

専用部分

専有部分とは区分所有権の対象となる部分(住居、店舗、事務所等)のことです。専有部分の面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の面積、すなわち内法面積(壁があったらその内側のイメージ)を指します。

共有部分

区分所有権の目的となる建物の中で専有部分とならない部分であり、法律上の共有部分と規約上の共有部分とがあります。

法定共有部分

その性質上当然に共有部分とされるもの(エントランス、廊下、階段、エレベータ、配管等)

規約共有部分

本来は専有部分となり得る部分を規約に定めることで共有としているもの(管理事務所、集会所等)

敷地利用権

区分所有権の専用部分を所有するために建物の敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。

この専有部分に係る敷地利用権は原則として専有部分と切り離して別個に処分することができません(分離処分の禁止)。

不動産の取得に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

不動産取得税

不動産取得税とは不動産(土地・家屋)の取得に対して所在地の都道府県が課税する税金です。

不動産取得税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	土地・家屋
納税義務者	不動産を取得した者
課税団体	都道府県
課税標準	固定資産課税台帳登録価格
税率	4%

住宅を取得した場合の課税標準の特例

一定の条件を満たす新築住宅、中古住宅の場合は課税標準から一定金額を控除します。

特例適用住宅のしきい値を取得した場合の税額控除

土地を取得し一定期間内に特例適用住宅を取得した場合、一定金額が土地取得に係る税額から控除されます。特例適用住宅とは床面積50㎡〜240㎡の床面積要件を満たすものをいいます。

登録免許税

登録免許税は不動産の登記を受けるものに対して登録申請時に国が課税するものです。

登録免許税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	登記等
納税義務者	登記等を受ける者、相続、法人の合併等も課税
課税団体	国
課税標準	固定資産課税台帳登録価格

なお新築または取得後1年以内に受ける住宅用家屋の一定の登記については軽減税率の特例があります。

消費税

次のものには消費税が課税されます

• 建物の売買代金及び建築請負代金
• 土地の売買及び賃貸に係る仲介手数料

次のものには消費税が課税されません。

• 土地の譲渡及び貸付け
• 住宅の貸付け

印紙税

印紙税とは課税文書に印紙を貼り、それを印章または署名で消すことにより国に納付する税金のことです。売買契約書や金銭消費賃借契約書を作成する際にこれらの文書に課税されます。

課税文書には次のようなものが含まれます。

• 不動産の譲渡に関する契約書
• 地上権または土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書
• 消費賃借に関する契約書
• 請負に関する契約書

非課税文書には次のようなものが含まれます。

• 課税物件表の非課税物件欄に規定する文書
• 国、地方公共団体等が作成した文書

納税義務者には次の通りです。

• 課税文書の作成者が納税義務者となる
• 1の課税文書を2以上のものが共同して作成した場合、その2以上のモノが連帯して納税義務を追う

納付方法は次の通りです。

• 印紙を課税文書に貼り証印する
• あらかじめ印紙税額を納付し所轄税務署長の税印の押印を受ける
• 印紙税納付計器の使用

不動産の保有に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

固定資産税

固定資産税とは1月1日において固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有しているものに対して市町村が課税する税金です。

固定資産税の内容

固定資産税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	土地・家屋・償却資産
納税義務者	1月1日現在の固定資産の所有者
納税団体	市町村
課税標準	固定資産課税台帳登録価格
税率	標準税率1.4%

固定資産税の課税標準は固定資産税台帳登録価格(固定資産税評価額)です。

この価格は原則として基準年度(3年に1度)に評価替えされます。

また住宅用地については課税標準の特例により税負担が軽減されています。

• 小規模住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/6
• 一般住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/3

都市計画税

都市計画税は都市計画事業または土地計画整理事業に要する費用に充てるため原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。

納税義務者は原則として市街化区域における土地、家屋の所有者で課税標準は固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)となります。

なお、住宅用地については課税標準の特例により軽減処置があります。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

不動産の賃貸に係る税金

個人が不動産を貸し付けることによって得る地代や家賃等の収入は不動産所得となります。

不動産所得は次の算式によって計算されます。

• 不動産所得の来なく＝総収入金額ー必要経費

総収入金額

不動産所得の総収入金額は地代、家賃、駐車場料金、礼金、権利金、更新料などです。敷金等のうち返還しないものは収入金額に入ります。

必要経費

不動産の所得計算上、必要経費となるものには次のようなものがあります。

• 減価償却費
• 借入利息
• 火災保険料
• 税金(固定資産税・都市計画税)
• 地代・家賃
• 給料等
• 立退料

不動産所得は原則として総合課税の対象となり、他の所得と合算して課税されます。また不動産所得に生じた赤字は他の所得損益通算することが認められていますが、土地を取得するための借入金利子の額に相当する金額については対象外となります。

賃貸経営のマイナス収支で課税対象額を削減する仕組みとは？

不動産投資により赤字収益(家賃収入より必要経費の方が多いこと)になった場合、課税対象額を削減することができます。例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりま...

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2020.12.26

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

収支内訳書(不動産所得用)を読み返してみました【2014年分】

去年(平成26年分)の確定申告の内容を見返しています。今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。白色申告に必要となる収支内訳書収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。対象の期間(1月1〜1...

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2019.12.31

不動産貸付と消費税

住宅の貸付については消費税は非課税です。ただし住宅用建物であっても移住用以外の用途目的で賃貸する場合は課税されます。

また土地の譲渡及び貸付は非課税とされていますが、駐車場、野球場、テニスコート等一定の土地の貸付けは課税扱いとなります。

不動産経営をする上で最も関連の分野

当然ですが不動産の分野は不動産経営を進める上で最も関連の深い分野になります。

また内容の濃さはそれ程大した事はありませんが、将来的に宅建試験(宅地建物取引主任者)を受験する予定がある場合は重複するような問題も多いためしっかりと把握しておいた方が良いと思いました。

また相続財産の評価や相続税対策などについては不動産経営とはとても関わりの深いところなのでしっかりと理解したいと思います。

贈与についての法律と税金

贈与とは自分の財産を他の人に譲ることです。贈与の種類については以下のようなものが含まれます。

• 定期贈与…定期の給付を目的とする贈与
• 負担付贈与…贈与を受けた者に一定の給付をさせる義務を負わせる贈与
• 死因贈与…贈与するものが死亡して効力が発生する贈与

贈与税の課税財産

贈与税の課税財産には以下の２つがあります。

• 本来の贈与財産
• みなし贈与財産

本来の贈与財産

現金、歩貯金、土地、家屋、貴金属など金銭で見積もることのできる、経済的に価値がある財産のことです。

みなし贈与財産

贈与について具体的な形を取っていなくても、その受けた行為が贈与と同じ経済的利益を
有する場合には贈与があったとみなされ贈与税が課税されます。

みなし贈与財産には以下のようなものが含まれます。

• 時価よりも著しく低い価格で売買した時(定額譲受)
• 生命保険金を受け取った時
• 債務の免除を受けた時

贈与税の非課税財産

贈与により取得した財産でも贈与税の課税することが適切でないものとして非課税財産があります。

非課税財産には次のようなものが含まれます。

• 法人からの贈与財産
• 扶養義務者からの生活費および教育費
• 社交場必要と認められる香典や見舞いなど
• 相続開始年の贈与

贈与税の計算

贈与税の計算のポイントは次の通りです。

贈与税の基礎控除

贈与を受けた年の1年間に贈与により取得した財産の価格の合計額が110万円以下であれば
贈与税は課税されません。

贈与の基礎控除は110万円になります。この場合は申告書の提出も不要です。

贈与税の計算

贈与税の計算には贈与により取得した財産の合計額から基礎控除を差し引いた後の金額に税率を乗じて計算します。

税額計算

まず贈与を受けた人ごとに贈与を受けた本来の贈与財産の合計にみなし贈与財産を加え、
非課税財産を差し引きします。

そして配偶者控除の適用のある場合は最高2,000万円を控除し、さらに基礎控除額110万円
を控除したものが控除後の課税価格になります。

この控除後の課税価格に贈与の税率を適用したものが贈与税額となります。

贈与税の計算の流れは以下の通りです。

• 課税価格＝本来の贈与財産＋みなし贈与財産ー非課税財産
• 贈与税額＝(贈与価格ー基礎控除額および配偶者控除額)✕税率

また贈与税の税率については以下の通りです。

基礎控除後の課税価格	税率	控除額
200万円以下	10%	ー
200万円超〜300万円以下	15%	10万円
300万円超〜400万円以下	20%	25万円
400万円超〜600万円以下	30%	65万円
600万円超〜1,000万円以下	40%	125万円
1,000万円超	50%	225万円

贈与税の配偶者控除

贈与税の配偶者は一定の要件のもとに配偶者から移住用不動産またはその購入資金を贈与された場合に贈与税の課税価格から基礎控除の他に2,000万円控除できる規程です。

贈与税の配偶者控除を受けるための要件は次の通りです。

• 婚姻期間が20年以上であること
• 居住用不動産または居住用不動産を取得するための金銭の贈与であること
• 取得の翌年3月15日までにその住居用不動産に居住し、その後も引き続き居住する見込みであること
• 一定の事項を記載し、一定の書類を添付した申告書を提出すること

直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の非課税制度

父母や祖父母などの直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた受贈者が、贈与を受けた年の翌年3月15までにその住宅取得等資金を自己の居住用の一定の家屋の新築もしくは取得または一定の増改築等の対価に充てて、その家屋に同日までに居住、または同日以降遅延なく居住することが確実であると見込まれる時には、住宅取得等資金のうち一定額について贈与税が非課税となります。

相続時精算課税制度の概要

生前贈与を受ける際、この制度を選択した場合、その贈与時に贈与財産に対して贈与税を支払い、その後の相続時に生前の贈与財産を相続財産に加え相続税を計算し、生前贈与の時に支払った贈与税を相続税から控除して生産する制度が相続時精算課税制度です。

• 相続時精算課税制度の適用対象者
  • 贈与者が65歳以上の親、受贈者が20歳以上の子である推定相続人
• 特別控除額
  • 受贈者単位で2,500万円まで
  • 複数年の贈与については合計が2,500万円に達するまで
• 適用税率
  • 適用税率は特別控除額を超える部分に対して一律20%

条件次第では上手く活用できる精度なので、少し複雑ですが、できれば覚えておきたい精度です。

住宅取得等資金贈与に係る相続時精算課税制度の特例

20歳以上の子である推定相続人が自己の居住用である一定の住宅を取得するための
資金贈与を受けた場合には贈与者の年齢要件が無く、親が65歳未満であっても相続時精算課税を適用することができます。

相続についての法律と税金

相続とは人の死亡によって、その者に属した財産およびその権利を特定の人に承継させることをいいます。

法定相続人

法定相続人とは非相続人の財産を引き継ぐことのできる一定範囲の人のことで、法律上相続人と規定されているものです。

法定相続人の順位は以下の表の通り第1位から第3位まで定められています。

配偶者は常に相続人となり第1位〜第3位の相続人がいる場合、それらの者と同順位で相続します。

上の順位に相続人がいない場合には次の順位の者が相続人となります。

相続人の順位

第1順位	子
第2順位	直系尊属
第3順位	兄弟姉妹
常に相続人	配偶者

相続分

相続人が複数いる場合に相続人それぞれが財産を相続する割合のｋとを相続分といいます。
相続分には指定相続分と法定相続分があります。

指定相続分

被相続人は遺言によって相続分を指定したり指定することを第三者に委託できます。指定相続分は法定相続分に優先して適用されます。

法定相続分

遺言による相続分の指定がない場合は民法で定める相続分によることになります。これを法定相続分といいます。

法定相続分は以下のようになります。

• 配偶者と子が相続人…配偶者(1/2)、子(1/2)
• 配偶者と直系尊属が相続人…配偶者(2/3)、直系尊属(1/3)
• 配偶者と兄弟姉妹が相続人…配偶者(3/4)、兄弟姉妹(1/4)

遺留分

相続において被相続人に関わる一定の財産のうち、一定の相続人それぞれが自らその権利を思考すれば必ず取得できる財産の範囲のことを遺留分と言います。遺留分は配偶者、子、直系尊属に認められており兄妹姉妹には認められていません。

遺留分減殺請求権

遺言による指定や遺贈、生前贈与によって遺留分が侵害された場合、遺留分権利者は遺留分の限度に達するまで贈与や遺贈などを減災して取り戻すことができます。これを遺留分減殺請求権といいます。

成年後見制度

成年後見制度とは精神上の障害により判断能力が不充分であるため、法律行為をするための意思決定が困難な状態にある人を支援し、その権利擁護を図る制度です。

成年後見制度には法定後見制度と任意後見制度があります。
法定後見制度には後見、補佐、補助の類型の制度が設けられています。

相続税の納税義務者

相続または遺贈により財産を取得した場合にかかる税金が相続税です。

相続税の課税財産

相続税の課税財産には本来の相続財産とみなし相続財産があります。

本来の相続財産

本来の相続財産とは相続や遺贈により取得した一切の財産で金銭に見積もることが可能な経済的価値の有るものすべてをいいます。

みなし相続財産

本来の相続財産ではなくても相続税の計算上、経済的にみて相続や遺贈により取得したものと同じ効果がある場合には相続や遺贈により取得したものとみなされ相続税が課税されます。これをみなし相続財産といいます。例えば死亡保険金や死亡退職金などを受け取ったときがこれにあたります。

相続開始前3年以内に被相続人から贈与を受けた財産

相続開始前3年いないに被相続人から贈与により取得した財産がある時、贈与時のその財産の価格を相続財産として加算します。そしてその贈与により取得した財産について課せられた贈与税がある時には相続税額から控除されます。

相続税の計算

相続税の計算の全体の流れは次の通りです。

1. 課税価格の計算
2. 相続の総額の計算
3. 各人ごとの納付税の計算

遺産に係る基礎控除額の計算

課税価格の合計から次の計算に酔って計算した基礎控除額を除外し、課税遺産総額を算出します。

• 遺産に係る基礎控除額＝3,000万円＋600万円✕法定相続人の数

基礎控除額の計算においては相続の破棄があった場合でもその破棄がなかったものとして計算します。

相続税の総額の計算

課税遺産総額から相続税の総額を算出しますが、法定相続分で仮分割し仮分割した金額を本に相続税の総額を計算します。

法定相続分に応ずる取得金額	税率	控除額
1,000万円以下	10％	ー
1,000万円超〜3,000万円以下	15％	50万円
3,000万円超〜5,000万円以下	20％	200万円
5,000万円超〜1億円以下	30％	700万円
1億円超〜2億円以下	40％	1,700万円
2億円超〜3億円以下	45％	2,700万円
3億円超〜6億円以下	50％	4,200万円
6億円超	55％	7,200万円

なお配偶者については被相続人死亡後の配偶者の生活への配慮などから税額の軽減の規程が設けられています。

相続税の申告と納付

課税価格の合計額が基礎控除額を超える場合、相続税の申告書を提出しなければなりません。

申告書の提出期限

申告書を提出する場合は相続の開始が会ったことを知った日の翌日から10ヶ月以内に原則として被相続人の死亡時における住所地の所轄税務署長に提出する必要があります。

所得税の準確定申告

相続の開始が会ったことを知った日の翌日から4ヶ月以内に所得税の申告・納付をしなければなりません。

納付方法

納付方法は金銭による一括納付が原則ですが相続税については延納や物納が一定の要件のもとに認められています。

不動産の相続財産の評価

不動産の相続財産の評価については以下のような項目がポイントになります。

評価の方式

宅地の評価方式には路線価方式と倍率方式の2つがあります。

路線価方式は市街化的形態を形成する地位にある宅地を評価する場合に倍率方式はそれ以外の地域を評価する場合に用います。

いずれの方式で評価するかは各国税局において地域ごとに定められています。

路線価方式

路線価方式とは宅地の面する路線ごとに定められた路線価を基礎として補正率や加算率などを使って評価額を求める方式です。

路線価(その道路に面している標準的な宅地1㎡辺りの千円単位の価格)が付された地域の宅地を評価する場合には評価する宅地の面する路線の路線価をもとに評価します。

倍率方式

倍率方式とはその宅地の固定資産税評価額に国税局長だ定めた一定の倍率を乗じて計算した金額により評価する方式です。

宅地の上に存する権利等の評価

それぞれの評価額については以下と通りです。

借地権(普通借地権)

借地権の評価額は次の計算式で求めます。

• 借地権の評価額＝自用地評価額✕借地権割合

貸宅地

貸宅地の計算額は次の計算式で求めます。

• 貸宅地の評価額＝自由地評価額ー借地件の評価額

また次のように言い換えることもできます。

• 貸宅地の評価額＝自用地評価額✕(1ー借地権割合)

貸家健付地

貸家健付地とは土地所有者が建物を建築し、その建物を賃貸している場合の敷地のことをいいます。次の計算式で評価します。

• 貸家健付地の評価額＝自用地評価額ー(自用地評価額✕借地権割合✕借家権割合✕賃貸割合)

また次のように言い換えることもできます。

• 貸家健付地＝自用地評価額✕(1ー借地権割合✕借家権割合✕賃貸割合)

建物の評価

建物は次のように評価します。

自用家屋の評価額

• 自用家屋の評価額＝固定資産税評価額✕1.0

貸家(借地用建物)の評価額

• 貸家の評価額＝固定資産税評価額✕(1ー借家権割合✕賃貸割合)

相続対策(不動産の相続対策・相続と保険の活用)

不動産の相続対策および保険を活用した相続対策には次のような対策が考えられます。

贈与による対策

贈与を活用することによって相続発生前に本人から相続予定者等に資産を移転することができ、将来負担すべき相続税額を減少させ相続税の納税資金を軽減させることができます。

贈与税の配偶者控除を使えば配偶者から居住用不動産またはその購入資金を贈与された場合に一定の予見を満たせば贈与税の評価価格から基礎控除の他に2,000万円控除できます。

また生前贈与を受ける際、相続時精算課税制度を選択するのも節税対策として有効な場合があります。

課税価格対策

宅地等の購入予定がある場合には購入予定額と宅地の相続評価価格を比較し後者のほうが低い時には宅地に換えておいたほうが相続税上は有利になります。

また更地の土地の相続税評価額と賃貸物件の建物が立っている土地の評価額は他の条件が一定ならば賃貸物件の建物が建っている土地のほうが貸家建付地として評価が低くなります。

保険の活用

生命保険金はみなし相続財産として相続の課税対象となりますが、死亡保険金の非課税限度額が設けられていますので、この規程を利用した対策があります。

また被相続人の死亡により生命保険金が支払われるように生命保険に加入しておけば容易分割資産として現金を取得できるので遺産分割の対策となります。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

• 弁護士
• 税理士
• 住宅診断士
• 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーについては以下のページでもう少し丁寧にまとめています。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

3級FP技能検定を受験しました

会場で最初に思ったことはとにかく若い受験者が多いです。ざっと見た感じでも80%近くが大学生のようで男女比率は半々くらいでした。

試験の内容についてはインターネットや本で過去問題が公開されているので、ほぼ想定通りで難易度も高くなかったです。

一日を通して、午前中は学科、午後から実技の試験で、昼休みはみんな試験会場前の広場で最後の追い込み(最終確認)をしたり、午前の試験についておしゃべりしてました。

ちなみに学科と実技を別日程で受けることも可能ですがファイナンシャルプランナーの3級は難易度が高くないため是非とも学科と実技を併せて同じ日に受験することをオススメします。

特に「実技は大丈夫と思うけど、学科が微妙だねぇ…」と言う声が多く聞こえ、僕も内心そう思いました。実技に関しては、受検中に合格を確信しましたが、学科は結構悩まされました。

当日の17:30にはインターネットで模範解答が発表されるので、個人で答え合わせを行います。結果、実技試験は満点。学科試験に関しては多分75%程の正解率でした。

正式な結果が出るまで安心できませんが、良い結果が出そうです。

ちなみに3級FP技能検定の試験の範囲は以下の6項目です。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

試験範囲は広いものの難易度はそれ程難しくありません。

3級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(マークシート形式)	20問	60分	60点以上(100点満点)

なお2級FP技能検定の試験範囲も3級FP技能検定とほぼ同じですが、問題の難易度が難しくなるようなイメージです。

FP3級に合格しました

その後、正式な結果を確認し無事ファイナンシャルプランナー3級に合格したことを確認しました。

試験全体を通して、やはり良い試験だと思います。

浅く広く内容が網羅されているので、今回購入した参考書は今後も何度も読み返すことになるはずです。

難易度からして就職などにはそれ程役に立たないかもしれませんが、社会保障や税金など絶対に覚えておくべき内容が沢山あります。

肩書きではなく自己啓発で学ぶのであれば、悪くない内容だと思います。

AFPの取得を目指します

その後、日本FP協会主催の「3級からのステップアップ無料ガイダンス」に参加しました。

他のファイナンシャル系の勉強会に比べると若い方や女性も多かったです。

簡単な流れとしては、FP関連の資格概要の説明から始ましました。

3級取得後のステップアップとしては、引き続き2級、1級と取得を目指す以外に、日本FP協会が独自に認定している資格、「AFP」と「CFP」取得を目指す人も多いそうです。

AFPは国内ライセンスなのに対して、CFPは国際的に通用する資格です。

ちなみにAFPを取得するには以下の2点を両方クリアしている必要があります。

• 2級FP技能検定の合格
• AFP認定研修の修了

AFP認定研修自体はしっかりと時間を書けて学習を行えば必ず修了できるので、2級FP技能検定に合格することができる人ならAFP認定は可能と言うことになります。

※画像の出典は日本FP協会のサイトからです。

AFP認定者になるには | 日本FP協会

www.jafp.or.jp

講師の方が「FPとして独立するのであればCFPくらい取得してた方が良いでしょうね」と話していましたが、それぞれの分野ごと(不動産や金融など)に資格に合格する必要があり、信頼はあるもののかなり取得が難しそうです。

一方、AFPはFP2級の取得に加え、日本FP協会の認定機関によるAFP認定研修を受講・修了すれば取得できます。

上記の資格取得者は、日本FP協会への会員登録を行えば、定期的な情報発信を受けたり、会員限定のセミナーや交流会でFP同士での人脈づくりの機会もあるそうです。こういう交流会ってどうなんでしょうね。。

ちなみに会員登録には入会金と年会費が必要です。また資格を保持し続けるには継続的な学習が必要で、期間ごとに一定単位を取得しないといけないそうです。

継続的な教育を義務付けることで、資格の価値(ブランド)を保ち続けるそうです。

だけど、個人的には不動産投資をする上でも税金面なども含め、あまり有識者に恵まれていないので少し楽しそうかなと思いました。

とりあえずはFP2級の取得を目指してみます。

FP2級はFP3級と比べ、範囲は大きく変わらないが、ある程度深い知識が必要のようです。

ガイダンス後半には、資格取得を支援するFP専門校や通信講座受講を呼びかける宣伝のオンパレードです。

大好評のようですが受講費が高いのでとりあえず僕は独学で頑張ろうと思います。

初心者が独学で日本FP協会国内ライセンスのAFPを取得するまで

先日、日本FP協会の国内ライセンスAFPを取得しました。これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーと...

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2020.12.22

これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

• 弁護士
• 税理士
• 住宅診断士
• 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーについては以下のページでもう少し丁寧にまとめています。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

ファイナンシャルプランナー試験について

その後、ファイナンシャルプランナー試験の3級および2級を受験することになります。

試験の範囲は以下の6項目です。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

試験範囲は広いものの難易度はそれ程難しくありません。

3級FP技能検定の難易度について

3級FP技能検定の難易度はとても低いです。

個人的な感想としては試験範囲内を網羅的に1ヶ月程余裕を持って勉強すれば合格できます。

実施の時期によって若干結果が違うようですが平均するとおよそ80%程の合格率のようです。

ただし将来的に2級FP技能検定の受験を検討する場合は3級FP技能検定の内容をしっかり理解し、全ての問題に正解するつもりで取り組むことをオススメします。

3級FP技能検定と2級FP技能検定については難易度こそ違うものの試験範囲としてはほとんど同じです。なので3級FP技能検定の理解度が高ければその分、2級FP技能検定を受験する際の勉強が楽になります。

3級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(マークシート形式)	20問	60分	60点以上(100点満点)

2級FP技能検定の難易度について

2級FP技能検定の難易度については3級FP技能検定と比べると当然難易度が高くなります。

実技試験については3級FP技能検定がマークシード形式だったことに対し2級FP技能検定は記述形式になります。

また制限時間も大きな壁になります。制限時間自体は3級FP技能検定が60分なのに対して2級FP技能検定は90分と30分長くなっていますが、その分問題数が増え難易度も高くなっています。

あくまでも個人的な感想ですが、2級FP技能検定の実技試験については十分に見直す時間は無いと考えておいた方が良いかもしれません。

2級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(記述式)	40問	90分	60点以上(100点満点)

独学でも十分に合格できる試験

FP技能検定については専門学校や通信講座などさまざまな受験対策が行われていますが、独学での学習でも十分に合格が可能です。

金融資産や相続関係(評価額)については少し複雑な計算(方程式？)内容を理解する必要があります。

あくまでも試験の合格を目指すことが目的であればどうしても理解できない問題はあえて諦めても十分に合格は可能です。

AFPの難易度について

AFPを取得するには以下の2点を両方クリアしている必要があります。

• 2級FP技能検定の合格
• AFP認定研修の修了

AFP認定研修自体はしっかりと時間を書けて学習を行えば必ず修了できるので、2級FP技能検定に合格することができる人ならAFP認定は可能と言うことになります。

※画像の出典は日本FP協会のサイトからです。

AFP認定者になるには | 日本FP協会

www.jafp.or.jp

AFP認定を受けるには日本FP協会に加入する必要がある

AFPの試験に合格すると日本FP協会に加入する必要があります。

資格認定会員の会費は入会金10,000円、年会費12,000円です。

またAFP認定者には常に最新のFP知識を維持するために2年ごとに15単位以上の学習(継続教育)を履修する必要があります。

単位を取得するには勉強会に参加したり継続教育試験に合格する必要があります。

継続教育の試験については最新の法改正などが中心に出題されることもありますが、出題範囲が公開されており(つまりカンニングできるため)難易度自体はそれ程難しくありません。

ただし勉強会に参加するにしても継続教育試験を受験するにしてもやはりそれぞれ個人での費用負担があるためAFP認定を維持するためには年会費の12,000円以外にもお金が必要になります。

AFP認定者になるメリットは？

日本FP協会のサイトではAFP認定者になるメリットとして以下の4点が挙げられています。

専門家としての信用や信頼性が高くなる

AFP認定の前提条件として国家資格であるFP技能検定を取得しているため専門家としての信用や信頼性が高くなります。

また2年ごとに資格更新制度が設けられているため、ある程度最新の知識を保有していると判断されます。っと言うか自ら主張する感じです。

弁護士や税理士などの士業と比較すると資格取得までの道のりは比較にならない程簡単ですが、一般的なライフプランニングを行う上では十分に役に立つ資格だと思います。

FPに関する最新情報を入手しやすくなる

AFPの認定を受けると以下のポイントがついてきます。

• FPジャーナル(会報)
• 会員ホームページ(Myページ)

FPジャーナルは登録した住所に毎月送付されてくる月刊誌です。さまざまなテーマを深掘りする特集記事、最新の経済ニュースやマーケット情報などが掲載されています。

あくまでも個人的な感想ですが、日本FP協会の年会費12,000円はほぼこのFPジャーナルの費用(1,000円✕12ヶ月)と言っても良いと考えています。

また会員ホームページは継続教育テストの受験、取得単位の確認などが行なえます。

また過去の継続教育テストの内容や特集記事などもインターネットで閲覧できます。

人脈作りがしやすくなる

AFPに認定されると人脈づくりの面でも以下のようなポイントがついてきます。

• 支部主催セミナーや交流会への参加
• スタディ・グループへの参加

人脈作りについては人それぞれ考え方があると思います。闇雲に名刺交換をして知り合いを増やしても意味が無いですし自分から積極的に交流をしなければ良い関係性を築くことは難しいです。

ただこれらの勉強会に参加することでファイナンシャルプランナーだけでは無く、その他の専門家と親しくなることもできるため考え方次第ではビジネスチャンスに繋がるかもしれませんね。

FPとしての知識が自分や家族のライフプランにも役に立つ

これはわざわざAFPの認定を受ける必要はありませんが、FP技能検定の勉強を進める中で身につけた知識は自分や家族のライフプランにも必ず役に立ちます。

またAFP認定研修ではFP技能検定の試験範囲とは別に提案書の作成力が求められます。

これらの知識を実際に自分の家計に置き換えていろいろと分析すると問題点や節約できるポイントなどが具体化し、長期的に考えると大きな成果に繋がると思います。

ファイナンシャルプランナー試験を学んで良かったこと

FP技能検定を受験するかしないかに限りませんが、ファイナンシャルプランナー試験を受験するに辺り学んだことで良かった点は「不動産経営に関わりのある知識を体系的に得られる」ことです。

FP技能検定の試験範囲のうち、1/3程は不動産経営に関わる内容だと思います。

中でも以下の3項目については不動産経営に直結します。

• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業継承

資格を取得する必要はありませんが不動産経営初心者の方には効率良く知識を得られるためほとんど学習が苦痛になりません。

これから不動産経営を考えている方にはとてもオススメな試験だと思います。

人脈という言葉自体、余り良いイメージを持たれるかもしれませんが、家主として悩みがあったり対処方法が分からない場合、意外と相談できる相手は少ないものです。

今回は僕も2014年から参加している「がんばる家主の会」について解説します。

まず最初にお伝えしておかないといけないこととして、がんばる家主の会のような非公開コミュニティの場合、そこで入手した情報をブログやSNS等で発信することは基本的に禁じられています。そのため、この記事でご紹介できる情報としては公式サイトで一般向けに公開されている内容や、僕の個人的な考え方に留まってしまいます。

ただ、それでもコミュニティ内での取り組みや、実際に参加した感想などが体系的にまとめられている情報は少なく、これから家主として、どこかのコミュニティや勉強会に参加したい方にはある程度、価値のある情報だと思います。

がんばる家主の会

「がんばる家主の会」は大阪を中心とした賃貸経営をお互い学びあう積極的な家主の集まりです。

ganbaru-yanushi.net

がんばる家主の会の魅力とは？

僕が初めて参加させて頂いた2014年でも既に200人を超える程の会員数でしたが、現在、2019年では540人を超える関西最大の大家コミュニティです。

がんばる家主の会の特徴を簡単にまとめてみます。

• 毎月1回の勉強会を大阪市内で開催(土曜日or日曜日)
• 入会条件を満たせば誰でも参加できる
  • 賃貸物件を所有している人
  • 賃貸物件を経営、または管理に関与している人
  • 将来的に相続等により賃貸物件を所有、経営、管理する予定の人
• 不動産経営に関わる個人(またはグループ)が講義を実施
  • 販売会社、建設会社
  • 物件管理会社、賃貸管理会社
  • 金融機関、保険会社
  • 税理士、会計士、ファイナンシャルプランナー
  • インテリアコーディネーター、カラーコーディネーター
  • 現役大家、がんばる家主の会の会員
• 本編終了後、懇親会を開催しているのて関係者間での交流が図れる
• 勉強会内容のSNSやブログなどによる発信は原則禁止
• 業者による商品紹介などはあるが強引な勧誘はNG
• 毎回、数名〜十数名程の新規会員が入会している
  • 新規会員をフォローする仕組みがあり初参加でも安心できる
• その他、さまざまな取り組みやイベントが定期的に実施
  • メーリングリストによるメンバー間での相談、情報共有
  • 毎月1回、派生イベントであるマネ～だ塾の開催(平日夜)
  • 物件見学会、海外物件視察ツアー
  • 取材やインタビューの依頼
• 参加費は勉強会が1,000円程、懇親会が4,000円〜5,000円程

入会の条件は「賃貸物件を所有している」または「賃貸経営や管理に関わっている」ことなどが定められているため、基本的には物件を取得する前での入会は難しいかもしれません。ちなみに、新規入会の方達の話を伺うと、以下のような悩みを持たれている人が多い印象です。

• 相続により賃貸物件を取得したがどのように経営したら良いのか分からない
• 賃貸物件を所有しているが空室問題が深刻であり有識者に相談したい

ただし、共通して言えるのは参加者の方はとても勉強熱心な方が多く、僕のような小規模大家の悩みや相談にも丁寧に答えてくれます。中には不動産投資系の雑誌にインタビュー記事が掲載されている方や賃貸経営の大規模なイベントで講師をされている方もおり、まさに関西を代表する大家さんも一定数おられます。

ちなみに、これから参加したいと考えている方は、是非、名刺を作って参加することをオススメします。初対面の人との会話でも名刺があるのと無いのとでは全然違いますよ。

勉強会の重要性

賃貸経営者として勉強会に参加する理由はさまざまだと思いますが、僕個人的には以下の3点は特に大きなメリットだと思います。

• 地域に密着した意見が聞ける
• 営利目的ではなく中立的な意見が聞ける
• 雑談ベースで情報共有ができる

これらはがんばる家主の会に限った話では無く、その他の家主の会でも共通して言えることだと思います。一つずつ解説していきます。

地域に密着した意見が聞ける

書籍やインターネットで良い情報を見つけても、それは比較的、都心部や一部の地域に片寄った情報が多いです。

ですが、やっぱり地域が違えば情報の有用性は大きく変わりますし、仮に多くの地域で共通するような情報であったとしても「自分には当てはまらない条件」だと無意識に除外してしまうかもしれません。

また、インターネットの場合、一昔前に有効だった情報なども掲載され続けてしまうので、今の時代にはマッチしないかもしれません。

「不動産経営は長期的な視点で考えるため、時代に左右される小手先の情報だけではダメだ」と指摘を受けるかもしれませんが、それはあくまでも物件を購入する前の話であり購入後の物件に対する対応としてはある程度、時代のニーズを見極める必要があります。

それに対して、地域の勉強会には結構ご近所さんが多かったりするので、自分以上にその地域に詳しい方からの「生の意見」が聞けるため、信憑性も増しますし、より具体的な対策がイメージできるはずです。

営利目的ではなく中立的な意見が聞ける

不動産会社や専門家へ相談した場合、相手もビジネスであるため少なからず金銭的な感覚が頭をよぎります。ですが、コミュニティ内での意見交換であれば、気軽に中立的な意見が聞けるため、その中で「自分にとって良い情報」、「自分が信用できる情報」を探し出せば良いです。

また、地域密着型の勉強会ではサービスやイベントの紹介などはありますが、基本的に営利活動をNGとしているところが多いため、過剰な営業や勧誘を受けて不快な思いをする心配も少ないはずです。少なくとも、僕はがんばる家主の会に参加して5年以上経ちますが、強引な営業や勧誘を受けたことは一度もありません。

販売会社が開催する勉強会を批判するつもりはありませんが、物件を販売することを目的としている会社では、どうしても自分にとって優位な方向に導いたポジショントークになってしまいます。

雑談ベースで情報共有ができる

勉強会の後には「懇親会」が用意されていることがほとんどで、参加者の方たちと食事をしながら情報交換をしたりします。

不動産会社や専門家の場合、それぞれの立場があるため発言の一つ一つに責任が伴います。例えば自社の不利益になるような、立場上言いたくても余り言えない内容もあるかもしれません。ですが、懇親会の場では、良い意味で発言に大きな責任が伴わないため、よりざっくばらんな情報交換ができるかもしれません。

あくまで最後に何かを判断するのは自分ですが、懇親会などの「オープンな場」では、大勢の参加者との意見効果ができるため、メンバー間で相互に指摘や共有し合うこともできます。

勿論、情報を欲しがるだけの「クレクレ君」のようなマインドは良く無いので「自分も何か提供できないか？」という考えは必要ですし、そのような意識があれば自然と日頃の振る舞いも変わります。

空室が続くと焦りがちになってしまうかもしれませんが、このような参加者同士の交流を目的とした集まりであれば、現状の空室を埋めること以上に、今後の長い大家さんとしての経営の中で、きっと心強い味方になってくれると思います。

少し他力本願に聞こえてしまいますが、大切なのは一人で頑張って努力することでは無く周りに助けてもらってでも空室を埋めたいという気持ちです。

不安を誰かと共有できた時には自然とモチベーションも上がってきますよ。

最短距離で成功するには？

一つの課題を解決する際、参考書やインターネットを上手く活用すればある程度適切な情報が見つかります。

ただ、投資や融資などについては参考書やインターネットなどでは、中々ベストな情報にアクセスすることは難しいです。

賃貸経営も信頼関係が大切

先輩大家の方と信頼関係を築くことができれば、良質な情報に辿り着けたり、いわゆる「コネ」や、業界に精通したプロしか知らない「合法的な裏技」なども教えて頂けるかもしれません。

「コネ」自体は消耗品ではありませんが、信頼関係が蓄積されている事が前提です。

仮に誰かの紹介により優遇金利での融資を受けれたとしても、もし返済が遅延したりすると紹介者してくれた方にもご迷惑を掛けます。仮に金銭的な損害は無いとしても金融機関側からすれば紹介してくれた方の信頼間は下がります。

縁があって知り合った方の知識をお借りしたり特別に紹介して頂くと言う事は、今までその方が長い時間とコストを掛けて手に入れた情報や既得権を瞬時に手に入れる事にもなります。

つまり「学びや信頼関係のショートカット」になる訳です。

それには相応のリスクが掛かり情報の取り扱いには細心の注意が必要です。

勉強会に参加する時の注意点

不動産や金融系の場合、講師の方は、ご自身の立場を超えた上で大切な情報を提供してくれています。そして、そこには講師の方とコミュニティとの間で一定の信頼関係が築けているからこその情報も含まれます。

中には今現在も現役で活躍されている不動産会社の方や税理士、銀行員の方もおられ、とても精度の高く、今すぐにでも使えるお宝情報も含まれます。そして、その「限界ギリギリの情報」を提供できることが、インターネットや書籍では得ることのできない、地域コミュニティの存在価値になります。

僕自身も何度もこのような勉強会に参加させて頂き「他では聞けない(入手できない)価値ある情報」を得ることができていますし、中には「この話だけは秘密でお願いしますね。僕の立場がヤバくなってしまうので(汗)」っと言うようなウラ情報を提供して下さる方もいます。ただ、その代償としては高いコンプライアンスの意識が問われ、機密情報や非公開情報の取り扱いには注意が必要です。

細かな内容はコミュニティによって異なりますが、多くの場合、配布資料は外部公開は禁止(非公開)ですし「撮影禁止」「録音禁止」「SNSでの情報発信禁止」などルールとして明記されていることも多いです。

がんばる家主の会で得たもの

がんばる家主の会に参加する以前の僕としては、どうしても物事を相談できる相手に限りがあり、課題を克服したり、疑問を解決する手段も乏しかったです。

ですが、がんばる家主の会に参加したことによって以下のような良いことがありました。

• 大家同士での人間関係ができた
• がんばる家主の会以外の情報収集の手段が増えた
• 成功している人の価値観や考え方が少しだけ(本当に少しだけ)理解できた

僕は積極的に良質な人間関係を拡大していくことは余り得意ではありませんが、何か問題があった時に、誰か相談できる相手がいるのか？いないのか？では、精神的にも大きな違いがあります。

もし賃貸経営で問題を抱えている家主の方であれば、一度、検討してみても良いと思います。

数ある生活費の中でも家賃などの固定費は最も大きなバリュームを占めているので、この辺りのコストを経費として計上することができれば大きな効果が得られます。

ただ「一体どこまでの範囲を経費として計上できるか？」は少し悩ましいところです。

最近ではフリーランスや在宅のような主にIT系の事業を経営されていたりSOHOの形態で働いている方を中心に少し気になるところかもしれないですね。

そもそも経費とは？

経費とは売上を稼ぐ(所得を得る)ために必要となったお金のことです。

例えば不動産で所得の場合は仲介会社や管理会社に支払う手数料だったり、物件をメンテナンスするための維持管理に掛かるお金のことです。

一方、個人事業主として所得を得るためには、仕事で利用するパソコンや知識習得のために必要となった参考書の購入費や勉強会の参加費なども経費として計上できます。

IT関係の事業(フリーランスなど)であれば経費として計上できるお金は限られるかもしれませんが、個人事業主の中でも飲食店や美容室などを経営する場合はその作業を提供するためのスペースが必要になり、その賃料を経費として計上することができれば、利益を圧縮し税金や社会保険料を抑えることができそうです。

事業部分の割り合いを明確に証明することが大切

自宅兼事務所の家賃や管理費、その他の公共料金(光熱費)などを経費として計上する場合、一概に「10%までは経費として計上できる」というような基準はありません。

事業内容によってもケース・バイ・ケースなので自宅の一部分を事業のために使用しているのであればその部分を明確にした上で必要経費として計上する必要があります。

その中で大きなポイントは業務への必要性と範囲(床面積)が明確になっていることです。

言いかえれば「この部屋は事業専用の部屋」と定義できてさえいれば問題ありません。

逆に一般的な生活費であるいわゆる「家事関連費」は経費に含まれないので、その辺りの切り分けが難しいです。

賃貸物件の事業部分を経費計上する場合

賃貸物件を借りている場合は以下のような項目について「事業として利用した」ことを証明することになります。

• 家賃
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として活用している場合、家賃や管理費のように実際に支払っている金額が計算基準となるため自己所有物件を事業部分として活用している場合よりもシンプルでイメージしやすいかもしれません。

自己所有物件の事業部分を経費計上する場合

一方、自己所有物件を事業部分として利用する場合には以下の項目について意識することになります。

• 住宅ローンの金利
• 減価償却費
• 固定資産税
• 火災保険料、地震保険料
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として利用する場合に比べて一番の大きなポイントは、月々の返済する家賃では無く、減価償却費が基準となるところです。

減価償却とは複数年利用し続ける一定金額以上の資産に対して、耐用年数(減価償却期間)に応じて少しずつ経費として計上する考え方のことです。

自己所有物件の場合は物件購入時に支払う頭金の金額や月々の返済計画によって、仮に同じような物件を購入した場合でも返済額が大きく変わってしまうからなんですね。

自己所有物件を事業部分として利用する場合は、減価償却費や固定資産税など普段意識しない項目が含まれてくるため少し複雑なイメージになるかもしれません。

細かな考え方については税務署に直接相談するのが一番間違いないと思います。

なお、減価償却費の経費計上についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

事業内容や個人の使い方で認定の可否が分かれる

賃貸物件か自己所有物件かによって必要経費として認められる項目に違いがあることを説明しましたが、それ以外にも事業内容や個人の使い方によって必要経費として認められる範囲が変わります。

例えばIT関係の事業をしている場合、「電気代」は事業を行うために必要と認められるはずなので、その一部を経費として計上することができそうです。

ですが、一方「ガス代」についてはどうでしょうか？

一般的なIT関係の事業ではガスを利用する可能性は低いですよね。

そのため経費として計上する場合は、その項目の正当性をちゃんと説明できないと、税務署から指摘を受けた時に回答に困ってしまします。

これが飲食関係の仕事であれば「ガス代」も調理をするために必要になるため必要経費として十分に認められるはずです。

利用目的を基準として3つの区分に分けられる

ここからは賃貸マンションの場合も自己所有物件の場合も基本的な考え方は同じです。

それぞれの利用目的に応じて大まかに以下の3つの区分に分けて考えることができます。

• 事業所部分(仕事で必要となるスペース)
• プライベート部分(寝室や浴室などスペース)
• 共有部分(トイレや廊下など仕事でもプライベートでも利用する部分)

事業所部分とプライベート部分はその名前の通りなので、事業所部分と明示できる部分(床面積)が経費の対象となります。共有部分とは事業所としても私生活でも使用する空間の事で主にトイレや廊下などが含まれます。

計算方法としては事務所部分の面積とプライベート部分の面積の比率を掛けることになります。部屋全体のうち、事業所部分の面積が20%なのであれば、共有部分は実際の共有部分の面積に20%掛け算した面積になります。

ただ「明確に定義する」とは言うものの「ダイニングでは何があっても絶対に仕事をしないのか？」と言えばそうでも無い訳で、厳密にどうかと言うよりは規模にもよりますが、常識的な範囲で無理の申請をすることの方が重要のようですね。

計算方法についてはこちらのサイトがとても丁寧で分かりやすかったです。

http://www.sumoviva.jp/trend-tips/20150224_289.html

www.sumoviva.jp

客観的な説明ができるかがポイントになる

事業に直接関連する項目を客観的に説明できれば経費として計上可能となります。言いかえれば税務署の方を上手く納得させられるかどうかなので「事業と関係がある」ことを説明できる金額分であれば仮に説明(お尋ね)を求められたり、税務調査が入ったとしても問題無いです。

ただ、事業所部分は言いかえればオフィス扱いなので、プライベートな私物を置いておくのは余り良く無いです。万が一税務調査が入った際も信憑性を疑われるかもしれません。

注意点としては不動産経営の場合は事業的規模に満たない場合は、減価償却費、借入金利子、固定資産税のような直接経費以外は認められないケースあったり、個人事業の場合も確定申告を青色申告で行なっていない場合は何かと不利になると言う情報もあるため、客観性を保つためにも確定申告は青色申告を選択するべきですね。

ちなみに平成25年には個人事業主の方に対して東京地方裁判所にて「必要経費として認められない」との判決が出たこともありました。

住宅ローン減税利用時の注意点

また新築または築浅物件で住宅ローン減税の利用している場合はもう少し注意が必要です。

住宅ローン減税とは銀行などの金融機関から住宅ローンを利用し自身の入居用としての住宅を購入する場合に負担を軽減してくれる制度です。

具体的には年末時点でのローン残高に対して1%分を10年間納めた税金(所得税および住民税)から控除してくれます。そして、この制度は新築物件だけではなく中古物件にも適応されますし、規模によってはリフォームなどの場合にも適応されます。

住宅ローン減税が適応されるかについてはかなり細かい判断基準がありますが、新築や比較的築浅の物件購入であれば基本的には適応されるはずです。

全て把握するのは大変ですが、主なポイントはこんな感じです。

• 年間合計所得が3,000万円以下
• 住宅ローンを10年以上借入れる
• 床面積が50㎡以上
• 木造は築20年まで
• コンクリート造は築25年まで
• リフォームは増改築費用が100万円以上
• 物件購入の上限額は4,000万円まで

そもそも住宅ローン減税は自分が住むために購入したマイホームに対して減税される仕組みなので事業所や投資用マンションなどには適応されません。ただし事業所部分の割合が10%未満の場合は全額を住宅ローン控除の対象とすることが可能です。

また、事業所部分の割合が50%未満の場合は問題ありませんが、それ以上の場合は住宅ローン減税の適応を受けることができません。

住宅ローン減税使用時の事務所費の経費計上割合

事業割合(面積)	住宅ローン控除適応割合
10%以下	住宅ローン減税全額適応
10%以上〜50%未満	事業割合に応じて適応
50%以上	住宅ローン減税適応外

なので、その場合は余り事業所部分として沢山の経費を計上することにこだわらず、住宅ローン減税も考慮した上で最も大きな減税につながるようにバランスを工夫する必要があります。

このようなことを調べていると、どうしても税務署にビビッてしまいますね。

指摘されないように安全に申請するのか、少しでも正しく経費を計上するために攻め(？)の申請をするのかは個人ごとの性格にもよりますが、この先見直すタイミングは何度もあるはずなので、覚えておいて損は無い情報だと思いました。

今年やったこと Advent Calendar 2017 - Adventar

今年はじめたこと、数年ぶりに再開したことなど、何でもOKです。海外旅行、転職、結婚とか人生のビッグイベントでも、◯◯デビューしたとか、カメラ・日記・絵をはじめたとか、ダイエットや何かの勉強をしたとか、今年の自分を振り返って記してみませんか？

adventar.org

厳密には「今年やったこと」ではありませんが、今年の一つの変化として所得の区分が事業所得から給与所得に変わりました。少し無理やりですが、あえて「今年やったこと」のキーワードに則ると「所得の区分の切り替え」になります。

自分の備忘録として調べたことをまとめましたが、これから法人化を検討している個人事業主の方にも参考になれば嬉しいです。

会社員と個人事業主ではどちらが多く貰えるの？

僕はこれまで個人事業主(フリーランス)としてIT関係の仕事をしていましたが、2016年に株式会社を設立し、今年、2017年から会社員として収入を得ることになりました。

どのような仕組みで、どれ位の金額が得られるのかを計算してみましたが、率直な感想としては「こんなに少なくなっちゃうの？」ということでした。

会社を設立するとお給料が減ってしまった

今回はあくまで僕のケースですが、現時点では「会社を設立すると個人事業主の時よりもお給料が減ってしまう」というのが率直な感想です。理由は法人化するには、まだ若干所得が少なかったからです。

勿論、いろいろな方法で上手くやりくりをしている経営者もいますし、売上や利益も会社ごとに違うので法人化による効果もさまざまですが、僕の場合は自分の手元に残る給料が一時的に減ってしまいそうです。

個人事業主と比較して、法人には「社会保険制度に加入する義務」があるので、給与から税金や社会保険料を差し引いた可処分所得が少なくなる傾向にあります。

ただ、その分、将来的に受け取れる年金の額が大きくなるため、一概に「どっちが得なのか？」を考えるにはもう少し計算が複雑になります。

会社を設立すると給与所得になる

会社員と個人事業主ではそもそもの所得の種類が異なります。

個人事業主の所得は事業所得ですが、会社を設立すると会社員として働くことになるので所得の種類も給与所得に変わります。

普段は余り意識しないと思いますが、所得には以下の通り細かく10種類に分類されます。

種類	内容
利子所得	預貯金に対する利子
配当所得	株式や投資信託の配当
不動産所得	不動産による賃貸収入
事業所得	フリーランスや個人事業主の収入
給与所得	会社員やパートなどの収入
譲渡所得	資産を譲り受けること
一時所得	懸賞や競馬の払戻金
雑所得	公的年金、仮想通貨の売買益など
退職所得	退職手当て
山林所得	山林の伐採による所得

所得の種類により税金の計算対象となる課税対象額や、所得に対して差し引かれる控除額などのルールが異なります。

個人事業主と会社の税金の仕組みはこのようなイメージになります。

会社員は給与所得控除が適応される

個人事業主と会社の経費計上の仕方についてもう少しだけ掘り下げてみます。

個人事業主は経費を計上できる

個人事業主は仕事のために利用したお金を売上から経費として差し引いて利益を計上します。

• 利益 ＝ 売上 ー 経費

経費として計上できるものには事業内容によってさまざまですが、一般的には以下のようなものが含まれます。

• 仕事をするためのパソコンや消耗品
• 移動するための交通費
• 書籍の購入費や勉強会の参加費

「どこまでが経費計上できるのか？」については税理士などによっても意見が別れることもありますが、計算自体はシンプルですね。

会社も経費を計上できる

一方、会社にも経費の計上が認められています。

• 利益 ＝ 売上 ー 経費 ー 社員への給与

給与については役員報酬でも一般の社員でも売上から差し引きくことができます。ただし役員報酬は定期同額給与と呼ばれるルールがあり、毎年、事業年度開始の日から3ヶ月以内に報酬を確定させ、それ以降は年間を通りて同じ役員報酬を支払う必要があります。

もし年度の途中で役員報酬を変更すると、増加分を売上から差し引くことができなくなり注意が必要です。

また経費計上については基本的に個人事業主も会社も同じような考え方ですが、個人事業主と比べると会社の方がより大きな範囲で経費を計上することができます。

会社として利益をコントロールする上で「経費」についての考え方はとても大きなポイントになるため、今後の課題の一つだと思います。

個人事業主と法人の経費計上の考え方についてはこちらの書籍が参考になりました。

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会社員個人には経費計上は無いの？

会社レベルでは個人事業主と同等、あるいはそれ以上に経費の計上が認められますが、役員を含めた会社員個人としては経費という考え方はありません。

なのでスーツを購入したり仕事に必要な書籍などを購入する場合は(会社としての手当てなどが支給されない限り)自己負担になります。

ただその変わりに会社員には給与所得控除と呼ばれる控除があります。

個人事業主にも青色申告特別控除として65万円が控除されますが、基本的には青色申告特別控除よりも給与所得控除の方が控除額は大きくなります。

給与所得控除速算表(平成25年分以降)

給与等の収入金額	給与所得控除額
～180万円以下	収入金額×40%(最低65万円)
180万円超～360万円	収入金額×30%+18万円
360万円超～660万円	収入金額×20%+54万円
660万円超～1,000万円	収入金額×10%+120万円
1,000万円超～1,500万円	収入金額×5%+170万円
1,500万円超～	245万(上限)

会社員が個人で経費を計上するような仕組みにするとチェックを行う税務署も大変なので、給与所得者については経費の金額に関わらず、収入に応じて給与所得控除が適応されます。

所得税と法人税の違い

所得税と法人税では計算方法が大きく異なります。

個人の所得税は超過累進課税が適応される

個人の所得税の負担率は会社員や個人事業主であることに関わらず所得金額に応じて税率が増えていく超過累進税率が適応されます。

課税対象額	税率（所得税）	控除額
～195万円以下	5%	0円
195万円超～330万円以下	10%	97,500円
330万円超～695万円以下	20%	427,500円
695万円超～900万円以下	23%	636,000円
900万円超～1,800万円以下	33%	1,536,000円
1,800万円超～4,000万円以下	40%	2,796,000円
4,000万円超	45%	4,796,000円

超過累進課税の基準はあくまでも課税対象額になります。

仮に年収が400万円程の会社員の場合でも以下のような控除が差し引かれると課税対象額は195万円以下になることもあります。

• 給与所得控除
• 社会保険料
• 生命保険料
• 基礎控除

なお、住民税については所得金額に関わらず一律に10%の負担になるため、所得が低いうちは住民税の方が負担額が大きくなりますが、所得が一定額を超える段階で所得税の方が負担額が大きくなります。

会社の法人税率は所得800万円以上は一律になる

一方、法人税の場合は一定額(800万円)以上は一律の税率なので、利益が大きくなればなる程、法人化の方がメリットがあります。

会社の課税所得に対する税率

課税される所得金額	税率
800万円以下	15%
800万円超	23.9%

仮に課税対象額が1,000万円を超えると、超過累進課税なら所得税の税率が33%(控除額1,536,000円)になるのに対して法人税の場合は23.9%で済みます。

要するに所得が大きくなればなるほど法人税の方がお得になるということになります。

加入する社会保険制度にも違いがある

個人事業主と法人では加入する保険の種類も違います。

一般的に会社員が加入するのが保険が「職域保険」、個人事業主が加入するのが「地域保健」です。

また加入する保険の種類としては以下のようなものが含まれます。

社会保険制度の分類

	職域保険	地域保健
医療	健康保険	国民健康保険
年金	厚生年金保険	国民年金
雇用	雇用保険	-
労災	労働者災害補償保険	労災保険(特別加入)
介護	介護保険(40歳以上)

株式会社のような法人の事業所を設立すると社会保険への加入が義務付けられています。

社会保険料の算出方法は？

社会保険の中でも健康保険や厚生年金の保険料は特に大きな負担になります。

これらの計算方法についてはそれぞれ標準報酬月額をもと計算されます。

標準報酬月額というのは毎年の4月〜6月の収入金額の平均のことです。

よく「4月〜6月の給料が高いと社会保険料が高くなってしまう」と言われるのもこのことが理由なんですね。

社会保険の中でも負担の大きい健康保険料と厚生年金保険料の金額は標準報酬月額表をもとに計算されます。これらは都道府県ごとに微妙に負担額が違うようです。

標準報酬月額表(大阪府)

等級 保険	等級 年金	標準報酬	報酬月額 未満〜以上	健康 保険料	厚生年金 保険料
1	1	58,000円	0円～63,000円	2,938円	8,052円
2	1	68,000円	63,000円～73,000円	3,444円	8,052円
3	1	78,000円	73,000円～83,000円	3,951円	8,052円
4	1	88,000円	83,000円～93,000円	4,457円	8,052円
5	2	98,000円	93,000円～101,000円	4,964円	8,967円
6	3	104,000円	101,000円～107,000円	5,268円	9,516円
7	4	110,000円	107,000円～114,000円	5,571円	10,065円
8	5	118,000円	114,000円～122,000円	5,977円	10,797円
9	6	126,000円	122,000円～130,000円	6,382円	11,529円
10	7	134,000円	130,000円～138,000円	6,787円	12,261円
11	8	142,000円	138,000円～146,000円	7,192円	12,993円
12	9	150,000円	146,000円～155,000円	7,597円	13,725円
13	10	160,000円	155,000円～165,000円	8,104円	14,640円
14	11	170,000円	165,000円～175,000円	8,610円	15,555円
15	12	180,000円	175,000円～185,000円	9,117円	16,470円
16	13	190,000円	185,000円～195,000円	9,623円	17,385円
17	14	200,000円	195,000円～210,000円	10,130円	18,300円
18	15	220,000円	210,000円～230,000円	11,143円	20,130円
19	16	240,000円	230,000円～250,000円	12,156円	21,960円
20	17	260,000円	250,000円～270,000円	13,169円	23,790円
21	18	280,000円	270,000円～290,000円	14,182円	25,620円
22	19	300,000円	290,000円～310,000円	15,195円	27,450円
23	20	320,000円	310,000円～330,000円	16,208円	29,280円
24	21	340,000円	330,000円～350,000円	17,221円	31,110円
25	22	360,000円	350,000円～370,000円	18,234円	32,940円
26	23	380,000円	370,000円～395,000円	19,247円	34,770円
27	24	410,000円	395,000円～425,000円	20,766円	37,515円
28	25	440,000円	425,000円～455,000円	22,286円	40,260円
29	26	470,000円	455,000円～485,000円	23,805円	43,005円
30	27	500,000円	485,000円～515,000円	25,325円	45,750円
31	28	530,000円	515,000円～545,000円	26,844円	48,495円
32	29	560,000円	545,000円～575,000円	28,364円	51,240円
33	30	590,000円	575,000円～605,000円	29,883円	53,985円
34	31	620,000円	605,000円～635,000円	31,403円	56,730円
35	31	650,000円	635,000円～665,000円	32,922円	56,730円
36	31	680,000円	665,000円～695,000円	34,442円	56,730円
37	31	710,000円	695,000円～730,000円	35,961円	56,730円
38	31	750,000円	730,000円～770,000円	37,987円	56,730円
39	31	790,000円	770,000円～810,000円	40,013円	56,730円
40	31	830,000円	810,000円～855,000円	42,039円	56,730円
41	31	880,000円	855,000円～905,000円	44,572円	56,730円
42	31	930,000円	905,000円～955,000円	47,104円	56,730円
43	31	980,000円	955,000円～1,005,000円	49,637円	56,730円
44	31	1,030,000円	1,005,000円～1,055,000円	52,169円	56,730円
45	31	1,090,000円	1,055,000円～1,115,000円	55,208円	56,730円
46	31	1,150,000円	1,115,000円～1,175,000円	58,247円	56,730円
47	31	1,210,000円	1,175,000円～1,235,000円	61,286円	56,730円
48	31	1,270,000円	1,235,000円～1,295,000円	64,325円	56,730円
49	31	1,330,000円	1,295,000円～1,355,000円	67,364円	56,730円
50	31	1,390,000円	1,355,000円～円	70,403円	56,730円

例えば標準報酬月額が400,000円だった場合、報酬月額が395,000円～425,000円になるため、それぞれの値は以下の通りとなります。

• 等級(健康保険)…27
• 等級(厚生年金保険)…24
• 標準報酬…410,000円
• 標準月額…395,000円～425,000円
• 健康保険料…20,766円
• 厚生年金保険料…37,515円

健康保険料と厚生年金保険料は雇用主である会社と加入者である従業員が折半する仕組みなので、それぞれが半分ずつ負担することになります。

ちなみに「賞与(ボーナス)を大きくすることで月々の給与(結果的に標準報酬月額)を減らせば社会保険料の負担を減らせられるのでは？」と考える方もいるかもしれませんが、残念ながら賞与(ボーナス)にも同じような計算方法で社会保険料が課せられます。

また、僕は今30歳代ですが40歳を超えると上記の健康保険料に加え介護保険料の負担も増えてしまいます。

社会保険料は会社と折半なんだけど…

会社員として働いていた頃は余り社会保険料の負担について不満に思うことは少なく「会社が半分負担してくれるならお得だな」と思っていました。

ですが、いざ自分が会社側になると結局は自分の売上から会社負担分も個人負担分も捻出する必要があります。

そう考えると上記の健康保険料や厚生年金保険料はそれぞれ記載金額のおよそ2倍を負担することになります。

これは正直かなり大きな負担になります。法人化する場合は予め理解していないとその後の経営に大きな影響を与えてしまいそうです。

社会保険料の負担は想像以上に大きくなる

厚生年金は国民年金に比べても保険料の負担が大きくなりますが、その分、老後の受給額は大きくなります。現役時代にしっかりと納めておけば将来の不安が軽減できるため、支払う厚生年金保険料が高いことは必ずしも損をしている訳ではありません。

だけど、将来どれ位支給されるか分からない不透明ものに対して何十年も払い続けるのはやっぱり負担感が大きいです。

社会保険料に押し潰されそうになります。。。

会社はとにかくお金が掛かる

会社で社員を1人雇用するためには給与の2倍〜3倍程の資金が必要と言われますが、今回いろいろと計算をしてみて、その意味が良く分かりました。

給与が20万円の社員がいれば、その社員を雇用するために40万円〜60万円程の維持費が必要になることになります。確かに社会保険料や交通費などを会社が負担していることを考えると、確かにそれくらいの維持費が掛かってしまいそうです。

これからは少しずつ税金や社会保険料の知識を付けて、少しでも負担の小さくなるようにできたらと思います。

そもそも会社の役割は？

今まで個人事業主として一定の収入があった訳ですが、今は友達と3人で会社を設立し、今年に入ってから少しずつ会社として活動を進めてきました。

売上の拡大につなげたい

会社として組織を作るとメンバーはずっとチームとして仕事をすることになるので、個人事業主の時と比べると、よりお互いが支え合うことができます。

今後は個人事業主では取れなかったような仕事にも法人化するによってチャレンジしていけたら一層楽しくなるのかと思います。

税金の仕組みを理解して節税に取り組むのも大切ですが、個人の収入を増やしたいのであれば結局は売上を増やしていくことが大切です。

節税のための便利なツールにしたい

今はむしろ個人事業主の時よりも負担が大きくなってしまっていますが、福利厚生や社宅制度などを上手く活用し節税に繋がればと考えています。

福利厚生費を活用して会社の利益をコントロールする

福利厚生費を計上することで会社の利益をコントロールすることができます。

福利厚生費として経費を計上できる項目は沢山ありますが、一般的には次のようなもとが含まれます。

• 社員の夜食代金
• 社員およびその家族などのレクリエーション費用
• 健康診断費用

福利厚生費の対象となる項目については会社の就業規定に明記すれば良いだけなので、意外と簡単に活用できます。

会社が儲かっている時は福利厚生費を増額して利益を削減することで法人税を下げることができます。一方、会社が余り儲かっていない時は福利厚生費を減額することで赤字を免れることもできます。

個人の家賃を会社側で負担する

会社が社員の家賃を普段する方法としては主に「住宅手当」と「社宅制度」があります。

それぞれメリットとデメリットがありますが、節税効果を考えると社宅制度の方がメリットが大きいです。

住居費は生活費の中でももっとも大きな負担になるはずなので、この仕組を取り入れることで会社側も従業員側も大きな経済効果が期待できます。

住宅手当と社宅制度の違いについては以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

社宅制度の節税効果は？住宅手当とどっちが得かを徹底比較！

会社が従業員に対して住居費を負担する場合、お給料に住宅費の一部を支給する住宅手当と会社が直接住宅費の一部を負担する社宅貸与の２パターンに大きく分けられます。社宅と聞くと社員寮のようにある程度大規模な会社をイメージしますが、賃貸物件を会社が借...

go1101.com

2020.02.08

売上が増えれば節税効果も大きくなる

会社を設立(運営・維持)するためには登記費用や税理士との契約料など沢山の維持費が掛かります。

一昔前と比べると会社設立自体のハードルは下がっていますが、余り儲かっていないのに会社を設立すると節税どころかかえって負担が大きくなってしまいます。

個人事業主が法人化をするタイミングとしては業種によって当然考え方が違いますが、主に以下のような基準が挙げられています。

• 売上が1,000万円以上
• 利益が500万以上

ただ会社を設立したからには、少ない売上額で「経費がどうだ？税金がどうだ？」と考えるよりも、しっかりと会社として儲け出し続けることが節税効果を大きくする上でも企業として成長する上でも大切なことだと思います。

それが簡単にできればこんな記事グダグダ書いたりしません。

売上が増えると節税対策として選べる選択肢がどんどん増えてくるはずです。

働き方は沢山あっても良い

これからも会社が成長できるようにいろいろなことに取り組んでいきたいと思いますが、個人としては会社の外でも収入を得られるような環境を作り続けていきたいと思います。

自分のキャパシティの範囲内で自分にできる仕事があれば良いなぁと思います。

たまたま今は会社を設立してメンバーと一緒に仕事をしていくことになりますが、必ずしもその形を継続する必要は無いと思います。

状況によってまた個人事業主として働いても良いですし、機会があれば一般的な会社員として企業に雇われて働くことにもなるかもしれません。

長期的に考えると今度どのような働き方をしていくかはまだ分かりませんが、形にこだわり過ぎずに自分に正直に働き続けられたら良いと思いました。

今の世の中、このように思っている人はとても多いはずです。

ある程度の余剰金や勉強時間がある場合「どのような方法が一番コストパフォーマンスが高いか？」を考えてみると、それは「資産運用」だと思います。

そして、投資初心者に対して僕のおすすめする最も安全な資産運用の方法は積立型の投資信託です。

今回は特に30代〜40代の「時間という最大の武器」を持っている若い世代(？)の資産運用術について「積立方の投資信託をおすすめする理由」を簡単にまとめてみました。

投資信託をおすすめする理由

「もう少しだけお金を増やしたい」と考える人がいる一方で、現実問題として「ちょっとした収入」を増やすくことは中々難しいものです。

例えば「アルバイト」をすれば臨時収入は稼げるかもしれませんが、ノウハウが蓄積されるケースは少なく「時間をお金に変えている」だけであれば将来的には疲弊してしまいます。

思い切って「副業」に挑戦してみても、一般的には軌道に乗るまでに半年〜数年程の時間が掛かってしまうことが多く、その間に心が折れてしまう人が多いです。

また「株式投資」や「FX(外国為替証拠金取引)」のようなハイリスクな投資の場合、リターンが大きいことは確かですが、当然、判断を誤ると投資したお金は減ってしまいますし、初心者が安定して稼げるようになるにはかなりの時間が掛かります。

一方「投資信託」の場合、以下の3つのポイントを抑えることで、リスクを最小限にしつつ、少しずつではありますが、(ほぼ)確実に資産を増やしていくことができます。

• 長期投資を前提とする
• 投資先を分散する
• 投資時期を分散する

「投資先の分散」や「投資時期の分散」を聞くと、かなり難しいイメージがありますが、全然そんなことはありません。仕組みさえ理解できればとても簡単ですし、一度、購入の契約をすれば、その後は継続的に調査や分析などを続ける必要はありません。

僕が投資信託を始めた経緯

僕も20代前半から投資信託をコツコツと段階的に購入しています。そして、現時点(2018年時点)では以下のような投資信託を保有しています。

• セゾン・バンガード・グローバルバランスファンド
  • NISAを活用して年間60万円分を購入
• セゾン資産形成の達人ファンド
  • NISAを活用して年間60万円分を購入
• ひふみ年金
  • iDeCoを活用して年間81万6,000円分を購入

そして、僕が投資信託を購入するまでには、主に以下の2冊の書籍に大きく影響を受けたためです。

• お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践（勝間和代）
• 投資信託はこの9本から選びなさい 30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！（中野晴啓）

銀行にお金を預けても意味がない

ある程度まとまったお金があれば「どこの銀行の口座に預けるべきか？」「少しでも利回りが高い日本国債の方が良いのか？」と、いろいろ悩んでしまいます。

ですが、結局、どこに預けたとしても利子はほとんと付きません。

確かに普通預金よりも定期預金の方が利息がつきますし、それ以上に日本国債の方が高い利回りが期待できて安心できます。ですが、期待できる利息や利回りが1%にも満たない次元で「どちらが良いかな？」なんて考えるのは、はっきり言って時間の無駄です。

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』では、個人ごとに金融リテラシーを身に付けることの重要性と「万人にオススメの金融商品」である「投資信託」の購入をベースとした具体的な実践方法が丁寧に解説されています。

分散投資による安定した資産運用

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』は初心者には少し難しい内容ですが、書籍が販売(2007年11月)されてから10年以上経過していますが、未だに読み返すことがあります。僕の中では「時代に左右されない良書」だと思っています。

また、この書籍の中では以下の4種類の投資信託(インデックスファンド)を4分の1ずつ購入することを推奨しています。

• TOPIXまたは日経平均など、日本株式のインデックスファンド
• 日本債権のインデックスファンド
• 海外株式へのインデックスファンド
• 海外債権へのインデックスファンド

また、投資信託(インデックスファンド)を分散すること以外にも、さまざまな注意点がありますが、その辺りの理解を少しずつ高め、自分にあった投資信託を購入することで「リスクを低減しつつ安定した収益を得る」ことに繋がるはずです。

お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践 （光文社新書） [ 勝間和代 ]

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具体的にどの投資信託が良い？

『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』の内容をもとに、自分で最適な投資信託(インデックスファンド)を購入できる場合は、それで問題無いと思います。

ですが、それでも日本の投資信託の種類はとても無く多く、またその多くの投資信託が購入するべきでは無い、低質な投資信託であることも事実です。

つまり初心者からしたら見極めが難しい訳です。

一方「投資信託はこの9本から選びなさい 30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！」では、具体的な投資信託名をもとに購入方法まで教えてくれています。
※僕が投資信託を購入する時点(2011年)では「投資信託は、この８本から選びなさい。」でした。

つまり「答え」を書いてくれているのです(笑)。

勿論、金融リテラシーを高めて、ある程度自分で判断できる能力は備えておきたいですが「どれを購入すれば良いか分からない」「ただ誤った判断をして損はしたくない」のであれば、この書籍で紹介されている投資信託を購入することで、安定した資産運用が始められます。

最新版　投資信託はこの9本から選びなさい30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！【電子書籍】[ 中野晴啓 ]

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今すぐ資産運用を始めよう

適切な投資信託を購入することで、長期的に安定した資産が築ける(築ける可能性が高い)ことをご説明してきましたが、次に「いつから始めたら良いのか？」という疑問が出てきます。

株式投資の場合は「安く購入して高く売却する」のがセオリーなので「どの銘柄を買うか？」よりも「どのタイミングで買うか？」の方が重要になります。ですが、積立型の投資信託の場合は購入時期が分散できるため「いつから始めても良い」ことになります。

そして僕からしたら、それは「今すぐ始めるべき」であると考えています。

投資信託を今すぐ始めるべきだと思う理由は以下の通りです。

1. 今後、日本はインフレを目指しており、そうなればお金の価値は目減りする
2. 公的年金などの老後資金が減少傾向になることは確実である
3. 投資信託を後押しするNISAおよびつみたてNISA制度が活用できる
4. まとまった資産が無くても少額から始められる
5. 高い専門知識が無くても運用できる
6. 購入後はほったらかしで大丈夫
7. 適切な投資信託を選択するための情報が充実している
8. 「長期運用を前提とした投資信託」で資産が増えることは歴史が証明している

「投資」という名前が付く以上、判断は自己責任になりますし、最初は難しく感じるかもしれませんが、投資信託の特徴と大まかな仕組みが理解できれば、初心者でも十分に挑戦できる世界です。

是非、「少しの勉強」と「少しの勇気」をもとに、効果的な資産運用をして頂ければと思います。

僕は賃貸経営用の区分マンションを複数所有していますが、区分マンションを選んだ理由としては「大きな成果は出せなくても安定して収入が得られる」ことを重視したからです。

(結果そうなっているかは賛否あるかもしれませんが。。。)

なので利回りはかなり低めですし、規模拡大に向けたスピード感も決して良くはありません。

この業界に入る時、一番感じたことは「キャッシュフローを最優先する」と言う方の意見を多く聞くことでした。

初期の段階で利回りが低い(＝キャッシュフローが出にくい)物件に投資すると、その後の規模拡大に大きく影響すると言うことです。

ただ、その辺りも踏まえ、やっぱり最初は自信が無かったこともありローリスクローリターンの物件を購入することにしました。

そしてその結果、今は大きなキャッシュフローは生んでいませんが空室率も低い状態が続いています。

区分マンション最大のデメリット

利回りが低く、成果が出にくいのは想定していたことなので、特に気にしていません。大家として最も良く無い点は「勉強にならない」ことです。

僕の知る限り(築浅ワンルームの場合は特に)、区分マンションの1室だけを個人で管理することはほとんど無いように思います。

基本的には購入元の関連会社や紹介会社にて賃貸管理をお願いすることになります。そしてその場合、1棟纏めて同じ会社が管理するため、自分(個人)が管理に携わる機会はほとんどありません。

それは会社員のような本業で手間を掛けれない層にとっては助かりますが、今後の規模拡大のためにいろいろ勉強したい場合は返ってそれが難点にもなります。贅沢な話でもありますが。

本当に勉強できないのか？

セミナーや勉強会なども学びの場では、自主管理の大家さんも多いため、どうしても1棟マンションをどのように運営していくかと言う内容も一定数含まれます。

ただ1棟マンションレベルで物件をコントロールできない立場の場合、修繕工事や管理会社選びなど、自分に直接関係の無い、または直ぐに対策や見直しができない分野についてはアンテナを建てずらくなってしまう。(個人的な意識の問題もあるはずですが…)

これからの課題は？

1棟マンションや1棟アパートを所有して管理も自分で行えばもっと広い視野で「賃貸経営」が見えてくることは間違いないですし、将来的にはそうしたい想いはあります。

ただすぐに良い物件を購入できる訳でもないので、今の区分マンションにて経営する中でも少しでも広い視野を持てるように考え方を変えていかないといけないと思いました。

今までのアンテナの張り方では勉強面での成果は乏しいので、その辺りを変えることが大きな課題です。

それともう一つ、「今できることを最大限にやる」ことも大事です。

税金対策やキャッシュフローの考え方などは規模の大小はあるとしても根本的な考え方は大筋同じなはずです。

「お金の問題」に関する知識習得については今の立場でも十分にできます。今後さらに規模を拡大していく上でも「今できるもっとも有効な対策」の一つとして今以上にすすめていきたいと思います。

他にもお金を増やす方法として「株式投資」「FX」「不動産経営」「仮想通貨」など沢山の方法がありますが、どれも学習コストが高く、判断を誤れば大きな損失を出してしまうため、正直、投資未経験者にはおすすめできません。

この記事では「適切な投資信託を選択する具体的な判断基準」をもとに、少しでも安全にお金を増やす方法を解説します。

目標設定と適切な方法

僕が投資信託をおすすめする理由は「初心者でも適切な投資信託を購入することで少しずつではありますが、ほぼ確実に資産を増やすことができるから」です。

今回は、専門知識を持たない初心者のための資産作りであるため、以下の2点を前提条件として考えたいと思います。

• 年間の目標利回りを5%〜8%程に設定する
• ゆっくりと資産を作るために長期的な積立投資をする

まず前提となる目標を設定して、その目標を達成するための方法(手段)を決めます。

目標利回り5%〜8%という数字をどう評価するかは人それぞれですが「運用利回りは5%でも0.1%以下の利息しか付かない銀行に預けるよりかは十分マシだ」と考えられるのであれば投資信託はとてもおすすめな金融商品です。

逆に「年間20%の利回りを狙いたい」「短期間で資産を2倍に増やしたい」と思うのであれば、恐らくまともな投資信託ではとても無理です。

どうしてもこのような結果を出したい場合は、資産が暴落することも覚悟の上で株式投資やFXなどに挑戦する必要があります。

投資信託を選ぶ6つのポイント

ちなみに、2017年の時点で販売されている投資信託は約6,000本程あります。

それでは、この6,000本の投資信託の中からどれを購入すれば、順調に資産を増やしていくことができるでしょうか？

具体的には以下の6つポイントが基準になります。

1. 信託期間が無制限のもの
2. 分配金を再投資に回してくれるもの
3. 販売手数料がゼロで、信託報酬率が低いもの
4. 運用資金が増え続けているもので、純資産残高が30億円以上のもの
5. 銀行口座から「自動積立」が可能なもの
6. 投資対象が「国際分散型」のもの

基本的な考え方は「自分にあった投資信託を調べてその投資信託が購入できる窓口(販売元)を選ぶ」ことです。

何も下調べもせずに販売金融機関の窓口でオススメの投資信託を訪ねてそれを購入すると言うことは、単に「販売金融機関の販売したい投資信託を購入すること」であり自分にあった投資信託を購入することにはならないからです。

なお、この6つのポイントは「投資信託はこの9本から選びなさい 30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！」で紹介されている内容を簡略化したものです。

この書籍は僕が投資信託を始めるきっかけにもなりました。

より詳細な内容が知りたい方は、是非、読んで頂ければと思います。

最新版　投資信託はこの9本から選びなさい30代でも定年後でも、積立だけで3000万円！【電子書籍】[ 中野晴啓 ]

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信託期限が無期限であること

投資信託で資産を形成するには長い年月が必要となります。

信託期限が無期限の投資信託を選びます。

複利の効果を大きく得るためにも期間が限定的であれば大きな効果が得られません。

はっきり言って、投資期間(償還期間)が5年〜10年程の投資信託なんて保有しても意味がありません。運用成績が良ければ数万円〜数十万円の運用益が出るかもしれませが、ぶっちゃけその程度のお金を稼ぐことが投資信託の目的ではありません。

複利の効果を最大限に発揮すれば20年、30年、40年と積立を続けることで資産がどんどん大きくなっていくにも関わらず、販売側(運用側)の都合でたった5年〜10年程で運用が打ち切られてしまうような投資信託はとても不親切な商品です。

勿論、信託期限が無期限でも、投資家側はいつでも自由に解約して現金化できます。

分配金を再投資すること

分配金とは運用益や純資産総額に応じて、定期的に投資家に対して分配されるお金のことです。分配金の取り扱いについては主に以下の2パターンに分かれます。

• 分配金をそのまま投資家に還元する
  • 分配金が手に入るが単利での運用になる
• 分配金を投資信託に再投資する
  • 分配金をそのまま再投資するこのにより複利での運用になる

分配金が還元されれば、お小遣いが増えたようで得した感覚になりますが、目先の利益に惑わされてはいけません。

長期の資産運用では分配金は必要ありません。

分配金は無駄なだけです。

分配金を再投資することで「複利での資産運用」が可能です。資産を雪だるま式にどんどん拡大するためには分配金を再投資することで複利効果を高めることが大切です。

ノーロード型で信託報酬率が低いこと

投資信託には以下の3種類の手数料が掛かります。

• 購入時の手数料
  • 購入手数料(0%〜3.5%)
• 保有時の手数料
  • 信託報酬(0.5%〜3%程)
• 売却時の手数料
  • 信託財産留保額

手数料が高ければ「運用成績も良くなるのでは無いか？」と思うかもしれませんが、手数料の高さを運用成績には相関関係はありません。手数料が高いからといって運用成績が良くなる訳ではありません。

つまり、運用リスクはコントロールできませんが、手数料は正しい商品を選択することで低く抑えることができるのです。

「手数料の差なんてそこまで大きな影響は無いのでは無いか？」と思うかもしれませんが、投資信託を数十年間と保有し続けることを考えると、手数料の与える影響は想像以上に大きくなります。

「購入手数料がゼロ(ノーロード)」で、かつ「信託報酬率が低い」投資信託を購入するようにしましょう。

投資信託の運用に掛かる手数料については以下の記事でもう少し具体的に説明しています。

純資産残高が増え続けていること

安心できる投資信託を選ぶ際、資金が常に流入状態にあるものを選ぶ必要があります。

解約が続出しているような投資信託の場合は純資産残高もどんどん減ってしまい、仮に信託期限が無期限であったとしても、最悪の場合は途中で投資信託が打ち切られてしまう可能性もあります。

一般的には30億円以上の純資産残高があり、かつ純資産残高が増え続けているものが安定した投資信託と言えます。

自動積立が可能であること

投資信託を長期間保有する場合、基本的には「ドルコスト平均法」による毎月積立投資により購入を進めます。

ドルコスト平均法とは、毎月決まった金額を積立投資することで長期的にリスクを軽減させる積立投資の仕組みです。

ですが、現実問題として「自分で毎月決まった日に同じ金額を積み立てる」のは意外と難しいものです。生活が苦しい月があるかもしれませんし、単純に積立することを忘れてしまうかもしれません。

なので、わざわざ投資家が積立処理をしなくても、銀行口座から自動積立(自動引落)が可能なものを選ぶべきです。

国際分散型のもの

投資信託でリスクを軽減するには「投資先を分散する」ことが重要です。

投資対象を一つの国や地域に絞ってしまうとその国や地域の株価や債権が値崩れした場合、大きな影響を受けてしまいますが、複数の国や地域に分散していれば例えどこかの銘柄で暴落が起こったとしても、その他の国や地域でその分を補うことが可能です。

例えば、僕が影響を受けた『お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践』では以下の4種類の投資信託に4分の1ずつ分散投資することを推奨しています。

• TOPIXまたは日経平均など、日本株式のインデックスファンド
• 日本債権のインデックスファンド
• 海外株式へのインデックスファンド
• 海外債権へのインデックスファンド

また、ある程度、運用を進めると「成績が良い投資信託」と「成績が余り良くない投資信託」が出てくるはずなので、それらを再度、適切な割合に分配する「リバランス」が必要になります。

これは投資初心者には意外と大変です。

一方、国産分散型の投資信託であればファンドマネージャが分配比率を判断し、その後のリバランスまで全て担当してくれます。

お金は銀行に預けるな 金融リテラシーの基本と実践 （光文社新書） [ 勝間和代 ]

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投資信託購入の最初の一歩は

どの投資信託選べば良いかのある程度のポイントは分かったとしても、実際にどのようなに情報を集めていくかは難しいと思います。

やり方はいろいろあると思いますが、なるべく敷居が低くお金の掛からない方法を簡単にまとめてみます。

内容の濃い勉強会は意外と沢山ある

投資信託にはとても良い勉強会が多いです。

中には自社で販売しているモノを題材的に取り上げた偏った内容のものもありますが、外部の講師を招いて中立的な立場で開催されるものもあるので参加してもるのも良いかもしれません。

参加申し込みには会員登録が必要だったり既に口座を開設していることが条件である場合もありますが、もし購入を検討しているファンドがあるのであれば是非購入前に参加することをおすすめします。

書籍から得られる納得感は想像以上に大きい

これから資産運用を勉強したい人にとっておすすめな書籍は、主に以下の2種類に分かれると考えています。

• 生命保険や住宅ローンなどのお金に関わる幅広い知識が得られる書籍
• 投資信託について具体的な選び方やおすすめの商品がまとめられている書籍

もし「資産運用には興味があるが、どのような運用方法が良いのか広い視野で学びたい」のであれば、お金に関わる幅広い知識が得られるものが良いでしょう。

個人的には「難しいことはわかりませんが、お金の増やし方を教えてください！」は投資の初心者を対象とした分かりやすい内容になっているため特におすすめです。

また、最近では、具体的な投資信託の内容をもとに仕組みや特徴を丁寧に記載している書式も増えてきています。

「余剰資産がありすぐに投資信託を始めたいのだけど、何に投資すれば良いのか分からない」という人には購入すべき投資信託を明確に示してくれるような情報の方が良いかもしれません。

図解・最新　難しいことはわかりませんが、お金の増やし方を教えてください！ [ 山崎元 ]

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単身高齢者の世帯数は昨今増加傾向で、ここ20年間で3倍程になり総世帯数の1/10程の数に増えてきています。
その上で65歳以上の高齢者の死因としては病死および孤独死などが上位となり、また中には健康状態や経済問題などに伴う自殺や火災事故なども少なからず存在しますが、死亡場所としては自宅が大半とないます。

さらに、入居者が高齢者の場合、その身内や連帯保証人等も高齢化している事が多いため、入居者死亡時(発見時)や緊急時に音信普通となり対応が遅れる事が多々あります。

その結果、事故発生時の対応の遅れが家賃収益や修繕費に悪い影響を与える上に物価価値としても大幅に下落してしまうかもしれません。当然そのしわ寄せの多くは大家さんにのしかかってきますよね。

一昔前までは総世帯数に占める単身高齢者の比率は、それ程問題視する程では無かったかもしれませんが、今後この傾向はより高くなる訳で、このような「高齢化社会のリスク」についてはしっかり考える必要があります。

アパート・集合住宅の場合、１棟レベル(部屋単位では無く)での加入が前提であったり、保険会社により保険内容は様々ですが、大家側に掛ける保険をはじめ、最近では入居者側へ掛ける保険も少しずつ普及しているそうです。

例えば先日勉強会でお話を伺った家財保険を手掛けるアソシアの「大家の味方」などは賃貸住宅が損害を受けた場合に生じる建物復旧期間中の家賃収入および修繕費などの損失に対して最大6ヶ月間(金額上限有り)の保険補償をしてくれます。

家賃補償保険 | 株式会社あそしあ少額短期保険

家財保険の少額短期保険業者「あそしあ」のウェブサイト。あそしあの家財保険は、賃貸入居者専用の家財保険です。賃貸アパート・賃貸マンションに入居されている方の大切な家財にかかわる火災・盗難などのリスクをカバーいたします。

www.associa-insurance.com

また保険料もそこまで高額では無い場合が多いため、管理費や修繕積立費に若干上乗せするだけで済む場合が多いため、入居者に占める高齢者の方の割合が増えてきている場合は、一度、検討してみても良いかもしれませんね。