僕も2014年から個人事業主として事業を進めているので翌年の2015年から毎年確定申告をしています。

従来の確定申告では「税務署まで持参する」または「税務署宛に郵送する」ことで申告書を提出していましたが、e-Taxイータックスではインターネットを利用した電子申告が可能になります。

e-Taxの概要と電子申告の必要性

e-Taxとは「国税電子申告・納税システム」の呼称で、国税庁が運営しているサービスです。

逆に言えば、これまではこの程度しかメリットが無かったため、正直、電子申告は「やってもやらなくても良い」申告方法でした。

電子申告のハードルが低くなった(2019年から)

2018年より以前までのe-Taxでは以下の事前準備や機材の購入が必要でした。

僕も開業当時、e-Taxに挑戦しようと考えたのですが、余りにも大変そうだったので挫折してしまいました。

ですが、2019年の確定申告からは「マイナンバーカード方式」と「ID・パスワード方式」の2パターンから選択可能になり、挑戦するためのハードルがある程度低くなりました。

個人的にはID・パスワード方式がおすすめですが、マイナンバーカードやICカードリーダーライターを所有している場合はマイナンバーカード方式を検討するのもありです。

2021年はe-Taxに挑戦する絶好のタイミング

2021年の確定申告からは、従来までの電子申告では無い方法だと、青色申告特別控除あおいろしんこくとくべつこうじょの控除額が10万円削減されてしまいます。

控除額が10万円削減されることの影響は所得(課税対象額)によって変わりますが、所得税と住民税を合計すると少なくとも数万円程度は納税額が増えてしまいます。

ちなみに、2021年申告分からは青色申告特別控除が控除額は10万円削減されるものの、基礎控除額も10万円増加するため、プラス・マイナスすると控除額は変わらず「電子申告をしなければ損をする」という訳ではありません。

ですが、だからと言って、電子申告をしない理由にはなりませんし、一度、電子申告を覚えてしまうと、来年以降も同様の対応で青色申告特別控除の控除額を維持することができます。

2021年の確定申告は、電子申告へ切り替える絶好のタイミングです。

可能な限り電子申告を取り入れるべきです。

なお、青色申告特別控除については「知らない人は損してる？小規模不動産経営でも青色申告は申請できる！」の記事で詳しく説明しています。

電子帳簿保存(電磁的記録)による保存は難易度が高い

2021年からも青色申告特別控除として65万円の控除を受けるには、電子申告の他にも「電子帳簿保存でんしちょうぼほぞん(電磁的記録でんじてききろく)」があります。

電子データによる保存のルールは、帳簿(仕訳帳、総勘定元帳)、決算書類(貸借対照表、損益計算書)、証憑(請求書、領収証など)を電子化し保存するための法律である電子帳簿保存法によって定められています。

電子帳簿保存による保存はかなり複雑で難易度が高いです。

また、電子帳簿保存において「電磁的記録」と「スキャナ保存」は意味が違います。「データは全てスキャナ保存していれば電磁的記録になるのでは？」と思ってしまいそうですが、そうではありません。

少なくとも2021年の段階では「青色申告特別控除として65万円の控除を受けるには、e-Taxによる電子申告が必要になる」と考えて差し支えありません。

マイナンバーカード方式の特徴

マイナンバーカード方式の特徴は以下のとおりです。

マイナンバーカード方式の対応手順

マイナンバーカード方式の手順は以下の通りです。

マイナンバーカード読み込みに関するの注意点

マイナンバーカード方式でポイントになるのが「マイナンバーカードを読み取るためのICカードリーダライター」です。

ICカードリーダーライターは家電量販店のAmazonや楽天市場などで簡単に購入できますが、それぞれのパソコン端末に適応した種類を選ぶ必要があります。

ただ、最近ではICカードリーダーライターの機能を搭載したスマートフォンも増えてきています。適応したスマートフォンを持っている場合はわざわざICカードリーダーライターを購入する必要はありません。

徐々に適応できるスマートフォンやパソコン(OS)の種類も増えてきていますが、2021年1月の時点ではAndroidとWindowsパソコン以外の組み合わせだと、サポートされていなかったり互換性の問題で不具合がある組み合わせが多いようです。

僕が2021年の1月にE-Taxのヘルプデスクに電話で問い合わせたところ、市販のICカードリーダーライターを使わない場合、動作保証されているのはAndroidとWindowsパソコンの組み合わせだけのようでした。

ちなみに、公的個人認証サービスのポータルサイトに掲載されている「マイナンバーカードに対応したNFCスマートフォン一覧(令和2年12月25日更新)」の情報では、iPhone端末でも対応可能のようですが、これはiPhone単体でE-Taxを完結させることはできるものの、iPhoneをICカードリーダライタとしてパソコンを利用した上でのe-Taxができる訳では無いようです。

スマートフォンだけで確定申告ができる？

実は、スマートフォンだけでも確定申告(E-Tax)をすることが可能です。

ですが、残念ながら、2021年の時点では「給与所得者が医療費控除や寄付金控除(ふるさと納税)を利用した場合」などかなり限定的な範囲内に留まります。

もしスマートフォンで電子申告を進めていったとしても、以下のようなケースではパソコン版で申請するよう促されてしまいまう。

なお、スマートフォンだけでは収支内訳書や青色申告決算書の作成ができないため、事業所得などを全て対応することはできないようです。

ID・パスワード方式の特徴

ID・パスワード方式の特徴は以下のとおりです。

ID・パスワード方式はマイナンバーカード方式と比べ、とにかくシンプルです。

ID・パスワード方式の対応手順

ID・パスワード方式の手順は以下の通りです。

ID・パスワード方式の注意点

ID・パスワード方式はマイナンバーカードやICカードリーダーライターが普及するまでの暫定的な対策です。

ただ、ID・パスワード方式は「一度だけ税務署に足を運ぶ」だけで簡単に取り組めますし、マイナンバーカード方式と比べると、機材や端末の互換性のように注意すべき点も少ないので、例え1年後には利用できなくなるとしても「とりあえず2021年の確定申告はID・パスワード方式で乗り切る」という考え方で十分だと言えます。

2021年度最新情報を把握する

e-Taxに挑戦するための事前準備や揃えるべき機材は年々緩和されてきています。

利用パソコンも当初はBluetoothブルートゥース接続が可能なWindowsOSが前提でしたが、少しずつ、MacOSでも利用できるようになってきました。

適応ブラウザもInternet ExplorerインターネットエクスプローラーやMicrosoft Edgeマイクロソフトエッジのような標準ブラウザに限定されていましたが、少しずつGoogle Chromeグーグルクロームなども利用できるようになってきました。

最後に2021年1月の時点で、e-Tax(電子申告)や青色申告特別控除の情報を簡単に整理すると以下のようになります。

現時点ではいろいろと制限も多く、まだまだ改善の余地のある制度(システム)ですが、来年以降も少しずつ利用しやすくなるはずです。

どうせ将来的に挑戦するつもりであれば、青色申告特別控除の控除額を65万円に維持するためにも、是非、2021年の確定申告からe-Taxによる電子申告にチャレンジしてみることをおすすめします。

建物の敷地となる土地を扱う場合、以下のどちらかの権利形態には分類されます。

• 所有権…土地を自身で所有して、その上に建物を建築する
• 借地権…土地を地主から借りて、その上に建物を建築する

今回は借地権の特徴や注意点について解説します。

ちなみに、あなたは「賃借人」とか「賃貸人」と聞いて、すぐにその人の立場を把握することはできますでしょうか？

僕は少し苦手です。どっちがどっち？ってなってしまいます。。。

この記事では「賃貸人」「賃借人」という言葉をなるべく使わず「土地を貸す人」や「土地を借りる人」という分かりやすい言葉を心がけています。

専門知識を持っている人からしたら、文章が無駄に長くなるためストレスに感じてしまうかもしれませんが、普段から「賃貸人」「賃借人」という言葉に馴染みのない人のためにも、なるべく分かりやすく解説したいと思います。

所有権と借地権の違いは？

自分で土地を購入することで「所有権」を得ることができます。土地の所有権があれば、土地を自由に活用することができますし、登記簿謄本の所有者情報も自分の情報を記載することになります。

一方、「借地権」とは他人の保有している土地を借りて、その土地の上に自分の建物を建てる権利のことです。「土地の所有権」は土地所有者が保有したままで、建物の所有者はあくまで「土地を利用する権利」だけを得ることになります。

借地権は「建物の所有」を目的とする土地を借りる権利に限られるため、以下の権利の総称するものです。

• 地上権
• 土地の借地権

一方、以下のようなケースでは借地権は適応されません。

• 一時使用目的の場合(仮設住宅など)
• 使用借地の場合(無償の賃借など)
• 建物所有を目的としない場合(屋外駐車場など)

僕が最初に「借地権付き物件」という言葉を聞いた時の印象は以下のようなものでした。

土地の所有者側の一方的な都合で立ち退きを強いられたり更新契約を拒否されたりとマイナスの影響が出るんじゃ無いだろうか？

ですが、いろいろ調べてみることで同じ「借地権」でも「普通借地権」と「定期借地権」で全然話の内容が変わることが分かりました。

普通借地権と定期借地権

平成4年8月1日に借地借家法が施行され、以下の法律が一本化されました。

• 改定前(平成4年7月31日以前)…旧借地借家法
  • 建物保護法
  • 借地法
  • 借家法
• 改定後(平成4年8月1日以降)…新借地借家法
  • 普通借地権
  • 定期借地権
    • 一般的借地権
    • 建物譲渡特約付借地権
    • 事業用定期借地権等
  • 一時利用目的の借地権

旧借地借家法は、本来立場が弱くなってしまう賃借人(土地を借りる側)を保護するために生まれた法律でした。

ですが、その結果、一度、地主が土地を貸すと、その土地を取り返すのに賃貸人(土地を貸す側)は、とても苦労してしまい、土地を供給してくれる土地所有者が減ってしまいました。

その対策として、今度は土地所有者側の権利を守るために、新借地借家法が生まれました。

土地の引き渡しルールの明確化

改定後の改正借地借家法では、これまでの「普通借地権」ではなく「定期借地権」が一般的になります。また「事業用借地権」「建物譲渡特約付借地権」「一時利用目的の借地権」などにより、土地の引渡しのルールをより明確化することができるようになりました。

旧借地借家法は賃借人(土地を借りる側)が有利になる法律であったことに対して、改定後の改正借地借家法は土地の貸し主(借地人)を守る法律と言えます。

借地権付き物件のメリットとデメリット

借地権付きの物件でも賃貸経営は可能です。

特に大きな問題はありませんが、それぞれにメリットとデメリットがあります。

借地権付き物件のメリット

借地権付き物件のメリットには以下のようなものがあります。

• 販売価格や安くなり高い利回りが見込める
• 人気物件の場合は競合が減る

土地代が含まれていないため価格が安くなります。

勿論、その分、利回りも高くなりますし、土地代分の固定資産税や都市計画税が不要になるため、その分、税金が安くなります。

逆に言えば「販売価格が安いな？」「利回りが高いな？」と思った場合は、まず借地権付き物件であるかどうかを疑います。

借地権付き物件であることに気付かずに契約を進めてしまうなんてことが無いように注意が必要です。

また、人気物件の場合、競合が減ることも魅力の一つです。

仮に良い条件の物件を見つけたとしても、借地権付き物件だという理由で敬遠する家主も一定数いるため「借地権付き物件でも条件が良ければ購入する」と考えられるのであれば、その分、選択肢は増えます。

借地権付き物件のデメリット

一方、借地権付き物件にはデメリットも存在します。以下のようなことが該当します。

• 物件評価額が下がる
• 地代と更新料が必要となる
• 利用用途の自由度が制限されることがある

物件評価額が下がる

万が一、物件所有者側が土地所有者に対して地代を支払わない等のトラブルがあれば、最悪の場合、借地権契約が解除される恐れがあります。

借地権契約が解除されてしまうと、物件所有者側も正常に賃貸経営を行えなくなるため、融資元の金融機関側からすると懸念点となり、その分、物件評価額が下がる可能性があります。

地代と更新料が必要になる

勿論、地代は契約時に意識すると思います。

当然、入居者から得られる月々の賃料から地主に支払うべき地代を差し引いた金額をもとに利回り計算を進めます。

ですが、意外と見落としがちなのが更新料です。

地域によっては更新料が不要なエリアもありますが、一般的には土地の価格の5%〜10%であるため、土地の価格によっては、数百万単位での出費になることもあるため、正確に把握しておく必要があります。

また更新料の他にも、状況の応じて、以下のような一時金が必要になるケースもあります。

• 譲渡承諾料
• 建て替え承諾料
• 増改築承諾料

これらの一時金も土地ごとにそれぞれ異なるため、必ず契約前に確認しておかなければ、とても大きな負担になってしまいます。

自由度の制限も？

もし、契約内容に用途の制限があれば、その範囲での利用に限られてしまいます。

例えば土地賃貸借契約書に以下のような記載があるケースもあります。

• 共同住宅(アパート、マンションなど)の建築不可
• 増改築不可、再建築不可、リフォーム不可

もし賃貸経営を想定した共同住宅の建築ができないにも関わらず、入居者を募集し部屋を貸した場合は「無断転貸」になりますし、増改築や再建築ができない場合は、建物が老朽化したタイミングで打てる手がかなり限られてしまいます。

土地の所有者と交渉することで条件を緩和できる場合もありますが、承諾料が必要になることもあります。

契約内容の合意が重要

借地権付き物件で賃貸経営を行う場合、土地所有者と契約内容についてしっかりと認識合わせをしなければいけません。

例えば以下のようなことは必ず合意を取り明確にしておくべきです。

• そもそも賃貸経営をしても良いのか？
• 契約期間満了時のルールはどのようになっているのか？
  • 更新期間や更新の可否のルールは？
  • 原状回復やのルールは？
• 土地代や更新料の値上げの可能性はあるのか？

利用用途や契約期間についてはなるべく明確な合意を取っておかないと後からトラブルになってしまうと契約が打ち切られてしまったり、物件を取り壊さなくなってしまうかもしれません。

土地代や更新料については、将来の景気や物価によって変動しますし、土地所有者としても固定資産税や都市計画税が値上がりしたしまう場合もあるため、確実に約束することは難しいかもしれませんが、土地代や更新料にそれなりの必然性や合理性を求めることはできるはずです。

これは僕の個人的な意見ですが、これまで何度も物件の購入を経験している家主であれば良いと思いますが、経験値が浅い新米大家が手を出すのは少し参入障壁が高いと思います。

ただでさえ「利回りはどうか？」「空室リスクは許容範囲内か？」「修繕費用は莫大にならないか？」という賃貸経営の基本的な項目を網羅するだけでも大変な上に、借地権付き物件の注意点までしっかりと把握するのは大変だと思います。

特にここ数年の間は、不動産の販売価格が上昇傾向で「一体、いつになったら買い時なのか？」と悩んでいる人もいるはずです。

ですが、地方に目を向けてみると意外と勝算があったりします。

新築の一棟アパートであれば販売価格も高く、リスクだけが大きいかもしれませんが、地方の比較的築年数の経ったアパートであれば、お宝物件に巡り会える可能性は高くなります。

今回は地方の築古アパート(ボロ物件)でも、高利回りを狙えるような価値のある物件の探し方についてまとめてみました。

地方アパート経営の魅力とは？

投資用の物件は主に以下の3種類に分けられます。

• 分譲のワンルームマンション
• 戸建て物件(一軒家)
• 一棟マンション、一棟アパート

ワンルームマンションが「ローリスク・ローリターン」であることに対して、地方の築古アパートなどはリスクが高いと言われています。ただ、その分、投資対象としては魅力的な部分も多く、短い期間で保有資産を増やしていく上では是非検討したいタイプの物件でもあります。

高利回りが狙える

ワンルームマンションの表面利回りが5%〜8%程である事に対して、一棟マンションの表面利回りは10%を超える事も多く、地方のアパートに至っては15%以上の物件も珍しくありません。

理由はシンプルで、それは「地方の築古アパートの販売価格が安いこと」です。

ちなみに、ワンルームマンションや戸建て物件などの利回りを評価する場合は、より具体性を高めるために「表面利回り」では無く「実質利回り」をもとに利回りを算出します。それは1%の利回りの差が経営に大きな影響を与えてしまうからです。

一方、地方の築古アパートについては、建物により修繕費用やリフォーム費用が大きくなることもあり、また家主の腕やアイデア次第で必要となる経費が大きく変わるため、2%〜3%程の利回りの違いは誤差の範囲として、まずは「表面利回り」に注目して物件選びを進める方が、合理的な判断に繋がるかもしれません。

資産拡大のスピードが早い

賃貸経営において利回り以上に大切とされているのが「キャッシュフロー」です。

キャッシュフローとは賃料として得られる家賃収入から金融機関への返済やさまざまな経費を差し引いた「実際に手元に残るお金」です。

当然ですが、利回りが高い物件を所有すると、自然とキャッシュフローも大きくなります。

キャッシュフローが増えると、その分、手元にお金が溜まっていくので、次の物件を購入し、保有資産を拡大していくための期間も短くなります。

ワンルームマンションの場合は、安定した家賃収入が得られるかもしれませんが、そもそもの想定利回りが低いため、手元にお金が貯まるのにある程度の時間が掛かってしまいます。少しずつならお金が貯まる(貯まらない物件もあるが…)のですが、それでも10年〜20年という膨大な時間が掛かるため、資産拡大のスピードを考えると、やはり不利です。

一方、地方の築古アパートの場合は、期待できる利回りが大きいため、どんどんキャッシュが貯まっていきます。と言うよりも「積極的にキャッシュが貯まっていくことを目指す考え方」であるため、上手く運営できれば、1棟目の物件を購入し、数年後にはまた次の物件の購入を検討することができます。

減価償却費による節税効果が大きい

賃貸経営で高い収益を目指すには、家賃収入を確保することも大切ですが、それと同様に「如何に経費として計上できるお金を生み出すか？」も重要です。

そして、経費計上できるお金の中でも特に大きな割合を占めるのは「減価償却費」です。

築古物件の場合、既に法定耐用年数を超過している物件も珍しくありません。

減価償却の法定耐用年数

物件の種類	耐用年数
鉄筋コンクリート（RC）	47年
重量鉄骨（鉄骨材4mm超）	34年
軽量鉄骨（鉄骨材3mm超〜4mm以下）	27年
軽量鉄骨（鉄骨造3mm以下）	19年
木造	22年

法定対応年数が超過している場合でも減価償却費は計上できます。しかも法定対応年数が超過した物件は減価償却期間が4年と極端に短いため、年間での節税効果はとても大きくなります。

空室を下げることは言うまでも無く大切な取り組みですが、減価償却費を上手く活用することも、とても重要なポイントです。

努力次第で競合物件を制圧できる

地方物件の場合、都心とは違い「余りやる気のない年配の大家さん」が多いです。

都心の場合は若い投資家や勉強熱心や大家のコミュニティなども多く「如何に競合物件と差別化するか？」「どうやって価格低下圧力に対抗するか？」というような悩みも多いです。

ですが、地方の場合は「とりあえず親から相続した物件を持ち続けている家主」や「対して生活には困っていないのでそれなりの収入があれば満足できる経営者」が多い傾向にあります。

勿論、地方と言えども、新築の一棟アパートが乱立していたり、そのような計画が想定される場合は、苦戦を強いられることも想定できますし、そもそも地域全体が衰退していて入居者のニーズが極端に少ないエリアではライバルの有無に関わらず空室率を下げることは難しいかもしれません。

ですが、ある程度、事前に情報を収集することで、リスクを最低限に抑えることはできるはずです。

築古物件の注意点

安い物件を購入することができれば自然と利回りは高くなり、キャッシュフローも潤沢になりますが、当然、築古ならではの注意点も沢山あります。

修繕対応や入居者募集の手間が掛かる

安い物件を購入できること自体はとても大きなチャンスなのですが、安い物件にはそれなりの理由があり、空室率が高い物件も多いはずです。

ただ、そもそも築古のお宝物件を狙う意図としては「ポテンシャルは秘められているものの前任の家主が疎かな運営をしていた物件を自分の力で蘇らせる」ことでもあるため、デメリットというよりかは「大家の腕の見せどころ」と割り切ることもできます。

なので、例え建物管理会社や賃貸管理会社に業務を委託していたとしても、経営が安定してくるまでは、家主側も「時間」「お金」「知恵」を集結して努力する必要があります。

金融機関の評価が低い

築古物件の場合、仮にキャッシュフローが確保できていても、金融機関からの評価額は築年数とともに低くなります。

特に木造アパートなどでは、法定耐用年数も短いため、節税効果が高いというメリットがある反面、金融機関からの融資がほとんど下りないデメリットもあります。

金融機関からの融資が期待できない場合、その分、現金が沢山必要になりますし、もし売却したくても「現金で一括購入できる経済力のある家主」しか購入できないため、売却価格が下がる恐れもあります。

買ってはいけないボロ物件とは？

当然、投資用物件の中には個人の努力では改善が見込めない「買ってはいけない投資用物件」があります。

• 収益性と比較して販売価格が割高過ぎる物件
• 常にキャッシュフローがマイナスになる物件
• 地域全体で入居者の需要が見込めない物件

これらの物件は築年数や物件の品質に関わらず買ってはいけない投資用物件だと言えます。

さらに、ボロ物件の場合は新築物件や築浅物件などと比べて品質自体のリスクも沢山潜んでいます。つまり通常の投資用物件と比べて「ボロ物件ならではの懸念点」も考えられます。

例えば、絶対に手を出してはいけない「買ってはいけないボロ物件」には以下のような物件です。

• 軟弱地盤の上の傾いた物件
• 湿気が高く通気性の低い物件
• 雨漏りが長期間放置されていた物件
• 擁壁倒壊の危険性のある物件

「買ってはいけないボロ物件」の特徴としても、やはり「個人の努力では改善が見込めなるか？見込めないか？」がポイントになりますし、仮に改善できたとしてもそのために数百万円規模の支出が伴うのであれば、当然、利回りやキャッシュフローは悪くなります。

「買ってはいけないボロ物件」については「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」でとても詳しく解説されています。

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高利回りを狙えるボロ物件の探し方

「高利回りを狙えるような地方のボロ物件を探す場合」と「都心の区分マンションや一棟マンションを探す場合」とでは、物件選びの基準が少し異なります。

つまり「地方の特徴」と「築古の特徴」を踏まえた上で物件探しを進めることになります。

地方ならではのニーズを把握

都心などの市街地に住んでいると、電車やバスのような交通インフラに頼った生活が中心になる人が多く、立地の面では以下のようなポイントはとても重要です。

• 最寄りの駅やバス停までの距離
  • 徒歩、何分掛かるか？
  • 1時間の運行本数はどうか？
• 最寄り駅の規模
  • 特急電車や快速電車の停車駅か？
  • 都心までの移動時間は何分か？

一方、地方や田舎だと交通インフラが充実していない場合もあり、地域によっては完全な「車社会」です。都心の場合だとカーシェアリングが普及していたり、若者の車離れなどが指摘されていますが、交通インフラが充実していない地域では「一家に車一台」や「一人に車一台」の家族も多いです。

そのため、最低でも全世帯数以上の駐車場が確保できることはとても大切なポイントになります。

築古物件を選ぶポイント

新築物件や築浅物件と比べ、築古物件の場合、やはりリスクは大きいと言えますが、その分、チャンスも大きいです。

大胆な値下げ交渉は可能？

築古物件の場合、物件のさまざまな箇所に不備や不具合が残っているので、その部分を指摘することや、その部分を修繕するために必要となる費用を証明することで、論理的に価格交渉をすることができます。

また、築年数が長期間経過した物件だと、金融機関からの評価額(つまり融資可能額)が低くなることも珍しくありません。それはそれで残念なことなのですが、それを逆手に取ることで価格交渉を有利に進めることもできます。

融資が十分に受けれない物件ということは、その分、購入できる家主も購入できる金額も少なくなります。「手元の現金が○万円で金融機関からの融資が○万円なので販売価格は○万円までが限界だ」と交渉することで、より効果的な価格交渉に繋がると思います。

さらに「所有者が物件を売却する背景」に注目することで、大幅な価格交渉に繋がる可能性もあります。例えば、所有者側に「何か現金化したい理由」がある場合、現金化しなければいけない「期限」があるはずです。もし、販売会社から「何故、現金化したいのか？」「何時までに現金化したいのか？」などを聞き出すことができれば、交渉を有利に進められるかもしれません。

不透明要素を軽減するには？

築古物件の場合、どうしても品質面での問題は付き物です。

勿論、購入前に可能な限りの確認をし、なるべく懸念点を潰し、許容範囲だと判断できた上で購入することになります。ただ、それでも購入前の現地調査には限界があり、後から問題点が出てくる可能性は十分にあります。

特に建物の強度やシロアリ被害のような壁や床の内部の調査などは素人には難しいため専門の住宅診断し(ホームインスペクター)に調査を依頼することで不安を解消できます。

また築古の物件の中には瑕疵担保免責物件もあり、その場合は、後で不備や不具合が見つかっても保証してもらうことができません。

ただ、地方の築古アパートの場合、「完全にリスクの無い状態で購入する」ことよりも「万が一の自体が発生してもそれをカバーできるだけの利回りを確保する」という考え方の方が現実的です。利回りの低いワンルームマンションだと、そのようなリスクヘッジはできません。高い利回りが期待できる地方のアパートだからこそ、このような大胆な考え方ができる訳です。

情報収集はどうすれば良い？

参考書やブログを読んで、優良な投資用物件が理解できたら、実際に情報を入手するための行動に進みます。

インターネットの優良サイト

入居希望者がお部屋探しを探す場合、SUUMO(スーモ)やアパマンショップのような賃貸住宅の専用サイトから情報を集めますが、投資家が投資用の物件を探す場合も、やはりインターネットの専用サイトから情報収集するのが一般的です。

投資用物件を探す場合、主に以下のようなサイトが有名です。

• HOME’S不動産投資
• アットホーム
• Yahoo!不動産
• 楽待(らくまち)
• 健美家(けんびや)

専用サイトを利用することで、物件そのものを探すこともできますが、販売元となる不動産会社を探すことも重要です。

もし気になる物件が見つかった場合、販売元の不動産会社に問い合わせをすることで、同じような特徴の物件を紹介してもらえる可能性も増えるはずです。

また、仮に高利回りの物件を探す場合でも「利回りが○%以上の物件を探す」のでは無く「専用サイトに掲載されている価格より○万円安く購入することで利回り○%を実現できないか？」と考えると、選択肢は広がります。

もともと利回りが高い物件が見つけられればそれで問題は無いのですが、利回りが十分とは言えない物件に対して価格交渉することで、高利回りを目指すこともできるかもしれません。

先輩大家から得られる情報

実際に物件を選ぶ場合、販売会社からの情報をもとに購入可能かどうかを判断します。

ただし、販売会社はその名の通り「物件を販売することが目的」なので、中立的な立場で客観的に考えることも必要になります。

そう考えると、利害関係者以外からの情報が欲しくなる訳ですが、その中でも最も強い見方になってくれるのが「同じ地域の先輩の大家さん」です。

例えば、僕の住んでいる関西では「がんばる家主の会」という家主のコミュニティがあり、毎月200人以上の家主が集まり情報交換をしています。

「がんばる家主の会」の場合、コミュニティへの参加条件が投資用物件を所有していること(だったはず？)であるため、これから不動産投資家を目指したい人の場合、参加は難しいかもしれませんが、それ以外にも情報を収集する方法は沢山あります。

最近ではTwitterでも投資家や不動産関係者のアカウントがとても多いですし、Facebookにも不動産投資家などのグループが存在するので、一昔前と比べても、先輩大家から情報を得られるチャンスは年々増えています。

関西最大の大家コミュニティ！がんばる家主の会の魅力について

家主にとって人脈はとても大切な資産です。人脈という言葉自体、余り良いイメージを持たれるかもしれませんが、家主として悩みがあったり対処方法が分からない場合、意外と相談できる相手は少ないものです。今回は僕も2014年から参加している「がんばる家...

go1101.com

2020.12.22

今回は収益物件数がNo.1で国内最大の不動産投資サイトである「楽待」の掲載情報をもとに、投資対象となる物件の見極め方について解説します。

収益物件の探し方は？

収益物件の探し方はさまざまです。

先輩大家から紹介してもらうこともあれば、不動産販売会社へ問い合わせることもあります。

多くの投資家にとって一般的な探し方として「収益物件の検索サイト」を利用する方法が挙げられます。

「本当に儲かる物件であれば公開前に業者が購入してしまうので、インターネットに掲載されている収益物件なんて儲かるはずが無い」と言う意見も多いですが、一般公開情報の中にも投資対象の選択肢として検討できる物件が存在します。

実は、収益物件の探し方は、SUUMOやHOME’Sのような賃貸物件ポータルサイトと同じような仕組みになっています。基本的な探し方としては以下のようなステップになります。

• 対象エリア(住所や沿線)を選択する
• 価格帯、利回り、物件種別、築年数、建物構造などを選択する
• 個別の物件情報をもとに投資対象として相応しいかと検討する

楽待サイトで物件を検索する場合、以下のようなページから各項目を入力していくことになります。

住所から収益物件を検索｜国内最大の不動産投資サイト「楽待」

不動産投資のことなら、収益物件数No.1 国内最大の不動産投資サイト・収益物件のマッチングサイト「不動産投資の楽待」がサポートします。らくまちは不動産投資家のための収益物件の情報提供サイトです。不動産や物件に関するコラムも多数掲載中！

www.rakumachi.jp

収益物件を検索する

ここからは実際に楽待のサイトで公開されている物件情報をもとに掲載内容を確認していきます。

まずは自分の希望する条件を入力していきます。

主な項目としては以下のようなものがあります。

• 新着物件(掲載された時期)
• こだわり条件(値下げ、満室稼働中、売主の物件など)
• 価格(3,000万〜5,000万、1億〜3億など)
• 利回り(12%以上、18%以上など)
• 物件種別(一棟アパート、戸建て、区分マンションなど)
• 築年数(新築、15年以内、新耐震基準(1982年〜)など)
• 建物構造(SRC造、鉄骨造、木造など)
• 建物面積/専有面積、総戸数、間取り
• 駅からの徒歩分数
• 土地面積
• 土地権利

投資対象の物件を検討する場合「一棟アパートなのか？」「戸建てなのか？」「区分マンションなのか？」などを決めずに探し始めてしまうと、選択肢が膨大になり非効率です。少なくとも希望する「価格」「物件種別」「建物構造」辺りは決めておいた上で探し始める方が効率的だと思います。

基本的には賃貸サイトの検索入力画面と同じような入力画面ですが、少し比較してみると微妙に違う箇所もあります。

例えば、項目として「利回り」が追加されている点です。収益物件を探す際、想定される利回りはとても重要なので、このタイミングで希望する利回りを入力します。

他には、築年数には具体的な年数表記に加え「新耐震基準(1982年〜)」が選択できます。これは「旧耐震基準の物件」と「新耐震基準の物件」では地震などが起こった際の耐震強度に大きな影響が出るからです。

収益物件を選択する

希望する条件を入力すると具体的な物件情報が一覧として掲載されます。例えば僕の住んでいる兵庫県尼崎市で一棟アパートを探しみると、以下のような情報が出てきました。

もう少し物件価格や築年数(築年月)を絞っても良いですし、気になる物件があれば「お気に入りに追加」したり「資料請求」しても良いですね。

収益物件の確認方法

気になる収益物件が見つかれば、個別に物件の概要情報を確認します。

収益物件の概要情報

物件情報ページに上部には概要情報がまとめられています。

基本的には「希望する条件」を満たした物件情報が掲載されているはずですが、中には情報が誤っている可能性もあるため、簡単に概要情報を確認します。

収益物件の詳細情報

物件情報ページの中央部には写真(内装、外装、近隣情報など)や、物件を担当している会社の情報(担当者、営業時間、電話番号など)がまとめられています。

また、物件情報ページの下部には対象物件の魅力やセールスポイントなどが自由記入欄に記載されており、その下には詳細情報がまとめられています。

主な項目としては以下のようなものがあります。

• 物件名、所在地、沿線交通
• 販売価格、表面利回り、想定年間収入
• 建物構造、階数、総戸数、駐車場
• 土地面積、土地権利、私道負担面積
• 地目、都市計画区域、用途地域
• 建ぺい率、容積率
• 国土法届出、接道状況
• 現況、引渡し

物件名の欄に、セールスポイントが記載されていたり、一部の項目が未表示だったりしていますが、それでも、ある程度の情報は読み取れまる。

また、「私道負担面積」「都市計画区域」「国土法届出」など、少し分かりにくい用語もありますが、最低限、理解しておくべき用語の意味や考え方については、以下の「収益物件の見極め方」で解説していきます。

収益物件の検索サイトの情報の見極め方

収益物件の検索サイトからはさまざまな情報が得られます。

収益物件の見極め方

対象物件が投資対象として相応しいかについて、収益物件の検索サイトや物件概要書からの情報をもとに判断します。

主に以下の情報から「投資対象として相応しいか？」は見極めます。

• 利回り、キャッシュフローは充実しているか？
• 立地、投資対象として相応しいエリアか？
• 土地関係の情報に問題は無いか？
• 建ぺい率や容積率に問題のある「違法物件」では無いか？
• 物件構造と対応年数に問題は無いか？
• 間取りと戸数は問題無いか？
• 修繕積立金と修繕履歴が把握できるか？
• 管理費、修繕費、固定資産税などの支出はどのくらいになるか？
• 物理的瑕疵、心理的瑕疵などは無いか？

これらの情報の見極め方については以下の記事でとても丁寧にまとめていますので、気になる項目がある方は、是非、読んで頂ければと思います。

物件概要書の情報から分かる投資用物件を購入する判断基準について

あなたはどのように投資対象の物件を探し始めますか？投資対象の物件を選ぶ方法は人によって多少の違いはあるものの、まずは賃貸仲介サイトに掲載されている情報や物件概要書などの書類の情報から投資対象として相応しい「良い物件」を探し始めることが多いで...

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2020.02.15

販売業者との付き合い方

収益物件の検索サイトから得られる情報は物件情報だけではありません。

その物件を取り扱っている販売業者の情報も取得できます。

販売業者は物件を購入する上で間違いなく一番大切なキーパーソンです。

中古物件の場合、同じ物件でも複数の販売業者が取り扱います。当然、どこの販売業者にアプローチするかで、その後の対応方針は変わります。「購入手続きに伴うスピード感」「金融機関とのパイプ」「価格交渉力」などにも影響が出るかもしれません。

例えば、同じ物件でも販売業者によって、掲載されている物件情報に違いがあったりします。

A社では間取りや総戸数の欄が入力されているにも関わらず、B社では未入力ということがあれば、誰もB社には問い合わせをしようとは思わないはずです。

また、調査を進めることで「掲載されている物件が購入対象として条件に合わない」こともあると思いますが、その物件を取り扱っている業者であれば類似の物件を取り扱っている可能性が極めて高く、今後、物件を購入するまで中長期的にお付き合いすることも想像できます。

賃貸物件の検索さいとは、購入対象となる物件だけを探すのでは無く、同時に販売会社も精査する目的でもとても役に立つシステムだと思います。

株式会社わひこは1棟収物件を中心とした不動産経営を支援し、コンサルティング全般を得意とする不動産投資会社です。

2018年10月8日時点で、株式会社わひこは営業停止になっています。

またゲストとして先日「爆発的にお金を増やす！！物件の効率的な購入の仕方と利回りアップ術」という本を出版し、楽待コラムニストとしてもご活躍されている越谷大家さんのセッションもあり大家としての考え方や金融機関との関わり方など、とても興味深いお話をお聞きすることができました。

適正価格の見極めが大切

越谷大家さんは、わずか3年程の間で区分マンションから1棟物件の他にも太陽光発電などと幅広い分野を網羅されています。

所有物件のエリアとしても、とても広範囲でありリスク分散を心掛けた投資スタイルだと感じました。

この短期間の間で所有物件の規模を大きく拡大させた要因の一つに「フルローンとオーバーローン」を利用していることを挙げられました。

オーバーローンはハイリスク？

通常の住宅ローンを組む際にはある程度の頭金(物件価格の1割程度)を支払うことが一般的ですが、投資用物件の場合はフルローンやオーバーローンを組む人(組みたい人)も一定数います。

• フルローン
  • 物件価格の全額を金融機関からの融資でまかなう
  • 購入手数料やその他の諸経費は必要になる
• オーバーローン
  • 物件価格および購入手数料やその他の諸費用も全て金融機関からの融資でまかなう

フルローンやオーバーローンのように、金融機関からの借入額が大きければリスクが高いと感じてしまうものですが、、不動産経営の本質としては良い物件を適切な価格で取引することが重要です。

なので、適正価格より大幅に高い価格で物件を購入してしまえばいくら沢山の頭金を入れても本質的なリスクはオーバーローン以上にハイリスクな投資になります。

逆に適正(またはより安値な)価格で物件を購入できたのであれば、オーバーローンであったとしても投資としては問題無いはずです。

「頭では分かっていても中々感情的にフルローンはちょっと…」と言う方も多いと思います。

ですが、フルローンやオーバーローンが実現する理由の一つに「金融機関として物件価格をある程度高く評価できる」ことが挙げられます。そう考えるとフルローンやオーバーローンというキーワードだけで、一概にハイリスクだと切り捨てる必要はありません。

最高のレバレッジ効果が得られる

フルローンやオーバーローンの最大の利点は纏まった自己資金を用意する必要が無いため直ぐに投資を開始出来ることです。

つまりレバレッジ効果が大きいのです。

レバレッジの観点からしても少ない投資額で収益を見込める事は魅力です。

ですが一方、借入金額が高い事は当然リスクな訳であり、それを如何に自分でコントロールする事が出来るかが焦点になるべきです。要は融資額の比率では無く物件の選び方や返済計画など、従来の不動産経営と同じ目線での考え方が必要であり「フルローン」はあくまでも手段の一つだと考えなければいけませんよね。

もっとも危険なローンの組み方

フルローンやオーバーローン自体がハイリスクではありませんが、「フルローンが可能だから」という理由で物件購入に踏み切るのは危険です。

投資用物件は欲しいんだけど頭金が準備できない…

弊社の投資用物件は金融機関からの評価額が高いためフルローンが組めますよ。◯◯様は個人の属性も高いため自己資金が低くても安心してご購入頂けます。

頭金が準備できなくても購入できるのであれば購入したいなぁ。
これで僕も不動産投資家だ！

このようなアホな選択は絶対にしてはいけません。

一般的に金融機関からの融資は担保評価額で足りない部分を個人の属性で補うようなイメージです。なので個人の属性が高い場合はフルローンも珍しくないかもしれません。

規模を拡大するための大切なポイント

また物件を購入する際、越谷大家さんが大切にしている考え方もとても勉強になりました。

具体的なポイントは以下の3つでした。

1. キャッシュフローを優先する
2. 融資が付くことを大前提とする
3. 精神的な負担にならないように意識する

キャッシュフローを優先する

規模の拡大を目指す上でキャッシュフローはとても大切です。

勿論、返済期間を短くし月々の返済額を増やすことでその物件に対する返済総額は抑えることができますが、破産してしまっては意味が無いですし、手元にキャッシュがあれば不測の事態があった時も対応できます。

もし気になる物件が見つかった時にも積極的に行動できますよね。

融資が付くことを大前提とする

物件購入を悩みに悩み切ってせっかく購入を決意したのに金融機関からの融資が下りずに購入を断念する方もいますが、それは結果的には「時間の無駄」となってしまいます。

可能な範囲内で個人情報も提示して、できるだけスピード感を持って(時には複数の案件を並行して)行動することが大切になります。

逆に融資がつけれることが分かっていれば、その後の優先順位や価格交渉などでも話が有利に進む可能性があります。

精神的な負担にならないように意識する

仮に高利回りの狙える物件があったとしてもどれだけの金額をつぎこめるかは人それぞれです。

勿論、経済力によっても大きく左右しますが、自分のとれるリスク許容範囲をある程度定めることが大切です。

例えば「1億円までなら検討できるがそれ以上のリスクは怖くてとれない」とかは人によって違います。仮に良い物件を手に入れたとしても「空室が出るのではないか…」と心配(ストレス)になるようでは幸せではありません。

自分が納得して判断することが一番大切

価値観や考え方は人それぞれです。

なので「何が自分にとって一番良い方法か」を考える前に、まずは「自分にとって目指すべきゴール」を明確に設定することが大切です。

どんどん資産(物件)を増やていきたいのか？老後資金のプラスアルファとして少しだけ収入があれば良いのか？極力リスクを抑え堅実な投資を勧めたいのか？など、方向性が定まっていたらおのずと選択肢も絞られますし、自分の判断に対する納得感も大きくなります。

勿論、一度ゴールを設定しても変えてはいけない訳では無いので、長期の目標設定が難しければ、まずは5年先～10年先といった短期間でも良いので「どうやったら自分にとって幸せとなるか」を考えてみることが重要だと思いました。

節税対策を考慮した上で、個人事業主が事業規模を拡大していく場合、大きく以下のような選択肢があります。

• 個人事業主として進めていくか？
• 会社を設立して法人として進めていくか？

賃貸経営の目的が「老後資金の確保」や「低リスクな資産運用」であれば、区分マンション1戸〜2戸程度でも良いかもしれませんが、将来的に事業規模の拡大を目指したい場合は法人化することで節税対策に繋がります。

現在、日本では、法人化の手段として「株式会社」と「合同会社」の2つの選択肢が一般的ですが、この記事では設立費用が安く設立後の運営も比較的容易である「合同会社」の設立について解説します。

合同会社設立の具体的な手続きは

「会社設立」と聞くと事業として大成功しているようなイメージがあるかもしれませんが、賃貸経営の場合は、まだ事業的規模の経営ができていなかったとしても、比較的、早いタイミングで法人化を検討する人が多いです。

また株式会社に比べて、合同会社だと、会社設立に必要となる資料も少なく、設立後の管理コスト(維持費用など)もある程度抑えることができます。

合同会社設立の流れ

合同会社を設立する場合、以下のような手順で手続きを進めることになります。

1. 基本事項(定款の内容)を確定させる
   • 社名(商号)…何でも良い、自分の好みで
   • 本店所在地(住所)…基本的には自宅で良い
   • 役員…自分(代表社員だけでも良い)
   • 事業目的…基本的には不動産経営などで良い
   • 資本金額…1円以上でも良い
2. 印鑑を作成
   • 発起人(代表者)の印鑑、印鑑証明書
   • 社判(法人の印鑑)
     • 代表印(会社実印)…会社設立時に法務局で登録
     • 銀行印…法人用口座の作成時に登録
     • 社印(認印、角印)…一般的に利用
3. 公証役場での認証(1週間程掛かる)
   • 定款、委任状
   • 定款認証代金(株式会社…52,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の認証手数料(株式会社…50,000円、※合同会社は不要)
     • 定款の謄本手数料(株式会社…2,000円、※合同会社は不要)
   • 本人確認書類
   • 定款電子データ受け取り用のメディア(CD-R)
   • 発起人(代表者)の印鑑証明書、実印
4. 資本金の入金
5. 法務局へ提出
   • 定款、印鑑証明書
   • 資本金の入金書(コピー)
   • 登録免許税(株式会社…150,000円、合同会社…60,000円)
   • 社判(法人の印鑑)、発起人(代表者)の印鑑、(※記載誤り、押印漏れのため)

合同会社の設立には関連資料の作成や公証役場での手続きなどある程度時間が掛かるため、着手してから1ヶ月程は掛かると言われます。

金融機関に対して、(個人では無く)法人として融資を受けたい場合は、その辺りも考慮して、早い段階で金融機関と合意を取る必要があります。

社名変更は面倒くさい？

賃貸経営のために会社を設立したとしても、その社名が全面に出るタイミングは意外と少ないですが、それでも一度決めた社名を変更したい場合もあるかもしれません。

社名変更をするにはどのような手間や費用が掛かるのでしょうか？

まず、社名は登記事項として登記簿に明記されます。

また社名が変わるということは、当然「社判(法人の印鑑)」も変わるはずです。

大規模な会社で社員(役員)の同意が必要な場合は、その辺りの手間は必要かもしれませんが、小規模な賃貸経営の場合だと、ほぼ代表者の独断で変更できるはずなので、意思決定もスムーズに進み、意外と簡単に社名変更できそうです。

ちなみに賃貸経営の場合は余り無いかもしれませんが、以下のように会社形態を後から変更するのもそれ程、難しいことでは無いようです。

• 合同会社から株式会社への変更
• 株式会社から合同会社への変更

ただ、いずれにしても「必ずしも必要か？」と考えると微妙なので、会社設立のタイミングで慎重に考えて、その後は基本的に変更しないで済むようにできた方が絶対に良いですよね。

定款って何？

合同会社を設立するためには定款が必要になることが分かった訳ですが、定款とは具体的にどのようなものなのでしょうか？

定款の役割と記載事項

ここでは定款について簡単に特徴をまとめました。

• 会社を運営するための基本的な規則(※会社の憲法)
• 以下3点の記載事項を定める必要がある
  • 絶対的記載事項
    • 定款に必ず記載しなければいけない事項
      • 記載が無ければ無効となる
    • 社名(商号)、本店所在地(住所)、役員、事業目的、資本金額など
  • 相対的記載事項
    • 定款に記載が無くても定款自体の効力には影響がない
      • ただし未記載の場合、該当事項の効力は無い
    • 取締役会の設置規定、役員任期の規定など
  • 任意的記載事項(※定款記載の必須項目では無い)
    • 任意に記載事項を定義
    • 取締役などの役員の人数など
• 本店所在地を管轄する公証役場に提出し認証を受ける必要がある

定款は株式会社だけでは無く、合同会社でも作成が必須の書類です。ただし、合同会社の場合は「株式の発行」が無いため、株主総会などの項目はありません。

公証役場と法務局

ここまでの説明で定款のイメージがざっくりつかめたと思いますが、せっかくなので、ついでに「公証役場」と「法務局」についてもどのような役割があるのか簡単にまとめてみます。

• 公証役場
  • 法務省が管轄し全都道府県に設置されている
    • 全国で約300箇所、大阪だけでも11箇所が設置
  • 中立な立場で公的な証書の作成や認証を行う
  • 定款の認証以外にもさまざまな書類の認証を行う
    • 相続関係、不動産の売買関係など
• 法務局
  • 法務省が管轄し全国に設置されている
    • 法務局、地方法務局、支局、出張所など約500箇所が設置
  • 不動産登記(土地、建物)、商業登記(法人登記)、相続登記などを管理
  • 公証役場で認証された定款の提出先
    • 宗教法人、NPO法人なども登記可能
  • 戸籍・国籍事務、供託事務、人権擁護事務なども対応

「定款」「公証役場」「法務局」の特徴が分かれば、誰かに法人化の手続きを説明する場合でも、とてもスムーズになると思います。

不動産登記の重要性と登記事項証明書の種類について

不動産登記とは『自分が土地や建物の権利を持っていることを証明する』ために必要です。この記事は以下のような方におすすめです！不動産登記の仕組みを知りたい人不動産登記関係の専門用語を理解したい人なお、登記には『不動産登記』と『法人登記（商業登記...

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2023.10.07

定款と登記の違い

「定款」と「登記」の違いについても混乱してしまいそうなので簡単に解説します。

• 定款
  • 会社を運営するための基本的な規則(※会社の憲法)を会社側で管理
• 登記(登記簿謄本)
  • 定款の規定の中で「法的に定められた」部分を法務局側で管理
  • 手数料を支払うことで誰でも閲覧可能

定款と登記(登記簿謄本)の内容としては、ほとんど大きな違いはありませんが「会社側で管理している」か「法務局側で管理され一般の人でも閲覧可能か」の違いがあります。

会社員をしながら法人を設立すると？

会社員をしながら賃貸経営のために(つまり副業のために)会社を設立する場合、いくつか注意点が出てきます。

社会保険の負担はどうなる？

個人事業主の場合、従業員が4人以下であれば社会保険への加入義務はありません。

ですが、法人を設立した場合、株式会社でも合同会社でも、また社員が代表社員一人であっても、(役員報酬が0円で無い限り)社会保険には強制的に加入しなければいけません。ちなみに社会保険には以下の5項目が含まれます。

• 健康保険
• 年金保険
• 介護保険
• 雇用保険
• 災害保障保険

会社員として勤めている(本業側の)会社で社会保険に加入しており、かつ(自らが設立した会社も含め)どこか別の会社から報酬をもらっている場合、それぞれの会社の社会保険に加入する必要があるのですが、その場合、以下のような流れになります。

• 勤め先の会社の管轄する年金事務所に「健康保険・厚生年金保険被保険者所属選択・二以上事業所勤務届」を提出
• 年金事務所が全ての給与金額を合算し、それぞれの会社ごとに「標準報酬月額」で按分した上で、社会保険料を確定
• 年金事務所からそれぞれの会社に対して社会保険料の金額が通知
• それぞれの会社ごとに毎月の給与から該当する社会保険料を天引き

なお「標準報酬月額」とは毎年の4月〜6月の収入金額の返金の金額で標準報酬月額表により(大きな差はありませんが)都道府県ごとに定められています。

勤め先の会社にばれないか？

勤め先である会社から給与所得をもらいながら、自ら設立した会社からも報酬をもらってしまうと、勤め先である会社に対して保険料の金額が通知されてしまうため「どのか他の会社から報酬を受けていること」がバレてしまいます。

副業規定などが無く、バレてしまっても構わない場合は特に工夫は必要無いですが、もしバレたくない場合は以下のような対策をするのが一般的です。

• 自分の役員報酬を0円として社内に内部留保を溜め続ける
• 同一生計である配偶者や親族に対して報酬を支払う

つまり、いずれかの方法で「自ら設立した会社から自分の報酬を0円にする」ことで、社会保険料の上昇を防ぎ、どこかのタイミング(例えば今の勤め先を退職したタイミングなど)で、法人側から個人側にお金を移せば問題無いはずです。

また、代表を配偶者として会社を設定すれば、登記簿上でも自分の名前が表面に出てくることは無いため、身バレ(身元がバレるの)を避けたい人は有効かもしれませ。

会社設立のタイミングは？

個人の賃貸経営者が法人化を検討する場合、ポイントになるのは「節税効果と維持コストのバランス次第」になります。

当然ですが、株式会社や合同会社を設立して、法人化するには「設立費用」や「維持費用」が掛かります。

そのため、わざわざお金を掛けて法人を設立したとしてもそれに見合うだけ(またはそれ以上)の効果が無ければ、その分、お金が無駄になってしまいます。

賃貸経営者が会社を設立するタイミングとしては、主に以下の2パターンに分かれます。

• 売上がが一定以上になったタイミング
• 融資を受けるタイミング(最初から法人化する)

賃貸経営以外の業種の場合は「売上げが一定以上になったタイミング」が多いですが、賃貸経営の場合は、事業規模が小規模でも、比較的早いタイミングで法人化することが多いです。ちなみに、その一番の理由は「投資用物件の売却益による譲渡所得の課税方法」です。

「法人化はいつするのか？」「そもそも法人化する必要があるのか？」は個人の条件によりさまざまですが、将来的に事業規模を拡大することを目指したいのであれば「融資を受けるタイミング」で最初から法人化するべきだと考える不動産投資家も一定するいます。

なお、賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングなどについては、以下の記事で詳しく説明しています。将来、法人化を検討したい人にはおすすめの記事だと思います。

賃貸経営における法人化のメリットと適切なタイミングは？

賃貸経営で規模を拡大していこうと考えた場合、法人を設立して物件を所有するのか？個人で保有し続けるのか？が一つのポイントになります。書籍やインターネットでの意見としては以下の2パターンのどちらかになることが多いです。 個人所有のままでも問題無...

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2020.04.08

ですが、もしも会社員としての所得税を支払っており、かつ、不動産所得がマイナスの場合は還付申告を提出することで納め過ぎた税金が戻ってきます。

そもそも還付申告とは？

僕は会社員として企業からお給料をもらっています。

そして、それとは別に不動産投資による家賃収入を得ています。

当然、会社員としてのお給料はプラスになりますが、不動産所得については必要経費や減価償却費などの経費を適切に計上することで、結果的にマイナス収支になることがあります。

その場合、本来国に支払うべき税金(所得税)は会社員としてのお給料(プラス分)から不動産所得(マイナス分)を差し引いた分になりますが、会社員としての税金は毎月お給料から差し引かれている訳です。つまり、年間で払い過ぎた会社員としての給与分の税金から、不動産収益のマイナス分を返してもらう必要があります。

この返してもらう税金のことを還付金(還付される税金)と呼ばれます。

本来確定申告の提出期限は翌年の2月16日～3月15日までですが、還付申告については翌年の1月1日からで提出期限は5年間とかなり長めです。

一般的に、不動産を購入した初年度は購入に必要となる経費や減価償却費が大きいため、不動産所得がマイナスになることも珍しくありません。

なお、不動産投資で発生する一般的な必要経費には以下のようなものが含まれます。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

不動産の購入に伴い必要となる経費については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

その節税対策は大丈夫？いつか無くなる節税効果の仕組みを理解しよう

不動産投資のメリットの一つとして「節税の効果がある」ということが良く紹介されます。今回は不動産投資をすることによって得られる節税効果について内容を確認してみたいと思います。不動産投資による節税効果節税効果とは本来個人が支払うべき税金を少なく...

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2019.11.23

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

確定申告書を振り返ってみる

細かく記載し過ぎるとややこしくなりそうなので万単位(以下、切り捨て)でお話を進めますね。

収入金額の見方について

不動産による収入は1年間の家賃収入分分の128万円、給与所得は392万円です。

ただ収入金額についてはこれらにはその収入を得るための経費や社会保険料などは含まれていません。

所得金額の見方について

不動産については128万円の家賃収入がありますが、差し引かれる総経費が175万円程あります。なぜこんなに差し引かれるかと言うと去年、築浅のワンルームを1戸購入したためその諸経費の合計と減価償却費が主な原因です。そのため結果的に46万円のマイナス収支になっています。

また、給与所得は392万円から給与所得控除を差し引いた259万円です。給与所得控除の額は所得金額に応じて計算方法(基準となる数字)が異なります。

所得から差し引かれる金額について

こちらは給与所得から天引きされている社会保険料や個人で加入している生命保険料、また基礎控除は全ての納税者に無条件に差し引ける所得控除分です。

還付される税金の計算方法

これらの概算の数字について以下に計算します。

給与所得の259万円から不動産の所得金額のマイナス分である45万円と所得から差し引かれる109万円を差し引いた105万円が課税対象となる所得金額で、その結果53,704円が所得税(及び復興特別所得税)になります。

にも関わらず会社員の給料として(不動産所得のマイナス分を差し引かずに)76,600円分の所得税(及び復興特別所得税)を既に支払っているため、その差額である22,896円が還付される税金として払い戻される仕組みです。

ここまでやって2万円…少し微妙な金額ですが、きっと来年は(不動産収支がプラスになるため)逆に追加で支払わなければならないので大切に使いたいと思います。

来年(今年度分)からは青色申告に挑戦します。税務署の方から「青色申告決算書(不動産所得用)の書き方」と言う書類も頂きました。

また今年は(今更ですが)初めてふるさと納税にも挑戦したので、その分もしっかり計上しないといけないです。小規模だからこそこのような細かな節税対策でコツコツ頑張らないといけませんね。

青色申告にはいろいろと不安もありますが年が明けてから慌てなくて済むようにしっかり準備したいです。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

そして金融機関には「その人のお金を貸しても良いのか？ダメなのか？」を判断するための融資審査があります。もし、その人がお金をちゃんと返してくれなかったら、その融資額は貸し倒れとなり、大きな損失になってしまうからです。

今回は金融機関から融資を受ける際の考え方や事前に準備することで、融資審査を有利に進められる注意点を纏めました。これから不動産投資を始めたい人には参考になる内容だと思います。

融資戦略は超重要！

金融機関に融資の依頼を申し込む場合、事前準備はとても大切です。例えば以下のような知識は知っているのと知らないのとでは融資条件や融資の可否に大きな影響を与えます。

• 融資を受ける際の紹介人の有無、紹介人の過去の経営実績
• 金融機関へ提出が必要となる資料
• 金融機関の融資が承認されやすい時期

当然ですが、融資が下りないと物件は購入できません。

当然ではあるのですが、意外と融資を軽視している家主(これから家主を目指す家主予備軍？)は多いです。

また、仮に融資を受けれたとしても希望している貸出金利や貸出期間での融資が実現できるかが変わってきます。

「貸出金利の1%なんてそれ程大きな違いは無い」と思うかもしれませんが、それは間違いです。

投資用物件の購入するために融資を受ける場合、その融資額は数千万円〜数億円になります。

融資額が大きくなれば、その分、貸出金利や貸出期間による返済総額は大きく変わります。

少しでも良い条件で融資を受けれるように最大限の努力をするべきです。

金融機関へのアプローチ

金融機関へのアプローチは融資を受けるための最初の一歩です。具体的な方法としては以下のような手段が考えられます。

先輩大家の紹介が一番

最も有効なのは新規の一見さんとして融資を申し込むのでは無く、既にその銀行を利用している先輩大家や関係者から紹介して貰う事です。

銀行側からしてもVIPなお客様の紹介者であれば、やはりその方もVIP対応です。

できれば、自分自信が優良顧客になれれば、それが一番良いのですが、それには投資規模が大きいことやある程度の必要になります。

契約規模を大きくしたり自分を将来性があるように見せかけるような振る舞いは、はっきり言って難しいです。日々、融資の審査に携わっている百戦錬磨のプロの銀行員からすれば、そのようなハッタリはすぐに見破られてしまいます。

不動産経営には人脈が大切と言われますが、その人脈は銀行で融資を受ける場合も例外ではありません。

融資の場合も大家同士の横の繋がりが影響する事はとても自然なことです。金融機関に紹介してもらうために「人脈を作る」のはイメージが悪いと思われるかもしれません。ですが、紹介人の有無でその後の投資家としての成功が大きく左右するのも事実です。

普段から先輩大家と関われるような人間関係を確立することが大切です。関西の場合だと「がんばる家主の会」のような、大家さんのコミュニティに所属することも有効です。

不動産会社のパイプは信用できる？

まだ物件を所有していなかったり、事業規模がそれ程大きく無い段階では、取引のある金融機関は少ないはずです。その場合は販売元の不動産会社から金融機関を紹介してもらうことになります。

不動産販売会社としては「自社は○○金融機関と関係性が深いため○○金融機関がおすすめです」と言われるかもしれませんが、総融資額が数千万円〜数億円程度であれば、金融機関からすれば「ただの一般的な顧客のひとつ」に過ぎません。

その場合は自分の力で金融機関を探した方が良い融資を引くことができるかもしれません。

不動産会社である以上、どこかの金融機関と繋がりがあるに決まっていますが「優良顧客として認識されているか？」は別問題です。会社の規模や総融資額(物件戸数やお客様の人数)などを確認し、本当に優良顧客として扱われているのかは考えなければいけません。

また、可能性は極めて低いですが、もしその不動産業者が過去に「エビデンス改ざん」のような偽装工作をしていて、それが金融機関にバレてしまっていた場合、その不動産業者は出入り禁止になっているはずです。もし過去にこのような不祥事 を繰り返しているような業者であれば、金融機関との関わりが乏しい可能性もゼロではありません。

具体的な偽装工作の手口は書籍「現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法」に具体的に解説されています。他にも不動産業界の裏側が分かりやすくまとめられているため、興味のある方には是非おすすめの書籍です。

最初は一本の電話から

もし知人や販売会社からの紹介が得られなかったり、より良い条件の金融機関を開拓した場合、まずは電話で融資担当者に対して、融資審査を依頼します。

この時に融資基準や融資姿勢などを確認できれば、今後の対応がスムーズになりますし、もし自分にとって融資の基準が高すぎたり、融資に対して消極的な金融機関であれば、早いタイミングで候補対象として外せるので、融資元を効率的に選別できます。

訪問時の準備資料は？

金融機関に融資依頼のため訪問する場合、何も準備をせずに出向いてしまうと、その後の処理が非効率になりますし、貴重な時間を作ってくれた担当者にも対してもマイナスな印象を与えます。

提出書類を準備するメリット

金融機関に融資依頼のため訪問する際は、提出を求められる可能性がある資料を準備することで以下のようなメリットがあります。

• 融資審査のための期間が短縮される
  • 提出依頼があっと後に資料を準備しているようでは対応が後手後手になる
• 属性評価が高くなる
  • 事前に資料を準備しておくことでビジネスマンとしてプラス評価になる

どれも単純な話ですが、意識するのとしないのでは大きな差があります。特に人気物件の場合、数日間での準備の遅れで、他の家主に購入されてしまうことも考えられますし、訪問時からしっかりと準備をしていくことで「真剣に物件を購入したい」つまり「本気で融資を受けたい」前向きな姿勢が伝わります。

必要な提出書類

提出を求められそうな資料は基本的にどこの金融機関でも同じなので、一度、準備してしまえば、今後、別の金融機関に融資の依頼をする際も効率良く出向くことができます。

具体的にはには以下のような資料を準備します。

• 物件資料
  • 物件概要書、レントロール
  • 法務局資料(登記簿謄本、構図、地積測量図、建物図面等)
  • 売買契約書(契約締結の場合)、固都税明細(または固定資産評価証明書)
• 融資評価依頼書
  • 希望融資額、希望融資期間、借入主体(個人または法人)等を記載
• 本人確認資料
  • 経歴書、金融資産一覧表、身分証明書
  • 源泉徴収票および確定申告書(直近3年分)
  • 住宅ローンの返済予定表
• 配偶者(連帯保証人)資料
  • 身分証明書
  • 源泉徴収票および確定申告書(直近3年分)
• 所有物件情報(既に所有物件がある場合)
  • 保有物件情報、レントロール
  • 登記簿謄本、固都税明細(または固定資産評価証明書)
  • アパートローン(投資マンションローン)の返済予定表
• 法人登記簿謄本、決算書(直近3期分)

もし他にも追加で提出を求められるとしたら「事業計画書」や「収支シュミレーション」などが考えられます。

僕の最初に投資用物件を購入した際は、最新の源泉徴収票のみの提出を求められましたが、金融機関などによっては過去3年分の提出が求められる場合もあるそうです。

なお、金融機関に対して事前に準備するべき資料については「初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書」にとても詳しく書かれていました。著者は楽待コラムニストとしても活躍されている「鑑定士×投資家」さんなので、とても読みやすい内容にまとめられています。

初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資　最強の教科書 投資家100人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え [ 鈴木 宏史 ]

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訪問時のタイミングは？

銀行の融資スタンスはタイミングにより多少変化することがあります。

同じ属性で同じ物件であるにも関わらず、融資が下りる場合と下りない場合があります。

金融機関により判断基準や重要視するポイントが違うのは分かりますが、面白いことに、同じ金融機関でも時期によってそのようなことがあります。

融資が緩むタイミング

一般的に金融機関の融資が緩むタイミングは以下の時期と言われます。

• 決算期末(3月)
• 半期末(9月)
• 四半期末(6月、12月)

ただし、実際には融資の承認が降りるのに少し時間が掛かるため、決算期末、半期末、四半期末の一ヶ月程前に融資の依頼をすると良いと思います。

融資承認に影響を与える例外ケース

ただし、決算期末、半期末、四半期末のタイミングで融資の依頼をすれば必ず承認が降りる可能性が高くなるとも限りません。例えば以下のようなケースも想定されます。

• 景気動向により融資スタンスが変わる
  • 2019年は「かぼちゃの馬車とスルガ銀行不正融資」問題により融資は厳しい
• 金融機関側の内部事情
  • 金融機関の基本方針の転換
  • 担当者(支店長・審査部長など)の配置替え
• 決算期末目標の達成が難しい場合
  • 12月～3月頃でも融資基準が緩くなる
• 既に目標が達成された場合
  • 次期のノルマを達成するために目標額以上の融資を控えることもある
• 新規顧客として融資の依頼をする場合
  • 期初の閑散期である4月または10月頃の方が時間に余裕がありスムーズになる

融資基準に絶対は無いため、一概には言えませんが、元金融期間の方からもこのような内部事情を伺うことがありました。

どの支店に出向くかも重要

意外かもしれませんが、実は「どの支店に行くか？」はかなり重要です。

例えば「三菱UFJ銀行」「三井住友銀行」「みずほ銀行」のようなメガバンクで融資を受けようと考えた場合、どこの支店に出向いても審査結果が同じになるかといえばそうではありません。

例えば大阪の中心地である梅田やなんば周辺の法人向け店舗の場合、主に法人顧客向けの融資業務が多く、個人の小規模な融資業務は引き受けてもらいずらい傾向にあります。

一方、周辺に法人が少ない小規模な個人向け店舗の場合、中小零細企業や個人を相手とした融資業務が中心になるため、積極的に対応してくれる可能性が高いです。

融資の承認は分担されている

融資に対する承認の流れについては、一人の担当者に権限が集中することで独断での融資の許可を出させないため、各担当者ごとに権限が分離されています。

そのためゴールデンウィークやお盆休みのような長期休暇の時期になると、銀行員もタイミングをずらしながら休暇を取るため、担当者ごとの承認処理が進まず、必要以上に時間が掛かってしまう場合もあります。

ちなみに銀行員は金融庁の指導により年間で1度は長期休暇(一週間の休み)を取得する事がルール化されています。

あくまで噂レベルですが、休んでいる間に不正のチェック(場合によっては金融庁などによるガサ入れ？)などが行われたりする事もあるそうです。

優秀な営業担当が好条件の融資に繋がる

融資についての話などを進める場合、決まった営業担当者が相談(ヒヤリング)や対応する事が一般的です。出来れば優秀な営業担当者に対応して頂きたいですが、銀行側も「大切なお客様」に対して優秀な人材を割り当てたいはずです。

逆に余り優秀では無い営業担当の場合、融資条件が悪くなるだけでは無く、対応の遅れがそのまま機会損失に繋がってしまうかもしれません。

ただ紹介なら何でも良いのでは無くて、出来れば優秀な営業担当者に対応されている優秀なお客様に紹介してもらう事です。

冒頭でもご説明した通り、小規模経営のフェーズでは、優良な融資条件を獲得するためには、優良な人脈が不可欠になります。

優良顧客として認められるには

何を基準に「大切なお客様」とするかは状況によりますが、主に以下のようなことが考えられます。

• 情報や書類を遅延なく速やかに提出する
• 堅実で誠意のある対応をする
• 契約の規模(融資額)が大きい
• 将来性があり今後も長期的な付き合いが期待できる
• 金融機関側にとってメリットがあり利益に貢献できる

ここで重要なのが、少し言い方は悪いですが…「担当者に恩を売る」ことです。

例えば担当者に勧められた金融商品を購入することは効果的です。金融機関では以下のようなさまざまな金融商品を取り扱っています。

• 定期預金、積立預金
• クレジットカードの作成
• 投資信託、生命保険、外貨建金融商品

ですが、銀行などで取り扱われている金融商品は、はっきり言って優良なものは少ないです。

ですが、担当者の売上に貢献するつもりで、あえてこれらの金融商品を購入することで、信頼関係は蓄積されるものです。

金融商品の運用成績自体はそれ程期待できませんし、もしかしたら多少のマイナスになってしまうかもしれません。ただ、仮にマイナスになったとしても、その僅かな犠牲で優良な融資を受けることができれば、そんなマイナス分なんて一瞬で回収できます。

融資を受けれないと何も始まらない

投資用物件を検討する時は、同時に「この物件なら融資してもらえるかな？」という考え方は常に必要ですし「その上でどのような準備をする必要があるか？」は視点は大切です。

自分では「この物件は儲かる！」と確信してても、金融機関がお金を貸してくれないのでは手が出ないです。

不動産融資に積極的な金融機関

不動産の世界には融資に積極的な金融機関がいくつか存在します。例えば以下のような金融機関が挙げられます。

• スルガ銀行
• 静岡銀行
• オリックス銀行
• 日本政策金融公庫(公庫)

勿論、メガバンクなどで融資を受けられるのであれば、その方が融資条件は良くなる傾向になりますが、もし潤沢なキャッシュフローが期待できるのであれば、多少、金利が高かったり、返済期間が短くなったとしても、積極的な金融機関に融資を依頼するのも有効です。

自分自身が優良顧客に

優良な条件で融資を受けるためには「自分自身が優良顧客」として認められる必要があります。そのためにはやはり「個人の実績」が必要であり、それを証明するには以下の項目を少しずつ増やしていく必要があります。

• キャッシュフロー
• 純資産
• 個人の属性

また、逆に「融資に不利になってしまう要因」も意外とたくさんあったりします。

最高の融資を引くには？金融機関の融資基準と評価方法を理解する

不動産経営をする上で、良い条件で融資を受けることはとても重要です。最近では不動産投資にも積極的に融資を始めた金融機関が増えてきていますが、マイホームの購入とは違い、投資用物件の場合、融資を受ける側の収入や資産情報だけで融資を判断する訳ではあ...

go1101.com

2020.02.16

小手先のテクニックは意外と重要？

個人の実績は大切ではありますが、それは一朝一夕では良くならないですし、家主としての経験もやはり少しずつ時間を掛けて成長していくものです。

残念ながら、そう簡単に結果は出ないのです。

ですが「必要な準備資料」や「融資を受けるタイミング」などは知っているか？知らないか？だけの問題です。

つまり「小手先のテクニック」で改善できる訳です。

「小手先」と聞くと余り良い印象を与えないですが、投資規模を拡大していくためにも、使える武器は何でも使うべきです。頑張っていきましょう。

区分マンションを購入する場合なら購入対象となる部屋の情報を中心に検討を進めることになりますが、一棟物件の場合、小規模な物件でも3戸〜4戸以上の規模になることが多いです。

そして、一棟物件を購入する場合、レントロールの情報を正確に理解する必要があります。

今回はレントロールの重要性や購入する前にチェックするべきポイントについて解説します。これから一棟物件を購入したい人は、是非、参考にして頂けたらと思います。

レントロールの重要性

レントロールとは賃貸借契約の状況を物件(各戸ごと)にまとめた一覧表です。

レントロールの記載情報

レントロールには特に定められた正式なフォーマットはありませんが、一般的に以下のような項目が記載されています。

• 部屋番号、間取り、広さ(面積)
• 入居者の情報(契約人名など)
• 契約賃料、管理費(共益費)、預かった敷金
• 現在の空室状況(空室の場合は募集予定の賃料)
• 入居開始日

物件を売買する際、レントロールは契約上、必ず必要となる書類ではありませんが、物件情報を詳細に把握するためにも必須の書類ですし、利回り計算や将来的な戦略を検討する上でもレントロールが無ければ話になりません。

準備されていなければ必ず取り寄せるべきですし、もし売却元の家主や不動産仲介会社が保有していない場合は、作成を依頼してでも入手したい情報です。

利回りの信憑性を判断するためにも、個人的には「月間賃料」だけでは無く、少なくとも「年間賃料」までの情報は欲しいところです。

レントロールのチェックポイント

一棟マンションやアパートを購入する場合、必ずレントロールの内容を精査します。そして、もしレントロールの記載内容に漏れがある場合は、個別に問い合わせて、不明点があれば全て解消した上で情報を整理します。

その上で、以下の観点を持って内容を精査すると効率的だと思います。

• 記載内容に不審な点や矛盾した点が無いか？
  • 販売元が故意に情報操作していないか？
•  自信が購入する物件としてふさわしい物件であるか？
  • 致命的な問題点が潜んでいないか？

レントロールには本当に幅広い情報が記載されていますが、正しい記載内容を把握することでキャッシュフローを生まない不適切な物件を割高な価格で購入してしまうリスクを軽減できます。

レントロールの信憑性を疑う

レントロールに限らず、何かの情報を参考に検討を進める場合、そもそも記載内容が正しいことが大前提です。

つまり記載内容の信憑性を疑うべきです。

最新の日付になっているか？

入手したレントロールが最新の情報に更新されているかを確認します。

もし賃料や管理費が古い情報のままだと、そもそもそれは「古い情報」では無く「嘘の情報」です。

3年前の家賃が5万円だったとしても、今の家賃が4万円であれば、この数字をもとに戦略を立てても無意味ですよね。

戸数の多い物件の場合、入居者の出入りが数ヶ月ごとに発生することも予想されますし、特に長期間売れ残った物件については、最新版に更新されていない可能性があります。必ず更新日を確認しなければいけません。

入居偽装の心配が無いか？

投資用物件の売買価格や金融機関からの融資上限額は利回りや入居率(空室率)により大きく変わります。入居率が高ければその分販売価格は高くなりますし、空室率が高ければその分販売価格は安くなります。つまり、稼働率がそのまま販売価格に直結する訳です。

そのため、入居率を高く見せかけて、少しでも販売価格を高く維持しようと考える家主も当然出てきます。入居偽装と聞くとかなり大袈裟に聞こえますが、以下のようなパターンが考えられます。

• 入居者が実在しないのにあたかも実在しているように偽装する
  • 部屋のカーテンを付けて入居者がいるように偽装する
  • 電気メーターを稼働させたり郵便物があるように見せかける
• 身内や友人を一時的に入居させ売却締結後に退去させる

一般的に、部屋にカーテンが掛かっていなければ、その部屋は空室だと判断できる訳ですが、入居偽装工作として部屋にカーテンを付けるパターンは割と有名です。また電気メーターを稼働させたり嘘の郵便物を用意することで、入居者が実在するという信ぴょう性を高められます。

ただ、さすがに各部屋のベランダまで偽装工作するのはかなりの手間が掛かるため、常識的に考えても洗濯物が干してあれば「入居者は実在する」と判断しても良いと思います。

また、家族や親族、その他の友人や知り合いを一時的にダミーとして本当に入居させ、売買契約が成立した後にダミーの入居者を退去させれば、売却主側の損失(？)も最小限に抑えることができます。

複数の空室がある物件の場合、売却契約が締結した直後に、一斉に入居者が退去すればさすがに怪しまれるため、すぐに全員を退去させるのでは無く、一定間隔の期間を保ち、段階的に退去するようなケースもあります。

以下のポイントに注意することで、不審な点に気付けると思います。

• 契約締結日を確認する
  • 日付が直近の場合は入居偽装が疑われる
    • 売却を想定して慌てて入居者付けした恐れがある
  • 空室が埋まる前の空室期間も参考になる
    • 空室続きの部屋に対して急に入居者付けできるのは怪しい
• 契約内容を確認する
  • 仲介管理会社では無く家主と直接契約の場合、理由を追求する
  • 契約者が家主と同姓の場合、家族や親族の可能性が高い

入居偽装を完全に見抜くのはほぼ不可能ですし、例え後から入居偽装だと考えられる場合も、それを証明することはかなり困難です。ただ、最低限のポイントを重点的にチェックすることで、不審な点を追求(質問)することができるはずです。

ただ、空室自体は悪い訳ではありません。むしろ空室があることにより販売価格に交渉の余地が生まれます。

まずは、正しい情報を入手し、その上で「何故、空室なのか？」「物件のポテンシャルとして妥当な空室率なのか？」を見極める必要があります。

現在の家賃が怠けていたことにより空室が高いだけであれば、十分に改善の余地のある「お宝物件」になるかもしれません。

既存入居者の家賃設定は正しいか？

入居率(空室率)と同様に、既存の入居者の契約内容(家賃設定)も販売価格や融資上限額に大きな影響を与えます。

既存入居者の家賃設定の妥当性を疑うポイントとして以下の2パターンが考えられます。

• 家主(現在の物件所有者)が誤った情報を記載している
  • 故意に賃料を水増ししている(嘘をついている)
•  正しい家賃設定ではあるが妥当性は低い
  • 現在の入居者が長期間入居している
  • 敷金や礼金などを免除することで家賃設定を高めに設定している

まずは販売元の家主が仲介管理会社が誤った情報を記載している場合があります。追求すれば誤字を認めるかもしれませんが、悪質な場合は一定期間は水増しした家賃の差分を販売元が補填(負担)するケースもあるそうです。ちょっと信じられませんね…(笑)

また、正しい家賃設定でも、現在の入居者が長期間前から(例えば10年以上)入居し続けていることもあります。例え当時はその家賃相場が妥当だったとしても、現在の条件(築年数や周辺地域自体の相場感)とはマッチしていないこともあるので、その場合は次の入居希望者に対して同じ水準の家賃を請求(設定)することは難しく、結果的に想定外のマイナスに繋がります。

新規入居希望者の募集金額は適正か？

対象物件の中に空室がある場合、次の入居希望者に対する募集金額を明記することになりますが、その募集金額が現実離れした金額になっている場合もあります。

次の入居者に対する募集金額も既存の入居者の支払っている家賃設定同様、販売価格や融資上限額に大きな影響を与えます。

こちらは「想定値」なので「嘘」とは言えませんが、周辺物件の同じ水準の物件と比べ、明らかに高額な募集金額の場合、やはり悪質だと言えます。

仮に想定利回りが高かったとしても「そもそもその家賃設定は適正なのか？」を判断しなければ、結局は絵に描いた餅になってしまいます。

周辺の家賃相場についてはHOME’SやSUUMOを確認することで周辺の家賃相場は分かります。ですが、HOME’SやSUUMOに出てくる家賃相場は「売れ残った物件の中での相場」です。

つまり「負け犬物件の相場」です。

価格以外の魅力があり、競合物件と差別化できるのであれば張り合う必要はありませんが、価格だけで勝負するとなれば「売れ残った物件の中での相場」よりもさらに安い相場で勝負する必要があります。

不動産業界は嘘つきだらけ？

レントロールの入居率や家賃設定の大小によって、その物件の販売価格には大きく影響を与えます。

売却する側としたら少しでも高い価格で売りたいため、自然と所有物件を良く見せれるような工夫をします。

勿論、悪質な偽装工作ばかりではありませんが、相手から提示された情報に対して、何の疑いもなく鵜呑みにしてしまうのは危険です。賃貸経営の基本は「性善説」では無く「性悪説」です。常に相手を疑う姿勢が大切です。

なお、レントロールのチェックするべきポイントや物件概要書などの資料の見方については「初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書」にとても詳しく書かれていました。

この本には物件の選び方以外にも経営(運用)から売却までの全てのフェーズで役立つ情報がまとめられています。著者も楽待コラムニストとしても活躍されている「鑑定士×投資家」さんであり、とても読みやすい内容にまとめられています。

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対金融機関への偽装工作

レントロールなどのエビデンスの偽装は、売り主や販売会社が買い主(購入希望者)に対して実施するだけではありません。

金融機関に対して行われる偽装工作もあります。

もし売り主側の「売却希望額」と買い主側の「購入希望額」が一致していても、金融機関からの物件評価額がそれらの金額を大幅に下回っていれば、売買契約が成立できません。

つまり、売り主と買い主と不動産仲介会社の3者の利害が一致しているにも関わらず、目的を達成できない訳です。

そこで、3者は結託してさまざまな偽装工作を企みます。有名なものには「エビデンス改ざん」「カーテンスキーム」「多法人スキーム」などがありますが、他にもさまざまな手法があります。

具体的な偽装工作の手口は書籍「現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法」に具体的に解説されています。勿論、本書ではこれらの偽装スキームを推奨するような内容では無く「役に立たない手法」として紹介されていますが、融資を受けるための努力(？)があの手この手で紹介されています。他にも不動産業界の裏側が分かりやすくまとめられているため、興味のある方には是非おすすめの書籍です。

レントロールの情報からリスクを見極める

レントロールに記載しれている情報が100%正しかったとしても、そこには見落としてはいけないポイントがたくさん隠れています。

以下のポイントを中心の情報の背景を読み取る必要があります。

家賃設定と入居時期に関係性がある？

賃貸の区分マンションでも販売されている分譲マンションでも同じですが、同じ建物無いの部屋でも築年数(契約時期)や間取り(広さ)により価格にばらつきが出てきます。なので、家賃にばらつきがあること自体は大きな問題ではありません。

ただ、家賃設定にばらつきがある場合、以下のような仮説を立てることができます。

• 入居期間が短い程、家賃設定が安い
  • 築年数の経過に伴いどんどん家賃設定が下がっていっている
  • そろそろ室内のリフォームが必要かもしれない
  • 家賃が下がりきっているため今後の下落幅は小さい可能性もある
• 繁忙期(2月〜3月)以外の家賃設定が安い
  • 繁忙期以外は家賃を下げなければ入居者付けができない心配がある
  • 家主が価格交渉に応じやすい性格かもしれない
  • 入居開始時期が繁忙期に集中している場合、その他の時期では入居者獲得が困難な心配がある
• 1年を通りて入居開始時期が分散されている
  • 繁忙期に関わらずどの時期でも入居者を獲得できる安定した経営が見込める

現状の家賃設定はあくまでも「過去の実績」なので、未来永劫続くわけではありません。ですが、将来の家賃収入をシュミレーションする上で「過去の実績」は重要です。どのような時間軸で現在の家賃になったのかはできる限り把握しておくべきです。

また、ライフスタイル(進学、入社、転勤)の変化が大きい4月には新しい住まいに引っ越しする人が多いため、2月〜3月は不動産業界としても繁忙期になります。繁忙期の時期は家賃を安く設定しなくても十分に入居者を獲得できる物件でも、繁忙期が過ぎた途端、入居者を募集できないような物件もあります。

勿論、長期間の空室になる恐れがある場合、家賃設定を多少低く設定し空室期間を短くするのは、むしろ正しい判断ですが、繁忙期以外の家賃設定が極端に低い場合は少し厳しいかもしれません。

家主側の支出情報は明確か？

レントロールに明記されている情報として「情報が本当に正しいか？」も大切ですが、それと同じように「情報が抜け漏れなく掲載されているか？」も重要です。

かなり乱暴な考え方ですが「レントロールから漏れている情報」は「レントロールから故意に隠蔽された情報」と考えても良いくらいです。

レントロールには賃料や管理費のように「家主側に収入として得られる金額」が記載されています。ですが、1棟物件を保有する場合、家主側にも負担は発生します。例えば以下のような項目が考えられます。

• 水道、ガス、電気等の光熱費
• インターネットの通信料金
• 町内会費
• 敷金、保証料など
  • 「敷金持ち回り」に注意
• フリーレント
  • 賃料の免除期間や減額等の取り決めなどが無いか確認

水道、ガス、電気等の光熱費が家主負担となっている賃貸物件は昔から存在しますし、最近ではインターネットの通信料金を家主側で一括して契約していることもあります。一部屋辺りの料金でも数千円〜一万円程の負担になりますし、戸数分の負担となると確実に経営を圧迫します。

また地域によっては町内会費が必要な場合もあるので、光熱費や通信費同様、事前に確認しておかないといけません。

意外と見落とされがちなのが敷金や保証料などです。

敷金とは家賃の未払い(滞納)や退去時の修繕費用などが発生することを想定して、予め入居者が家主に対して支払う一時金のことです。

何も無ければ退去時に入居者に対して返還されるお金なのですが、同じ入居者のまま物件の所有者だけが入れ替わるオーバーチェンジの場合、一般的に地域によって敷金の取り扱い方が変わります。

• 関西エリア以外の地域
  • 物件所有者が買い主に対して入居者から預かった敷金を支払う
  • 新しい家主(買い主)は前の家主(売り主)から支払われた敷金を退去時に返還する
• 関西エリア(関西方式、または大阪方式)
  • 物件所有者が買主に対して入居者から預かった敷金を支払わない
  • 新しい家主(買い主)は自己負担で敷金を退去時に返還する

一般的に関西エリアでは「敷金持ち回り」というルールがあります。

言葉が少し分かりにくいですが、敷金持ち回りとは敷金として預かった債務の返還義務が新しい家主に継承されますが、実際の預り金が引き継がれる訳ではありません。

つまり、新しい家主が自己負担で敷金相当額を返還しなければいけません。

逆に、駐車場や自動販売機などの収益があれば、むしろ利回りに加算できる可能性もあります。売り主側に有利な情報(売却価格が高くなる要因)が抜けているとは考えづらいですが、併せて確認したい項目です。

近い将来に退去予定は無いか？

悪質な販売元の場合、退去日予定日が明確にあるにも関わらず記載されていない場合もあります。

退去希望の場合、基本的には退去日の前の月までに家主(仲介管理会社)へ伝える必要があるため、現時点で退去予定が無いのかは確認することで、少なくとも翌月末までは退去しないと考えられます。

入居者属性から分かる物件のリスク

入居者の属性からもさまざまなことが分かります。

• 一部の組織に依存していないか？
  • 個人では無く法人の場合、会社が撤退した場合、一斉退去が懸念される
  • 特定の大学の学生が大多数を占める場合、廃校になった場合、需要が無くなる
• 若手会社員の一人暮らしの場合、平均入居期間は短くなっても大丈夫か？
  • 転勤、転職、結婚など、今後のイベントにより引っ越しする可能性は高い
• 生活保護受給者などの場合、家賃滞納や夜逃げのリスクヘッジはできているか？
• 高齢者の場合、日常生活での問題や孤独死などのリスクヘッジはできているか？
• 家主(現在の物件所有者)と同じ名字だった場合、入居偽装の心配は無いか？

個人向けの一棟マンションやアパートでは余り考えづらいですが、場合によっては一つの法人が一棟まるごと借りている場合があります。

とても嬉しい限りですが、退去時に一気に家賃収入がゼロになってしまうため個人的にはまず避けたいです。

一般的に、入居者が一つの会社や大学に依存することはリスクだと言われます。もしその会社や大学が撤退したとしても、すぐに一定規模の団体が拠点を構える場合は問題ありませんが、地方や田舎の場合と、その会社や大学が撤退した後は、満足に入居者を確保できなくなるリスクもあります。

また、個人としても属性により予想される行動パターンや対策は変わります。

入居者の属性は一長一短であり「○○な入居者とは契約を結ぶべきでは無い」ということはありませんが、それぞれの性質を理解して、適切な対策が必要になります。

物件調査に必要な項目

レントロールは物件を購入する際にもっとも大切な書類に一つですが、その情報だけで購入するかどうかを判断できる訳ではありません。

関連書類の確認

例えば関連する書類だけでも以下のようなものがあります。細部まで確認するのは大変ですが、購入金額も大きくなるため最低限の内容は確認しておかなければ後で後悔することになります。

• 物件概要書
  • 物件名、住所、価格、利回り
  • 築年数、構造、土地面積、建物面積、設備など
• 建築確認済証
  • 建物が建築基準法による規定を満たしていることの証明
• 重要事項説明書
  • 契約内容の詳細情報
  • 損害賠償額や違約金などに関する取り決め
•  トラックレコード
  • 過去の空室状況や賃料の実績

現地での建物調査

また、不動産経営の場合、書類だけでは分からない情報も沢山あります。可能な限り、現地での物件調査をするべきです。

• 外観の状態チェック
  • 建物の傾きの有無、クラック(亀裂やひび割れ)の有無など
• 室内の状態チェック(可能であれば)
  • 室内の汚れ、傷、凹み、クロスの状態など
• 共用部分等の設備のチェック
  • ガス給湯器、エアコン室外機など
• 現地までの道のりの確認
  • 最寄り駅までの距離、治安の確認など

ただし、多くの賃貸経営者は必ずしも建築関係の仕事に精通している訳では無いため、建物の状態については調査するにも限界があります。個人で判断できない場合は、必要に応じて住宅診断(ホームインスペクション)を検討することも有効な手段になります。

集めた情報量が明暗を分ける

賃貸経営、不動産投資と聞くと、とても華やかなイメージを持たれるかもしれませんが、購入前の調査段階ではとても地道で泥臭い作業を重ねることになります。基本的には一般的に公開されている情報(一般公開情報)をもとに判断するため、独自の情報網などが不可欠な訳ではありません。

勿論、情報の入手を進める過程で少しずつコアな情報にアクセスしていくことになる訳ですが、何か「特別な能力」が無いと分析できないことは無いですし「限られた特権階級の人間(？)にだけ流れる秘密の情報」をもとにおいしい物件を購入する訳でもありません。

勿論、建物についての知識、地域についての知識、税金についての知識など、幅広い前提知識は必要ですが、コツコツと集めた情報量が将来的に大きな明暗を分けることになります。

僕は賃貸経営用の区分マンションを複数所有していますが、区分マンションを選んだ理由としては「大きな成果は出せなくても安定して収入が得られる」ことを重視したからです。

(結果そうなっているかは賛否あるかもしれませんが。。。)

なので利回りはかなり低めですし、規模拡大に向けたスピード感も決して良くはありません。

この業界に入る時、一番感じたことは「キャッシュフローを最優先する」と言う方の意見を多く聞くことでした。

初期の段階で利回りが低い(＝キャッシュフローが出にくい)物件に投資すると、その後の規模拡大に大きく影響すると言うことです。

ただ、その辺りも踏まえ、やっぱり最初は自信が無かったこともありローリスクローリターンの物件を購入することにしました。

そしてその結果、今は大きなキャッシュフローは生んでいませんが空室率も低い状態が続いています。

区分マンション最大のデメリット

利回りが低く、成果が出にくいのは想定していたことなので、特に気にしていません。大家として最も良く無い点は「勉強にならない」ことです。

僕の知る限り(築浅ワンルームの場合は特に)、区分マンションの1室だけを個人で管理することはほとんど無いように思います。

基本的には購入元の関連会社や紹介会社にて賃貸管理をお願いすることになります。そしてその場合、1棟纏めて同じ会社が管理するため、自分(個人)が管理に携わる機会はほとんどありません。

それは会社員のような本業で手間を掛けれない層にとっては助かりますが、今後の規模拡大のためにいろいろ勉強したい場合は返ってそれが難点にもなります。贅沢な話でもありますが。

本当に勉強できないのか？

セミナーや勉強会なども学びの場では、自主管理の大家さんも多いため、どうしても1棟マンションをどのように運営していくかと言う内容も一定数含まれます。

ただ1棟マンションレベルで物件をコントロールできない立場の場合、修繕工事や管理会社選びなど、自分に直接関係の無い、または直ぐに対策や見直しができない分野についてはアンテナを建てずらくなってしまう。(個人的な意識の問題もあるはずですが…)

これからの課題は？

1棟マンションや1棟アパートを所有して管理も自分で行えばもっと広い視野で「賃貸経営」が見えてくることは間違いないですし、将来的にはそうしたい想いはあります。

ただすぐに良い物件を購入できる訳でもないので、今の区分マンションにて経営する中でも少しでも広い視野を持てるように考え方を変えていかないといけないと思いました。

今までのアンテナの張り方では勉強面での成果は乏しいので、その辺りを変えることが大きな課題です。

それともう一つ、「今できることを最大限にやる」ことも大事です。

税金対策やキャッシュフローの考え方などは規模の大小はあるとしても根本的な考え方は大筋同じなはずです。

「お金の問題」に関する知識習得については今の立場でも十分にできます。今後さらに規模を拡大していく上でも「今できるもっとも有効な対策」の一つとして今以上にすすめていきたいと思います。

回し物件ってどんな物件？

そもそも来店者数(時期)の問題もあるかもしれませんが、それ以外の場合は内見者数の問題なのか？

もしくは内見者数はある程度あるんだけど、あと一歩のところで成約に結びつかないのか？などなど原因を突き止める必要があります。

仮に内見者数が低い場合は仲介会社の営業担当が物件の魅力やポイントを上手く伝えられていないかもしれません。

パンフレットやマイソクなど物件を紹介する情報が充実しておらず、入居希望者をワクワクさせる情報が乏しい可能性があります。

一方、内見者数がある程度あるのに全然決まらない場合は物件自体に問題がある訳ですが、その物件の実際の実力よりさらに低く評価されている可能性があります。

不動産業界では「回し物件」と言う言葉があり、営業が入居付けしたい本命の物件を確実に決めさせるための演出として使われる物件のことです。

一 般的なお部屋選びの進め方としては、不動産仲介会社で気になる物件をいくつかピックアップしてもらい営業担当と一緒に順番に内見していきます。

物件所有者 の都合や同じ時間に他の内見者がいる場合は若干順番が前後することもありますが、基本的には最短距離で全ての物件を回れるような順番で回る方が効率的ですよね。

なのですが、それ以外にも営業側の都合(テクニック)で順番を前後することがあり、ここでポイントとなるのが回し物件です。

回し物件の役割とは？

僕が考える回し物件の役割は大きく二つあります。

一つ目は本命物件の評価(イメージ)を実力以上に魅力的に見せるための比較材料です。

前半は比較的グレードの低い人気の無い物件として回し物件を紹介し、後半に(結果的に価格も上がるのだけれど)ハイスペックな人気のある物件を回ることで心理的に入居希望者の気分を揺さぶります。

前半に微妙な物件(回し物件)を見せることで入居希望者のテンションを下げておいて、徐々にわくわくさせていく。その流れで成約に結びつける手法です。要するに本命物件の引き立て役として利用される訳なんですね。

例えば「家賃が高い」、「日当たりが悪い」、「エントランスが汚い」、「築年数が古過ぎる」と言ったような項目ごとに問題のある複数の回し物件を見せた上で 最後の最後に全ての弱点を克服した夢の物件を見せられると「これは運命の出会いだと！」思ってしまいます。少なくとも僕は思ってしまいます。

だってそうですよね。一度は「こんなボロいところに住むのかぁ…」とイメージを沸かせた後に、最後の最後に最高品質な物件を見ると「この部屋だったら是非 住みたい！」と思うもは当然のことです。

文章にすると単純なことのように思うかもしれませんが、素人(営業経験ゼロ)の僕からすると有効な方法だと思いま した。

そしてもう一つは営業への信頼を高めさせるためです。

この辺りは営業の腕や人柄によってさまざまですが、具体的には前半に内見で入った回し物件にて物件の弱点をずばずば指摘します。

中には「私ならこの物件は選びません」とか「きっとここの家主さんは余りやる気が無いんでしょうね…」と口にすることもあります。

このように入居者の立場で、かつ素人では気付きにくいようなプロの観点で物件を指摘してくれることで大きな安心感が生まれますし「この営業さんはここまで親身になって正直に自分の意見を言ってくれるのか！」と大きな信頼を寄せられますよね。

そしてその後、入居付けをした本命物件では物件の魅力を十分に伝えます。大きな信頼を寄せる営業に「この物件でこの価格だったらだったら僕も是非住みたいですねぇ」なんて言われれば、「この営業さんがここまで勧めてくれるならこの物件に決めようかな！」と考える訳です。

かなり極端な表現になってしまいましたね。。。

勿論、このような方法を取られる営業担当ばかりではありませんが、演出次第では入居希望者の気持ちを揺さぶることができる訳なんですね。

回し物件にならないために

これらのポイントを纏めると成約率を上げるためには仲介会社を見方に付けるか、敵に回すかで大きく関わってきます。

勿論、価格も含め物件自体の魅力も大きいですが、それを売るのは営業さんです。回し物件にされたら本来もともと低い物件の実力をさらに低く紹介されてしま う訳なので、余程安い賃料でも無い限り成約なんてありえないです。不動産のプロが「自分は住まない」なんて言う物件をあえて選ぶような人間は中々いません。

このように内見者数がある程度あるにも関わらず全然成約に結びつかないのは物件自体に問題がある場合も多いですが、もしかしたら回し物件として紹介さていることでさらに低い評価を受けているからかもしれません。

そして回し物件にされるのにもそれなりに理由があります。

清掃が行き届いていなかったり、仲介会社からの指摘やアドバイス(設備の修理など)を無視し続けたり、相場に合わない高い家賃設定をしたりなどなど…

経営である以上、落としどころは中々難しいですが、物件を入居希望者に進めてくれるのは仲介会社です。

普段からコミュニケーションを大切にし、少しでも自分に味方になってもらえるような考え方も必要だと思いました。

フルローン・オーバーローンでレバレッジ効果を発揮する方法だったり、利回りが高い物件を自分の実力でうまく運用するなど…この辺りも人それぞれですよね。

一方、僕には大きなリスクが取れません。

これは性格的な要素もあると思いますが、やはり実力や実績に乏しいため中々大きな冒険に出れないのが正直なところです。良いか悪いかはともかくとして…

勿論、家主である以上、所有物件の規模拡大に対してはとても大きな憧れはありますが、今は比較的築浅で利回りは低いながらも、それなりに安定した経営を続けたいです。

堅実な経営を続けるためにはなるべく出費を抑えることや必要となった経費を正しく計上するような細かな積み重ねが大切で、その中でも僕が特に意識していることが3つあります。

1. 返済期間を短くし返済総額を少しでも減らす
2. キャッシュフローを重要視し過ぎない
3. 可能な範囲で前倒し返済を進める

大規模な経営をされている方からすれば「頭おかしいのかコイツは…」と思われてしまいそうですが、まずは10年くらい掛けて、最低限の安定した資産を保有したいと考えています。

一般的に不動産投資ではキャッシュフローがプラスになることがとても重要とされています。「借入ローンを返済しつつ、さらに資金を貯めることで次の物件購入に備える」と言うふうに…手元にある程度まとまったキャッシュが無いと、もし魅力的な物件に出会ったとしても対応が鈍くなってしまいます。

そう考えると僕の考え方は機会損失を繰り返す…どころか、そもそも魅力的な物件に出会おうとしていない行為なんだろうなぁと思います。客観的に見てもそう見えてしまいますよね。
※規模拡大を諦めている訳では無いんですよ。。。

僕の最大の武器は若さです(笑)
10年経ってもまだ30代なので、のんびり実力を付けていきたいと思います。

この記事は2016年04月26日に楽待不動産投資新聞に投稿された記事を転載させていただきました。

自分の投資哲学について少しだけ振り返ってみました　やっぱりローリスク・ローリターンになってしまいます…

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