金利はとても大きな負担になります。

そして金利の仕組みはとても複雑です。

その理由としてこのようなことが考えられます。

• ◯◯金利という言葉が多過ぎる
• 沢山の専門用語が複雑に絡み合っている

今回は基準の決められる仕組みについて丁寧に解説してみました。最後までしっかり読んで頂くと、必ず理解できる内容になっているはずですので、是非、読んで頂ければと思います。

金利の仕組みを分かりやすく解説

僕たちがマイホームの購入後に支払う金利についてはさまざまな専門用語が出てきます。

専門用語が多過ぎて覚えるのが大変です。全て理解できなくても構いませんが、一通りの関連用語を整理してみます。

住宅ローン融資を受けるということは、これらの数字の影響を受けるということになります。

金利の仕組みを理解する必要性は？

ですが、これだけ複雑であればこのように思う人も多いんじゃないでしょうか？

こんなに複雑であればわざわざ勉強して理解する必要無いんじゃないかな？

確かに平均すると住宅ローンを組むことなんて、一生のうち1回か2回程かもしれません。ですが、「金利」の定義が「適応金利なのか？」「基準金利なのか？」を正しく理解しておかなければ、間違った認識のまま比較することになり、その結果「安い金利で融資が組めた！」と喜んでいても、実際には高い金利が適応されてしまうかもしれません。

金利の種類を理解することは、各金融機関ごとの金利を正しく比較するために、とても重要になります。

金利を正しく評価するには？

金利とは数字です。ですが「◯◯金融機関の金利は1.5%」と聞いても、それだけでは情報不足です。例えば、次のような疑問が出てきます。

• 変動金利なのか？それとも固定金利なのか？
  • この金利がローン返済期間中、ずっと続くのか？
  • 数年後、金利が上がってしまう可能性はあるのか？
• 自分にも(誰にでも)この金利で適応されるのか？
  • 優遇金利の引き下げ幅の影響を受ける
• この情報はいつまで有効なのか？

この辺りの解釈を間違えると、話が全然噛み合わなくなってきます。

この記事では主に、適応金利の計算とその基準となる(影響を与える)専門用語について解説します。

住宅ローンの返済に影響を与える専門用語については、是非、以下の記事を読んで頂ければと思います。

適用金利と基準金利の違い

金利の話をしているとこのような言葉を耳にすることが良くあります。

最近は金利が安いからマイホームを買うには絶好のタイミングじゃないか？

住宅ローンの負担が家計を圧迫している。
金利はもっと安くならないだろうか？

ここで話している金利とは「適応金利」のことです。「適応金利」は「実質金利」や「表示金利」と呼ばれることもあります。

適用金利は以下の計算方法で算出されます。

• 適用金利の計算方法
  • 基準金利(短期プライムレート＋1%程)ー優遇金利(時期や個人属性に依存)

新たに「基準金利」と「優遇金利」という言葉が出てきましたね。

これらの専門用語について一つずつ解説してみます。

基準金利について

「基準金利」は「店頭表示金利」とも言われます。

基準金利は各金融機関が景気の動向をもとに独自に設定している金利です。

三菱UFJ銀行や三井住友銀行のような大手の金融機関では店頭表示金利とも呼ばれますが、最近はインターネットを利用したノンバンクなど、店舗を持たない金融機関も沢山あるため、基準金利と呼ばれることも多いです。

基準金利は以下の基準をもとにして各金融機関ごとに独自に算出されています。

• 変動金利…短期プライムレート(プラス1%程)
• 固定金利…新発10年物国債の金利

下の折れ線グラフからも分かるように、変動金利の基準金利は1995年頃から2%台を推移していて、2009年以降はずっと2.475%を維持しています。

つまり、金融機関によって多少ばらつきはあるものの、基準金利はここ10年近くほとんど下がっていないのです。

※画像はフラット35の民間金融機関の住宅ローン金利推移(金利変動等)からです。

お探しのページについて|【フラット３５】

www.flat35.com

その理由は、2009年以降、短期プライムレートがずっと1.475%を維持しているからです。

変動金利は短期プライムレートにプラス1%した金利(1.475%＋1.0%＝2.475%)です。

つまり、基本的には短期プライムレート(1.475%)が変わらなければ、連動する基準金利(2.475%)も変わりません。

日本銀行は全ての金融機関の情報をもとに以下の3種類のプライムレートを好評しています。

• 最頻値
  • 最も多くの銀行が採用したプライムレート
• 最低値
  • 最も低いプライムレート
• 最高値
  • 最も高いプライムレート

三菱UFJ銀行、三井住友銀行、みずほ銀行のようなメガバンクも全て、2009年1月より短期プライムレートはずっと最低値である1.475%のままです。(2019年3月31日時点の情報)

※短期プライムレートと新発10年物国債の金利については、後ほど丁寧にご説明します。

優遇金利について

優遇金利は基準金利から割引き(優遇される)金利のことで、ここ数年増加傾向になっています。

基準金利と同じように優遇金利についても各金融機関ごとに決められる金利ですが、契約のタイミングで金利が確定してしまいます。そのため、その後、世の中の景気動向などにより金利が下がっていったとしても、優遇金利はずっと同じ金利のまま推移することになります。

基準金利に比べ、優遇金利の方が金融機関ごとに違いが明確になります。その理由は金融機関ごとの戦略にもとずく差別化や今後の景気動向をどのように評価しているかによって考え方が大きく違ってくるからです。

個人の属性も重要な基準となる

住宅ローンは短期プライムレートの金利が基準として変動する訳ですが、上記でも述べた通りプライムレートとは優良企業に対して融資する際に適応される最も優遇された最優遇金利です。

なので一般の個人が金融機関から融資を受ける場合はプライムレートの金利で融資を受けられる訳では無く、プライムレートから個人の属性や信用度に応じて若干プラスアルファされた金利が適応されることになります。

金融機関によって評価基準はさまざまですが、属性や信用度には主に以下のようなものが含まれます。

• 職業および勤続年数
• 年収
• 年齢
• 対象の融資を受ける前の借入金の総額
• 物件自体の収益性
• これまでの投資実績

マイホームを購入する場合は、個人の属性や借入金などが融資の基準になりますが、投資用マンションローンの場合は、物件自体の収益性や投資家としてのこれまでの実績などが大きく影響するそうです。

他にも評価基準があるかもしれませんが、これらの情報を元に金融機関が個人ごとに金利条件を設定することになるため、安い金利でお金を借りれる場合もあれば高い金利でしかお金を借りられなかったり、そもそも融資自体を断られてしまう場合もあります。

適用金利について

「適応金利」は「実質金利」や「表示金利」とも呼ばれます。

先程、お伝えした通り、基準金利から優遇金利を差し引いた金利であり、月々の返済額や返済総額を左右する一番重要な金利でもあります。

• 適用金利の計算方法
  • 基準金利(短期プライムレート＋1%程)ー優遇金利(時期や個人属性に依存)

繰り返しになりますが、基準金利は2009年以降、長期間ずっと下がっていないです。

つまり、ここ最近の「低い適応金利」には「優遇金利」の増減が大きく影響していると言えます。

たまにこの「適応金利」のことを「優遇金利」と表現されていることがあります。適応金利は「優遇された後の金利」であって「優遇される金利」では無いので、混乱しないように注意が必要です。

変動金利なのに金利は下がっていない？

変動金利は世の中の景気動向によって金利が上がったり、下がったりする仕組みです。

ですが、先程もご説明した通り、ここ20年程は基準金利は余り変動していません。また、優遇金利は契約時に確定してしまい、その後、変動することはありません。

つまり、誤解されている方もいるかもしれませんが、このままの推移で基準金利が維持されることになれば、せっかく変動金利であるにも関わらず、適用金利が下がることはありません。

現在、住宅ローンが史上最低金利と言われているのは優遇金利の拡大が大きく影響しています。そのため、この史上最低金利の恩恵を受けるためには優遇金利が高くなるタイミングで借り換えをする必要がある訳です。

※画像はプレジデントオンラインの「住宅ローンの借り換えで得するのは今だけ」からです。

住宅ローンの借り換えで得するのは今だけ 16年2月以前の500万人にチャンス

確実に資産を増やす方法はあるのでしょうか。「プレジデント」（2018年1月15日号）では、10人の識者に「知っておきたいお金のキーワード」について聞きました。第3回のテーマは「住宅ローン金利」です――。（全10回）

president.jp

プライムレートと金利の関係

金利の基準を決める上で大きなポイントになるのがプライムレートです。

プライムレートとは銀行などの金融機関が一部上場企業のような優良企業に対して融資する際に最も優遇された最優遇金利のことです。プライムレートは以下の2つに分けられます。

• 長期プライムレート
• 短期プライムレート

長期プライムレート

長期プライムレートは金融機関が優良企業に長期(1年以上)の融資を行う場合の最低金利です。長期プライムレートは日本の国債市場の影響を受けて変動します。

なお住宅金融支援機構が提供している「フラット35」などの固定金利は長期プライムレートを基準として設定されています。

短期プライムレート(最優遇貸出金利)

一方の短期プライムレートは短期(1年未満)の融資を行う場合の最低金利です。短期金融市場の取引をベースに独自に決められているため、金融機関ごとに若干の差があります。

民間の住宅ローンの算出方法は短期プライムレートに加え融資を受ける個人の属性などが基準となります。住宅ローンを借りる際に使われる「金利」と言う言葉は、一般的に「適用金利」のことを意味します。

• 適用金利の計算方法
  • 基準金利(短期プライムレート＋1%程)ー優遇金利(時期や個人属性に依存)

政策金利は銀行をお金を借りる金利

政策金利は日本銀行(中央銀行)が一般の金融機関に対して貸し付ける金利です。

仮に日本銀行が一般の金融機関に対して1.0%の金利でお金を貸し付けた場合、お金を借りた側の金融機関は1.0%以上の金利でお金を貸す必要があります。そうしなければ金融機関側が損してしまいます。

景気が悪い時は貸し付け金利を下げることで個人や各企業に対しての設備投資などを促し、景気を回復させます。一方、景気が良い時は、金利を上げることで過度な景気上昇を抑えています。

家計の負担を減らすには？

住宅ローンの金利は家計の負担を大きく左右します。

まずは負担額の大きさを認識する

数字だけで考えると数%の話なので、大したこと無いように思うかもしれませんが、30年〜35年と長期間の住宅ローンを組むことを考えると、金利負担が返済総額に与える影響は想像以上に大きいものです。

まずはどれくらいの負担があるのかを認識することが第一歩になります。

負担額の大きさを認識した上で、どのような選択肢が適切かを考えれば良いと思います。

例えば、住宅ローンの組むタイミング、もしくは組んだ後で住宅ローンの負担を抑える方法には以下のようなものが挙げられます。

• 住宅ローンを組むタイミング
  • 変動金利を選択する
• 住宅ローンを組んだ後のタイミング
  • 住宅ローンの繰り上げ返済
  • 住宅ローンの借り換え

それぞれの特徴についてもう少し詳しく説明します。

ですが、実際には「国や他人がどうにかしてくれる」と思い込んでいる人が多いように思います。

今回、金融審議会市場ワーキンググループ(WG)から提出された「高齢社会における資産形成・管理」の報告書の内容が話題になっています。

正直、何故、この内容が話題になるのか不思議なくらいですが、自分なりの考えをまとめてみました。

金融審議会の報告内容と国民の反応

報告書の概要としては主に以下のような内容になります。とても細かく正確にまとめられていると思います。

• 95歳までの30年間で年金支給とは別に2,000万円必要になる
• 退職金は平均で平均で1,700万円～2,000万円程度になりピーク時から3割〜4割減る
• 今後、人口減少、少子高齢化が進みの年金支給額は下降傾向になる
• 現役機〜リタイヤ機前後〜高齢期と段階ごとの資産運用方針が必要になる

報告内容について、僕個人的には概ね適切だと感じていますが、逆に「特に目新しい発見は無く、以前から十分想定できていた内容」だという感想です。

そして「老後の安定した生活を考えると2,000万円では足りませんよ」と具体的な数字をもとに、アホでも分かるように、とても親切なアドバイスをしてくれているにも関わらず…

• 年金100年安心神話が崩れたぁー！
• 年金制度は崩壊だぁー！
• 豊かな老後生活が過ごせないー！

と騒いでいる人達の気持ちが全然理解ができません。

できるかどうかは別として「老後資金2,000万円準備しろ」と言われて騒いでる人達、節約ノウハウやその他の人的資産も持って無いのに、2,000万円すら準備しないつもりだったの？逆に急激な人口減少も無く想定通りの年金収入が見込めたとして、老後資金0円で挑むつもりだったの？えっ？算数できないの？

— 西本 豪 (@go_1101) June 13, 2019

2,000万円が不足していることについて驚いている人が一定数いるようですが、むしろ、その人達に対して驚きです。

100年安心は何が安心か？

「年金制度は100年安心」をいうキーワードも話題になっていますが、これは「年金だけで100歳まで自己資金無しで安心して暮らしていける」という意味ではありません。

あくまで、年金制度自体が100年間安心して存続できる制度だということです。

なので、ある程度、老後の自己資金が必要になったとしても「年金100年安心神話が崩壊した」と騒ぐのは不適切です。

そもそも、個人でちょっと老後のシュミレーションをすれば、それ位掛かることは予想できるはずですが、逆にこの報告が無ければ老後を0円で挑むつもりだったのでしょうか？

「どこまで自分の老後を他人頼みで考えているのだろう？」と心配になってしまいます。

資産形成の重要性

この報告書の本質は「2,000万円不足するからヤバイですよ」では無く「現役時代から計画的に資産形成をして老後に備えましょう」という趣旨のものです。

テレビやインターネットなどでは「金融機関側がタンス預金(貯蓄)を投資に回すよう促しているポジショントークなだけ」との指摘もありますが、それのどこがいけないのか疑問です。

長い時間を有効活用して分散した積立投資をすることは、安定的な老後資金を確保するための、もっともスタンダードな方法だと思うんですけどね。

年金制度は崩壊しない

僕は年金制度には割と楽観的な考え方なので余り心配はしていません。

ですが、そもそも「崩壊」の定義が人によって違うと思うので、現在の年金制度に対する僕の考えを簡単にまとめてみました。

• 年金だけで安定した老後生活を送ることは極めて難しい、と言うか無理
• 平均寿命付近まで長生きすることができれば支払った分の年金保険料を回収できる可能性が高い
• 近い将来、年金制度そのものが運用停止の状態に陥る可能性は極めて低い

個人的には「これまでに支払った年金保険料相当の金額が戻ってきたら十分ハッピーじゃない？」と思うのですが、今、年金制度を批判している人の中には年金収入だけで安定した老後生活を送るつもりだった人が沢山いるようで、その人達からしてみれば「崩壊」と解釈されてしまうのかもしれませんね。

ちなみに、僕の年金に関する基本的な考え方についてはこちらの記事で丁寧に解説しています。もし年金制度に不安を感じている人がいれば、是非、読んで頂ければと幸いです。

老後資金が2,000万円じゃ足りない4つの理由

繰り返しになりますが、報告書の記載内容は概ね適切なんだと思います。

ですが、その一方で、この報告内容を鵜呑みにして、全ての人が「2,000万円あれば老後は安泰だ」と考えるのは軽率だと思いました。

あくまで「平均値」なので、足りる人もいれば、足りない人もいる訳ですが、実際には「かなり多くの人が老後資金は2000万円では全然足りない」と理解するべきです。

「もし物価が上昇したら？」「ベーシックインカムが導入されたら？」とそれっぽい可能性を広げ過ぎても切りが無いですし、未来の予想をしても余り意味が無いので、あくまで現在の状況を前提として考えてみたいと思います。

年金支給額は緩やかに減少する

今後、年金の支給額が減少していくことは多くの人が覚悟しているはずです。

主な要因はやはりこの2つだと思います。

• 日本人の平均寿命は増加傾向
  • 年金支給を必要としている高齢者が増えていく
• 平均出生率はどんどん減っている
  • 年金保険料を支払ってくれる若者が減っていく

支給額が減ることもありますし、支給開始年度が繰り上げられることも想定できます。

調査対象は厚生年金の加入者

国民年金にしか加入していない人は、厚生年金に加入している人と比べて年金支給額も大きく下回りますし、同じようにニートやアルバイトなどで長年厚生年金に加入していない期間がある人も同様に年金支給額は低くなるため、その分の自己負担を強いられます。

ちなみに、国民年金と厚生年金の違いや年金制度の仕組みについてはこちらの記事で詳しく解説しています。

誰に向けたメッセージかを考える

年収や貯金額のようなお金の話題になると、良く「平均値」をもとに話が進みます。

ですが、実際には、年収にしても貯金額にしても「極端に年収の高い人」や「極端に貯金額が高い人」が一定数存在するため、そのお金持ちの人達によって「平均値」は大きく押し上げられている傾向があります。

今回、老後資金が2,000万円足りないと言われているのは、厚生年金に加入して、比較的しっかりと稼いでいるプチエリート会社員に向けてのメッセージです。

このようなレポートを作成する以上、個人ごとの状況を適応することは現実的に難しいため、あくまで「平均値」を基準とした算出結果となることは当然ですが、「平均値」が自分にも当てはまると思い込むのは危険です。

ただし、今回の報告書に対して「平均値を算出しても全ての人に当てはまる訳では無いので余り意味が無い」との厳しい指摘もありますが、全ての人に当てはまるシュミレーションをするのは現実的にかなり難しく、適切な指摘とは思えません。

リストラされる人は確実に増える

リストラや早期退職を強いられる人は確実に増えるはずです。

経団連の中西宏明会長やトヨタ自動車の豊田章男社長も、今後、終身雇用が難しい趣旨の発言をしています。

もし、定年まで雇用が維持できなければ、その分、会社員として納める厚生年金の保険料も下がりますし、結果的に年金支給額も減ってしまいます。

今どき「終身雇用」なんて迷惑以外の何者でも無いはずです。

リストラや早期退職になってしまう可能性も頭の片隅に置いた上で、将来を考える必要があります。

具体的にどうすれば良い？

それでは具体的な解決方法は何があるでしょうか？

資産運用と節約の両方が必要

答えは報告書にも記載されている通り、つみたてNISAやiDeCoによる資産運用が正解だと言えます。

ですが、それと同じくらい、地道な節約も大切になります。まずはこのような思い込みを見直す必要がある気がします。

• 車を維持するには○○万円必要
• マイホームを購入するには○○万円必要
• 携帯電話の料金は月々○○万円必要

食費や教育費は中々削減するのは難しいかもしれませんが「そもそも車は購入する必要があるのか？」「マイホームでは無くずっと賃貸では駄目なのか？」のように、一つ一つの支出に疑問を持つところから始めれば良いと思います。

「2,000万円足りない」という意見にはとても敏感なのに、大手キャリアの携帯料金に違和感無く1万円以上も支払い続ける人達はどう考えてもおかしいです。

他人に過剰に頼らない

予想以上に人口減少や少子高齢化が進んでしまい、仮に「年金運用はもう限界だ！」との結論が出たとしても、その責任を国や誰か他の人に求めるのは建設的ではありません。

また、世代間格差を理由に、現在の老後世代に文句を言うのも少し違うと思います。

確かに年金支給額だけで比較すると、僕達の方が不利(不公平)かもしれませんが、先輩世代が頑張ってくれたおかげで僕達はさまざまな形で人生のショートカットができているはずです。

「年金だけでは老後の生活を全て賄うのは難しいから各自で頑張ってね」と伝える政府の意見と「いやいや年金だけで全ての生活を賄うべきで自己資金なんて準備したくない」と主張する個人の意見と、どちらが無責任なのかは意見が分かれると思いますが、僕は今回の警鐘はとても誠実で称賛すべきものだと思います。

勿論、家庭環境や身体的な問題で十分に収入を確保できない人もいますし、人それぞれ価値観や考え方は違います。

なので全ての人に対して「しっかりと自力でお金を準備するべきだ」とは思いません。

ですが、自分の将来の必要資金や年金支給額を(できるかできないは別として)計算しようともせずに、ただ単に出てきた「2,000万円」と言う数字だけに着目して、ぎゃーぎゃー騒ぐのは少し違うような気がします。

自分の老後です。

未来の自分のために何ができるか、少しずつ考えなければいけません。

なお、登記には『不動産登記』と『法人登記（商業登記）』の2種類がありますが、この記事では不動産登記について解説します。

不動産登記と基本的な関連用語

不動産登記には関連する専門用語がたくさん出てきます。

この後の内容を理解するためにも、まずはじめに基本的な専門用語をおさえましょう。

当初、登記簿の情報は紙で取り扱われていましたが、2008年以降はコンピュータにより電子データとして管理されています。

登記簿謄本と登記事項証明書の違い

電子データ化に伴い『登記簿謄本』は『登記事項証明書』と呼ばれるようになりました。

実際には登記簿謄本と登記事項証明書には同じ内容が書かれているため、それぞれの違いを意識することはありません。

登記事項証明書と登記事項要約書の違い

『登記事項要約書』は登記事項証明書である『現在事項証明書』や『一部事項証明書』と同じような内容が含まれていますが、『発行法務局名の記載』や『登記官の証明文』、『公印』などはありません。

登記事項証明書と比べると情報量や証明力もやや限定的です。

登記事項要約書は、もともと『登記簿抄本』と呼ばれていたものですが、登記事項証明書と同様、電子データ化によって名前が変わりました。

登記事項証明書の種類

登記事項証明書には以下の4種類があります。

全部事項証明書

全部事項証明書には、対象物件が登記されてから現在に至るまでの所有権の移転や抵当権の設置や抹消などが記録されています。

現在事項証明書と一部事項証明書の内容が全て網羅されているため、基本的に登記事項証明書が必要な場合、全部事項証明書を取得すれば問題ありません。

現在事項証明書

全部事項証明書から現在効力のある情報のみが記載されているのが現在事項証明書です。

過去の所有権の移転や抵当権の設置や抹消などの情報は含まれていません。

一部事項証明書

全部事項証明書から一部の情報を抜粋したものが一部事項証明書です。

分譲マンションの場合、全部事項証明書には全ての部屋の所有者が記載されているため、膨大なデータ量になってしまいます。最低限の情報が必要な場合には一部事項証明書の内容でも問題ありません。

閉鎖事項証明書

既に閉鎖された土地や建物の情報が記載されているのが閉鎖事項証明書です。閉鎖の条件は以下の通りです。

• 土地の閉鎖
  • 2筆以上の土地を1筆に合筆した場合
  • 1筆の土地を2筆以上に分筆した場合
• 建物の閉鎖
  • 建物を解体した場合

閉鎖事項証明書はその土地や建物を管轄する法務局でのみ取得することが可能で、保存期間はそれぞれ以下の通りです。

• 土地登記の保存期間…50年
• 建物登記の保存期間…30年

閉鎖事項証明書はコンピュータでデータ化される前の情報であるため、保存期間の終了後は情報が破棄されてしまいます。

登記手続きと登録免許税

登記の種類とタイミング

表示登記（建物表題登記）

表示登記とは登記簿（登記事項証明書：全部事項証明書）の表題部を新しく作成する登記のことです。

新築の建物が完成したタイミングで作成され、主に以下の情報などが記録されます

• 建物の住所、地番（家屋番号）
• 建物の地目ちもく（種類）、地積ちせき（構造、階層、床面積など）
• 登記された日（原因およびその日付）
• 建物の所有者（住所と氏名）

表示登記（建物表題登記）は土地家屋調査士とちかおくちょうさしが作成します。また、登録免許税は非課税です。

所有権保存登記

所有権保存登記は、不動産の最初の所有者を登記簿の権利部（甲区）の先頭にする記録する登記です。

所有権移転登記

一方で、所有権移転登記は（新築以外の）中古物件の売買などにより不動産の所有者を変更になった時に記録する登記です。

不動産の引き渡しによるトラブルを避けるため、売主、買主、不動産会社、金融機関（融資担当者）双方の司法書士などの関係者が集まり1日のうちに以下のすべての手続きを行います。

• 金融機関から買主への融資の実行
• 買主から売主への売買金額の支払いおよび入金確認
• 売主側の抵当権抹消登記
• 買主側の所有権移転登記

引き渡しにともない、まずは売買金額の支払いをすませます。

無事に入金（着金）できたことを確認した後、売主側と買主側の双方の司法書士によりその日のうちに登記を実施します。（所有権移転登記が完了するのは申請してから1週間～2週間ほどかかります。）

戸建や区分マンションのしょうな小規模な不動産の場合はそれぞれ書面による手続きだけで完了する場合もありますが、1棟物件のように一定規模の不動産の場合は関係者が一箇所に集まり、情報共有しながら手続きをすすめるのが一般的です。（※僕は両方経験したことがあります。）

抵当権抵設定登記の流れと計算方法

融資を利用して不動産を購入する場合、融資元の金融機関側はその物件を担保として抵当権を設定します。

抵当権設定登記の流れ

金融機関から融資を受けるとその不動産を借入金の担保として設定します。

もし借主が予定通りに融資を返済できない場合、金融機関はその不動産を競売にかけることにより貸付金を優先的に回収します。この金融機関側の権利を『抵当権』と呼びます。（不動産登記簿に抵当権を設定することを『抵当権設定登記』と呼びます。）

抵当権設定登記に必要な費用

抵当権設定登記に必要となる費用は主に以下の通りです。

抵当権設定の軽減税率

抵当権設定時の登録免許税は通常は「借入額の0.4%」ですが、以下の条件を満たせば軽減税率が適応され「借入額の0.1%」に抑えることができます。

また、抵当権を設定する金融機関が複数になる場合は、その分、司法書士への報酬金額などが高くなる可能性があります。自分で登記することも可能ですが、専門知識が必要な上、トラブルを避けるため不動産販売業者から許可されない場合もあります。

当権抹消登記

抵当権抹消登記の流れ

一度、抵当権が登記されると、基本的にはローンを返済し終わるまで抵当権が抹消されることはありません。

また、仮にローンの完済しても抵当権は自動的には抹消されず、不動産の所有者が抵当権の抹消手続きを実施する必要があります。

ローンを完済すると融資元の金融機関から抵当権抹消に関する書類が届きます。（または受け取りに行きます。）

抵当権抹消登記は自分で対応するか、難しい場合は司法書士などに依頼することも可能です。

なお、抵当権抹消手続きに関するよくある質問は以下のとおりです。

抵当権抹消登記に必要な費用

抵当権付きの物件は自由に購入者が住むことができます。

抵当権は物件に紐付いているため、売却しただけでは抵当権は抹消されません。売却時には、売却代金で住宅ローンを完済することに加え、以下の対応が必要になります。

• 抵当権抹消登記
• 所有権移転登記

抵当権抹消登記については、抵当権設定登記と比べると割安ですが、主に以下のような費用が掛かります。

仮に売却せずにコツコツとローンを完済した場合も、やはり抵当権を抹消する必要するべきです。

所有者側としては「ローンは完済済みなので抵当権自体に効力は無い」と考えるかもしれませんが、売却時に購入希望者に対して「まだ抵当権が残っているのか？」と間違った認識を与える原因になりますし、増改築のため追加融資を受ける場合も金融機関に誤解され、融資が不利になる可能性があります。

住所変更登記（変更登記）

不動産の所有者の住所が変わった場合、住所変更登記が必要です。

現実的には引越しのタイミングなどでわざわざ住所変更登記をすることは少なく、不動産の売却時など必要に迫られたタイミングであわせて実施することが多いです。

土地分筆登記と土地合筆登記

土地の筆数が変わる場合、以下のような手続きが必要になります。

• 土地分筆登記とちぶんぴつとうき…1筆の土地の区画を2筆以上に分ける時に必要
• 土地合筆登記とちがっぴつとうき…2筆以上の土地の区画を1筆にまとめる時に必要

建物滅失登記

建物滅失登記たてものめっしつとうきとは、建築物を取り壊したり、火災により焼失などで建物が無くなってしまった場合に行う登記です。

登記簿謄本の取得事項とチェックポイント

不動産登記簿の取得方法

不動産登記簿（登記事項証明書）は登記所で一般的に公開されているため、所有する不動産以外でも誰でも取得可能です。

登記所窓口には『法務局（登記所）』の他に『法務局の支局』『出張所』などがあります。

管轄する法務局以外のエリアにある登記簿の取得も可能ですが、データ化されていない登記簿については対象の不動産を管轄する法務局へ出向く必要があります。

インターネットでの交付申請は『登記・供託オンライン申請システム』の『かんたん証明書請求』から取得ができます。

登記・供託オンライン申請システム

登記・供託オンライン申請システムは、不動産登記、商業・法人登記、動産譲渡登記、債権譲渡登記、供託、成年後見登記及び電子公証に関する手続をオンラインにより申請するシステムです。

www.touki-kyoutaku-online.moj.go.jp

「登記情報提供サービス」も利用可能

登記事項証明書の内容を確認したいだけであれば『登記情報提供サービス』も手軽です。こちらも手数料は掛かりますが、実際の不動産登記簿を取得するよりも費用は抑えられます。

不動産登記簿のチェックポイント

不動産登記の情報は不動産登記簿と呼ばれる帳簿に記録されています。

「土地登記簿」と「建物登記簿」は、それぞれ「表題部」と「権利部」に分かれています。

また「権利部」には「甲区」と「乙区」の2種類に分かれています。

融資の返済が完了し、一度設定した抵当権（根抵当権）が抹消されると抵当権（根抵当権）の部分に下線が引かれます。逆に下線が引かれていない場合はその抵当権（根抵当権）にともなう融資の返済が完了していないことを意味します。

抵当権に関する細かな情報は以下の記事にまとめています。

抵当権と根抵当権の違いは？不動産担保の仕組みと金融機関との関係性について

不動産を購入する場合、ほとんどの人は金融機関から融資を受けて、そのお金をもとに購入します。金融機関から融資を受ける場合、対象の不動産に対して『抵当権』を設定することになります。今回は抵当権について初心者の人にも分かりやすくまとめてみました。...

go1101.com

2023.10.05

登記情報の重要性

登記情報が正しく記録されていなければ、土地や建物の所有者が所有権を証明できません。物件を所有していることを証明できなければ、物件を売却することもできなくなってしまいます。

登記事項証明書の所有者情報の変更(名義変更)は法務局で手続きできます。自分で対応しても良いですし、難しければ司法書士に依頼することになります。

相続などにより物件の所有権が移転した際も、なるべく早めに変更をするべきです。

逆に、自分が不動産を購入する際には、登記情報を確認することで「販売元の相手が物件の正当な所有者なのか？」を判断することができます。販売元の相手が正当な所有権を持っていなければ、例えお金(購入費用)を支払ったとしても、物件の所有権を得ることはできません。

その結果、税金の計算方法が大きく変わります。

実際に影響が出てくるのは2020年1月からです。

• 所得税…2020年(令和2年)から
• 住民税…2021年(令和3年)から

税制改正自体は毎年実施されますが、平成30年度の税制改正は影響範囲が大きく、かなり複雑な内容です。

国税庁によると96%の人にとってはほとんど影響は無く、個人として何か対応しなければいけないことが増える訳ではありませんが、一部、損する人や得する人が出てきます。

会社員や公務員の人については、源泉徴収により税金を納めているため、打てる対策は限られてしまいますが、個人事業主やフリーランスについては、少し準備をすることで、今後の節税対策にも繋がります。

また、税制改正の内容を理解することができれば、今後の日本政府の方針なども何となく見えてきます。

そもそも控除って何？

国に税金を納めることは国民のルールです。「納税の義務」は「教育の義務」「勤労の義務」と並んで、国民の3大義務の一つです。それではどのような仕組みで納めるべき税金が決まるのでしょうか？

年間収入と給与所得と課税対象額

まず初めに「年間収入」と「給与所得」と「課税対象額」それぞれの言葉の意味を正しく理解する必要があります。簡単にご説明すると以下の通りです。

• 年間収入(年収)
  • 源泉徴収票に記載されている「支払金額」
  • いろいろな金額を差し引かれる前の「最も大きい金額」
• 給与所得(所得)
  • 年間収入から給与所得控除を差し引いた金額
• 課税対象額(課税総所得金額または課税所得)
  • 給与所得から所得控除(14種類)を差し引いた金額
  • 所得税や住民税が計算される基準となる金額

なので、年間収入と給与所得と課税対象額は必ず以下のような関係になります。

• 年間収入(年収)＞給与所得(所得)＞課税対象額(課税総所得金額)

年間収入、給与所得、課税対象額のそれぞれの言葉を不確かな状態で捉えてしまうと、それ以降の計算式がめちゃくちゃになってしまいます。最初は少し混乱してしまうかもしれませんが、必ず「年収とは何か？」「給与所得とは何か？」「課税対象額とは何か？」を意識した上で計算するように心掛けましょう。

なお、給与所得控除や所得控除については、この記事の中でさらに詳しく解説します。今の段階で理解できていない人も、是非、このまま読み進めて頂ければ大丈夫です。

控除は所得から一定金額を差し引く仕組み

会社員でも個人事業主でも投資家でも仕事をして収入を得た場合、その金額に応じて税金を支払うことになります。

そして、一般的には、収入が多ければ多いほど、納めるべき税金の金額の割合も大きくなってしまいます。

ただし、厳密には、年間収入(年収)を基準に税金の計算をする訳ではありません。

給与所得者の場合、以下の順序で所得税や住民税を算出します。

• 年間収入から給与所得控除を差し引き給与所得を算出する
• 給与所得から基礎控除などの所得控除(全14種類)を差し引き課税対象額を算出する
• 課税対象額を基準に所得税(超過累進税率)や住民税(一律10%程)を算出する

この「年間収入からいろいろと考慮された金額を差し引く仕組み」を控除と呼びます。

• 控除額が多い場合
  • 納めるべき税金が少なくなって嬉しい
• 控除額が少ない場合
  • 納めるべき税金が多くなって悲しい

投資家やお金持ちの人達(小金持ちの人も？)の中には、常日頃から「どうすれば控除額を増やして節税できるだろうか？」と考えている人も一定数います。

控除の仕組みが理解できると「どうすれば手元にお金を残せるか？」が少しだけ見えてきます。

14種類の所得控除

所得控除にはさまざまな種類があり、なんと全部で14種類もあります。

• 担税力低下を考慮するための控除
  • 雑損控除、医療費控除
• 社会政策上の要請による控除
  • 社会保険料控除、小規模企業共済等掛金控除、生命保険料控除、地震保険料控除、寄附金控除
• 個人的事情を考慮するための控除
  • 障害者控除、寡婦控除(寡夫控除)、勤労学生控除
• 最低限生活費を確保するための控除
  • 配偶者控除、配偶者特別控除、扶養控除、基礎控除

2020年の税制改正では以下の3種類の控除が改正されます。

• 給与所得控除…給与所得を算出する際に差し引かれる控除
• 公的年金控除…雑所得(公的年金)を算出する際に差し引かれる控除
• 基礎控除…給与所得や雑所得、その他の所得から最後の差し引かれる控除

ちなみに、基礎控除は14種類ある所得控除の中の一つですが、給与所得控除と公的年金控除は所得控除よりも前のタイミングで差し引かれる控除です。

基礎控除の改正

基本的に「控除」とは何か条件を満たした時に予め定められた金額が収入から差し引かれる仕組みです。ですが「基礎控除」は唯一、全ての国民に対して適応される控除です。

改定前(2019年)までの基礎控除額は所得税と住民税ともに収入に関わらず一律の税率でした。

• 所得税の基礎控除額…一律で38万円
• 住民税の基礎控除額…一律で33万円

その基礎控除が2020年1月以降、以下のように改正されます。

課税対象額	所得税の基礎控除額	住民税の基礎控除額
2,400万円以下	48万円	43万円
2,400万円超〜2,450万円以下	32万円	29万円
2,450万円超〜2,500万円以下	16万円	15万円
2,500万超	無し	無し

課税対象額が2,400万円以下の人は控除額が増えるため、税金の負担は少なくなり嬉しい限りですが、課税対象額が2400万円以上の場合、逆に基礎控除額が削減され、結果的に増税になってしまいます。

今まで収入金額に関わらず一律だった基礎控除額ですが、2020年以降、収入金額によって基礎控除額が変わるため、収入が2,500万円以下の人(つまりほぼ全ての給与所得者)は「給与所得者の基礎控除申告書」を提出しなければいけなくなります。

給与所得控除の改正

給与所得控除とは給与所得者に対して適応される控除です。

個人事業主やフリーランスの場合、業務に使う備品などを経費として計上できますが、会社員や公務員などにはそのような仕組みはありません。もし会社員や公務員が業務で使う備品(スーツ、パソコン、筆記用具など)を個別で計上したら、税務署側の負担は膨大になってしまいますよね。

なので、給与所得者に対しては年収に応じて給与所得控除が適応されます。

給与所得の控除額は数年おきに改正されています。2017年〜2019年までの給与所得控除額は以下の通りです。

給与等の収入金額	給与所得控除額
〜162.5万円以下	65万円
162.5万円越〜180万円以下	収入金額×40％
180万円越〜360万円以下	収入金額×30％＋18万円
360万円越〜660万円以下	収入金額×20％＋54万円
660万円越〜1,000万円以下	収入金額×10%＋120万円
1,000万円超〜	220万円(上限額)

一方、2020年1月以降の給与所得の控除額は以下の通りです。所得金額により多少の違いはありますが、全体的に10万円の控除額が削減されています。

給与等の収入金額	給与所得控除額
〜162.5万円以下	55万円
162.5万円越〜180万円以下	収入金額×40％ー10万円
180万円越〜360万円以下	収入金額×30％＋8万円
360万円越〜660万円以下	収入金額×20％＋44万円
660万円越〜850万円以下	収入金額×10%＋110万円
850万円超〜	195万円(上限額)

控除の上限額については、2019年までは1,000万円以上が220万円でしたが、2020年からは850万円以上で195万円の控除になります。

つまり、控除額が少なくなったため、税金の負担が増えてしまい悲しい状態になります。

なお、給与所得控除は10万円削減されていますが、その分、先程ご説明した基礎控除が10万円増加している、結果的に多くの人(年収850万円までの給与所得者)はプラス・マイナス・ゼロになっています。

所得税額調整控除の創設

年収が850万円以下の給与所得者は「基礎控除の増加分」と「給与所得控除の減少分」を相殺することにより、何も影響が無いことになります。

ですが、年収が850万円を超える給与所得者については「基礎控除額は10万円しか増分されない」にも関わらず「給与所得控除は10万円以上減少されてしまう」ため、結果的に増税になってしまいます。

そこで「所得金額調整控除」と呼ばれる制度が新しく創設されました。

給与所得が年収が850万円を超えて、その上で、以下の条件のどれかに該当する人は所得金額調整控除が適応されます。

• 本人が特別障害者である
• 年齢23歳未満の扶養親族がいる
• 特別障害者である同一生計配偶者、あるいは扶養親族がいる

そして、所得金額調整控除が適応されることにより、以下の金額が控除されます。

• 控除額＝(年収ー850万円)×10%

ただし、年収1,000万円を超える場合は一律で1,000万円として計算されてしまいます。また、控除を受けるには「所得税額調整控除申告書」を提出する必要があります。

どんどん書類が増えていく。。。

青色申告特別控除の改正

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。そして、青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。

改正前、つまり2019年度の事業所得として翌年2020年に提出する確定申告までの場合、青色申告の特別控除枠は以下の2通りになります。

• 10万円控除の条件
  • 65万円控除の条件を満たしていない場合
•  65万円控除の条件
  • 複式簿記による記帳する
  • 貸借対照表および損益計算書を確定申告書に添付する
  • 法定申告期限内に確定申告を提出する
  • 経営が事業的規模である(不動産経営の場合)

そして、改正後、つまり2020年度の事業所得として翌年2021年に提出する確定申告からは、青色申告の特別控除枠は以下のように改正されます。

• 10万円控除の場合、そのまま維持される(改正無し)
• 65万円控除の場合、控除額が55万円に削減される
• 65万円控除の条件を満たし、かつ 電子データ化することで65万円控除を維持

つまり、65万円の控除を受けるには従来の条件を満たしていることに加え、確定申告書の電子データ化が必要になります。

ちなみに、意外と知らいない人も多いかもしれませんが、小規模な賃貸経営でも開業届を提出し、適切な処理をすることで、青色申告特別控除(10万円控除)を受けることは可能です。

青色申告特別控除で65万円控除を受けるには？

電子データ化の方法は以下の2種類です。どちらも少し複雑で面倒くさいですが、今後も控除額を65万円のまま維持するためにも、しっかり覚えておきたいものです。

e-Tax(国税電子申告納税システム) による確定申告

e-Taxとはインターネットを利用して、確定申告の手続きを電子化できるシステムです。e-Taxを利用するには以下の2点を事前に準備する必要があります。

• マイナンバーカード
• ICカードライタまたはマイナンバーカード対応NFCスマートフォン

僕も過去にマイナンバーカードを取得しましたが、完成するまでに半年近くの掛かりました。もしe-Taxによる確定申告を予定している人は可能な限り早めに対応するべきです。

ちなみに、e-Taxは確定申告の提出だけでは無く、開業届や青色申告承認申請書の提出も可能です。

電子帳簿保存による確定申告

電子帳簿保存については、e-Taxよりもさらに対応が大変だと言われます。ポイントについては以下の点が挙げられます。

• 帳簿の備え付けの3ヵ月前までに税務署からの承認が必要になる
• 課税期間の途中から適用できない

65万円の青色申告特別控除を受けることが目的であれば、まずは、e-Taxを検討すれば良いと思います。

公的年金控除の改正

公的年金は税法上「雑所得」として扱われ、所得税や住民税の課税対象として取り扱われます。

給与所得者と同様、受取額に応じて公的年金控除が適応されますが、2020年以降は公的年金控除が僅かではありますが削減されてしまいます。

まず、改正前の公的年金控除額は以下の通りです。

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円
65歳以上	330万円未満	120万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋37万5000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋78万5000円
	770万円以上	(年金収入✕5%)＋155万5000円

そして、2020年以降、公的年金控除は以下の通り改正されます。主な変更点は以下の通りです。

• 公的年金等の収入に関わらず、一律で控除額が10万円削減される
• 公的年金等の収入が1,000万円を超える場合、控除額の上限が195万5,000円までになる

	公的年金等の収入金額	公的年金等控除額
65歳未満	130万円未満	70万円
	130万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋27万5,000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋68万5,000円
	770万円超〜1,000万円未満	(年金収入✕5%)＋145万5,000円
	1,000万円超	195万5,000円
65歳以上	330万円未満	110万円
	330万円超〜410万円未満	(年金収入✕25%)＋27万5,000円
	410万円超〜770万円未満	(年金収入✕15%)＋68万5,000円
	770万円超〜1,000万円未満	(年金収入✕5%)＋145万5,000円
	1,000万円超	195万5,000円

一律で控除額が10万円削除されることについては、上記でもご説明した通り、基礎控除額が10万円増加するため、プラス・マイナスでゼロになり、特に影響はありませんが、公的年金等の収入が1,000万円を超える人は、その分だけ損してしまいます。

また、公的年金等以外の収入と合算して所得金額が1,000万円を超える場合、さらに控除額が削減されます。

• 公的年金等以外の収入と合算して所得金額が1,000万円を超える場合
  • 控除額が10万円削減される
• 公的年金等以外の収入と合算して所得金額が2,000万円を超える場合
  • 控除額が20万円削減される

「年金生活で年間1,000万円以上って、どんだけ恵まれてるねん？」と思いますが、このような人達は控除額が削減されるため、結果的に増税になってしまいます。

別にええやん？

現実問題として年金で年間1,000万円を超えるケースはかなり限られていて、影響を受ける人はほとんどいません。

ちなみに、公的年金控除については年金の受給だけでは無く「小規模企業共済」や「個人型確定拠出年金(iDeCo)」の受け取りの際にも影響する内容なので、制度を利用する場合は控除される概算額だけでも理解していた方が良さそうです。

各種合計所得金額要件等の見直し

2020年の税制改正により、各種控除を適応するための合計所得金額要件が見直されます。

ただし、基本的には給与所得控除が削減されたことによる見直しであり、適応要件を満たすための年収自体は今までのままです。つまり特に何か大きな変更がある訳ではありません。

同一生計配偶者および扶養親族の控除対象者

配偶者控除や扶養控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が38万円以下
  • (年収103万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が48万円以下
  • (年収103万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

源泉控除対象配偶者

2018年度の配偶者控除および配偶者特別控除の改正により新たに加えられた源泉控除対象配偶者の要件についても以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が85万円以下
  • (年収150万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が95万円以下
  • (年収150万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

配偶者特別控除の対象者

配偶者特別控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が38万円超〜123万円以下
  • (年収103万円超〜201.6万円以下から給与所得控除を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が48万円超〜133万円以下
  • (年収103万円超〜201.6万円以下から給与所得控除を差し引いた額)

勤労学生控除の対象者

配偶者控除や扶養控除を受けるための適用要件が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 合計所得金額が65万円以下
  • (年収130万円から給与所得控除65万円を差し引いた額)
• 改正後(2020年以降)
  • 合計所得金額が75万円以下
  • (年収130万円から給与所得控除55万円を差し引いた額)

家内労働者等の事業所得の必要経費算入

家内労働者の事業所得などにおいて必要経費として計上できる最低保証額が以下の通り改正されます。

• 改正前(2019年まで)
  • 計上できる最低保証額が65万円まで
• 改正後(2020年以降)
  • 計上できる最低保証額が55万円まで

なお、家内労働者の具体的な仕事内容としては「内職」「新聞の集金」「検針員(水道、電気、ガスなど)」「ヤクルトレディ」などが含まれます。

家内労働者の必要経費として計上できる最低保証額については、給与所得控除の削減とは直接的な因果関係はありませんが、給与所得控除が10万円削減されたことを考えると、妥当な改正だと言えます。

得する人と損する人

この記事の冒頭でもお伝えしましたが、2020年の税制改正により、税金の負担が大きく増減する人はそれ程多くないと思います。ですが、僅かながら得する人と損する人がいるのも事実です。

自分は得するのか？損するのか？を把握しておくことで、何か対策ができるかもしれません。

まずは、2020年の税制改正により税制面で得する人は以下の通りです。

• フリーランス、個人事業主、投資家、不動産経営者
  • 確定申告を電子化し青色申告特別控除(65万円)を維持できた場合、基礎控除の10万円増加分だけ控除額が拡大する
• 扶養控除を受ける人
  • 基礎控除の10万円増加分だけ控除額が拡大する

次に、2020年の税制改正を受けてもほとんど影響が無い人は以下の通りです。

• 給与が850万円以下の会社員
  • 基礎控除が10万円増加するが、給与所得控除が10万円削減されるため影響無し
• 年金受給者(合算の所得金額が1,000万円以下)
  • 基礎控除が10万円増加するが、公的年金控除が10万円削減されるため影響無し

最後に、2020年の税制改正を受けて損してしまう人は以下の通りです。

• 給与が850万円以上の会社員
  • 基礎控除は10万円増加するものの、給与所得控除が10万円以上削減されるためトータルの控除額が削減される
• 年金受給者(合算の所得金額が1,000万円超)
  • 基礎控除が10万円増加するが、公的年金控除が大きく削減されるためトータルの控除額が削減される
• 2400万円以上の会社員や個人事業主
  • 基礎控除が6万円以上削減され、かつ給与所得者の場合は給与所得控除も25万円削減されるためトータルの控除額が大きく削減される
• 給与所得を取得している年金受給者
  • 基礎控除が10万円増加するが、給与所得控除と公的年金控除のそれぞれで10万円ずつ(合計20万円)削減されるためトータルの控除額が10万円削除される

基本的には給与所得者にしても個人事業主(フリーランス)にしても、年間収入が大きければその分、税制面での負担が大きくなる結果になりました。

お金持ちは税金を沢山払うべき？

2020年からの税制改正については以下のようなポイントがあります。

• 高所得者に対して増税することで格差を是正する
• 働き方改革を目指した考え方が反映されている
• 国が少しずつ(副業も含めて)個人事業主やフリーランスを推奨している

中でも貧富の差を縮小することで、所得の再分配が実現されることを期待している人も多いと思いますが、現実問題として、本当に格差を是正することは可能なのでしょうか？

これは、あくまで僕個人的な考えなのですが、税制改正によって格差を是正するのは、そう簡単なことでは無いと思います。

政府主導の政策を宛にして格差を縮めたい一般の人が、どれだけ「お金持ちはその分たくさん税金を払うべきだ！」と主張しても、常日頃から税金対策をしている富裕層にはそう簡単には勝てません。

確かに超過累進税率では、収入が増えれば増える程、納めるべき税率もどんどん増えていきますが、それは個人の給与所得や事業所得などに限った話です。

富裕層の場合、給与所得や事業所得に比べて、さまざまな収入源があるはずです。

配当所得の割合が多ければ、適応税率は超過累進税率よりも遥かに抑えられますし、事業の規模が一定以上になれば会社を設立することで、個人の超過累進税率では無く、法人税として税金を圧縮することもできますし、その上、経費計上が可能な範囲も拡大します。

つまり、一般の人達が思っている程、格差は埋まりません。

少し精神論になってしまいますが、他力本願の考え方では無く、どうしたら収入を増やせるか？どうしたら納めるべき税金を減らせれるかは、経営者や投資家に関わらず、全ての人が考えていくべき課題だと思います。

とても夢のある話ですね。

その一方で「勤め先の会社に自分が賃貸経営をしていることがばれたらどうしよう？」と不安を感じる人も多いはずです。

結論を先にお伝えすると「賃貸経営がばれる原因は住民税の金額の差異」です。

賃貸経営や副業収入があると、その分、納税するべき所得税や住民税が高額になるのですが、それが理由でばれてしまうのです。

そして、その解決方法は「住民税の支払方法を普通徴収に変更すること」です。

この記事では主に税金関係の話を中心に「会社に副業収入がばれてしまう仕組み」について解説します。「これから不動産投資に挑戦はしたいけど、税金の仕組みがいまいち分からない」という方には参考になる内容だと思います。

会社員は副業したらいけない？

そもそも会社員(サラリーマン)や公務員は副業をしてはいけないのでしょうか？

まず、憲法では「職業選択の自由」があります。

勿論「一人の人間は一つの仕事しかしてはいけない」なんてルールはありません。

また2018年には厚生労働省の「副業・兼業の促進に関するガイドライン」の「モデル就業規則」から「副業禁止」の文言が削除されています。

今後、日本全体としても「一つの会社に依存するのでは無く自ら副収入を得ることの必要性」が強まっていきます。

ですが、ですが…

残念ながら現時点では多くの企業で副業規定が定められているのが実情です。例えば、副業規定が定められる主な理由には以下のようなものがあります。

• 本業に支障を与えないか？
• 情報漏えいに繋がらないか？
• 自社の管理配下以外で何かトラブルにならないか？
• 副業が理由で自社が社会的な信用低下に陥らないか？

中でも最も一般的な理由は「本業に支障を与えないか？」です。

余り無責任なことは言えませんが…逆に言えば「本業でしっかりしたパフォーマンスが出せていれば多少のことは目をつぶる」なんてところも(特に中小企業では)意外とあります。

社内規定と公務員法

基本的には、会社の社内規定(就業規則)に「副業禁止」が規定されているかがポイントになります。ですが、その場合でも「自ら事業を起こすこと」や「会社に申請をせずにアルバイトをすること」などがNGだとしても「株式投資」や「不動産投資」が規定されることはまず無いはずです。

少なくとも、株式投資がダメな会社なんて聞いたことがありませんよね？

一方、公務員の副業規定は一般的な会社員と比べて厳しいです。

明確に「副業規定」という文字は使われていませんが、国家公務員法や地方公務員法では主に以下のように定められています。

• 営利目的としての事業の禁止
• 精神的、肉体的に本業に支障を与える行為の禁止

それでは「公務員は株式投資や積立投資もできないのか？」というと、そんなことはありません。こちらも会社員同様、特に問題は無く、公務員の場合も一定の規模の不動産投資であれば「事業」とは判断されないため、国家公務員法や地方公務員法に抵触することはありません。

社内規定は要チェック

基本的に賃貸経営が副業として判断される可能性は極めて低いですが、どの程度のレベルであれば事業的規模であると判断されるかも、(最初のうちは不要かもしれませんが)予め確認しておきましょう。

賃貸経営の場合、一般的に「5棟10室」が事業的規模だと言われますが、あくまで目安であり、厳密な基準ではありません。

いずれにしても勤め先の社内規定は理解しておくべきです。

万が一、不動産投資が社内規定で明確に禁止されている場合はその後の方針も変わってきます。変わってくる…と言っても「最悪の場合、クビを覚悟で挑戦するか？」「怖気付いて諦めるか？」の2パターンですが…

どこの会社でも社内規定は一般社員でも閲覧できる状態になっているはずですし、総務部や管理部に問い合わせれば、情報は得られるはずです。

中には「相続などにより実家の物件を引き継ぐことは問題無いが、自分で新規で物件を購入して賃貸経営を始める場合は許可申請が必要」のような会社ごとに独自のルールがあるかもしれません。

当初は居住用の住宅として購入したものの、転勤になってしまい、その間、賃貸に出す人もいるでしょう。

「面倒臭い」「調べても良く分からない」という人もいるかもしれませんが…

正直、その場合はそもそも賃貸経営や副業は向いていないかもしれません。

社内規定や自社の副業規定が理解できないレベルでは、はっきり言って賃貸経営やその他の副業で成功することはちょっと難しいです。

少し難しく感じるかもしれませんが、いざという時に自分の身(権利)を守るための大切な知識です。全て理解するのは難しいかもしれませんが、副業に関する部分だけでも、是非、頑張って調べてみて下さい。

人間関係に配慮する

会社員にしても公務員にしても、余程、大規模では無い限りは、不動産経営をしても良いことが分かりました。

ですが、それはあくまでルール上での話です。

その上で「会社に賃貸収入を得ていることは伝えても良いか？伝える必要は無いか？」と考えるかもしれませんが、はっきり言って、伝える必要は無いと思います。

仮に賃貸経営が順調で一定の家賃収入を得ることになったとして、それを知った上司や先輩はどのように感じるでしょうか？

表面上は「全然、気にしない」「仕事は仕事、投資は投資」と言ってくれるかもしれませんが、内申、不満に感じる人は多いはずです。僕の肌感覚としては、株式投資はともかくとして、不動産投資については、余り良い印象を持たない人も一定数います。

最悪の場合、人間関係が悪化したり、人事評価に影響が出ないとも言い切れません。

また先輩や同僚に対して賃貸経営の話題を持ちかけたり、何か相談をしたとしても、恐らく基調な意見が得られる可能性は低いです。

勤め先の会社に対して、不動産収入を得ていることを伝えるのは、百害あって一利なしだと言い切れます。

例え、ルールとして不動産投資が問題視されていなかったとしても、何かトラブルなどがあった時に、それを理由に不利な立場に立たされることもあるかもしれませんし、僕個人的には可能な限り、会社の同僚には伏せておいた方が良いと思います。

賃貸経営が会社にばれる仕組み

前置きが長くなりましたが、いよいよ本題です。

賃貸経営が勤め先の会社にばれてしまう理由としては主にいかのようなものがあります。

• ついつい同僚に話してしまう
• SNSやブログで情報を発信しばれてしまう
• 経理担当が住民税を計算する過程でばれてしまう

当然ですが、賃貸経営に関わらず、副業などにより収入が増えると、それに伴い支払うべき所得税や住民税が増えてしまいます。

確定申告は必ず提出

確定申告とは個人の1年間(1月1日から12月31日)の所得に対して、国に納付するための税金を計算して税務署に申告する手続きのことです。

また申告とあわせて計算した税金を収める必要があります。

確定申告の提出期限は所得が確定した翌年の2月16日から3月15日の間で、この間に作成した確定申告書と計算した税金(納付金額)を支払うことになります。

給与所得者の場合でも所得が2,000万円を超えていたり、その他の所得(不動産所得や事業所得)などが年間20万円以上ある場合は確定申告が必要になります。

つまり会社員でも会社員以外でも不動産所得がある場合は必ず確定申告が必要になる訳です。

もし不動産収入やその他の副業収入があるにも関わらず、確定申告を提出しなかったり、過少申告が発覚した場合は、厳しいペナルティが課せられます。「小規模の経営であればわざわざ申告しなくてもばれないだろう」と思うかもしれませんが、税務署側の情報収集能力はとても優秀です。

また不動産収入があるにも関わらず、もし確定申告をしなければ、勤め先の職場に副業分の通知が送られることもあります。最悪ですね…

賃貸経営をする以上、確定申告は必ず提出する必要があります。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

確定申告のポイント

会社員が労働者として収める税金には、主に所得税と住民税があります。

• 所得税
  • 毎月の給与支払い時に収入額をもとに概算額が計算される
  • 正式な確定額は年末調整や確定申告によって決定される
  • 税率は収入額をもとに超過累進課税によって計算される
• 住民税
  • 前年分(1月1日〜12月31日)の所得を基準をして計算される
  • 税率は収入額には関わらず概ね10%程になる

所得税も住民税も給与から天引き(源泉徴収)されるという点では同じです。

ただし、所得税は月々の給与が確定するタイミングで概算額が算出されますが、住民税は前年度の収入を基準に算出され、翌年の給料から差引かれる事になります。

普通徴収と特別徴収

住民税の納め方には「普通徴収」と「特別徴収」の2種類に分けられます。

• 普通徴収
  • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
  • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
• 特別徴収
  • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

一般的には会社員の住民税は特別徴収です。

そのため特別徴収のままだと勤め先の経理担当者は「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに高いの？」というふうに不信に思われてしまいます。

その解決方法は住民税の納税方法を普通徴収にすることです。

納税方法を普通徴収に変更すると、住民税を自分で支払うことになるため、勤め先の経理担当者に気付かれることはありません。

住民税の納税方法を特別徴収から普通徴収へ変更するのは簡単で、確定申告書の住民税の支払い方法を「自分で納付」を選択するだけです。

そうすることで給与分についての住民税は通常通り給与から天引き(源泉徴収)され、副業分だけ役所が別口に計算して自宅に納付書を送ってくれます。

赤字経営の場合は注意が必要

賃貸経営の収益が赤字収益の場合は注意が必要です。

「賃貸経営をしているのに赤字になるなんてありえない」と思う人もいるかもしれませんが、物件購入から数年間は不動産収支が赤字になることは普通にあります。

特に投資用物件を購入した年には必要経費として計上できるお金が沢山あるため、築浅の物件であればむしろ赤字になります。

• 購入時に必要となる経費
  • 印紙税
  • 登録免許税
  • 司法書士への報酬
  • 不動産取得税
• 購入後に必要となる経費
  • 減価償却費
  • 固定資産税・都市計画税
  • ローン手数料、ローン保証料

そして、これらの経費を計上し赤字収益になった場合、住民税は安くなります。

先程、住民税の納税方法を「普通徴収」にすることで、不動産収入分の住民税は自分で納税することができると説明しましたが、もし不動産の収益がマイナスの場合は、給与所得分と相殺された住民税を会社経由で納税されるため「あれ？去年の○○さんの給与は○○万円のはずなのに、何で住民税がこんなに安いの？」というふうに疑問を持たれるかもしれません。

先程の逆のパターンですね。

もし赤字経営になってしまい、それでも副収入(この場合はマイナスだけど)がばれることを防ぎたい場合は、確定申告の経費計上を工夫してどうにか黒字経営として申告できないか検討しましょう。

どうしても難しい場合は、費用は掛かりますが税理士に相談する方が無難です。

税務の知識は必要

税理士の指示通りに確定申告書を提出すれば安心できます。心配であれば税理士に確定申告の作成を依頼することも検討しましょう。

これは不動産投資だけでなく、その他の投資やアフェリエイトなどの広告収入の場合も使える方法なので、覚えておいて損はないです。

ただ、インターネットなどでは普通徴収にすれば、ばれずに済むと言う内容が出回っていて、それを十分に確認せずに安易に進めた結果、副業がばれてしまったと言う方も少なからずいるようです。

会社を解雇されても大丈夫と言える程の収入があるならともかく、不動産収入が稼げていない時点で、会社に居づらくなったり解雇されてしまえば、楽しい不動産投資が一気に地獄行きです。

せっかく調査に調査を重ねて不動産投資をするのであれば、最初のうちは確定申告の仕組みも正しく理解して、できればプロの税理士に支援してもらいながら進めた方が無難です。

副業が解禁されてからだとダメなの？

この先、日本の終身雇用制度や年功序列制度はどんどん崩壊していきます。

日本を代表するような上場企業でさえ次々と早期退職者の募集を発表しています。

また、それと平行して個人の副業も徐々に解禁されていきます。

そう聞くと「副業が解禁になってから始めよう」と考える人もいるかもしれません。当然、その方が安心できますからね。

ですが「禁止されているから挑戦しない」「トラブルは避けたいので安全な手段しか選ばない」のは、無難ではあるものの、最大の成果を目指す上では足かせになります。

勿論、法律違反や社会的に許されない行為はしてはいけませんが、そのような安全志向な考え方だけでは「例え副業規定に抵触したとしても絶対に実現したい！」と考えている人には勝てません。

自分が本当に挑戦したいことであれば「どの方法なら実現できるか？」「何か抜け道や打てる手は無いのか？」など、さまざまな方法を模索することで知識が付き、それが自分の武器になるのです。

副業規定の厳しさやルール違反を犯した場合のペナルティは会社ごとに変わりますし、人それぞれ事情があると思いますが、何かに取り組むにはリスクは付き物です。

安全な環境を待ち続けるだけで5年も10年も時間を無駄にしてしまうのは、余りにももったいないです。

若干、感情論になってしまいましたが、自分にできることから少しずつ情報収集していけば良いと思います。

意外と簡単な方法なので高度なインターネットの知識のない初心者でも十分に試してみることができますよ。

GoogleMAPによる周辺環境の調査

GoogleMAPではまず検討中の物件の場所を確認します。これは一般的な地図検索ですね。

そしてその後、周辺環境を調査することができます。

例えば不動産の仲介会社だったりコンビニ、スーパーのように日常生活を送る上で必ず必要な施設が確認できます。

このように地図上で見てみると「駅から徒歩5分」とか「コンビニまで500m」のように文字で示された内容よりも、より生活習慣を意識して情報を感じ取れると思います。

Wikipediaによる情報収集も効果あり

少し意外なのはWikipediaです。

こちらも有名なサイトですが、とても有力な情報が記載されています。

例えば、僕が物件を所有する大阪北区の内容を抜粋すると…

区の中心部は全国有数の規模を持つ繁華街「梅田」で、デパートや商業施設、超高層ビル群などが立ち並ぶ他、梅田から中之島に掛けて日本屈指のビジネス街となっている。また企業の本社・関西支社などの拠点や放送局、新聞社などのマスメディアも数多く立地し、多くの鉄道の終着・始発駅が集中する他、中之島には大阪市役所や日本銀行大阪支店もあるなど、重要な施設が集中しているのも北区の特徴である。

1990年代以降は茶屋町・西梅田地区の再開発で高層ビルが相次いで完成し、2000年代は大阪駅周辺が、2010年代は梅田貨物駅になっている北梅田地区（通称”うめきた”、地名は大深町）でも大規模な再開発が行われている。この様に都会的な面がある一方で、大川沿いの区東部には商店街としては長さ日本一である「天神橋筋商店街」があり、長柄・本庄・中崎町など路地には長屋や町屋が密集していたり、都市再生機構の大規模住宅団地　淀川リバーサイドタウン『さざなみプラザ』があるなど下町的な情緒も残っている。

ここで引用したのは冒頭の一部ですが、このようにその地域ごとにキーワードとなりそうな情報がたくさん出て来ます。

またそれ以外にもWikipediaではこの地域に本社を構える企業や人口推移なども確認できます。もし周辺に大きな会社や大学などがあれば安定した需要が期待できますよね。

「見える！賃貸経営」でより詳細な情報収集が可能

最後は王道ですがHOME’S不動産の「見える！賃貸経営」です。

【ホームズ】不動産投資に役立つ！見える賃貸経営

賃貸経営やマンション・アパート経営でリスクを負う不動産オーナー（大家さん、地主、家主）や家を貸したい方向けの地域別の市場分析と不動産マーケット情報。

toushi.homes.co.jp

不動産投資に必要となるさまざまな参考情報を見ることができますトップページでは以下のような情報が観れます。

• 全国の空室率
• 全国の想定利回り
• 全国の家賃相場

また地域を選択すると地域ごとの空室率、想定利回り、家賃相場の他にさらに細かい情報を見ることができます。

• その地域の投資物件情報
• 賃貸入居者の希望する間取りや家賃
• 賃貸入居者の希望する住戸の広さや築年数
• 賃貸入居者の希望する駅徒歩
• その地域の家賃相場
• その地域の敷金、礼金、管理費の相場

この他にも価格動向や現在の人口数(世帯数)なども確認できてとてもオススメです。

自分の知識とのギャップを見つけられる

投資用物件を購入する前にはなるべきその物件の周辺を自分の足で歩いてイメージをつかむこことが大切だと言われます。

できれば駅から物件までの往復を実際に試してみたりしますし、また同じ道でもお昼と夜とでで随分と雰囲気が変わったり人通りや治安なども違うためできるだけ足を運んで情報を収集することが良いとされています。

ただそれでも実際に自分が感じた肌感覚と事実として統計された数字が違うなんてことも結構あります。自分が気に入ったエリアであればどうしても先入観が先行してしまうからかもしれません。

「この地域は人口が多いから期待できるな」と考えていても実際には減少傾向であることもあれば、たまたま人通りが少なかった地域が人口が増加傾向だったりするかもしれません。

実際にその地域に自分で足を運んで調査することは勿論大切ですが、このような王道サイトでもかなり沢山の情報を入手することで歩いみるだけでは分からない新しい事実がつかめますし、こんなに充実した情報がインターネットで無料で見れるのはとてもお得だと思います。

このように仲介業者（宅地建物取扱業者)が建物売買の仲介を行う際の契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には以下の3種類存在します。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

それぞれの媒介契約の違いは以下の通りです。

一般媒介契約

複数の不動産会社に対して仲介を依頼する媒介契約です。

もし売主側で買い手(売買取引相手)を見つけた場合は仲介を依頼した不動産会社を介さずに自己発見取引が可能です。

また不動産会社から依頼者への状況報告などは義務付けられていません。

また契約方法は以下の2種類があります。

• 明示型
• 非明示型

明示型は他に仲介を依頼している不動産会社との媒介契約の情報を通知する必要があるのに対して、非明示型は通知する必要がありません。

複数の不動産会社に対して仲介を依頼できる一方、仲介を依頼された不動産会社側の立場で考えると自社で契約を結べる(自社の利益に繋がる)可能性が低いため、専任媒介契約や専属専任媒介契約と比べると仲介契約を進めてもらうための優先度は低くなります。

専任媒介契約

一つの不動産会社に対して仲介を依頼する媒介契約です。一つの不動産会社に仲介を依頼するとその他の不動産会社に対して同時に仲介を依頼することはできません。

また一般媒介契約と同じく、売主側で買い手(売買取引相手)を見つけた場合は仲介を依頼した不動産会社を介さずに自己発見取引が可能です。

契約の有効期限は最大3ヶ月間で不動産会社は媒介契約成立から7日以内に不動産流通標準情報システム(REINS-レインズ)へ登録することが義務付けられており、さらに不動産会社側は2週間に1回以上、依頼者へ対して状況報告をする義務があります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同じく一つの不動産会社に対して仲介を依頼する媒介契約ですが、売主側で買い手(売買取引相手)を見つけた場合も必ず不動産会社を仲介してから売買契約を進める必要があります。

契約の有効期限は専任媒介契約と同じく最大3ヶ月間ですが、専属専任媒介契約の場合は5日以内に不動産流通標準情報システム(REINS-レインズ)へ登録することが義務付けられています。

また不動産会社側からの連絡頻度も1週間に1回以上と専任媒介契約よりも高い頻度での連絡が義務付けられています。

専属専任媒介契約は一つの不動産会社としか契約ができませんが、不動産会社の立場としては他に競合他社がおらず契約を結べる(自社の利益に繋がる)可能性が高いため、3つの媒介契約の中では最も積極的に仲介契約を進めてもらえると言えます。

3種類の媒介契約の比較について

それぞれの媒介契約について以下の表に内容を纏めてみました。

媒介契約の種類

	一般	専任	専属専任
複数業者への売却依頼	可能	不可能	不可能
契約有効期限	無制限	3ヶ月以内	3ヶ月以内
依頼主への報告義務	無し(任意)	有り	有り
指定流通機構登録義務	無し(任意)	有り	有り
自己発見取引	可能	可能	不可能

不動産流通標準情報システムとは

指定流通機構とは宅地建物取引業法に基づき指定された不動産流通機構で、地域の不動産情報の交換を行っております。

具体的には媒介業者からの物件情報をデータベース（通称レインズ）に登録し、他の不動産業者と情報を共有することで、最適な買主を探す上での円滑化を促進します。

3種類の媒介契約のうち、専属専任媒介契約を結ばれることはあまり無く、一般媒介契約か専任媒介契約のいずれかを選択することが多いです。

一般媒介契約は複数業者への売却依頼を行える半面、媒介業者側からしてみると、せっかく広告費を掛けて宣伝をしても、他社との競合があれば自社の利益が確保できない(不確実)なため、優先順は若干下がり積極的な営業活動を期待できない場合もあります。

ちなみに一般媒介契約には当初媒介依頼をした業者に対して、その後、複数業者へ依頼した場合に告知義務のある「明示型」と告知義務の無い「非明示型」の2種類があります。

また、かつては物件情報を広く公開するために複数業者に対して売却を依頼することが大きなメリットとされていましたが、昨今ではインターネットの普及により物件情報を公開するサービスが数多くあり、極端な話、レインズなどに物件情報を登録することで、その情報はすぐさま地域内に公開されます。

なので現状では安心できる媒介業者に専任媒介契約として売却を依頼する方が無難かもしれません。

またもし一般媒介契約を検討するのであれば、依頼先が多くなり過ぎると各業者ごとの営業活動も鈍くなってしまう(優先順位が下がる)ため、大手業者および地元業者に1社ずつの合計2社くらいが最適だと考えられます。

勿論、売却希望物件への対応は契約内容だけでは一概には言えませんが、不動産投資を行う上でも出口戦略としてとても重要な部分です。

高額な取引になるため、しっかりとした選択をしたいですね。

少し怖いイメージもあると思いますが、「競売物件とはどのような物件なのか？」や「競売物件の魅力やリスクは何なのか？」などを入札から落札するまでの流れを踏まえて簡単に纏めてみました。

競売物件とは

購入者がローンの返済能力が無く、所有し続けることが難しくなった物件(土地及び建物)を
裁判所が差し押さえ行い競売に掛けられる物件の事です。

住宅ローンを貸している金融機関としては融資者にはしっかりとローンを返済して頂かないと困る訳です。ですが返済が滞ってしまった場合は最終的な手段として裁判所を通じて強制的に土地や建物を売却し、その売却によって得られたお金をもとに住宅ローンの残債を回収することになります。

あくまでも所有者の事情によって競売物件になるのであって物件そのものに問題がある訳ではありません。

自分で指値を決められるまさにオークションのようなイメージです。

物件によって異なりますが、一般流通物件と比べ3割〜5割程安い価格で購入できます。

ただし、その分、考慮するべき注意点も沢山あるので素人が手を出すには少しリスクが高いとも言われています。

一般流通物件との違い

一般流通物件と競売物件では適応される法律や瑕疵担保責任の有無以外にも以下のような違いがあります。

一般流通物件と競売物件の比較

	一般流通物件	競売物件
適応される法律	宅地建物取引業法	民事執行法
購入するための窓口	不動産販売業者	裁判所
購入前の物件の内覧	可	不可
物件に関する説明	有り	無し
鍵および物件の引渡し	有り	無し
瑕疵担保責任	有り	無し

なお、競売物件の件数はここ数年間は年々下降傾向ですが、平成28年ではおよそ29,000件程となります。

競売物件については以下のサイトがとても分かりやすかったです。

競売物件の買い方と初心者が手を出してはいけない3つの理由

競売物件の買い方をご存知ですか？安くお宝物件が手に入ると聞くと大変魅力的ですが、そもそも初心者は競売に絶対手を出してはいけません。この記事では、書類の書き方や落札までの流れなど、競売物件を購入する際に知っておきたい知識をお答えします。あなた...

incomlab.jp

http://suumo.jp/journal/2012/09/26/29352/

suumo.jp

任意売却とは

競売を回避するための方法の一つに任意売却があります。

任意売却とは物件の所有者と債権者に当たる金融機関との間に不動産仲介会社が介入し、双方の納得できる価格で売却を成立させることです。

特別売却とは

競売物件の特別売却とは入札期間内に競売によって落札されなかった物件に対して実施される補充的な売却方法のことです。

開札日の翌日から約一ヶ月間の売却実施期間内に最低売却価格で販売されるため、落札では無く最初に買い受けの申し出をした人が売却できる方法です。

競売物件の購入方法は？

入札および落札までの流れ簡単な流れは以下の通りです。

入札までの流れ

1. 競売物件の広告3点セットの確認
2. 保証料(最低売却価格の20%程)の納付
3. 入札期間内(1周間程)に対象物件の入札を実施
4. 開礼により落札者(最高価買受申請人)を決定

広告3点セットとは

広告3点セットとは以下の書類のことをいいます。

1. 権利関係の情報が記載された「物件明細書」
2. 現在の状況を調査結果が記載された「現状調査報告書」
3. 周辺環境や評価額が記載された「評価書」

これらの資料をもとに所在地や写真および図面などの情報を確認します。

保証金について

一般的な保証料としては最低売却価格の2割以上が目安です。

競売物件が落札できた場合はすぐに物件納入分の資金を準備する必要がありますが、もし資金をちゃんと準備できない場合はこの保証料が返ってこなくなる場合もあるため注意が必要です。

落札及び引渡しまでの流れ

1. 売却許可の決定・確定
2. 所有者(占有者)との明渡の交渉
3. 代金納付期限通知書を受け取り代金を納付(所有権の取得)
4. 引き渡し命令の申請・強制執行
5. 登記識別情報通知書の送付
6. 物件の引渡し

競売物件の魅力と想定されるリスクとは

競売物件のメリットとデメリットはそれぞれ次の通りです。

競売物件のメリット

• 平均相場よりも安い価格で物件を購入できる
• 自分の指値で入札額を決定できる
• 消費税が掛からない
• 諸費用が一般流通物件に比べて安い

一番の魅力はやっぱり価格

メリットとしてはやはり相場よりも安い価格で物件を購入できることが挙げられますが、その分、自分で責任を持って調査しないといけない項目も多いです。

競売物件のデメリット

• 購入前に内覧し室内を確認することができない
• 瑕疵担保責任が無い
• 落札後の明渡し(立退き)交渉の対応が難航する可能性がある
• 支払猶予期間が短く一括で支払う必要がある
• 購入資金を準備できなければ保証金の没収等のペナルティがある

計画的な融資の準備が必要

入札に参加するためには手数料として保証金が必要になります。さらに支払猶予期間が短く一括で支払う必要があるため予め融資の準備をしておく必要があります。住宅ローンが組めない訳では無いが一般流通物件に比べて金融機関が融資に消極的であることもあります。

立退きなどのコストが掛かる

落札後の明渡し(立退き)交渉の対応が難航する可能性があります。

そもそも住宅ローンに対して返済能力が無い訳なので出て行くにしてもそれが難しい場合もあります。

また、仮に明渡しがスムーズにいったとしても室内に残置物などがあった場合にも適切に処分しなければトラブルに繋がります。

競売物件の検索サイト

競売物件の検索サイトを利用することで手軽に物件を探すこともできます。

競売物件を探すには以下のサイトが有名です。

不動産競売物件情報サイト(BIT)

裁判所が出している競売物件の情報を閲覧できます。東京、大阪、名古屋など主要都市の情報に限定されるため日本中の全ての競売物件が検索できる訳ではありませんが、新着情報や最新のトピックスなども確認できるため、とても充実した内容と言えます。

http://bit.sikkou.jp/app/top/pt001/h01/

bit.sikkou.jp

一般社団法人不動産競売流通協会(981.jp)

無料会員登録をすることで全国の競売物件の情報を閲覧できます。

また広告3点セットのダウンロードが可能な他、セミナー開催情報や無料のリクエストフォームなども設置されています。

地元不動産業者のサポートを受けられる競売情報検索サイト！981.jp

BITで買いたい物件を見つけたら981.jpへ。地元不動産業者のサポートを受けられる競売情報検索サイトです。

981.jp

競売物件の購入は全て自己責任になる

一般の不動産であれば購入前に内覧をすることもできますし重要事項の説明もあります。また万が一、物件に瑕疵が見つかった場合も瑕疵担保責任という保険があります。

ただし競売物件の場合はそのようなリスクを軽減できる仕組みはほとんどなくインターネットの情報や広告3点セットなどの書類の情報にもとづいて購入を判断する必要があるため、一般の流通物件と比べても考慮するべき点は多くなります。

万が一、欠陥住宅を購入してしまった場合はリフォームや修繕費用などで必要以上のお金が掛かってしまい、かえって高い買い物になってしまうこともあります。

ただ、一昔前は「競売物件」と聞くいろいろと怪しいイメージがありましたが、ここ数年は法改正も繰り返され個人による参入も十分に検討できます。

また素人が手を出すにはリスクが高いとも言われますが、最近では競売物件を専門に行う代理業者なども増え、不動産会社に仲介して購入するのであれば全て自分だけで判断するよりもリスクは軽減できそうです。

不動産投資家として大きな運用成績を出すためにも物件を安値で購入することは最も重要なことなので、いつかは僕も参入してみたいと思いました。

売れ残りマンションは買う価値無し？値引き物件で安定収入？

投資用の新築マンションの販売価格が徐々に上がってきています。その一方で都心でも売れ残り物件もポツポツ存在します。売れ残っているということは、その時点で人気の無い物件なので投資対象としては微妙なんだと考えるのが普通です。ただし、その分、良い条...

go1101.com

2018.10.21

高く売却することができればその分生活を豊かにすることができますし、次に購入する物件の予算を上がられるかもしれません。

また、不動産投資の場合はその物件を売却することで一定の投資結果が確定するため、どのような条件(売却金額や売却タイミングなど)で売却できたかによって「その投資が成功だったのか失敗だったのか？」を判断することになります。

買い手側の気持ちになることが大切

所有物件を売却する際、少しでも高い価格で売却したいと考えるのは当然のことです。ですが売却する人がいればその物件を購入する人(一般消費者や不動産販売会社など)が存在する訳です。

なので自分の希望する販売価格だけを主張するのでは無く、どのように歩み寄れば双方にとって良い売買に結び付けられるかを考えなければいけません。

新築プレミアムを引きずってはいけない

仮に購入した物件が新築物件だった場合、中古物件に比べてやや割高な価格設定になっているはずです。

販売価格が高くなってしまう理由は広告費や宣伝費、不動産販売会社側の利益分などが中古物件以上に上乗せされているからなのです。

ただ、いくら購入時に新築物件だったとしても数年後、数十年後に売却する時には当然ながら中古物件として取り扱われるため、物件価格の下げ幅を受け入れらない気持ちになるかもしれません。

また、これから物件を購入しようと考える側の心理としても「割高な新築物件を購入するか？比較的割安な中古物件を購入するか？」を検討する訳ですが、購入者側の新築物件へのプレミアム感を考慮すると、かなり割安で無い限り自身の所有している中古物件を選んでもらうことは難しいかもしれません。

新築物件の価格体系については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

go1101.com

保有効果にとらわれないように注意する

実際に所有しているモノを、それを持っていない場合よりも高く評価してしまうことを「保有効果」と言います。

不動産の場合、長い期間保有し続けていた大切な物件であるため、それなりに愛着が生まれてしまいます。

投資用の物件ならそれ程でも無いかもしれませんが、住居用で購入した物件であれば今まで長年生活をしてきた思い出などもたくさん詰まっているはずなので、どうしても高い価値(価格)を付けてしまいます。

つまり同じ物件であるにも関わらず、保有しているかしていないかによってその物件に対する評価が変わってしまう訳なんですね。

ですが、それは買い手側からすればどうでも良いことです。つまり、その物件に買う価値があるのか無いのかをシビアに判断されることになります。

売り手側からすれば大切な物件なのは分かりますが、市場に出ると当然ながら客観的な評価を受けることになります。なので、余り独り善がりならないように冷静な価格設定をする必要があります。

問い合わせがあるからと言って安心はできない

物件を売却する時でも、賃貸用物件として情報を公開する時でも同じですが、購入希望者(または入居希望者)からの問い合わせや内覧の希望があるからと言って「設定金額が妥当である」と安心するのは軽率です。

何度も問い合わせや内覧の希望があるにも関わらず、それ以上の進展が全然無い場合は「他の契約できる可能性が高い物件をより相対的に安くみせるための回し物件(見せ玉)」として不動産業者に利用されているだけなのかもしれません。

購入希望者(または入居希望者)が現れない場合は「価格なのか？」「設備なのか？」「公開情報なのか？」など、どこに原因があるのかを分析し、それにあった適切な対処が必要となります。

空室が埋まらない？「回し物件」にされているその原因は？

１不動産業界には「回し物件」と呼ばれる物件があります。回し物件とは営業が入居付けしたい本命の物件をより良く見せるため悪い比較対象として利用される物件の事です。一度回し物件として扱われたら中々入居者の獲得も難しくなってしまうのでそうならないように注意が必要です。

go1101.com

2019.03.17

類似物件として埋もれてしまわないために

不動産市場には常に沢山の物件が出回ります。

新築物件であれば候補となる物件は数件程度かもしれませんが、中古物件になると新築物件よりも数が多いため、いかに競合となる類似物件を抑えて契約まで結びつけるかがポイントとなります。

物件情報が掲載され続けることのデメリット

物件を売却する(または貸し出す)側の感覚として「最初はとりあえず高めに価格を設定して、もし買い手(または借り手)が見つからなかった場合は少しずつ価格を下げていけば良いのではないか？」と考えるかもしれません。

物件を高く売却する(貸し出す)ためには合理的な考え方のようにも見えますが、実は必ずしもそうとは限りません。

実はインターネットに掲載される情報には「鮮度」があります。

購入希望者の心理として長い間、同じ物件が掲載され続けていると「この物件はいつまで経っても売れない売れ残り物件では無いのか？」と考えます。つまり徐々に鮮度が落ちてしまう訳です。

もし売り主側が売れない事態を打開するために販売価格を下げたとしても、今度は「この物件は長い間情報が掲載されているけど少しずつ値段が下がっているから、もう少し待てばまた下がるかもしれないな」と考えてしまうかもしれません。

また、そんな中、同じような条件の物件情報がもう少し安い値段で公開されると、どうしてもそっちに興味を持っていかれてしまいますし、もしその類似物件や部屋違いの同じ物件が安い値段で売れてしまうと、競合である自分の所有物件も自然とその価格相場に巻き込まれていくことになります。

値引き交渉を想定した高価格設定は逆効果？

買い手側(または貸し手側)の同じような心理として「購入したい(部屋を借りたい)と問い合わせがあってから交渉に応じれば良いのでは無いか？」と考えることもあるかと思いますが、こちらも必ずしも正しいとは言えません。

購入希望者(入居希望者)の心理としてはまずは自分の希望する条件に近い物件を絞り込みそこから値引き交渉を検討します。
※もともと論外の物件に対して値引き交渉をしたいとは思わないはずですよね？

つまり最初から候補対象としてそれなりに上位で選ばれなければ問い合わせ(値引き交渉)すらしてもらいないため結果的に機会損失に繋がります。

一般的に購入を検討する場合、購入希望者としては候補となる物件を3つ程に絞る傾向があります。なので対象エリアの競合物件の情報を把握し、少なくともTOP3を狙えるような条件で情報を掲載できると成約に結びつく可能性は大きくなると言えます。

勿論、強気な価格設定でも成約に結びつくこともありますが、それはその物件の希少性やポテンシャルが高かったからかもしれませんし、たまたまタイミングや運が良かっただけなのかもしれません。

結局は結果論となるためどちらが正しいとは言い切れませんが、闇雲に高い価格を設定することが必ずしも利益に結びつくとは限らないのです。

売り出し情報の鮮度は半年経過を目処に落ちていく

物件を売却する際は情報を公開し始めて半年が経過した頃から影響が大きくなると言われます。なので販売期間は3ヶ月以内を一つの目安として長くとも半年程で売却できるようなスケジュール感が良いと思います。

また賃貸契約の場合は当然ですがもっと期間が短くなります。

空室が続くということは(本来得られるはずの家賃収入が得られない訳なので)結果的に、その間、赤字を垂れ流すことを意味します。

必要以上に安くすることはありませんが、一日でも早く空室が埋まるようによりスピード感を持った対応が必要になります。

売却時には思い切った決断も必要になる

もし不動産の情報を公開し、すぐに購入希望者(または入居希望者)が現れた場合、心理的に「価格設定が安すぎたのかな？もう少し高くでも成約できるのではないか？」と考えてしまい、このままの条件で成約するのが勿体無い気持ちになるものです。

仮に値引き交渉などを受けた場合も「もう少し待っていればより良い条件での成約が期待できそうなので値引き交渉に応じるのは損だ」と考えるかもしれません。

ですが、先程ご説明した「情報の鮮度」のことを考えると必ずしもそうとは言い切れないということが分かります。

ここで変に欲張って「もう少し良い条件でも成約できるはずだ」と考えるとたちまち「その他多数の類似物件」のカテゴリーに含められてしまい「情報の鮮度」はどんどん落ちてしまうかもしれません。

確かに設定価格が安過ぎたから問い合わせを頂けたのかもしれませんが、目の前にいるお客様(購入希望者、または入居希望者)を断ることが本当に正しいかどうかは今一度考えなければいけません。

冒頭でも触れた通り不動産経営の場合、「物件を売却すること」は「一定の成果を確定させること」を意味します。

「もう少し高い金額でも売れたのではないか？」と考えると切りがありませんが、時には覚悟を決めて決断をする方がかえって良い成果に結びつくことも珍しいことでは無いはずです。

賃貸経営における出口戦略の重要性は？物件の売却に関する注意点について

賃貸経営にとって出口戦略はとても重要なポイントの一つです。賃貸経営における「出口戦略」とは「所有している物件を売却するか？一度、更地にしてから立て直すか？ずっと持ち続けるか？」などを検討し、最も適切な選択を判断することです。これから物件を購...

go1101.com

2020.12.22

人の心理的側面を理解する

普段、モノを買ったり売ったりする時は「これはコストパフォーマンスは良いのか？」だったり「この値段で売ると採算が取れるのか？」と割と論理的に考えるかと思います。

また仮に多少判断を誤ってしまっても金額自体がそれ程大きくなければ大した問題ではありません。

一方、不動産のような高額な売買については金額が高過ぎることもあり中々論理的に考えることが難しく感情や勢いで判断してしまう人も意外と多いです。

以下の書籍では心理学をもとに不動産に向き合う際の人間の心理を説明しています。

また売却時だけでは無く、購入時についても細かなデータをもとに分かりやすく解説しています。

不動産経営だけでなくマイホームを購入する際にもとても参考になる情報が沢山載っているので、これから不動産の売買を検討する方にとっては参考になると思います。

[amazonjs asin=”476127025X” locale=”JP” title=”不動産の落とし穴にハマるな! マイホームや投資で失敗しないための心理学入門”]

特にここ数年の間は、不動産の販売価格が上昇傾向で「一体、いつになったら買い時なのか？」と悩んでいる人もいるはずです。

ですが、地方に目を向けてみると意外と勝算があったりします。

新築の一棟アパートであれば販売価格も高く、リスクだけが大きいかもしれませんが、地方の比較的築年数の経ったアパートであれば、お宝物件に巡り会える可能性は高くなります。

今回は地方の築古アパート(ボロ物件)でも、高利回りを狙えるような価値のある物件の探し方についてまとめてみました。

地方アパート経営の魅力とは？

投資用の物件は主に以下の3種類に分けられます。

• 分譲のワンルームマンション
• 戸建て物件(一軒家)
• 一棟マンション、一棟アパート

ワンルームマンションが「ローリスク・ローリターン」であることに対して、地方の築古アパートなどはリスクが高いと言われています。ただ、その分、投資対象としては魅力的な部分も多く、短い期間で保有資産を増やしていく上では是非検討したいタイプの物件でもあります。

高利回りが狙える

ワンルームマンションの表面利回りが5%〜8%程である事に対して、一棟マンションの表面利回りは10%を超える事も多く、地方のアパートに至っては15%以上の物件も珍しくありません。

理由はシンプルで、それは「地方の築古アパートの販売価格が安いこと」です。

ちなみに、ワンルームマンションや戸建て物件などの利回りを評価する場合は、より具体性を高めるために「表面利回り」では無く「実質利回り」をもとに利回りを算出します。それは1%の利回りの差が経営に大きな影響を与えてしまうからです。

一方、地方の築古アパートについては、建物により修繕費用やリフォーム費用が大きくなることもあり、また家主の腕やアイデア次第で必要となる経費が大きく変わるため、2%〜3%程の利回りの違いは誤差の範囲として、まずは「表面利回り」に注目して物件選びを進める方が、合理的な判断に繋がるかもしれません。

資産拡大のスピードが早い

賃貸経営において利回り以上に大切とされているのが「キャッシュフロー」です。

キャッシュフローとは賃料として得られる家賃収入から金融機関への返済やさまざまな経費を差し引いた「実際に手元に残るお金」です。

当然ですが、利回りが高い物件を所有すると、自然とキャッシュフローも大きくなります。

キャッシュフローが増えると、その分、手元にお金が溜まっていくので、次の物件を購入し、保有資産を拡大していくための期間も短くなります。

ワンルームマンションの場合は、安定した家賃収入が得られるかもしれませんが、そもそもの想定利回りが低いため、手元にお金が貯まるのにある程度の時間が掛かってしまいます。少しずつならお金が貯まる(貯まらない物件もあるが…)のですが、それでも10年〜20年という膨大な時間が掛かるため、資産拡大のスピードを考えると、やはり不利です。

一方、地方の築古アパートの場合は、期待できる利回りが大きいため、どんどんキャッシュが貯まっていきます。と言うよりも「積極的にキャッシュが貯まっていくことを目指す考え方」であるため、上手く運営できれば、1棟目の物件を購入し、数年後にはまた次の物件の購入を検討することができます。

減価償却費による節税効果が大きい

賃貸経営で高い収益を目指すには、家賃収入を確保することも大切ですが、それと同様に「如何に経費として計上できるお金を生み出すか？」も重要です。

そして、経費計上できるお金の中でも特に大きな割合を占めるのは「減価償却費」です。

築古物件の場合、既に法定耐用年数を超過している物件も珍しくありません。

減価償却の法定耐用年数

物件の種類	耐用年数
鉄筋コンクリート（RC）	47年
重量鉄骨（鉄骨材4mm超）	34年
軽量鉄骨（鉄骨材3mm超〜4mm以下）	27年
軽量鉄骨（鉄骨造3mm以下）	19年
木造	22年

法定対応年数が超過している場合でも減価償却費は計上できます。しかも法定対応年数が超過した物件は減価償却期間が4年と極端に短いため、年間での節税効果はとても大きくなります。

空室を下げることは言うまでも無く大切な取り組みですが、減価償却費を上手く活用することも、とても重要なポイントです。

努力次第で競合物件を制圧できる

地方物件の場合、都心とは違い「余りやる気のない年配の大家さん」が多いです。

都心の場合は若い投資家や勉強熱心や大家のコミュニティなども多く「如何に競合物件と差別化するか？」「どうやって価格低下圧力に対抗するか？」というような悩みも多いです。

ですが、地方の場合は「とりあえず親から相続した物件を持ち続けている家主」や「対して生活には困っていないのでそれなりの収入があれば満足できる経営者」が多い傾向にあります。

勿論、地方と言えども、新築の一棟アパートが乱立していたり、そのような計画が想定される場合は、苦戦を強いられることも想定できますし、そもそも地域全体が衰退していて入居者のニーズが極端に少ないエリアではライバルの有無に関わらず空室率を下げることは難しいかもしれません。

ですが、ある程度、事前に情報を収集することで、リスクを最低限に抑えることはできるはずです。

築古物件の注意点

安い物件を購入することができれば自然と利回りは高くなり、キャッシュフローも潤沢になりますが、当然、築古ならではの注意点も沢山あります。

修繕対応や入居者募集の手間が掛かる

安い物件を購入できること自体はとても大きなチャンスなのですが、安い物件にはそれなりの理由があり、空室率が高い物件も多いはずです。

ただ、そもそも築古のお宝物件を狙う意図としては「ポテンシャルは秘められているものの前任の家主が疎かな運営をしていた物件を自分の力で蘇らせる」ことでもあるため、デメリットというよりかは「大家の腕の見せどころ」と割り切ることもできます。

なので、例え建物管理会社や賃貸管理会社に業務を委託していたとしても、経営が安定してくるまでは、家主側も「時間」「お金」「知恵」を集結して努力する必要があります。

金融機関の評価が低い

築古物件の場合、仮にキャッシュフローが確保できていても、金融機関からの評価額は築年数とともに低くなります。

特に木造アパートなどでは、法定耐用年数も短いため、節税効果が高いというメリットがある反面、金融機関からの融資がほとんど下りないデメリットもあります。

金融機関からの融資が期待できない場合、その分、現金が沢山必要になりますし、もし売却したくても「現金で一括購入できる経済力のある家主」しか購入できないため、売却価格が下がる恐れもあります。

買ってはいけないボロ物件とは？

当然、投資用物件の中には個人の努力では改善が見込めない「買ってはいけない投資用物件」があります。

• 収益性と比較して販売価格が割高過ぎる物件
• 常にキャッシュフローがマイナスになる物件
• 地域全体で入居者の需要が見込めない物件

これらの物件は築年数や物件の品質に関わらず買ってはいけない投資用物件だと言えます。

さらに、ボロ物件の場合は新築物件や築浅物件などと比べて品質自体のリスクも沢山潜んでいます。つまり通常の投資用物件と比べて「ボロ物件ならではの懸念点」も考えられます。

例えば、絶対に手を出してはいけない「買ってはいけないボロ物件」には以下のような物件です。

• 軟弱地盤の上の傾いた物件
• 湿気が高く通気性の低い物件
• 雨漏りが長期間放置されていた物件
• 擁壁倒壊の危険性のある物件

「買ってはいけないボロ物件」の特徴としても、やはり「個人の努力では改善が見込めなるか？見込めないか？」がポイントになりますし、仮に改善できたとしてもそのために数百万円規模の支出が伴うのであれば、当然、利回りやキャッシュフローは悪くなります。

「買ってはいけないボロ物件」については「まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意」でとても詳しく解説されています。

[新版]まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意

created by Rinker

• Amazon
• 楽天市場

高利回りを狙えるボロ物件の探し方

「高利回りを狙えるような地方のボロ物件を探す場合」と「都心の区分マンションや一棟マンションを探す場合」とでは、物件選びの基準が少し異なります。

つまり「地方の特徴」と「築古の特徴」を踏まえた上で物件探しを進めることになります。

地方ならではのニーズを把握

都心などの市街地に住んでいると、電車やバスのような交通インフラに頼った生活が中心になる人が多く、立地の面では以下のようなポイントはとても重要です。

• 最寄りの駅やバス停までの距離
  • 徒歩、何分掛かるか？
  • 1時間の運行本数はどうか？
• 最寄り駅の規模
  • 特急電車や快速電車の停車駅か？
  • 都心までの移動時間は何分か？

一方、地方や田舎だと交通インフラが充実していない場合もあり、地域によっては完全な「車社会」です。都心の場合だとカーシェアリングが普及していたり、若者の車離れなどが指摘されていますが、交通インフラが充実していない地域では「一家に車一台」や「一人に車一台」の家族も多いです。

そのため、最低でも全世帯数以上の駐車場が確保できることはとても大切なポイントになります。

築古物件を選ぶポイント

新築物件や築浅物件と比べ、築古物件の場合、やはりリスクは大きいと言えますが、その分、チャンスも大きいです。

大胆な値下げ交渉は可能？

築古物件の場合、物件のさまざまな箇所に不備や不具合が残っているので、その部分を指摘することや、その部分を修繕するために必要となる費用を証明することで、論理的に価格交渉をすることができます。

また、築年数が長期間経過した物件だと、金融機関からの評価額(つまり融資可能額)が低くなることも珍しくありません。それはそれで残念なことなのですが、それを逆手に取ることで価格交渉を有利に進めることもできます。

融資が十分に受けれない物件ということは、その分、購入できる家主も購入できる金額も少なくなります。「手元の現金が○万円で金融機関からの融資が○万円なので販売価格は○万円までが限界だ」と交渉することで、より効果的な価格交渉に繋がると思います。

さらに「所有者が物件を売却する背景」に注目することで、大幅な価格交渉に繋がる可能性もあります。例えば、所有者側に「何か現金化したい理由」がある場合、現金化しなければいけない「期限」があるはずです。もし、販売会社から「何故、現金化したいのか？」「何時までに現金化したいのか？」などを聞き出すことができれば、交渉を有利に進められるかもしれません。

不透明要素を軽減するには？

築古物件の場合、どうしても品質面での問題は付き物です。

勿論、購入前に可能な限りの確認をし、なるべく懸念点を潰し、許容範囲だと判断できた上で購入することになります。ただ、それでも購入前の現地調査には限界があり、後から問題点が出てくる可能性は十分にあります。

特に建物の強度やシロアリ被害のような壁や床の内部の調査などは素人には難しいため専門の住宅診断し(ホームインスペクター)に調査を依頼することで不安を解消できます。

また築古の物件の中には瑕疵担保免責物件もあり、その場合は、後で不備や不具合が見つかっても保証してもらうことができません。

ただ、地方の築古アパートの場合、「完全にリスクの無い状態で購入する」ことよりも「万が一の自体が発生してもそれをカバーできるだけの利回りを確保する」という考え方の方が現実的です。利回りの低いワンルームマンションだと、そのようなリスクヘッジはできません。高い利回りが期待できる地方のアパートだからこそ、このような大胆な考え方ができる訳です。

情報収集はどうすれば良い？

参考書やブログを読んで、優良な投資用物件が理解できたら、実際に情報を入手するための行動に進みます。

インターネットの優良サイト

入居希望者がお部屋探しを探す場合、SUUMO(スーモ)やアパマンショップのような賃貸住宅の専用サイトから情報を集めますが、投資家が投資用の物件を探す場合も、やはりインターネットの専用サイトから情報収集するのが一般的です。

投資用物件を探す場合、主に以下のようなサイトが有名です。

• HOME’S不動産投資
• アットホーム
• Yahoo!不動産
• 楽待(らくまち)
• 健美家(けんびや)

専用サイトを利用することで、物件そのものを探すこともできますが、販売元となる不動産会社を探すことも重要です。

もし気になる物件が見つかった場合、販売元の不動産会社に問い合わせをすることで、同じような特徴の物件を紹介してもらえる可能性も増えるはずです。

また、仮に高利回りの物件を探す場合でも「利回りが○%以上の物件を探す」のでは無く「専用サイトに掲載されている価格より○万円安く購入することで利回り○%を実現できないか？」と考えると、選択肢は広がります。

もともと利回りが高い物件が見つけられればそれで問題は無いのですが、利回りが十分とは言えない物件に対して価格交渉することで、高利回りを目指すこともできるかもしれません。

先輩大家から得られる情報

実際に物件を選ぶ場合、販売会社からの情報をもとに購入可能かどうかを判断します。

ただし、販売会社はその名の通り「物件を販売することが目的」なので、中立的な立場で客観的に考えることも必要になります。

そう考えると、利害関係者以外からの情報が欲しくなる訳ですが、その中でも最も強い見方になってくれるのが「同じ地域の先輩の大家さん」です。

例えば、僕の住んでいる関西では「がんばる家主の会」という家主のコミュニティがあり、毎月200人以上の家主が集まり情報交換をしています。

「がんばる家主の会」の場合、コミュニティへの参加条件が投資用物件を所有していること(だったはず？)であるため、これから不動産投資家を目指したい人の場合、参加は難しいかもしれませんが、それ以外にも情報を収集する方法は沢山あります。

最近ではTwitterでも投資家や不動産関係者のアカウントがとても多いですし、Facebookにも不動産投資家などのグループが存在するので、一昔前と比べても、先輩大家から情報を得られるチャンスは年々増えています。

関西最大の大家コミュニティ！がんばる家主の会の魅力について

家主にとって人脈はとても大切な資産です。人脈という言葉自体、余り良いイメージを持たれるかもしれませんが、家主として悩みがあったり対処方法が分からない場合、意外と相談できる相手は少ないものです。今回は僕も2014年から参加している「がんばる家...

go1101.com

2020.12.22

今回は収益物件数がNo.1で国内最大の不動産投資サイトである「楽待」の掲載情報をもとに、投資対象となる物件の見極め方について解説します。

収益物件の探し方は？

収益物件の探し方はさまざまです。

先輩大家から紹介してもらうこともあれば、不動産販売会社へ問い合わせることもあります。

多くの投資家にとって一般的な探し方として「収益物件の検索サイト」を利用する方法が挙げられます。

「本当に儲かる物件であれば公開前に業者が購入してしまうので、インターネットに掲載されている収益物件なんて儲かるはずが無い」と言う意見も多いですが、一般公開情報の中にも投資対象の選択肢として検討できる物件が存在します。

実は、収益物件の探し方は、SUUMOやHOME’Sのような賃貸物件ポータルサイトと同じような仕組みになっています。基本的な探し方としては以下のようなステップになります。

• 対象エリア(住所や沿線)を選択する
• 価格帯、利回り、物件種別、築年数、建物構造などを選択する
• 個別の物件情報をもとに投資対象として相応しいかと検討する

楽待サイトで物件を検索する場合、以下のようなページから各項目を入力していくことになります。

住所から収益物件を検索｜国内最大の不動産投資サイト「楽待」

不動産投資のことなら、収益物件数No.1 国内最大の不動産投資サイト・収益物件のマッチングサイト「不動産投資の楽待」がサポートします。らくまちは不動産投資家のための収益物件の情報提供サイトです。不動産や物件に関するコラムも多数掲載中！

www.rakumachi.jp

収益物件を検索する

ここからは実際に楽待のサイトで公開されている物件情報をもとに掲載内容を確認していきます。

まずは自分の希望する条件を入力していきます。

主な項目としては以下のようなものがあります。

• 新着物件(掲載された時期)
• こだわり条件(値下げ、満室稼働中、売主の物件など)
• 価格(3,000万〜5,000万、1億〜3億など)
• 利回り(12%以上、18%以上など)
• 物件種別(一棟アパート、戸建て、区分マンションなど)
• 築年数(新築、15年以内、新耐震基準(1982年〜)など)
• 建物構造(SRC造、鉄骨造、木造など)
• 建物面積/専有面積、総戸数、間取り
• 駅からの徒歩分数
• 土地面積
• 土地権利

投資対象の物件を検討する場合「一棟アパートなのか？」「戸建てなのか？」「区分マンションなのか？」などを決めずに探し始めてしまうと、選択肢が膨大になり非効率です。少なくとも希望する「価格」「物件種別」「建物構造」辺りは決めておいた上で探し始める方が効率的だと思います。

基本的には賃貸サイトの検索入力画面と同じような入力画面ですが、少し比較してみると微妙に違う箇所もあります。

例えば、項目として「利回り」が追加されている点です。収益物件を探す際、想定される利回りはとても重要なので、このタイミングで希望する利回りを入力します。

他には、築年数には具体的な年数表記に加え「新耐震基準(1982年〜)」が選択できます。これは「旧耐震基準の物件」と「新耐震基準の物件」では地震などが起こった際の耐震強度に大きな影響が出るからです。

収益物件を選択する

希望する条件を入力すると具体的な物件情報が一覧として掲載されます。例えば僕の住んでいる兵庫県尼崎市で一棟アパートを探しみると、以下のような情報が出てきました。

もう少し物件価格や築年数(築年月)を絞っても良いですし、気になる物件があれば「お気に入りに追加」したり「資料請求」しても良いですね。

収益物件の確認方法

気になる収益物件が見つかれば、個別に物件の概要情報を確認します。

収益物件の概要情報

物件情報ページに上部には概要情報がまとめられています。

基本的には「希望する条件」を満たした物件情報が掲載されているはずですが、中には情報が誤っている可能性もあるため、簡単に概要情報を確認します。

収益物件の詳細情報

物件情報ページの中央部には写真(内装、外装、近隣情報など)や、物件を担当している会社の情報(担当者、営業時間、電話番号など)がまとめられています。

また、物件情報ページの下部には対象物件の魅力やセールスポイントなどが自由記入欄に記載されており、その下には詳細情報がまとめられています。

主な項目としては以下のようなものがあります。

• 物件名、所在地、沿線交通
• 販売価格、表面利回り、想定年間収入
• 建物構造、階数、総戸数、駐車場
• 土地面積、土地権利、私道負担面積
• 地目、都市計画区域、用途地域
• 建ぺい率、容積率
• 国土法届出、接道状況
• 現況、引渡し

物件名の欄に、セールスポイントが記載されていたり、一部の項目が未表示だったりしていますが、それでも、ある程度の情報は読み取れまる。

また、「私道負担面積」「都市計画区域」「国土法届出」など、少し分かりにくい用語もありますが、最低限、理解しておくべき用語の意味や考え方については、以下の「収益物件の見極め方」で解説していきます。

収益物件の検索サイトの情報の見極め方

収益物件の検索サイトからはさまざまな情報が得られます。

収益物件の見極め方

対象物件が投資対象として相応しいかについて、収益物件の検索サイトや物件概要書からの情報をもとに判断します。

主に以下の情報から「投資対象として相応しいか？」は見極めます。

• 利回り、キャッシュフローは充実しているか？
• 立地、投資対象として相応しいエリアか？
• 土地関係の情報に問題は無いか？
• 建ぺい率や容積率に問題のある「違法物件」では無いか？
• 物件構造と対応年数に問題は無いか？
• 間取りと戸数は問題無いか？
• 修繕積立金と修繕履歴が把握できるか？
• 管理費、修繕費、固定資産税などの支出はどのくらいになるか？
• 物理的瑕疵、心理的瑕疵などは無いか？

これらの情報の見極め方については以下の記事でとても丁寧にまとめていますので、気になる項目がある方は、是非、読んで頂ければと思います。

物件概要書の情報から分かる投資用物件を購入する判断基準について

あなたはどのように投資対象の物件を探し始めますか？投資対象の物件を選ぶ方法は人によって多少の違いはあるものの、まずは賃貸仲介サイトに掲載されている情報や物件概要書などの書類の情報から投資対象として相応しい「良い物件」を探し始めることが多いで...

go1101.com

2020.02.15

販売業者との付き合い方

収益物件の検索サイトから得られる情報は物件情報だけではありません。

その物件を取り扱っている販売業者の情報も取得できます。

販売業者は物件を購入する上で間違いなく一番大切なキーパーソンです。

中古物件の場合、同じ物件でも複数の販売業者が取り扱います。当然、どこの販売業者にアプローチするかで、その後の対応方針は変わります。「購入手続きに伴うスピード感」「金融機関とのパイプ」「価格交渉力」などにも影響が出るかもしれません。

例えば、同じ物件でも販売業者によって、掲載されている物件情報に違いがあったりします。

A社では間取りや総戸数の欄が入力されているにも関わらず、B社では未入力ということがあれば、誰もB社には問い合わせをしようとは思わないはずです。

また、調査を進めることで「掲載されている物件が購入対象として条件に合わない」こともあると思いますが、その物件を取り扱っている業者であれば類似の物件を取り扱っている可能性が極めて高く、今後、物件を購入するまで中長期的にお付き合いすることも想像できます。

賃貸物件の検索さいとは、購入対象となる物件だけを探すのでは無く、同時に販売会社も精査する目的でもとても役に立つシステムだと思います。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

• 弁護士
• 税理士
• 住宅診断士
• 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーは専門家への橋渡し

不動産経営者として賃貸業を進めていくと、その中で多くの専門家の方と関わることにないります。

もっともメジャーなのは住宅やの専門家だと思いますが、その他にも保険分野や法律分野や相続関係などとても幅広い分野から成り立っています。

一人で多くの分野をカバーできる人も中にはいるかもしれませんが、基本的にはそれぞれの専門分野のプロフェッショナルと協力しあって売買や契約を進めていくことになります。

その中でファイナンシャルプランナーの大きな業務内容はさまざまな悩み、問題を抱える依頼主に対して適切な解決策を提示したり、その上でそれぞれの専門家を紹介するような橋渡しのような役割を持っています。

他にも講演(セミナー)や執筆などの活動もありますが、もっとも柱となるのはさまざまなお金の問題に対する相談業務になります。

ファイナンシャル・プランニング技能検定とは

さっそくファイナンシャルプランナーの試験に向けて参考書を購入しました。

今回購入したのはナツメ社の「関税攻略テキスト」と言う参考書ですが、2級〜3級であればしっかり最新の情報がまとめられている参考書であればどれでも問題無いと思います。

学科試験と実技試験

ファイナンシャル・プランニング技能検定は学科試験と実技試験で実施されます。

実技試験と言っても何か特別なことをする訳ではなく、学科試験で暗記した知識を少し応用するようなイメージです。

ファイナンシャル・プランニング技能検定を取得するためには学科試験と実技試験のそれぞれに合格する必要がありますが、どちらも同じ日に実施されていて、難易度的にも3級であれば同時に受験しても大丈夫だと思います。

勿論、別々の日で受験することも可能でその場合は学科試験あるいは実技試験の合格者に対して「一部合格証書」が発行され、合格した試験については翌翌年度まで試験が免除されます。

難易度ごとに資格試験がある

ファイナンシャルプランナーには専門知識を客観的に評価するために資格試験制度が設けられています。

国家資格には入門者向けの3級FP技能士、中級者向けの2級FP技能士、上級者向けの1級FP技能士と難易度ごとに資格試験が分けられています。

また民間試験としては中級者向けのAFP(アフェリエイテッドファイナンシャルプランナー)と上級者向けのCFP(サーティファイどファイナンシャルプランナー)があります。

AFPでもプロとして活躍されている方は大勢いますが、より高い専門知識を身に付けたりファイナンシャルプランナーとして独立を目指すような方にはCFPを取得される方も多いです。

一方、3級FP技能士などは専門家と言うよりかは「ファイナンシャルプランナーとはどのようなものか」と体型的にざっくり理解するような位置づけです。保有しているからと言って就職や業務獲得の面で大きく評価されることはほとんどありませんが、あくまで最初の一歩としては勉強しやすい内容になっています。

試験の実施団体の違い

FP技能検定3級の実施団体は以下の2つがあります。

• 一般社団法人金融財政事情研究会
• NPO法人日本FP協会

今後のキャリアアップとしてAFPやCFPを取得する場合はNPO法人日本FP協会から受験することになります。

ファイナンシャルプランナー試験の6つの分野

試験の概要と試験範囲を大まかに見てみると以下の6分野から出題されることが分かりました。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

予想していたよりも試験範囲は広いですが、必要となる正解率が余り高くないこともあり詰め込んで学習すれば1週間〜2週間程で合格できそうな内容です。なので試験を通してお金に関わる一般的な(浅い)知識を身に付けて、その後興味ある分野を深堀りするようなイメージで十分だと思います。

ライフプランニングと資金計画

ライフプランニングと資金計画の試験範囲は以下の通りです。

1. ファイナンシャル・プランニングと倫理
2. ファイナンシャル・プランニングと関連法規
3. ライフプランニングの考え方・手法
4. 社会保険
5. 公的年金
6. 企業年金・個人年金等
7. 年金と税金
8. ライフプランん策定上の資金計画
9. ローンとカード
10. ライフプランニングと資金計画の最新の動向

ライフプランニングと資金計画については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となるライフプランニングの基礎知識

ライフプランニングとはライフデザインに基づいた生涯の生活設計を立てることです。ライフデザインとは各個人の自分の価値観に基づく生き方のことをいいます。このライフデザインに合わせて自分と家族の生活設計を立てることがライフプランニングです。ライフ...

go1101.com

2020.12.22

リスク管理

リスク管理の試験範囲は以下の通りです。

1. リスクマネジメント
2. 保険制度全般
3. 生命保険
4. 損害保険
5. 第三分野の保険
6. リスク管理と保険
7. リスク管理の最新の動向

リスク管理については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となるリスク管理の基礎知識

ファイナンシャルプランナーとして安心できるライフプランを提案するにはリスク管理は重要な意味を持ちます。リスク管理と言うと少し大げさですが分かりやすく言えば生命保険のことです。保険制度の基本保険の必要性は人それぞれです。僕のような独り身であれ...

go1101.com

2020.12.22

金資産運用

金融資産運用の試験範囲は以下の通りです。

1. マーケット環境の理解
2. 預貯金・金融類似商品等
3. 投資信託
4. 債券投資
5. 株式投資
6. 外貨建商品
7. 保険商品
8. 金融派生商品
9. ポートフォリオ運用
10. 金融商品と税金
11. セーフティネット
12. 関連法規
13. 金融資産運用の最新の動向

金融資産運用については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となる金融資産運用の基礎知識

ファイナンシャルプランナー試験を受験する上で押さえておきたい分野の中でも金融資産運用の知識は最も難しい分野だと思います。ファイナンシャルプランナーとして押さえたい金融資産運用役割としては資産運用を相談したい顧客の悩みに対してどのような金融商...

go1101.com

2020.12.22

タックスプランニング

タックスプランニングの試験範囲は以下の通りです。

1. わが国の税制
2. 所得税の仕組み
3. 各種所得の内容
4. 損益通算
5. 所得控除
6. 税額控除
7. 定率減税
8. 所得税の申告と納付
9. 個人住民税
10. 個人事業税
11. タックスプランニングの最新の動向

タックスプランニングについては以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

タックスプランニングの理解でFP試験は楽しくなる！出題範囲を徹底解説

タックスプランニングと聞くととても難しいイメージがあります。タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で...

go1101.com

2020.12.22

不動産

不動産の試験範囲は以下の通りです。

1. 不動産の見方
2. 不動産の取引
3. 不動産に関する法令上の規制
4. 不動産の取得・保有に係る税金
5. 不動産の譲渡に係る税金
6. 不動産の賃貸
7. 不動産の有効活用
8. 不動産の証券化
9. 不動産の最新の動向

不動産については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

FP試験を受ける上で必要となる不動産の基礎知識

不動産の分野では不動産登記の仕組みつかみ不動産の価格を整理する必要があります。また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。不動産の見方不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の...

go1101.com

2020.12.22

相続・事業継承

相続・事業継承の試験範囲は以下の通りです。

1. 贈与と法律
2. 贈与と税金
3. 相続と法律
4. 相続と税金
5. 相続財産の評価(不動産以外)
6. 相続財産の評価(不動産)
7. 不動産の相続対策
8. 相続と保険の活用
9. 相続・事業継承の最新の動向

相続・事業継承については以下のページでもう少し丁寧にまとめてみました。

贈与税と相続税は何が違うの？それぞれの基準と計算方法を徹底解説！

相続・事業継承の分野では贈与と相続についての法律や税金の知識が問われます。また相続財産の評価や相続税対策などについては不動産経営とはとても関わりの深いところなのでしっかりと理解したいと思います。贈与についての法律と税金贈与とは自分の財産を他...

go1101.com

2020.12.22

浅く広い知識が必要になる

資格を取得するためには一通り全ての分野を理解する必要がありますが、実業務としてはそれぞれ得意分野を持つようなイメージです。なのでファイナンシャルプランナーと言ってもこの6項目全てに精通していることは少ないです。ただこれはファイナンシャルプランナーに限らず多くの業種で言えることですね。

FP資格取得を目指す | 日本FP協会

日本FP協会公式サイトです。FP資格を取得したい方へ、FPとは？FP資格とは？といった基本的な情報や、資格の魅力、取得者の声、取得方法などをご紹介します。

www.jafp.or.jp

自分のライフスタイルを少しだけ良くする知識

先ほどもお話ししましたがファイナンシャルプランナーの初級レベルや中級レベルは社会的に高く評価されるような資格では無いかもしれません。

ただし自分や自分の周りの家族が少しでも良い暮らしをするためにどのような資産形成をすれば良いのかを考える上で役に立つ知識だとは思います。

経営者や投資家の場合は「どうすれば自分の資産を大きくできるか？」だったり「レバレッジを最大化してキャッシュフローを良くするか？」など多少リスクを負ってでも合理的な方法を追求するかもしれません。

一方、ファイナンシャルプランナーの思考としては将来の子供の教育計画や老後の心配のような漠然とした不安要素に対して「どのタイミングでどのような資金が必要か？」「マイホームの購入予算はどれくらいが適切か？」など具体的に数値化したプランを組み立てるような極力リスクを背負わない安定した生活を送ることを目標とします。

どちらが正しいかでは無く、この両方の考え方を持った上で時には積極的にまた時には保守的に自己利益の拡大を目指せれば良いと思います。

ちなみに試験範囲や試験内容、特に税金に関する税率等の数字は年ごとに変わることがあるため学習する際は最新の参考書をもとに学習することをオススメします。

また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。

不動産の見方

不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の代表的なものが建物であり、日本においては土地と建物とはそれぞれ別の不動産とされています。

不動産の関する調査

不動産に関する調査項目には次のようなものがあります。

不動産の権利に関する調査

不動産に関する権利の種類は大きく物権と債権の2つに分けられます。

• 物権…物に対して直接的かつ排他的に支配して利益を受ける権利
• 債権…債権者が債務者に対していっていのこういを要求できる権利

不動産登記記録の調査

不動産登記制度とは不動産の物理的概要や不動産に関する権利関係を公示し、不動産取引の安全と円滑を図ることを目的とするものです。

登記とは登記記録に一定の事項を記録することをいい、登記記録とは表示に関する登記または権利に関する登記について1筆の土地または1個の建物ごとに電磁的に記録したものです。

• 表示に関する登記…不動産の物理的状況を明確にするための登記
• 権利に関する登記…不動産に関する権利の発生・変更・移転を公示するための登記

登記の効力

原則として登記がなければ権利変動を第三者に対抗することができません。

一方、借家権(建物賃借権)は建物の引き渡しにより第三者に対抗できます。

なお登記には公信力が認められていません。登記の内容と真実の権利関係が食い違っていた場合、例えその登記を真実であると信頼して取引したとしても権利を取得できない場合があります。

不動産登記の構成

不動産の登記記録は表題部と権利部に区分され表示に関する登記は表題部に、権利に関する登記は権利部に記録されます。

権利部や甲区および乙区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が記録され乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項が記録されます。

不動産の各種価格に関する調査

土地の価格には一般的な取引価格の他にさまざまな行政目的に従いいくつかの公的価格があります。

公示価格

「地下公示法」に基づく一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は国土交通省(土地鑑定委員会)で実施時期については毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に発表されます。

基準価格(基準地標準価格)

一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は各都道府県で実施時期については毎年7月1日出店の価格を9月下旬に発表されます。

路線価

相続税、贈与税を算出する基礎となる価格です。決定機関は国税局で実施時期については毎年1月1日出店で評価替えを行い7月に発表されます。おおむね公示価格の80%が目安となります。

固定資産税評価額

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の算出基礎となる価格です。また路線価のない地域では固定資産税評価額に倍率を乗ずることで相続税評価額とします。決定機関は市町村(東京23区については東京都)で実施時期については3年毎に固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を行います。おおむね公示価格の70%が目安となります。

不動産価格の鑑定評価

不動産価格の鑑定評価方式には次のようなものがあります。

原価法

不動産の再調達に要する原価をもとにする方式です。

取引事例比較法

不動産の取引事例をもとにする方式です。

収益還元法

不動産から生み出される収益に着目する方式です。

なお収益還元方において収益価格を求める方法にDCF法があります。DCF法とは連続する複数の機関に発生する純収益および復帰価格をその発生時期に応じて原価価値に割引き、それぞれを合計する方法です。

不動産の取引について

不動産を売買する際には次のようなことを知っておく必要があります。

売買契約

売買契約とは売主がある財産権を買主に移転することを約束し、これに対して買主がその代金の支払いを約束することで成立する契約をいいます。

手付金

買主が売主に手付金(解約手付)を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは買主が手付金を放棄し売主が手付金の倍額を償還(手付金を返還し手付金と
同額を買主に交付)することによって債務不履行(約束違反)がない場合でも契約を解除することができます。

危険負担

売買契約において建物の引き渡し前にその建物等が落雷や台風などで消失・毀損した場合には特約がない限り買主が危険を負担することを定めています。
つまり売買代金を全額支払わなければなりません。

ただし実務上は特約によって危険負担は売主の負担とし建物焼失の場合には売主(または双方)が契約を解約できるようになっているのが一般的です。

瑕疵担保責任

売買の目的物に通常の取引上の注意を払っても発見できないような歌詞(欠陥)があった場合、売主はその歌詞について過失がなくても責任を追わなければなりません。

この場合、善意の(そのことを知らなかった)買主は損害賠償を請求できます。さらに契約の目的を達成できない時には契約を解除することができます。ただし買主は歌詞を知ったときから1年以内に権利を行使する必要があります。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業とは次に掲げる行為を業として行うものをいいます。

• 宅地、建物を自ら売買、交換する
• 宅地、建物の売買、交換、賃借の代理をする
• 宅地、建物の売買、交換、賃借の媒介(間に立つこと)をする

宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは免許を受けて宅地建物取引を営む者のことです。宅地建物取引業者は事務所等ごとに一定の数の専任の宅建物取引主任者をおかなければなりません。

重要事項説明書

宅地建物取引業者は宅地建物の売買、交換、賃借の相手方または依頼者にその者が取得し、または借りようとしている宅地または建物に関し、
その契約が成立するまでの間に取引主任者に重要事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。

媒介契約の種類

• 宅地、建物の売買、交換の媒介契約には次の3種類があります。
  一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

不動産取引に関する3種類の媒介契約

不動産物件の売買を進める上で、物件所有者(売主)が自分で買主を探すことはなかなか難しいため、通常は仲介業者が間に入ります。このように仲介業者（宅地建物取扱業者)が建物売買の仲介を行う際の契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には以下の3種類...

go1101.com

2020.12.22

不動産の賃貸契約

不動産の賃貸契約には次のような項目が含まれます。

借地関係(普通借地契約、定期借地契約)

借地権とは建物の所有を目的とする土地を借りる権利のことで地上権と土地の賃借権を総称するものです。使用賃借(無償の賃借)は含まれません。

普通借地権の存続機関は次の通りです。

• 建物の構造に関係なく一律30年
• 約定する場合は30年より長い期間を定めることができる

また合意による更新後の機関については次の通りです。

• 最初の更新後は20年
• その後は10年(10年ごとの更新)
• 当事者がそれより長い期間を定めた時はその機関

定期借地権

定期借地権は当初定められた契約期間で借地関係が終了する借地権です。

定期借地権には次の3種類があります。

• 一般定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権
• 事業用定期借地権

借家関係(普通借家契約、定期借家契約)

借家権とは建物を借りる権利のことで借地借家法によって保護されています。

借家権の対抗力

賃貸人、賃借人以外の人(第三者)が建物を取得したとしても賃借人は建物の引渡しを受けていれば登記がなくても対抗できます。

借家権の存続

借家件の存続については機関の定めがある場合とない場合とで以下のように扱いが違います。

期間の定めがある場合

契約で期間を定める場合は1年以上とする。1年未満の期間を定めた場合は機関の定めがないものとされる。

期間の定めがない場合

機関の定めがない契約の場合は貸主は6ヶ月、借主は3ヶ月前に申し入れをすることにより、解約することができる。ただし貸主の解約申し入れについては正当事由を要する。

正当事由

賃貸人が賃借人に対して契約の更新を拒絶する場合の正当事由には次のようなものが含まれます。

• 建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況、現状
• 財政上の給付をする旨申し出(立退き料)

造作買取請求権

造作買取請求権とは賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した畳や建具などの造作は賃貸期間満了時に時価で買い取ることを請求できる権利をいいます。

この権利を講師するためには賃貸人の同意があり、賃借人の所有であること、建物に客観的な便益を与えることが要件です。

定期借家権

定期借家件とは英訳期間の終了とともに賃貸借も終了し契約の更新はしないという借家件のことで内容は次の通りです。

• 機関の定めがある場合に限る
• 契約書は公正証書等の書面にしなければならない
• 事前に契約は期間の満了で終了し更新しない定期借家契約である旨を書面を交付して説明する必要がある
• 終了の1年前から6ヶ月前に賃貸借を終了させる旨の通知を行わなければならない
• 期間の制約がなく期間の設定が事由(1年未満も可能)

不動産に関する法令上の規制

不動産にはさまざまな法令上の規制があります。

都市計画法

都市計画法の概要は次の通りです。

都市計画区域と準都市計画区域

街づくりを計画的に行っていく場所のことを都市計画区域と言います。

都市計画区域の指定は原則として都道府県が行い2つ以上の都府県にまたがって指定する場合は国土交通大臣が行います。また都道府県は一定の区域を準都市計画区域として指定することができます。

市街化区域

市街化区域とはすべてに市街地を形成している区域、およびこれから市街化を図るべく区域をいいます。

土地の計画的な利用を図るため、第一種低層住居専用地域から工業専用地域に至るまで、12種類の用途地域が定められています。

市街化調整区域

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域をいいます。

また都市計画区域については市街化区域と市街化調整区域が線引されている場合と線引されていない非線引き区域があります。

用途区域

市街化区域内では今見てきたように用途値が定められています。一方、市街化調整区域内では用途地域を定めないこととされています。

開発許可制度

都市計画区域内または順都市計画区域内で開発行為を行う場合は事前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。

開発行為とは主として建築物の建築または特定工作物の建築を目的で行う土地の区画改質の変更のことをいいます。

建築基準法

建築基準法の概要は次の通りです。

道路に関する規制

建築基準法上の道路とは幅員4m以上のもので次に示すものです。

• 原則…幅員4m以上(特定行政庁が指定する区域では6m以上)の道のうち都市計画法や道路法等による公道及び、私道で特定行政庁のいち指定を受けたもの等
• 例外…建築基準法の規定の適用の際、現に建物が立ち並んでいる場所の幅員4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの

接道義務

都市計画区域内、準都市計画区域内の建物の敷地は建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m以上接していなければなりません。

道路内の建築制限

建物または敷地を造成するための壁は道路内または道路に突き出して建築、または築造してはなりません。

用途に関する制限

用途地域内の建築物は用途の規制を受けます。

なお敷地が2以上の異なる用地地域にまたがる時は過半の属する地域の制限を受けます。

建ぺい率制限

建ぺい率とは敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことをいいます。

• 建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積

敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合、それおぞれの地位域の面積により荷重平均された割合が採用されます。

容積率制限

容積率とはしきい値面積に対する建物の延べ面積の割合のことをいいます。

• 容積率=建物の延べ面積÷敷地面積

容積率オーバー物件の問題点は？罰則と融資への影響を徹底解説！

建築基準法では、敷地面積に対する建築面積(建ぺい率)や延べ床面積(容積率)の上限値が定められています。建ぺい率と容積率の仕組みや容積率オーバーの物件の特徴について解説します。

go1101.com

2025.05.04

国土利用計画法

国土利用計画法とは総合的かつ計画的な国土利用を図ることを目的に「国土の利用計画」「土地取引の規制」を中心に規定しています。

土地取引における規制には許可制と届出制(事前届出と事後届出)があります。

農地法

農地・採草放牧地の売買、転用等をする場合には農地法に基づく許可や届出が必要となります。

農地、採草放牧地の所有権の移転などの場合は農地法第3条に基づく許可、農地を農地以外に転用する場合は農地法第4条に基づく許可、農地を農地意外、採草放牧地を採草放牧地意外のものにするためには権利移動する場合、農地法第5条に基づく許可を受けなければなりません。

区分所有法

1棟の建物で構造上区分された部分で特立して住居・店舗・事務所または倉庫その他建物としての用途に供する時、その各部分を所有することができます。この権利を区分所有権といい、この区分所有権を規定したものが区分所有法です。

専用部分

専有部分とは区分所有権の対象となる部分(住居、店舗、事務所等)のことです。専有部分の面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の面積、すなわち内法面積(壁があったらその内側のイメージ)を指します。

共有部分

区分所有権の目的となる建物の中で専有部分とならない部分であり、法律上の共有部分と規約上の共有部分とがあります。

法定共有部分

その性質上当然に共有部分とされるもの(エントランス、廊下、階段、エレベータ、配管等)

規約共有部分

本来は専有部分となり得る部分を規約に定めることで共有としているもの(管理事務所、集会所等)

敷地利用権

区分所有権の専用部分を所有するために建物の敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。

この専有部分に係る敷地利用権は原則として専有部分と切り離して別個に処分することができません(分離処分の禁止)。

不動産の取得に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

不動産取得税

不動産取得税とは不動産(土地・家屋)の取得に対して所在地の都道府県が課税する税金です。

不動産取得税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	土地・家屋
納税義務者	不動産を取得した者
課税団体	都道府県
課税標準	固定資産課税台帳登録価格
税率	4%

住宅を取得した場合の課税標準の特例

一定の条件を満たす新築住宅、中古住宅の場合は課税標準から一定金額を控除します。

特例適用住宅のしきい値を取得した場合の税額控除

土地を取得し一定期間内に特例適用住宅を取得した場合、一定金額が土地取得に係る税額から控除されます。特例適用住宅とは床面積50㎡〜240㎡の床面積要件を満たすものをいいます。

登録免許税

登録免許税は不動産の登記を受けるものに対して登録申請時に国が課税するものです。

登録免許税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	登記等
納税義務者	登記等を受ける者、相続、法人の合併等も課税
課税団体	国
課税標準	固定資産課税台帳登録価格

なお新築または取得後1年以内に受ける住宅用家屋の一定の登記については軽減税率の特例があります。

消費税

次のものには消費税が課税されます

• 建物の売買代金及び建築請負代金
• 土地の売買及び賃貸に係る仲介手数料

次のものには消費税が課税されません。

• 土地の譲渡及び貸付け
• 住宅の貸付け

印紙税

印紙税とは課税文書に印紙を貼り、それを印章または署名で消すことにより国に納付する税金のことです。売買契約書や金銭消費賃借契約書を作成する際にこれらの文書に課税されます。

課税文書には次のようなものが含まれます。

• 不動産の譲渡に関する契約書
• 地上権または土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書
• 消費賃借に関する契約書
• 請負に関する契約書

非課税文書には次のようなものが含まれます。

• 課税物件表の非課税物件欄に規定する文書
• 国、地方公共団体等が作成した文書

納税義務者には次の通りです。

• 課税文書の作成者が納税義務者となる
• 1の課税文書を2以上のものが共同して作成した場合、その2以上のモノが連帯して納税義務を追う

納付方法は次の通りです。

• 印紙を課税文書に貼り証印する
• あらかじめ印紙税額を納付し所轄税務署長の税印の押印を受ける
• 印紙税納付計器の使用

不動産の保有に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

固定資産税

固定資産税とは1月1日において固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有しているものに対して市町村が課税する税金です。

固定資産税の内容

固定資産税の概要は次の通りです。

	内容
課税対象	土地・家屋・償却資産
納税義務者	1月1日現在の固定資産の所有者
納税団体	市町村
課税標準	固定資産課税台帳登録価格
税率	標準税率1.4%

固定資産税の課税標準は固定資産税台帳登録価格(固定資産税評価額)です。

この価格は原則として基準年度(3年に1度)に評価替えされます。

また住宅用地については課税標準の特例により税負担が軽減されています。

• 小規模住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/6
• 一般住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/3

都市計画税

都市計画税は都市計画事業または土地計画整理事業に要する費用に充てるため原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。

納税義務者は原則として市街化区域における土地、家屋の所有者で課税標準は固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)となります。

なお、住宅用地については課税標準の特例により軽減処置があります。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

go1101.com

2018.05.13

不動産の賃貸に係る税金

個人が不動産を貸し付けることによって得る地代や家賃等の収入は不動産所得となります。

不動産所得は次の算式によって計算されます。

• 不動産所得の来なく＝総収入金額ー必要経費

総収入金額

不動産所得の総収入金額は地代、家賃、駐車場料金、礼金、権利金、更新料などです。敷金等のうち返還しないものは収入金額に入ります。

必要経費

不動産の所得計算上、必要経費となるものには次のようなものがあります。

• 減価償却費
• 借入利息
• 火災保険料
• 税金(固定資産税・都市計画税)
• 地代・家賃
• 給料等
• 立退料

不動産所得は原則として総合課税の対象となり、他の所得と合算して課税されます。また不動産所得に生じた赤字は他の所得損益通算することが認められていますが、土地を取得するための借入金利子の額に相当する金額については対象外となります。

賃貸経営のマイナス収支で課税対象額を削減する仕組みとは？

不動産投資により赤字収益(家賃収入より必要経費の方が多いこと)になった場合、課税対象額を削減することができます。例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりま...

go1101.com

2020.12.26

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

go1101.com

2023.08.28

収支内訳書(不動産所得用)を読み返してみました【2014年分】

去年(平成26年分)の確定申告の内容を見返しています。今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。白色申告に必要となる収支内訳書収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。対象の期間(1月1〜1...

go1101.com

2019.12.31

不動産貸付と消費税

住宅の貸付については消費税は非課税です。ただし住宅用建物であっても移住用以外の用途目的で賃貸する場合は課税されます。

また土地の譲渡及び貸付は非課税とされていますが、駐車場、野球場、テニスコート等一定の土地の貸付けは課税扱いとなります。

不動産経営をする上で最も関連の分野

当然ですが不動産の分野は不動産経営を進める上で最も関連の深い分野になります。

また内容の濃さはそれ程大した事はありませんが、将来的に宅建試験(宅地建物取引主任者)を受験する予定がある場合は重複するような問題も多いためしっかりと把握しておいた方が良いと思いました。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

• 弁護士
• 税理士
• 住宅診断士
• 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーについては以下のページでもう少し丁寧にまとめています。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

go1101.com

2020.12.22

3級FP技能検定を受験しました

会場で最初に思ったことはとにかく若い受験者が多いです。ざっと見た感じでも80%近くが大学生のようで男女比率は半々くらいでした。

試験の内容についてはインターネットや本で過去問題が公開されているので、ほぼ想定通りで難易度も高くなかったです。

一日を通して、午前中は学科、午後から実技の試験で、昼休みはみんな試験会場前の広場で最後の追い込み(最終確認)をしたり、午前の試験についておしゃべりしてました。

ちなみに学科と実技を別日程で受けることも可能ですがファイナンシャルプランナーの3級は難易度が高くないため是非とも学科と実技を併せて同じ日に受験することをオススメします。

特に「実技は大丈夫と思うけど、学科が微妙だねぇ…」と言う声が多く聞こえ、僕も内心そう思いました。実技に関しては、受検中に合格を確信しましたが、学科は結構悩まされました。

当日の17:30にはインターネットで模範解答が発表されるので、個人で答え合わせを行います。結果、実技試験は満点。学科試験に関しては多分75%程の正解率でした。

正式な結果が出るまで安心できませんが、良い結果が出そうです。

ちなみに3級FP技能検定の試験の範囲は以下の6項目です。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

試験範囲は広いものの難易度はそれ程難しくありません。

3級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(マークシート形式)	20問	60分	60点以上(100点満点)

なお2級FP技能検定の試験範囲も3級FP技能検定とほぼ同じですが、問題の難易度が難しくなるようなイメージです。

FP3級に合格しました

その後、正式な結果を確認し無事ファイナンシャルプランナー3級に合格したことを確認しました。

試験全体を通して、やはり良い試験だと思います。

浅く広く内容が網羅されているので、今回購入した参考書は今後も何度も読み返すことになるはずです。

難易度からして就職などにはそれ程役に立たないかもしれませんが、社会保障や税金など絶対に覚えておくべき内容が沢山あります。

肩書きではなく自己啓発で学ぶのであれば、悪くない内容だと思います。

AFPの取得を目指します

その後、日本FP協会主催の「3級からのステップアップ無料ガイダンス」に参加しました。

他のファイナンシャル系の勉強会に比べると若い方や女性も多かったです。

簡単な流れとしては、FP関連の資格概要の説明から始ましました。

3級取得後のステップアップとしては、引き続き2級、1級と取得を目指す以外に、日本FP協会が独自に認定している資格、「AFP」と「CFP」取得を目指す人も多いそうです。

AFPは国内ライセンスなのに対して、CFPは国際的に通用する資格です。

ちなみにAFPを取得するには以下の2点を両方クリアしている必要があります。

• 2級FP技能検定の合格
• AFP認定研修の修了

AFP認定研修自体はしっかりと時間を書けて学習を行えば必ず修了できるので、2級FP技能検定に合格することができる人ならAFP認定は可能と言うことになります。

※画像の出典は日本FP協会のサイトからです。

AFP認定者になるには | 日本FP協会

www.jafp.or.jp

講師の方が「FPとして独立するのであればCFPくらい取得してた方が良いでしょうね」と話していましたが、それぞれの分野ごと(不動産や金融など)に資格に合格する必要があり、信頼はあるもののかなり取得が難しそうです。

一方、AFPはFP2級の取得に加え、日本FP協会の認定機関によるAFP認定研修を受講・修了すれば取得できます。

上記の資格取得者は、日本FP協会への会員登録を行えば、定期的な情報発信を受けたり、会員限定のセミナーや交流会でFP同士での人脈づくりの機会もあるそうです。こういう交流会ってどうなんでしょうね。。

ちなみに会員登録には入会金と年会費が必要です。また資格を保持し続けるには継続的な学習が必要で、期間ごとに一定単位を取得しないといけないそうです。

継続的な教育を義務付けることで、資格の価値(ブランド)を保ち続けるそうです。

だけど、個人的には不動産投資をする上でも税金面なども含め、あまり有識者に恵まれていないので少し楽しそうかなと思いました。

とりあえずはFP2級の取得を目指してみます。

FP2級はFP3級と比べ、範囲は大きく変わらないが、ある程度深い知識が必要のようです。

ガイダンス後半には、資格取得を支援するFP専門校や通信講座受講を呼びかける宣伝のオンパレードです。

大好評のようですが受講費が高いのでとりあえず僕は独学で頑張ろうと思います。

初心者が独学で日本FP協会国内ライセンスのAFPを取得するまで

先日、日本FP協会の国内ライセンスAFPを取得しました。これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーと...

go1101.com

2020.12.22

これまでファイナンシャルプランナーについて勉強しようと思った経緯や試験対策などについて簡単にまとめてみたいと思います。

そもそもファイナンシャルプランナーとは

ファイナンシャルプランナーとは、顧客(相談者)の方のライフプラン上の目標を達成するために、貯蓄や投資、保険、不動産、税金、相続などを包括的にプランニングします。

一人で全ての分野を解決するのでは無く、必要に応じて他の専門家などの協力を得ながらその実行を援助していく専門家のことです。

協力を依頼する専門家はとても沢山いますが以下のような肩書の人と協力することが多いです。

• 弁護士
• 税理士
• 住宅診断士
• 保険募集人

プランニングの際には「税理士法」、「保険業法」、「金融商品取引法」、「弁護士法等関連業法」などを遵守しなければいけません。

ファイナンシャルプランナーについては以下のページでもう少し丁寧にまとめています。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

go1101.com

2020.12.22

ファイナンシャルプランナー試験について

その後、ファイナンシャルプランナー試験の3級および2級を受験することになります。

試験の範囲は以下の6項目です。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

試験範囲は広いものの難易度はそれ程難しくありません。

3級FP技能検定の難易度について

3級FP技能検定の難易度はとても低いです。

個人的な感想としては試験範囲内を網羅的に1ヶ月程余裕を持って勉強すれば合格できます。

実施の時期によって若干結果が違うようですが平均するとおよそ80%程の合格率のようです。

ただし将来的に2級FP技能検定の受験を検討する場合は3級FP技能検定の内容をしっかり理解し、全ての問題に正解するつもりで取り組むことをオススメします。

3級FP技能検定と2級FP技能検定については難易度こそ違うものの試験範囲としてはほとんど同じです。なので3級FP技能検定の理解度が高ければその分、2級FP技能検定を受験する際の勉強が楽になります。

3級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(マークシート形式)	20問	60分	60点以上(100点満点)

2級FP技能検定の難易度について

2級FP技能検定の難易度については3級FP技能検定と比べると当然難易度が高くなります。

実技試験については3級FP技能検定がマークシード形式だったことに対し2級FP技能検定は記述形式になります。

また制限時間も大きな壁になります。制限時間自体は3級FP技能検定が60分なのに対して2級FP技能検定は90分と30分長くなっていますが、その分問題数が増え難易度も高くなっています。

あくまでも個人的な感想ですが、2級FP技能検定の実技試験については十分に見直す時間は無いと考えておいた方が良いかもしれません。

2級FP技能検定の出題形式と合格基準

試験種類	出題形式	問題数	制限時間	合格基準
学科	筆記(マークシート形式)	60問	120分	36点以上(60点満点)
実技	筆記(記述式)	40問	90分	60点以上(100点満点)

独学でも十分に合格できる試験

FP技能検定については専門学校や通信講座などさまざまな受験対策が行われていますが、独学での学習でも十分に合格が可能です。

金融資産や相続関係(評価額)については少し複雑な計算(方程式？)内容を理解する必要があります。

あくまでも試験の合格を目指すことが目的であればどうしても理解できない問題はあえて諦めても十分に合格は可能です。

AFPの難易度について

AFPを取得するには以下の2点を両方クリアしている必要があります。

• 2級FP技能検定の合格
• AFP認定研修の修了

AFP認定研修自体はしっかりと時間を書けて学習を行えば必ず修了できるので、2級FP技能検定に合格することができる人ならAFP認定は可能と言うことになります。

※画像の出典は日本FP協会のサイトからです。

AFP認定者になるには | 日本FP協会

www.jafp.or.jp

AFP認定を受けるには日本FP協会に加入する必要がある

AFPの試験に合格すると日本FP協会に加入する必要があります。

資格認定会員の会費は入会金10,000円、年会費12,000円です。

またAFP認定者には常に最新のFP知識を維持するために2年ごとに15単位以上の学習(継続教育)を履修する必要があります。

単位を取得するには勉強会に参加したり継続教育試験に合格する必要があります。

継続教育の試験については最新の法改正などが中心に出題されることもありますが、出題範囲が公開されており(つまりカンニングできるため)難易度自体はそれ程難しくありません。

ただし勉強会に参加するにしても継続教育試験を受験するにしてもやはりそれぞれ個人での費用負担があるためAFP認定を維持するためには年会費の12,000円以外にもお金が必要になります。

AFP認定者になるメリットは？

日本FP協会のサイトではAFP認定者になるメリットとして以下の4点が挙げられています。

専門家としての信用や信頼性が高くなる

AFP認定の前提条件として国家資格であるFP技能検定を取得しているため専門家としての信用や信頼性が高くなります。

また2年ごとに資格更新制度が設けられているため、ある程度最新の知識を保有していると判断されます。っと言うか自ら主張する感じです。

弁護士や税理士などの士業と比較すると資格取得までの道のりは比較にならない程簡単ですが、一般的なライフプランニングを行う上では十分に役に立つ資格だと思います。

FPに関する最新情報を入手しやすくなる

AFPの認定を受けると以下のポイントがついてきます。

• FPジャーナル(会報)
• 会員ホームページ(Myページ)

FPジャーナルは登録した住所に毎月送付されてくる月刊誌です。さまざまなテーマを深掘りする特集記事、最新の経済ニュースやマーケット情報などが掲載されています。

あくまでも個人的な感想ですが、日本FP協会の年会費12,000円はほぼこのFPジャーナルの費用(1,000円✕12ヶ月)と言っても良いと考えています。

また会員ホームページは継続教育テストの受験、取得単位の確認などが行なえます。

また過去の継続教育テストの内容や特集記事などもインターネットで閲覧できます。

人脈作りがしやすくなる

AFPに認定されると人脈づくりの面でも以下のようなポイントがついてきます。

• 支部主催セミナーや交流会への参加
• スタディ・グループへの参加

人脈作りについては人それぞれ考え方があると思います。闇雲に名刺交換をして知り合いを増やしても意味が無いですし自分から積極的に交流をしなければ良い関係性を築くことは難しいです。

ただこれらの勉強会に参加することでファイナンシャルプランナーだけでは無く、その他の専門家と親しくなることもできるため考え方次第ではビジネスチャンスに繋がるかもしれませんね。

FPとしての知識が自分や家族のライフプランにも役に立つ

これはわざわざAFPの認定を受ける必要はありませんが、FP技能検定の勉強を進める中で身につけた知識は自分や家族のライフプランにも必ず役に立ちます。

またAFP認定研修ではFP技能検定の試験範囲とは別に提案書の作成力が求められます。

これらの知識を実際に自分の家計に置き換えていろいろと分析すると問題点や節約できるポイントなどが具体化し、長期的に考えると大きな成果に繋がると思います。

ファイナンシャルプランナー試験を学んで良かったこと

FP技能検定を受験するかしないかに限りませんが、ファイナンシャルプランナー試験を受験するに辺り学んだことで良かった点は「不動産経営に関わりのある知識を体系的に得られる」ことです。

FP技能検定の試験範囲のうち、1/3程は不動産経営に関わる内容だと思います。

中でも以下の3項目については不動産経営に直結します。

• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業継承

資格を取得する必要はありませんが不動産経営初心者の方には効率良く知識を得られるためほとんど学習が苦痛になりません。

これから不動産経営を考えている方にはとてもオススメな試験だと思います。

人脈という言葉自体、余り良いイメージを持たれるかもしれませんが、家主として悩みがあったり対処方法が分からない場合、意外と相談できる相手は少ないものです。

今回は僕も2014年から参加している「がんばる家主の会」について解説します。

まず最初にお伝えしておかないといけないこととして、がんばる家主の会のような非公開コミュニティの場合、そこで入手した情報をブログやSNS等で発信することは基本的に禁じられています。そのため、この記事でご紹介できる情報としては公式サイトで一般向けに公開されている内容や、僕の個人的な考え方に留まってしまいます。

ただ、それでもコミュニティ内での取り組みや、実際に参加した感想などが体系的にまとめられている情報は少なく、これから家主として、どこかのコミュニティや勉強会に参加したい方にはある程度、価値のある情報だと思います。

がんばる家主の会

「がんばる家主の会」は大阪を中心とした賃貸経営をお互い学びあう積極的な家主の集まりです。

ganbaru-yanushi.net

がんばる家主の会の魅力とは？

僕が初めて参加させて頂いた2014年でも既に200人を超える程の会員数でしたが、現在、2019年では540人を超える関西最大の大家コミュニティです。

がんばる家主の会の特徴を簡単にまとめてみます。

• 毎月1回の勉強会を大阪市内で開催(土曜日or日曜日)
• 入会条件を満たせば誰でも参加できる
  • 賃貸物件を所有している人
  • 賃貸物件を経営、または管理に関与している人
  • 将来的に相続等により賃貸物件を所有、経営、管理する予定の人
• 不動産経営に関わる個人(またはグループ)が講義を実施
  • 販売会社、建設会社
  • 物件管理会社、賃貸管理会社
  • 金融機関、保険会社
  • 税理士、会計士、ファイナンシャルプランナー
  • インテリアコーディネーター、カラーコーディネーター
  • 現役大家、がんばる家主の会の会員
• 本編終了後、懇親会を開催しているのて関係者間での交流が図れる
• 勉強会内容のSNSやブログなどによる発信は原則禁止
• 業者による商品紹介などはあるが強引な勧誘はNG
• 毎回、数名〜十数名程の新規会員が入会している
  • 新規会員をフォローする仕組みがあり初参加でも安心できる
• その他、さまざまな取り組みやイベントが定期的に実施
  • メーリングリストによるメンバー間での相談、情報共有
  • 毎月1回、派生イベントであるマネ～だ塾の開催(平日夜)
  • 物件見学会、海外物件視察ツアー
  • 取材やインタビューの依頼
• 参加費は勉強会が1,000円程、懇親会が4,000円〜5,000円程

入会の条件は「賃貸物件を所有している」または「賃貸経営や管理に関わっている」ことなどが定められているため、基本的には物件を取得する前での入会は難しいかもしれません。ちなみに、新規入会の方達の話を伺うと、以下のような悩みを持たれている人が多い印象です。

• 相続により賃貸物件を取得したがどのように経営したら良いのか分からない
• 賃貸物件を所有しているが空室問題が深刻であり有識者に相談したい

ただし、共通して言えるのは参加者の方はとても勉強熱心な方が多く、僕のような小規模大家の悩みや相談にも丁寧に答えてくれます。中には不動産投資系の雑誌にインタビュー記事が掲載されている方や賃貸経営の大規模なイベントで講師をされている方もおり、まさに関西を代表する大家さんも一定数おられます。

ちなみに、これから参加したいと考えている方は、是非、名刺を作って参加することをオススメします。初対面の人との会話でも名刺があるのと無いのとでは全然違いますよ。

勉強会の重要性

賃貸経営者として勉強会に参加する理由はさまざまだと思いますが、僕個人的には以下の3点は特に大きなメリットだと思います。

• 地域に密着した意見が聞ける
• 営利目的ではなく中立的な意見が聞ける
• 雑談ベースで情報共有ができる

これらはがんばる家主の会に限った話では無く、その他の家主の会でも共通して言えることだと思います。一つずつ解説していきます。

地域に密着した意見が聞ける

書籍やインターネットで良い情報を見つけても、それは比較的、都心部や一部の地域に片寄った情報が多いです。

ですが、やっぱり地域が違えば情報の有用性は大きく変わりますし、仮に多くの地域で共通するような情報であったとしても「自分には当てはまらない条件」だと無意識に除外してしまうかもしれません。

また、インターネットの場合、一昔前に有効だった情報なども掲載され続けてしまうので、今の時代にはマッチしないかもしれません。

「不動産経営は長期的な視点で考えるため、時代に左右される小手先の情報だけではダメだ」と指摘を受けるかもしれませんが、それはあくまでも物件を購入する前の話であり購入後の物件に対する対応としてはある程度、時代のニーズを見極める必要があります。

それに対して、地域の勉強会には結構ご近所さんが多かったりするので、自分以上にその地域に詳しい方からの「生の意見」が聞けるため、信憑性も増しますし、より具体的な対策がイメージできるはずです。

営利目的ではなく中立的な意見が聞ける

不動産会社や専門家へ相談した場合、相手もビジネスであるため少なからず金銭的な感覚が頭をよぎります。ですが、コミュニティ内での意見交換であれば、気軽に中立的な意見が聞けるため、その中で「自分にとって良い情報」、「自分が信用できる情報」を探し出せば良いです。

また、地域密着型の勉強会ではサービスやイベントの紹介などはありますが、基本的に営利活動をNGとしているところが多いため、過剰な営業や勧誘を受けて不快な思いをする心配も少ないはずです。少なくとも、僕はがんばる家主の会に参加して5年以上経ちますが、強引な営業や勧誘を受けたことは一度もありません。

販売会社が開催する勉強会を批判するつもりはありませんが、物件を販売することを目的としている会社では、どうしても自分にとって優位な方向に導いたポジショントークになってしまいます。

雑談ベースで情報共有ができる

勉強会の後には「懇親会」が用意されていることがほとんどで、参加者の方たちと食事をしながら情報交換をしたりします。

不動産会社や専門家の場合、それぞれの立場があるため発言の一つ一つに責任が伴います。例えば自社の不利益になるような、立場上言いたくても余り言えない内容もあるかもしれません。ですが、懇親会の場では、良い意味で発言に大きな責任が伴わないため、よりざっくばらんな情報交換ができるかもしれません。

あくまで最後に何かを判断するのは自分ですが、懇親会などの「オープンな場」では、大勢の参加者との意見効果ができるため、メンバー間で相互に指摘や共有し合うこともできます。

勿論、情報を欲しがるだけの「クレクレ君」のようなマインドは良く無いので「自分も何か提供できないか？」という考えは必要ですし、そのような意識があれば自然と日頃の振る舞いも変わります。

空室が続くと焦りがちになってしまうかもしれませんが、このような参加者同士の交流を目的とした集まりであれば、現状の空室を埋めること以上に、今後の長い大家さんとしての経営の中で、きっと心強い味方になってくれると思います。

少し他力本願に聞こえてしまいますが、大切なのは一人で頑張って努力することでは無く周りに助けてもらってでも空室を埋めたいという気持ちです。

不安を誰かと共有できた時には自然とモチベーションも上がってきますよ。

最短距離で成功するには？

一つの課題を解決する際、参考書やインターネットを上手く活用すればある程度適切な情報が見つかります。

ただ、投資や融資などについては参考書やインターネットなどでは、中々ベストな情報にアクセスすることは難しいです。

賃貸経営も信頼関係が大切

先輩大家の方と信頼関係を築くことができれば、良質な情報に辿り着けたり、いわゆる「コネ」や、業界に精通したプロしか知らない「合法的な裏技」なども教えて頂けるかもしれません。

「コネ」自体は消耗品ではありませんが、信頼関係が蓄積されている事が前提です。

仮に誰かの紹介により優遇金利での融資を受けれたとしても、もし返済が遅延したりすると紹介者してくれた方にもご迷惑を掛けます。仮に金銭的な損害は無いとしても金融機関側からすれば紹介してくれた方の信頼間は下がります。

縁があって知り合った方の知識をお借りしたり特別に紹介して頂くと言う事は、今までその方が長い時間とコストを掛けて手に入れた情報や既得権を瞬時に手に入れる事にもなります。

つまり「学びや信頼関係のショートカット」になる訳です。

それには相応のリスクが掛かり情報の取り扱いには細心の注意が必要です。

勉強会に参加する時の注意点

不動産や金融系の場合、講師の方は、ご自身の立場を超えた上で大切な情報を提供してくれています。そして、そこには講師の方とコミュニティとの間で一定の信頼関係が築けているからこその情報も含まれます。

中には今現在も現役で活躍されている不動産会社の方や税理士、銀行員の方もおられ、とても精度の高く、今すぐにでも使えるお宝情報も含まれます。そして、その「限界ギリギリの情報」を提供できることが、インターネットや書籍では得ることのできない、地域コミュニティの存在価値になります。

僕自身も何度もこのような勉強会に参加させて頂き「他では聞けない(入手できない)価値ある情報」を得ることができていますし、中には「この話だけは秘密でお願いしますね。僕の立場がヤバくなってしまうので(汗)」っと言うようなウラ情報を提供して下さる方もいます。ただ、その代償としては高いコンプライアンスの意識が問われ、機密情報や非公開情報の取り扱いには注意が必要です。

細かな内容はコミュニティによって異なりますが、多くの場合、配布資料は外部公開は禁止(非公開)ですし「撮影禁止」「録音禁止」「SNSでの情報発信禁止」などルールとして明記されていることも多いです。

がんばる家主の会で得たもの

がんばる家主の会に参加する以前の僕としては、どうしても物事を相談できる相手に限りがあり、課題を克服したり、疑問を解決する手段も乏しかったです。

ですが、がんばる家主の会に参加したことによって以下のような良いことがありました。

• 大家同士での人間関係ができた
• がんばる家主の会以外の情報収集の手段が増えた
• 成功している人の価値観や考え方が少しだけ(本当に少しだけ)理解できた

僕は積極的に良質な人間関係を拡大していくことは余り得意ではありませんが、何か問題があった時に、誰か相談できる相手がいるのか？いないのか？では、精神的にも大きな違いがあります。

もし賃貸経営で問題を抱えている家主の方であれば、一度、検討してみても良いと思います。

よく年金の話になると「◯◯年後には日本の人口は◯◯人になってしまい◯◯人の現役世代で◯◯人の老後世代を支えないといけない、だから年金制度はもう破綻するのは時間の問題だ！」ということを話す人を良く見かけます。

確かに年金制度の深刻さを説明する上では分かりやすい表現だと思いますし、人口減少が年金制度にとって大きなマイナス要因であることは確かです。

ですが、今、実際に年金をいくら払っていて、将来いくら貰える予定なのかをすっ飛ばしてそのような話をしても余り意味の無いようにも思えます。

年金制度の基本を理解する

まずは年金制度そもそもの仕組みを把握した上で、「どのような問題点があるのか？」また「自分の老後にはどれ程の年金を受け取ることができるのか？」などを考えていく方がより建設的だと思います。

年金無しの老後なんてありえない

年金に対する考え方は人それぞれですが、あくまで僕個人的な意見としては年金受給を無視して老後の生活を送ることはほぼ無理ではないか？と思います。

勿論、いろいろ工夫して節約することや、必要以上にモノを所有しないミニマリスト的な考え方で支出を抑えられる人もいるかもしれませんが、多くの人はそれだけでは生活できません。

危機意識高い感じで「将来年金は貰えないと考えてた方が良い！」とか言うヤツに限って「支給予定額調べた事ありますか？」と聞くと仕組みさえ知らん。ただ「概算も分からずどうせ自分は貰えないとふんずり返るお前より破綻寸前とは言え対策考えてる国の方が信用できる」とか言うと必ず喧嘩になります。

— 西本 豪 (@go_1101) March 3, 2018

あなたの周りにも「年金なんて当てにならないからいっそうのこと全くもらえないと考えて、将来の備えは個人レベルで計画的におこなうべきだ」と話す人はいませんか？

年金制度を利用しなくても老後生活を不自由なく過ごすことができればそれで問題無いですし、「国の力(お金)に頼らなくてもちゃんと生きていけるようにするするべきだ」という意見はある意味前向きで考え方自体には賛同します。

ですが、仮に年金が全くもらえない前提で老後の不安を解消するとすれば、一体どのような対策が打てるかというと、かなり高利回りな資産運用を目指す必要があるため、リスクの高い金融商品に手を出すしか無くなってしまいます。

なのであれば、少なくとも現段階では「年金なんて一円ももらえない」と必要以上に楽観的に考えるのでは無くて「今の生活の中では◯◯円程もらえる想定だけど、このままのペースで少子化が進めば◯◯円程まで削減されてしまいそうだなぁ」とある程度自分の意見を持っておいた方が、より現実的な対策(貯蓄や資産運用)に繋がります。

勿論、数十年も先のことを細かく予想することはできませんが、もし将来に対する不安がある場合は、ある程度必要な金額を把握してからの方が現実的な対策が打てるようになるはずです。

年金は若い世代が老後世代を支える仕組み

前置きが長くなりましたが、そもそも年金の仕組みとしては若い現役世代が引退後の老後世代の生活費を負担するための制度です。なので厳密には「自分が納めた年金を将来の自分が利用する」訳ではありません。

• 年金の被保険者…年金を支払う現役世代(国内に住む20歳〜60未満)
• 年金の受給者…年金を受け取る老後世代(65歳以上)

「年金」と一言で言ってもその種類は意外と沢山あります。まずはどのような種類があるのかを確認したいと思います。

公的年金と私的年金

年金制度は公的年金と私的年金との2つに分けられます。

公的年金は以下の3種類に分けられます。

年金制度	加入者
国民年金	日本国内に住む20歳〜60歳未満の人
厚生年金	会社員など
共済年金	公務員など

国民年金は基礎年金として20歳以上から60歳未満の全ての人が加入します。また会社員や公務員等は上乗せとしてさらに厚生年金や共済年金に加入することになります。

一方、私的年金は以下のようなモノが含まれます。

• 企業年金
• 個人年金保険

企業年金は企業が主体となって年金を支給する制度であらかじめ給付額の算定式が確定している確定給付型と運用実績によって給付額が決まる確定拠出型の2種類があります。

また、個人年金保険は、国民年金や厚生年金などの公的年金を補てんする目的で加入するタイプの私的年金です。

国民年金と厚生年金

年金と一言で言ってもその種類はさまざまですが、中でももっとも関わりの深い年金制度は「国民年金」と「厚生年金」の2種類です。

なお、年金を支払う人のことを被保険者と呼び以下の3種類に分けられます。

被保険者	被保険者	年金の種類	保険料
第一号被保険者	国内に住所のある(外国人を含む)20歳以上60歳未満の全ての人	国民年金	定額(その年によって異なる)
第二号被保険者	被用者年金(厚生年金・共済組合)の加入者	国民年金、厚生年金	標準報酬月額をもとに算出
第三号被保険者	第二号費用保険者の被扶養配偶者で20歳以上60歳未満の人	国民年金	保険料負担無し

なお、平成28年10月からは社会保険への加入条件が緩和されパートやアルバイトの場合もで以下の要件を満たせれば厚生年金に加入することができます。

1. 一週間辺りの所定労働時間が20時間以上であること
2. 一ヶ月辺りの賃金が88,000円以上であること
3. 雇用期間の見込みが1年以上であること
4. 学生で無いこと(夜間、通信、定時制は加入可)
5. 従業員数が501名以上の会社で働いていること

なお、平成29年4月からは従業員数が500人以下の会社でも労使で合意すれば社会保険に加入することが可能です。

年金はいくら支払わないといけないの？

年金の被保険者の場合、国民年金と厚生年金で支払うべき保険料が異なります。

国民年金の支払い保険料は所得額に関わらず一律

平成30年度(平成30年4月～平成31年3月)の国民年金の支払い保険料は月額16,340円です。

国民年金の保険料は、毎年度見直しがおこなわれますが、平成31年度(平成30年4月～)については16,410円となります。前年度分と比較するとプラス70円になっていますね。

過去に何度か保険料が下がった年もありますが、基本的には年々段階的に値上がりしています。

仮に平成30年度の保険料をもとに40年間保険料を払い続けた場合、以下のような計算方法になります。

• 16,340円✕12ヶ月✕40年＝7,843,200円

今後も支払う保険料が増え続けることを想定するともう少し高額になってしまいそうですが、概算としてはおよそ800万円程の保険料を支払うことになりそうです。

厚生年金の支払い保険料は所得額に応じて変動する

一方、会社員などの厚生年金に加入している場合は所得額に応じて保険料が変わります。

厳密に言うと「標準報酬月額」を基準に計算される訳ですが、基本的には収入が増えれば増えるほど支払うべき保険料が上がっていきます。

ちなみに標準報酬月額というのは毎年の4月〜6月の収入金額の平均のことです。

なので良く「4月〜6月の給料が高いと社会保険料が高くなってしまう」と言われるのもこのことが理由です。

なお、これらは都道府県ごとに微妙に負担額が違うようです。

標準報酬月額表(大阪府)

等級 保険	等級 年金	標準報酬	報酬月額 未満〜以上	健康 保険料	厚生年金 保険料
1	1	58,000円	0円～63,000円	2,938円	8,052円
2	1	68,000円	63,000円～73,000円	3,444円	8,052円
3	1	78,000円	73,000円～83,000円	3,951円	8,052円
4	1	88,000円	83,000円～93,000円	4,457円	8,052円
5	2	98,000円	93,000円～101,000円	4,964円	8,967円
6	3	104,000円	101,000円～107,000円	5,268円	9,516円
7	4	110,000円	107,000円～114,000円	5,571円	10,065円
8	5	118,000円	114,000円～122,000円	5,977円	10,797円
9	6	126,000円	122,000円～130,000円	6,382円	11,529円
10	7	134,000円	130,000円～138,000円	6,787円	12,261円
11	8	142,000円	138,000円～146,000円	7,192円	12,993円
12	9	150,000円	146,000円～155,000円	7,597円	13,725円
13	10	160,000円	155,000円～165,000円	8,104円	14,640円
14	11	170,000円	165,000円～175,000円	8,610円	15,555円
15	12	180,000円	175,000円～185,000円	9,117円	16,470円
16	13	190,000円	185,000円～195,000円	9,623円	17,385円
17	14	200,000円	195,000円～210,000円	10,130円	18,300円
18	15	220,000円	210,000円～230,000円	11,143円	20,130円
19	16	240,000円	230,000円～250,000円	12,156円	21,960円
20	17	260,000円	250,000円～270,000円	13,169円	23,790円
21	18	280,000円	270,000円～290,000円	14,182円	25,620円
22	19	300,000円	290,000円～310,000円	15,195円	27,450円
23	20	320,000円	310,000円～330,000円	16,208円	29,280円
24	21	340,000円	330,000円～350,000円	17,221円	31,110円
25	22	360,000円	350,000円～370,000円	18,234円	32,940円
26	23	380,000円	370,000円～395,000円	19,247円	34,770円
27	24	410,000円	395,000円～425,000円	20,766円	37,515円
28	25	440,000円	425,000円～455,000円	22,286円	40,260円
29	26	470,000円	455,000円～485,000円	23,805円	43,005円
30	27	500,000円	485,000円～515,000円	25,325円	45,750円
31	28	530,000円	515,000円～545,000円	26,844円	48,495円
32	29	560,000円	545,000円～575,000円	28,364円	51,240円
33	30	590,000円	575,000円～605,000円	29,883円	53,985円
34	31	620,000円	605,000円～635,000円	31,403円	56,730円
35	31	650,000円	635,000円～665,000円	32,922円	56,730円
36	31	680,000円	665,000円～695,000円	34,442円	56,730円
37	31	710,000円	695,000円～730,000円	35,961円	56,730円
38	31	750,000円	730,000円～770,000円	37,987円	56,730円
39	31	790,000円	770,000円～810,000円	40,013円	56,730円
40	31	830,000円	810,000円～855,000円	42,039円	56,730円
41	31	880,000円	855,000円～905,000円	44,572円	56,730円
42	31	930,000円	905,000円～955,000円	47,104円	56,730円
43	31	980,000円	955,000円～1,005,000円	49,637円	56,730円
44	31	1,030,000円	1,005,000円～1,055,000円	52,169円	56,730円
45	31	1,090,000円	1,055,000円～1,115,000円	55,208円	56,730円
46	31	1,150,000円	1,115,000円～1,175,000円	58,247円	56,730円
47	31	1,210,000円	1,175,000円～1,235,000円	61,286円	56,730円
48	31	1,270,000円	1,235,000円～1,295,000円	64,325円	56,730円
49	31	1,330,000円	1,295,000円～1,355,000円	67,364円	56,730円
50	31	1,390,000円	1,355,000円～円	70,403円	56,730円

例えば標準報酬月額が400,000円だった場合、報酬月額が395,000円～425,000円になるため、それぞれの値は以下の通りとなります。

• 等級(厚生年金保険)…24
• 標準報酬…410,000円()
• 標準月額…395,000円～425,000円
• 厚生年金保険料…37,515円

厚生年金保険料は雇用主である会社と加入者である従業員が折半する仕組みなので、およそ19,000円程になります。概算だと月収(標準報酬月額)の10%弱って程の負担になりまますね。

• 37,515円÷2(会社との折半分)＝18,757円

所属する会社にもよりますが、実際は年収(つまり標準報酬月額)は少しずつ上っていく傾向にあるはずなので、年度ごとに計算する必要がありますが、仮に同じ条件で厚生年金を支払い続けると以下のような計算方法になります。

• 18,757円✕12ヶ月✕40年＝9,003,360円

普段、会社員として厚生年金を納めているだけでは特に意識することは少ないかもしれませんが、自営業(フリーランス)として国民年金を納めている立場からしてみると、厚生年金の「会社が半分折半してくれる」仕組みは本当はとても有り難いことなんです。

年金は何年間払い続ければ貰えるのか？

国民年金の保険料の納付期間は20歳以上60歳未満の40年間です。

40年間、しっかりと国民年金を払い続けることができれば満額分の年金を受給することできます。

ただし仮に満額の受給では無かったとしても国民年金の保険料を(免除期間なども含めて)10年以上支払うことができればその納付期間に応じて満額分から差し引かれた分の年金を受給することができます。

なお平成29年7月末までは国民年金の保険料は25年間(300ヶ月)納付しないと受給資格を得ることができませんでしたが、平成29年8月1日からは年金制度改正(年金機能強化法)により保険料を10年間(120ヶ月)納付すれば受給資格を得られるように短縮されました。

• 平成29年7月までは25年間保険料を納付しないと受給資格を得られない
• 平成29年8月からは10年間保険料を納付すれば受給資格を得られる

このため「25年間は年金を払い続けるのが難しい」と考えていた保険料の未納者も「10年だったら納付できそうだ」と納付に対する意欲が高まる一方、本来、年金の受給資格が無かった人に対しても年金を支給することになるためその分の財源は必要となります。

ちなみに厚生年金については全ての人が加入する訳では無いため国民年金の受給資格を持っていることを前提として、かつ厚生年金の保険料を1ヶ月以上支払っていれば受給資格を得ることができます。

生活が苦しくて払えない時は「免除」してもらえる

保険料の負担が厳しくて、どうしても支払えない事情がある場合は「免除申請」をすることで、保険料を免除してもらえる可能性があります。

免除期間には生活状況などに応じて以下のように分けられています。

免除の種類	免除係数(平成21年3月以前)	免除係数(平成21年4月以降)
1/4免除	5/6	7/8
1/2免除	2/3	3/4
3/4免除	1/2	5/8
全額免除	1/3	1/2

※基礎年金の国庫負担割合が3分の1から2分の1に引き上げられたため上記のような計算式となります。
※基礎年金の国庫負担割合が3分の1から2分の1に引き上げられたため上記のような計算式となります。

保険料を未払いまま放置し続けていると当然ながらその期間の年金は受給できませんが、免除申請することによって(満額ではありませんが)免除係数に応じた分の年金を受給できるため、将来の負担を軽減するためにも検討の余地はあると思います。

年金はいくらもらえるの？

国民年金と厚生年金について具体的にいくら支給されるのかをまとめてみました。

ただしそれぞれの計算方法はかなり複雑そうなイメージを与えてしまいそうです。

なので最後に「概算の受給額」についても簡単な計算方法を記載しています。

国民年金の支給額は？

国民年金の保険料は所得に関わらず一律で月額16,340円です。

なので支給額についても所得金額は関係無く、年間で満額779,300円が支給されます。

ただしこの金額はあくまで20歳〜60歳までの40年間しっかり払い続けた場合に支給される金額となるので、もしその間、保険料を支払っていない期間がある場合はその分が差し引かれた支給額になってしまいます。勿論、先程、上記で記載した通り最低でも10年間は保険料を納付していることが前提となります。

ちなみに保険料納付の免除期間が無かった場合は以下の計算方法で受給できる年金の金額を算出することができます。

• 779,300円✕(保険料を納付した月数＋免除期間月数✕免除係数)÷480ヶ月＝年間受給額

先程もお伝えした通り老後支給される年金は満額で779,300円です。なので40年間(480ヶ月)しっかりと保険料を納付したいた場合は年間受給額も779,300円となります。

一方、未払いの期間があった場合は、満額の779,300円を実際に支払った期間を40年間(480ヶ月)で割った割合分が支給されることになります。

なお免除期間がある場合はもう少し計算方法が複雑になりますが、基本的な考え方は上記と同じようなイメージになります。

厚生年金の支給額は？

厚生年金に加入している場合、国民年金の受給額に厚生年金分を加算して支給されることになります。

厚生年金の受給額は以下の計算方法で算出することができます。

• 厚生年金受給額＝報酬比例年金額＋経過的加算＋加給年金

つまに厚生年金の受給額を算出するには以下の3つの金額を合計する必要があります。

1. 報酬比例年金額
2. 経過的加算
3. 加給年金

報酬比例年金額の算出方法

報酬比例年金額は現役時代に得た収入や厚生年金に加入した期間をもとに計算する方法です。

「報酬比例年金額」「経過的加算」「加給年金」の中でもっとも複雑な計算式が必要となりますが、厚生年金の受給額を構成する上でもっとも中心となる部分でもあります。

※個人的には「報酬比例年金額」だけを理解しておけば十分だと思います。

まず報酬比例年金額を計算する場合、給与を受け取った時期によって計算方法が異なります。

• 平成15年3月まで…月の平均給与をもとに「平均標準報酬月額」を算出
• 平成15年4月以降…給与と賞与(ボーナス)をもとに「平均標準報酬額」を算出

平成15年3月より以前は月々の給与のみで「平均標準報酬月額」を算出していましたが、平成15年4月以降は給与に加え賞与(ボーナス)も含めた年収に対して12ヶ月で割った「平均標準報酬額」を算出しています。

そしてこれらの金額をもとに算出した報酬比例年金額の受給額が以下の通りとなります。
※以下の2つの計算の合計金額が報酬比例年金額の受給額となります。

• 平均標準報酬月額✕7.125/1000✕平成15年3月以前の被保険者期間
• 平均標準報酬額✕5.481/1000✕平成15年4月以降の被保険者期間

僕のように平成15年4月以降に会社員として社会人デビューした人については「平均標準報酬額」をもとにした計算だけで報酬比例年金額の受給額を算出することができますが、それ以前に会社員として厚生年金の保険料を支払っている方の場合は両方の合計を算出する必要があります。

経過的加算と加給年金について

経過的加算とは20歳より前や60歳以降になって支払った保険料に対して支給される部分です。

国民年金の加入期間は20歳〜60歳までの40年間ですが、厚生年金の加入期間は中学校卒業後(義務教育終了後)から70歳までと実は国民年金の加入期間よりも広範囲なので、その基礎年金として反映されない期間が支給されることになります。

一方、加給年金とは厚生年金の加入期間が20年以上ある場合に配偶者(65歳未満)や子供(18歳以下)に対して支給される年金となります。

加給年金の支給額

対象者	支給額	年齢制限
配偶者	226,300円	65歳未満
子(1人目/2人目)	226,300円	18歳以下または一定の障害がある20歳未満の子供
子供(3人目以降)	各75,400円	18歳以下または一定の障害がある20歳未満の子供

国民年金と厚生年金の受給額の合計は？

仮に僕(平成15年4月以降の被保険者)が40年間働いた平均年収が600万円の場合、厚生年金の受給額は以下のようになります。

国民年金の受給額

国民年金の受給額は40年間しっかり保険料を納めているため満額の779,300円が支給されます。

• 国民年金の年間受給額＝779,300円

厚生年金の受給額

厚生年金の受給額は年収(平均標準報酬額)と勤続年数(加入期間)をもとに算出した結果、1,315,440円が支給されます。

なお、経過的加算および加給年金については0円で計算します。

• 平均標準報酬額＝6,000,000円÷12ヶ月＝500,000円
• 厚生年金の年間受給額＝5000,000円✕5.481/1000✕480ヶ月＝1,315,440円
• 経過的加算＝0円
• 加給年金＝0円

合計の受給額は？

合計の受給額は国民年金と厚生年金の受給額を合計するため以下の通りとなります。

• 合計の年間受給額＝779,300円＋1,315,440円＝2,094,740円
• 合計の月間受給額＝2,094,740円÷12ヶ月＝174,561円

今回は分かりやすくするため配偶者がいない(一生独身である)ことを前提として計算しましたが、配偶者や子供の年齢によってはより計算が複雑になってしまいます。

もっと簡単に概算受給額を知りたい場合は？

国民年金と厚生年金のそれぞれの受給額をご説明しましたが、正直、やや計算が複雑で難しいと思われるかもしれません。

そんな人は以下の計算方法でもっとシンプルに概算金額を算出することができます。

• 国民年金の月間受給額＝支払年数÷6
• 厚生年金の月間受給額＝支払年数✕平均年収÷2,500

あくまで概算受給額ではありますが、先程の計算方法よりかなりシンプルに算出できるため、これなら少し覚えやすいかもしれないですね。

先程と同じ条件である40年間、平均年収が600万円で働き続けた場合の計算をしてみると以下の通りとなります。

• 国民年金の月間受給額＝40年÷6＝6,6666円
• 厚生年金の月間受給額＝40年✕5,000,000円÷2,500＝96,000円
• 合計の月間受給額＝162,666円

若干開きがあるような気もしますが…あくまで概算金額のイメージをつかむには良い計算方法だと思います。

繰上げ受給と繰り下げ受給

国民年金を受給できるのは基本的には65歳以降となります。

ですが「繰上げ受給」および「繰り下げ受給」をすることで年金の受給開始時期を最大で5年間ずらすことができます。

当然のことながら繰上げ受給の場合は受給開始時期を前倒しにできる反面、その分だけ受給額は減ってしまいますし、繰り下げ受給の場合は受給開始時期を後倒しにする分、受給額が増えます。

• 繰上げ受給…60歳から受給することが可能：支給開始年齢によって年金額が減額
• 繰下げ受給…70歳まで送らせて受給することが可能：支給開始年齢によって年金額が増減

つまに長生きできる自信があるのであれば繰り下げ受給を選択した方が受給総額が大きくなりますし、逆に長生きできる自信が無い場合は繰上げ受給を選択した方が受給総額が大きくなる訳です。
※平均寿命まで生きることを考えると繰上げ受給は選択しない方が良いでしょう。

勿論、人がどれだけ長生きできるかなんかはそんな簡単には分かりません。また、一度繰上げ受給を選択してしまうと、その分下がってしまった受給額を支えに一生生活していくことになります。

60歳の時点で多少生活が厳しくなると「繰上げ受給を検討してみようか？」と考えるかもしれませんが、今後の長い老後生活のことを考えて慎重に判断する必要があります。

年金の計算方法は難しい

ここまでいくつかの計算方法をご紹介してきましたが、年金の計算方法はとても複雑です。

また計算に必要となるそれぞれの値なども数年(もしくは毎年)ごとに変わってしまうためファイナンシャルプランナーのような余程専門的な業務をしている方以外は把握するのが難しいですし、また把握する必要もありません。

イメージだけでも簡単に理解できれば十分だと思うので、もし細かな金額などを把握したい場合は自力で計算するのでは無く、以下のようなサービスを利用することでより正確な受給額を調べられると思います。

• ねんきんネット
• 年金受給額計算シミュレーションサイト
• ねんきん定期便

「ねんきんネット」や「年金受給額計算シミュレーションサイト」などはインターネットさえ利用できる環境であればいつでも情報を確認できますし、「ねんきん定期便」はその名の通り定期的に年金情報が自宅へ送られてくるはずなので、その辺りを確認するだけでも十分だと思います。

まずは仕組みを理解しよう

年金の問題はとても複雑そうなイメージがありますが、わざわざ書籍を購入したりしなくても少し調べてみるだけどインターネットで調べられることが多いです。例えば以下のような項目は案外すぐに調べることができます。

• 年金保険料を納付する金額
• 年金を貰える金額
• 年金を貰うために納付すべき最低期間

調べようとせず、理解しようとせずに「どうせもらえない」と悲観的なことを言ってしまう人もいますが、一般的な収入の場合、年金受給額を完全に無視して老後の生活を快適に送れる人はほんの一握りです。

確かに現時点で予定されているよりも受給金額が削減されてしまう可能性は高いですが、それでもまずは仕組みをある程度理解して、概算でも構わないので「老後自分がどの程度の年金を受給できるのか？」は把握しておいて損は無いと思います。

老後資金はいくら必要？将来に備えるためお金の話

日本は最先端の医療技術が発達した世界でもトップクラスの長寿の国です。長生きできることはとても喜ばしいことですが、経済的なゆとりが無いと金銭的に厳しくなることは明らかです。老後資金は現役世代が想像している以上に大きな負担になります。それではど...

go1101.com

2020.12.22

物件を売却する側は売却するための手数料を支払、購入する側は購入するための手数料を支払う訳ですが、仲介会社としては自社の売上を大きくするために、少しでも多くの仲介手数料を稼ぎたいと考えています。

仲介手数料を稼ぐこと自体はビジネスとして実に健全なことですが、不動産業界ではさまざまな不正や違法や手段による契約が散見されています。

残念ながら、現在の不動産業界は不正の温床になっているのです。

この記事では不動産の売買に伴う仲介手数料の仕組みを解説した上で、今話題になっている「囲い込みの問題」についてまとめました。

物件の売買を検討している人には必見の内容になっていますので、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

仲介手数料の計算方法

不動産仲介会社を経由して物件を売却や購入をする場合、仲介手数料を計算するには、以下の3ステップに分けて計算する必要があります。

1. 税抜の不動産価格を算出する
2. 不動産価格に仲介手数料の計算をする
3. 算出した仲介手数料に消費税を上乗せする

不動産仲介会社から物件を購入する場合、消費税が含まれた価格が表示されています。そのため、一旦、税込みの不動産価格を税抜の不動産価格に計算し直した上で、仲介手数料を計算する必要があります。

なお、仲介手数料の上限額は以下の通りです。

仲介手数料の上限額

売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買金額の5%(＋消費税)
200万円超〜400万円以下	売買金額の4%+2万円(＋消費税)
400万円超〜	売買金額の3%+6万円(＋消費税)

片手取引と両手取引の違い

売買価格が400万円以上の場合、仲介手数料は「売買金額の3%+6万円(＋消費税)」になります。例えば以下のようなパターンが考えられます。これを「片手取引」と呼びます。

• 売り主側の仲介会社(元付仲介会社)
  • 売却手数料として「売買金額の3%+6万円(＋消費税)」を受け取る
• 買い主側の仲介会社(客付仲介会社)
  • 購入手数料として「売買金額の3%+6万円(＋消費税)」を受け取る

一方、もし売り主側と買い主側の両方から手数料をもらえたとしたら、仲介手数料は2倍の「売買金額の6%+12万円(＋消費税)」になります。これを「両手取引」と呼びます。

• 売り主側と買い主側の両方の仲介会社
  • 売却手数料として「売買金額の3%+6万円(＋消費税)」を受け取る
  • 購入手数料として「売買金額の3%+6万円(＋消費税)」を受け取る

ちなみに売り主側の仲介会社を元付会社、買い主側の仲介会社を客付け会社と呼びますが、元付会社としては、買い主を自社で見つけ出すことができれば両手取引が成立し、効率良く仲介手数料を獲得することができます。

片手取引と両手取引の違いは以下の画像のようなイメージになります。

※画像は[お金を生む家を買うなら資産価値のミトミ]からです。

【悪質取引】両手取引を利用した「囲い込み」。不動産屋への有効な対策3つ | 資産価値のある家を買う。マイホーム購入はミトミ

両手取引の報酬は、売主・買主双方から手数料がもらえる”おいしい”商売不動産取引では、買主と売主の間に入る仲介業者の数によって片手取引と両手取引の2つがあります。片手取引は、業界用語で「分かれ」ということもあります。片手取引は、不動産を売りた...

mitomi-estate.com

元付会社による囲い込みの問題点

元付会社としては両手取引を成立させることで、仲介手数料が2倍になるため、積極的に狙っていきたいのが正直なところです。

囲い込みによる売り主の機会損失

両手取引自体は特に制限されていませんし、違法性もありません。

ですが、その中で問題となっているのが「物件の囲い込み」です。囲い込みの特徴は以下の通りです。

• 元付会社としては売り主からの売却契約と買い主からの購入契約の両方を結びたい
• そのため買い主側の客付け会社から問い合わせがあっても商談中だと嘘を付く
• 元付会社は自社で買い主を見つけた時にだけ売買契約(両手取引)を成立させる

売り主側からすれば、希望額で購入してくれる買い主が出てくるのであれば、元付会社経由でも客付け会社経由でも構わない訳ですが、両手取引を成立させたい元付会社は、その他の競合他社に対して物件情報を故意に隠蔽して、契約(片手取引)の成立を妨害します。

売り主側としては、いつまで経っても物件が売れないため(本当は購入希望者がいるにも関わらず)値下げを迫られる場合もあるかもしれません。

囲い込みは宅地建物取引業法違反

媒介契約により売却依頼を受けた不動産会社には一定期間内にレインズ(不動産流通機構)へ登録し、情報を掲載する事が義務付けられていますし、そこに登録された物件情報は(契約の進捗等の詳細情報などは含まれませんが)全ての不動産会社が閲覧できるよう公開されている必要があります。

当然、囲い込み宅地建物取引業法で禁止されている行為で、もし発覚した場合は改善指示が出されたり、場合によっては業務停止処分の対象となる可能性もありますが、中々証拠を掴むことが出来ず余り表面化しない問題となっておりました。

覆面調査による爆弾データの流出

2015年には実際に囲い込みを裏付けるような情報が流出し、大きな話題になりました。

本来、囲い込みの仕組み上、客付け会社への情報隠蔽を断定するための証拠を掴むのは難しいことですが、今回の覆面調査では「客付け会社役」と「一般客役」とで役割分担することで囲い込みを立証しています。

具体的には以下のような手順です。

◯◯不動産です。◯◯レジデンスを購入したいというお客様がいるのですが、情報共有頂けませんでしょうか？

申し訳ありません。〇〇レジデンスは現在、商談中です。

(本当は紹介できるけど両手取引ができなくなるから商談中と答えよう。)

まずは「客付け会社役」の調査員が調査対象のターゲットとなる買付会社に対して、物件の問い合わせをします。今回の場合は交渉中ということで情報を仕入れることができませんでした。

その後、10分〜20分程経ってから、今度は「一般客役」の調査員が同じ買付会社に電話をします。普通に考えれば交渉中と回答されるはずですよね。

◯◯レジデンスを購入したいのですが、紹介頂けるでしょうか？

◯◯レジデンスですね。紹介できますよ！

(一般客と売買契約が結べたら両手取引が成立する！)

(あっ、この買付会社、売買物件の囲い込みをしているな…アウト！)

今回の覆面調査の結果で、三井不動産リアルティでは5件中1件以上のペースで囲い込みがあったようです。

もしこの内容が本当であれば、売り主側としてはとても深刻な問題ですね。

大手不動産が不正行為か 流出する“爆弾データ”の衝撃

大手不動産仲介各社による宅地建物取引業法違反とみられる行為の数々が記録されたデータが、業界の一部で出回り始めている。本誌では同データを独自に入手した。今後、不正行為の実態が明るみに出れば、各社に厳しい処分が下される可能性もある。

diamond.jp

家主側の自己防衛策は？

物件の囲い込みは「物件を売却したい売却希望者」も「物件を購入したい購入希望者」もどちらにとっても不幸なことです。勿論、客付け側の仲介会社にとってもとても不誠実な対応です。

もしかしたら、上記でご説明した覆面調査により囲い込みを見破ることができるかもしれませんが、精神的にもストレスになりますし、物件を売買するために覆面調査をする訳にもいけません。

それでは家主自身でできる「囲い込みの被害に合わないための対策」は何かあるのでしょうか？

適正価格を把握する

自分が売却する側だった場合、売却が思うように進まなかったとしても、物件の適正価格がある程度把握できていれば、無闇に値段を下げたりするようなことは無いはずです。

勿論、何かの事情で至急現金化する必要がある場合もありますが、その場合でもこまめに進捗確認や問い合わせの有無などを確認するべきです。

悪質な仲介会社に任せきりになっていると好き放題されてしまうかもしれません。

元付会社から物件を購入する

自分が購入する側だった場合、囲い込みの被害に合わない方法の一つとして、元付会社を経由して物件を購入することが考えられます。

被害者側の仲介会社に問い合わせをするのでは無く、最初から加害者側の仲介会社へ問い合わせをする訳ですね。

正直、「囲い込みによる機会損失を防ぐために加害者側である元付会社から物件を購入する」という考え方にはかなり疑問を感じますが、理論上は元付会社を経由する場合は囲い込みの被害にある可能性はありません。

ただ「普段、囲い込みをしているような業者が(仮に囲い込みはできないとしても)顧客に対して誠実な対応をしてくれるか？」と考えると微妙な気もするので、これは根本的な解決にはならないような気もします。

家主同士の情報共有する

結局は、家主同士で情報を共有することが一番間違いの無い方法です。

知り合いの家主仲間におすすめの仲介会社を紹介してもらっても良いかもしれません。

今回の覆面調査の結果からも分かるように、不動産の世界では「大手の会社だから安心である」という考え方は成り立ちません。

勿論、不正をしたり悪質な行為を繰り返すような会社は長期的には淘汰されていくかもしれませんが、その過程であなたが犠牲になる必要はありません。

大家業の全ての過程で言えることですが、家主仲間やその他のパートナーから適切な情報を収集することが賃貸経営を成功させるには不可欠になるはずです。

数ある生活費の中でも家賃などの固定費は最も大きなバリュームを占めているので、この辺りのコストを経費として計上することができれば大きな効果が得られます。

ただ「一体どこまでの範囲を経費として計上できるか？」は少し悩ましいところです。

最近ではフリーランスや在宅のような主にIT系の事業を経営されていたりSOHOの形態で働いている方を中心に少し気になるところかもしれないですね。

そもそも経費とは？

経費とは売上を稼ぐ(所得を得る)ために必要となったお金のことです。

例えば不動産で所得の場合は仲介会社や管理会社に支払う手数料だったり、物件をメンテナンスするための維持管理に掛かるお金のことです。

一方、個人事業主として所得を得るためには、仕事で利用するパソコンや知識習得のために必要となった参考書の購入費や勉強会の参加費なども経費として計上できます。

IT関係の事業(フリーランスなど)であれば経費として計上できるお金は限られるかもしれませんが、個人事業主の中でも飲食店や美容室などを経営する場合はその作業を提供するためのスペースが必要になり、その賃料を経費として計上することができれば、利益を圧縮し税金や社会保険料を抑えることができそうです。

事業部分の割り合いを明確に証明することが大切

自宅兼事務所の家賃や管理費、その他の公共料金(光熱費)などを経費として計上する場合、一概に「10%までは経費として計上できる」というような基準はありません。

事業内容によってもケース・バイ・ケースなので自宅の一部分を事業のために使用しているのであればその部分を明確にした上で必要経費として計上する必要があります。

その中で大きなポイントは業務への必要性と範囲(床面積)が明確になっていることです。

言いかえれば「この部屋は事業専用の部屋」と定義できてさえいれば問題ありません。

逆に一般的な生活費であるいわゆる「家事関連費」は経費に含まれないので、その辺りの切り分けが難しいです。

賃貸物件の事業部分を経費計上する場合

賃貸物件を借りている場合は以下のような項目について「事業として利用した」ことを証明することになります。

• 家賃
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として活用している場合、家賃や管理費のように実際に支払っている金額が計算基準となるため自己所有物件を事業部分として活用している場合よりもシンプルでイメージしやすいかもしれません。

自己所有物件の事業部分を経費計上する場合

一方、自己所有物件を事業部分として利用する場合には以下の項目について意識することになります。

• 住宅ローンの金利
• 減価償却費
• 固定資産税
• 火災保険料、地震保険料
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として利用する場合に比べて一番の大きなポイントは、月々の返済する家賃では無く、減価償却費が基準となるところです。

減価償却とは複数年利用し続ける一定金額以上の資産に対して、耐用年数(減価償却期間)に応じて少しずつ経費として計上する考え方のことです。

自己所有物件の場合は物件購入時に支払う頭金の金額や月々の返済計画によって、仮に同じような物件を購入した場合でも返済額が大きく変わってしまうからなんですね。

自己所有物件を事業部分として利用する場合は、減価償却費や固定資産税など普段意識しない項目が含まれてくるため少し複雑なイメージになるかもしれません。

細かな考え方については税務署に直接相談するのが一番間違いないと思います。

なお、減価償却費の経費計上についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

事業内容や個人の使い方で認定の可否が分かれる

賃貸物件か自己所有物件かによって必要経費として認められる項目に違いがあることを説明しましたが、それ以外にも事業内容や個人の使い方によって必要経費として認められる範囲が変わります。

例えばIT関係の事業をしている場合、「電気代」は事業を行うために必要と認められるはずなので、その一部を経費として計上することができそうです。

ですが、一方「ガス代」についてはどうでしょうか？

一般的なIT関係の事業ではガスを利用する可能性は低いですよね。

そのため経費として計上する場合は、その項目の正当性をちゃんと説明できないと、税務署から指摘を受けた時に回答に困ってしまします。

これが飲食関係の仕事であれば「ガス代」も調理をするために必要になるため必要経費として十分に認められるはずです。

利用目的を基準として3つの区分に分けられる

ここからは賃貸マンションの場合も自己所有物件の場合も基本的な考え方は同じです。

それぞれの利用目的に応じて大まかに以下の3つの区分に分けて考えることができます。

• 事業所部分(仕事で必要となるスペース)
• プライベート部分(寝室や浴室などスペース)
• 共有部分(トイレや廊下など仕事でもプライベートでも利用する部分)

事業所部分とプライベート部分はその名前の通りなので、事業所部分と明示できる部分(床面積)が経費の対象となります。共有部分とは事業所としても私生活でも使用する空間の事で主にトイレや廊下などが含まれます。

計算方法としては事務所部分の面積とプライベート部分の面積の比率を掛けることになります。部屋全体のうち、事業所部分の面積が20%なのであれば、共有部分は実際の共有部分の面積に20%掛け算した面積になります。

ただ「明確に定義する」とは言うものの「ダイニングでは何があっても絶対に仕事をしないのか？」と言えばそうでも無い訳で、厳密にどうかと言うよりは規模にもよりますが、常識的な範囲で無理の申請をすることの方が重要のようですね。

計算方法についてはこちらのサイトがとても丁寧で分かりやすかったです。

http://www.sumoviva.jp/trend-tips/20150224_289.html

www.sumoviva.jp

客観的な説明ができるかがポイントになる

事業に直接関連する項目を客観的に説明できれば経費として計上可能となります。言いかえれば税務署の方を上手く納得させられるかどうかなので「事業と関係がある」ことを説明できる金額分であれば仮に説明(お尋ね)を求められたり、税務調査が入ったとしても問題無いです。

ただ、事業所部分は言いかえればオフィス扱いなので、プライベートな私物を置いておくのは余り良く無いです。万が一税務調査が入った際も信憑性を疑われるかもしれません。

注意点としては不動産経営の場合は事業的規模に満たない場合は、減価償却費、借入金利子、固定資産税のような直接経費以外は認められないケースあったり、個人事業の場合も確定申告を青色申告で行なっていない場合は何かと不利になると言う情報もあるため、客観性を保つためにも確定申告は青色申告を選択するべきですね。

ちなみに平成25年には個人事業主の方に対して東京地方裁判所にて「必要経費として認められない」との判決が出たこともありました。

住宅ローン減税利用時の注意点

また新築または築浅物件で住宅ローン減税の利用している場合はもう少し注意が必要です。

住宅ローン減税とは銀行などの金融機関から住宅ローンを利用し自身の入居用としての住宅を購入する場合に負担を軽減してくれる制度です。

具体的には年末時点でのローン残高に対して1%分を10年間納めた税金(所得税および住民税)から控除してくれます。そして、この制度は新築物件だけではなく中古物件にも適応されますし、規模によってはリフォームなどの場合にも適応されます。

住宅ローン減税が適応されるかについてはかなり細かい判断基準がありますが、新築や比較的築浅の物件購入であれば基本的には適応されるはずです。

全て把握するのは大変ですが、主なポイントはこんな感じです。

• 年間合計所得が3,000万円以下
• 住宅ローンを10年以上借入れる
• 床面積が50㎡以上
• 木造は築20年まで
• コンクリート造は築25年まで
• リフォームは増改築費用が100万円以上
• 物件購入の上限額は4,000万円まで

そもそも住宅ローン減税は自分が住むために購入したマイホームに対して減税される仕組みなので事業所や投資用マンションなどには適応されません。ただし事業所部分の割合が10%未満の場合は全額を住宅ローン控除の対象とすることが可能です。

また、事業所部分の割合が50%未満の場合は問題ありませんが、それ以上の場合は住宅ローン減税の適応を受けることができません。

住宅ローン減税使用時の事務所費の経費計上割合

事業割合(面積)	住宅ローン控除適応割合
10%以下	住宅ローン減税全額適応
10%以上〜50%未満	事業割合に応じて適応
50%以上	住宅ローン減税適応外

なので、その場合は余り事業所部分として沢山の経費を計上することにこだわらず、住宅ローン減税も考慮した上で最も大きな減税につながるようにバランスを工夫する必要があります。

このようなことを調べていると、どうしても税務署にビビッてしまいますね。

指摘されないように安全に申請するのか、少しでも正しく経費を計上するために攻め(？)の申請をするのかは個人ごとの性格にもよりますが、この先見直すタイミングは何度もあるはずなので、覚えておいて損は無い情報だと思いました。

不動産仲介会社とのやりとりについて

2018年の後半に掛けて複数の不動産仲介会社から電話が来ました。

結論から先にお伝えすると「希望額に届きそうになかったため売却しなかった」のですが、その時のやりとりを簡単にまとめてみました。

あなたが大阪市内で所有している◯◯物件を売却しませんか？

今のところは売却するつもりは無いですね。

もし宜しければ売却希望価格だけでもお伺いできれば、その金額で購入希望者を探すことができますよ。勿論、希望額に達しない場合は却下頂いても問題ありませんので。

そうですか。ちなみに◯◯物件だとどれくらいの金額で売却できる想定ですか？

築年数や専有面積、その他、現在の家賃収入額によって変わるため一概には分かりません。

築年数や専有面積を把握せずに電話されて来たのですか？

築年数は約5年、所要面積は約25㎡、家賃収入は55,000円程です。

その条件であれば1,200万円程で売却希望額を設定するのはいかがでしょうか？

その場合、僕の手元にはどれくらいの金額が残りますか？

仲介手数料などで50万円程必要になります。

つまり、僕の手元には1,150万円程が残るのですね。

分かりました。少し考えてみます。

不動産売買に伴う仲介手数料について

不動産の売買に伴う仲介手数料には上限額が定められています。

仲介手数料の上限額

売買金額	仲介手数料
200万円以下	売買金額の5%(＋消費税)
200万円超〜400万円以下	売買金額の4%+2万円(＋消費税)
400万円超〜	売買金額の3%+6万円(＋消費税)

少し複雑そうに見えますが、売買金額が400万円以上の場合は以下の速算法を使用した計算式で仲介手数料を算出することができます。

• 仲介手数料＝(売買金額✕3%＋6万円)✕消費税

一応、「6万円」の内訳をご説明しておく「200万円以下の5%と3%を差し引いた2%分(200万円✕2%＝4万円)と「200万円以上〜400万円以下の4%と3%を差し引いた1%分(200万円✕1%＝2万円)の合計で6万円になります。

ちなみに不動産仲介会社が「買い手側」と「売り手側」との両方を契約を結んだ場合、それぞれから仲介手数料を手に入れることになり、これを「両手取引」と呼びます。

売買価格は妥当なのか？

不動産仲介会社から伝えられた1,200万円については「満足はしていないものの比較的妥当な金額では無いだろうか？」というのが正直な感覚でした。

ただせっかくの機会だったのでインターネットの一括見積もりサービスを利用して、より多くの情報を入手したいと思い「不動産ポータルサイト」の「すまいValue」の無料査定を依頼しました。

すまいValueのサービスについて

すまいValueのサービスはインターネット上で物件の売却可能額を無料査定してくれるサイトです。

主に以下のような情報を入力することで売却可能額を算出してくれます。

• 物件種別
  • 区分マンション、または一棟マンション
  • アパート
  • 戸建て、または土地
• 物件所在地
  • 住所、マンション名、部屋番号
• 専有面積(任意の項目)
• 築年数
• 間取り(任意の項目)
• 物件の状態
  • 住居中？賃貸中？空室？
  • 月間賃料(賃貸中の場合)
• 査定方法
  • 訪問査定(より精度の高い金額を提示)
  • 簡易査定(気軽に概算価格を算出する机上査定)
• 所有者の個人情報
  • 氏名、連絡先(電話番号、メールアドレス)など

すまいValueでは、最大で以下の6社により売却可能額を無料査定してくれます。

• 東急リバブル
• 住友不動産販売
• 野村の仲介＋(PLUS)(野村不動産アーバンネット)
• 小田急不動産
• 三菱地所ハウスネット
• 三井のリハウス(三井不動産リアルティ)

どこも大手で有名な不動産仲介会社ですね。

査定結果の確認

無料査定を依頼後、すまいValueより以下の査定会社より査定結果を伺えるとのご連絡を頂きました。

• 東急リバブル
• 住友不動産販売
• 野村不動産アーバンネット
• 三菱地所ハウスネット
• 三井不動産リアルティ

小田急不動産の名前が含まれていません。小田急不動産は東京の会社で小田急線沿線駅前の地域を得意としているため関西の物件は対象外なのかもしれません。ただ、それでも5社からの査定結果を得られるのならば相場観は十分に掴めると思います。

そして、翌日〜翌々日頃にはには査定結果がメールで送られてきました。

査定会社	査定価格	売出価格	備考
三井不動産リアルティ	無し	1,200万円	収益還元法(6.3%想定)
野村不動産アーバンネット	回答無し	ー	ー
三菱地所ハウスネット	1,120万円	1,240万円〜1,300万円	収益還元法(6.3%想定)
住友不動産販売	960万円〜1,020万円	1,120万円	収益還元法(6.5%想定)
東急リバブル	ー	1,180万円〜1,280万円	詳細な査定報告書の添付有り

ややばらつきはありますが、基本的には大阪市内で一般的に取引されている利回り(6%前後)を基準とした収益還元法により机上査定した価格とのことでした。

電話を掛けてきた不動産仲介会社とそれ程大きな違いは無さそうです。また今回は「概算価格を算出する簡易査定」を依頼しましたが「訪問査定」を依頼することで、より精度の高い査定金額が分かるはずです。

売却価格の判断基準は？

僕がこの物件を購入しこれまでの4年間の収支は以下のようになります。

区分マンションの収支状況について(概算)

項目	金額	備考
購入価格	1,220万円(マイナス)
購入手数料	80万円(マイナス)
固定資産税	20万円(マイナス)
ローン返済(金利分)	60万円(マイナス)
ローン返済違約金	10万円(マイナス)
入居者入替に伴う支出	15万円(マイナス)
家賃収入	220万(プラス)
手元に残したい金額	1,185万

計算しやすいように数字を概算にしています。

そもそも今のタイミングで物件を売却するつもりはほとんど無かったのですが、売却可能額が1,250万円を大きく超える場合は売却を検討する価値があると判断しました。

逆に手元に残るお金が1,185万円を下回る場合は「検討の余地無し」と考えていました。

物件価格は値下げ傾向になる？

1週間後、再度、不動産仲介会社から電話が掛かってきました。

物件の売却はご検討頂けましたか？

やはり売却希望額との乖離が大きいため売却は見送ろうと思います。

2年程前は東京オリンピックの影響などもあり、売買価格はもう少し高かったのですが、今のタイミングではこの金額が限界かと思います。

このまま物件を保有し続けていると物件価格は一層下がってしまう可能性がありますよ。今年になってから金融機関の融資基準も消極的になっています。融資を受けられる人(つまり物件を購入できる人)が減っているため、今後、さらに物件価格は下がる傾向にあります。

ただこの金額で売却すると、これまで家賃収入や金融機関へのローン返済を考慮するとマイナスになる可能性があるため、やはり売却はできないです。

ちなみにローン返済の残額はどれくらい残っていますか？この金額ではやはりローンを返済することも困難でしょうか？

この物件については頭金も支払っていて繰り上げ返済も進めているので、ローンの残額は比較的少ないです。そのためこの金額でもローンを全額返済することは可能ですが「ローンを返済できるか？できないか？」は論点ではありません。今売却するとマイナスになる可能性があるため売却できません。

マイナスになることをお認めになりたくない気持ちは分かりますが、このまま物件を保有し続け物件価格を下げるより、今のタイミングで売却にされた方がマイナス分を最小限にすることにつながります。

購入当初に販売元の営業から聞いていた内容と実際の運用状況に差異があり、想定外の出費に苦しんだ結果、弊社で売却を検討されるお客様がとても多いです。弊社はそのような方のサポートができればと考えています。

購入当初に販売元から嘘を言われたとも思っていませんし、想定を大きく超えるような出費は御座いません。むしろそのような問題のある物件をどのように他のお客様に売り込むのですか(怒)？

それはお客様の資産状況やローンの返済状況などによって変わるため一概には言えないです。

(言ってることが良く分からなくなってきた…)

つまり「今までの運用状況でマイナスになるか？プラスになるか？」では無く「将来的に想定される空率率や家賃の下落率などを踏まえて判断するべき」であり、その結果「保有し続けることはよりマイナスになるから売却するべき」という見解なのですね？

その通りです。購入してしまったものは仕方無いので「いかに損失を減らせるか」に焦点を置いて判断するべきです。

分かりました。それでは御社のいうシュミレーション結果を拝見したいので、収支予測表を作成いただいても宜しいでしょうか？

承知しました。

将来の収支予測をもとに判断する

数日後、不動産仲介会社から収支予測表がメールて送付されてきました。

すべて予測によるシュミレーションですが概要としては以下のような内容でした。

• 現在の55,000円の家賃収入は入居者の入れ替わりの際に徐々に下がり続ける
  • 10年後に45,000円〜50,000円程になり下げ止まりとなる
• 変動金利の場合、ローン返済の金利が上昇する可能性がある
• 管理費および修繕積立金は数年ごとに徐々に上昇する
  • 修繕積立金目安
    • 1㎡につき140円〜265円/月(国土交通省ガイドライン参照)
• 固定資産税は毎年50,000円程発生する
• 3年に1回の頻度で入居者の入れ替わりがが発生する
• 内装修繕(リフォーム)や入居者募集に200,000円程掛かる
  • クロス、CF(クッションフロア)の張替え
    • 各50,000円〜
  • 鍵交換
    • 25,000円〜
  • ハウスクリーニング
    • 25,000円
  • 新規入居者募集(賃貸募集費/広告費)
    • 賃料の1ヶ月分〜2ヶ月分
• 1回の入れ替わりにより3ヶ月程の空室期間が発生する
• 20年〜30年が過ぎるタイミングで大規模な設備交換費用が1,000,000円程発生する
  • 給湯器
    • 200,000円〜
  • 浴室(ユニットバス等)
    • 600,000円〜
  • キッチン
    • 300,000円〜
  • 洗面、トイレ等
    • 250,000円〜

そして、その結果「売却をせずに投資額を全て回収するには25年〜30年程の期間が掛かる」という結論が出ました。

出口戦略は常に意識する

数日後、再度、不動産仲介会社から電話が掛かってきました。

収支予測は確認されましたでしょうか？

物件の売却をご検討されますか？

収支予測をまとめて頂き大変有難う御座いました。

頂いた終始予測の内容は妥当な内容だと思います。

ただやはり現時点で売却するとマイナス収支になる可能性もあり、現時点での売却は見送りたいと思います。せっかく情報を頂いたのに申し訳ありません。

そうですか。

やはり決断できなかったのですね？

決断できなかった(怒)？

いえ、「売却しない」と判断しただけです。

決断でいなかった訳ではありません。

そうですか。

それでは今後の運用状況や売却価格によってはプラスに転じるとお考えなのですね？

はい、そう考えています。

この度はいろいろと有難う御座いました。

不動産仲介会社からはいろいろと情報を頂いたのですが、今回は最終的には「売却しない」と判断しました。

ただ、物件を保有している以上、今後もこのような問い合わせは続くはずです。

その時にある程度「この金額だったら検討の余地があるかも？」といえる金額を想定しておくと、その後のやりとりをスムーズに進められますし、そもそも検討する余地も無い金額を提示された場合はすぐにお断りすることもできます。

いろいろなところで「2018年以降は物件価格は下がる傾向にある」と言われていますが、また近い将来、物件価格が上がってくる可能性もあるかと思います。勿論、物件には経年劣化があるため基本的には値下がりする傾向にありますが、もし将来、不動産市場が活性化した時には適切な判断ができるように備えたいと思います。

そもそもマイナンバーとは全国民に対して割り当てられる12桁の個人番号の事です。

マイナンバー導入の目的は行政関連で行われるさまざまな手続きの効率化のためで主に社会保障、税金、災害対策に対して情報を一元管理するような仕組みです。

インターネットでもさまざまな情報が公開されていますが、そもそもマイナンバーの導入以前に、まずは従来の税金(納税)の仕組みについて理解しない事には話が分かりづらいと思います。

どうして会社にばれてしまうのか？

それではそもそも何故、自分が副業(副収入を得ている)事が会社にばれてしまうのか…結論から言うとそれは住民税が原因である事が多いと言われます。

ですが住民税と一言で言ってもイマイチ良く分からないような…似たような言葉に所得税と呼ばれるものもありますし、一体、住民税とは何なのか…

ちなみにこの他にも自ら話してしまったり、SNSを経由して情報が洩れる場合もありますが、そこについては割愛します。

納税については「源泉徴収」、「年末調整」、「確定申告」…などなど謎の用語が沢山出てきて難しいですよね。なので、まずは税金を納める上で最も関連性の高い(と僕が勝手に思っている)確定申告についてお話したいと思います。

そもそも確定申告とは

確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

ちなみにこのタイミングではまだ住民税は納付しません。後ほどご説明しますが住民税を納付するのはもう少しだけ後の事です。

勿論、個人事業主の方や副収入を行っている方は確定申告が必要になりますが、会社員の給料分については、基本的に会社側が変わりに所得税を納めてくれているので気にする必要がありません。全ての会社員がそれぞれ個別に確定申告したら、税務署も大変なことになってしまうからです。

ちなみに、月々のお給料明細を確認すると所得税が自動で差し引かれている(源泉徴収)はずです。

ですが、サラリーマン大家については会社から支払われるお給料とは別に家賃収入があります。

なので、その分については自分で申告する必要がある訳なんですね。

確定申告には青色申告と白色申告とがありますが、記載事項としては家賃による不動産取得の金額で、その内訳としては総収入額から管理費や仲介手数料などの必要経費を差し引いた金額となります。

青色申告と白色申告の違いとしては控除額優遇制度の有無や、求められる記載情報の精度や帳簿書類の保管期間の違いなどがありますが、確定申告の目的としては同じです。

このように所得税に関しては確定申告と併せて税務署に支払う事になります。

ところが住民税については少し違います。確定申告の情報を元に納める住民税の金額を算出する事には変わりないのですが、住民税は各市町村(市役所)に支払うため事になります。

なので流れとしては確定申告を行う事で税務署から市区町村(市役所)に対して自動的に住民税の金額が通知される仕組みです。

そしてここで最も重要となるのは住民税の支払方法です。

確定申告を行う際、住民税の支払方法については「特別徴収」か「普通徴収」を選択する事になるのですが、特別徴収を選択してしまうと本業としての会社員の給料に上乗せした分が会社に通知されてしまいます。

なので会社の経理担当としては「この人、お給料のわりに住民税が高いなぁ？」と違和感を持たれてしまう訳です。これはヤバい…

一方、普通徴収を選択すると副業による上乗せ分については会社には通知されずに自宅に届きますので、住民税によって経理担当が違和感を持つ事は無い訳なんですね。

要するに会社に副業分の収入をばれないようにするためには確定申告の際に普通徴収を選択する事が大前提となります。

ここまでのお話はマイナンバーが導入される以前のお話になりますが、まずは所得税と住民税の仕組みが整理されるとマイナンバーに対する理解もしやすくなると思います。

今後も会社にばれずに不動産経営を行うためのポイントを少しずつ掲載したいと思います。

「何のこっちゃ？」…ですよね。

また、当たり前のようにこのようなことが言われていますが、意外と雰囲気でしか理解できていない人が多いと思います。

• インフレになると物の値段が上がる？
• GDPが上がると景気が上向きになる？
• 消費税を増税しても景気対策としては逆効果である？

やっぱり「何のこっちゃ？」…ですよね。

現在の日本では「社会保障費の問題」や「日本の借金問題」など、暗い話題も多いです。

ですが、このような断片的な情報は意外と見えにくいところで繋がり合っていることもあります。

残念ながら、この記事では「聞いたことがあるような経済用語」や「聞いたことが無いような経済用語」が少し多めに出てきます。ですが、これらの複雑化した経済用語をできる限り簡単に整理してみました。

一通り理解できれば、経済用語の基本的な仕組みや考え方がざっくり理解できるはずです。

初心者の方でも分かるように、丁寧にまとめてみましたので、少し長文になりますが、是非、最後まで読んで頂ければと思います。

経済用語を理解する必要はあるの？

そもそも社会に出てしっかりと自分の仕事をしていれば、なんとなく生きていける今の時代に、専門的な経済用語を理解する必要性はあるのでしょうか？

日本で普通に生活していく上で「インフレ率とは何か？」「実質GDPとは何か？」が理解できておらず、何か困ることがあるかと言えば…正直、ほとんど無いはずです。

だって、周りの友人や上司達も雰囲気でしか分かっていないですからね。

ただ、今がどのような時代で、この先、どのような経済になっていくのか？を予想することができれば、次の正しい行動が見えてきます。しっかりとした判断基準が持てるかもしれません。

そして、その判断のためには最低限の知識が必要になります。

自分の大切なお金を守るためにも、また効率的に増やすためにも、せめてニュースなどで報道されている内容は理解できるようになった方が、絶対に有利なのです。

インフレ率と消費者物価指数の関係

日本はこれ先、インフレになることを目指しています。

インフレ率とは物価の上昇率のことです。

「何のこっちゃ？」…ですよね。

余りにも抽象的な言い方になってしまったので、もう少し具体的に解説してみます。インフレ率のイメージがつかめるはずですので、頑張って読み進めて下さいね。

インフレ率は主に以下の指数をもとに評価されます。

• 消費者物価指数
• GDPデフレーター

実際には「消費者物価指数」をもとにインフレ率が計算されるのが一般的です。なのでこの記事でも消費者物価指数をもとにインフレ率の仕組みを解説します。

消費者物価指数とは

消費者物価指数は「経済の温度計」とも呼ばれています。消費者物価指数の主な特徴は以下の通りです。

商品やサービスの値段だけでは無く、家賃の金額なども考慮されるんですね。なお、具体的な指数品目としては以下の通りとなります。

10大費目	主な項目
食料	穀類、肉類、外食
住居	家賃、設備修繕維持費
光熱、水道	電気代、ガス、水道代
家具、家事用品	白物家電、食器類
被服および履物	和服、洋服、履物
保健医療	医薬品、診療代
交通、通信	自動車購入料、ガソリン代、携帯電話通信料
教育	授業料、補習教育
教養娯楽	教養娯楽用耐久財(テレビやパソコンなど)、宿泊料、受信料
諸雑費	理美容サービス、用品、かばん類

約600品目あるだけあって、とても細かくカテゴリ分けされています。

コアCPIとコアコアCPI

一般的にニュース等で報道される物価情報は総合指数(CPI)で、インフレ率およびデフレ率を評価する基準としては生鮮食料品を除く総合(コアCPI)が採用されています。

「○月の全国消費者物価指数は原油安などの影響で○%下落しているが、エネルギー関係を除けば物価は上昇傾向にある」などと報道されることがありますが、この場合「生鮮食料品を除く総合(コアCPI)は下落しているけど、食生鮮食料品およびエネルギーを除く総合(コアコアCPI)は上昇している」と解釈することができれば理解の幅が広がります。

物価指数の計算方法

物価指数を算出するには、商品やサービスの「数量」と「価格」をもとに求めることができます。

先程の繰り返しになりますが、数量については「消費構造を一定のものに固定」することになります。物価指数を算出方法は以下の通りです。

• (Σ(評価年の購入価格✕基準年の購入数量))÷(Σ(基準年の購入価格✕基準としの購入数量))✕100

この「購入価格」と「購入数量」は上記の約600品目について、基準年に決めた購入数量が適応されます。この基準年に固定した商品やサービスの数量をバスケットと呼びます。

ちなみに[Σ]は「全ての合計」という意味です。「全ての品目」って意味ですね。

価格と物価の違い

「物価が上がった」と聞くと「全体的な商品やサービスの価格も上がる」と考えてしまいそうですが、物価の上昇と価格の上昇に因果関係はありません。

「物価が上がる」とは「消費量を固定した上で同じ商品やサービスの値段が上がる」ことですが、必ずしも全ての商品やサービスが平等に値上げされる訳ではありませんよね？

例えば、食料や家具/家電の価格が上がることにより「インフレ率が上昇した」という事実があったとしても、その裏では居住費は下がり続けているかもしれません。にも関わらず「インフレ率が上昇した」という分かりやすい数値だけをもとに「これからの不動産の価格は上がるはずだ」と考えるのは、どう考えても間違っています。

「インフレ率」はあらゆる商品やサービスを総合的に集計して算出された数値です。

なので「日本全体の物価として○○である」と言う根拠にはなるかもしれませんが「インフレ傾向だから○○の価格も上がるはずだ」と考えるのは少し無理がありそうです。

インフレ率と生活の影響は？

基本的には、日本を、そして日本人が裕福になるためにはインフレに向かう必要があります。インフレ率が生活へ与える影響としては以下のようなポイントがあります。

• インフレ傾向になると物価(モノの値段)が上がるから生活が苦しくなる
• インフレ傾向になると企業の設けが増えるため(単純に考えれば)給与が上がるはず
  • 給与が上がれば物価(モノの値段)が上がっても生活は苦しくならない
  • つまり収入を増やさないとジリジリ貧困(ジリ困)になる
  • 既に収入が確定されている年金受給者などはきつくなる
• インフレ傾向になるとお金の価値が相対的に下がる
  • 貯金しているだけだとジリジリ貧困(ジリ困)
  • 逆に借金のリスクが軽減する
  • 低金利で積極的に借金をすることで高いレバレッジを目指すべき？

実は、インフレ傾向になると貯金をするよりも借金をして事業や投資にお金を投入することの方が断然有利になります。以下の記事で具体的な仕組みについて解説しているので、あわせて読んでいた頂ければと思います。

景気が良いってどういう状態？

インフレ率と同じように景気の良し悪しを評価する指数としてGDPがあります。GrossDomesticProductの略で、国内総生産とも呼ばれます。

GDPとは国内で一年間に生み出された商品やサービスの付加価値のことです。

「何のこっちゃ？」…ですよね。

もう少し丁寧にご説明したいと思います。

名目GDP成長率と実質GDP成長率

日本のGDPは約500兆円程を推移しています。

日本のGDPはアメリカに次いで世界2位でしたが、2010年に中国に抜かれてしまいました。2019年の時点で日本のGDPは、アメリカ、中国に続いて世界3位です。ちなみに、国民1人辺りのGDPは世界第25位前後を推移しています。

バブル崩壊以降はずっとほぼ横ばいとなっており「失われた30年」とも言われています。

そして、GDPは主に以下の2種類に分けられます。

• 名目GDP
  • インフレ率(物価変動)を考慮したGDP
• 実質GDP
  • インフレ率(物価変動)を考慮しないGDP

先程、上記でご説明したインフレ率ってキーワードが出てきましたね。再確認になりますが、インフレ率とは物価の上昇率の考え方でしたね。

ちなみに、経済の成長を評価する際には主に実質GDPをもとに判断されます。

GDPの算出方法

GDPの算出方法についてもう少し具体的に解説します。

もう一度、GDPとは何なのかを確認してみます。

GDPとは国内で一年間に生み出された商品やサービスの付加価値のことです。

「付加価値」って言葉がいまいち分かりにくいです。

付加価値の定義は業者によって変わります。具体的には以下のようなイメージです。ちなみに付加価値には人件費も含まれます。利益から社員の給与を支払ったかたと言って、その分の「付加価値」が差し引かれることはありません。

• 製造業…製造することが付加価値
• 加工業…加工することが付加価値
• 運送業…物流することが付加価値
• 販売業…販売することが付加価値

例えば自動車ディーラーなどは販売業です。仮にTOYOTAのワゴンRを100万円で販売したとしても、その100万円分、全てが自動車ディーラーの付加価値(手柄)では無いはずです。

TOYOTAのワゴンRの販売額が100万円だとしてもそこには以下のような付加価値がある訳です。

• 鉄やゴムなどを製造する付加価値
• ボディやタイヤなどを加工する付加価値
• 製造元、加工元から運送するための付加価値
• 自動車ディーラーが消費者に販売するための付加価値

他にも家電製品や洋服などであればインターネットで購入する人もいるかもしれません。その場合は「通信費用」や「システム開発、運用(サービス料)」なども関わってくるはずです。

ポイントは「2重計上」はされないことです。

仮に自動車ディーラーがTOYOTAのワゴンRを100万円で販売する場合、当然仕入額は100万円以下になります。例えば80万円とかでしょうか。この場合、自動車ディーラーの付加価値は100万円から80万円を差し引いた20万円になります。

販売業者にしても加工業者にしても製造業者にしても、全ての業者が全ての売上額をGDPとして計上してしまうと、2重にも3重にもなってしまいます。なのでそうならないように各業者ごとの「成果」をGDPとして計上する訳です。これが「付加価値」です。

GDPや付加価値についてはこちらの記事がとても参考になりそうです。

井上FP事務所 │ お金の悩みを今日やめる

元役者の経験を持つ異例のファイナンシャルプランナー、井上ヨウスケが代表を務める井上FP事務所の公式サイトです。

www.fpinoue.com

404 Not Found

jp.ub-speeda.com

日本の借金は本当にやばいの？

日本は借金大国と呼ばれています。

2019年の時点で日本の借金は1,100兆円程です。

• 国債の発行残高…900兆円
• 地方債の発行残高…200兆円

余りにも金額が膨大過ぎて、もはや多いのか少ないのかすら良く分からない金額ですね。

ちなみに、先程もご説明した通り、日本のGDPは500兆円程なので、単純計算でもGDPの2倍程の金額です。

日本の借金問題のポイント

それでは本当に日本はやばいのでしょうか。

日本の借金問題については「とても深刻だ！」と言う意見と「それ程問題では無い」と言う意見に分かれています。日本の借金問題のポイントとしては、主に以下のようなことがあげられます。

• 日本の借金は日本国民から借りている借金である
  • 貸している側の日本国民が不安になる心配は無い
•  この先「インフレになるか？」「デフレになるか？」で負担は変わる
  • インフレになると相対的にお金の価値が下がるため理論上は負担が減る
  • 銀行券(お札)の発行権限を行使すれば借金も返せてインフレにも誘導できる
• この先「低金利になるか？」「高金利になるか？」で負担は変わる
  • 高金利にならないように日本銀行が調整する？
• 借金を減らすには「歳入を増やすか？」「歳出をへらすか？」しかない
  • プライマリーバランスを黒字化(歳入＞歳出)できれば解決できる
• 消費税が増えれば歳入は増えるはず(増税賛成側の意見)
  • 消費が冷え込めば逆に歳入は減る(増税反対側の意見)

また日本の借金問題を解決する1つの方法として「消費税を増税すること」もあげられています。消費税の増税についてもさまざまな意見があるため一概に「どちらが正しい」とは言えません。増税をしたら、その分消費が冷え込むため、結果的に不景気になってしまいます。

所得税や住民税の他、社会保険料や厚生年金などの大きな負担を強いられている若者世代の目線に立てば、(既に逃げ切っている)退職後の老後世代から税金を多く徴収する数少ない手段の一つとも言えますが、全国民から(消費額に応じて)平等に徴収する訳なので、収入が低ければ低いほど(相対的な負担割合が大きくなるため)生活が苦しくなります。

他にも「消費税を増税した分、法人税(会社が払う税金)が減税されていて矛盾している！」と言う意見もあります。

プライマリーバランスは改善できる？

ところで、日本の借金がどんどん増えていっているのは何故なんでしょうか？

それはプライマリーバランス(基礎的財政収支)のマイナス(赤字)が継続的に続いてしまっていっているからです。

プライマリーバランスとは国や地方自治体の財政収支のことです。もう少しシンプルに説明すると収入と支出のバランスのことです。例えば、平成30年の収入と支出には以下のようなものが含まれます。

公債金とは国債を発行して借りられたお金のことで、これがいわゆる1年間で増えてしまった国の借金の部分です。平成30年では33兆円程が国の借金として増えてしまった訳ですね。

逆に公債金に頼らなくても収入と支出のバランスを維持することができれば借金は増えません。

また「所得税」「法人税」「消費税」などによる収入額が「社会保障」などを含めた支出額を上回ることができれば「プライマリーバランスが黒字化」であり、今の日本の大きな目標の一つになっています。

つまり「税収を増やすこと」と「社会保障費を削減すること」など、沢山の課題がある訳ですが、それらを上手く解決することができれば、理論上は国の借金も減らしていけるのです。

※データの詳細は財務省が発表している「平成30年度一般会計歳出・歳入の構成」に纏められています。

日本の未来は？

今の日本の現状としては、正直、明るい話題は少ないと思います。不安材料の方が多いイメージですね。

• 保険料や年金などの負担が増えていく
• 少子高齢化によって働き手が減っていく
• 将来が不安な若者が多いから消費活動が活発にならない

このような状況の中で政治や政策で何かを改善するのは難しいです。

誰かのお金を誰かに再分配することで解決することもあるのですが、それをするとお金を奪われた人たちの反感を買ってしまいます。

そう考えると、最終的に日本を救うのはテクノロジーやサービスだと思います。技術者や投資家達のコツコツとした努力で明るい未来を切り開く希望が持てるかもしれません。

• 医療技術の発達により個々の医療費用を削減させる
• IT技術を発展させることで人間がやっていた作業が自動化される
• みんながわくわくしてお金を使いたくなるサービスが増える

…とは言うものの「失われた○○年」と言われ続けてきた日本が、そう簡単に改善できる訳でもありません。

なので僕たちの打てる手としては、このようなことを見極める必要があるはずです。

• これから日本の経済状況はどのようになっていくのか？
• どこからどこにお金が流れていくのか？そしてそれは正しい流れなのか？
• 何を捨てるのか？何を諦めるのか？そして何に投資するのか？
• 海外とは相対的に何が違うのか？
• そもそも日本に住み続ける価値はあるのか？
• どのような働き方、投資活動をすれば幸せになれるのか？

つまり「考える」ことが大切なのです。

考えて、考えて、考え抜くことで、消して明るいとは言えない日本の未来を賢く快適に暮らすことができるはずです。

もし、あなたが20代〜30代であれば「時間」を有効活用し正しい金融商品を選択することで、少ないリスクで資産を拡大させることができます。誰でも必ずお金持ちになれます！

そして、時間を武器に効率的に資産を運用するには「複利の効果を最大限に利用する」必要があります。

是非、この記事を読んで複利の仕組みを理解して頂ければと思います！

時間を使った資産運用とは？

「複利の効果」は効率的に資産を運用するための基本中の基本です。

もし、あなたが「複利」という言葉を始めて聞いたのであれば、これまでの「お金を貯める」ことに対する常識が大きく変わります！

投資信託や確定拠出年金(iDeCo)などで長期の資産運用をする場合「期間(時間)」と「金利(リターン)」により成果が大きく変わります。

金利が高い金融商品にはそれ相応のリスクが付きますが、金利が低い金融商品でも長い時間を掛ければ、少しずつではあるものの必ず成果が出てきます。

単利と複利の違い

金利には「単利」と「複利」の2種類があります。

• 単利による資産運用
  • 元本(購入金額)に対して利息が付く仕組み
• 複利による資産運用
  • 元本(購入金額)と過去の利息の合計に対して利息が付く仕組み

結論から言うと資産運用をするには「複利」の方が断然有利です。むしろ「単利」の金融商品なんて選ぶ必要がありません。

複利の効果を利用して資産運用をすることで、時間が経てば経つほど、その効果は大きくなります。

単利はずっと同じ元本で利回りを計算します。

例えば100万円を5%の利回りで1年後も2年後も元本の100万円に対して5%の利回りが適応されます。

一方、複利は利息を元本にプラスしてその合計に対して利回りを計算します。

先ほどの例では2年目は100万円＋利回り分の5万円を合計した105万円に対して利回り計算が行われるため、より高い運用効果を期待出来ます。

雪だるま式に元本に利息が加えられていくようなイメージです。

	単利(円)	複利(円)	差額(円)
初年度	1,000,000	1,000,000	0
1年後	1,050,000	1,050,000	0
2年後	1,100,000	1,102,500	2,500
3年後	1,150,000	1,157,625	7,625
4年後	1,200,000	1,215,506	15,506
5年後	1,250,000	1,276,282	26,282
10年後	1,500,000	1,628,895	128,895
20年後	2,000,000	2,653,298	653,298
30年後	2,500,000	4,321,942	1,821,942

上の例の場合、最初はほとんど差はありませんが10年経つ頃には双方で10万円以上の差が出てきており、30年後には200万円近くの差が出てしまいます。

単利と複利の資産増加について金利ごとの違いが知りたい方は、インターネットで無料の金利計算サイトなどを活用すればよりイメージしやすくなると思います。

勿論、金利が5%の金融商品を見つけるのは簡単ではありませんが、現在、出回っている金融商品の中でも、決して非現実的な金利ではありません。

複利計算　単利と複利の比較

単利と複利での長期運用結果を視覚的に確認するツール。簡単に複利効果を確認することができる。

www.shoshinsha.com

住宅ローンの貸出金利もバカにならない

同じような金利に住宅ローン金利があります。

複利効果を活用すれば、時間が経てば経つほど資産が増えていきますが、一方、住宅ローン金利では、時間が経てば経つほど、支払総額はどんどん増えていきます。

貸出元の金融機関や借り入れる側の属性によって違いますが、ここ最近(2014年〜2019年頃)だと、住居用の住宅ローンだと1%前後、投資用マンションローンの場合はもう少し高く、2%前後〜4%程になるのが一般的です。

1%と聞くと、それ程大きな負担では無いような気もしますが、全然そんなことはありません。

投資先の金利と同様に、自分が融資を受けている条件も正しく理解し、可能であれば定期的な見直しを検討しましょう。

もし機会があれば今の自分の資産運用がどうなっているのか、また可能であれば一度見直しを検討するのも長期的に考えると有効だと思います。

分配金は無駄なだけ

「複利の効果」とあわせて理解しておきたい仕組みに「分配金」があります。

投資信託には通常年に1回の「決算日」が設けられていて「毎月分配型ファンド」などでは、利益の一部を分配金として保有者に支払います。

ですが、資産運用をする上で「分配金」は弊害以外の何者でもありません。分配金は全くもって無駄なだけです。

長期投資の最大のメリットである再投資の効果では運用で得た利益を元本にプラスし、「雪だるま式」に資産を増やしていく考えです。にもかかわらずそのプラスの部分を分配金として手に入れているようでは資産は中々増えません。

さらに細かい話をすれば、分配金を受け取るたびに税金が発生してしまいます。分配金を支払うためにはその投資信託から原資分を売却する必要もあり、そのコストも掛る事になります。

このような商品が人気である背景には、毎年の運用利益分を手に入れる事で、投資でしっかりと収益を得ている実感を感じられるからかもしれません。ですが、長期投資をする上で本当に毎年(または毎月)、数千円～数万円程のお小遣いは不要です。

その小額のお小遣いを手にする事で長期での運用利益を大きく減らしてしまうのです。

「目先の利益」と言うと言葉は悪いかもしれませんが、長期で投資を考える場合は、この分配金の制度が本当かしっかり考える必要があると思います。

資産が2倍になる「72の法則」

投資でお金を増やしたい場合、まずは自分の目指したい利益(利回り)の目標をどの辺りに設定するのかが大切になります。

例えば、20%以上の高い利益を得たいのであれば、また違った方法を検討する必要があるはずです。仮に20%の利益を得たい場合は、株式投資やFXなどを検討する必要がありますが、当然、暴落するリスクの大きくなります。

一方、1%～2%程の利益を狙いたいのであれば、投資信託や債券への投資でも十分実現可能です。

人それぞれ目標とする結果が違う以上、人によって最適な投資手段は異なるのです。

まずは自分の資産をどの程度増やしたいかを決めて、そのゴールをターゲットにして、どのような方法が最適かを考えれば良いと思います。

そして、その目標値を設定したい時に便利なのが「72の法則」です。

「72の法則」とは元金が2倍になるまでに複利運用を利用した場合、何年掛かるかの概算期間を算出する計算方法です。

あくまで概算ですが、この計算方法が頭の中にあれば、漠然としたイメージ位はすぐに持てると思います。計算方法はこのようになります。

• 72÷想定利回り(%)＝年数(年)

例えば6%の利回りが期待できる場合、複利運用であれば元金が2倍になるまで6年程掛かります。

• 72÷6%＝12年

簡単に覚えられますよね。

知っておくと何かと便利かもしれませんね。

時間を有効に使い機会損失を防ごう

早いタイミングで少しでもリターンが見込める金融商品を購入すれば、複利の効果を利用して資産を増やすことができます。

また、ドル・コスト平均法を活用することで、リスクを最小限にした積立投資が実現できます。

逆の言い方をすると、投資できる資金があって、適切な投資先が分かっているにも関わらず、ずっと現金を銀行預金に預けていることは、その分、機会損失につながっている訳です。

これから日本はインフレに向かおうとしています。そしてインフレ時代の正しい資産運用は、金利の全く付かない銀行預金を少しでもリターンの見込める株式や投資信託のような金融商品に変えて運用することが大原則になります。

ブロトピ：Twitterで拡散し合う部

区分マンションを購入する場合なら購入対象となる部屋の情報を中心に検討を進めることになりますが、一棟物件の場合、小規模な物件でも3戸〜4戸以上の規模になることが多いです。

そして、一棟物件を購入する場合、レントロールの情報を正確に理解する必要があります。

今回はレントロールの重要性や購入する前にチェックするべきポイントについて解説します。これから一棟物件を購入したい人は、是非、参考にして頂けたらと思います。

レントロールの重要性

レントロールとは賃貸借契約の状況を物件(各戸ごと)にまとめた一覧表です。

レントロールの記載情報

レントロールには特に定められた正式なフォーマットはありませんが、一般的に以下のような項目が記載されています。

• 部屋番号、間取り、広さ(面積)
• 入居者の情報(契約人名など)
• 契約賃料、管理費(共益費)、預かった敷金
• 現在の空室状況(空室の場合は募集予定の賃料)
• 入居開始日

物件を売買する際、レントロールは契約上、必ず必要となる書類ではありませんが、物件情報を詳細に把握するためにも必須の書類ですし、利回り計算や将来的な戦略を検討する上でもレントロールが無ければ話になりません。

準備されていなければ必ず取り寄せるべきですし、もし売却元の家主や不動産仲介会社が保有していない場合は、作成を依頼してでも入手したい情報です。

利回りの信憑性を判断するためにも、個人的には「月間賃料」だけでは無く、少なくとも「年間賃料」までの情報は欲しいところです。

レントロールのチェックポイント

一棟マンションやアパートを購入する場合、必ずレントロールの内容を精査します。そして、もしレントロールの記載内容に漏れがある場合は、個別に問い合わせて、不明点があれば全て解消した上で情報を整理します。

その上で、以下の観点を持って内容を精査すると効率的だと思います。

• 記載内容に不審な点や矛盾した点が無いか？
  • 販売元が故意に情報操作していないか？
•  自信が購入する物件としてふさわしい物件であるか？
  • 致命的な問題点が潜んでいないか？

レントロールには本当に幅広い情報が記載されていますが、正しい記載内容を把握することでキャッシュフローを生まない不適切な物件を割高な価格で購入してしまうリスクを軽減できます。

レントロールの信憑性を疑う

レントロールに限らず、何かの情報を参考に検討を進める場合、そもそも記載内容が正しいことが大前提です。

つまり記載内容の信憑性を疑うべきです。

最新の日付になっているか？

入手したレントロールが最新の情報に更新されているかを確認します。

もし賃料や管理費が古い情報のままだと、そもそもそれは「古い情報」では無く「嘘の情報」です。

3年前の家賃が5万円だったとしても、今の家賃が4万円であれば、この数字をもとに戦略を立てても無意味ですよね。

戸数の多い物件の場合、入居者の出入りが数ヶ月ごとに発生することも予想されますし、特に長期間売れ残った物件については、最新版に更新されていない可能性があります。必ず更新日を確認しなければいけません。

入居偽装の心配が無いか？

投資用物件の売買価格や金融機関からの融資上限額は利回りや入居率(空室率)により大きく変わります。入居率が高ければその分販売価格は高くなりますし、空室率が高ければその分販売価格は安くなります。つまり、稼働率がそのまま販売価格に直結する訳です。

そのため、入居率を高く見せかけて、少しでも販売価格を高く維持しようと考える家主も当然出てきます。入居偽装と聞くとかなり大袈裟に聞こえますが、以下のようなパターンが考えられます。

• 入居者が実在しないのにあたかも実在しているように偽装する
  • 部屋のカーテンを付けて入居者がいるように偽装する
  • 電気メーターを稼働させたり郵便物があるように見せかける
• 身内や友人を一時的に入居させ売却締結後に退去させる

一般的に、部屋にカーテンが掛かっていなければ、その部屋は空室だと判断できる訳ですが、入居偽装工作として部屋にカーテンを付けるパターンは割と有名です。また電気メーターを稼働させたり嘘の郵便物を用意することで、入居者が実在するという信ぴょう性を高められます。

ただ、さすがに各部屋のベランダまで偽装工作するのはかなりの手間が掛かるため、常識的に考えても洗濯物が干してあれば「入居者は実在する」と判断しても良いと思います。

また、家族や親族、その他の友人や知り合いを一時的にダミーとして本当に入居させ、売買契約が成立した後にダミーの入居者を退去させれば、売却主側の損失(？)も最小限に抑えることができます。

複数の空室がある物件の場合、売却契約が締結した直後に、一斉に入居者が退去すればさすがに怪しまれるため、すぐに全員を退去させるのでは無く、一定間隔の期間を保ち、段階的に退去するようなケースもあります。

以下のポイントに注意することで、不審な点に気付けると思います。

• 契約締結日を確認する
  • 日付が直近の場合は入居偽装が疑われる
    • 売却を想定して慌てて入居者付けした恐れがある
  • 空室が埋まる前の空室期間も参考になる
    • 空室続きの部屋に対して急に入居者付けできるのは怪しい
• 契約内容を確認する
  • 仲介管理会社では無く家主と直接契約の場合、理由を追求する
  • 契約者が家主と同姓の場合、家族や親族の可能性が高い

入居偽装を完全に見抜くのはほぼ不可能ですし、例え後から入居偽装だと考えられる場合も、それを証明することはかなり困難です。ただ、最低限のポイントを重点的にチェックすることで、不審な点を追求(質問)することができるはずです。

ただ、空室自体は悪い訳ではありません。むしろ空室があることにより販売価格に交渉の余地が生まれます。

まずは、正しい情報を入手し、その上で「何故、空室なのか？」「物件のポテンシャルとして妥当な空室率なのか？」を見極める必要があります。

現在の家賃が怠けていたことにより空室が高いだけであれば、十分に改善の余地のある「お宝物件」になるかもしれません。

既存入居者の家賃設定は正しいか？

入居率(空室率)と同様に、既存の入居者の契約内容(家賃設定)も販売価格や融資上限額に大きな影響を与えます。

既存入居者の家賃設定の妥当性を疑うポイントとして以下の2パターンが考えられます。

• 家主(現在の物件所有者)が誤った情報を記載している
  • 故意に賃料を水増ししている(嘘をついている)
•  正しい家賃設定ではあるが妥当性は低い
  • 現在の入居者が長期間入居している
  • 敷金や礼金などを免除することで家賃設定を高めに設定している

まずは販売元の家主が仲介管理会社が誤った情報を記載している場合があります。追求すれば誤字を認めるかもしれませんが、悪質な場合は一定期間は水増しした家賃の差分を販売元が補填(負担)するケースもあるそうです。ちょっと信じられませんね…(笑)

また、正しい家賃設定でも、現在の入居者が長期間前から(例えば10年以上)入居し続けていることもあります。例え当時はその家賃相場が妥当だったとしても、現在の条件(築年数や周辺地域自体の相場感)とはマッチしていないこともあるので、その場合は次の入居希望者に対して同じ水準の家賃を請求(設定)することは難しく、結果的に想定外のマイナスに繋がります。

新規入居希望者の募集金額は適正か？

対象物件の中に空室がある場合、次の入居希望者に対する募集金額を明記することになりますが、その募集金額が現実離れした金額になっている場合もあります。

次の入居者に対する募集金額も既存の入居者の支払っている家賃設定同様、販売価格や融資上限額に大きな影響を与えます。

こちらは「想定値」なので「嘘」とは言えませんが、周辺物件の同じ水準の物件と比べ、明らかに高額な募集金額の場合、やはり悪質だと言えます。

仮に想定利回りが高かったとしても「そもそもその家賃設定は適正なのか？」を判断しなければ、結局は絵に描いた餅になってしまいます。

周辺の家賃相場についてはHOME’SやSUUMOを確認することで周辺の家賃相場は分かります。ですが、HOME’SやSUUMOに出てくる家賃相場は「売れ残った物件の中での相場」です。

つまり「負け犬物件の相場」です。

価格以外の魅力があり、競合物件と差別化できるのであれば張り合う必要はありませんが、価格だけで勝負するとなれば「売れ残った物件の中での相場」よりもさらに安い相場で勝負する必要があります。

不動産業界は嘘つきだらけ？

レントロールの入居率や家賃設定の大小によって、その物件の販売価格には大きく影響を与えます。

売却する側としたら少しでも高い価格で売りたいため、自然と所有物件を良く見せれるような工夫をします。

勿論、悪質な偽装工作ばかりではありませんが、相手から提示された情報に対して、何の疑いもなく鵜呑みにしてしまうのは危険です。賃貸経営の基本は「性善説」では無く「性悪説」です。常に相手を疑う姿勢が大切です。

なお、レントロールのチェックするべきポイントや物件概要書などの資料の見方については「初心者から経験者まですべての段階で差がつく!不動産投資 最強の教科書」にとても詳しく書かれていました。

この本には物件の選び方以外にも経営(運用)から売却までの全てのフェーズで役立つ情報がまとめられています。著者も楽待コラムニストとしても活躍されている「鑑定士×投資家」さんであり、とても読みやすい内容にまとめられています。

初心者から経験者まですべての段階で差がつく！不動産投資　最強の教科書 投資家100人に聞いた！不動産投資をはじめる前に知りたかった100の疑問と答え [ 鈴木 宏史 ]

created by Rinker

¥1,650 (2026/04/16 20:06:02時点 楽天市場調べ-詳細)

• Amazon
• 楽天市場

対金融機関への偽装工作

レントロールなどのエビデンスの偽装は、売り主や販売会社が買い主(購入希望者)に対して実施するだけではありません。

金融機関に対して行われる偽装工作もあります。

もし売り主側の「売却希望額」と買い主側の「購入希望額」が一致していても、金融機関からの物件評価額がそれらの金額を大幅に下回っていれば、売買契約が成立できません。

つまり、売り主と買い主と不動産仲介会社の3者の利害が一致しているにも関わらず、目的を達成できない訳です。

そこで、3者は結託してさまざまな偽装工作を企みます。有名なものには「エビデンス改ざん」「カーテンスキーム」「多法人スキーム」などがありますが、他にもさまざまな手法があります。

具体的な偽装工作の手口は書籍「現役融資担当者がかたる 最強の不動産投資法」に具体的に解説されています。勿論、本書ではこれらの偽装スキームを推奨するような内容では無く「役に立たない手法」として紹介されていますが、融資を受けるための努力(？)があの手この手で紹介されています。他にも不動産業界の裏側が分かりやすくまとめられているため、興味のある方には是非おすすめの書籍です。

レントロールの情報からリスクを見極める

レントロールに記載しれている情報が100%正しかったとしても、そこには見落としてはいけないポイントがたくさん隠れています。

以下のポイントを中心の情報の背景を読み取る必要があります。

家賃設定と入居時期に関係性がある？

賃貸の区分マンションでも販売されている分譲マンションでも同じですが、同じ建物無いの部屋でも築年数(契約時期)や間取り(広さ)により価格にばらつきが出てきます。なので、家賃にばらつきがあること自体は大きな問題ではありません。

ただ、家賃設定にばらつきがある場合、以下のような仮説を立てることができます。

• 入居期間が短い程、家賃設定が安い
  • 築年数の経過に伴いどんどん家賃設定が下がっていっている
  • そろそろ室内のリフォームが必要かもしれない
  • 家賃が下がりきっているため今後の下落幅は小さい可能性もある
• 繁忙期(2月〜3月)以外の家賃設定が安い
  • 繁忙期以外は家賃を下げなければ入居者付けができない心配がある
  • 家主が価格交渉に応じやすい性格かもしれない
  • 入居開始時期が繁忙期に集中している場合、その他の時期では入居者獲得が困難な心配がある
• 1年を通りて入居開始時期が分散されている
  • 繁忙期に関わらずどの時期でも入居者を獲得できる安定した経営が見込める

現状の家賃設定はあくまでも「過去の実績」なので、未来永劫続くわけではありません。ですが、将来の家賃収入をシュミレーションする上で「過去の実績」は重要です。どのような時間軸で現在の家賃になったのかはできる限り把握しておくべきです。

また、ライフスタイル(進学、入社、転勤)の変化が大きい4月には新しい住まいに引っ越しする人が多いため、2月〜3月は不動産業界としても繁忙期になります。繁忙期の時期は家賃を安く設定しなくても十分に入居者を獲得できる物件でも、繁忙期が過ぎた途端、入居者を募集できないような物件もあります。

勿論、長期間の空室になる恐れがある場合、家賃設定を多少低く設定し空室期間を短くするのは、むしろ正しい判断ですが、繁忙期以外の家賃設定が極端に低い場合は少し厳しいかもしれません。

家主側の支出情報は明確か？

レントロールに明記されている情報として「情報が本当に正しいか？」も大切ですが、それと同じように「情報が抜け漏れなく掲載されているか？」も重要です。

かなり乱暴な考え方ですが「レントロールから漏れている情報」は「レントロールから故意に隠蔽された情報」と考えても良いくらいです。

レントロールには賃料や管理費のように「家主側に収入として得られる金額」が記載されています。ですが、1棟物件を保有する場合、家主側にも負担は発生します。例えば以下のような項目が考えられます。

• 水道、ガス、電気等の光熱費
• インターネットの通信料金
• 町内会費
• 敷金、保証料など
  • 「敷金持ち回り」に注意
• フリーレント
  • 賃料の免除期間や減額等の取り決めなどが無いか確認

水道、ガス、電気等の光熱費が家主負担となっている賃貸物件は昔から存在しますし、最近ではインターネットの通信料金を家主側で一括して契約していることもあります。一部屋辺りの料金でも数千円〜一万円程の負担になりますし、戸数分の負担となると確実に経営を圧迫します。

また地域によっては町内会費が必要な場合もあるので、光熱費や通信費同様、事前に確認しておかないといけません。

意外と見落とされがちなのが敷金や保証料などです。

敷金とは家賃の未払い(滞納)や退去時の修繕費用などが発生することを想定して、予め入居者が家主に対して支払う一時金のことです。

何も無ければ退去時に入居者に対して返還されるお金なのですが、同じ入居者のまま物件の所有者だけが入れ替わるオーバーチェンジの場合、一般的に地域によって敷金の取り扱い方が変わります。

• 関西エリア以外の地域
  • 物件所有者が買い主に対して入居者から預かった敷金を支払う
  • 新しい家主(買い主)は前の家主(売り主)から支払われた敷金を退去時に返還する
• 関西エリア(関西方式、または大阪方式)
  • 物件所有者が買主に対して入居者から預かった敷金を支払わない
  • 新しい家主(買い主)は自己負担で敷金を退去時に返還する

一般的に関西エリアでは「敷金持ち回り」というルールがあります。

言葉が少し分かりにくいですが、敷金持ち回りとは敷金として預かった債務の返還義務が新しい家主に継承されますが、実際の預り金が引き継がれる訳ではありません。

つまり、新しい家主が自己負担で敷金相当額を返還しなければいけません。

逆に、駐車場や自動販売機などの収益があれば、むしろ利回りに加算できる可能性もあります。売り主側に有利な情報(売却価格が高くなる要因)が抜けているとは考えづらいですが、併せて確認したい項目です。

近い将来に退去予定は無いか？

悪質な販売元の場合、退去日予定日が明確にあるにも関わらず記載されていない場合もあります。

退去希望の場合、基本的には退去日の前の月までに家主(仲介管理会社)へ伝える必要があるため、現時点で退去予定が無いのかは確認することで、少なくとも翌月末までは退去しないと考えられます。

入居者属性から分かる物件のリスク

入居者の属性からもさまざまなことが分かります。

• 一部の組織に依存していないか？
  • 個人では無く法人の場合、会社が撤退した場合、一斉退去が懸念される
  • 特定の大学の学生が大多数を占める場合、廃校になった場合、需要が無くなる
• 若手会社員の一人暮らしの場合、平均入居期間は短くなっても大丈夫か？
  • 転勤、転職、結婚など、今後のイベントにより引っ越しする可能性は高い
• 生活保護受給者などの場合、家賃滞納や夜逃げのリスクヘッジはできているか？
• 高齢者の場合、日常生活での問題や孤独死などのリスクヘッジはできているか？
• 家主(現在の物件所有者)と同じ名字だった場合、入居偽装の心配は無いか？

個人向けの一棟マンションやアパートでは余り考えづらいですが、場合によっては一つの法人が一棟まるごと借りている場合があります。

とても嬉しい限りですが、退去時に一気に家賃収入がゼロになってしまうため個人的にはまず避けたいです。

一般的に、入居者が一つの会社や大学に依存することはリスクだと言われます。もしその会社や大学が撤退したとしても、すぐに一定規模の団体が拠点を構える場合は問題ありませんが、地方や田舎の場合と、その会社や大学が撤退した後は、満足に入居者を確保できなくなるリスクもあります。

また、個人としても属性により予想される行動パターンや対策は変わります。

入居者の属性は一長一短であり「○○な入居者とは契約を結ぶべきでは無い」ということはありませんが、それぞれの性質を理解して、適切な対策が必要になります。

物件調査に必要な項目

レントロールは物件を購入する際にもっとも大切な書類に一つですが、その情報だけで購入するかどうかを判断できる訳ではありません。

関連書類の確認

例えば関連する書類だけでも以下のようなものがあります。細部まで確認するのは大変ですが、購入金額も大きくなるため最低限の内容は確認しておかなければ後で後悔することになります。

• 物件概要書
  • 物件名、住所、価格、利回り
  • 築年数、構造、土地面積、建物面積、設備など
• 建築確認済証
  • 建物が建築基準法による規定を満たしていることの証明
• 重要事項説明書
  • 契約内容の詳細情報
  • 損害賠償額や違約金などに関する取り決め
•  トラックレコード
  • 過去の空室状況や賃料の実績

現地での建物調査

また、不動産経営の場合、書類だけでは分からない情報も沢山あります。可能な限り、現地での物件調査をするべきです。

• 外観の状態チェック
  • 建物の傾きの有無、クラック(亀裂やひび割れ)の有無など
• 室内の状態チェック(可能であれば)
  • 室内の汚れ、傷、凹み、クロスの状態など
• 共用部分等の設備のチェック
  • ガス給湯器、エアコン室外機など
• 現地までの道のりの確認
  • 最寄り駅までの距離、治安の確認など

ただし、多くの賃貸経営者は必ずしも建築関係の仕事に精通している訳では無いため、建物の状態については調査するにも限界があります。個人で判断できない場合は、必要に応じて住宅診断(ホームインスペクション)を検討することも有効な手段になります。

集めた情報量が明暗を分ける

賃貸経営、不動産投資と聞くと、とても華やかなイメージを持たれるかもしれませんが、購入前の調査段階ではとても地道で泥臭い作業を重ねることになります。基本的には一般的に公開されている情報(一般公開情報)をもとに判断するため、独自の情報網などが不可欠な訳ではありません。

勿論、情報の入手を進める過程で少しずつコアな情報にアクセスしていくことになる訳ですが、何か「特別な能力」が無いと分析できないことは無いですし「限られた特権階級の人間(？)にだけ流れる秘密の情報」をもとにおいしい物件を購入する訳でもありません。

勿論、建物についての知識、地域についての知識、税金についての知識など、幅広い前提知識は必要ですが、コツコツと集めた情報量が将来的に大きな明暗を分けることになります。