対象物件は中古ワンルームマンションで支払い金額は108,600円でした。

不動産投資には税金の支払いがつきもの

不動産投資をすると「取得時」「保有時」「売却時」と、何かあるごとに課税の義務が発生します。

• 取得時…不動産取得税、印紙税、登録免許税
• 保有時…固定資産税・都市計画税
• 売却時…所得税、住民税

これだけ沢山の税金を払わされる訳なので、やっぱり税金についてはしっかり理解しないといけないとつくづく実感します。また、この他にも火災保険や司法書士への報酬など一つ一つは大きな金額ではありませんが、さまざまな費用を負担することになります。

不動産取得税とは

不動産取得税は土地や家屋などを取得した人に対して取得時に1回だけ不動産の所在地である都道府県が課税する税金です。

不動産の所有権を取得するには主に以下のような取り引きがあります。

• 売買
• 贈与
• 新築・増築・改築
• 交換

登記情報より不動産の移転があった事を把握される訳ですが、取得方法については売買や新築だけでなく贈与についても課税対象となります。

仮に贈与に伴う贈与税が控除などにより支払う必要が無くなったとしても不動産取得税についての納税する義務が発生します。ただし例外として相続による物件取得の場合は不動産取得税は非課税となります。

なお不動産取得税は取得時に1回だけ発生する税金ですが、固定資産税および都市計画税は物件を保有し続けると毎年納める必要のある税金です。

固定資産税と都市計画税については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

不動産取得税の計算方法

不動産取得税の課税標準額は、原則として固定資産税課税台帳に登録されている価格です。

固定資産税評価額についてはおよそ以下のようになる傾向があります。

• 建物…実際の時価相場の5～6割程
• 土地…実際の時価相場の7割

不動産取得税の計算方法は以下の通りです。

• 不動産取得税＝課税標準額(不動産価格)×適応税率

今回の僕の投資用ワンルームマンションの課税標準額は以下の通りでした。

• 土地の課税標準額…471,000円
• 住宅の課税標準額…3,150,000円

また不動産取得税の適応税率は以下の通りです。

上記のそれぞれの税率を適応した結果、不動産取得税の合計は以下の計算により108,600円となります。

• 土地…471,1000円×3％＝14,100円
• 住宅…3,150,000円×3％＝94,500円
• 合計…14,100円＋94,500円＝108,600円

家屋については、固定資産評価額に登録されている価格が課税標準額となりますが、土地については平成33年3月31日までに取得した場合は、固定資産評価額に登録されている価格の1/2が課税標準額となります。

固定資産評価額については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

FP試験を受ける上で必要となる不動産の基礎知識

不動産の分野では不動産登記の仕組みつかみ不動産の価格を整理する必要があります。また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。不動産の見方不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の...

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2020.12.22

不動産取得税の軽減措置

一定の条件を満たす不動産については不動産所得税の軽減措置が適応され課税金額を抑えることができます。軽減措置については新築物件と中古物件で条件が違い、新築物件の方が適応条件が比較的緩くなっています。

新築物件の軽減措置

新築物件の軽減措置の適応条件は以下のとおりです。

• 共用部分の按分面積を含め床面積が50㎡以上240㎡以下
• アパートの場合は一戸につき40㎡以上240㎡以下
• 一般住宅は一戸につき1,200万円まで控除
• 認定長期優良住宅は一戸につき1300万円まで控除
• 投資用物件についても適応対象
• 事業用物件の場合は住居用部分のみが適応対象
• 別荘は対象外

新築物件の場合は、投資用物件でも条件を満たせば軽減措置を受けることができますが、中古物件の場合は投資用物件に対する軽減措置は無く、政策的にも余り優遇されない事がほとんどです。

中古物件の軽減措置

一方、中古物件の軽減措置の適応条件は以下のとおりです。

• 共用部分の按分面積を含め床面積が50㎡以上240㎡以下
• 平成57年1月1日以降に建築された住宅
• 建築時期によって340万円〜1,200万円まで控除
• 住居用の物件に限られ投資用物件や別荘などは対象外

中古物件の場合は建築された時期によって控除額が変動します。建築時期が新しい程、控除額が高くなる仕組みです。

不動産投資の初期費用は意外と多い

投資用ワンルームマンションについては床面積も25㎡程と狭く特例適用住宅に該当しない事が多く、関西の新築〜築浅物件の場合は数万円〜十万円程の不動産取得税になりそうです。

不動産投資を始める場合は、他にもさまざまな諸経費が必要になりますが、中でも不動産取得税については、不動産を購入した後、およそ半年後と時間差で必要となる税金なので、ちゃんと準備しておかないと結構な負担感になりそうです。

その他に必要となる初期費用については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

ですが「補償内容」とは言い換えれば「権利」でもあります。

何か問題が怒った時に「権利を主張できるか？」「権利があることに気づかず主張できないか？」によって大きな差が出てきます。

融資を受ける場合は火災保険への加入が必要

先日、火災保険の契約内容が加入先の東京海上日動より送られてきました。せっかくの機会なので、改めて内容を確認してみました。

火災保険への加入が必要な理由は？

一般的に投資物件を購入する際、金融機関によるローンを利用する場合は、火災保険の加入が前提となります。

金融機関の立場としては、建物が全焼などの被害に遭った場合でも融資資金が改修不要にならないように基本的には火災保険への加入は必須となります。

そのため、金融機関から融資を受けて住宅ローンを借りる場合は、火災保険に対して「質権設定」がされるのが一般的です。

火災保険の質権設定とは？

火災保険契約には質権設定がされています。

火災などにより建物に対して全焼などの被害を受けた場合、火災保険に加入している場合は支払限度額に応じて保険料が支払われます。

ただし、金融機関からの住宅ローンの債務が残っている場合、まずは融資元の金融機関が保険金を受取ることになります。

当然と言えば当然ですね。

最近の金融機関は事務手続きの軽減などを理由に「火災保険への加入のみ」を確認し、質権設定をおこなわないケースもありますが、質権設定を結ぶことによって金融機関側は住宅ローンをより確実に回収できる仕組みになっています。

保証内容は自分で決めることもできる？

僕も投資用物件の購入に伴い金融機関から融資を受けています。

なので火災保険にも当然加入しています。

購入価格1,200万円の物件に対して、僕が加入している火災保険の内容は以下の通りとなります。

• 保証期間…ローンの借入期間と同じ20年
• 支払保険料…約6万円(一括払いの長期火災保険)
• 支払限度額…420万円

融資状況に応じて保険に加入すると言う意味では団体信用生命保険も物件に対する火災保険なども考え方は同じです。

ただし融資を受けた金融機関を経由して火災保険に入る必要はありませんし、必ずしも融資期間と同じ期間で保険に加入する必要もありません。また、補償額の420万円は物件の評価額などをもとに保険会社が設定した金額で、融資元の金融機関が決めたものではありませんでした。

もし支払保険料を減らしたい場合は補償額の削減や補償期間の短縮なども交渉次第では可能かもしれません。なお、保険料の支払い方法については以下の2パターンがあります。

• 一括払いの長期火災保険
• 毎月更新の年間契約

長期契約の方が保険料を安く抑えられるので、特にこだわりが無い場合は長期契約で良いと思います。

保険金額の評価方法について

保険金額の評価方法には再調達価額（新価）と時価額があります。

再調達価格の評価方法

再調達価格とは建物に対して被害があった場合、経過した期間に関わらず同等の水準の建物を再築(立て直し)、または再購入するために必要となる金額のことです。

時価額の評価方法

一方、時価額とは再調達価格から経過年数をものに使用による消耗分(経年劣化)を差し引いた金額のことです。

そのため再調達価格と時価額を比べると時価額の評価金額の方が低くなります。

また、今後もしインフレによる価格の上昇などがあれば建て直しに必要となる金額は一層高額になるため、立て直しをする時、十分な資金を確保できない場合があるため、基本的には評価方法は再調達価格として火災保険に加入することが推奨されています。

なおインフレによって価格が上昇してしまう仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。

入居者が加入する火災保険は？

ここまでは物件の所有者が加入する火災保険を中心にご説明してきましたが、次に入居者が加入する火災保険の内容をまとめてみます。

保険会社によって契約内容な多少異なりますが、主に以下の3点が挙げられます。

• 家財に対する火災保険
• 借家人賠償責任補償
• 個人賠償責任補償

賃貸経営の場合、「入居者が火災保険に加入するのならば物件所有者は火災保険に加入する必要が無いのでは？」と思う人もいるかもしれませんが、実は両者が加入する火災保険にはそれぞれ違いがあります。基本的な考え方は以下のようになります。

• 所有者が加入する火災保険…建物に対する補償
• 入居者が加入する火災保険…家財に対する補償

ここではそれぞれの特徴について簡単に説明します。

家財に対する火災保険

家財に対する保険の対象範囲は入居者の自己所有物です。

注意点といては以下のようなものは「明記物件」として契約内容に個別に申告し保険証券に明記なければ、補償範囲に含まれません。

• 貴金属、宝石、美術品など1個(または1組)の価額が30万円を超えるもの
• 稿本(原稿)、設計書、図案、証書、帳簿等の書類など

仮にこれらの明記物件を申告せずに火災などの被害にあってしまった場合、十分な補償を受けられないため、多少面倒くさくても必ず申告する必要があります。

借家人賠償責任補償

借家人賠償責任補償は入居者が家主に対しる被害範囲を補償するもので、主に以下の考え方が前提となります。

• 失火責任法
• 原状回復義務

通常、自分の過失によって他人のモノを壊してしまったり場合は、その損害を賠償する必要があります。(民法第709条)

ですが、火災に関しては「失火責任法」という特別な法律があり「民法第709条」よりも「失火責任法」の方が優先されます。

失火責任法とは

例えば隣の部屋に住んでいた入居者の過失により自分が借りていた部屋に被害が発生したとします。その場合、隣の部屋の入居者に以下のような「重大な過失」があったかどうかによって、責任範囲が変わります。

• 天ぷら油の使用中に長時間キッチンを離れたことによる火災
• たばこの不始末や寝たばこによる火災

「重大な過失」があった場合は、出火原因となった入居者の責任になりますが、重大な過失が無ければ出火原因となった入居者に対して賠償責任は無く損害賠償請求を行うこともできないのです。

過失により火災を起こしてしまったとは言え、隣接する全ての被害範囲に対して補償を求める事は余りにも責任が重過ぎるとの考えられるからです。

原状回復義務とは

また、入居者は退去時、部屋を元の状態に戻して退去するという原状回復義務があります。

つまり自分が火災を起こしてしまった場合は勿論ですが、隣人や周りからの被害に巻き込まれてしまった場合も原状回復義務は守らなければいけない訳です。

「自分には責任が無い」では通用しないんですね。

なお、原状回復に対する考え方についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

個人賠償責任補償

個人賠償責任補償は特約(追加オプション)として火災保険に含められることも多く、以下のようなに日常生活の中で想定されるリスクを補償するために備えられています。

• 浸水などで隣人や下の階に対して迷惑を掛けてしまった場合
• ベランダからの物を落下させてしまい通行人に怪我をさせた場合
• 「重大な過失」により火災を発生させ近隣の住宅に被害を与えた場合

借家人賠償責任補償と個人賠償責任補償の違い

仮に自身(入居者)の過失により火災を発生させたり、浸水などにより近隣の住宅に被害を与えてしまった場合、一般的には以下のような考え方になります。

• 自身の重大な過失は無いが火災を発生させて場合
  • 「被害を受けた近隣住宅側の借家人賠償責任補償」により近隣住宅の被害を補償する
  • 「自身の借家人賠償責任補償」により建物(家主)の被害を補償する

• 自身の重大な過失により火災を発生させて場合
  • 「自身の個人賠償責任補償」により近隣住宅の被害を補償する
  • 「自身の借家人賠償責任補償」により建物(家主)の被害を補償する
• 浸水などで隣人や下の階に対して水漏れ被害を発生させた場合
  • 「自身の個人賠償責任補償」により近隣住宅の被害を補償する
  • 「自身の借家人賠償責任補償」により建物(家主)の被害を補償する

少しややこしいですが、入居者側としては借家人賠償責任補償と個人賠償責任補償の両方に加入していれば補償範囲として全て網羅できますし、家主側(管理会社側)としては、必ず入居者にも火災保険に加入してもらうように契約を結ぶ必要があります。

また保険会社によっても補償範囲や支払限度額の上限は異なるため、最低限の契約内容は把握しておかなくてはいけません。

共有部分の火災保険は？

一棟マンションはアパートのような所有者(または管理会社)が建物全体を管理している場合は火災保険の適応範囲も建物全体になりますが、ワンルームマンションのような区分所有の場合は火災保険の適応範囲は専有部分に限定され、共有部分についてはマンションの管理組合が火災保険を掛けることが一般的です。

火災保険と地震保険の違い

火災保険の補償範囲には主に以下のようなものが含まれます。

• 火災・落雷
• 風災(竜巻)・水災(水没)
• 盗難

盗難が補償範囲に含まれていることは意外と知らない人も多いかもしれませんね。

火災保険は地震には対応していない

ただし火災保険の大きな注意点の一つが「地震については補償されない」ことです。

さらに、例え「火災」が発生したとしても「地震が原因で発生した火災」の場合は火災保険ではカバーできないため、別途地震保険に加入する必要があります。

火災保険の支払限度額が地震保険にも影響を与える

また火災保険の支払限度額は追加で特約として加入する地震保険の金額にも影響を与えます。

それは地震保険の支払限度額は最大で火災保険の50%までになるからです。

保険は何かが起こった時のリスクを軽減するものなので、過剰に契約内容を充実させれば良いと言う訳では無いかもしれませんが、追加で地震保険に加入する場合は、支払額の上限が最大で火災保険の50%となるので注意も必要です。

なので地震のリスクも考慮するのであればその分、火災保険の保険金を増やしておくなどの工夫も必要かもしれません。

また地震保険には別途、以下のような上限額も定められています。

• 建物の場合は5,000万円まで
• 家財の場合は1,000万円まで

耐震基準は大規模な地震があるごとに少しずつ強化されていますが、それでも万全と言えるとは限りません。どんなに新しい建物でも想定を大きく超えるような地震が発生した場合は倒壊してしまうかもしれません。

地震保険については、今後も継続的な値上げが想定されており、経営に与える影響も徐々に大きくなるはずなので、しっかりと内容と理解し必要に応じて見直しも検討したいと思います。

火災保険の内容を理解する大切さ

2015年には10年以上の長期火災保険の販売が中止になります。地震保険の保険料も度々値上げが検討されています。

新しい保険への加入や契約変更するタイミングはいろいろ考えることが多いですが、保険料を見直すための一つのポイントになります。

火災保険はさまざまな補償内容が含まれていますが、自分で内容を精査しないと必要性の低い無駄な補償だったり逆に必要な補償が含まれていなかったりします。

不動産物件を購入する場合、ついつい販売元に言われるがままの火災保険に加入してしまうかもしれませんが、最低限の確認は必要です。

過去10年間だけでも東日本大震災(2011年3月11日)や熊本地震(2016年4月14日)のような大規模な地震が立て続けに発生しています。

地震から建物を守るには

日本はこれまでに何度も地震の被害を受けてきました。

そしてその度に建物の強度を高めたり、地震の影響を軽減する仕組みを取り入れてきました。日本の地震対策の構造形式は主に以下の3種類に分けれます。

1. 耐震構造
2. 制震構造(制振構造)
3. 免震構造

耐震構造は昔からある地震対策の構造ですが、いろいろと課題も見つかっています。

最近ではまた制震構造(制振構造)や免震構造の建物も少しずつ増えてきていて、不動産会社や建築会社ごといろいろと工夫が続けられています。

耐震構造、制震構造(制振構造)、免震構造の違いについてはこちらの記事で詳しくまとめています。もし興味のある方は是非読んで頂ければと思います。

地震保険の仕組みを理解しよう

日本の建物の耐震強度は少しずつ高くはなっているものの、まだ、それだけでは十分ではないと考えられています。

より経済的なリスクを軽減するためには地震保険への加入が必要になる訳ですが、まずは地震保険に加入する必要があるのか？無いのか？を判断するために、地震保険の仕組みについて理解したいと思います。

なお、最初に僕の個人的な意見お伝えしておくと「地震保険は補償金額が少ない割には支払い保険料が高いため基本的には加入する必要は低い」と考えていますし、実際に保有している投資用物件では地震保険には加入していません。

地震保険の特徴

地震保険の特徴は以下の通りです。

• 地震保険単体では加入できず火災保険に付帯して加入する必要がある
• 支払われる保険金額の上限が決められている
  • 火災保険の30%〜50%まで
  • 建物の場合は5,000万円まで
  • 家財の場合は1,000万円まで
• 保険料を一括(最長5年)で支払うことで支払保険料が割引される
• 保険料は地域や建物の構造(耐震強度)によって異なる
• 被害の程度(損害区分)によって支払われる保険金額が異なる
  • 全損(全壊)…時価を上限に契約金額の100％
  • 大半損(大半壊)…時価の60%を限度に契約金額の60％
  • 小半損(小半壊)…時価の30%を限度に契約金額の30％
  • 一部損(一部損壊)…時価の5%を限度に契約金額の5％
• どの保険会社と契約しても基本的には保険料や補償内容は同じ
  • 日本政府と民間の損害保険会社が共同で運営している制度
• 通常の地震保険の補償内容は住宅や住宅兼事務所のような併用住宅に限られる
  • 店舗や専用事務所などは別途「地震危険補償特約」に加入する必要がある

損害区分の違いについて

損害区分ごとの違いについては以下の通りとなります。損害が大きいと認められれば、その分だけ補償金額も手厚くなります。

従来の損害区分は「全損」「半損」「一部損」の3区分でしたが、2017年1月1日以降に契約した地震保険については「全損」「大半損」「小半損」「一部損」の4区分に分けられています。

また、液状化現象などにより建物が建てられた土地に対して地滑りなどの危険性があり「安心して住み続けることが難しい」と判断された場合は、仮に建物自体の損害は少なかったとしても、全損(全壊)と判断されるケースもあります。

なお、液状化現象の仕組みや影響などについてはこちらの記事で説明しています。

火災保険だけでは不十分？

火災保険は家主が加入する火災保険と賃貸の入居者が加入する火災保険とがありますが、主に以下のような損害に対して補償してくれます。

• 火災・落雷
• 風災(竜巻)・水災(水没)
• 盗難

火災の他にも風災や盗難にも対応してくれるため、以外と補償範囲が広いように感じます。

ただし、逆に以下のような損害に対しては補償されないため注意が必要です。

• 地震、噴火、津波などを原因とする火災およびその他の損害
• 地震に伴う火災により延焼や拡大した損害

そのため「地震を原因とする火災による損害」や「地震により延焼や拡大した損害」を補償するためには地震保険に加入する必要があります。

なお火災保険の仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。また火災保険の細かな補償内容についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

地震保険は値上げされ続ける

地震保険はこれまでも何度も値上げされてきました。

例えば2014年の7月1日には地震保険の保険料が全国平均で15.5%値上げされました。またそれ以降の更改や自動継続の場合も値上げの対象に含まれます。

値上げの理由は東日本大震災のような巨大地震を踏まえ、保険料率の算出基準となる「確率論的地震動予測地図」の見直しが行われ、その結果、損害保険料算出機構の算出する保険料率の改定されたためです。

つまり将来的に地震の発生率や被害額が上がると予想されたことが原因です。

その一方、一部の地域や耐震等級が等級3か等級2の物件については割引きとなります。

耐震等級とは、建物がどの程度まで地震などに耐えられるかを表す指数であり、建築基準法の耐震基準を満たせば「等級1」なのですが、その1.25倍なら「等級2」、さらに1.5倍なら「等級3」となります。

耐震性能の高い物件であれば、保険料は下がるってことですね。

家庭向けの地震保険は国と損害保険会社が一体となって運営しているため、保険会社による保険料の違いはありませんが、立地や構造により危険度は変わるため、リスクが高い物件に対しては、それなりに高い保険料が必要になります。

また、改定後の引上げ率は最高で30%ですが、急激な変化を緩和する暫定的な措置となります。

さらに、今回の値上げには南海トラフ地震の被害規模は想定されていないため、間違いなく再度値上げされることが考えられます。

その上、2015年には火災保険の保険料も値上げされる見通しです。こちらの理由は火災ではなく、自然災害などによる被害が増えているためです。天候おかしいですもんね。

このような一見地味な値上げでも不動産投資にとっては影響が大きく、僕のように利回りが低い場合は、結構致命的です。

保険料値上げのような外的要因に対して、物件所有者のできる防衛策は限られているかもしれませんが、実際に地震保険料が上がる前の旧保険料のタイミングで長期(5年間)の契約を結び、少しでも保険料の負担を軽減するよう対策をされた方もいるそうです。

一般的に地震保険は1年更新か5年更新から選択することになります。

このような値上げ時期を把握した上での事前の準備はとても有効だと思いますし、他にも保険内容の確認および保険会社は商品の比較など、少しでも支払う保険料を下げれるような工夫が必要になりそうです。

地震保険に必ず加入した方が良い？

火災保険だけでは補償が不十分だと考える場合、地震保険にも加入した方が良いような気がしてきます。なのでここでは地震保険に加入するかどうかを検討する上で判断材料となる情報をまとめてみました。

地震保険の4つの軽減処置

保険料が高い地震保険ですが、条件を満たすことで軽減処置が施されています。主に以下の4種類があります。

1. 建築年割引
2. 免震建築物割引
3. 耐震等級割引
4. 耐震診断割引

軽減処置の詳細については以下の表にまとめています。

建築基準法の耐震基準についてはこちらの記事で詳しく説明しています。

また軽減処置以外にも負担を抑える仕組みもあります。

• 長期契約割引
  • 契約時に複数年契約(2年～5年)を結ぶことで保険料が割引されます
• 地震保険料控除
  • 生命保険控除や個人年金控除同様、所得金額から地震保険料を控除することで所得税や住民税の負担を軽減します

なお所得の控除についてはこちらの記事で詳しく解説しています。初心者の方でもとても分かりやすい内容になっているので是非読んで頂ければと思います。

地震保険の付帯率は増加傾向？

日本全体での地震保険の加入率は平均でおよそ30%程です。都道府県ごとに若干のばらつきがあり、東北地方や中部地方ではやや加入率が高い傾向にあります。また東日本大震災以降は付帯率(火災保険に加入している人の地震保険への加入の割合い)も増加傾向です。

今自分の住んでいる物件の耐震強度やハザードマップの情報なども参考に「地震の被害を受ける可能性が高いのか？」「大地震に耐えられるのか？」を検討し、本当に必要かどうかを判断すると良いと思いますが、今の日本で「この地域であれば地震のリスクは少ない」と言い切れるエリアはどこにも無いので、あくまで参考情報程度に考えるべきだと思います。

補償金額は不十分？

あくまで保険としての位置付けですので「住宅ローンの返済が残っている間は加入しておいた方が良い」という意見も一理あると思います。

損害区分がどのように評価されるかにもよりますが、補償金額としては不十分な場合が多く、個人的には加入する必要は低いと考えています。

また僕が物件を購入した際には保険会社の営業ですら「地震保険は補償金額の割には割高になるため契約しない人も多い」と積極な加入を勧めてくることもありませんでした。

「不安だから加入する」では意味が無い

「地震が不安だから」というだけで「地震保険に入れば不安は解消される」と考えるのは軽率です。

何故なら地震保険の補償金額だけで今と同等レベルの住宅を再建することは事実上不可能だからです。

地震保険に加入するかどうかを考えるには以下のようなことを意識する必要があると思います。

• 地震保険に加入すると支払い保険料と受け取れる補償金額はいくらになるのか？
• 自分の住宅が大きな被害を受ける可能性が高いのか？低いのか？
  • 地域、耐震構造、築年数によって大きく変わります
• 受け取れる補償金額で本当に生活は楽になるのか？
• ローン返済のために十分な補償金額を受け取れるのか？

そして、その上で、少なくとも僕の住んでいる地域では以下の理由をもとに地震保険は必要無いと考えています。

• いつ地震が発生するか分からない
• 仮に地震が発生してもどの程度の被害を受けるかが分からない
• 仮に被害を受けたとしてもどのような損害区分に分類されるか分からない
• 想定される補償金額に比べて支払い保険料が割高である

勿論、リスクに対する考え方は人それぞれですが、地震保険へ加入するかの一つの判断基準として考えて頂ければと思います。

今回は値上げの仕組みやその理由について解説します。

火災保険が大幅値上げされる

2015年(平成27年)の10月より保険料率を算出するための参考純率が改定になり、火災保険料が値上げされます。主なポイントは2点です。

1. 住宅総合保険の参考純率が全国平均で3.5%引き上げになる
2. 長期保険期間が36年から10年までと短縮される

住宅総合保険料が引き上げ

1つ目は単純に住宅総合保険料が引き上げられる事です。

昨年、損害保険会社各社からなる損害保険料算出機構により、保険料の算出基準となる料率(参考純率)が改定されました。

料率事態に強制力は無く、各損害保険会社ごとの経営方針により多少引き上げ幅のバラつきはありますが、全国平均で3.5%程の引き上げになると言われており、九州の一部や沖縄などではおよそ3割程の引き上げとなる見込みです。

10年以上の長期契約の廃止

そして2つ目は10年を超える長期契約(新規の契約)の廃止です。

多くの保険契約では契約期間が長ければその期間に応じて割引きが適応される仕組みがありますが、今回の変更によって最長保険期間が短縮されます。

• 改定前
  • 最長保険期間…36年間
• 改定後
  • 最長保険期間…10年間

既に契約中のものはそのままの契約期間が継続されますが、これから新規に加入する場合は大きな影響を受けることになります。

ちなみに、地震保険については、現段階でも火災保険のような長期保険は無く、最長で5年までとなります。

保険料値上げの理由

実際に僕の知る限りでも、多くの大手保険会社にて保険期間の一斉改定が進められており、新規契約の場合は最長で10年間までの契約(基本的には自動更新)となってしまいます。

今回の値上げの背景には、近年の異常気象による集中豪雨や台風などの自然災害が著しく増加傾向にある事です。

これは住宅に限らず生命保険なども含めてですが、保険料の算出方法としては過去の実績(頻度や影響など)からある程度リスクを想定して、支払う保険金を確保するような価格設定が行われます。

そのため、異常気象の増加によりこれまでと比べてより将来のリスクを予測する事が難しくなると判断されたためです。

今後も保険料の引き上げが予想される

前回の保険料率の改定(平成16年)以降、実際に保険金の支払金額は増え続けている。その中でも特に台風による災害の影響が大きいと言われます。

実際に自然災害が増加している感覚は誰もが実感しているはずです。天気予報やニュースを見ていても毎年「観測史上最大の…」って事が報じられています。

きっと来年も観測史上最大(最高)の何かが起こるんでしょうね。

つまり過去の実績だけでは将来予測が(高い精度で)想定できない訳です。

参考純率を利用し保険料率を算出するが、各保険会社には必ず参考純率を使用する義務は課せられていません。

保険会社の経営方針によって多少変動はありますが、今後も段階的に火災保険や地震保険が引き上げられる可能性が高くなっていきます。

少なくとも今回の保険料引き上げには南海トラフなどの巨大地震のリスク想定は含まれていないため、地域差はあるとしてもほぼ間違いなく将来のリスクは大幅に増えます。

保険料改定前の対策は可能？

つまり物件所有者が今できる対応としては、現状の保険を再度確認し、必要に応じて見直しを検討する事です。

もし残りの保険期間が少ない(中途半端な)期間であれば、より長期の契約に切り替えられないか保険会社に相談してみるのも有効です。

各保険の契約期間については「定期的な見直しの機会を失う事」や「住宅購入後に纏まった保険料を準備しなければいけない事」など、長期契約のデメリットも少なからず指摘されているため、一概には言えません。

ただ、いずれ契約を更新するのであれば現段階で長期の契約に切り替えておく方が保険料は安く抑えることが可能です。

勿論、築年数や想定される将来の収益を踏まえた上で判断する必要があるため、過剰に長期契約を結ぶ必要はありませんが、せっかく残りわずかのではあるものの引き上げまでに少しの猶予があるのでしっかり考えるべきかもしれません。

物件構造と保険料の関係性

また3.5%の引き上げと一概に言っても都道府県ごとに違いがあったり、物件の種類(構造)によっても大きな違いが出てきます。

例えば物件の構造はこのように3つ区分に分けられています。

• M構造…マンション構造(鉄筋造)
• T構造…耐火構造、準耐火構造(鉄骨造)
• H構造…非耐火構造

当然に想定される火災の規模(燃えやすさ、燃えにくさ)により保険料率は変わりますので、燃えにくいM構造(マンション構造)の保険料は最も安く、逆にH構造(非耐火構造)の保険料は最も高くなります。

老朽化の影響は？

またもう一つ保険料率を上げる要因と言われるのは物件の老朽化に伴う水漏れなどの支払も増えている事です。

これは前回の保険料率改定時と比べても全体的に築古の物件割合が増加傾向になるからです。

築年数が長くなればその分、物件に不具合が出る(その結果保険金の支給額も増える)事は当然なので、今後は築年数により保険料率が細かく分けられるはずです。

年をとればリスクが増えるのは人間も建物も同じですからね。

実際、今年の10月以降、各保険会社は保険料率をはじめ様々な項目において契約内容の改定を実施しています。

火災保険が値下げするケースも？

ですが、その一方、新築物件や築年数が数年未満の築浅物件を対象とした新築割引(築浅割引)の導入や家財等の保険期間を今までは最長5年だったのを保険期間と同じ最長10年に延長するなどの変更点などもあります。

残念ながら、基本的には「全体的に大幅値上げ」なのは間違いないですが、物件構造や築年数など部分的には値下げになるケースも少なからずありますし、また今後も段階的に保険料の見直しは続くはずです。

住居用の物件の場合は数も少なく(基本的に1件だけ)、大した差ではありませんが、複数物件を所有している経営者にとっては保険料はあなどれません。

何のために加入しているのかも含めて定期的な見直しが必要ですし、保険料率の改定内容には敏感である必要がありますね。

契約内容を見直すきっかけになる

ただ「将来のリスクを予測する事が難しい」と考えれば、定期的に契約内容(契約会社)を見直す機会があるのは悪い事では無いはずです。

想定されるリスクが変わっていくのであれば適切な契約内容も変わりますよね。その時期によって必要となる(分厚くしたい)保険項目は変わりますし、逆に発生リスクの少ない項目については過剰な部分を段階的に見直していくべきです。

勿論、契約期間も長ければ長い程良い訳では無く、所有物件の築年数や売却予定の時期などを踏まえてその時々での判断が必要です。

ただ、これ以外にも各社さまざまな変更が行われていますので、改定内容については契約会社のHPなどから一度目を通しておくのも良いでしょう。

値上げの部分だけが目立ってしまいますが、実は支払限度額の引き上げが行われていたり特約サービスの範囲拡大や延長などもあったりします。

ケースによっては「今回の改定内容は自分にとってはプラスになる」と言う方もいるかもしれません。せっかくの機会なので一度棚卸ししてみても良いかもしれませんね。

中でも保険の契約内容などは日頃は余り見直しを考えることがないため、せめてこのタイミングだけでも契約内容を把握しておきたいと思い、現在自分が加入している住居の火災総合保険の内容を再確認してみました。

確認の目的は「見直し」では無く「把握」

もし契約内容に疑問点や違和感があれば補償範囲を見直す良いきっかけになります。

ただ、「見直すか？」「見直さないか？」に関わらずざっくりとした内容を把握しておくと何かあった時に役立ちます。

細かい補償内容や補償額(割合)は実際に被害にあった時に保険会社と協議するとしても「そもそもどのような補償が受けられるか？」はある程度把握しておいた方が良いと思います。

そうでないと本当なら補償が受けられる範囲内であるにも関わらず、それを把握していないがために保険会社に問い合わせすることも無くそのままやり過ごしてしまうかもしれません。

それは勿体無いですよね。

加入している火災保険の内容

火災保険の種類も保険会社ごとにとても沢山あり違いを比較すると切りが無いです。

一般的な住宅火災保険の補償内容には大きく2種類の保険金があります。

• 損害保険金
• 費用保険金

損害保険金は住居用の建物と収容されている家財に対する保険で以下のような損害を補償してくれます。

• 火災、落電
• 破裂、爆発
• 風、ひょう、雪災

一方、費用保険金は損害保険金で補えないその他に発生する様々な費用に対する保険金で具体的には消化活動に掛かった費用や一時的なホテルなどの仮住まい費用(臨時費用)や残存物の取り片付け費用などが支払われます。

また住宅総合保険は住宅火災保険の補償範囲に加え、水害や盗難などの補償も含まれます。

ちなみに僕の住んでいるマンションで今加入している富士火災海上保険の家庭用火災総合保険です。

富士火災海上保険ではこのように複数のプランの中から予算に合わせて自分に適切な契約内容を選ぶことができます。

損害保険金

損害保険金には以下のようなものが含まれます。

一般的な火災保険

火災や落電、ガス爆発による損害補償です。

保険内容によっては風水害等の自然災害が含まれ、台風やひょうによって外壁や窓ガラスが破損してしまったり場合や洪水などの水災により床や壁が浸水してしまった場合も補償対象となります。

注意点としては老朽化や自然劣化などを原因とした雨漏りなどは補償対象にならないことです。

「何が原因で損害が起こったか？」は判断するのが難しい場合もあり、支払い対応について保険会社との間でトラブルになってしまうこともあるそうです。

外部からの被害に対する補償内容

建物外部からの物体落下や衝突だったり、上階からの水漏れ被害や給排水設備のトラブルなどが含まれます。

また泥棒によりドアの鍵や窓ガラスを壊されてしまった場合や家財を盗まれた場合の盗難補償だったり、余りイメージしづらいですが、騒擾、集団行動による破壊行為等も対象範囲です。

不測かつ突発的な事故(破損、汚損等)

子供が室内で遊んでいてものを壊してしまったり、掃除中に内壁を破損してしまったりと言うような日常生活を送る上で室内で起こってしまういわゆる「うっかり事故」が対象です。

ただし補償の対象にならないものも多数あるのである程度は対象を把握しておかないといけません。

特にノートパソコンのような持ち出し可能なものについては本当に室内で破損したのかが証明できないため(本当は室外での破損かもしれないため)補償の対象外になることが多く要注意です。

もし価額が30万円を超えるような貴金属や書画などは明記物件として別途登録しておかないと補償の対象外となってしまいます。

費用保険金

費用保険金には以下のようなものが含まれます。

罹災時諸費用

自宅が住めなくなってしまった場合の仮住まい費用や失火(自分の責任による出火)時にご近所にお詫びに回る場合の費用などを補償します。

残存物、取片付け費用

被害を受けた建物の残存物を片付けるための費用を補償します。

損害防止費用

損害の発生、拡大を防止するために生じた消化活動などの費用を補償します。

地震火災費用

地震や津波によって建物や家財が半焼以上の被害を受けた場合に支払われる保険金です。

修理付帯費用

事故の原因調査費用や点検費用、仮修理費用などを補償します。

含まれないものも把握しておく

逆に「補償の範囲内だろう」と考えいても範囲外のものもあります。

有名なのが地震ですね。

地震保険に加入することで地震、噴火、津波を原因とする火災、損壊、埋没、流失による損害が補償されます。

逆に言うと、これらの損害に対しては火災保険に加入しているだけでは補償が受けられないので、地震、噴火、津波の危険性がある場合は、火災保険に加えて地震保険にも加入する必要があることを覚えておきましょう。

ほかにも経年劣化を修繕する費用は補償内容に含まれないです。

そもそも時間が経てば必ず起こることですね。

マンションの場合は月々の修繕積立費を支払っているかもしれませんが、戸建の場合はしっかり貯金を貯めて計画的な資金運用が必要になります。

また補償範囲内だからとしても必ず全額が補償されるかどうかは契約内容や損害状況の評価によって変わることも理解しておきましょう。

被害額のうち、全額が補償されることも当然ありますが、補償額に上限が定められていることもあるため、場合によっては実費が必要になるかもしれません。

やっぱり手厚い方が無難？

火災保険に限らずですが、保険は損得で加入する訳ではなく本当に必要がどうかを考えることが前提です。

ただし同じ条件でも心配になるかならないかはどうしても個人の性格や価値観によって様々なので明確な正解はありません。

例えば保険会社の営業担当には補償額が十分ではなかったり(主契約である火災保険の30%〜50%)、保険料が高いと言った理由から「地震保険は必ずしも加入する必要はない」と考えている方も少なくありません。

ただ全ての人が「想定されるリスクを考慮して最適な保険に加入する」ことができる訳では無いですし、それが大変だったり心配になるのであれば大切な家族の生活を守るためにも多少補償範囲を手厚くすることは悪くないと思います。

勿論、1番はマイホームです。

個人的には「結婚契約」が一番高い買い物だと考えています。

ただし、僕の個人的な考え方としては「日本に住んでいる多くの人にとって生命保険や医療保険は必要無い」と思っています。

僕も投資用物件を購入するために団体信用生命保険に加入していますが、その分、通常の生命保険や医療保険には加入していません。

保険の必要性を理解した上で家計の支出を整理することで、生活にゆとりが生まれます。

支払い保険料は無駄ばかり？

そもそも保険の役割は怪我や病気になった時、少しでも家計の負担を軽減するために加入するのが一般的です。

生命保険や医療保険は、加入者から集めたお金(支払い保険料)をもとに、怪我や病気になった人に対してお金を支払う仕組みです。

火災保険にしても地震保険にしても基本的な考え方は同じです。

助け合いの気持ちが大切な訳です。

………っと言う訳ではありません。

保険は助け合いなんて真っ赤な嘘

保険の役割は「加入者から集めたお金を困っている人に再配布すること」です。

ですが、実際には他にも沢山のお金が必要になります。

僕は生命保険会社で働いたこともありませんし、保険の仕組みに詳しい方から直接話しを伺った訳では無いので、一部、想像や思い込みがあるかもしれませんが、保険加入者が支払った保険料の使い道として、以下のようなものが挙げられると思います。

• 保険会社の利益
• 保険会社社員の人件費
  • 保険勧誘(営業)のための人件費、広告費
  • 保険を適切に運用するための人件費
  • 新しい保険プランを作るための人件費
• その他の費用
  • 保険の窓口の担当者の人件費、仲介手数料
  • 保険案内人(ファイナンシャルプランナー)の仲介手数料
  • 保険会社が訴えられた場合の顧問弁護士の契約費用
  • CMに出演する有名人や女優などとの契約費用
  • 保険のシステムを効率良く運用するための開発費

生命保険会社の売上高は日本の中でもトップクラスです。

また大手生命保険会社の社員であれば、その年収も羨ましくなるくらい高額ですよね。

これらを下支えしているのは保険加入者の皆さんです。

保険は宝くじと同じで購入した(保険料として支払った)金額のうち、その多くが保険会社の社員やその関係者の給与として支給され、残りの金額を怪我や病気になった加入者へ配分されるイメージです。

つまり「加入者が受け取ることのできる保険料の合計」よりも「加入者が支払う保険料の合計」の方が圧倒時に大きくなります。

そもそも保険なんて損か？得か？を基準として加入するものではありません。

それは分かります。

ですが、厳しい言い方をすると、リスクヘッジの名の元に、厚生年金や国民年金とは比べ物にならない程、ぼったくりの金融商品であるということは自覚した上で、冷静な判断が必要になります。

想定外の費用が沢山含まれている

保険会社に支払った保険料はどのように使われているのでしょうか？

僕の知る限り「○○に○○円」のような情報は公開されていないですが、少し考えてみるといろいろと思い浮かべることができます。

保険金詐欺の被害者は保険会社？

世の中には保険金詐欺を企む悪い人が一定数います。

実際には病気になっていないのに保険料を受け取るような人たちですね。

勿論、保険会社も担当者も馬鹿では無いので、そう簡単に騙されることはありませんし、徹底的な調査結果をもとに支払査定を進め保険金を支払うという結論を出します。

そう簡単に詐欺なんてできないものです。

ですが、このような面倒くさい人達とやりとりするのも無駄なコストが発生しますし、余りに長期化するようであれば「もうお金を払って終わらせてしまいたい」と思ってしまいますよね。

もしかしたら、普通に騙されてしまうこともあるかもしれません。

ただ、そうなった場合、保険会社はその損失を泣き寝入りするのでしょうか？

勿論、そんなことはありません。そんなことは想定内だからです。

保険会社としては、ある程度、保険金詐欺をする人や面倒くさい人が出てくることは計算できており、そいつらに対する損失分を保険加入者に支払わせている訳です。

なので保険会社としては痛くも痒くもありません。

つまり、一部の迷惑な行為をする人のための損失分は、ちゃんと保険料を支払っている健全な加入者の皆さんが負担していることになります。

ちなみに銀行などの金融機関でもこのような考え方が用いられています。

お金を貸し出す金融機関としても、全ての人がちゃんと予定通りに返してくれるとは考えていません。

ちゃんと予定通り返せなかったり、連絡が付かないまま逃げてしまう人もいるはずです。

だけど、これも金融機関からしたら想定内です。これを「貸し倒れ積立金」と呼びます。

予定通り返してくれない人が一定数いるのが分かっているので、それ以外の健全な人たちから「金利」という形で請求しているのです。

システム開発費には莫大なコストが掛かる？

保険会社には沢山の保険のプランが用意されていますが、生命保険会社(またはその関連会社)で利用されているさまざまなシステムは、一般的な企業や大学のIT環境と比べてもとても高額です。

理由はより機密性の高い個人情報を扱っていて、セキュリティを維持するため惜しみなくコスト(お金、時間、人件費)を掛けているからです。

保険会社のIT部門でシステムの開発を進めることもあれば、子会社や関連会社にITシステムの開発を依頼することもありますが、いずれにしてもとても膨大な開発コストが掛かります。

特に保険関係のシステムは以下のような理由により、開発コストが膨大になる傾向があります。

• 個人情報などの機密性の高い情報を取り扱うため万全のセキュリティを確保する必要がある
  • 情報漏えいリスクを徹底的に排除するため非効率的な開発になる
• 過去の大規模システムを引き継ぐため、中々新しい技術を採用しづらい
  • 古い技術を使い続ける傾向があり非効率な開発になる
• お金に関わることなので計算誤りや不具合などは絶対に許されない
  • 徹底的な動作テストを実施するため、膨大なコストが掛かる

勿論、保険会社ごとに最善の方法を取り入れていると思いますが「絶対にミスが許されない」という意味で、他の業界と比べるとシステムの開発コストが高くなる傾向があります。

それでは、その開発コストを支えているのは誰でしょうか。

それは言うまでもなく保険加入者ですよね。

過剰なサービスも加入者が負担

最近では本当に手厚いサポートの保険が存在します。

例えば自動車保険を例にあげてみます。テレビCMなどを見ていると自動車保険ではこのような保険が備え付けられています。

• 事故が発生した際の相手(被害者または加害者)とのやりとり、交渉
• 事故で自宅に帰れなくなった場合の宿泊先やレッカーの手続き
• オペレーターの24時間365日対応

本当に至れり尽くせりですね。素晴らしいです。

…ですが、当然、これらのサービスは保険会社が負担している訳でも無ければボランティアでもありません。しっかりと加入者が負担してしています。

仮に、保険会社のオペレーターが24時間365日対応してくれるサービスが含まれている場合、その多くは「待機時間」です。深夜に頻繁に事故が発生し、保険会社に問い合わせが殺到するとは思えませんよね…(知らんけど)。

つまり、このような自動車保険に加入する以上「オペレーターの待機時間の給与分」も自分が負担していることは忘れてはいけないのです。

保険トラブルのリスク

保険に加入する場合、現在の持病や過去の病歴などを正確に伝えなければいけません。情報が正しく伝えられていなければ「告知義務違反」として保険金が支払われない場合もあります。

ですが、しっかりと持病や病歴を伝えていたとしてもトラブルが起こる可能性はあります。

例えば、死亡保険は保険加入者が死亡した時に保険金が支払われる保険です。

とても分かりやすいです。

ですが、がん保険や3大疾病などの保険だと、(確率は極めて低いですが)スムーズに保険が支払われず、トラブルになるケースもあります。

例えば「がん保険」は当然ですが「がんになった場合に支払われる保険」ですよね。

ですが、実際に症状はがんと同じくらい悪い症状でも、医学的にがんとして取り扱われないような病気に掛かった場合は、がんであると認められず保険料は支払われないこともあります。実際にはがんと同等の症状であり、命に関わるような大きな病気であったとしても「医学的にはがんでは無い」という理由で保険料が支払われないことがあります。

もし支払いを巡るトラブルが起こった場合、生命保険協会で裁定を行い、最終的には裁判になる訳ですが、相手(保険会社)からしたら、そんなことは想定内です。

保険加入者側としては、がん同様の重い症状の中で今にでも倒れてしまいそうな状態で裁判に挑む訳ですが、百戦錬磨の保険会社としては超優秀な顧問弁護士が味方についているので、裁判で勝つのも中々大変です。

何故、超優秀な顧問弁護士を味方につけられるのでしょうか？

それは保険加入者から潤沢な保険料を徴収しているからです。

また、がん同然で今にも死んでしまいそうな状態である保険加入者からしたら限られた時間内(生きている間)に勝訴しなければ保険料を受け取ることはできません。保険会社側からすれば裁判が長期化している間に保険加入者が死亡すればがん保険は支払わなくても良い訳ですからね。

つまり保険加入者が支払った高額な保険料は、生命保険会社の超優秀な弁護士費用として割り当てられて、そして最後はその弁護士が立ちはだかることよって保険料を受け取ることができない…

なんてことも、可能性としてはある訳です。皮肉な話です。

かなり偏見に満ちた悪意のある書き方をしてしまいましたが…現実問題としてこのような可能性はゼロでは無いと言えます。

何も無ければ全て無駄

保険に加入することで、怪我をしたり病気になった場合はその分の保険料を手に入れられる訳ですが、そのようなことが怒らなければ掛け捨てになります。

つまり無駄金です。

勿論、保険とは「何かあった時の万が一の備え」なので「得か？損か？」で単純に評価するものではありません。

ですが、自分や家族の生活を守るために加入したはずの生命保険なのに、支払った保険料は「保険会社の従業員」や「詐欺師」の手元に流れていくだけ…ということは、しっかり理解しておくべきだと思います。

保険に加入しないと破綻するの？

つまり、生命保険や医療保険は「支払った保険料(対価)」に対して「担保される保証内容」が、とても小さくなってしまう不合理な「金融商品」なのですが、それならば、自分や家族の安心した生活はどのように守れば良いのでしょうか？

生命保険保険や医療保険に加入していない状況で、事故にあったり病気になったりしてしまったら、一気に生活が傾いてしまうのでしょうか？

実はそんなこともありません。

覚えておきたい高額医療費制度

高額医療費制度は公的医療保険制度の一つで、医療機関や薬局窓口で支払う医療費の自己負担限度額を設定し、1ヶ月ごとの上限額を超えた自己負担額を支給してくれる制度です。

自己負担限度額は年齢や所得によって変わりますが、公的医療保険制度なので、健康保険加入者や国民健康保険に加入していれば制度を活用できます。

障害年金と遺族年金

万が一のことが起こった場合、公的年金も心強い味方になってくれます。

厚生年金や国民年金と言えば「本当にもらえるのか？」「支払ってるのは損では無いのか？」というネガティブな話題が多いですが、それは「老齢年金」についての話題です。

ですが、国民年金や厚生年金には「老齢年金」以外にも「障害年金」と「遺族年金」が存在します。

病気やけがなどにより一定の障害を負った時に支給される「障害年金」が支給されますし、年金受給者(被保険者)の配偶者および18歳以下の子供に対して支給される「遺族年金」が支給されます。

団体信用生命保険の特徴

金融機関からお金を借りて住宅ローンを組む場合、団体信用生命保険という言葉を耳にしたことは無いでしょうか？

団体信用保険に加入すると自分(購入者)が返済期間中に事故や病気で死亡してしまったり、重い症状になってしまった場合、団体信用保険を提供している生命保険会社が残りのローンを全額返済してくれます。

つまり、購入者側(遺族側)としては返済の進捗に関わらず残りの住宅ローンを全額免除してもらえる訳です。

そして団体信用生命保険は結果的に生命保険代わりになります。

住宅を購入する時に団体信用生命保険に加入している場合は、一般的な生命保険や医療保険と重複している保険項目が存在するはずです。もし団体信用生命保険で担保できている保険項目がある場合は、その保険項目を削減することで保険料を安くするのも有効です。

無駄なものはどんどん削減する

勿論、この記事を読んで保険を解約した途端「癌になってしまった！どうするんだ！」と言われても責任は取れないのですが「生命保険」という不透明極まりない「金融商品」について、価格の妥当性を把握できないまま「とりあえず加入する」ことは、むしろ自分の大切なお金を無駄にしていることかもしれません。

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結局は考え方の違い

ここまで「生命保険や医療保険がいかに割高な金融商品であるか？」をお話してきましたが「保険に加入するのは間違いだ」とは思いません。

保険の仕組み、つまり、お金の「集め方」や「使われ方」は可能な範囲で理解し、割高であることを理解した上で加入するのであれば良いと思います。

僕のような「独身の独り身」と「大切な家族を持った稼ぎ頭」では損得勘定以前に根本的な価値観が違うのは当然です。

守りたい人がいるのは素晴らしいことです。

個人的には保険会社のとても爽やかで新鮮で愛情に満ち溢れたCMからは胡散臭さしか感じませんが…

ですが、仕組みすら理解しないまま生命保険に加入して安心することや、生命保険に加入していない人を「リスクがある」と決めつけることは、とても軽率な考え方です。

ファイナンシャルプランナーとして安心できるライフプランを提案するにはリスク管理は重要な意味を持ちます。

リスク管理と言うと少し大げさですが分かりやすく言えば生命保険のことです。

保険制度の基本

保険の必要性は人それぞれです。僕のような独り身であれば、正直そこまで真剣に考えなくても良いと思いますが、家族を背負って生活する上ではとても重要です。

一つ一つの保険の内容を理解する前に、保険制度全体をざっくり理解する必要があります。

社会保険と民間保険

社会保険とは国民年金や厚生年金保険、労災保険等、国等が行っている保険制度です。これに対して、民間保険は民間の生命保険会社や損害保険会社が行う制度です。両者を総合して、保険制度といいます。両者には以下のような相違点があります。

契約を白紙にできるクーリングオフ制度

クーリングオフ制度とは一定の要件のもとで消費者からの一方的な意思表示のみによって、契約申し込みの撤回、契約の解除を行うことを認め、一般消費者の保護を図る制度です。

保険の契約者は、クーリングオフの内容を記載した書面を受け取った場合には申込日、またはその書面を受け取った日のいずれか遅い日から起算して8日以内(消印有効)であれば、申込みの撤回、解除の通知ができます。

保険会社の破綻に備えられた保険契約者保護機構

保険契約者保護機構は、保険会社が破綻した場合に、破綻保険会社の契約者の保護を図り、保険業に対する信頼性を維持する目的で設立されました。「生命保険契約者保護機構」と「損害保険契約者保護機構」があり、保険会社が経営破綻した場合、救済する保険会社に対して資金援助を行う他、自ら破綻保険会社の保険契約の引受け等を行います。

生命保険料の仕組みとは？

生命保険は、以下のようなリスクにお金で備えるものです。

• 死亡
• 疾病
• 負傷
• 生存

生命保険の場合は、契約した日(責任開始日)行こうに起きた死亡などの事故に対して、基本的に保険金の全額が支払われます。貯蓄の場合は、必要額に達するまでに時間がかかります。つまり、保険というのは、契約した時点で必要な額を全額受け取ることができるサービスを購入している訳です。

生命保険の3種類の基本型

生命保険の基本的な形態は、以下の3種類です。

• 生命保険の保険型
  • 死亡保険
  • 生存保険
  • 生死混合保険

被保険者が死亡・高度生涯状態となった時のみ保険金が支払われる死亡保険、被保険者が特定の時期まで生存していた場合のみ保険金が支払われる生存保険、死亡保険と製造保険を組み合わせた生死混合保険の3種類です。

そもそも保険料は、保険金支払いの財源となる純保険料と、保険会社の必要経費に充てられる付加保険料とで構成されています。

純保険料は死亡保険料と生存保険料から構成され、予定死亡率(統計をもとに年齢・性別ごとの死亡者数を予測)と予定利率(保険料の予想運用利回り)を基礎として計算されます。

一方、付加保険料は予定事業費率(保険料に対する事業経費の割合)を基礎として計算されます。

このような統計を踏まえた予定率をもとに保険料金や支払金額を決めていると考えれば、業界や各会社ごとに蓄積された経験やノウハウを費やした完成度の高いシステムなんだと言えます。

最近では保険の相談窓口や比較サイトなども充実しているので、利益追求の割高な保険はどんどん厳しくなるはずです。

生命保険、損害保険などの代表的な保険商品

代表的な生命保険には主に以下のようなものが含まれます。

• 終身保険
• 定期保険
• 養老保険

また損害保険にも以下のようにさまざまなものがあります。

• 火災保険
• 自動車保険
• 傷害保険
• 賠償責任保険

地震保険はそれ程でもありませんが、火災保険については投資用に限らず物件を購入時、融資を受けるためにも必要となる保険でもあるので、どのような内容が含まれているか知っていて損は無い知識です。

火災保険の仕組みは難しい？加入者ごとの補償範囲を徹底解説！

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年末年始は確定申告などで必要となることもあり様々な契約関連の書類が手元に届きます。中でも保険の契約内容などは日頃は余り見直しを考えることがないため、せめてこのタイミングだけでも契約内容を把握しておきたいと思い、現在自分が加入している住居の火...

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保険と税金の関係

保険に加入することで生命保険料控除や地震保険料控除などの所得控除を受けることができます。

また可能性は低いですが、逆に保険金を受け取る場合にも契約者、被保険者、受取人の関係性によっては税金が掛かってしまうことがあります。

基本的には控除額の範囲内であるため課税される心配は少ないですが、この辺りの知識を最低限持っていると安心できます。

生命保険は払いすぎている人が沢山いる

生命保険は自分にあった契約内容で加入する必要があります。

別に収入や支出などを細かく分析しなければいけない訳では無く「万が一の事態が起こった時にどれ位のお金が必要か？」が一つの基準になります。

一家の大黒柱であれば、万が一事故などで死亡した場合、「残された家族が安心して生活するにはどの位必要になるのか」と言うふうに残された側の立場に立って考える必要があります。

その観点があれば保険会社の営業やファイナンシャルプランナーに相談する時にもブレずに希望を伝えることができるはずです。

ファイナンシャルプランナーとしての役割

一方、相談に乗るファイナンシャルプランナーとしては加入者個人だけで無くその周りの人間関係なども考慮したアドバイスが必要になります。

株式投資や投資信託のように明確な成果(結果)が出ないため選択した保険内容が正しかったのか明確になりづらいですが、安心だけを追求し過ぎると月々の支払い保険料が増えてしまい生活を圧迫してしまします。

意外と相談者自身が保険内容を正しく理解できていないことも多いため、保険証券の内容と正しく伝え、無駄があればその点を改善できるような提案ができれば大きな価値があると思います。

難易度は高く無いが出題範囲が多い分野

ファイナンシャルプランナー試験を受けることを考えるとリスク管理の分野は比較的出題範囲が広いと思います。

一つ一つの問題はそれ程難しいことは無く暗記の要素が大きいですが、ある程度時間を掛けて覚えないと沢山取りこぼしてしまいそうです。

ただ資格を取得し実際に実務をこなしていくとセミナー講師や保険の個人代理店など活躍する幅は広がりそうです。

僕の周りのファイナンシャルプランナーでは生命保険や損害保険などのリスク管理の分野を得意とした専門家が一番多い印象があります。

顧客のニーズに上手く答えることができれば比較的安定した収入になるかもしれません。

タックス(tax)は税金、プランニング(planning)は計画や企画立案という意味です。

税金については少し複雑で覚えることが多いのも事実です。ですが、必要となる範囲を整理した上で、体系的に学習すれば全体像が見えてきます。

この記事はかなり長い文章ですが、ファイナンシャルプランナー試験である3級FP技能検定や2級FP技能検定の受験勉強をされている人にとってタックスプランニングの試験範囲を網羅的に解説した内容です。ただ、税金関係の知識は私生活を送る上でも重要な知識ですし、これから個人での事業や不動産経営などをしたい人などにとっては是非覚えておいてほしい内容です。

是非、最後まで読んで頂ければと思います。

タックスプランニングを理解すればFP試験は楽しい

3級FP技能検定および2級FP技能検定の試験範囲は以下の6つの分野から出題されます。

• ライフプランニングと資金計画
• リスク管理
• 金融資産運用
• タックスプランニング
• 不動産
• 相続・事業承継

そして、過去に2級FP技能検定を合格した僕の意見としては「出題範囲の中でタックスプランニングがもっとも私生活で役立ち、かつもっとも勉強しがいのある分野」だと断言できます。

タックスプランニングの重要性

勿論、職業によって優先順位は変わるため「保険会社に勤務していればリスク管理が重要」ですし「証券会社に勤務していれば金融資産運用が重要」です。

ですが、タックスプランニングは税金の知識なので、私生活を送る上でほぼ必ず必要となる内容です。またその他の5つの分野とも関連性の高い分野なので、是非とも頑張って理解して頂きたいです。

僕も個人事業主であり、同時に不動産経営者でもあるため「リスク管理」「不動産」「相続・事業継承」などの分野はとても重要ではありますが「タックスプランニング」の知識が役に立つ場面がもっとも多いです。

また将来的に税理士などの受験を目指す予定のある人は、少なくとも2級FP技能検定のタックスプランニングの試験範囲は全て確実に理解しておくべきです。

なおタックスプランニングの出題範囲は主に以下の3分野に分けられます。

• 所得税の仕組み
• 10種類の所得の内容
• 所得控除と税額控除

タックスプランニングの主な目的は税金の仕組みを理解することですが、中でも所得税は仕組みはとても複雑です。

それは所得を得る手段によって納税するべき税率が変わるからです。

そしてその所得は細かく10種類に分けられます。

また所得によって控除される仕組みも変わります。

とても範囲が広いように思うかもしれませんが、タックスプランニングの試験範囲の中には「給与所得」「源泉徴収」「住宅ローン減税」のように会社員にも聞き馴染みはあるものの、イマイチ仕組みが分かりにくいというものも沢山含まれます。

是非、この機会に覚えておきましょう。

所得税の仕組み

タックスプランニングの試験範囲は主に所得税のしくみが中心になり、主に以下の項目がポイントになります。

• 所得税の計算の基本的な流れの把握
• 所得税が課されない非課税所得の確認
• 総合課税および分離課税の計算方法の理解
• 申告から納税までの一連の流れの理解

所得税は個人が1年間に得た所得に対して課税されるものです。所得税の特徴として次のような点があげられます。

会社員や公務員の人達は、主に勤め先の会社から給与所得を得ていて、税金の支払いについても会社を通じて源泉徴収されるため、普段は意識することがありません。ただ、自分の働いたお金がどのような仕組みで税金として納税されているのかは、やっぱり知っておくべき内容です。

超過累進税率とは

所得税は各個人の課税総所得金額に対して、超過累進課税により課税されます。

超過累進課税は所得の大きさに応じて階段状の税率が適応される仕組みです。

所得が大きければ多いほど、その分、課税される税率が高くなる制度です。

所得税の計算手順

所得税の具体的な計算方法を解説します。

まず初めに課税所得金額を計算します。課税所得金額については次のような流れで計算されます。

各種所得の金額の計算

まずは各種所得の金額を計算します。

実は所得の種類は全部で10種類あります。まずはそれぞれの所得内容を整理し10種類の所得金額がどのように計算されているのかを把握します。

利子所得

利子所得とは主に銀行に預けている預貯金や公社債(国債、地方債、社債)などに係る所得のことで利子支払いの歳に金融機関が20%を源泉徴収することで課税し納税が終了します。

• 所得税…15%
• 住民税…5%
• 合計…20%

ただ銀行預金の金利は本当に低いです。にも関わらずここからさらに20%の課税が課せられます。もともとあって無いような利率なので、20%課税されたとしても、もはやどうでも良いレベルの課税額だと思います。

銀行にお金を預けても利子は全然増えないので、もし預貯金が沢山あるのであれば、少しずつ配当所得を得られる投資信託などに積立投資していきましょう。

配当所得

配当所得とは株式売買による配当や投資信託などによる収益のことです。

配当所得は配当金額に関わらず一律で以下の税率が課せられます。

• 所得税及び復興特別所得税…15.315％
• 地方税…5％
• 合計…20.315％

また、配当所得の課税方法は以下の3パターンより選択が可能です。

• 総合課税
• 申告分離課税
• 申告不要

総合課税を選択した場合は超過累進税率が適応されるためその他の所得金額によって税率が変わります。

配当所得を含めた課税所得が695万円以下の場合は超過累進課税を適応した方が税率を低く抑えられますが、配当所得を含めた課税所得が695万円以上の場合は申告分離課税を選択した方が税率を低く抑えられます。また、申告不要制度を適用することで配当金支払い時に源泉徴収されるため確定申告しない場合はこれで課税関係が終了します。

なお、2014年から開始されたNISA(少額投資非課税制度)や、2018年から開始されたつみたてNISAを利用することで一定の投資額まで税金を免除できます。

NISAやつみたてNISAは使っておいて損しない制度です。是非、積極的に活用していきましょう。

不動産所得

不動産所得とは不動産の賃貸により得られる所得のことです。

不動産所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 不動産所得の金額＝総収入金額ー必要経費

不動産所得を安定させるには空室対策が最も重要ですが、それと同じように経費計上などの知識も大切になります。

なお、不動産収入の必要経費には次のようなものが認められています。

• 貸付不動産等の修繕費
• 租税公課(税金と各種賦課金の総称)
• 管理費
• 損害保険料
• 減価償却費
• 仲介手数料
• 借入金利子

不動産所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

また、必要経費として計上できる項目が多いので、上手く活用すれば節税効果が期待できます。

ただし、計上できる必要経費は年を重ねるごとに、徐々に縮小されるため、仕組みを正しく理解していなければ将来的に損をしてしまうため注意が必要です。

事業所得

事業所得とは会社員以外のフリーランスや個人事業主が得る収入のことです。

事業所得の金額の計算方法

• 事業所得の金額＝総収入金額ー必要経費

収入金額の計上時期は収入すべき日、原則として商品を販売した日となります。

なお、事業所得の必要経費には次のようなものが含まれます。

• 保険料
• 減価償却費
• 商品の売上原価
• 製品の製造原価
• 租税公課
• 水道光熱費
• 旅費交際費
• 通信費
• 修繕費
• 広告宣伝費
• 交際費
• 福利厚生費
• 賃金給料
• 地代家賃

家事関連費(一つの支出が家事上と業務上の両方にかかわりがある費用)のうち必要経費となるのは主たる部分が業務の遂行上必要であり、かつ業務に必要である部分を明らかに区分することができる場合のその区別できる金額です。

事業所得の金額は総合課税され総所得金額に含まれます。

給与所得

給与所得とは会社員の給与や賞与などのことです。

また給与所得は源泉徴収の対象となります。

給与所得の金額の計算方法

• 給与所得の金額＝収入金額ー給与所得控除

給与所得は総合課税の対象となりますが給与の支払いのつど所得税が源泉徴収されます。

※全ての給与所得者、納税税者本人が所得税を計算し申告・納付をすることは現実的に不可能なので申告手続きが簡略化されています。

会社員などの給与所得者については給与所得以外の所得が無い場合、源泉徴収税額のみで納税を終了させ、年末に年末調整(正しい所得税額と源泉徴収額の精算手続き)を行います。

譲渡所得

譲渡所得とは資産の譲渡による所得で次のようなものが含まれます。

• 土地・建物等の資産の譲渡による所得
• 土地・建物等以外の資産(貴金属、ゴルフ会員権など)の譲渡による所得

譲渡所得の計算は譲渡した資産を次のように短期譲渡所得と長期譲渡所得に区別して行います。

譲渡所得は土地・建物等の譲渡と土地・建物以外の譲渡で計算方法が異なります。

土地・譲渡等以外の譲渡所得の金額の計算方法

• 譲渡益＝短期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)＋長期譲渡所得の総収入金額(所得費＋譲渡費用)
• 譲渡所得の金額＝譲渡益ー特別控除額(最高50万円)

当区別控除額は50万円でまず先に短期譲渡所得の譲渡益から控除します。土地や建物以外の資産を譲渡したことによる所得は他の所得と合計して総所得金額に含めて計算します。

なお合計する金額は短期譲渡所得は全額ですが、長期譲渡所得の金額はその2分の1に相当する金額です。

土地・建物等の譲渡による譲渡所得の金額は次のように計算します。

• 課税譲渡所得金額＝収入金額ー(取得費＋譲渡費用)ー特別控除額

土地や建物の譲渡による所得は他の所得とは合計せず分離して課税する分離課税制度が採用されています。

取得費は取得に要した金額に設備費や改良費を加えて計算します。建物や車など原価する資産はさらに減価償却累計額・減価額を控除して計算します。

また譲渡費用とは資産の譲渡に要した費用(仲介手数料や運搬費用など)です。

なお、マイホームを売却する場合は一定の年数が経過していることが多いはずなので余り意識しないかもしれませんが、投資用物件の場合は数年間で物件を売却するケースのあるはずです。その場合は売却した資産が「長期譲渡所得になるのか？」または「短期譲渡所得になるのか？」で意外と大きな影響を与えることがあります。

物件を売却する場合は、その物件の所有期間が「5年超なのか？」「5年以下なのか？」を意識しましょう。

一時所得

一時所得には以下のようなものが含まれます。

• 懸賞の賞金品、福引の当選金品
• 競馬の馬券の払戻金、競輪の車券の払戻金
• 生命保険契約に基づく一時金
• 損害保険契約に基づく満期返戻金
• 法人からの贈与により取得する金額

一時所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 一時所得金額＝総収入金額ー収入を得るために支出した金額ー特別控除額

特別控除額として最高50万円を控除することができます。

一時所得の金額は総合課税され一時所得の金額の２分の１が総所得金額に含まれます。

雑所得

雑所得は「公的年金」と「公的年金以外」に分類されます。

公的年金の雑所得には次のようなものが含まれます。

• 過去の勤務先から支給される年金、恩給
• 公的年金(国民年金、厚生年金保険等)
• 適格退職年金契約に基づく年金
• 確定拠出年金の年金払いの老齢給付
• 公的年金等以外の雑所得には次のようなものが含まれます。
• 生命保険契約に基づく年金
• 損害保険契約に基づく年金
• 公社債の償還差益

雑所得の計算方法は次の通りです。

• 雑所得の金額＝(公的年金等の雑所得の収入金額ー公的年金控除額)＋(公的年金等以外の雑所得の総収入金額ー必要経費)

雑所得の金額は原則として総合課税され総所得金額に含まれます。

退職所得

退職所得は退職により受け取る給与(退職手当)のことをいいます。

退職所得の金額の計算方法は次の通りです。

• 退職所得の金額＝(収入金額ー退職所得控除)✕1/2

退職所得控除は退職手当等を取得した者の勤続年数を基礎として次の計算式によって計算されます。

• 勤続年数20年以下の場合
  • 40万✕勤続年数(最低80万円)
• 勤続年数20年以上の場合
  • 800万＋70万✕(勤続年数ー20年)

退職所得の金額は分離課税され退職所得金額に区分されます。

一般に退職所得はその支給時に所得税、住民税が源泉徴収されて納税が完了します。

山林所得

山林所得とは(保有期間が5年以上の)山林の伐採または譲渡による所得です。

※保有期間が5年以下の山林の伐採・譲渡については事業所得または雑所得に分類されます。

山林所得の金額の計算方法

• 山林所得の金額＝総収入金額ー必要経費ー特別控除額

山林の譲渡による所得は過去の累積費用が必要経費となり特別控除枠として最高50万円を控除することができます。

山林所得の金額は分離課税され山林所得に区分されます。

損益通算・損失の繰越控除

損益通算は一定の所得に損失が生じた場合、その損失分を他の所得の黒字から他の特定の所得の赤字とを一定の順序に従って差し引きしして計算することです。以下の所得の損失が対象となります。

• 不動産所得
• 事業所得
• 山林所得
• 譲渡所得

また損益通算を行っても残ってしまった損失のことを純損失と言います。

純損失の金額は特定の場合に限り翌年以降3年間繰り越して、その年の所得金額から控除することができます。これを純損失の繰越控除といいます。

所得の合算・課税標準の算出

総合課税金額(総合課税される所得を合算)と分離課税のそれぞれの金額を算出します。

総合課税については総所得金額を計算します。

• 利子所得＋配当所得＋不動産所得＋事業所得＋給与所得＋総合短期譲渡所得＋雑所得＋
  (総合長期譲渡所得＋一時所得)✕1/2

分離課税については総合課税されるものと別に計算します。

• 分離短期譲渡所得
• 分離長期譲渡所得
• 株式等に係る譲渡所得
• 山林所得
• 退職所得

所得控除・課税所得金額の算出

所得控除とは各所得の金書きでは考慮されない個人の生活上の支出を考慮したものです。

所得控除の控除額は課税標準から控除され控除した後の金額が課税所得金額となります。

所得控除には次のようなものが含まれれます。

雑損控除

雑損控除とは納税者または納税者と同一生計の親族で総所得金額等が38万円以下の者の有する資産について災害または盗難等により損失を受けた場合に一定額が控除できるものです。

医療費控除

医療費控除とは納税者本人または配偶者、その他同一生計の親族の医療費を支払った場合一定額が控除されるものです。

医療費控除として控除される金額は次のように計算されます。

• 控除額＝(医療費ー保険金等で補填される金額)ー10万円

通常10万円を超える部分が対象となりますが、その控除額が200万円を超える場合は200万円が限度となります。

医療費控除の申請は年末調整では無く確定申告により申請します。

社会保険料控除

社会保険料控除とは納税者が各年において事故または自己と同一生計の親族の負担すべき社会保険料を支払った場合や給与から控除された場合に支払った金額または控除された金額(全額)を控除するものです。

控除の対象となる社会保険料には次のようなものがあります。

• 健康保険の保険料
• 国民健康保険の保険料
• 国民年金の保険料
• 厚生年金保険の保険料
• 雇用保険の保険料

小規模企業共済等掛金控除

小規模企業共済等掛金控除とは納税者が各年において小規模企業共済等の掛け金を支払った場合に支払った金額(全額)を控除するものです。

小規模企業共済契約、心身障害者不要共済の掛金に基づく掛金のことを言います。

小規模企業共済は僕も個人事業主として独立したタイミングで加入しました。節税効果も高く、仕組みを理解しておけば損する心配も無いためとてもおすすめです。

生命保険料控除

生命保険料控除とは一般的に民間の保険会社と契約している生命保険料から一部の金額が控除される仕組みです。民間の保険会社で代表的な会社は以下のような会社があります。

• 日本生命保険相互会社
• 住友生命保険相互会社
• 明治安田生命保険相互会社

これらの生命保険会社に対して年間に支払っている生命保険料が控除される訳ですが、生命保険料と一言に言っても実はその中でも大きく3つの項目に分けれられています。

• 生命保険料控除
• 介護医療保険料控除
• 個人年金保険料控除

細かな計算方法は割愛しますが、「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」のそれぞれに対して上限が4万円まで控除されています。なので「生命保険料控除」「介護医療保険料控除」「個人年金保険料控除」を全て上限額まで控除されていれば控除額は最大で12万円になります。

ちなみに、個人的には生命保険契約はほとんど必要無いと考えています。勿論、家族構成にもよりますが「本当に生命保険は必要なのか？」「どのリスクに対してどの程度の保険が必要か？」を見極めなければ、無駄な支出になってしまうかもしれません。

実は過去に生命保険に加入していた時期もあるのですが、2015年頃から生命保険への加入に疑問を持つようになり、また賃貸物件の購入に伴い団体信用生命保険に加入したことも踏まえ、それ以降は生命保険には加入していません。

生命保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

地震保険料控除

地震保険料控除とは納税者が各年において地震保険等に係る保険料等を支払った場合に一定額が控除されるものです。

地震保険についても基本的には加入する必要は小さいと思います。地震のリスク地域により違いますが「本当に地震保険の加入が必要か？」「地震保険に加入したとして満足できる保証が受けられるか？」など適切な判断が必要です。

地震保険料控除は年末調整または確定申告時に申請します。

ちなみに、以前は火災保険も所得控除の対象とされていましたが、2006年(平成18年)の税制改正により損害保険料控除が廃止されたことにより、2007年(平成19年)以降は所得控除の対象外となってしまいました。

寄附金控除

寄付金控除とは納税者が各年において特別寄付金を支出した場合に一定額を控除するものです。

障害者控除

障害者控除とは納税者が障害者である場合、もしくは障害者である控除対象配偶者または扶養親族を有する場合、一定額を控除するものです。

障害者控除の金額は次の通りです。

• 一般の障害者:27万円
• 特別障害者:40万円

障害者控除は年末調整または確定申告時に申請します。

寡婦控除と寡夫控除

障害者とは一定以上の精神または身体に障害がある者等をいいます。特別障害者とは障害者のうち精神または身体に重度の障害が有るものをいいます。

寡婦控除および寡夫控除とはとは納税者が寡婦または寡夫(夫を無くした妻、または妻をなくした夫)である場合に一定額を控除するものです。

寡婦控除、寡夫控除の金額は次の通りです。

• 寡婦または寡夫:27万円
• 特定の寡婦:35万円

寡婦控除および寡夫控除は年末調整または確定申告時に申請します。

勤労学生控除

勤労学生控除とは納税者が勤労学生である場合に一定額を控除するものです。

勤労学生控除は年末調整または確定申告時に申請します。

配偶者控除

配偶者控除とは納税者が控除対象配偶者を有する場合に一定額が控除されるものです。控除対象配偶者には一般控除対象配偶者と老人控除対象配偶者があります。控除対象外配偶者とは生計を一にする配偶者のうち合計所得金額が38万円以下の者かつ原則として青色申告の事業専従者として給与の支払いを受けていないこと、または白色事業専従者でないことが要件です。

老人控除対象配偶者とは控除対象配偶者のうち年齢が70歳以上である者をいいます。

配偶者控除の金額は次の通りです。

• 一般の控除対象配偶者:38万円
• 老人控除対象配偶者:48万円

配偶者特別控除

配偶者特別控除とは納税者と同一生計の配偶者でその年分の合計所得金額が76万円未満である者を有する場合に一定額(最高38万円)が控除されるものです。ただし同一生計の配偶者が控除対象配偶者に該当する場合は適応されません。

配偶者特別控除は納税者本人の合計所得金額が1,000万円以下でなければ適用を受けることができません。

扶養控除

扶養控除とは納税者が扶養親族を有する場合に一定額を控除するものです。扶養控除の対象となる扶養親族は扶養親族の合計所得金額が38万円以下のものかつ青色事業専従者でないこと等が要件です。

扶養控除は年末調整または確定申告時に申請します。

基礎控除

基礎控除とは納税者であれば一定額(38万円)が控除されるものです。

税額控除

税額控除は算出税額から一定額を控除するもので次のようなものが含まれます。

• 配当控除
• 住宅借入金等特別控除(住宅ローン控除)
• 認定NPO法人寄附金特別控除
• 公益社団法人等寄付金特別控除

マイホーム購入の最強の味方！住宅ローン減税とすまい給付金の仕組み

2014年4月より消費税が5%から8%に引き上げられます。住宅を購入する場合も購入金額が高くなると思われますが、場合によっては得するケースもあります。その主な理由は以下の２つの住宅政策です。 住宅ローン減税 すまい給付金意外と知られていない...

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2018.04.30

年末調整の提出

会社員や公務員のような給与所得者は11月頃までの間に勤務先に対して年末調整の書類に情報を記入の上、提出しなければなりません。

年末調整の目的は「納める税金を確定させるため」です。

通常、所得税の金額はその年の1月1日〜12月31日までの所得額に基づいて計算されます。

基本的には毎月給与が支給されるタイミングで源泉徴収されることによって適切な処理がされるのですが、以下のような理由により年間の納税額が変動するため微妙に差額が出ることがあります。

• 生命保険や地震保険の加入状況の変化
• 配偶者、扶養親族の人数の増減

つまり「会社側では把握しきれない個人の細かな情報を集約し適切な納税(控除)をする」ための手段のことで、このような情報を1年間の最後に整理することで、適切な納税をしている訳なんですね。

なお必要な提出書類には主に以下の3点です。

• 給与所得者の保険料控除申告書
  • 生命保険料控除、地震保険料控除、社会保険料控除、小規模企業共済控除を受けるために必要な書類
  • 生命保険料控除には生命保険料控除、介護医療保険料控除、個人年金保険料控除が含まれる
• 給与所得の扶養控除等(異動)申告書
  • 配偶者控除、扶養控除、障害者控除、寡婦控除、寡夫控除、勤労学生控除などを受けるために必要な書類
  • 該当者がいない場合も提出が必要になる
• 給与所得者の配偶者控除等申告書
  • 配偶者控除を受けるために必要な書類
  • 該当者のみが提出する

他にも住宅ローン減税の申告書(住宅借入金等特別控除申告書)や途中入社の場合は前職での源泉徴収票を提出しますが、会社員や公務員でも個人で確定申告をする場合は保険料控除申告書の提出は不要です。理由は保険料控除申告書に記載する全ての情報を確定申告書に記入できるからです。

ただし、扶養控除等(異動)申告書については確定申告書の提出するしないに関わらず、必ず提出しなければいけません。

源泉徴収

一定の所得の支払者はその支払の際に所定の所得税を徴収しその徴収の日の翌月10日までに
国に納付しなければなりません。この一定の所得の支払者を厳選徴収義務者といいます。

給与、報酬、利子、配当などの支払者は支払先の住所、氏名、支払金額などを記載した書類を所轄税務署に提出しなければなりません。

この書類を法定調書といいます。法定調書の主なものに支払調書、源泉徴収票があります。

源泉徴収票を読み返してみました〜実績値をもとに解説します〜

新年と言う事で少し気が早いですが、確定申告の準備をしないとなぁ…と思いつつ去年の申告内容を見返していました。去年は不動産会社の方に作成して頂いたので正直余り理解できていなかったのです。※今回は確定申告については記載致しません。源泉徴収票の見...

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2018.09.13

所得税の申告と納付

所得税の納付義務は原則として1年の終了時に確定します。

ただしその時点ではまだ具体的な納付税額は決定していません。

実際に納付すべき所得税の金額、または還付を受けるべき所得税の金額を確定する手続きが確定申告です。

確定申告

確定申告とは(前年分の)1年間の収入に対して、支払うべき所得税および住民税の金額を確定させる手続きの事です。

前年分の収入に対して、その翌年の2月16日～3月15日までの一ヵ月間で確定申告を行い合わせて所得税を納付しなければなりません。

なお、コロナウイルスの影響により、2019年度分の確定申告に限り、申告期限が2020年の4月16日(木)までに延長されました。

• 所得税の確定申告期限
  • 2020年3月16日(月)→2020年4月16日(木)に延長
• 消費税の確定申告期限
  • 2020年3月31日(火)→2020年4月16日(木)に延長

※「青色申告申請書の提出期限」や「贈与税の申告期限」については、特に申告期限の延長は無く、2020年3月16日(月)のままです。

会社員等の確定申告

給与所得者は通常、年末調整により税額が精算されます。

ただし次の場合などには給与所得者も確定申告が必要になります。

• 不動産所得や事業所得のように給与所得以外の所得があった場合
• 給与所得が年間2,000万円を超えている場合
• 給与所得以外の所得(副業所得)が年間20万円以上の場合
• 2ヶ所以上の会社などから給与を受け取っている場合
• 住宅ローン減税を受ける場合(1年目のみ確定申告が必要)

個人事業主の場合は確定申告はほぼ必ず必要になりますし、会社員でも不動産所得やその他の副業所得があれば確定申告を提出しなければいけません。

電子申告(e-Tax)

所得税の確定申告を電子申告により行う場合は医療費の領収書や源泉徴収票等はその記載内容を入力して送信することにより提出または提示を省略できます。

※確定申告期限から5年間は税務署から書類の提出または提示を求められる場合があります。

青色申告

青色申告制度とは納税者に正しい申告を行わせるため記帳習慣を確立させることを目的とする制度です。青色申告には次のような特典が認められています。

• 青色申告特別控除
• 青色事業専従者給与
• 各種引当金繰入
• 純損失の繰越控除または繰戻還付

青色申告特別控除とは不動産所得、事業所得または山林所得の金額から10万円または65万円が控除できる制度です。10万円の控除は青色申告者であれば誰でも適用されますが65万円の控除は一定の要件を満たしている必要があります。

個人住民税

住民税とは道府県民税と市町村民税の両方を合わせた税金のことをいいます。道府県民税には都民税が市町村民税には特別区民税が含まれます。

住民税の特徴

住民税には次のような特徴があります。

前年所得課税

前年の所得をもとに課税される。前年の所得に対して当年度に税額を支払う。

利子割、所得割、均等割

個人引退する住民税には、利子割、所得割、均等割などがある

• 均等割:所得の大小に関係なく均一に課される
• 所得割:前年の所得金額を基礎として計算される
• 利子割:預貯金の利子の支払の際に特別徴収される5%の住民税のこと。

賦課課税方式

住民税は賦課課税方式を採用(原則として納税者本人が申告する必要はない)

住民税の計算

住民の所得金額の計算では前年分の所得税における所得金額が使用され、ほぼその金額が住民税の所得金額となります。

住民税における所得控除も所得税と同じようにあります。所得控除は所得税と同じ扱いをするものと異なる扱いをするものとがあります。また住民税においても税額控除、外国税額控除などがあります。

住民税の納付

住民税の納付方法は以下の2種類に分けられます。

• 普通徴収
  • 給与所得分の住民税は会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する
  • 副業収入(不動産収入など)分は自分で住民税を納税する
• 特別徴収
  • 会社経由(給与からの天引き)で住民税を納税する

普通徴収は原則として6月、8月、10月、翌年1月の4回に分割納付する方法です。特別徴収は給与所得者については12回に分割し毎月の給与から徴収していくという方法です。

ちなみに「会社員をしながら不動産収入や副業収入を得ているが、できれば会社にはばれたくない」と考える人も多いと思います。その場合は確定申告をする際の納付方法で「普通徴収」を選択しなければいけません。

さまざまな分野と関わりをもつ税金の知識

かなり長文の記事になりましたが、最後まで読んで頂き大変有難うございます。

ここまでのボリュームの多さからも分かるように、タックスプランニングの分野は覚える範囲ととても多いです。恐らく、FP技能検定の他の5分野と比べても最も多い分野であり、また毎年のように法改正され、その度に覚え直す必要があります。

ただそれでもタックスプランニングの分野で覚えた知識は極めて役に立つ内容が多く、家族や友人に対して「ちょっとしたアドバイスができる」まさにすぐに使える知識が沢山あります。

また、タックスプランニングの知識を持っていれば、もし以下のような職業の人と何かやりとりをすることになっても、とてもスムーズに会話を進めることができます。

• 生命保険会社の営業、保険募集人
• 不動産販売会社の営業
• 税理士
• 勤め先の会社の経理担当者
• 個人事業主
• 不動産経営者、投資家

過去にAFPを取得した僕ですら「○○の税率はどうだったかな？」と覚えきれない部分もありますが、今までも何度も役に立ってきました。

このブログを継続する上でも結構お世話になった知識の一つです(笑)。

今後も、自分の大切な資産を守るために、しっかり理解したいと思います。

不動産経営とファイナンシャルプランナーの繋がりについて

最近よく「ファイナンシャルプランナー」と言う肩書きの方とお話しする機会が増えてきています。個人的にもどのような業務内容なのか興味があり少し調べてみることにしました。そもそもファイナンシャルプランナーとはファイナンシャルプランナーとは、顧客(...

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2020.12.22

また建築基準法を中心にその他の法令を理解し、各種税金についてもしっかり把握しなければいけません。

不動産の見方

不動産とは「土地およびその定義物のこと」です。定義物の代表的なものが建物であり、日本においては土地と建物とはそれぞれ別の不動産とされています。

不動産の関する調査

不動産に関する調査項目には次のようなものがあります。

不動産の権利に関する調査

不動産に関する権利の種類は大きく物権と債権の2つに分けられます。

• 物権…物に対して直接的かつ排他的に支配して利益を受ける権利
• 債権…債権者が債務者に対していっていのこういを要求できる権利

不動産登記記録の調査

不動産登記制度とは不動産の物理的概要や不動産に関する権利関係を公示し、不動産取引の安全と円滑を図ることを目的とするものです。

登記とは登記記録に一定の事項を記録することをいい、登記記録とは表示に関する登記または権利に関する登記について1筆の土地または1個の建物ごとに電磁的に記録したものです。

• 表示に関する登記…不動産の物理的状況を明確にするための登記
• 権利に関する登記…不動産に関する権利の発生・変更・移転を公示するための登記

登記の効力

原則として登記がなければ権利変動を第三者に対抗することができません。

一方、借家権(建物賃借権)は建物の引き渡しにより第三者に対抗できます。

なお登記には公信力が認められていません。登記の内容と真実の権利関係が食い違っていた場合、例えその登記を真実であると信頼して取引したとしても権利を取得できない場合があります。

不動産登記の構成

不動産の登記記録は表題部と権利部に区分され表示に関する登記は表題部に、権利に関する登記は権利部に記録されます。

権利部や甲区および乙区に区分され、甲区には所有権に関する登記の登記事項が記録され乙区には所有権以外の権利に関する登記の登記事項が記録されます。

不動産の各種価格に関する調査

土地の価格には一般的な取引価格の他にさまざまな行政目的に従いいくつかの公的価格があります。

公示価格

「地下公示法」に基づく一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は国土交通省(土地鑑定委員会)で実施時期については毎年1月1日時点の価格を3月下旬頃に発表されます。

基準価格(基準地標準価格)

一般の土地取引価格の指標となる価格です。決定機関は各都道府県で実施時期については毎年7月1日出店の価格を9月下旬に発表されます。

路線価

相続税、贈与税を算出する基礎となる価格です。決定機関は国税局で実施時期については毎年1月1日出店で評価替えを行い7月に発表されます。おおむね公示価格の80%が目安となります。

固定資産税評価額

固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税等の算出基礎となる価格です。また路線価のない地域では固定資産税評価額に倍率を乗ずることで相続税評価額とします。決定機関は市町村(東京23区については東京都)で実施時期については3年毎に固定資産評価基準によって1月1日現在の価格評価を行います。おおむね公示価格の70%が目安となります。

不動産価格の鑑定評価

不動産価格の鑑定評価方式には次のようなものがあります。

原価法

不動産の再調達に要する原価をもとにする方式です。

取引事例比較法

不動産の取引事例をもとにする方式です。

収益還元法

不動産から生み出される収益に着目する方式です。

なお収益還元方において収益価格を求める方法にDCF法があります。DCF法とは連続する複数の機関に発生する純収益および復帰価格をその発生時期に応じて原価価値に割引き、それぞれを合計する方法です。

不動産の取引について

不動産を売買する際には次のようなことを知っておく必要があります。

売買契約

売買契約とは売主がある財産権を買主に移転することを約束し、これに対して買主がその代金の支払いを約束することで成立する契約をいいます。

手付金

買主が売主に手付金(解約手付)を交付した場合、相手方が契約の履行に着手するまでは買主が手付金を放棄し売主が手付金の倍額を償還(手付金を返還し手付金と
同額を買主に交付)することによって債務不履行(約束違反)がない場合でも契約を解除することができます。

危険負担

売買契約において建物の引き渡し前にその建物等が落雷や台風などで消失・毀損した場合には特約がない限り買主が危険を負担することを定めています。
つまり売買代金を全額支払わなければなりません。

ただし実務上は特約によって危険負担は売主の負担とし建物焼失の場合には売主(または双方)が契約を解約できるようになっているのが一般的です。

瑕疵担保責任

売買の目的物に通常の取引上の注意を払っても発見できないような歌詞(欠陥)があった場合、売主はその歌詞について過失がなくても責任を追わなければなりません。

この場合、善意の(そのことを知らなかった)買主は損害賠償を請求できます。さらに契約の目的を達成できない時には契約を解除することができます。ただし買主は歌詞を知ったときから1年以内に権利を行使する必要があります。

宅地建物取引業法

宅地建物取引業とは次に掲げる行為を業として行うものをいいます。

• 宅地、建物を自ら売買、交換する
• 宅地、建物の売買、交換、賃借の代理をする
• 宅地、建物の売買、交換、賃借の媒介(間に立つこと)をする

宅地建物取引業者

宅地建物取引業者とは免許を受けて宅地建物取引を営む者のことです。宅地建物取引業者は事務所等ごとに一定の数の専任の宅建物取引主任者をおかなければなりません。

重要事項説明書

宅地建物取引業者は宅地建物の売買、交換、賃借の相手方または依頼者にその者が取得し、または借りようとしている宅地または建物に関し、
その契約が成立するまでの間に取引主任者に重要事項を記載した書面を交付して説明させなければなりません。

媒介契約の種類

• 宅地、建物の売買、交換の媒介契約には次の3種類があります。
  一般媒介契約
• 専任媒介契約
• 専属専任媒介契約

不動産取引に関する3種類の媒介契約

不動産物件の売買を進める上で、物件所有者(売主)が自分で買主を探すことはなかなか難しいため、通常は仲介業者が間に入ります。このように仲介業者（宅地建物取扱業者)が建物売買の仲介を行う際の契約を「媒介契約」と呼びます。媒介契約には以下の3種類...

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2020.12.22

不動産の賃貸契約

不動産の賃貸契約には次のような項目が含まれます。

借地関係(普通借地契約、定期借地契約)

借地権とは建物の所有を目的とする土地を借りる権利のことで地上権と土地の賃借権を総称するものです。使用賃借(無償の賃借)は含まれません。

普通借地権の存続機関は次の通りです。

• 建物の構造に関係なく一律30年
• 約定する場合は30年より長い期間を定めることができる

また合意による更新後の機関については次の通りです。

• 最初の更新後は20年
• その後は10年(10年ごとの更新)
• 当事者がそれより長い期間を定めた時はその機関

定期借地権

定期借地権は当初定められた契約期間で借地関係が終了する借地権です。

定期借地権には次の3種類があります。

• 一般定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権
• 事業用定期借地権

借家関係(普通借家契約、定期借家契約)

借家権とは建物を借りる権利のことで借地借家法によって保護されています。

借家権の対抗力

賃貸人、賃借人以外の人(第三者)が建物を取得したとしても賃借人は建物の引渡しを受けていれば登記がなくても対抗できます。

借家権の存続

借家件の存続については機関の定めがある場合とない場合とで以下のように扱いが違います。

期間の定めがある場合

契約で期間を定める場合は1年以上とする。1年未満の期間を定めた場合は機関の定めがないものとされる。

期間の定めがない場合

機関の定めがない契約の場合は貸主は6ヶ月、借主は3ヶ月前に申し入れをすることにより、解約することができる。ただし貸主の解約申し入れについては正当事由を要する。

正当事由

賃貸人が賃借人に対して契約の更新を拒絶する場合の正当事由には次のようなものが含まれます。

• 建物の使用を必要とする事情
• 建物の賃貸借に関する従前の経過
• 建物の利用状況、現状
• 財政上の給付をする旨申し出(立退き料)

造作買取請求権

造作買取請求権とは賃借人が賃貸人の同意を得て建物に付加した畳や建具などの造作は賃貸期間満了時に時価で買い取ることを請求できる権利をいいます。

この権利を講師するためには賃貸人の同意があり、賃借人の所有であること、建物に客観的な便益を与えることが要件です。

定期借家権

定期借家件とは英訳期間の終了とともに賃貸借も終了し契約の更新はしないという借家件のことで内容は次の通りです。

• 機関の定めがある場合に限る
• 契約書は公正証書等の書面にしなければならない
• 事前に契約は期間の満了で終了し更新しない定期借家契約である旨を書面を交付して説明する必要がある
• 終了の1年前から6ヶ月前に賃貸借を終了させる旨の通知を行わなければならない
• 期間の制約がなく期間の設定が事由(1年未満も可能)

不動産に関する法令上の規制

不動産にはさまざまな法令上の規制があります。

都市計画法

都市計画法の概要は次の通りです。

都市計画区域と準都市計画区域

街づくりを計画的に行っていく場所のことを都市計画区域と言います。

都市計画区域の指定は原則として都道府県が行い2つ以上の都府県にまたがって指定する場合は国土交通大臣が行います。また都道府県は一定の区域を準都市計画区域として指定することができます。

市街化区域

市街化区域とはすべてに市街地を形成している区域、およびこれから市街化を図るべく区域をいいます。

土地の計画的な利用を図るため、第一種低層住居専用地域から工業専用地域に至るまで、12種類の用途地域が定められています。

市街化調整区域

市街化調整区域とは市街化を抑制すべき区域をいいます。

また都市計画区域については市街化区域と市街化調整区域が線引されている場合と線引されていない非線引き区域があります。

用途区域

市街化区域内では今見てきたように用途値が定められています。一方、市街化調整区域内では用途地域を定めないこととされています。

開発許可制度

都市計画区域内または順都市計画区域内で開発行為を行う場合は事前に都道府県知事の許可を受けなければなりません。

開発行為とは主として建築物の建築または特定工作物の建築を目的で行う土地の区画改質の変更のことをいいます。

建築基準法

建築基準法の概要は次の通りです。

道路に関する規制

建築基準法上の道路とは幅員4m以上のもので次に示すものです。

• 原則…幅員4m以上(特定行政庁が指定する区域では6m以上)の道のうち都市計画法や道路法等による公道及び、私道で特定行政庁のいち指定を受けたもの等
• 例外…建築基準法の規定の適用の際、現に建物が立ち並んでいる場所の幅員4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの

接道義務

都市計画区域内、準都市計画区域内の建物の敷地は建築基準法上の道路(幅員4m以上)に2m以上接していなければなりません。

道路内の建築制限

建物または敷地を造成するための壁は道路内または道路に突き出して建築、または築造してはなりません。

用途に関する制限

用途地域内の建築物は用途の規制を受けます。

なお敷地が2以上の異なる用地地域にまたがる時は過半の属する地域の制限を受けます。

建ぺい率制限

建ぺい率とは敷地面積に対する建物の建築面積の割合のことをいいます。

• 建ぺい率＝建物の建築面積÷敷地面積

敷地が建ぺい率の異なる地域にわたる場合、それおぞれの地位域の面積により荷重平均された割合が採用されます。

容積率制限

容積率とはしきい値面積に対する建物の延べ面積の割合のことをいいます。

• 容積率=建物の延べ面積÷敷地面積

容積率オーバー物件の問題点は？罰則と融資への影響を徹底解説！

建築基準法では、敷地面積に対する建築面積(建ぺい率)や延べ床面積(容積率)の上限値が定められています。建ぺい率と容積率の仕組みや容積率オーバーの物件の特徴について解説します。

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2025.05.04

国土利用計画法

国土利用計画法とは総合的かつ計画的な国土利用を図ることを目的に「国土の利用計画」「土地取引の規制」を中心に規定しています。

土地取引における規制には許可制と届出制(事前届出と事後届出)があります。

農地法

農地・採草放牧地の売買、転用等をする場合には農地法に基づく許可や届出が必要となります。

農地、採草放牧地の所有権の移転などの場合は農地法第3条に基づく許可、農地を農地以外に転用する場合は農地法第4条に基づく許可、農地を農地意外、採草放牧地を採草放牧地意外のものにするためには権利移動する場合、農地法第5条に基づく許可を受けなければなりません。

区分所有法

1棟の建物で構造上区分された部分で特立して住居・店舗・事務所または倉庫その他建物としての用途に供する時、その各部分を所有することができます。この権利を区分所有権といい、この区分所有権を規定したものが区分所有法です。

専用部分

専有部分とは区分所有権の対象となる部分(住居、店舗、事務所等)のことです。専有部分の面積は壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の面積、すなわち内法面積(壁があったらその内側のイメージ)を指します。

共有部分

区分所有権の目的となる建物の中で専有部分とならない部分であり、法律上の共有部分と規約上の共有部分とがあります。

法定共有部分

その性質上当然に共有部分とされるもの(エントランス、廊下、階段、エレベータ、配管等)

規約共有部分

本来は専有部分となり得る部分を規約に定めることで共有としているもの(管理事務所、集会所等)

敷地利用権

区分所有権の専用部分を所有するために建物の敷地を利用する権利を敷地利用権といいます。

この専有部分に係る敷地利用権は原則として専有部分と切り離して別個に処分することができません(分離処分の禁止)。

不動産の取得に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

不動産取得税

不動産取得税とは不動産(土地・家屋)の取得に対して所在地の都道府県が課税する税金です。

不動産取得税の概要は次の通りです。

住宅を取得した場合の課税標準の特例

一定の条件を満たす新築住宅、中古住宅の場合は課税標準から一定金額を控除します。

特例適用住宅のしきい値を取得した場合の税額控除

土地を取得し一定期間内に特例適用住宅を取得した場合、一定金額が土地取得に係る税額から控除されます。特例適用住宅とは床面積50㎡〜240㎡の床面積要件を満たすものをいいます。

登録免許税

登録免許税は不動産の登記を受けるものに対して登録申請時に国が課税するものです。

登録免許税の概要は次の通りです。

なお新築または取得後1年以内に受ける住宅用家屋の一定の登記については軽減税率の特例があります。

消費税

次のものには消費税が課税されます

• 建物の売買代金及び建築請負代金
• 土地の売買及び賃貸に係る仲介手数料

次のものには消費税が課税されません。

• 土地の譲渡及び貸付け
• 住宅の貸付け

印紙税

印紙税とは課税文書に印紙を貼り、それを印章または署名で消すことにより国に納付する税金のことです。売買契約書や金銭消費賃借契約書を作成する際にこれらの文書に課税されます。

課税文書には次のようなものが含まれます。

• 不動産の譲渡に関する契約書
• 地上権または土地の賃借権の設定または譲渡に関する契約書
• 消費賃借に関する契約書
• 請負に関する契約書

非課税文書には次のようなものが含まれます。

• 課税物件表の非課税物件欄に規定する文書
• 国、地方公共団体等が作成した文書

納税義務者には次の通りです。

• 課税文書の作成者が納税義務者となる
• 1の課税文書を2以上のものが共同して作成した場合、その2以上のモノが連帯して納税義務を追う

納付方法は次の通りです。

• 印紙を課税文書に貼り証印する
• あらかじめ印紙税額を納付し所轄税務署長の税印の押印を受ける
• 印紙税納付計器の使用

不動産の保有に係る税金

不動産の取得には次のような税金が係ります。

固定資産税

固定資産税とは1月1日において固定資産(土地、家屋、償却資産)を所有しているものに対して市町村が課税する税金です。

固定資産税の内容

固定資産税の概要は次の通りです。

固定資産税の課税標準は固定資産税台帳登録価格(固定資産税評価額)です。

この価格は原則として基準年度(3年に1度)に評価替えされます。

また住宅用地については課税標準の特例により税負担が軽減されています。

• 小規模住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/6
• 一般住宅用地…固定資産課税台帳登録価格✕1/3

都市計画税

都市計画税は都市計画事業または土地計画整理事業に要する費用に充てるため原則として市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する税金です。

納税義務者は原則として市街化区域における土地、家屋の所有者で課税標準は固定資産課税台帳登録価格(固定資産税評価額)となります。

なお、住宅用地については課税標準の特例により軽減処置があります。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

不動産の賃貸に係る税金

個人が不動産を貸し付けることによって得る地代や家賃等の収入は不動産所得となります。

不動産所得は次の算式によって計算されます。

• 不動産所得の来なく＝総収入金額ー必要経費

総収入金額

不動産所得の総収入金額は地代、家賃、駐車場料金、礼金、権利金、更新料などです。敷金等のうち返還しないものは収入金額に入ります。

必要経費

不動産の所得計算上、必要経費となるものには次のようなものがあります。

• 減価償却費
• 借入利息
• 火災保険料
• 税金(固定資産税・都市計画税)
• 地代・家賃
• 給料等
• 立退料

不動産所得は原則として総合課税の対象となり、他の所得と合算して課税されます。また不動産所得に生じた赤字は他の所得損益通算することが認められていますが、土地を取得するための借入金利子の額に相当する金額については対象外となります。

賃貸経営のマイナス収支で課税対象額を削減する仕組みとは？

不動産投資により赤字収益(家賃収入より必要経費の方が多いこと)になった場合、課税対象額を削減することができます。例えば、以下の記事の場合、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりま...

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2020.12.26

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

収支内訳書(不動産所得用)を読み返してみました【2014年分】

去年(平成26年分)の確定申告の内容を見返しています。今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。白色申告に必要となる収支内訳書収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。対象の期間(1月1〜1...

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2019.12.31

不動産貸付と消費税

住宅の貸付については消費税は非課税です。ただし住宅用建物であっても移住用以外の用途目的で賃貸する場合は課税されます。

また土地の譲渡及び貸付は非課税とされていますが、駐車場、野球場、テニスコート等一定の土地の貸付けは課税扱いとなります。

不動産経営をする上で最も関連の分野

当然ですが不動産の分野は不動産経営を進める上で最も関連の深い分野になります。

また内容の濃さはそれ程大した事はありませんが、将来的に宅建試験(宅地建物取引主任者)を受験する予定がある場合は重複するような問題も多いためしっかりと把握しておいた方が良いと思いました。

数ある生活費の中でも家賃などの固定費は最も大きなバリュームを占めているので、この辺りのコストを経費として計上することができれば大きな効果が得られます。

ただ「一体どこまでの範囲を経費として計上できるか？」は少し悩ましいところです。

最近ではフリーランスや在宅のような主にIT系の事業を経営されていたりSOHOの形態で働いている方を中心に少し気になるところかもしれないですね。

そもそも経費とは？

経費とは売上を稼ぐ(所得を得る)ために必要となったお金のことです。

例えば不動産で所得の場合は仲介会社や管理会社に支払う手数料だったり、物件をメンテナンスするための維持管理に掛かるお金のことです。

一方、個人事業主として所得を得るためには、仕事で利用するパソコンや知識習得のために必要となった参考書の購入費や勉強会の参加費なども経費として計上できます。

IT関係の事業(フリーランスなど)であれば経費として計上できるお金は限られるかもしれませんが、個人事業主の中でも飲食店や美容室などを経営する場合はその作業を提供するためのスペースが必要になり、その賃料を経費として計上することができれば、利益を圧縮し税金や社会保険料を抑えることができそうです。

事業部分の割り合いを明確に証明することが大切

自宅兼事務所の家賃や管理費、その他の公共料金(光熱費)などを経費として計上する場合、一概に「10%までは経費として計上できる」というような基準はありません。

事業内容によってもケース・バイ・ケースなので自宅の一部分を事業のために使用しているのであればその部分を明確にした上で必要経費として計上する必要があります。

その中で大きなポイントは業務への必要性と範囲(床面積)が明確になっていることです。

言いかえれば「この部屋は事業専用の部屋」と定義できてさえいれば問題ありません。

逆に一般的な生活費であるいわゆる「家事関連費」は経費に含まれないので、その辺りの切り分けが難しいです。

賃貸物件の事業部分を経費計上する場合

賃貸物件を借りている場合は以下のような項目について「事業として利用した」ことを証明することになります。

• 家賃
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として活用している場合、家賃や管理費のように実際に支払っている金額が計算基準となるため自己所有物件を事業部分として活用している場合よりもシンプルでイメージしやすいかもしれません。

自己所有物件の事業部分を経費計上する場合

一方、自己所有物件を事業部分として利用する場合には以下の項目について意識することになります。

• 住宅ローンの金利
• 減価償却費
• 固定資産税
• 火災保険料、地震保険料
• 管理費
• 水道代、電気代
• インターネット利用料

賃貸物件を事業部分として利用する場合に比べて一番の大きなポイントは、月々の返済する家賃では無く、減価償却費が基準となるところです。

減価償却とは複数年利用し続ける一定金額以上の資産に対して、耐用年数(減価償却期間)に応じて少しずつ経費として計上する考え方のことです。

自己所有物件の場合は物件購入時に支払う頭金の金額や月々の返済計画によって、仮に同じような物件を購入した場合でも返済額が大きく変わってしまうからなんですね。

自己所有物件を事業部分として利用する場合は、減価償却費や固定資産税など普段意識しない項目が含まれてくるため少し複雑なイメージになるかもしれません。

細かな考え方については税務署に直接相談するのが一番間違いないと思います。

なお、減価償却費の経費計上についてはこちらの記事でもう少し詳しく説明しています。

事業内容や個人の使い方で認定の可否が分かれる

賃貸物件か自己所有物件かによって必要経費として認められる項目に違いがあることを説明しましたが、それ以外にも事業内容や個人の使い方によって必要経費として認められる範囲が変わります。

例えばIT関係の事業をしている場合、「電気代」は事業を行うために必要と認められるはずなので、その一部を経費として計上することができそうです。

ですが、一方「ガス代」についてはどうでしょうか？

一般的なIT関係の事業ではガスを利用する可能性は低いですよね。

そのため経費として計上する場合は、その項目の正当性をちゃんと説明できないと、税務署から指摘を受けた時に回答に困ってしまします。

これが飲食関係の仕事であれば「ガス代」も調理をするために必要になるため必要経費として十分に認められるはずです。

利用目的を基準として3つの区分に分けられる

ここからは賃貸マンションの場合も自己所有物件の場合も基本的な考え方は同じです。

それぞれの利用目的に応じて大まかに以下の3つの区分に分けて考えることができます。

• 事業所部分(仕事で必要となるスペース)
• プライベート部分(寝室や浴室などスペース)
• 共有部分(トイレや廊下など仕事でもプライベートでも利用する部分)

事業所部分とプライベート部分はその名前の通りなので、事業所部分と明示できる部分(床面積)が経費の対象となります。共有部分とは事業所としても私生活でも使用する空間の事で主にトイレや廊下などが含まれます。

計算方法としては事務所部分の面積とプライベート部分の面積の比率を掛けることになります。部屋全体のうち、事業所部分の面積が20%なのであれば、共有部分は実際の共有部分の面積に20%掛け算した面積になります。

ただ「明確に定義する」とは言うものの「ダイニングでは何があっても絶対に仕事をしないのか？」と言えばそうでも無い訳で、厳密にどうかと言うよりは規模にもよりますが、常識的な範囲で無理の申請をすることの方が重要のようですね。

計算方法についてはこちらのサイトがとても丁寧で分かりやすかったです。

http://www.sumoviva.jp/trend-tips/20150224_289.html

www.sumoviva.jp

客観的な説明ができるかがポイントになる

事業に直接関連する項目を客観的に説明できれば経費として計上可能となります。言いかえれば税務署の方を上手く納得させられるかどうかなので「事業と関係がある」ことを説明できる金額分であれば仮に説明(お尋ね)を求められたり、税務調査が入ったとしても問題無いです。

ただ、事業所部分は言いかえればオフィス扱いなので、プライベートな私物を置いておくのは余り良く無いです。万が一税務調査が入った際も信憑性を疑われるかもしれません。

注意点としては不動産経営の場合は事業的規模に満たない場合は、減価償却費、借入金利子、固定資産税のような直接経費以外は認められないケースあったり、個人事業の場合も確定申告を青色申告で行なっていない場合は何かと不利になると言う情報もあるため、客観性を保つためにも確定申告は青色申告を選択するべきですね。

ちなみに平成25年には個人事業主の方に対して東京地方裁判所にて「必要経費として認められない」との判決が出たこともありました。

住宅ローン減税利用時の注意点

また新築または築浅物件で住宅ローン減税の利用している場合はもう少し注意が必要です。

住宅ローン減税とは銀行などの金融機関から住宅ローンを利用し自身の入居用としての住宅を購入する場合に負担を軽減してくれる制度です。

具体的には年末時点でのローン残高に対して1%分を10年間納めた税金(所得税および住民税)から控除してくれます。そして、この制度は新築物件だけではなく中古物件にも適応されますし、規模によってはリフォームなどの場合にも適応されます。

住宅ローン減税が適応されるかについてはかなり細かい判断基準がありますが、新築や比較的築浅の物件購入であれば基本的には適応されるはずです。

全て把握するのは大変ですが、主なポイントはこんな感じです。

• 年間合計所得が3,000万円以下
• 住宅ローンを10年以上借入れる
• 床面積が50㎡以上
• 木造は築20年まで
• コンクリート造は築25年まで
• リフォームは増改築費用が100万円以上
• 物件購入の上限額は4,000万円まで

そもそも住宅ローン減税は自分が住むために購入したマイホームに対して減税される仕組みなので事業所や投資用マンションなどには適応されません。ただし事業所部分の割合が10%未満の場合は全額を住宅ローン控除の対象とすることが可能です。

また、事業所部分の割合が50%未満の場合は問題ありませんが、それ以上の場合は住宅ローン減税の適応を受けることができません。

なので、その場合は余り事業所部分として沢山の経費を計上することにこだわらず、住宅ローン減税も考慮した上で最も大きな減税につながるようにバランスを工夫する必要があります。

このようなことを調べていると、どうしても税務署にビビッてしまいますね。

指摘されないように安全に申請するのか、少しでも正しく経費を計上するために攻め(？)の申請をするのかは個人ごとの性格にもよりますが、この先見直すタイミングは何度もあるはずなので、覚えておいて損は無い情報だと思いました。

残念ながら、そう簡単に上手くいくものではありません。

不動産投資は「不労所得」と言い換えられることもあり「さまざまなリスクがあるから手を出さない方が良いよ」と言う意見が多いことも確かです。ですが、そのほとんどが投資経験の無い人のイメージや思い込みによる意見のような気もします。

この記事は、書籍「はじめての不動産投資成功の法則」で紹介されているポイントをベースに、僕の考えや体験談をまとめた内容です。

ですが、それでも「一般的に考えられる賃貸経営のデメリットやリスクが全て網羅されている」と考えています。この記事の内容を理解した上で、それでも「不動産投資をやりたい！」と思えるのであれば、是非とも前向きに挑戦していけば良いと思います。

不動産投資のデメリットを理解しよう

不動産投資のデメリットには以下のようなものがあります。

• 想定できないリスク、想定するのが難しいリスクが沢山ある
• 不動産価値が目減りする、目減りする可能性が高い
• 株式や投資信託などと比べ売買しにくい、特に売却時の負担は大きい

勿論、僕はこの記事の中で「不動産投資には沢山のデメリットがあるからやばい…」という内容をお伝えしたいのでは無く「デメリットをしっかり理解できれば適切な対策が打てるようになる」ということです。

人は「自分の知らないもの」には知らないがゆえに過剰に恐れてしまいます。本当はそれ程心配する必要が無いものに対しても過剰に恐れてしまい、その結果、挑戦の機会を失います。

本来、手に入るかもチャンスがあったかもしれないのに、必要以上に心配してしまった結果、挑戦を諦めてしまうような「機会損失」にはなりにくくなります。

デメリットのリスクようなネガティブな情報は「正しく恐れる」ことが大切なのです。

リスクを把握できれば対策が打てる

一般的に不動産投資は何年〜数十年と長い期間を掛けて継続運用することになります。

また、投資金額も文字通り桁違いなので、株式投資や投資信託などと比べるとリスクが目立ってしまいます。

賃貸経営を続けていると以下のようなリスクが想定されます。

最大のリスクは空室リスク

不動産投資を行う時、一番頭を悩ますのは空室リスクです。

正直、空室のリスクさえ回避できれば不動産経営は成功したも同然です。

空室が続けば家賃も下落する

空室が増えてしまったり、入居者から得られる家賃が減ってしまうと、当初想定していた表面利回りが得られなくなってしまいます。

また、空室が続き部屋が埋まらなくなってしまったとしたら、次は家賃を安く設定するしかない状況に陥ってしまいます。

当然、家賃が下落すれば、入居者から得られる家賃収入も少なくなるため、やはり表面利回りが低くなってしまいます。

人口減少により空室率が増える？

日本は今後、人口の減少に伴い空室率が高くなる事が予想されています。

っと言うより、既に人口の減少は進んでいて空室率も高くなってしまっています。これから先はさらに急激にこの傾向が大きくなります。

また、2020年からは日本の総人口だけでは無く「世帯数」も減っていくと予想されています。

賃貸市場はお先真っ暗？人口減少による空室リスクをどう考える？

日本の抱える大きな問題として「人口減少問題」や「少子高齢化問題」などがあります。「人口が減少すると何の問題があるのか？」と言えば以下のようなものが挙げられます。 労働力の低下による競争力が低下 労働人口の減少および高齢化人口の上昇による年金...

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2019.02.09

より影響を受けにくい地域を検討する

ただ世帯数で考えると一人暮らし世帯は、そこまで人口減少の影響を受けません。また地域によっても人口の推移は変わるので、東京圏・名古屋圏・関西圏のような、将来的にも比較的人口を維持できる(減少したとしても緩やかに減少する)ような地域をターゲットにすると空率リスクは最小限に回避する事が出来ます。

例えば関西圏で人口の維持が期待できる地域としては、主に以下のようなエリアです。

• 大阪府大阪市
  • 中央区、北区、西区、天王寺区、鶴見区、浪速区、淀川区
• 兵庫県神戸市、西宮市、尼崎市
• 京都府京都市

関西の人気の地域としてはオフィス街や大学などの近くが多く、安定した人口増加(人口維持)が見込めます。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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地域選びは将来性も大切

投資エリアを検討する場合、当然、現在の価値やニーズを基準にエリアを見極めることになりますが「将来、その地域がどのようになっているか？」を予想することも大切です。

街自体が老朽化し治安が悪くなってしまったり、ゴーストタウンになってしまえば、個人の力ではほぼ手の打ち用が無いため個人的にはよっぽど大きなリスクに感じます。

将来的にも活性化し続けれるような街を選びたいですね。

物件の修繕のリスク

今住んでいる入居者が退去した場合、次の入居者が気持ちよく生活を送れるように、部屋を綺麗に修繕したり壊れている箇所を修理したりします。

当然、建築されてからの期間が伸びれば伸びる程、部屋が汚れてきたり、備品が壊れやすくなる訳ですが、当初、想定していた以上の出費が掛かってしまうと、その分、実質利回りが低くなってしまいます。

賃貸経営の基本！表面利回りと実質利回りの計算方法を徹底解説！

投資の世界には「利回り」という言葉があります。勿論、不動産投資の世界でももっとも大切な評価指数の一つです。普段、株式投資や投資信託をしている人ならイメージしやすいですが、全く投資をしない人にとっては余り馴染みの無い言葉ですね。「利回り」とは...

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2019.11.17

金利上昇のリスク

投資用物件を購入する場合、金融機関から融資を受けることになります。

金利の種類を理解しよう

金融機関から融資を受ける場合、金利の種類は大きく3種類に分けられます。

• 固定金利型
• 変動金利型
• 固定金利選択型

基本的にはもっとも金利の低い変動金利型を選択することになりますが、将来の金利上昇が心配であれば固定金利型を選択すればローン返済額が一定になります。

想定以上に返済金利が上がってしまうと、当然、月々の返済額も増えてしまいキャッシュフローが低くなってしまいます。

個人的には「当分、金利が急激に上昇する可能性はかなり低い」と考えていますが、どうしても金利上昇リスクが不安な場合は、やや高金利(1%程)ではありますが、固定金利を選択することで、金利変動リスクを回避することができます。

変動金利が一番おすすめ！住宅ローン金利の決められ方と金利プランの比較について

住宅を購入し金融機関から住宅ローンの融資を受ける場合、どの金利プランを選択するかを決めることになります。今回はそれぞれの金利の種類について違いや特徴、注意点などをまとめてみました。

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2019.04.13

将来的に金利は上昇傾向？

金利については2015年〜2016年頃は史上最低の低金利時代と言われていました。2019年の時点では少し金利が上がってきていますが、それでもまで十分に低金利時代です。

つまり、今後、返済途中で金利が上がる可能性が極めて高いです。なので、金利が上がっても安心して十分支払いを維持できるような返済計画が必要であり、そのためには金利が上がる仕組みや金利上昇の上限などを正しく理解しておかないといけません。

ローン返済は前倒しで支払う事で返済期間を早める事は出来ますが「今月は出費が多く厳しいので返済を少なめにして欲しい」と言う事は基本的に出来ませんし、もし交渉できたとしても信頼を無くしてしまいます。

史上最低の低金利時代？住宅ローンの借り換えポイントを徹底解説！

住宅ローンを借り換えることで返済額に大きな違いが出てきます。特にここ数年は史上最低の低金利時代と言われています。意外と知られていない変動金利の仕組みについても詳しく説明します。

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2019.04.13

元利均等返済と元金均等返済の違いとリスクについて

住宅ローンの返済方法には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。基本的には「元利均等返済」が選択されますが、実は「元金均等返済」の方が、返済総額は少なくなります。 元利均等返済と元金均等返済の違いを知りたい人 金利の仕組みを理...

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2019.04.05

家賃滞納リスク、夜逃げのリスク

もし入居者からの家賃が滞納されてしまった場合、本来得られずはずの家賃が得られなくなり、経営に大きな影響を与えてしまいます。

最悪の場合、入居者(家賃滞納者)が夜逃げし、音信不通になってしまえば、家賃収入が得られられないだけでは無く、残置物の処分や次の入居者の募集が(法律や契約の都合上)とても難しくなり、賃貸経営をする上で致命的な損失に繋がってしまいます。

家賃滞納トラブルに陥ったらどうなる？予防策と対応方針を徹底解説！

賃貸経営の最も有名なリスクは空室です。ただし、それ以上に大きな問題として「家賃の滞納問題」があります。空室問題と比べると発生頻度としては全然低いですが、万が一、家賃滞納が発生したらとても大変な事態になります。いつの時代でも家賃を滞納してしま...

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2019.11.10

入居者の夜逃げは防げるの？被害を軽減するための適切な知識について

家賃滞納の被害に遭うと今まで積み重ねてきた経営の成果が一気に崩壊してしまいます。さらに夜逃げ問題に発展すると解約の手続きや残置物の処分についても法的な対応が求められます。

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2020.02.08

入居者の死亡リスク(殺人、孤独死など)

万が一、入居者がトラブルなどにより殺害されてしまったり、自殺などが起こった場合は、遺体の処理や部屋の修繕費用が高額になってしまいます。

また、高齢者の場合は孤独死のリスクが高くなりますし、一人暮らしの場合は発見が遅れることも多く、その分、部屋の損傷は大きくなってしまいます。

個人的には余り賛同はできないのですが、孤独死のリスクを避けるために高齢者の入居をお断りしている家主も一定数います。

火災や震災などの天災リスク

賃貸経営に関わらず、物件を所有している以上、仕方無いことですが、もし所有物件で火災が起こったり、地震などにより倒壊、浸水してしまった場合は、修繕のために大きな費用が掛かります。

火災保険や地震保険に加入することでリスクを軽減できますが、保険料金もどんどん上昇傾向になっているため、「必ず必要な保険」と「それ程必要では無い保険」を見極める必要があります。

火災保険の仕組みは難しい？加入者ごとの補償範囲を徹底解説！

火災保険の補償内容は意外と複雑で、内容を正確に把握できていない人も多いはずです。ですが「補償内容」とは言い換えれば「権利」でもあります。何か問題が怒った時に「権利を主張できるか？」「権利があることに気づかず主張できないか？」によって大きな差...

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2020.12.22

地震保険は加入する意味無し？出費を防いで大切な資産を守るには？

日本に住んでいる以上、地震の脅威から逃れることはできません。過去10年間だけでも東日本大震災(2011年3月11日)や熊本地震(2016年4月14日)のような大規模な地震が立て続けに発生しています。地震から建物を守るには日本はこれまでに何度...

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2020.12.22

損害賠償、訴訟のリスク

火災リスクや震災リスクと同様、賃貸経営をしているかに関わらず考えられるリスクですが、所有物件の破損や倒壊などが通行人や入居者に対して怪我をさせてしまえば、裁判で訴えられて損害賠償を支払うことになる可能性もあります。

万が一、死者を出してしまったとしたら、その損害賠償額は致命的な金額になるはずです。

「リスク」と「リスクの対処法」

ここまで散々「リスク」という言葉を使いました。

一般的なイメージとしては「リスク＝危険」だと思います。ですが、金融商品や投資の世界では、リスクは「危険」では無く「不確実性」と考えられています。

またリスクに対する対策としては「問題が起こる可能性」と「問題が起こった場合の影響」の2本の軸を基準に考えれば良いと思います。

• 問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響も小さい
• 問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響は大きい
• 問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響は小さい
• 問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響も大きい

例えば「問題が発生する可能性が低く、問題が起こった場合の影響も小さいリスク」であれば、そのまま放置し続けても良いかもしれません。逆に「問題が発生する可能性が高く、問題が起こった場合の影響も大きいリスク」には、多少コストを掛けてでも全力で対応する必要がありそうです。

賃貸経営における「リスクへの対処法」は人それぞれ違いますし、共通する「答え」がある訳ではありませんが、不動産投資家としては大切な能力の一つです。例えば以下のような方針が考えられます。

1. リスク回避
   • 金利上昇リスクを回避するため金利が上がらない固定金利を利用する
2. リスク低減(リスク最適化)
   • 修繕リスクを低減するため修繕積立金を準備する
   • 空室リスクを軽減するため好立地の物件のみを購入する
   • 震災リスクを軽減するため新耐震基準の物件を購入する
3. リスク転移(リスク共有)
   • 空室リスクを転移するために一括借上げ契約(サブリース)を活用する
   • 家賃滞納リスクを転移するため入金代行(滞納保証)の契約を結ぶ
   • 震災リスクを軽減するため地震保険に加入する
   • 高齢者の死亡リスクを転移するため孤独死保険に加入する
4. リスク保有
   • 人気のエリアなので空室リスクを保有し一括借上げ契約(サブリース)を活用しない
   • 地震発生の可能性が低い地域なので震災リスクを保有して地震保険には加入しない

不動産の資産価値は目減りする

一般的に不動産の資産価値は緩やかに目減りしていきます。

将来、地域全体が活性化したり景気が良くなり土地の価格が上昇することも例外的にはありますが、基本的には時間が経てば経つ程、その価値は少なくなっていきます。

資産価値が目減りすることは避けられませんが、その影響を最小限に留めることは可能です。例えばは以下のような方法が考えられます。

適正価格を見極めるには？

いつの時代でも、不動産価格を適正な価格で購入することができず、賃貸経営に失敗してしまったり、自己破産してしまうケースは多く見られます。例えば2018年に話題になった「かぼちゃの馬車」の事件では、適正価格を大幅に超えた金額で物件を購入した(素人の)投資家が大きな損失を被ることになりました。

ですが、逆に適正価格を大きく下回る値段で不動産を購入することができれば、多少、資産価値が目減りしたとしても大丈夫です。

「かぼちゃの馬車」問題で考える 〜甘い言葉の罠に騙されない最低限の知識〜

今年(2018年)に話題になった「かぼちゃの馬車」問題をうけて自分の投資判断や被害に遭わないための考え方を見つめ直してみました。今後、賃貸経営を検討している人にも役に立つ情報です。

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2019.10.27

適正価格以下で購入するには？

「適正価格を下回る値段で購入することができるのか？」と疑問に感じるかもしれませんが、これこそが不動産投資家としての重要な能力になります。

例えば以下のようなケースだと、比較的、安値で購入することができるかもしれません。

• 安く売却してくれる、または売却する事情がある人から購入する
  • もともと資産家の家庭に育ち物件を所有している人
  • 相続対策として親族から物件を譲り受けた人
  • 金融機関への返済の都合上、速やかに現金化を実現したい人
• 客観的に物件価値が低いと判断されている物件を購入する
  • 築年数が経過し過ぎて資産価値の低い物件
  • メンテナンスを怠り空室が増加し収益性が悪い物件
  • 自己破産などにより競売に掛けられた物件

このような物件を購入することができれば、資産価値が目減りする心配も少ないですし、不動産投資家としても、一気に成功に近付けるはずです。

競売で格安物件を購入する魅力とリスクについて

競売物件とは購入者が住宅ローンの返済が困難になり裁判所により差し押さえられた物件をオークション形式で一般流通物件と比較して3割〜5割程の価格で購入できる物件の事です。ここでは入札から落札までの流れや想定されるリスクなどについて簡単に纏めてみました。

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2020.12.22

修繕コストを抑える

物件を所有する以上、時間の経過と共に資産価値が減少するのは仕方無いことですが、以下のポイントを抑えることができれば修繕費用の削減に繋がります。

• 効果的な修繕工事
  • 先行投資額を回収できるような収益性の高い修繕工事
    • 収益に関わらない修繕工事は敢えて放置するのも有効
  • 問題の箇所を適切なタイミングで修繕
    • 雨漏り、外壁塗装などを怠り過ぎると逆に修繕費用が嵩むことも
• 戦略的な設備投資やリフォーム
  • 入居者に喜ばれる設備を取り入れる
  • 地域ごとのニーズ(家族構成)にあった間取りや広さ
• 新耐震基準の物件のみを購入する
  • 旧耐震基準の物件と比べ、倒壊リスクが軽減される
    • 震度6強～7程度の揺れでも倒壊しにくい

実際に物件を所有すると、気になるところは全て修理したいと思ったり、自分の好きな間取りにリフォームしたいと感じるかもしれませんが、修繕工事の目的はあくまでも「入居者が快適に生活を送ること」です。

仮に完璧の状態で無かったとしても、入居者が余り気にしていなかったり、退去に繋がらないような箇所であれば、後ろ向きな判断に思えるかもしれませんが、敢えて放置するのも良いかもしれません。

ただ、手を加えることで賃料を大幅に改善できる見込みがある場合は、適切に判断して、修繕費用を投じることで、長期的な収益性の向上に繋がります。

大規模修繕工事の4つのステップ！建物が劣化する仕組みについて

「大規模修繕工事を必ず成功させる本」の内容をもとに大規模修繕工事の必要性や考え方を纏めました。具体的な対応方法や工事以外の回避策についても解説しています。

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2019.04.18

旧耐震基準と新耐震基準の違いは？特徴を理解して関西エリアで安定した賃貸経営を目指そう

関西で不動産投資を始める初心者向けに旧耐震基準と新耐震基準の違いを徹底解説。築古物件の注意点、融資・保険、耐震等級、劣化等級、既存不適格物件や違法物件など、安定した賃貸経営へ役立つ最新情報を網羅！

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2025.05.04

不動産は売却しにくい？

株式投資や投資信託などと比較して、不動産の場合は「売却するための障壁」が非常に高くなります。例えば以下のような要因があります。

売買手数料が高い

物件を売却する場合、仲介会社へ支払う売買手数料は以下の通りです。

余程築年数の経過した小規模な物件で無い限りは400万円を下回ることは少ないと思うので、基本的には「売買金額の3%+6万円(＋消費税)」と考えれば良いと思います。

仮に1,000万円のワンルームマンションを売却した場合、40万円程の売買手数料が必要になります。

• (1,000万円×3%+6万円)×10%=396,000円

正直、手数料だけでこんな高額になってしまうのは少し納得できない気もしますが…

不動産を売却するには宅建業者(不動産仲介会社など)にお願いしなければいけないので、必要経費として割り切るしかありません。

また、この他にも以下のようなお金が必要になります。

•  登録免許税
  • 所有権移転登記、抵当権設定登記、抹消登記
• 司法書士への報酬
• 印紙税
  • 売買契約書、金銭消費貸借契約書、領収書
• 不動産取得税(購入時のみ)
• 火災保険料(購入時のみ)
  • 融資を受けるための前提条件(必須)
  • 必要に応じて地震保険への加入も検討(任意)
•  金融機関へ支払い
  • 購入時の手数料(購入時のみ)
  • 一括返済手数料、違約金など(売却時のみ)

株式や投資信託の場合、手数料や信託報酬などを支払う必要がありますが、(やや誤解を与える言い方ですが)正直、誤差の範囲内です。ですが、不動産投資の売買にはより高額な売買手数料が必要になりますし、普段余り意識しないような税金面での負担も強いられてしまいます。

売買益の税金が高い

売買手数料と同じくらい、もしくはそれ以上に大きな負担になるのが、物件を売却した際の税金です。

物件を売却すると、その売買益に応じて「譲渡所得」が発生します。

譲渡所得税は物件を所有した期間によって「短期譲渡所得」か「長期譲渡所得」の2種類に分けられます。

• 売却物件の所有期間が5年未満
  • 短期譲渡所得となり所得税および住民税が高くなる
• 売却物件の所得期間が5年以上
  • 長期譲渡所得となり所得税および住民税が安くなる

具体的な税率については以下の通りです。

所有期間が5年以上である長期譲渡所得でも20.315%と比較的高い税率が課せられますが、所有期間が5年未満の短期譲渡所得であれば39.63%ものとても高い税率が課せられます。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

流動性が低く換金性が悪い

株式投資や投資信託の場合はすぐに売却することが可能です。

勿論、自分の希望する価格で売却できるかどうかは所有している銘柄や時期に左右されますが、ある程度妥協することができれば、売却にそれ程苦労することはありません。

株式や投資信託は毎日のように売り買いがされていますよね。

一方、不動産投資の場合はそう簡単には売却先が決まりません。それは単に飼い主側が販売価格に納得しない場合もありますし、そもそもニーズ自体が無ければ話になりません。

また、仮にこちらの希望する金額で購入希望者が見つかったとしても、多くの場合、金融機関からの融資に頼ることになりますが、そのタイミングでその購入希望者に対して、十分な融資が下りるかどうかは分かりません。その投資家の属性や金融機関の融資姿勢によっては融資を受けることができず、購入希望者としても「買いたいけど買えない」状態になってしまうかもしれません。

その場合は値下げ交渉を受けることもあるでしょうし、最悪の場合、売買自体が白紙撤回になってしまいます。

また、株式投資や投資信託を売却した場合、数日程で売却価格(マイナス手数料分)を現金化できますが、不動産の場合は売買のための手続きが多く、数ヶ月掛かってしまうのが一般的です。

デメリットを克服できれば賃貸経営は成功する

賃貸経営には沢山のデメリットがリスクが潜んでいることが分かりました。

もう一度、簡単にまとめてみると以下の通りです。

• 想定できないリスク、想定するのが難しいリスクが沢山ある
• 不動産価値が目減りする、目減りする可能性が高い
• 株式や投資信託などと比べ売買しにくい、特に売却時の負担は大きい

ですが、これらのポイントを踏まえ、一つ一つ、懸念点を潰していけば、不動産投資で大失敗する可能性は限りなくゼロに近付けられるのではずです。

繰り返しになりますが、この記事の内容は、書籍「はじめての不動産投資成功の法則」で紹介されていた内容をもとに僕の経験や考えをまとめたものです。

この本には他にも「失敗しないための物件選び」や「利益を最大化するための融資戦略」など、これから賃貸経営を始めたい人にとって、有益な情報が丁寧に解説されています。興味がある方は、是非、一度、読んで頂ければと思います。

はじめての不動産投資成功の法則 改訂版

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今回は収支内訳書に記載されている内容を確認してみました。

白色申告に必要となる収支内訳書

収支内訳書は確定申告(白色申告)をする際に確定申告書と一緒に提出する書類です。

対象の期間(1月1〜12月31日)までの収入金額や必要経費などを記載します。

確定申告を青色申告で提出する場合はより詳細な決算書などの作成が必要になりますが、白色申告として提出する場合はより簡略化された収支内訳書を提出することで確定申告が可能です。

収支内訳書の概要

僕が去年、実際に提出した収支内訳書は以下の通りです。

そのため家賃や減価償却等の計算については単純で12ヵ月分で割ると少し誤差が出てしまいます。

あくまでも概算ベースとして見て頂ければと思います。

収入金額について

収入金額については主に以下のような項目が含まれます。

• 賃貸料(家賃収入)
• 入居者から頂く礼金や更新料

賃貸料は一年分の家賃収入です。

仮に家賃が6万円なら年間家賃収入は72万円ですね。

あくまで管理費や修繕積立費などは含めない家賃収入のみの合計です。

今回は入居者の入れ替わりや契約期間の更新は無かったため礼金や更新料はありませんでした。

必要経費について

収入金額が賃貸料(家賃収入)だけでしたが、必要となる経費の項目はかなり沢山あります。

主な必要経費には以下のような項目があります。

• 減価償却費
• 借入金利子
• 租税公課
• 損害保険料
• 管理費・修繕積立金
• 雑費

減価償却費はもっとも大きな経費の一つ

不動産や車のように高額な固定資産を購入した場合、1年間で使い切るのでは無く、数年間〜数十年間の間継続して利用することになります。

そのため経費として計上する場合も数年〜数十年に分割して計上することになり、この経費のことを減価償却費と呼びます。

不動産の減価償却費の場合、購入価格のうち物件価格と付属品価格に対してそれぞれ計算されます。土地については物件や付属品のように劣化したり寿命(減価償却期間)があったりしないため減価償却費は発生しません。

• 物件価格…定額法で減価償却費を計算
• 付属品価格…定率法で減価償却費を計算
• 土地価格…減価償却費が発生しない

物件価格については定額法での計算で法定耐用年数が47年で償却率は0.022倍です。

一方、付属品価格については定率法での計算で法定耐用年数が15年で償却率は0.133倍です。

それぞれ元となる基数に償却率を掛けて合計したものが減価償却費となります。ちなみに購入初年度の場合は取得価格が基数となります。

借入金利子は意外と大きな負担になる

借入金利子は物件購入時に金融機関から貸した住宅ローンの利息です。

返済が始まって最初の間は特に利息のボリュームが多くて辛いです。

ちなみに今回の投資用物件の融資元はジャックスで、貸出条件は以下の通りです。

• ローン残高…1,100万程
• 返済期間…20年間
• 貸出金利…2.47%(変動金利)

借入金利子ついては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

ジャックスの金利内訳を解説！保証金負担と金利設定の基準について

投資用物件の購入時に融資を受ける際、金利はとても大きな負担になります。ここでは金利設定の判断基準と利息や保証料により、どれだけ返済総額が大きくなってしまうか解説します。

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2019.04.07

不動産の取得や維持に掛かる税金

租税公課としては不動産の取得・維持に必要となる税金全般として以下のような項目が含まれています。

• 不動産取得税
• 固定資産税および都市計画税
• 印紙税

不動産取得税の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

意外と大きな負担になる？不動産取得税の仕組みについて解説します

不動産投資にはさまざまな初期費用が必要になりますが不動産取得税も負担が大きくなる初期費用の一つです。今回は不動産取得税の計算方法や軽減措置の仕組みについて初心者でも分かるように丁寧に解説しています。

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2020.12.26

また固定資産税および都市計画税の仕組みについては以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

最も大きな負担は損害保険料？

今回の支出内訳書の中では損害保険料が最も大きな経費になっています。

損害保険料の内訳については主に以下の項目が含まれています。

• 火災保険料
• 住宅ローン保証料
• 委託管理料
• 税理士報酬

火災保険料や地震保険料(未契約)については仮に初年度にまとめて複数年の長期契約を結んだ場合も経費計上の仕方としては年度ごとに分割して計上することになります。

同じく住宅ローン保証料についても毎月支払った分の保証料の一年分の合計を経費として計上します。

必要な経費は沢山ある

今回はこの他にも以下のような必要経費を計上しています。

• 管理費
• 修繕積立費
• 雑費

これら全ての必要経費を合計するとおよそ155万円程になります。

税金や保証料のように実際に支払っているもののあれば、減価償却費のように直接的には支払っていない経費もあります。

必要経費として計上できることは嬉しい限りですが、これらの経費を実際に支払っていることを考えるとやっぱり大きな負担感になりますね。

ちなみに物件購入時に必要となる諸費用については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

不動産投資分の負債を損益通算

最終的に1,554,713円の経費から616,140円の家賃収入を差し引いた938,573円分が不動産による負債(赤字額)になります。

• 1,554,713円ー616,140円＝938,573円

今回(平成26年度)はこのおよそ93万円の負債分を会社員としての給与(給与所得)から差し引いた課税対象額から納税額を算出していきました。

これが「不動産投資は節税対策になる」と言われる理由なんですね。

勿論、その後、払い過ぎた税金(還付金)もしっかり戻ってきましたよ。

国税還付金振込通知書が届きました！

先日、税務署より確定申告に伴う還付金振込通知書が届きました。支払われる金額は約50,000円です。固定資産税がギリギリ支払えるくらいです。ちなみに今回が初めての確定申告でした。2014年の年間収支ですが、物件の引き渡しが3月末頃だったため実...

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2018.09.14

節税効果は年々減少してく

初年度は減価償却費や借入金利子は大きいですが徐々に無くなっていきます。

また保険料や租税公課など初年度にしか発生しない経費もあるため翌年以降はここまで負債は増えることはありません。

この辺りの「節税効果の仕組みは」はしっかりと理解しておかないと後で痛い目にあうことになります。

管理費や修繕積立金のように毎年同じレベルの金額が必要になる項目もありますが、今回の経費の計上額はあくまで1年目の実績となります。

例えば以下のような基準をもとに判断していると思います。

• 利回り、キャッシュフロー
• 築年数、物件構造
• 立地、利便性
• 金融機関からの融資条件
• 管理会社との契約内容

他にもさまざまな判断基準がありますが、一般的にはこの辺りが中心になります。

この中でも「立地」については経営者ごとに大きく意見が分かれます。

今回は主に「自宅から距離が近い近隣地域」と「自宅から距離が遠い遠隔地」の違いについて詳しくまとめました。

遠隔地に物件を所有する？

投資用物件を選ぶ時、もっとも重要なのは「立地」です。

家賃や貸出金利は物件購入後も変更できる可能性がありますし、築年数や老朽化の問題も定期的なメンテナンスやリフォームなどで改善できますが、立地だけは変えられません。

立地選定の基準は

「どのように立地を選定するか？」は大きく2段階に分けられます。

• 自宅から近い限られた地域の中でどこにするか？
• 自宅からの距離に関わらず、都心か？地方か？海外か？

自宅から近い物件を中心に探す場合は、どこも似通った物件を比較することになります。勿論、どこも似通った物件だからどの辺りでも同じような成果が出る訳ではありませんが、限られた選択肢の中で同じような判断基準をもとに検討することになります。

一方、自宅からだと飛行機や新幹線でないと中々行けないような遠隔地の物件も選定候補とすることで、当然ですが、一気に選択肢が増えます。自宅から物件の距離が遠いと何となく不安になってしまいそうですが、現実問題としてどのような違いがあるのかをまとめてみました。

※海外不動産については余り詳しくないので触れません。ごめんなさいm(_ _)m

遠隔地のメリットとデメリット

「自宅から遠くの地域に物件を所有することは心配だからありえない」と考える人もいるかもしれませんが、遠隔地に物件を所有することのメリットとデメリットには以下のようなものがあります。

• 遠隔地の物件のメリット
  • エリア的な選択肢が大幅に広くなる
  • 所有地域を分散化することで自然災害のリスクを軽減できる
  • 近隣地域の衰退化によるリスクを軽減できる
• 遠隔地の物件のデメリット
  • 何か問題があっても、すぐに現場には駆けつけられない
  • 現実的に自主管理ができない
  • 近隣地域の特徴や問題点を把握しにくい

一方、自宅からの近隣地域に物件を所有することのメリットとデメリットは以下のようなものがあります。

• 近隣地域の物件のメリット
  • ドミナント戦略により近隣地域の特徴や問題点を把握しやすい
  • 近隣地域の関係者(管理会社や家主仲間)との交流を高めやすい
  • 問題が発生した場合はすぐに駆けつけることができる
• 近隣地域の物件のデメリット
  • エリア的な選択肢が限られる
  • 所有地域を集中化させるため自然災害による影響が大きくなる
  • 近隣地域の衰退化による影響が大きくなる

基本的には遠隔地の物件と近隣地域の物件では、メリットとデメリットが反対になります。

管理委託時の実際の対応

ちなみに僕の場合は大阪市内を中心に物件を保有していて、全て対応を管理会社に業務委託しています。

当初、大阪市内の物件を選んだ理由一つとして「何かあったらすぐに駆けつけられる位の距離」というのがありましたが、賃貸経営を7年〜8年続けた実感としては「何かあったら」はありません。

正直何もありません。

また、購入前は「近くを通った時にでもちょっと覗いてみようか？」とか思ったこともありますが、実際にはほとんど覗きません。

問題が無ければ全く覗きませんし、そもそもオートロックの鍵を持たせてもらってません。

つまり敷地内に入れません。

要するに、管理会社に物件管理を任せている場合、理論上は何も問題無い訳です。

勿論、家主として成長することを考えると、業務を任せきりにしてしまうことのリスクも踏まえた上で、現実的な対応方針を模索する必要があるのですが。

経験値増えてる？初心者大家が思う区分マンション最大の弱点は？

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2019.10.27

具体的なエリア選定は？

遠隔地に物件を所有する場合の戦略は主に2種類に分けられると思います。

• 都心の家主が地方の物件を所有する
• 地方の家主が都心の物件を所有する

それぞれの特徴について、もう少し詳しくまとめてみました。

都心物件の特徴

都心物件を所有した場合の特徴はに主に以下のようなものがあります。

• 都心になればなる程、人口流入が多いため空室リスクが少なくなる
  • ただし家賃が高いため空室発生時のリスクは高まる
• 都心になればなる程、販売価格が高くなる
  • 結果的に利回りやキャッシュフローは低くなる傾向になる
• 同じ都心でも東京都内(主に23区)と大阪、名古屋、福岡辺りでは状況が異なる
  • 東京都内(主に23区)の方が空室リスクが低く販売価格が高い
  • 大阪、名古屋、福岡辺りの方が空室リスクはやや高いが販売価格は安い

近年では大手企業の東京進出が増えていて、上場企業の80%以上が東京を中心に拠点を構えています。さらに都心への人口流出以外にもグローバル化による海外への工場移転や元々少子高齢化の問題を抱えている日本としては地域間の二極化は増える一方のように思えてしまいます。

今後も人口は都心に集中するため、遠方の不動産物件を探すのであれば東京や大阪などの方が空室リスクは圧倒的に減ります。

東京の販売会社では「東京の物件しか取り扱わない会社」も意外と多いです。

ですが、それ以上に注目したいポイントとしては「東京の物件は余りにも高い」ことです。

不動産自体、数千万円規模の買い物なので、高いのは当たり前なのですが、中でも東京の不動産は別格に高いです。

空室リスクという点では「安定している」と言えますが、販売価格が高いことを考えると、その分、経営が失敗した際の破産リスクは大きくなります。

つまり「賃貸経営トータルで考えると東京の物件は決して安定しているとは言い切れない」と考えるべきです。

地方物件の特徴

地方物件を所有した場合の特徴はに主に以下のようなものがあります。

• 地域によっては人口流出が多いため空室リスクが大きくなる
• 土地単価が安くなるため一棟アパートのような大規模物件を購入しやすい
  • 利回りやキャッシュフローが高くなる傾向になる
• 近隣地域に新築の競合物件が増え過ぎることで過当競争に巻き込まれる

都心の物件と比べると地方物件は空室リスクが高くなります。

ただし空室リスクがある程度高いこと自体が販売価格に盛り込まれているケースもあり、空室リスクが高いこと自体が想定内な訳です。なので、努力によって空室率を軽減できる点を考えると、家主としての腕(修繕対応、入居者募集、競合との差別化などの能力)次第では、収益拡大に適しているかもしれません。

また都心物件だと販売価格が高いため、融資上限額の兼ね合いで、区分マンション程度しか購入できなかったとしても、地方物件であれば、より大規模な一棟マンションやアパートを購入するチャンスがあります。

リスクの本質は？

ここまで「リスク」という言葉を何度も使ってきましたが、リスクには大きく以下の2種類があります。

• 自分の経験や能力である程度コントロールできるリスク
• 外的要因の影響が大きく個人ではコントロールが難しいリスク

また、リスクによって対応方法も変わります。勿論、全てにおいて「これが正解」とは言い切れません。

• リスク回避
  • 人口流出の恐れがある地域では物件を所有しない
  • 液状化リスクがある地域では物件を所有しない
• リスク軽減
  • 所有物件の地域を分散することで自然災害による影響を軽減する
  • 購入価格を安く抑えることで破綻する可能性を軽減する
  • 過去の人口推移を調査することで人口流出を予測する
• リスク転移
  • 空室リスクを考慮しサブリース契約を結ぶ
  • 入居者対応を管理会社に委託する
  • 火災保険や地震保険に加入する
• リスク保有
  • 空室リスクはあるが膨大なキャッシュフローで経営を安定化させる
  • 老朽化のリスクはあるが価格が割安なので購入する

賃貸経営にはさまざまなリスクがあります。

考えるべきことも沢山あります。

そして、誰だってリスクは回避したいです。

ですが回避しているだけでは投資家として成功するのはできません。

さまざまなリスクがある中で「自身でコントロール可能なのか？」「どのような対応が可能なのか？」などを切り分けてひとつずつ対応しなければいけません。

404 NOT FOUND | 不動産投資ライフ

楽待新聞コラムニストの初心者大家さん向け投資日記

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遠隔地でも意外と気にならない

遠隔地と言っても「車で1時間〜2時間程で到着できる距離」と「新幹線や飛行機などの交通機関を利用しないと難しい距離」とでも考え方が変わると思います。

正直、車で1時間〜2時間程で到着できる距離であれば、何か問題があれば割と積極的に対応できます。一方、新幹線や飛行機を利用しないと行けない場合は迅速な対応が取れなかったり、移動コスト(交通費、時間など)が高くなるため、やや消極的になってしまうかもしれません。

一昔前は「直接会って顔を合わせて話す方がコミュニケーションを取りやすい」というふうにも思われていましたが、現実問題、そのようなことはありません。

「家賃滞納問題が発生している」「契約内容と複雑である」というふうに、本当に直接会って会話した方が良い場合もあるかもしれませんが、それが頻繁に起こるようなことは予想以上にありません。

管理会社との関係性がより重要に

遠隔地の物件で賃貸経営する場合、ほぼ確実に賃貸管理会社や物件管理会社に業務委託することになります。

言い換えると、賃貸管理会社や建物管理会社が賃貸経営の生命線になるのです。

そして当たり前といえば当たり前のことなんですが、信頼できる管理会社と良好な人間関係を築くことができれば、空室期間や入居者間のトラブルが発生した場合も円滑に対処することができます。

最近では賃貸管理システムなども充実しているため、しっかりした管理会社を選ぶことで収益を最大化できます。

そして管理会社と良好な人間関係を築くには、何も定期的に連絡を取ったり、手土産を持って訪問したりする必要は無く、家主として誠意ある立ち振舞をすることです。

• 管理会社からの連絡はすぐに対応する
  • 必要書類は早急に提出する
• 管理会社に裁量を与え業務負担を減らす
  • 「○○円までなら値下げ交渉に応じる」などを事前に共有する
• 対応が困難な要求はしない
  • 必要に応じて入居者条件を緩和する
  • 手数料や広告費をケチらない

家主の中には管理会社や関係者に対して横柄な態度を取ったり、相手を困らせるような対応をする人も少なからず存在します。ですが、管理会社側としても業務量は膨大であり、全ての家主に対して最大限の成果が出るよう頑張ってくれていますが、どうしても限界はあります。

「ひいきにしてもらうには接待が必要」とは言いませんが、人として、経営者として誠意のある対応ができれば、遠隔地同士でのやりとりでも、良好な人間関係を築くことができるはずです。

僕はこのチラシを見るたびに「悪質な内容だなぁ」と思ってしまいます。

同じ家賃を払うならば購入の方が良いのか？

住宅の話になると必ず「賃貸派？」「購入派？」という論争(？)になります。

ですが、生活スタイルや家族構成は人それぞれです。

不特定要素が多い中で「どちらがお得か？」という話をしても余り意味は無く、個人の価値観で判断すれば良いと思います。なので僕の考え方としては「どちらの判断も間違いでは無い」訳ですが、今回は「本当に今の家賃より安い負担で新築マンションに住むことができるのか？」について考えてみたいと思います。

チラシの内容を都合良く解釈してはいけない

チラシには「間取り」「最寄り駅からの距離」「(中古物件の場合)築年数」などの他、以下のようなお金に関する内容が書かれています。

• 販売価格
• 月々の返済ローン負担
• 適応金利

実際にこの内容が正しいか？間違っているか？というと、一応、正しい訳ですが、実は小さな落とし穴がたくさんあるので一つずつ理解した上で判断したいところです。

月々の費用負担以外にもたくさんの負担がある

「月々の返済ローンの普段」という意味ではチラシに書いてあることは正しいですが、それ以外にも明記されていない支出があります。例えば以下のようなものが含まれています。

• 修繕積立費
• 固定資産税、都市計画税
• その他の事務手数料
  • 印紙税、登録免許税、司法書士への報酬
  • 不動産取得税
  • 仲介手数料
  • 借入ローンの手数料
• (必要であれば)地震保険

事務手数料は初期費用として大きな負担になる

事務手数料は不動産購入時に一度だけ必要となるコストなのでそれ程気にならないかもしれませんが、(ワンルームマンション以外の)住居用の新築マンションを購入すると少なくとも100万円程にはなります。

固定資産税と都市計画税は毎年払い続ける費用

固定資産税と都市計画税は1年に1回納税する必要があります。ただ納税するのは1年に1回ですが、仮に固定資産税と都市計画税で12万円の場合、単純計算でも月々1万円分の支出が発生することになります。なお固定資産税と都市計画税の仕組みについてはこちらの記事で詳しく説明しています。

修繕積立費は計画通りには進まない？

管理費は基本的には一定のはずですが、修繕積立金は老朽化に伴う大規模修繕などのための資金であるため、築年数の経過と共に上がるよう修繕計画(例えば先30年までの計画)の中にも組み込まれています。つまり値上がりすることは最初から想定されている訳です。

新築マンションの販売時は少しでも物件を販売しやすくするために意図的に設定金額を低く設定し、その後、徐々に修繕積立金が増えていくのが一般的です。

またマンションを購入した場合、修繕積立金以外にもリフォームの費用や設備(給湯器やエアコンなど)の故障による交換費用なども全て自己負担になってしまいます。

地震保険は加入しなくても良い？

賃貸契約の場合、火災保険には加入するものの地震保険には加入しないことが多いと思います。

ですがマンションの購入をきっかけに地震保険への加入を検討する場合は「地震保険への加入が想像以上に高額」であることに悩まされると思います。

僕個人的には「地震保険は割高な割に補償金額が少ないため無理して加入する必要は無い」と考えていますが、不安な場合はその分の予算も想定しておかなくてはいけません。

設定金利は当てにならない

住宅ローン契約を結ぶ場合、基本的には以下の3種類の金利から選ぶことになります。

1. 固定金利型
2. 変動金利型
3. 固定金利選択型

そして、チラシに書かれている金利は変動金利型か固定金利選択型である場合が多いです。

3年後の金利は高くなる？

変動金利型の場合、将来的に金利が上がってしまうことが予想できると思いますが、固定金利選択型の場合も購入当初から３年間だけ固定金利であり、それ以降も変動してしまうため、金利が上がればその分、月々の返済額は大きくなってしまします。

金利が多少変動したからと言って、それ程大きな影響は無いと考えてしまうかもしれませんが、金利が1%増えるだけで返済にローン返済に掛かる費用はとても大きくなってしまいます。住宅ローン金利がローン返済額に与える影響についてはこちらの記事で詳しく解説しています。

また、金利の種類についてはこちらの記事で詳しく説明していますので、もし良ければあわせて読んで頂ければと思います。

建物が完成する時期によって金利も上がる

チラシに記載されている金利はチラシ作成時点での情報ですが、物件が建築中(または建築前)である場合、物件の完成が1年以上先になる可能性もあります。大規模な高級タワーマンションの場合、3年以上先になることも珍しくありません。

仮に現時点ではローンの金利が低かったとしても、3年後、実際にローン契約を結ぶタイミングで金利が上昇してしまっていたら(恐らくその可能性は高い)、ローンを組んだ段階で既に大きなズレが出てきてしまいます。

適応金利は借主側の属性によって変動する

チラシや広告に掲載される金利情報は「借主側の属性がもっとも高い」ことが前提で算出された数字です。会社員や公務員として長期間勤務している場合は記載されている設定金利が適応されるかもしれませんが、個人事業主やアルバイトのように「金融機関の立場から見て属性的に不安がある」と判断された場合は設定金利も高くなってしまいます。

販売価格は最安値情報が掲載

チラシや広告の物件情報に写真が掲載されている場合、このような写真が掲載されていることがあります。

• 部屋が広く開放的な写真
• 高級感のある設備が備え付けられている写真
• 上層階のバルコニーから素敵な景色が写っている写真

ですが、実際に掲載されている金額のマンションは以下のような条件であることが多いです。

• 部屋が狭かったり間取りが小さい物件
• 十分ではあるものの最低限の設備のみが備え付けられている物件
  • 高級感のある設備はオプションとして追加費用が掛かる
• 低層階の販売価格がもっとも安い物件

つまり「物件イメージの写真」と「記載されている金額」が別物な訳ですが、チラシを見ただけではその事実を見極めることができず、結局、来店してから初めて「自分の理想の物件を手に入れるにはそれ想像以上のお金が掛かる」ことに気付くことになります。

また、一棟の分譲マンションの中で意図的に安い金額を設定した目玉物件を数部屋設定し、その金額を前提に全ての計算が進められている訳ですが、その目玉物件を購入するにはとても高い倍率で抽選が行われたり、既に目玉物件は売り切れていて実は購入できない状態であるにも関わらず、最安値価格が記載されているケースもあります。

来場するだけで商品券が貰える？

モデルルームに来場しアンケートに回答すると商品券やクオカードが貰えるキャンペーンがあることもあります。

あのキャンペーンの費用は販売会社の好意で利益を還元して捻出している費用なのでしょうか？

勿論、違いますよね。

また、チラシを印刷するのもタダじゃありません。

新築マンション価格設定の内訳には営業のための販売費用が含められています。

言い換えると、新築マンションの購入者が自分に対する営業のための販売費用を負担していることになるわけです。

「商品券やクオカードが貰えるからちょっと見に行ってみようか？」と軽い気持ちでモデルルームに出向くのは良いですが、その費用の出どころがどこなのかはちゃんと認識しておくべきだと思います。

ボーナス払いが含まれていない？

これは最近だと余り少ないかもしれませんが「今の家賃より安い価格で購入できます！」と掲載しているのに、小さな文字で「ボーナス時は別途、◯◯万円の返済」と記載されているものあります。

チラシや広告にはある程度のインパクトを持たす必要はあると思いますが、そもそも月々の負担について比較することが前提であるにも関わらず「ボーナス払い」という別のルールを持ち込む時点で正確に評価できない情報になってしまっています。

安くなるのは当たり前？

HOME’SやSUUMOのようなポータルサイトを見て頂ければ分かりますが、同じ立地、同じ築年数、同じ間取りのような水準の物件があった場合、ほぼ間違いなくマンション購入によるローン返済より月々の家賃の方が2割〜3割程高くなる傾向にあります。

長期の住宅ローンを抱える必要も無く、ライフスタイルが変われば引っ越しも自由にできるため2割〜3割くらい割高になるのも仕方無いことです。

それに家主の立場に建ってみても当然の話です。自分は比較的大きなリスクを追って不動産を所有して賃貸運営をしているのに、購入による住宅ローンよりも賃料の方が安くなってしまうのなら、誰も家主なんてやりたがらないですよね。

そう考えると「マンション購入によるローン返済より月々の家賃の方が高くなる」つまり、賃貸で部屋を借りている場合「今の家賃より安い価格で物件が購入できます」ことは当然なことであり、何も驚くようなことでは無いことが分かります。

新築購入が悪い訳では無い

冒頭でもお伝えしましたが、僕は「購入するよりも賃貸の方がお得」「新築マンションは購入するべきでは無い」と言う考えは一切ありません。むしろ僕自身も新築マンション(築3年目のモデルルームとして利用されてた売れ残り物件)を購入して住んでいます。

なので「◯◯の物件は購入するべきでは無い！」と言う考え方はありませんし、そのような議論や意見には違和感を感じています。僕の住居用マンションの購入についての考え方はこちらの記事で簡単にまとめています。

また今は借入金利も安く住宅ローン減税も適応されるので購入するタイミングとしても大きな問題は無いと思います。

ですが、不動産会社の「意図的に安く感じさせるような悪質な誘導」を鵜呑みにして、情報が不十分なままミスリードされるのは残念なことですし、何より納得感が得られないと思います。

購入自体は悪いことではありませんが、チラシに大きく掲載された魅力的な文字だけを鵜呑みにするのでは無く「自分が気づけていない落とし穴は無いか？」をしっかり理解して判断すれば納得感のある良い買い物ができると思います。

支払われる金額は約50,000円です。固定資産税がギリギリ支払えるくらいです。

ちなみに今回が初めての確定申告でした。

確定申告を提出してきました！

今日は確定申告を税務署に提出してきました。不動産所得に伴う白色申告です。今回、税務署へ提出した書類は大きく分けて以下の3種類です。 所得税確定申告書 収支内訳書(不動産所得用) 減価償却資産償却方法の届出書所得税確定申告書確定申告書には給与...

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2018.09.13

不動産投資には確定申告が必要になる？記載内容を徹底解説します！

僕が2015年に提出した実際の確定申告書をもとに、それぞれの記載内容を一つ一つ説明します。具体的な金額が記載されているので、未経験の方にも見やすい内容になっています。

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2019.11.23

2014年の年間収支ですが、物件の引き渡しが3月末頃だったため実際賃貸料から収益を得られたのは4月頃からとなります。

上の表の通り、約600,000円の収入金額から約1,500,000円の必要経費が差し引かれ、差し引きすると約900,000円の経営赤字となります。

この金額と会社員としての給与所得とを相殺した結果、約50,000円の税金が還付されました。

個人的な感覚としては「必要経費は減価償却費とその他もろもろ…」くらいに考えていましたが、意外(？)にも一番金額が大きかった経費は損害保険料でした。

っとは言っても損害保険料に関しては火災保険などの保険料を初年度にまとめてお支払しているため、翌年以降は経常出来ないです。

減価償却費の仕組みを徹底解説！譲渡所得との関係性と節税効果について

賃貸経営を成功させる上で減価償却費ととても重要な経費の一つです。今回は減価償却費の計算方法や法定耐用年数などの考え方について詳しく解説します。

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2023.08.28

火災保険の仕組みは難しい？加入者ごとの補償範囲を徹底解説！

火災保険の補償内容は意外と複雑で、内容を正確に把握できていない人も多いはずです。ですが「補償内容」とは言い換えれば「権利」でもあります。何か問題が怒った時に「権利を主張できるか？」「権利があることに気づかず主張できないか？」によって大きな差...

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2020.12.22

1年目の確定申告は1Rマンションの場合、基本的に必要経費の方が収益を上回るため、その分納めた税金が返ってきます。

ですが、数年後には必要経費として計上できる金額も減り逆に追加で税金を納める事になりますね。。。

とりあえず最初の確定申告を無事終えて、還付金が返ってきたので素直に喜ぶことにします。

• 購入した物件の価格から年間で何%回収出来るかを計算する表面利回り
• 管理費用や修繕積立金などの出費も考慮した実質利回り

他にもさまざまな利回りの考え方やレベレッジを活用した運用方法などがありますが、主に有名なのは「表面利回り」と「実質利回り」の2つと言えます。

不動産の購入には初期費用が必要になる

投資用物件購入時にはさまざまな初期費用が必要になります。

有名な諸経費には以下のような項目が含まれます。

• 印紙税
• 登録免許税(所有権保存費用・抵当権設定費用)
• 司法書士への報酬
• 不動産取得税
• 火災保険料

物件の規模によって必要となる初期費用は異なりますが、比較的築年数の浅いのワンルームマンションなどであれば上記のような諸経費の合計はおよそ60万円～80万円程になってしまいます。

予めこれらの予算を想定しておかないと意外と大きな負担になってしまいます。

なお、初期費用の項目については以下の記事でもう少し詳しく説明しています。

こんなに沢山ある！物件購入時に必要となる諸費用について

投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思...

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2018.05.25

借入金金利は初期費用以上に大きな負担

不動産投資に伴う出費としてこのような諸経費まで踏まえて考えれている方が多数だと思いますが、それ以上に大きなインパクトを与えるのは物件購入に伴うローンを含めた総額費用です。

今は住宅ローンの金利もかなり低くなっているのでついつい軽視してしまうこともあると思いますが、実はローンの金利は結構大きな負担になってしまいます。月々の返済額で考えても見逃せない程の割合いを占めていますし、返済総額(販売価格と金利の合計)で考えるとその負担感がひと目で分かります。

例えば3,000万円の物件を購入する場合も、もし一括で購入出来るのであれば物権価格は3,000万円として計算すれば良いですが、例えば、2,500万円を3.5%のローン金利で35年払いにした場合、総額としては5,000万円近くにまで上がる事もあります。

住宅ローンの総額については自分で計算するのは中々難しいですが、インターネットのシュミレーションサイトなどを利用すると簡単に計算できます。

JAバンク

住宅ローンについて「今の年収だとどれくらい借りられるの？」「月々の返済はどれくらい？」などお調べいただけます。

www.jabank.org

同じ物件を購入する場合でも住宅ローンの利用で「何年間でどれくらいの金利で支払うか」、「頭金をいくら用意出来るか」などによって、大きく利回りが変わります。

この住宅ローンを含めた物件購入額の総額を踏まえると利回りの計算結果が予想以上に低くなってしまう事もあります。

購入を判断する前に利回り計算をして納得した物件でも、その後のローン審査の結果で物件の総額は変わるはずです。

一度購入すると決断してしまうと多少総額が高くても強気な考えをしてしまいそうですが、一度冷静になり改めて考え直す事も大切だと思います。

物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても購入時の大きな負担となってしまうのである程度認識しておかないと購入手続きの時に初めて知って驚くこともあると思います。

備忘録として初期費用として必要となる項目をまとめていました。

不動産購入の仲介手数料

仲介会社を経由して物件を購入する場合、その仲介会社に対して支払う手数料で「物件価格の3.24％＋64,800円」が上限とされています。

新築物件などで自社物件を販売する場合は不要なこともありますが、中古物件は所有者と仲介会社が異なることが多いので基本的に必要となります。

各種税金

普段、何かものを購入する場合は「消費税」が掛かりますが、不動産の購入時にはそれ以外にも普段聞き慣れないさまざまな税金が必要になります。

印紙税

売買契約書に印紙を貼る形で必要となる税金です。見た目は切手みたいなイメージですが、地味に大きな出費になります。

契約金額によって必要となる金額が変わりますが、契約金額が1,000万円以上〜5,000万円以下の場合だと20,000円の印紙代が必要になります。

印紙税は売主用・買主用に契約書を2通作成した場合は、それぞれ課税されます。

登録免許税

物件の所有権を登録する不動産登記のために必要となる費用で所有権保存費用や抵当権設定費用などが含まれます。金額は100,000円〜200,000円程必要となります。

司法書士への報酬

登記を依頼するために司法書士へ支払う報酬(依頼手数料)も必要になります。依頼先によっても金額は変わりますが、こちらも100,000円〜200,000円程必要となります。

不動産取得税

不動産を取得するために購入時に必要となる税金です。不動産規模によって変わりますが150,000円〜200,000円程必要となります。

不動産取得税については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

意外と大きな負担になる？不動産取得税の仕組みについて解説します

不動産投資にはさまざまな初期費用が必要になりますが不動産取得税も負担が大きくなる初期費用の一つです。今回は不動産取得税の計算方法や軽減措置の仕組みについて初心者でも分かるように丁寧に解説しています。

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2020.12.26

固定資産税・都市計画税

不動産取得税は購入時に1回だけ必要となる税金ですが、固定資産税と都市計画税は物件(資産)を保有し続けていると毎年必要となる税金です。

金額は固定資産税評価額をもとに算出されますが大体50,000円〜100,000円程必要となります。

固定資産税と都市計画税については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

固定資産税と都市計画税の概要と計算方法を徹底解説！

先日、固定資産税および都市計画税の納付通知書(振込請求)が届きました。去年購入したおよそ1,400万円の物件(家屋・土地含む)に対して、約50,000円です。購入前に販売会社が一括で立替納付していたので、初年度に限り販売会社に対して支払うこ...

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2018.05.13

金融機関からの融資に伴う諸経費

銀行などの金融機関からお金を借りるためにもお金が必要になります。借入金額も大きいため結構大きな負担になってしまいます。

ローン手数料

金融機関に対して30,000円〜50,000円程必要となり、また販売会社などから金融機関を紹介される場合は販売業者に対しても10,000円程必要となります。

ローン保証料

最近は連帯保証人が不要なケースも多いですが、その分、ローン保証会社への保証料が必要になります。保証料は融資期間によって変動しますが、仮に支払期間が30年の場合だと200,000円程になります。

ローン保証料については以下の記事でもう少し詳しく記載しています。

不動産投資ローンを徹底比較！ジャックスVSオリックス銀行

不動産投資の世界で有名な金融機関であるジャックスとオリックス銀行について違いや特徴を比較してみました。主に適応金利や団体信用生命保険の適応範囲など詳細な内容に違いがありました。

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2015.01.31

災害対策として必要になる保険料

火災保険料

保証されるの金額や範囲、補償期間によって変わります。

一般的には火災保険の補償期間と金融機関から融資を受ける期間を合わせることも多く、保証期間が30年の場合は50,000円程必要になることが多いです。

意外と広範囲？知らない間に加入している火災保険の補償範囲

年末年始は確定申告などで必要となることもあり様々な契約関連の書類が手元に届きます。中でも保険の契約内容などは日頃は余り見直しを考えることがないため、せめてこのタイミングだけでも契約内容を把握しておきたいと思い、現在自分が加入している住居の火...

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2020.12.22

地震保険料

こちらも保証される金額や範囲、保証期間によって変わります。

火災保険への加入は必須であることが多いのに対して地震保険は基本的に任意加入です。ただし火災保険と比べると補償金額も低く、そもそも加入する必要があるのかも含めて検討したら良いと思います。

ちなみに僕の場合は家族と住むマイホームには地震保険に加入していますが、投資用物件に対しては加入していません。

また地域にもよりますが近年の災害規模の拡大などの影響で徐々に保険料が高くなっていっています。

購入価格の10%程必要になる

上記のような諸費用の合計金額は物件価格などにもよりますが、新築や築浅のワンルームマンション購入の場合で、およそ物件価格の8%(80万～100万円)程必要です。

規模や条件によっては、物件価格の10%程掛かることもあります。

そう考えるとやっぱり初期費用は無視できない金額です。なので利回りを計算する場合にも物件価格だけで考えるのでは無く物件価格に加え初期費用がどれくらい掛かるのかを把握した上で総投資額をはっきりさせた上で計算しないと「思っていたより条件が悪いな…」という結果になってしまいます。

賃貸経営の基本！表面利回りと実質利回りの計算方法を徹底解説！

投資の世界には「利回り」という言葉があります。勿論、不動産投資の世界でももっとも大切な評価指数の一つです。普段、株式投資や投資信託をしている人ならイメージしやすいですが、全く投資をしない人にとっては余り馴染みの無い言葉ですね。「利回り」とは...

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2019.11.17

値引き交渉の余地は意外とある？

物件購入のための初期費用は意外と高額です。ですが、時期やタイミングにもよりますが購入時の初期費用は意外と値引き交渉ができる場合もあります。

販売会社の営業担当にもノルマがあるので、売り上げ予算を達成するために追い込みが必要な時期であれば値引きしてでも売り上げる必要がありますし、中にはセミナーなどで「本日の参加者の方には購入時手数料を無料にします」というかなり雑なケースも良くあります。

まぁこのようなことは販売会社側も想定内なので、裏を返せばもともと販売価格に組み込まれていたと考える方が自然ですが、確認する余地はあります。

ただ逆に「今なら初期費用無料ですよ」という言葉に踊らされて誤った判断をしないようにも注意しないといけないですね。