不動産バブル?東京オリンピックまでの物価上昇で売買益が狙える?

販売会社

この記事を読むのに必要な時間は約 3 分 31 秒です。

今朝、東京の不動産販売会社から電話がありました。

東京のワンルームマンションにご興味は無いですか!

ありません。どこでこの電話番号を入手しましたか?

投資用物件の所有者の登記情報から電話番号を調べました。

今の東京の1Rマンション投資ならキャピタルゲインも狙えますよ!

東京の不動産はオリンピックまでの間、価格が上昇し続けます!

あー、それでもいりません。

要約すると「東京の1Rマンションを購入するとキャピタルゲインも狙えるため、是非、検討してみてほしい」という話しでした。

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バブル時代はキャピタルゲインが主流!

1980年代後半頃から1990年頃の不動産バブルと呼ばれていた時代は不動産投資と言えばインカムゲインのみならずキャピタルゲインにより安定して利益が出ていました。

  • インカムゲイン
    • 物件を保有した状態で賃貸経営による運用益を得る方法
  • キャピタルゲイン
    • 購入した物件を売却することによって売買益を得る方法

当時はすごい勢いで不動産価格や地価が上昇し、工事の着工中に購入したマンションが完成時には2倍近くにまで値上がりし、それだけでキャピタルゲインを見込めることもあったそうです。

まさに土地転がしですね。

「半年後、この物件はいくらになりますか?」と言うのが当時の購入検討者の口癖だったそうです。

インカムゲインに頼らなくてもキャピタルゲインだけでやっていけるなんて、今の賃貸市場では考えられないですよね。

物件購入者からすれば賃借人がいなくても構わない訳でとにかく無駄を省き品質を落とした安価な物件が多かったそうです。

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バブル崩壊後はインカムゲインが主流に

バブル崩壊後、キャピタルゲインを狙った転売目的のマンション投資は成り立たなくなりました。

次第に地価や建築費が下がる事で都心の好立地でも土地を取得出来るようになり値段が下がった分、品質も改善されてきたことで、住むことの重要性や安定した家賃収入が求められるようになり入居者からの家賃収益による運用益を確保することが主流になっています。

また、海外資本が日本の不動産へ進出してきて 販売方法も分譲から一棟へと移り変わりました。

その結果、容積率が高く棟内にたくさんの戸数を確保できるマンションに需要が集まります。

まさに大量供給時代となった訳です。

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東京の不動産はバブル状態?

ただ、2016年の今現在、東京では購入した物件が5,6年後には購入価格以上で売買できるキャピタルゲインが期待できる市場になっているようです。

東京と大阪のマンション価格の仕組みの違い

その理由の一つは東京の物件は関西の物件に比べ、物件に掛かる「土地代」の比率が高く老朽化による値下がり額が少ないことが挙げられます。

現在、大阪、京都、神戸などの関西エリアと東京のマンション価格では以下のような違いがあります。

  • 関西の不動産の販売価格
    • 新築1Rマンションが1,300万円~1,500万円程
  • 東京の不動産の販売価格
    • 新築1Rマンションが2,300万円~2,500万円程

つまり同じ水準のマンションにも関わらず1,000万円前後の差がある訳です。

エリアごとの違いは土地代の違い

マンションを建てるための建築費には材料費や人権費などが含まれますが、日本国内であれば全国どこでも、そこまで大きな違いはありません。

地域により人権費が多少変わったり、資材の運送コストで若干前後しますが、言って微々たるものだと想像できますよね。

では何故、ここまで金額が違うのかと言うと、それはほぼ「土地代」の差だと言えます。

ちなみに関西のマンションの販売価格を土地代と建物に分けると5:5だとします。

しかし、同じ水準のマンションを東京で探すとその比率は7:3くらいになり半分以上が土地代と言うことになります。

当然、地価も変動するので下がる可能性はありますが、基本的に劣化することはありません。つまりマンション価格全体として値下がりしにくい物件と言える訳なんですね。

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東京オリンピックまでは物件価格は上昇し続ける?

さらに2020年には東京オリンピックが開催されることで、少なくともその年までは価格上昇は堅いと考えられます。なので、そのタイミングで売却すれば、売買益を確保する可能性が十分にあるそうです。

僕は関西在住だということもあり、正直、東京の物件を購入するつもりはありません。

ただ東京の物件が2018年〜2019年頃までの間は価格が上昇することは予想できます。

今、自分が購入するか?購入しないか?では無く、近い将来の価格上昇を予想するような考え方は、これからも必要な意識だと思います。

プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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