オリンピック開催までの物価上昇でキャピタルゲインも狙える?

今朝、東京の不動産屋さんから電話がありました。聞いたことの内社名だったので、何かと思えばどうやら投資用物件の所有者の登記情報から電話番号を調べ連絡頂いたとのこと。そぉーいう情報って調べれるんですね(汗)

言うまでもなく営業のお電話だったのですが、要約すると「東京の1Rマンション投資ならキャピタルゲインも狙えます」という話しでした。

https://go1101.com/blog-entry-55.html
かつて不動産バブルと呼ばれていた頃は不動産投資と言えばインカムゲイン(運用益)のみならずキャピタルゲイン(売買益)により安定して利益が出ていました。すごい勢いで不動産価格(地価)が上がり、工事着工中に購入したマンションが完成時には値段があがり、それだけで売買益があったそうです。土地転がしとも言われるそうです。

その後、不動産バブルは崩壊しこのような売買益は中々期待出来ず、入居者さんからの家賃収益による運用益を確保することが主流になっています。
にも関わらず、今(せいぜい今年中?)の東京では購入した物件が5,6年後には購入価格以上で売買できる、まさに売買益が十分期待できると言うのです。

その理由の一つは東京の物件は関西の物件に比べ、物件に掛かる「土地代」の比率が高く老朽化による値下がり額が少ないことが挙げられます。現在、関西の新築1Rマンションの販売価格としては1,300万円~1,500万円辺りです。一方、東京は2,300万円~2,500万円くらいと言われます。つまり同じ水準のマンションにも関わらず1,000万円前後の差がある訳ですよね。

ですがマンションを建てるための建築費(材料費・人権費)は日本全国、そこまで大きくは変わりません。地域により人権費が多少変わったり、資材の運送コストで若干前後しますが微々たるものだと想像できますよね。では何故、ここまで金額が違うのかと言うと、それはほぼ「土地代」の差だと言えます。ちなみに関西のマンションの販売価格を土地代と建物に分けると5:5だとします。しかし、同じ水準のマンションを東京で探すとその比率は7:3くらいになり半分以上が土地代と言うことになり。

勿論、地価も変動するので下がる可能性はあります(逆に上がる可能性もあります)が、基本的に劣化することはありません。よってマンション価格全体として値下がりしにくい物件と言える訳です。

また、それに加え、ここ数年、都心の物件価格の上昇が続いています。さらに東京については2020年にオリンピックが開催されることで、少なくともその年までは価格上昇は堅いと考えられ、そのタイミングで売却すれば、売買益を確保する可能性が十分にあるそうです。

実は近日中に会社案内を兼ねて物件のパンフレットとローン返済計画もふまえたシミュレーション資料を郵送して下さるそうです。
※その後、興味があれば実際会ってご説明も頂けるとのこと。

僕は正直、本当に売買益が期待できるかと言えばあまり信用はしていないところもあります。ただせっかくの機会なので少し資料を拝見してみようと思います。少し楽しみです。

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