キャピタルロスでも収益増なら売却も有効な選択肢の一つです

利回り

昨今の不動産投資はインカムゲイン(家賃収入)を積み重ねるのが一般的です。

一部、例外的にキャピタルゲイン(売買益)を狙える物件もありますが、基本的には家賃収入による利回りで資産運用をするはずです

オリンピック開催までの物価上昇でキャピタルゲインも狙える?
今朝、東京の不動産屋さんから電話がありました。聞いたことの内社名だったので、何かと思えばどうやら投資用物件の所有者の登記情報から電話番号を調べ連絡頂いたとのこと。そぉーいう情報って調べれるんですね(汗) 言うまでもなく営業のお電話だっ...
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不動産投資では売買益は重要ではない

売却時の判断基準として損益分岐点と言う指数があります。

物件の売却時、「この金額より高値で売却出来れば得、安値で売れたら損」と言う分岐点のことです。

例えば、1,000万円の物件を10年後、500万円で売却することになれば、一見、500万円の売却損(キャピタルロス)になります。

しかし、10年の間に500万円以上(勿論、必要経費を差し引いて)収益が確保出来ていたら、結果的にその投資は成功(得を)したことになります。

去年頃から少しずつにではありますが、物件価格も上昇し続けていますが、まだ値段が高値を付けていない物件を購入する事が出来れば、多少売却損になったとしても、それ以上の収益を得てプラスのまま、その物件を手放すことが出来ます。

出口戦略の必要性を考えてみました
投資用物件を所有していると「あなたのマンションお売りください」と書かれたチラシが届いたり、何度も営業電話が掛かってきた時期もありましたが、現時点で売却は全く考えていないためほとんど話は聞かず門前払いの状態です。 出口戦略を考えることの必要...
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戦略的な売却計画が大切になる

人によって所有物件を売却する理由はさまざまだと思います。

もし急な資金が必要になり物件の売却を検討する場合は、トータルで損益分岐点を上回れるかどうかを判断基準と考えてることが多いはずです。

ただ、ローンでの物件購入の場合、返済当初は金利に対する返済割合が多いため元金が中々減らず、結果、損益分岐点が上昇してしまい損してしまうと言うこともあります。

返済額に占める利息額は4割?借入当初は元金が全然減りません…
オリックス銀行から最初の返済予定表が届きました。 貸出金額および金利については概要は以下の通りです。 当初貸出金額…9,600,000円 年利率…1.975% 借入期間…25年 一昨年、融資頂いたジャックス...

また、不動産投資が他の投資を比べ、大きく劣る点として「換金性が悪い」ことも挙げられます。

不動産物件の場合、物件価格が高いこともあり、仮に良い物件でも希望する値段での買い手がすぐに見つからないことは少なくありません。

その上、必要な手続きなども多いため現金化するのに半年以上掛ることもあります。

なので物件売却時にプラス収益を目指す場合も、直ぐには現金化が出来ない(難しい)ことを十分考慮して、自分の納得のいく価格での売却プランを計画することも大切になります。

購入時には一生懸命探して優良物件に巡り合えたとしても、慌てて換金を進めることで、本来の物件価値より極端な安値で売却してしまっては、それはとても残念な投資になってしまいます。

ローン定数(K%)とレバレッジの関係性について
不動産を利用した賃貸経営をする場合、その運用状況を評価する指数に「利回り」があります。 不動産投資の利回りの種類 不動産投資の利回りには次のようなものがあります。 表面利回り(グロス利回り) 表面利回りの計算方法は次の通りで...

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