賃貸併用住宅への憧れは…

普段は余り賃貸併用住宅の話を伺うことが少ないのでちょっとお話を伺うと「なんとなく楽しそう」と思ってしまいます。僕だけかな?
賃貸併用住宅とは自身の所有する賃貸物件に大家と入居者が一緒に住む住宅のことで、「自宅の一部を賃貸として提供し家賃収入を得る」仕組みでもありますし、「賃貸物件の一室に大家自らが入居する」と表現することもできます。

入居者との距離感が近いことは良いこと?

自分の所有物件から近くに住むことは家主にとってはいろいろと便利です。さらに賃貸併用住宅の場合は入居者の方と共存する感じなので、リクエストやクレームにも迅速に対応できそうです。っと前向きな考えもある一方、余りに自分が家主であることを周知し過ぎると逆に苦労することもあります。「共同住宅の住民に自分が家主であることを伝えても1ミリも良いことなんてない!」と言われたこともあります。

日常的にすれ違うことも多いため気軽に家賃交渉などもされてしまうかもしれませんよね。その時上手くお断り(説得?)するには相手が納得できる論理的な説明や会話の仕方が要求されますし、精神力もそれなりに強くないといけないです。「アットホーム的なコミュニティ」みたいなことを言うと聞こえは良いですが、それはそれで実力が伴わないと大変な部分も多く、入居者との相性や対応力によっては収支や負荷の増減に大きく影響を与えます。
勿論、管理会社を仲介するのであれば自分の負担はかなり減りますが、入居者との距離感が近ければ近い方が良い…と言う訳でも無さそうです。

逆に入居者側としても家主が同じ建物内に住んでいることで少なからず意識されて敬遠されることもあるかもしれないですしね。

住宅ローンとしての融資が可能に

自身(家主)の居住面積が一定割合以上(金融機関によって違いますが一般的には50%程)であれば利率の高い不動産用ローンではなく通常の住宅ローンとして融資が可能です。
一棟アパートや一棟マンションの場合、物件価格が高額なため1%でも金利が変わればその影響はとても大きいですし、住宅ローン減税が受けられることも嬉しいです。

ただ通常の住宅ローンとして融資を受けられることは大きなメリットですが、その結果、物件の構造(バランス)がおかしくなってしまったり制限されても余り良く無いので…あえて「この恩恵を無視してしまうのもありなのかな」と思ったりもします。

併用住宅に長期で住むことを想定しているのであれば、後々リフォームできるかも大切かもしれません。家族構成が変わることもありますし、賃貸運営(空室状況など)によっては物件の間取りを変える必要もあるかもしれませんが、そうなった時にリフォーム可能な構造になっているかは重要です。売却する際も大きなポイントになりますしね。

マイホームか?併用住宅か?

個人的にはマイホームの延長線上に賃貸併用住宅を検討するのは少し違和感を感じたりもします。「賃貸経営をやりたい!」と言う強い意志(精神論?)があればやりがいを感じて対応できるかもしれませんが、投資効果や自身の家賃負担を抑えることだけを目的とした場合はいろいろと苦痛な思いをするような気がします。やりたくもないクレーム処理なんてストレス以外の何者でも無い。。。
そう考えるとマイホームと併用住宅は別物として切り分けて考えた方が良いような…

もともと一棟アパートが経営したくて、そこの一室に自身も住むのであれば良いのかなぁーと思いましたが、ただそれでもその一室分の賃料は(自分が住むから当然だけど)手に入らないため想定利回りはある程度下がります。

なんとなく「ザ・大家さん」みたいな感じで漠然と憧れを持っていましたが…現実的には出口戦略も含めてしっかりとした試算が必要なんだなと思いました。

販売会社の営業の中にはとても軽ーい感じで楽観的な試算の元、「お買い得ですよ!」と言ってくる人も稀にいますが、借入額が多額過ぎるので感覚がマヒしないように注意しないといけないですね。


この記事は2016年12月07日に日刊不動産投資Libraryにて転載させていただきました。

賃貸併用住宅への憧れは…〜不動産投資ライフ☆初心者向け投資日記

http://f-library.com/daily/12252/tsja/

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