高齢入居者と外国人入居者それぞれのメリット

空室対策

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高齢者の入居者と外国人の入居者について不安に考える大家が多いですが、しっかりと特徴を捉えたらむしろその他の入居者と比べて優良顧客になってくれる場合もあります。

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外国人は優良入居者

日本人入居と比較して外国人入居者の方は賃貸について、いろいろと価値観が変わってきます。

まず一つ目は物件に対数考え方の違いです。

外国では日本に比べて建物の寿命も長く、日本人に比べて新築物件や築浅物件に対する重要度はかなり低いです。

また湯船に浸かる習慣がないこともあり、日本人向けとしては致命的と言われる3点ユニットについてもほとんど違和感無く選んで頂けます。自分の条件に合えば日本人に比べて入居してくれる可能性が高い訳です。

そしてもう一つが滞納率が低いこと。

日本の賃貸は滞納や失踪(夜逃げ)に対して余りにも甘過ぎます。ちゃんと家賃を払わない時点で裁判すれば簡単に勝てそうにも思えますが、実はそうでは無く大家としてはかなり大きな損害(金銭面・時間・ストレスなどなど)を受けてしまいます。

必要な手続きを踏まずに夜逃げした入居者の私物を処分したり、鍵を取り換えて滞納者を部屋から閉め出すようなことをすれば裁判で争った場合、基本的に負けてしまうことが多いです。

一方、海外ではもっとドライで家賃不払いが即退去につながるため滞納に対する意識が非常に高いです。日本人も見習って欲しいですね。

外国人学校や外国人の需要が高そうなエリアでは思い切って「外国人専用」にするのも有りかもしれませんね。

例えば大阪の難波とか。。。

外国人と聞くと生活習慣などの違いからどうしてもトラブルが不安と考えてしまいますが、リスクヘッジの方法は意外と用意されています。

大家自らが外国人とやり取りをするのはいろいろと(そもそも語学的に)難しい場合もありますが、外国人専用の管理会社も存在します。

一般的な管理会社に比べ、管理費は高くなりますが検討の余地は十分にありますよね。

国土省の作成した「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」や日本賃貸受託管理協会が作成した「部屋探しのガイドブック」など数か国分に対応した便利なツールもあるので、少しは不安を解消してくれるはずです。

住宅:外国人の民間賃貸住宅への円滑な入居について - 国土交通省
国土交通省のウェブサイトです。政策、報道発表資料、統計情報、各種申請手続きに関する情報などを掲載しています。
公益財団法人日本賃貸住宅管理協会:外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン・部屋探しのガイドブック
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長期間の入居が見込める高齢者

高齢者の魅力としては最も大きいのは入居期間が長いことです。

退職後の高齢者なら会社都合の転勤による引っ越しは無いため、一度入居すると住み心地や利便性が悪くなければ長期間住んでくれます。

また年金や生活保護費のように毎月決まった収入が見込めるためこちらも滞納リスクは比較的低いですし、至急元から直接家賃を受け取れるような仕組みが可能であればなおさら安心です。

また部屋をキレイに使用してくれたりゴミ出しや騒音など生活上のマナー意識も高いと言われています。まぁこの辺りはかなり個人差があるため一概には言えませんが。

高齢者に入居して頂く場合、どうしても健康上の心配がつきまといますが、孤独死など高齢者特有の問題に対応した保険も沢山ありますし、これからも普及していきます。

今後は少子高齢化がさらに進むため、若者や現役世代だけではどうしても全体数が減ってきます。

この先、外国人の方がどれくらい日本に訪れる(日本で生活する)かは長期的には分かりませんが、高齢者が長期優良顧客になることは間違いないと思います。

一見、属性的に難点があると思うかもしれませんが、少し工夫するととても安定した経営が行えそうです。

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この記事は2016年03月30日に日刊不動産投資Libraryにて転載させていただきました。

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プロフィール

楽待新聞&不動産投資Libraryのコラムニストをしています。
普段、不動産投資家として考えていることや体験談などを掲載しています。
これから不動産投資を始めたい方や、賃貸経営初心者の方に対して、分かりやすい内容を心掛けています。

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