賃貸経営を成功させるには「空室対策」が最も重要です。
ただ「空室対策」と聞くと「入居者募集を円滑に進める」と解釈してしまいそうですが、それだけでは十分では内容に思います。
入居者を募集するための適切な審査基準は家主や管理会社によって異なります。
今回は入居者審査についての考え方や、一般的にリスクがあると言われる外国人の入居者や高齢者の入居者について、僕なりの考え方をまとめてみました。
- 入居者審査の考え方について興味のある人
- 外国人の入居者や高齢者の入居者の受け入れに不安を感じる人
- 安定した空室対策を継続したい人
適切な入居者審査の基準とは？
賃貸経営にはトラブルが付きものです。
「人の生活環境を提供する」ため当然と言えば当然ですが、人間関係で悩むことも多いです。
入居者トラブルを未然に防ぐには
例えば、このような問題が起こることは十分予想できると思います。
- 入居者が中々決まらない、決まったとしても短期間で退去するなどの空室問題
- 騒音、ゴミの分別、ペットの鳴き声などの入居者間での問題
- 家賃滞納、夜逃げなどの契約や集金などに関する問題
- 事件、自己、自殺、高齢者の孤独死などの健康問題、命に関わる問題
そしてこのような問題を少しでも軽減するために重要なのが入居者の審査基準であり、審査基準を厳重にすることにより、賃貸経営のトラブルのリスクを軽減できます。
良い入居者の定義
賃貸経営を円滑に進めるためにも入居者の人間性や属性は大切です。
ですが「何を根拠に良い入居者なのかを判断するか？」は家主や仲介会社により変わります。
社会的に信用のある大企業に勤めている人なら入居者間でのトラブルは起こらないような気がしますし、経済的な余裕があれば家賃滞納のリスクは限りなくゼロになるかもしれません。
それでは逆に外国人や高齢者、経済的に余裕の無い生活保護の受給者などはどうでしょうか？
「もしかしたら何かトラブルになってしまうのでは無いか？」と心配になる家主も多いと思います。
ですが「本当に外国人や高齢者、経済的に余裕の無い生活保護の受給者などは、賃貸経営をする上でリスクが大きいのか？」と考えると、僕は決してそんなことは無いと思います。
むしろ、それぞれの人間性や属性、特徴などを正しく理解し、適切な対応ができれば、むしろその他の入居者と比べて優良顧客になってくれる場合もあるはずです。
入居者属性とその特徴
家主や管理会社の中には、少なからずこのような偏見を持っている人がいるようです。
- 外国人は騒音問題を起こすのでは無いか？
- 高齢者は健康面でのリスクが大きいのでは無いか？
- 経済的にゆとりの無い生活保護の受給者は滞納問題を起こすのでは無いか？
勿論、そのような不安や心配が的中してしまうこともあるかもしれません。
ですが、それはあくまで確率論ですし「お金持ちなら滞納問題を起こさない」なんてことも言い切れません。
それぞれの入居者の特徴を理解することで、安定した賃貸経営に繋がるかもしれません。
外国人は優良入居者
日本人の入居者と外国人の入居者を比較すると、物件に対する考え方や価値観が少し違います。
外国と日本の文化の違い
例えば、日本人は異常な程に新しいモノが好きです。
商品を購入する時は基本的には新品を購入しますし、物件を選ぶ場合も新築物件や築浅物件に人気が集まります。
一方、外国の国では日本に比べて建物の寿命も長く、新築物件や築浅物件に対する重要度はかなり低くなります。
日本人の場合は「築年数○○年以上の物件は対象外」と考える人も一定数いますが、外国人の場合は、比較的、築古の物件んでも許容してくれるケースが多いです。
また入浴についても価値観の違いがあります。
日本人は毎日お風呂に入りますし、できれば湯船に浸かりたいと考える人が多いと思います。一方、外国人だと、毎日、湯船に浸かる習慣が無いという人も多いです。
そのため、日本人向けとしては致命的な構造である3点ユニットについても、ほとんど違和感を感じること無く物件の候補として選んでもらえるため、日本人と比べて、部屋の条件に対するハードルが低いと言えます。
外国人は滞納しない？
もう一つ、意外なメリットがあります。
それは滞納率が低いこと。
日本の法律では家賃滞納や夜逃げに対してのペナルティが余りにも軽いです。
家賃滞納があったとしても、強引な家賃の取り立てや強制的に部屋を退去させることは難しく、家主側の負担も大きくなります。
一方、外国の賃貸市場では家賃滞納や夜逃げに対する制裁は結構厳しく、場合によっては即退去につながってしまうため、家賃滞納に対する意識が非常に高いです。
「外国人は滞納のリスクがある」と考える家主もいるかもしれませんが、それは完全に偏見です。むしろ日本人の方こそ、家賃滞納に楽観的なケースが多いです。
外国人専用は意外と狙い目？
外国人と聞くと生活習慣などの違いなどから、どうしてもトラブルが不安だと考えてしまいますが、リスクヘッジの方法は意外と用意されています。
例えば、家主が直接、外国人の入居希望者とやり取りをするのは、言語の問題などもありいろいろと大変かもしれませんが、最近では外国人専用の賃貸管理会社も存在します。
一般的な管理会社に比べ、管理費はやや高くなりますが、検討の余地は十分にあります。
外国人学校や外国人の需要が高そうなエリアでは思い切って「外国人専用」にするのも有りかもしれません。
また、国土交通省の作成した「外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン」や日本賃貸受託管理協会が作成した「部屋探しのガイドブック」など数か国分に対応した便利なツールもあるので、少しは不安を解消してくれるはずです。
長期間の入居が見込める高齢者
外国人同様、高齢者の入居者に対しても消極的な家主が多いですが、高齢者ならではのメリットも意外と沢山あります。
運営次第で安定経営が可能
高齢者の魅力としては最も大きいのは入居期間が長いことです。
退職後の高齢者なら会社都合の転勤による引っ越しは無いため、一度入居すると住み心地や利便性が悪くなければ長期間住んでくれます。
また年金や生活保護費のように毎月決まった収入が見込めるためこちらも滞納リスクは比較的低いですし、支給元から直接家賃を受け取れるような仕組みが可能であればなおさら安心です。
また部屋をキレイに使用してくれたりゴミ出しや騒音など生活上のマナー意識も高いと言われています。まぁこの辺りはかなり個人差があるため一概には言えませんが。
高齢者に入居して頂く場合、どうしても健康上の心配がつきまといますが、孤独死など高齢者特有の問題に対応した保険も沢山ありますし、これからも普及していきます。
今後は少子高齢化がさらに進むため、若者や現役世代だけではどうしても全体数が減ってきます。
この先、外国人の方がどれくらい日本に訪れる(日本で生活する)かは長期的には分かりませんが、高齢者が長期優良顧客になることは間違いないと思います。
一見、属性的に難点があると思うかもしれませんが、少し工夫するととても安定した経営が行えそうです。
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