どちらが良いか?ワンルームマンションとファミリーのマンション

空室対策

不動産投資物件を探す時、ワンルームマンションとファミリーマンションのどちらが良いかで迷う方も多いかもしれません。

それぞれに一長一短あると思いますが、その違いを簡単にご紹介しようと思います。

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ワンルームマンションとファミリーマンションの違い

ワンルームマンションとファミリーマンションを比較するとさまざまな違いがあることが分かります。

例えば以下のような項目については比較的容易に思い浮かべることができると思います。

  • 購入金額や維持費
  • 売却時の流動性
  • 期待できる利回り
  • 空室リスク
  • 平均入居率

それぞれの違いについてもう少し詳しく掘り下げていきます。

購入金額や維持費の違い

まず当然のことながらファミリーマンションに比べてワンルームマンションの方が価格が安く、条件によっては半分以下になることもあります。

そのため資金が潤沢でない不動産投資初心者が最初に購入する物件としては区分ワンルームマンションがもっとも人気です。

ファミリーマンションの方が販売価格が高いのは誰だったすぐに分かると思いますが、意外と見落としがちなのが維持費の違いです。

ワンルームマンションはその名の通り部屋が一つです。またその部屋だって基本的にはそれ程広くないはずなので退去時のクリーニングや設備交換などの維持費はかなり抑えることができます。

一方、ファミリーマンションは部屋の数も多くまたリビングやダイニングのように比較的広い部屋もあるためどうしても維持費が高くなってしまいます。

ファミリーマンションの場合は備え付けられている設備や家電製品も高機能なものが多いです。高機能な設備は一見入居者に喜ばれるような気もしますが、その分、それらをメンテナンスするために掛かる費用は高額になる傾向があります。

例えばエアコンについて考えてみるだけでも、部屋が1つの場合と部屋が3つの場合では維持費に3倍の差が出てきます。

勿論、上手く運用することで費用を抑えることもできますが、購入金額だけでは無く購入後のランニングコストもしっかり考慮しておく必要があります。

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ワンルームマンションは買い手が見つかりにくい?

一般的にワンルームマンションは投資用物件として購入される事がほとんどです。

最近のワンルームマンションはかなり設備が充実してきていますが、それでも自分が長期間住むためにワンルームマンションを購入すると言う話は余り聞きません。

そのため売却時に買い手を探すことを考えるとファミリータイプのマンションの方が投資用として購入を検討する人に加え、住居用として購入を検討する人からも需要が見込めるため、その分流動性が高くなる可能性があります。

そう考えるとワンルームマンションの方がより一層「出口戦略」をしっかりと考える必要がありそうです。

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ワンルームマンションは利回りが高い!

また投資物件としての利回りはワンルームマンションの方が高い傾向があります。

ワンルームマンションは販売価格を抑えられる

何故かと言うとファミリーマンションの販売価格はワンルームマンションの2倍程することもありますが、だからと言って家賃の価格が簡単に2倍になる訳では無いからです。

そのためワンルームマンションは安い値段で購入すればその分高い利回りが期待できますが、ファミリータンプのマンションはそもそもの販売価格が高いため、どうしても想定利回りが低くなってしまう傾向にあります。

最近のワンルームマンションには注意が必要

ただし、ここ最近(特に2018年頃から)はワンルームマンションの価格もかなり高騰しています。地域によって相場は違いますが、今年僕が紹介された物件は以下のような価格設定でした。

  • 東京都(23区)…4,000万円
  • 大阪府(市内)…1,800万円

正直、こんな価格でワンルームマンションを購入してしまっては、回収するのに30年以上も掛かってしまいます。

投資用物件を購入する上で大切なのは「高い金額で物件を購入しない」ことです。

ちょっと計算してみれば分かると思いますが、こんな高い価格で購入したワンルームマンションを「家主の腕」や「経営努力」などで上手運用するのは限りなく不可能だと思います。

確かにワンルームマンションの方が比較的高い利回りが期待できるのは確かですが「ワンルームだから高い利回りが見込める」と安易に考えるのでは無く、「本当にその価格で物件を購入しても大丈夫なのか?」をしっかり考えた上で判断する必要があります。

ワンルームマンションのターゲットは単身者

ワンルームマンションの場合、対象は単身者になります。

今後人口の減少は続きますが未婚率の増加や大学の都心回帰より単身世帯は増加傾向です。

よって空室リスクは比較的低いかもしれません。

空室発生時のインパクトの違いも

仮に空室になったとしてもファミリーマンションに比べると次の入居希望者を見つけやすく、また仮に少しの間、空室期間が続いたとしても(入居者が支払う予定の)一ヶ月辺りの賃料がそれ程高く無いので空室になってしまった時の影響も小さく済みます。

平均入居期間が短いと経営を圧迫してしまう

一方ファミリーマンションは家族で入居する場合もあり、一度入居された場合、単身者に比べ長く住み続けてくれる可能性が高いです。

単身者は卒業や転勤を理由に身軽に出て行ってしまう場合もありますので。。

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自分に合った物件選びが大切

両方を比較した場合、専門家の方でも意見が分かれる事が多いと思います。

なので「どちらが良い」と言うよりから、どちらの方が自分に合っているかを考えて決めれば良いと思います。

僕の場合はやっぱり初めての物件購入時は多額の投資は怖いし、自由に使えるお金も少なかったのでワンルームの方が良いかと判断しました。

っと言うより正直なところ、いきなり2,000万~3,000万もするようなファミリーマンションを購入すると言う選択肢が無かっただけでが…

僕の場合、不動産投資はするものの、とてもネガティブなのでいつも空室の場合「最悪自分が住めば良い。。」って考えてしまいますが、万が一、空室が続きそう…って思うのであればそう言う考えも有りなのかもしれませんね。

投資するには複雑かもしれませんが。。。

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