同じ国内でも地域によって物価は大きく変わります。中でも不動産は地域差がとてもはっきりと出ますよね。
立地や規模にもよりますが平均的に国内で最も物件が高いのはやはり東京です。
大阪はこれからの活性化が見込める？
アベノミクスによる物価上昇の影響で来年(2014年)以降は現状の価格以上に高値が付けられたのマンションが増える事が予想されます。
また税制優遇や規制緩和などで(国の力で)日本を挙げて大阪をより活性化させる動きが続いていきます。
ちなみに意外かもしれませんが、アジア圏の中は東京以上に物価が高いところは沢山あります。
最近では車に乗ったままエレベータで自分の階まで登れるようなハイテク(？)なマンションもあったりします。そう考えると日本の不動産は結構割安感があり良く「海外の投資家が物色している」と言われるのも少しは納得できますし、狙い目なのも事実なのかもしれません。
勿論、「この人口が減り続ける国で不動産投資なんて成り立つものか」と言う考えも十分に分かりますが、どんな条件の中でも自分に合った良い物件を見つけることができれば可能性はあります。
関西には素敵な街が沢山ある
入居率の高いマンションの一番の条件はやはり立地です。
特に単身者の方は自分の職場や最寄り駅までの利便性(移動時間や距離)に対する優先度は高いと思います。
僕は今、関西在住ですが関西の中でも梅田が一番好きな街です。勿論、梅田の他にも難波、心斎橋、福島、京橋、神戸、京都…と挙げ出したら切りが無いですが、とにかく素敵な街が沢山あります。
人口が減っても流入は見込める
かなり楽観的な思惑かもしれませんが「この街で物件持ったら安定して借りてもらえそうだなぁ」と思ったりします。
都心に住んでいると「日本全体では人口が減り続けている」とは中々感じられないものです。現実逃避かもしれませんが…
確かに全国レベルでは(人口ではなく)世帯数ベースでも現象が進んでいますが、仕事や学校のために都心に出てくる人が増えれば賃貸住宅の重要はあります。
今後も大阪・梅田には多くの企業が集まりますし、公共インフラ(鉄道)などもさらに充実してきます。優良企業のオフィスが増え続ければ、必然的に人も集まりますし、リニア中央新幹線などで移動時間が短縮されればより沢山の人に来てもらえます。
今後、「うめきた」は関西でもっとも発展が期待出来るエリアになるはずです。
環境依存だけではダメ
大阪は良い街ですし、この先も長期的に活性化するはずです。
とは言うものの全国的には空室率の問題は大きな社会問題になっていますし、一体、何年先まで安泰かは分かりません。もしかしたら今後もっと東京への一極集中が加速したら、関西の人口も大きく減ってしまうような心配もあるかもしれません。
ただそれでも「自分の物件は大丈夫」だと言えればそれで良い訳です。
仮にそれ程良く無い立地や条件でもしっかり安定経営を続けている大家さんは沢山いる訳なので環境だけに依存するのでは無く、仮に競争が厳しくなっても十分に勝ち残れる能力(集客やリフォームなど)や色々と工夫して改善できる知識があれば例え人口が減ろうが自分の力でしっかりとした経営ができるんだと思います。
価格が安ければ損失も安く済む
販売価格が安い場合、一般的には家賃収益も安くなるため一概に安ければ良い訳ではありませんし、入居者が確保できることが大前提ですが、「販売価格が安い」ということは、少なくとも「損をしてしまう幅」は狭まります。
投資を始める前から「負けること」を考え過ぎるのも後ろ向きですが、極端な話、基本的には物件価格以上の損失は出ません。
勿論、老朽化や空室などでずっと赤字を出し続けているにも関わらずずっと保有していたりと収益は出ないのに税金ばかり払っているようなこともあるかもしれませんが、基本的には「購入額(プラス諸費用)以上に損失を出すことは無い」と考えると購入価格を抑えるのは一つの利点になります。
悪い物件こそ成功への近道？
一方、地方に目を向ければさらに安い物件は沢山存在するのでうまく経営することができれば大きな収益が見込めます。
僕の知る成功を収めている大家さんも立地の良い都心の物件で成功をしている方よりも、比較的地方で安い物件を購入し、それを上手く経営することで成功している方の方が多い印象があります。
「安い物件」と言うことは「条件の悪い物件」とも言えますが、その悪い条件を大家自身の力で条件の良い物件に変えることができればその先に大きな成功があります。
逆に苦労しなくてもある程度集客が見込める物件はその分販売価格が高いため初期費用を回収するのに時間が掛かります。
確かに空室の心配は少ないかもしれませんが、だからと言って賃貸価格をどんどん上げていく訳にもいかないですしね。。。
結局関西の物件は良いのか
では結局、どんな物件が良いかと言うと結局は自分の置かれた環境や家主としての能力に合った物件を購入するのが良い訳ですが…
ただ逆に「今の自分では買うべきで無い物件」を考えるのはもう少し簡単かもしれません。
単純に自分はどうかと考えると、やはり僕には東京の物件は高過ぎます。最近だとワンルームでも3,000万〜4,000万程するとも言われていますが、それだけの予算があれば関西やその他の地域ではかなりの高級マンションが購入できます。
それでは関西はどうか？と考える訳ですが同じ関西でも地域によって相場は結構違います。
例えば大阪でも梅田や心斎橋のような都心(主に市内)とその他の地域では全然性質の違いものになりますし流動性の低い地域に行けば行く程、求められる大家力(？)も高くなります。
一方で京都や兵庫県の芦屋などはファミリー向けのマンションであれば関東に匹敵するような価格かもしれません。
自分で自主管理ができる(またはしたい)大家の場合は、割安の物件を見つけ出してそれを上手く運営するのが向いていますし、逆に時間的にも能力的にもそれが難しい場合はある程度業者に任せらる物件を選ばなざる得ないですよね。
安定と収益性(利回り)のどちらに重みを置くかは考え方次第ですが、関西の物件は東京に比べると比較的安く購入でき、それでもある程度人の流入も見込めるます。
ミドルリスク・ミドルリターンと言えばかなり語弊があるかもしれませんが、ちょうど中間的なイメージだと思います。
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