値引きマンションで安定収入?

新築マンションの投資物件が徐々に上がってきています。ですが、一方で都心でも売れ残り物件がポツポツ存在します。
しかし販売会社側としては、全ての部屋を売り切る事を前提として新築物件の予算を組むため、なるべく早期に全ての部屋を売り切る必要があります。
この時の営業のうたい文句は「急なキャンセルが出た」です。そして、そのキャンセルの内容を聞くと「購入予定のお客様がローンの審査に通らなかった」です。

確かに不動産物件の購入には手続きの都合上、本当に購入可能か(ローンが通るか)が分かるまでに数ヶ月以上掛かります。だけど、販売会社は物件完成前の早い段階から営業活動を行うため、ある程度前倒しで購入者の確保を目指します。

土壇場でローンが下りないこともありますが、販売会社側にもノウハウが蓄積されているので、購入希望者の属性でローンが通るか通らないか全く見極められないはずはありません。っと考えると「キャンセルが出た物件」=「売れ残り物件」の可能性は高いです。

ただ売れ残りだとしても悪いことだけでは無く、新築のワンルームでも意外と値引き交渉は可能です。業者側も「全戸売却」を(絶対の)目標に掲げつつも「全て順調に売却できる」と考えている訳ではなく、少し極端な言い方をすれば売れ残りが発生するのも一部想定内であり、その分の値引き価格もあらかじめ考慮しているそうです。
※実際に予算に組み込んでいるかは分かりませんが。

僕も実際、来年から入居可能な物件を途中まで勧められていた矢先に「さらに良い物件がありキャンセルが出ました。是非、こちらをお勧めしたいです!」と新築ではあるものの半年程前に完成した物件を勧められたことがあります。

また良くあるパターンとしては「物件価格の値引き」プラス「購入時の諸費用サービス」のダブルパンチです。新築の物件購入の場合、ワンルームマンションでも一般的に60万円~80万円程の諸費用(手数料)が掛かります。かなり高額なのにも関わらず、販売側はかなり大胆(簡単)に「今回に限り購入手数料をこちらで負担します!」と羽振りが良いです。まぁ、それを逆手にかなりタイトな判断を要求されることも多いですが…「今、この場で決断して頂ければさらに10万値引きします!」みたいな。

ただ、それでも長期投資の観点では多少不人気な売れ残り物件でも、値引きが可能なのであれば、前向きに検討しても良いと思います。
売れ残りであることが、そのままダイレクトに空室リスクにつながるのであれば、笑えませんが、基本的に「購入する人の意識」と「賃貸する人の意識」には違いがあるはずです。なのでもし売れ残り物件であっても、そこまで高い空室リスクでないのであれば投資物件としては優良です。

不動産に限らず、投資の利益(利回り)を確保する上で重要なのはなるべく低価で購入することですよね。なのであれば売れ残りであっても、そこまで大きなリスクが無いのであれば人気の(早期に売却される)1,500万円の部屋より、売れ残りではあるが1,300万円の部屋の方が高利回りを狙える場合もあります。

僕のような販売会社から不動産投資物件を購入し、管理も一括して管理会社に任せてるような場合、正直高い利回りは望めません。また、一般的なリスク(空室・老朽化・金利などなど)を自分の力でコントロールすることもかなり限られています。極端な言い方をすれば、せいぜい繰上げ返済で数万円程の総出費を抑えれるか…くらいです。
なので、販売会社や管理会社と良い関係を築き少しでも低価格で物件を購入を購入させてもらったり、管理をお願いしたりすることが重要になり、そのような良い人間関係が、また良い条件(売れ残りも含めてw)を提案してくれるかもしれません。

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