不動産取引に関する3種類の媒介契約

不動産物件の売買を進める上で、物件所有者(売主)が自分で買主を探すことはなかなか難しいため、通常は仲介業者が間に入ります。このように仲介業者(宅地建物取扱業者)が建物売買の仲介を行う際の契約を「媒介契約」と呼び、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類が存在します。

一般媒介契約は物件の売却依頼を複数の仲介業者に依頼ができますが、専任媒介契約および専属専任媒介契約は売却依頼を1社のみにしか依頼できません。さらに専任媒介契約および専属専任媒介契約には契約の有効期間があり、依頼者への定期的な進捗状況の報告や指定流通機構への登録義務がありますが、一般媒介契約ではそれらの制約は任意となります。

また、売主自身が自ら見つけた売買取引相手と取引を結ぶ自己発見取引については一般媒介契約および専任媒介契約では問題ありませんが、専属専任媒介契約では自己発見取引はできません。

一般 専任 専属専任
複数業者への売却依頼 可能 不可能
契約有効期間 無制限 3ヶ月以内
依頼主への報告義務 無し(任意) 有り
指定流通機構登録義務 無し(任意) 有り
自己発見取引 可能 不可能

指定流通機構とは宅地建物取引業法に基づき指定された不動産流通機構で、地域の不動産情報の交換を行っております。具体的には媒介業者からの物件情報をデータベース(通称レインズ)に登録し、他の不動産業者と情報を共有することで、最適な買主を探す上での円滑化を促進します。

3種類の媒介契約のうち、専属専任媒介契約を結ばれることはあまり無く、一般媒介契約か専任媒介契約のいずれかを選択することが多いです。

一般媒介契約は複数業者への売却依頼を行える半面、媒介業者側からしてみると、せっかく広告費を掛けて宣伝をしても、他社との競合があれば自社の利益が確保できない(不確実)なため、優先順は若干下がり積極的な営業活動を期待できない場合もあります。

ちなみに一般媒介契約には当初媒介依頼をした業者に対して、その後、複数業者へ依頼した場合に告知義務のある「明示型」と告知義務の無い「非明示型」の2種類があります。
また、かつては物件情報を広く公開するために複数業者に対して売却を依頼することが大きなメリットとされていましたが、昨今ではインターネットの普及により物件情報を公開するサービスが数多くあり、極端な話、レインズなどに物件情報を登録することで、その情報はすぐさま地域内に公開されます。

なので現状では安心できる媒介業者に専任媒介契約として売却を依頼する方が無難かもしれません。またもし一般媒介契約を検討するのであれば、依頼先が多くなり過ぎると各業者ごとの営業活動も鈍くなってしまう(優先順位が下がる)ため、大手業者および地元業者に1社ずつの合計2社くらいが最適だと考えられます。

勿論、売却希望物件への対応は契約内容だけでは一概には言えませんが、不動産投資を行う上でも出口戦略としてとても重要な部分です。高額な取引になるため、しっかりとした選択をしたいですね。

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