表面利回りと実質利回りの違いを正しく理解する

不動産投資の評価指数として「利回り」と言う言葉がよく使われます。

銀行預金で言う「利子」と同じような意味合いで、物件価格から年間で何%回収出来るかと言う指標です。

表面利回りと実質利回り

例えば、物件価格が1,000万円、月々の家賃が5万円の場合、家賃収入は年間で60万円です。

なので、1000万円の物件に対して年間の家賃収入が60万円なので6%の表面利回りになります。6%と聞くと決して高くはありませんが、それでもまだまだ悪くない印象ですね。

一方、表面利回りに対して月々の管理費用、修繕積立金や固定資産税などの税金などの必要経費を家賃収入から差し引いて計算したものが実質利回りです。

同じように物件価格が1,000万円、月々の家賃が5万円だったとしても必要経費が年間15万円掛かってしまったとしたら実質利回りは大きく下がってしまいます。

1000万円の物件に対して実質的な年間の家賃収入が45万円となるため、実質利回りは4.5%になります。

利回りの前提は満室経営

ですが、利回りだけで決して物件を評価する事は出来ません。

なぜならここまでの話は全て毎月家賃収入を得られる事が前提で計算されていますので、家賃収入が得られない月があればその分利回りが下がってしまいます。

賃貸人の入れ替わりがあった場合は、それに伴いリフォームやクリーニング費用が発生することもあります。このリフォームの費用も平均的には賃料の1ヶ月分から2ヶ月分になるため前もって覚悟しておかないと結構大きな金額になりますし、場合によってはそれ以上になる可能性だって十分にあります。

また、入居者付けを仲介会社に依頼する場合は仲介手数料も必要になります。

ただ仲介会社に支払う仲介手数料は入居時に入居者から頂く礼金と相殺できる場合もありその辺りは賃料も含めての価格設定次第になりそうです。

一般的に新築物件に比べ、中古物件の方が物件価格が安いため利回りが高くなる傾向があります。これはそもそもの販売価格が新築物件より中古物件の方が安いため同じような家賃体形だと自然と利回りが高くなる訳です。

修繕費用が積み立てられているかも大切

また表面利回りが20%~30%の高利回り物件であっても、十分な修繕積立金が準備されていなければ、大規模工事などを行う場合、物件所有者が工事費用を補うと言うような事もあるそうです。

購入直後に修繕費用を負担すること自体は別に悪いことではありませんが、それならばその分の費用を見越した価格設定で購入しないと後から計算が合わず後悔することになります。

利回りは判断材料と言うよりかは、あくまでも一つの基準として考えた方が良いかもしれません。

それでも上記のように簡単な計算方法で算出出来きます。覚えておくと各地域の大まかな相場なども身に付いてくるので便利ですよ。

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