金融機関の融資基準と評価方法を理解する

先日、不動産コンサルタントの岡本公男さんのセミナーに参加しました。主に不動産物件に伴う融資に伴う借入についてのお話です。元々某メガバンクにお勤めで、その後不動産開発・運営会社にてマネジメント責任者をされており、自身でも不動産物件を多数所有されていて、ブログや本の執筆もされています。


基本的に銀行やローン会社から融資を受ける場合、不動産投資会社が仲介対応をしてくれるため借入人自身は必要書類を提出するだけで意識する事は少ないですが、金融機関としても審査のポイントがあります。言うまでもなく借入人の属性は重要なのですが、融資したローンの元利金をきちんと回収できるかを判断するため主に3つのポイントがあります。

1.キャッシュフロー(金)

専業大家の場合、家賃収入から経費や借入金返済を差し引いたキャッシュフロー。副業の場合は、さらに本業の給与所得なども考慮されます。

2.純資産(物)

融資対象物件の評価です。銀行の評価価格から借入金残高を差し引き、いざと言う時に資産を処分(売却)することでローンを回収できるかを判断します。中古物件の場合は耐用年数残存期間なども重要な判断基準です。

3.属性(人)

最後が属性です。皆さん、職業・年収をかなり意識されますが、金融機関からすれば、それ以外にもポイントがあります。「人柄」と言えば少し微妙な言い方ですが…例えばクレジットカードなどで返済の遅滞があれば印象は悪いです。例え1日でも影響がある場合もあります。また必要書類をしっかりと提出するかも重要ですね。
キャッシュフローに問題があったり純資産がマイナス(債務超過)な場合は難しいのは勿論ですが、余りに横柄な態度だったり上目目線の人も敬遠されることも。。それはただ単に「嫌なヤツ」と言う感情論では無く、元々そのような人は後々、トラブル(理不尽なクレームなど)に繋がる可能性が高くなるからだそうです。やっぱりお金を借りるのですから、謙虚な気持ちは必要なのです。また、ある程度大規模な融資の場合、過去の不動産投資歴も影響するそうです。融資金額が大きくなると経営者としての手腕が問われるんですね!
必要書類は不動産会社を仲介する場合や個人で直接融資を受ける場合など、多少変わることもあります。大手の不動産販売会社を経由(仲介)していれば「ここの会社の紹介なら安心」と考えられることもあります。僕の場合は最新の源泉徴収票を1年分提出しましたが、場合によっては過去3年分提出する必要もあるそうです。
少し面白かったお話としては、銀行の融資スタンスはタイミングにより多少変化すると言うこと。同じ属性、同じ物件であるにも関わらず、融資が下りる場合と下りない場合があります。金融機関により判断基準や重要視するポイントが違うのは分かりますが、同じ金融機関でも時期によってそのようなことがあります。
景気動向により融資スタンスが変わるのは容易に想像できますが、それぞれ金融機関の基本方針や担当者(支店長・審査部長など)の配置替えでも影響が出たりすることも。。。また、12月~3月頃は各金融機関、融資目標に向かった追込みを掛ける時期でもあり、若干融資基準が緩くなることもあるそうですよ。本当でしょうか(笑)
融資のタイミングにも縁が大切なんですね。縁と言うか運かもしれませんが。

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