常識を覆す?家賃滞納・不良物件への考え方

昨日は日本エコシステム主催の不動産セミナーに参加して来ました。2回目の参加です。
日本エコシステムは太陽光発電の販売会社ですが、それ以外にも大家塾塾長で株式会社アキの代表でもある石黒博章さんと、不動産ブログでも超有名な専業大家の必殺大家人さんの豪華3部構成のセミナーです。

朝の11時から夕方17時までの一日開催のセミナーでしたが、昼食も用意されていて最高!お金の掛け方が異次元です。周りの席の方と雑談する沢山時間もあったのですが、太陽光パネル会社主催のセミナーなので、1棟丸ごと所有だったり全て自己管理している本格派大家さんばかりのため場違い間丸出しで肩身狭かったです。。。その中でも皆さん口を揃えて「必殺大家人の話を聞きに来た」とのこと。もはや大家業界のカリスマです!

本格的な自主管理をしている大家さんの話を聞く機会って中々無いのですが、沢山面白い話が聞けて、今までの価値観が大きく覆されました。一言で言うと不動産販売・管理会社のセミナーで聞く話の真逆と言っても良いかもしれません。

まず一つ目は「高属性の入居者よりも、それ程属性が高くない入居者の方が良いお客様」だと言うこと。
上場企業の社員や管理職などの偉いさんは、転勤などが多く短い期間で引っ越しする場合が多いです。また住宅購入資金もあるためいずれはマイホームを購入するでしょう。勿論、滞納の心配はほぼ皆無ですが、入居物件にも高い品質を求めるため部屋にちょっとした不備があれば直さないといけません。要するにお金が掛かる割にリターンは少ない訳です。

一方、そこまで高属性ではない方(失礼w)は、比較的、転勤などによる引っ越しの可能性は低いです。あくまで確率論ですが、長い期間部屋を利用することが見込めます。室内の清掃・修繕にしても、そこまでお金の掛かるリクエストをしてくることは少ないかもしれません(個人差にもよりますが。。)

そう考えると家賃滞納の問題は多少あるにせよ、生活保護受給者や水商売関係など、いわゆる賃貸管理会社が入居前(入口)にシャットアウトしてしまいそうな人程、対応次第で入居者(お客様)として長く良いお付き合いが出来るかもしれません。当然リスクは高いですが、そのようなトラブルを乗り越えた先に大きな利益(安定)があるということです。

二つ目は「優良物件よりも不良物件の方がチャンスがある」と言うこと。
不動産会社としては中古物件を確認する場合は「清掃が行き届いているか予め確認しましょう」と言います。管理会社選びをする場合はその視点は正しいのですが、自分が管理する場合は逆の方が大家の腕の見せ所。清掃が不十分でゴミだらけな汚い物件で長期間空室が続いている物件は、言い方を変えれば前の管理人がアホだった訳なので、そんなどん底物件の方が大家業の腕での見せ所であり、それを改善出来れば入居者も入る訳です。元々完璧な管理がされている物件を購入しても、大家さんとしては正直何もしようがありません。元々完璧なのですから。だけど、どん底の不良物件であれば、それ以上悪くなることは無く、頑張り次第で優良物件に磨き上げることが出来るのです。

勿論、入居者にしても物件にしても、「今は物件の管理は全て管理会社任せだから大丈夫」と言えばそれまでですが、いずれは自分で経営することもあるかもしれないし、管理会社が潰れてしまうこともあるかもしれませんよね。
上のお話はほんの一例ですが、今回のお話を聞いて大家業に対する考え方がガラリと変わったと同時に、いずれは全て自分の力(管理会社に頼らずに)で物件・入居者の管理をしたくなりました。

最後に教訓。「太陽光関係のセミナーは事業主や会社とか大物大家(法人)の参加が多い」ので僕のような小物は規模が違い過ぎて泣きそうになります。

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