お部屋探しで考える自分に合った希望の条件と価格交渉のポイント

お部屋探しはいつもワクワクしますよね。昨日は友達のお部屋探しに付き合っていました。

対象エリアは神戸の灘〜東灘辺りだったのですが、お部屋探しの相談に乗ってくれる仲介会社は三宮のHOME’Sです。

ご縁がありその仲介会社の店長が対応してくれることになったのですが、その店長は20代前半という若さなのにも関わらずとても気配りや配慮のある経験豊富な方でした。

お部屋選びで大切なポイント

お部屋探しの方法や基準は人それぞれです。僕としても「こうするべきだ」と言えるような方法はありませんが、個人的にお部屋探しを行う上で大切になるポイントをあげてみました。

明確な希望の条件を決めておく

まず最初にこちらの希望の条件を伝えることになります。

ちなみに今回お伝えした内容は以下の通りです。

  • 家賃60,000円以下
  • 駅から徒歩10分の距離
  • フロアは2階以上
  • バス・トイレはセパレート(別々)
  • 虫が出にくい
  • ガスコンロが2口付いている

今回は女性の友人だったのですが日頃から料理をしており、引越してからも生活費を節約するために自炊することが考えていました。

ワンルームマンションの場合、ガスコンロが1口であることが多いのですが、効率的に料理を進めるためにはどうしたも2口のガスコンロにこだわりたかったそうです。

ちなみにIHも火力に不安を感じるためダメだそうです。IHにも良いところは沢山あるんですけどね。

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自分にとって必要な設備に何か考える方法

ちなみに希望の条件が明確ではなくても仲介会社の営業担当からいろいろ提案してもらえますが、ある程度「こんな条件が良い!」と軸が無いと中々話が進みません。

最低でも家賃の上限額だけは決めておかないと候補となる物件も絞れませんし、必要以上に高額で立派過ぎる物件を選んでしまうことになりそうです。

「転勤の都合なので会社から近くければ良い」と言う場合もあるかもしれませんが、せっかくの機会なので自分の希望条件を整理してから仲介会社に行くことをおすすめします。

もしそれでも自分にあった条件を探すことができない場合は「人気の設備ランキング」などを検索するとヒントが見つかると思いますよ。

ちなみに下の例は2016年の人気の設備ランキングで単身者のものです。他にもファミリー向けのものだったり世代別、男女別の情報などもあるので興味があれば検索してみれば良いと思います。

人気の設備は毎年頻繁に変わるようなことはありませんが、毎年、新しい設備がランクインするのでなるべく新しいランキングを参考にすると良いと思います。

何も考えずに部屋を選んで後から「そんな便利で人気な設備があったのか…」と後悔するのはもったいないですからね。ちなみにここ数年間では「インターネット無料」がずっと一番人気ですよ。

2016年の人気の設備ランキング(単身者向け)

順位設備
1位インターネット無料
2位エントランスのオートロック
3位浴室換気乾燥機
4位ウォークインクローゼット
5位ホームセキュリティ
6位独立洗面台
7位追いだき機能
8位宅配ボックス
9位防犯カメラ
10位24時間利用可能ごみ置き場

※全国賃貸住宅新聞調べ

築年数に騙されない

「築浅物件に騙されるな」と言うことでは無く、実は良い意味で期待を裏切ってくれる築古物件が意外とあります。

インターネットでお部屋探しの条件を検索する場合、築年数を検索することができます。

勿論、築浅の物件にこだわりたい場合であれば多少家賃が高くても適切な築年数を入力すれば良いですが、それ程こだわりが無いのであればあえて築年数を条件に含める必要は無いです。

物件は入居者が退去するとそれなりにお金をかけてメンテナンスすることになります。

場所によってはメンテナンスの周期が違いますが、「築年数が古い=ボロい」とは必ずしも言い切れない場合があります。

仮に築年数が30年や40年を超えていた後しても適切に設備の交換を行っていれば「家賃の割には質の良い物件」を見つけられる可能性は高くなります。

勿論、その分ボロい物件まで抽出結果に含まれてしまいますが、「綺麗に手入れされていれば多少築年数が古くても良い」ことを営業担当に伝えることで、築年数の割には綺麗な物件を紹介してもらえる可能性はあるかもしれません。

物件からの距離は数字だけでは無くGoogleMapで確認する

良く物件の立地を説明するポイントとして「駅から徒歩10分」と言うのがありますね。

あれば実際の距離をもとに「1分=80m」で計算した数字です。

そのため信号や人ごみなどを理由に遅れてしまったりする部分は考慮されていません。例えば梅田駅やなんば駅などでは特に人ごみの中を歩くため中々1分で80m歩くのは難しいはずです。

また生活の中で高い頻度で利用する施設(コンビニ、スーパー、飲食店など)についての距離は数字だけでは無くGoogleMapのような地図で把握しておくべきです。

同じ最寄り駅を起点として考えても最寄り駅と自宅の間にコンビニやスーパーがあれば帰り道で寄ることができるのでとても便利です。

ただし最寄り駅から自宅とは反対側だったり同じ方向でも自宅を通り越してしまったりするとその分時間は余分に掛かってしまいます。

入居前にあまりここまで意識するのは難しいかもしれませんが、できれば物件を決める前に一度、自分の生活習慣の中で必要となるルートをストレス無く回れるかと把握しておくと良いと思います。

自分の足で歩いて確認するのは時間的にも難しいかもしれませんが、それでもインターネットで簡単にポイントとなる位置情報は検索できるので一度試してみると良いと思います。

候補を絞って物件見学

予算や立地の面では一般的な希望条件だったため候補はたくさんあったのですが、ガスコンロが2口という条件をクリアできる物件が中々見つからなかったため、希望の物件を見つけるまでに約2時間程掛かってしまいました。

その結果、希望条件にマッチしそうな該当物件を5件見つけることがきました。

次はその対象物件の所有者や物件の管理会社に連絡しこれから物件見学ができるかの確認を行います。すでに別の仲介会社経由での入居希望者が見学中であれば少し時間をずらす必要があります。また運が悪ければそもそも所有者に連絡が付かないこともあります。その場合はまた別の日時で再調整することになります。

今回は運良く5件全ての物件を見学することができました。

物件見学の順番には仲介会社の意図がある

次に候補の物件を順番に見学することになります。

基本的には全ての物件を最短距離で見学できるように回れば良さそうな気もしますが、他の入居希望者との兼ね合いで見学できる時間を調整する必要があります。

そのため営業担当(店長)が物件を見学する順番をコントロールすることになります。

1件目の物件は最悪の物件

1件目は築年数不明の手入れもほとんどされていないとても汚い家でした。オーナーさんは「ちょっと汚かったですかね…」と言う感じでしたが、店長さんは「こんな部屋、とてもお客様にはお勧めできない…」と少し怒ってました。

築年数もかなり経っているため「きっと住宅ローンの返済が済んでしまい物件に対する愛情も無くなってしまったんでしょうね」と話していました。確かに住宅ローンが一段落すれば借金返済の心配が無いため、無駄な出費(決して無駄では無いけど)は掛けたくないのは分かります。それでも一番信頼関係を築くべき賃貸会社に見放されたら、その物件はもうおしまいです。

物件は徐々に良くなって行く

物件を複数見学する場合、普通は移動距離がなるべく短くなるような順番で見学すると思いますよね。

だけど店長さんは敢えて品質の低い(期待度の低い)物件から周り、徐々に築浅で高品質な物件になっていくという演出ぶり。

案の定、こちらのテンションは上がる一方です。いろいろと営業テクニックはあるものですね。

また品の悪い物件を正しく評価することで「この営業担当はただ契約させたいだけでは無く客観的に意見をくれている」と信頼感が生まれます。

このような時に使われる物件はいわゆる「周り物件」と言われる物件です。最初から契約が期待できないような管理の行き届いていない物件を最初に見せることでその後紹介する物件が相対的に輝いて見えるようなイメージですね。気を付けてください。

実は「回し物件」にされているかも…内見があるのに空室が埋まらないその原因は?
1不動産業界には「回し物件」と呼ばれる物件があります。回し物件とは営業が入居付けしたい本命の物件をより良く見せるため悪い比較対象として利用される物件の事です。一度回し物件として扱われたら中々入居者の獲得も難しくなってしまうのでそうならないように注意が必要です。

最後の物件は最高の一部屋

そして最後はいよいよ最高の物件が登場します。

こういう風に少しずつ良い物件を見せられることが、最初は低かった入居希望者のテンションも少しずつ高ぶり最後には「こんな物件には二度と巡り会えない」と錯覚してしまう訳です。

勿論、本当に良い条件の物件であるためその効果は倍増ですね。

入居者目線で意見を出してくれる

費用を抑えて厳しい条件で探したこともあり、2階以上の物件も少なかったです。同じ水準の間取りであれば1階と2階とでは5,000円程変わる場合もあります。

ただ一概には言えませんが、最近のマンションは1階でもいろいろと工夫がされているため、セキュリティ上そこまで脆弱では無い気もします。

ただ彼女はセキュリティはともかく「1階は虫が出やすいから抵抗がある」とのこと。単純に考えると地上から高い方が虫が入ってくる可能性は低いですが、店長さんによると、それ以外ものいろいろな要因があるそうです。

まず第一に虫が入る一番の原因は生ゴミの不始末です。

また自分の部屋はしっかり清掃してあっても隣近所に問題があれば、そこから入り込んでしまします。また飲食店の上はヤバイと言いますが、その原因もやはり生ゴミです。

ちなみにコンビニの食料品(お弁当など)は虫が嫌いな添加物が多く含まれているため、飲食店程の心配は無いそうです。

少し意外だったのは一番の侵入経路は人間と同じ玄関からだということです。人間が部屋に入るタイミングで実は一緒に入ってしまうんですね。

さらに築年数が古い物件はある程度リフォームを繰り返しても、ところどころ小さな隙間が開いてしまうため、どうしてもそこから入り込んでしまうようです。

それに加え古い物件は排水溝が真っ直ぐに設置されているため、そこから侵入してしまうこともあるそうですが、それ程古くない物件は排水溝が曲がって(S字になって)いるため、その部分に水が溜まり虫の侵入を防ぐそうです。

確かに言われてみれば…と思うことも多かったですが、やっぱり聞いてみないと分からないことも多いですね。虫が苦手な人は是非参考に。

価格交渉の余地は十分にある

希望の条件に合った良い物件を見つけることができたとしてもやはり月々の支払いを考えると少しでも家賃は抑えたいところですよね。

またその家賃の金額も含めて「もう少し家賃が抑えられたら良いのに」と思うことは多いと思います。

結論から先に言うと家賃交渉の可能性は十分にあります。それでは家賃交渉をするにはどんなポイントがあるのでしょうか。

交渉相手は物件所有者

賃貸価格の決定権を持っているのはあくまでも物件オーナーです。つまり今、目の前にいる仲介会社の営業ではなく実際に物件を所有している家主が交渉相手になります。

なので仲介会社の営業に対してお願いしても「確認してみます」以上の回答は得られません。

ただ「この物件であれば多少は下げられるかもしれない」などのアドバイスはもらえはずなので相談する価値はあります。

入居時期と空室期間が交渉のポイント

一般的に新年度に合わせて引っ越しの準備を進めるため、入居希望者が活発に動き出すのは2月〜3月後半辺りです。

逆に言えば4月から年末にかけては極端に引っ越しする人の数が減るため、家主としては精神的にとても追い詰められてしまいます。もしこの時期に入居者を獲得することができなかったら空室期間が長期化してしまう可能性があるからですね。

オフシーズンの引っ越しは家賃交渉の可能性大

2月〜3月頃は家主側としても「入居者は見つかるだろう」と精神的に余裕があるため無茶な価格交渉をしても門前払いされてしまいますが、4月を超えると一転、弱気になることも多く、多少強引な値下げ交渉にも応じなければ厳しい状況となります。

空室期間が長期化すると大家も焦り始める

そしてもう一つのポイントが物件の現在の空室期間です。空室期間が1ヶ月に満たないような場合は「入居者なんてすぐに見つかる」と考えているため値下げしてまで入居者を獲得する必要はありませんが、空室期間が長期化している場合は「多少家賃を下げてでも空室を埋めたい」と考えるはずです。

相手の足元を見ることも必要

余り良い言い方ではありませんが、要は相手の足元を見て駆け引きをすることになります。

家主も人間なので「沢山家賃が取れる」と考えていれば中々価格交渉には応じてくれませんし、「このまま空室が続くと辛いなぁ」と不安な場合は多少金額を下げてでも入居者を受け入れなければいけません。

それだけ家主にとって空室とは大きな問題なのです。

一時金の値引き交渉も有効

月額家賃料を値下げするのは大家としてもできれば避けたいところです。

ただし一時金であれば一度切りの値下げであるため応じてくれる場合もあります。

また仲介会社から礼金などの値引き交渉を受けた家主としては「値引き交渉に応じる代わりに仲介会社の仲介手数料を少し調整してくれないか?」と逆に仲介会社に提案することもできますし、その辺りを見越して仲介会社が先回りして家主に提案する場合もあります。

月額家賃の値引き交渉はその影響が大家だけにのしかかりますが、一時金の値引き交渉であれば仲介会社も含めて協議の幅が広がるため、一概には言えませんが月額家賃と比べると交渉が成立する可能性も少し高くなるかもしれません。

無茶な値引き交渉はNG

まず大前提として家賃交渉に成功したにも関わらずさらに交渉を続けたり、気が変わり辞退するようなことは基本的に許されません。せっかく仲介会社が希望の家賃になるように交渉してくれたにも関わらずそれ以上の金額を要求したり辞退したりするのは人間関係に大きく影響します。

勿論、価格交渉成立後は断れないと言うルールはありませんが、よっぽどの理由が無い限り家賃交渉が成立したら必ず契約を成立させると考えるべきです。

それではどれくらい値下げできるでしょうか。

細かい価格は物件ごとに変わりますが判断基準は「この価格になれば入居を決める」と言い切れる金額より少しだけ少なめの賃料で交渉すれば良いと思います。

ただ余りに非現実な価格交渉は良くありません。

相手に対しても失礼ですし仲介会社にも迷惑を掛かります。

例えば10万円の賃料の物件に対して1万円の値引きを持ちかけるのは交渉の余地があるかもしれませんが、もともと4万円の物件に対して1万円の値引き交渉を行うのは現実的ではありません。

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お部屋探しはタイミングと決断

お部屋探しは一期一会です。普段はとても人気のある物件でもタイミングによっては運良く入居が可能なこともあります。

ただし特に初めてお部屋探しをする時はとても気分が舞い上がってしまうため少しだけ頭を冷やして冷静になることも必要です。

初めてお部屋探しをした時には「こんな物件に出会えることはもう二度と無いはず」と思ってしまうかもしれませんが、実はそうでも無いことだった沢山あります。

迷っていると他の入居希望者に物件を取られてしまう可能性はあるかもしれませんが、だからと言って余りに即決し過ぎるのも考えものです。

物件にもよりますが仲介会社の営業に相談すると1日〜2日程であれば他の入居希望者の契約を凍結してくれることもあるかもしれません。その場合は「本当にその物件で大丈夫か?」を一晩ゆっくり考えて判断すれば良いと思います。

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