人口の減少と空室リスクを考える

よく不動産販売会社の方は「今、日本の世帯数はどんどん増えているのでワンルームマンションは需要増ですよ!」と言われます。中には他人事のように「地方では人口が減っているが都心では増え続けているので全然問題無い」ような言い方をされる営業さんもいます。
確かにその通りで、現状では東京圏・名古屋圏・関西圏の合計人口は全国人口の半数以上をしめています。ですが、だからと言って日本全体での人口が減り続ける中、「都心だったら大丈夫!」と言う考えは少し怖かったりしますよね。
きっと5年~10年で考えれば、そこまで心配しなくて良いですが、30年後も同じセリフを言えるかは分かりません。厳しい予想では2050年頃には日本の人口は9000万人程になっているとも言われます。

今の日本はとても元気です。東京ではオリンピックへの期待が高まっていますし、関西でもすごいスピードで再開発・地域活性化が進んでいます。この辺りだけを見て不動産投資を考えると「何も心配いらない!」と無敵(?)になったような気分になりますが、それは錯覚かもしれません。

東京の場合、2020年までは物価は上がり需要も増え続けるかもしれませんが、僕たち不動産投資家からしたら2020年以降のこともしっかり予測しないといけません。不動産の場合、長期(例えば35年)でローンを組んでいる場合も多く、むしろ2020年以降の方が大切なのです。
地域が発展することは喜ばしいですが、ある一定数の需要を超えた先に待っているのは、ただの過剰供給です。

東京圏や関西圏で不動産を保有することは基本的には良い判断かもしれません。ただ余りにも「全て上手く行くので何も問題無い」と言う意見を信じ過ぎるのはやはり疑問です。たまに「だったらお前が買えよ」と言いたくなることもあります。

徐々に物価は上昇しているもののまだまだ低い水準です。ローンを組んでも超低金利です。その上、都心では次々と開発が進められていて、誰もが物件の買い時だと言う時代です。逆に考えると、そんな中で営業のプロと会話をすればわくわくしないはずがありません。
だからこそ、そんな時こそ、冷静になって判断しないと後悔します。せっかくわくわくしたのならば調べること・考えることも楽しくなるはずです。

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