地域で異なる借上げシステムの重要性の違い

東京の投資用マンションには多くの販売会社で空室リスクを軽減するための借上げシステムが用意されています。一方、関西では借上げシステムが充実している販売会社もありますが、余り充実していないところや、システム自体はあっても、それが1年~2年程の期間しか充実していない場合があります。

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それは東京の1Rの方が空室リスクの方が高いと言う訳ではありません。むしろ人口が多い分、空室リスクは低いと言われますよね。ましてや関西の管理システムが遅れていると言う訳でもないはずです。

では何故、東京の方が空室に対するシステムが充実している、言い換えれば空室へのリスクを過剰に心配しているかと言うと、「1ヶ月間、空室が発生した場合のインパクト」が大きいからだと言われます。

東京と関西では新築の投資用物件の販売価格は2倍近く差がありますが、期待出来る利回りはどちらも同じです。例えは4%~6%程ですかね。
と言うことは入居者さんが支払う家賃も倍近く違うと言うこと。要するに関西では1ヶ月空室が発生すると月々5万~6万円程の負担がそのまま物件所有者(オーナー)の負担となります。ローン返済がありますからね。

しかし、関東の賃貸であれば1ヶ月空室が出ると8万円~10万円、場合によってはそれ以上の負担が物件所有者の型にのしかかります。
長期間、空室が続くことは地域を問わず問題なことです。はい、大問題です。。ですが月々の負担増が5万円なのか10万円なのかは、そのインパクトに大きな差があります。月々5万円なのであれば、お小遣いの節約や多少貯金を切り崩したらどうにか気合いで持ちこたえられますが、その負担が10万円を越えれば、一般の会社員などの方の場合、間違いなく生活が傾きますよね(涙)

借上げシステムはとても素晴らしいシステムです。システムを利用する代償として家賃収入の10%~30%程の管理手数料(リスク担保料?)はかかるものの、不動産運用を続ける中で空室の心配をせず日々の生活(本業の仕事)を送れるのは大きな利点です。
ですが、大切なことは実際に空室が発生してしまった時の準備(想定)が出来れいればそこまで過剰に心配することはないはず。

良く東京の販売会社さんが「現在検討中の販売会社は手厚い空室保証はありますか?保証が無いなら危険過ぎますよ!」っと言って脅かしてくることもありますが、それはあくまでも東京の場合です。

また、たまにですが「空室保証が不足≒対象外」と考える人もいます。健全な運用をする場合、全然否定するつもりはありません。だけど、自分が所有する物件の賃貸料や、万が一賃貸収入が発生しなかった場合の生活への負担は人それぞれ違います。
なので一概に「空室保証が不足≒対象外」と考えるよりも、会社の信頼や物件の特性など総合的に考えて判断するのも良いかもしれません。
空室時にどのような保証があるかも大切ですが、空室が発生しにくい物件選びも同じくらい大切ですよ。

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