不動産投資による赤字で課税対象額を削減できる

前回の記事で課税対象額と所得税について触れましたが、今回は不動産投資により赤字収益(家賃収入より必要経費の方が多いこと)になった場合の課税対象額の変化について書いてみます。
前回の例では、年収が400万円の既婚者の場合、課税対象額は152万円になり、課税される所得税は54,500円となりました。

給与所得の課税対象額と所得税の計算方法についてどこよりも詳しく解説します
所得税算出の基準となる課税対象額についてどこよりも分かりやすく説明します。給与所得と課税対象額の違いや各種控除額の計算方法を踏まえ誰でも簡単に所得税の仕組みがわかる内容になっています。
年収が400万円の既婚者の場合
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 所得税の速算表

課税対象額税率控除額
~195万円以下5%0円
195万円超~330万円以下10%97,500円
330万円超~695万円以下20%427,500円
695万円超~900万円以下23%636,000円
900万円超~1,800万円以下33%1,536,000円
1,800万円超~40%2,796,000円

課税対象額 × 税率 - 控除額 = 所得税
その上で、不動産投資を行い下のような運用をしたとします。
・家賃収入:60万円(12ヶ月×5万円)
・必要経費:160万円
※ローン金利:30万円、減価償却費:70万円、雑費:60万円
家賃収入 - 必要経費 = 不動産投資による損益
⇒ 60万円(12ヶ月×5万円) - 160万円 = 100万円の赤字
その場合、上のグラフ(?)はこのように変化し、課税対象額が52万円にまで減ります。

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その結果、所得税の計算もこのように変わります。
不動産による控除前
⇒ 152万円 × 10% - 97,500円 = 54.500円
不動産による控除後
⇒ 52万円 × 5% - 0円 =2600円
これが「不動産をすれば節税効果が期待出来る」と言われることの大まかなイメージです。
今回は計算を分かりやすくするため、かなり大雑把な数字をもとに計算していますが、会社員や公務員はこのような考え方で、本業収入から不動産投資の赤字分を差引き損益通算を行うのです。
不動産投資による赤字は、減価償却費やローン金利の変動(減少)でいつかは黒字に変わり、節税効果は一時的なものとなります。だけど、どのようなカラクリで節税効果が期待できるのかが分かれば、不動産投資への謎(不信感?)も少しは解消されるのではないでしょうか。

節税効果はいつか無くなる
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