不動産投資とレバレッジの考え方

レバレッジ効果とは「テコの原理」で、「借入れを利用し自己資金よりも大きな投資を行う」ことです。少ない自己資金をもとに投資の収益を高めることで、ローンを組んで不動産投資をする人全員(僕も含めて)が利用している仕組みです。自己資金で足りない分は借入金を併用するため、積極的な(リスクがある)投資と考えられます。
例えば、2,000万円の物件に対して、年間120万円(10万円×12ヶ月)の収益があれば利回りは6%です。

・年間収益 ÷ 投資額(物件価格) = 利回り
120万円 ÷ 2,000万円 = 6%

ですが、2,000万円の物件に対して、500万円の自己資金と1,500万円(金利3%)の借入を行った場合、利回りは15%に上がります。

・年間収益 - 支払い利息 = 年間収益
120万円(10万円×12ヶ月) - 45万円(1,500万円×3%) = 75万円

・年間収益 ÷ 投資額(自己資金額) = 利回り
75万円 ÷ 500万円 = 15%

物件購入額のうち借入金を含める比率とその金利によりレバレッジの効果は大きく変わります。ただここで間違えてはいけないのは「レバレッジ効果は大きければ良い」訳では無いと言うこと。それはレバレッジ効果で運用益を出すための大前提としては「運用利回りより借入金の金利が低い」ことです。せっかくレバレッジを利用して自己資金以上の投資をしたとしても、家賃による収益以上にローン金利の負担が大きかったら、本末転倒ですよね。
※これを「逆レバレッジ」と呼びます。

また何よりもここで言う「運用利回り」とは、あくまで「見込み」であることを忘れてはいけません。借入金比率の大きい投資は、レバレッジ効果は高い反面、そのシナリオが崩れた時のリスクも大きくなることを常に考える必要があります。

なので、その「」と言う言葉をただ恐れるのではなく、その上で自分の許容できるリスクはどこまでかを慎重に考えて上手く取り入れていくことが大事です。だって不動産投資をやる以上、一部の大金持ちや資産家を除くほとんどの人が借入を利用するんですから。

ちなみに、この「レバレッジ効果」と言う言葉は不動産投資だけでは無く、投資全般で基本用語として良く使われる言葉です。中でもFX(外国為替保証金取引)は自己資金の何倍もの取引ができることもあり、比較的ハイリスクと言われたりしますよね。

投資の幅広い分野でたまに使われる言葉なので、覚えておいて損は無いですよ。

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