節税効果はいつか無くなる

不動産投資のメリットとして良く「節税効果」が謳われますよね。
簡単のまとめると、毎年、不動産投資によって得られた家賃収益以上に必要経費(ローン金利や減価償却費やその他運用に伴う諸経費など)を差引き、マイナス(赤字)になった分を他の所得(本業の給与所得など)から差引くことで、課税対象額が減り、税金が抑えられると言う訳です。

住宅ローン金利の負担は想像以上に大きいです
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減価償却費は税金対策の大切な経費です
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物件購入時に必要となる諸費用について調べてみました
投資用物件に限らず不動産の購入時にはさまざまなお金が必要となります。 物件価格には特に注目すると思いますが、その他の初期費用についても...

しかし必要経費のうち、「減価償却費」と「ローン金利」はいつかなくなります。
減価償却の耐用年数(寿命)はモノによって細かく分けられていて、例えば鉄筋コンクリートの建物であれば47年だけど、そこに設置されている設備に対しては15年などです。また多くの場合、物件自体は定額法で計算されますが、そこに設置されている設備については定率法で計算されるため年々償却額は減っていきます。
ローン金利も同じ考え方ですよね。元金に対して金利(2%~3%程)が課せられるので、徐々に金利は目減りしていき、勿論いずれなくなります。

さらに諸経費についても、物件を購入した初年度は結構大きいですが、それ以降はそれほど掛からないので、必要経費が家賃収入を上回るのはある一定の時期までで、いずれは損益通算した結果がプラスになるため課税額は増えます。
※それだけ儲けが出ているのでそれは素直に喜ぶべきです。

だけど、初年度(または購入後数年間)の試算やシュミレーションを期待して「税金対策になるから!」と言う理由で購入をするのは間違いです。パンフレットやホームページには大きく「節税効果!」の文字が並びますが、それは一時的なことであり「少しラッキー」くらいで考える方が無難かもしれませんよ。

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