利回りは販売会社が操作出来る?

不動産投資の話しをする時、最も良く使われる指数の一つに利回りがあります。にも関わらず「利回りにこだわり過ぎるな」だったり「利回りの高さだけで物件を選ぶと危険だ」などと言われます。その理由は空室リスクが考慮されていなかったり、修繕計画が不十分だったりするなど、さまざまな理由があります。

表面利回りと実質利回りの違いを正しく理解する
不動産投資の評価指数として「利回り」と言う言葉がよく使われます。 銀行預金で言う「利子」と同じような意味合いで、物件価格から年間で何%...

しかし、もう少し悪質な利回り操作も中にはあるそうです。
それは販売会社が利回りを高く見せる(偽装する)事が出来るからだそうです。
例えば、1,000万円の物件に対して、家賃が6万円程しか見込める場合、利回りは7.2%ですよね。

6万円 × 12ヶ月 ÷ 1,000万円 = 7.2%

一方、同じ物件でも販売会社が家賃見込みを8万円として計算した場合、利回りは9.6%として宣伝することが出来ます。

8万円 × 12ヶ月 ÷ 1,000万円 = 9.6%

具体的には、最初の半年~1,2年程の間は、入居人から実際に頂く(募集額)である家賃6万円に販売会社が2万円上乗せして、まるで8万円の家賃収入があるように細工します。そしてその後、老朽化などを理由に入居の需要が減ってくると「家賃を6万円程にまで下げないと入居者を探すのは難しい」と言うふうに家賃設定を6万円に下げると言う手法です。

勿論、このようなやり方は、かなり悪質な方法ですが、実際に少なからずこのような業者もいるそうです。(ちょっと僕自身も信じられないと思ったりもしますがw)
なので、販売会社の謳う利回りについて疑問があれば、その地域の家賃相場を少し把握することで、ある程度、設定利回りに妥当性が無いことを見破れるはずです。例えば、その地域で同じ水準の物件が6万円程で賃貸募集されているのに、その物件だけ8,9万円で家賃が設定されているのであれば、明らかに無謀(と言うか嘘)ですよね。

勿論、冒頭で書いたような「空室リスク」や「修繕計画」などの問題もあります。しかし、それ以前にこのようなインチキ(?)な方法に引っかかってしまっていては、その不動産投資は…きっと失敗に終わってしまいます。。

物件を紹介された時に期待出来る利回りが気になる気持ちは分かりますが、言われた数字をそのまま鵜呑みにするのでは無く、もう一歩踏み込んでその数字の妥当性を考える(疑う)クセが付けておくことも、良い物件選びをする上でとても大切な力になると思います☆

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