不動産投資には3大リスクより前向きな気持ちが大切です

不動産に限らず投資を行う以上、少なからず何かしらのリスクは伴います。

人によっては「今後、インフレが予想される中で資産を全て(ほとんど利息がつかない)銀行貯金に預けることが一番のリスクだ」と言う方も徐々に増えてきました。

インフレになると「貯金する」より「借金」が有利になる理由
現在、日本経済はアベノミクスによりインフレを目指していて、それに伴い物価も上昇傾向です。物価が上がれば相対的にお金の価値は下がります。 ...

不動産投資にはリスクがある

とは言うものの、やはり不動産投資には大きなリスクがいくつか考えられます。

不動産投資の場合、一般的には数十年と言うとても長い期間を掛けて行う投資なので株式投資や投資信託などと比べるとリスクが目立ってしまう傾向があり、中でも「空室リスク」、「老朽化リスク」、「金利変動のリスク」は日本の不動産投資に置いて分かりやすい「3大リスク」と言われます。

空室リスク

不動産投資を行う時、一番頭を悩ますのはここではないでしょうか。

日本は今後、人口の減少に伴い空室率が高くなる事が心配されていますが、その一方で世帯形態で考えれば今まで最も多かった「夫婦と子供」の世帯数を単身世帯が抜き、ワンルームマンションの需要が高いエリアを選べば空率リスクは最小限に回避する事が出来ます。

具体的に関西で人口の増加傾向にあるのは大阪市の中央区・北区・西区・天王寺区・鶴見区などが挙げられます。その他にも浪速区・淀川区、兵庫県の神戸三宮・元町などが企業のオフィス街として安定した人口増加が見込めます。

老朽化リスク

資産価値を維持するためにしっかりメンテナンスをする事で、最近は100年以上もつ物件もあると言われております。

定期的な修繕計画があり、それに必要な修繕積立金を用意出来ていれば長期間、建物を維持できるはずです。

また建物自体の老朽化と同じように街自体が老朽化しない事も大切です。むしろ街自体が老朽化し治安が悪くなってしまったりゴーストタウンになってしまう方が個人の力ではなかなか手の打ち用が無いため個人的にはよっぽど大きなリスクに感じます。

将来的にも活性化し続けれるような街を選びたいですね。

金利変動のリスク

空室リスク、老朽化リスクなどと比べると比較的大きいリスクでは無いかもしれませんが、ローンを組む場合、銀行の変動金利を利用しますが、現在は超低金利な時代と言われます。なので今後、返済途中で金利が上がる事が十分に考えられるので、そんな時でも安心して十分支払いを維持できるような返済計画が必要です。
ローン返済は前倒しで支払う事で返済期間を早める事は出来ますが、「今月は出費が多く厳しいので返済を少なめにして欲しい」と言う事は基本的に出来ません(出来たとしても信頼を無くしてしまいます。)

リスクを考え出してもキリがない

一般的に言われるリスクはいくつかありますが、やっぱり個人が物件の購入を検討する場合は皆さん一人一人に不安や心配がありますよね。イロイロな事を自分で調べてセミナーに参加したり現地まで足を運んでも、始めての物件を最初から自信を持って「間違いない!」と言える人は多くは無いかもしれません。

僕の場合は「情報を信じる」のが本当に苦手なので、営業担当が「この建物は地震にも強いですよ!」「このエリアなら大丈夫ですよ!」と教えてくれても「だけど、もし……」と答えの出ない無限ループに陥って一人で不安を膨らませてしまいました。
※基本的に営業担当の言うことは鵜呑みにしてはいけません。

ちなみに耐震性に関しては、これまでに沢山の方から「1981年以降の新耐震基準で建てられた物件は本当に大丈夫ですよ」と言われました。

特に良く聞くフレーズが「ウチのマンションが倒壊する事態になったら、きっとこの辺りの全てのマンションが壊滅してますよ!」です…

ただ普通の会社員が数百万もの大金を動かすと言う事はやはり大きな出来事であり僕も最初に投資用物件の購入を決めた時も「この営業(販売会社)は大丈夫なんだろうか」とか「この書類に印鑑を押して本当に良いのだろうかぁ」などと土壇場になり迷っていました。

購入時の判断が正しかったかどうかを数十年先にならないと分かりませんが、それでも少し前向きに考える事が出来れば数十年後、自分の資産形成に少し違いが出ているかもしれませんね。

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損してはいけないと考えると何もできなくなってしまう

これは投資に限った話では無く、損することを心配していてはなかなか行動できなくなってしまいます。仮に成功が見込めるような契約でも「損してはいけない」を基準にすると少しハードルが高すぎます。

あくまで考え方の問題ですが、例えば「損をする可能性もゼロではないが許容できるレベル」だったり「500万円以内だったら不測の事態が起きても大丈夫」など少しハードルを下げれば良いと思います。

また一つの物件にだけ焦点を当てて考えるととても窮屈な考え方になってしまいますが、複数物件を保有するようになると「この物件としては多少リスクがあっても残りの物件と相殺するとむしろリスクヘッジになる」と考えるようになるかもしれませんし、より広いリスク分散の観点で考えると「不動産投資だけで必ず勝たないといけない」状況では無く資産運用全体で考えれるようになります。
(勿論、不動産経営をする以上、不動産投資だけで勝つにべきですが。)

「失敗の定義」は人それぞれ違いますが、細かい勝ち負けにこだわり過ぎずに「仮に負けても次は改善しよう」と考える人の方が、全体的には大きな成功を手にしているように思います。

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