家賃設定と仲介手数料の重要性

今年の4月から5月頃に掛けて退去の問い合わせが立て続けに入りました。

引っ越しがピークとなる時期は年度が変わる少し前の2月〜3月頃になるので、この時期の退去連絡は正直つらいものです。

基本的に物件はワンルームマンションなので一件辺りの損失は少ないですが、それでも運悪く立て続きに複数件発生してしまったので精神的ダメージも大きいです。

家賃設定は本当に大切

5月以降になると引越しシーズンは終わってしまい入居者獲得が一層大変になります。

完全に買い手市場に変わる訳ですね。

そこで重要になるのは周辺の競合物件に競り勝つ事です。

勿論、地域自体に需要が無ければ話になりませんが、周辺の競合物件よりも優れている物件であれば仮に入居希望者の絶対数が少なかったとしても比較的早期に入居者を獲得することができます。

そして、その「優れている物件」を判断する上で最も重要なのはやはり金額です。

部屋の設備や築年数も含めた品質面も同じ位大切ですが、限られた時間(小手先)で簡単に調整出来るのはやっぱり金額になります。

もし仮に部屋の設備や品質面で勝負したいのであれば退去者が出てから慌てて考えるのでは無く、ある程度満室経営ができていて時間的にも精神的にも余裕がある時に検討を進める必要があると思います。

空室時と満室時では家主の精神的な負担も違ってくるはずです。勿論、長年家主として生活されている経験豊富の方はどっしりと構えていられるかもしれませんが、僕のような経験の浅い小規模経営の場合は少し焦ってしまいます。

満室時の方が精神的に余裕があるためより客観的で冷静な判断を下せますし、焦ってしまうと余り価値の高く無い設備投資に大きなコストを掛けてしまい公開する事にもなりそうですね。

僕の所有物件は大阪市内のワンルームマンションです。

地域ごとに家賃は違いますが築浅(新築〜築15年程)の場合、大体の相場は50,000万円〜55,000円程ですかね。

管理費を含めた家賃設定も大切

なのでその中で少しでも賃料を下げて少しでも優位に売り込めれば良い訳ですが、僕が今回一つのポイントにしたのは入居者負担額を60,000円に抑える事でした。

入居者目線で考えると「管理費込み」の値段も重要繰り返しになりますが、今回の物件の場合、大体の相場は50,000万円〜55,000円程と考えています。

ただし、物件を借りる時は家賃に加えて管理費用が毎月必要になります。

管理費が0円の場合もありますが、このレベルの物件の場合は3,000円〜5,000円前後が多いと思います。

そしてインターネットでお部屋探しをする人の中には家賃の金額だけで無く家賃に管理費用も込めた金額で検索する人が増えてきています。

そう考えると家賃と管理費用の合計が60,000万円以内になる条件で検索する場合が多いとされています。

60,000円以下のカテゴリに含まれる事の重要性

そう考えると、家賃に管理費用を含めた金額で60,000万円のカテゴリーに入る事ができればチャンスが増えそうです。

検索の仕方は人それぞれなので家賃の金額だけで検索を掛ける人もいれば50,000円以下で検索を掛ける人もいます。

ただ共通して感じる事は金額の範囲を考える時、中途半端に上の金額の範囲になってしまう場合は思い切って値下げして一つ下の範囲に含められるようにする方がチャンスが増える可能性は高くなると思う事です。

もし家賃を50,500円にしている場合は、可能であれば50,000円にする事が出来ないか一度考えてみる価値はあると思います。

ギリギリでも良いので下の範囲に入り検索でヒットすればチャンスはあります。

一件、ギリギリでヒットしても表示順が最後の方になってしまうような気もしますが、その範囲にさえ入ってしまえばソート(表示順)のやり方は人それぞれです。

その範囲内で「築年数」でソートする人もいれば「部屋の広さ」でソートする人もいます。中には「価格の高い順」でソートしてくれる人もいるはずです。

需要が多いか供給が多いか

モノの価格は需要と供給のバランスで決まりますが、不動産でも特に賃貸はその影響をモロに受けます。

2月〜3月のようないわゆる引越しシーズンは繁忙期でもあり、賃料を下げなくても入居希望者は獲得しやすいです。

ですが、その時期を過ぎてしまえば一点して需要は一気に減ります。

そうなってしまうと多少賃料を下げたとしても中々入居希望者は集まりません。そもそも引っ越しをしたいと思っていない訳なので当然の事ですね。

そうなるとそのエリアに入居希望者からの問い合わせがあった際に最も魅力的な物件である必要があります。

繁忙期と較べて競合物件の分析が一層大切になるんですね。

勿論、競合物件よりも安い価格を付けるのも有効な対策ですが、それを長期的に繰り返すとどうしても経営としては厳しいです。利回りがどんどん減っていきますからね。

なので賃料を調整する事とあわせてリフォームを行ったり設備のグレードを上げたりと物件の強化するような先行投資が必要になります。

仲介手数料の威力は大きい

賃料を下げたり物件の品質を上げたりと家主として手の打ち方はありますが、他にも大きな効果を得る方法に仲介会社に支払う仲介手数料(広告費)を増やすがあります。

不動産の仲介会社は基本的には入居希望者の希望条件にマッチした物件を紹介します。

該当する物件が市場に少ない場合は、可能な限り多くの選択肢を提供するはずですが、条件に該当するような物件が沢山ある場合はその全てを提案する事は難しいはずです。

もし類似物件を20件も30件も提案されても入居者側も選びきれないですよね。

そんな場合、不動産仲介会社が物件を提案する基準は仲介手数料の金額によってきます。

仲介手数料は家主(物件所有者)に変わって、賃貸仲介会社が入居者を獲得してくれる事に対する成功報酬のようなイメージです。

1ヶ月で設定するよりも2ヶ月で設定する方が賃貸会社は積極的に紹介してくれるはずです。勿論、あくまで同様の類似物件だったらの話ですが。

そしてその情報を元に入居希望者はいろいろと検討しますし、場合によっては価格交渉もする事になります。

そして家主側としては頂いた問い合わせの内容を元に価格交渉に応じます。家主側も価格交渉に応じるつもりでいてもそもそも問い合わせをもらわない事には話にならないんですね。

空室は絶対に避けたい…

僕が今所有しているワンルームマンションの場合は長期間住んで頂く事は中々難しいです。

入居者の属性が若手会社員や単身者であるため環境の変化(転職・転勤・結婚)などでどうしても出ていってしまう事が多いです。

そのため入居期間は2年〜5年程の中期になる事が多いです。

なので単価交渉には積極的に答えて絶対に空室を出さない(出しても短期にする)必要があります。

例えば家賃(管理費込み)が60,000円のワンルームマンションの場合、一ヶ月空室を出してしまえば当然60,000円の損失ですが、仮に1,000円値下げしたとしても損失は年間では12,000円です。5年間でも60,000円なので、一ヶ月間空率になった場合の損失と一致します。

そう考えるとワンルームマンションでは1回の入居期間をそれ程長期に見込めないため、空室期間が長引く事は致命的です。

もし継続的に家賃を下げなざる得ない状況にあるんだとすれば、それはそもそもの立地を吹く得た物件選びに問題があったかもしれません。

そうであれば自分の投資判断を見つめ直す必要がありますし、場合によっては売却(損切り)も必要になるかもしれません。

ただし物件を保有し続けたいと考えるのであれば、過ぎてしまった事を悔やんでもしかたありませんよね。

1,000円〜2,000円程の値下げスムーズに事が進むのであれば積極的に家賃を下げるべきだと思います。

不動産投資は基本的にはとても長期な投資になります。

1,000円値下げした事による損失は簡単に計算できますが、1,000円値下げしなかったがために出てしまった機会損失は計り知れないかもしれません。

維持もプライドも大切かもしれませんが、合理的に判断した価格設定が大切だと思います。

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