退去者発生時の対応手続きと必要となる費用について

先日、賃貸管理会社から僕の所有する区分マンションの一室にて退去希望者が出てしまったとの連絡がありました。

賃貸管理会社からの電話は僕の中で最も出たく無い電話の一つです。普段、この時期に賃貸管理会社から電話が掛かってくることはほとんど無いため嫌な予感はしましたが、見事予感は的中しました。

翌翌月から家賃収入が入らない

基本的に入居者は賃貸管理会社に対して退去予定日の1ヶ月以上前に事前連絡する必要があります。

それぞれの事情により1ヶ月を切って連絡があることもありますが、賃貸管理会社としてもいろいろな事務手続きがあるため基本的には1ヶ月前辺りが一つの目安となります。

僕の場合も翌月末までで今の入居者が出て行くことになるため次の募集に向けた手続きが必要との連絡がありました。

当然、今住んでいる方が出て行くということは物件が空室になるということです。空室になれば家賃収入が入らなくなるため次の住んでくれる人を探す必要があります。

退去者が出るとどのような対応が必要となるか?

退去者が出ると主に「入居者退去後の部屋の修繕費用」と「新しい入居者獲得に伴う仲介手数料」の2つの費用が発生することになります。

部屋の修繕費用

1つ目は入居者退去後の部屋の修繕費用です。これはマンション全体を対象した修繕工事では無く、対象の部屋の室内だけを綺麗にするようなクリーニングのことです。

今の入居者が住んでいた期間や使い方にもよります。短期の場合は家賃の1ヶ月〜2ヶ月程が平均的な金額ですが、長期間入居して頂いた場合はもっと費用が高くなることもありますし、
入居者がタバコを多く吸っていたりペットを飼っていたりするとさらに多くの修繕費用が掛かる場合もあります。

入居時に敷金を頂いている場合はそのお金で補うことができますが、敷金をもらっていなかったり、もらっていたとしても前の所有者(家主)がもらっていた場合は当然自己負担となりますし、経年変化と自然損耗との認識の違いからトラブルになることもあります。

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仲介手数料

二つ目は新しい入居者を獲得するための(獲得した際に発生する)仲介手数料です。

仲介手数料は入居者付けをしてくれた不動産仲介会社に対して支払うことになります。

具体的にはアパマンショップだったりエイブルだったりminimini(ミニミニ)など沢山の仲介会社に入居者付けをお願いし、入居者を付けて下さった仲介会社に対して家賃の2ヶ月程の仲介手数料を支払います。

家賃の見直しポイントは

また退去者が出てしまった場合、今の家賃設定金額が本当に妥当かどうかを判断する必要があります。

今の金額でも十分に入居者を募集できるのであれば設定金額は維持できますが、空室が継続しそうな恐れがある場合は金額を見直す必要があるかもしれません。

老朽化が進んでいる

しっかりと日々の管理を行い計画的な修繕工事が行われていたとしても、やはり物件は劣化するものです。

新築や築浅の場合はあまり意識することはありませんが、物件が建てられてからの築年数が経ってくるとその分老朽化は進みます。

また実際にはそれ程老朽化していなかったとしても、マンションのデザインや設備機能が現在のニーズにあっていなかったら入居者付けが難しくなるため、その場合も家賃設定を見直す必要があるかもしれません。

競合物件がある

入居希望者がこれから住む物件を探す場合、基本的には最初に地域や最寄駅などを決めるはずです。なので入居者争奪戦の相手はその同じ地域内の物件になります。

人気(需要)のある地域で物件を所有することが大前提ですが、もし同じ地域内に競合となる相手がいないのであれば多少強気な家賃設定でも入居者は付いてくれます。

一方、同じようなスペックで競合となる物件がたくさんあれば、その分競争率が上がってしまいます。

勿論、他の物件と競い合っても差別化できるようなポイントがあれば価格は維持できますが、それが難しければ価格を下げてでも入居者を獲得する必要があります。

もし近くに新築の物件が建てられていたりしたら大きな脅威となるためある程度リサーチする必要がありそうです。

退去の時期も重要

不動産業界には繁忙期が言われる時期があります。

学生にしても会社員にしても最も生活環境が変わるのは4月ですよね。なのでその少し前には新しい生活に備えて部屋探しをすることになります。なので2月〜3月頃が最も入居者の入れ替わりが多い時期になります。

要するにその時期を過ぎてしまうとそもそも部屋探しをする人の数が大幅に減ってしまうため、例え地域内に競合物件がいなかったとしても空室が続くリスクは増えてしまいますし、
さらにその空室が長期化する可能性もあるため、多少入居条件を調整してでも入居者を獲得する必要があります。

空室を下げるために調整できること

特に何か手を打たなくても順調に空室が埋まればそれに越したことはありません。

ただどうしても次に住んでくれる人が見つからず、また家賃設定も下げたく無い場合はどうすれば良いか?

勿論、その物件に余り予算を掛けずに魅力的な物件にできればそういう方法もありますがそれも難しい場合は一時金を調整することでも効果があります。

仲介手数料を増やす

先ほども記載した通り、入居付けの際に不動産仲介会社に支払う仲介手数料は一般的には家賃収入の2ヶ月程と言われます。

一般的に同じ仲介手数料ということは基本的に需要のある物件から順番に入居者が付くことになります。それはある意味正しいことなのですが、自分の物件が長期間空室になってしまってはそうも言ってられません。

その場合は必ずしも成果に繋がるとは言い切れませんが、少し仲介手数料を上げることで自分(自分の物件)を差別化することもできるかもしれません。

勿論、物件自体の価値が低いと勧めるものも勧められませんが、同じような物件で競い合う場合はより収益性(仲介手数料)の高い方を勧めてくれる可能性はあるはずです。

礼金を減らす

単身者が賃貸物件を探す際、初期費用の金額は大きな問題になります。

最近では敷金が不要だったり初期費用をできる限り抑えている物件も増えていています。

同じように礼金の金額も1ヶ月分と2ヶ月分では費用の負担感として印象が大きく変わります。
所有者(家主)側の視点としては「支払う仲介手数料が2ヶ月分」で「頂く礼金が2ヶ月分」であればちょうど仲介手数料で礼金で相殺できるためできれば礼金も2ヶ月分頂きたいところです。

ですが同じような物件の条件で悩んでいる入居希望者にとって礼金に対する支出が1ヶ月分減ることはかなり大きなアピールポイントになります。

金額設定には中長期的な視点が必要

このように空室が発生するといろいろと金額設定を見直す必要が出てきます。

「家賃設定は下げたくない」「修繕に高い費用は掛けられない」などいろいろ考えはあると思いますが、事業として資金繰りを考える以上、感情だけに流されるのは大きな損害に繋がります。

たった1,000円の家賃値下げをケチったため家賃設定50,000円の空室が1ヶ月続いてしまったとしたら、その1ヶ月分を取り戻すには約4年(50ヶ月)掛かります。

自分の意見を押し通すことは良いことかもしれませんが、その結果収益性が悪くなればそれはただの傲慢になってしまいます。

空室が続く場合は必ず何か問題があります。本当にその考え方が正しいかどうか客観的に判断し、打てる手は何なのか考える必要があります。

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コメント

  1. 猫の昼寝¥ より:

    家賃収入で生活している人を見ると羨ましく思ってしまいますが、色々と大変なんですね。私が今住んでいるのも賃貸アパートなので丁寧な暮らしを心掛けようと思いました。

    • 西本 豪 より:

      猫の昼寝¥さん

      書き込み、どうも有難う御座います!

      相続などで親から物件を譲り受けた方もたくさんいますが、多くの家主はある程度、未返済の借入金も残っていることもあり、結構苦労している方もおられると思います。

      もしこのブログを読んで頂き、そう感じて頂けたのでならとても嬉しく思います。
      とても励みになります。どうも有難う御座います!

  2. […] 編集部より:この記事は 不動産投資ライフ様の2017/3/26の投稿を転載させていただきました。 […]