マイホーム売却に伴う確定申告の要否について調べてみました

去年、家族での引っ越しに伴いマイホームを売却する事になりました。
マイホームと言っても購入は30年以上も前で購入したのは両親です。そもそも両親が購入した時も既に中古物件であり、それに加え阪神大震災の影響も大きく受けていたため老朽化が進んでいました。なので売却しても物件価格は全くのゼロです。むしろ古い建物の取り壊し費用が余分に掛かってしまいました。

売却当初は複数の業者から相見積りをとり「少しでも高く売れたら良いなぁ」と家族で話していました。新しくマイホームを購入することにもなるため少しでも足しになればと思っていました。

当初は「物件を売却すること」が「税金が発生する(可能性がある)こと」とまでは意識していませんでしたが、よくよく考えたら当然考慮するべき事項です。
会社員のように普段から確定申告などに関わりの無い場合は意外とこの辺り意識していない方も多いかもしれません。
※売却による確定申告は投資用物件だけでなく住居用のマイホームでも必要となります。

マイホームの売却には確定申告が必要か?

年が明けると税務署から下のイメージ画像のような「譲渡所得がある場合の確定申告のお知らせ」と記載された通知書が届きました。
税務署に対しては特に何の問い合わせもしていなかったのに、一体どうして分かったのでしょうか。基本的に税務署は登記記録から情報を引っ張ってくると言われています。また聞いた噂話によると「税務署の職員はGoogleMAPで担当地域の建物情報を把握していて、もし取り壊しなどがあった場合もすぐに把握できる」と聞いたこともあります。それはさすがにどうなんでしょうかね…とりあえず税務署の情報把握能力は凄いです。。。

まずは通知書の内容を確認し、今回の物件売却によって確定申告が必要なのかを判断します。
不動産を売却し発生した利益を譲渡益(譲渡所得)と呼び、譲渡所得税として税金を納める必要があります。なのでポイントは売却によって売却益が出るか売却損が出るかです。

【確定申告のポイント】

  • 売却により利益がある場合は確定申告が必要
  • 売却により利益が無い場合は確定申告は不要

【譲渡所得税の計算方法】

  • 譲渡所得=譲渡価格-(取得費+売却費用)
  • 課税譲渡所得=譲渡所得-特別控除
  • 譲渡所得税=課税譲渡所得×譲渡所得税の税率

ちなみに取得費については実際に購入した時の価格ではなく、減価償却を考慮した価格が基準となります。減価償却が適応されるのはあくまでも「建物部分」であり「土地」の部分については(土地は劣化しないため)減価償却は適応されません。
また、手続きを進めるにあたっていくつかの書類が必要になりますが、注意点として必要書類として購入当時の売買契約書が必要となります。もし紛失してしまった場合は、当時の物件情報やパンフレット等、購入費用を証明できる(または参考となる)資料を準備する必要があり、購入価格を証明できない場合は取得費の条件が不利になる(安く見積もられてしまう)場合もあります。自分が購入した不動産であればともかく、親が購入していたり相続によって譲り受けた場合は紛失してしまっていることも珍しくないため、事前に確認が必要です。

ちなみに譲渡所得税の税率も実際に住んでいた期間によって長期譲渡所得と短期譲渡所得とで大きく変わるため、タイミングに余裕があれば配慮したいポイントです。
※所有期間の基準としては売却した年の1月1日時点で5年超か5年以下かを判断します。

 長期譲渡所得短期譲渡所得
所有期間所有期間5年超所有期間5年以下
所得税15%30%
住民税5%9%
合計20%39%

さらに平成25年1月1日から平成49年12月31日までの25年間は復興特別所得税として所得税額×2.1%が追加的に課税されます。

ただし仮に売却益が出たとしても3,000万円の控除もあるため、売却益が3,000万円以下であれば課税される心配はありません。基本的には不動産を売買したからと言ってその分の税金を納めないといけないケースはほとんど無さそうです。

譲渡所得の申告についての連絡票を提出

今回、売却益は発生しなかったため確定申告が必要か不要かと意味では「法律上は確定申告は不要」と言う結論になります。その場合は「譲渡所得の申告についての連絡票」(返信用はがき)のみを提出する事になります。

ちなみに要件次第では売却し損失が出る場合でも確定申告することで他の所得と併せて損益通算する特例もあります。少し条件は複雑になってしまいますが、もし当てはまる場合は繰越控除も可能となり大きな節税効果が期待できるかもしれません。
もし条件が合いそうであれば(個人的には素人には難しいと思うので)専門家に相談してみても良いと思いました。

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